城镇土地使用税十篇

城镇土地使用税篇1

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    一级       m2     10

    二级       m2     8

    三级       m2     6

    四级       m2     4

    五级       m2     1

    六级       m2     0.50

    说明：1.依据国务院[1998]第17号令《中华人民共和国城镇使用税暂行条例》，京政发[1998]115号《北京市实施〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉办法》，1995年6月22日第60次市政府常务会议通过《关于印发〈北京市调整城镇土地使用税部分土地等级税额方案〉的通知》。

          2.新征用的耕地自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税，新征用的非耕地自批准征用次日起缴纳土地使用税。

          3.北京市城镇土地纳税等级分级范围

            一级土地：王府井大街、东长安街、东单北大街、东四南大街、天安门广场两侧、前门箭楼两侧、隆福寺街、建国门内大街、北京  站前广场、西长安街、西单北大街、西四南大街、复兴门内大街、前门大街(箭楼至珠市口)、大栅栏街。

            二级土地：东四西大街、东四北大街、雍和宫大街、东安门大街、金鱼胡同、帅府园胡同、霞公府街、北京站东街、北京站西街、  北京站街、崇文门内大街、安定门内大街、安定门东大街、安定门西大街、东直门南大街、东直门北大街、朝阳门南大街、朝阳门北大街、建国门南大街、建国门北大街、鼓楼东大街、交道口东大街、东直门内大街、地安门东大街、张自忠路、东四十条、景山后街、景山前街、美术馆后街、美术馆东街、灯市口大街、朝阳门内大街、五四大街、东黄城根南街、南河沿大街、北河沿大街、南池子大街、北池子大街、台基厂大街、东交民巷、西交民巷、正义路、东华门大街、国子监街、东直门南大街、东直门北小街、红星胡同、朝阳门南小街、朝阳门北小街、地安门外大街、西四北大街、新街口南大街、新街口北大街、西直门内大街、宣武门内大街、德胜门东大街、德胜门西大街、西直门南大街、阜成门南大街、阜成门北大街、复兴门南大街、复兴门北大街、鼓楼西大街、地安门西大街、护国寺街、西黄城根北街、西什库大街、西四东大街、地安门内大街、文津街、西安门大街、府右街、北新华街、西华门大街、佟麟阁路、太平桥大街、赵登禹路、阜成门内大街、阜成门外大街、旧鼓楼大街、辟才胡同、西便门内大街、前门东大街、前门西大街、崇文门东大街、崇文门西大街、崇文门外大街、西花市大街、鲜鱼口街、天桥南大街、西打磨厂、幸福大街、天坛路、体育馆路、光明路、珠市口东大街、永定门内大街、东花市斜街、白桥大街、天坛路、体育馆路、光明路、珠市口东大街、永定门内大街、东花市大街、东花市斜街、白桥大街、夕照寺街、龙潭路、天坛东路、广渠门内大街、宣武门外大街、宣武门东大街、宣武门西大街、廊坊头条、珠宝市街、粮食店街、琉璃厂东街、琉璃厂西街、骡马市大街、珠市口西大街、广安门内大街、南新华街、虎坊路、西河沿街(前门)、长椿街、永安路、右安门内大街、南横西街、枣林前街、陶然亭路、白纸坊东街、白纸坊西街、南菜园街、南线阁街、菜园街、北线阁街、右安门内大街、白广路、愧柏树街、牛街、太平街、北纬路、南横东街、北海公园、景山公园、中山公园、劳动人民文化宫、故宫、大观园、动物园、紫竹院公园、陶然亭公园、天坛公园、龙潭湖公园、内营业、出租房占地。

           三级土地：和平里东街、安定门外大街、东直门外斜街、香河园街、和平里北街、德胜门外大街、新街口外大街、月坛南街、南礼士路、月坛北街、复兴路、复兴门外大街、三里河路、西直门外大街、三里河东路、展览馆路、车公庄大街、车公庄西路、北礼士路、安德路、广渠门外大街、永定门外大街、西便门外大街、广安门外大街、莲花池东路、北蜂窝路、手帕口北街、手帕口南街、右安门外大街、广安门南滨河路、马家堡路、安乐林路、马莲道路、右安路、工人体育场北路、工人体育场东路、东大桥路、新东路、建国门外大街、朝阳门外大街、劲松路、北三环东路、劲松南路、羊坊淀路、白云路、阜成路、首都体育馆南路、紫竹院路、白石桥路、光华路、新源街、新源南路、西土城路、学院南路、高粱桥路、蒲黄榆路、右安路、东三环路、西三环路、南三环路、北三环中路、北三环西路、从东便门向北沿东二环、北二环、西二环到西便门沿护城河向南、向东、向北至东便门范围内一、二级土地以外的其他地区。

           四级土地：三环路以内一、二级土地以外的其他地区、海淀区、丰台区、石景山区政府所在地街道办事处的行政区域。

城镇土地使用税篇2

第二条  城镇土地使用税的开征范围：

城镇土地使用税在城市，县城，非农业人口一万人以上、工商业产值一千万元以上的建制镇和非农业人口二千人以上、工商业比较发达的工矿区征收；

城市按市行政区域（含郊区）范围；

县城按县城镇行政区域（含镇郊）范围；

建制镇按镇人民政府所在地的区域范围，不包括所辖的行政村；

工矿区按企业所在地的行政区域范围。

第三条  凡在城镇土地使用税开征范围内经县以上人民政府登记，核发证书，确认取得国有土地和集体所有土地使用权的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税义务人。在土地使用范围内建房、出租、出典的，由产权人、出租人、承典人缴纳城镇土地使用税；出租人、承典人不在当地或者产权与租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳城镇土地使用税。

第四条  城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。纳税人实际占用的土地面积的确定，以各市、县人民政府组织有关单位测定的土地面积为准。尚未组织测量的，如持有人民政府或者国土管理部门关于该幅土地使用面积的证明文件或者资料，则以文件资料上的土地面积计算；没有文件资料可证明的，则由纳税人据实申报土地面积，再由税务机关核定。

第五条  城镇土地使用税距级和每平方米年税额如下：

（一）海口市、三亚市分六个距级，税额为四角至四元；

（二）通什市、县城分五个距级，税额为三角至三元；

（三）建制镇、工矿区分四个距级，税额为二角至二元。

同一地区有两个距级的，以最高距级标准税额计算征收。

第六条  各市、县人民政府，在第五条所列的税额距级幅度内，根据各个地段和区域的建设状况，经济繁荣程度等条件，制定出各距级以及相对应的税额标准，报省人民政府批准执行。保亭、陵水、乐东、东方、昌江、白沙、琼中、通什等少数民族自治县（市）减百分之三十税额征收。

第七条  下列土地免征城镇土地使用税：

（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；

（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹用地；

（四）市政街道、广场、绿化地带、农贸市场、垃圾场用地；

（五）社会举办的学校、图书馆（室）、文化馆（室）、体育馆、医院、幼儿园、托儿所、敬老院等公共公益事业单位自用的土地；

（六）铁路路基、站场用地，公路路基用地，港区码头、堆货场、道路用地，机场跑道、停机坪及安全区用地，水利、水电工程用地，输油、输气管道用地，输电线路、变电设施用地，直接用于农、林、牧、渔生产用地；

（七）矿区、林区、油田、盐田内建筑物以外的生产用地，油库、炸药库安全区用地；

（八）经财政部、省财政税务厅批准免税的土地。

第八条  下列土地定期免征土地使用税：

（一）经批准开山整治的土地，从使用之日起免税五年；

（二）经批准填海（河）整治的土地，从使用之日起免税十年；

（三）经国家批准停建或者缓建的国家基建工程用地，在停建后或者缓建期间免税；

（四）高科技开发项目用地免税十年；

（五）当年出口产品产值占总产值百分之七十以上的企业，其生产用地当年免税。

第九条  城镇居民自有自居的住宅用地，暂缓征收城镇土地使用税。

第十条  城镇土地使用税由所在地税务机关负责征收。

第十一条  纳税人缴纳城镇土地使用税确有困难，可向所在地税务机关申请，经县（市）税务机关按权限上报省财政税务厅审核后，报经国家税务局批准给予定期减税或者免税照顾。

