房地产市场范文10篇

房地产市场范文篇1

(一)房地产市场营销的概念房地产市场营销是市场营销的一个重要分支.房地产市场营销与其他市场营销一样,也是个人和集体通过一系列的活动,特别是某些创造性的活动,同别的个人和集体交换产品和价值,以实现其经营目的的一种社会过程.可见,房地产营销的实质是以消费者对各类房地产商品的需求为出发点,企业通过有效地提供住宅,办公楼,商业楼宇,厂房等建筑物及相关服务来满足消费者生产或生活,物质和精神等的需求,以获取一定利润的一种商务活动.与一般商品市场营销相比,房地产市场营销的主要特点是其交换对象的特殊性,房地产市场营销的客体是房地产物质实体和依托物质实体上的权益等,因此,房地产市场营销既有其特点,同时市场营销的一般原理也能在房地产领域得到很好的运用.现代市场营销已经从商品交换过程发展到以商品交换为核心的各项相关活动中,涵盖了企业生产经营的各个环节.市场营销作为一门独立的学科,在经济发达的国家是从20世纪50年代开始趋于成熟,在我国则是在20世纪80年代中期以后才在不少行业中得到广泛的推广和应用.(二)房地产市场的特征由于房地产市场营销是面向房地产市场的一种商务和管理活动,因此,必须充分认识房地产市场的特点,以便为有效管理和组织市场营销活动服务.作为整个市场体系的组成部分,房地产市场具有以下主要特点.1.房地产市场是权益交易市场.由于房地产的不可移动性,因此房地产市场交易的对象实际上是附着在每一宗房地产实物上的权益.交易的对象可以是房地产的所有权(包括占有权,使用权,收益权和处分权),也可以是部分所有权.不同权益的交易,形成市场上不同性质的交易行为.2.房地产市场是区域性市场.由于房地产的不可移动性,房地产生产和消费都只能在特定的地点进行,从而使得房地产市场具有区域性的特征.这一特征要求房地产市场营销中的各项活动内容均需以房地产所在地市场为主.例如市场调查,目标市场,产品定位,销售策略的确定等都应结合房地产所在地市场进行.3.房地产市场是不完全竞争市场.房地产的异质性使房地产市场中的商品具有差异性,如果考虑房地产的区位因素,则各项房地产商品各不相同,但不同房地产之间又不是不能替代的,所以,房地产市场是一种不完全竞争特征明显的市场.二,房地产市场营销观念企业的市场营销观念直接影响企业市场营销活动的组织和管理,在商品经济发展过程中,市场营销的观念经历了三种不同的指导思想.(一)生产观点20世纪20年代以前,资本主义经济虽然得到了高度发展,但社会生产的增长速度仍然落后于消费增长的速度,社会产品供应不足,产品品种比较单一,市场需求处于被动的地位,没有多大的选择余地.企业生产出来的产品不愁卖不出去,因此,企业整个的着眼点就放在生产上面,"我能生产什么,就能够卖什么",企业的普遍思想是"生产观点".(二)推销观点20世纪20年代以后,经过第一次世界大战后的复苏,资本主义经济由于大批军品生产设备和技术运用于民品,社会生产得到迅速发展,市场商品数量,品种开始增加,部分商品出现供过于求的状况,竞争开始加剧,不少企业逐渐采用"推销观点"指导企业的经营活动.其基本特征是"我卖什么,人们就买什么".这一时期企业经营活动虽然增加了推销活动,但其仍然是一种"以产定销"的观念,即"我生产了什么,就推销什么".(三)市场营销观点第二次世界大战以后,特别是20世纪50年代以后,商品经济进一步发展,广大消费者的生活方式发生了极大的变化,市场商品进一步供过于求,各种需求和欲望花样翻新,市场转变为买方市场,许多企业家开始认识到,能不能使自己的产品满足市场的需求,在市场上占有较大的份额,关系到企业的生死存亡,因此,许多企业逐渐用"市场营销观点"代替"推销观点".用市场营销的观点组织房地产企业的营销活动,最基本的一点就是要清楚地了解潜在的市场和需求,以及消费者和可能的买主的消费观念和偏好,并运用合适的产品,定价,销售渠道,促销和服务等方法来满足消费者的需要,房地产开发和经营商应本着顾客需要的宗旨去开发和经营房地产,才有可能吸引购房者,才能获取盈利,实现企业的经营目标,做不到这一点,市场营销工作就可能是浪费金钱和时间.我国房地产业虽然起步晚,但发展速度快,房地产企业之间竞争加剧,部分房地产出现了供过于求的现象,因此,我国房地产企业必须运用市场营销观点组织房地产营销活动,才能在激烈竞争中取胜.三,房地产市场营销的内容现代房地产市场营销已不再是单纯的推销工作,而是企业以满足市场需求为中心的整体经营活动,要从研究市场人手组织房地产投资开发经营活动,因此,房地产市场营销涵盖面广,包含丰富的内容.概括起来,包括以下方面.(一)房地产市场研究分析1.市场需求分析.通过对房地产市场调查和预测,了解房地产市场近期或未来需求是什么.2.房地产市场环境分析.分析房地产企业经营活动面临哪些宏观环境的影响,有利因素和不利因素各有哪些.房地产是不可移动的高价值财产,受环境的影响大,因此,环境分析是房地产经营活动中的重要内容.(二)确定房地产投资经营目标在研究和分析市场的基础上,作出经营决策,包括选择和确定房地产投资规模,投资方向,投资地区和地点以及投资方式.在进行上述决策之前,必须选定适当的顾客群.任何企业都不可能面向所有的市场,满足所有顾客的需求.而房地产企业所开发的商品房在一定时期内所能够满足顾客需求的范围就可能更小了,因此,企业必须明确"我为哪一类用户开发房地产商品及提供相应的服务"企业在进行投资决策时,首先必须解决这个问题,从现代市场营销的角度而言,即目标市场选择――我是准备面向普通老百姓开发经济适用的住宅,还是高级别墅,或者是高档酒店.确定目标市场时,至少需要考虑两个基本问题:一是这个顾客群的需求必须有足够的容量;二是在这个顾客群中,供应的竞争对手,特别是具有较强竞争力的对手要尽量少.(三)项目决策项目决策是在项目经营目标确定的基础上,根据选定的地段和项目,决定能够满足市场需要的开发经营策略.具体包括以下几种.1.产品策略.确定和开发满足市场需求的房地产商品.适当的产品是同适当的顾客群相联系的.当目标市场选定以后,必须设计和开发建设可以满足顾客群的适销对路的房地产商品或相应的服务.2.价格策略.根据房地产市场需求分析的情况,制定房地产价格,受国家调控的房地产价格的确定应符合国家规定.3.销售渠道选择.选择房地产租售的基本方式和途径,房地产开发商自行租售与委托房地产中介机构进行房地产租售各有特点,要进一步结合项目情况决定经营方式.(四)促进销售确定和使用有效的信息传递促进销售的手段,如房地产广告,房地产交易会等,提供售前咨询服务,吸引租客或买家,促成房地产交易.(五)信息反馈和物业管理提供售后服务和良好的物业管理,并搜集反馈信息,扩大顾客群.以上几个方面,是现代市场营销的主要内容.在上述市场经营过程中,每个环节又有更多的策略性选择.四,房地产市场营销的基本过程根据上述房地产市场营销的内容和现代市场营销的观念,结合房地产开发经营的基本过程,房地产市场营销的基本过程可以概括如下.1.分析市场机会.2.研究和选择目标市场.结合市场情况和企业自身的优势,通过可行性研究分析,作出投资决策.3.制定营销战略,包括产品定位,建筑设计.4.制定市场营销策略,包括定价,销售渠道选择,促销的策划和计划.5.执行和控制市场营销工作.

房地产市场范文篇2

2009年，中国房地产市场涨声一片，全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高；总价及单价地王不断涌现，市场热度甚至超过2007年。为遏制部分城市房价上涨过快，2009年年底，中央政府加大了对市场的调控，以2010年1月7日出台的“国十一条”为标志，2010年的房地产业政策出现了由“宽松”转为“调控”的新阶段。“国十一条”出台以后，2010年1-2月份，房价出现了交易量萎缩，房价上涨趋缓的形势。但进入三月份情况发生变化，据国家统计局数据显示，1-3月份全国商品房销售面积为15361万平方米，同比增长35.8%。3月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨15.9%；二手住宅销售价格同比上涨9.5%；1-3月商品房综合销售均价为5193元，同比上升16.1%；房价再一次创出新高，呈现量价齐涨的局面，并向二、三线城市传导和蔓延。面对这种房地产形势，中央政府又及时出台了新的房地产调控措施。

2010年4月14日国务院常务会议决定实行差别化的信贷、税收和土地政策、坚决遏制住房价格过快上涨。之后4月17日，国办又了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，通知要求对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

此次房地产政策调控被认为是历次房地产政策中调控力度最大的一次，但调控效果却并不如人意，中国国家统计局的最新数据表明，4月份，全国70个大中城市的新建商品住宅销售价格同比上17.3%，涨幅创下纪录，其中，90平米及以下的新建商品住宅，价格上涨幅度更是达到22.4%。尤其值得注意的是，和“国十条”出台后市场一片看跌背道而驰的是，上述两个数字与3月份比较，不仅未跌，反而分别上涨约1.5%。

2房地产政策调控失效的原因分析

不可否认，此次房地产政策调控调控的力度之大，出台的政策之多，频率之高都是史无前例的，这表明了政府坚决打击楼市再度泡沫化的决心。在如此严厉的调控中，大中城市的房价为何不降反升，房地产政策调控失效的原因是什么，本文归纳了以下几点：

首先，“国十条”及实施细则缺乏对一些重要概念的清晰界定，国十条及实施细则中至今还有一些重要的概念尚未界定清晰，而这些模糊的概念就是导致“国十条”实施效果欠佳的一个重要的原因。例如“国十条”要求对“房价过高、上涨过快”的城市采取一系列打压措施。但该部门至今没有给出“房价过高、上涨过快”的界定标准，也没有公布哪些城市出现“过高过快”，应属于被打击地区。再者，“国十条”规定，“对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格”，但对什么是“哄抬房价、捂盘惜售”，也未有清晰界定标准，其次，“国十条”中普遍被视作打击炒房者最有效的一条——“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”（也就是房地产特别税和收益税），至今不见踪影。“国十条”对开发商最有效的制约手段——对后者进行土地增值税的“重点清算和稽查”，也停留在一句口号上。

其次，地方政府利益与房价涨跌休戚相关。由于我国土地对于土地“招拍挂”出让方式，政府成为了房地产市场利益主体之一(惟一掌握着垄断性的土地供给权和新增土地的征用权)，政府通过土地使用权的出售(即地租的货币化)积极参与房地产商品价值的形成，有的地区地租价格占房地产价格的50%以上。政府利益与房价涨跌休戚相关，因此对于许多因超大规模基建而背上巨额债务的地方政府而言，房价下跌预期可能导致房市成交量剧烈下降，从而影响当地的总体经济增长，而高度依赖土地的地方财政更可能因为新政而入不敷出。因此，许多地方政府迟迟不肯出台配合“国十条”的实施细则，在观望中等待着这股调控之风风力减弱。

比如，深圳的楼市新政在出台前临时变卦，开发商最担心的“一户一房”限购令在最后一刻被取消。南京市政府则在市政府新闻会上为出台更温和的实施细则造势，宣称调控已初显效果，4月下半月“新开楼盘实际成交价格出现10%至20%降幅”。而国家统计局周二的数据表明，南京市新建90平方米及以下商品住房价格比去年同期上涨了25.1%。

最后，保障性住房建设缺乏具体的保障措施保障性住房作为政府干预住宅市场的一项重要政策工具，无论是对低收入群体实施特殊保障，还是对中低收入群体实施普遍保障，其基本原则就是对市场“拾遗补缺”。在2010年的“新国十条”中，中央再次强调了保障性住房的重要性，要求各地尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套普通商品房的建设数量和比例。保障性住房、棚户区改造和中小套普通商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应。随着2010年580万套保障性住房政策的推出，保障性住房市场进入新的发展阶段，作为商品房市场的要补充，保障性市场发展潜力巨大。但值得注意的是，社会保障性住房制度存在保障主体界定模糊、主体收入线划分不合理；社会保障性住房建设资金及房源缺乏、退出机制不完善等问题。到目前为止，我国尚没有相关统一立法，仅有国务院及相关部委的一些行政法规和部门规章，保障性住房建设之路仍将十分曲折。

3政策建议

3.1加快实施细则中重要概念的界定《国十条》实施细则的中一些重要概念界定模糊使诸多抑制房价上涨的措施在实践中无法施展，因此，要使这些措施落到实处，必须尽快明确界定相关重要概念。

3.2完善土地“招拍挂”制度土地的招拍挂制度比采用协议方式出让经营性国有土地使用权的做法更为合理，而且可以有效地遏制国土资源的流失，最大限度的防止权力寻租等等一系列人为的干扰市场行为，打击圈地和炒卖地皮的行动，较好地维护了公共利益。但是，这种方式也有不完善的地方，特别是从2007年开始，地王纷纷出现，干扰了土地市场，导致价格指示信号失灵；最近以央企为背景的房企拿地势头大为增加，地王潮又开始在全国蔓延，这种信号很可能像2007年那样，形成一种面粉贵过面包的困局。

