资产评估概述十篇

资产评估概述篇1

“农业丰则基础强，农民富则国家盛，农村稳则社会安”，2004年以来，中共中央、国务院连续出台四个指导“三农”工作的中央一号文件，有效的促进了农业的全面发展。现代农业发展步伐的加快，农业产业化的进一步完善，农户自我发展意识的加强，必然会促进农户、农业企业发展、壮大的步伐。与此同时，涉及农业资产交易的活动将越来越频繁，有关农业资产特别是农业生物资产的抵押、担保、承包、出租、经济损失赔偿以及以农业生物资产为依托进行股份制经营等方面的活动也随之增加，从而客观上必将增加对农业生物资产价值评估的需求。

一、农业生物资产的概念及特点

农业生物资产，是指被特定产权主体所拥有或控制的，能给其主体带来未来经济利益的、且其成本能够可靠计量的大农业范围内的有生命的动物和植物。农业生物资产与其他资产相比具有自身独有的特性：“活”，即“固有的生长、生产、繁殖和（或）再生能力”。表现为：价值的转化性和自然增值性；生长的阶段性；生命的周期性；地域的差异性；未来的不确定性；收益的外部性等特点。因此，农业生物资产的价值形成机理以及评估方法与一般非生命类资产存在很大差别，农业生物资产评估应该作为一类独立的资产单独进行研究。

二、国内外生物资产价值评估研究现状

（一）国外研究现状

资产评估在西方发达国家已有百余年的发展历史，在长期的评估实践中逐步形成了一套资产评估的理论、方法和标准以及行业管理体制。

《澳大利亚评估准则与实践》一书第12章对乡村资产评估进行了介绍。该章针对澳大利亚的国情以及澳大利亚农村资产的特点，对影响乡村资产价值的自然因素如：气候、地形、土壤、水等自然因素以及乡村市场，乡村资产设施等经济因素进行了介绍；乡村资产评估行为的特点、评估者需掌握的信息、乡村土地评估的准则以及如何获取评估信息的方法等也作了阐述；但在谈及评估方法时只讲到了“具体评估方法以及资产的价值需要视资产所处的不同的环境而定”，具体评估时应如何操作却没有进行详细地阐述。大量篇幅讲述了乡村用地、设施以及一些特殊资产价值的影响因素。在对牧场、作物农场评估进行阐述时主要讲述了牧场、作物农场中建设设施、养殖设备、历史状况以及影响农业生物资产价值的因素进行了介绍，而对农业生物资产自身的生长规律、特点、评估方法却未作过多的阐述。总的来看，该章对澳大利亚乡村资产评估的介绍是以乡村某个整体资产如一个果园、牧场等为评估对象的；主要侧重于乡村不动产评估，以及不动产对待评估的整体资产的影响；而对生物资产评估未作重点介绍。

截至2005年3月，国际评估准则委员会共了14个指导意见，其中CN10――农业财产评估指导意见于2003年4月30日开始执行。可见国际评估准则对于农业财产评估的规定相对较晚。农业财产评估指导意见包括：引言、范围、定义、与会计准则的关系、指南、生效日期六部分。其中第3部分定义中在3.5家畜农场、3.8特殊资产以及特殊目的的资产进行了定义，但其中并未对有关具体农业生物资产如何进行评估的问题作太多的说明。3.9农业活动和3.10生物资产的定义引用了国际会计准则IAS41―农业中对这两个定义的界定，除此之外并未作其它的解释。指导意见在第四部分对农业财产进行了分类，将农业财产分为：土地、结构性设施、附着于土地的机械设备、不附着于土地的机械设备、附着于土地的生物资产和与不附着于土地的生物资产四类。第五部分指南从以市场价值为基础、非市场价值、生命类因素、农业资产评估者应了解和掌握的影响农业资产价值的因素、影响农业资产稳定收入的因素以及农业资产组中各项农业资产价值的评定问题等方面进行了阐述。从准则的描述可知，该准则倾向于应用市场法来评估农业资产，但在这一部分并没有对具体农业生物资产的特性以及评估方法进行介绍，而只是限于对影响评估农业资产价值的因素方面的阐述。

欧洲资产评估准则（EVS2000版）指导意见GN5为农业资产评估，该指导意见共分3部分。其中，第一部分农田、农场和不动产中阐述了农业资产的内容、自然特性、市场价值以及评估方法；第二部分和第三部分多年生农作物中对农业多年生作物的种类和评估时需考虑的因素进行了阐述，但对于农业生物资产评估方法的具体操作却未作详细介绍。

西方市场经济发达国家近二、三十年评估研究的重点放在了资产评估规范的研究方面，对于生物资产多是有关生物多样性经济价值评估方面，而对农业生物资产评估的研究相对不足。从以上三个有关农业资产的评估准则可以看出，以上这些农业资产评估准则主要针对大农业资产中的不动产特别是农业用地、农场基础设施、设备的价值的影响因素以及评估进行了说明，而未把农业生物资产评估作为重点进行系统的研究并加以规范。

（二）国内研究现状

经过十几年的努力，我国资产评估行业得到了快速发展，初步建立了具有中国特色的资产评估法律法规体系，同时全面启动更新规范执业行为的准则体系。学术界对评估理论的研究也在逐步深入，许多有关资产评估的书籍陆续出版，论文、期刊陆续发表。但是针对农业生物资产评估问题的研究不足，财政部所的评估准则当中还没有农业生物资产评估准则，这与农业生物资产评估实践的需求极不协调。

在对资产评估相关图书检索发现，图书所涵盖的内容广泛，涉及了资产评估的一般理论、原则、责任、诚信建设、评估师教育、考试等等，然而针对具体类别资产的评估主要涉及了机器设备、房地产、金融资产、企业价值、无形资产等企业中的非生命类资产，涉及到农业资产的评估只有2000年由王兴国主编的《农村集体资产评估概论》和注册资产评估师考试用书《资产评估》第六章第二节森林资源资产评估。进一步调查发现，对于大农业资产中生命类资产，只有森林资源资产被包括在内，农业中生物资产特别是广大动、植物资产却几乎没有涉及。从《资产评估》一书章节比重的安排来看，我们可以发现我国在农业生物资产评估中的不足。森林资源资产评估只占了一节，并且该节也只是对森林资源资产评估的范围、森林资源资产评估价格构成因素、资料收集、评估方法进行了简要的概述。这与房地产等章节所占的比重相差甚远。

在对有关农业生物资产评估的论文、期刊进行检索时也发现了与资产评估相关书藉同样的现象。大部分是一般资产评估的理论、方法、应用及评估问题，非生命类资产评估，还有少量的有关农业无形资产评估问题研究的。生物资产只有2006年福建农林大学吴火和《森林生物多样性资产价值评估研究》和2004年中南林学院吕勇《森林资源资产评估专家系统研究》。明确对“生物资产评估”进行论述的文章太少了。其中由中南林学院何梦园和西南财经大学马慧所写的《生物资产的界定与评估》一文对生物资产的定义、特征以及生物资产评估方法进行了概括地描述；西北农林科技大学经济管理学院孟全省所写的《建立农户生物资产融资机制的思考》一文也提到了生物资产价值评估问题，不过主要是从农户融资的角度对生物资产价值评估的必要性、生物资产概念、分类、计量等方面进行了说明。同时，规模较大的评估机构在介绍该机构业务范围时明确提出涉及到农业资产的寥寥无几。

在法规政策、准则方面。我国于1996年颁布了《森林资源资产评估规范（试行）》，到现在为止我国还没有制定有关农业生物资产评估的评估准则。

从对农业资产评估相关文献的调查发现，当前我国有关农业生物资产评估问题的研究还处于初级阶段，还没有针对农业生物资产评估问题进行系统地、深入地研究。

虽然在评估领域有关农业生物资产的研究相对缺乏，但是不论是国外还是我国在会计领域都对生物资产进行了相关规定。如：澳大利亚会计准则委员会（AASB）于1998年颁布了1037号《自生和再生资产》会计准则、《国际会计准则41号―农业》以及我国2006年2月15日颁布的《企业会计准则第5号―生物资产》等生物资产、农业资产相关准则中都对生物资产概念的界定、分类、初始计量以及后续计量都进行了规定。这将有助于我们对农业生物资产价值评估问题的研究，在农业生物资产概念的界定、分类等方面提供了很好的借鉴作用。

从以上对我国农业资产评估理论和实践的调查可以看出，我国对农业资产特别是对农业生物资产的评估无论是从评估理论还是评估实践操作中均表现出明显的不足。对农业生物资产的研究多存在于会计确认、计量方面，而评估中只在森林资源方面有了一定的研究，至于其他农业生物资产如：畜牧、养殖中的动物、大田作物、蔬菜等等几乎未涉及。

资产评估概述篇2

关键词：工程造价 资产评估 鉴定报告 公平原则 法律应用 现值 时间价值

一、工程造价与资产评估的法律概念

1、工程造价的法律概念

工程造价的字面意思就是工程的建造价格。

本文所指的工程，泛指一切建设工程（包括竣工工程和未竣工工程）。

工程造价的法律概念可定义为：某项工程在建造时所支持的全部费用，包括建造过程中的一切建筑材料、工程机械、人力劳务等费用的总和。

2、资产评估的法律概念

本文所指的资产，泛指一切具有使用价值和交换价值的有形及无形资产（包括动产、不动产、知识产权等）。

资产评估的法律概念可定义为：某项资产在评估日的市场现值或可按市场行情交换的货币价值。

二、工程造价鉴定与资产评估鉴定的异同

（一）两者的相同点

1、对同一房产的造价鉴定和评估鉴定在某些时候，结论是相同的。例如在合同计价标准等同于市场行情，市场行情稳定、折旧率可以忽略等情况下，造价鉴定和评估鉴定的结论很可能一致。

