房地产基金十篇

房地产基金篇1

房地产；投资基金；SWOT法

1引言

房地产行业是资金密集型行业，这一特点决定了房地产行业实质上是一个准金融行业，因此对于房地产行业来说，获取资金和拓宽融资渠道是房地产业健康运行的关键。相对于发达国家房地产业融资渠道来说，我国的房地产金融市场不完备，我国房地产企业的融资主要途径通过银行贷款，资本市场和其他融资渠道相对落后，在这样的情况下我国房地产市场存在着相当大的金融风险。因此，剖析中国房地产金融现状和存在的问题并提出解决方案，是解决房地产企业融资困难，化解银行房地产信贷风险，促进我国房地产业健康发展，提高人民生活水平的关键所在。

2当前房地产金融的风险

由于房地产行业融资渠道较窄，当前我国房地产金融暗藏六大风险。

第一，部分地区房地产市场过热存在市场风险。房地产价格上涨过快轻易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。

第二，房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。以北京为例，2000—2002年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%。

第三，“假按揭”凸显道德风险。假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。据中国工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80％是因“假按揭”造成的。

第四，基层银行发放房地产贷款存在操作风险。

第五，土地开发贷款有较大信用风险。

第六，房地产贷款法律风险加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其中第六条规定，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，这意味着假如贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，增大了商业银行的房贷风险。

3房地产投资基金分析

房地产投资基金是通过集合社会散资金，使用专业人士投资、经营治理，不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题，而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径，是房地产业发展的一条较好的融资渠道。下面就结合我国房地产市场发展现状，用SWOT方法对房地产投资基金进行分析。

3.1房地产投资基金的优势分析(S)

（1）房地产投资基金具有房地产融资的灵活性:房地产投资基金通常在房地产项目已经开发完成、并能产生稳定收益阶段才会介入。因此，在各种资金供给者中，房地产投资基金所扮演的是一个“接盘者”的角色，可为房地产开发前期投入的各种资金提供一个有效的退出通道。

（2）房地产投资基金具有较高的流动性:它是一种房地产的证券化产品，通常采用服务或受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来。在国外大多数REITS能像股票那样在证券交易所上市交易、变现，对其投资具有较高的流动性优势。而房地产直接投资，出售物业的难度大且交易成本很高，流动性差。

（3）房地产投资基金投资组合多元化风险较小:它可以通过多元化投资组合投资于不同类别的房地产项目，同时房地产投资基金有义务定期向外界公布各期财务报表、财务运作情况，有较高的透明度。因此它可以有效地回避投资风险，投资回报相对较高，并有定期的股息收益。房地产直接投资，受各种变化的影响大；投资风险大。

（4）建立房地产投资基金不仅可以为房地产业提供新的融资渠道，客观上也可以促进房地产行业内部的优胜劣汰，实现资源的优化配置。同时，深化资本市场，减低房地产贷款集中在银行体系的负担，化解房地产系统性风险。目前我国的社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用。房地产投资基金的出现将房地产投资由实物投资转向证券产品，可以提高长期收益性地产的流动性，同时房地产信托具有专家理财特征，为社会大众资本介入房地产业提供有利条件。

3.2房地产投资基金的劣势(W)

（1）客户选择上的两难。尽管目前银行收紧了对房地产开发的信贷供给，但一些信誉较好的大型房地产公司仍能较易获得银行贷款的支持和从其他渠道满足自己的资金需求，信托公司在向这些对象提供贷款支持时，与银行相比并不存在优势；而对存在融资困难的中小房地产公司提供融资又具有很大的风险，这就形成了一个在确定客户对象上的两难问题。

（2）缺乏专业人才运作房地产投资基金。房地产基金的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又把握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金治理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展我国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。

3.3房地产投资基金的机会(O)

(1)投资对象分析。房地产投资基金主要的资本投向是房地产业及与其紧密联系的项目(比如城市基础设施建设)、房地产的股票、债券等。房地产投资基金关注的是基金投资所能够带来的基金收益状况和资本增值能力，它是以资本为中心的，就是房地产投资基金的投资是以基金净值最大化为目标，关注这一最大化过程的可持续性。

(2)市场分析。一方面，目前我国有许多民间资本大量流入到房地产开发中，房地产投资者民间资金的来源主要有3个方面：自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权集资。这种不规则投资房地产，加重了房地产的市场风险。建立房地产信托基金，不仅可以疏散房地产炒作中集中的过多资金，同时可以降低房地产市场的风险和金融风险，对社会的安定团结也能起到积极作用。

(3)需求分析。目前我

国融资渠道单一，房地产金融体系不健全，银行严格控制银行贷款。建立房地产投资基金可以拓宽房地产的融资渠道，减少房地产投资公司的高的财务风险。目前我国房地产开发企业的资金来源有55%来自银行贷款，这本身对房地产企业就是一种很大的风险，一旦金融体系政策有变更，房地产企业就很难避免金融风险。发展房地产投资基金就可以缓解这种风险，当金融政策有变动的时候，不至于直接影响到房地产的发展。

3.4房地产投资基金的风险分析(T)

（1）经营风险。经营风险是指房地产投资基金运行过程中，在规范运作的前提下由于不可准确预知的因素所造成的收益下降。经营风险主要是由项目选择风险、规模风险构成。项目选择风险是指由于对投资项目选择的失误而造成的损失。假如房地产投资基金的规模较小，项目的选择工作也随之较少，基金公司和基金治理公司可以集中精力把工作做好。但与此同时，房地产投资基金的规模小，就会给组合投资带来较大的难度，经营风险很难分散，一旦项目选择失误，就有可能造成对房地产投资基金的致命打击；有些房地产投资基金的规模可能比较大，投资的回旋余地就大，有利于进行组合投资，从而分散风险。但不利的一面是，资金量大给经营治理又带来了难度，众多项目要一一筛选。这些由于风险投资基金本身规模所带来的风险，我们称之为“规模风险”。

（2）财务风险。各种风险因素综合作用的结果，其具体表现为房地产企业资本不足问题能否得到解决，投资能否按期收回并获得令人满足的利润；是否会出现较高的拖欠风险、流通风险和期限风险。为此，被投资企业应建立健全财务制度，加强财务治理，房地产投资基金公司本身也应健全财务制度。

（3）环境风险。环境风险是指由于外部环境的不确定性而产生的风险，主要有以下两个方面的内容：一是政策风险，由于地方政府或中心政府对待房地产投资基金的政策引起的对收益的影响。二是法律风险，由于现行有关法律法规等的不完善，以及执法部门执法不力等造成对房地产投资基金损害的可能性。

4发展房地产投资信托基金的政策建议

1、我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白，必须加强对房地产投资理论的研究探索，并推动政策的市场化。我国的现状与日本的上世纪80年代后期比较相似，银行大量的资金流向房地产，并且很多已经成为银行的不良资产，给银行的经营造成了很大风险。我们应该尽快建立一套房地产投资基金体系，完善房地产投资基金的具体操作，减轻银行的压力。

2、在政策上，建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。还必须配备一些相关的法规，例如制定一些房地产投资信托基金的专项治理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。此外，还需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。

3、创造条件，加快培养大量的机构投资者。保险基金、养老基金等机构投资者资金量大而且信息灵通，投资技术高，能够为房地产投资基金提供稳定的资金。我国目前还没有真正意义上的机构投资者，这对于房地产投资基金的发展非常不利，所以加快培育机构投资者势在必行。

参考文献：

1赵基坚，李睿等，浅析我国房地产融资证券化J，世界经济研究，1997(1)：P34～P87。

2尹伯成等，房地产金融学概论M，复旦大学出版社，2000（07）：P72～P119

3王进才，房地产金融：资本市场中的新亮点M，中国财政经济出版社，1998:P18～P87

4安琼，房地产投资基金探析［J］，中国房地产金融，2000(1)：P88～P110

5于建国，余有红等，投资基金的运作与发展［M］,上海人民出版杜1997：P68～P92

房地产基金篇2

据清科研究中心统计，房地产行业领跑三季度中国并购市场，共发生23起案例，披露交易资金为14.43亿美元，占第三季度我国并购市场交易总金额的22%。三季度房地产行业并购交易总额超过前两季度之和，这一趋势将持续至四季度。清科最新公布的10月并购数据显示，房地产行业并购金额不再居于所有行业之首，但其仍是并购最活跃的五个行业之一。

当银信合作和房地产信托两大业务领域被严格控制之后，房地产并购基金在此时开始发力，借此在并购市场中抢占先机。同时，越来越多的房企热衷于通过金融化的手段来扩大自己的版图，得益于市场动机，房地产并购基金亦会引来新一轮的发展。

中国房地产投资基金联盟会长张民耕认为，未来私募地产基金中会有三类产品占据重要地位，特别是并购类基金将成为市场竞争的主体，大房企、大金融企业在房地产市场份额上的竞争将越来越多地借助于并购型房地产基金。

更有某房地产基金内部人士向记者坦言，一般来说，并购基金与私募股权投资等核心区别在于，前者对并购企业进行资源整合，提升企业价值，再卖出股权退出。因此，目前在房地产基金的眼中，最理想的就是做房地产并购基金，然而何种模式最为有效，大家也正在摸索。

房企洗牌期的呑并机遇

房企洗牌所形成的火热的并购潮，为房地产并购基金的发展提供了更多的机会。

8月21日，招商地产公告，招商地产全资子公司深圳招商房地产有限公司以股权转让的方式，收购了深圳市万科滨海房地产有限公司50%的股权。

重庆路桥和华夏幸福基业对收购对象选择了鲸吞的方式。8月15日，华夏幸福基业投资开发股份有限公司公告称，全资子公司廊坊京御房地产开发有限公司收购温州云天楼实业有限公司持有的廊坊市云天楼房地产开发有限公司100%股权及债权，交易价款共计人民币约2.85亿元。8月30日，重庆路桥股份有限公司公告称，为增强公司整体竞争力，进一步提高公司可持续发展能力，重庆路桥以约3亿元的价格收购重庆鼎顺房地产开发有限公司100%的股权。

从项目的需求方来看，对于资金储备充裕的大型开发商来说，并购将为其低价拿地或在建工程、迅速拓展开发区域、提高资金周转带来极大便利。

实际上，并购案例激增与房企资金链紧张不无相关，虽然楼市出现回暖促进了大型房企销售和回笼资金，但一些中小房企资金链依然紧绷，因此不少中小房企不得不在产权市场转让股权、债权，甚至抛售房产、在建项目等实物资产。而部分具有雄厚资金实力的标杆房企则在此股并购潮中谋求逆势扩张。如万科、保利、金地、恒大地产、佳兆业、SOHO中国等大型房企也频频出手“接盘”。

今年业绩全面下滑的世荣兆业8日公告出售旗下公司股权，这次出售的资产为其孙公司珠海市世荣房产开发有限公司50%股权，接盘者为另一家房企华发股份。

今年6月，世荣兆业还曾以632.60万元的价格，折价出售“石家庄远荣房地产开发有限公司”，出售行为距离该公司成立时间不足一年半。世荣兆业对于此行为的解释是：市场前景尚不明朗，且原来拟投资的项目变数很多，为有效控制投资风险而出售。

