房地产基金范文
时间:2023-03-31 15:34:58
导语:如何才能写好一篇房地产基金,这就需要搜集整理更多的资料和文献,欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文,供你借鉴。
篇1
一、房地产私募基金的定义及发展历程
定义:房地产私募基金是指专门从事房地产项目的开发、并购、管理、经营和销售以获取收益的专业化基金。
发展历程:房地产私募基金最早出现于20世纪70年代末的美国,当时市场上剩余资金充足,融资成本较低,对房地产私募基金的需求量并不大,缺乏投资机会使房地产私募基金一直没有获得较大的发展。直到80年代末,全球经济危机导致机构投资人资金链紧张甚至断裂,市场上出现了大量由于无法偿还贷款而抵押的房地产项目。造成此次经济危机的根本原因主要有两点:1.不断攀升的利率增加了人们偿还贷款的压力,房屋贷款毁约率明显提高;2.政府取消了购买房地产的税收优惠政策,增加了人们购买房地产的成本,使房地产销量急速下降,成交价格有很大程度的下跌。同时,市场上出现了非常多的优质资产被迫折价出售,美林和高盛等著名投资机构准确的把握住了这个难得的机会,开始募集房地产私募基金“抄底”市场。至此,以机会型房地产私募基金为标志的新兴投资领域登上了历史舞台,并最终成为推动房地产市场恢复繁荣局面的一支重要力量。进入20世纪90年代,随着房地产行业不断发展壮大,房地产私募基金已不再局限于收购那些处于困境之中的资产,其业务逐步拓展至房地产并购、房地产开发及房地产债权等领域。由于房地产私募基金比较倾向于做长期投资并拥有成本较低的融资渠道,他们通常愿意以股权投资的形式进入房地产项目。在整个房地产产业链上,这种运营模式能够满足很多房地产商的融资需求、降低房地产商的资产负债率,同时也能够提升房地产行业整体的资金使用效率。
二、房地产私募基金的优势
优秀的房地产私募基金相对而言是更专业的房地产投资人,房地产私募基金可根据市场变化情况进行主动管理,充分发挥投资管理方面的优势,根据相应的投资策略将资金投放到不同的项目,在风险把控上更具有优势。并且,多数运作成熟的房地产私募基金是以获得投资收益为目的,不采用“单个投资制度”直接投资房地产项目,而是通过“集合投资制度”间接从事房地产投资。房地产私募基金具有流动性高、变现能力强、集合投资、分散风险、降低交易成本、运作规范的特点。具体而言,房地产私募基金的优势主要在于以下几点:
1.股权投资:与在公开市场上购买上市公司股票的公募基金不同,房地产私募基金倾向于直接收购所投房地产项目公司的股权。这种股权投资使投资人能够在很大程度上对所投资的房地产项目公司进行控制,从而更好的保证其权益并实现其投资策略。
2.创造价值:房地产私募基金管理人通过对项目的重新包装,在运营管理层面为房地产项目创造价值,如对所投资的房产进行翻修、对项目公司进行财务整顿,从而提升资产价值,再以高于收购价的价格出售,实现盈利退出。
3.利益重组:房地产私募基金可以将不同的房地产项目重新包装打包销售,也可将某一项目按比例分拆销售、对外融资或出租。与无形资产相比,房地产项目更容易分拆,而且分拆后的每一部分资产可能比原先的价值有所提高。
4.贷款优惠:由于房地产项目通常具有可以预期的稳定的现金流,房地产私募基金比杠杆收购等其他私募基金投资类别更容易获得贷款利息优惠,从而降低了融资成本。
5.退出灵活:房地产私募基金可在所投房地产项目销售完毕后分红清盘退出,也可以将资产在非公开市场上转让给其他投资者,甚至可以通过房地产投资信托基金的形式打包上市退出。
6.分散风险:投资房地产私募基金可以丰富机构投资人的投资策略组合。房地产私募基金与证券和债券投资相对较低的关联性使其能够分散投资风险。
三、房地产私募基金的分类
根据发起机构的不同,目前中国市场上的房地产私募基金主要分为三类:
1. 互质的独立基金管理人,例如中城联盟投资基金、盛世神州房地产基金等;
2. 由房地产开发商为主发起成立的房地产基金,例如信保基金、华润地产基金、复地投资基金、中海地产基金及金地稳盛基金等;房地产基金管理人往往具有知名开发商背景,在房地产的业内资源和项目运营等方面,有着得天独厚的优势,比较容易获得有限合伙人LP的认可。但也可能存在以下问题:具有开发商背景的基金管理人是否可以保持其独立性,以投资者利益为重,而不是偏向于开发商自己的利益,成为开发商的变相融资平台。
3.由金融投资机构发起设立的战略型投资基金,例如鼎晖房地产基金、弘毅房地产基金及黑石中国基金等。目前,包括高盛、摩根斯坦利、瑞银、德意志银行等各大国际投行在国内均有参与设立此类基金。
根据投资方式的不同,又可分为以下三类:
1.权益型基金。一般直接或间接投资于房地产项目,收入主要来源是房地产项目直接产生的租金收入或出售的增值收益,权益型投资往往直接参与到项目的运营管理过程中,收益主要取决于项目实际运作情况。
2.抵押型基金。一般是通过委托贷款等形式借钱给开发商以赚取固定收益,收益来源于房地产抵押贷款利息,与项目实际收益关系不大。目前国内房地产私募基金大部分以抵押型投资为主。
3.混合型基金。是介于权益型和抵押型之间的一种模式,兼具权益型和抵押型的双重特点,在收购项目公司股权后,同时向项目公司提供房地产贷款。理论上来讲,混合型房地产基金在向股东提供物业增值机会的同时,也能提供稳定的贷款利息,不过由于比例难以划分和风险难以分割,所以实践中这样的结构比较少。
四、房地产私募基金在中国的发展现状
房地产行业是最受私募股权基金青睐的行业之一,房地产私募股权投资在传统行业的私募股权投资中占有举足轻重的地位。房地产项目无论是在公开市场还是非公开市场都具有不错的流动性。发展房地产私募股权基金可以促进房地产企业规范发展;完善投资渠道,合理利用民间资本;促进中国资本市场发展。近年来,由于持续的房地产调控,传统的房地产融资渠道如银行、信托等收紧,给房地产私募基金带来了良好的发展机遇,在中国呈现蓬勃发展之势。根据清科研究中心的最新统计数据显示,2013年新募房地产基金数量继续保持了2012年以来的增长趋势,同比增幅超过40.0%,总量达到132只;2013年的募资金额同比也大幅增长了79.1%,募资总额达到106.67亿美元。其中,房地产开发经营几乎占据了全部的投资案例,共发生投资案例102起,披露金额的98起涉及63.09亿美元。
目前,房地产私募基金在中国主要有以下几种类型的投资:
1.开发型投资。对目标房地产开发项目进行投资,寻求投资的增值。
2.风险投资型投资。运用典型风险投资基金的投资理念,对房地产相关高科技产业(如新材料)的目标企业进行投资,寻求风险投资的增值。
3.收租型投资。长期持有写字楼、购物中心、商务公寓、工业厂房等收租型物业,寻求物业的长期稳健经营收益,并在条件成熟时通过房地产投资信托基金方式在境外(新加坡、香港等地)上市以寻求投资资本的增值。目前,房地产私募基金已涉足住宅、购物中心、办公楼、商铺、城市综合体、旅游地产、工业地产等各个房地产领域。
4.抵押资产型投资。投资收购银行的抵押资产(房地产),通过资产证券化或受益权转让方式寻求投资的收益。
5.不良资产处置型投资。投资收购银行的不良信贷资产(房地产),通过资产直接转让或改造后转让等方式寻求资产的增值。
6.其他投资:不少小的房地产私募基金实际是以“过桥贷款”为主营业务,快进快出,赚取利差。
参考文献:
[1]董藩,赵安平.房地产金融[M].清华大学出版社,2012.
[2]孟庆君.房地产私募基金:募、投、管、退中的疑难精解[M].首都经济贸易大学出版社,2014.