要想抑制过快上涨的房价，就要完善土地“招拍挂”制度，土地的招标、拍卖和挂牌的竞争方式虽然有一些规定，各地政府也结合本地情况制定了相应的操作方法，但仍然不能避免一些投机倒把的行为。因此要对一些工作进行细化，提高招拍挂过程的规范性。例如明文规定招卖要做哪些程序以及做到何种程度，挂牌要做哪些程序，签订出让合同应包括哪些条款。使该制度的推行真正能够起到抑制房价的作用。

3.3积极制定有关保障性住房的法律法规，发挥政府在住房保障体系中的主体地位保障性住房的建设对于房价上涨有很好的抑制作用，为了确保保障性住房能够成功建设，发挥其应有的作用，国家在推动保障性住房发展的同时，应该从法律上完善保障性住房制度，把我国社会保障性住房的各项制度和措施用法律的形式固定下来。同时要加强管理工作，严格防止政府部门和官员的权力寻租行为，避免出现经济适用房面积过大，出售给不符合条件的个人等现象再现。

房地产市场范文篇3

为进一步改进和加强房地产市场调控,推进全市房地产市场平稳健康发展,根据省政府办公厅《关于贯彻国办发号文件进一步改进和加强房地产市场调控的通知》精神,经市政府同意,现就有关问题通知如下:

一、明确新建住房价格控制目标

按照国家有关规定,根据我市经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,2012年我市新建住房价格控制目标是:新建住房价格增幅低于同期全市城镇居民人均可支配收入增幅。各县(市)要按照上级要求,在第一季度向社会公布新建住房价格控制目标。

二、进一步加大保障性安居工程建设力度

(一)扩大保障性住房建设规模。各县(市、区)要严格按照全市城镇化工作会议上签订的《2012年度保障性住房和农房建设责任书》要求,坚决完成年度任务目标。2012年的保障性安居工程建设任务,必须在10月31日前开工建设。有关部门和新闻单位要每月公布保障性安居工程建设开工等完成情况。各县(市、区)要切实落实土地供应、资金投入和税费减免等优惠政策,确保完成计划任务。要引导房地产开发企业积极参与保障性住房建设和棚户区改造。加强保障性住房管理,做好公开分配工作,健全准入退出机制,切实做到公开、公平、公正。

(二)多渠道筹集保障性住房房源。要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多渠道筹集房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。以县级市和县城为重点,提高廉租住房保障收入线标准,扩大覆盖面,实现廉租住房与经济适用住房保障准入标准的有效衔接,具备条件的予以并轨,对低收入住房困难家庭实现应保尽保。住房困难户较多的国有工矿、大型企业,在符合城乡规划和土地利用规划的情况下,经市、县(市)政府批准,可以利用自用土地,通过棚户区改造、集资建房等方式建设经济适用住房、公共租赁住房。参加集资合作建房的对象必须限定在本单位符合市、县(市)政府规定条件的人员。建设公共租赁住房,应优先向本企业符合条件的职工出租,但不得出售。有条件的地方,可以把建制镇纳入住房保障工作范围。

(三)突出增加公共租赁住房供应。要在加大政府投入的同时,完善体制机制,运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施,合理确定租金水平,鼓励和吸引房地产开发企业和其他机构投资者参与公共租赁住房建设和运营。外来务工人员集中的开发区和产业园区,要组织建设公共租赁住房。鼓励金融机构发放公共租赁住房建设和运营中长期贷款。

(四)加快推进棚户区改造。各县(市、区)要认真贯彻上级有关文件和市政府办公室《关于进一步加快棚户区改造工作的通知》精神,用好用足国家和省相关优惠政策,在土地供应、税费优惠、融资信贷等方面予以优先支持。鼓励将棚户区改造项目与廉租住房、公共租赁住房和公共服务、商贸、旅游、文化等设施统一规划、配套建设。要加强对国家、省、市专项资金的督导检查,确保各项奖补资金落实到位、专款专用。

(五)落实保障性住房建设资金。严格落实住房公积金增值净收益、从土地出让净收益中提取不低于10%的比例用于廉租住房保障的规定,结余部分可用于建设公共租赁住房。资金缺口较大的地方可适当提高提取比例。政府直管公有住房出售收入的结余资金,可用于发展公共租赁住房,企事业单位可参照执行。要积极构建保障性住房建设融资平台,进一步拓展融资渠道。

三、合理引导住房需求

(一)严格执行完善相关税收政策,加强税收征管。严格执行个人转让住房营业税政策,个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。税务部门要进一步采取措施,确保政策执行到位。加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术,加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。严格执行个人转让房地产所得税征收政策。

(二)强化差别化住房信贷政策。执行国家统一的第二套及以上住房贷款政策。人民银行和银监局要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查,对违规行为要严肃处理。

四、严格住房用地供应管理

(一)增加住房用地有效供应。要认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求。在新增建设用地年度计划中,要单列保障性住房用地,做到应保尽保。2012年的商品住房用地供应计划总量,原则上不得低于前2年年均实际供应量。进一步完善土地出让方式,大力推广“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。

(二)加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人,必须说明资金来源并提供房地产开发资质等相应证明。

(三)依法查处违法违规用地行为。对擅自改变保障性住房用地性质的,要坚决纠正和严肃查处。对已供房地产用地,超过2年没有取得施工许可证进行开工建设的,必须及时收回土地使用权,并处以闲置1年以上罚款。要依法查处非法转让土地使用权的行为,对房地产开发建设投资达不到25%以上的(不含土地价款),不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

(四)提高房地产项目投资强度。抓好土地集约利用,统一政策,严格规定,集中建设标准化、规模化社区,完善社区配套功能,打造优美便捷的生活环境。

五、强化房地产市场监管

(一)构建现代产业体系建设,促进房地产业健康发展。科学编制房地产业发展规划,促进房地产市场有序健康发展,加快构建高端高质高效的现代化房地产业体系。重视房地产市场研究分析,加强房地产市场监管力量,推动房地产业现代化体系的构建,统筹指导全市房地产业发展。

(二)调整优化住房供应结构。继续以中小套型、中低价位商品住宅为重点,调整优化住房供应结构,保持合理的房地产投资和开发建设规模,努力满足城镇居民的合理购房需求。继续整顿房地产市场秩序,重点查处未办理规划、施工、预售许可手续进行建设和预售的违法违规行为。推行市场监管、项目监管、企业监管“三位一体”的动态监管模式,实行房地产开发项目规划建设条件意见书和项目手册制度,严格执行新建商品房买卖合同网上备案,加强预售资金监管,推行房地产开发项目综合验收备案制度,全方位提升房地产开发建设质量。有重点地培植一批大企业,引导房地产和建筑施工骨干企业组成战略联盟,与一些优秀勘察设计、建筑部品生产企业以及科研开发单位密切协作。围绕推进住宅产业现代化、建设节能省地环保型住宅,切实提高技术集成水平和房产综合品质,让群众买放心房、住舒心房。认真落实《商品房屋租赁管理办法》(住建部令第6号),规范发展住房租赁市场。

(三)规范房地产经纪活动。认真贯彻《房地产经纪管理办法》(住建部令第8号),加强对房地产经纪机构和人员的管理。房地产经纪机构及其分支机构自领取营业执照之日起30日内,必须到所在市、县(市)住建部门备案,否则不得从事房地产经纪业务。住建主管部门、价格主管部门要通过现场巡查、合同抽查、投诉受理等方式,采取约谈、记入信用档案、媒体曝光等措施,对房地产经纪机构和房地产经纪人员进行监督。

(四)加快个人住房信息系统建设。要加大资金和人力、物力投入,加快建立健全个人住房信息系统,确保房地产税收、差别化信贷措施有效执行。继续完善房地产市场信息系统,年内实现房产档案数字化和省、市、县(市)三级联网,以便及时、全面、准确提供房地产市场运行数据。

六、进一步明确责任,建立落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制

(一)明确责任。各县(市、区)政府(管委会)要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任,全面落实好年度保障性住房和棚户区改造目标任务。住建部门要加强房地产市场监管,做好住房保障工作;财政部门要加大资金投入用于保障性安居工程建设;规划部门要强化规划引导作用;国土资源部门要加强住房用地供应管理;税务部门要加强税收政策执行和监管;银监部门和人行要强化差别化信贷政策的执行;统计部门要做好新建住房价格控制目标的监督统计;监察部门对各级各部门履行职责情况进行监督;其他有关部门也要根据各自职责,贯彻落实好上级有关要求。

(二)建立约谈问责机制。市有关部门要加强对县(市、区)政府(管委会)住房保障和稳定房价工作的监督和检查。对于新建住房价格出现过快上涨势头、土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价,以及保障性安居工程建设进度缓慢、租售管理和后期使用监管不力的,市住建局、国土资源局、监察局要会同有关部门,约谈有关县(市、区)政府(管委会)负责人。新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标、没有完成保障性安居工程目标任务的,相关县(市、区)政府(管委会)要向市政府作出报告。市监察局、住建局等部门要视情况,根据有关规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位,房地产相关税收征管不力,以及个人住房信息系统建设滞后等问题,也要纳入约谈和问责范围。

房地产市场范文篇4

一、工作目标

以科学发展观为指导，以《城乡规划法》、《城市房地产管理法》等法律、法规和规章为依据，以建立公平诚信、健康有序的房地产市场秩序为目标，严厉打击房地产开发和交易过程中出现的违法违规行为，努力营造主体诚信、行为规范、监管有力、竞争有序的房地产市场环境，为构建繁华舒适、现代一流的省会城市奠定坚实基础。

二、整治内容

（一）未办理规划、建设手续或手续不全擅自建设的；

（二）未按规划方案内容建设的；

（三）非法占用土地、转让土地使用权、改变土地用途以及不按规定时限开发的；

（四）将未经验收的房屋交付使用或者将验收不合格的房屋交付使用的；

（五）未取得预售许可证擅自售房的；

（六）虚假售房广告的；

（七）利用合同欺诈违法、违规从事房地产中介服务的。

三、工作步骤

本次整治行动，共分三个阶段：

（一）工作准备阶段。组建市区房地产市场专项整治工作领导小组办公室，按照部门职责和分工，从每个成员单位抽调2名业务精、能力强、作风硬的在职干部（其中市公安局抽调人员要具备执法资格），落实办公地点，实行集中办公，设立举报电话。

（二）集中整治阶段。由领导小组办公室组织，对市区所有在建房地产开发项目进行全面拉网式检查，重点对近两年内开工建设的和群众投诉举报较多、有严重违法违规行为的房地产开发项目进行检查，对发现的问题依法严肃处理。

（三）总结整改阶段。对集中整治中查处的违法项目，督导落实整改意见。同时，对整治过程中发现的共性问题分门别类进行梳理汇总，提出长效管理措施，通过制定政策、出台法规、完善制度，有效遏制房地产市场各种违法违规行为，建立长效房地产市场监管机制，促进房地产市场健康有序发展。

四、组织机构

成立石家庄市市区房地产市场专项整治工作领导小组，组长由市委常委、副市长王大虎同志担任，副组长由市政府副秘书长董玉辉、市房管局局长张富春同志担任，成员由市委宣传部和市房管局、规划局、建设局、国土局、工商局、地税局、公安局、监察局、城管局、电业局等11个部门主管负责同志及市内六区主管区长组成，负责统一指挥协调市区房地产市场专项整治工作。

领导小组下设办公室，办公室主任由张富春同志兼任，办公室副主任由市房管局副局长白彦德同志担任，成员从11个成员部门抽调。

领导小组办公室下设3个检查小组，第一组由市房管局主管局长担任组长，负责检查长安区和桥东区；第二组由市规划局主管局长担任组长，负责检查桥西区和新华区；第三组由市建设局主管局长担任，负责检查裕华区和高新区。检查小组成员由领导小组办公室统一调配。

五、工作措施

（一）加强配合。整治工作领导小组各成员单位要将房地产开发和交易环节中违法违规案件的查处工作，贯穿于综合整治工作的始终。在综合整治工作中要紧密配合，互通信息，形成合力，对违法违规行为一查到底，切实保护广大购房群众的合法权益。

（二）强化宣传。市委宣传部要积极协调市级报纸、电视、电台、网络等新闻媒体，客观公正地报道我市房地产市场状况，增强市场透明度，及时让社会各界了解我市房地产管理的各项政策及购房注意事项，引导广大市民群众树立正确的住房消费理念，依法维护自身的合法权益。要进一步加强房地产广告信息传播与管理，各媒体对没有预售许可证的房地产项目，坚决不予刊登广告和信息。要加大对非法印制、刊载、非法广告行为的打击力度，坚决杜绝违法违规售房信息传播。

房地产市场范文篇5

为认真贯彻落实住房城乡建设部(关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知)精神，迸一步整顿规范房地产市场秩序，促进我市房地产业持续健康发展，经市政府研究，决定在全市范围内开展房地产市场联合执法检查。现将有关事项通知如下:

一、检查的范围和目的

对全市所有房地产开发企业的在建房地产开发项目、参与建设的“两区一村”改造、农村住房建设等项目进行检查。以解决关系人民群众切实利益的问题为出发点，坚持标本兼治，综合治理、惩防并举、注重预防的方针，切实解决目前房地产市场存在的突出问题。

