房地产金融范文10篇

房地产金融范文篇1

房地产金融不仅关系金融稳定，也与城市建设和民生保障密切相关。只有把房地产金融自觉融入上海经济社会高质量发展之中，对内强化金融业高质量转型发展的定力，对外加强多部门综合治理的协同配合，才能避免出现无序信贷投放引发房价过快上涨的现象，形成金融、经济和社会的良性循环发展。从实践看，上海银保监局近年来已初步形成资金端、需求端、供给端“三端共治”房地产金融监管工作框架。

（一）抓牢资金端，保持强监管高压态势

上海银保监局持续加大对贷款资金用途的排查工作，打好检查、处罚和整改“组合拳”，督促辖内银行机构提高信贷管理水平，切实防止信贷资金脱实向虚，回归服务实体经济本源。在全国首创“一梁三柱”房地产监测分析框架，前瞻预警房地产金融风险。通过30项风险预警指标、150个预警条件，以及高风险房地产企业预警分析、房地产压力测试、房地产行业监测三项工作，前瞻预警房地产金融风险，紧盯信贷资金流入房地产领域情况。积极开发EAST监管数字化模型，其中“房地产金融风险智能分析工具”获2020年银保监会EAST劳动竞赛创新类模型二等奖。严查重罚消费贷、经营用途贷款违规流入房地产领域情况。2021年初，上海银保监局率先开展消费贷、经营用途贷款违规流入房地产领域排查。中国银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中国人民银行办公厅《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》后，上海银保监局联合上海市相关部门持续开展经营用途贷款综合整治，严厉打击经营用途贷款违规挪用于购房、外部助贷机构协助走账等行为。2021年以来，就信贷资金违规流入房地产贷款领域问题已处罚银行机构33家次，罚没金额合计2355万元，是去年同期涉房贷款处罚金额的5倍，处罚银行责任人员16人次，责令银行内部问责数百人。同时，将消费贷、经营用途贷款违规流入房地产领域纳入日常现场检查和监测重点，严守监管红线。建立多部门协作机制，加强房地产金融审慎监管。联合上海市规划资源局、中国人民银行上海总部等部门持续开展土地交易资金来源审核，担任土地拍卖观察员，从土地拍卖源头进行治理，实现房地产金融长效协同管理。优化土地交易资金来源监管流程，对房地产企业购地资金来源进行延伸检查，严肃查处辖内某集团企业套取多家银行信贷资金违规挪用于土地出让金的问题。

（二）抓好需求端，引导市场回归理性

上海银保监局紧盯房地产市场变化，不断补齐制度短板，在全国主要城市率先印发加强住房信贷管理工作通知，建立跨部门联动机制，规范房地产金融管理要求。对房地产市场过热苗头快速反应。2021年初，上海银保监局与上海市住建委等八部门联合出台《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》，要求辖内银行机构严格执行差别化住房信贷政策。紧跟联合发文，又迅速印发了《上海银保监局关于进一步加强个人住房信贷管理工作的通知》，进一步强调加大首付款资金真实性和偿债能力审查力度、严格信贷资金发放以及用途管控、将违规借款人与违规中介列入黑名单等具体监管要求，形成对需求端的警示降温效应。与政府部门打好“协同战”。上海银保监局联合上海市地方金融监管局、房管局等部门建立违法违规线索移送机制，强化对违规类金融机构、房地产公司、房产经纪公司等的协同监管。通过深入调查，向经侦部门移送涉嫌“包装贷款”的犯罪团伙线索并开展联合行动，持续整治规范房地产市场秩序。积极扩大监管政策宣传成效。通过发新闻稿、答记者问等多种形式主动联合媒体做好金融监管政策宣导；通过媒体宣传辖内部分银行向违规借款人发送《个人贷款提前收回告知函》的典型案例，放大宣传效应，强化广大市场主体对消费贷、经营用途贷款不得违规流入房市的意识。加强信贷资金违规流入房地产市场相关舆情监测，联合上海市委网信办约谈违规自媒体，净化房地产信贷舆论环境。

（三）抓实供给端，保障民生建设人民城市

上海银保监局坚决贯彻落实“人民城市人民建，人民城市为人民”的重要理念，以金融供给侧结构性改革为主线，加强房地产贷款集中度管控，引导信贷资金流向旧区改造、城市更新等领域，做到“有控有扶”双向发力。一方面，督促银行机构严格落实房地产贷款集中度管理要求。对辖内法人银行房地产贷款集中度提出“三个不高于”要求，采取“压、降、优、化”“三档三控”“一行一策”措施实现这一目标。采取按业务分类“拆包分解”方式，提出压降目标，并按月监测落实情况，对落实不到位的机构开展督导约谈。今年以来，上海辖内房地产贷款集中度明显下降。截至2021年6月末，房地产贷款增量占各项贷款增量比重较年初下降9.12个百分点。另一方面，大力引导金融支持民生工程建设。一是推动建立“总银团+子项目银团”筹组机制，引导银行机构将信贷资金投向旧区改造领域。截至2021年6月末，上海银行业支持提供旧区改造贷款余额3554亿元，同比增长52%。二是与上海市房管局建立信贷支持保障房项目名单管理机制，向辖内银行下发需信贷重点支持的保障性住房项目名单。截至2021年6月末，辖内保障性安居工程贷款余额1654亿元，较年初增长8.53%。三是推动完善住房租赁制度。2021年初，上海银保监局联合上海市住建委等部门出台《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》，维护本市住房租赁市场秩序，保障租房群众的合法权益。截至2021年6月末，辖内住房租赁开发贷款余额227亿元，较年初增长48%。

加强房地产金融监管的着力点

稳地价、稳房价、稳预期是房地产金融监管的关键，要持续完善房地产金融管理长效机制。上海等超大城市是全国资金、人口的汇聚之地，棚改货币化增加了资金供给，家庭规模小型化释放了住房需求，通胀预期推动潜在需求提前释放，这些因素都为住房市场增添了热度。而金融资源高效流动，隐蔽性、逐利性很强，随着地价房价的过快上涨、投资房地产“只赚不赔”预期的不断加强、限贷政策的进一步收紧，房地产金融监管将面临越来越强的周期性压力。同时，一些地方房地产市场泡沫化和金融化倾向严重，加剧了房地产市场结构性的“供不应求”，社会资金裹挟银行信贷资金流向房地产领域，成为房地产乱象产生的重要原因。所以当前，围绕“三稳”目标持续完善房地产金融管理长效机制，坚决遏制房地产金融化、泡沫化，是房地产金融监管工作的主导方向。房地产金融调控是银行业高质量发展的必然要求，要加快推动银行经营理念和战略的转变。当前，部分银行“重贷前、轻贷后，重风险、轻合规，重绩效、轻规划”的管理思想未得到根本转变。一是考核指标设置不合理。忽视与实体经济互利共生，放松对借款人融资需求的审核，弱化业务质量管理和产品设置要求，只追求当期绩效、只看重抵押担保。二是资金监管意识不足。贷后管理过度依赖于总行风险预警监控平台，对贷款用途审核不严，对资金跨区域、跨银行流转检查意识不足，欠缺制度执行力。三是服务实体经济能力与市场需求仍有差距。拓展业务未走出原有路径依赖，贷款投放上堆规模、垒大户，在支持制造业、普惠型小微企业发展上缺乏多元化金融产品和手段。房地产金融市场违规手段复杂多样、违规主体多元，要建立多部门联合治理长效机制。近年来，在监管部门大力督促下银行机构在加大普惠金融支持力度、提升贷款便利性方面取得较大进步，但也面临信贷资金被违规挪用的风险。检查发现，上海市场信贷资金违规流入房地产领域占比总体不高，但需警惕违规主体多元化、违规手段复杂化现象。例如，借款人通过多次转手等方式腾挪资金；大集团企业利用价格优势获取低利率贷款混入资金池；“黑中介”通过协助借款人虚构材料等方式，帮助借款人获取贷款资质，绕过银行监控和监管检查。在上述违规行为中，失信借款人和“黑中介”利用信息不对称优势套取贷款，应当是贷款被挪用于房地产领域问题的主要责任者。但是，目前对这些违规主体的惩戒力度不足、震慑效果不佳，在打击房地产投机炒作、建立协同长效机制方面需要进一步强化地方政府主导作用，形成联合治理、联合惩戒的工作格局。

“严”字当头持续加强房地产金融监管

房地产金融范文篇2

关键词：农村合作金融机构；宏观审慎评估；房地产金融

一、引言

近年来，我国房地产金融发展较快。2020年末，我国房地产贷款余额为49.58万亿元，同比增加11.7%；房地产贷款余额占全国各项贷款余额的比重为28.7%。房地产金融风险状况是影响区域金融稳定的重要因素。2019年2月，人民银行成立宏观审慎管理局，强化并丰富了房地产市场宏观审慎管理措施，形成了以因城施策差别化住房信贷政策为主要内容的住房金融宏观审慎政策框架。农村合作金融机构（以下简称“农合机构”）是我国金融体系的重要组成部分，是农村金融服务的主力军。探索建立农合机构房地产金融宏观审慎评估体系，对于有效实施农合机构房地产宏观审慎政策，有着较强的现实意义。

