保障房十篇

保障房篇1

近日，内蒙古包头市最大的棚户区改造项目“民馨家园”被曝存有严重质量问题。500多户住宅遭遇“墙脆脆”。这是继去年10月北京“明悦湾”8栋保障房被责令拆除以来，又一起因质量问题而影响波及全国的恶性事件。

这些事件，无疑加重了社会各界对保障房质量的不信任感。

2011年，全国将开工建设1000万套保障性住房。预计总体投资接近1.4万亿元；“十二五”期间，全国保障房建设目标将追加至3600万套。据此推算，总投资额接近5万亿元。正如一位专家所言：“如果质量不能保障，将会形成一批数量庞大的垃圾工程，造成非常大的浪费和遗留问题”。

《财经国家周刊》记者在采访中了解到，考虑到未来几个月保障房大规模集中建设高潮将至，眼下各地方政府都担心成为消极怠工的“坏典型”。有关加强保障房质量管理的约束性文件，近期也呈现密集出台趋势。

质量瑕疵

在长春市最大的保障房社区团山小区内，廉租房住户吕大妈热情地将记者迎进家门。分到这套近50平方米的廉租房，她很高兴。但是才住进两个月，她已找了三次物业公司。顺着她手指的方向，记者看到了屋顶渗水的痕迹，以及墙上爆起的涂料层。

团山小区每栋楼的一层风门上，都贴着物业的告示，提醒居民抓紧查检房屋质量问题，及时报修。“过期不候”。

在另一个保障房社区惠民小区，有住户告诉记者：不久前他在墙上钉钉子，“结果一锤子下去，哗哗地掉沙子”。

此前，当地媒体记者马天牧还报道过一起回迁房“屋漏漏”事件：某小区业主安装地热时把楼板刨出个小洞。后来找开发商维修，结果又被刨出个两平方米的大洞。照片上，楼板的水泥松散地脱落入楼下邻居的客厅，纤细的钢筋杂乱勾连，根本未植入周边墙体。

鉴于保障房、回迁房的这些质量瑕疵，长春市近日下发了《关于加强保障性住房和回迁房工程质量管理的通知》，对保障房质量控制链条上的建设、勘察设计、施工、监理等环节逐一提出约束性要求。

其中，对于建设和施工单位的要求，切中时弊，要求建设单位要对保障性住房和回迁房的质量全面负责，不得任意压缩合理工期和造价，不得明示或暗示设计单位和施工单位违反工程建设强制性标准；施工单位不得使用不合格的建筑材料，不得偷工减料，确保施工质量。

此外，对于质量管控的关键环节――监理单位，也提出明确要求：对保障性住房和回迁房建设实施“旁站式监理”。所谓“旁站式监理”，是指监理人员在房屋建筑工程施工阶段，对关键工序(比如打混凝土)的施工质量现场全程监督。

长春市住房保障与房地产管理局副局长陈济生告诉《财经国家周刊》记者，长春市已经建有团山小区、皓月小区等十几个保障房小区，“目前为止尚未发现重大的质量问题（比如结构性问题）”。但在此前的“局长接访日”活动中，保障房和回迁房的质量问题，仍是市民反映的热点。“但都是些可修可补、能够纠正的问题”。

在邻近的哈尔滨市，4月初曾专门召开全市建设工程质量安全工作会议，提出将保障性住房工程质量作为监管重点，突出治理墙体裂缝、起皮、门窗密封不严等群众反响强烈的“质量通病”问题。要求建设单位严格遵守保修处理时限，接到保修通知后，须在当日核查现场。

严防保障房质量出现问题，已成为哈尔滨市政府的一项“政治任务”。4月18日，在2011年全市棚户区改造工作动员会议上，市委书记盖如垠讲话强调：“保障房、棚改房，质量标准必须抓好。因为这是政府行为，质量必须过关，才能取信于民。”

而在北京市，目前已开始试点“保障房质量第三方检测”机制。有6家具备司法鉴定资质的机构介入北京市保障房的质量检测工作。市住建委相关负责人此前曾表示，对于不能提供第三方检测报告的工程，将不予竣工验收。

在上海市，今年开工的市属保障性住房项目中，有超过85%的项目都将加入《上海市住宅建设质量公约》，确保老百姓住上“放心房”。

“民心工程不能变成伤心工程”。 长春市住房保障与房地产管理局副局长陈济生的一句话令记者印象深刻。在他看来，当前保障房建设全面提速，国家近期内投入巨大财力物力和行政成本，“所有的成本都在加大，保障房质量不允许做不好”。

从源头控制

在“墙脆脆”、“楼倒倒”等一系列质量乱象的背后，保障房的质量控制源头问题，一直是业内关注的焦点。

2010年7月31日，北京市住建委发出通报：大兴区建设行政主管部门在保障房项目监督检查中发现，明悦湾项目B、C区8栋住宅工程出现混凝土试块强度不符合设计要求的问题，该项目随即被责令停工、停售。

2010年10月，市建委正式发出通知，责令明悦湾8栋问题楼拆除重建。这成为北京首例因质量问题被拆除的保障房项目。

有业内人士认为，北京明月湾拆楼事件给人们的首要启示，是保障房建设不能克扣成本。由于政府要求开发商代建的保障房利润上限为3%，“对于施工方来说，要想在3%的利润上限里求利，只能违规发包；而对于承包者来说，不偷工减料似乎也不可能获利”。如此，一层层盘剥下来，保障房质量失控似乎成为必然。

但是根据《财经国家周刊》记者在采访中的了解，保障房建设成本控制的根源在于――保障房建设中的资金捉襟见肘。

长春市住房保障与房地产管理局副局长陈济生告诉《财经国家周刊》记者，经过反复测算，长春市目前将保障房建安成本严控在1000元/平方米左右，略低于商品房成本。“目的无非是想用有限的资金，多见几个平方米的保障房，让更多老百姓解困”。

据了解，长春市完成年度保障房建设计划所需资金30亿~40亿元。“对地方财政是天文数字”。因此，房管部门的期望值并不高，仅希望财政部门能给3亿元的贷款贴息，其余资金都将通过市场化方式、银行信贷筹集。

正因为如此，保障房建设资金可谓“数米下炊”。既然成本被定死，保障房的建设质量就只能依靠“严抓管理”、“严看死守”。

但另有一些业内人士认为，“通过加强管理来降低成本，空间非常有限。”北京住总集团董事长张贵林曾经对媒体表示，“不主张过分压低成本，这样容易出豆腐渣工程。”张贵林坦陈，住总承建的北京明月湾保障房项目的质量问题，恰恰在于“甲方强制使用低于市场价的施工材料”。

《财经国家周刊》记者在采访中还发现，目前保障房质量问题暴露较多的，大都是由开发商代建、配建的保障房项目。而相比之下，由政府部门、国有企业直接承建的保障房，质量往往能够保障。这是否意味着，配建制的保障房建设模式，也是引发保障房质量失控的一个根源？

对此，一些主张配建制的地方官员并不认同。“我们搞保障房的人，最忌讳的就是让中低收入人群过于聚集，这可能会带来新的社会问题，比如贫民窟现象。所以保障房建设一定要坚持和商品房混搭、混建的原则。”一位地方官员对《财经国家周刊》记者表示。

然而，一些被“配建”的开发商却极力反对，认为政府将保障房建设的责任强加给市场，推卸了自身的责任。华远地产前董事长任志强就曾表达过这样的观点。

鉴于上述争论，折中的办法就是加强对“配建保障房”的监理。比如长春市最近就正在研究类似的办法，在合同中明确约定，开发商配建的保障房须达到质量标准，政府才予以验收。否则，房子烂在开发商自己手里，政府概不负责。而且完不成配建任务，开发商的商品房部分也将受到预售制约。

陈济生还告诉《财经国家周刊》记者，长春市负责保障房主体建设任务的市属国有企业，最近新成立了直属施工单位。在今后的保障房建设中，将尽量多采用自家企业直属的施工单位，而非联营、挂靠企业。

保障房是百年大计

2010年3月29日，拆迁安置居民入住成都一个用于安置拆迁户的住宅小区――“蓉华上林”。令人惊诧的是，它的规划、设计、建设等等品质，都改变了许多人对拆迁用房“能对付就对付”的印象。

2001年，成都东郊工业区进行战略性结构调整，城市拆迁安置房建设便成为成都的一项重点民生工程。2007年9月，这个取名“蓉华上林”的项目开工。无论是政府还是建设者，都没有因是“安置用房”而降低品质的标准，相反，项目在酝酿阶段就明确提出了以“国家康居示范工程”为标准开展建设的追求。2007年10月16日，国家康居示范工程评审会在成都召开，“蓉华上林”项目因其优良规划、设计以及追求低成本与高质量、高舒适度统一等理念，被正式列入国家康居示范工程实施项目，成为成都市首例“国家康居示范工程”。

2008年，四川5•12大地震侵袭正在建设中的“蓉华上林”。5月29日，经中国建筑科学研究院专业检测后认定，“蓉华上林”从基础到主体结构均经受住了大地震的考验。

虽是安置房，“蓉华上林”100%小户型设计却实现了全装修交房，建设标准足以满足商品房客户的需求。据当地人介绍，2009年12月，在满足拆迁需要后，政府将其剩余的300套安置房转为商品房公开销售，价格与周围新开发的商品房相当，开盘当日两小时内全部售罄，而全部商品房的销售款则用于后续保障性住宅建设。