第十二条  城镇土地使用税按年征收，分期缴纳。具体的缴纳期限由市、县税务局规定。

第十三条  本细则公布后两个月内，纳税义务人应将所使用土地的位置、面积等权属资料据实向土地所在地税务机关申报登记。土地使用权转移的，必须在二十天内，向所在地税务机关申报办理纳税人过迁手续。国土管理机关办理征地手续时，应当向当地税务机关交送文件副本，以便税务机关为土地征用者办理纳税手续。

第十四条  新征用的土地，属纳税范围的，按照下列规定缴纳城镇土地使用税：

（一）征用耕地，从批准征用之日起满一年后开始缴纳城镇土地使用税；

（二）征用非耕地，从批准的次月起缴纳城镇土地使用税。

第十五条  城镇土地使用税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》的规定办理。

第十六条  城镇土地使用税收入纳入地方财政预算管理。

第十七条  本细则不适用于“三资”企业。

城镇土地使用税篇3

第二条  凡在我省开征地区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税义务人（以下简称纳税人）。纳税人应依照《条例》和本实施细则缴纳土地使用税。

第三条  城市、县城、建制镇、工矿区范围明确如下：

城市是指经国务院批准设立的市（包括市区和郊区，不包括所辖县，下同）；

县城是指县人民政府所在地（指建成区范围内）；

建制镇是指经省人民政府批准设立的镇（指建成区范围内）；

工矿区是指尚未设立建制镇，非农业人口超过二千人的大中型企业所在地。具体范围由县（市）人民政府确定后，报地（市）人民政府批准。

第四条  土地使用税的计税面积：

（一）由省人民政府确定的测量工作单位测定土地面积的，以测定的面积为准；

（二）持有县以上人民政府颁发《国有土地使用证》、《集体土地建设用地使用证》（以下简称土地使用证）的，以证书确认的土地面积为准；尚未由省人民政府确定的测量工作单位测定土地面积，但持有县（市）土地管理局核发土地登记申请书的，暂以申请书登记的土地面积为准。

（三）尚未颁发土地使用证或核发土地登记申请书的，暂以纳税人申报，经税务机关核定的土地面积为准。

第五条  土地使用税每平方米年税额确定如下：

（一）大城市五角至七元五角；

（二）中等城市四角至六元；

（三）小城市三角至四元五角；

（四）县城、建制镇、工矿区二角至三元。

第六条  不同单位、个人在同一块土地上具有使用权的，应根据各方实际占用土地的比例或者建筑面积的比例，按有关规定缴纳土地使用税。

第七条  “新征用的土地”，是指《条例》施行后，经县以上人民政府批准征用的土地。

第八条  纳税人因土地使用权属、面积等问题发生争议，应先按税务机关核定的土地面积，由土地的实际使用人缴纳税款。待县（市）以上人民政府核发土地使用证或裁决后，再按其所确定的权属、面积，对纳税人、税款进行调整。

第九条  土地使用税，由纳税人向土地所在地的税务机关缴纳。

第十条  土地使用税按年征收，按月或按季缴纳，由县、市税务机关确定。

第十一条  纳税人应按当地税务机关的规定，持土地使用证或土地登记申请书等证明文件，将土地的使用权属、位置、面积、用途如实向当地税务机关办理纳税申报。

第十二条  土地使用税的征收管理，依照有关税收法律、法规的规定办理。

第十三条  本实施细则由省税务局负责解释。

第十四条  本实施细则自一九八八年十一月一日起施行。

1998年5月30日福建省人民政府的《福建省人民政府关于省政府规章和省政府规章性文件修订的决定》的有关条款：

城镇土地使用税篇4

广东省城镇土地使用税实施细则

广东省人民政府　第130号

《广东省城镇土地使用税实施细则》已经2008年11月28日广东省人民政府第十一届20次常务会议修订通过，现将修订后的《广东省城镇土地使用税实施细则》公布，自公布之日起施行。

广东省人民政府

二九年一月四日

（1989年3月25日广东省人民政府以粤府〔1989〕39号　2008年11月28日广东省人民政府第十一届20次常务会议修订通过）

第一条　根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（以下简称《条例》）的规定，制定本实施细则。

第二条　城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的征收地区范围：

（一）城市为市行政区（不含建制镇）的区域范围；

（二）县城为县城镇行政区的区域范围；

（三）建制镇为镇行政区的区域范围；

（四）工矿区为工商业比较发达，尚未设立镇建制的工矿园区区域范围。

第三条　凡在第二条所列地区范围内使用土地的单位和个人，为土地使用税的纳税人，应按《条例》及本实施细则规定缴纳土地使用税。

前款所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。

第四条　土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，由所在地主管地方税务机关按照省人民政府确定的适用税额计算征收。

第五条　土地使用税每平方米年税额：

广州、深圳市为1.5元至30元；

佛山、东莞、中山、珠海、江门市为1.2元至24元；

惠州、汕头、湛江、韶关、肇庆、茂名、梅州、清远、阳江、河源、汕尾、潮州、揭阳、云浮市为0.9元至18元；

县城、建制镇、工矿区为0.6元至12元。

第六条　市、县（含县级市、区，下同）财政局和地方税务局根据土地坐落的市政建设状况、经济繁荣程度以及经济发展变化情况，将土地划分为若干等级，在本实施细则第五条规定的税额幅度内确定或适时调整各等级的适用税额标准，报市、县人民政府审核后，上报省人民政府批准执行。

第七条　经省人民政府批准，经济落后地区土地使用税的适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过本细则第五条规定最低税额的百分之三十。经济发达地区土地使用税的适用税额标准需要提高到超出本细则第五条规定的最高税额的，经省人民政府审核后报财政部、国家税务总局批准。

第八条　下列土地免缴土地使用税：

（一）国家机关、人民团体、军队自用的土地；

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；

（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；

（四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地；

（五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；

（六）学校、图书馆（室）、文化宫（室）、体育场（馆）、医院、幼儿园、托儿所、敬老院等公共、公益事业自用的土地；

（七）财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地以及其他用地。

第九条　经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地，由纳税人向所在地主管地方税务机关申请，经市、县地方税务局审核，报省地方税务局（计划单列市地方税务局按程序自行审批）批准后，可从使用的月份起免征土地使用税5至10年。

第十条　个人所有的居住房屋及院落用地，暂缓征收土地使用税。

第十一条　除本实施细则第八、九、十条规定外，纳税人按规定纳税确有困难的，可向所在地主管地方税务机关申请，按规定权限审批后，可酌情给予减税或免税照顾。

第十二条　土地使用税按年计算，分期缴纳，具体的缴纳期限，由市、县地方税务局确定。

第十三条　新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：

（一）征用的耕地，自批准征用之日满1年时开始缴纳土地使用税；

（二）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。

在土地利用总体规划确定的城市、村庄、集镇建设用地范围内，为实施城市规划、村庄、集镇规划而统一征地的，在没有确定建设用地单位前，暂不征收土地使用税。确定建设用地单位后，由用地单位按规定缴纳城镇土地使用税。

第十四条　土地使用税由土地所在地主管地方税务机关征收。土地管理机关应向土地所在地主管地方税务机关提供土地使用权和土地占用面积等有关资料，协助地方税务机关加强对土地使用税的征收管理。

第十五条　纳税人应将使用土地的坐落地址、面积、用途等情况，据实向所在地主管地方税务机关申报登记。申报登记后，发生变更地址、新征土地、土地权属转移、土地面积增加或减少等事项，纳税人应在30日内，向所在地主管地方税务机关申报。

第十六条　土地使用税的征收管理，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》的规定执行。

城镇土地使用税篇5

论文关键词：城镇土地使用税，征管，调查

 