二、探索构建农合机构房地产金融宏观审慎评估体系

（一）评估对象

区域法人金融机构是具有区域系统重要影响的风险媒介，一般情况下，地方法人金融机构抗风险能力较国有商业银行弱，同时新型农村金融机构（含村镇银行、农村资金互助社、农村贷款公司）房地产业务较少甚至未开展，因此本文将评估对象仅限定为农合机构（含农村信用社、农村合作银行和农村商业银行）。

（二）指标体系

房地产金融宏观审慎评估指标体系根据农合机构面临的风险类型，可设计为宏观房地产市场风险指标、中观区域房地产金融风险指标和微观房地产金融风险指标三大维度。其中，宏观指标重点考察当地房地产市场风险情况，中观指标重点考察当地房地产金融总体风险状况，微观指标主要针对单个农合机构。农合机构房地产金融宏观审慎评估指标体系总体框架如下：指标选取遵循两大原则：一是全面性。指标的选取不仅涵盖了欧美国家经常使用的贷款价值比（LTV)、偿债收入比（DTI)等宏观审慎工具指标，也选取了最低首付款比例要求等具有中国特色的指标。指标之间互相联系、互为补充，能够全面、客观地反映金融风险状况。二是易采集性。为保证数据的可得性，指标选取尽量采取具有标准统计规范且易被采集到的数据。指标名称确定后，按照“以风险为核心”的原则，确定指标属性。本文构建的房地产金融宏观审慎评估指标体系如下:

（三）指标标准化

为消除变量水平和量纲影响，需要对指标进行标准化。本文涉及指标属于极大型指标（数值越大越好）和极小型指标（数值越小越好）两种。针对指标数据的不同特征，分别设定转换函数，将所有的指标数值转化为0-1之间的标准值。设某项指标的最小值为，最大值为。对于极大型指标，转换函数为：

三、实证分析

本文选取安徽省2020年上半年77家农合机构的数据。农合机构房地产金融宏观审慎评估涉及的指标过多且指标之间存在多重相关性。为此，本文采用因子分析法进行实证分析。因子分析法是研究从变量群中提取共性因子的统计技术，是一种指标简化和削弱指标间多重相关性的优良工具。

（一）可行性检验

在对标准化处理后的数据进行因子分析之前，先进行KMO和Bartlett球形度检验，检验结果显示本例可以采用因子分析法。

（二）提取公因子

通过总方差解释可知，前5个因子的特征值大于1，累计方差贡献率达到65.61%。吴明隆在《问卷统计分析实务》中指出：社会科学领域中，所萃取的共同因素累积解释变量能达到60%以上就表示共同因素是可靠的。本文5个公共因子对各变量的解释能力是可以接受的。

（三）因子旋转采用因子

分析法计算得出的成分矩阵系数不是很明显，本例采用最大方差法，对原始成分矩阵做正交旋转，结果见表2。第一个公共因子在x6上有较大的载荷，可以看成是房地产贷款质量因子；第二公共因子在x10、x11上有较大的载荷，可以看成是最低首付比例要求因子；第三公共因子在x1、x3上有较大的载荷，可以看成是房地产销售因子；第四公共因子在x8上有较大的载荷，可以看成是房地产贷款总量因子；第五公共因子在x12上有较大的载荷，可以看成是房贷利率因子。

（四）综合得分计算

本文利用SPSS进行分析，得到成分得分系数矩阵，并由此得出各公因子的表达式。然后考虑按各公因子对应的方差贡献率比例为权重计算综合得分。

（五）评估结果

利用单个样本K-S检验，可知77家农合机构的综合得分在统计意义上服从正态分布。本文根据综合得分将农合机构分为优秀、中等、关注档。其中：综合得分≥平均值+标准差，为优秀；综合得分∈[平均值-标准差，平均值+标准差），为中等；综合得分<平均值-标准差，为关注。优秀档，表明农合机构房地产信贷资金投放合理，未来一定时期风险发生的概率相对很低。中等档,表明农合机构房地产金融业务风险发生的概率处于较低水平。关注档，表明房价未来如果发生剧烈波动，农合机构房地产金融业务风险发生的概率相对较大。本文以优秀档的A农商行和关注档的B农商行为例，对实证结果进行检验。宏观房地产市场风险方面，A农商行所在地市2020年上半年GDP增长率达到1.2%，城镇常住居民人均可支配收入增长率达到4.2%，经济指标位于全省前列；新建商品住房库存去化周期为2.6个月，处于全省最低水平，说明该市房地产销售景气。中观区域房地产金融风险方面，A农商行所在地市金融体系房地产贷款增长率仅为10.53%，远低于全省平均水平，表明该市房地产金融整体不存在过热的情况。微观房地产金融风险方面，A农商行房地产贷款余额占各项贷款余额的比重仅为7.99%，房地产贷款增长率仅为10.91%，均远低于全省平均水平，表明该行资金并不存在过度集中在房地产行业的情形。B农商行所在地市2020年上半年GDP增长率为-0.8%，新建商品住房库存去化周期为18.5个月，为全省最高值，上述经济指标反映出该市房地产市场的低迷。在此背景下，该行房地产贷款增长率高达112.76%，房地产贷款增量占各项贷款增量的30.78%，表明该行资金过度流入房地产市场，一旦房地产市场出现波动，可能会对该行的经营管理甚至辖区金融稳定带来不利影响。综上，此次评估结果与各机构房地产金融实际情况基本一致，可见本文所建立的评估体系具有可靠性和适用性。

（六）结果运用

对于评估结果为“优秀”的农合机构，建议在货币政策工具运用、金融市场业务准入、金融机构综合评价等方面予以优先办理或加分的激励政策。对于评估结果为“关注”的农合机构，在房地产价格泡沫较大时期，可采取逆周期宏观审慎调控工具，如提高最低首付比例要求，提高最低房贷利率要求等。工具启用后，定期评估农合机构风险变化，进行工具校准与退出。

四、政策建议

（一）夯实风险评估的数据基础

建议由人民银行牵头、联合银保监、住建、统计等多部门搭建区域房地产金融风险信息共享平台，建立跨部门的定期信息共享机制，进一步细化与完善监测指标，夯实农合机构房地产金融风险评估的数据基础。

（二）建立农合机构房地产金融宏观审慎管理模式

一是要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”政策导向不动摇，支持居民正常购房需求的同时，抑制投机性购房行为，引导降低居民购房融资杠杆率，防范住房金融风险。二是按照房地产贷款集中度管理要求，审慎控制房地产信贷规模。不符合监管要求的农合机构，争取在过渡期内将相关贷款占比调整至符合监管要求。三是根据农合机构房地产金融宏观审慎评估结果，及时、动态地调整贷款利率、最低首付款比例要求等指标上限，强化逆周期调节。

（三）拓宽房地产企业融资渠道

完善政策法规，促进房地产信托资金的发展和住房公积金制度的完善；引导房地产企业通过银行间债券市场发债，拓宽直接融资渠道；促进房地产抵押贷款支持证券、运营收益权ABS等资产证券化业务及房地产项目债转股的发展，多措并举拓宽企业的融资渠道。

参考文献：

[1]中国人民银行西安分行课题组.房地产金融宏观审慎管理政策工具：国际经验与我国实践[J].西南金融,2018,(12).

[2]黄雯.宏观审慎管理视角下天津房地产金融风险评估与防范研究[J].华北金融,2020,(2).

房地产金融范文篇3

关键词：房地产金融；市场风险；防范对策

在我国市场经济快速发展中，房地产行业做出重要贡献，房地产行业是国民经济发展不可或缺的力量，房地产金融的发展稳定性，也影响着整体的金融环境，房地产金融由于行业的特殊性在发展中也面临各式各样的风险要素，近些年由于房地产泡沫的出现，给房地产金融的发展带来巨大危机和挑战，通过具体了解房地产金融的具体特点和风险要素，来采取有力措施防范和控制我国房地产金融风险。

一、房地产金融的发展特点

（一）发展速度快，周期短。房地产行业在我国经济社会当中具有悠久的发展历史，随着房地产金融的创新和发展，其整体的发展速度比较快，发展周期也比较短，我国是从20世纪80年代开始房地产金融才出现，经过几年的发展我国房地产金融市场不断壮大，市场需求也越来越多。（二）融资渠道狭窄。目前我国房地产市场的整体融资环境，大多是通过银行借款来维系资本链条，商业银行是支撑房地产金融稳定性的重要因素，与之相比其他的房地产债券、以及信托等多元化的融资方式，在房地产金融市场当中应用的并不广泛，仍然处于起步和探索阶段，因此对于房地产金融来说整体的融资渠道还比较狭窄