保障房篇2

对此，财政部部长谢旭人8月25日表示，今年中央财政安排保障性安居工程建设资金总计1705亿元，目前已全部下达。但是，根据保守的测算，“十二五”期间3600万套保障房建设所需资金为4.8万亿元，按今年应开工1000万套计算，仅今年就需要资金1.3万亿元。

住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹近日对《财经》记者表示，保障房建设资金总量上是平衡的，但结构性问题突出，特别是其中的公租房和廉租房资金缺口明显。她认为，世界各国的保障房建设配比均是以租赁式保障占绝对多数，中国应该学习国际经验。由于“十二五”期间土地供应总量增大，保障性住房和商品住房用地量均有所增加，影响地方政府土地收入的主要是商品房市场而不是保障性住房。

秦虹在7月11日由国务院总理主持召开的经济形势专家座谈会上，就房地产有关问题作了专门汇报。

在会上强调，要重点抓好保障性住房和普通商品房建设，落实好今年1000万套保障性住房开工建设计划，加强金融支持，推动制度建设。对此，秦虹的建议是，由中央政府发行公租房债券，以解决保障房建设的融资难题。

资金结构性缺口多大？

《财经》：今年1000万套保障房需要多少建设资金？资金来源有哪几个方面？目前的缺口有多大？应如何解决？

秦虹：1000万套保障房大约需要1.3万亿元－1.4万亿元。其中，8000多亿元通过社会机构投入和保障对象及其所在企业筹集。剩余的5000多亿元资金，将由各级政府通过各种渠道来筹集。

具体来说，经济适用房和限价商品房需要5000亿元，基本上由销售回款就可以解决。棚户区改造需要5000亿元，其中有三分之一由职工出，三分之一由中央和企业的福利出，能解决3400亿元，缺口有1000多亿元。

廉租房和公共租赁住房需要4000亿元，这部分要由政府财政担起来。加上棚户区的1000多亿元缺口，一共加起来需要政府融资5000多亿元。

这5000亿元怎么来呢？一方面是中央财政转移支付，补贴困难地区的廉租房和公租房建设，今年安排了1300多亿元；第二个是各地方土地出让金收益计提10％，加上公积金的增值收益，再加上中央地方的建设债券，以及公积金的贷款试点，总共也可以有2000亿元左右。

最后，真正有困难的约有2000亿元，主要是公租房和廉租房，这是需要政府最终承担的建设资金，目前是以银行贷款为主，少量的由社保资金等来支持。

《财经》：大城市比较容易从银行获得贷款，西部地区和中小城市怎么办？

秦虹：困难地区中央政府的补贴力度较大，这些地区基本是通过地方保障房融资平台解决，政府通过其他的财政收益、土地收益综合进行还款。

《财经》：地方融资平台已经蕴藏了较大的风险，再为保障房融资开口子，会不会加大平台风险？

秦虹：发改委在今年提出，保障房融资平台不在清理范围之内，而且要求一个城市集中一个保障性住房融资平台，目前来看，它发挥的作用还很重要。

《财经》：如何防范地方融资平台的新旧债务风险？

秦虹：现在正在清理非保障性住房的融资平台。

《财经》：保障房建设资金是否存在问题？

秦虹：资金总量上不存在太大问题，渠道都很清楚。但结构性问题肯定是有的，有的地方的确是有困难。过去保障住房建设量小，现在一下子增大了，任何地方肯定都要有一个筹资的过程。

《财经》：都包括哪些困难？

秦虹：比如土地出让金收益计提的10％，保障性住房上半年就要开工，但土地收益可能需要等到下半年。时间上的错位肯定是存在的，挪腾或周转都需要安排。另外，地方财政出资也需要时间上的安排。越是发达的地区，其财政收入、土地收入、公积金增值收益等各项渠道都高，而困难的地区各项都少，所以存在不平衡。

《财经》：结构性问题应如何调整？

秦虹：中央财政补贴也是结构性的调整办法。今年中央财政对困难地区廉租房建设每平方米最高已补贴到800元。实际上地方除了出地，基本不需要出建安费用。而且越是困难地区中央补贴得越多，越是发达地区中央补贴得越少。

《财经》：除此之外，地方政府还有哪些融资渠道？

秦虹：除了已有的资金渠道，我想地方政府没有更多的渠道。

国企参与保障房建设

《财经》：有可能引进社会资本吗？

秦虹：保障房属于公共资源，理应由政府履行保障的责任。所以，无论具体由谁建保障房，最终的责任人都是政府。引进社会资本参与需要一个前提，就是社会资本要求有起码的赢利，否则很难大规模引入。即使应急需要暂时引入，后面也会有其他的交换条件，最终还是政府承担。

《财经》：现在企业参与保障房建设的情况如何？

秦虹：这要看是什么类型的保障房。经济适用房和限价商品房企业参与是没有问题的，而且过去都是企业参与建设。

廉租房和公共租赁住房，如果是采取代建、配建的方式，企业也是有积极性参与的。企业建好后，由政府买下，企业获得代建费或回购款。

现在还看不到哪个企业投资长期持有、长期经营的公共租赁性住房。租赁式保障房都是政府在做。如果企业参与，要有一个前提：企业经营三年或者五年后将把房子卖掉。但我认为如果把公租房几年后卖掉，这不能算作公租房，还是产权式保障。

《财经》：在制度层面上，有没有办法让企业更好地投入公租房？

秦虹：现在还看不到。目前已经出台了很多政策，比如税收政策，建设公共租赁性住房的企业除了交所得税以外，土地使用税、印花税、房产税、营业税等所有的税都免掉了。比如财政政策，各种资金渠道合并使用等。但对企业来说，长期持有经营连财务成本都无法覆盖，参与难度很大。

《财经》：今年，房地产企业、尤其是大型的房地产企业对保障房建设的热情有所提升，原因有哪些？

秦虹：首先，国资委要求央企国企参与保障房建设，履行社会责任。其次，很多央企是从施工企业转过来的，比如说中冶、中建等。它们在保障性住房的建设中，可以发挥从组织开发到施工建设的全产业链优势，成本更容易控制，并能保证利润。第三，许多地方在土地招拍挂中包含了保障房的建设比例，企业要拿地，必须承担保障性住房建设任务。第四，建设产权类的保障房，企业是有利可图的，建设租赁式保障房，只要政府回购，企业也是有利润的，只是利润多少而已。

《财经》：有人认为房地产企业参与保障房建设，实际上是为了解决其资金困难？如何监督企业专款专用？

秦虹：和其他贷款一样，银行贷款给企业进行保障房建设，银行就必须监督企业是不是专款专用。而且银行也不可能对贷款投向不闻不问。

《财经》：应如何监督政府在保障房资金上的使用？

秦虹：总体上，银行贷款由银行来监督。财政资金由审计部门监督。

中央应发公租房债券

《财经》：在保障房融资的金融创新方面，政府是否可以发行专门针对保障性住房的债券？

秦虹：我非常赞成中央政府发债支持建设公租房，这有以下几方面的好处：

一是中央政府发债比企业和地方融资平台发债的信用更高、成本更低。

二是中央政府发债支持地方建设公租房，可以更好地体现中央政府的政策意图。比如中央政府希望将公租房作为保障性住房的主体。但现在地方政府为了解决融资难题，很多都考虑在公租房建好三年或五年后就将房子卖掉。如果将来都卖了，如何形成公租房为主的保障体系呢？中央政府的政策意图何时才能实现呢？如果中央政府出钱支持地方建公租房，解决了地方政府的资金难题，建设问题就可以相应解决。中央财政也缺钱怎么办？可以通过发债解决。

三是可以满足保障房长期资金需求。住房保障是政府的长期任务，并不是今年的1000万套，或者是“十二五”时期的3600万套就能彻底解决住房保障问题，因此就需要长期的资金支持。尤其是对租赁式保障房，其资金靠租金回收可能要长达30年－50年，无论是即期的财政投入还是银行贷款都难以满足。政府发债的好处是可以长期滚动发债，但建设量到一定时期就减少了，那么后期，实际上政府就是发新债还旧债，政府的债务负担也会随之减少。

四是提供住房保障本身就是政府的责任。坦率地说，建公租房是政府的责任，就得政府出钱。政府财力有限，通过发债的方式来填补资金的缺口，是很多国家的成功经验。再加上政府发债可以给一般市民、机构、社会上丰富的流动性提供一个投资的机会，也有利于缓解通胀的压力。

五是住房问题不仅仅是经济和社会问题，更重要的也是政治问题。中央政府应该对政治问题承担更多的责任。从世界各国的经验看，中央政府出资支持地方政府建设公房，都是非常普遍的。

《财经》：除了政府发债，保障房建设融资还有没有其他的金融手段？

秦虹：我认为发行保障房债券是最好的办法，也是现在最需要考虑的办法。

其他的方式，例如银行贷款只能解决短期资金需求问题，解决不了长期的问题。地方政府用过多的短期贷款，后期还款压力太大，实际无法承受。

还有各种股权投资，如REITs (房地产信托投资基金)，但中国现在没有REITs，等到REITs的法律法规都制定出台了，再建保障房已经来不及了。剩下的如私募基金和信托等收益要求太高，保障性住房不能满足。

