房地产经营模式十篇

房地产经营模式篇1

这组数字中，可以看出以下三点：一是随着住房销售面积的下降、竣工面积的增加，房地产商手上持有住房越来越多；二是尽管住房销售面积下降，但住房销售总金额减少不多，也就说明国内房价仍然在上升；三是上述数字也透露出，目前房地产市场不少方面没有什么变化，如粗放式经营模式没有改变、暴利型的利润水平没有改变、也没有从买方市场向卖方市场转型等，尽管住房销售下降，但房价没有下降。

如果房地产开发商不维持房地产暴利的模式，把房价调整到自住性消费者有支付能力的价格水平上，或对当前房地产市场的价格与购买对象重新定位，那么国内房地产市场很快就会掀起新一轮发展与繁荣。

其次，由于房地产的价格还在上涨，从而使得国内房价水平仍然维持在暴利的水平上。无论是一线城市还是二、三线城市，甚至三、四线城市，以当地居民的收入水平与当地的房价水平来说，基本上没有多少地方的居民会认为当地房价是便宜的。国内房价过高是不争的事实。对于这个问题，政府只要对市场做一个最为简单的调查就一目了然。

前几天，论文答辩，一位名牌大学的教授就问我，北京的房价，他什么时候可购买得起？我就告诉他，如果政府现行的政策不改变，能够维持下去，应该不会太长的时间了。试想，北京一所名牌大学的经济学教授，其收入水平在北京也应该是中上，但是凭他的收入水平在北京根本无能力购买一处中位价格水平的住房。在这种情况下，北京市的其他居民对城市房价更是无可奈何。北京的房价高于不少发达国家早就是不争的事实。

在这样全国房价一片高企的情况下，地方政府要救市房地产不就是认为是要把房地产的价格维持在比目前更高的房价水平上吗？政府要维持高房价水平，到底想维持什么？

从最近披露出来的一些贪污大案要案来看，大多与房地产业紧密关联。比如重庆的规划贪污案、浙江绍兴贪污案、北京的案等，个个都是通过房地产土地转让、城市规划等大量地攫取社会财富及国家财富。这说明了房地产业所牵动的利益关系太大。相应的当事人不仅可以通过非法的方式攫取巨大的国家及民众利益，也可以通过合法及制度化的方式来攫取国家及民众的利益。而在当前房价高企的情况下，政府救市房地产就是希望房地产寻租空间的制度化。

有人说，房地产为什么要救？是因为依靠房地产可以拉动四五十个行业的发展，拉动居民的需求，特别是还有人说房地产是扩大内需或居民消费的一个增长点。其实，这里有几个问题要来思考。

一是房地产需求是居民消费吗？其实，按照国家统计局的分类，房地产购买从来就不算作居民消费而是算作居民投资。如果房地产购买是居民投资，那么依靠房地产发展来拉动内需又有多少关联呢？正因为，在国家统计局那里，居民购买住房是投资，因此，房价攀升不要计算到居民消费的通货膨胀指数中，居民居住类消费所占整个消费比重也很小(如居住类比重中国只有13%，美国则在42%以上)。而通货膨胀指数则是政府货币政策核心指数所在。

二是假定房地产购买是居民消费，是可以扩大居民的内需的，并通过这种内需扩大来带动几十个行业的发展。但是，这里有一个前提条件，就是这种内需扩大是建立在绝大多数居民有支付能力的价格水平上。但是，在目前的房价水平上，国内绝大多数居民都没有支付能力进入，因此，内需的扩大也只能是一句空话。

还有一种观点认为房地产销售出现严重下降，房地产开发商手中持有的住房太多，这不仅影响到地方政府财政收入，也影响相应产业衰退。如果不救市，中国经济将面临着下行的巨大风险。但是这种比较的依据是2007年。这种比较依据何在？

如果2007年是一个房地产泡沫较大的年份，那么2008年房地产开始走向正常运行。因为，2008年住房销售下行仅相对2007年而言，如果与2006年、2005年的房地产销售相比不仅没有下降，反之增长的幅度不小。即便假定2007年房地产增长速度没有太多的泡沫成分，我们也要问：这样的增长是否可以持续？2008年是否具有同样发展的条件？如果没有相应的条件，我们还要让2008年房地产达到2007年增长水平，恐怕是不容易的事情。

2007年房地产市场的火暴，不仅让房地产市场赚得盆满钵满，而且使房地产相关的产业也出现前所未有的繁荣。但是，2008年房地产市场环境已经发生了根本性的变化。比如说，房地产市场政策、金融市场环境、房地产购买住房的对象、居民住房消费观念等都发生了根本性变化。如果房地产开发商仍然以2007年的房价水平、地方政府以过去居民的购买观念，希望让居民进入房地产市场，这是不可能的。

房地产经营模式篇2

一、现代信托制度的发展

（一）现代信托制度的确立

早期在英国出现的“信托”，称为“用益设计”，当时的目的是为了规避封建法律制度对财产（尤其是土地）转移所加的限制和税负。当时的英国人民非常虔诚于，因而有死后将土地捐赠给教会等宗教团体的习惯，但教会土地可以永久免税以致影响到封建诸侯的租税利益，再者封建诸侯丧失了取得无人继承土地的机会，封建诸侯不得不出台禁止将土地捐赠给教会的规定。于是，人们采取了先将土地让与他人，再由受让人管理土地并将土地收益交给教会，达到与直接损赠给教会时相同的目的，从而规避了禁止捐赠土地给教会的规定。人们还采取同样的方法规避了土地长子继承制。另外，在由国王、领主和佃户组成的英国封建土地制度下，每当土地的“占有”或“所有权”发生转移时，受让人需要交纳大笔税金，因而人们采取了转移土地“占有”而保留土地“用益权”的方式，使得这种负担得以规避。由于英国的普通法并不承认这种用益设计制度，因而受让人（实际上是受托人）是否遵守与委托人之间的协定不受法律的约束，而仅仅是依照良心和道德来管理财产，如果受让人不讲信用，委托人和受益人都无可奈何。在15世纪形成与普通法院分庭抗礼的衡平法院的大法官，以尊重法但不应该忽视道德为理由，承认并赋予了用益设计制度的合法性。用益设计制度的合法化招致了封建诸侯的不满，1535年亨利八世颁布了《用益法》，将受益人的受益权确认为法律上的所有权，目的是为了使受益人承受所有权人地位而无法规避税负。1925年英国以《财产法》废除了《用益法》，现代信托制度得以确立。

（二）消极信托向积极信托的转化

由于早期信托中的受托人仅仅承受信托财产的“名义”所有权，对信托财产不负任何积极管理的义务，信托财产的实际管理权和受益权由受益人拥有，也就是说受托人只是“人头”设计。通过利用受托人的“人头”设计，可以达到成功规避对财产转移的限制和不合理税负，因而这种信托被认为是消极信托。

随着历史的发展，封建制度崩溃，政治上民主化，经济上市场化，凌驾于财产转移上的种种限制和税负也纷纷取消或合理化，人们由确保土地财产世代相传的观念转变为以赚取利润为目标，农业经济时代向工商经济时代的转化，也使得财富来源的形式由单一的土地转向多元化。经济的发展和社会的进步，使得受托人从满足消极的“人头”设计需求，转变为能够满足受益人对提供积极、专业的财产管理方面的需求。信托和投资的结合日益紧密，营业信托事业日益兴旺发达，积极信托主导了现代信托的发展。

（三）现代信托制度的传播和创新

英国虽然是信托事业的发源地，但长期停留在不以盈利为目的的民事信托阶段。19世纪60年代，因产业革命的成功而资金充裕的英国民众，急于投资于利润丰厚的欧美地区，但缺乏国际投资经验，于是中小投资者集中资金交由可信赖的投资经验丰富的受托人代为运作，双方约定受托人只收取一定的报酬，并将投资收益返还给投资者。以后，受托人发展为专业化公司，并通过发行等值的基金单位而募集成立了信托基金，由此产生了“单位信托”。20世纪20年代，这种单位信托制度传入美国，并发展成为“投资信托”，以后又从美国传入日本、韩国等东南亚地区。二者的区别在于单位信托是以契约方式运作的“开放式基金”，而投资信托是以股份公司形式运作的“封闭式基金”。目前，英国和美国都有民事信托和商事信托，但限于习惯和民事信托旷日持久的发达，民事信托仍然是英国信托业务的主体，而美国的民事信托和商事信托同样发达。日本信托与英美不同的是几乎都属于商事信托，特别是在二战后特殊的经济环境中独创了“贷款信托”，为日本的经济发展作出了重大贡献。

二、国外房地产信托经营模式

（一）美国的房地产投资信托

美国的房地产投资信托（real estate investment trusts，reits）是以公司拥有资产的形式，将股东的资金吸引到房地产投资中，股东既可以获得类似于直接投资房地产的一些好处，又避免了承担无限责任及资产流动性差的风险。美国的房地产投资信托业自20世纪60年代，经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程，目前的市场价值已经超过400亿美元。

l、美国房地产投资信托的类型

美国的房地产投资信托包括股权信托、抵押信托、混合信托三种形式。股权信托的投资业务主要是房地产的所有权（收购现存房地产或即将开发的房地产），其投资人取得的是房地产的股份所有权；抵押信托的主要投资业务是房地产抵押放款，投资人取得的是抵押贷款债权；混合信托则兼有股权信托和抵押信托双重性质和特点。股权信托的投资魁力在于：（l）通过资金的“集合”，为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会；（2）专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合，分散了房地产投资风险；（3）投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。抵押信托的投资魁力在于：（1）为中小投资者提供了介入房地产抵押贷款市场、获得较高借贷利差的机会；（2）专业化的管理人员将募集的资金用于多个房地产项目的抵押贷款，分散了房地产借贷风险；（3）投资人所拥有的股权可以转让，具有较好的变现性。

2、房地产投资信托与房地产股份公司的不同

虽然房地产投资信托与房地产股份公司都是将所募集资金用于房地产投资，但二者具有显著的区别，主要表现为：（1）房地产投资信托的功能在于“受人之托，代人理财”，是财产管理与金融功能的统一，虽然它通常以股份公司的形式出现，但同时要受到公司法和信托法规范；而房地产股份公司主要受到公司法的制约。（2）法律对房地产投资信托的资产结构、收入结构、收益分配作了原则性的规定，比如关于资产价值的75％以上必须由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成的规定，关于来自于租金、抵押贷款利息和房地产销售的毛收入不低于总毛收入75％的规定，关于分配给股东的金额不低于应纳税收入95％的规定等等，从而对其业务性质作出了强制性约定；而房地产股份公司的业务性质则不受法律的约束，其资产结构、收入结构、收益分配最终体现为股东的意愿。（3）房地产投资信托的经营管理活动带有消极性，即经理和雇员不直接进行房地产的管理和运作，只是对房地产管理业务的开展予以决策，具体的信托资产管理工作则聘请独立的房地产投资顾问或承包商来完成；而房地产股份公司的经营管理活动是积极的。