荣安地产10月8日公告称，分别以2.89亿元及0.32亿元将其所持有的江苏荣安置业有限公司90%、10%股权转让给杭州富展投资有限公司，总共获得转让款3.21亿元。

另外，非房地产主业企业剥离房地产业务也加速推进了房企并购浪潮。如中恒集团、天富热电、东方航空等上市公司纷纷退出房地产业务。

为什么近期会出现如此多的并购？对此，光耀东方集团董事长李贵斌表示，目前这个时间点有利于对被收购对象的价值性分析。目前的房地产背景形势下，正是房地产业潮落的时候，也是分析一些项目价值的最好时间点。潮起时，很多东西都会被掩盖，而潮落时，很多东西会显露出来。

两种存在模式并行

在房企如此迅猛的并购形势下，房地产并购基金趁势获得了发展的空间，据清科研究中心的不完全统计，截至8月，中国成立的房地产并购基金已超过60只。

另据清科研究中心的数据统计，今年上半年完成募集的8只房地产私募股权基金共计到位5.71亿美元（约合36亿元人民币），2只并购基金到位2.15亿美元（约合13.6亿元人民币）。

德信资本董事长陈义枫曾表示，房企并购需要体量庞大的资金，在目前房地产并购金融配套环境尚不甚完善的时候，由于房地产的金融属性，房地产基金本身兼有的灵活性和专业性，即可参与到房企并购的过程中，成为并购的主角，亦可成为配角，这是房地产基金参与行业并购的最佳时机。并购基金在并购过程中主要发挥的还是融资作用。

目前，德信资本正与光耀东方集团合作，研发一只房地产并购基金，配合光耀东方集团的并购行动。

光耀东方集团的投资并购业务为其主营业务之一，以收购和发展城市核心区域中的“价值被低估商业物业”和“停建商业物业”即“烂尾楼”为目标，同时以一线城市重点区域与二线城市核心区域为目标市场。资料显示，光耀东方集团去年成功完成4个商业地产并购案例，在今年他们将采取同样的步调。

另外，前不久由香港永信资本控股集团有限公司拟在西部地区设立200亿元的“房地产企业并购基金”，用于收购西部地区的房地产企业，同时将投资四川的农业、旅游业和高科技产业。

值得注意的是，在2010至2011年期间房地产行业并购的案例中，大多是由房地产并购基金所支持的房地产行业巨头对小型房地产开发公司、在建项目或物业管理公司的收购。这是并购基金存在的模式之一。甚至有业内人士称，即使现金流再充裕的大型房企，也无法在同一时间拿出几十亿的资金来进行并购，因此一个大型房企必然有N个金融机构在背后进行支持。

而除此之外，目前还有一种并购基金的存在模式悄然涌现，即接盘地产信托。

今年4月21日，接近中国信达资产管理公司的消息人士称，中国信达旗下的中国金谷国际信托公司、信达投资有限公司、信达地产股份有限公司，三家公司作为发起人正在组建一只总规模100亿元的房地产并购基金。这只规模巨大的特殊机会型并购基金采用有限合伙制形式，投资方向主要为不良房地产信托产品收购，基金管理人或为信达汇融股权投资基金管理公司。

该房地产并购基金组建模式为，中国信达通过上述三家下属公司作为基金的有限合伙人，并向基金出资；同时，基金还将接受财务投资人以有限合伙人的方式出资。

更青睐于商业地产

许多房地产并购基金显然更看好商业地产。首要原因依旧在于近两年北上广深等一线城市写字楼租金的快速上涨。

国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，中国的商业地产目前处于结构性短缺，未来的增速将高于住宅。而商业项目的发展空间和该地区的产业结构发展方向密切关联。尤其金融、会计、信息、IT、设计、研发等人才集中的区域对写字楼等商业地产项目的需求还是十分旺盛的。

从中国城市发展情况来看，除一线城市以外，二线城市蕴含着巨大的机会，如郑州、杭州、沈阳等。这些城市经济已经发展到相当程度，而商办投资市场却刚刚起步。

同时，商业地产相比住宅，对于资本运作的水平要求更高，在长期的管理经营过程中需要资金的长期介入，尤其是目前中国没有成熟的私募、REITS等配套工具，未来十至二十年，整合升级机会很多。

前不久，星浩资本相关人士透露，未来在时机成熟时，星浩资本将成立商业并购基金。他们表示，其开发的综合体项目中，住宅是销售的，但办公楼和商业会持有并运营和管理一段时间。预计自己持有和管理约5年，之后在征求股东的意见后，会成立新的商业并购基金，由这个新的并购基金来长期持有商办资产。

抢滩并购市场

房地产并购风起云涌，业内人士认为，随着房地产开发企业整体格局的不断转变，未来的地产并购市场竞争将更为激烈，或将进入爆炸性的阶段。实际上，除了房地产并购基金以外，信托等各路资本，都对并购这一块“蛋糕”虎视眈眈。

而全国房地产投资基金联盟秘书长闫宗成则认为，相较于房地产私募基金，信托公司缺乏足够的并购能力，“信托主要作为募资平台，几乎所有的信托公司都没有并购经验，而房地产私募基金有较强的发现项目、改造提升项目等专业能力，这对于操盘主体来说至关重要。”可见，房地产并购基金无论是对被收购房还是收购方，都有着得天独厚的配合优势。

房地产基金篇3

[关键词] 房地产产业投资基金 房地产融资渠道 必要性 可行性

当前，我国房地产金融市场主要以银行信贷为主，大约70%的房地产开发资金来自银行贷款，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资，以及基金融资等所占比例较小。在我国房地产业高速发展的同时，房地产新增贷款在我国商业银行新增贷款规模中的比重将快速上升，会对银行产生很大压力。另一方面，当房地产市场滑落时，房地产的资产质量便会恶化，导致银行的业务风险上升。因此房地产产业投资基金可以为房地产业提供银行外的一个融资方式，有助于降低因过分依赖银行而带来的系统风险。

一、房地产产业投资基金的界定

所谓房地产产业投资基金，是指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业的房地产投资管理机构运作，基金资本主要投资于房地产产业链中的企业或项目，以获取投资收益和资本增值的一种基金投资组织或基金形态。

我们认为:房地产产业投资基金主要是对房地产产业链中未上市的企业直接进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。房地产产业投资基金实质上是由不确定多数投资者出资设立房地产基金组织，委托房地产基金管理人管理和运用基金资产，委托房地产基金托管人托管基金资产，投资收益按投资者的出资股份共享，投资风险由投资者共担。

二、当前对房地产产业投资基金的几点误区

在清楚地理解房地产产业投资基金的内涵时，必须对当前社会上存在的对房地产产业投资基金认识上的误区有所了解和辨别:

一种误区认为，发展房地产产业投资基金是变相的集资行为。在发展房地产产业投资基金时，一些行业部门和地区片面强调房地产产业投资基金的社会筹资功能，而忽视房地产产业投资基金的投资功能的规范化运作，房地产产业投资基金的运作成功与否关键在于其投资运作规范化和良性循环、可持续发展。如何正确把握房地产产业投资基金的运作，要按照市场化原则，正确处理好投资收益性、安全性与流动性关系，借鉴国外房地产投资基金运作的先进经验和一整套比较成熟科学的运作机制，按照市场规律规范化发展，使房地产产业投资基金发展成为社会投资者的有效投资工具。

另一种误区认为，房地产产业投资基金是一种新的行政审批式的投资工具。发展房地产产业投资基金作为一种新的商业性投资主体，必须对基金的投资者负责，遵循市场规律原则进行运作。即使是政府作为房地产产业投资基金的投资者，也必须遵循基金运作的规则，只能通过基金管理人，通过法定的治理结构影响房地产产业投资基金行为。政府可通过以间接方式进行宏观调控，通过财政、货币、产业政策和宏观规划引导各类社会资金的投向，以经济利益和行业规划引导房地产产业投资基金的投资行为。因此发展房地产产业投资基金，是一种金融创新，而不是依附于行政审批的投资工具。

三、我国发展房地产产业投资基金的必要性

1.房地产产业投资基金有助于拓宽房地产企业的融资渠道。房地产产业投资基金的股权投资和其他融资服务有利于减轻房地产企业的债务负担，降低房地产企业对银行贷款的依赖性。

2.房地产产业投资基金有助于促进房地产企业的规范化操作。房地产产业投资基金具有分散投资、降低风险的基金特性，不会对一个企业投入大量的资金以至取得控股地位，它作为小股东必然更加关注企业的规范化运作，从而对房地产企业的运行起到外部监督的作用。

3.房地产产业投资基金有助于优化房地产行业内部结构。房地产产业投资基金在利润的驱动下将把资金投向具有一定潜力的房地产企业及项目，从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。同时，在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于房地产产业大型企业集团的出现，实现资源的优化配置。

四、我国发展房地产产业投资基金的可行性

1.我国房地产市场潜在需求很大，现实发展很快。党的十六大提出了全面建设小康社会的宏伟目标，在这个阶段，城镇化、城市化水平提高，国民经济持续稳定发展，潜在的住房需求和居民支付能力提高，将使房地产市场呈现长期向好的局面。根据有关方面预测：2010 年我国城市化水平将达到45％左右，城镇人口达到6.3亿左右，比2000年净增1.7 亿。扣除城市区域范围扩大的因素，按 1.2亿新增人口需求住房计算，人均建筑面积25平方米，要新建住宅30亿平方米，考虑每年有1亿平方米的折旧更新，还要增加10亿平方米的住宅，10年共需新建住宅约61亿平方米。

就住宅市场来说，消费结构升级也将带来巨大的潜在需求。国际经验表明，恩格尔系数与住宅消费支出比重成反向变动，一般情况下，恩格尔系数下降至0.4～0.5之间，住宅消费比重增加 18％左右。目前我国的恩格尔系数从1998 年的 44.1％ 已经下降到2005年的33.5％，这说明居民消费重点已经转向教育、住宅等方面。消费结构的升级将大幅度提高居民住宅消费的比例，增加住宅消费总量。

2.房地产金融体系基本建立。我国房地产金融目前仍主要以银行信贷为主，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资等多种形式并存的融资格局已经形成，为房地产产业投资基金的发展创造了条件，奠定了基础。

(1)银行信贷是房地产金融的主渠道。从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程。在我国的房地产市场上，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。

(2)股权融资在我国房地产金融中占一定的比重。目前中国拥有3万家房地产企业，其中，2005年证券统计上公布的房地产业上市公司有42家，2005年房地产上市公司的总发行量4000万股，筹资总额33200万元，如果考虑到其他上市企业通过证券融资后将资金投向房地产业，则上市融资在房地产业总资金来源中的占比会有所扩大。

五、发展我国房地产产业投资基金的规划与构想

综上所述，在我国发展房地产产业投资基金不仅是必要的，而且是可行的，目前推出的条件已初步具备。结合国外房地产产业投资基金发展中的成功经验，我们认为：发展我国房地产产业投资基金建议采取先试点，后推广，稳步推进的总体思路。其规划构想如下:

1.国家主管部门应积极制定房地产产业投资基金发展规划和年度发行计划，集中审批权，防止固定资产投资膨胀，通过制定颁布《房地产产业投资基金管理办法》，明确投资政策、投资方向、投资目标和投资规定，加强监管，防止各地各部门干预房地产产业投资基金的正常运作。