《财经》：在补足资金缺口的融资手段配比上，未来是政府发债多一点，还是银行贷款多一点？

秦虹：如果政府发行保障房债券，中央财政提高投入比例，就不需要现在这么多的银行贷款。如果不能发债，不但不能解决公租房的长期融资问题，而且公租房的建设比例也不可能大幅提高，那就还是以产权式保障为主，这种情况下的公平性就会受到质疑。

《财经》：未来，发债主体是中央政府？省级政府有没有权力发债？

秦虹：现行《预算法》规定，地方政府不能发债。

《财经》：有消息称，正在修改的《预算法》倾向于赋予地方发债权？

秦虹：我们还没有见到。《预算法》修改了多年，现在不是还没完成吗？

不会减少土地收入

《财经》：“十二五”期间保障房建设任务大幅增加，地方财政需要大量的投入，但保障性住房的土地是无偿划拨，作为地方政府主要财源的土地出让金，是否会同步减少？资金的缺口会不会越来越大？

秦虹：现有政策规定，不管地方政府土地出让收入是多少，都要拿出10％的土地出让金净收益建设保障性住房。

地方政府土地收益并不会因增加无偿划拨土地而减少。因为住宅建设用地的总量指标增加了，今年全国是21.8万公顷，2010年安排了18.5万公顷，最后完成了12.5万公顷，比2009年的7万公顷多了5.5万公顷，比2008年的5万公顷翻了1倍还多。

也就是说，虽然今年的保障性住房占地多了，但商品房用地同样也多了，由于商品房用地总量增加了，土地出让收入应该不会减少。影响地方土地收益的是房地产市场而不是保障房。

《财经》：有一种说法就是，去年和今年地方之所以能拿出大量土地和资金建设保障房，是地方用了这些年积攒的土地储备指标，而且这些指标今年就用完了。

秦虹：住宅用地指标每年都在列计划，不可能用完。今年用的地有前几年储备的，同时今年也在为以后的用地做储备。现在还没有哪个城市没有住宅用地指标了。

《财经》：但保障性住房在数量上是翻几倍的增长？

秦虹：翻几倍是指套数，保障房看着套数多，但是每套面积小。同样一块地，按照同样的容积率计算，保障性住房的户数是商品房户数的2倍。1000万套保障房只有5.5亿平方米。商品房如果要建1000万套，至少要10亿平方米。另外，还可以提高容积率。所以保障房需要的土地没有你想象得那么多。

《财经》：国土资源部规定70％建设用地要建设保障房，落实情况如何？在制度上有何保证？

秦虹：你这个概念是错的。国土资源部说的是保障性住房和中小户型商品房一共占地不低于70％。真正的保障房用地只占到年度用地的三分之一。

在保障房用地的机制保障上：第一，总量增加了，保障性住房和商品性住房都增加了；第二，国土资源部要求保障性住房优先落实后，才能安排商品房的拍卖和出让；第三，国土资源部明确说，去年保障性住房用地完成率为100％，而同期商品房住房用地并没有完成。去年一共安排了18.5万公顷建设用地指标，实际落实了12.5万公顷，剩下的6万公顷没完成的就是商品房用地。

租赁式保障是主流

《财经》：在保障房的规划建设方面，应主要建在城区，还是远郊区？

秦虹：保障房建设因为是财政资金投入，占用公共资源，因此保障房建设的基本原则，一是基本保障、小户型；二是在保证建设质量的前提下，尽可能地降低其投资成本。所以只能降低土地成本，只能建在土地便宜的郊区或新市镇，但政府要做好交通、商业等公共配套。

还没有哪个国家的公共租赁性住房是建在海边或市中心、CBD。世界各国各地区的保障房绝无例外，如新加坡、香港是建在新市镇，日本是建在荒地、丘陵地等处。

《财经》：政府为保障房建设交通等配套基础设施的资金如何解决？

秦虹：公共设施可以共用。有商品房的地方，保障房去了，只会分担基础设施的建设成本，而非增加建设成本。基础设施是规模经济效益，服务人口越多，分摊在每单位的成本越低；服务人口越少，单位成本越高。

《财经》：但远郊区公租房的租金综合优势并不明显，重庆远郊区公租房就出现了遇冷的情况。

秦虹：我不太清楚重庆公租房的情况。如果保障房没有人去，只有两个原因：一是其所在位置太差了，且没有交通等配套设施；第二种情况就是所有的配套都齐全，但是还是没有人去，那可能就是没有这么大的需求。

《财经》：有需求，重庆城区有很多人在合租。

秦虹：所有国家的保障房项目都是分散的。如果你没有能力自己解决住房，需要政府保障，又想住在靠近市区的公租房，那你就要等候、轮候，否则就只能住远郊区的公租房。你要是不想等，也不想去远郊区，而且能在市区里解决住房，那就说明你不需要保障。

《财经》：远郊区的保障房，是不是更适合产权式保障？

秦虹：远郊区也应该以租赁式保障房为主。目前，世界各国的保障房都是以租赁为主，产权式保障房非常少。香港的产权式保障，也就是居屋，搞了大概一二十年，到2003年就不再建了。

世界上只有新加坡是产权式保障，其93％的组屋是买的。新加坡为什么是产权保障？第一，新加坡是城市性的国家，人口有限；第二，国家非常富有，政府有能力；第三，其住房目标就是“居者有其屋”，政府就是鼓励居民拥有产权住房。新加坡的政策就是让国民买房，老百姓买不起，国家就建便宜的房子让你买，也就是组屋。而且新加坡的组屋是不卖给个人的，必须卖给家庭，并在使用面积上有严格的控制，两个人就是23平方米，30平方米的组屋不能低于三个人住。建便宜的房子你还买不起怎么办？政府就发放补贴帮助你买。

《财经》：为什么国际上的保障房是以租赁为主要形式？

秦虹：因为，第一，住房天然地具有资产属性，产权型住房的供应本质上属于财产再分配过程。如果政府通过对公共资源的行政配置，使部分人低价拥有了财产，则是社会的不公，也易滋生寻租和腐败，引发社会矛盾。第二，租赁式保障由于住房可以周转使用，因而可以较少的公共资源，帮助较多的住房困难人群，提高住房保障的效率。

保障性住房应该体现在两个方面的保障。一是托底的保障。这是指社会上有一部分人的生活非常困难，如残疾人和没有工作能力的人，政府不仅要管他们的住房，而且要管到底。

二是过渡性的保障。例如刚毕业的大学生，由于没有积蓄，而且工作也不稳定，他们不仅买不起房，也很难承受市场价的房租。因此政府要帮助他们五年到七年，让他们积累工作经验，稳定工作，并有了一定的积蓄。等有能力买房或到市场租房了，这时他们就必须要离开保障房，靠自己的力量在市场上解决住房问题。

这就是世界各国的保障性住房均以租赁为主的原因。

住房保障的目的不是卖给个人便宜的房子，让个人进行财富积累，这不但超出了基本保障，而且保障房的建设资金是纳税人的钱，土地是国家公共资源，以此来解决少部分人的财富的增值是不公平的，会引起社会各阶层的不满。

《财经》：国内的大城市中，有没有你所说的纯粹的公租房？

秦虹：公租房从去年才开始全国推广，今年新开工220万套，去年是37万套。之前租赁式保障房基本是廉租房。

《财经》：中国现阶段解决住房保障还是以建设实物保障房为主？

秦虹：住房保障工作不可能一蹴而就，这是政府永远的责任。但在保障方式上会有所变化，建（房）、补（租）、贴（息）、免（税）都是政府住房保障的手段。比如我国政府现在建设保障房让你租赁，等以后市场供应充足了，政府就可以发放租金补贴。美国现在就是发放住房券的保障形式，你只需要支付你家庭收入的30％，剩下的缺口通过政府的住房券补充，而且你可以到任何一个地方按标准去租房子。

世界通行的保障规律是，如果家庭的住房支出超过了家庭收入的30％，这个家庭就是需要保障的。但这里的住房支出不是指买房子的支出，而是租房子的支出。

目前阶段，中国还是需要建设一批保障性住房。在城市化过程中，农村人口不断地向城市集中，城市结构和人口结构还在发生变化，城市房屋的总量还没有超过家庭的户数。在这种情况下，房屋租赁周转偏紧，政府多建一些保障性住房才能更好地解决租赁问题。其次，我们的租赁市场还不够成熟，法律法规还不够健全，政府建设保障房能弥补市场的缺陷。

当社会整体上住房数量大于家庭户数，房屋租赁市场也规范了，政府就可以发放补贴为主。

《财经》：全国城镇大概需要多少套保障房？全部建成需要多长时间？

秦虹：这和家庭户数有关系。中国去年底有6.66亿城镇人口，按三口之家计算，大约是2.22亿户家庭。如果按1∶1计算，城镇里现在应该至少有2.22亿套房子才行。而要解决周转问题，还要多出10％到20％才够用，因此目前就需要2.6亿套住房。随着城市化进程，城镇人口会有一定程度的增加，所以这个数字目前还是变动的。就保障性住房建设数量而言，应该有认真的摸底调查，如果底数不清，建设就会盲目。