G镇位于福建省东南沿海，面积120平方公里。该镇民营经济较为发达，近年来制造业发展很快，辖区土地得到较快开发，2009入库年城镇土地使用税997万元，比2008年度增长96%。

一、调查对象的选定

为保证调查结果的科学性和普遍性，笔者从G镇共选定各类土地87块，占G镇全部批地的17%，累计占地534983.86平方米，占全部用地面积的15%。为保证调查对象的多样性，笔者对这87块用地进行了适度的分类：

1.占地改变用途：此类土地主要被用于变相房地产开发，共选定25块，累计占地43579平方米。

2.占地未进行开发：此类土地主要以荒地和未平整形式存在，共选定21块，累计占地211375平方米。

3.占地已（正）基建未投产：此类土地正在基建或者虽然已经部分基建，但尚未实质性投产，共选定17块，累计占地123563平方米。

4.占地已正常管征但欠税：此类土地虽反复催缴，但企业以各种理由拒绝申报或者虽已申报但未入库的，共选定11块，累计占地78914平方米。

5.占地已正常管征并清欠：此类土地共选定6块，累计占地46259平方米。

6.其他：此类土地共选定7块，其中倒闭注销及地址不详的5块，政府用地及铁路征用土地2块。累计占地31293.86平方米。

二、G镇城镇土地使用税征管中存在的问题

通过对上述地块的调查，笔者发现G镇城镇土地使用税的征管实际与征管法规之间存在一定的差距，主要存在以下几个问题：

（一）纳税主体的界定问题

《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]第015号）对纳税人的确定做出了如下解释：土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。但在对G镇的土地使用税征管调查过程中，笔者发现存在两个问题：第一，L企业购买了一块土地，基建完成后租赁给A企业使用，由于L企业和A企业均在G镇地税分局辖区，所以土地使用税应该由L企业缴纳，但L企业是空壳公司，本身没有实质性经营，而A企业又不负有扣缴义务，因此税款入库难度很大。第二，G镇Q村有一部分集体土地，不符合国家的土地流转政策，难以办理土地转让手续，然而村委会以租赁的形式将土地转租给企业，实现了土地的变相转让；这就给纳税主体的界定增加了很大的难度，由于土地仍然是集体用地毕业论文提纲，所有权在村委会手中，所以名义上应该由村委会缴纳；但村委会认为使用权已经转让给了企业，只是手续暂时没有办理下来，因此纳税主体应该是承租企业。

（二）纳税依据的计算问题

《福建省城镇土地使用税实施办法》规定：持有《国有土地使用证》、《集体建设用地使用证》和《土地房屋权证》的，以证书记载的土地面积为准；尚未持有前款所列土地使用权证书的，暂以纳税人申报，并经主管地方税务机关核定的土地面积为准。但在实际执行中，难度相当大，笔者通过对G镇的实地调查后发现，计税依据确认存在以下几个难点：第一，纳税人的土地证虽然已经办理，但由于实际原因土地根本无法使用。例如，Z企业在Z村获得土地后办理了土地证书，但占有的土地全部都是荒山和沟壑，而且新批准的一条高速公路要经过此地，土地根本无法使用；再如，F企业在Z村获得了土地并办理了土地证手续，但由于当地村民反对和占用，土地根本无法使用。第二，对于无证面积的核定，G镇税务机关基本采用税管员亲自丈量的方式，这相当不科学，因为缺乏基本的测绘知识和专业的测绘技术，丈量出来的面积往往与实际面积相差很大。第三，G镇的X居委会部分工业用地被纳税人变相用于私人住宅建设，地税部门是否应该继续征收土地使用税存在很大的争议，因为其一，土地用途非法变更后，产生的收入就是非法收入，而非法收入并非税收的征收范畴，而应该由相关部门直接没收；其二，目前各省均规定个人所有的居住房屋及院落用地免征土地使用税，这样一来，工业用地被转为私人住宅用地后，似乎就属于免税范畴了。

（三）纳税期限的确定问题

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第八条规定，土地使用税按年计算、分期缴纳。G镇的土地使用税目前采用按年计算，分4月和10月两期缴纳的方法怎么写论文。这一方法衍生出三个问题：第一，由于其它税种基本采用按月申报缴纳的模式，所以土地使用税往往被纳税人错估为一个临时税种，能够逃避就尽量逃避；第二，一年集中在4月和10月缴纳，会对企业短期内的资金流动造成很大的压力；第三，分两期计算，可能会导致城镇土地使用税难以得到准确的计算和缴纳，例如，Z村的Q企业11月份征用了一块非耕地，按理来说这块耕地应该从当年12月开始缴纳土地使用税，但由于该企业10月份申报缴纳时尚未获得该地，所以该地当年无法及时申报，等到下年度4月份申报缴纳时，企业就不得不缴纳滞纳金甚至会面临罚款的处罚。

（四）不同税种的衔接问题

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第九条规定，新征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税。这一规定主要是为了避免重复征税，因为新征用的耕地第一年必须缴纳耕地占用税。但这一政策似乎在G镇没有得到很好的应用。因为G镇的城镇土地使用税征收由地方税务机关进行，而耕地占用税的征收由财政机关进行，两者之间没有实现有效的信息共享。这样一来，耕地占用税和土地使用税同时征收导致的重复征税问题比较普遍。

（五）定额税率的调节功能问题

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第四条规定，县城、建制镇、工矿区土地使用税年税额0.6元至12元。G镇目前土地使用税年税额定为4元/平方米，属于合理范围。但定额税率本身却出现很大的弊端：第一，2006年，G镇Q村的土地售价为6万元/亩，当时土地使用税年税额是3元/平方米，比例税率大概为3.33%（3×666.67÷60000=3.33%）；但到了2009年，同样一块地土地售价30万元/亩，土地使用税年税额是4元/平方米，比例税率锐减为0.89%（4×666.67÷300000=0.89%），土地使用税的调节功能被极大的削弱。第二，同一镇区内土地的单位售价也存在很大差异，比如在毗邻镇区中心的Z村，土地单位售价能卖到35万元/亩，而在距离镇区较远的T镇，土地的单位售价只有20万元/亩，土地级差很大，但土地使用税的年税额都是4元/平方米，根本无法发挥出应有的调节级差收入的功能。

（六）征税范围的确认问题

根据《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]第015号），关于征税范围的解释：建制镇的征税范围为镇人民政府所在地。郊区和农村自然不在征收范围之内。但从G镇的征管实际来看，Z村、Q村、N村、T村等等所有镇区以外的企业用地都被纳入到了征收范围，这就使得征收范围的界限变得很模糊，征税的法律法规依据也变得很脆弱。

三、解决土地使用税征管问题的几点建议

（一）进一步明确纳税主体

首先，对于国有土地，应该一律以实际使用土地的单位和给人为纳税义务人；其次，对于集体用地，应该明确规定集体土地改变用途但尚未获批得，应该以集体土地的所有人为纳税义务人，实际使用人为扣缴义务人。

（二）合理界定纳税依据

首先，对于拥有相关土地证书的，以证书记载的土地面积为准，但在证书办理后的一个期限之内，比如3年毕业论文提纲，土地为荒山或者沟壑等尚未平整或者其他原因确实无法使用的，应该由当地乡镇人民政府和县级以上国土部门共同出具相关证明，暂免征收土地使用税；其次，对于尚未获得相关证书的土地，可由税务机关认定的专业测绘部门进行测算，企业按照测绘部门出具的测绘报告面积进行申报。对于测绘部门和企业串通逃税的行为，税务机关可以根据税收征管法对其进行相应处罚；最后，对于工业用地的变相使用，要区分处理，如果土地变相使用后用于商业住宅或者其它目的的商业开发的获取收益的，税务机关要照常征收土地使用税；对于工业用地被变相用于私人自住自用住宅建设的，税务机关应该将其剔除在征收范围之内，变相使用的惩戒问题应该由国土部门来解决。