（二）德国的房地产投资信托

德国的房地产投资信托是投资信托公司通过其选定的保管银行发行投资信托证券，并将所收受的资金投资于房地产或其他特别财产，保管银行根据投资公司的指示负责现金及有价证券等特别财产的保管、信托收益分配、信托基金资产评价，以及房地产业务的监管工作。（图1）为保护投资人的利益，投资公司法作了设置监督委员会、选定保管银行、固有财产与信托财产分别管理、投资范围限制等强制性规定。可以投资的房地产限于租赁居住及商业用房地产，以及符合该条件的在建工程（不超过信托财产价值的10％）和土地。德国房地产投资信托的特点，在于基金资产的运用业务与保管业务的分离

（三）日本的土地信托

日本的土地信托是土地所有者将土地信托给受托人（信托银行），并从受托人管理和使用该土地的收益中获取信托红利。（图2）土地信托包括租赁型和处理型。租赁型是指土地所有者在信托期结束后，收回土地所有权；处理型是指土地所有者在信托期结束后，领取土地出售所得价款。土地信托基本上是在土地所有者具有开发积极性，而自己没有能力的时候发挥功效，土地所有者能够在保持土地所有权的同时，获得稳定的项目收益，因而对土地所有者来说极具投资魅力。

三、我国房地产信托经营管理模式的选择

我国现代信托发端于20世纪初，并持续发展到1949年新中国的成立前夕。新中国成立后，随着社会主义改造的完成，信托业务逐渐消失。1979年新中国第一家信托机构——中国国际信托投资公司成立。经过20年的发展，全国已经有近400家信托投资公司，总资产约占全部金融资产的10％左右。许多有能力的信托投资公司都参与了房地产投资经营活动，它们以吸收信托存款、委托存款、发行房地产企业债券等形式为房地产开发企业筹集资金，或者办理各种形式的房地产信贷业务，或者直接投资于房地产的开发经营，虽然拓展了房地产业融资渠道，促进了房地产经济的发展，但因存在着违规经营、管理混乱、业务范围不明确等问题，严重影响了信托业乃至房地产业的市场秩序，许多信托投资公司因房地产经营不善而濒临破产的边缘。为了规范信托业的健康发展，中国人民银行于2001年1月9日颁布了《信托投资公司管理办法》，九届全国人民代表大会常务委员会于2001年4月28日通过并公布了《中华人民共和国信托法》，这就使得我国信托事业的发展和繁荣，建立在较为完善的法律规范基础上。而发展什么样的房地产信托经营事业，则是我们需要进一步探讨和解决的问题。笔者主要借鉴国外的运作模式，从以下三个方面阐述自己的简略构想。

（一）建立房地产投资信托基金

建立房地产投资信托基金，一方面为迅速增长的个人金融资产提供新的投资渠道，另一方面通过信托基金汇集闲散资金，满足房地产业发展对资金的巨额需求。我国房地产投资信托基金的业务范围，目前应当以房地产的开发、购置、出租管理等权益型投资作为主要经营业务，至于资产结构、收入结构、收益分配等方面也需要监管部门和机构作出明确的规定。在房地产投资信托基金运作的模式上，既可以借鉴美国的模式，由金融机构组织发起，具体的资产管理活动由专业的投资顾问操作，也可以借鉴德国的模式，由投资信托公司负责具体的资产运营，另选保管银行负责受益凭证的发行、收益分配、部分信托财产的保管和运营监督。但考虑到我国由中国人民银行负责信托基金业管理的实际情况，以致专业房地产公司不可能作为投资信托基金的组织发起人而得到批准，以及现有信托投资公司在房地产权益经营管理运作方面的不足，美国的运作模式可能更具有借鉴价值。由信托投资公司组织房地产投资信托基金的发起，并委托证券公司或银行向社会公开发行受益凭证，将所募集资金交由专业房地产公司进行独立运作。（图3）

（二）建立国有土地信托经营管理运作机制

我国城市国有土地所有权是通过出让、出租等经济形式及行政划拨方式实现的，而在日本，国有土地信托也是实现国家土地所有权的一种重要的经济形式。日本的国有土地信托，是吸取民间土地信托制度能够有效利用土地的特点，为促进国有土地的有效利用及处置而建立的，使得国有土地的管理及处置手段更加多样化了。日本国有土地信托制度的好处是：在长期持续获得土地收益的同时，保留了将来行政需要的国有土地所有；将土地及地上建筑物共同进行信托时，土地价值的体现较为隐蔽，可以减少对邻近土地价格的影响；可以利用土地信托制度对再开发中的土地所有权进行调整。考虑到我国的土地制度现状，虽然利用土地信托制度不可能产生像日本那样明显的好处，但至少可以考虑将其作为实现国有土地所有权的一种经济形式。当然，要保证土地信托给国家带来的经济利益不低于土地出让或出租所带来的利益。

（三）“房屋银行”的信托化规范经营

“房屋银行”模式是由贵州房屋置换中心与中国工商银行贵州省分行联手率先推出的。由于这种经营模式既降低了租赁双方的交易成本，又使双方的利益能够得到保障，因而深受广大群众的欢迎，并在上海、北京、深圳等全国各大城市得到推广。因中国人民银行规定“银行”名称不得任意使用，一些地方如上海已经将其更名为“存房中心”。贵州的运作方式是，房屋所有权人将待出租的房屋“存入”房屋置换中心，房屋置换中心根据房屋所处的地段、环境、设施等因素，测算出房屋的出租价格，经房主认可后通过网络系统对外招租。房屋置换中心从首次招租成功之日起支付租金，并于每月存入工商银行为房主开立的帐户中。房主每年预留40天时间作为房屋置换中心的租赁工作日，该期间房屋置换中心不向房主支付房租。贵州房屋置换中心的该种业务仅运作四个多月，就接受了5900多套房屋，并租出5700多套，出租率达到97％。虽然各地都基本参照贵州的方式运作，但还是有许多差异。比如，北京房地产交易中心将此类“房屋银行”业务称为“租赁吞吐”业务，该业务规定每年预留两个月作为不向房主支付房租的租赁工作日，自房屋“存入”之日起开始按照事先约定的数额计算房租，不过所约定的房租额与向承租人收取的实际租金并不相等，房地产交易中心赚取了其中的差价。

在此类“房屋银行”业务中，房主、承租人及“房屋银行”相互之间是一种什么法律关系？他们之间签定的法律合同属于什么性质的法律合同？租金的收取与支付宜采用什么方式？对这些问题需要加以分析，以便在出现纠纷时能够依照现行法律及时予以解决。

在“房屋银行”业务运作中，房主和“房屋银行”之间一般是委托人与受托人的关系，因而像北京房地产交易中心那样从中赚取差价的行为，有点类似于房屋的转租获利，这是不符合委托及中介业务的有关规定的。承租人和“房屋银行”之间是名义上的租赁关系，此时，是“房屋银行”以房屋所有权人的身份与承租人签定租赁合同，承租人也并不关心谁是房屋的真正所有者。由此可以看出，“房屋银行”业务的运作更符合信托法律关系。房主是信托法律关系中的委托人，“房屋银行”是具体从事房屋经营管理活动的受托人，受益人既可以是作为委托人的房主，也可以是房主指定的其他人。这样一来，我们将“房屋银行”称为“房屋信托”，并用信托法加以规范可能就较为妥当了。虽然我国民法理论及实践中，将信托行为等同于行纪行为，但严格地说，它们毕竟是两种不同的制度，信托法的出台也更加证实和明确了这一点，因而不宜将其认定为“房屋行纪”。

房地产经营模式篇3

关键词：房地产；调控政策；经营模式转型

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

一、调控政策解读

我国实施住房货币化改革以来，房地产业不断发展，事实上成为我国重要的支柱产业之一，在我国应对1998年东南亚金融危机、2008年全球金融危机及迅速发展地方经济的过程中，房地产业发挥了不可替代的作用。在工业化、城市化的大背景下，房地产未来中长期需求仍然旺盛。但不可否认房地产泡沫程度也逐渐积累，并加重了贫富分化与产业空心化现象，甚至对社会稳定造成一定威胁。因此，近年来中央政府已实施多次调控，2011年初以来，中央政府基于对“部分城市房价过快上涨”的判断而采取主动调控，以“限购、限贷、限价”政策为代表的调控组合拳空前严厉。

调控的主要逻辑为：通过限贷、限价、限购，暂时抑制商品房需求，实施从紧的房地产金融政策，改变房地产业金融杠杆过度化倾向，减少开发企业外部供血，从而使得开发企业现金流紧张，不得不改变囤地、捂盘等经营方式，主动降价，实现房价合理回归；同时，在此期间大力发展保障房，完善相关制度、法律，实现房地产市场长期稳定发展。

从社会财富分配的角度来看，中央政府的调控意在通过压缩开发企业暴利，将社会财富向潜在购房者倾斜，同时，对高度依赖卖地收入的地方政府“土地财政”形成较大冲击。

二、从博弈论视角看房地产调控

房地产调控的任务极其艰巨，调控过程中各种现象、各种声音难免纷繁复杂。实际上，调控过程是中央政府、地方政府、开发企业及各类未购房者之间的博弈过程，对调控前景与调控成效的研判，或可借助博弈论视角。博弈最基本的要素包括博弈参与者、参与者可选择的行为集合、参与者的支付函数（行为导致的结果）。中央政府、地方政府、开发企业及各类未购房者是博弈的参与者，其可选行为集合及支付函数简单描述如下。

2.1 中央政府

对于中央政府而言，是否坚持调控及调控的力度，构成其可选行为集合，其支付函数则是：调控成功、房价合理回归；调控不成功、房价未合理回归。另外，在经济增长与保证就业方面付出的代价存在较大变数。因此，中央政府实际上是以社会整体利益代言人和最终协调者的身份，在“房价合理、社会公平”与“经济增长、保证就业”之间进行权衡。在宏观经济增长势头尚好、居民就业有保证的情况下，中央政府的主要目的是促进房价合理回归，从而降低贫富分化，避免社会资金大量流入房地产导致经济空心化。当然，鉴于房地产在国民经济“保增长、保就业”中的重要地位，以及地方政府“土地财政”的现实，房地产市场暴跌崩盘的局面也必须避免。

2.2 地方政府

对于地方政府而言，是否着力落实调控政策，构成其可选行为集合，其支付函数与中央政府类似，但由于本地区经济、就业及“土地财政”与房地产市场休戚相关，因此在GDP考核的框架下，地方政府对调控的执行力度又成为调控中的变数。

2.3 各类未购房者或待购房者

对于购房者而言，调控背景下是否买房，构成其可选行为集合，坚持不买房，则有利于调控目的实现，反之亦然。另外需要注意，对于相当一部分低收入者而言，只能通过保障房解决居住问题，与商品房需求关系不大，反而在房地产调控过程中，更容易面临失业的困境。

2.4 开发企业

对于开发企业而言，是否顺应调控，以及何时降价、降价程度构成其可选行为集合，其支付函数为：降价从而回笼现金流、减少利润；降价但未能回笼现金流；不降价从而维持利润；不降价导致财务困境乃至被并购或破产。需要关注的是，开发企业群体是要加以区分的，比如，大型快速周转型开发企业与中小型开发企业之间，刚需项目与非刚需项目之间，因其自身资质的不同，在调控中具有不同的支付函数。其差异来源于成本与收入两方面对现金流的影响：