保障房篇3

“安得广厦千万间”,这个一千多年前中国大诗人的理想,在新加坡成为了现实。如今,81% 的新加坡公民居住在由政府设计、建造、分配的组屋里。

除了新加坡,在香港、美国和英法德等欧洲国家,针对中低收入群体的住房保障体系也各有所成。

反观中国,从最初的经济适用房到2007年的两限房,社会上呼声高了政府就出台政策,民怨多了就再出一套方案,中国住房保障体系的发展颇具耐人寻味的“倒逼”性质。

而这些被“倒逼”出来的保障房,不仅没有像人们期望的那样解决住房问题,反而成了今天刺痛中低收入群体神经的敏感词,成为舆论围剿的对象。

北京理工大学经济学教授胡星斗提出:“历年来,国家承诺建设的廉租房、经济适用房从来没有完成过。前年完成的是政府规划的20%,去年是30%。”

而著名经济学家茅于轼是坚定的“经济适用房取消派”。他认为经适房既不讲效率,更不讲公平,比还要坏,“经适房本身就是最大的”。

或许“完败”一词形容保障房的现状,恰如其分。

究其原因,政府前些年重增长、轻民生的政策难辞其咎,堪称地方政府“第二财政”的“土地财政”制度也脱不了干系。

在此背景下,北京科技大学管理学院教授赵晓指出:“如果政府不能真正从‘经济增长型’转向‘公共服务型’,如果增长永远是政府第一位的关注对象,住房制度改革就会越来越变形,越来越远离公众。”他认为:“政府必须从每年两位数增长的财政收入中拿出钱来,下决心完善社会住房保障体系才是解决之道。”

保障房篇4

住建部的信息显示，2011年1000万套保障房主要由三部分构成：经济适用房、两限房200万套，棚户区改造400万套，廉租房、公租房400万套。但这1000万套保障房资金如何解决成为所有人的疑问。

有媒体爆料说，200万套经适房、两限房需要资金5000亿元，将通过市场化运作方式解决，主要是鼓励地产公司参与开发。400万套棚户区改造房需要5000亿元，已经明确的是中央和地方政府筹资1600亿元，剩余3400亿元将通过工矿企业和职工筹集。400万套廉租房、公租房需要资金4000亿元，已经确定由中央和地方筹集。是不是如此，还有待时间的验证。

有资料显示，廉租房、公租房所需4000亿元资金也已经基本解决，一是中央用于保障性住房的财政拨款1127亿元已经全部下拨；二是中央财政代地方发行国债2000亿元，优先用于保障性住房，预计资金为500亿元；三是土地出让金净收益不低于10%的部分用于保障性住房，保守预计2011年土地出让净收益的10%为1000亿元；四是住房公积金收益优先用于保障性住房，预计资金为100亿元；五是地方财政筹资700亿元，其中省级政府筹资400亿元，市县公共财政安排300亿元。

由此看来，通过以上渠道，全年1000万套保障性住房所需的1.3-1.4万亿资金基本可以解决。首先这只是理论上的测算，实际的情况可能有很大出入。由于地区财政收支不平衡，部分贫困地区保障性住房支出大幅增加，存在较大的资金压力。尤其是对某些偏远落后的省份和地区来说，保障房的资金仍然是最令地方政府头疼的事情。

政府让利

经济学家马光远表示，只是靠政府的话这个可能性不大，因为一千万套的话按照现在算的帐是万亿以上，我们想，在目前能够说得清楚的，第一个是中央配套的事情。我想这个配套的最多就是一千多个亿，然后第二个就是土地出让金是2700亿，这是四千来个亿，那么地方政府再弄一块钱，剩下的第一个当然银行贷款，这个肯定以后还要还的。再一块能不能吸引民间投资过来，民间投资本身是要赚钱的，保障性住房没法给他很高的回报率，若高回报保障房的价格就上去了。

比如说公租房的话，租价就下不来，现在北京就面临这个尴尬，现在成本下来以后租价很高，跟商品房租赁价格一样了。所以现在最大的问题就是政府那些投资以外，最主要的是怎么样一方面确保给民间投资一定的回报率，另一方面能够保持保障房这么一个公益的性质。

另外可能需要政府从税收、利率等方面，有一个真正让人看到希望的安排。比如说一些房地产开发企业，他们低价拿到这个商务用地的同时，能够承诺建设保障性住房。包括出让土地让一些国企去建，现在很难说哪一个办法好，哪一个办法不好，但是政府一定要让利，我觉得这个是最关键的，你不让利的话，那不赚钱谁去干？所以目前保障性住房的体制还没有形成一个让大家满意的长效机制。

此外，比如说土地出让金的10%有些地方是可以的，比如北京、上海、杭州这些“卖地大户”。但是有些地方的地很便宜，根本就没卖多少钱，这一块怎么弄？所以如果是保障性住房不能够解决一个民间资本的盈利问题，恐怕资金的困境永远走不出来。不可能想像政府拿出所有的钱来建保障性住房,

没有那么多钱，最主要的还是要靠民间投资，吸引民间投资的话最主要的还是赚钱，赚钱还不能说把赚钱的希望寄托在保障性住房本身上，能不能在税收方面给他们优惠，在土地上面给他们优惠，包括别的一些利益，这关键还是在政府。

依靠土地出让金和财政

土地出让收入相当一部分要用于保障房建设，另外财政资金，当然财政资金也包括土地出让收入，土地出让收入目前的体制是归于地方政府。财政资金当中的地方土地出让收入，还有地方税收及其他一些财税收入也要拨出一部分来解决这个保障房建设的资金问题。中国发展战略研究会研究员何学彦博士表示。

何学彦博士认为，一万亿保障房资金关键在政府，只要地方政府贯彻落实中央的政策，应该能够是把这个资金筹集齐的。现在“京国八条”的第一条和第七条，一个是要承诺在一季度末向社会公布对房地产调控的目标，那么年底的时候要检查问责。这样的话我相信地方政府他们会想办法通过土地收入与其他财政收入来筹集保障房建设资金。再一个房地产商他们要承担这个保障房建设项目的话，他们也应当支付或者是筹集一部分资金，所以这样一来，这一万亿的缺口应该能够补齐的。

引导民间资本和民间资金来投资

除了中央和地产的财政资金以外，还要引导民间资本和民间资金来投资保障房。特别是公租房，可以用未来几十年这种方式来支付土地出让资金，也可以降低这个投资门槛。中国房地产学会副会长陈国强表示。

陈国强强调，之前说过有几种方式，比如中央和地方政府的财政收入是一种，第二是土地出让收入，第三就是住房公积金了，现在还有社保基金。当然还可以引导民间资本和民间资金来投资保障房。

另外，陈国强还认为，除此之外有关部门还可以动员社会其他的资源，比如有土地资源的企业，他自己来投资建这个公租房，这都是将来解决保障房资金问题。包括其他领域的保障房土地出让金，比方说不是一次性或者必须在一段时间内交齐，可以把这个土地出让金分解。比如说50年、70年，把支付的方式，特别是公租房，可以用未来几十年这种方式来支付土地出让资金，也可以降低这个投资门槛。

房地产信托投资基金

在汇力投资基金管理有限公司董事长孟晓苏看来，商品房是保障房建设的重要资金来源。因为目前建保障房，土地是政府要白拿的，资金很大一块指望着开发商买地，地方政府的正常财政税收不够支持。现在的调控局面已影响到地方财政收入，地方政府财政收入一减少，对完成保障房任务就会有其心而无其力。政府现在要补上多年未建保障房的不足，2010年580万套保障房目标年底完成了370万套。5年建设3600万套，能否按标准完成，现在还难以定论。孟晓苏直言：“十二五”期间建3600万套保障房，如果平均每套60平方米，按每平方米3000元成本计算，需每套投资18万元，总投资就要6.48万亿元，比国际金融危机时中国拉动经济的4万亿元投资还多。开工的1000万套，住建部说要1.3万亿元。开工了，但后续的钱哪儿来？

除去现在中央采取各项政策措施外，应积极鼓励并扶持社会资本进入保障房建设领域。国家可以对保障房建设低息贷款，建设保障房企业注册资金也可再放宽一些。同时，保障房建设要配比一定的商业面积，商业设施还可以进一步提高到30%。不过，在拉动经济发展方面，保障房作用是代替不了商品房的。孟晓苏说道。以现在的实际财政情况，单纯走政府完全自我主导的保障房建设之路，很难走通。如果通过金融创新，引入在国外境外通用的金融工具――房地产信托投资基金，就可以把充裕的社会资金引入保障房建设，解决建设和持有资金来源的问题，增加保障房的市场供应量。这种信托投资基金同时是一种资本品，可以到资本市场上流通交易，为我国长期低迷的资本市场带来生机。但目前这方面的工作做得还不够，两年前国务院就批准进行房地产信托投资基金试点，目前进展速度较慢。我们经过认真研究，可以把REITS改成租赁权益信托投资基金，规避房地产字眼，以便更好地操作和发展。