（三）改变现有的纳税期限

首先，可以继续采用按年计算，分期缴纳的纳税方式，但纳税人应该以一个月或者一个季度为纳税期限，自期满之日起十五日内自行申报，预缴土地使用税，以提高一年内土地使用税的纳税频次；其次，为防止在申报年度内纳税人土地面积变动而导致纳税不实，可以在纳税年度结束后一定期限内，比如3个月，进行土地使用税的汇算清缴。

（四）逐步归并类似税种

第一步，将耕地占用税从财政部门逐步移交到地税部门征管；第二步，要求纳税人在申报土地使用税时，必须先将缴纳的耕地占用税税单到地税部门报备，便于核查；第三步，取消耕地占用税，规定无论新旧耕地还是非耕地都必须统一缴纳土地使用税，但对新征用的耕地，第一年适用的土地使用税税率必须大体等于耕地占用税税率，以保持税负的一致性和政策的延续性。

（五）改革定额税率为比率税率

要逐步将现行的定额税率改为比率税率，以增强土地使用税的调控功能。但在改革过程中，要把握两点：第一，必须采用幅度比率税率，可以比照定额税率的制定方法，将土地使用税的比率税率也区分为大城市、中等城市、小城市、县城建制镇和工矿区等四级幅度比率税率；第二，比率税率的确定，要以当地城镇五年内的土地使用税税负的加权平均数来确定，以保持总体税负的一致性；第三，在将定额税率改为比率税率后，土地使用税的计税依据也应该由土地面积改变为土地价值，土地价值应该由专业的资产评估中介来进行。

（六）逐步扩大征税范围

要将土地使用税的征税范围扩展到全部城乡，在延续现有的城镇土地使用税征税范围的基础上，规定所有农村的工商业的非农性质的盈利用地都要纳入征税范围。

四、结论

本次调研收集到的资料基本能够反映G镇城镇土地使用税的征管现状，反映的问题在全国特别是沿海乡镇具有极大的普遍性，因此本文提出的若干改革意见可以给城镇土地使用税的法规改革和征管改进提供有益的参考。

参考文献：

[1]常玉斐.对城镇土地使用税调整后的几点思考[J].大众商务,2009, (02).

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[3]国家税务总局.关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定[EB/OL]．http://www.chinatax.gov.cn/chinatax/jibenfa/jibenfa0305.htm，2008－8－29.

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[5]国家税务总局.中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例[EB/OL]．http://www.chinatax.gov.cn/n480462/n480498/n575817/4805975.html，2008－11－19.

城镇土地使用税篇6

第二条在城市、县城、建制镇、工矿区的规划区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当依照《条例》和本办法的规定缴纳城镇土地使用税。

前款所称使用土地的单位和个人，是指城镇土地的使用权人。使用权人未缴纳城镇土地使用税的，实际使用人应当代为缴纳城镇土地使用税。

第三条本办法所称城市，是指设市城市，包括设区的市和不设区的市；所称县城是指县人民政府所在地的镇；所称建制镇是指按照行政建制设立的其他建制镇；所称工矿区是指符合建制镇标准，但未设立建制镇的大、中型工矿企业所在地。

本办法所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、军队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。

第四条城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。实际占用的土地面积按照下列办法确定：

（一）已核发土地使用证书的，按照土地使用证书记载的土地面积确定；

（二）尚未核发土地使用证书的，按照有权批准使用土地的机关的批准文件所批准的土地面积确定；

（三）无土地使用证书和批准文件的，按照纳税人申报的实际土地面积确定，纳税人申报的土地面积明显偏低又无正当理由的，由主管地方税务机关核定；

（四）因扩建、改建、城市规划调整等原因增加或者减少的土地，按照变动后的实际土地面积确定。

第五条城镇土地使用税的税额幅度，依照本办法所附的《云南省城镇土地使用税税额表》执行。

第六条市、县人民政府应当根据实际情况，将本地区城镇土地划分为若干等级。大城市的土地应当划分为5个以上等级，中等城市的土地应当划分为4个以上等级，小城市的土地应当划分为3个以上等级，县城、建制镇、工矿区的土地应当划分为2个以上等级。

各等级土地的具体适用税额标准，由市、县人民政府在《云南省城镇土地使用税税额表》确定的税额幅度内制定，逐级报省人民政府批准执行。

第七条国家及省级扶贫开发工作重点县的适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过《条例》第四条规定最低税额的30%。具体的适用地区和适用税额标准由州（市）人民政府确定。

第八条《条例》第六条第（六）项规定的土地，应当取得县级以上土地管理机关出具的证明，并经县级地方税务机关核实后，方能享受定期免税优惠。

第九条纳税人缴纳城镇土地使用税确有困难需要定期减免的，由主管地方税务机关审核后，报省地方税务机关按照国家有关规定办理。

第十条城镇土地使用税由土地所在地的主管地方税务机关负责征收。

第十一条土地管理机关应当向地方税务机关提供城镇土地使用权属、位置、面积以及新批准使用的土地文件副本等资料，协助地方税务机关做好城镇土地使用税的征收管理工作。

第十二条城镇土地使用税按年计算，分期缴纳。申报纳税期限分为半年、季、月。纳税人具体适用的申报纳税期限由州（市）地方税务机关确定。

第十三条纳税人应当按照地方税务机关确定的申报纳税期限，向主管地方税务机关报送城镇土地使用税纳税登记表和纳税申报表。

城镇土地使用税纳税登记表和纳税申报表由省地方税务机关印制。

第十四条新征收的土地，依照《条例》第九条的规定缴纳城镇土地使用税。

第十五条使用权属有争议的城镇土地，城镇土地使用税由实际使用人缴纳；土地权属确认后，由依法取得土地使用权的纳税人缴纳。

城镇土地使用税篇7

全市所有工业园区内城镇土地使用税的纳税义务人（单位和个人）。

二、检查内容及所属期

2011年1月1日至2012年12月31日工业园区城镇土地使用税缴纳情况，具体包括以下内容：

1、纳税人申报城镇土地使用税的应税面积与实际拥有土地使用权的面积是否一致。

2、土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际使用人是否依法纳税。

3、工业园区城镇土地使用税的纳税人是否按照《省地方税务局关于调整市城镇土地使用税土地等级的函》赣地税文[2011]20号文件调整后的土地等级和税额标准申报纳税。

4、工业园区城镇土地使用税纳税人是否按照有关法律法规的规定按时申报纳税，有无欠税现象。

5、对园区企业范围内荒山、荒坡、湖泊等尚未利用的土地，纳税人是否按程序报当地税务主管部门逐级报省地方税务局批准。

6、享有土地使用税税收优惠的纳税人是否按规定报主管地税机关备案，或享有土地使用税减免权的纳税人是否依法按照程序逐级报地税机关审批。

三、组织实施与工作步骤

全市工业园区城镇土地使用税专项检查在市局的统一领导下开展工作，由市局稽查局牵头，税政三科参与。按照分级负责，统一协调，分步实施，交叉检查的原则组织开展，各主管地税机关负责宣传动员，组织自查，稽查部门重点检查。

工业园区城镇土地使用税专项检查分五个阶段组织实施：

1、宣传动员阶段（4月1日—4月30日）：主管工业园区地税分局管理人员要充分利用“税收宣传月”的有利机会，深入园区企业逐户进行城镇土地使用税的法律法规宣传，提高纳税人自觉申报纳税意识，并将全市范围内开展工业园区城镇土地使用税专项检查工作的意义与具体要求告知纳税人。各县（市、区）地税局要加强与当地政府和园区管委会的沟通联系，争取有力支持。

2、自查阶段（5月1日—5月20日）：工业园区纳税人对2011年1月1日至2012年12月31日缴纳城镇土地使用税的情况进行自查，将自查结果报主管地税分局，并按规定补缴欠税。

3、自查汇总与分析比对阶段（5月21日—5月31日）：各级工业园区主管地税机关（分局）将企业自查结果汇总后报送同级稽查局（吉州区、区和井冈山经济开发区局直接报市局稽查局），稽查部门对自查情况进行分析比对，并将自查结果和分析比对结果按要求统一于5月31日前上报市局稽查局。