2、工程造价鉴定和资产评估鉴定都需要一定的专业技术，一般都通过具有一定资质的第三方机构来进行鉴定，一般均以鉴定报告的形式作出。

（二）两者的区别

1、鉴定对象的上的区别

工程造价的鉴定对象一般限于在建工程（未完工工程）和竣工工程，而资产评估的鉴定对象则可以是一切具有使用价值和交换价值并以货币计量的实物财产及无形资产。

故此，在建工程及竣工工程即可进行造价鉴定，亦可进行资产评估鉴定。资产评估鉴定的对象涵盖了工程造价鉴定的对象。资产评估的范围更为广泛。

2、鉴定目的上的区别

工程造价鉴定的目的，是按照合同约定或既定的计价条件对特定工程项目进行的成本计算，而资产评估是以确定资产的市场现值为目的，根据市场行情，与同类资产相比较后估算的市场价值。

故此，某时期就同一工程，资产评估鉴定的金额可能高于或低于工程造价鉴定的金额。

3、鉴定时间上的区别

工程造价鉴定是按约定的计价条件或工程建造时的计价标准确定的。工程造价鉴定的时间与工程造价的结论没有关系，无论何时进行工程造价鉴定，按规定均是相同的鉴定结论。资产评估鉴定确定的是资产的市场现值，体现的是时间价值，即与鉴定的时间存在对应关系，不同的时间进行的资产评估，因市场行情发生变化，鉴定结论往往不同，故此资产评估鉴定书必须有有效期限。

4、鉴定现状的区别

工程造价鉴定仅仅以建造时的情况确定，不考虑鉴定标的的现状。资产评估鉴定必须考虑鉴定标的的现状，要考虑鉴定标的自然和物理上的原因所产生的有形或无形损耗，在资产评估鉴定中会涉及“使用年限”、“成新率”或“折旧率”、“重置价格”、“假定条件”等概念。

三、诉讼实践中工程造价鉴定与资产评估鉴定的法律应用

1、工程造价鉴定的法律应用

在建设工程合同等案件中，涉及到的鉴定，一般为工程造价鉴定。但并不是所有的建设工程合同案件中都必须进行工程造价鉴定，在此类案件中，法院判决并不能一概依赖于工程造价鉴定。

在司法实践中，有很多建设工程合同案件中的鉴定是不必要的，本文认为在该类诉讼案件中，法院若决定进行工程造价鉴定，需要满足以下条件：

A建设工程合同中没有可以援引的具体工程价款条款，或者没有其他可以作为构成价格条件的相关诉讼证据，若不进行造价鉴定，无法确定工程价款。

B建设工程合同中约定的工程价款超越了工程价款的底线，或者说如果按合同约定价款计算，不可能完成合同约定工程建设项目，根据建造时的市场行情，确实能够证实该事实。

C出现了建设工程合同未约定的建设项目，因建设材料、建设日期、施工周期、施工难度、施工人员等因素存在差异，使得该建设项目不宜适用建设工程合同约定的价格条款进行确定，或者用约定的价款确定可能导致不公平。

资产评估概述篇3

1.1 概 述

1.1.1 项目名称、主办单位、企业性质及法人

1.1.2 企业概况

1.1.3 企业财务状况

1.1.4 项目建设背景及建设必要性

1.1.5 项目建设对资源型城市可持续发展的意义

1.2 可行性研究报告编制的依据和原则

1.2.1 编制依据

1.2.2 编制原则

1.3 项目结论

1.3.1 结论

1.3.2 项目主要技术经济指标

2 低品位铁矿深加工加工市场分析

2.1 产品市场分析

2.1.1 产品性质及用途

2.1.2 国内外市场预测分析

2.2 价格预测

2.2.1 产品价格现状与预测

2.2.2 主要原辅材料、燃料、动力价格现状与预测

3 建设规模与产品方案

3.1 生产规模

3.1.1 生产规模确定原则

3.1.2 生产规模确定

3.2 产品方案

3.2.1 产品方案确定原则

3.2.2 产品方案确定

3.2.3 产品质量标准

4 工艺技术方案及设备方案

4.1 工艺技术方案的选择

4.1.1 原料路线确定的原则和依据

4.1.2 国内、外工艺技术概况

4.1.3 工艺技术方案的比较和选择

4.1.4 工艺技术描述

4.2 工艺流程和消耗定额

4.2.1 工艺流程概述

4.2.2 工艺流程说明

4.2.3 消耗定额

4.3 金属元素平衡

4.4 主要设备选择

4.5 自控技术方案

4.5.1 概述

4.5.2 仪表选型

5 主要原辅材料及燃料的供应

5.1 主要原辅助材料供应

5.1.1 主要原辅助材料年需求量

5.1.2 供需状况分析

5.1.3 供应可靠性分析

5.1.4 供应方案选择

5.2 水、电、煤和其他动力供应

5.2.1 供应工程消耗量

5.2.2 供应方案选择

6 厂址选择及用地方案

6.1 厂址选择

6.1.1 项目选址的基本原则

6.1.2 厂址选择

6.2 建设条件

7 总图、运输与公用辅助工程

7.1 总图布置

7.2 运 输

7.2.1 运输方案基本情况

7.2.2 特殊化学品运输方案

7.2.3 主要工程量

7.2.4 运输量

7.2.5 储存方案

7.3 公用工程方案和辅助生产设施

7.3.1 给排水

7.3.2 供电

7.3.3 供热

7.3.4 通讯设施

7.3.5 暖通工程

7.3.6 土建

8 节 能

8.1 概 述

8.2 评估依据

8.3 能耗状况和能耗指标分析

8.4 能源消耗状况

8.5 能源消耗指标分析

8.6 节能措施和节能管理

9 环境影响分析

9.1 执行的环境质量标准及排放标准

9.2 项目主要污染情况和治理方案

9.2.1 施工期环境影响及防治措施

9.2.2 运营期环境影响及防治措施

9.3 环境保护投资

9.4 环境影响分析

10 劳动安全卫生与消防

10.1 劳动保护与安全卫生

10.1.1 设计依据

10.1.2 建设项目生产过程中职业危害因素的分析

10.1.3 职业安全卫生及防护措施

10.2 消 防

11 工厂组织和劳动定员

11.1 工厂体制及组织机构

11.2 劳动定员

11.3 人员的来源和培训

12 投资估算与资金筹措

12.1 投资估算

12.1.1 投资估算编制的依据和说明

12.1.2 建设投资估算

12.1.3 建设投资借款利息

12.1.4 流动资金估算

12.1.5 总投资

12.2 资金筹措

13 财务分析及评价结论

13.1 产品成本和费用估算

13.1.1 成本与费用估算依据及说明

13.1.2 生产成本和费用估算

13.2 财务评价

13.2.1 产品销售收入和销售税金及附加估算

13.2.2 财务盈利能力分析

13.2.3 财务现金流量和资金来源运用分析

13.2.4 资产负债分析

13.2.5 不确定性分析

13.2.6 财务和经济评价结论

14 社会影响分析

14.1 项目对社会的影响分析

14.2 项目与所在地互适性分析

14.3 社会风险分析

14.4 社会影响分析结论

15 项目实施规划与招投标

15.1 项目实施规划

15.2 项目招标内容

16 可行性研究报告支持的理由和政策依据

17 结论和建议

资产评估概述篇4

关键词：盲数理论；不确定性；风险评估

在开展风险评估之前，一般需要定量描述风险的发生概率，但在实际工作中，往往缺乏充足的历史统计数据，基本上依赖专家的主观经验定量估算风险的发生概率值，这就产生了风险发生概率的“不确定性”问题，其最终制约着风险评估结论的可信度。因此，本文在具体分析风险发生概率不确定性来源的基础上，提出应用盲数理论估算风险发生概率。

1 风险发生概率的不确定性来源

对风险进行定量评估，核心问题就是如何准确地描述风险，即如何解决风险发生概率的不确定性问题。目前，对事物的不确定性，人们已经发现了四种，包括随机性、模糊性、灰性，还有未确知性[1]。由于事物的不确定性既源于系统内在不确定性，也产生于模型的不确定性、参数的不确定性和获取信息的不足与不精确性[2]。因此，对于不同的不确定性信息，其处理方法不尽相同。对于随机性信息，一般采取概率统计方法，但在确定概率均值及均方差等统计量时，需要具备大量的统计数据，而现实情况则是往往缺乏足够的统计资料支持参数估计，因而难以清楚认识均值及均方差。模糊性信息一般采用模糊数学方法，人们通过隶属度概念描述对事物的不同认识。灰色信息以区间数的形式描述对事物取值范围的不确定性，运用灰色系统理论予以解决。而未确知信息，主要源于认识上的主观性，运用未确知数学表达和处理。

从风险管理实践可以看出，风险评估研究面临的首要困难就是缺乏足够的历史统计数据，说明采用概率统计方法定量描述风险往往是难以实现的。并且，由于系统的复杂性，导致定量描述风险时，受多种因素影响，风险信息可能随机性、模糊性、灰性、未确知性兼而有之且交叉作用，产生“信息混沌”情况。同时，提出风险管理需求的单位，通常具有一支实践经验丰富的专家群体，这是开展风险评估的便利条件。因此，对风险进行定量描述，选择数学方法时要考虑三个条件：一是能充分利用好专家群经验信息；二是通过数据处理，能够降低专家信息的主观性；三是能够有效解决“信息混沌”的不利影响。

