房地产上市企业财务风险研究

摘要:近年来，在房地产行业宏观调控的背景下，房地产企业的财务风险不断增加，财务风险预警对房地产企业风险控制和财务安全保障具有重要的参考意义。本文采用2016年到2018年的110家房地产上市企业的财务报表数据，通过主成分分析法对企业的财务指标进行分析，发现有两家企业F值低于0.2属于显著风险，三家企业F值低于－0.3属于严重风险，企业的多项财务指标严重偏离预警值水平，表现为企业财务恶化，经营管理困难。研究表明财务风险等级不一样的企业主要影响因子也不同，本文针对出现财务风险的原因从宏观、微观提出化解企业财务风险的建议。

关键词:房地产上市企业财务风险主成分分析法财务报表

一、引言

房地产行业资金密集，且与前后向产业关联密切，导致房地产市场的微小波动在整个经济体系中被放大，影响整体经济的平稳健康运行。发生在2007年的美国次贷危机，导致美国房地产行业遭受重创，世界金融市场全面恶化。反思次贷危机发现，房地产企业管理的重心之一就是财务管理，财务风险贯穿于企业的整个经营管理活动之中。我国房地产行业相对国外起步较晚、基础较弱、制度规范度不高，目前我国大部分房地产企业发生财务风险的原因有以下四点:房地产市场严厉的调控政策;资金投入量非常大，且回收时间长;中小型房地产企业融资渠道比较少，企业的发展受到阻碍;开发商资金供给短缺，企业高度依赖银行贷款，使企业资金链的循环存在很大的市场风险。而房地产财务风险的发生与企业财务危机预警不完善有关，加强对房地产企业财务危机的预测和监控对国民经济的稳定发展至关重要。房地产企业是一种高风险、高收益并存的企业，其中财务风险不容忽视，若不积极应对，严重时可导致企业破产。财务报表是房地产企业经营管理的结果，企业陷入困境的原因有很多，但最终一定能从财务报表上表现出来:收入或利润下滑、资不抵债、资金链断裂等。财务指标的恶化不是一蹴而就的，都是由轻到重、由量变到质变，最终导致破产。因此，对房地产企业财务风险的研究与预测，有利于企业尽早发现问题，降低财务风险。国外自Beaver(1966)与Altman(1968)的研究发表后，五十多年来的危机预警一直是金融界的热门研究方向，主要从定性、定量以及定性与定量相结合这三个层面进行。而国内学者于20世纪80年代开始对企业财务预警进行相关研究，相比国外较晚、也更浅显。鉴于中国证券市场期限较短、有财务风险的企业资料较少、研究样本量有限，且针对限购及租购并举政策之后房地产上市企业的研究较少。本文运用主成分分析法构建财务风险预警模型，对我国2016年至2018年的110家房地产上市企业进行财务风险研究，针对不同企业出现财务风险的主要原因提出相应的建议，防范或降低上市房地产企业的财务风险。