2.先选择在房地产业发展较为成熟、市场环境较好的城市如北京、上海、深圳等地区进行试点运作，发起数个房地产产业投资基金，同时组建相应的投资基金管理公司。

3.房地产产业投资基金的规模要相对比证券投资基金大，单个产业投资基金的规模不得低于十亿人民币，因为随着经济的发展，单个投资项目的规模相对较大，房地产产业投资基金参与单个项目的投资比例尽管较小，按一般规定最高不得超过项目投资的15%，同时也不得超过基金总额的15%，其投资额一般也需要几百万乃至上千万。如果规模过小，不符合房地产产业投资基金的组合投资、分散风险的要求，同时如果上市后，也容易引起市场的过度投机炒作。

4.房地产产业投资基金发行方式应采取公募与私募相结合，以公募为主的方式。尽管美国等国家房地产产业投资基金采取私募方式，且规定人数不超过100人，这是由该国的经济水平所决定的。由于我国国情不同，财政、企业财务预算软约束，现代企业制度还未普遍建立起来，采取向机构投资者私募房地产产业投资基金的方式，不利于试点，达不到建立一种完整的投资基金管理体制的目标。

5.在国内房地产产业投资基金初步试点成功后，选择适当时机，引入国外房地产投资基金或组建中外合作(合资)房地产产业投资基金，这样既可以引进资金，促进我国房地产业发展，又可以将产业投资基金的金融风险向国际分散。同时也可以学习国外房地产产业投资基金的先进管理经验与实际操作技术，为培养我国房地产产业投资基金管理专业人才创造条件。

参考文献:

[1]王洪卫:中国房地产证券化运行机制研究[J].上海:上海财经大学出版社，2005年

房地产基金篇4

产业投资基金,在我国系指直接投资于产业、主要对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度。它通过向不确定多数投资者发行基金份额设立基金公司,由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产,由基金托管人来托管基金资产,按资产组合原理从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资,是一个与证券投资基金相对等的概念。从投资对象角度看,专门投资于房地产行业的产业投资基金就称为产业投资基金,简称房地产投资基金;而投向新兴的迅速成长的有巨大竞争潜力的未上市公司(主要是高科技公司)则称为风险型产业投资基金,简称风险投资基金。

2.房地产投资基金与风险投资基金的对比分析

（1）投资对象。风险投资基金主要把资金投向处于开发阶段的新兴的风险型企业，特别是有发展前景且蕴含着失败危险的高科技领域，诸如计算机软件行业、光电通讯行业、生物制药行业等朝阳产业,他们的产品主要依赖于科技研究和开发，具有自主知识产权。房地产投资基金的投资对象是以不动产为主的房地产开发项目以及房地产改建、扩建项目,此外还可以投资于实物性房地产,开展房屋的出租、租赁业务、二手房市场的买卖业务,收购房地产开发项目的尾盘、烂尾楼以及与抵押房处分有关的买卖业务等,市场进入障碍不强。

（2）风险性。由于风险投资基金所投资的企业大多是具有较高增长潜力的高新技术企业,在培育和扶持其成长的过程中面临的技术风险、市场风险、人力风险的可能性十分巨大,从而使这种企业呈现出高风险性。房地产投资也具有高风险性,但风险主要来源于市场,即市场的瞬息万变、高度不确定性带来的风险,如经营风险、政策风险、法律风险等,而基本上不存在技术风险的因素,此外,由专业性的房地产机构运作房地产投资基金,通过他们丰富的开发经验和对未来市场方向敏锐的判断力,不但可以使投资者获得较高的投资收益率,而且还能降低市场风险。

（3）收益性。高风险往往伴随高收益,这也是风险投资基金冒着巨大的风险所追求的目标。房地产投资的收益相对比较稳定,投资房地产产业正好可以符合投资者均衡投资风险的需求。房地产与股票是可供公众投资者选择的两种主要对象,互为替代品;当股市价格下跌时,以及物价持续上涨、货币迅速贬值时,房地产的固有特性就决定了其往往成为保值增值的主要追求对象。而在当前的我国,城市化进程势不可挡,规模之大举世无双,住房商品化日益深入,人民群众在全面建设小康社会阶段的首选消费新热点正是商品住房。在人均收入持续增加的背景下,商品住房消费需求占消费总需求的比重必将持续提高,城市其它房地产的需求也将不断增长,这决定了在房地产投资总量不盲目扩大的前提下,房地产投资的长期预期收益应该比较高,房地产投资基金的收益也相应较高。

（4）退出机制。风险投资基金的主要投资对象是没有上市的企业,所以风险投资基金的退出渠道较窄,一般有两种退出方式。一是失败退出,即破产清算,投资基金对破产的投资对象具有优先受偿权,或转让权,或拍卖权；二是成功退出,即通过股份回购、股份转让、企业上市等方式退出。这就是说投资基金往往要到被投资企业上市时才能够实现完全退出,而真正能实现上市的企业非常有限,能够上市的企业更少。房地产产业投资基金在此方面却受限制较小,随着受资项目的销售实现就可以达到投资的完全退出,这也是它相对于其它产业投资基金的优势所在。

3.中国房地产投资基金的培育

（1）合理的发起人结构的选择――“n+1+1”模式。在房地产投资基金起步阶段,应由政府出面组织发起,由两家以上主要发起人、一家投资银行和一家“行业监事组织”形成一种多元化主体结构,即“n+1+1”模式。此种模式的核心是在“n”家主要发起人的选择上,应至少有一家是具有实业投资经验且资本雄厚的投资机构。第一个“1”,是指必须有一家具有丰富资本运作经验的投资银行也充当主要发起人。“n”家中的投资机构履行基金的投资职能,第一个“1”即投资银行履行管理基金的职能。第二个“1”为“行业监事组织”,它是针对现行基金黑幕太多而提出的,它虽然作为基金发起人参与基金设立,但不参加基金经营运作,而是对基金运作进行监督,向投资者及时披露基金运作情况,保证投资者充分了解信息,保护投资者利益；另一方面,它对房地产业情况非常了解,因在房地产行业中有比较重要的影响和地位,可使它的建议较易被开发企业接受,在基金管理层与企业意见不统一时可以由它负责与开发企业的沟通。

（2）基金发起方式的选择――公募为主,辅以私募。产业投资基金的募集方式有公募和私募两种。公募指向社会公众募集资金,私募指向一定范围内的机构投资者募集资金。在我国,目前机构投资者还未充分发育,许多机构在投资方向上也受到国家法律法规的限制,风险投资基金虽以私募方式设立,但资金大多来源于中央、地方财政以及部门资金、国有控股公司,风险投资成了一种变相的政府行为。而我国居民储蓄已突破8万亿元,年净增接近1万亿元,为动员这部份闲散资金参与长期投资,房地产投资基金应以公募为主、私募为辅的方式设立,因为这既有利于房地产投资基金的正常发展,金融市场的稳定,防止机构投资者的投机行为,又有利于资金的筹集,部分满足机构投资者的要求。

（3）规避风险的方式――分期投入、组合投资。为降低投资风险,房地产投资基金投入方式以分期投入为佳。即将计划投入的资金与项目的准备、实施、预售、资金回收和利润实现等指标挂钩,当企业达到预期目标时,再投入一部分资金。当企业没有达到预期目标时,将重新讨论企业的经营状况,并决定下一步是否再投资。降低投资风险的另一方式是组合投资,即投资于不同业务领域、包含多个项目的项目群,拓展业务对象,利用成功项目的高回报率弥补失败项目的损失,降低风险。投入房地产领域的资金,应当分散于房地产企业股票、房地产企业债券、对房地产企业直接投资、对房地产项目直接投资等不同形式；应该既向开发销售商品房的企业投资,又向从事房屋出租经营的企业、从事房地产市场中介业务的企业等投资,以进一步分散风险、降低风险。

（4）基金组织形式的选择――契约型。房地产投资基金从组织形态来看,产业投资基金可以分为契约型和公司型两种。契约型产业投资基金依据《信托法》规定的信托契约建立、运作；公司型产业投资基金依《公司法》成立,具有法人资格。我国绝大部分风险投资基金都采取了公司型组织形式。公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担等缺点。而契约型因所有权与收益权的分离而使信托财产具有相对独立性,基金收益可得到法律保护,这符合房地产投资基金风险低的特点,此外契约型只需纳税一次,可提高基金收益。因此,房地产投资基金应首选契约型组织形式。

（5）设计合理的基金规模。在设计房地产投资基金规模时,应充分考虑“集合投资、分散风险”的要求,单个基金规模不宜太小，但也不应过大,因为房地产行业目前的经营水平还无法保证大规模基金的良好收益。现国内中等规模房地产投资项目平均投资额为1亿元左右,以一个基金运作10～20个项目计,建议规模定在15～20亿元。

房地产基金篇5

［关键词］房地产 投资基金 SWOT法

房地产行业是资金密集型行业，这一特点决定了房地产行业实质上是一个准金融行业，因此对于房地产行业来说，获取资金和拓宽融资渠道是房地产业健康运行的关键。相对于发达国家房地产业融资渠道来说，我国的房地产金融市场不完备，我国房地产企业的融资主要途径通过银行贷款，资本市场和其他融资渠道相对落后，在这样的情况下我国房地产市场存在着相当大的金融风险。因此，剖析中国房地产金融现状和存在的问题并提出解决方案，是解决房地产企业融资困难，化解银行房地产信贷风险，促进我国房地产业健康发展，提高人民生活水平的关键所在。

一、当前房地产金融的风险

由于房地产行业融资渠道较窄，当前我国房地产金融暗藏六大风险：

第一，部分地区房地产市场过热存在市场风险。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。

第二，房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。以北京为例，2000―2002年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%。

第三，“假按揭”凸显道德风险。假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。据中国工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80％是因“假按揭”造成的。

第四，基层银行发放房地产贷款存在操作风险。

第五，土地开发贷款有较大信用风险。

第六，房地产贷款法律风险加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其中第六条规定，“对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，这意味着如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，增大了商业银行的房贷风险。

二、房地产投资基金分析

房地产投资基金是通过集合社会闲散资金，使用专业人士投资、经营管理，不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题，而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径，是房地产业发展的一条较好的融资渠道。下面就结合我国房地产市场发展现状，用SWOT方法对房地产投资基金进行分析。

1．房地产投资基金的优势分析（S）

（1）房地产投资基金具有房地产融资的灵活性。房地产投资基金通常在房地产项目已经开发完成、并能产生稳定收益阶段才会介入。因此，在各种资金供给者中，房地产投资基金所扮演的是一个“接盘者”的角色，可为房地产开发前期投入的各种资金提供一个有效的退出通道。

（2）房地产投资基金具有较高的流动性。它是一种房地产的证券化产品，通常采用服务或受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来。在国外大多数REITS能像股票那样在证券交易所上市交易、变现，对其投资具有较高的流动性优势。而房地产直接投资，出售物业的难度大，交易成本高，流动性差。

（3）房地产投资基金投资组合多元化风险较小。它可以通过多元化投资组合投资于不同类别的房地产项目，同时房地产投资基金有义务定期向外界公布各期财务报表、财务运作情况，有较高的透明度。因此，它可以有效地回避投资风险，投资回报相对较高，并有定期的股息收益。房地产直接投资，受各种变化的影响大；投资风险大。