二、我国房地产金融市场的风险要素

（一）市场风险。在当前我国城镇化建设和发展中，房地产市场环境越发复杂，整体的市场环境还具有一定的多变性和不确定性的特点，现当前受西方金融危机的影响，房地产金融交易还受到市场风险的影响比较大，由于房地产金融的高回报让越来越多的投资者涌入到房地产金融当中，但是也会产生房地产金融的泡沫化现象，不仅会引起房地产行业的动荡，也会加剧房地产金融的市场风险，造成房地产企业破产，给商业银行等金融机构都带来一系列的危机。（二）企业经营管理风。房地产金融不仅受到外部风险因素的影响，同时在很大程度上也受自身的内部经营管理制约，由于房地产经营管理以及决策方面的失误，都会给房地产金融带来巨大损失，让相关的投资者和利益主体受损，也会加剧房地产金融市场动荡。（三）土地风险。现阶段我国对于土地的管理由政府部门进行控制和约束，土地拍卖也是我国财政收入的重要来源，近些年土地拍卖价格的不断提升，也进一步增加了房地产金融的土地风险，让房地产企业的土地购买成本不断提高，意味着房地产企业需要加大融资数额，在融资和土地购买中土地风险会严重威胁着房地产金融的发展。

三、我国房地产金融风险的防范对策

（一）强化房地产金融的市场监管。随着近些年我国房地产金融的快速发展，面对多元化的风险要素，要积极强化对于房地产金融的有效监管。由于商业银行内部结构和体制方面的缺陷，增加了房地产金融的融资风险，对此商业银行要从内部管理上提高对房地产金融的有效防范和应对，规范房地产借款流程，强化房地产金融的经管水平。除此之外，要积极规范房地产金融的市场秩序，保证房地产金融市场的透明度，积极利用外部监管机构，以及金融部门全面落实房地产金融的市场监管工作，提高房地产金融的市场稳定性。（二）积极做好宏观经济政策的调控。房地产行业影响着国家的经济命脉，也是我国宏观调控的重要对象，为了保持房地产金融的市场稳定性，要积极在宏观层面上做好经济政策方面的监管和调控。首先，要积极优化我国金融市场的发展秩序，为房地产金融的发展营造健康良好的市场环境。其次，要积极开展对土地制度的调整和改革，规范土地交易买卖，完善土地方面的管理机制和政策，这不仅会对当前的房地产市场价格进行有效的控制和调节，同时也能进一步规范房地产的金融风险。除此之外，积极对房地产金融市场进行整顿，避免过多的资本流入房地产金融市场，引发资本聚集和房地产金融过热的风险，这对于我国市场经济的调节以及商业银行等的发展也会提供有力支撑。（三）完善房地产金融多元化的投资机制。现阶段我国房地产的资金比较密集，整体的收益也都比较高，但是整体的融资渠道却比较单一，为了有效防范和应对房地产金融风险，要积极打造多元化的房地产金融投资机制，促进分散投资。例如:积极开放资本市场，帮助房地产金融拓展融资渠道，避免对商业银行资本的过度依赖，这不仅可以大大降低商业银行的运营风险，同时也会大大降低房地产金融的投资风险，促进房地产金融的稳健发展。

综合上面的论述和分析，房地产金融是目前我国金融市场中的重要发展力量，为了平衡金融市场的发展资源，规避和防范房地产金融风险，我国要积极整合多方面的力量采取措施防范和应对房地产金融风险，规范房地产金融市场的秩序。

参考文献：

[1]王永垒,方红霞,李海云.浅谈我国房地产金融风险及其防范研究[J].港澳经济,2016(1):69-70.

房地产金融范文篇4

入世后，我国房地产金融业将面临严峻的挑战。

首先是房地产金融业务竞争加剧，信贷风险加大。入世后，首批进入我国房地产开发市场的大多为国外资金实力雄厚、管理先进、技术一流的大公司、企业集团。与之相比，我国的房地产企业相对弱小，经营机制落后，国内企业过去在土地使用、项目取得等方面的优势将消失，势必在竞争中处于劣势。而国内房地产金融机构的信贷资金运用大多为向国内房地产开发经营企业提供贷款，在债务软约束的条件下，国内房地产开发经营企业（尤其是国有企业）通过银行负债将经营风险转嫁到了国内房地产金融机构身上。此外，国外房地产金融发展较为成熟（如美国早在1934年就成立了联邦国民抵押协会，开始了房地产金融二级市场的操作，而我国至今尚未建立房地产金融二级市场），国外房地产金融机构对于开办房地产抵押贷款、住房按揭贷款、房地产信托、房地产租赁、房地产保险等业务很有经验，早已形成一整套完善的运作规范，有相当丰富的经营管理经验，具有高素质的专业人才。而我国房地产金融业务还处于起步阶段，不少房地产金融业务才刚开办或还尚未开办，金融商品较少，在强大的国外房地产金融竞争对手面前，人才缺乏、经验不足，处于不利地位。

其次是国际经济变动状态对我国房地产金融的影响将加大。加入WTO使国内房地产市场的脉搏与国际市场更趋一致，这既有有利的一面，也有不利的一面。如国际经济环境动荡，国内房地产投资、房地产开发经营、房地产中介服务都会受到较大的冲击，与之相联系的房地产金融业务也会受到较大影响，如房地产抵押贷款、房地产保险、房地产信托投资等。同时，在外资大量进入房地产时，还容易引发房地产泡沫经济的出现，一旦泡沫破灭，房地产金融机构损失惨重，甚至会导致金融危机。

再次是房地产金融监管难度增大。目前，我国还没有建立起一个包括政策性房地产金融机构和商业性房地产金融机构、贷款的创造和投资机构、担保或保证机构的完整的房地产金融机构体系，房地产金融监管缺乏，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也有待制订。入世后，国内市场更加开放，外资金融机构的广泛进入不仅会使国内金融市场更加活跃，也使得对之加强监管的难度加大。

入世给我国房地产金融带来了新的发展机遇。

一是外资金融机构的进入带来巨额资金，房地产融资渠道将有效增加，房地产金融业务范围将得到进一步拓展。入世后，房地产资金的来源渠道更广，如外商的房地产开发经营投资、外资金融服务机构的各项存款、外商的各项企业存款、储蓄存款等会有所上涨。目前，我国房地产金融工具单一，尤其是面对居民住房消费的个人住房贷款品种较为单一，在还款方式、偿还期限、贷款利率、首付率搭配方面不够灵活，使得住房消费信贷在很多城市“火”不起来，个人住房贷款占银行各项贷款余额的比例不到1％，与发达国家20％的比例相差甚远。国外银行的个人住房贷款业务有丰富的业务拓展经验，有适应社会各类人士的贷款品种、贷款手续简便。外资银行大量进入房地产信贷领域，不仅给我们带来了竞争，也给国内房地产金融业带来了先进的管理技术，新型的金融工具，有利于满足我国居民各种层次的住房信贷需求。

二是我国房地产金融行业水平、从业人员的素质将得以提高。我国房地产金融业由于缺乏必要的外部竞争刺激，对房地产开发经营企业的贷款，信贷人员担心收不回而“惧贷”；对消费者的个人住房贷款由于存贷利差小，办理手续繁杂而缺乏积极性；房地产金融市场缺乏活力，人员素质、行业水平尚未达到高水平。在外部压力下，对金融从业人员的水平要求越来越高，国内房地产金融机构必然会在经营机制改革、管理方式、专业培训、金融工具创新、金融服务品种、服务质量等方面下功夫，从而促进行业整体水平的提高。

三是促进我国房地产金融业发展。一旦外资银行和保险机构全面涉足房地产业，可能开办对境内居民的人民币抵押贷款业务和对境内房地产开发项目的贷款业务，同时还会带来与房产相关的保险品种。如美国的房地产抵押证券化业务相当发达，美国联邦国民抵押协会（FHMA）近30年来为3100万个美国家庭购房提供了抵押贷款，金额达25000亿美元。房地产抵押证券化不仅提高了银行资产的流动性，而且开辟了新的金融投资品种。国外保险、金融机构将凭借其强大的营销网络和先进的管理技术涉足房地产金融业务，尤其是抵押担保业务和不动产证券化业务，从而将与国内金融机构一起，有力地推动我国房地产金融业务的发展。

面对挑战和机遇，金融房地产信贷工作应积极研究对策，应对挑战。

1、要加强对国际惯例的学习和研究。学习和借鉴国外银行的管理经验，变外行为内行。面对压力，我们应看到我们的优势，如对国情熟悉、与企业有长期密切关系、各种信息灵通等。但更应仔细研究入世后将面临的各种困难、自身运作中的优劣所在，做到心中有数，早作对应之策。要在房地产信贷营销理念、市场营销策略、服务手段、运作机制等各个方面加大创新力度并且要有实质性的突破；要及早研发和推广适应形势需求的新的房地产信贷产品品种和业务，如试办面向外国人士的按揭贷款、住房抵押贷款证券化、住房储蓄、房地产中介业务合作、住房保险等新的金融服务，只有这样才能更好地迎接WTO带来的挑战。

2、要加快房地产信贷人员的业务培训，简化信贷手续，提高工作效率。入世后，房地产金融市场主体的复杂化要求从业人员能精通一门到几门外语，熟练操作计算机，具备房地产评估、房地产投资、财务分析、商业银行业务管理、国际金融等方面的知识。但目前，高水平的房地产金融人才还特别缺乏，而且今后还面临人才流失的可能。因而，各级行都要高度重视房地产信贷人员的培养，通过开办培训班、选送出国学习、鼓励职工业余进修等方式，培养出自己的高水平人才。此外，个人住房贷款手续繁杂、审批缓慢也是此项业务未能更快地发展的主要原因之一。转变服务观念，改善服务态度，改革管理体制，简化手续必须及早研究解决。