二、房地产企业财务风险预警模型设计与分析

企业财务分析的最终目的是通过财务指标分析企业的经营结果，了解企业的过去，推测企业未来发生财务危机的可能性，增加决策的科学性和合理性。由于财务风险有多样性，本文采用多变量分析，建立多变量指标模型用于企业财务危机预警。部分财务指标存在线性相关，为了提高计算准确率采用主成分分析法解决众多变量的问题，同时提取出财务风险的主要影响因素。该方法运用数据降维的思想解决原始数据各变量之间彼此高度相关的不足，减少数据信息丢失，用较少的相对独立的综合因子取代原变量，将主要因子的权重综合到一个评价指标中。该模型在预测企业是否面临财务风险方面有很好的识别作用，为我国上市房地产企业制定未来发展战略决策提供有效参考。(一)指标的选取及分类。基于房地产企业的财务信息可获取性原则，本文以证监会2019年划分的房地产行业上市企业为研究对象。剔除大量缺失数据和数据异常的企业，最终选取了110家A股房地产上市企业，采用2016年至2018年的财务信息为样本数据，其中有3家房地产企业的股票是ST股。本次研究的样本数据来源于国泰安数据库及《中国统计年鉴》，房地产企业财务预警指标的选取决定着能否客观地反映企业的真实财务状况，因此指标选取应遵循以下三个原则:真实性、可获得性和科学性原则。本文通过借鉴国内外研究成果，结合房地产企业财务的特点和指标的全面性，选取反映房地产上市企业的偿债能力、盈利能力、经营能力、发展能力四个方面的财务指标作为研究样本的变量，且四种能力相互关联、相互影响。此次选取的主要指标见表1。(二)实证分析。样本数据标准化处理与检验。本文样本数据存在部分数据缺失的情况，首先采用线性插值法对数据进行补充完善;然后采用KMO和Bartlett检验确定该财务指标是否适合进行主成分分析。KMO(Kaiser－Meyer－Olkin)检验统计量通过比较样本相关系数和样本偏相关系数检验样本数据是否适合做主成分分析，结果显示为0.643，通过了KMO检验。Bartlett球形检验的卡方为6628.369，同时显著性为0.00小于0.05，近似卡方统计量的值越大，则变量之间的相关性越强，说明可以进行因子分析。提取研究样本的主成分。运用主成分分析法计算每个因子的特征值和方差贡献率，保留特征值大于1且累计方差贡献率在65%以上的公共因子。根据碎石图可以直观判定出前七个公共因子变化明显，分别为3.032、1.782、1.503、1.230、1.193、1.033、1.008，且方差累计贡献率达到了67.378%，包含了财务预警指标的绝大部分信息，即得到反映房地产企业财务危机预警变量的综合性因子F1、F2、F3、F4、F5、F6、F7。计算因子变量得分，构建预警模型。根据因子成分得分系数矩阵可知七个因子分别定义为:F1主要表达了流动比率、速动比率、现金比率等，主要反映了企业的短期偿债能力;F2主要表达了利息保障倍数、资产报酬率、净资产收益率、总资产周转率等，反映了企业的长期偿债能力和盈利能力;F3主要表达了营业毛利率、总资产增长率、所有者权益增长率等，反映了盈利能力和发展能力;F4主要表达了资产负债率、存货周转率等，反映了企业的长期偿债能力和经营能力;F5主要表达了营业净利率等指标，反映了以收入为基础的盈利能力;F6主要表达了净利润增长率等指标，反映了企业的发展能力;F7主要表达了应收账款周转率、营业收入增长率等，反映了企业的经营能力和发展能力。根据因子得分系数矩阵和原始数据的标准化值可以计算每个因子得分，本次预测变量的因子综合预测函数为:F=0.281×F1+0.165×F2+0.139×F3+0.114×F4+0.111×F5+0.096×F6+0.093×F7将计算结果划分层级进行分析。根据1998年的中国证券监督管理委员会证监交字［1998］6号文件以及房地产企业财务风险相关文献的研究成果，将上市企业的财务预警层级划分为四级，如表2所示。由表2可知F值越小意味着房地产企业的财务风险越大，通过因子综合预测函数计算结果显示房地产上市企业F1、F3、F5多为负值，表明在第二轮限购时期大部分房地产企业的短期偿债能力、盈利能力都受到影响。且F最高值与最低值相差2.405，可知我国上市房地产企业之间的财务状况有一定差距，行业发展不平衡。根据最终的得分情况可知在2016年至2018年之间有两家企业的F值低于0.2属于显著风险，三家企业的F值低于－0.3属于严重风险。这五家企业在三年里的F1均为负值，说明短期偿债能力较差;处于显著风险的两家企业在三年里的F7均为负值，说明企业的经营能力和发展能力也出现较大的问题，分析指标后发现，对房地产上市企业的经营能力影响最大的是存货周转率;风险最大的两家企业的F2均为负值，反映了企业的长期偿债能力和盈利能力存在严重的问题，通过指标分析可见资产负债率指标对房地产上市企业偿债能力的影响最明显。处于严重风险水平的JB企业为ST企业，年均综合分值均为负值。通过分析该企业的财务指标发现，其净利率增速明显降低，短期偿债指标均为负值，支付现金的能力大幅下降，可能无法及时偿还债务，企业资金利用效率低，发展能力恶化。而同样处于严重风险水平的HC企业的三年综合分数均值较低，分析可知该企业的主营获利亏损幅度扩大;成长能力有所削弱，经营业绩大幅下滑;短期和长期偿债能力都不稳定。但其每年的均值分数随着限购政策的松动在逐年增长，指标显示其现金流能力维持稳定，现金回收质量较高。(三)房地产企业财务风险的研究结论。对于整个房地产行业而言，财务风险等级不一样的企业的重要影响因子也不同。财务风险比较低的企业，主要是因为其盈利能力和偿债能力比较强，营运能力对这类企业影响较小。可继续企业目前的财务管理模式，但也要随时关注财务指标的变化情况，做好财务预警工作。财务风险较高的企业是由于其盈利能力、偿债能力以及发展能力较差导致的。通过分析处于严重风险的企业的财务指标发现，企业首先出现问题的是盈利能力，净资产收益率、营业净利率等指标多为负值，企业的盈利能力持续降低，直至经营逐步出现亏损;其次是偿债能力不足，企业的资金短缺，偿债能力逐步降低，导致无法清偿到期的债务，可能是因为企业的净利润过低，或者是因为盲目扩大资产规模造成的;再次是发展能力不足，企业最为重要的竞争力也在下降，经营管理出现困难，需要立即分析应对。企业内部要重视财务异常，管理者应该分析财务报表的相关信息，找出影响财务状况的主要原因并采取相应措施，并建立财务预警机制实时监控财务风险，帮助管理者在问题初期察觉到风险信号。2016年以来房地产行业的宏观调控政策持续深入与细化，我国房地产上市企业面临严峻考验。在这次房地产市场调整中，企业只有通过及时改变发展策略与业务布局、不断完善产品体系，提高运营管理效率，才能提高自身的抗风险能力。