4、重点稽查阶段（6月1日—7月30日）：市局稽查局根据结果，统一选案，确定重点稽查对象，并组织交叉检查。交叉检查中查补的税款集中入库市本级财政。

5、整改阶段（8月1日—31日）：工业园区纳税人要根据地税机关检查结果，查明问题，切实整改，按时按规定自觉申报城镇土地使用税。主管园区地税分局要建章立制，规范管理，建立税源控管台账。

四、工作要求

（一）加强组织领导。各级地税机关要高度重视工业园区城镇土地使用税专项检查工作，将其作为整顿规范工业园区税收秩序，提高纳税人的税法遵从度的重要举措，切实加强组织领导，各县（市、区）地税局主要负责人要亲自组织部署，分管领导要具体抓，稽查局组织精干力量实施，市稽查局负责督导检查，税政三科做好协调配合工作。

城镇土地使用税篇8

“二元土地市场”的形成

随着城镇建设的加快，建设用地的不当扩张近年来也日益严重，大量农田耕地被低效率地占用，一些地方存在新一轮的“圈地”，引起社会广泛关注。

土地既是人类生存的环境空间，也是重要的生产资料。既具有自然特性也具有经济特性。因此现代社会中政府都对土地配置进行了广泛的干预。我国政府也对土地的使用和配置进行了严格的管理，但与大多数国家政府对土地干预方式不同的是，我国政府对土地使用和配置的管理和干预是建立在土地资源城乡“二元”分割的管理基础之上的。

一方面，城镇土地的所有权属于国家，不可以流动、转让，但除了部分政府拨划土地之外，城镇土地的使用权则可以通过一定的方式转让和租售，形成城镇土地使用权市场；另一方面，农村农用土地所有权则属于农村集体组织，国家规定农村集体范围内的农民都享有对农村土地的承包权，同时国家也鼓励土地承包权的转让，从而形成农村土地承包权转让市场。按照国家土地法的规定，农村土地与城镇建设用地之间是不可以自由转化的，城镇的土地使用权市场与农村的土地承包权转让市场是分割的。两类土地之间的转化需要经过政府土地管理部门的审批。

这种城乡“二元”分割土地管理制度的形成，一方面是计划经济的产物，是历史上形成的；另一方面也有现实的考量。其一，保持农村土地集体所有是对农民就业和社会保障的考量。我国是世界上人口最多的国家，在农村地区存在着大量的剩余劳动力，作为最重要的农业生产资料，农村土地的集体所有在一定意义上隐含着对农民劳动就业和基本生活权利的保障，国家希望通过农村土地的集体所有、农户承包来缓解农村剩余劳动力转移的压力和减轻贫困农民基本生活保障的压力。其二，城乡土地市场“二元”管理也是国家粮食或农业安全的需要。我国属于人口稠密的国家，可利用的土地、特别是可耕地少，人均耕地面积大大低于世界平均水平，为了保证国家粮食安全，也必须要保护可耕地面积。

“二元土地市场”利益级差

城乡分割的“二元土地市场”，形成了城镇建设用地与农村农用土地之间巨大的利益级差，特别是在城乡结合部。“二元土地市场”的利益级差表现在如下方面：

（一）土地产出价值级差。农用土地与城镇建设用地，在使用价值方面存在明显的差别。农用土地的价值除了为农业生产提供空间外，更具有直接参与农业生产的作用，土地的肥力是决定农用土地产出的关键；而城镇建设用地一般不能够发挥直接的生产功能，位置是决定土地价值的关键。

尽管在土地上的投资都能增加土地的价值，但农用土地与城镇建设用地，投资增值的方式和过程是不同的。农用土地上的肥力投资只能改善土地本身的肥力价值；而建设用地的投资则具有强烈的外部效应，由于工商业强烈的聚集效应，周围土地上工商业建设投资的增加，会大大提升所在土地地块的价值，所在地块的投资也会大大提升周围土地地块的价值。

（二）土地社会功能负担级差。土地不仅具有工农业生产功能，还承担着一系列的社会功能。在我国城乡分割的二元经济中，城镇建设用地与农村农用土地承担着不同的社会功能。根据土地管理法，建设用地所承担的社会功能就是保障城镇工商业的繁荣和城镇居民生活和居住；而农用地承担着两项重要的社会功能，即保障农村居民基本生活、就业权利与国家农业安全。在当前城乡差别较大的情况下，很显然两类土地所担负的社会功能也存在较大的级差。农村土地承担了更多具有外部性的社会功能，正是因为农用地对农村剩余劳动力的粘附作用，才不至于对城镇就业造成更大压力，也正是农村稳定廉价的农业产品生产和销售才保证了城镇人口农产品消费不受威胁。

（三）土地税费负担级差。在农村地区，由于无法对农民家庭经营的实际产出进行评估，所以农业税的征收多以农牧业生产的土地面积作为标准，并且加以固定，这就使得农业税成为实际上的农用土地税；而在农村地区，由于劳动力过剩，土地对于农业产出的贡献极其微小甚至表现为负，所以对农用地哪怕是很轻微的税收征缴也意味着极高的税收负担。

而对城镇建设用地而言，土地上的产出是全部工商业活动，根据我国税收制度，工商业活动所交纳的增值税、消费税、营业税等税种的计税方式都是按照产出或收入而不是按照土地使用面积进行的。所以这些税收都与土地面积的使用无关。真正因为土地使用而负担的，只有四种类型的税费：土地使用税、耕地占用税、土地增值税和国有土地有偿使用收入。而这四种税的征收比率很低，而且更为重要的是，建设用地税费属于地方税种，地方政府总倾向于执行更低的土地税费标准。所以，从税费负担比较，可以很清晰地看出，两类土地所承担的税费负担不合理，农用地比城镇建设用地承担了过高的税费负担。

（四）土地利益分享级差。尽管土地管理法规定，城镇用地的所有权属于国家，农用地的所有权属于农村集体，但是土地利益的分享并没有与所有权的形式保持一致。

从土地负担角度看，农村土地对农村劳动力的就业吸纳和对粮食产出安全的贡献都是针对国家总体利益的，不会或很少对农村集体或地方城镇构成影响；但从税费收入分享的角度看，尽管国家是城镇土地的所有者，但是全部与建设用地有关的税收都属于地方税种，由地方支配，建设用地带来的土地上工商业繁荣的利益也是属于地方城镇的。在以GDP作为衡量地方官员政绩的考核机制下，农用土地的使用很显然对地方利益是一种负担，而建设用地的使用对地方利益则是一种提升。

批转租金与土地流失

农用土地承担了过高的社会功能和税收负担，使得农用土地使用中的内部成本大大高于城镇建设用地。

城镇建设用地使用的内部收益高于农用土地的使用，这意味着农业用地向城镇建设用地的转化有利可图，因为国家对建设用地与农用地实行二元管理方式，那么土地在两种管理体制之间的转换就形成了一个巨大的租金空间。

在我国的土地审批制度中，土地转换审批管理权力是分散的。

根据土地管理法第44条、第45条，只有涉及省级和部级的大型建设项目中农用地的转用才由国务院审批，其他农用地转用均可由各级地方政府审批。土地转换租金空间的设置是保证全国就业市场稳定与农产品消费安全的需要。但是土地转换租金的控制权却属于中央和地方共同享有，地方享有更大的租金控制权。各级地方政府代表的都是各级地方利益，这导致了各级地方政府在追求地方发展的过程中，都愿意扩大农用地向建设用地的转化。更为严重的是，一些掌握土地审批权的官员，也尽可能地利用土地转化的审批从地产开发企业手中捞取腐败收入。

结论与对策

城镇土地使用税篇9

一、我国城镇化发展中的突出问题及主要财政成因

从国际经验来看，城镇化率从20%提高到40%，需要相当长的时间，如英国经历了120年，法国100年，德国80年，美国40年，而我国在短短的20多年间，就达到40%以上的水平。城镇化的快速发展，既取得了辉煌的成就，也产生了一些突出的经济和社会问题。