基于以上考虑，本文提出应用盲数理论估算风险发生概率。盲数理论是我国王光远院士在20世纪90年代提出的一种可以基于专家群经验的、能够有效解决“信息混沌”的理论方法[3]。在定量描述风险发生概率时，由于面临“信息混沌”情况，导致难以确定风险发生概率的真实状态。盲数理论以处理未确知信息为主，对不确定性信息以区间灰数及其可信度值来反映。应用盲数理论处理风险发生概率中的不确定信息，可以用区间数表示风险发生概率的随机性和灰性，将专家主观及经验信息包含在可信度中，通过综合处理多名专家意见，最终能够获得较为真实、准确、合理的风险发生概率估算值[4]。因此，采用盲数理论估算风险发生概率具有理论上的可信性。

2 盲数基本概念

2.1 盲数的定义

资产评估概述篇5

自20世纪80年代起，随着对风险评估问题研究的不断深入，出现了多种风险评估方法和标准。但是，这些方法和标准一般都是针对大型机构或部门的信息系统设计，用于实施风险评估，往往工作量较大，无法适用于中小型信息系统。

因此，在已知的大量实际案例中，风险评估的实施往往没有采用经典的由威胁、脆弱性、资产组成的标准模型，而代之以最佳实践法、资产评估法、基于场景的分析法等方法。其中，最佳实践法侧重于分析对不同类别资产所采取的安全措施；资产评估法重点关注资产在组织层面的价值；基于场景的分析法则依靠测试和分析典型风险场景来实现风险评估。这些方法的问题包括：1、评估过程花费昂贵且耗时过长，评估结果无法及时反应信息系统风险状态；2、安全措施的选择往往并非基于风险模型，而是基于由最佳实践得出的安全措施清单，无法科学地反映被评估系统的问题。

在学术领域，也有不少研究致力于将故障树、事件树、马尔可夫链、FMEA等建模技术应用于风险评估模型的构建。如基于DS证据推理的风险评估模型、基于贝叶斯网络的风险评估模型P]、基于攻击树的风险评估模型等。上述方法的共同缺点包括：假设的主观性较强、风险因素与风险之间关系的识别的复杂性较高、时间较长。

2011年，Lazzerini和Mkrtchyan提出了一种使用具有非线性隶属函数、条件权重及时延权重的扩展模糊认知图（E-FCMs)来分析风险因素和风险之间关系的方法，在该文献中，俩人还提出了一种基于E-FCMs的悲观方法来评估一个系统或项目整体风险的模型，并通过引入适合于风险分析的特殊图示对E-FCMs进行了扩展。但是，本文研究的信息安全风险属于操作类风险，上述方法不能直接用于解决此类风险评估问题。

本文提出了一种基于模糊认知图（FuzzyCognitiveMaps，FCM)的轻量级风险评估方法，方法包括风险模型构建、风险推理两部分。其中，模糊认知图被用于获取资产间依赖关系，基于模糊认知图的推理方法被用于将低级资产（如硬件、软件、信道、人等）的风险整合至高级资产（如服务、数据、业务流程等）。另外，本文还以一个移动办公信息系统为例，对方法的应用进行了研究。

2模糊认知图简介

Kosko最早通过引入模糊值对认知图进行扩展，形成了模糊认知图的概念。大量文献对模糊认知图进行了研究[9]，应用范畴包括：系统建模、经济制度发展分析、新技术应用、生态系统分析和医学决策支持等。

FCM是一种有向图，每个节点表示系统中的一个概念，这个概念可以是系统的事件、目标和趋势等，整个模型包含一组概念C={c1,...,c?}；有向边表示节点间的因果关系。每个概念节点具有各自的激活水平值，激活水平值一般为[0,1]或[-1,1]的实数，系统状态是各节点激活水平值的n维向量(《=|C|)。

在FCM中，节点间因果关系由边和边的权重表示。连接两个节点C和Cj的边的权重为正，表示c增长将引起C]增长，权重为负则表示c增长将引起c]减小。最简单的FCM仅以值-1,0或1作为边权重，在图中分别用负号㈠边、没有边、正号㈩边表示。为了更精确地定义因果关系，一般会用语言值（如强烈否定、否定、偏否定、中立、偏肯定、肯定、强烈肯定）表示权重，计算时再将这些语言值均匀映射到区间上。

FCM中各节点间的因果关系可以用_的影响力矩阵￡=[%]表示，矩阵元素代表连接节点ct和c3的边权重；若两节点间无因果关系，则用0值表示。图1是一个FCM的例子，Cl,C2,C3,C4,C5,C6为概念节点，

带语言值权重的边表示节点间的影响力。影响力矩阵E为：语言值对应的数值选择没有确定的规则，在此采用将语言值均匀映射至区间[-1,1]的选择方式，得到对应的数值为-1,-0.66,-0.33,0,0.33,0.66,1。3基于模糊认知图的风险评估方法各类风险评估标准中均对风险评估的方法的使用方式等有所描述。本文方法与上述方法的主要区别在于，利用FCM模型能够方便快捷地获取资产间的相互影响，并能够在风险的聚合过程中对资产间依赖关系的变化实现追踪。

3.1概念模型

在图2所示的被测信息系统概念模型中，各项资产按其相互关系被连接形成一个资产增值树。其中，低级资产为其上级资产提供服务，顶部节点一关键业务进程由系统业务确定。各资产间的依赖关系在图中通过箭头表示，如图所示：关键业务进程的效用取决于其使用的数据和服务；数据的可用性由数据源（用户、外部数据提供者）提供；服务则依赖于软件、硬件和信道，同时与人员、物理基础设施（建筑物、房间、电力设施）和外部服务（如PKI)等相关。同时，各节点被赋予一定的安全效用值，效用值是资产的完整性、可靠性、可用性等各种安全属性的集合。低级资产效用值的变化将影响到使用它们的高级资产。

与关注于攻击行为或威胁的方法（如攻击树法）不同，本文选择了基于资产的威胁识别方法。在如图3所示的风险基本模型中，资产的效用值可能受威胁的影响而降低，威胁对资产的负面影响可以通过适当的安全措施加以补偿，安全措施本身只能降低风险，而不能增加资产的效用值。图3资产、威胁及安全措施之间的关系

最后，在安全分析的众多领域，被评估风险的大小均与风险可能导致的经济损失有关。作为风险状况的体现，造成损失较小的事件，若数量超过一定值，也需要考虑其效果的累积。

另外，对生命体征监测、航天、铁路管理等安全关键系统而言，部分故障应被视为无法量化的灾难性损失，在评估实施中，应被视作停止系统运行的条件。本文将讨论的移动办公信息系统，安全性要求较为灵活，不将其视为安全关键系统。

为了便于评估的实施，本文作出如下定义：

⑴效用值：一种被赋予资产的数值，取值范围为[-1,1]；

⑵风险：与资产相关，预设效用值与推理过程结束时计算出的效用值之间的差值。

3.2 基于模糊认知图的风险评估流程

本文的风险评估流程如图4所示。图中圆角矩形表示流程中的各个环节，实线矩形表示输入输出信息，虚线矩形表示各流程产生的中间结果。

本文基于模糊认知图的风险评估方法由以下六步组成：1、资产识别：此步骤的输入为项目文档、设计方案等能够体现系统现状和体系结构的文件，以及与方案设计人员等的面谈记录。输出为系统的资产列表，包括关键业务、服务、数据、软件模块、硬件、信道、外部数据及服务提供者，以及相关人员及办公场所等。2、构建资产增值树：此步骤的目的是评估低级资产（硬件、软件、信道等）对高级资产（服务和数据）的影响。影响力的大小由与系统建设方讨论确定的语言值来描述。为便于后续推理的实施，此步得出的资产增值树将被表示为FCM影响力矩阵的形式。3、威胁识别：此步骤可使用常见的威胁分类方法(如基于本体），也可根据被评估系统的资产分类来识别威胁。本文采用以资产为基础的威胁识别方法，即所有威胁均针对特定资产。4、单项资产风险评估：此步骤将调査问卷作为基本工具，要求相关人员回答与安全措施相关的问题，同时采用由信息安全领域最佳实践得出的安全措施列表，并对其进行筛选修改，使其适用于特定资产。此步骤的输出是资产的风险值（归一化至[0,1]的实数)。5、风险聚合：此步用FCM推理完成，体现低级资产的风险如何累积影响高级资产的风险状况。此步还包括FCM影响矩阵规范化等其他准备工作。6、结果解析：根据以上计算所得结果，给出系统关键风险的判断并给出安全措施等的建议。

3.3风险聚合一一模糊认知图推理过程

用FCM进行推理的关键在于构建状态序列：a=j(0)j(1),...j(蛛...，该序列以节点激活水平值的初始向量为起点，根据下式算出序列的后续元素：为(+1)=S,(VA.㈨）（2)第(k+1)轮迭代是将矢量A(k)与影响力矩阵E相乘，然后通过一个激活函数将所得到的节点激活水平值映射到预设的范围内。

激活函数的选择与计算模型密切相关，尤其是映射的区间范围以及使用的是连续值还是离散值。本例中，矢量A(k)与各元素绝对值均小于1的n维方阵E相乘，其结果应为一个各元素值均在[-?,?]范围内的向量。因此，激活函数需要满足条件：1、在此区间内的值应被映射至[-1,1](或[0,1])区间；2、应是单调函数，并满足S(0)=0(或S(0)=0.5)。在本文后续的方法应用中，将采用以下两种激活函数：

通常，状态序列a=A(0XA(1),...^4(处...可无限延展。然而，研究表明，在k次迭代后(k是一个接近矩阵E的秩的数字），序列将达到一个稳定状态或产生循环。因此，当推理算法满足下式要求时可停止迭代：2 j<k:d(((k),A(j))<￡ (5)其中d是距离，e是一个很小的阈值，如10_2。状态序列a代表了一个非单调的模糊推理过程，推理序列的稳定状态是推理结果。本文的风险聚合过程，就是利用了此推理过程。