（4）建立房地产投资基金不仅可以为房地产业提供新的融资渠道，客观上也可以促进房地产行业内部的优胜劣汰，实现资源的优化配置。同时，深化资本市场，减低房地产贷款集中在银行体系的负担，化解房地产系统性风险。目前我国的社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用。房地产投资基金的出现将房地产投资由实物投资转向证券产品，可以提高长期收益性地产的流动性，同时房地产信托具有专家理财特征，为社会大众资本介入房地产业提供有利条件。

2．房地产投资基金的劣势（W）

（1）客户选择上的两难。尽管目前银行收紧了对房地产开发的信贷供给，但一些信誉较好的大型房地产公司仍能较易获得银行贷款的支持和从其他渠道满足自己的资金需求，信托公司在向这些对象提供贷款支持时，与银行相比并不存在优势；而对存在融资困难的中小房地产公司提供融资又具有很大的风险，这就形成了一个在确定客户对象上的两难问题。

（2）缺乏专业人才运作房地产投资基金。房地产基金的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展我国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。

3． 房地产投资基金的机会（O）

（1）投资对象分析。房地产投资基金主要的资本投向是房地产业及与其紧密联系的项目（比如城市基础设施建设）、房地产的股票、债券等。房地产投资基金关注的是基金投资所能够带来的基金收益状况和资本增值能力，它是以资本为中心的，就是房地产投资基金的投资是以基金净值最大化为目标，关注这一最大化过程的可持续性。

（2）市场分析。目前，我国有许多民间资本大量流入到房地产开发中，房地产投资者民间资金的来源主要有3个方面：自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权集资。这种不规则投资房地产，加重了房地产的市场风险。建立房地产信托基金，不仅可以疏散房地产炒作中集中的过多资金，同时可以降低房地产市场的风险和金融风险，对社会的安定团结也能起到积极作用。

（3）需求分析。目前，我国融资渠道单一，房地产金融体系不健全，银行严格控制银行贷款。建立房地产投资基金可以拓宽房地产的融资渠道，减少房地产投资公司的高的财务风险。目前我国房地产开发企业的资金来源有55%来自银行贷款，这本身对房地产企业就是一种很大的风险，一旦金融体系政策有变更，房地产企业就很难避免金融风险。发展房地产投资基金就可以缓解这种风险，当金融政策有变动的时候，不至于直接影响到房地产的发展。

4． 房地产投资基金的风险分析（T）

（1）经营风险。经营风险是指房地产投资基金运行过程中，在规范运作的前提下由于不可准确预知的因素所造成的收益下降。经营风险主要是由项目选择风险、规模风险构成。项目选择风险是指由于对投资项目选择的失误而造成的损失。如果房地产投资基金的规模较小，项目的选择工作也随之较少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但与此同时，房地产投资基金的规模小，就会给组合投资带来较大的难度，经营风险很难分散，一旦项目选择失误，就有可能造成对房地产投资基金的致命打击；有些房地产投资基金的规模可能比较大，投资的回旋余地就大，有利于进行组合投资，从而分散风险。但不利的一面是，资金量大给经营管理又带来了难度，众多项目要一一筛选。这些由于风险投资基金本身规模所带来的风险，我们称之为“规模风险”。

（2）财务风险。各种风险因素综合作用的结果，其具体表现为房地产企业资本不足问题能否得到解决，投资能否按期收回并获得令人满意的利润；是否会出现较高的拖欠风险、流通风险和期限风险。为此，被投资企业应建立健全财务制度，加强财务管理，房地产投资基金公司也应健全财务制度。

（3）环境风险。环境风险是指由于外部环境的不确定性而产生的风险，主要有以下两个方面的内容：一是政策风险，由于地方政府或中央政府对待房地产投资基金的政策引起的对收益的影响。二是法律风险，由于现行有关法律法规等的不完善，以及执法部门执法不力等造成对房地产投资基金损害的可能性。

三、发展房地产投资信托基金的政策建议

1.我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白，必须加强对房地产投资理论的研究探索，并推动政策的市场化。我国的现状与日本的上世纪80年代后期比较相似，银行大量的资金流向房地产，并且很多已经成为银行的不良资产，给银行的经营造成了很大风险。我们应该尽快建立一套房地产投资基金体系，完善房地产投资基金的具体操作，减轻银行的压力。

2.在政策上，建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。还必须配备一些相关的法规，例如制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。此外，还需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。

3.创造条件，加快培养大量的机构投资者。保险基金、养老基金等机构投资者资金量大而且信息灵通，投资技术高，能够为房地产投资基金提供稳定的资金。我国目前还没有真正意义上的机构投资者，这对于房地产投资基金的发展非常不利，所以加快培育机构投资者势在必行。

参考文献：

［1］赵基坚，李睿等.浅析我国房地产融资证券化［J］.世界经济研究.

［2］尹伯成等.房地产金融学概论［M］.复旦大学出版社，2000，（07）.

［3］王进才.房地产金融：资本市场中的新亮点［M］.中国财政经济出版社，1998.18-87.

［4］安琼.房地产投资基金探析［J］.中国房地产金融，2000，（1）.

［5］于建国，余有红等.投资基金的运作与发展［M］.上海人民出版社.

［6］季敏波.中国产业投资基金研究［M］．上海：上海财经大学出版社.

房地产基金篇6

[关键词]中国；房地产信托投资基金；可行性

一、目前中国房地产业金融现状

房地产业作为中国经济支柱产业之一，其兴盛与衰败对于国民经济的影响无疑是至关重要的。随着宏观调控的进一步深入开展，房地产企业的资金来源渠道狭窄，房地产金融产品单一的弊端逐步显现出来。据《中国房地产资金来源状况分析报告》统计，自2002年以来，国内房地产企业只有61家实现上市融资，融资总额仅为80亿元左右。房地产业直接融资比例不超过2％，因此房地产投资资金仍然主要是银行贷款。2006年第一季度，由于上年储备项目较多，房地产贷款投入有所增加，房地产开发贷款在房地产投资中的比重达到19％，而取消住房按揭贷款优惠利率政策对房地产消费贷款影响较大，购房贷款占房地产投资资金的比重下降到17．3％。房地产开发贷款与购房贷款合计占房地产投资资金的比重，2001～2004年分别为43．6％、48．1％、49．4％、40．9％，2005年3月末为36．3％。①因此，充分拓展当前国内的融资渠道，如上市、发债、信托、产业基金、信托投资基金等融资渠道，是当前房地产开发企业摆脱融资困境的重要出路。

二、中国发展房地产投资信托基金的可行性分析

1．在中国近4万亿元的居民金融资产中，储蓄存款占70％左右，居民金融资产膨胀和投资渠道不畅的矛盾，已成为中国金融领域的一大主要矛盾，这一矛盾也是冲击市场的不稳定因素，如不加以解决，就有可能使中国经济的高速增长遇到阻碍。同时，房地产贷款的严加控制与蓬勃兴旺的房地产行业巨大的资金需求也形成了一大矛盾。房地产投资信托基金的设立和发展则可使房地产企业在银行贷款之外找到一个新的融资途径，同时也为居民大量金融资产投资提供了多元化的选择，有助于化解上述两大矛盾，从而推进中国的金融改革和金融创新。

2．中国发展房地产投资信托基金有利于推进现代企业制度的完善，规范信托投资公司和基金管理公司的运营。信托基金作为一种产权形式，是一种集合投资制度，这一性质要求其必须在充分保护投资者的前提下，将投资收益放在首位。在中国的市场经济建设中，信托基金的设立已不仅仅是一种金融投资工具，它对于被投资企业及相关行业而言，担负着推进现代企业制度的形成、推动企业股份改造的创新作用，它真正形成了对企业的产权约束和管理约束，对于所投资企业促进合理经营，转换经营机制，强化资金的高效运用意义重大。

3．房地产投资信托基金具有分散投资，降低风险的基金特点，不会对一个企业投入大量的资金以至取得控股地位，它作为小股东必然更加关注企业的规范化运作，从而对房地产企业的运行起到外部监督的作用。同时，可以优化房地产行业内部结构。房地产投资信托基金在利润的驱动下将把资金投向具有一定潜力的房地产企业及项目，从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于房地产产业大型企业集团的出现，实现资源的优化配置。

4．中国发展房地产投资信托基金有助于民间的非法集资、地下基金等组织走上正轨。大量的民间金融资产需要寻找出路，但由于缺乏良好的投资途径而导致非法集资，地下“标会”、地下基金、地下钱庄等不规范的委托理财以及各种炒买炒卖现象盛行，由于其一般数额巨大，并涉及千家万户直接的经济利益，引发许多纠纷乃至重大的金融犯罪案件，形成一大社会问题，直接影响社会的稳定。而房地产投资信托基金的运营管理是在产权明晰、财务健全、运作透明的条件下进行的，并且管理、运营和保管三权分立，从制度上杜绝了非法操作的可能性。而其良好的保值增值特点有利于引导民间资金脱离地下运营的投资轨道。

5．中国发展房地产投资信托基金有助于促进中国证券市场国际化，大规模引进外资。房地产投资信托基金可以通过两种方式大规模吸引外资：一是在设立基金时吸引国外机构投资者的加入，使外资通过信托基金方式投资于国内的房地产市场。二是使房地产投资信托基金上市时公募或上市流通后，由国外机构投资者购买，这样的方式吸引外资可以带来多种益处：(1)可以较大规模的集中利用外资；(2)由于基金的规范运作与国际接轨可以使国外投资者放心地大量投入；(3)不会因大量境外“热钱”的涌入对国内购买市场造成冲击；(4)不会丧失对公司特别是国有公司的控制权；(5)由于基金的封闭运作和投向明确，并且明确规定了基金的设立年限，使外资大规模介入能够得到很好的调控，并不受外汇管制；(6)有利于金融业进一步与国际接轨，推动金融体制改革。

综上所述，建立和发展具有中国特色的规范的房地产信托基金不仅是适时的，可能的，而且是十分必要的。

三、中国发展房地产投资信托基金面临的障碍

1．目前针对房地产投资信托基金的政策、法规及实施细则尚未出台，有关中国信托方面的立法仅有2001年出台的《中华人民共和国信托法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》和《设立境外中国产业投资基金管理办法》等。随着近几年中国信托业务的高速发展，现有信托法律法规框架内的一些条款已经不能满足房地产投资信托业务的需要。且关于房地产投资信托基金如何具有运作等具体操作中需要探讨和解决的关键问题更是未有明确的规定，中国发展房地产投资信托基金缺乏有力的法律保障，从而在一定程度上妨碍了房地产投资信托基金的发展。

2．中国房地产信托难以获得税收优惠。在美国，房地产投资信托基金得以发展的根本原因是其能够享受税收优惠，美国税法规定，房地产投资信托基金的房地产资产属于免税资产。同时为了避免双重征税，房地产投资信托基金作为人的集合也不存在公司税的问题。而目前中国法律尚未对信托收益的税收方面作出明确的规定，缺少对房地产信托的税收激励政策，无法促进房地产信托的快速发展。

3．中国现有的“资金信托管理办法”中有关资金信托计划不得超过(含)200份，且每份和约金额不得超过(含)5万元的限制，也是影响当前房地产信托业务发展的因素之一。众所周知，房地产作为资金密集型企业，其项目开发对于资金的需求是巨大的，因此房地产项目融资数额较大。根据上述规定，仅靠房地产信托资金远远无法满足房地产项目的资金需求。可见，在现阶段法律环境中，房地产信