（一）我国城镇化快速发展中的突出问题

1.公共服务提供不足，影响和谐稳定。由于我国政府正处在向公共服务政府转型的进程中，提供公共服务能力尚有不足，所提供公共服务水平与居民现实需求之间存在很大的缺口，突出表现在公共交通、教育、卫生、社会保障、公共安全、环境保护等诸方面。在快速的城镇化进程中，城市空间和数量的不断扩张，持续的人口流入，则更是加剧了城镇基础设施和公共服务体系的压力，成为影响社会稳定与可持续发展的重要隐患。

2.土地资源浪费，环境承载压力剧增。目前，土地城镇化速度过快，人口城市化和产业化发展却相对滞后，造成城市大量空间资源闲置，耕地等土地资源浪费严重，与此同时缺乏合理规划，贪大求洋，大广场、大立交、大马路、大绿地、大学城、大型会展中心、政府办公区大搬家等现象十分普遍，蔓延式的城市建设，不仅导致空间布局混乱，而且由于水土等自然资源过度开发利用，缺乏必要的污染物处理和生态建设措施等，导致生态和环境状况严重恶化。

3.农民工和失地农民缺乏保障，难以彻底转移。城镇化的重要任务就是要将大批农业剩余劳动力转移到城镇非农产业就业。但由于在公共财政框架中，进入城镇从事非农产业的农民没有获得作为城市居民的社会权利，不仅工资水平低，而且不能享有城市居民的住房、医疗、就业、子女受教育的权利等，农民工城市化的成本高，难以实现向城市的彻底转移，制约了农村土地的规模经营。失地农民补偿水平低，保障措施不能落实到位，更突出的是失地农民的就业问题得不到妥善安排，直接带来贫困，难以持续发展。

4.区域恶性竞争加剧，阻碍要素流动。为谋求各地方自己的发展，城市之间及城市与区域之间恶性竞争加剧，一些大型的基础设施项目，如机场、港口、高速轨道交通等项目，出现大量重复建设的现象。一些大城市利用行政等级较高及相应的政治动员能力，出台许多地方优惠政策，人为制造不平等的优势，阻碍要素在区域之间合理流动，造成城市间产业同构，产业在区域间难以有序扩散等等。

（二）造成上述问题的主要财税原因

造成上述问题有多方面的原因，除了城镇化过程中对我国国情和城市化道路缺乏清楚的认识、政府政绩观和干部考核制度存在偏差、没有建立科学的城市规划工作体系、城市发展管理滞后、土地征用双轨制等原因外，财政税收体制不顺、政策导向不明、公共服务意识不足、建设资金来源不稳，导致提供的公共服务规模、结构与质量不能适应城镇化进程的内在要求也是重要方面。

1.地方政府事权与财力的不对等是引发城镇化问题的直接原因。地方政府既要担负地方社会的管理、兴办地方社会事业、保证地方社会福利，同时更要肩负起地方社会经济发展的职能。但分税制改革后，我国在财政体制上没有建立起科学合理的财力与事权相对称格局。地方事权不断增加、财力不断减弱。有限的收入难以满足城镇建设和公共服务的资金需求，巨大的资金压力，迫使地方政府多方寻找出路，圈占耕地、操纵土地市场价格等，通过城市的规模扩张，带来地方政府财政税收最大化效应，形成预算内依靠扩张带来的工商业税收增长，预算外靠“土地财政”土地出让收入增长格局。

2.我国城镇基础设施管理体制，仍然是政府垄断经营、财政投资为主的格局。城镇基础设施是城镇存在和发展的物质基础，但城镇基础设施建设体制改革滞后，没有建立起适应城镇化发展需要的主要的、稳定的、长效的资金投入机制。市场化融资、特许经营的等进展较慢。债券、股票融资比重偏小，财政资金和银行贷款投入仍超过一半以上。建设资金过渡依赖土地出让收益没有改变，导致了我国城镇化过程中短期行为特别突出。

3.公共财政和公共服务型政府理念还难以贯彻。虽然从1998年开始，已经提出了构建公共财政框架，但在实际运作上，很难确定政府发展的职能与提供公共服务职能之间的界限。与此同时，提供公共服务需要强有力的财政保障，这就使得地方把更多的精力和关注点放在经济发展上，导致了在发展理念和思路上，片面追求经济增长速度，不断追求眼前利益最大化，而忽视了居民对医疗、教育等不直接产生经济效益的公共产品的需求。由于长期以来的制度原因，尽管中央和地方财政不断加大对公共服务的投入，但直接的后果却是造成大量优质的教育、文化、科技、医疗资源向大城市过渡集中，加剧了大城市、中心城市、小城镇之间公共服务水平的差距。

4.土地出让收入管理制度不够健全。按有关规定，新增建设用地有偿使用费，30%上缴中央财政，70%留给地方财政，专项用于耕地开发，但大部分被挪用于城市开发。一些地方没有严格按照规定，将土地出让金收入纳入预算管理，监督机制不健全，使用开支不透明，使形象工程建设的资金难以从源头上遏制。

5.与行政区划体制相配套的财税体制，制约了城市群的发展。现行的行政区划体制与财政管理体制、税收管理体制相结合，形成了明显的行政区经济特征，地方政府在政绩压力驱动下，致力于地域间“兄弟博弈”，将发展经济放到至高无上的地步，重投资，抓政绩，使得城市之间的经济关系在竞争中逐渐离散，而不是城市群发展需要的集中，这种板块经济、诸侯经济模式使得城市群之间的合作和协作难以实质性扩展。

二、促进我国城镇化健康发展的若干财税政策建议

城镇化是我国经济社会发展的长期任务。“十一五”规划纲要提出，“十一五”期间我国城镇化率要提高到47%.为实现这一目标，必须以科学发展为统领，进一步深化财税体制改革，调整财税政策导向，促进城镇化健康发展。

（一）明晰权责，完善财政管理制度

用科学发展理念，明晰各级政府在经济发展和社会发展过程中的责任，为在经济发展和社会发展之间如何做好财力分配提供前提基础。完善分税制财政管理体制，尽量做到财力与事权相对称，为城镇化健康发展提供财政体制保障。研究调整现行城镇地方税体系与管理体制，整合土地使用税、房产税、土地增值税等税种，适时开征物业税或综合财产税、环保税等新税种，形成与城镇税源结构特点相吻合的税制体系，为城镇建设和公共服务提供稳定的财力。完善财政转移支付制度，加大城市间公共服务均等化政策的研究，平衡大中小城市之间的财力差距。发挥财税政策的激励机制，实行有奖有罚的财税政策，鼓励城市空间资源和耕地的合理利用，使财税政策实现城镇发展战略等方面发挥更大的作用。

（二）建立城镇化发展稳定资金投入机制

当前城镇化过程中，形成了多元化融资渠道，这看起来是对城镇化发展提供了资金保障，但反过来看，说明了我们在城镇化建设还缺乏能长期化的资金渠道。从国际经验来，包括市政债券在内的债券市场，是城镇化建设的主要资金来源，因此，要尽快考虑城镇化建设债券的发展，一方面通过缓解当前城镇化过程中的资金压力，把地方政府的短期化行为，逐步引导到从长远、从几十年的角度来推进城镇化，另一方面可以缓解土地财政带来的土地浪费问题、高房价问题等等。

（三）完善土地出让收入管理制度，抑制土地城镇化过快发展

严格贯彻执行新增建设用地土地有偿使用费和土地出让金管理的法规、制度，切实将土地出让金纳入预算管理，规范土地出让金的使用；结合预算透明改革的需要，将土地出让金使用纳入人大、审计监督的范围，防止预算外循环造成的不公开、不透明的弊病。

（四）统筹城乡，建立区域城镇化一体化机制

从当前农村综合改革以及我国事实上的财力与事权不对称格局看，乡镇不宜作为小城镇建设的主体，一方面由于乡镇不具有稳定和雄厚的财力来做这项工作，另一方面由于乡镇管理方式粗放，既有可能增加农民负担，又可能造成土地资源浪费。按照科学发展观的要求，小城镇建设要从统筹城乡的角度，以市、县为投融资主体进行小城镇建设，既解决小城镇建设中的资金来源，又保障了小城镇建设符合整个区域空间规划的要求，提高土地利用效率。