4移动办公信息系统风险评估实例

本节将以某移动办公信息系统为例，对本文方法的实施过程及结果进行研究。

4.1 移动办公信息系统介绍

随着移动互联网技术的发展成熟，各行各业的移动办公业务需求不断增长，出现了大量移动办公建设案例。移动办公信息系统的主要应用模式是通过移动终端从业务服务器下载各类业务应用数据，支持移动办公现场业务实施；在上述业务流程中，广泛的信道支持（WiFi、广域网、移动运营商网络等）为其提供了高度的灵活性，TLS等加密协议可以为其提供数据传输的安全性。移动办公人员的地理位置信息等可作为数据库査询的依据，査询结果根据办公人员使用终端类型的不同（个人电脑、平板电脑、智能手机等），用不同的形式自动发送给现场办公人员。另外，从现场采集到的业务相关数据信息作为业务数据库的信息来源被上传并存储在数据库中，为后续的数据统计、业务决策等提供信息支持。

系统中通常也具备为业务管理人员设计的特殊模块，使其能够对系统进行参数配置。此外，系统一般还能够接收其他符合行业数据标准的其他信息系统提供的数据。

系统体系结构如图5所示，(1)移动客户端（智能手机）收集原始数据，通过互联网HTTPS安全通信协议，经(3)SSL认证网关初步验证，并加密发往⑷应用服务器。应用服务器运行系统的主控逻辑，负责授权、数据验证、生成通知，以及与(5)数据库服务器和(6)数据分析服务器之间的通信。数据分析服务器负责完成业务数据的统计分析工作。

4.2 资产识别

本例的资产识别阶段，主要实施方式是组织由被测单位信息部门相关人员参加的访谈及会议，通过对现有的项目文档进行研究，对系统结构进行讨论，明确系统信息安全风险评估所涉及的资产。经研讨，此系统的资产包括：

1、业务过程：现场巡査、业务信息检索、业务信息存储、分析结果获取；

2、服务：数据存储和检索、数据传输、数据分析；

3、数据：现场巡査采集数据、遥感影像数据、配置数据；

4、软件模块：认证、业务应用、资源数据库、移动办公客户端、固网客户端、数据分析软件；

5、硬件模块：认证服务器、应用服务器、数据库服务器、数据分析服务器、智能手机及固网用户主机；

6、信道:通过WLAN、LAN和3G等构建的外部网络（HTTPS协议)，内部办公网络(HTTP协议）；

7、人员：移动办公用户、固网办公用户、技术人员；

8、其他：由第三方提供的基础设施（通信线路、电力线路)。

4.3 构建资产增值树

图6为本系统的资产增值树，图中各节点就是前一步中识别出的资产，业务过程依赖于软件和硬件模块所提供的服务，并与系统中存储及交换的数据相关。图中资产间的相互关系从系统体系结构的角度考虑确定，边的权重值则根据与系统使用维护人员的访谈确定。权重确定后，即可将其描述为FCM影响力矩阵的形式，本例中用于描述的语言值为：高、明显、中、低、无。例如，现场巡査业务受数据存储和检索、数据传输两项服务的高度影响，受数据分析服务的明显影响。

4.4 威胁识别

目前，在信息安全风险评估中，对威胁的识别一般基于以往经验提供的对攻击源的认知。根据以往经验，在本例中，要考虑的所有威胁，可根据其影响的资产类型分为11类，分别为：（1)过程类，如设计缺陷；(2)软件类，如质量缺陷、缺乏维护、恶意软件；（3)硬件类，如质量缺陷、能量耗尽；（4)通信类，如协议缺陷、服务中断；（5)数据类，如破坏机密性、破坏完整性；（6)外部服务类，如有无PKI等安全基础设施；（7)外部数据类，如数据接口错误；（8)基础设施类，如场地、电力、空调；（9)人员类，与移动办公用户、固网办公用户和技术人员相关的威胁；（10)自然灾害类；（11)经济条件，法律等。

4.5 单项资产风险评估

此环节工作包括两方面内容脆弱性分析和安全措施有效性分析。在实施方式上，此部分评估采用能够反应最佳实践的问卷调査的形式。针对此次的被评估系统，关于威胁与安全措施的调査问卷共针对11组资产设计了约140个问题。

表1为与移动办公客户端相关的风险评估调査问卷。问题根据各类资产的最佳安全实践确定，每个问题涉及一项安全特性。各项问题均根据其对资产整体风险的影响被赋予问题权重^。每个问题最多给出三个答案，各答案均被赋予代表其对资产风险影响程度的风险影响系数qije[0,1]。问题权重W,_及风险影响系数qy利用专家法由专家评分决定。这些权重信息对被调査人员是不可见的。表中星号项为此次问卷调査的回答结果。

至此,资产S的风险值RS可通过将ks个问题a(i=1,...,ks)的答案ay代入式(6)得出。值1和0分别表示是或不是某项答案，即若问题i的答案是答案.则%=1，否则％=0。

其中，w是归一化因子。计算可得，移动办公客户端的资产风险值Rs=0.404，风险值不为0，表明资产面临的威胁不能完全被安全措施控制。

采用上述方法，计算所有低级资产的单项资产风险值，可明确系统中风险值为高、中、低的各类资产，并对高风险资产采取针对性安全措施。

在实际操作中，问卷调査内容的设计过程与模糊认知图的构建过程是同步进行的，问卷中的权重值w,即反映了FCM图中影响值的大小，以数据资产“现场巡査采集数据”为例，在与其有因果关系的下级资产(移动办公客户端、智能手机、移动办公用户）的问卷调査中，选择可能影响上级资产的问题，取其权重的均值，即得到其影响值。

4.6 风险聚合

针对业务过程、服务、数据等高级资产类别，由于其自身的复杂性，无法采用4.5节中的问卷调査方式实施风险评估，因此，本文采用FCM推理实现的风险聚合来完成高级资产的风险计算。

在计算前需先进行影响力矩阵的归一化操作。本例中，原始矩阵用5个语言值（高、较高、中、低、无）来描述，分别对应影响力值{1,0.75,0.5,0,25,0}。对每一行i=1,...,n,影响力值的归一化可按下式完成：

其中，且m是一个正常数（实际计算中常使用m=1.0)。上述归一化过程给出了一个概率分布。假设的分布形式源于博弈论，假设高级资产ah受低级资产an,...,aik的影响，影响系数为em,…,em。如果攻击者选择从一个低级资产发起攻击，那么它应该在能够影响ah的低级元素中选择影响力eMm最高的元素am但是，攻击者对影响力可能作出错误的估计。由此所得的攻击行为概率与错误估计的分布相关，而错误估计一般没有明显的规律。因此，假设错误估计服从双指数分布，就可得到式(7)给出的logit(对数成败比率）模型。

最终，聚合风险的计算需要通过连续使用FCM状态方程(2)，构建两个向量序列：无风险序列anr的初始向量为A^(0),在此向量中,表述资产风险属性的所有向量元素都被置为1。而风险序列d的初始向量A\0)是资产风险属性向量A10)与式(6)计算出的风险值RA的差，艮P:Ar'(0)=A'(0)-R4。最后，将anr和d中的相应元素相减，即R(i)=Anr(i)-Ar(i)，即可得到聚合风险值序列p=R(0),...,R(i),...。此序列将收敛于表示资产聚合风险的数值。

图7为系统中数据、服务、业务进程三组资产的风险计算的结果。结果分别采用式(3)和式(4)定义的激励函数S-(图(a))和SeXp(图(b))得到。对于函数SeXp，式中常数m的值采用2.0。结果比较表明，两个函数的计算结果趋势一致。

   4.7结果解析分析表明，低级资产的风险会影响高级资产。在本文的评估实例中，大量资产（如移动客户端）的风险是由于系统尚未部署在实际生产环境中，实验环境下大量安全措施（PKI、UPS、物理访问控制措施等）尚未部署所导致的。在实际部署中，需要将这些安全措施启用。

5结束语

资产评估概述篇6

关键词：并购；财务风险；风险矩阵

中图分类号：F275.2 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2013）31-0165-05

作为企业资本运营的一种重要方式，并购是实现资产质量改善和规模经济与范围经济的重要途径。并购是机遇和风险并存的资本运营方式，并购风险包括市场风险、政策风险、文化风险、整合风险、财务风险、法律风险等，这些风险最终直接或间接影响的是财务风险，财务风险则是企业并购成功与否的“跨栏”。从广义上讲，并购财务风险是指企业由于并购活动过程所涉及的各项财务活动而引起企业财务状况恶化与财务成果的不确定性，从而导致企业蒙受损失和并购失败的可能性。完整的企业并购流程包括前期可行性分析、目标企业价值评估、出价方式的确定、收购资金的筹措、收购后的财务整合和债务偿还等，上述各环节中都可能会产生财务风险。因此，为便于分析和阐述，对企业并购财务风险进行了概念上的界定：是指由于并购而涉及的各项财务活动直接或间接引起的财务状况恶化或造成参与收购中各方未来财务效益的不确定性，包括杠杠融资以及资本结构改变所引发的财务风险，甚至破产的可能性。

一、企业并购财务风险的因素与识别

企业并购是一系列经济活动的总和，每一个经济活动都可能出现问题而产生财务风险。一般而言，企业并购财务风险主要涉及三大类，分别是定价评估风险、融资偿债风险和财务整合风险。