一是成本控制方面。房地产企业的成本主要包括土地成本及相关规费、建安成本以及管理费用、财务费用、销售费用。开发企业彼此之间对于成本结构较为透明。一般来说，土地购买支出是最大宗支出，且存在很大被动性；财务费用也比较被动；销售费用具有较大自主性；建安成本与管理费用的自主性则存在分化，中小型开发企业的工程款支付可通过灵活安排工程进度来调节，管理费用也具有一定自主性，大型开发企业的工程款方面虽然商业信用更强，允许更多赊账，但工程进度的管理更加规范，难以随意放慢进度，而且管理费用更加刚性。因此，对于小开发企业而言，只要不存在土地款支付压力，则短期内现金流支出压力要小于大型开发企业，特别是大型快速周转性企业。

二是收益预测方面。房地产需求的价格弹性比较独特，由于“买涨不买跌”心理的存在，降价未必能换来成交量。因此，降不降、降多少，开发企业都不容易做到心中有底，但是相对而言，大型开发企业对市场研究相对透彻，其产品竞争力和品牌价值也更大，因此大型开发企业降价更容易换来成交量，现金流入概率更大。

三、 房地产调控成效研判

房地产调控下的各种博弈中，中央政府与开发企业的博弈无疑居于核心地位，贯穿始终。而随着博弈的不断深入，开发企业为自身生存发展、为利益最大化而产生的内部博弈日益凸显。

3.1 中央政府与开发企业的博弈能够促使房价下降

前已述及，调控的逻辑是多方挤压开发企业的现金流，从而迫使其降价，但开发企业的现金流具有较大自主性，政府对其维持时间难以准确估计；同样，开发企业对政府调控的决心与能力也是逐渐观察的，双方均根据对方的行为来采取下一步行动。因此，这是一种典型的不完全信息动态博弈，均衡解为精炼贝叶斯均衡，即：参与者根据所观察到的他人行为来修正自己对于他人的主观信念，即调整预期，并据此选择自己的行为。由于信息不完全，参与者需要采取行动，实现“信号传递”。就本轮调控看，中央政府通过强大舆论导向、地方政府问责制、保障房强推、严格的房地产金融控制等措施，并不惜承受GDP增速下降的代价，逐渐向开发企业传递了调控的巨大决心，开发企业经历了怀疑、观望、动摇，最终相信降价为大势所趋，从而使博弈只有一个精炼纳什均衡解，即中央政府坚持调控、开发企业顺应调控降价。

调控过程中也存在变数，比如地方政府“土地财政”、宏观经济增长、房地产上下游产业就业等因素。但是，中央政府作为城市房地产开发土地的最终供应者，又能通过财税、信贷及行政手段强力干预房地产的需求，在房地产调控博弈中必然处于强势地位，有能力将调控不断向前推进，即使一段时间内可能会迫于种种压力暂时放松调控，但只要经济下行压力、就业率下降压力、地方财政压力不至于太大，房地产调控就持续存在，因此，房地产调控存在常态化趋势。而且，在宏观经济环境允许的空间内，房地产调控的力度会越来越大，并最终促使房价出现下降。

四 、结论

当前我国的房地产市场，特别是政策力度较大、执行较严的一线城市，可能正处于博弈的第三阶段。中央政府在房地产调控博弈中无疑处于强势地位，即使一段时间内可能会迫于经济增长、就业率等压力暂时放松调控，但只要宏观经济面允许，房地产调控的空间就存在，这是 “房地产调控常态化”的根本原因。对于开发企业来说，进入调控常态化时代，能否转变房地产经营模式，走快速周转策略，走刚需路线，转变之前的囤地策略、豪宅路线，成为生存与发展的关键；对于各类金融机构来说，优先支持快速周转性企业、刚需项目，也成为题中应有之义，当前我国恰好处在城市化率达到50%的城市化新阶段，如何吃透刚需内涵，将金融资源向刚需项目倾斜，并引导房地产企业优化经营理念和管理方式，加快周转，是当前的重要任务。

参考文献：

房地产经营模式篇4

如果说西方的“圈地运动”催生了一座座城市，在中国“城市地产”已形成气候。我国平均城市化水平不到40％，按联合国要求，发达国家和地区要达到75％。我国20万人口以上城市共计668个，按国家建设部要求在15年内要达到1000个。这说明很多中等城市要变成大城市，很多乡镇要变成中等城市，“城市地产”应是主脉。而我国房地产、城市营销的基本策划框架，从九十年代开始一直延续：复合地产——泛地产——概念地产——多元地产，甚至推出“大盘时代”也绝不提“城市地产”，模式不规范，口号不响亮，势必影响着整个房地产业与城市营销的进程。

提出房地产、城市营销策划再结构的理由还在于：

1、世界格局的新变化促使智力产业重新结构。大自然用春夏秋冬调整着地球的温度平衡，人类用变革、更替、发展推动着历史进程。中国入世之后，国内市场只占世界市场的1／5，4／5在国外，中国的房地产业、城市营销方略也同样要与世界接轨，由此进行一系列再结构式调整。建筑多国化、园区国际化、都市现代化已是每人必知的课题。

2、按城市制造原理，几乎所有房地产的核心是以营造城市为目的，房地产依托于城市，城市的外部形态是以房地产方式展示出来。我们纵观一座城市是否现代化，主要看其广度、宽度与高度，而高度是展示建筑实力与城市现代化的标尺：美国的五角大楼、马来西亚的双子塔、上海的金茂大厦等，无不展示着大都市的风采。即使是远离的城市的渡假村、乡村别墅，消费的主体也不会是周边农民，商住流也是来自于城市，也归属于“城市地产”。

3、时空营销是房地产、城市营销的主线。时空营销是所有营销策划的主纲，时间空间构成我们生活的全部内容：时间使人生，使人死，漂亮姑娘变成老太婆。空间决定了我们的民族、国别、我们的生活与生存方式，人类历史到现在，就是时空营销的历史。人类衣、食、住、行，消费最大的应是居70年的居住空间，城市营销每届市长任期五年，都在随着承受时间、空间的制约，在无法延长其长度时，只能拓展其深度和高度，如何拓展深度和高度，这就是营销策划所研究的课题。

当然，提出“城市地产再结构”理念，是一种战略性调整，涉及多领域、多层结构、多个环节，但以下五种新经济模式我们须务必关注：

1、欲望经济。心理学家分析认为，人类的一切理性活动全部来自于欲望。吃饭，是生理的欲望，穿衣，是爱美的欲望，住房，是享受的欲望。人类生存到现在，已完成了从洞居——穴居——房居——阁居——楼居五个阶段，居住条件的升华，使人愈来愈追求一种从物质到精神上的极大满足，这种满足欲望就是人们购房的原动力。城市营销的主要经营者——书记、市长，也是凭着“为官一任，造福一方”的强烈欲望，努力使城市通过营销模式旧貌变新颜，来完成自己的阶段性使命。

2、感受经济。感受是人类最基本的需求，全世界66亿人，可以说除了没知觉的人外，人人都有感受，时时都有感受，处处都有感受。房地产营销为消费群创造优美的环境感受，良好的居住感受，享受居住幸福的感受，预防不良感受是策划者必须考虑的课题。城市营销同样也是为被服务群体创造安全、舒适、鲜活的城市氛围，给人一种自豪、威严、升华的都市感受。

3、定位经济，亦称战略经济、卖点经济、方向经济。找准了方向，勇往直前，很快就可以实现目标，找错了方向势必南辕北辙，背道而驰。我们曾提出城市营销定位的6P360度理论（即城市形象、城市工业、城市地产、城市农业、城市旅游、城市服务。6个方面形成360度才能全面转动起来），每个城市的6P中，必有1P或2P是定位点，如上海的名片是外滩，杭州的名片是西湖，西安的名片是兵马俑，三亚的名片是天涯海角——除历史、自然形成的定位外，创造的定位点也各具特色，如青岛的定位是企业品牌，哈尔滨的定位是冰城，寿光的定位是蔬菜节，怀化的定位是稻交会……等等，都说明定位经济所起的关键性作用。

房地产经营模式篇5

【关键词】 可持续增长 经营模式 金融模式

1998年住房商品化改革以来，我国房地产行业飞速增长，房地产企业的销售额与资产规模亦大幅增长。过往十余年的高速增长使我国房地产企业将房价地价上涨作为一成不变的假设，依靠囤地进行规模扩张，形成重资产与低周转并存的经营模式，支持这一经营模式的是高度依赖外部融资的的金融模式，忽视了企业增长的经营效率极限与金融资源约束。近年来全球经济波动及国内的房地产调控使得我国房地产面临企业经营效率下降与外部融资受阻的双重压力，房地产企业以缺少对抗周期波动风险的经营模式和高杠杆的金融模式共同支撑的高速增长面临巨大的现金流风险。合理配置企业的经营模式与金融模式，进行增长管理成为我国房地产企业实现可持续增长的必然选择。

一、文献回顾与理论分析

企业增长理论的发展经历了由定性研究到近年量化研究阶段，近年来美国学者在前人定性研究基础上，提出企业可持续增长理论量化模型，有代表性的是希金斯（Higgins，1977）可持续增长模型和范霍恩（James C，Van Horne，1988）可持续增长模型。

希金斯（1977）和范霍恩（1988）将可持续增长定义为企业保持基期的财务政策（资本结构和股利政策）和经营效率（销售净利率和资产周转率），在企业财务资源承载力范围内，公司可以实现的最高销售收入增长率。希金斯强调在不改变资本结构的情况下，负债随着权益的扩张而同比率增长，二者共同决定资产的增长，而资产的增长制约企业的销售增长，而决定资产增长的关键是权益的增长，所以企业可持续增长等于权益增长率。后来范霍恩放宽上述假设给出企业发行新股情况下可持续增长率量化模型。

可见企业可持续增长受到财务政策（资本结构和股利政策）和经营效率（销售净利率和资产周转率）的影响，但企业经营效率与企业负债增长亦面临极限，企业增长亦面临极限。

二、房地产企业增长风险分析

1、经营模式及其风险分析

1998年住房商品化改革以来，我国进入快速城市化阶段，城市人口的膨胀和人口向大城市迁移使得住宅地产需求持续增长，而地产行业供给在中短期内是缺乏弹性的，客观上成为房价上涨以及行业增长的推动力;其次，由于住宅开发门槛较低，商品住宅供不应求，我国房地产企业以住宅开发商为主，主流房地产企业采用“买地―建设―将完工房屋推向市场”的经营模式。

在地价房价不断上涨的趋势下，土地升值速度高于持有土地的资本成本，持有土地本身就能够贡献丰厚的回报;在资本市场，土地储备被投资者作为对地产开发商持续经营能力与估值评判的重要指标，尤其在碧桂园通过扩大土地储备规模在港交所IPO成功后，更促使其他企业的效仿，2005年以来房地产企业取得土地使用权的增长速度开始远快于其开发建设速度，许多上市公司的土地储备足够其10至15年的开发建设之用，使企业的周转率也保持在较低水平，形成重资产与低周转并存的经营模式。