房地产金融范文篇5

房地产市场的发展发展壮大离不开房地产金融的大力支持，近年来我国房地产的金融支持力度有所下降。我们可以从房地产开发的资金来源的形式和结构为参考。目前，我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈不断回落态势；房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。就商业性金融支持体系而言，自98年，我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，年均增长率为20.09%，高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率（12.71%）7.38个百分点。2004年，房地产开发贷款和住房消费信贷增长率均呈下降态势，与2003年相比，2004年房地产开发贷款增长率下降了32个百分点，住房消费信贷增长率下降了7.29个百分点。我国政策性住房信贷主要指对个人的住房公积金贷款。截至2004年底，全国建立住房公积金职工人数为158万人，仅占在岗职工总数的8.2%；累计向433万人发放了住房公积金贷款，仅占建立住房公积金职工总数的7%，比例明显过小；全国住房公积金缴存总额中用于个人住房贷款和购买国债的资金仅为56.1%，沉淀资金闲置的比例为42.6%。积金大量处于闲置状态，对中低收入家庭购房的支持力度有待进一步提高。

二、我国房地产金融存在的问题

1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接在承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，资本市场发展的相对落后，很难为房地产企业提供其他渠道，而且也不能将商业银行房地产信贷资产风险社会化，化解商业银行房地产信贷风险。

2.人住房信贷的发展可能存在违约风险。自我国实施住房市场化以来，我国商业银行个人住房贷款业务得到了长足的发展。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。因此，在我国尚未建立起个人诚信系统，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分的分析的条件下，大力发展个人住房抵押贷款势必给银行造成不良资产。

3.房地产金融在创新中存在部分问题。我国相关部门经过20多年的探索，建立了以银行信贷为主的房地产金融市场体系，为中国房地产业的快速成长提供了重要支持。但随着房地产市场的发展，现有房地产融资方式也逐渐暴露了一些问题。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定，单一的银行信贷融资方式难以适应中国房地产行业快速发展的趋势，我国房地产金融产品种类单一，无法满足市场投资者的需要。总的来看，金融机构的产品创新存在一定制约，面临较大风险。

4.商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。自1998年以来，一方面我国连续8年降息；另一方面，随着个人住房市场化以后，国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。

三、对于目前所存在问题的解决方式

1.大力发展多层次、全方位的房地产金融市场体系。住房金融市场不仅要有间接融资的信贷市场，也应有直接融资的资本市场；不仅要有直接提供融资服务的一级市场，也要有分担一级市场风险的二级市场，来解决住房贷款资金期限错配和流动性问题。鼓励扶持包括房产评估、房产中介、保险、担保、贷款服务等金融市场支持服务体系。加快市场交易制度建设，促进市场交易环境不断优化。

2.大力推进房地产金融产品创新，为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务。要细分市场，开发服务于不同目的和人群的产品，如低收入家庭、刚工作的青年等人群的住房金融产品等。推动房地产金融产品多元化，形成包括房地产信托、投资基金、企业债券和资产证券化等在内的房地产金融产品。

3.大力发展房地产投资基金。房地产投资基金作为一种专业从事房地产投资的基金，在国外已经得到迅速的发展，然而在我国的发展还处于初级阶段。一方面，尽快制定和实施《产业基金法》是国内和国际产业基金可以在,房地产投资中有法可依，健康、持续地运行下去。另一方面，建立健全房地产投资基金推出机制和风险规避机制，降低其所承受的风险程度，鼓励房地产投资基金迅速发展起来。

4.加快房地产金融产品证券化速度。通过贷款证券化增加了信贷资产的流动性，同时有利于银行进一步扩大信贷规模，从而形成良性扩张，还可以改善银行资产负债结构，降低资本金要求。优先发展住房抵押贷款证券化的另一个原因是，近几年随着房地产信贷规模的迅速增长，住房抵押贷款，尤其是近年来个人购房按揭的逐年增加，这部分资产属于各银行的优质资产的组成部分。通过证券化可以将房地产金融的信用市场化，加速了间接金融向直接金融的转化，使得房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，从而不仅扩大房地产开发资金的来源，而且分散了投资资金的风险，促进房地产金融市场健康地发展。

房地产金融范文篇6

关键词:房地产金融风险分类防范措施

自从进入新世纪以来,以北京成功申奥和上海成功申办世博为契机,在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下,我国房地产投资持续保持较快的增长速度,居民住房消费得到有效启动,呈现供求两旺的发展势头房地产市场的活跃,对于改善居民居住条件带动相关产业发展拉动经济增长做出了重要贡献但是,局部地区和部分中心城市出现了房地产投资增幅过大市场结构不尽合理房地产价格高涨商品房空置率上升较快高级写字楼出现过热现象等问题,我国金融机构房地产金融业务的风险也日渐增加

一房地产金融风险简介

房地产金融的发展历史最早可以追述到1769年在德国的西里西亚省诞生的

世界上第一家土地开发银行到目前为止,房地产金融在世界上己有250多年的历史但直到20世纪30年代大萧条后美国建立类似商业银行管理体制的住房金融体制,现代意义上的房地产金融才在世界范围内得到长足的发展尤其是在第二次世界大战后,欧美发达国家和一些发展中国家如新加坡结合本国的经济发展和金融制度的实际情况创新了各具特色的房地产金融

房地产金融,指以房地产业为特定对象,围绕房地产的开发建设经营和消费的再生产过程而展开的各种金融活动从服务对象上划分,它包括为房地产业的房地产开发建设交易经营等活动服务的“房地产业金融”和为居民的住宅建造购买维修装饰消费等活动服务的“住宅金融”两个主要部分;从服务内容上划分,它包括房地产资金融通房地产资金转账结算房地产保险房地产信托等业务,其中又以房地产资金融通业务为主

房地产金融风险,指经营房地产金融业务的金融机构,由于决策失误管理不善或客观环境变化等原因导致其资产收益或信誊遭受损失的可能性房地产金融风险不仅包括单项业务单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险一方而,金融业务金融机构之间存在着密切的相互联系,相互依存相互影响相互制约的关系,一旦产生风险往往相互连累从经济学的角度出发,一项交易或一种活动给交易双方以外的其他人带来的不由交易双方或活动主体直接承受的利益或损失就是这项交易的外部效应积极的外部效应使利益被第二者获得,而交易当事人或活动主体未获得相应的报酬,往往导致当事人放弃该交易或活动;消极的外部效应使第二者受损失,但交易当事人或活动主体未对此支付任何费用,因而当事人可能仍然进行该交易或活动房地产金融风险就属于一种消极的外部效应当较多的金融业务金融机构面临较大风险,尤其是己经受到较大损失时,人们就可能对金融体系的稳定性可靠性资产流动性产生怀疑,因恐慌而挤兑,这就可能波及整个金融体系而导致金融动荡乃至金融危机另一方面,金融部门经营的外部环境变化,也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险,从而发生更大损失

二房地产金融风险分类

由于从服务内容上划分,房地产金融以房地产资金融通业务为主,因此房地产金融风险可以划分为以下几种:

1.房地产资金融通业务方面的风险

这一方面的风险比较多,主要表现在以下几点:

信用风险

它是由于借款人(房地产开发企业或住宅消费者)无力偿还或不愿偿还,导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险房地产企业收入来源缺乏稳定性,企业偿还能力没保障;而银行信用评级方法和贷款决策存在问题将面临信用风险它可能是贷款前对借款人资信审查评估失误造成的,也可能是贷款发放后情况变化造成的房地产金融中的信用风险,主要是房地产开发企业商品房销售困难资金周转不灵或经营不善亏损严重甚至破产倒闭而无力还款,以及借款的住宅消费者失业收入减少意外支出增加死亡等原因导致无力还款

流动性风险

它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产,以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求的风险房地产金融中的流动性风险我国金融机构房地产贷款增速过快,贷款比例失调,又存在经营管理能力较弱,资产质量恶化的状况,将面临流动性风险一种是原发性的,即资产结构中的中长期贷款比重过高,现金和国库券等不足以应付提款需要,又缺乏及时融入现金的手段和渠道,导致流动性不足;另一种是继发性的,是由信用风险带动的流动性风险:房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物,当借款人不能按期还款时,贷款银行要处分抵押房地产从中求偿,如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要,也会形成流动性风险

资产负债结构风险

由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主,如果金融部门的负债结构中以活期存款为主,就可能形成流动性风险;如果负债结构中多一些公积金存款住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分,结构风险就能缩小

资产质量风险

如果贷款中质量差的贷款(逾期不还的无力偿还的和无法追索的等)较多,贷款银行就面临效益差的风险,房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关,与宏观经济形势有关,也与具体的贷款业务处理(如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房地产是否容易销售对抵押房地产的估价是否过高等)有关

利率风险

如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益方面的风险房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长,在长时期中利率变化越频越大,利率风险也就更大

通货膨胀风险

由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率,在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数,就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大,因为后者往往随通货膨胀而上浮,如果贷款利率固定而存款利率浮动,银行的通货膨胀风险就更大,房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大