保险资金

由于资金需求庞大，越来越多的地方政府希望机构资金能够助保障房建设一臂之力。对此，全国政协委员、中国人寿保险(集团)公司原总裁杨超建议，扩宽险资投资渠道、支持保险资金参与保障房建设。杨超表示，保障房建设是政府解决中低收入人群居住需求的基础性民生工程。党中央、国务院对保障房建设高度重视，制定了“十二五”期间建设3600万套保障房的宏大目标。然而，保障房建设在未来五年将面临1.3万亿元至1.5万亿元资金缺口的挑战，由于资金需求庞大，越来越多的地方政府希望机构资金能够助保障房建设一臂之力。

根据保监会《保险资金不动产投资管理暂行办法》测算，截至2011年12月底，我国保险业资产总额6.01万亿元，理论上最多将有6000亿元可用于不动产投资；同时，我国保险资金中有75%以上是寿险资金，其中逾70%是10年以上的中长期资金，这些特点都符合保障房建设资金规模大、周期长的要求。此外，保障房建设作为风险可控、长期稳定、担保可靠的投资品种，也是拓宽我国保险资金投资渠道的有效途径，有助于降低保险资金运用对资本市场的依赖度，规避市场波动给保险资金运用带来的风险。为此，就保险资金参与保障房建设提出以下建议：一是建议保监会会同住房和城乡建设部、国土资源部尽快出台保险资金参与保障房投资及管理的具体实施细则，进行政策引导，促进保险资金参与保障房建设的实质性运作。二是建议国家税务总局减免保险资金参与保障房建设投资收益的营业税(及附加)和企业所得税。三是建议加快《住房保障法》的立法工作。近年来，虽然国务院和有关部门先后出台了二三十份住房保障方面的文件，但是多属于政策性规定，难以形成硬约束。建议通过立法，明确保障房建设的总体思路和政府、居民以及包括保险机构在内的其他参与方各自应当承担的责任，规范建设规划、住房标准、分配方式、进退机制和运营管理，推动保障房建设进入法制轨道。

“保障性住房属于一种准公共产品，由于市场微观主体的有限性、资本的逐利性和企业的机会主义倾向，社会资金不会主动向保障性住房倾斜，容易造成市场的失灵。”云南财经大学保险系主任钱振伟教授认为。

在他看来，虽然目前我国保险资金的规模庞大，且面临保值增值的巨大压力，其实，从某种意义上看，与银行等行业相比，保险资金参与保障性住房建设是具有优势的。如对于流动性较强的银行资本来说，投资收益低、周期长的保障性住房，将会面临巨大的流动性风险。而对于保险资金，特别是寿险资金来说，只要能保证最后的收益率，十几二十年的投资周期并不会对它造成太大影响。同时，在保障性住房建设中引入保险资金和商业化运作方式，有助于填补其建设资金的巨大缺口，对政府财政来说也是利好。

钱振伟教授认为，为克服保障性住房建设的“政府失灵”和“市场失灵”，可以通过BOT即“政府招投标”的形式来解决，保险公司与建筑公司可以根据各自的优势，结合为投标联合体，共同落实保障性住房建设项目。“通过这种方式，使政府和保险公司及其他经济组织形成一种合作关系，提高保障性住房绩效，引导更多的社会资源向保障性住房领域倾斜。”

保障房篇5

继日前公布的2011年保障性住房和棚户区改造住房1000万套的建设规划之后，温总理再次表示“十二五”期间将新建保障性住房3600万套，此规模相当于过去十年建设规模的两倍，即到2015年，全国城镇保障性住房覆盖率将从7～8％提升到20％以上。而两会期间住建部更是透露，今年我国保障房数量可能将首次超过商品住房，投资高达1.3万亿元!这标志着有史以来中国最大规模保障性安居工程全面启动。伴随城镇化加速，中国进入了大规模建设保障房的时代。

以保障房建设为突破口　着力民生难题

今年两会是一次具有特殊意义的会议，作为“十二五”计划的开局之年，如何对今年经济社会发展作出全面部署，对于胜利完成“十二五”规划具有重要意义。今年的两会总体上将聚焦于经济结构调整和改善民生，而和去年有所不同的或许就在于，还要缓解物价快速上涨的压力，尤其是高房价压力。

最近大城市房地产销售和房价的上升促使国务院出台了新一轮地产调控措施，限购令此起彼伏。房地产限购作为一个过渡性的制度安排，目的在于甄别房地产的消费需求和投资需求，改变市场价格上涨的预期，从而达到稳定房价的效果。但这种甄别对于消费性需求有误伤的可能。从长远来看，必须不断改革，从根本上解决中国房地产市场的问题。如系统的财税改革，改变地方政府的土地财政和建立公共性住房的融资、建设、管理机制，以公共性住房间接调节市场化的房地产。

保障房投资是保证房地产投资乃至经济平稳的重要一环，而政府越是加大调控商品房市场，就越有促成保障房建设的动力；中央大力调控房地产市场的重要目标是要促成房地产市场的转型，其中包括房地产供应结构的转型，即改变单一商品房的供给模式，实现保障+商品房的双轨供应模式。显然，此次房地产调控的决心很大，政府保证实现双轨供应的决心自然也很大。保障房建设是当前政府关注的核心问题之一，这不仅是对抗高房价的工具，更是关系到解决民生居住问题以及城镇化的重点工程。因此，加快保障性住房建设的宏观经济意义，已经完全超越了房地产市场本身。

保障房应对城镇化

从短期来看，保障性住房建设将推动固定资产投资和建设活动强劲。瑞银预计，区域发展、保障性住房建设和产业升级将是推动2011年投资的关键主题。2011年将维持调控的基调、继续限制房地产需求和对开发商的贷款，并将在少数大城市试行房产税。同时，虽然由于持续的紧缩政策，商品房的新开工面积和在建面积预计将下滑，但由于保障性住房和内陆地区城镇化进程将一定程度上抵消其负面影响，预计2011年的整体建设活动仍将增长近10％。

从长期来看，推动保障房建设的背景是中国城镇化开始加速。中国的城市化落后于工业化。目前中国的工业增加值占GDP比重大概为40％左右，而城镇化率仅为46％左右。和历史上类似发展阶段的日本相比，处于严重滞后的水平。日本在工业比重最高的上世纪70年代初，城镇化率已经超过70％。随着中国历史上第三次超过日本正式成为垒球第二大经济体，经济增长模式需要从出口外需拉动向城镇化消费内需拉动转化。

日本先以城市化为工业化提供需求，在1980年以后，城市化接近尾声，经济开始转向出口和外需推动，而中国却正好相反。因此，在转型和新一轮的经济增长中，城镇化会被赋予更重要的使命。大规模的保障性住房的建设无疑将加快我们预计未来十年内中国的城镇化至少每年上升一个百分点。

按照住建部透露的资料显示，“十二五”期间每年商品房建设大概在600万套左右，保障性安居工程500万套。到2015年，将保障到20％的城镇家庭；5年后，到2020年，受保障家庭户数上升到30％。保障性住房建设将是一个持续的过程。

盛宴开席　谁将受益

万亿投资开启了保障房建设的新里程，毫无疑问，保障性住房将是贯穿2011年的核心投资主题。那么，盛宴开席，谁最受益?

从总量上看，1.35万亿元保障房投资将为非金属制品、黑色金属矿选、黑色金属冶炼加工、有色金属矿选、木材加工、石油加工等产业链上的相关行业带来显著利润贡献，而产业链之外的家电和家具行业也将显著受益。因此，我们建议投资者可沿着产业链的布局式投资为“建筑地产建材(水泥、玻璃等)煤炭钢铁(偏上游铁矿石)有色金属制品电气机械、专用设备家电和家具行业”，其中，建筑地产、建材、钢铁、机械和家电是最重要的五朵“金花”。

地产行业：“建筑+地产”类公司受益

大面积兴建保障房究竟会对地产行业产生什么样的影响呢?东方证券的回答是，保障房将保证2011年房地产投资的较快增长。其逻辑是：受调控政策对商品住宅市场的影响，2011年商品住宅投资增速为0；由于2011年是保障房从2010年580万套跃升至1000万套的大阔步建设年，所以，很大程度上保障房可以弥补商品住宅市场对房地产投资的影响。按此假设，预计2011年房地产投资增速仍可达到20％，即使修正后，仍可达到16％。

UBS表示，由于保障性住房建设的加速，建筑企业在开发初期可能需要进行一定程度的垫资，而政府也可能会通过BT回购利率等方式对垫资企业进行一定的财务补贴，这使参与开发的建筑企业实际项目净利率最高可达10％，远远高于建筑业务1％的平均净利率。

中金公司更是指出，保障性住房将是贯穿2011年的核心投资主题，当前市场并没有充分认识到保障性住房开发给建筑施工类公司带来经营模式的变革和盈利能力的提升，看好国内房屋建筑龙头企业的长期发展。

家电行业：保障房建设将持续推动销售

在万亿投资刺激下，未来保障房面积增长将是一个持续的进程，从而持续推动家电销售。中金公司表示，在“十二五”期间，2000多万套保障性住房有望拉动我国厨卫产品市场扩容近一倍，空调市场扩容60％，家电消费市场整体扩容40％，家纺市场扩容30％。

我们以2010年各家电品类的内销数据为基数，分别假设未来15～10％的行业增速。同时假设30～40％的保障房搬迁户有新增家电购买行为，据此得出，未来数年保障房的持续建设，将推动主要家电品类的内销稳步增长。以空调为例，2010年空调内销为5143万台，假设未来几年增速在12～10％之间，同时保守假设40％的搬迁户购买空调，户均两台，则2011年有望增加472万台的销售。则保障房带动的销售有望带动2011年的空调内销增加8％，足以补