房地产企业重资产与低周转模式下的规模扩张可持续的前提是房价地价不断上涨，企业的经营效率可持续，企业扩张的经营性资金缺口可不断取得外部融资支持，忽视了房地产行业的周期波动风险，同时该经营模式缺少能够产生稳定的经营现金流来对抗周期波动风险的对冲机制。近年来房价地价升值速度减缓，资金成本上升，持有土地资产回报率在降低;信贷受阻与销售下滑并存导致房地产企业无足够资金去支付到期负债、购地支出、开发建设支出，房地产企业的现金流压力加大，重资产与低周转并存的经营模式的可持续性面临巨大挑战。

2、金融模式及其风险分析

房地产金融属性明显，主要体现在其对宏观金融环境敏感，对住房金融体系的依赖和地产开发融资的特殊性。我国房地产企业长期高存货与低周转并存的经营模式导致融资前现金流持续为负数，不断补充融资，保持高负债成为开发商继续其经营模式的必然选择。截至2011年底中国开发商的加权平均净资产负债率高达69%。

摩根大通信贷研究团队的研究结果显示中国上市房企总融资中，三分之二为国内在建工程抵押贷款，三分之一为离岸融资，在建工程抵押贷款多为2―3年的银行贷款，短债长投问题突出，过度依赖银行融资导致房地产企业面临政策调控及银行信贷收缩时融资风险倍增;离岸债权融资对企业的资信及财务稳健性的较高要求，国际市场投资者对中国房地产企业的风险偏好的波动均加大离岸债权融资获取难度及不确定性;尽管近年来国内出现信托融资及人民币房地产基金一定程度上缓解银行信贷收缩导致的房地产企业资金压力，但信托融资13%～18%或更高的融资成本、房地产基金发展初期在名股实债的交易结构安排与较高的资金成本，对于低谷期房地产企业的生存和利润造成巨大的压力。

房地产的金融属性、房地产企业面临的负债比率限制及获取融资的风险导致房地产企业持续获得外部融资有较大的不确定性，尤其是在面临经济波动与行业调控的宏观环境中，可见高杠杆的金融模式对重资产、低周转并存的经营模式的支持力有限。

3、经营模式与金融模式错配风险分析

我国房地产企业以重资产、低周转的经营模式与高杠杆的金融模式共同支持企业飞速增长的前提是房价地价不断上涨，企业的经营效率可持续，企业扩张的经营性资金缺口可不断取得外部融资支持，但现实是我国房地产企业的经营模式无力对抗周期波动与政策调控导致的经营效率下降风险，并高度依赖持续外部融资;另一方面我国房地产企业的金融模式对经营模式的支持力在周期波动与政策调控的宏观环境是有限的，我国房地产企业经营模式与金融模式的错配导致房地产企业的扩张面临巨大的现金流风险，我国房地产企业增长的可持续性面临考验。

三、案例分析：绿城增长风险分析

绿城集团重资产、低周转、低利润经营模式的形成主要源于其依靠土地储备进行规模扩张战略、打造高品质产品的高端定位及其大量储备高价土地的存货扩张策略。由于高品质产品形成的低周转及企业高价囤地形成的高成本使得企业运营对净资产的贡献有限，于是绿城在重资产、低周转、低利润经营模式下高价囤地扩张的资金需求就只能依赖不断放大杠杆，绿城的权益乘数一直高于同行水平。当较低的资产周转率对高负债支撑乏力的时候，绿城采取了以新债还旧债，因为银行信贷收缩进而转向信托融资，但信托融资的高成本也加重了绿城的财务负担。

2010年开始的房地产调控导致绿城项目的销售受阻，资产周转率下降，绿城对银行的依赖过重，银行收紧银根，绿城的资金链立刻紧绷，但到期负债、购地支出、开发建设支出使绿城面临现金流压力，其融资前现金流持续为负的状态遇到政策调控时难以持续。2012年融创收购了绿城分布于上海、苏州、无锡、常州及天津区域9个项目50%的股权;九龙仓通过购买新股和可转债的方式向绿城注入约人民币42亿元的现金，持有绿城24.6%股权，成为绿城第二大股东。上述交易虽有助于绿城应付债务，但绿城非理性扩张却导致其增长速度受损。

对兼具低周转率和低利润率且定位高端的绿城来说，面对频繁的房地产宏观调控，理性的金融模式应该是低负债，维持较高的现金流以应对行业周期波动与政策波动风险，但绿城却选择了重资产、低周转、低利润经营模式与高杠杆搭配，放大其面临周期波动与政策波动的风险。

为实现可持续增长，回归理性成为绿城的必然选择。截至2011年年底，绿城集团全国土地储备达4000多平方米，足够未来5―7年的开发需求，面对新的形势，绿城在其2011年年报中指出：“未来购置土地会更加审慎，一定会先衡量公司的现金流及财务决策后再做购地决策，并多以合作开发和代建模式进行，以缓解现金流压力。”

四、结论：经营模式与金融模式合理配置才能实现房企可持续增长

对我国房地产企业而言，要实现可持续增长需理性把握企业的经营效率极限与金融资源约束，企业应以长期经营效率来制定增长策略，并在低谷期适时调整;选择与企业的经营模式相匹配的金融模式支持企业正常发展的资金需求，注重经营活动创造现金流，而非无限制加大财务杠杆。总之，经营效率与金融模式合理配置才能实现企业的可持续增长。

【参考文献】

[1] Robert C Higgins：How much growth can a firm afford？[J].Financial Manegement，1977.

[2] 詹姆斯、范霍恩著，刘志远译：财务管理与政策[M].东北财经大学出版社，2000.

[3] 傅硕：绿城中国的杠杆化生存――宋卫平融资史[Z].新财富，2012-01-30.

[4] 杜丽虹：调控背景下地产企业的模式转型[Z].2012年博鳌房地产论坛演讲，2012-08-10.

房地产经营模式篇6

关键词：互联网+；房地产业；网络营销

1研究背景

随着科学技术的不断发展，创新成果的不断运用，互联网被应用到各个领域，不断的改变着我们的生活，尤其是近几年智能手机的发展，智能终端和购物支付平台实现跨越性发展.在两会中，总理提出互联网＋的概念，并将此写入国家发展计划，自此以后，“互联网+”这一概念迅速蔓延到各个领域，每个领域都在积极的找机会与之相契合，努力抓住机会，实现跨越性发展.房地产业作为老行业的重要代表，特别是在近些年国家发行了很多与之相关的方针来推动其发展的背景下，“如何利用此契机扭转思维方式，与互联网深度融合创新营销方式，适应中国发展新常态，令房地产行业发展迎来另一轮黄金时代”[1]，与互联网+模式相结合，改变传统的运营方式，紧跟时代潮流，成了众多房地产商们必须要面临和考虑的问题.

2实况分析

2.1房地产业现状分析

2.1.1供求结构矛盾明显由于房价以及现实因素的制约，住房供需存在严重的不平衡，具体表现为供给严重大于需求.现在中国城市普遍的一个现象就是拆楼建楼，而建设好的楼房许多都无人问津.从数量上看，住房供给数量大于需求数量.从结构上看供给端提供的高端的商品房数量与中低端经济适用房数量的比例失调，商品房数量多于经济适用房数量.需求端需求者的多位中低收入水平，对房子需求有限，购房能力比较脆弱，购房行为极易受到房价的影响，同时需求的更多是中低端的经济适用房，高档商品房的市场需求能力弱.供求错位，导致经济适用房一房难求，而高档商品房门可罗雀.供求结构不合理，是房地产业发展过程中存在的巨大问题.2.1.2房地产价格持续上升且地区差距大随着近几年房地产的开发和商业用地的增加，使得土地不断减少，地价日益见长，建筑材料和劳动力工资水平的上涨，使得建房的成本不断上涨，再加之其他因素的影响，我国房价超长高速增长.大城市房价上涨速度令人咋舌，与此同时，以合肥为代表的具有发展潜力的二线省会城市的房价也以前所未有的态势向上提高.据调查显示，合肥房价在6年中涨了3倍，增长速度直逼北上广.同时区域之间房价差距太大，北上广超一线城市房价领跑全国，南京、杭州等城市紧随其后，然而这两个阵营之间也存在巨大差距.这些经济较发达的一线城市与普通的二三线城市之间的房价水平又存在一定差距.2.1.3消费主体及消费观念从年龄段来看，80、90后是房地产需求的主力军；从城市分布来看，经济发达城市的郊区和二手房区、欠发达城市的市区和郊区将成为房地产业开发的重点，房地产库存也会集中在这些区域；从地区看，国务院明确提出，今后一个时期，我国要重点解决“三个1亿人”的问题，即“促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化”[2]，如果这一目标得到实现，问题得到解决，房地产需求也会相对应的增加.这样的情况下，房地产需求会被大大增强.但与此同时，房价过高以及共享经济理念的发展传播，新一代青年突破传统居住理念，租房模式的比重不断提高，租房代替买房成房奴的人数不断提高，新的消费方式此起彼伏.

2.2互联网+房地产营销模式的可能性

2.2.1互联网在社会经济中的高渗透性以消除时间空间差距为特点的互联网，它正以意想不到的速度影响着我们的经济社会与发展，我们将继续深化这一新的网络经济形态.根据相关调查显示，我国网民数量规模巨大，年龄跨度大，上网时长较长，互联网的普及率显著提高.同时，近几年，随着智能手机的发展和普及，手机网民规模更占据多数，个人互联网应用呈现显著上升态势.互联网以及各种智能终端的广泛应用，加之各种支付、社交网络平台的发展，使得互联网+房地产的受众范围大大加强.2.2.2互联网技术取得显著突破随着我国科学水平的提高，互联网技术也取得显著提高.由于光学，计算机技术的发展，针对室外领域复原物体立体空间的真三维技术取得了重大进展.较为明显的增强了物品的真实感，让人不用看到原物而感到亲临其境.真三位技术已经普遍应用于地图中，并得到很好的发展，通过算法自动分类，排除掉行人、汽车和其他干扰，将真实的三维街景展现出来.利用手机拍摄物体，并自动生成该物体的三维图像，在技术上已经成为可能.[3]真三维技术的突破，使得该技术与房地产的结合已成为可能和必须.这样可以让消费者在手机或电脑上就可以直接接触到户型的具体情况，而不用费时费力的通过房地产中介到现场看房，不仅方便快捷而且节约成本，大大提高效率.