二、检查的内容

（一）是否在城市规划区内集体所有土地上从事房地产开发经营；

（二）是否存在擅自变更房地产项目规划和调整容积率的行为；是否严格按规划要求进行房地产项目配套建设；

（三）是否存在未取得预售许可证或未按预售许可证批准的范围预售商品房，是否以内卸借款、内部集资、内外部认购、预定、排号、发放VIP卡及违规团购等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用；是否存在捂盘惜售、哄抬房价的行为；

（四）是否存在逃避商品房顸售资金监管、擅自挪用预售资金、虚假交易及签订“阴阳合同”等行为；

（五）是否存在委托未在房产主管部门备案的房产经纪机构销售的行为。

三、检查的方式

本次全市房地产市场联合执法检查，由市住房和城乡建设局、监察局、国土资源局、房管局、规划局、城管执法局组成联合检查组，具体开展对全市房地产市场的执法检查工作。各区县政府、高新区管委会分别成立相应的联合检查组，对辖区内房地产市场进行执法检查。

本次联合执法检查覆盖所有房地产项目，要对开发企业的在建项目按照检查内容逐一进行检查。按照管理权限划分，市属辖区内房地产在建项目由市联合检查组进行检查；区县辖区内房地产在建项目由区县联合检查组进行检查。区县检查结束后，市联合检查组对区县检查情况按照项目数量30%的比例进行抽查。

第一检查组由市住房城乡建局副局长任组长，第二检查组由市房管局副局长任组长，第三检查组由市房管局副局长任组长，各组成员由市住房城乡建设局、国土资源局、规划局、城管执法局、房管局等部门抽调人员组成。

四、检查步骤和时间

此次检查分为自查、检查、处理和总结三个阶段，时间从年1月1日—2月25日。

（一）自查阶段（年1月1日—1月10日）。各区县、高新区要在企业自查的基础上，对辖区内房地产市场所有在建项目进行检查。对查出的问题，督促有关单位及时进行整玫，并将自查情况报告和区县在建项目台帐于年1月10日前报市检查组。市属房地产开发企业要针对检查内容进行自查，并将自查情况和在建项目台帐于年1月6日前报市检查组。

（二）检查阶段(年1月11月—1月25日)。检查组听取受检区县检查情况汇报，核查有关材料，并对抽查的房地产开发企业进行实地检查；对市属房地产开发企业的检查，先由企业负责人介绍情况，然后对在建项目逐项进行检查。对查实存在违法行为的开发企业、检查组要责令停止违法行为，当场做好相关调查取证，按行政处罚程序下达执法文书，对存在问题的单位进行教育，并督促限期整改。

（三）处理和总结阶段（年1月26日—2月25月)。对检查中发现存在违法违规行为，且未按要求及时整改的房地产开发企业，由各有关部门按照执法权限进行立案处罚。对拒不执行处罚决定的，向法院申请强制执行。各区县、高新区也要按以上要求，对存在违法违规行为的房地产开发企业进行立案处罚，并将处罚结果报市检查组，对区县未按以上要求处罚的房地产开发企业，市检查组将直接介入处理。检查结束后，对执法检查及处理情况进行通报，并由有关主管部门整理和汇总相关材料，针对房地产领域存在的问题，提出完善有关政策的建议及整改方案，进一步规范房地产市场秩序，保障我市房地产业持续、健康、稳定发展。

五、关于检查发现问题的处理

（一）对存在违法违规行为的开发企业，责令立即停止违法行为，并依据有关法律法规，由相关部门分别立案处罚；

（二）对违法违规行为情节严重的开发企业，在立案处罚的基础上，依法进行以下处理：

1、限制参与土地使用权出让招拍挂；

2、吊销房地产开发企业资质证书；

3、各金融机构不予发放开发项目贷款；

4、不子审批商品房预售许可证、网土合同下载和房产证登记，并记入房地产开发企业信用档案，公开予以曝光。

房地产市场范文篇6

关键词：房地产；泡沫经济；宏观调控

上海房地产市场从1999—2003年回暖，到2003—2005年初房价的“疯涨”，2005年6月—2007年4月其间出现短暂“停滞”，2007年5月以来，房价又开始缓步上扬，虽然期间政府陆续出台了限制房价过快上涨的信贷、土地和税收政策，但效果都不明显。上海房产市场存在两个现状：涨得快、涨幅高。

上海房地产价格居高不下的根本原因是什么？房地产的未来是否能走上可持续发展道路？防范房地产泡沫有何良策？本文对此进行探讨。

一、房地产的特征

所谓房地产，即房产与地产的合称。房地产同其他商品一样，既有商品的一般属性，又有其特殊属性。具体可从物理、经济和社会三个角度来分析房地产所具有的特征。

（一）房地产的物理特征

1、固定性。房地产从其建造的那一天起，都固定在一定的地方，房地产的固定性是不变的。

2、单件性。由于每幢房屋的用途不同，所处的地理位置不同，通常不能像其他普通商品那样按照同一套图纸大量复制。

3、耐久性。房屋的寿命一般在50年左右，甚至更长。

（二）房屋的经济特征

房屋的经济特征为：房产价值和地产价值具有结合性，包括建造房屋的人工、材料及土地的使用代价等；房地产开发周期长，投资大，房地产投资的流动性较差；随着社会的发展，人口的增加和经济的繁荣，对房地产的需求日益增长，房地产的长期供不应求导致房地产价格总的趋势呈不断上涨。

（三）房地产的社会特征

房地产的社会特征是指房地产在法律，制度等方面表现出来的特征。房地产的社会特征为：房地产在开发过程中涉及到复杂的法律关系；房产往往受到福利制度和社会保障制度的影响。

二、上海房地产市场的现状

（一）房屋建造市场持续发展

据国家统计局网站近日的数据显示，一季度，上海市建筑业生产保持较平稳增长。本年完成建筑业总产值373.06亿元，增长10.4%；房屋建筑竣工面积636.07万平方米，增长8.6%。总体上反映出房屋供应量在增长。

（二）2007年上半年住宅价格及成交量均缓步上扬

上海2007年上半年的房价呈缓步上升的趋势，据上海易局研究院提供的研究报告显示，4月上海楼市的成交量245万平方米，其中商品住宅成交面积170万平方米，明显呈上升态势。根据焦点网的统计资料，4月全市至少有20多个楼盘出现不同幅度的上涨，其中部分楼盘涨幅如表1所示：

（三）预计2007年下半年房地产走势总体上房价仍将持续上扬

首先，土地供应越来越紧张，土地成本费用在成倍增加，国家税收的增加等；其次，房屋建设周期长，供求格局短期内不会改变；第三，保障性住房供给不足；第四，从需求角度看，经济的发展和城市化进程加快，将产生大量房屋需求。

（四）上海房地产存在一定的泡沫现象

上海房产市场将稳步发展，房价将持续上涨，但也反映出上海房地产存在一定的泡沫，表现在商品楼盘内的空房率相当的高，入住率很低，据香梅花园的物业部统计数据显示，香梅花园2007年的入住率只有50%，而盛世年华的入住率更低，仅40%左右。

三、上海房产居高不下的原因

上海是一个国际性大都市，也是中国的经济中心之一，随着许多有实力的大型房地产公司进入上海房产市场，国际资本继续看好上海，投资上海，加快上海经济的发展，加上各方市场参与者的心理预期，最终导致上海房产价格居高不下的现状。

（一）大与小：行业调整，垄断性增强

2005年以来，调控政策通过提高土地出让金、开发企业自有资本金等门槛，尤其是2006年以来土地、资金开始向资信较好的大型房企集中，房产行业越来越呈现规模性、垄断性和资本加速聚集的特性。

（二）堵与疏：一手硬，一手软

导致房价居高不下的第二个原因是楼市调控政策在落地执行中出现的“重堵轻疏”现象。在2006年出台的政策中，“90/70”政策以及鼓励建设经济适用房、廉租房的相关措施重在“疏解”自住、改善型需求，而其余税收、房贷、外资购房设限政策则重在“堵截”投资型需求。

总体上“堵截”型政策执行得还算到位，“疏解”型政策的执行则喜忧参半。一方面，经济适用房投资持续下降的趋势开始得到扭转。今年第一季度全国住宅投资同比增长30.4%，其中经济适用房投资同比增长41.6%。另一方面，开发结构仍不合理。在房地产开发投资明显反弹的情况下，本应朝小户型占比70%方向发展的“90/70”政策远未完全落实。而城镇居民对住房的增量需求和改善需求趋于双旺。一季度，全国新建商品住宅销售面积是竣工面积的1.9倍。同时，商品住宅空置面积同比下降1.2%。发展改革委固定资产投资司指出：“这表明市场需求依然比较旺盛。特别是一些中心城市，供需矛盾更加突出。”

（三）内与外：宁可卖地售股，不愿降价

去年楼市调控政策接踵而至，年初又明确要清算土地增值税，但并未出现房地产企业加快推盘、降价销售的现象，业内人士认为，原因之一，与外资乘机大量进入国内房地产市场有关。统计显示，一季度房地产开发到位资金中，利用外资131.27亿元，同比增长154.4%。外资的进入，使得国内开发商在银根紧缩的局面下，改变融资渠道，或出让项目公司的股权，或出售土地，换取外资注入。“宁可卖地售股，不愿降价”成了房地产开发企业的唯一选择。

（四）理想与现实：放弃房地产支柱地位的艰难

“堵”“疏”不平衡导致市场供求难以改观，而行业内的垄断趋势、外资加快进入，则加剧了局面的严重性。解决问题的关键在于调节市场的供求状况，特别是缓解需求。房地产行业对GDP与地方财政的巨大贡献令他们对调控举棋不定。而可能是调控中最有效用的住房保障政策则要求：地方政府自掏腰包来抑制地方经济中最赚钱的一个行业。针对地方政府“调控犹豫症”，发展改革委宏观经济研究院建议大幅度调整房地产发展政策，放弃房地产支柱地位，彻底改变房地产依赖型的经济模式。要根治楼市积弊，推出调整政策及考核指标的适当的举措已不可避免。

（五）市场预期

预期未来房地产价格上升是投机性房地产需求产生的根本原因。上海房地产价格飙升是因为对上海房地产价格上升的预期导致的。

第一阶段大致是从2001年到2003年，上海房价理性上升阶段。由于北京成功获得2008年奥运会的举办权、上海成功获得2010年世博会的举办权、上海争创国际经济、贸易和航运四个中心和国际化大都市等一系列利好因素，促使国际、国内都形成了上海房价必然上涨的预期。第二阶段是从2003年到现在，上海房价非理性膨胀阶段，三年时间，上海房价上升几乎达一倍。这一阶段的预期更为根本和复杂，不只是简单的或事件所能比。

（六）其他各方因素

首先，地方政府并不希望房价下跌，房价的下落，上海经济支柱产业就会失去支撑，经济就会出现衰退。其次，房地产开发商不希望房价下跌。因为根据购房者“买涨不买跌”的原理，房价一旦下降就会马上让市场形成房价继续下跌的预期，购房户就会持币观望，造成实际成交量急剧萎缩，使得开发商既不能获得预期高额利润，也可能使部分开发商亏本，甚至破产。第三，银行不希望房价下跌。房价一旦下跌，银行早几年疯狂贷款给房地产商与民众住房消费信贷的优质资产就会成了泡影。如果房价下跌真的发生了，不仅会给银行造成危机也可能给整个社会经济带来大灾难。第四，已购买户不希望房价下跌。上海房价居高不下形成是一系列复杂因素综合作用的结果。

四、应对措施

当前一些城市房价过高是不正常的，必须坚持对房地产市场进行调控和治理，这是政府的责任也是社会的责任，也包括房地产商的责任，而且房价过高原因是复杂的，有商品房供应不足的原因，有开发商利润不够的原因，有地价商品房不够的原因，有投资性投机性的原因，也有超前消费的原因，政府控制乏力的原因，因而要多管齐下来抑制房价过高过快增长的现象。

（一）加大供应稳定房价

国务院副总理曾培炎，指出了下一步宏观调控的四个方向：一是加大住房供应力度。二是努力调控住房需求。三是着力解决低收入家庭住房问题。四是继续规范房地产市场秩序。

其中，“加大住房供应力度”一说，是近几年来首次提及的。首先，在继续控制固定资产投资的同时，适度增加住房投资。第二，在继续收紧地根的同时，适度增加住房用地。第三，将适度增加住房投资和适度增加住房用地，重点落实在普通商品住房和住房保障两个方面。第四，要允许商业金融机构在一定年限内，向开发普通商品住房和保障性住房的机构，实行较低门槛的优惠性开发贷款。政府引导他们向普通商品住房和保障性住房开发贷款，既解决普通商品住房和保障性住房开发资金的紧缺，也解决商业金融机构资金压库的苦恼。

（二）抑制投资需求

一方面，控制商品房超前消费，特别是投资投机性需求；另一方面要加强普通廉租房的管理，并且政府用责任保障住房，廉租房就是提供保障的形式之一。

（三）增加小户型住宅

对普遍收入不高大多数老百姓来说，买大户型住宅是不现实的，推广小户型，将惠及更多家庭。要承认国情坚持提倡节约型的消费，反对奢侈性的消费模式。

五、结束语

通过上述对上海房地产现状及原因的分析得出，上海房地产市场随着其本身进一步的市场化、国际化，上海房价继续走高将不可避免。但如何防止出现过度投机、严重的泡沫化，保证房地产市场能健康、持续、稳定的发展，是政府、房地产企业等参与各方共同努力的方向，任重道远。

参考文献：

1、央行:第一季度购房贷款增速加快且呈上升趋势[N].东方早报,2007-05-11.