（一）定价评估风险

对目标企业的定价是并购谈判的核心议题，也是并购交易行为成功与否的重要筹码。

1.目标企业内在价值衡量

目标企业的价值评估是并购交易的核心环节，成功并购的关键在于找到双方默契一致的交易价格。目标企业的估价取决于并购方对目标企业未来经营现金流和折现率的预期，但预测的经营现金流和折现率带有诸多主观的因素，所以对目标企业的价值评估可能因预测失误而不够准确，这就产生了并购的评估风险。其大小取决于并购方所用信息的数量和质量，而信息数量和质量又取决于下列因素：目标企业的员工是否有抵触情绪；并购方和目标企业人力资源、企业文化、公司治理等方面的差异度；目标企业是上市企业还是非上市企业；并购方是善意收购还是恶意收购；准备并购的时间及目标企业审计距离并购的时间长短。

2.并购谈判过程

企业并购是并购方对目标企业股权或净资产的购买。目标企业十分熟悉本企业的运营及管理实际，十分清楚自身的内在价值，因此拥有信息优势的目标企业及其管理层在谈判过程中易获得主动权，而并购方相对而言处于信息劣势地位，在谈判中会受到牵制和约束。企业并购谈判过程中，被并购方管理层由于对所在市场当前需求、潜在需求、市场供给、政府规制等有清楚的认识，所以能够准确评估被并购企业的价值；而并购方为了弥补信息不对称的缺陷，往往对相同区域的类似企业进行横向比较，但这些被比较的企业往往与目标企业之间存在较大差异，从而导致目标企业定价评估差异。

3.并购环境影响

在中国，有一部分的企业特别是国有企业并购行为是由政府部门强行撮合而成的。由于并购行为是基于市场竞争而自发而成的路径选择，是一种市场化的行为。政府依靠行政手段对企业并购进行行政干预，不仅违背了经济规律和市场规则，难以达到预期的效果，而且往往还给并购双方带来极大的风险。比如政府以非经济目标代替经济目标，过分强调并购、重组规模、力度，以彰现行政主导改革的力度和成效，在并购定价时具有极大的随意性和主观性，将使并购偏离资产最优化组合的目标，从而使并购活动在一开始就潜伏着风险。

（二）融资与偿债风险

企业并购离不开资金的支持，而企业获取资金的重要手段就是利用财务杠杆即融资。显然，在这个融资过程中，企业就会面临着融资风险。而再融资之后，企业还要面临着偿债风险。

1.外部融资风险

就企业并购而言，并购资金需求大是其突出特点。并购的融资风险是指并购方能否按时足额地筹集到资金以保证并购顺利进行。如何利用企业内外部的资金渠道，在短期内筹集到所需的资金是关系到并购活动能否成功的关键。由于并购动机不同以及并购方收购前资本结构不同，使得企业并购所需的长短期资金，自有资本与债务资金的投入比例存在差异。诱导融资风险的要素较多，从风险评估的角度来讲，一般可分为定性和定量两大类：一类是定性风险主要是指资本结构的合理性和融资的支付方式；另一类是定量风险则包括筹资能力、融资成本比率和财务杠杆比率。

2.偿债风险

偿债风险是指由于并购所需要的大量资金要用收购后新企业未来的现金流量来偿还，可是新企业的未来现金流量具有不确定性，新企业很可能会因为缺乏足够的资金还债，继而导致资本结构恶化，负债比例过高而导致破产倒闭。分为短期偿债风险和长期偿债风险，其中短期偿债风险包括流动比率、速动比率、现金比率、现金流量比率、现金支付保障率等因素；长期偿债风险包括资产负债率、资本负债率、现金流量结构比率、债务本息偿付比率、资本性支出比率、现金偿债比率等因素。

（三）财务整合风险

财务相关资源整合是企业并购后必要的一个流程，对新企业进行财务绩效评价是收购之前的预测，但由于诸多主客观因素，容易形成并购后的财务风险。

1.资本运营风险

并购完成后，增加的其他费用是一笔庞大的开支，如人员安置费、培训费、机构撤并改组费用、派驻管理人员和技术骨干费用等。如果整合成本太高，将导致企业持续盈利能力的下降。

2.财务收益风险

被并购方的绩效预测主要包括预测的经济效益，而经济效益主要体现在收购后的财务收益上。财务收益主要包括净资产收益率、销售毛利率、主营业务利润率、盈余现金保障倍数和成本费用利润率。

3.发展前景风险

并购方和债权人都十分关注并购后新企业的发展能力或成长前景。影响企业发展能力的因素是多方面的，收入的增长、资本的扩大、利润的增加，都是企业进一步发展的基础。管理素质、发展战略、技术创新、理念创新、人力资源等等方面都是影响企业发展能力的重要因素。通过对这些因素的充分研究，排除外部环境变化因素的影响来判断企业未来的发展能力。具体包括企业三年资本平均增长率、收入增长率和技术投入比率等。

二、构建企业并购财务风险评价模型

风险矩阵是在项目管理过程中识别风险（风险集）重要性的一种结构性方法，并且还是对项目风险（风险集）潜在影响进行评估的一套方法论。本文的创新之处是在风险模糊评估模型中引入风险矩阵，过虑掉风险等级判定的主观性因素。

（一）引入企业并购财务风险矩阵

在风险矩阵中，风险是指相关财务指标不能满足并购及并购后需要的概率。风险矩阵方法主要考察并购需求与财务支持两个方面，以此为基础来分析辨识项目是否存在财务风险。一旦识别出财务风险（风险集）之后，风险矩阵下一步要分析的是：评估财务风险对并购的潜在影响，计算财务风险发生的概率，根据预定标准评定风险等级，然后制定方案来管理或防范风险。

1.风险因素

风险因素列出影响财务风险的具体构成板块，通常包括定价评估风险板块、融资与偿债风险板块、并购后财务整合风险板块。

2.风险成因

描述该风险产生的原因。

3.风险影响力

评估风险对项目的影响。一般将企业并购财务风险对项目的影响分为5个等级（如表2所示）。

4.风险概率

评估风险发生的概率。风险描述与对应的概率水平（如表3所示）。

5.风险等级（如表4所示）

（二）财务风险评估模型

引入模糊数学理论，构建企业并购财务风险因子的模糊集合、企业并购财务风险性质的隶属函数和评价并购财务风险因子的模糊矩阵，用来测评并购财务风险的重要性及关键性，判断并购目标企业的可行性并做出相应抉择。

1.财务风险评估的指标

（1）论域U。即并购财务风险因子的集合，可以根据并购财务风险识别得出的结果建立，即前文中所探究的三大风险模块，十个二级财务风险指标。

（2）模糊集合A。风险因子重要度矩阵，即风险因子对并购财务风险影响的重要程度的集合，由风险矩阵中的风险影响等级进行量化。模糊集合是模糊数学中的基础概念，是描述与分析并购财务风险、建立并购财务风险评估模型的基础。

（3）隶属度。即元素对模糊集合隶属关系量的规定性，表示风险因子与并购财务风险之间的密切程度；隶属度越高，对并购财务风险的影响越大。不同元素对同一集合有不同的隶属程度，合理的隶属度应由并购及财务部门的专家参考风险识别结果，根据实际情况确定。

（4）隶属函数V。即描述并购财务风险因子模糊性的定量方法，其值域为区间{0，l}，根据并购财务风险评估的需要确定，是对并购财务风险进行定量分析的基础。科学构造并购风险因子隶属函数，是应用模糊数学方法测评企业并购财务风险的关键。

（5）模糊矩阵R。风险因子关系函数值矩阵，用来模糊描述各并购财务风险因子之间的定量关系，矩阵中的元素表示各并购财务风险因子可能存在的状态及其发生的概率。

（6）模糊评价模型B。并购财务风险隶属综合矩阵，用以测评企业并购风险的高低，集合中的元素表示并购财务风险各种存在状态发生的概率，由风险矩阵中的风险发生概率进行量化。

2.财务风险评估的步骤

（1）以影响企业并购风险的各种主要因子为元素，建立企业并购风险因子的论域：U={U1目标企业内在价值评估，U2并购谈判过程，U3并购环境影响，U4融资定性风险，U5融资定量风险，U6短期偿债风险，U7长期偿债风险，U8财务收益，U9资本运营状况，U10发展前景}。

（3）根据并购实际情况及企业并购风险管理的需要，将并购风险划分为5个等级：V={高V1，较高V2，中V3，较低V4，低V5}，由风险矩阵中风险级别进行量化。

（4）聘请适当数量的财务专家、投资专家、并购专家、风险管理专家及董事会下属投资评审委员会成员等，评估并购财务风险因子，根据评估结果建立企业并购财务风险的模糊评价矩阵：

（5）利用模糊评价矩阵，建立企业并购风险的模糊评价模型，测评企业并购风险。

最后结果bj表示在综合考虑了所有因素的影响时，评价对象对财务风险等级集中第j个元素的隶属度，然后根据隶属度的大小进行决策。

3.财务风险评估模型的应用范围

应用该财务风险评估模型可以量化测评企业并购财务风险，以此断定一个候选目标企业是否可行，以及如何在不同的候选目标企业之间做出对比抉择，或一种备选并购方案是否可以作为并购方案，以及如何在对同一个目标企业的不同备选方案之间选择最优方案。实践中因不能精确地计量企业并购风险。并购专家和财务专家按照一定的方法，通过分析和论证能够识别出并购过程中的主要财务风险因子，并对其不确定性进行估测，便可通过财务风险评估模型评估其并购财务风险。

三、财务风险防范战略和规避措施

并购财务风险是企业并购活动成功与否的关键因素，而并购过程中的定价评估风险、融资与偿债风险、并购后财务整合风险是影响企业并购财务风险的主要成因。通过引入风险矩阵构建了并购财务风险的评估模型，从而对财务风险进行了科学度量。在对并购财务风险进行度量后如何防范和规避是评估后亟待解决的问题。