2.3互联网营销模式

2.3.1“互联网+社交平台”模式随着现代社交软件的发展，社交平台的商业价值也慢慢显现出来.房地产企业可以利用被广泛应用的社交平台，诸如扣扣，微信，微博甚至是相关的购物平台，进行广告和口碑宣传，促成房地产交易的成功进行.同时可以和各大社交平台相合作，社交平台之间客户与客户之间的交流，更能直接快捷的反映消费需求和直观感受，对后续工作完善和以后工作的改进具有重要意义.并且客户之间的交流又可以达到宣传的广告效应，一举两得.2.3.2“互联网+O2O”模式O2O即OnlinetoOffline是互联网营销的最典型的形式.O2O模式已经充分应用于餐饮等服务行业，并获得显著成效.所谓O2O就是将线下商品与线上营销相结合，顾客在线上浏览商品，在线下进行消费.房地产商通过特定的平台将商品信息及时准确的推送给消费者，消费者在线上与商家进行交流咨询和部分预售，将互联网平台与实体店紧密联系.O2O与房地产的结合，对于消费者来说，可以实现看房、买房、付款装修等一系列环节的统一进行，不仅可以提高效率也可以获得比线下更优惠的价格；对于房地产商来说，可以减少对传统的房地产中介的依赖，减少交易成本，同时可以依靠互联网加强广告宣传，提高广告密度，扩大广告范围.2.3.3“互联网+大数据”模式利用客户数据的大量需求分析，深入的数据探查，并根据网民的搜索行为，浏览行为，等方面的积累进行房地产广告投放的投放，同时注意诸如地点、时间、关键词、回头客等因素的影响实现更加科学有效的营销策略，及时满足客户的需求，将线下产品通过线上方式推销出去.2.3.4互联网+共享经济模式随着共享经济的发展，租房一代悄然兴起，租房代替买房，共享代替独享，利用共享经济运行模式（如图所示），利用相关网络平台将房源和房客联系起来，将社会资源与消费需求相匹配，推进房地产业的发展.根据客户需求和市场潜力，细分客户，以减少中间环节，满足客户多样化的需求，调整供需结构，提高效率.

3模式思考

3.1生与死的选择

随着我国经济新常态的发展，对经济发展提出新要求，加之社会消费方式和社会潮流的发展，不买房一代可能发展为社会主体，传统买地盖房卖房的模式发展受到制约.随着第三产业在经济发展中的比重不断加强，经济发展更加趋向于优质的服务，互联网思维植入到房地产行业中，将运营+服务的理念贯穿于始终，实现第二产业向第三产业的慢慢转变，开启另一个黄金时代.

3.2互联网营销模式的优点

3.2.1大量减少资源浪费互联网营销可以实现看房、买房、装修一体同时进行，可以让消费者只进行一次投资建设就可以完成房屋建造和装修问题，减少二次在建，减少资源的浪费，节约成本.3.2.2引发业务流程再造互联网+模式下的网络营销，减轻对传统线下房地产中介的依赖，改变传统经营模式，推动商务朝着网络定制化方向发展.3.2.3推动电子商务升级互联网+房地产可以进一步带动家具、物流等相关产业的发展和相关支付等电子商务的发展，同时网络真三维立体房屋展示的营销模式的升级和发展，可以推动商务模式由二维向三维的转变.3.2.4提高人们生活满意度在互联网+模式先，人们看房、选房、装修更可以体现个人意愿，提高生活质量，提高人们生活的满意度.3.2.5满足多样化要求互联网+房地产，实现线下资源的整合和线上资源的分销.不同的房客可以根据自己的需要自由的选择房源，满足多样化的需求.3.2.6减少交易成本通过特定的网络平台和相关现代技术实现线上选房看房，减少中间房产中介的参与，减少中间的交易成本，省时省力.

3.3未来发展途径

3.3.1突破传统思维定式深度挖掘“互联网思维”互联网+网络营销模式是在基于传统营销模式基础上的转变，它更加强调以人为本，人性化思考的模式从消费者的角度出发，通过提供高质的服务来实现交易的成功完成.而不是单纯的互联网加营销概念，也不是简单地互联网产品的加总，更不只限于将房地产电商化和社交化.3.3.2“互联网+房地产营销”模式的根本是要产品创新互联网+房地产营销必须要着重于产品的创新，更多的是卖服务而不是单纯的卖房子，实现造房子向造价的转变.在销售过程中，要密切关注消费者的客户体验和个性化需求.推动房地产向卖位置、卖景观像卖安全、卖生活方式转变，创新物业管理，营造良好的生活氛围，加强邻里交流，加强人性化交流，打造舒适和谐的生活环境，把产品和服务做到极致.

4小结

互联网+是时展潮流，在政策的支持下，也必定会得到长远发展，互联网+房地产营销方式快捷方便，并且能够降低交易成本，对买卖双方都有益.房地产业作为传统产业在转方式调结构的过程中，与这一模式相结合必定会成功转型升级，得到长远健康发展.

参考文献：

〔1〕夏阳.居地产行业‘互联网+’、模式研究与探讨[J].中国房地产，2015.

〔2〕王佳欢,刘强.互联网居地产的发展模式研究分析[J].现代商业，2014.

〔3〕习吴鸯.“互联网+居地产”创新的道与术[J].中国建设信息，2015.

〔4〕麦岚.“互联网+”时代的居事[J].齐鲁周刊，2015.

〔5〕张敏.我国房产税制的现状及改革措施叶重庆科技[J].学院学报，2010.

〔6〕郭刚.房地产投资风险管理叶新西部[J].新西部，2008.

〔7〕刘洪玉.对当前我国房价问题的思考[J].中国地产，2008.

房地产经营模式篇7

［关键词］综合型;房地产企业;运营管理模式

1房地产运营管理分析

1.1运营管理

根据现有的发展情况，结合管理中的重点和难点，对房地产运营管理进行具体的分析，并且在房地产运营管理的时候，一般都是从“管目标”“控进度”等方面展开，这样可以有效提升房地产运营管理的效果。另外，风险预防也是房地产运营管理的重点，通过对各个方面的分析，对项目重点节点和事件节点等方面进行管控，这样不仅实现良好的经济效益，而且促进房地产行业的发展进程。

1.2大运营管理

大运营管理主要是基于完善的管理体系，并且以财务为导向，将现金流和利润作为核心，以计划作为主线，货值管理为基础，全面实现全项目、全周期、全专业的高效统筹经营。同时，在这样的情况下，可以确保“储－建－融－供－销－存－回－结”8个阶段动态一体化适配经营策略，进而获取良好的经济效益。近几年，随着我国房地产行业逐渐进入阶段调整期，单项目的规模和项目间的差异也越来越大，由此带来的项目管理难度以及各专业条线的协同难度也越来越大。基于这样的情况，房企的精英策略有必要由“冲刺跑”调整为公司“稳健跑”与项目“变速跑”，也就是将计划运营管理逐渐向大运营管理演变。另外，在“稳健跑”阶段，大运营管理体系可以有效帮助房地产企业呈现品质化、健康化的发展模式。在大运营管理的时候，主要包括“储－建－融－供－销－存－回－结”全生命周期的现金流，其中储为土地储备管理，在房地产企业发展的时候，一定要兼顾规模发展要求和合理占用回款;建为开工管理，需要满足当期销售的要求，以及复合增长的要求;融为融资管理，房地产在建设和开发的时候，一定要保证销债平衡，并且在资金的管理方面，需要对资金的利用和存在的风险进行综合性的考虑，保证各个方面的平衡性;销和售为销售管理，一定要保证销供货效率和供销之间的平衡性;存为存货管理，需要保证应收周转和收支呈现平衡的状态;结为结算管理，需要明确结转效率和未来结转空间之间的关系，两者呈现平衡的关系。大运营管理通过对房地产企业现金流核心逻辑的分析，对现金流回证与利润影响要素的管理，可以有效实现精准的经营与产品定位以及更高效的内部协同，进而实现资金的利用效率和利润率，降低运营管理风险，进而促进我国房地产行业呈现监控、稳定的发展模式。

2运营管理流程

由于基于以人为导向的综合型房地产企业，主要是以保证自身核心竞争力为主要目标，并且从客观角度来说，要求企业拥有大量的物业便满足人们对房地产合理的需求。［2］同时，在满足客户需求以外，需要不断创新提升自身，将以人为导向的理念充分发挥，这样才能保证综合型房地产企业运营管理的效果，实现良好的经济效益。另外，综合型房地产企业所包含的内容有很多，例如住宅、文旅地产、商业地产等方面，不管是面向于哪种模式，都需要对潜在客户进行分析，这样可以提升企业自身在市场中的发展潜力，并且需要将实际需求作为综合型房地产企业在各项项目开发中的依据。同时，综合型房地产企业在运营管理的时候，根据自身在市场中的定位，需要尽可能地发展潜在客户，并且等到客户群体确定以后，需要结合现有的情况，提供客户较为满足的服务，其目的就是获取最大的经济效益。［3］另外，需要积极与客户进行沟通，根据客户的反馈不断进行调整，这样可以有利于综合型房地产企业运营管理模式的提升和完善，确保良好的管理效果。在前期综合型房地产企业运营管理的时候，一般都是以客户群体作为出发点，并且需要结合自身的发展情况，制定合理、有效的管理方案，及时与客户沟通，确保综合型房地产企业运营管理的可行性，对提升企业自身在市场中的竞争力也是非常有效果的。同时，一定要保证项目与客户之间的关系，两者需要呈现平衡的关系，并且受项目竣工后物业管理时间较长的影响，将物业管理水平视为影响客户生活质量的主要因素，以此不断提升综合型房地产企业运营管理的性能。经常会受到传统模式的影响，呈现过于重视项目建设，忽视客户运营管理体系的影响，这样对综合型房地产企业的发展是非常不利的。因此，近几年我国对房地产行业的调整，对综合型房地产企业运营管理进行了一定的转变，将以人为导向为目标，促使各个方面结构产生了转变，其目的就是提升综合型房地产企业运营管理的效果。［4］

3运营管理模式的应用

3.1直线式职责管理

直线式职责管理是综合型房地产运营管理模式中一项重点内容，该模式与中央集权型企业发展、运行模式，并且在管理的时候，根据各个工作部门的工作能力，将各项功能职责划分到各个部门，例如市场开发部、设计部、营销部等职责部门等方面。［5］同时，在运营管理的过程中，可以实行领导集中对各个不同部门进行统一的管理，这样可以有效提升整体管理效果，促使综合型房地产企业的发展进程。直线式职责管理主要是将全部权利和决定权都集中到企业领导身上，这样可以有效加强各个部门之间的配合，并且各个部门的协调程度相对较高，根据市场的变化做出应变，从而获取良好的经济效益。但是，进行直线式职责管理的时候，也存在着一定的不足，例如领导的专业性往往决定各项运营管理决策的正确性，因此领导一定要拥有良好的专业性及前瞻性，这样才能更好地促进综合型房地产的发展。

3.2矩阵式运作管理

矩阵式运作管理是基于直线式职责管理模式延伸而来的一种管理模式，在具体管理的时候一般可以从以下几个方面展开。在直线式职责管理的时候，需要设置传统的管理部门，这样可以便于各项基础工作的开展，实现良好的管理效果，提升其综合型房地产管理模式的自身性能。需要根据不同的工作任务、工作项目等方面设置各个管理部门，以及管理工作人员，并且有针对性地成立专门的工作小组，从事各项管理工作，这样可以有效提升其管理效率。另外，在一项工作任务和项目完成以后，需要结算工作小组，并且将小组的工作人员回归到原始工作岗位，这样可以打破传统管理模式所带来的问题，提升良好的综合型房地产运营管理性能。在矩阵式运作管理的过程中，由于各个部门分设不同，在实际的应用中容易出现权利交集和较为明显的职责分配不清，并且审批流程相对较多。因此，面对这样的情况，需要尽可能地简化流程，避免影响其管理效果。