篇2
我们可以来看一下一些成熟金融发达地区投资人偏好;曾有专家作过统计,香港的富有投资者主要的投资品种和资金分配比例为:房地产、股票、外汇、黄金和艺术品=4:3:2:1。 暂且不论这个比例是否适合内地的投资者,在香港这样的成熟投资市场上,房地产始终是占有重要比重的资产配置选择。笔者认为,投资者在对个人资产进行配置时,应首先考虑未来经济发展的潮流。目前中国经济发展主要有三方面的方向:1,抗通胀;2,城镇化;3,互联网。只有把握住未来发展的方向,才能作出正确的投资选择。不言而喻,房地产行业仍然是未来经济发展潮流的主力军。
虽然调控政策使房地产行业有所降温,不少房企从单纯依靠银行提供融资,转向开发多种融资渠道,转向信托和基金融资获取资金。比如近期承明投资管理有限公司募集发行了用于旭辉集团(00884.HK)开发上海南翔项目的地产基金,投资期限1年,预计收益率超过9%,目前正在如火如荼地进行第二期基金产品募集。
对于个人投资者而言,政府的限购限贷,二手房转让税负的提高,以及房产税都在不同程度提高了直接投资房地产的成本。那么,在这样的环境下投资者应当选择何种工具投资房地产?
对此笔者建议,投资者应该从房地产的实物投资转向房地产的金融投资。其益处主要在于:1,投资的杠杆化,比如有些股权收益类产品,资金用途为土地款支付,享有项目公司分红权,未来销售可分享项目公司收益,实现了以土地款投入,到以销售退出之间的杠杆;2,投资退出的多样化:目前市场上很多融资产品都设有一定风险控制措施,比如开发产品的担保,以及项目公司股权回购承诺等多种退出方式,为投资者提供了资金安全保障。
用金融方式投资房地产,可选择的产品多样化,具体品种可按投资收益由高到低排列如下:1,股权基金;2,债券基金;3,资管计划;4,信托计划。各投资产品收益率的不同,主要原因由融资中介费用差异导致。比如,相比信托的较高融资成本,以及固定的收益方式,基金类产品费用较低,同时产品结构更多样化,收益也较高。另一方面,基金管理公司通常拥有资深的地产从业人员,有较为完善的投后管理和项目管理。
篇3
我国现阶段依然是靠投资拉动经济增长,而在城镇固定资产投资中房地产开发投资总计38070亿元,占到投资总额的20.3%。显然,房地产业在拉动国民经济增长中的作用举足轻重。对我国经济增长的巨大拉动作用再加上其强关联度使得房地产业位居我国的支柱产业之首。然而,其单一的融资渠道与房地产业的支柱产业地位不符,并渐渐成为制约房地产业发展壮大的关键因素。2010年1-10月,房地产开发企业筹集到资金56923亿元,其中来自银行的直接贷款达10443亿元,其他资金为24387亿元(其中间接来自银行贷款的如预收款和个人按揭等占到86.3%),也就是说房地产开发企业通过商业银行信贷的融资额高达31495亿元,占到融资总额的55.3%之多。这无疑使房地产业和商业银行同时陷入巨大的系统风险和金融风险之中,及其不利于房地产行业的长远发展。果不其然,在我国接连新国十条、上调存贷款基准利率等调控政策以后,房地产商只能一边缩减资金需求一边积极寻求新的融资渠道。
与房地产商的融资需求相对,我国居民在通货膨胀、银行储蓄呈“负利率”的情况下急需能使资产保值并赚取较高收益的投资渠道。特别是截止到2009年底我国城乡居民人民币储蓄存款余额已达260770亿元,如此庞大的民间资产若有正当合法的投资渠道即可流入高利润高回报的房地产行业。
至此,发展房地产投资基金的现实必要性也就凸显出来,它能够在房地产业的资本需求和有效满足这种需求的投资主体之间架起“桥梁”。此外,房地产投资基金还能降低银行的金融风险;促进房地产业持续长远地发展。具体地来讲,发展房地产投资基金有以下现实必要性:
1.能够有效解决现阶段房地产企业资金短缺的问题。目前主要依赖银行贷款的单一融资渠道将房地产企业在银行信贷紧缩的形势下置于资金短缺的困境中,现阶段引入房地产投资基金使房地产开发企业能够通过这一渠道面向社会公众及机构进行筹资,彻底改变单一的融资结构,有利于避免房地产融资过于敏感地受到宏观政策影响,促进房地产业稳定地向前发展。
2.有助于建立居民资产性收益。我国居民现阶段储蓄金额庞大,建立房地产投资基金体制能够引导这部分资产投资于收益稳定并且信用良好的房地产行业,建立起居民资产性收益,进而提高城乡居民生活水平。
3.能极大地降低银行房地产信贷风险。至2009年末,房地产开发贷款余额达到28400亿元,住房贷款余额为53500亿元,房地产信贷总额达81800亿元,占到当年本外币贷款余额(425600亿元)的19.23%之多。由于房地产信贷具有来源的短期性和运用的长期性之间的矛盾,过高的房地产信贷大大的增加了银行的流动风险,极其不利于我国金融体系的健康运行。发展房地产投资基金能极大地降低银行与房地产业的高度关联性,分散房地产信贷风险,促进我国金融体制的改革。
4.发展房地产投资信托还有助于促进房地产行业的规范化、透明化进程,同时有助于优化房地产业内部结构,实现业内的优胜劣汰,增强国际竞争力,最终实现房地产业持续、长远的发展。
二、我国现阶段房地产投资基金的发展状况
房地产投资基金特指以房地产项目为投资对象,通过对房地产收购、开发、管理、经营和销售等环节进行投资的一种集合投资制度。其最早于美国建立,目前以房地产投资信托为主要产品。自20世纪末亚洲国家也陆续成立房地产投资信托市场。我国的房地产投资基金于2002年正式起步,以美国的房地产投资信托为主要学习模式,在房地产业和金融机构的共同努力下逐步向正规化发展。目前,我国的房地产投资基金仅处于发展的初级阶段,还没有真正意义上的房地产投资信托,现有的如房地产信托计划、境内房地产开发企业发起的封闭基金及产权回报式投资合同只能算作是房地产投资信托的雏形。
1.房地产信托计划。房地产信托计划是目前我国房地产投资基金的主流产品。与真正房地产投资信托不同的是,房地产信托计划具有短期性和债券性,并且资金只能投资给单一的项目。另外,单个信托计划的合同数目收到限制,无法在二级市场流通且只能通过私募来筹集资金。
2.境内房地产开发企业发起的封闭基金(简称公司型投资基金模式)。公司型投资基金遵循《公司法》和《证券法》,所受法律限制较少,但由于资本规模小往往会变成对单项目的开发商,有时甚至无法成功落实项目投资。
3.产权回报式投资合同。这类投资模式能有效解决商业地产开发商资金的流通障碍,突破了200份的合同限制,降低了投资门槛,并且它实现了房地产证券化,可以公开进行宣传。但与信托公司相比不能通过金融机构获得信誉的增级。
4.外资房地产基金。除了房地产信托基金以外,外资房地产基金于21世纪初也开始相继进入中国市场。特别是近年来受房价快速上涨以及人民币升值预期的影响,外资房地产基金在加快进入北京、上海等一线城市,并开始采用房地产租赁经营的规范性投资模式,大规模的收购商用房地产。
三、我国现阶段发展房地产投资基金所面临的障碍
1.法律法规的滞后。至今在我国理论界争论的焦点还是房地产投资基金到底应该根据《证券投资基金法》还是《产业投资基金管理暂行办法》进行调整。由于相关的法律制度还不规范、不完善,房地产基金私募市场难以规范化,暗箱操作行为普遍存在,更是无法形成公开市场;对于外资房地产基金来说,由于政策不够透明、法律不完善,这类基金在进入中国房地产市场时面临着很多风险,绝大多数房地产企业因为无法满足外资房地产基金投资的苛刻条件,很难通过这种模式进行融资。
2.缺乏积极的税收政策。拿我国现有的类房地产投资信托来说,政府对其按照企业的标准进行征税,产生了“双重征税”,而在房地产投资信托已经发展得比较成熟的国家,政府一律都出台了税收优惠政策来支持房地产投资基金的发展,例如,在美国股利分配有优惠。我国这种消极的税收政策对房地产投资基金在中国的发展构成了障碍。
3.机构投资者的缺失。在美国,有大量的机构投资者如保险基金、养老基金、捐赠基金等在为房地产投资信托提供着稳定巨额的资金,使美国的房地产投资基金的资金很大程度上来源于机构投资者。相比之下,我国的房地产资本市场还没有真正的机构投资者,这使得我国的房地产投资基金规模很小,很难对多个优质的房地产项目进行投资,严重阻碍了我国房地产投资基金的发展壮大。
4.缺乏专业的房地产基金投资家。目前在我国类房地产投资信托运作的公司里,管理层人员以出身房地产专业居多,他们在资产运作、证券股票市场交易等方面知识贫乏,而房地产投资基金包括房地产投资信托却是同时涵盖房地产开发和资本市场运作两项内容的金融投资活动,以现有的人才显然无法满足其长期发展的需要。
5.信息的不对称性。我国房地产行业由于普遍存在暗箱操作等行为使得各方在运行房地产投资基金的时候难以保证信息的对称性,信息披露的不对称严重地阻碍了房地产投资基金的发展。