（一）构建信息顺畅传输体系降低估价风险

采用恰当的收购估价模型合理确定目标企业的价值以降低价值评估风险。由于并购双方信息不对称是产生目标企业价值评估风险的根本原因，因此并购方在并购前对目标公司进行详尽的审查和评价。并购方可根据并购动机、收购后目标公司是否继续存在，以及掌握资料信息的充分与否等因素来决定采用合适的评估方法。并购方也可综合运用定价模型，如将运用清算价值法得到的目标企业价值作为并购价格的下限，将现金流量法确立的企业价值作为并购价格的上限，然后再根据双方的讨价还价在该区间内确定协商价格作为并购价格。

（二）拓宽融资渠道以降低融资风险

并购企业在确定了并购资金需要量后，就应着手筹集资金。资金的筹措方式及数额的大小与并购方采用的支付方式有关，通常现金支付可采取分期付款方式以缓解资金紧缺的局面。并购企业可以结合自身能获得的流动性资源、每股权益的稀释、股价的不确定性、股权结构的变动、目标企业的税收等情况，对并购支付方式进行结构设计，将支付方式安排成现金、债务与股权方式的各种组合，以满足收购双方需要来取长补短。

（三）完善资产负债的期限结构以降低流动性风险

通过建立流动性资产组合进行流动性风险管理。由于流动性风险是一种资产负债结构性的风险，很难在市场上化解，必须通过调整资产负债匹配关系来解决。并购企业可通过分析资产负债的期限结构，将未来的现金流入与流出按期限进行分装组合，寻找出现正现金流和资金缺口的时点，不断调整自身的资产负债结构来防范流动性风险。

（四）依托杠杆收购中目标企业未来现金流量以降低偿债风险

杠杆收购的特征决定了偿还债务的主要来源是整合后目标企业将来的现金流量。降低杠杆收购的偿债风险，首先必须选择好理想的收购对象。一般而言，目标企业必须经营风险小，产品有较为稳固的需求和市场，发展前景较好，才能保证收购以后有稳定的现金流来源。

参考文献：

[1] 吴利明，刘鸿兵.企业并购财务风险分析及控制研究[J].经济师，2012，（2）.

[2] 谭建华.中国上市公司并购的财务风险控制措施研究[J].商业会计，2012，（5）.

[3] 聂建平.中国企业并购的财务风险分析及防范[J].财会研究，2012，（11）.

[4] 卫金华.企业并购的财务风险与内部控制问题研究[J].企业导报，2011，（15）.

[5] 杨卫东.浅议企业并购中财务风险控制与防范[J].财会通讯，2009，（20）.

[6] 原磊.国际金融危机下中国企业并购行为研究[J].宏观经济研究，2010，（7）.

资产评估概述篇7

关键词：品牌资产；品牌资产评估；超额收益现值调整法

一、品牌资产定义及实质

（一）品牌定义

在定义品牌资产之前，首先需要了解品牌的定义，过去人们总简单的将品牌等同于商标，直到资本主义进去垄断时期，品牌已经成为企业重要竞争力的核心组成部分，在竞争中发挥着举足轻重的作用，成为最为重要的无形资产之一。品牌是能够为品牌拥有者产生增值的一种无形资产，它以产品和服务为载体，是拥有者与社会、市场以及消费者之间帅相互关系的产物。品牌是通过产品或服务将企业与消费者以及市场联系起来的，它是需要企业主动维护的一种关系，只有逐步建立企业与市场消费者这一稳定关系，才能铸就一个企业的品牌资产。

（二）品牌资产概念及实质

品牌资产概念实质上将营销学中抽象的品牌进行了价值量化，并以此对品牌进行评估。不同的学者从不同角度研究品牌资产，大多分为三类，一是从财务会计层面，而是基于市场分析，三是基于消费者层面分析。笔者认为品牌资产是依附于企业无形资产与有形资产至少，并且能带来附加价值的资产类别。企业的未来收益可以从企业树立品牌后的产品和服务中获取。因此，品牌资产评估是资产评估范畴内的概念。

二、品牌资产评估基础理论

（一）品牌资产评估应该考虑的主要因素

为了更加全面的考察品牌资产的价值，在评估过程中应重点关注以下因素：1、品牌的市场占有率。该指标是体现企业品牌资产价值的首要指标，针对不同企业的规模和类型，考察范围有所差异，总体分为区域性市场、国内市场和国际市场三方面考察产品占有率。2、行业发展趋势。企业品牌发展受到产品所属行业发展总体趋势的影响，处于朝阳行业和成长期的行业，具有广阔前景的行业，品牌评估价值自然较高。3、市场竞争。同类其他企业的竞争是品牌评估中不可忽视的因素，竞争者的新技术和品牌造成的冲击都会影响企业品牌资产的估值。4、品牌收益。预测品牌资产的未来获利能力是品牌资产评估中最为重要的一个因素，一般通过对企业的财务指标分析企业品牌净利润等。5、品牌的宣传和维护费用。营销学认为，提升企业品牌价值需要依靠不断的投入支持。6、品牌的发展潜力。品牌资产的估值并非完全取决于过去和当前的盈利能力，更重要的是未来获得收益率的可能性，只有综合考察品牌未来发展前景，才能正确评估品牌资产价值。

（二）品牌资产评估方法评析

1、基于财务要素的评估方法

传统工业经济时代，大多从财务会计角度对品牌资产进行评估，包括市场法、成本法、收益法以及由此衍生出的其他方法。市场法是基于品牌资产所有权未来能带来的收益为基础，通过分析市场上同类企业品牌的交易价格，进行综合比较分析计算出本企业的品牌资产价值。成本法评估是根据品牌资产在初期开发或购置时原始价值为依据，从品牌开发成本与损耗等方面核算以此确定品牌资产价值。收益法是通过预测品牌资产未来的现金流的现值来评估和评价品牌资产价值，是各类评价方式中较为合理，评估较为准确的方法之一。

2、基于市场要素的评估方法

成立于1974的全球最大综合性品牌咨询公司Interbrand长期一直致力于为大学品牌客户提供全方面，专业的品牌资产咨询业务。Interbrand法是在研究了被评估企业品牌资产过去相关财务指标和综合分析基础上，预测未来品牌资产可能带来的收益、净利润等指标来评估企业品牌资产价值。市场力、领导力、稳定力、支持力、趋势力、国际力和保护力这七方面因素成为品牌强度倍数是该评估方法评估中重点考察对象。根据评估，每项得分越高则系数越大。七个因素基本涵盖了一个企业品牌资产价值的重要方面，但是每项因素的权重比例分配仍值得商榷。这种评估方式适合考察处于成熟阶段的品牌资产，但是此方法也有局限性，例如计算品牌净利润时，是以未来收益为基础，但是现实中未来收益受到市场多方面影响具有不确定性，进而影响了评估的准确性。

3、基于消费者要素的评估方法

消费者品牌评估方法是比较主观的评估方法，通常是企业内部自我调研评估，看消费者对品牌的反响度和忠诚度分析，识别品牌在市场的优劣势，据此实施有效的营销策略。目前主要有十要素法。此评估方法认为品牌认知、品牌知名度、品牌忠诚度、专有资产和品牌联想五项构成了品牌资产，并通过市场研究方法考察上述五方面。评估中将10个核心指标分为5大类，前4组由品牌认知、品牌忠诚度、知名度、联想度构成，代表消费者对品牌的认可程度，第5组为市场状况。这种评估方法更为详细、客观、全面，从品牌的受众方即消费者和市场两方面综合考评，既可以用于专项研究也适用于连续性研究。但应注意该评估方法运用于不同行业的品牌资产评估应做相应调整，考虑特定行业品牌的特殊性。

4、对上述评估方法的总体评价

品牌资产评估方式的多元化是由品牌资产概念的多元化引起的，评估方法均具有合理性和实用性，在融合考虑了多种要素的基础上预测分析，但是每种方法又尤其的缺陷性。从财务会计角度评估品牌资产价值的方式为体现出品牌资产丰富多样的内在价值，过多关注短期财务指标；基础市场角度的评估方式忽略了消费者对品牌的感知，夸大了品牌的扩张能力对品牌资产价值的影响力；而基于消费者考察的方式主观性过强，随意性较大，可能导致品牌资产评估的不准确性。以上三种方法各有优缺点，实际运用中应结合客观的数据分析和主观的分析判断，合理选择恰当的评估方式。（作者单位：上海电机学院）

参考文献：

[1] 柳思维.《企业无形资产》[M].中国财政经济出版社，2000.12

[2] 于玉林.《现代无形资产学》[M].经济科学出版社，2001.2

[3] 黎波涛周清明.《关于无形资产价值基础的几个问题》[J].商业经济与管理，2002（12）

资产评估概述篇8

摘要探讨科技评估与风险投资风险管理之间的内在联系，从阐述科技评估与风险管理的概念、方法等入手，研究将科技评估运用于风险管理的可行性。

关键词科技评估风险投资风险管理

1科技评估

1.1科技评估的概念

2000年12月28日科技部颁发的《科技评估管理暂行办法》将科技评估定义为“是指由科技评估机构根据委托方明确的目的，遵循一定的原则、程序和标准，运用科学、可行的方法对科技政策、科技计划、科技项目、科技成果、科技发展领域、科技机构、科技人员以及与科技活动有关的行为所进行的专业化咨询和评判活动”。从更广泛的意义上来讲，科技评估是对与科学技术活动有关的行为，根据委托者的明确目的，由专门的机构和人员依据大量的客观事实和数据，按照专门的规范、程序，遵循适用的原则和标准，运用科学的方法所进行的专业化判断活动。其结果要归结为能够回答委托者特定目的评估结论和评估分析。