汇率风险

如果外汇升值本币对外贬值,以外币计价的债务负担将加重:反之则以外币计价资产将实际减少外汇买卖外汇收支中也有风险当房地产金融中借有外债或引进外汇时,也会面临外汇风险

2.其它风险

房地产金融中还有其他风险,如经营管理不善导致经济效益下降甚至亏损的风险,业务操作中其他失误(计算错误拼写或打印错误票据单证审核错误防盗防抢劫不力泄露机密等)带来的操作风险,业务办理过程没有全面注意法律条文导致法律风险,国家政策变动的风险,房地产资金转账结算中的风险房地产保险中的风险房地产信托中的风险等

三房地产金融风险的防范措施

如何防范房地产金融风险,对银行和国家来说,都是一个巨大的挑战

1.高度重视房地产金融风险及其危害性,增强防范金融风险的意识

银行要密切注意房地产市场的发展动态,加强市场分析与调研,把握房地产市场发展规律,适时调整房地产金融业务的经营方向与策略,促进住房金融业务的健康有序发展要严格把握房地产贷款的市场准入条件,对各类批发市场缺少良好物业配套的单体楼盘写字楼商用房或非商品住宅占比高的楼盘销售前景差的高层楼盘要限制介入;对已有不良记录抗风险能力差的小型开发企业自有资金明显不足的项目不得介入做到既要支持好的有前景的房地产项目和个人购房,又要严防房地产泡沫积聚的潜在风险要逐步建立以房地产金融为目标的经营管理模式,从规范操作降低风险保障运行出发,扩展住房金融业务范畴,有步骤地推进住房金融业务向多元化标准化优质化方向发展对目前出现的房地产热要适当降温要认真贯彻执行房地产金融的有关政策和规定,从加强房地产信贷管理入手,切实改进服务,让房地产信贷业务步入良性运行的轨道2.加快我国金融体制的改革,建立健全与房地产金融业务相关的法律法规体系,引导房地产金融机构的有序竞争

国家应该完善房地产金融的法规和制度,规范其行为,完善现行的法律法规,确定房地产金融的法律地位,如在《商业银行法》《合同法》《建筑法》《公司法》《民法》《反不正当竞争法》等法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的条件的法律条例,用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为同时要建立健全有关房地产金融的法律法规,如制定《房地产开发企业贷款管理法》《个人购房贷款管理法》《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规,明确规定开发商及个人的权利与义务,使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为,认真履行还款职责,建立良好的银企及银行与个人客户的合作关系,共同促进国民经济的健康发展对于提供假资料假资信骗取贷款的开发商或个人,应立即停止贷款,并追回已贷款项同时通过法律手段,尽量挽回损失,并追究当事人的法律责任

推动有序竞争商业性房地产金融业务,可以多家竞争,凡是经中央银行审查具备资格的金融机构都允许经营,并由中央银行严格监督,制止非法垄断和不正当竞争行为,不够资格的和严重违规的金融机构不得从事房地产金融业务,以免带来消极外部效应被批准在我国经营人民币业务的外资银行和中外合资银行,建议允许它们在指定范围内开展房地产金融业务,但规模要控制住,因为房地产业主要是个内向型产业,创汇能力弱,外资方面要把以人民币形态收回的贷款本息,从我国换成外汇拿回去,如果它们发放贷款过多,就会影响我国外汇平衡,房地产业对外们的需要量不大,不宜为房地产开发多借外债政策性房地产金融业务,应该由各城市政府分别选择适宜的银行独家办理,这样便于政府监督管理,保持政策统一性由于住房公积金是政府强制征收的,政府就必须保障其交全由独家银行办理这方面业务,向政府承担按规定使用和确保交全收回的责任,接受政府的必要补贴等帮助,有助于实现预定政策目标

3.有计划有步骤地加快房地产证券化

要适当加快第一种含义的房地产证券化进度,扩大房地产业直接融资规模,减轻间接融资对房地产金融机构的压力对房地产证券发行者的资信仍然要严格审查,以免滥发证券造成消极外部效应,房地产公司债券和股票都不能以摊派方式发行

第一种含义的房地产证券化实施条件尚未具备,但它可以减少房地产金融的局部性非系统性风险,因此可以逐步创造条件,准备实施政府的保证涉及《担保法》的修改,建议修改法律,准许政府为住房抵押债券提供保证建议中央银行放宽对这种债券的利率限制,允许它等于或适当高于(因它的风险大于国库券)国库券利率还可以借鉴美国作法,筹建经营抵押住房的再抵押贷款发行全国性住房抵押债券的房地产金融机构

全国性住房抵押债券如何防范系统性风险?这是一个难题,当房地产经济周期性波动或宏观经济形势恶化使整个房地产市场都销售不畅抵押住房也难以处分时,或人们收入减少不能按时还款者增加时,房地产金融形势将恶化,这种债券发行和转让会出现很大困难我们认为,由于买房住与租房住是两种具有替代性的住房消费方式,买不起房的人和还不起贷款而迁出抵押住房的人,大多都会转而租房住,租房市场在一定程度上可以弥补卖房市场的萎缩,就可以通过发展租房市场向住房出租公司和私人房东发放贷款,在一定程度上缩小上述系统性风险住房出租者的借款担保方式,主要采取出租房抵押以外的其他方式,例如质押等,这会增加债券发行者的工作量(例如再质押等),但比只搞抵押的风险要小

4.妥善利用商业保险和社会保障机构的力量

与房地产和房地产金融有关的保险业务有很大的拓展空间,它们的开展可以减少或转移房地产金融活动的风险我们认为,在申请住房抵押贷款时,通常只须要求借款人投保房屋财产险和人身意外伤害险就够了,贷款银行的利益已可获得基本保障其他保险如信用保证保险失业保险死亡(意外伤害以外)保险等,可由借款人自愿选择是否投保,以免保险费负担过重;也可以规定当住房抵押贷款发放率大于某个限度(即首付款率过低)时才必须投保这些保险

全国性住房抵押债券体系建立起来后,可以接受前面引述的建议,向人身保险公司和社会保障基金机构推销一部分,但不宜过多,以免因债券价格下跌影响它们的稳定经营

5.加强化解房地产金融机构的不良资产

以上我们探讨了一些防范房地产金融风险的办法此外,还要采取措施解决房地产金融业务中已经出现的问题,化解房地产金融机构的不良资产从而化解一部分风险

由于在发放个人住房抵押贷款时银行对借款人偿还能力要求较高,又有保险等配套,迄今为止我国个人住房抵押贷款的偿还情况是良好的,逾期率在不少城市为零,全国平均在2%以下房地产金融机构的不良资产绝大部分是在房地产业金融领域形成的,表现为房地产开发贷款中的逾期贷款呆滞贷款和呆帐贷款(包括不得不处分抵押房地产却卖不掉从而收不回来的贷款)开发商还不起贷款,主要原因是商品房卖不掉造成积压,有的则是经营不善企业亏损所致因此要设法帮助开发商盘活积压商品房,要说服他们修正过高的赢利预期和价格定位,以适当的损失尽可能小的价格把房子卖出去,必要时可适当发放补充性贷款来改进房屋结构和功能,以适应市场需要,变积压为畅销,还可以与开发商重订还款协议,开发商把准备出售的商品房改为出租,相应地推迟还款,加收逾期利息

我国金融机构的不良资产不仅在房地产金融领域有,其他领域也有要减轻它们的消极外部效应,就需要综合治理,各金融机构都要搞好资产负债管理,遵守金融法规制度和纪律,加强自律要增强风险意识,提高预测分析和决策的科学水平还可以借鉴美国等国的作法,建立由共同基金等购买商业银行不良资产的风险转移机制

参考文献:

1.姚文:《住房信贷业务发展的新态势与策略》《金融理论与实践》1999年8月

2.颜志刚:《地产投机不容忽视》《经济日报》1998年6月24日1版

房地产金融范文篇7

1.房地产金融体系的组织机构体系

房地产金融体系的组织机构体系主要指的是房地产融资的主体，也就是对应于不同的房地产融资渠道的组织机构。房地产金融机构在房地产金融体系中的地位特殊，它一方面充当着资金供给者，另一方面又是资金的需求者，吸收存款、发行金融工具以筹措大量资金。

2.房地产金融体系的金融工具体系

在房地产市场上使用的金融工具有很多，可以将其大体上分为两类:一类是一般金融体系通用的，例如债券、股票等等类似的一般金融工具。另一类是房地产金融体系特有的，如抵押贷款、房地产信托投资基金等等。

3.房地产金融体系的配套设施体系

在金融体系中，除了组织机构体系和金融工具以外，还有一个重要组成部分，那就是与之相关的配套服务体系。其中包括房地产的政府宏观调控和监管；高质量的中介服务，如房地产评估、担保、保险以及信用评价等服务，以及一个相对完善法律环境等。

二、国内外房地产金融体系的现状

1.我国房地产的金融组织机构体系

从我国目前情况来看，我国的房地产金融组织机构体系主要是由住房储蓄银行和商业银行的房地产信贷部门这样的银行金融机构，以及住房合作社、保险公司、信托投资公司、信用社中的专业部门这些非银行金融机构共同组成。此外，我国的住房公积金也是我国房地产金融组织机构体系中的重要组成。