平市场对于房地产调控对家电销量影响的担忧。

东方证券认为，随着保障房政策的推进空调、洗衣机和冰箱等白电厂商将显著受益，尤其是具备自有网络和渠道优势的龙头白电企业。建议关注具备市场份额优势、品牌和渠道优势，增长确定的白电龙头企业。

建材行业：需求有望超预期

由于建材行业的需求与房地产投资的相关性极大，我们认为保障住房建设的严格实施，对水泥、玻璃以及其他类型建材产品的未来需求的影响较大，预计2011年建材需求会超出预期。从子行业来看，建材中的管桩、型材、水泥及混凝土产业链等子行业的上市公司受益会更为明显。

对此，银河证券表示，保障性住房进入黄金期将掀起新一轮建材需求高潮。保障性住房建设规模创新高。2011年，我国保障性安居工程住房建设规模高达1000万套，相比2010年的580万套，增长72.4％。1000万套保障房的建设目标远超此前市场预期，意味着2011年保障性安居工程投资将达1.3万亿元，达到全国房地产投资规模的五分之一左右。

掀起新一轮建材需求高潮。以每套需要10吨水泥、4重量箱玻璃计算，预计新增水泥需求量1亿吨，约占2010年预计水泥产量的5.56％；预计新增玻璃4000万重量箱，约占2010年预计玻璃产量的6.45％。主要建材产品价格有望进一步上涨。

行业估值与投资建议。保障性住房投资与消费的持续增长带动建材需求的进一步增加，建材价格的上涨是行业的催化剂，因此，维持建材行业“谨慎推荐”的投资评级。

机械行业：保障性住房支撑2011年建筑机械

保障性住房将弥补房地产调控的遗留空缺。房地产对工程机械、建筑机械特别是混凝土机械的需求有着重大影响，2010年连续2次严厉的房地产调控和即将于2011年试验的房地产税将给房地产的销售前景蒙上阴影，进而影响到相关的混凝土机械。以往保障房的施工面积以及投资金额占住宅建设的比例极低，对住宅相关产品，相关机械的市场几乎不构成实质影响，但中央、住建部连续提升保障房建设指标的情况下，保障房的施工量已经开始在住宅建设总量及相关的施工机械需求方面占据重要地位。

保障房建设量增长幅度巨大。本次保障房建设量指标达到了1000万套，投资额可达1.3万亿元，比2009年的580万套增长72.4％，比2008年的330套指标有了飞跃式的提高。1000万套保障房按60平米/套计算，建筑面积可达6亿平方米，而2009年商品房新开工面积为11.5亿平方米，2010年1～10月商品房新开工面积13.17亿平方米，可以说保障性住房已经在住宅建设中占有相当大的比例，极大地抵消了商品房下滑对工程机械特别是混凝土机械所带来的风险。

实质影响仍然不可忽视。保障性住房的计划增量为1000-580=420万套，按60平米/套计算，约增加2.5亿平米施工量，但实际上2010年580万套的保障性住房指标是第1次房地产调控是提出的，时间已经较晚，很多项目来不及实施，2011年才是保障性住房全面铺开的年份，因此可能有很多2010年的保障性住房建设任务会在2011年展开，2011年实际开建的保障性住房增量将远超420万套，增量不可忽视。

商品房与保障性住房的此消彼长有利于提高工程机械企业估值水平当前工程机械企业，特别是泵车、拖泵等混凝土机械企业的市场估值只有15～18倍动态PE，主要原因是市场对2011年房地产市场不看好，引发了看空预期。保障性住房虽然不一定完全弥补商品房回落的空缺，但是有助于修复、拉回市场对工程机械、混凝土机械的预期，三一、中联等企业的估值水平有望上调。

钢铁行业：把握中期的趋势性机会

保障房篇6

建设力度大 惠及人群广

在2010年楼市调控威力初显的背景下,作为楼市调控重头戏的保障性住房建设,成为当前各级政府和社会各界关注的重点。2010年,住建部确定的保障性安居工程建设目标是:建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房280万套,改造农村危房120万户。如果预定目标完成,预计今年将新增开工面积1.68亿平方米。最让人振奋的是,2010年,保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房,达到了供应总量的77%。 以经适房人均面积不超过15平方米计算,1.68亿平方米的建设规模能解决1120万人的住房难题,将极大缓解群众的住房压力,稳定楼市和国民经济的发展。

此次保障性住房建设备受关注的是户籍制度的突破,我国的住房保障政策正逐渐打破户籍藩篱。6月12日,住房和城乡建设部等七部委文件:中国将通过公共租赁住房的建设,解决城市中等偏低收入家庭住房困难,改善外来务工人员居住条件。公共租赁住房首次将非本地户籍的外地人纳入住房保障范围。据悉,今年北京将建设1万套、约50万平方米的公共租赁房。6月3日,上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生介绍,上海已制定公共租赁房的政策:公共租赁房的供应对象除户籍人口外,也包括持有《上海市居住证》和连续缴纳社会保险金达到规定年限的外来人口。这是上海首次明确把非户籍人口纳入政府主导的住房保障工作的范围。5月31日,深圳市委书记王荣公开表示,“十一五”期间,深圳已经基本解决户籍低收入家庭住房困难的问题,“十二五”期间政府的工作目标是将住房保障重点拓展到中等收入家庭和人才群体。重庆市政府表示,将在2010年底前投放20万平方米公共租赁房,并明确指出,“申请者不受户籍限制,农民工和外地来重庆的工作人员符合条件的均可申请。”

这些大城市有着共同的特点:人口规模大,外来人口比例较高。北京、上海、深圳属于中国内地房价最高的城市之列,重庆也正进入房价上涨最快的阶段。而此前,这些保障性住房资源的分配往往跟户籍挂钩。

住房和城乡建设部副部长齐骥5月表示,最近正同相关部门研究发展公共租赁住房的意见,对公共租赁住房的供应对象界定为城市中等偏下收入住房困难家庭,“有条件的地方,可以把符合条件的新就业职工,以及在城市有稳定职业并居住一定年限的外来务工人员纳入到公共租赁住房的供应范围。”为保障政策落实,5月19日,住房和城乡建设部,以及各省、自治区、直辖市人民政府,以及新疆生产建设兵团签订了2010年住房保障工作目标责任书,明确责任,调拨资金,年底验收。

完善审核制度 明确责任分工

保障性住房制度从建立之初至今,能否从根本上解决我国的住房难题,一直存在争议。面对此次历史上最大规模的的保障房建设,不少人心存疑虑:是否惠及低收入者?能否抑制高涨的房价?建设资金从何而来?

在经济适用房问题上,老百姓们最关注的是,国家花费这么大力气兴建住房,如何才能确保符合条件的中低收入群体真正享受到这些房子?对此,北京市政府不断完善“三级审核、两级公示”和公开摇号的审核分配制度。除了保证居者有其屋,国家下大力气建设保障性住房的另一个重要目的则是通过大量保障性住房的上市,抑制部分地区房价过快上涨的局面。对此,上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生表示,保障性住房主要都是中小套型,今年还将推中小套型的商品房,在房屋供应上肯定会大大增加,可以有效缓解房价过快上涨。对于颇受关注的保障性住房的资金来源,财政部门将进一步加大保障性住房建设投资力度。中央财政安排用于保障性住房建设的资金达到632亿元,比上年增加81.44亿元,增长14.8%。同时,落实好有关税费减免的优惠政策,促进廉租住房建设和棚户区改造。

今年7月,是保障性住房开工的最后期限。按照2010年住房保障工作目标责任书要求,截至记者发稿时,各地的保障性住房建设进展顺利:上海新开工保障性住房的总体目标为1200万平方米,其中经济适用住房约400万平方米,动迁安置房约800万平方米。上海已启动新一轮以保障房为主的大型居住社区的规划选址工作,新选址基地共23块,可建设住宅约8000万平方米,预计到2011年将基本完成土地储备工作。2010年北京具备供应条件的土地不低于6000公顷,其中住宅不低于4500公顷。2010年全年计划供地规模将超过3000公顷, 2010年政府计划住宅用地供应中将加大保障性住房供应,其供应面积按照市政府的要求将达到50%。力图形成商品房集中供应有土地,低端住宅需求有保障,中端住宅需求有支撑,高端住宅需求有市场的土地供应模式,以促进房地产市场良性发展。南京公布的市区2010年保障性住房用地供应计划显示,今年该市市区保障性住房用地计划供应土地总面积将达到500公顷,是去年的2.4倍。广西、宁夏、天津、厦门和深圳等省市的保障性住房建设正如火如荼地展开。