四、发展房地产投资基金的对策建议
房地产投资基金按组织形式可分为公司型房地产投资基金、契约型房地产投资基金和有限合伙型房地产投资基金三种。在美国占据主导地位的房地产投资信托属于第一种类型。它们相比,房地产投资信托具有一定的优势,例如流动性最好,资本市场的融资能力最强且最能享受税收优惠。故目前本以契约型投资基金为主导模式的日本、欧洲等地区都开始转而发展房地产投资信托业务,学习美国房地产投资信托的经验,将房地产投资信托作为房地产投资基金的主导模式已成为潮流。我国也不例外。故下文针对我国现阶段发展房地产投资信托所面临的问题及障碍给予对策建议。
1.为房地产投资信托建立完善的法律体系。健全相关的法律法规并使之与国际接轨是我国发展房地产投资信托的当务之急,我们要建立完善的法律体系来保证维持房地产投资信托市场的公平、公正、公开和透明,使其能健康长远地发展。首先,目前的相关法规如《信托法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》、《证券法》、《公司法》、《企业债券管理条例》等之间存在着相互矛盾的内容,应对它们进行统筹协调和修订,以达到法律法规环境的统一;其次,应进一步完善《公司法》或者制定专门针对投资基金的《投资顾问法》、《投资公司法》等法律法规;再次,应补充修订房地产产权登记及交易的管理制度,使在房地产投资信托的实际操作中,房地产交易和所有权、使用权的转移都有法可依。此外,要制定房地产投资信托的专项管理措施,并逐步完善证券交易市场使基金证券的流通得以实现。
2.建立积极的税收优惠政策。在房地产投资信托发展成熟的国家,政府多为其专门制定一套税收法规,而在我国还没有专门的立法,根据《公司法》来对信托公司进行征税引起了“双重征税”的问题,税收政策首先应针对这一点进行相关法规修订,然后在发展房地产投资信托的实践过程中再逐步调整,为房地产投资信托提供积极的税收优惠。
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今年年中,上海浦东新区传出试点消息,其与监管部门合作设立的基础设施物业增值基金前期筹备工作已经结束,正等待监管部门审批。其主要打包对象,是在之前拥有良好业绩的带租约的浦东部分写字楼和商铺。
天津滨海新区也早已向监管部门递交了房地产信托投资基金的试点项目方案。昨日。嘉富诚国际资本有限公司董事长郑锦桥告诉《第一财经日报》,天津滨海新区房地产信托投资基金的载体,主要是针对工业地产和商业地产等高端物业领域,把众多收租型物业资产打包到资本市场进行社会融资,以收租收益和其他投资收益实现股东分红。
普华永道国际会计公司和美国城市土地学会12月9日联合《2009亚太房地产市场最新趋势报告》指出。面临全球经济衰退,亚太大部分市场包括房地产业将受到前所未有的冲击,而融资将成为2009年房地产业最当务之急的问题。
房地产信托投资基金可以拓宽房地产企业融资渠道。北京高通智库投资顾问公司总经理张宏告诉本报记者,该制度的建立势在必行,可以解决房地产长期资金来源不足的问题。而在目前利率下调的背景下,房地产信托投资基金也可相对容易地获得定息产品比较优势。
而房地产信托基金产品迟迟未能出现,据悉主要原因是此前争议不断。其中争议最大的就是,房地产信托投资基金带来的金融风险,以及基金运作过程中双重税收的问题。
张宏认为,在当前的行业背景下,中国的房地产信托基金在建立之初,不可避免带有为持有型物业开发商融资的特性。而内地商业运营水平仍偏低,在商业诚信、商业物业运营能力上,也存在较多疑问。
篇5
2010年被称为房地产基金元年,基金井喷的趋势延续到2011年。基金投资模式与投资对象呈现更多的多元化,没有统一的行业规则,表现出强烈的草根特性。如此鱼龙混杂的新生行业,极可能面对一场市场调整与政府监管所带来的洗牌。
紧缩型调控催生房地产基金
随着政府对房地产行业调控从紧,房地产企业想要通过传统的融资方式获得资金越发困难,房企被迫寻求其他融资渠道,
可供选择的方式主要为信托和房地产基金
2011年上半年,房地产信托疯狂增长,在融资结构中发挥了巨大作用。上半年包括保障房在内,共发行536款房地产信托产品,发行规模达1670.1亿元,同比增长137.36%,超过了去年全年资金量。但是,从2011年5月开始,银监会对房地产信托提出严格监管要求,大部分信托计划被迫聊肖。于是,旁地产基金也就成为了房企融资的主要方式。
基金规模增长明显
2010年,国内房地产私募基金开始增长。根据China Venture的数据,2010年PE投资房地产项目为17例,较2009年增长29%,投资金额为10亿美元,较上一年增长71%;2011年,房地产PE的投资热度并未减退,《2011年第二季度中国PE统计报告》表明,2011年第二季度,中国私募股权基金投资于房地产的案例有四起,投资金额为2亿美元。同时,各房地产企业也纷纷成立房地产基金。如复地、金地、华润、中海等。
目前已有的房地产基金投资项目,主要集中于一二线城市。其中,一线城市的项目多为商业地产、商档住宅别墅,二线城市项目中,普通住宅占更大比例。
从城市布局的情况来看,投资项目主要分布在环渤海地区、长三角地区及中西部的武汉、重庆、成都和西安四市。其中,开发商旗下的地产基金跟随项目投资,目前分布在贵州、广西等地区;而独立的房地产基金,则更集中在东部发达地区、区域中心城市及省会城市,更着重于投资项目的高收益与良好的退出渠道。
从物业类型来看,大部分投资青睐于住宅这类流动性较强的项目。
如何定位
房地产行业对资金的刚性需求,需要房地产基金来满足,但房地产基金的设立,并非单为满足房企的融资要求。作为投资主体,房地产基金必然谋求自身的生存发展以及合理的回报。只有具有清晰定位、可持续商业模式的基金,才能经受住大浪淘沙的考验,得以长期地生存。
首先,房地产经营具有明显的区域性特征。对于所有基金来讲,集中在相同的区域进行投资并非一件好事,但对于单个房地产基金,将投资项目集中在管理团队所熟悉的某―个特定区域,有助于降低项目识别成本和投资风险,也方便基金管理人对项目进行监控。早期外资基金进入内地市场投资房地产,多与当地旁地产商合作开发房地产项目,就是在寻找市场的合作伙伴。
其次,房地产基金将进一步向细分专业化的方向发展。从国际经验来看,投资于持有型物业目专注于特定物业类型是大赶势所趋。美国在1994年可归类为多样化投资类型的房地产投资信托基金有48家,到2000年已减少到20家。截至2011年7月,美国共有REITs 145家,其投资已相当专业化。
专业化发展之路需要专业化的人才来运作。目前,国内少数的旁地产基金在建立之初,提出的专业化投资方向,就是其管理团队擅长经营的领域。
持续稳定的商业模式
成熟的行业,拥有能够持续的商业模式。而新生的房地产基金,除了简单的投资、销售、退出的模式以外,也还在做着不同的尝试。
其一,再开发增值投资型。高和投资效仿铁狮门的商业地产运作模式,专门选择商业地产作为投资对象,采用“整购+资产精装修+销售”的模式,在不到一年半的时间内先后投资凯德华玺、中莎广场等项目。此种模式,要求基金管理团队具有较高的商业地产经营管理经验,能够在短期内引入一流的物业服务等手段,井且具有强大的租户招商能力;同时,基金还要拥有强大的销售能力,能在短期内将改造好的资产迅速销售出去。
高和短线投资的主要风险,是基金的退出机制的不成熟和未成型。与国际市场相比。国内房地产基金缺乏公开上市渠道,但高和采取了一种折衷的方法,即化整为零:将资产分散出售绐不同投资者,降低商业地产投资的门槛,在减小单个投资者投资规模的同时,也提高了资产的流动性。此外,近年来一些政策的出台,也为房地产基金提供了更为便捷的退出渠道。2011年3月,发改委重启PE基金备案,经过备案的基金能够获得社保基金的投资,社保基金亦明确提出有1000亿资金会在未来几年用于私募投资。优质持续运营的商业地产,具备保值增值特性和较为稳定的现金流,将成为险资与社保基金青睐的投资对象。
其二,直接从事大型城市综合体项目的开发。2010年12月成立的星浩投资,于2011年3月募集近60亿资金,投资大连东港新城。其基金有限合伙人聚集了大批民营企业,欲打造包含民企总部、购物中心主题酒店、私人会所及精品住宅在内的星光耀城市综合体,众多民企既充当其合伙人,也将会成为部分物业的租户。