3.3项目分配式管理

项目分配式管理模式一般是以一个项目产生、成立、建设、销售等作为基础，以某房地产项目为例，该项目的全过程为项目分配式管理的重点，并且根据该项工作的实际情况，设定预期目标和完成目标。同时，根据实际完成目标，作为工作人员量化考核的主要内容，这样可以在一定程度上提升项目分配式管理的效果。另外，在该项目完成以后，需要将实际完成情况，与预期目标和完成目标进行对比，针对实际情况对相关的工作人员给予奖励，这样可以将各项管理工作全面地落实。［6］但是，项目分配式管理也存在着一定的不足，需要根据实际情况做出相应的调整，避免产生管理问题。

3.4集团制管理

集团制管理也可以叫作混合型集团化管理模式，该模式是一种较为先进和全面的管理模式。同时，在集团制管理模式运行中，将上述几种管理模式融合在一起，这样对传统的管理模式存在的弊端进行了有效的弥补，可以有效促使综合型房地产企业呈现健康、稳定的发展模式。在集团制管理的过程中，可以根据综合型房地产企业的内部构架进行重新编制，这样可以满足综合型房地产发展的需求。另外，需要明确各个岗位的职能，这样可以进行统一的管理，实现良好的管理效益。

4管理模式应用创新

运营管理是综合型房地产企业发展的核心，因此综合型房地产企业一定要将运营管理作为企业发展的主要平台，在传递企业更多文化、价值和理念，提升综合型房地产企业自身服务性能的同时，可以有效扩大企业的运营范围，并且也可以很好地提升企业的服务性能。［7］同时，在综合型房地产企业运营管理的时候，需要根据实际情况，对运营管理模式进行不断地创新;根据市场的变化，构建核心发展项目。这样可以在一定程度上提升企业的竞争力。另外，可以为客户提供增值型服务，对服务、销售等工作体系进行一定的转变，并且需要有计划、有步骤地将发现项目不断延伸，这样可以促使企业呈现全面、稳定的发展模式。另外，在综合型房地产企业运营管理创新的时候，需要坚持不变，也要坚持改变，也就是说，需要不断提升自身的服务性能和管理性能，这样可以为综合型房地产企业的发展提供基础性的保证。［8］同时，需要将市场的实际情况和消费情况结合在一起，从中发现不足并且进行有效的解决，这样不仅能有效提升综合型房地产企业运营管理的效果，还是房地产行业改革推进的重要保障。

房地产经营模式篇8

关键词：房地产 多级市场 对策

随着商业地产的不断开发，各种问题也伴随而来，给商业地产投资者、运营者、管理者提出了严峻的挑战。可以说，最近几年是我国商业地产的建设高峰期，却也是问题凸显期。目前我国的商业地产开发在设计、运营、招商、管理等方面处在种种的误区，正如中国城市化进程不断引发大量城市社会问题一样，中国商业地产开发过程中的认知模式、定位模式、决策模式、开发模式、融资模式、经营模式、管理模式等存在一些误区，而这些误区也是导致我国房价被大量垄断的一个重要原因，如何防止房价无上限的被抬高，如何从根本上解决我国民生的根本问题，便在于需要从宏观的角度上分析房地产多级市场的产生和相关的解决对策。这也是本文研究的根本目的所在。

一、房地产多级市场的现状

房地产市场指的是通过房地产的出租，买卖，抵押等各种经济手段所产生的地产交易方式，它是双方互利互惠的一种经济交易方式，也是这个社会所有与房地产为商品交际的总称。通过开发商对地皮的开发和拓新，同时买家通过货币去交易的一种，买与卖的交易桥梁。它是由市场主体、客体和媒介体、价格、资金运行机制等经济要素构成的一个大系统。所以， 房地产市场是房地产商品交换的场所和领域，也是房地产商品一切交换或流通关系的总和。房地产市场的分级运行主要是从房地产市场交易的层次和权属内容角度来讲的， 它可以分为一级市场、二级市场、三级市场等。房地产一级市场即土地使用权的出让市场， 具有垄断经营性质， 即国家以土地所有者的身份把土地的使用权投入市场运行， 土地所有者之间及土地所有者与土地使用者之间发生的权属让渡的经济关系的综合。

二、房地产多级市场形成的原因

1.房地产商的认知过于商业化

更多的房地产商在开发房地产的过程中更多的是看中了房地产所可以带来的商业利益，而一味的忽视了房地产的实际是利国利民的根本，不惜为了一己私欲的过多的去抬高房地产的价格。同时多级的住房多级市场也是房地产多级市场的主要原因，二手房屋的买卖也解决了很多外来城市移民对房屋供给上的需要，故而也有很多房地产商在二手房屋市场上大肆的牟取暴利，把本来仅仅的二手房屋价格，抬高到一手房屋的定位，同时市场经济的需求解决了市场的发展，更多的二手住宅的业主也乐于采用一种以小换大，以旧换新的模式从中得到房屋上的利润，同时也推动了我国房地产多级市场的步伐。

2.房地产的开发缺乏深远的系统思考

商业地产的开发是一个城市商业服务与空间调整的重要手段，当前许多商业物业的开发却有意无意地忽略了与城市功能之间的关系。只有具备辐射聚合能力和一定消费规模的城市才能提高商业价值，并为商业现代化、多元化提供实际的载体和平台。政府、银行、开发商共同参与。商业地产的建设和运营对区域经济发展产生重大影响，因而要受到政策、法律法规的严格约束。政府政策对商业房地产的区域选择和未来发展前景有很大的影响。同时由于商业地产的高投入特点，决定了商业地产的开发需要银行参与，以解决其融资问题，从而也注定了房地产与国家的经济主脉所割不开的关系。

三、房地产多级市场的对策

1.努力发展二手房产市场

房地产二级、三级市场具有经营和消费性质， 即在经营与使用消费之间平行转移， 表现为经营者与经营者， 经营者与消费者， 乃至消费者之间的交易行为。二手市场主要是房地产的增量市场， 三级市场主要是存量房地产的再转让市场。企业和本地与外地的房地产需求与消费有重大的意义。在我国， 房地产二手市场已形成了一个完整的、有机的市场体系， 发挥了巨大的整体功能， 促进了城市的土地资源、房产资源的优化配置和使用效率的不断提高， 因此， 活跃二手房地产的增量市场和存量市场有着广阔的前景，树立让利于民的思想， 并加强宣传， 不断提高居民的商品意识， 为活跃房地产多级市场打下良好的思想基础。同时加大中介人员的培训力度， 不断提高中介人员素质， 提高服务和管理水平。

2.调整我国房地产的整体结构

根据我国人多地少的特点，很多经济开发商，想根据开发房地产项目从而来提高国民生产总值，这就整体上而言存在的根本上的弊端。同时经济相关开发者与房地产商联合，一味的将其看作是经济的新增长点也是不现实的。目前为止，我国的中低档的房地产多是建在较为偏远，离市中心较远的地方，如此一来政府相关部分便需要在此投入较多人力物力财力去为住区添加相关的交通服务设施。所以， 调整住房的结构， 主要不是压制中高档住房市场的发展， 也不是鼓励低档房建设， 而是要以产品创新为核心来调整现有低、中、高档住房。而中、高档住房理应成为中国房地产业及其市场长期发展的重点，从而拉动房地产多级市场的发展。

总而言之，房地产多级市场由于其高投入、高产出和高回报以及建设周期长、涉及单位多等特点，决定了商业地产项耳开发经营过程中的高风险。商业地产项目除了一般项目风险具有不确定性、相对性和可管理性等特点以外还具有多样性、阶段性和不均衡性等自身的特征。根据前文的总结，笔者认为，根据我国房地产的多级市场，对于规模庞大的商业地产，其经营多采用开发商整体开发，以整体销售、整体出租，或部分销售、部分出租的方法作为基本模式；对于规模较小的商业地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式，但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式，特别是临街商铺大多采取独立经营的方式。

参考文献：

[1]杨有志.我国住房公积金缴存率模式的创新[J].财贸经济，2013（12）.

房地产经营模式篇9

关键词 商业地产；经营模式；风险因素；对策

一、引言

商业地产，即用于商业用途的非住宅房地产，通常是指餐饮、娱乐、写字楼、商店等经营用途的房地产形式。商业地产的发展在西方较为成熟，其与资本市场的业务对接相当成熟，法律保障也较为完备，而学者的研究方向也主要集中在商业地产选址与定位问题、商业地产管理和商业地产融资三方面。1940年，德国著名经济学家勒施出版了《经济空间秩序》，从而形成了市场区位理论[1]，为商业地产的选址理论做了基础性的研究，此后包括Philppe等经济学家在此基础上提出了零售中心位置与消费者满意度模型。而在商业房产管理领域，Grass kamp所发表的《房地产开发基础》被认为是奠基之作，其提出了商业地产项目是一个不断适应市场的竞争的动态型企业[2]；同时Miles在此基础上更是提出了物业管理者、资产管理者与组合投资管理者之间协调的重要意义[3]。伴随着西方资本市场发展与金融产品的创新，商业地产的融资成为了目前商业地产研究领域的主流，其中最早涉足的是Zerbst教授，其于1977年开始研究商业地产的抵押贷款问题[4]；Miller通过对REITs的研究发现，其可以改进中等风险的长期投资组合[5]；Seiler于1998在分析历史交易数据的基础上认为REITs是良好的抵御通货膨胀的工具[6]；Gregory和Michael阐述了高成本抵押贷款对商业运营的影响规律及效果[7]。

我国的商业地产研究起步较慢，主要是基于近年来商业地产以其高回报率、政策干扰较小、升值空间大等优势而得到了蓬勃发展的现状而得到了众多学者的关注。众多学者从金融、风险调控、城市规划和经营模式等各角度对商业地产进行了研究。孙飞（2005）在比较了商业贷款、发行债券、上市融资、基金融资等融资形势后，提出信托融资更符合商业地产的发展需求[8]；陶桦（2007）将商业房产风险划分为关键风险和非关键风险，指出通过事先的战略规划对关键风险进行全覆盖管理，非关键风险进行全程监控来规避可控性风险；张娇娇（2010）对租售结合模式进行了深入研究，并与售后返租、只租不售等模式进行比较后提出了节点招商的租售结合模式[9]。赵晓鹏（2012）提出了应根据不同城市的产业组成和经济职能对商业地产进行与城市相符合的商业地产的开发管理。

二、商业地产行业的发展分析

1、商业地产发展阶段分析

波特曾提出，产业结构表面现象按发展源泉可以分为四个阶段：资源阶段、投资阶段、创新阶段、财富阶段[10]。而我国的房地产市场，特别是商业地产市场经过了十几年的发展，已经经过了资源阶段，现在处于投资阶段，但即将进入创新阶段。

现阶段的商业地产需要经营创新、理念创新、人力创新、金融资本市场的创新与相关的设计与技术创新，以上的创新元素相结合形成的创新效应将推动我国房产创新阶段的来临，进而进入财富阶段。因此，我国的商业地产还有巨大的可改善空间。