（五）创造公平就业机会，为劳动力资源有序流动提供有利条件

促进就业是城镇化健康发展的关键。针对农民工技能缺乏，就业环境恶劣，拖欠工资、延长劳动时间普遍的现象，要创新就业扶持理念，通过对有关培训机构提供财政补贴或税收优惠，加强对剩余劳动力就业培训的支持，提高其就业能力；对以吸收农村剩余劳动力为主的企业和自主就业的失地农民，给予定期财政贴息或税收优惠；增加社会保障性支出，在资金上支持农民工参加医疗、失业和养老保险，为其创造较为宽松的就业环境等。通过增加劳动执法经费，加大对拖欠工资、随意延长劳动时间生产经营单位的处罚力度，切实维护农民工权益。

（六）发挥财税引导功能，促进城市群发展

城市群是我国未来推进城镇化的主体形态，要大力消除要素在城市间配置的束缚，为城市群发展创造良好的外部环境条件。从财税政策角度看，首先要清理各城市自定的财税优惠政策，防止恶性竞争。按照各区域产业特色和分工，制定区域与产业相结合的优惠政策，避免过度竞争和重复建设，走合作发展之路。逐步推进其他政策一体化，营造无差异的政策环境。其次，建立城市之间的财政、税收利益协调机制。成立城市群财政协调的工作机构。负责加强沟通、协调和合作，研究具体政策。建立经常性联系制度。定期召开财政协调会议，相互通报和交流情况，共同探讨和研究支持城市群发展的财政战略规划。加强税收征管、税务稽查协作，建立税收信息共享、情况通报和协查制度。建立税收利益协调保证机制，各方不得擅自减免税，不得单方面出台和实施任何与税收法律、法规和国家有关政策相违背的税收优惠政策等。

城镇土地使用税篇10

经济学家威廉。配第说过：“土地是财富之母。”对世界各国而言，土地都是财政收入的一项重要来源，对中国亦如此。

（一）中国土地税收的历史与现状

土地税收是国家凭借政治权力从土地所有者或土地使用者手中强制无偿地取得部分土地收益的一种税收，是政府政治权力的表现。早在公元前21世纪的夏禹时代，中国就有土地税收。由于数千年来，中国都以农业生产为主，田赋以及演变到后来的农业税是中国历代的主要税赋。对城市土地征税源于1866年上海公共租界首先开征地捐。新中国成立后土地国有化，对农村土地仅征收农业税，城市土地税并入工商企业税收计征。改革开放以后，土地税种逐渐增加。1979年7月1日，全国人大通过的《中华人民共和国中外合资企业经营法》规定，如果场地使用权未作为中国合营者投资的一部分，合营企业应向我国政府交纳使用费。1987年4月1日，由国务院《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》，开征耕地占用税。1988年9月27日，国务院了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，规定自1988年11月1日起在全国范围内开征城镇土地使用税。1993年12月13日，国务院了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，自1994年1月1日起，对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收土地增值税。

我国现行税制体系中涉及城市土地的税收主要有耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税等12个税种，分别从不同侧面调节土地的利用。

（二）中国政府的土地非税收入

1987年，深圳经济特区率先试行城镇国有土地使用权出让转让制度。1988年4月，在宪法中规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”，从此土地使用权转让有了法律依据。1990年6月，国务院了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，使我国城镇国有土地市场有了法律保护。

土地是实物形态的国有资产，资产自然会给所有者带来收益。土地出让金是土地所有权与使用权分离后，土地所有者依据经济原则从土地使用者方取得的一种收入，是土地所有权在经济上的体现，本质上是地租。土地出让金是指各级政府土地出让主管部门将国有土地使用权出让给单位或个人，按规定向单位或个人收取的土地出让价款。

1989年5月，国务院发出《关于加强国有土地使用权有偿出让收入管理的通知》，规定国有土地使用权出让的收入中，“40%上交中央财政，60%留归地方财政。不论上交中央财政还是上交地方财政的收入，都主要用于城市建设和土地开发，专款专用”。上述文件未及实施。两个月后，财政部公布《国有土地使用权有偿出让收入管理暂行实施办法》，中央在土地出让金分享上后退一步：土地出让后，当地政府可“先留下20%作为城市土地开发建设费用，其余部分40%上交中央财政，60%留归取得收入的城市财政部门”。1992年9月，财政部出台《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》，把中央对土地出让金的分成比例缩小为5%；1993年底实行分税制改革时，又把土地出让金作为地方财政的固定收入，中央提取5%的规定也被取消。从此，土地出让金全部划归地方政府，依然“主要用于城市建设和土地开发”。

2005年，全国共出让土地面积16.32万公顷，出让价款5505.15亿元。除土地出让金外，政府收取的土地非税收入还包括新增建设用地补偿费、土地登记费、征地管理费、外资土地使用费等。

（三）中国来自土地的隐性财政收入

如前所述，我国政府拥有大量的土地，这些土地价值巨大，但政府在支配这些土地时，并不完全以货币的形态表现出来，而是以直接配置的方式将土地分配给特定的项目与各种用途上，如支持经济适用房建设的土地划拨、重点工程建设的土地划拨等，这些配置活动都减免了土地出让金，但实质上是财政的隐性土地收入。这种隐性土地收入的特点是，财政收入与财政支出同时进行。

二、中国土地财政收入存在的问题

中国来自土地的财政收入名目繁多，在筹集财政收入和调节社会经济方面发挥了一定的作用，但是其缺陷仍然明显存在。

（一）中国土地税制内外有别

在现行的土地税制体系下，不仅存在同一税种内外分设，而且有些税种还把外商投资企业和外国企业及外国课税人排除在课税对象之外，如房地产方面，对内分设房产税和土地使用税，而对外则是房地产税，名为房地产税，实际只是对房产征税，对地产不征税。而土地使用税和耕地占用税等税种，又只对内征收，对外不征收。内外税制有别有违国民待遇原则，不利于内外资企业间的平等竞争。（二）土地税收体系中部分税种之间相互矛盾

1、土地增值税与房产税、城镇土地使用税的税负配合失当。土地增值税仅就已售房地产的增值课征，而将未售房地产的增值排除在外，即现行土地增值税实际上是房地产流转环节税收，由于其名义税率较高，使房地产流转环节的税收负担过重，而房产税、城镇土地使用税不完善，又使得房地产占用环节的税负过轻。

2、房产税与城镇土地使用税存在重复课税。

1990年国务院颁布了《中华人民共和国土地出让与转让暂行条例》，全面推行土地的有偿使用，此后建造的大量房产其价值中都已包含了所占用土地的价值，这部分房产一方面要就包括土地价值在内的房产原值纳税；另一方面还要再缴纳土地使用税，很显然存在重复课税问题。

（三）土地税收体系中部分税种设计不合理

1、土地增值税的计税依据过窄、名义税率过高。将土地的自然升值收归公有是土地增值税开征的重要理论依据之一，土地的自然增值是指由于土地资源的稀缺性和社会经济发展对土地的日益需要而导致的非因土地所有者投资改良而造成的土地升值。土地的自然升值包括两类：一类是已出售土地的自然升值；另一类是未出售土地的自然升值。虽然由于土地未出售而未获得货币等实现形式，但升值仍然是现实存在的。因此，在开征和曾开征土地增值税的国家中，如德国、英国、日本、意大利等对两类自然升值均课税，韩国则就闲置土地的自然升值课税，而我国仅就已出售土地的升值税，这使得出售土地与保有土地之间存在税负差异，可能会强化保有土地的偏好，影响本已稀缺的土地资源的合理利用。另外，现行土地增值税实行30%、40%、50%和60%四级累进税率，而意大利的不动产增值税、日本曾征收的土地增值税以及德国曾征收的联邦土地增值税的最高边际税率均为30%左右。可见，我国的土地增值税税率远高于其他国家。土地增值税过高的名义税率可能提高了纳税人缴税的机会成本，造成逃税现象严重；同时，虽然较高的税负对房地产投机行为有一定的抑制作用，但若税负过高则会对正常的房地产流转造成损害。