借鉴成功经验 解决住房难题

随着经济的高速发展,不断攀升的高房价一直是观念传统的中国低收入家庭不可承受之重。中国城镇居民人均住宅建筑面积,从1978年的6.7平方米提高到2009年的26平方米左右,与此相伴而生的是高不可攀的房价。目前中国一般城市的房价/家庭收入比大部分超过了12,远远高于国际上的3～5的标准。同时,房价过高还是建立在教育、医疗市场化和社会保障能力严重不足基础上的。在如此严峻的形势下,保障性住房是解决住房困难的良方。从当前的实施情况看,现行住房保障制度发挥了保障中低收入家庭住房、调控房价的积极作用,在一定程度上消除了住房市场发展的障碍,有效地促进了房地产市场的良性发展。但是,由于住房保障问题的提出时间相对较短,政策制度设计不可避免地会存在缺陷,伴随着住房保障制度的实施,也涌现出了一些新的问题。

问题的解决会促进历史的发展,放眼周边国家的房地产形势,韩国的成功经验值得我们借鉴:2000年至2006年,韩国住宅建设以年均20%以上的速度逐年增加,房价持续快速上涨,首尔成为高房价的“重灾区”。经济高速发展、城市化过程往往伴随着大量中低收入群体无法支付高额的房价,韩国政府主导大力发展面向城市中低收入户的公共住房政策。韩国公共住房政策通过建设中小型住房和租赁住房等公共住房,致力于解决中低收入户的住房问题,并且为此在财政、宅地、金融和税制等方面给予优厚支援。保障目标明确、公共住房建设严格控制面积和完善的法律保障成为韩国公共住房政策取得成效的重要原因。

保障房篇7

看起来这是个永远打不开的死结。地方政府不能炒房，就没钱开发保障房；要放开地方政府炒房，那谁还傻乎乎地去盖保障房？这样的左右为难和内外纠结，使保障房一会儿是打压房价的大棒，一会儿又成了房地产调控的鸡肋。

那么，保障房到底怎样定位才是正确的？保障房的开发主体是地方政府。因此，讨论保障房的正确定位之前，先要讨论地方政府的正确定位。

首先，在现行体制下，地方政府的主要职责是保经济增长，这是所谓GDP政绩考核的核心内容。为了完成乃至超额完成任务，地方政府都热衷于做两件事：上项目和为项目找钱。对以经济增长为己任的地方政府来说，上马的项目最好能满足以下几个条件：一是显著拉动当期GDP。对于大额投资项目来说，拉动当期GDP的效果不言自明，因为投资形成的固定资产将全额计入当期GDP；二是具备经营可持续性，能自己养活自己，不会变成地方政府的财政包袱；三是最好能有效提升地方形象，如果一个项目既能生财，同时又是形象工程，那当然就再美妙不过了。

这就是为什么尽管很多地方的医院和学校奇缺，而当地政府就是不愿意建。医院学校建成后，年年都要拨款补贴，从政府财政的角度看是赔钱买卖；医院学校又没法建得高大辉煌，作为形象工程也力有未逮。

与之相比，“铁公基”就大不相同了。路修通后，马上就可以高额收过路费；漂亮的大桥和公路还能让每一位来宾交口称赞，对地方形象自然大有裨益。

所以，保障房建设只能由中央政府定出一个总计划，再层层分解派发到地方省市，以签订责任状的近乎强行摊派的行政方式来推动。保障房建设虽然投资额巨大，能够拉动当期GDP，但它是一种公共福利，不具备经营上的可持续性。对地方政府来说，它是成本，而不是利润。有谁愿意负担看不到利润的成本呢？

你看，地方政府虽然是政府，但它的思维方式是很不政府的，是很企业的。市长们不像官员，倒很像精明的钱庄掌柜，随时扒拉着算盘珠子，计算着自己金钱上的得失损益。赔钱的买卖没人做，这句话对企业合适，对地方政府也合适。

但是，地方政府企业化这条路是走不通的。中央政府看到了这一点，所以不得不通过各种方法，逼迫地方政府承担起公共责任。既然当下房地产最热，民愤最高，那么保障房建设就成为最好的切入点。当然，中央政府也有另一层考虑，就是害怕地产投资跌得太快，希望保障房投资能够提供一个缓冲，以实现投资软着陆。

因此，保障房虽不是打压房价的大棒，却也不可能成为公共福利的鸡肋。中央政府决不会允许保障房成为有头无尾的形象工程。在现行土地开发制度下，土地已经成为地方政府会下金蛋的鹅，中央政府既然没要求分享金蛋，那么把这项重大公共责任“配套”给地方政府，就是顺理成章的事。地方政府无论多么不乐意，两相权衡之下，还是会乖乖吞下去。毕竟，掺了沙子的蜜水仍然是蜜水。

保障房篇8

在今年中央政府大力推进保障房建设的背景下，保障房REITs或将有所突破。最近几个月，包括天津、上海等地保障房REITs方案已经初步得到管理层认同。

REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，属于不动产证券化中的一种，即房地产开发商将其旗下部分或全部商业物业资产打包上市，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均分为若干份出售给投资者，然后定期派发红利，并由专业的基金公司或投资机构进行房地产投资经营管理的一种信托基金。

天津版重在政府补贴

“作为中国第一个REITs概念产品，最先提上议程的可能是天津债券版REITs方案。”一位资深信托专家认为，这已经引起了地方政府、房地产业和金融信托业等多方面的关注。

早在今年5月，央行已将《银行间市场房地产信托受益券发行管理办法》及各地试点项目的基本情况上报国务院。国务院还要求央行就REITs试点能否以及怎样支持保障性住房建设补充材料。

从天津保障房REITs方案来看，具体落实都在滨海新区试点，由天津天房集团主导设计。其操作模式将是天房集团将其保障房的物业资产(持有并管理的4万套廉租房，建筑面积200余万平方米，假设出租率为100％)，以抵押的形式打包给信托公司，再由信托公司设计产品然后在银行间市场流转。

天房集团代表政府以实物配租的方式向符合条件的低收入家庭提供房源。按照现在假定的收入模型，实际收取月租约为每平方米1.85元，但周边租赁市场的可比租金约为每平方米27元左右。这一廉租房设计成REITs产品对外发售时，也以月租金27元为基础给投资者计算回报。这意味着，在这一产品中，每平方米廉租房的月租金中隐含着25.15元的政府租金补贴。

天房集团将廉租住房委托给受托人设立房地产信托(债权REITs)，受托人将优先级受益权向银行间债券市场发行受益券，转让给机构投资者(主要为国内商业银行)。受益券发行规模可达信托资产总规模的80％，约38亿元。

“天津版保障房REITs，表明将租赁型保障房这类公共品变成投资品，关键仍在于地方政府让利，舍去(或说转移)部分土地出让收益。”上述信托专家认为。

上海版资产池

天津保障房REITs方案还未推出，就已经引起市场诸多遐想空间，作为中国金融中心的上海，显然对这一金融创新产品也颇感兴趣。

8月18日，上海市浦东新区金融服务局局长施海宁公开透露，浦东新区的房地产投资信托基金REITs方案也过会央行，并且已经上报国务院。施海宁介绍，REITs的资产池并没有太大的变化，资金则将优先用于浦东的公租房、廉租房、人才公寓等的建设。

据了解，浦东版REITs资产池方面没有变化。浦东四大开发公司金桥集团、外高桥集团、张江集团和陆家嘴集团所持有的部分物业资产，将注入浦东版REITs的资产池，预计募集资金总额为354亿元。

从资金具体的募集方式来看，四大集团将选择旗下部分物业资产未来10年租金的收益权作为基础资产打包，委托给信托公司发行信托受益凭证，将募集到的资金按比例分配给委托人。

据一位参与方案设计的人士介绍，“资产池的选择曾经令浦东新区破费周折，踊跃参与试点的企业物业收益率不达标，拥有优质物业的企业又缺乏融资需求，不愿接触REITs这个新事物。”

浦东版REITs最初曾有3个方案，前两个为债权类方案，即物业的所有权人不发生变更，信托公司获得受托人的租金收益权。除了上述四大集团发起的方案外，陆家嘴集团曾尝试单独发起REITs，发行期限为3年或5年。所涉物业仅为办公楼，物业池包括渣打银行大厦，陆家嘴软件园八、九号楼。

第三个是交易所市场方案，浦东新区则尝试将功能区各上市公司所属资产和其他非国资持有的物业共同打包，物业所有权相应发生转移。

前两个方案中，陆家嘴集团的方案被否决，第三个方案由于涉及上市公司物业所有权的转移，最终并未上报。

厘清层层关卡

“保障房REITs是对目前保障房建设资金难题的一种有益尝试，但是它的发展还有一段很长的路要走。”著名信托专家、华银汇兴董事长孙飞认为。

首要问题是回报率问题。从普通商业地产REITs来看，在中国的推出被认为有两大技术障碍：其一，目前国内商业物业的租金回报率较低(5％～6％)，难以满足市场预期(净回报率至少为7％-8％)；其二，国内尚无税收优惠政策，以支撑REITs产品的净回报率。

当前背景下，以保障房为突破口，已成为中国REITs破壳而出的最可能路径，但最需要解决的还是回报率问题。在资产价格普遍偏高的情况下，商业与工业物业打包成REITs获得市场的青睐都比较困难，而租金收益不高的保障房这一问题尤为严重。

孙飞认为，政府补贴将发挥重要作用，但如何补贴才算合理，需要产品设计和操作细节上的创新，亦是考验中国初生REITs的关键。

在政府支持的前提下，对于保障房而言，包括商业和工业物业REITs推出时所面临的其他阻碍――包括资产估值、税收优惠设置以及推出时机，也将不再是问题。不难看出，中央以及各地政府对保障房的角色定位及保障房政策的连续性，将成为中国保障房REITs破题的关键。