2.房地产金融体系的金融工具体系

我国房地产公司中上市公司占比很小，大部分房地产开发商依靠银行信贷来筹资。除此之外的诸如信托融资、股权投资、产业基金等融资工具，也因为缺乏健全的二级市场，只能进行小规模的融资，没有起到开扩融资渠道的作用。

3.房地产金融体系的配套设施体系

就目前而言，我国还没有形成有效的房地产金融体系的配套设施体系。虽然已经设立了部分中介服务机构，但发展还比较薄弱，而且这些专业化服务机构性质不明确、隶属关系复杂，其市场化运行和管理体制尚未完全确立。

三、国外房地产体系与我国房地产金融体系的比较

1.国内外房地产融资渠道比较

(1)开发性融资渠道比较。西方发达国家的房地产金融尽管在经济体制、金融体制等方面存在差异，但一般都是以房地产抵押贷款为主，信用贷款和保险为辅的方式开展房地产信贷业务的。

在国外，活跃的金融创新创造出花样繁多的房地产金融工具，这是国内房地产企业融资与国外房企融资的最大区别。

而我国房地产开发融资高度依赖银行资金，资产证券化业务迟迟没有开展。在我国的房地产开发建设中，银行贷款处于房地产融资的绝对主要地位。

(2)消费性融资渠道比较。在我国，消费性融资渠道单一，基本还是依靠商业银行。这是因为根据央行个人住房贷款管理办法规定，我国有资格办理个人住房抵押贷款的机构仅是商业银行。不仅如此，住房贷款品种单一，主要还是浮动利率抵押贷款，无法与国外多样的抵押贷款种类相比。在住房公积金方面，虽然我国的住房公积金缴存人数不断增加，但是住房公积金覆盖范围仍然很小。随着这几年房价的持续走高,中低收入人群即使已经缴纳了住房公积金,也无力购买房屋。同时我国的公积金的功能也过于单一。在公积金制度发达的新加坡，政府允许用公积金存款购买政府兴建的公共住房亦称为“组屋”。除此之外，新加坡中央公积金局会分别向房地产供给市场和房地产需求市场同时融资。比如公积金局一方面，通过购买债券来帮助建造组屋，或者直接向开发商提供贷款，另一方面，动用公积金帮助居民支付首期款，也可以通过支取公积金存款协助消费者款偿还贷款本息。总的来说，相比较新加坡、日本的住房公积金制度，我国住房公积金运行效率仍然偏低，住房公积金制度没有得到充分发挥。

2.国内外房地产金融配套体系和风险管理比较

(1)房地产金融配套体系比较。随着信用工具的日益发达和不断创新，西方发达国家的房地产金融市场的业务范围日益扩大，包括了各类住房储蓄存款、住房贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、房地产证券，房地产保险、房地产典当等。这些各式各样的房地产金融活动，不仅能为房地产金融市场增添活力，而且将金融业与房地产业密切结合起来，便于国家运用有关金融运行机制，对房地产业发展进行宏观调控。但在我国，中介配套机构的不完备，以及对中介机构监管不足，对整个房地产金融体系的运作带来了风险隐患。由于住房贷款一般具有数额大、期限长、银行信用风险大等特点，因此，在我国急需一套相应的、规范的和权威性的中介机构，如担保、保险、拍卖处置、信托、评估等专门性机构，以及房地产金融二级市场的配套运作。

(2)风险管理比较。国外在发展一级市场的同时建设齐备的房地产金融配套体系用以有效地防范金融风险。这些制度包括严格的贷前审查制度，完善个人信用制度体系，健全的违约处理机制，科学的风险管理制度，政府有效的参与、管理和支持等。

严格的贷前审查制度必须有完善的个人信用制度体系作为保障。由于借款人财务状况变化较大，因此各国者西对借款人财务状况进行跟踪监控，一般贷款人都有借款人收入来源情况的详细资料，可以随时监控借款人的财务变动状况。在美国，每个经济人都有一个社会保障号码和相应的账户，每个人的每一笔收入、纳税、借贷、还款情况甚至犯罪记录都会一一记录在案。银行在接受客户贷款申请后就委托信用调查公司调查，信用调查公司一般在接受信用调查委托之后的1天～2天内，便可完成有关调查，银行再根据调查结果决定是否贷款，是否给予部分优惠，是否需要密切关注，乃至采取何种防范措施的评判依据。

为了切实规范和控制住房贷款风险，西方国家的贷款机构和担保机构还建立了符合本国国情的风险管理制度，采取了一套行之有效的风险管理措施。比如英国的建筑社在资金管理中，就很注意坚持四个原则:资金来源约束资金应用的原则、资产与负债期限对称的原则、效益性和安全性并重的原则、优化资产负债结构的原则。

法国、芬兰、美国等国银行还在贷款偿还和违约处理方面有比较健全的程序，其中对贷款逾期、不良信用记录、催收贷款本金和利息、呆账损失分析、强制拍卖等都有系统的规定。

我国的社会信用制度相对滞后，我国贷款银行对借款申请人的信用程度的了解主要依据申请人自己提供的资料，银行之间、银行与政府行政管理部门、司法部门之间缺乏信用信息共享的制度，没有个人或开发商信用劣迹的记录，贷款银行无从判断借款人的资信程度。

同时，我国房地产金融的法规建设相对于房地产市场发展而言也是相当滞后的。除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。在金融分业监管体制下，监管部门受制于各种因素而无法进行有效监督、统一管理。

四、规范发展我国房地产金融的几点意见

1.着力发展房地产信托基金

发展REIT有利于完善一个国家的房地产金融架构。REIT有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。银行承担的风险主要是信用风险，这决定了银行对风险的跨时分担比较有效，容易把风险在未来和现在之间进行分配。

2.充分发挥政府在房地产金融领域中的作用

一是应加强对房地产市场的监测和调控，抑制房地产泡沫的产生和发展。二是建立政府住房抵押贷款担保制度，并与商业性保险形成互补的混合保险模式。即成立国家贷款担保机构，专门为中低收入者提供抵押贷款担保。

3.建设完备的社会信用体系

目前，我国建设社会信用体系应当在区域性或系统内试点的基础上，按照“政府推动、市场运作”的原则，遵循“联合征集、权威、社会共享”的工作思路，加快社会信用体系建设，推动信用立法，严格社会信用中介机构的市场准入、退出与监管办法，采用现代化监管手段，利用信息网络资源，实现信息共享，倡导企业和个人树立信用观念。

房地产金融范文篇8

关键词：房地产；金融风险；金融机构；监管

1背景

21世纪以来，我国居民可支配收入日益增多，居民的生活水平也有了显著的提高。在新时代下，居民更加追求舒适的住房环境，拉动了其住房消费的增长，极大地促进了我国房地产市场的发展。房地产行业属于资金密集型行业，其发展和金融市场密切相关。由于我国房地产金融市场还处于起步阶段，各项管理机制还不健全，政府的各项政策还不完善。因此，在当前房地产行业迅猛发展的背景下，国家应该对房地产金融行业进行严格把控，以规范国内房地产金融市场，促进其健康有序发展。总理在2018年的政府工作报告中明确指出，要大力发展新兴产业，改造提升传统产业。房地产业作为传统产业同新兴的金融产业相结合，极大地迎合了国家促进新兴产业蓬勃发展，传统产业深刻重塑的政策决定。这给我国房地产金融企业的发展提供了强大的政策支持，表明房地产金融行业将在未来拥有广阔的发展前景。正是由于房地产金融行业的各项管理机制不健全，使其风险防范机制十分薄弱，在市场上容易诱发各种房地产金融风险。该风险是指经营房地产金融业务的相关机构为房地产行业提供筹资、融资、结算等金融服务的过程中，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。这种风险大致可分为系统性风险和非系统性风险。因此，识别、分析以及解决房地产金融风险对于其健康稳定发展十分重要。

2我国房地产金融的现状

同世界上其他发达国家相比，我国的房地产金融产业起步较晚，但还是其发展速度却十分迅猛，甚至在速度和规模上超过了国内其他传统金融行业。近年来，我国房地产开发投资总量不断增加，房屋价格连年高涨、居高不下，在相当程度上超出了民众承受能力；房地产信贷的规模迅速膨胀。这种现象的持续发展将会引发严重的房地产金融风险，这种风险一旦爆发，便会对我国的金融机构和金融体系产生严重的威胁。房地产行业对我国经济大增长起到了巨大的推动作用，使得我国的GDP年平均增长率连续十几年保持在8％以上。可见，房地产行业现已发展成为我国国民经济的支柱产业。我国的房地产金融也在长期不断发展过程中形成了自己的特点，其总体规模不断发展扩大；融资渠道较为单一，缺少多样有效的融资方式；融资对银行信贷的依赖日益加深，风险集中在银行等金融机构；房地产开发企业融资比例较高；外资涌入给房地产金融市场和银行业带来了潜在风险。

3房地产金融风险的分类

我国的房地产金融风险有系统性风险和非系统性风险。其中，系统性风险是指受国内国际政治、经济等宏观经济变量的影响，引发的系统失衡、房地产价格暴跌、房地产市场走势低迷，从而导致从事房地产金融业务的金融机构遭受损失的可能性，将会引起房地产金融领域出现连续的崩溃。这种风险是很难通过保护措施来消除。房地产金融非系统风险主要是指从事房地产金融服务的某个金融机构在进行业务操作时所受到的风险，根据其特点可分为以下几类：市场风险、信用风险和流动性风险。