2、房产政策分析

我国的房产市场（主要是住宅房市场）从2010年以来经历了一系列政府调控，而进入2011年到现在，从中央到地方更是推出了一轮又一轮针对房地产市场的组合拳。

随着房地产市场中的住宅房市场的政策打压，许多资本转入商业地产，许多商业地产或提前开铺布局，或设立专门的商业地产公司，高调集中的推售商业楼盘。因此，在住宅房市场低迷之时，适时地转向商业地产是一个较好的选择。

3、商业地产开发与销售持续增长

2013年1-6月份，我国商业地产开发与销售持续增长，商品房销售面积51433万平方米，同比增长28.7%；其中，办公楼销售面积增长31.7%，商业营业用房销售面积增长8.3%。商品房销售额33376亿元，增长43.2%，其中，办公楼销售额增长45.7%，商业营业用房销售额增长20.5%（见表1）。

三、商业地产的经营模式分析

梳理我国目前的商业地产经营模式，主要可以将其分为产权出售模式、只租不售模式、租售结合模式、售后返租模式、散卖与资产精装修相结合模式。（见表2）

1、产权出售模式

产权出售，即开发商为迅速套现，在项目建成将其产权出售给各类投资者的运营模式，在产权出售之后，开发商便不能对各投资者的经营活动进行统一规划与管理，使得商业地产项目的定位不明，商铺经营业务混杂。因而这种模式已经渐渐被淘汰，但在中小型开发商因为资金流转较为紧张而成为其重要的运营选择模式。

2、只租不售模式

只租不售，即开发商拥有商业地产的产权，只是将使用权出租给使用者使用，定期收取租金，同时开发商还负责整体推广与服务，这种模式需要开发商具有较强的资金实力或融资能力。而只租不售模式也可以具体分为不定向出租与定向出租两种类型[11]，前者是在商业地产建成后公开向市场招租；后者是在商业地产具有自身的定位，在建成后只向与定位相符、信誉较好、具有品牌价值的经营者招租。通过只租不售模式运营，开发商可以统一规划和管理整体的商业地产项目，有助于商业地产的整体价值的提升。

3、租售结合模式

租售结合指开发商将一部分产权出售，自己保留一部分商业地产产权的经营模式，鉴于产权出售与只租不售模式之间。开发商一方面可以通过出售部分产权来回笼大部分甚至全部的资金投入，同时又可以保留部分产权，甚至保留的部分商业地产产权可以是该项目的主力店，进而对整个商业地产项目可以进行相对集中的管理，保证经营格局的统一，可以相对较好地保证该商业地产的良性运营管理[12]。

4、售后返租模式

售后返租模式按大类划分应归属于租售结合模式的一个分类，而上文所提的租售结合实际上是一种“主力店+小店铺”的订单式模式。售后返租，开发商将一个商业项目分割成众多个小面积产权商铺出售，同时，与业主签订返租合同，承诺在一定期限内，商铺由开发商统一经营，同时会按约定时间支付给业主固定的租金。对于开发商而言，这种经营模式可以快速回笼资金，同时又可以将商业地产的统一经营权、管理权、规划权收归开发商，有利于商业的长期运行与资本的快速流转。

5、资产精装修模式

资产精装修模式是创新的商业地产经营模式之一，其实质是对原有的旧楼进行改造，根据现在市场的的需要，与原有的旧楼的所有者签订相应的合同，分配好具体的产权比例，根据市场需要对原有的旧楼进行精装修，之后再进行出售或者出租。资产精装修模式在上海、北京等城市土地面积极其紧张的一线城市具有较大的创新价值，这一方面可以避免重复建设，节约土地资源与土地成本；另一方面，开发商可以快速的回笼资金，因为相较于新建商业地产，资产精装修模式时间较快。

四、商业地产的经营困境

如上文所述，由于住宅房市场的政策打压，商业地产呈现出了逆势走高现象，这直接推动了商业地产的集体投资的不理性。但是商业地产在俨然一片红火的表象下隐藏着多种风险因素。

1、盲目开发与过剩风险

自分税制改革以来，房产的坚挺一直是支撑着地方政府发展的保证，随着住宅房产的几近饱和饱受争议，住宅房产的市场看衰严重影响了地方政府的经济，出于经济发展、政绩等各方面考虑，商业地产成为了各地政府追求短期效益的“救命稻草”。同时商业地产因为其投资收益较高、转型难度较小等优势成为众多房产商“转变发展方式”的追捧对象，特别是2010年以来，众多住宅开发商高调宣称加入商业地产业。在政府与商业的双重鼓吹下，再加上市场研究、定位失准、开发设计等因为欠缺考虑，许多城市的潜在的商业地产纷纷处于供过于求的过剩风险之下，投资收益率也不断下降。

2、融资不畅与金融风险[13]

商业地产是典型的资金高度密集型行业，而目前我国商业地产的主要资金来源是银行贷款和自有资金，而且银行贷款将占到总体资金的70%以上，自有资金比例相对较低。随着经济形势的低迷和银根紧缩的宏观政策，而且在现有的银行贷款中以银行短期信贷为主，商业地产开发商随时面临着资金短缺的问题，而一旦发生资金链断裂的危机，银行的不良资产比例将急剧增加，导致金融界的系统性风险。

3、批量生产与同质化风险

我国的商业地产同质化严重，许多地方的发展规划过分相似，核心点几乎来自一个模版。以以购物商场为例，一般都会包括一个大型超市、家用类商场、穿戴类商场和包括影院、电子游乐场、KTV等 娱乐设施。在2010年时，中粮集团曾高调宣布截止到2015年要在全国复制30个大悦城项目，而万达也表示在10年内复制100个以上的万达模式。这样的同质化现象必然会导致我国商业地产竞争力下降，空置率居高不下。

4、经营管理与运行模式风险[14]

我国商业地产管理运营模式具有很大的弊端，往往不能充分发挥商业物业的效率，损害投资者的利益，而引起管理运营风险的原因主要是两点。一方面是由于我国的商业地产商一般由住宅地产转型经营，沿用住宅开发模式，抱着“卖完就走”的心态，因此开发商只注重前期开发建设，忽视后期管理；另一方面是我国的商业地产管理起步晚，缺乏统一的物业管理能力和项目的整体控制能力，这使得商业地产发展偏离开发商原有设计，项目出现风险。

五、优化商业地产的经营

1、加快商业地产信息化[15]

信息是商业博弈中输赢的关键，商业地产的信息化更是引导商业地产走向健康发展的必经之路，主要可以从三方面加强。首先，政府要发挥宏观调控作用，利用立法和行政手段来定期公开商业地产的行业现状；其次，建立健全社会商业地产信息供应商，根据特定区域特定商业地产类型进行更为专业的商业地产投资指导；第三，开发与完善相关软件，将开发、设计、管理、回报率、合同和服务信息等全面的模拟计算，并且在相关部门之间进行共享，降低信息不对称率。

2、实现融资渠道多元化

商业地产商要改变单一的融资方式，以REITs为代表的新型的融资方式在国内已经初现端倪，其2005年首次被广州越秀采用以来，其凭借税率较低，配息较高而深受欢迎，同时恒地、新鸿基等地产老字号都参与了REITs市场，这保证了商业地产的安全性与灵活的变现能力。

REITs往往由房地产公司将旗下物业打包设立REITs，并通过证券市场公开发行。REITs委托独立的房地产管理公司，而房地产基金管理公司又委托专业的物业管理公司对REITs所拥有的各类不动产进行物业管理服务[16]。其中房地产基金管理公司收取向REITs收取资产管理费，而物业管理公司向房地产基金管理公司收取物业管理费。同时在资本市场，REITs通过证券市场进行IPO或增发，很好的实现了房地产市场与资本市场的有效对接（见图1）。

3、加强创新，避免同质化

商业地产即将进入创新阶段，因此简单的复制已经不能满足市场的需要。而万达集团在商业地产的达到的成果也主要是由于其在运营理念中的创新，无论是第一代万达广场的单店模式还是第二代万达广场的组合店模式或是第三代万达广场的城市组合体模式都引领着我国城市商业地产开发的风向标。而现阶段，万达地产又开始向文化旅游地产转向。除了万达地产之外，合肥的汇银广场也是商业地产创新的佼佼者，其打造的欢乐街区等体验式服务与强势打造的“汇银·不夜天”概念也独树一帜，首创房地产产业链特色写字楼也将引领新的一轮商业地产的创新。

4、培育人才复合化[17]

商业地产是结合商业与地产业于一体的复合体，商业地产的特性要求了商业地产从业人员需要精通商业和地产业，这样的复合型人才在从业人员中比例极低，因此培育复合型商业地产人才成为商业地产业发展的重中之重。万达地产作为我国商业地产第一品牌，其很大原因是其在人才培养上的投入，其拥有包括万达学院、商业规划学院、万达商业地产研究团队等在内的培育平台，万达已经类似于一所人才培养学校，正是这些人才的存在保证了万达的发展。

5、经营管理专业化

开发商能够多站在经营者、商家的立场上去全盘策划开发商业地产，扬弃住宅地产的传统经营模式，重视后期的经营管理，将回报方式从短期售卖式向长期经营式转变，聘用专业的商业地产管理团队，以实现统一招商、统一营销、统一服务监督、统一物业管理的经营管理模式。

参考文献

[1] 勒施著，王守礼译 出 版 社：商务印书馆 2010年

[2] 孙斌艺，《城市运营与商业地产》，中国建筑工业出版社，2004 年 6 月第 1 版

[3] Miles， Operation of commercial real estate， The University of Chicago， 1998

[4] R. Zerbst， FHA and VA Mortgage Discount Points and Properties Prices[J]. Journal of Finance. 1977，30（2）： 1766- 1773

[5] Norman Miller. Managerial Incentives： Implications for the Financial Performance of Real Estate Investment Trusts [J]. AREUEA Journal，1985，（13）：404- 423

[6] Michael J. Seiler. Real Estate Returns and Inflation： An Added Variable Approach [J]. Journal of Real Estate Research，1998，（15）：327- 338

[7] E. Gregory， E. Michael. State Regulation of Subprime Mortgage Products： An Analysis of North Carolina's Predatory Lending Law[J]. The Journal of Real Estate Finance and Economics. 2004，29（4）： 411- 433