“打造城市综合体”、“出售住宅和写字楼回笼资金”、“出租购物中心形成稳定的现金流入,星浩资本的投资开发模式与万达等城市综合体开发商虽有颇多类似之处,但是两者还是有着显著的区别。首先,开发过程中的主体不同。万达地产以开发商的身份参与项目的全程开发,星浩资本只相当于投资人角色;另外、万达的主力租户是成为战略合作伙伴的第三方品牌资源,星光耀计划中主要物业租户与基金合伙人挂钩,基金投资者的选择与项目经营密切相关。
其三,开发商系基金――业务扩张的另类方式。金地的房地产基金迥异于传统基金机构,金地集团从2010年开始将房地产基金作为公司的战略新业氖在天津成立了专注于基金管理的稳盛投资天津管理有限公司,并发起成立了―系列合伙制的房地产私募基金。2011年,稳盛天津及其投资的稳恒基金发起设立稳实基金,引入信托募集的资金,投资于湖南福晟99%的股权,开发长沙钱隆世家项目。在钱隆世家项目中,福晟集团获得了房地产基金的投资。金地集团作为投资人,将取得基金的杠杆收益;作为基金管理人,将取得基金管理收入,分享投资业绩;作为项目管理人,还将取得项目管理服务收入;更为重要的是,金地集团作为刚进入长沙市场的地产开发商,通过旗下房地产基金的股权投资,迅速获得了当地项目开发和管理的机会,并省去了拍地等前期一系列环节:从某种角度来说,金地通过金融手段实现了自身业务的扩张。
2011年8月底,中国房地产基金投资联盟提出,“我们提供增值服务,除了为其解决资金需求以外,基金利用股东单位资
源为其提供管理输出、渠道指引、品牌输出的增值服务;”近两年来成立的房地产基金的发起人和管理团队,多为旁地产行业和金融业人员组合而成,如此具有复合专业背景的团队,能为项目公司提供从筛选、管理到咨询、营销等各环节的服氖这从以上三种模式中可见一斑。
制约房地产基金长期发展的问题
作为新兴领域,房地产基金的发展并非一帆风顺。眼下看来,有三大问题需要厘清。
其一,基金融资瓶颈需要突破。由于法律监管因素,私募基金投资门槛较高,主要依赖机构、企业和高净值个人,吸收公众小额资金只能借助信托渠道;同时,由于新成立的基金管理者较少成功业绩,投资人对房地产基金缺乏信心,不愿将资金交由陌生的基金管理团队运作。房地产基金需要通过银行、保险等大型投资机构寻找投资人,只有极少部分从品牌房企出来的基金管理者’才能够在原有客户渠道中募集资金。显然,这些都不是长久之计。
篇6
2014年全年房地产行业进入弱周期行情,房屋销售价格指数、商品房销售面积、房地产开发投资等数据都在走弱。房地产行业已经由此前的黄金时代进入白银时代,行业利润率的下移不可逆转,而土地高成本以及高融资成本已经成了中小型房企难以承受之重。自2014年起,我们看到行业已经出现一些明显变化,旨在摆脱对过去模式的依赖。典型的如以万科为代表的规模房企开始寻求向“轻”转型,小股操盘模式的推广使得行业运营机制开始变革;中小型房企开始加速转型从而退出地产市场,行业并购机会迸发。我们也看到管理层对房地产私募基金的监管也在逐步趋紧。与房地产私募基金这5年来飞速发展不同的是,目前房地产私募基金相关的法律法规却是相当滞后。现在也只有《合伙企业法》、《产业投资基金试点暂行办法》等相对宽泛的法条,对房地产私募金在实际运营过程中的约束能力不足。但在今年1月国务院办公厅的107号文《关于加强影子银行业务若干问题的通知》中,国务院要求规范发展私募投资基金业务。要按照不同类型投资基金的本质属性,规范业务定位,严禁私募股权投资基金开展债券类融资业务。我们认为,随着这份通知的,管理层开始关注房地产私募基金在实际运作中,存在的“明股实债”等一系列操作上不合规的问题,管理层将在未来继续加强对房地产私募基金的监管,房地产私募基金“野蛮生长”的时代将一去不复返。
总之,在行业经历了2013年快速上涨之后,2014年的调整表明行业已经进入低速增长阶段,行业大周期拐点的到来,行业高利润率将逐步回归,这就使得当前房地产私募基金本身所要求的高收益、低风险和房地产行业利润回归的分歧有所加大。房地产私募基金向专业化、重运营方向转型将不可避免。
转型升级是房地产私募基金管理人在2015年必须思考并付诸行动的一个命题。
REITs推出速度在加快
目前,全球已有20个国家和地区相继推出REITs,并且有7个国家和地区正着手开辟REITs市场。截至目前,全球REITs的总市值已经超过一万亿美元。截至2010年,美国REITs总资产已由1970年左右的10亿美元发展到3890亿美元,40年年均复合增长率16.08%。截至2015年1月,美国上市REITs总市值达到9594亿美元。
REITs上市以来的快速增长,使其成为房地产金融市场不可忽视的力量。REITs对于处于转型期的中国房地产行业和房地产私募基金都将带来深远的影响。曾经在2007年被搁浅的REITs,近来推出的速度也在加快。
2014年8月在监管层的《资产管理机构证券化业务管理规定(征求意见)》稿中,承担资产证券化的机构从证券公司拓展为资产管机构,包括具备资产管理业务资格的证券公司、基金子公司以及证监会认定的其他机构;审核方式由审批改为了基金协会备案;新三板与证券交易所、机构间私募产品报价与服务系统及券商柜台市场均可成为资产支持证券的挂牌、转让场所。同时,2014年9月30日,央行就提到要积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。住建部也表示要求积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点,支持从租赁市场筹集公共租赁房房源等多种渠道,发展租赁市场。随着我国房地产行业步入存量时代和房价长期以来的持续上涨,单个物业的交易所需的资金体量也越来越大。资金供给和房地产行业经营造成的资金需求之间的期限错配问题将日益突出,因此REITs的推出有其内在需求;另外在宏观经济去杠杆的大背景下,REITs作为在国外快速发展并且运行模式成熟的资产证券品种,快速推进也在情理之中。
事实上,过去数月除了政策上的暖风之外 12月,苏宁云商将旗下11家门店物业的相关资产权益全部转让给华夏资本管理有限公司近日成立的“中信华夏苏宁云创资产支持专项”计划,并将在深交所挂牌,这也将成为深交所中小板上市公司首次通过证券资产化业务成功融资。我们认为,随着这个REITs项目的成功推出,在实际项目上我国REITs推进的速度将不断加快。种种迹象表明,REITs有望在2015年上半年开启试点。
REITS推出的投资机遇
REITs的推出究竟会带来哪些新的投资机会?要回答这个问题,首先要从REITs的推出给房地产行业带来了哪些变化开始说起。
REITs作为一种资产收益凭证,其对于收益权的分割和自由流通,有效解决了房地产资产的固定性与权益的流动性、经营的统一性与资金的多元性之间的矛盾。因此,理论上,REITs推出后,那些投资额大、开发周期长、回收周期长、经营绩效规模化溢价高的项目相较于其他地产项目将更加受益。
循着这个逻辑,我们认为在房地产投资中,商业地产和城市综合体类的资产将在未来存在机会。首先,商业地产往往开发周期长、投资额度大、回收周期长;其次从初始招商到形成稳定租金和可观的出租率,至少需要3-5年的时间。但在目前国内商业地产开发资金大多来源于银行信贷,而银行贷款期限通常较短,这就使得地产商不得不以散售的方式回笼资金。散售的结果就不可避免的造成了大多数国内商业地产管理难度大、经营水平低下和租金回报率低的现状。由于REITs拥有分割收益权的特性,推出后,REITs将为商业地产的后期经营提供大量廉价的资金,而反过来,专业的物业管理公司的规模化经营也将给REITs持有人带来高额回报。
总的来说,在REITs存在的情况下,商业地产行业的运转将出现精细化合作,不同风险偏好的资金将会流向商业地产运作的不同环节,进而实现资金的风险偏好与投资收益相匹配。追求高投资回报的房企将会负责商业地产的前期开发以及培育,然后将培育成熟的商业物业出售给REITs,实现退市套现。
而事实上,最近几年,以写字楼为代表的商业地产得到了快速发展,也为REITs的推出提供了技术上的可能性。在我国经济进入新常态,国家大力实施创新驱动战略的推动下,我国第三产业附加值以及第三产业在国民经济的占比都将持续增长,这将为写字楼带来强劲需求。数据显示,一线城市的租金水平近5年的年均复合增长率达到了16.7%。写字楼物业租金的上涨,又将进一步提高写字楼物业的资产回报率和写字楼物业的估值。这将为以写字楼为基础资产的REITs的发行提供条件。
中国房地产市场加速进入存量时代,REITs推出后,原有产权分散的房产被收购后,进行资产再造,然后通过REITs退出也带来了新的投资机会。
房地产私募基金的“REITs”新契机