2、城镇土地使用税的课税范围过窄且免税范围过宽，计税依据及税率失当。一方面，城镇土地使用税的课税范围仅涉及城市、县城、建制镇和工矿区，其他区域的土地均不属于城镇土地使用税的调节范围；另一方面，城镇土地使用税还存在较多的免税项目，除对国家机关、人民团体、军队及财政部门拨付事业经费的单位、宗教寺庙、公园等的自用土地免税外，还有其他一系列的免税政策。课税范围过窄在减少财政收入的同时，亦损害了城镇土地使用税应有的调节职能———除造成因区域不同税负不公之外，也有损税收的量能负担原则。回顾城镇土地使用税的历史，其开征的最初目的主要是为了筹集财政收入，由于当时生产率低下，土地的收益差别体现并不明显，因此，当时的计税依据一般为土地的面积，但随着社会经济的发展，土地收益的差别日益明显，土地资源的日益稀缺也导致其自然增值迅速，为了公平税负及抑制对土地资源的过度垄断，大多数国家的土地税都逐渐由按面积课征的地亩税变为按土地价值课征的地价税。但我国现行城镇土地使用税的计税依据仍然为土地面积，不仅使土地使用税收入缺乏弹性，也违背了税收的量能负担原则。

3、耕地占用税的计税依据和税率失当。我国的耕地占用税实行按纳税人实际占用的耕地面积以定额税率一次性征收的办法，单位税额的高低按照耕地所在地区人均耕地面积的多寡确定，最低1元/平方米，最高10元/平方米，经济特区、经济技术开发区、人均耕地特别少的地区，征税定额最高可上浮50%.首先，这与不断升高的耕地地价相比，耕地占用税的税额微不足道，对耕地资源的过度占用抑制作用不大；其次，按土地面积从量计征割裂了不断增加的耕地价值与税额之间的联系，使得税收收入缺乏弹性；再次，大城市近郊等耕地资源特别珍贵的地区也是耕地价值上涨幅度较大的地区，由于耕地占用税税额按面积课征且单位税额差别的绝对额过小，因此，越是耕地稀缺的地区，其耕地占用税的相对负担越低，导致逆向调节。

（四）税种多，但收入所占比重小

现有涉及土地课税的税种包括12种之多，但所占每年税收收入总额的比重很小。尽管近些年来，我国房地产业迅速发展，来自土地的税收收入有相当提高，土地税收收入占全部税收收入的增长幅度不大。一些地方政府为了吸引外来投资，竞相以各种低价优惠政策吸引投资者，甚至赠送土地，严重损害了税收的法制性。

（五）税费并存，收费比重高过税收

地方和部门、单位之间利益驱动使得每个人都想从土地收入中分得“一杯羹”。在市场经济条件下，各部门、单位有其自身独立的经济利益，各地方也有本地区的独立利益，凭借本身的职权收费，可满足自身的资金需要，又可兴办实业，用以体现领导者的业绩，并把其中很大一部分，转为本地、部门、单位的个人福利收入，既得利益的刚性使得收费只增不减。

（六）土地出让金有失公允

1、各级地方政府在财政收入方面没有自的压力下，土地出让金可使地方政府将后50～70年的土地收益一次性收取，必然造成地方政府运用各种手段扩大出售土地换取收入的短期行为。

2、土地出让金的利益分配机制不合理。土地出让金是若干年土地使用期的地租之和，本届政府获得的土地出让金，实际上是一次性预收并一次性预支了未来若干年限的土地收益总和。从现任届和未来届的地方政府看，则是现任届政府提前支取了后任届政府的收入，是一种对土地收益的“透支”，这对于后届政府显然是不公平的。

3、征地与卖地之间的巨额利益诱使土地“寻租”。农用地转为非农用地必须经过国家征用，在征用过程中，行政权力对土地资源配置起着绝对控制和支配作用，这就使得地方当权者有了滥用权力的机会。突出表现在：一方面通过行政权力低价买地，另一方面用市场经济办法高价卖地，低进高出，客观上形成了多占多得的机制。行政价格与实际市场价格的巨额差价，既是驱动不少地方政府大量批地卖地的动力，也是“寻租”行为产生的温床。

三、对加强土地财政调控的进一步思考

第一，加强土地税制的立法，加强司法建设。只有不断加强土地法制建设，才能使税收有法可依，明确土地税收的法律地位，能更好地保护国家土地资源，保证土地使用者的利益。由法律来替代条例性的规定，能够加强税收的权威性，从而对偷税漏税、非法收费收税进行制裁有法律依据。

第二，优化税收管理体制。我国幅员辽阔，各地社会和经济发展状况差距巨大，因此，有关地方税收的管理权限应当适当下放给地方政府。目前，地方一般仅有对城镇土地使用税、耕地占用税等税种在中央确定的税额幅度下具体确定本地适用税额的权力，这还不能够满足地方政府在辖区内调节土地使用的目的。如果逐步允许地方政府根据本地的社会经济状况经中央批准后开征部分地方税，以筹集必要的财政收入，并对本地的社会经济进行调节，将更有利于我国土地资源的保护与开发。

第三，提高税收的公平与效率。我国已经加入WTO，必将实行国民待遇。因此，要求我们必须对目前的土地税费制度进行清理，统一土地税收对国内外企业的征收标准，体现税收的公平，保证公平竞争。

第四，适时开征物业税。将房产税、城镇土地使用税和城市房地产税合并为物业税。所谓物业税，就是对土地、房屋等不动产征收的一种税，因此它是财产税的一个税种。许多国家都对居民拥有、转移的财产课税，形成了统一、完善的课税体系。作为所得税、流转税的一个有益补充，财产税不

对公平社会财富分配、调节经济运行发挥了重要作用，而且是许多国家地方政府的主要收入来源。我国物业税要发挥筹集收入和调节贫富差距的职能。从短期来看，我国物业税开征就是为了规范我国房地产业税费，抑制地方政府短期行为。

第五，加强对土地出让金的管理。一是土地出让金必须全部纳入财政专户管理。各级政府不得随意减免，不得私自截留使用，不得先清算、后上缴。财政设立土地出让金专户，实行专款专用。二是合理调整土地出让金的使用方向。切实保证土地出让金“取之于农，用之于农”，保证土地出让金用于农业土地开发的比例。2004年初中央决定，地方政府要拿出至少15%的“土地出让金纯收益”用于农业土地开发，这是“土地出让金回流农村”的第一步。三是适当调整土地出让的等别和平均纯收益标准，这将进一步发挥出土地出让金的调节作用。

[摘要]经济学家威廉。配第说过：“土地是财富之母。”土地是财政收入的一项重要来源，关于土地的税收和收费名目繁多。通过土地税收和收费可以对土地资源进行保护，保护土地使用者的合法利益，优化资源配置。但是目前，中国土地财政收入经历了数十年的发展，开始出现一些弊端，影响了通过财政调控土地配置的职能，应该通过立法、执法、税种设计、费改税等方式优化土地财政收入，保护土地资源，增加财政收入，完善财政宏观调控的作用。

[关键词]土地增值税；土地出让金；物业税

总书记2004年在中央人口资源环境座谈会上的讲话中明确指出，要搞好新一轮土地利用规划的修编工作，充分发挥土地利用规划和供应政策在宏观调控中的作用。几年来，国家出台了一系列的宏观调控措施，使得部分地区过热地产开发降温。“建设社会主义新农村”的问题提出以后，土地问题更成为了世人关注的焦点。

[参考书目]

[1]伊利，莫尔豪斯。土地经济学原理[M].北京：商务印书馆，1982.

[2]毕宝德。土地经济学[M].北京：中国人民大学出版社，2001.