4房地产金融风险发生的原因

4．1我国房地产行业间接融资渠道比重大，比较依赖。于商业银行我国房地产金融发展程度较低，房地产行业的资金来源主要以向银行等金融机构贷款的间接融资方式为主，而通过发行股票、债券等直接融资较少，这使得国内房地产行业比较依赖于商业银行贷款的间接融资。同时，购房者也通过向商业银行贷款购买住房。这些原因给我国房地产金融带来了很大的风险，只要房地产企业和居民出现了资金链断裂，就会使得房地产业瘫痪，从而波及商业银行和国内的金融系统，给国内的经济带来严重破坏。4．2部分城市房价过高，房地产泡沫严重。近年来，我国一二线城市房价持续上涨，造成市场价格很大程度上超过了其真实价值的现象，极大地扭曲了房价，最终形成房地产泡沫。一旦房地产价格下跌，泡沫将会破裂，倘若处理不当将会发生房地产危机。4．3房地产金融体系不完善，结构单一。我国房地产金融起步较晚，目前正处于成长和发展阶段，主要靠商业银行和一些信托投资公司提供金融服务，缺乏多层次的房地产金融市场机构体系；我国房地产有价证券的发行融资规模有限，房地产信托规模较小、功能单一。4．4市场监管存在问题。我国针对房地产金融机构的设立、资金运用和业务进行规范的法律法规较少，一旦房地产金融业在进行经济活动时出现违法行为，很难根据相应的法律法规处理。由于我国实行的是金融分业监管，各个监管部门很难有效监督管理房地产金融机构，加之我国正在大力推广金融业的对外开放，也使房地产金融市场的监管更加困难。

5房地产金融存在的问题

5．1房地产行业融资结构不合理。国内房地产企业自有资金不足，其资金来源主要以向银行等金融机构贷款的间接融资方式为主，缺乏发行股票和债券的直接融资方式，造成房地产行业融资渠道单一、融资结构不合理。5．2房地产金融创新缓慢。政府实行金融监管，严格管制利率等金融指标，同时规定了金融机构经营业务的范围，很大程度上阻碍了我国房地产金融发展创新的脚步，使我国房地产金融创新进步缓慢。5．3房地产金融法制建设滞后，监管和调控体系不完善。到目前为止，我国有关房地产金融方面的法律法规较少，无专门的监管机构，使有关房地产金融的法制建设很难推进，使其活动缺乏有效监管和保证。5．4房地产金融运作欠效率，资金投向结构不合理。我国房地产金融起步晚，在发展过程中缺乏科学、合理、健康的经营模式，导致了房地产金融市场资金的配置效率很低。另外，房地产市场中用于商业用房的投资远远高于住宅用房的投资，使市场中出现了结构性失衡。

6房地产金融风险的影响

房地产金融风险会引起房地产价格下降，造成股价急剧下跌。房地产金融风险形成以后便会迅速向其他金融市场蔓延，使国内出现大幅度的金融风波，进而给整个金融体系和国民经济带来严重危害。

7防范房地产金融风险的必要性

7．1房地产行业在我国国民经济中占有重要地位。在“四个全面”的战略布局下，政府全面推进建成小康社会，扩大了住房对居民美好生活需要的重要作用。随着我国经济快速发展，居民生活水平显著提高，其对住房的需要日益增加，促进了房地产业成为国民经济的支柱型产业。7．2房地产行业和金融业的发展密切相关。由于国内的传统房地产业和金融业正面临着巨大变革，两者只有在合作中相互促进才能得到共同的繁荣发展。房地产业和商业银行、非银行金融机构以及资本市场之间存在着密切的联系，他们无法脱离另一方孤立存在。房地产业发展需要金融业提供资金等金融服务，与此同时房地产业的发展也促进了金融业的发展。

8解决房地产金融风险的对策

8．1加快金融创新，促进房地产金融健康发展。金融创新将金融市场上产生的新的金融工具、金融服务模式应用到房地产市场中，极大地满足了房地产市场对金融的需求，拓展了它的服务范围，增加了它的利润，在一定程度上保证了其安全有效运营，促进了房地产金融的健康发展。8．2健全住房抵押贷款管理制度，化解房地产金融风险。化解房地产金融风险的关键在于国家应该建立健全相应的住房抵押贷款的管理制度，采用各种房地产金融政策对房地产业进行管理调控。同时商业银行也应严格审查房地产企业和居民信用度，规范贷款业务操作流程，确保贷款的合理发放和安全收回。8．3建立房地产风险预警体系和对评估机构制约机制，强化房地产金融监管。我国房地产金融的健康发展很大程度上依赖于政府部门的监管和调控。因此，政府应该建立房地产风险预警机制，同时要求专业的资产评级公司为房地产金融进行评级，严格评估其风险等级，以便对其实行统一监管，在源头上解决房地产金融风险。

9结语

房地产业和金融业在我国经济发展中占有重要地位，房地产金融风险将会严重影响我国的经济金融体系。政府应高度重视房地产金融发展过程中遇到的各种问题，制定各项法律法规用以规范我国房地产金融业的发展，规避和解决各类房地产金融风险，促进房地产金融的健康稳定发展和改革创新，使其在我国国民经济中发挥更加重要的作用。

参考文献

［1］朱福林．中国房地产金融风险与防范［D］．沈阳：沈阳大学，2008．

［2］吴浩．中国房地产金融风险研究［D］．广州：暨南大学，2010．

房地产金融范文篇9

关键词：房地产金融;房地产金融风险

中图分类号：F12文献标识码：A文章编号：1672-3198（2008）10-0250-02

随着经济的发展，房地产产业已经成为我国国民经济的重要组成部分，在经济体系中属于基础性、先导性的行业。房地产产业具有投资规模大、周期长和商品价值大的特点，所以房地产的开发和销售等活动都是在金融部门的支持下进行的，房地产金融是房地产业发展中不可替代的重要支持和保障因素。防范房地产金融风险，不仅是房地产业和房地产金融业稳定和发展的需要，对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要。

1房地产金融风险概述

房地产金融风险，指经营房地产金融业务的金融机构，由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。就房地产资金融通业务而言，房地产金融风险主要有信用风险、流动性风险、系统性风险、利率风险、汇率风险、通货膨胀风险和房地产金融中的其它风险。

2我国房地产金融风险现状

2.1个人住房抵押贷款风险

2.1.1欺诈风险

截止目前，我国人民银行信用体系虽已建立起个人信用评级机制，但还不够完善，只能依据已在册的信用记录状况来进行评定和审核，加上个人收入的不透明和个人征税机制的不尽完善，银行在发放个人贷款时，很难对借款人的资信状况做出正确判断。在这样的情况下，借款人或担保人就很容易采取捏造事实、隐瞒真相等不正当手段，致使贷款人本息受损，加大银行金融风险。如果借款人的个人收入一旦出问题，虽可以通过处置抵押物来获得清偿，但这是在借款人另有住处的前提下才可以强制执行拍卖抵押物以清偿债务，同时加大了执行的难度。此外还有通过虚拟抵押、虚立存款账户或保证金等方式来骗取银行贷款。

2.1.2提前偿还贷款风险

因为金融工具的流动性与收益率之间有一定的关系，提前还款发生后，银行将因此遭受服务成本不能得到补偿、提前收回资金闲置、预期收益减少等三种经济损失风险。2007年12月21日中国人民银行已经连续六次上调人民币利率，其中五年期的商业贷款利率提高到了7.74%，上调了1.35个百分点；五年期以上个人住房公积金贷款利率提高到5.22%，上调了0.64个百分点。利率对房贷借款人来说是最重要的财务指标，因为它直接影响到借款人的现金流。利率的提高直接增加了房贷借款人的还款数量，有可能使一部分目前有资金闲置的还款人提前还贷，减少利息支出成本，从而使银行面临提前还贷的风险。

2.2房地产企业贷款风险

2.2.1假按揭

因为个人住房贷款比项目开发贷款手续较为简单，利率也比较低，速度快。为了获取开发建设项目的资金，开发商会使用“假按揭”的方法来筹集建设资金。而这些“购房者”往往与开发商有协议在先，约定只“落名”而不负责还款供楼。如果这些房屋有真正的买家时，开发商则要提前向银行还贷，到房管局注销抵押登记后转让给购房者。可是一旦楼盘销售情况欠佳，这些按揭贷款就将成为又一笔房地产不良贷款。即使银行发现有“假按揭”的嫌疑，开发商也总能够拿出各种材料和理由证明个人住房的合理性，或者索性将“假按揭”贷款一次性偿还。这样，房地产的不良贷款的几率会更大。“假按揭”的危害性很大，一方面它使银行信贷资金以流动资金贷款之外的形式诸如房地产行业，诱导大量住房投资资金涌入房地产市场，导致房地产泡沫。另一方面，房地产企业通过这种欺诈行为来获得资金，必然导致银行个人住房贷款质量恶化，形成房地产金融风险。目前我国的“假按揭”情况比较严重，在北京地区，仅2006年9月份先后就有“盛鑫嘉园”和“立恒名苑”两起假按揭案件曝光，合计涉案金额达2.2亿元。