托资金还不能成为房地产融资的有效工具，进而也无法在房地产金融体系中处于主导地位。

4．缺乏专业人才运作房地产投资信托基金。房地产基金的成功运作，需要大量包括基金管理、投资分析、财务顾问、房地产开发及研究及评后审计等方面的专业人才甚至是既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的通才。而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展中国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。

四、发展中国房地产投资信托基金的设想

1．法制环境的建设。由于目前中国尚未出现真正的房地产投资信托基金，另外房地产信托的投资形式也存续时间较短。现阶段一方面加强对房地产投资信托理论的研究探索，制定出适合中国运行并发展的房地产投资信托基金理论依据。另一方面应尽快建立一套规范房地产投资信托基金的法律体系，使其有法可依。应进一步完善《公司法》和《信托法》、《投资基金法》，并专门针对投资基金的设立、发展、经营、退出等运作流程制定出切实可行的实施细则，使中国的房地产投资信托基金在成立之初即规范运作，同时随着其业务的快速发展，将做到有法可依、有章可循。另外房地产投资信托基金在税收优惠政策的调整上，可以通过区分收入的不同来源采取不同的征收方法。②

2．中国房地产投资信托基金的组织形式。(1)契约型与公司型并重。目前中国还没有出台《产业基金法》，只有《证券投资基金管理暂行办法》、《开放式证券投资基金试点办法》、《设立境外中国产业投资基金管理办法》、《信托法》和《信托投资公司管理办法》。③根据目前的法律已经设立的证券投资基金，不管是开放式还是封闭式，都是以契约的形式来约定当事人各方的法律行为。成立契约型基金可以规避中国有关公司所得税的相关规定，在基金运作中依照《信托法》，而不必涉及税收、投资人监督等问题。因此，在现阶段成立不动产投资信托基金可以采用契约型，但从保障投资者的权益和基金运作的发展来看，在未来中国相关法律体系健全后，还是应该选择公司型，并且像美国的REIT公司一样可以上市流通。因此建议专门对房地产产投资信托基金进行立法，以规范整个行业，保护投资者的合法权益。(2)封闭型。房地产投资是一种长期投资，房地产投资信托基金更是以长期持有收益性物业取得投资收益为主要目的，因此它根本不同于证券投资基金。对其估价是一个系统工程，不可能每天对其进行估价。以房地产投资为主业的房地产投资信托基金采用开放式是不可行的，因此不管是契约型还是公司型都应该是封闭型基金，并且可以在证券市场流通其收益凭证或股票。

3．中国房地产投资信托基金的业务范围。借鉴美国REIT公司的经验，考察中国目前的《证券投资基金管理暂行办法》以及《设立境外中国产业投资基金管理办法》，中国的房地产投资信托基金的业务范围应作如下限制：(1)以持有、经营、管理收益性物业为主营业务，不得销售持有时间少于3年～4年的物业。(2)证券投资净额不得超过总资产的10％。(3)对下属公司(包括参股、控股公司)的股权投资净额不得超过净资产总额的15％～20％。(4)如果是公司型基金，建议基金公司本身不能经营管理所拥有的物业，必须委托专业的房地产经营管理公司管理，以保障投资者的利益最大化。(5)对房地产投资净额不得少于总资产的80％。(6)只能向发放住房抵押贷款或商业抵押贷款的银行或公司购买房地产抵押贷款，不得发放抵押贷款；可以投资房地产抵押贷款支持债券(MBS)，也可以在条件成熟时作为特设机构(SPV)以购买的房地产抵押贷款为基础发行MBS，这种投资也计入房地产投资额中。

4．中国房地产投资信托基金的设立条件。关于成立一家房地产投资信托基金的标准要求，除了上面提到的在业务范围上的限制外，在股权结构和规模上要满足紧下要求：(1)总股本规模不应少于1．5亿元人民币。(2)股东总数在任何存续期不得少于100人，且不得有少于5人持有的股份数超过总股份的50％。(3)所有的股本都可以流通。(4)年收入构成中来源于房龄不到3年的房地产销售收入，不得超过40％的比例。(5)每年80％以上的收益要分配给其他股东。(6)公司型投资信托基金应设立董事会，并且要有一定比例独立董事。

5．中国房地产投资信托基金的设立模式。(1)章程的确立和公布。章程是确定房地产投资信托基金的权利文件，它对基金的存在理由加以说明，申明成立的目的。章程由信托基金的发起人制订，提交首届成立大会通过后，交公证人认可，报政府有关主管部门审查登记，并在指定的媒介上予以公告。它应详尽说明如下内容：基金的名称、经营地址、目的、资本总额、经营人和保管人的名称和职责、基金的受益凭证的发行与转让、基金的投资政策和限制、经营情况的信息披露、会计和税收、终止和清盘等。(2)订立信托契约(契约型房地产投资信托基金)。其包括投资人与管理人签定的委托管理契约、投资人与保管人订立的委托保管契约以及投资人由于购买信托基金受益凭证而形成的契约等。(3)受益凭证的发行与认购。可以采取公募和私募两种方式，通过募股说明书对于该基金加以详尽的说明。投资者通过购买信托投资公司或基金管理公司发行的受益凭证来实现投资(如果是公司型信托基金，投资者则通过购买公司股份的形式实现)。(4)信托基金的信息公开披露。管理人对房地产信托基金的投资人情况、基金的运营情况、财务状况、管理人情况、保管人情况、资产净值、变动情况等重要信息必须及时进行公开披露。(5)受益凭证的购回与转让。一般可由基金公司购回受益凭证使投资人实现退出，如基金上市则可在证券市场上通过交易实现退出。

房地产基金篇7

房地产行业是资金密集型行业，这一特点决定了房地产行业实质上是一个准金融行业，因此对于房地产行业来说，获取资金和拓宽融资渠道是房地产业健康运行的关键。相对于发达国家房地产业融资渠道来说，我国的房地产金融市场不完备，我国房地产企业的融资主要途径通过银行贷款，资本市场和其他融资渠道相对落后，在这样的情况下我国房地产市场存在着相当大的金融风险。因此，剖析中国房地产金融现状和存在的问题并提出解决方案，是解决房地产企业融资困难，化解银行房地产信贷风险，促进我国房地产业健康发展，提高人民生活水平的关键所在。

2当前房地产金融的风险

由于房地产行业融资渠道较窄，当前我国房地产金融暗藏六大风险。

第一，部分地区房地产市场过热存在市场风险。房地产价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。一旦泡沫破灭房地产价格下跌，作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水，给银行带来不小的损失。

第二，房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。以北京为例，2000—2002年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%。

第三，“假按揭”凸显道德风险。假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。据中国工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80％是因“假按揭”造成的。

第四，基层银行发放房地产贷款存在操作风险。

第五，土地开发贷款有较大信用风险。

第六，房地产贷款法律风险加大。最高人民法院2004年10月26日了《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，其中第六条规定，“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”，这意味着如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，增大了商业银行的房贷风险。

3房地产投资基金分析

房地产投资基金是通过集合社会散资金，使用专业人士投资、经营管理，不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题，而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径，是房地产业发展的一条较好的融资渠道。下面就结合我国房地产市场发展现状，用SWOT方法对房地产投资基金进行分析。

3.1房地产投资基金的优势分析(S)

（1）房地产投资基金具有房地产融资的灵活性:房地产投资基金通常在房地产项目已经开发完成、并能产生稳定收益阶段才会介入。因此，在各种资金供给者中，房地产投资基金所扮演的是一个“接盘者”的角色，可为房地产开发前期投入的各种资金提供一个有效的退出通道。

（2）房地产投资基金具有较高的流动性:它是一种房地产的证券化产品，通常采用服务或受益凭证的形式，使房地产这种不动产流动起来。在国外大多数REITS能像股票那样在证券交易所上市交易、变现，对其投资具有较高的流动性优势。而房地产直接投资，出售物业的难度大且交易成本很高，流动性差。

（3）房地产投资基金投资组合多元化风险较小:它可以通过多元化投资组合投资于不同类别的房地产项目，同时房地产投资基金有义务定期向外界公布各期财务报表、财务运作情况，有较高的透明度。因此它可以有效地回避投资风险，投资回报相对较高，并有定期的股息收益。房地产直接投资，受各种变化的影响大；投资风险大。

（4）建立房地产投资基金不仅可以为房地产业提供新的融资渠道，客观上也可以促进房地产行业内部的优胜劣汰，实现资源的优化配置。同时，深化资本市场，减低房地产贷款集中在银行体系的负担，化解房地产系统性风险。目前我国的社会大众资本因为投资渠道狭窄而没有得到有效运用。房地产投资基金的出现将房地产投资由实物投资转向证券产品，可以提高长期收益性地产的流动性，同时房地产信托具有专家理财特征，为社会大众资本介入房地产业提供有利条件。

3.2房地产投资基金的劣势(W)

（1）客户选择上的两难。尽管目前银行收紧了对房地产开发的信贷供给，但一些信誉较好的大型房地产公司仍能较易获得银行贷款的支持和从其他渠道满足自己的资金需求，信托公司在向这些对象提供贷款支持时，与银行相比并不存在优势；而对存在融资困难的中小房地产公司提供融资又具有很大的风险，这就形成了一个在确定客户对象上的两难问题。

（2）缺乏专业人才运作房地产投资基金。房地产基金的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展我国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。

3.3房地产投资基金的机会(O)

(1)投资对象分析。房地产投资基金主要的资本投向是房地产业及与其紧密联系的项目(比如城市基础设施建设)、房地产的股票、债券等。房地产投资基金关注的是基金投资所能够带来的基金收益状况和资本增值能力，它是以资本为中心的，就是房地产投资基金的投资是以基金净值最大化为目标，关注这一最大化过程的可持续性。

(2)市场分析。一方面，目前我国有许多民间资本大量流入到房地产开发中，房地产投资者民间资金的来源主要有3个方面：自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权集资。这种不规则投资房地产，加重了房地产的市场风险。建立房地产信托基金，不仅可以疏散房地产炒作中集中的过多资金，同时可以降低房地产市场的风险和金融风险，对社会的安定团结也能起到积极作用。

(3)需求分析。目前我国融资渠道单一，房地产金融体系不健全，银行严格控制银行贷款。建立房地产投资基金可以拓宽房地产的融资渠道，减少房地产投资公司的高的财务风险。目前我国房地产开发企业的资金来源有55%来自银行贷款，这本身对房地产企业就是一种很大的风险，一旦金融体系政策有变更，房地产企业就很难避免金融风险。发展房地产投资基金就可以缓解这种风险，当金融政策有变动的时候，不至于直接影响到房地产的发展。

3.4房地产投资基金的风险分析(T)