2、什么原因导致房价居高难下三对关系推助房价高企[N].新民晚报,2007-05-10.

3、成交量涨四成房价欲涨300元/m2[N].上海楼市,2007-05-13.

4、上海住房2007年展望房贷违约风险或继续攀升[N].东方早报,2007-01-12.

5、萧野.物业管理300问答[M].中国纺织出版社,2006.

6、于颖,周宇.房地产市场营销[M].东北财经大学出版社,2005.

7、刘洪玉,马亚男.住房价格与政府调控[J].住宅与房地产,2005(6).

8、牛凤瑞.中国房地产发展报告(房地产蓝皮书)[M].社会科学文献出版社,2005.

房地产市场范文篇7

关键词：广西；　房地产；　疫情　；供求分析

房地产是我国的重要支柱产业之一，与我国经济的健康发展息息相关。同时，房地产业的健康与否也是跟我国广大人民群众密切相关的重大民生问题，人民群众是否住有所居，直接影响着社会的稳定与和谐。广西房地产市场在过去几十年时间中经历了长期的增长与发展，房地产规模不断扩大，房价长期增长。房地产行业对广西经济的增长做出了较大贡献，但在快速增长过程中也存在着一定问题。房地产市场通过银行信贷与整个金融系统联系紧密，房地产市场如果出现剧烈波动，将会严重影响整个金融系统的资产质量。2020年是特殊的一年，全世界都受到了的侵扰，疫情给各行各业带来了较大冲击。房地产行业高度依赖的金融环境也发生了重大变化，西方大国大量印钞的行为更带来了外部的不确定性。在这样的情况下，明确广西房地产行业的发展趋势与风险，对广西经济持续健康发展和社会大局稳定具有重要意义。

一、广西房地产市场的发展现状分析

（一）广西房地产市场的供给分析

衡量房地产市场供给一般可以用房屋施工面积和房屋竣工面积两个指标来表示，前者表示目前正在施工的项目面积，可用此指标估计未来两年左右即将上市的房屋面积，竣工面积是当年已经完成的项目面积，反映的是当年的房产供应量。从2012年起至今，广西房地产的供应量经历了长期快速的增长，如图1所示，年施工面积从2012年的11846.86万平方米增长到了2020年的23779.14万平方米，供应量出现了翻倍式增长。其中2016年以后的各年份是广西房地产市场供给快速增长的时期，2018年和2019年两年的增长率更分别达到了12%和19%。即使面对疫情冲击，2020年广西房地产的年施工面积同比增长率也达到了7%。在年竣工面积方面，广西每年的数据围绕着1400万平方米为中轴进行波动，2012年是最高值，达1956.57万平方米。2020年虽然受到疫情影响，竣工面积也未见明显减少，为1561.89万平方米，处于一个相对稳定的状态。在正常情况下，年施工面积出现快速增长，未来两年左右的竣工面积也应出现类似增长。但广西过去的数据却反映不出这个规律。究其原因，是房地产市场长期繁荣下房地产开发商的惜售行为，大量项目的开发期被大幅延长。

（二）广西房地产市场的需求分析

广西房地产市场的需求情况可以通过广西居民的购买能力和购买意愿两方面来进行分析，只有同时具备购买能力和购买意愿，才能转化成真实的购买力。购买意愿是购房者的一种主观心理感受，一般很难用数据进行衡量。在这里，可从历年广西房地产市场的销售情况来大致了解广西房地产市场的真实购买情况，从收入与房价的比率情况来反映居民的购买能力，从而可以倒推出广西居民的购买意愿。广西房地产的销售情况大致可分为三个阶段，如图2所示，第一阶段是2012年到2014年间，是广西房地产市场温和发展的阶段，该阶段每年的销售面积从2012年的2759.26万平方米增长到了2014年的3156.55万平方米，增长率均在10%以下。第二阶段是2015年至2018年间，该阶段是广西房地产市场的繁荣发展期，年销售面积从2015年的3523.41万平方米增长到了2018年的6212.9万平方米，增长率均在10%以上，其中2017年和2018年增长率更分别达到了22%和20%。这期间的房价也是快速上升，2017年的房屋均价涨幅达到了11%。第三阶段是2019年至今，销售面积的增长率开始大幅下降，2019年增长率为8%，2020年受疫情影响，前11个月甚至出现了增长率为-1%的情况。对于广西居民的购房能力，可以用广西城镇居民人均可支配收入/商品房销售均价这一比率来进行反映。该指标越高，说明居民的购房能力越强；该指标越低，说明居民的购房能力越弱。从图3所示的数据来看，该指标从2012年以来围绕5.3左右上下波动。2015年的数据增长速度较快，原因在于该年广西城镇居民人均可支配收入增幅较大，2017年出现明显下降，是由于该年房屋均价大涨11%，导致居民的购买能力减弱。从该数据也可以发现疫情发生后，2020年广西居民的购买能力上升了，但市场的真实销售面积情况却出现下降，这从侧面反映出广西居民的购房意愿实际上是减弱了。购买意愿降低的原因大致有两点：一是广西房地产在经历2015年至2018年高速发展后，房地产市场回归常态的正常调整，二是疫情冲击带来的不确定性使人们的购房意愿降低。

二、影响广西房地产市场的因素分析

（一）货币供应量

房地产是高度依赖金融体系的行业，房地产的开发与供应需要银行的贷款支持，居民的购房行为也离不开银行的按揭贷款。所以国家宏观层面的货币供应将影响包括广西在内的全国所有区域的房地产市场。2017年前，我国M2增速普遍处于10%以上的比率。2017年后，央行开始逐步收紧流动性，该年第二季度M2同比增速开始出现个位数为9.1%。广西房地产过去一段时间的繁荣发展与我国增量货币大量流入房地产市场的现象是分不开的。央行收紧流动性后的一年左右时间，广西房地产市场也在2019年迎来了调整阶段。2020年受疫情的影响，世界各国都采取了较为宽松的货币政策，在此大环境下，我国2020年M2增速也达到10.1%。从往年的经验来看，在政府对房地产市场调控政策不变的情况下，快速的货币增长会刺激房地产市场的繁荣，但这都建立在调控政策不变的前提下。疫情期间增发的大量货币能否流入房地产市场，还有待对政策层面的分析。

（二）政策因素

自从我国政府提出“房住不炒”的理念以来，政府一直在坚持对房地产市场进行调控，意图能在不引起系统性风险的情况下将房地产市场引导至一个健康发展的局面。因为房地产行业的重要性以及与金融行业的高度相关联性，长期以来很多观点都倾向于认为国家不太可能采取过于严厉的调控政策。这种观点实质上是一种“大而不倒”的思想，存在着一定误导性。从2020年国家出台的调控新政来看，对于房地产市场的调控政策是更趋严厉。2020年具有划时代意义的调控政策大致有两个：一是出台了房企融资“三道红线”新规；二是大型商业银行新增涉房贷款占比不得超过30%。所谓“三道红线”即指下面三种情况：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。如果房企出现了以上三种情况中的一种，则该房地产开发商的有息负债规模年增长率不得超过15%；若出现了其中两种情况，则该开发商的有息负债规模年增长率不得超过5%；若三种情况全部越线，则有息负债规模不能增加。这对于高度依赖银行贷款、资产负债率普遍偏高的房地产开发企业来说无疑是十分严厉的调控政策。

（三）人口因素

人口因素也是影响房地产市场的重要因素之一，一般认为，人口净流入的城市与区域会有更多的购房需求，人口净流出的区域购房需求则相对较弱。广西作为西部地区省份，经济与东南沿海一带存在着较大差距，常住人口的增速与一线城市与地区相比较慢。因此，从总体购房需求来看，广西房地产市场的吸引力比不上经济发达地区。同时，广西区域内的各城市之间的常住人口增速也存在着一定差异。2019年，广西总体的常住人口增速为0.69%，高于这个数值的城市有三个，分别是南宁（1.25%）、柳州（0.9%）、北海（1.23%），这三个城市的常住人口增速普遍高于广西其他城市，这也在一定程度上显示了这三个城市的房地产市场需求会大于广西其他城市。从房屋均价来看，这三个城市的价格的确相对较高。

三、广西房地产市场的发展趋势分析

（一）房屋有效供给增加、价格稳中趋降

疫情期间我国出于国民经济发展大局考虑印发了大量货币，但在目前政府“房住不炒”大基调下，银行贷款在房地产领域的扩张规模受到了较大限制。因此，2020年印发的货币进入房地产领域的数量是有限的。“三道红线”政策的实施和新增涉房贷款30%的上限，看似是减少了银行信贷资金的供给从而减少房地产供给，但实质上却会增加有效房屋供给，其调控的核心直指房地产开发商的“囤地行为”。从前文的分析中，往年银行贷款给房地产开发商的资金并没有形成真正的有效供给，表现就在于从2012年至今，每年的竣工面积都维持在一个比较稳定的水平，大量新增贷款实质上是为开发商的“囤地行为”提供了资金支持。要切实增加有效供给，就必须针对该行为进行调控。而两项政策的出台，一方面是不再为房地产商的囤地提供资金支持；另一方面，在银行贷款资金支持受限的情况下，房地产开发商为了解决资金链紧缺的问题，势必会将手头上的已有项目加紧建设与销售、加快资金的回笼，从而形成有效供给。在这样的情况下，预计广西房地产市场的供应量会得到明显增加，房屋的均价会在一定程度上下降。房价的下降将是温和的，不会形成急剧下跌的局面，因为本轮下降实质是房地产开发商的“降价促销”行为，将带来房地产市场“以价促量”的流动性。

（二）现有开发商的兼并整合

在银行资金渠道受限的情况下，部分开发商可能会出现资金流极为紧张的情况，不排除少数开发商会面临破产清算的不利局面。在这样的大环境下，整个房地产行业的兼并与整合行为将呈现出较过去更频繁的特点。负债率低、实力强的企业在这个阶段掌握更多的主动权，负债率高、实力较弱的企业则会面临较为被动的情况。少数往年过度扩张、资金链风险较大的企业若无法解决资金链问题，也无法做出科学的重组方案，将面临最后的清算。各房地产开发企业在目前银行资金收紧的情况下，会有一部分被兼并，有一部分被清算，最后留存下来的开发商数量较现在相对减少，实力会更强，行业的集中度会得到加强。相关资料显示，2020年广西已经出现了部分知名本土开发商因现金流紧张而不得不出售自己股权的情况。在未来房地产行业去杠杆基调不变的形势下，广西房地产行业将会出现更多兼并整合案例。在这样的大趋势下，房地产开发企业一味融资拿地的激进经营方式将受到考验，企业的风险控制将会成为广西房地产开发企业实现持续健康发展需要考虑的重要问题。

（三）市场内部差异化较明显

广西房地产市场的火热与繁荣阶段已经过去，从2019年开始，房地产市场已经进入了调整阶段。由于疫情冲击带来了许多不确定性，广西房地产市场短期不太可能再出现2015年至2018年间的繁荣景象。在调整阶段中，广西房地产市场不同的细分类型会呈现较明显的差异。一方面，广西各城市的房地产市场会表现出不同的特点。常住人口增速较快、人口净流入的城市的房地产市场会有更多的有效需求，与其他城市比较会呈现相对繁荣的局面。具体来说，南宁、柳州、北海的房地产市场的价格会较为抗跌，成交量相对其他市场也会更大。此外，部分城市目前虽然在人口净流入方面没有太大优势，但因为得到政府在政策方面的重点支持，也会具备较大的潜力。如作为广西北部湾经济区重点发展的港口城市之一的防城港市，在各项政策的大力支持下，随着当地经济的不断发展壮大，该市的房地产市场也会进一步扩大。另一方面，广西一手房与二手房市场表现也会呈现出较大差异。购房者在购房时一般都偏好一手房市场，这在往年的市场中都有明显的表现，在广西房地产市场进入调整阶段的情况下，这种偏好会导致更明显的市场差异。老旧的二手房因为在楼盘配套设施等方面比不上新上市的楼盘，成交量与成交价格将会明显弱于一手房，而在楼市调整阶段，投资性需求的大量减少也会使二手房面临挂牌后难以成交的局面。

四、政策建议

（一）建立房地产市场的风险预警体系

广西房地产市场目前已经进入调整阶段，调整的深度可能会让部分风险控制不到位的房地产开发商面临剧痛。少数开发商在这样的大环境下也可能面临清算的不利局面。不可否认的是，房地产行业长期以来与银行系统已经交织在一起，在调整阶段中如果出现大量房地产企业破产的情况，将会给广西的金融体系带来较大冲击。出于谨慎考虑，有必要对广西房地产市场建立风险预警体系，形成对房地产企业的资产、负债、现金流量、销售情况等方面及时详细的定期报告制度，对房地产行业的风险进行及时披露，防患于未然。

（二）加强房地产企业的现金流量管理

在银行贷款受限的情况下，资金链的安全性将会成为广西房地产开发企业需要重点考虑的问题。如何保证整个企业的现金流量整体充裕直接关系着企业的生死存亡。在这样的背景下，房地产开发企业需要树立科学的经营理念，不能过度依赖负债进行盲目扩张，同时也不能过于激进地高价拿地。同时，加快企业存货房屋的销售与资金的回笼对于企业资金链条的完整与安全具有重大意义。通过建立科学的资金管理体系，能有效保证房地产开发企业在目前阶段的经营持续性不被打断。

（三）引导科学的购房需求

面对广西房地产市场的调整，刚需性的购房者和投资性的购房者都要树立更为理性的购房观念，不能用繁荣阶段房地产市场的暴涨思维来指导当前的购房决策。房地产行业是周期持续时间较长的行业，当行业处于繁荣阶段时，持续的时间会较长，然而一旦调整阶段来临，短期内再次步入繁荣的可能性较低。对于投资性的购房需求，我们应当用长期的眼光来看待目前的调整，避免因短期的冲动购买行为而陷入个人债务困境的不利局面。此外，对于刚需性的购房需求，购房者应综合考虑所处区域、周边配套设施等因素，避免买房后因周边设施缺乏而出现对所购房产不满意的情况。

参考文献：

［1］黄开展.广西房地产发展现状分析——基于金融风险［J］.营销界，2019（46）：159-160.