2.2.2房地产企业财务信息“失真”

按人民银行规定开发企业自有资金达到30%以后才能申请房地产开发贷款。由于我国房地产开发企业过分依赖银行的信贷资金，为了取得商业银行信贷支持，房地产开发企业往往利用财务手段，制造虚假报表来虚增自有资金的比例。

因为当前商业银行信贷分析的主要内容是基于客户财务报表的财务比率分析，而在实际操作中，银行信贷人员很难判断自有资金是资本金还是借款资金，多头贷款、拆东墙补西墙是开发企业的一贯做法。另外，房地产开发企业超越自身资金实力搞滚动式开发。一旦企业融资渠道不畅，“资金链”断裂，就会造成项目停工，已投入的信贷资金就会遭受毁灭性的损失。

3我国房地产金融风险防范措施

3.1政府要加强对房地产的宏观调控

政府要加强对房地产的宏观调控的前瞻性和科学性，改善对房地产市场的监督管理，完善调控手段，提高调控能力，促进房地产业健康、稳定、有序的均衡发展，防止大起大落，避免房地产泡沫的产生。为此必须首先加强房地产市场统计工作，完善全国房地产市场信息系统，建立健全房地产市场预警预报体系。通过全面、准确、及时地采集房地产发展的相关数据进行分析、公布，政府可以全面及时、准确的掌握我国房地产市场运行情况，加强对房地产市场的监控和指导，以实现对我国房地产市场运行情况的预警和对房地产投资、消费的引导。其次政府要设计合理、严密的房地产税制，引导土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的过度投机。比如对土地空(闲)置征税，以鼓励持有人积极投资开发，以刺激土地供给等。

3.2加快住房按揭贷款证券化进程，降低银行按揭贷款风险

随着我国住房商品化加快，个人住房贷款将迅速增加。当到一定规模时，商业银行会面临较大的资金缺口，以及资金来源的短期性与住房贷款资金需求长期性矛盾，这无疑会带来新的金融风险。从国际经验看，一旦经济不景气，呆坏比例容易升高，而实施住房贷款证券化，可以分散该业务面临的金融风险。通过实施住房贷款证券化，使整个住房金融市场与资本市场有机互动，可以扩大商业银行的融资规模，同时还会带来良性的连锁效应，提高银行资产的流动性，降低银行开展住房贷款业务成本。

3.3商业银行自身应加强管理，提高风险防范能力

首先商业银行要建立和完善房地产市场分析、预测和监测指标体系，建立和扩大房地产市场信息来源，及时关注各地房地产市场的发展变化情况，提高对房地产市场发展形势的分析预测能力;要加强产业政策研究，制定与产业政策相互协调的房地产信贷政策;要加强对房地产行业周期波动的研究，防范市场风险于未然。其次信贷从业人员必须牢固树立风险意识和良好的职业道德意识，在调查环节尽职尽责，认真做好贷前调查工作，及时分析信贷业务的客户风险和经营风险，研究信贷风险防范措施。

3.4建立和完善个人信用制度

从今后我国房地产抵押贷款的发展方向来看，住房抵押贷款无疑是发展的重点，在房地产抵押贷款中的比重会不断提高。因此建立和完善我国的个人信用制度，对降低我国房地产抵押贷款风险具有重要的意义。鉴于我国国情和个人信用制度行业的特殊性，目前单靠民间很难在较短时间内培育出比较成熟的个人信用联合征信公司。我国应该走欧美模式二者结合的，采取政府推动、征信公司市场化运作的模式。

房地产金融范文篇10

房地产市场的发展发展壮大离不开房地产金融的大力支持，近年来我国房地产的金融支持力度有所下降。我们可以从房地产开发的资金来源的形式和结构为参考。目前，我国房地产开发资金来源主要分为：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、自筹资金和其他资金。1998年以来，国家预算内资金、债券和利用外资绝对值及占比均很低，且呈不断回落态势；房地产开发资金中约有60%左右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。就商业性金融支持体系而言，自98年，我国房地产开发贷款余额一直保持着两位数的增长率，年均增长率为20.09%，高于同期全部金融机构贷款余额年均增长率（12.71%）7.38个百分点。2004年，房地产开发贷款和住房消费信贷增长率均呈下降态势，与2003年相比，2004年房地产开发贷款增长率下降了32个百分点，住房消费信贷增长率下降了7.29个百分点。我国政策性住房信贷主要指对个人的住房公积金贷款。截至2004年底，全国建立住房公积金职工人数为158万人，仅占在岗职工总数的8.2%；累计向433万人发放了住房公积金贷款，仅占建立住房公积金职工总数的7%，比例明显过小；全国住房公积金缴存总额中用于个人住房贷款和购买国债的资金仅为56.1%，沉淀资金闲置的比例为42.6%。积金大量处于闲置状态，对中低收入家庭购房的支持力度有待进一步提高。

二、我国房地产金融存在的问题

1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接在承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险，资本市场发展的相对落后，很难为房地产企业提供其他渠道，而且也不能将商业银行房地产信贷资产风险社会化，化解商业银行房地产信贷风险。

2.人住房信贷的发展可能存在违约风险。自我国实施住房市场化以来，我国商业银行个人住房贷款业务得到了长足的发展。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。因此，在我国尚未建立起个人诚信系统，商业银行也难以对贷款人的贷款行为和资信状况进行充分的分析的条件下，大力发展个人住房抵押贷款势必给银行造成不良资产。

3.房地产金融在创新中存在部分问题。我国相关部门经过20多年的探索，建立了以银行信贷为主的房地产金融市场体系，为中国房地产业的快速成长提供了重要支持。但随着房地产市场的发展，现有房地产融资方式也逐渐暴露了一些问题。房地产融资过分依赖银行不利于金融业及房地产业的稳定，单一的银行信贷融资方式难以适应中国房地产行业快速发展的趋势，我国房地产金融产品种类单一，无法满足市场投资者的需要。总的来看，金融机构的产品创新存在一定制约，面临较大风险。

4.商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。自1998年以来，一方面我国连续8年降息；另一方面，随着个人住房市场化以后，国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。

三、对于目前所存在问题的解决方式

1.大力发展多层次、全方位的房地产金融市场体系。住房金融市场不仅要有间接融资的信贷市场，也应有直接融资的资本市场；不仅要有直接提供融资服务的一级市场，也要有分担一级市场风险的二级市场，来解决住房贷款资金期限错配和流动性问题。鼓励扶持包括房产评估、房产中介、保险、担保、贷款服务等金融市场支持服务体系。加快市场交易制度建设，促进市场交易环境不断优化。

2.大力推进房地产金融产品创新，为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务。要细分市场，开发服务于不同目的和人群的产品，如低收入家庭、刚工作的青年等人群的住房金融产品等。推动房地产金融产品多元化，形成包括房地产信托、投资基金、企业债券和资产证券化等在内的房地产金融产品。

3.大力发展房地产投资基金。房地产投资基金作为一种专业从事房地产投资的基金，在国外已经得到迅速的发展，然而在我国的发展还处于初级阶段。一方面，尽快制定和实施《产业基金法》是国内和国际产业基金可以在,房地产投资中有法可依，健康、持续地运行下去。另一方面，建立健全房地产投资基金推出机制和风险规避机制，降低其所承受的风险程度，鼓励房地产投资基金迅速发展起来。

4.加快房地产金融产品证券化速度。通过贷款证券化增加了信贷资产的流动性，同时有利于银行进一步扩大信贷规模，从而形成良性扩张，还可以改善银行资产负债结构，降低资本金要求。优先发展住房抵押贷款证券化的另一个原因是，近几年随着房地产信贷规模的迅速增长，住房抵押贷款，尤其是近年来个人购房按揭的逐年增加，这部分资产属于各银行的优质资产的组成部分。通过证券化可以将房地产金融的信用市场化，加速了间接金融向直接金融的转化，使得房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，从而不仅扩大房地产开发资金的来源，而且分散了投资资金的风险，促进房地产金融市场健康地发展。

5.加强政策性房地产金融服务，帮助解决中低收入家庭住房问题。中低收入住房保障是社会保障制度的重要内容之一，在许多国家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公积金制度、美国的“居者有其屋计划”都是比较成功的例子。需要借鉴上述国家经验，为中低收入家庭购房提供贷款贴息或信用担保。同时，完善住房公积金制度。

6.加强对境外机构和个人进入境内房地产市场的管理。加大对境外机构和个人进入境内房地产市场的监控力度，进一步加强对跨境外汇资金流动的管理，完善境内外资开发、购房的统计、登记制度。加大对房地产项下违法违禁流出入的查处力度，抑制投机行为。

参考文献：

[1]陈洪波等.我国房地产金融现状及政策取向[J].财政金融.2006，02.

[2]李松青等.中国房地产金融现状、问题及政策建议[J].陕西农业科，2005，01.

[3]张元再,柳洪斌.我国实行MBS的思考[J].金融论坛，2002,06.

[4]姚长辉.中国住房抵押贷款证券创新研究[M].北京：北京大学出版社，2001.