（1）经营风险。经营风险是指房地产投资基金运行过程中，在规范运作的前提下由于不可准确预知的因素所造成的收益下降。经营风险主要是由项目选择风险、规模风险构成。项目选择风险是指由于对投资项目选择的失误而造成的损失。如果房地产投资基金的规模较小，项目的选择工作也随之较少，基金公司和基金管理公司可以集中精力把工作做好。但与此同时，房地产投资基金的规模小，就会给组合投资带来较大的难度，经营风险很难分散，一旦项目选择失误，就有可能造成对房地产投资基金的致命打击；有些房地产投资基金的规模可能比较大，投资的回旋余地就大，有利于进行组合投资，从而分散风险。但不利的一面是，资金量大给经营管理又带来了难度，众多项目要一一筛选。这些由于风险投资基金本身规模所带来的风险，我们称之为“规模风险”。

（2）财务风险。各种风险因素综合作用的结果，其具体表现为房地产企业资本不足问题能否得到解决，投资能否按期收回并获得令人满意的利润；是否会出现较高的拖欠风险、流通风险和期限风险。为此，被投资企业应建立健全财务制度，加强财务管理，房地产投资基金公司本身也应健全财务制度。

（3）环境风险。环境风险是指由于外部环境的不确定性而产生的风险，主要有以下两个方面的内容：一是政策风险，由于地方政府或中央政府对待房地产投资基金的政策引起的对收益的影响。二是法律风险，由于现行有关法律法规等的不完善，以及执法部门执法不力等造成对房地产投资基金损害的可能性。

4发展房地产投资信托基金的政策建议

1、我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白，必须加强对房地产投资理论的研究探索，并推动政策的市场化。我国的现状与日本的上世纪80年代后期比较相似，银行大量的资金流向房地产，并且很多已经成为银行的不良资产，给银行的经营造成了很大风险。我们应该尽快建立一套房地产投资基金体系，完善房地产投资基金的具体操作，减轻银行的压力。

房地产基金篇8

金融制度是决定融资格局的基础性和根本性变量，那么，首先谈谈新中国的房地产金融制度变迁历史。

房地产金融制度是指与房地产各项业务活动相关的金融行为的一系列的制度安排，伴随改革开放的深入、城市住房制度和土地使用制度的改革而逐步发展，经历了由传统计划经济体制下的“财政供给”融资方式，转向现代市场经济体制下的“金融市场”资金配置方式。综合而言，房地产金融制度的发展历程可分为财政供给（1949～1978年）、银行信用（1978～1992）、银行+证券”综合融资（1992～至今）等三个阶段。

阶段一：财政供给阶段。新中国成立后的30年间，我国房地产业的融资几乎处于空白状态，在严格的计划经济体制下，房地产业由国家高度垄断，城市住房的建设与投资都由国家财政预算统一安排，土地资源无偿使用；住房的分配实行供给制，作为社会福利无偿分配给职工个人，只收取象征性的低租金。房地产业的资金循环被人为割裂，资金呈单向运动，资金管理部门只负责资金的拨付，不负责资金的筹集和回收。

阶段二：银行信用阶段。由于新增固定资产投资实行“拨改贷”和流动资金实行全额信贷，使银行信贷资金取代国家财政资金成为资金供应的主渠道。企业投资来自国家预算的份额迅速下降，银行贷款比重大幅上升，在全社会固定资产投资构成中，1978年预算内投资占总额的比重为 65.9%，银行贷款占1.7%；1992年预算内投资占总投资额的比重下降为13%，银行贷款上升为27.4%。

阶段三： “银行+证券”综合融资阶段。随着证券市场的兴起和不断成熟，直接融资方式逐渐发展起来（包括股权/债券/票据等），房地产基金等新型融资渠道也快速发展，我国房地产融资从“银行信用”向“银行+证券”的综合融资模式转变。金融脱媒的大背景下，房地产直接融资占比正持续提高，尤其是近几年来，房地产基金等新兴融资渠道正处于蓬勃发展期，直接融资正在快速重构房地产的融资格局。

房地产融资格局：直接融资占比趋势性提高

房地产开发投资的资金来源可分为5个方面：自有资金――指房地产企业（单位）所有者权益范围内所包括的资金，是按财务制度规定归企业支配的各种自有资金，包括企业折旧资金、资本金、资本公积金、企业盈余公积金及其他自有资金，也包括通过发行股票筹集的资金；银行贷款――指报告期内向各商业银行、政策性银行借入的用于项目开发建设的各项贷款；非银行金融机构贷款――指向除上述银行之外的金融机构借入的用于房地产开发与经营的各项贷款，包括城市信用社、农村信用社、保险公司、信托公司、证券公司、财务公司、金融租赁公司、融资公司等；购房人垫资――指开发商在报告期收到的定金及预收款（主要是首付贷）和个人住房商业性贷款；其他资金――包括股东投入资金、债券、社会集资、个人资金、外资和国家预算内资金、无偿捐赠的资金，以及用征地迁移补偿费、移民费等进行房地产开发的资金。

近年来代表直接融资的其他资金来源占比趋势性提高。2015年房地产开发投资资金来源中，开发商自有资金大约2万亿元，占总资金来源之比趋势性下降至16.2%，这离不开融资渠道的多元化带来的便利，同时也反映加杠杆的社会背景。2015年银行贷款为1.7万亿元，占总资金来源之比也趋势性下降至14%，伴随融资渠道的多元化和资本市场的进一步发展，房地产间接融资的比例持续减小。2015年非银行金融机构贷款为0.3万亿元，体量相对较小。2015 年购房人垫资约 5 万亿元（包括首付和按揭），占比在 39%上下波动，总体趋势大致稳定，稳居第一大资金来源。2015 年其他资金来源为3.5万亿元，占比近年来趋势性提高至28.3%，稳居第二大资金来源。

直接融资可在项目较早期介入，能极大缓解开发商资金压力。开发商从银行获取开发贷，必须在取得开工证之后；获取购房者首付（定金及预收款），必须在取得预售证之后；获取购房者按揭贷款，理论上必须在主体结构封顶之后；所以，开发商从传统融资渠道获取资金的时点在项目生命周期中相对靠后，一定程度上加大了开发商的资金压力。而房地产基金和房地产信托等直接融资可在较早时点介入，尤其是房地产基金，甚至可在项目前期介入（意味着可引入房地产基金用于拿地），能在很大程度上缓解开发商的资金压力（尤其是中小型开发商），这也是近年来房地产基金快速发展的原因之一。此外，公司债募集资金可用于补充流动资金，对投入项目的时点也没有严格限制，对缓解开发商资金压力也极有助益。

房地产贷款格局：银行的地产偏好一直在提高

房地产行业贷款包括三个部分：房地产开发贷款、个人住房商业性贷款、以及个人住房公积金贷款。2014年房地产贷款余额中，个人住房商业贷款占比为 58%，房地产开发贷款占比为29%，而个人住房公积金贷款占比为13%。

房地产开发贷款：银行的真实偏好并未下降

2015年末房地产开发贷款余额（地产+房产）为6.6万亿，占金融机构人民币总贷款余额的比例为7.0%，自2012年以来呈现缓慢提升的态势；其同比增速在 2015Q1见顶后迅速回落，但仍略高于总贷款平均增速。尽管银行对房地产开发环节的信贷投放较以往更趋谨慎，但整体而言，开发贷款余额占比仍在提升，银行对房地产开发的“真实”偏好并未下降。

个人住房商业性贷款：银行对按揭的偏好持续提高

个人住房商业贷款即个人按揭贷款，2015年其余额为14.1万亿元，相当于住户中长期消费贷款的95.5%，占住户贷款总额的 50%左右，但它占金融机构人民币总贷款余额之比近年来明显提高（2015年为15.1%），这也说明银行对按揭贷款的偏好持续提高，按揭贷款仍是“相对优质”的资产。

个人住房公积金贷款：住房金融体系的“补充”

住房公积金作为我国住房金融体系的补充渠道，总量口径占比并不大，预计占全行业贷款（开发+个贷）之比在15%左右。全国个人公积金贷款2014年余额为2.5万亿，结构上也相对集中于核心城市，其中，一线城市占比达20%。近几年来，一线城市的个人公积金贷款余额快速增加，北京、上海、广州和深圳2014年底分别为1871亿元、 2012亿元、886亿元和 260亿元。

此外，房地产信托融资的顶峰已过。房地产信托融资余额在2015Q1（第1季度）见顶后逐步回落，而房地产信托占信托融资总量之比在 2011Q3见顶后持续回落；增量角度，房地产信托融资在2013Q4见顶后也趋势性回落。

房地产基金正处于蓬勃发展期

房地产基金可从最前端的增量开发到最末端的存量整合进行全产业链覆盖，已成为直接融资的重要角色，接下来谈谈国内房地产基金的发展情况。

房地产基金的分类

房地产基金是指从事房地产企业和项目的投资、收购、开发、管理、经营和处置，以获取投资收益的基金组织。

房地产基金按照投资方式可分为股权类/债权类/夹层类。股权类投资除了关心投资对象目前的资产状况之外，更加在意投资对象的增值前景；而债权类投资更加关注投资对象抵押资产的价值和现金流；夹层融资则是两者的折中，风险和回报介于债权和股权之间。在2008年金融危机之前，股权类投资模式在全球私募房地产基金中占据绝对主导地位，一般占到九成左右；金融危机之后，投资者的风险偏好和配置方式开始转变，债权类投资重回视野，债权类投资以及股加债的比重上升到近四成。

房地产基金按照募集方式可分为私募型和公募型，私募型为通常意义上的房地产基金，而公募型的典型代表为REITs，鹏华前海万科封闭式混合型证券投资基金为我国首支公募型准 RETIs 产品。

房地产基金按照股东背景可分为独立PE背景和开发商背景。独立 PE背景的房地产基金往往是PE行业和房地产行业共同发展的产物；比如成立于1985年的全球最大私募房地产基金黑石集团，其房地产投资团队成立于1992年；成立于1987年的凯雷集团，1997年才开始涉足房地产投资；该类型房地产基金独立性强，运营目标明确，同时母公司的金融业内资源和经验也为地产投资团队有所助益；国内则以鼎晖房地产基金、普凯投资、高和投资等为代表。开发商背景的房地产基金在初期主要基于自身项目融资的考虑，后续才逐步开放，在投资决策和投后管理具有竞争优势，但劣势在于如何构建基金和自身项目之间的防火墙（尤其是让投资人了解防火墙）；国内较知名的具备开发商背景的房地产基金有保利旗下的信保基金、金地旗下的稳盛投资、荣盛发展旗下的荣盛泰发基金、以及复地集团参与的盛世神州基金等。

房地产基金按照组织形式可分为公司型/契约型/有限合伙型。公司制房地产基金以《公司法》为基础，其特点是认购人和持有人是基金的股东；信托制房地产基金以《信托法》为基础，根据当事人各方订立的信托契约，由基金发起人发起，发行基金凭证募集投资者的资金而设立的房地产投资基金，其最大特点是基金本身不是一个有法人地位的公司。

有限合伙制房地产投资基金由一个负无限责任的普通合伙人9GP 基金管理公司）和多个负有限责任的合伙人（LP 基金投资者）组成，主要以私募的方式募集资金。有限合伙制是我国房地产基金的主流形式，其优势在于组织结构决定了基金管理人的专业特长和经验能得到充分发挥，同时，普通合伙人与有限合伙人同时出资从而保持利益一致；另外重要的一点就在于，该形式避免了基金与投资者双重征税。