房地产行业作为一个资本密集型行业,金融在行业发展中扮演着重要角色。我们认为,过去两年房地产私募基金的爆发,更多地应该归因于国内房地产市场融资在银行限贷和房地产信托收紧之后的转向,而非房地产基金管理行业的崛起。REITs的推出将使得房地产的金融属性更加彰显,“野蛮生长”起来的房地产私募基金将逐步转向为专业的资产管理机构。
REITS在对商业地产企业运营模式的影响,主要在于其提供了一种融资渠道以及退出机制。即商业房企联合房地产私募基金设立REITS在公开市场募集资金,然后用于商业地产的开发培育获取租金收益,再将租金收入以分红的形式分给投资者。另外房地产私募基金可以和REITs“配对”,房地产私募基金切入商业地产的开发以及前期培育,等商业地产培育成熟获得稳定的租金收入后,将成熟的存量资产打包设立REITS在公开市场出售部分份额回笼资金,本质上是一种类住宅开发模式,提高了IRR,这将大大缩短股权类的房地产私募基金的投资回报周期,整个过程实现了由重资产向轻资产的转变。
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关键词:房地产;信托基金;应用研究
一、国外REITS的发展概述
房地产信托基金对于我国来说是一个新生儿,而在国外已经有几十年的发展历史,特别是美国、德国、加拿大等国家,房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,REITS),是一种专营于房地产投资项目的投资基金,它通过向证券市场发售可自由流通的受益凭证,集聚众多中小投地资者的资金,然后凭借自身专业的投资理念参与房地产项目的投资组合,最后将投资收益以股息、红利的形式分配给投资者,它本质上是一种投资金信托型投资基金。
美国是目前REITS发展最完善的国家之一,其运营方式一般分为三个阶段:第一阶段是成立筹资阶段,这时房地产投资信托基金依照法律规定成立,并在证券市场挂牌交易,并通过证券市场向各大中小投资者发售房地产信托投资收益凭证,以获取资金;第二个阶段是房地产投资信托基金将其筹得的资金投入到房地产及其相关权益的投资项目当中,并将实际管理当中的工作分包给一些专业的承包商来完成,从而从中获得利息、资金、资本增值等投资收入;最后一个阶段是利润分配阶段,广大中小投资者凭自己的收益凭证按时领取股利,分配红利,当然也可以通过证券的流动性在市场上通过低买高卖来获取投机利润,它与以往的房地产融资项目相比具有以下显著的优势。
(一)政府的税收优惠
美国政府对REITS免收所得税,其规定是把利润的90%以上分给股东以后,只针对个人征收个人所得税,在基金的层面上是不收税的,在初期许多公司就是为了避税而成立REITS,税收上的便利是推动其发展的主要推动力。
(二)广大中小投资者进入的门槛低
美国的股份公司要求股东最低投资额不得小于15000美元,而REITS每股通常都低于25美元,适合广大投资者。
(三)REITS据有跟股票一样的变现性和流动性
REITS可以在证券交易市场交易,在二级市场上进行买卖,而且其投资回报率具有稳定性,由于其专业化人才管理和风险分散机制,使得其投资种类能够进行有效的组合,选择不同地区和不同类型房地产物业,有效的分散非系统风险,使其获得较高的利润回报。
(四)REITS与企业的经营与财务状况无关
大部分投资于房地产项目,而且融通的资金是表外的资金性质,其收益只与项目的具体情况有关,而与企业的经营与财务状况无关。REITS收益的来源主要源于房地产开发项目,而不是来自于整个房地产企业的现金流,大大消除了信息不对称对广大中小投资者的影响。
二、我国REITS目前的发展状况
近年来,我国房地产业发展极为迅速,却存在房地产过热的现象,国家在这种情况下采取了宏观调控的措施,逐渐紧缩银根,开发商想通过借款的方式融资壁垒越来越大,而且近几年来,随着我国商品房预售制度问题的涌现,要求改预售为现售的呼声越来越高,而房地产依托投资基金被看作是一个很好的补救融资手段,在我国现在发展的也陷入了困境。我国目前发行的主要是单一债权类信托,这种信托的流动性不是很强,在市场发生波动时风险往往会集中爆发,因此受到了证监会的严格限制。2005年10月,银监会出台的212号文件中,新发行房地产集合资金依托计划的开发商必须四证齐全,自有资金超过35%,同时具有二级以上的开发资质等一系列门槛,就是为了控制这种单一的债权类的信托。
在这种情况下,一方面是在宏观调控的作用下,房地产的融资渠道进一步收缩,越发商的资金链越来越紧。另一方面广大中小投资者非常希望将自己的闲置资金投入房地产分享高额的收益,但是又缺乏有效的途径。这种两难的情况的结果是,房地产开发商融资越来越依靠银行,各种寻租现象层出不穷,一旦出现资金风险,就会影响到整个金融体系的安全与稳定,也会造成与之相关的企业如施工,咨询公司等的萎靡不振。然而广大中小投资者却因为没有渠道投入而白白闲置资源,造成了贫富差距的进一步加大。
目前,我国应该借鉴和模仿国外REITS的发展情况,我国REITS(房地产投资信托基)和国外的发展主要存在以下主要区别:
国外是信托基金持有人通过持有基金而间接拥有REITS所投资的房地产,是权益买卖行为;而国内大部分的房地产集合信托投资实际上是一种债权关系,灵活性比较小。
中国房地产信托集合不能超过200份合同,而国外在这方面则没有明显限制。
国外REITS可以转让,而且可以在资本市场交易且没有持有期限,不可以赎回;而我国的信托基金计划不具有基金性质,还不能算是一种标准化的金融产品,缺乏流动性,有本金偿还的安排,有一般为3年的偿还期。
收益途径和收益方式方面,REITS的收益途径主要来源于REITS持有不动产的出租收益,收益与经营管理水平直接联系;而信托计划中信托持有人只能获得固定收益,且收益与风险是不对称的。
国外的REITS与股票相似,其作为资本市场的交易工具,是资本市场资源配置的表现终端,而REITS则相当于是房地产的资本市场终端,房地产行业整合与资源配置的工具,而我国的信托计划不具备这样的功能。
三、我国REITS发展模式的建议
(一)规模不宜太大
由于我国的房地产投资信托基金刚刚起步,缺乏相关的发展经验,所以基金规模不宜太大。规模太大对REIT的管理顾问公司要求就高,而且监管机构的监管也将存在一定的难度;规模太小又不利于建立有效的投资组合,不能有效地降低投资风险。所以根据发需求建立适度合理的基金规模对权益型有限期―自我偿付式REIT来说非常重要。另外其期限应以10―15年为佳。
(二)权益型有限期―自我偿付式REIT的资金筹集方式,应以公募为主
因为目前我国整个产业投资基金还处在探索阶段,如果大量采用私募方式筹资不利于REIT的规范发展,也不利于保护投资者利益。而公募方式由于有较严格的规定且在募集时受主管部门的严格审批,所以更符合现阶段发展权益型有限期―自我偿付式REIT的要求。
(三)REIT就其组织形式而言,可分为公司型和契约型两种
公司型的REIT是根据《公司法》的要求组成的具有独立法人资格的投资公司,契约型的REIT则是以信托契约为基础形成的投资行为,基金本身不具有法人资格。这两种组织形式相比各有利弊,就发展权益型有限期―自我偿付式REIT而言,如果REIT的规划比较大,投资领域也比较广,就应采用公司型组织形式,因为这有助于对基金资产的集中管理和规范操作。如果REIT的规模较小,业务投资又具有一定的专业性,那么可采用契约型组织形式,因为其更有利于风险控制。
(四)REIT可分为封闭式基金和开放式基金
开放式REIT不断发行新股票并将其销售给投资者,同时用经营收入来购买额外的房地产。而封闭式REIT在发行原始股票和购买资产之后,则不再进一步发行股票,其现存股票的价值完全取决于REIT资产组合的经营业绩。权益型有限期―自我偿付式REIT的投资项目周期一般较长且需较强的稳定性,而且开放式REIT在发行新股时必须对现存资产进行评估以确定股价,多次的评估又比较困难(特别是权益REIT),所以封闭式更适合其发展。但要注意的是封闭式的REIT只能用小部分的留存收益(一般为5%)或资产的折旧所产生的现金流量来购买额外的资产。
(五)投资管理
较好的投资管理不但有利于REIT自身的发展,也会给我国房地产市场的发展带来新鲜的血液,改善目前我国房地产市场上一些不良的发展状况,使我国的房地产金融市场和房地产开发市场走向“双赢”。根据国外经验,将REIT的资金以股权的形式投入未上市的房地产公司可有效地改善其资本结构,降低高负债经营所带来的风险;投资于实物性的资产;REITS的主要业务国家应限制在住宅、酒店、办公楼、公寓、综合物业、仓储等,其投资范围也要有一个比较明确的规定。
参考文献:
1、毛志荣.房地产投资信托基金研究[Z].深圳证券交易所综合研究所研究报告,2004(1).