1.2科技评估的范畴

科技评估的范畴主要是职能性评估和经营性评估两大方面，职能性评估是指对政府科技活动有关行为进行的客观的、科学的评价和判断，为政府有关部门发挥决策、监督职能提供服务。经营性评估是指对企业或其他社会组织与科技活动有关行为进行的客观的、科学的评价和判断，为他们对被评事物的决策、判断提供参考依据。在市场经济条件下，科技评估作为一种咨询活动，不应仅仅只为政府决策服务，还应深入到市场中的各类科技活动之中，接受非政府机构委托的评估任务，如企业投资项目的科技评估、风险投资机构投资的科技评估、企业产权交易中的科技评估等。

1.3科技评估的分类

科技评估可从不同角度分类。从评估时间上，可分为事先评估、事中评估、事后评估和跟踪评估四类。事先评估是在某项科技活动实施前所进行的评估，主要包括实施该项活动必要性和可行性两方面内容。它常常带有预测的性质，但不同于一般的预测分析；事中评估是在科技活动实施过程中进行的监督性评估，着重检验是否按照预定的目标、计划执行，对前面工作的进展与预期效果进行比较，并对未来进行预估，以发现问题，调整或修正目标与策略；事后评估是科技活动完成后进行的评估。另外，从评估空间上，可分为国家评估和地方评估；从评估规模上，可分为宏观评估、中观评估和微观评估；从评估方法上分，可分为定性评估、定量评估及定性与定量相结合的评估；从评估形式上，可分为通信评估、会议评估、调查评估、专访评估和组合评估等。

1.4科技评估的方法

评估方法有广义和狭义两种概念，广义概念包括评估准备、评估设计、信息获取、评估分析与综合、撰写评估报告等评估活动全过程的方法，狭义概念特指评估分析与综合的方法。

科技评估可选用的方法多种多样，关键是要依据不同对象，有针对性地选择评估方法。常用的分析评价方法有定性和定量结合的方法、多指标综合评价方法、指数法及经济分析法和基于计算机技术的评估方法等。

2风险投资的风险管理

风险管理是通过对风险的识别、衡量和控制，以最少的成本将风险导致的各种不利后果减少到最低限度的科学管理方法。风险投资的风险管理的出发点和归宿，都是企图运用系统的、综合的现代科学管理方法，有效地扩大投资活动的有利因素，控制和抑制不利因素，达到以最小的成本，安全、可靠地实现风险投资利益的最大化。

2.1风险识别

风险识别是风险管理的第一步，是指对企业面临的，以及潜在的风险加以判断、归类和鉴定风险性质的过程。存在于企业自身周围的风险多种多样、错综复杂，无论是潜在的，还是实际存在的，是静态的，还是动态的，是企业内部的，还是与企业相关联的外部的，所有这些风险在一定时期和某一特定条件下是否客观存在，存在的条件是什么，以及损害发生的可能性等，都是在风险识别阶段应予以回答的问题。在风险投资中，风险一般可以分为两类：系统风险和非系统风险。系统风险是由公司之外的各种因素引起的，如战争、经济衰退、通货膨胀、高利率等与政治、经济和社会相联系的风险，是不能通过多角化投资而分散的，因此又称作不可分散风险或市场风险。重要的系统风险有政治风险、法律法规风险和政策风险等。非系统风险也被称作可分散风险，它是由公司本身的商业活动和财务活动带来的，如企业的管理水平、研究与开发、消费者需求的改变、市场营销风险以及法律诉讼等，其可以通过多角化投资组合而分散，是公司特有的风险。重要的非系统风险有决策风险、财务风险、信用风险、完工风险和市场风险。作为风险投资者，其关心的往往只是项目的系统风险，因非系统风险完全可以通过合理的投资组合而得到分散。

2.2风险衡量

风险衡量对已经识别的风险进行分析评估，以确定其损害程度的过程。风险衡量的方法分为定性风险评价方法和定量风险评价方法两大类，定性风险评价方法又可分为主观评价法和客观评价法，传统的主观评价法主要有观察法、资产负债表透视法和事件推测法等。现代的主观风险评价方法致力于将传统主观方法涉及到的因素综合在一起，并且设法将传统上的主观方法的定性分析特征转向定量分析上，由此而将主观分析扩展到能够同时完成综合评价风险因素与测量风险临界值的双重任务。现代客观风险评价法中，最具代表性的是“Z记分”方法。作为一种综合评价风险企业风险的方法，“Z记分”方法首先挑选出一组决定企业风险大小的最重要的财务和非财务的数据比率，然后根据这些比率在预先显示或预测风险企业经营失败方面的能力大小给予不同的加权，最后将这些加权数值进行加总，就得到一个风险企业的综合风险分数值，将其对比临界值就可知企业风险的危急程度。定量风险评价方法主要有风险图法、决策树法等。

2.3风险控制

风险控制是指在对风险进行全面的分析之后，实施各种风险控制工具，力图在风险发生之前消除各种隐患，减少损失产生的原因及实质性因素，将损失的后果减少到最低限度。实施风险控制的步骤是风险预测——风险决策——实施决策方案——方案的成果评价。风险控制的主要方法有风险规避、风险预防、风险分散、风险转嫁、风险补偿、风险抑制等。

3科技评估与风险投资的风险管理

科技评估与风险管理既有联系也有区别，科技评估作为一种专业化判断活动，在介入风险投资的风险管理后，其任务便是对风险进行识别和衡量，其结果作为风险投资机构投资决策和制定风险控制实施方案的依据。可见，在风险投资的风险管理中，科技评估实质是风险的识别和衡量的过程，而风险管理还包括了风险控制的实施过程，这样科技评估就可以作为风险管理一个组成部分，实现两者的有机结合，促进共同发展。科技评估与风险投资的风险管理的关系如附图所示：

3.1科技评估是提高风险投资管理效率的重要手段

科技评估经过近十年的发展，已有一整套较为完备的评估规范和技术方法，在评估设计、评估信息采集、综合分析、评估质量控制等方面的研究已较为成熟，同时，由于科技评估机构长期致力于国家和地方各类科技计划、科技项目、科研机构等方面的评估，对于科技产业、科技政策等方面的研究也是其他咨询机构无法比拟的。而我国风险投资业尚处于起步阶段，国家还未出台较为完备的有关风险投资事业的行政法规，风险投资机构的风险管理机制还很不健全，对风险管理人才培训的投入和重视程度还远远不够，因此，将科技评估运用到风险投资的风险管理中将能充分发挥其作用，提高管理效率。

3.2科技评估方法是衡量风险投资风险的有效工具

定量和定性方法相结合是科技评估方法应用的基本思路，这与现代风险评价所采取的方法既有相近又有其独到之处，科技评估中最常用的方法是多指标综合评估方法，它是在对多个影响因素进行分析研究之后，设计一套相应的评估指标体系，并对每一个评估指标都制定具体的标准和统一的计算方法，使其能对金额、人数等可计量的指标进行定量评估，同时对社会影响等因素亦可做定性评估的描述。这与上面介绍的“Z记分”方法仅依靠可计量的数据作为评价基础相比较更为有效。采取科技评估方法衡量投资风险也更为准确、可信。

3.3科技评估是推动风险投资管理创新的动力

引入评估机制，使风险投资机构的投资选择与投资决策相分离，使得风险投资管理更为透明化，也遏止了内部人员的“暗箱操作”等种种不良现象。通过独立的、专业化的评估中介组织的运作，将能使风险投资机构的管理层能更客观地认识到投资风险，从而可集中精力于投资决策，通过管理体制的创新，保证投资的科学性和安全性，也提高了投资成功率。

3.4科技评估参与风险投资管理是其自身发展的需要

科技评估工作现阶段主要是为各级科技行政管理部门，主要是国家和省、市科技管理部门服务，而且大部分科技评估机构是由科技管理部门所属的有关单位，如软科学研究机构、科技咨询机构、科技情报机构等部门产生，但由科技管理部门所属的单位评估科技管理部门的科技项目、科技计划等等，在一定程度和一定范围内不可避免的受到科技管理部门的影响。因而，评估水平难以提高。因此，科技评估机构作为一种社会中介服务机构，和各类资产评估机构一样，应逐步社会化和多元化，如参与到风险投资管理的咨询工作中，只有社会化、多元化，才能充分引进竞争机制，优胜劣汰，提高评估水平，促进科技评估事业的发展。

3.5科技评估促进风险投资实现动态管理

风险投资从进入到退出的全过程中，无时无处不存在着风险，实施某项投资决策前需要进行深入分析以确定各种存在风险的影响程度；进行投资后，还应深入到所投资的企业进行跟踪调查分析，对企业生产经营、财务状况，市场竞争状况，企业的发展趋势与步骤等，经常进行科学的、系统的分析与判断，发现潜在的风险，及时采取有效措施，杜绝它的发生或降低它的危害；风险投资退出后，还要对风险投资的效果进行测评，总结经验与教训，作为今后投资决策的参考。可见，风险投资的风险管理是一个动态的过程，实现管理目标需要实施一系列的评估，科技评估的事前、事中和事后评估能够满足这一要求，促进风险管理动态管理。

参考文献

1国家科技评估中心编.科技评估规范，科技评估概论[M].北京：中国物价出版社，2001

资产评估概述篇9

关键词：房地产公司；评估制度；总结

Abstract: To establish a sound enterprise project delivery and evaluation system, it play a crucial role on the long-term sound development, this paper take the full medium-sized real estate company as a model, in put for the node using six months after the project delivery, project evaluation system.Key words: real estate company; evaluation system; summary