房地产基金按照投资策略可分为核心型/价值增进型/机会型。核心型房地产基金将现金流稳定性放在首位，投资于高质量、空置率低的成熟型物业，例如繁华地段的办公楼/商业用房/工业用房/住宅等，目标投资回报率一般在7%～9%左右。新加坡凯德房地产基金为核心型投资策略的典型代表，主要通过收购拥有核心区域资产的地产公司。

价值增加型房地产基金主要通过改善、翻修或再造地产项目来实现重新定位和提高效率，进而获取投资收益，此类投资风险较高，目标投资回报率一般在 9%～16%左右。铁狮门集团旗下的房地产基金为价值增加型基金的典型代表：通过高杠杆收购物业后提供全产业链服务来实现租金收益和资产升值后带来的高回报。机会型房地产基金通常投资于无管理的、闲置的、新开发或待改造的地产项目，其投资风险最高，相应的投资回报也最大，通常大于16%。黑石集团专注机会性投资策略，以低于重置成本的价格收购相对高质量、且能够创收的问题资产，通过解决内部问题及管理之后再溢价出售。

房地产私募基金特点

房地产私募基金投资对象聚焦于房地产产业链中的企业或项目，具有投资期限较长、回报率较高、投资组合灵活、退出机制多样的特点。房地产私募基金相较银行贷款而言更为灵活，并且基金方作为股权投资方投入资金和管理，可对目标企业的发展战略和经营决策提供指导，有利于实现双方资源的整合。

房地产基金正处于发展期

美国的房地产基金兴起于上世纪80 年代储贷危机时期

上世纪70年代：发端。私募房地产基金开始出现，但当时市场上充斥着充足的资金，融资成本维持在低位，所以资金需求方对私募房地产基金的需求并不大，投资机会的匮乏使得私募房地产基金一直没能壮大。

上世纪80年代：崛起。 Saving& Loans Crisis”将许多贷款机构推向破产边缘，1986至1989年间共有296家储贷机构倒闭，涉及资产约1250亿美元，至1995年储贷机构倒闭家数达到1043家，涉及资产约 5190 亿美元。美国联邦政府于1989年8月设立 ResolutionTrust Corporation （RTC）对出现问题的储贷机构进行重组，RTC 清理出售的储贷机构资产中包括大量质优价廉的房地产物业。但当时投资者从金融机构获得的债权融资非常稀少，即使可以获得，最多也只能达到项目价值的 50%-60%。因此，基于股权投资的房地产私募基金开始大量涌现。Zell-Merrill 和Goldman Sachs等投资机构看准时机，募集私募房地产基金抄底市场。至此，以机会型私募房地产基金为标志的新兴投资登上舞台，并最终成为帮助市场恢复繁荣的重要力量。

上世纪90年代至2007年：繁荣。房地产私募基金随着美国经济的逐步复苏，基金数目和筹资规模不断增加，2000年以后，证券市场和房地产市场的高度繁荣极大的促进了房地产私募基金的发展。伴随着行业的不断发展，私募房地产基金业务逐步延伸至房地产开发，房地产债权投融资和国际房地产投资等诸多领域，而非局限于收购困境资产。与此同时，房地产私募基金满足了很多房地产商的融资需求，也使得行业资源配置更加高效。

上世纪80年代，私募投资模式被引入中国，最初的私募投资基金以政府为主导，创立的初衷是为了扶植高科技企业的发展。1995年，我国明确鼓励国外的风险投资公司对我国进行风险投资，一些海外的投资基金开始进入中国。

2010年以来国内房地产基金快速增长。受国内房地产行业的快速发展和人民币升值预期等因素的影响，外资房地产私募基金对国内房地产的投资开始爆发，2006 年以中东基汇资本、美国西蒙房地产集团、工业地产普洛斯等为代表的外资大型私募房地产基金开始集体登陆中国。2008年黑石、高盛等为代表的外资基金在金融危机后对国内房地产市场的投资放缓，为人民币房地产基金发展创造了空间，同时《有限合伙法》的出台和京津沪等地产私募政策的出台，让国内私募房地产基金身份阳光化，导致外资房地产基金和本土房地产基金格局扭转，2011～2014年国内新增人民币房地产基金数量和募集规模都出现井喷的发展趋势，2014年私募房地产基金投资金额近100亿美元。

大并购时代也有助于房地产基金的发展。我国房地产开发已进入白银时代，市场分化和融资渠道收窄让中小房企生存空间逐渐变小，其转型和退出房地产行业将成为趋势。从成熟市场经验来看，行业周期波动时期都是并购的窗口期。在此背景下行业并购大潮已来临，2014年以来已宣布的地产并购交易总金额达1738亿元，接近过去三年的总和。同时，在银行贷款渠道受限的背景下，房地产私募基金作为一种高效的资金来源，将成为房地产转型大潮中的重要助力。

综合而言，近年来国内房地产基金快速发展的核心驱动因素为以下几个方面：

市场空间够大吸引资本加大投入。过去几年房地产开发投资一直维持双位数的复合增长，并且绝对量已接近10万亿量级，虽然大开发时代已经见顶，但未来几年绝对量依然够大；更为关键的是，伴随行业进入存量时代，存量资产的重组和优化将成为主旋律，而房地产存量资产规模高达 200 万亿量级。对比国外，房地产基金已成为行业主流融资渠道，国内房地产基金也必将迎来大发展，无疑这将是一个万亿级别的大市场，对产业资本和金融资本具备极大的吸引力，所以包括开发商/独立PE/外资都在积极投入这个市场，进而驱动行业繁荣。

银行等传统融资渠道受限。过去几年房地产行业一直处于调控的风口浪尖，银行信贷融资相对受限（至少是不能满足开发商快速发展的增量需求），而公司债也主要是大开发商的游戏。所以，房地产基金正成为开发商融资的重要补充，尤其是中小型开发商。

居民投资渠道的匮乏也有助于私募行业大发展。近年来居民财富快速增长，但投资渠道相对匮乏，所以我们看到整个私募行业都在大发展，而且房地产基金 20%左右的回报率也极有吸引力，并且风险也相对可控，这非常有利于房地产基金完成资金募集。

房地产基金篇9

进入高速发展期

从2010年实施房地产调控以来，传统的融资渠道因政策原因无法提供足量的资金，房地产并购基金，可利用其作的灵活性，在特殊时期集合社会各类资金收购陷入危机的不良资产，并通过短时间持有不良资产择机出售的方式，使投资人获益并实现双赢。如德信资本与光耀东方集团合作研发的房地产并购基金，配合光耀东方集团的并购行动，以收购和发展城市核心区域的价值被低估商业物业和停建商业物业为目标。由此可见，房地产行业的生存环境迫使行业不断进行整合，这既是房地产业并购的机会，也是房地产并购基金涉猎的机会。在目前房地产并购金融配套环境尚不完善之时，唯有房地产并购基金能够为房企并购提供资金支持，这是房地产基金参与行业并购的最佳时机并有机会成为主角。

探底回升促并购

随着城市化进程的不断推进及房地产发展的日趋成熟，在房地产调控的深度博弈期，房地产金融一跃而起，有星火燎原之势，部分投资者在需求上有了一定的回升。同时，市场回暖造成了资产价格的上涨，对于供给方也是好消息，部分资产持有者由于对未来缺乏肯定的判断，抱着落袋为安的心态出售资产，供需的相互作用促成了并购交易数量的上升。对于部分开发商而言，相对于今后的预期，现在的房地产价格仍十分诱人，也必须抓住这一时机大举购入资产。

目前成立的房地产并购基金已出现几种类型。一种是有金融背景的基金，如大型国有资产管理公司、信托等背景。另一种是大型房企为背景，有着很好的专业能力和经验，如金地集团的稳盛投资。第三种是房地产开发企业与房地产基金管理公司共同设立的房地产并购基金，可分别吸收两者在房地产开发运作经验和资本运作上的经验。还有一种则是金融背景和房地产开发企业共同设立房地产并购基金，也是结合了两者在各自领域的优势。房地产并购基金在我国目前仍属于初级阶段，在法律、机制、税费、资金渠道源、退出机制上还需逐步完善并健全，还应从规范基金运作的监管政策、拓展并购基金的资金来源、优化创新并购基金投资方式、完善并购基金的退出渠道，加强并购基金自身建设等几个方面去发展并逐步完善。

多重功能的发展

房地产基金篇10

1 房地产信托投资基金发展的现状

信托业务和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。从资金信托的角度出发,房地产信托投资基金属于房地产证券化的一种,是指信托公司通过制定信托投资计划,与投资者(委托人)签订信托投资合同,通过发行信托受益凭证等方式受托投资者的资金,然后进行房地产或者房地产抵押贷款投资。并委托或聘请专业机构和人员实施具体经营管理的一种资金信托投资方式。与一般的信托合同、证券投资基金相比,房地产信托投资基金制度具有很大的优势,据《2012年中国信托业发展报告》数据显示,房地产信托密集发行主要是在2010年及2011年上半年。2010年一季度末,房地产信托余额仅为2300多亿元;2010年末增加到4300余亿元;2011年6月末,继续增加到6000多亿元;到2012年6月末为6752亿元,直至2012年底增加到6983亿元。

房地产信托投资基金一直是信托行业资金使用的一个主要方向,一直以来房地产信托投资基金也是房地产企业除了银行贷款融资之外一个很主要的资金来源。之前房地产信托历年都呈现出一种快速增长的势头,这种势头一直保持到了2011年的年中,从2011年下半年开始,由于国家对房地产行业进行宏观调控,加上银监会对房地产信托投资基金加强了监管,这个势头开始下滑,但由于投资市场中股市持续低迷,储蓄利率也没有提高迹象,房地产信托投资基金这种预计年收益最高的投资产品仍是最具有诱惑性的一种理财产品。在房地产持续调控之下,许多资金链紧张的开发商都选择了房地产信托投资基金产品以解燃眉之急。有人说房地产信托投资基金是房企的“救命稻草”,也有人说房地产信托投资基金仅起到“备胎”的作用,但无论如何,在宏观调控的背景下,由于银行贷款的减少,确实让房地产信托投资基金“火”了一把。

2 房地产信托投资基金面临的风险

目前随着我国银行对房地产信贷的收紧,信托投资基金已经成为房地产行业重要的资金来源之一,但在信托投资基金行业迅猛发展的同时也出现了巨大隐患。现今房地产信托投资基金年收益率普遍高于10%,为投资者带来收益的同时,也为到期时需兑付的巨额本息埋下了伏笔,隐藏着潜在风险。作为高资金需求、高投入的房地产行业,先天具备着高风险性。房地产信托投资基金作为一种金融产品,一方面受到宏观经济调控、房地产项目本身、行业市场环境等诸多不确定因素带来多重风险的影响,另一方面又面临着信托投资基金业务运行过程中的各种不确定性风险。房地产信托投资基金主要存在以下几种风险。