［2］丁少玲，余丽媛.广西房地产市场发展趋势研究［J］.统计与管理，2019（09）：9-12.

房地产市场范文篇8

关键词：房地产市场干预宏观调控

政府对住房市场的干预大致可以归结为两种方式:数量干预与价格干预。其中数量干预主要是对住房供给数量的干预，通过政府直接建造大量的公共住房以低廉的租金提供低收入户和困难户使用，但是这种做法很容易给财政背上沉重的包袱。所以，在实践中除了公共住房，政府还采取了财政补贴的方式，这实际上是对住房价格进行调节和干预，财政补贴又可以分为对购房者的需求补贴和对开发商的供给补贴。按照政府政策和干预房地产市场的不同特点，本文将从数量干预与价格干预两个部分考察政府的房地产政策、干预效果以及政策演变趋势。

政府对房地产市场的数量调节

土地供给与税收调节制度

世界各国的土地制度可以分为两种:私人所有和政府(国家)所有。但就世界各国的实践来看，一个国家或地区的土地所有制往往都是由国家所有与私人所有共同组成的。如今，即使是在崇尚私有财产制度的英美等国政府，也是大土地所有者。除了直接拥有，政府可以通过城市规划、颁布土地法规、规定土地用途、征收土地使用转让税等途径来影响商业性用地的供给，平抑地价控制房地产的开发成本，从而降低房地产的市场价格。

美国土地有三种所有形式:私人所有，联邦政府、洲及地方政府所有，印第安人保留地。政府所有的土地除了提供政府办公、基础设施等公共品以外，还可以建造公共住房出租。无论是政府所有还是私人所有，土地的经济用途都有统一的规划，通过对其使用进行限制以及税收政策进行调节。日本全部土地的3/4属于私人部门所有，国有土地仅占1/4，而且主要是山林沼泽地。因此，私人和企业构成了房地产市场上的主体。政府对房地产用地的调节主要是通过两种渠道:一是税收政策和城市规划;二是通过对专门从事社会基础设施和普通居民住宅建设，以及经营的非盈利性的200多个公团组织提供政府低息贷款来增加基础设施和住宅供给。与日美两国不同，新加坡国有土地占全国面积的72%，其中建屋发展局就占了20%。房地产市场上政府是最大的土地供给者，而且是居民住宅的最主要的供给者。

在规划和土地开发成本上，一般商业用地比住宅用地价格高10倍以上，因此，为保障住宅用地的供给，除了由建屋发展局直接提供住宅以外，政府还对那些想改变土地用途的用户收取高昂的溢价费用。英国土地在法律上全部归英王所有，个人、企业及社会团体仅拥有土地使用权。国家通过对土地一级市场的控制获得大量的批租收入，并通过一级市场的管理和调控有效地调节土地二级交易市场的供求，保持房地产市场供求的基本平衡。这种模式也普遍流行于英联邦国家以及前英国殖民地，比如中国香港的土地供给制度，特区政府是土地市场的最大供给者的地位为调节房地产的供给和防止房地产泡沫、经济衰退等起着积极的作用。

但从演变趋势来看，政府干预房地产市场政策存在一些共同的特点。即无论哪一种土地所有制下，通过城市规划和税收等控制土地供给和用途都成为政府调节房地产市场的重要手段。

公共住房制度

公共住房制度是政府对房地产市场进行干预最直接的手段，从各国的实践来看，公共住房制度都不是以盈利为目的，甚至需要财政的特殊补贴，公共住房实际上与社会保障体制和社会福利制度联系在一起。政府提供公共住房大致有两种方式：直接介入和通过社会团体、非赢利性组织等机构间接介入。

直接介入发达国家公共住房的供给数量都很庞大，这是政府为维护房地产市场的稳定，提高整个社会福利水平、保障居民的基本生活水平而提供的低租金的住房体系。政府直接介入住房市场的供给能够有效地、直接地刺激和控制住房生产，在相对较短的时间里提供较多的住房，缓解供求矛盾，维护社会稳定。公共住房政策在市场经济发达国家主要是为低收入者提供住房，国家投资建设国有住宅，低租金出租给低收入家庭。二战后的英国、法国、德国、美国、瑞典、荷兰等国家兴建了大批公共住宅供低收入居民租用。公共住房在住房体系中的地位和数量的多少取决于该国或地区人口与土地的对比状况。英、美、澳大利亚以及欧洲国家等人均占有的土地面积较大，因此，政府对房地产市场大都采取宏观调控的办法，公共住房制度只作为社会保障的一部分存在。但在地少人多的国家和地区，比如新加坡、中国香港等地，住房的售价相对于居民的人均收入，远远高于同一水平下的其他国家。因此，除了制定政策平抑价格外，公共住房制度成了保障与提高居民生活、调节房地产价格的重要内容。

间接提供公共住房由于直接介入方式对政府财政压力很大，容易引发腐败、寻租等不良后果，因此，在直接提供公共住房的同时，发达国家也会通过社会团体、非盈利组织等为社会建造低租金或低价的住宅。这些非盈利房地产企业靠出售股份以获得启动资金，在此基础上再申请政府的低息或无息贷款，并可享受免税待遇，因此能以低于市场的价格出租所建住房，瑞典、荷兰、法国等多采用这一做法。瑞典政府通过给予非盈利公司、住房合作社等种种财政优惠，建造了战后国内总建房量2/3的住宅，这些非盈利企业至今仍是瑞典住房市场上的主要力量并使瑞典成为世界上解决住房问题最成功的国家之一。为保证公共住宅供应真正做到面向低收入阶层，大多数国家和地区都有明确的政策措施，制定入住公共住宅的条件，进行家庭收入水平登记，以及采取多种申请程序等，以保证低收入阶层的利益。

事实上，公共住房不仅仅具有干预房地产市场供求的经济意义，而且构成了整个国家和地区社会保障体制的一部分，是保持社会稳定的重要力量。以日本为例，日本的公营住宅是二战以后逐步建立与完善的，主要针对中低收入阶层。其建设与经营都由各级地方政府住宅局管理，实行政府定价，因此受到市场价格波动影响较小，其中公营住房的租金在房地产泡沫日趋膨胀的1983-1990年年均也只上涨了4.4%，而在1989和1990年则分别为5.3%和3.3%。这不仅在房地产泡沫时期有效地保护了中低收入阶层的利益，而且对房地产泡沫破灭以后日本社会经济的稳定也起着重要的作用。但是，实行公共住宅政策需要征用大量土地，拨巨额资金，对城市财政造成巨大压力，因而近年来配合“居者有其屋”的计划，大多数国家都对公共住房政策进行了调整，以鼓励私人建造和拥有住房，缩小公共住房的比例。

政府对房地产市场数量干预由直接提供公共住房逐渐转变为由非盈利机构等社会团体间接建造公共住房，并逐渐减少公共住房的数量，用优惠政策鼓励中低收入阶层购置房产。我国上世纪80年代初开始改革单一的房屋公有制度，经历了以租代售、住房商品化、住房分配货币化的历程，公房制度的改革、新住房制度的建立是一个长期过程，应该借鉴发达国家的经验减少公共住房的数量，用优惠政策鼓励中低收入阶层购置房产。政府对房地产市场的价格调节

从经济学意义上看，对数量的调节带有较强的管制色彩，容易导致经济效率的损失，因此，在房地产市场上政府最常用的干预手段和办法就是通过补贴、税收等优惠方式对房地产价格进行调节。对价格调节的政府补贴和税收计划又可以

分为向房地产开发商提供的供给补贴政策和向住房需求者提供财政补贴两种。

向房地产开发商提供的供给补贴政策

政府通过向盈利性房地产企业提供补贴，用以建造租金价格适中的住房。二战后，为迅速建设新住宅，原西德政府向私营房地产商提供无息贷款，同时规定，向同意为低收入家庭建造或改建住房的私营开发企业提供低于市场利率的贷款，条件是必须降低租金。在一战以后，为解决复员士兵的住房问题，英国政府也对提供开发住宅的私人公司提供补贴，刺激供给，并在1919年推出了以地方政府为主的“兴建住宅补贴”。二战以后，瑞典政府提出了“低资金、低租金”的住房计划。与其他国家相比，美国的供给补贴形成了从联邦到地方政府的一整套完整体系。主要分为公共住房供应补贴和私有建房机构出租住房供应补贴。私有建房机构和地方政府建房机构向联邦政府住房和城市发展部申请，由其支付合理市价房租与低收入住户实际支付租金之间的差额。在住房供给相对短缺的时期，通过减免税、提供差价补贴、低息贷款等措施来刺激房地产开发商提供低价住房的积极性效果明显。1996年法国政府把出租住房建设增值税率从原来的20.6%降到了5.5%，从而使住房建设竣工量大幅增加。

向住房需求者提供财政补贴

除了对房地产开发商提供补贴外，政府对价格的影响还表现在对购房或租房者进行直接补贴，降低他们所承担的实际住房价格，对住房需求者补贴最常用的手段主要是免税减税和现金补贴。与对开发商的供给补贴相比，住房租金补贴有三个显著的特点：第一，避免了对住房市场的直接干预，不会给市场运行带来障碍，不会产生降低市场效率的副作用；第二，这种收入再分配的形式，可以使国民平等的住房权利得到较为公正的实现；第三，对不同收入者区别对待，更能体现倾斜政策，并能适当减少财政支出。从各国的房地产政策实践来看，二战后由于战争等原因使得住房短缺，在相当长的一段时间里，房地产市场上最主要的矛盾是供给不足。因此，为促进房地产业的发展，政府对房地产价格的调节主要是向房地产开发商提供优惠和补贴来刺激供给并降低价格。当住房的供给增加到了一定程度，住房租金补贴由于以上提到的几个特点就显得更加有吸引力，各发达市场经济国家也纷纷把补贴重点向购房者和租户转移。随着20世纪70年代房地产市场的主要矛盾由住房短缺变为贫困者的住房支出在其收入中比重过大，美国1968年的住房和城市发展法突出了对住房需求者提供补贴的思想，而1974年的住房与社区发展法中的租金援助第8条款更是取代了1968年住房法的补贴计划，把联邦住房援助从住房供应者转向需求者。

房地产市场范文篇9

从2005年开始，中央政府针对房地产价格居高不下的市场现状做出了重大调整，相关的政策陆续出台，在此背景下，咸阳市房地产市场发展现状如何，未来何去何从，成为困扰咸阳市政府、房地产开发企业及老百姓的一个重要问题。针对此问题，本人通过实地调查，结合当前经济环境的现实条件，对咸阳市房地产市场做出一个较全面的分析和研究。本论文从咸阳市房地产市场发展现状入手，提出咸阳市房地产市场发展面临的主要问题，通过实地调查研究，利用统计分析和理论与实践相结合的方法，对咸阳市房地产市场发展进行趋势分析，最后找出解决问题的思路。内容包括六部分：第一章，指出本论文的研究背景、研究的目的和意义、介绍了国内外房地产市场方面的研究概况并指出其优势和不足之处。第二章，阐述了房地产市场分析相关理论，其中包括级差地租理论、供求理论、价格理论、竞争理论及房地产市场供求预测等，为分析咸阳市房地产市场发展及存在问题构建了一个合适的理论平台。第三章，阐述了咸阳市的基本情况、咸阳市房地产市场发展阶段、房地产市场投资状况、房地产产品及配套状况、房地产市场的供给与需求状况及房地产价格。第四章，指出咸阳市房地产市场发展面临的主要问题有：规划滞后，交通等基础设施落后；商品房质量不高，中低价位房供应不足；物业管理滞后，营销水平有限；居民住房消费观念存在误区。第五章，通过分析咸阳市房地产市场发展趋势，对咸阳市房地产市场进行了预测。第六章，从政府、开发商、消费者三个角度提出促进咸阳市房地产市场健康发展的几点建议。本论文有以下两点创新之处：一是国内对房地产市场方面的预测研究，样本大多都集中于大城市，而本文预测咸阳这个中小城市的房地产市场，目前在国内尚属少数之列，这对今后咸阳市与房地产相关的行业的实际工作具有现实指导意义；二是针对咸阳市居民住房消费观念存在的误区，提出消费者应切合实际选择合适的住房面积、先租房住等务实的居住观。