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3、苏杰.海外REITS发展状况及我国发展REITS的思考[J].当代经理人,2006(2).
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[关键词] 产业投资基金 房地产投资基金 开发模式
房地产具有不可移动、不易分割、价格昂贵等特点,这使得房地产投资金额巨大,资产流动性差,容易引起房地产投资风险的过度集中和形成资金缺口,因而房地产业的发展与房地产金融业的成长密切相关,而房地产投资基金又是房地产金融的重要内容,所以房地产投资基金的发展会对我国房地产业的持续健康发展产生深远的影响,是我国房地产业发展的必然趋势。
一、房地产投资基金概述
房地产投资基金(REITs)属于产业投资基金的一种,是对房地产证券和房地产项目开发进行的直接或间接投资。房地产投资基金是以房地产业为投资对象,通过发行受益凭证或基金份额将投资者的资金汇集,交由房地产业投资专家进行专业投资的一种集合投资制度。具体而言,房地产投资基金一般以股份公司或托拉斯的形式出现,通过发行股票,将包括普通个人投资者在内的资金吸引到房地产业中来,并委托或聘请专业性机构实施具体的经营管理。它实行多元化投资策略,选择不同地区和不同类型的房地产项目和业务,通过集中专业管理和多元组合投资,有效降低投资风险,取得较高投资回报。
二、开发我国房地产投资基金的必然性
1.是我国房地产业发展的内在要求
房地产业是一个高回报,高风险的资本密集型产业,客观上要求进入者要具备一定的资本规模。房地产投资基金集腋成裘,汇聚大量的资金,可以进行项目的规模开发,节约大量的成本开支。同时由于其实力强大,能够一次性从政府手中获得大量的储备土地这样的战略资源,使其在未来的竞争中处于有利地位。因此房地产投资基金的进入,在客观上促进了房地产行业内部的结构调整,促进了优胜劣汰,实现了资源的优化配置。
2.为我国房地产业提供新的融资通道
投资基金的一个重要功能就是聚集社会闲散资金集中进行长期投资,以获取长期稳定的投资回报率。房地产由于投资巨大且投资期相对较长,正需要这种巨额资金的支持,因而把投资基金引入房地产业构建房地产投资基金,给房地产企业带来了生机,房地产企业通过获得房地产投资基金的投资,大大拓宽了融资渠道,减少了对间接融资的依赖,从而降低了经营风险。
3.完善我国金融市场的要求
随着金融市场的进一步完善和开放,国外金融机构投资我国房地产金融市场已经成为可能,为了适应竞争的需要,我国有必要积极保进房地产投资基金的发展,加快我国房地产金融市场的前进步伐。我们可以通过合资的形式,引入国外房地产投资基金先进的经营理念和模式,结合自身的专业优势,不断探索真正适合我国国情的房地产投资基金发展模式。
可见,我国开发房地产投资基金具有必然性。但是经历了20世纪90年代初,房地产泡沫的破灭和基金管理人员决策机制不健全等因素的影响,必须慎重选择适合我国房地产投资基金的开发模式。
三、我国房地产投资基金的开发模式
美国房地产投资基金已经在房地产金融体系中占有十分重要的地位,并且作为“具有流动性的房地产”,房地产投资基金对美国整个经济体系产生了深远的影响。
1.美国的房地产投资基金
美国的房地产投资基金是美国国会于1960年根据共同基金模式创立的一种房地产投资模式。美国的房地产投资基金多采取拥有并经营收益型房地产的权益型形式。该类型房地产投资基金具有通过多样化投资分散风险;通过上市交易增强流动性;投资者不必亲自经营房地产即可分享房地产投资的高收益;可规避双重征税以及可使房地产开发商能够通过规范的房地产投资基金渠道及时回笼资金,投资于其他开发项目的五大优势。
美国房地产投资基金的快速发展得益于其严格的管理规定。依照法律规定,美国的房地产投资基金采用公司型模式,并且是封闭型基金。从组织形式和组织结构上看,与一般的上市公司完全一样,受到包括美国证监会、独立董事、独立审计师、行业和金融中介的监督。此外,设立房地产投资基金还要受到基金组织管理模式、股东数量、持股人的股权持有率,收入来源、流通范围以及股票的发行模式等方面的限制,可见美国房地产投资基金管理的严格性。
2.我国开发房地产投资基金可以考虑采取的模式
运作模式的问题是关系到我国房地产投资基金创新和发展的一个十分重大的问题,从以往的失败经验来看,以法律形式明确规定房地产投资基金的运作模式是基金健康运行的关键。
在房地产投资基金运行的模式上,主要应该考虑以下几个方面的问题。
(1)发起人的选择。由于房地产投资基金运作涉及金融与房地产两个主要领域,基金收益主要来自于投资后的长期分红,发起人必须同时具备房地产实业经验和资本运营经验。
(2)项目的选择。构建房地产投资基金的核心问题是项目的选择问题,投资项目的选择是投资基金成败的关键。把投资回报作为首要因素考虑是产业投资基金的特色和优势,也是对社会资金形成强大吸引力的根本原因。房地产投资基金的项目选择,应当是发起人在设立投资基金之前,确定一个初步的投资项目,然后对项目进行充分详细的多方论证,在此基础上形成成熟的可行性方案之后再发起设立投资基金。
(3)发起方式的选择。考虑到我国资本市场发育不完善、金融市场尚不规范、投资机构未充分发育,私募方式难以募集到所需巨款资金,所以我国的房地产投资基金就目前看应当采用公募与私募相结合、以公募为主的方式。
(4)基金类型的选择。由于房地产投资基金的投资是长期性、战略性的,短期的变现能力比较差,投资者以追求长期稳定的收益为主,注重的是投资基金的成长性和资本的保值增值,所以房地产投资基金应当以封闭型为主。封闭时间可以根据项目的投资回收期长短定为10年~20年。
(5)组织形式的选择。产业投资基金的组织形式可以分为公司型和契约型。契约型投资基金是在严格遵循信托法理基础上运营的,信托法理最主要的一点就是信托财产的相对独立性,即信托财产独立于委托人及受托人本身固有的财产与债务,基金的委托人和受托人如果经营不善,因契约型的信托财产完全归受益人所有而使得委托人或受托人的债权人无法染指信托财产,也就使得作为受益人的基金投资人的利益切实受到法律保护。这正是契约型基金的优越性所在,而公司型基金则没有这种优势。我国正处于产业投资基金的起步阶段,保护投资者的资产安全和经济利益应当是基金制度在规定组织形式方面需首要考虑的问题。所以,我国房地产投资基金的组织形式应首选契约型,在资本市场比较完善和金融秩序较规范后可考虑发展为公司型基金。
参考文献:
[1]文时萍:美国房地产投资基金的历史发展及其启示.江西社会科学,2004,6
[2]刘斌:对我国房地产投资基金发展的探索.经济师,2003,6
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关键词:房地产投资基金;SWOT法
中图分类号:F830.572 文献标识码:A 文章编号:1672-3198(2009)10-0159-02
1 当前房地产金融的风险
由于房地产行业融资渠道较窄,当前我国房地产金融暗藏几大风险:(1)房地产泡沫的破灭。房地产价格上涨过快使市场价格过分偏离其真实价值,从而产生泡沫。泡沫的破灭使房地产价格下跌,作为抵押物的房地产就贬值甚至大幅缩水,给银行带来不小的损失。(2)房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。(3)“假按揭”凸显道德风险。假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。(4)基层银行发放房地产贷款存在操作风险。(5)土地开发贷款有较大信用风险。
2 房地产投资基金分析
2.1 房地产投资基金的优势分析(S)
(1)房地产投资基金具有融资灵活性:房地产投资基金通常在房地产项目已经开发完成、并能产生稳定收益阶段才会介入。因此,在各种资金供给者中,房地产投资基金所扮演的是一个“接盘者”的角色,可为房地产开发前期投入的各种资金提供一个有效的退出通道。
(2)房地产投资基金具有高流动性:它是一种房地产的证券化产品,通常采用服务或受益凭证的形式,使房地产这种不动产流动起来。而房地产直接投资,出售物业的难度大且交易成本很高,流动性差。
(3)房地产投资基金投资组合多元化风险较小:它可以通过多元化投资组合投资于不同类别的房地产项目,同时房地产投资基金有义务定期向外界公布各期财务报表、财务运作情况,有较高的透明度。房地产直接投资,受各种变化的影响大;投资风险大。