二是从天津版本和上海版本来看，都只能在银行间流通。孙飞认为，从国际上来看，REITs应该也可在股票市场流通，而且如果只能在银行间流通，那么房地产信托投资基金募集资金有限，且市民不能参与，也不会有很大的吸引力。

关于REITs的发行市场，一种是依托信托公司在银行间市场发行，一种是在交易所公开发行。银行间市场主要由银监会监管，仅面向机构投资者；优点是波动风险和障碍较小，直接、间接经营皆可，但流动性有限；目前尚无操作案例，只能通过改进现有房地产信托模式来推行试点。

保障房篇9

刺激消费的各种手段可以概括为两类:提高居民收入和降低居民储蓄率。笔者认为社会保障房计划,对有效降低居民储蓄率从而刺激居民消费能起到极其深远的影响。

高房价是中国居民储蓄率居高不下的重要原因。在当前的中国城市里,人们日常的消费、教育、医疗支出,一旦和买房子比较,恐怕都是小巫见大巫。

存钱买房,恐怕是当前中国居民,尤其是25岁-40岁这个年龄段的劳动人口进行储蓄的最重要动机。如果房价上涨速度总是快于收入上涨的速度,对于那些想买房的人群,他们的储蓄率可能不得不随着房价进一步提高。

中国的高房价根源是高地价,这已成为共识。高地价的最大受益者是土地出让人,即地方政府。

出让土地,并不创造价值,只是以土地为载体实现了财富从土地购买者到土地售让者的转移。从这个角度出发,房地产业在中国快速发展的过去十几年,也是中国的财富从居民部门向政府部门大规模转移的过程。

在这一财富转移过程,房地产开发商充其量不过是一个中介。他们和任何其他中介机构一样,只是雁过拔毛,在利益链上获取一部分而已。

财富从家庭部门向公共部门的转移,会直接对经济主体的行为产生影响。由于家庭部门的平均消费倾向比公共部门高,而公共部门的平均投资倾向比家庭部门高,财富在两部门的重新分配,自然会产生刺激投资、抑制消费的效果。笔者认为,这是造成中国过去十年里,投资占GDP比重快速上升,而消费占GDP比重快速下降的最重要的原因。

在这个问题上,中国的经验有别于其他新兴市场经济体。试想,如果土地资源不是被政府垄断,而是家庭部门中的其他主体拥有,那由房地产业快速发展而产生的财富转移,将发生在家庭部门的不同主体之间,而不是家庭部门与公共部门之间。这样,如果把家庭部门作为一个整体看,其财富并没有因此减少。从而,家庭部门的整体消费水平并不会受到抑制。

基于以上分析,要有效实现“调结构,刺激消费”的目标,需要改变当前这一不利于消费的财富分配格局,或者至少防止其进一步恶化。

社会保障房计划是朝这一方向努力的一个现实可行的政策选择。本质上,社会保障房的价格低,是由于地价低。地方政府为社会保障房低价出让土地,本质上是“还富于民”,是财富从公共部门返回家庭部门的过程。

同时,如果社会保障房计划可以带来增加总体房地产供给的效果,会帮助抑制当前整体房价过快上涨,并稳定对未来房价上涨的预期,一定程度上削弱居民部门的储蓄动机,有利于鼓励消费。

中国在未来3年-5年内,“调结构,刺激消费”能否实现突破性进展,社会保障房计划的成败是关键。很多分析人士建议中国应像很多较发达国家那样,建立健全完善的社会保障系统,降低居民储蓄率来刺激消费。笔者不敢苟同。

发达国家建立的高度发达的社保体系,的确有效地降低了居民的储蓄倾向并调动了消费。然而,那些能“有效降低私人储蓄率”的社保体系,是基于过分乐观的人口及经济增长假设之上建立的。实践证明,人口老化和经济增长速度不可避免地放缓,使发达国家的社保体系从长远看是不可持续的,并为公共财政带来了巨大的财务负担。这样的社保体系,本质上是引起收入的代际转移的一种机制,它只能刺激从社保体系中受益的那一代人的消费,不仅不能使未来一代人受益,反而由于财政负担的增加可能降低未来一代人的消费潜力。

鉴于原有社保体系暴露出的弊端,当前各国相关改革的方向是“做实个人账户”,即从“代际收入的转移”转向“个人强制储蓄”模式。然而,鉴于中国居民存在很高的自愿储蓄倾向,以“做实个人账户”为特征的社保模式,并不能明显降低居民的平均储蓄率,从而也起不到有效刺激消费的作用。

保障房篇10

在我国，社会保障工作在很大程度上促进了我国社保事业的顺利进行。但是因为社会保障工作中存在着一些问题，也在一定程度上影响了社保工作的发展。具体表现在以下几方面：

1.1社会保障档案并没有被引起一定的重视。我国人口数量众多，社会保障档案管理的数量多、范围广，加之档案整理工作环节繁杂，导致了有关领导的不重视和工作人员的不认真工作，硬件投入不足，软件管理不到位。在全国范围内，存在没有专门档案室的情况，档案不能如数的归档，甚至有些部门将档案随意放置，有的甚至丢失，这便在一定程度上降低了社会保障工作的工作效率。

1.2社会保障档案没有一个准确的管理机制。在社会保障工作中，档案资料的涉及面广泛，相应的部门对档案进行管理，因为档案归属类别不同，导致一个人的保险资料被分别保存在不同的机构里。各个机构管理方法不同，部门之间信息沟通不顺畅，严重的影响了我国社会保障工作的进行。

1.3社会保障档案管理标准和规范不完善。我国的社会保障档案管理缺乏国家标准，针对以前的相关制度中已经不再适用于当今现实工作的需要，有些地区制定了一些具有地方标准的社会保障档案，但在全国范围内却极度的不统一，导致在社会保障的不同类别中，出现了管理标准不一致的情况。这便在某种程度上阻碍了社会保障工作的进行。

2.住房保障档案管理工作进行的意义

建立健全住房保障档案管理工作，会有效地补充社会保障工作的进行。有利于解决社会保障工作进行过程中所遇到的实际问题，并维护社会保障对象的切身利益，以促进国家和社会的进一步发展。

2.1优化住房保障档案管理工作，是社会保障工作顺利进行的重要保证。住房保障档案管理工作是社会保障工作中的重要组成部分，住房保障档案的规范管理和保存，会高效地解决社会保障工作的住房领域刘友海秦皇岛市住房保障管理中心066000中所遇到的问题。为社会保障工作的顺利进行铺设了道路。

2.2优化住房保障档案管理工作，是切实维护社会保障对象利益的重要工作内容。在住房保障档案中，记录着该地区社会保障对象的大量的真实的资料信息。是保证社会保障对象享受和使用各项合法权益的重要的真实凭证。保证住房保障档案管理工作的顺利进行，是建立健全社会保障工作的重要方法，是维护人民群众合法权益的重要凭证。

2.3优化住房保障档案管理工作，是提高社会保障工作部门工作效率的重要手段之一。因为社会保障对象的居所并不是具有固定性，所以住房保障的档案记录必须根据实际情况进行更改。只有保证住房保障档案管理工作的高质量进行，才能使社会保障工作全面、有序、科学、高效开展。3.4优化住房保障档案管理工作，对积累和丰富档案信息资源和加大社会记忆具有重要的历史意义。通过对住房保障档案的整理与分析，探究其规律和发展方向，总结在管理工作进行过程中的经验教训，为以后的社会保障工作顺利进行搭建结实的桥梁。

3.如何用住房保障档案管理来完善社会保障工作

在我国的住房保障档案中，虽然内容并不是过于复杂，但是工作量极大。所以在现实工作中，负责住房保障的部门必须采取科学合理的整理方法，并根据本部门的情况将档案分类。比如，部门中档案室空间较大，就可以采用目前很普遍使用的住房保障档案整理方案：“一户一档、一档一盒”，档案形成时，每个家庭和个人的档案资料全部放在一个档案盒中，在利用时，便于查找。除此之外，还有很多方法，合理的整理保管档案资料，可以有效地提高社会保障工作的工作效率。保证住房保障档案的定期准确鉴定。住房保障档案的管理部门应该定期定时进行鉴定，在部门领导的统一领导下，由档案管理人员和各个部门的工作人员组成鉴定组，对所有档案进行针对性的抽查鉴定，保证本地区的住房保障档案更加真实准确。这样一来，在进行社会保障工作时遇到实际问题，就可以利用这些整理好的档案进行快速的解决。加强住房保障档案的信息化建设。住房保障档案除了纸质的档案存根，更应保证信息系统中电子档案的真实性与完整性。并加强系统管理，使其具有开放性与安全性。在住房保障档案的信息化建设中，主要包括数字化和网络化。住房保障档案的数字化，是对于纸质档案可以进行高速扫描的，是档案信息化建设的重要基础。在整个档案的管理模式运营过程中，电子档案具有纸质档案不可比拟的优越性。而档案的网络化，即是进行数字化的最终目的，也是档案实现信息化建设的重要标志。加强住房保障档案的信息化建设，是社会保障工作顺利进行的重要手段。

4.小结