关键词：咸阳市；房地产市场；发展趋势；分析预测

ABSTRACT

Startingin2005,thecentralgovernmentfortherealestatemarketofthehighpricesmadeasignificantadjustmentofrelatedpoliciesbeintroduced,inthiscontext,XianyangCityDevelopmentofhowtherealestatemarket,thedirectionofthefuture,atroubledcityofXianyang,Realestatedevelopmentcompaniesandordinarypeople''''sanimportantissue.Forthis,Idecidedtotakeamorecomprehensivemarketsurveyasameansofcombiningtherealityofthecurrenteconomicenvironmentconditions,therealestatemarketinXianyangCitytodoacomprehensiveanalysisandresearch.ThispaperfromtheXianyangCityrealestatemarketstartingwiththestatusquo,bytherealestatemarketinXianyangCity,themainproblemsfacingthedevelopment,throughfieldresearch,analysisanduseofstatisticaltheoryandpracticeofthemethodofcombiningtheXianyangCityrealestatemarketfortrendanalysis,finalFindasolutiontotheproblemofthinking.Thisstudyincludessixparts:Chapter1,thepaperpointedoutthattheresearchbackground,thepurposeandsignificanceofresearchondomesticandinternationalrealestatemarketresearchprofileandthatitsstrengthsandweaknesses.ChapterII,expoundedthetheoryoftherealestatemarket,includingJichaidezutheory,theoryofsupplyanddemand,pricetheory,theoryofcompetitionandtherealestatemarketsupplyanddemandprojections,analysisofXianyangCityrealestatemarketdevelopmentandproblemsofconstructingasuitabletheoryPlatform.ChapterIII,expoundthebasicsituationofXianyangCity,thedevelopmentstageofrealestatemarketinXianyangCity,therealestateinvestmentmarketconditions,realestateproductsandcomplementarysituation,therealestatemarketsupplyanddemandsituationandtherealestateprices.ChapterIV,pointedoutthattherealestatemarketdevelopmentinXianyangCity,themainproblemsare:theplanningdelay,transportandotherinfrastructurebehind;housingisnothighquality,low-costHousinginshortsupply;propertymanagementlagsbehind,thelimitedlevelofmarketing;residentsofhousingconsumptionconceptofexistenceMistakes.3ChapterV,throughtheanalysisofthetrendofthemarketdevelopmentinXianyangCity,topredictthefutureofrealestatemarketinXianyangCity.ChapterVI,fromthethreeanglesoftheGovernment,developersandconsumers,maketheproposaltopromotehealthydevelopmentofrealestatemarketinXianyangCity.Thispaperhasthefollowingtwoinnovations:First,undertheXianyangCityrealestatemarketstatusandtrendsoftheXianyangCityrealestatemarketmadetheforecast,inpracticalworkisofpracticalsignificance.andtheotherishousingforresidentsofXianyangCityMisunderstandingtheconceptofconsumption,consumersshouldberealistictochooseasuitablehousingarea,andshouldabandonthehouserentisnotpracticalpsychologicalconcepts.

KEYWORDS:XianyangCity；realestatemarket;developingtrend;analysisandforecast4

目录第一章绪论

1.1研究背景

1.2研究的目的和意义

1.2.1研究的目的

1.2.2研究意义

1.3国内外相关研究动态综述

1.3.1国外研究概况

1.3.2国内研究概况

1.4研究思路与方法

1.4.1研究思路

1.4.2研究方法

1.5研究内容

1.6论文的可能创新之处

第二章房地产市场分析相关理论

2.1级差地租理论

2.2供求理论

2.3价格理论

2.4竞争理论

2.5房地产市场供求预测

2.5.1房地产市场预测的必要性

2.5.2房地产市场预测的种类

2.5.3房地产市场预测的方法

第三章咸阳市房地产市场发展现状

3.1咸阳市的基本情况

3.2咸阳市房地产市场的发展阶段

3.3咸阳市房地产市场投资状况

3.3.1投资开发形式

3.3.2开发投资量及投资结构

3.3.3经济适用住房建设投资起步晚

53.3.4开发投资理念发生碰撞

3.4咸阳市房地产产品及配套状况

3.4.1建筑类型

3.4.2规划及建筑设计水平

3.4.3园林环境建设水平

3.4.4工程建设水平

3.4.5物业管理水平

3.5咸阳市房地产市场的供给状况

3.5.1区域开发分布比较

3.5.2房地产郊区化发展成为趋势

3.5.3供给量趋势

3.6咸阳市房地产市场的需求状况

3.6.1房地产市场需求群体

3.6.2购房客户群特征规律分析

3.6.3置业地段和生活方式的逐渐改变

3.7咸阳市房地产销售状况

3.7.1租售情况

3.7.2商品住宅销售量持续增长

3.8咸阳市房地产价格

3.8.1各类物业价格

3.8.2房地产价格迅速上升

3.8.3城郊与市中心房地产价格形成联动态势

第四章咸阳市房地产市场发展面临的主要问题

4.1规划滞后，交通等基础设施落后

4.1.1规划滞后，土地管理混乱，土地浪费行为严重

4.1.2交通等基础设施落后

4.2商品房质量不高，中低价位房供应不足

4.2.1商品房质量有待提高

4.2.2中低价位房供应不足，住宅市场结构矛盾突出

4.3物业管理滞后，营销水平有限

4.3.1物业管理滞后，市场化程度低

4.3.2房地产营销水平较低

4.4居民住房消费观念存在误区

第五章咸阳市房地产市场发展趋势分析与市场预测

5.1咸阳市房地产市场发展趋势分析

5.1.1房地产市场供求关系趋势分析

5.1.2房地产投资额趋势分析

5.2咸阳市房地产市场预测

5.2.1咸阳市住宅房地产市场预测

5.2.2咸阳市房地产市场发展总体趋势预测

第六章促进咸阳市房地产市场健康发展的对策建议

6.1政府角度

6.1.1把握规划管理和土地供应管理两个关键环节

6.1.2加快市政基础设施建设的步伐

6.1.3增加经济适用房供给，加强经济适用房的开发管理

6.1.4加大整顿和规范房地产市场秩序的力度

6.2开发商角度

6.2.1加大中小户型商品房供应，调整产品结构

6.2.2树立品牌，提高行业信誉

6.2.3提高商品房质量

6.2.4转换商品房营销理念

6.3消费者角度

6.3.1切合实际选择合适的住房面积

6.3.2树立务实的住房观念

参考文献致谢

作者简介

1第一章绪论

1.1研究背景

房地产业作为国民经济的基础产业，关联度高，带动性强，对改善人居环境，带动相关产业发展，拓展社会就业渠道，提升城市功能，增强城市竞争力等方面具有重要作用。我国的房地产市场从上世纪九十年代初开始启动，经过十几年的发展，逐步从过去以单位集团购买、福利分房为主过渡到如今个人消费者成为市场需求的主体，市场化程度大大提高。中国房地产行业在国家鼓励个人住房消费政策的引导下已经连续九年保持了高于GDP增长的增长态势，已经成为支持我国经济增长的重要力量。同时随着中国经济的持续发展，人民生活水平大幅度提高，改善居住条件的需求日益迫切。据一份对不同收入国家居住水平的资料分析显示，低收入国家人均住房建筑面积8平方米，中低收入国家18平方米，中等收入国家20平方米，中高收入国家30平方米，高收入国家45平方米。目前中国人均住房建筑面积20平方米，正处于中等收入国家人均住房水平。世界各国的经验表明，在人均住房建筑面积达到30至35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。因此，今后几年仍将是住宅的快速发展期。而且，随着北京、上海、广州等一线城市的房地产市场逐渐趋向饱和，正处于经济一体化发展阶段的中小型城市如咸阳由于外资较少进入，房地产竞争较少，政府提供较多优惠支持政策，市场增长速度较快等有利因素，越来越引起人们的关注。根据陕西省政府2006年7月24日全体会议要求，针对今年我省房地产开发投资增幅小幅下滑现象，由洪峰副省长牵头，省建设厅等单位参与，对全省房地产的发展现状，特别是2006年上半年国家一系列宏观调控政策出台后，我省对房地产市场的反映情况进行了调查研究。本文仅仅针对咸阳市房地产市场的具体情况进行分析，并提出相应的对策建议。

1.2研究的目的和意义

1.2.1研究的目的

(1)通过研究咸阳市房地产市场发展现状及存在问题，找出咸阳市房地产市场发展过程中存在的优势和不足；(2)通过本文的研究搭建起中小城市房地产市场的理论框架；(3)利用本文的研究，对咸阳市房地产市场的发展变化有一个清晰的认识，趋利避害，为房地产市场健康、快速地发展提供指导。

1.2.2研究意义

1.2.2.1理论意义

任何行业都是根据社会经济发展在不断发展的，尤其是房地产业在中国目前刚刚起步，许多理论还不是很完善，借此机会，本文从咸阳市房地产业剖析入手，深入探讨如何使房地产业走上良性循环、健康发展的道路。虽然针对的是个体城市，从特殊性到普遍性规律上摸索来讲，相信对整个市场还是有一定的借鉴意义。

1.2.2.2现实意义

（1）有利于政府对房地产市场的宏观管理对咸阳市房地产市场现状、存在的问题、发展趋势分析及对策做深入的研究，有利于把握房地产市场运行的规律，为政府在运用法律、行政、经济的手段对房地产市场进行管理时提供依据和理论指导，更好地为企业创造良好的市场环境，促进房地产市场机制的正常运行，保证房地产市场健康发展。

（2）有助于房地产企业做出更合理的决策对咸阳市房地产市场进行深入的分析和研究，熟悉房地产市场的供求机制、价格机制、竞争机制，才能深入了解咸阳市房地产市场机制和运行的特点，为房地产企业的决策提供参考。对咸阳市房地产市场现状的深入研究，有助于企业把握目前房地产市场的大势，认清买方市场下的竞争格局、竞争态势和特点，根据房地产市场需求的特点和买家需要来确定房地产投资的时机、规模和产品特点，让自己开发的商品有市场需求，增加有效供给，也有利于房地产市场的良性发展和市民居住环境的改善。在西咸经济一体化背景下，咸阳经济高速增长、住宅郊区化趋势逐步形成的形势下，对咸阳房地产市场的机遇和发展前景的探讨，可以使企业对未来房地产市场发展的方向有较为深刻的认识，为房地产企业的投资方向、投资区域和产品的规模、结构等，提供前瞻性的指导。

（3）有利于逐步改变消费者的投资及居住理念在房地产市场中，消费者处于劣势地位。通过对咸阳市房地产市场现状、存在的问题、发展趋势分析，有利于逐步改变消费者的投机及居住理念。指导消费者防范房地产市场的内在风险，增强消费者风险防范意识，指导消费者理性投资；促使消费者摒弃过去的“宁要城中一张床，不要城郊一套房”的保守观念，且使消费者转变过去那些“房屋面积越大越好”、“一步到位”等传统的观念。

1.3国内外相关研究动态综述

1.3.1国外研究概况

房地产虽然是一种特殊的商品但却也有着普通商品的特征，因此普通商品所遵循的价值规律和市场供求规律对于房地产来说也同样适用，但是在房地产业关于这些理论的研究还是处于初级阶段。20世纪初，美国经济学家伊利(L.T.Yelly)、莫尔豪斯(E.W.Morehouse)对土地经济3学进行了系统的研究并合著了《土地经济学原理》一书，从而标志着土地经济学摆脱了对其它学科的依附成为一门独立的学科，同时也标志着经济学开始系统的研究土地及房地产业的发展问题[1]。供求理论是经济学中的一个重要内容，其发展的历史源远流长，如今已发展的相当完善，与此相关的资料比较丰富，Pindyck和Schiller在各自的著作中对此作了完整的叙述[2,3]。从实践的角度出发，JohnB.Corgel、Jacobus和ArlyneGeschwender等人对房地产有关概念、相关法律及经营策略进行了研究[4,5,6]；而DavidSirota主要研究了房地产投资，对投资过程中的筹资、收益、可行性研究及各种物业的投资进行了分析[7]；RogerP.Sindt在投资方法研究方面作了大量的工作，对投资中的决策过程建立了相应的模型，在此基础上对风险及投资分析的运用作了论述[8]。20世纪60年代，城市经济学逐渐从区域经济学中分离出来，成为以研究城市地区范围内的经济活动规律为主要目标的一门独立学科。这期间，阿伦索（W.Alonso），温哥(L.Wingo)等提出了城市居住区位模式，并对住宅选址、城市土地利用、土地与住宅市场均衡等问题进行了研究[9]。该理论学派较为全面的分析了房地产经济的客观运行规律，同时也较为系统的提出了有助于城市房地产业健康发展的土地利用、住房供求等方面的理论体系。20世纪80年代以来，歌德伯格(M·Goldberd)、巴洛维(R·Barlowe)等人研究了土地利用、土地供需等市场问题[10,11]。对于土地利用问题，巴洛维认为，土地利用状况与土地利用形式之间的竞争决定了地价的高低，房地产用地的供求关系既遵循一般商品的供求规律，也存在供求的特殊性，但从其研究的领域和范围来看，该理论仅把土地作为城市经济活动中的一项要素来研究，而未能将房地产业作为宏观经济活动中的一个有机组成部分进行系统的研究，故而其研究领域不免具有局限性。温茨巴奇等人（中译本2001）指出，房地产的首要特点是它与土地的联系，这一联系使得房地产在具有不可移动性、异质性等物理特性的同时，有着与一般的资产所不同的经济特性[12]。由于房地产被固定在一个位置不能移动，因此，房地产的价值会受到周围环境的影响，由这种特性所带来的重要结果之一就是房地产市场的区域性。相对于工业产成品和农产品等商品而言，房地产并不具有一个全国性的统一市场，而是典型的以地区性为特征的市场。