2.2 房地产投资基金的劣势(W)
(1)目前我国尚未出台房地产投资基金法规,房地产税费不尽合理,对于房地产投资基金的实施是个障碍。另外,我国房地产企业的规模实力有限,能达到成立房地产投资基金要求的不多。
(2)我国实际上并不存在真正的房地产投资。在中国只有房地产贷款。连有限的房地产信托也是银行贷款的替代,没有真正严格意义上的房地产融资。我国没有严格的金融体系,大众能够以比较低的准入门槛分享房地产行业平稳的增长,也不可能有真正商业地产的运作。
(3)我国的金融体系不利于房地产投资基金的发展。金融体系就是在融资多余的储蓄和融资需求之间搭建桥梁。我国有大量的储蓄,储蓄幅度仍然很快,而房地产商也有大量的需求,但是整个金融中介的功能需要到中国香港去完成,这就是由于整个融资结构存在一个重大的问题,有必要进行构建使其完备。
2.3 房地产投资基金的机会(O)
(1)投资对象分析。房地产投资基金主要投向是房地产业及与其紧密联系的项目(比如城市基础设施建设)、房地产的股票、债券等。房地产投资基金关注的是基金投资所能够带来的基金收益状况和资本增值能力,它是以资本为中心的,就是房地产投资基金的投资是以基金净值的持续最大化为目标。
(2)市场分析。一方面,目前我国有许多民间资本通过三个方面――自有闲置资金、企业资金、民间借贷和股权集资大量流入到房地产开发中,这种不规则投资房地产,加重了房地产的市场风险。建立房地产信托基金,不仅可以疏散房地产炒作中集中的过多资金,同时可以降低房地产市场的风险和金融风险。
(3)需求分析。目前我国融资渠道单一。房地产金融体系不健全,银行严格控制银行贷款。建立房地产投资基金可以拓宽房地产的融资渠道,减少房地产投资公司的高的财务风险。目前我国房地产开发企业的资金来源有55%来自银行贷款,这本身对房地产企业就是一种很大的风险,一且金融体系政策有变更。房地产企业就很难避免金融风险。发展房地产投资基金就可以缓解这种风险,当金融政策有变动时,不至于直接影响到房地产业发展。
2.4 房地产投资基金的风险分析(T)
(1)经营风险。经营风险是指房地产投资基金运行过程中。在规范运作的前提下由于不可准确预知的因素所造成的收益下降。
(2)财务风险。各种风险因素综合作用的结果,其具体表现为房地产企业资本不足问题能否得到解决,投资能否按期收回并获得令人满意的利润;是否会出现较高的拖欠风险、流通风险和期限风险。为此,被投资企业应建立健全财务制度,加强财务管理。
(3)环境风险。环境风险是指由于外部环境的不确定性而产生的风险,主要有以下两个方面:一是政策风险,由于地方政府或中央政府对待房地产投资基金的政策引起的对收益的影响。二是法律风险。由于现行有关法律法规等的不完善,以及执法部门执法不力等。
3 发展房地产投资信托基金的政策建议
3.1 建立健全相关的法律制度
法律制度的不健全是目前发展的最大障碍。虽然目前存在一些房政策法规,但其持续发展,需要更为健全的法律法规制度。对此,应建立完善的法律体系,保证和维持整个信托市场的公平、公正、公开和透明,以推进房地产投资信托业健康、理性地发展。
3.2 明确税收优惠待遇
房地产投资信托基金在国外得以大力发展的重要原因在于能享受相关税收优惠。在美国,房地产投资信托可以获得有利的税收待遇,房地产投资信托不属于应税财产,且免除公司税项。避免了双重纳税。目前。我国法律尚未对信托收益的纳税作出明确规定。对此,我国可借鉴美国附条件的不对其进行双重征税的规定。
3.3 严格监管,强化信息披露
国外对公开发行的房地产投资信托。均有严格的信息披露制度。而从我国现有的信托计划发售时的信息披露分析,我国对信托计划涉及项目的披露较为简单,对项目的收益和风险结构也未作详细披露。应从发展之初就高度重视监管问题,实行严格的信息披露和违规惩戒制度。一方面。加速相关法律法规的出台,另一方面,加大中介机构的连带责任,防止中介机构披露不合格的会计信息。
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1 日本出现房地产基金的时代背景
日本出现房地产基金并不早。1992年以前,日本的地产发展相对封闭,基本上没有外资进入。20世纪80年代日本人在进行房地产价格评估时,并不知道用DCF的方式进行估值。
20世纪90年代,日本的银行在泡沫经济破灭以后,产生了大量的坏账。自1992年起,日本房地产市场的价格连续下降了8年。这8年时间日本银行一直在处理坏账,处理各种房地产抵押物。2000年起,一些地方才开始停止下降。这一段时间投行和基金都发了大财。
Lone Star(中国有人翻译成龙星基金,也有人翻译成孤星基金)是1995年才在美国成立的基金。1997年进入日本,开始几年就是从事不良债权的收购和处理。日本全国各地有900多家高尔夫球场。20世纪80年代,高尔夫球场会员证被炒得非常热。一张会员证几千万日元,是普通工薪阶层数年的年俸。会员证规定如果会员要求退会的话,钱是要全额退还的。20世纪90年代以后,许多会员退会,许多高尔夫球场无法偿还会员的会员费,纷纷申请破产或者破产保护。Lone Star就在此时,收购了150家高尔夫球场。在2007年打包在东京证券交易所主板上市,叫PGM控股。同样,高盛旗下的房地产投资基金也在2002年开始大批购入高尔夫球场100多家。2006年在东京证券交易所主板上市。高盛和Lone Star各自都赚到了不菲的收益。
90年代后期,日本人开始逐步了解到美国投行和基金的运作模式,开始设立各种各样的房地产基金。大部分基金也是从购买银行的不良债权开始的。日本的地产基金开始进入到普通国民的视线中,是2005年以后的事情。其中有两个原因,一个是市面上开始有介绍美国投行和秃鹰基金在日本赚钱的书籍。另外一个原因是这个时候已经有许多的房地产基金管理公司在日本证券交易所上市。
2002年以后,日本的房地产市场开始停止下降并缓慢上升。其中一个重要的原因就是国际和日本国内大批的房地产基金出现,大家都争相购买优质的房地产资源。这个阶段给这些房地产基金融资的,主要是欧美的一些金融机构。2007年到2008年发生次贷危机,提供给日本这些基金公司的贷款没有了来源,资金链条断掉了,日本的房地产基金行业迅速垮掉。
2010年以后,日本的房地产市场开始恢复,但是,日本的房地产基金管理公司已经没有了2000年到2006年之间的风头。
2 日本房地产基金的结构
日本私募房地产基金的结构主要有两种。
一种是GK-TK结构。所谓的GK就是日语里的“合同会社”。会社在日语里是公司的意思。合同会社的法律根据是2006年5月修订实施的日本会社法,也就是公司法。TK就是日语里的“匿名组合”。其法律根据为日本的商法。需要注意的是,这种框架下,买卖的是房地产信托收益权,而不是房地产本身。
一种是TMK 结构。TMK是日语里的“特定目的会社”,其法律根据为2000年实施的资产流动法。
这两种框架的设计需要考虑的是:一、把大额的房地产投资变成小额化,满足不同投资家出资的需求;二、避免双重征税。日本的企业法人税税率在40%左右,税负非常重;三、实现倒产隔离,限定投资家的损失;四、方便贷款。
目前日本地产基金购买的地产,大部分都不是实物的房地产,而是购买的房地产信托收益权。这样做有两个重要的意义,一是可以极大地减轻交易过程中的税负担,另外一个意义是,信托银行在接受房地产设定信托的时候,要进行各种各样的审查。如果是涉及黑社会的地产,就不能设信托,产权上存在重大瑕疵的,或者建筑质量上有重大问题的,也不能设为信托。
3 房地产基金的“炼金术”
日本房地产基金给投资家承诺的预期收益一般是15%以上。2007年次贷危机之前,基本上都达到了。房地产基金管理公司也收到了可观的管理费。每年都有杂志公布上市公司员工平均年俸的排行榜。长期以来平均收入比较高的行业都是传媒(电视台和大型广告公司),大型银行和大型证券公司,综合商社还有一些竞争力比较强的制造企业。2005年到2007年排行榜中,有不少的房地产基金管理公司名列前茅。2006年和2007年,日本的房地产基金管理公司Davici Advisory连续两年蝉联日本第一名,员工的平均年收入为1 700万日元左右,折合17万美元左右(但这家公司之后受次贷危机的影响破产了)。外资投行和外资地产基金公司的员工平均收入更高。但因为他们不是日本的上市公司,所以不在这些排行榜中。
那么这些地产基金是如何炼金的?