[8] 邱惠芳，国外借鉴商业地产融资新模式及价值[J]. 经济纵横，2005（11）：34-35

[9] 张娇娇，中小型商业裙楼经营模式研究与创新——以南京市为例[J]. 沈阳建筑大学学报，2010（04）：220—223

[10] 丁莹， 基于价值链的我国商业地产运营模式研究[D].硕士，2011（10）

[11] 刘建文，浅析商业地产运营模式[J]. 环渤海经济瞭望，2013（08）：46—47

[12]赵章对，完善商业地产开发与运营模式探析[J].现代经济信息，2013（01）：200—201

[13] 孙哲峰，谢志华，韦京.商业地产发展新趋势：全价值链股权投资模式创新研究[J]，当代财经，2012（10）：86-96

[14] 徐水泉，浅谈我国商业地产开发存在的问题及对策[J].商业经济，2012（6）：35-37

[15] 商业地产高效益的经营管理离不开信息化[J].上海商业，2007（12）：78—78

房地产经营模式篇10

SOHO尚都是一个面积达170，000平米的多功能房地产开发项目，占地2.2公顷，位于北京最集中的都市开发区域———CBD（中央商务区）内。SOHO尚都的平均售价为22000元/平米，其租金在2006年底的价格达到375.00元/平米•月-525.00元/平米•月。2007年7月SOHO中国的纯商业地产SOHO尚都开始运营，但是随着时间的推移，曾经创造中国商业地产销售神话的SOHO尚都出现歇业和退租现象，随后出现大规模歇业，使人们对SOHO中国的商业运营模式产生怀疑。SOHO中国的商业运行模式是：SOHO尚都的目标客户瞄准投资客，将产品定位为投资品，通过媒体炒作以高价将所有商铺销售一空，获得开发利益最大化。开发商将整个物业进行分割出售，即出售所有的物业产权，而且公司不保留任何物业，在物业出售完毕后，不对物业进行统一的规划和管理，而是由投资者根据自己的需要各自进行物业管理。这种运营模式的优点，可以为SOHO中国迅速回笼资金，获得巨大的短期收益；投资者也可以拥有产权，并根据自己的意愿对产权进行处置，以获取最大的投资收益。但是，这种模式使开发商失去长期拥有物业并获得长期效益的机会，也使一些投资者由于房地产经营与管理的专业知识匮乏而造成对物业管理失败，面临着投资失败的风险。造成SOHO中国商业模式失败的原因有以下两个方面：第一，商业房地产开发商在处理建成物业时往往采用“只售不租”的模式，将所有产权分割出售给投资者；在销售完物业之后并不对后期的物业进行统一的经营与管理，而由投资者自行管理。这就造成物业不能统一规划，物业的业态分布不合理，各物业管理者均从自身利益经营物业，这很容易导致整个物业的经营与管理失败。另外，商业房地产租金的预期收益水平已远远超出了市场能承受的范围，造成销售商铺的租金与市场脱节，导致投资者招商难和运营难，这也是目前中国商业地产面临的普遍问题，把商铺的价格提升到一个非理性的程度，严重透支了业主和商户的未来收益，这也是造成部分物业的投资者难以为继的一个重要原因。

二、我国商业房地产形成SOHO中国商业运营模式的原因分析

SOHO中国的商业运营模式普遍存在于我国商业地产中，经过笔者对全国房地产企业商业房地产运营模式的研究发现，形成这种经营模式的原因可以从房地产公司和投资者这两个方面进行分析说明。

（一）房地产开发公司所面临的困境2007年国内的房地产开发公司的数量达到62518家[1]，仅上市的房地产公司就有几百家。房地产公司的数量是自建国以来最多的一个时期，但仔细研究这些房地产开发公司就会发现，虽然这些公司的综合实力的差异很大，但是不论房地产公司实力的强弱，他们都面临着共同的问题———自有资金率低（如表1）。从图中可以看出从2004—2007年我国房地产企业的资金自有率平均为30%左右，这样的资金自有率显然不能适应房地产行业的发展需要，因为房地产行业是资金密集型行业。由于自有资金少，所以国内大多数房地产开发公司对已建成的商业地产均采用“只售不租”的模式，这样做是为了迅速回笼资金，弥补自有资金短缺的不足。目前，我国获取土地使用权的途径主要是通过“招拍挂”（招标、拍卖、挂牌制度简称）的方式，开发商在获得土地的使用权时就会消耗其大量的自有资金，开发公司自有资金剩余不多，必须借助贷款来进行后期的开发。房地产开发公司在开发一项房地产的时候，一般要先用自有资金支付一些必须的土地税费和其他前期投入，在达到银行的贷款要求之后，就向银行提出贷款申请，然后利用贷款完成后续的建设开发。开发商在商业房地产建成之后对其产权进行分割出售，迅速回笼资金，还清贷款，而剩余的资金和利润用于竞拍土地和下一轮的房地产投资开发。这就是我国房地产开发公司的一般开发流程，从这个过程中可以发现，房地产开发公司急于分割出售商业地产的产权是为了回笼资金，迅速进入下一轮的房地产开发建设或土地储备。银行贷款的高额利息，使房地产开发商在房地产建成后必须全部出售，以便迅速回笼资金偿还贷款，减少整个开发成本。鉴于我国商业房地产“只售不租”经营模式所带来的问题，一些业内人士提出改变经营模式的建议，即借鉴国外的“只租不售”或“租售结合”的经营模式。这两种经营模式虽然不可以使开发商的资金迅速回笼，并有可能增加房地产的开发成本，但可以使开发商长期持有物业的产权，获得长期的收益，逐步缓解房地产自有资金率低的问题，并从中获得更高的经营收益。从长远来看，“只租不售”或者“租售结合”的经营模式所获得的收益要远远高于“只售不租”的经营模式。但是，笔者对国内房地产开发公司的研究发现，国内还没有一家房地产开发公司对物业形成“只租不售”或“租售结合”的长期经营观念。例如，作为我国房地产开发公司领军的万科集团，在对其开发的房地产项目均采用出售物业的经营理念，而不保留任何物业的产权。

（二）个人投资者面临的困境我国个人投资者对商业房地产的投资现状与美国等发达国家相比，存在着投资渠道单一和投资者的个人资金少的缺点。[2]33-34目前，国内现行的商业房地产的投资渠道主要是购买房地产类股票和直接购买分割后的商业房地产产权，存在这种投资现状的原因是由于我国的个人投资者还没有足够的资金购买整栋商业物业。根据国家统计局的数据分析，我国的房地产企业的利润率在1999年由负转正，随后便进入上升轨道。2007年，全行业的平均利润率略高于10%，比全社会平均值高出4个百分点，可见房地产行业是高利润行业。而投资者的投资心理是将资金投向回报率高的行业，这就驱使个人投资者希望将自己的投资资金投到商业房地产领域。但是，从我国的个人投资者的角度来看，能够将物业进行整栋购买的投资者相对较少。从最早的投资几百万的客户，发展到现在有投资几千万的客户。这反映了中国市场的发展和财富积累的阶段，但还远没有发达国家那样财富集中，我们的市场定位不能超越中国财富积累的历史阶段。所以，投资者只能购买经过房地产开发商分割后的产权，然后将其进行出租获利。在出租的过程中投资者是从自己利益最大化的角度出发，不对整体的物业管理或者业态分布进行考虑，这往往导致商业地产的经营管理混乱，进而不能达到投资者的收益预期，使投资者的收益得不到保障。而房地产开发商由于没有商业地产的产权就不能有效地协调投资者的利益，也就不能有效地组织商业房地产经营与管理。这最终造成个人投资者在花费大量的资金购买产权之后，无法保障其稳定预期收益的困境。[3]50-51

三、解决SOHO中国商业运营模式问题的出路

目前，国际上个人投资商业房地产相对较成熟的途径有两种，一种是以日本为代表的不动产投资信托，另一种是以美国为代表的美国不动产投资信托。

（一）日本的不动产投资信托对我国的启示日本的不动产信托分为两种。一种是信托型不动产证券化，是由商业房地产开发公司将其开发的不动产的所有权分割成为较小的单位，并将这些分割后的产权进行出售。投资者得到产权之后，可以由房地产开发公司对其统一收回管理或者委托信托公司统一管理，以达到不动产证券化的目的。这样就保证产权经过分割出售的商业房地产，虽然在产权上是投资者独自拥有的，但是经过对产权管理权的回收，仍然能对后期的物业进行统一管理和规划，使商业房地产具有稳定的收益。日本的另外一种不动产投资信托形式是组合型不动产证券化（流程如图1所示），是由不动产公司与投资者合作成立任意组合，共同持有不动产的所有权，再以任意组合的名义将不动产出租给原不动产公司以负责经营管理，而收取的租金收入再依比例分配给合作人（即投资者），到期时若合作人决定将不动产出售，则处分所得也依出资比例还给合作人。日本的这种两种运营模式都适合解决目前我国个人投资商业房地产模式所存在的困境。根据信托型不动产证券化的模式，对我国那些已经进行分割出售的商业房地产来说，可以由开发商对产权的管理权进行回收，然后对整个物业进行统一的管理和合理的业态分布，这样就可以避免投资者各自为战的局面，同时提高投资者收益的稳定性，也能为房地产开发商提供持续的收益。而根据组合型不动产证券化的模式，我国的商业房地产开发公司与个人投资者合作成立任意组合，共同持有不动产的所有权，在以任意组合的名义将不动产出租给商业房地产开发公司或委托给第三方物业管理公司，对物业进行统一的规划和经营管理。在获得收益之后再依比例分配给投资者，在合同到期后由投资者决定是否继续持有物业，若继续持有只需续签合同即可；若将所有的产权出售，则需要将售后资金按照比例还给合作者。运用组合型不动产证券化即可以使房地产开发商在与投资者签订证券组合合同的时候回笼一部分资金，又可以使开发商长期持有物业管理权，获得长期收益。对于投资者来说，可以在拥有商业房地产产权的同时，依靠统一的物业经营管理获取稳定的投资收益。

（二）美国不动产投资信托对我国的启示美国的不动产信托类型是在房地产项目没有开发之前，由负责开发物业的房地产公司对要开发的房地产项目进行可行性评估，并对项目的未来收益做一个评估分析。通过委托信托公司或由开发公司自行将房地产项目的产权进行信托证券化，并向社会公开发行信托证券，筹集社会资金。利用筹集的资金进行房地产项目开发建设，在物业建成之后，进行统一的物业管理，获得预期的收益；然后，将至少90%收益按照投资者出资的比例分配给投资者，投资者在信托运行期间可以转让其收益凭证。美国的这种不动产投资信托的模式在我国的成型案例很少，但是美国不动产投资信托的模式可以很好地解决目前国内个人投资商业房地产出现的问题，值得我们借鉴。根据美国的不动产投资信托的模式，开发商在开发建设物业之前就可以委托信托公司对物业进行产权证券化，然后再将证券化的产权面向投资者进行发售以获取商业房地产项目的开发资金。这样对于房地产开发商来说，可以减少向银行的贷款额或者不贷款，即有利于房地产开发商节约开发成本，同时也可以使整个房地产项目由于充足的资金而减少建设周期。对于投资者来说，这种模式不但能够购买到商业地产的产权，而且也不必考虑后期的物业管理。在商业房地产项目建成运营之后，不仅可以保障开发商和投资者的经济利益，也会使开发商避免开发过程中的资金短缺，也能满足投资者对商业房地产投资的愿望。

虽然，日本和美国的不动产投资信托可以解决我国个人投资商业房地产存在的问题。但是，我国现有的不动产投资信托管理办法中有关资金信托计划不得超过（含）200份，且每份合约金额不得超过（含）5万元的限制，是影响当前不动产投资信托发展的因素之一。另外，不动产投资信托在我国还没有形成完善的运作模式，对受托人的有效约束和激励机制尚未完全形成，容易发生受托人的道德风险。所以，我们要克服不动产投资信托实施的不利条件，建设适应不动产投资信托发展的社会和法律环境。