1.3.2国内研究概况

经济学在西方的发展有几百年的历史，但是由于长期计划经济体制的影响，新中国建立50多年里，国内有关房地产经济理论以及房地产业发展方面的探索基本处于停滞状态。梁晓民和傅家骥等人从市场经济角度对供求理论和市场理论进行了研究[13,14]。改革开放以后，随着广州、深圳、上海等沿海城市房地产业体系大规模的建立与发展，有4关房地产市场发展方面的研究才开始日益活跃起来。房地产市场供求理论是将经济学中相关理论运用到房地产行业，并根据自身特点形成的系统理论。钱昆润主编的《房地产经济学》一书，将西方经济学的供求理论运用于土地和房屋需求、供应和价格上，系统的阐述了房地产供求理论，包括土地供求、房屋供求以及房地产价格与供求的关系[15]；范翰章主编的《房地产市场学》从房地产市场出发，对市场分析、市场调研和市场预测理论作了详细的论述，同时，书中还对国外发达国家房地产市场发展趋势做出了介绍[16]。预测是经济研究的一种重要方法，华伯泉等人主要对各种预测方法进行了研究，适合于商业预测和政策分析；将预测用于房地产行业，关柯和范翰章作了很多研究，主要用简单预测方法对市场的供求情况进行预测[17]。灰色系统理论源于20世纪80年代，其主要是考察和研究信息不完备的系统，通过已知信息来研究和预测未知领域，从而达到了解整个系统的目的。灰色系统理论具有利用“少数据”建模寻求显示规律的良好特性，从而克服了数据不足或系统周期短的矛盾。但是这种预测模型在使用过程中却存在着一些问题。(1)灰色预测一般所采用的以一阶模型GM（1，1）为基础所进行的预测往往对随机波动性较大的数据序列拟合较差，预测精度较低。(2)建立白化形式的微分方程，进行一系列的运算所采用的方法十分烦琐与粗糙，对模型未知参数的最小二乘估计式只是近似公式，容易给模型的预测造成误差。马尔柯夫方法在九十年代传入中国，开始用于水文、气象、地震等方面的预测研究，后来又被运用到社会经济领域方面的预测研究，成为经济预测的常用方法之一。马尔柯夫预测的研究对象是一个随机变化的动态系统，其理论基础是通过马尔柯夫过程来反映复杂系统的状态转移，适合于随即波动性较大数据序列的预测问题，在这一点上恰恰可以弥补灰色预测的缺陷。但是马尔柯夫转移概率矩阵预测对象不但要求马氏链特点，而且要求具有平稳过程等特点。这与房地产市场供需量受某些随机因素的影响，往往随着时间变化而呈现出某种变化趋势的非平稳随机过程的特点并不相符。因此，采用马尔柯夫方法进行房地产市场供需量的预测也具有不可忽视的误差。我国对风险做正式研究是从20世纪80年代开始，清华大学的郭仲伟在风险基础理论和评价方面作了较早的研究，张记康、田德录和卢有杰分别从企业经营角度和项目管理角度出发，分析企业和项目所面临的各种风险、评价方法和防范措施[18,19,20]。将风险分析运用到房地产市场方面已经有近十几年的历史。1996年申立银和俞明轩对房地产市场各种物业所面临的风险和影响房地产市场各类风险因素进行了系统的研究和分析，剖析和总结了房地产市场中各种风险形成的背景和变化的特点，给出简单的风险程度度量方法；杜海鹏主要从投资可行性、财务评价、市场研究和投资价值评价等方面介绍房地产投资风险防范的各种措施与途径；1998年李启明等人定性的分析了房地产融资和投资风险，给出一些房地产投资风险定量分析和基本评价方法；石海均在其所5著书中也涉及投资者所面临的各种风险[21]。由以上分析和所获得的资料来看，我国的专家和学者对房地产市场的研究呈现出如下特点：(1)房地产供求理论发展的比较成熟，许多学者将经济学中的市场供求理论很好的应用于房地产业。但是，有相当一部分还只是定性的研究房地产业中的市场供求状况。(2)预测理论是一种常见的数量研究方法，并且广泛的应用于各领域。目前，在房地产领域应用预测方法来预测房地产价格、发展趋势和市场供求量的多数是一些大城市，对于中小城市的区域房地产市场的分析研究还是属于少数。谭刚（2001）提出了转轨时期中国房地产业调控体系的总体构思。曹振良（2003）等从房地产业的可持续发展、预警系统、法律规范、政策体制等角度研究了房地产业的宏观调控问题。曲波（2003）提出了房地产经济宏观波动的六个要素。董藩(2003)等研究了房地产开发调控的几个理论问题，分析了房地产开发宏观调控的必要性、调控的内容、原则、手段等问题[22]。张泓铭（2003）研究了房地产宏观调控的必要性和目的，调控的内容、特点、途径及手段，在对房地产宏观调控初步实践进行总结的基础上，提出了对未来房地产宏观调控的基本设想[23]。汪丽娜（2004）分析了我国房地产市场现状，2000—2003年间，房地产投资规模不断扩大的同时，商品房屋销售率也在稳步增长，然而作者认为，房地产市场是一个属地化极强的市场，各地区不同的经济发展水平、居民收入状况都直接影响着区域房地产市场的走势[24]。面对这种情况，该文分析了房地产宏观调控政策产生的积极影响并反思了某些调控政策效果欠佳的原因，并提出了几项建立长效机制以避免房地产业大起大落的建议。

1.4研究思路与方法

1.4.1研究思路

本文从研究背景入手，主要应用了供求理论、价格理论、竞争理论、房地产市场供求预测等房地产市场相关理论，通过对咸阳市的基本情况、房地产市场的发展阶段、房地产市场投资状况、房地产产品及配套状况、房地产市场的供给与需求状况及房地产价格的分析，在此基础上提出咸阳市房地产市场发展中存在规划滞后、基础设施落后、商品房质量差、中低价位房供应不足、物业管理滞后、营销水平低等问题。运用统计分析、定性与定量相结合等科学研究方法，分析了咸阳市房地产市场发展趋势及对未来市场进行了预测。最后，提出促进咸阳市房地产市场健康发展的对策建议。

1.4.2研究方法

(1)从抽象到具体的方法。房地产市场的相关理论有些很抽象，不太容易被理解，所以本文采取了从抽象到具体的研究方法，以此来指导实践工作。

(2)理论与实践相结合的方法。采用实地调查研究为主，对国内外已有的实践研究6成果分析论证，并做到理论结合实践。对咸阳市房地产市场发展现状进行分析，依据本人在房地产公司实践的工作经验，辅之以理论分析，从中探索出咸阳市房地产市场的发展规律以促进其健康稳步发展。

1.5研究内容

（1）国内外关于房地产市场发展的研究综述

（2）房地产市场分析相关理论

（3）咸阳市房地产市场发展现状

（4）咸阳市房地产市场发展面临的主要问题

（5）咸阳市房地产市场发展趋势分析与市场预测

（6）促进咸阳市房地产市场健康发展的对策建议

1.6论文的可能创新之处

房地产市场范文篇10

一、我国房地产业的发展及周期性规律

新中国成立以来，房地产业的三次重大发展均出现在改革开放以后的近20年，每次都呈现6～8年的周期性规律。第一次高涨期来自80年代初期，改革开放带来了国民经济的快速发展和社会财富迅速增加，农业及农村经济实现跨越发展，国有企业在短缺经济中购销两旺。在这种情况下，长期以来人们梦寐以求的住房问题开始得到关注，机关、企事业单位开始兴建职工住宅，并以福利形式分配给员工，这种解困式的住宅大多数建造于本单位周边的空闲土地上，虽然没有现在小区的规模与环境，但总量相当巨大。这些房产至今仍然是城镇中等收入群体的主要居所。第二次高涨期起始于1988年《宪法》和《土地管理法》修改之后，土地使用权可以有偿转让，使房地产作为商品流通有了法律依据，这股蕴藏的住房需求在邓小平同志南巡讲话后爆发出来。当时房地产热点地区主要集中于经济发达的南部沿海城市，例如，海南、广州、珠海、北海等，而房地产类型也集中于写字楼、宾馆、酒店及别墅，其销售对象主要是当时如雨后春笋般出现的各类公司和旅游度假等社会需求。这一特殊的高涨阶段由于盲目圈地、盲目开发、盲目投资、价格炒作，而于1993年上半年落下帷幕。第三个高涨期起始于1998年国家住房制度改革。停止福利分配住房实行货币化住房补贴，彻底改变了人们的住房消费观念，有效拉动了社会需求。特别是东南亚金融危机以后，国家清醒地认识了中国房地产长期低价运行，市场尚未开发的现实，采取了启动和扩大内需，推进住宅建设的政策，从而刺激了住宅消费，带动了国民经济的持续快速发展。

从西方发达国家的房地产业发展历程来看，都有着周期性规律。而我国短短20几年的房地产发展过程其周期性也特别明显，即房地产业总是从萧条走向繁荣，而房地产市场一般不会永远持续繁荣，它总是与经济增长质量、增长速度、市场需求及购买力联系在一起，并在高潮期以后进入调整期，在调整中酝酿新的高潮。

把握房地产市场周期性变化规律，有利于调控市场供求矛盾，避免社会资源浪费，优化社会资源配置。同时，也有利于正确把握住房金融的经营策略，通过优化资源配置调节市场行为，规避行业风险乃至金融风险。下面对当前正处于第三高涨期的房地产市场进行简要的分析。

二、当前房地产市场状况及发展趋势

尽管“泡沫论”、“过热论”仍然不绝于耳，但是，从去年起人们预言的“房地产冬天”仍然没有到来，甚至今年上半年房地产市场仍然顽强地攀升。今年1～5月，全国房地产共完成土地开发面积3771万平方米，同比增长43.7%。房地产施工面积达到43112万平方米，其中新开工面积14355.8万平方米。房地产开发到位资金3105亿元，同比增长35%，比上年同期增幅高14个百分点。在上述到位资金中，房地产开发企业自筹资金971亿元，同比增长39.5%；国内银行贷款790亿元，同比增长35.9%；利用外资50亿元，同比增长15%，也呈现恢复性增长态势。今年前5个月房地产累计竣工面积4076万平方米，同比增长18.7%，其中，商品住宅竣工面积达3392万平方米，同比增长17%；商业用房竣工面积同比增长37%。另外，从销售情况来看，今年1～5月份全国实现商品房销售4564万平方米，同比增长20.3%。这一增长速度是在2000年和2001年连续两年旺销基础上实现的。那么，怎样认识保持房地产业持续增长的动力之源呢？

1.国民经济的持续快速增长。近几年来，我国国民经济增长率持续超过7%，高经济增长率和良好的经济增长质量可以推动城市化规模的不断扩大，大量农转非人口涌入城市必然要实现住房消费，从而为房地产市场带来新的购买力需求。国民经济的持续快速增长，也使城市中低收入劳动者的经济收入持续增长，这在一方面“激活”了中低收入者的购房需求，为房地产业的持续发展塑造了最广泛的消费群体；另一方面，也使原来购买力较强的消费者提升了消费层次，从而推动着住房品质的不断提升。因此，经济增长速度与增长质量是决定房地产发展的前提与基础。

2.体制与机制的市场化。长期以来，我国主要靠国家和集体来建房分房，这种供给模式是中国城市居民居住环境差的主要原因。国家住房制度的改革，把建房与购房一同推向市场，从而使住房成为自由流通的商品。市场机制的引入，使建房者成为自负盈亏的法人，购房者用货币去选择适应个人需求的商品。这种产权的明晰化、个体化，催生了当前这个世界上最大的房地产市场，而这个巨大并且日益增长的市场需求，正是我国房地产业几年来持续火爆的载体。

3.与消费观念更新配套的住房按揭贷款。市场经济不但提升了购买力，更重要的是催化了人们全新的消费观念。20世纪80年代以来在市场经济体制下就业的劳动者，大多数不会等到攒够钱以后再去买住房，而是充分利用住房按揭贷款来实现“居者有其屋”。据统计，70%以上的购房者都会选择利用银行住房贷款。目前全国商业银行个人住房按揭贷款已经超过6000亿元。大量的按揭贷款间接注入和不断递增的住房开发贷款已经成为支撑房地产市场最重要的资金来源。

尽管我国当前新一轮房地产市场高潮有着良好的市场基础和政策基础，并且这一轮高潮尚处于非“泡沫”的良性增长过程，但是，市场规律证明：一个谁都能赚到钱，甚至获得暴利的行业肯定是危机四伏的。也许我们面对的市场恰恰是拐点前的最高峰，因为市场自我调控和释放风险的信号已经显现。