三、房地产企业财务风险控制建议

房地产上市企业面临来自政策、资金、企业内部管理及外部竞争等多种挑战，企业的财务管理影响着日常经营、管理活动是否能正常开展。根据前文的房地产企业财务指标分析结果，企业的财务风险控制措施可以从两个角度入手。从宏观角度来看，我国房地产业的发展历程较短，单纯依靠市场力量难以达到资源的最优配置，需要利用宏观调控手段加以配合，房地产调控政策出台密度之大、措施之多远超其他行业。但过去的政策只注重短期调整，缺乏中长期考量;过度依赖行政干预，市场自身调节不够，房地产定位不够明确;“一刀切”的房地产宏观调控加剧区域发展差距。以来中央政府逐步采取长效调控机制，以回归房子居住功能、稳定房价、保障民生为目标，综合治理房地产市场泡沫、预防房地产企业财务危机以及均衡房地产销售市场和租赁市场的发展。只有财政税收体制进行制度创新与完善、政府与市场关系的理性回归、加强对中介机构的监管等，为房地产企业的发展创造良好的政策法律环境以及公平公正竞争环境，方能保障房地产宏观调控长效机制的落实与生效。同时，建立健全房地产市场信息系统，建立符合各地房地产市场规律的财务危机预警体系，通过对市场的动态监测，评价市场的运行情况，预测分析未来的市场走势，及时发现问题以便政府部门及时调控市场的措施。从微观角度来看，房地产企业的盈利模式逐渐从依赖房价上涨获得利润向提高综合开发能力及经营效率转变，在企业发展的不同阶段，财务风险也有不同的特点。首先企业要根据自身的情况调整产业结构进行资源整合，结合实际制定适合自身企业的发展目标和营销方案，更好地开拓房地产市场，提高盈利能力。在房地产企业的成立初期和成长期，财务风险主要是固定资产投资过多或者盲目扩张导致缺乏资金，不合理的债务融资结构引发财务风险，这类企业应该优化资本结构，多渠道筹集资金，实现资金的供求均衡。其次，加强房地产企业的资金链管理，提高流动资产的比例，拓展新的开发模式和融资模式。成熟期的企业需要进一步融资，如果内部资金链管理能力不足，会造成投资风险，这类企业要对资金流动进行有效控制和调配。再次是加强内部经营与控制能力，在企业的衰退期，资源逐渐枯竭，需要通过产品和服务树立优秀的企业品牌，创建良好的企业文化，同时不断探索新型开发项目，才能为企业不断输入新鲜的血液;调整发展战略，向二三线甚至四线城市进军;发展商业、旅游和养老地产等不断提升自己的竞争力。最后通过多种途径加强财务风险管理，提高决策的科学性，尽量避免错误的决策给企业带来危机。在宏观调控下，房地产企业的财务风险既来自外部环境，又来自内部环境，但根本原因还是企业经营不善带来的各方面能力的降低。房地产企业财务指标恶化是财务风险的直观表现，房地产企业要充分了解所处复杂环境的状况，结合企业自身的实力和开发项目的特点，不断地调整自身的经营模式、经营策略以及提高创新能力等。加强对资金的集中管理，提高财务管理的透明度和资金的利用效率，防止资金分散，提升企业的稳健性和抗风险性。企业要加强财务风险管理工作，构建财务风险预警系统，从而有效监控和防范财务风险，减少损失。同时房地产企业应紧跟政策与市场导向，抓住机遇加快转型升级，努力为股东和社会创造更多价值。

参考文献:

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作者:韩梦雨 单位:郑州大学旅游管理学院