3.1 买便宜的东西。20世纪90年代,美国的投资银行和房地产基金买的一般都是银行处理坏账而释放的房地产抵押物。价格比较便宜。不过2002年之后,这种机会就基本没有了。
3.2 处理房地产存在的一些法律问题。主要问题就是产权纠纷或者是和相邻的房地产的摩擦。比如院子里的树木枝叶长到了邻居的院子里,或者说,违反法律规定设置了一些广告牌子,或者没有无障碍通道等。
3.3 尽可能地使用高杠杆。日本的房地产基金之所以在20世纪90年代后期开始飞速发展,一个原因是法律开始允许房地产证券化,另外一个原因是Nonrecourse loan开始在日本盛行。Nonrecourse Loan是摩根大通在1997年左右率先导入日本的。之后日本银行也开始模仿实施,这大大方便了房地产的融资。欧美的投资银行和商业银行对房地产进行融资之后,组成CMBS或者RMBS,进而组成CDO等证券化产品。房地产基金在运作过程中,每购入一个投资标的,都毫无例外地使用了贷款。日本在20世纪90年代以后,贷款的利息都非常低,这无形中提高了投资收益率。
3.4 对建筑物的耐震或者环境保护进行改造。日语里有个词“既存不适格建筑”就是说建筑物建造的时候,是严格遵守了当时的法规法令,但是之后比如在抗震耐震要求上,日本的国家标准提高了,建筑物达不到国家现行标准了。那么对这些建筑物进行修补,使其抗震能力达到国家要求。另外,如果建筑物中有石棉存在。一般都要进行除掉石棉的工作。通过这些工作,提高建筑物的价值。这种方法用得比较多。最近几年少了。主要原因是由于基金的大规模运作,这类建筑物基本上都被改造过了。
3.5 对建筑进行重新装修或者用途的改造。比较多的是对电梯和建筑物的外墙壁进行改造。装修之后租金价格会上升。
3.6 进行合理的租赁搭配。也就是重新定位房地产的市场位置,根据需要赶走一些租户,导入一些新租户,改变写字楼或者商业设施的品质,提升商业设施的客源数量和质量。
3.7 提高租金。就是简单地提高既有租户的租金水平。如果租户不同意,就赶他们出去。
3.8尽可能降低交易成本。比如日本的地产基金买卖的大部分都是房地产的信托收益权,而不是房地产实物。其中一个重要原因就是可以避免房地产交易税,减少支出。
4 投资日本房地产行业的利和弊
关于投资日本的房地产行业,最大的问题或者风险是中日关系的问题。近年来,中日关系不断恶化,而且还有进一步恶化的倾向。政治关系会不同程度地影响到实体的投资。另外一个重要的问题是,日本社会对于海外投资,总体来说,不是持欢迎的态度。当然,这种现象在绝大多数国家都会有。
但是如果纯粹从投资的角度看,也不能简单说投资日本房地产行业就不如投资其他发达国家。日本有自己独特的优势。从房地产市场的成熟度和透明度上来讲,日本的房地产市场并不亚于欧美发达国家。日本在20世纪80年代后期人均GDP达到过全世界第一的水平。但是房地产市场的成熟是次贷危机之后的事情。日本在20世纪80年代经历了历史上少有的房地产泡沫。在次贷危机前后又经历了一次小型的地产泡沫。经历了这些过程,投资人和普通老百姓对地产市场的认识更加理性和成熟。2001年开设了REITs市场。
日本房地产的价格非常透明。日本的国土交通省每年会公布土地的公示价。每年政府组织房地产评估师,对全国几十万个定点的土地,每年1月1日时间点的价格进行公布。每年日本国税厅也会公布路线价。也就是公布全国道路沿线的土地,每年1月1日这个时间点的土地价格。每年各个地方政府也会给不动产进行固定资产的评估。根据这个评估金额对规定资产征收不动产税。
日本的房地产登记是在法务省进行的。任何人都可以到指定的办公窗口去查阅任何一块土地或者建筑物的权属和其历史变更过程。
日本的房地产市场有一些固有的习惯,高度保证了房地产所有人的权益。比如,在出租写字楼或者商业设施的时候,一般会收取6个月左右的房租作为保证金。在出租民用住房的时候,都需要租户提供担保人。并且一般会收取1个月或者2个月的押金。而且,日本的保险高度发达,所有的建筑物基本上都有火灾保险。
日本近20年来利率都特别低,有一段时间甚至为零利率。在日本进行房地产投资,投资杠杆的效果是非常明显的。海外投资家投资日本房地产基金,一般的IRR是15%左右。在中国房地产价格增速放缓的情况下,15%是一个非常可观的回报。
进入2014年,不少中国的城市开始取消了限购。中国的房地产市场明显逼近一个拐点。
个人认为日本在以下的几个方面,对比其他国家具有相对的优势或者说对中国企业具有特别的价值:
4.1 日本的房屋抗震技术。大家知道日本是个地震多发国家。一直到20世纪60年代,日本才开始建造高层建筑物。位于日本东京的霞关大厦是日本第一座高层建筑,但也只有30层左右。1993年,位于横滨的Yokohama Landmark Tower开业。这栋楼高296米,有70层高。近50年来,日本发展了非常成熟的耐震、抗震、免震技术。
4.2 小户型建筑。日本和欧美主要发达国家相比,有一个明显的劣势,就是地少人多。日本的国土面积为36万平方公里左右。人口为1.2亿左右,而且国土面积的一半以上都是山地和丘陵。大部分人口聚居在城市,城市的土地供应非常紧张。日本的房屋居住面积比欧美国家要小。但是人们总是期望在有限的条件下,生活得更加舒适,日本人也不会例外。日本的房地产企业,通过理念的更新和技术的进步来满足消费者提出的需求。
战后60年的发展,日本的房地产行业积累了丰富的经验。这些经验毫无疑问是值得我们学习和借鉴的。最近万科推出了15平方米极小户型。这就是一个例子。
4.3 养老设施。日本15年来,国民的平均寿命和女性的平均寿命一直是全世界第一,女性平均寿命为89岁。日本有各种各样的养老设施和医疗护理设施。
4.4 优质的休闲和运动设施。日本有1 000家左右的高尔夫球场(中国目前是600家左右),有500家左右的滑雪场。日本是个多山的国家,植物覆盖率是60%以上。日本的温泉世界知名。最近几年,有多个中国企业在日本购买了温泉旅馆。从北京或者上海到日本,乘飞机仅仅需要3个多小时。
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