第一，商品房空置率增加，超过风险控制线。虽然从2000年5月国家统计部门在公布了1999年商品房空置量之后，我们很难查找到有关空置量最新、最权威的资料，但仍然可以通过商品房景气指数、产销率、空置面积增长率等指标推算出这一数据。据《中国房地产报》2002年6月26日的消息：“5月份商品房空置面积的分类指数值为95.7点，比上年同期增加2.9点。作为逆指标，此项指数增加，表明商品房空置面积增长幅度出现反弹。今年1～5月份，全国商品房空置面积增长幅度为8.2%，明显高于去年同期增长2.3%的水平。”该报7月1日还披露：到2002年7月，全国商品房空置总量在12000万平方米以上，其中空置超过一年以上的占50%以上，占压资金超过2500亿元，居中国各行业不良资产之首。并进一步指出，眼下的“商品房空置率”应该在26%左右，而美国商品房空置率约为7%，香港3%～4%。当空置率超过10%的时候，就已经是超警戒线运行了。

第二，房地产市场体温仍在升高，业外巨头抢滩房地产。2001年全国房地产到位资金达到7378亿元，比上年增长29.8%；而今年前5个月，房地产到位资金已达3105亿元，同比增长35.9%。就是在这种情况下，传统的家电厂家“海尔”、“美的”、"TCL"、“康佳”正在大举进入房地产，饲料大王四川新希望集团也斥资30亿元进军地产。一批上市公司，诸如“数源科技”、“亚华种业”、“益鑫泰”、“经纬纺织”，甚至“联想集团”、“三九药业”也争相跻身房地产。在这种一面是商品房空置率扩张，一面是新开工楼盘大幅增长的氛围中，新企业持巨资再度猛烈加入，势必加剧房地产市场的风险。

第三，房价增幅回落，销售趋淡。与房地产开发持续升温相对应的是市场反映冷淡。今年前5个月全国商品房平均价格为2290元／平方米，同比下降3.3%，增幅比上年回落15.6个百分点；商品房销售面积为4564万平方米，同比增长20.3%，但增幅比上年同期回落8个百分点。

我们无意讨论房地产市场是否“过热”或存在“泡沫”，但却关注房地产市场的发展趋势与风险动态，因为这直接关系到住房金融的经营取向，同时也是优化信贷资源配置，引导房地产业及房地产金融持续稳健发展的前提与基础。

三、住房金融的风险控制及经营取向

面对我国房地产业发展的现实，住房金融的经营取向宜分为短期调节目标与长期发展目标两步运行。短期目标以调节市场供求矛盾，约束房地产开发，拉动市场消费需求，提高市场购买力，消化现有空置商品房为主。远期目标则包括优化信贷资源配置，提升国内房地产业竞争能力，提高住房金融服务质量，推进住房金融市场化，促进我国房地产业持续、稳健、高效运行等内容。

1.调控房地产业信用总量，约束市场扩张规模与速度。房地产业是国民经济的敏感产业，调控得当，市场发展稳健规范，将对国民经济产生强劲的拉动作用。同时，这又是一个高风险产业，若长时间内发展失控，极易产生经济泡沫，对国民经济造成重大危害。早在1999年国家建设部就强调房地产业的“总量控制”与稳健发展，但由于房地产业的诸多调控手段分别归属于各城市的计委、建委、规划、土地、房地产管理等不同职能部门，由于“各管一段”，就难于形成整体的客观调控合力。在市场繁荣的条件下，控制哪一个项目都是“得罪人”的差事，这种谁都管，必然形成谁都不管。因此，“总量控制”的关键，一是把上述分散的职能归集于一个权威部门，这个部门按照房地产发展速度、市场价格和房地产积压控制警戒线来实行宏观调控与微观调节。二是由人民银行根据全国的房地产业运行指标，在一定时间和空间范围内提出房地产业授信总量，并分解到国内商业银行，利用信贷对资源配置的引导与调节作用调控房地产业的稳健运行。三是商业银行要在切实防控风险的前提下，对城市土地管理中心发放土地储备贷款，通过强化土地资源的宏观调控能力，张弛有序地调节房地产开发规模与市场供求关系。四是商业银行加强对优质开发企业的遴选，通过发放项目储备贷款等方式，重点支持一批实力强、信誉好、具备品牌优势的大型房地产企业，更好地调节市场和引导市场。

2.适度控制住房开发贷款增量，调整房地产开发贷款的内在结构。房地产开发总量的扩张与国内银行住房开发贷款增长较快密切相关。例如，在今年的新增房地产开发投资中，国内商业银行贷款较同期增长35.9%，这说明，资金环境的宽松助长了房地产开发的提速。在充分计算现有空置房及已开工新建商品房的市场消化能力的基础上，充分运用信贷杠杆，少投放甚至短期内不投放住房开发贷款，调节市场商品房的供应量，既可消化“泡沫”压力，又有利于降低房地产市场和银行贷款两方面风险。必须指出，控制开发贷款总量扩张，并不意味着不放款，而是集中精力调整住房开发存量贷款的区域结构与客户结构。目前，我国房地产市场发育很不平衡，局部过剩与局部短缺并存，在调整存量上一方面是要压缩空置房数量大、区域价格及销售下降地区的开发贷款总量，投向市场商品房供应不足、价格攀升的地区，以达到区域内的均衡发展；另一方面是清收资质低、库存商品房积压、竞争能力差的开发企业贷款，将腾出的资金投向资质高、品质好、实力强、市场竞争能力强的企业。我国商业银行房地产开发贷款投向分散、调控能力差、风险相对较高的问题比较普遍，通过这种调整，既是商业银行优化贷款客户结构和降低贷款风险的需要，也是打造房地产民族品牌和培育大型开发龙头企业的需要。

3.积极拓展住房按揭贷款市场，促进房地产业的良性循环。中国的房地产市场寄托了太多的希望：国家靠它拉动内需，支持国民经济的持续健康增长；房地产企业靠它创造利润；老百姓靠它改善居住质量，谁也不希望这个市场垮下去。维持市场稳健运行的前提是供求平衡，而积极拓展住房按揭业务，加大个人住房消费贷款投入，既可以提高城市居民的购买力，又可以促进空置商品房的销售。当然，解决空置房问题需要来自社会各方面的共同努力。首先，地产商要让利销售，把价格降下来；其次，政府及有关部门要把土地出让金和各种税费降到一个合理水平，加大住宅价格的下调空间。假如现有的库存商品房价格下降30%～40%，使中低收入阶层能够买得起房，那么消费群体会迅速扩大。实事求是地分析，目前已经住进小区的居民以国有及私企老板、高薪行业人员、部分政府公务员等中高收入阶层为主，商业银行现行的住房按揭贷款条件也更适用于这一少数群体，制约了住房金融的发展空间。而中等及其以下收入的产业工人、商店及服务业的营业员尚无能力购置新的房产。而这个最广大的群体，才是真正支撑房地产市场的主体。商业银行要积极启动中等收入群体的住房消费贷款市场，降低条件，简化手续，使中等收入的消费者能够拿到住房贷款。

4.启动住房公积金贷款市场，拉动住房市场需求。我国从1991年起，建立了住房公积金制度。住房公积金是城镇工薪阶层购建住房的互助合作资金支持体系，对于促进城镇住房改革、完善住房供应体系、改善中低收入家庭居住条件有着广泛而深远的影响。到2001年底，全国住房公积金归集额已经达到3326亿元，而住房公积金贷款累计发放额只有820亿元，仅占归集额的24.65%。住房公积金制度的建立对于推动住房市场化，促进房地产市场的活跃发挥了重要作用。但是，在具体运行中也存在一些问题，例如，归缴力度不够，一些单位欠缴或不缴住房公积金，影响了公积金归集额的增长；已归集的住房公积金管理存在缺陷，发放了大量难以收回的非住房性质的贷款，甚至资金被挤占、分流的现象也很普遍。目前，最关键的问题是住房公积金贷款门槛高、条件苛刻，这项社会公益福利性质的积金没有使社会最普遍的中低收入劳动者阶层得到应有的实惠。今年5月，国家了《关于修改〈住房公积金管理条例〉的决定》，改革了住房公积金管理机构体系，规范了公积金归集、使用、管理和监督体系，特别强调加大住房公积金贷款的投放力度，并把公积金贷款范围扩大到职工买房、建房、集资合作建房、翻修和大修住房等整个住房消费领域。有了这一基础，商业银行再配套住房按揭贷款和装修贷款，形成组合式的个人住房贷款消费体系，必将对进一步拉动住房需求，促进房地产金融的持续健康发展发挥更大的作用。

5.实行住房抵押贷款证券化，进一步拓宽融资渠道。目前，商业银行住房按揭贷款的最长期限为30年，平均期限约7～8年。但是，商业银行用于发放贷款的资金来源主要是存款，而存款中比重最高的又是活期存款，这样就产生了住房按揭贷款与银行资金来源期限上的不匹配。这种反差随着住房按揭贷款的迅速发展而不断扩张，从而使银行信贷资产的流动性指标受到影响。为解决短期资金长期占用问题，西方商业银行的通行做法是在政府的支持下，发行住房抵押贷款债券，向全社会募集按揭贷款资金来源。今年一季度，中国建设银行住房抵押贷款证券化试点方案已经完成向中央银行和国务院的上报工作，年内即将运行。

目前，我国有着广泛的房地产市场需求和巨大的住房按揭贷款市场，加之目前全国住房按揭贷款已超过6000亿元，初步具备了发债规模，而住房按揭贷款又是不良率低于1%的“精品信贷板块”，具备发行住房债券的条件。当务之急是国家应该尽快将这一构想付诸实践：尽快组建从事住房抵押贷款证券化业务的专门机构，由其按规范化的标准向商业银行收购个人住房抵押贷款。证券机构以个人住房抵押贷款的不断还本付息作为支付债券利息的资金来源。这种以个人住房消费信贷为支持，以债券融资为载体，实现证券资本市场与货币信贷市场的良好链接，不但使商业银行的住房按揭业务有了长期稳定的资金来源，而且也形成了住房信贷业务和住房融资业务的一体化运作，推动了住房金融和房地产市场的良性循环与可持续发展。

6.入世后我国房地产金融业面临的挑战与发展。加入WTO以后，外资银行趋利性的本质必将导致对低风险、高效益信贷板块的竞争。首先，房地产金融竞争加剧，信贷风险扩张。目前，国外资金实力雄厚、管理先进、技术一流的大公司、企业集团，通过直接投资经营房地产和在股票市场参股、控股等间接方式介入我国的房地产业。与之相比，国内房地产开发企业无论在资金实力、经营机制、品牌商誉等方面均处于劣势，而原本在土地使用、项目取得等方面的优势不复存在，经营风险逐渐扩张。而这些企业的开发贷款绝大多数为国内商业银行提供，在债务软约束的情况下，国内房地产开发企业的市场风险和经营风险必然向银行转嫁。其次，国外房地产金融机构特别是按揭贷款操作经验丰富，技术先进。美国早在1934年就成立了联邦国民抵押协会，开始房地产金融二级市场操作，目前住房按揭贷款余额25000亿美元，是我国同类贷款的35倍，而我国至今尚未建立房地产金融二级市场。国外房地产金融机构对于房地产开发贷款、住房按揭贷款、房地产信托、房地产租赁、房地产保险等业务有着一整套完善的操作规范和相当丰富的管理经验，而我国却相差甚远。再次，国际经济变动状态对我国房地产金融的影响加大，加入WTO使国内房地产市场脉搏与国际市场趋于一致，这是好事，但也必将面临阵痛：国际经济循环将加剧对国内房地产投资、房地产开发经营、房地产中介服务的冲击，与之相关联的国内房地产信贷、房地产保险、房地产信托投资也将受到影响。特别是在房地产市场升温的市场条件下，外资大量涌入房地产，极易引发经济泡沫，一旦泡沫破灭，直接导致金融机构的贷款风险，甚至引发金融危机。

面对这种挑战，国家、房地产企业和国内商业银行要充分发挥自身优势，增强应变能力，努力把握竞争主动权。一是在经营理念上有所创新。国内商业银行要在房地产信贷营销理念、市场营销策略、服务手段、运作机制等方面加大创新力度。要尽快研发与推广适应市场需求的新的房地产信贷产品，例如，试办外国人士住房按揭贷款、住房储蓄、房屋中介业务合作、住房保险以及住房抵押贷款证券化等新的金融服务，增强发展后劲。二是金融管理者要强化房地产金融市场的宏观调控能力，在授信、融资及开放房地产金融二级市场方面加大改革力度，培植和打造国内房地产品牌企业，增强其竞争实力和市场驾驭能力。三是提高现有的住房消费贷款产品的竞争能力。面对外资银行直接介入金融零售业务的挑战，国内商业银行要切实改变个人住房贷款品种单一，贷款方式、期限、利率、首付比率等方面苛刻、僵化及在贷款担保抵押方面手续繁杂的现状，增强住房信贷产品的市场弹性。四是加快房地产金融人才的培养。入世以后，房地产金融市场主体的复杂化对从业人员自身素质提出了更新、更高的要求，培养一批精通外语、计算机、房地产投资、房地产评估、财务分析、证券融资等方面的专业人才和复合型人才是应对挑战的迫切需求，也是提升竞争能力与发展能力的战略选择。

【参考文献】

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[2]2002年1-5月份房地产开发投资主要数据[N].中国房地产报，2002-6-26.

[3]刘江涛.就住房二级市场若干问题采访建设部谢家瑾司长[J].中国房地产金融，2001,(7).