2.1 提前清盘风险

在真正的兑付高峰到来之前,2012年已经有超过4个房地产信托投资基金提前清盘,如2012年2月10日,天津信托2009年11月发行的正源投资——信达地产股票收益权投资及回购结合资金信托计划提前宣告终止,这比原本的5月到期日提前了3个月。该项目于2010年9月开盘,开盘之初,月成交套数能达到100套,但从2011年2月开始后的12个月,月销售套数基本都在个位数,而该款信托产品发行之时正值房地产市场火爆之际。然而2011年2月开始,房产商销售回款大幅下降,而房产信托兑付资金主要就来源于开发商销售回款,一旦销售持续下降,兑付风险即呈现,信达地产提前终止此款信托产品实属无奈。以上事例层出不穷,尽管目前没有信托产品爆出兑付失败,但房地产信托投资基金风险暗流涌动,市场不乏房地产信托投资基金提前清盘现象。据公开信息显示,去年三季度以来,房地产信托投资基金提前清盘数量就达15支,涉及中诚、中融、新华信托等多家大型信托公司。2012年全国共有50支信托提前清盘,房地产信托投资基金出现的大批提前清偿能否使其在兑付高峰期平稳度过,引起了社会舆论的集中关注。

2.2 企业不能集中兑付风险

经过过去两年的爆发式增长后,房地产信托投资基金迎来了集中兑付期,兑付问题成为市场关注的焦点。2013年房地产信托投资基金到期规模达到1758亿元,迎来首个兑付小高潮,其中季度高峰出现在3季度,为716亿元,单月高峰出现在7月份,到期总额达到504亿元,兑付压力仍将持续。根据中国信托业协会的数据显示,截止到2011年底,我国信托资产总规模达到4.8万亿元,同比增长58%,其中投向房地产市场的资金达到6882亿元,占比14.83%,2011年全年房地产信托投资基金新增规模就达到3704亿元。据国泰君安的报告显示,2012年房地产信托投资基金总到期规模约为1 758亿元,2013年成为信托兑付高峰年,随着兑付高峰期的到来,受房地产市场调控政策与经济周期的影响以及信托公司自身发展不合理、监管措施具有滞后性等因素的影响,兑付风险严峻。

2.3 到期不能兑付约定收益风险

近期一款名为国开城市发展基金的信托产品年化收益率达到37%引发多方关注,此款产品由国开金融、昆仑信托和中海信托三家金融机构联合发行,总规模为500亿元,一期资金为101亿元,根据该基金的背景资料,信托投资人的年化收益率高达20%到37%,上不封顶,其主要赢利点是分享土地增值收益,进行土地一级开发,该基金的资产包括西安、成都、绍兴等二三线城市未开发土地,但是由于房地产市场受政策影响巨大,土地价格有着极大的不确定性,进而将影响该信托的收益水平。土地收益是否能够支持37%的融资成本是有浮动性的,因此其能否顺利兑付也成为关注焦点。由于信托公司没有公开披露平台,各家公司产品披露情况差异巨大,因此,在高收益的背后,整个房产信托业将面临集中到期兑付的压力,是否能如期兑付约定收益,使房地产行业在收益构成方面,协调保持资产组合中各资产的收益有利于现金流的稳定,是房地产行业需不断警示自身发展的动力。

3 房地产信托投资基金风险产生的根源

房地产信托融资发展初期只是一些中小房地产企业采用的融资方式,但目前大型房地产企业也都采用信托投资基金融资方式。随着国内房地产市场限购、限价和信贷紧缩,房地产信托投资基金成为不少开发商在遭遇银行放贷紧缩后的“救命稻草”和“备用金”来源,如此大的信托融资规模导致了未来诸多兑付风险的产生。

3.1 兑付高峰引来提前清盘风险

2012年出现的50支信托提前清偿,主要原因有三:第一,房地产公司找到了新的融资。鉴于房地产信托融资成本高,房地产公司就以新融到的钱把原来的房地产融资项目提前还款,资质好的地产集团,基本上利率都在15%-18%左右,高于银行同业利率10%左右,有的地产商借了信托的资金,拿到地后四证齐全,即可到银行申请开发房地产贷款,贷款成功就会使房地产商后期的融资成本大幅下降,因此房地产商拿到这笔钱之前,会想办法先把信托这部分余款补足,信托项目就会提前终止。第二,提前偿还闲置资金。一些房地产企业在房地产市场比较低迷的状况下,不愿意开发项目,造成提前偿还。第三,信托公司严加监管,及时控制清盘。一些信托的确预期会出现风险,在房地产信托投资基金里面,信托公司对房地产信托投资基金风险控制是非常严密的,信托公司针对每一笔信托项目,都会采取大股权项目,指派项目监理及财务总监控制现金流,公司每一笔资金流动都受到监管。当出现融资风险时,会造成提前还款,这也从反方向体现出信托公司对房地产信托投资基金的控制能力。

3.2 到期日集中导致企业不能集中兑付风险

目前房地产信托投资基金融资规模巨大,到期日又相对集中,陆续出现地产信托到期难支付的案例:如华奥国际信托的一个地产项目在2013年5月底出现的兑付危机、天津星耀投资有限公司和昆山洪峰房地产有限公司的还款情况都是欠息等。鉴于此,大量集中兑付风险的产生原因有两方面:首先是大型房地产公司信托投资基金规模增大。数据显示2012年全年,根据单家公司房地产信托规模排行,发现排在前列的都是大型房地产公司,诸如万科、绿城、保利和恒大都分别融了三四十亿元,融资规模远大于中小房地产企业。

2012年9月初,万科以51亿元的购地金额领跑土地市场,粗略计算,其2012年前8个月,累计购地金额已达135亿元,巨额的购地金背后是强大的信托支持。信托规模巨大极易带来到期集中兑付压力。企业短期债务压力也带来兑付隐患。以绿城为例,2012年绿城面临超过200亿元的短期债务压力,其中包括45亿元左右的信托贷款。2013年6月,绿城先是卖掉了绿城中国24.6%的股权给九龙仓,融资51亿港元,而后又转让了9个项目给融创中国,套现33.7亿元。如此腾挪转移,皆被指出与信托到期有关。大型房地产公司大量信托产品集中到期,必将给压力下的信托行业带来不可预期的兑付风险。

3.3 市场规模激增导致预期收益无法收回风险

在追捧这种具有高收益率的投资产品时,切记要注意其风险,主要原因有两方面:首先,预计年化收益率过高导致到期兑付收益无法实现。就2011年全年来讲,在市场上共运行着138款信托产品,其中预计年化收益率高达12.5%的有两支,分别为中信信托的聚信汇金地产基金3号信托和吉林置业的阳光国际购物中心建设集合资金信托计划。业内人士分析,如此高的预计年化收益率,主要是因为央行,特别是国务院对房地产进行调控后,开发商想从商业银行正常贷款会受到限制,通过信托方式来融资实属必然之选。其次,多款产品投资同一项目导致兑付收益减低。在众多的房地产信托投资基金产品中,投资风险大小在于所投项目优劣,在国家加大对房地产企业融资监管的背景下,这种现象的产生有了一定的必然性,因为信托有约定性,信托产品有人数限制及资金限制,所以一个信托能够融资的量是有限的,而房地产开发商需要的资金量却比较大,必须分散给几个信托去做,产品所募资金除用于具体项目外,还用于银行存款,同业拆借,短期贷款等资金市场运作,以获取投资收益。房地产信托投资基金产品的一款多用,作为闲置资金,投资于银行间市场,在资金盘活角度上来讲没有太大风险,但如果投资于其他实业,如制造业、股票等风险比较高的市场上,开发商资信情况较差或者开发的项目销售不出去,资金没办法预期回笼就会造成极大风险。

  4 防范房地产信托投资基金风险的对策

针对上述问题,只有政府、银监会、房地产商及信托公司多方做出努力,采取切实可行的措施,才能有效防范信托投资基金风险。

4.1 协调平衡政府监管力度

房地产信托投资基金是需要政府严加管理的一个重要方面,需加强监管。在兑付高峰期,房地产商面对的主要是资金链问题,并不是亏损问题,所以房地产商在兑付困难情况下就会采取降价卖楼等措施。因为有些民间的集资以房地产信托的方法去筹集资金,它是用高利息去吸引投资者进行投资的,但在投资项目不明确时就进行筹资,把资金投给房地产开发商,这必然存在投资风险,例如信托业发展良好的香港在没有项目之前,是不允许这样筹资的,从而减少融资风险。又如美国是房地产信托投资基金产生的摇篮,经过40多年的发展,从识别、评估和管理三个方面进行系统性研究,建立了风险调控系统,值得我国政府借鉴。因此,我国政府在协调平衡监管力度的同时,应借鉴国际先进经验,从技术层面出发,全力提升我国信托行业风险监管水平。

4.2 创新改革银监会调控方式

银监会在加强对房地产信托投资基金业务监管方面一直不断改革,创新银监会调控方式对信托业务将带来巨大影响,尤其是对长期性建设项目。作为信托行业的指挥调控者,银监会应对信托公司各项业务进行业务合规性风险自查,逐笔分析业务的合规性和风险状况,合理把握规模扩展,加强信托资产的运用监控,严控对大型房企集团多投授信,集团成员内部关联风险,积极防范房地产市场的调整风险。此前,银监部门曾给诸如中融信托等20多家信托公司做出窗口指导,这是非常好的举措。今后,银监会应不断创新调控方式,预防房地产信托投资基金业务风险,促进房地产信托投资基金行业稳定健康发展。

4.3 稳步提升房产商应对方式

就房地产商而言,应在原有应对方式基础上,不断提升自身应对方式,开展更多应对手段,一是借新还旧,找另外一家信托公司发一个新的信托产品,新信托产品融到的钱偿还旧信托产品的资金,这种方式目前比较常见。二是把信托产品卖给资产管理公司,由于抵押率低,哪怕最后偿还不了,将土地及物业抵押后得到的资金足够用来弥补初期投入,对于投资人来说,只要抵押物有价值,就一定会有人来接盘。三是把信托产品卖给房地产商,在股权信托模式下,把信托公司持有的股权卖给股权公司,按双方认可的价钱卖给接盘公司是一个极为理性的选择。 四是把信托产品卖给房地产基金,由于地产基金期限比信托长,更利于其度过房地产低迷期,对于投资人来说,等于把风险慢慢消耗掉了。

4.4 改善调整信托调控能力

此前,信托公司对信托到期无法兑现问题的解决途径包括:延期兑付,借新还旧,第三方接盘,项目重组,出售抵押资产偿还投资者以及自由基金接盘等,但是由于信托对到期收益条款的刚性规定,以及新发行信托难度加大等原因,所以上述措施在实施上困难重重。于是,信托公司应改善原有做法,创新防范措施,预防风险,转化风险,保证信托投资公司的盈利能力和行业声誉。现今,不管是监管层,还是房地产公司自身,都对房地产信托投资基金风险十分重视,监管层已发文控制信托风险,那么,对于信托公司自身来说,严控风险发生势在必行。

业内人士指出,房地产信托投资基金市场以累计的巨大按揭规模将直接导致信托产品还本付息压力空前。从目前情况看,房地产信托投资基金虽然整体风险可控,但随着兑付高峰期的到来,极有可能发生不能如期兑付风险,这就需要以上四方通力合作,从源头抓起,重视房地产开发商资质,提升信托公司的监管与防范意识,积极研发多元化产品,共同防范信托风险,协调保证房地产信托投资基金业健康有序发展,使房地产信托投资基金在其独特的优势下,得到进一步提升。

参考文献:

1.尹阿东 何海凝.房地产信托风险控制措施的研究.科技和产业.2011.3

2.吕洪 魏慧馨.浅析我国房地产信托的现状和发展趋势.流通经济.2011.36