中图分类号：G449.7文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）

在一些中小型房地产开发公司中，常见到对项目前期开发运作、中期建造过程非常重视，但对项目交付运行后的总结评估工作缺乏关注。造成企业产品打造成败经验缺乏总结积累，难于全面的研讨和推广。经常出现在一个项目中发生的错误，在后续多项目中重复犯错。大大的增加了企业的运营成本，降低了客户的满意度和企业的品牌价值。故此建立健全企业项目交付后评估制度，对企业长期良性发展起到至关重要的作用。

本文以一个营销、工程、设计、物业、客服、财务成本都较全备的中型地产公司为模型，在项目交付投入使用半年后为节点，编写了项目后评估总结提纲、及提纲目录下应该包含填写的主要内容。其提纲及内容如下：

一、项目概况

项目概况属于开篇总述性内容，大体可分为二部分介绍。第一部分可介绍项目自身的基本概况，可包括项目所属的地理位置、项目用地面积情况、容积率、绿地率、建筑密度、建筑面积、建筑类型、建筑栋数、套数等相关的基础信息。该部分可用一张图表进行表述。第二部分可介绍项目周边的环境及配套设施包含教育、医疗、交通、商务、休闲等等信息。该篇幅仅对项目基础信息进行提炼，并不需要对上述信息进行分析比对，分析比对部分在后续章节中进行。

二、项目运营总体概况

第一部分可对项目关键指标列示及简析。如项目立项定位时企业自身定义的项目成功标尺的关键内容指标与实际值对比。关键指标大体可包括项目销售利润率及内部收益率、项目自身定义的一级节点计划及达成率、项目定义的成功成本及变化率、客户满意度及客户忠诚度等。第二部分项目运营要点回顾，可包含项目运营大事记节点，节点可以表格体现。对项目运营的成功点、项目运营的不足点进行汇总，不用做成功不足的分析，分析部分在最后的项目总结篇内表述。

三、设计管理总结

第一部分明确项目定位划分，对项目对应公司产品体系的级别定位的成因进行分析，即为何如此定位的说明。第二部进行项目简介，可包括总平图、管综图、专业管线图、户型及立面效果图、园林景观图的展示和介绍，项目基本概况中的信息虽然和设计相关但前面篇幅存在故不必重复介绍。第三部介绍项目设计时价值点挖掘情况，可包含在一二部分内介绍，也可对一二部分介绍基本信息后第三部分单独提炼分析其价值点。比如说第二部分提供了园林景观图，可直接对园林景观价值点进行分析，也可汇总到本部分集中分析。第四部对客户敏感点进行分析。即分析客户最关注的是什么，在设计中如何进行体现。第五部分设计管理即对设计资源前期评比、采购分析、及确定设计资源后对设计过程如何进行把控的。第六部分设计效果的把控即对设计效果的全程把控方法和最终结果进行论述。第七部分成本控制

即对设计初的目标成本的定制，及过程中的产品优化和目标成本的对比达成对成本的控制。第八部分对本次设计中新材料、新技术、新工艺的采用，及对采用效果的评估工作。如未涉及新材料、新技术、新工艺的采用，可取消该部分。第九部分对规划报建要求落实情况，即设计中对规划要点的落实情况分析，如有未落实部分应详述原因及解决方法。最后的第十部分提供完成的主要效果图。

四、工程总结

第一部介绍项目建设重要节点计划执行情况，需提供工程重要节点开始、结束时间的节点表格，便于审阅者一目了然的对项目开发建设阶段进行了解。第二部为工程施工进度计划执行情况，应包含各专业进度计划图表，执行情况的具体分析的总结。第三部为工程质量、安全、文明施工情况 分析，对质量把控措施及执行分析，施工全过程安全措施评价，如有重大质量、安全事故，则须单独提供重大事故报告及分析以及今后项目避免重复发生的措施。文明措施在项目过程的评价。第四部分为项目合作方的考评，应提供对项目合作资源的评价的分析表格，便于后续项目进行合作资源选用时提供参考依据。第五部由项目经理对项目工程管理的得失进行评价。对各专业出现的重点案例进行分析总结及今后的可优化可改进提供方案意见。

五、营销总结

第一部分对项目营销定位进行回顾，回顾项目开发初期是如何分析优劣势、如何发掘卖点、销售计划如何制定的。第二部对项目营销过程回顾，提供销售去化的周期表。对营销手段的应用及投入回报比进行分析。找出今后项目营销投入的合理比例。第三部对该项目营销的成功与不足进行总结，对产品定位、户型景观等定位在营销角度的成败分析及营销本身工作的成败进行分析。

六、项目财务成本管理总结

第一部分总结项目财务管理工作。首先对项目开发静态财务进行分析，应提供项目开发前制定的项目收入预测分析表、项目各产品单方（单个）投资额测算分析表、项目总投资（开发成本及费用）分析明细表、项目土地增值税预测分析表、项目利润预测分析表、项目现金流量预测分析表的六张表格。其次对项目动态财务指标分析，应对项目净现值分析、项目动态投资回收期分析、项目内含报酬率分析。最后对财务敏感性进行分析，应包含盈亏平衡分析、敏感性分析。第二部分由成本模块对项目成本管理进行分析，大体可包括建设成本指标、管理成本指标、营销成本指标等分析（如建设成本中土建成本、安装成本、设计成本、设计变更、施工签证比率等，管理成本人员工资、招待等，营销成本户外大牌、平面媒体、电视网络等）。对各指标应有简要分析。

七、物业总结

既是对物业前期介入的工作总结，同时也是对后期维护维保方案的提报。可包含三部分，第一部分汇报产品问题，即物业前期介入过程中发现产品存在的不足点及可改进措施。第二部分为物业公司对该项目的管理组织构架明细及未来的服务体系的建立与运作。第三部分为产品维护维保工作。既有物业对维保单位的也包含物业自身的后期维护维保的把控措施方案的制定。

八、客户服务总结

客服部门作为地产公司的客户沟通窗口，应以客户的感受为关注点提供如下总结。大体应包含：客户交房过程的总体满意度；针对交付全过程的总结评估 ；针对产品设计、主体及装修的质量评估；公共区域的布局、配套设施、园区景观的评估 工作；交付风险把控及赔付标准评估工作；对各报修客户响应速度、服务质量的评估；客服自身对该项目的服务框架及服务体系的建立。

资产评估概述篇10

关键词：投资性房地产 评估准则 指导意见

一、投资性房地产含义

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，属于企业经营活动的范畴，主要包括已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物等，自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产核算的范围。2000年5月，国际会计准则委员会（IASC）了《国际会计准则第40号――投资性房地产》（IAS 40），将投资性房地产定义为：为赚取租金或为资本增值，或两者兼有而持有的房地产，但不包括用于商品或劳务的生产或供应、或用于管理目的的房地产，不包括在正常经营过程中销售的房地产。英国会计准则委员会（ASB）在SSAP 19中和中国香港在SSAP 13中认为，投资性房地产是指对有关土地和建筑物拥有的权益，这些土地和建筑物必须是：已完成的在建工程和开发项目，是为投资目的而持有，并且其租金收益可以公平协商，不包括企业为自己的目的拥有和占用的房地产、出租并由集团内另一公司占用的房地产。

二、中外投资性房地产评估准则

评估准则的制定与会计准则制定关系较为密切，尤其是随着公允价值计量模式在国际会计准则中的引入，国际会计界在对公允价值确定以及提高公允价值可靠性等方面与评估界进行沟通交流，以增进会计界对公允价值的正确认识和促进会计界对公允价值的推广，同时这也促进了会计界对评估行业的认识，对提高评估行业在市场经济中的地位起到了积极的作用。同样，在制定评估准则时，国际评估准则委员会、美国财务会计准则委员会以及欧盟等一些国家的资产评估协会也会十分关注会计准则的变化及发展趋势，对于以公允价值计量的部分关注度更高，比如投资性房地产评估准则的制定。

（一）国际投资性房地产评估准则

IVSC对投资性房地产制定了相应的准则，即《IVS 233在建投资性房地产》，主要是针对在建情况，但仍对投资性房地产的一般情况及相关概念进行了描述：This standard examines the matters to be considered when valuing investment property that is in the course of construction on the valuation date and identifies appropriate valuation approaches。

（二）英国投资性房地产评估准则

英国皇家特许测量师学会（RICS）从20世纪70年代开始制定以财务报告为目的的评估操作规范，对涉及投资性房地产评估等方面均做出了专门的规定，也就是说英国的投资性房地产评估准则是在以财务报告为目的的评估规范中规定的，并没有专门的评估准则进行规范。

（三）中国投资性房地产评估准则

投资性房地产是我国现代社会经济中的重要资产，是企业资产的重要组成部分。投资性房地产评估也是以财务报告为目的的资产评估的重要组成部分，是随着新会计准则的和公允价值计量模式的采用发展起来的新兴资产评估行为。制定相应的指导意见或准则对于适应会计准则的变化、规范执业行为、指导实践、提高执业水平都具有重要意义。

为适应会计准则新变化的需要，进一步规范执业行为，保护各方当事人合法权益的需要，适应市场和提高执业水平的需要，中国资产评估协会（以下简称“中评协”）借鉴国际上的做法，同时结合实际情况，于2008年3月成立投资性房地产评估指导意见（征求意见稿）起草项目组，收集、翻译了国外投资性房地产评估方面的大量资料，对投资性房地产评估涉及的重要名词、术语、价值类型、评估方法及评估理论等系列问题进行了深入研究，总结了国内投资性房地产评估的实践经验和研究成果，形成自己的研究成果，最后制定出符合我国国情的投资性房地产评估规范――《投资性房地产评估指导意见（试行）》。指导意见突出了以财务报告为目的的评估的特点，并参照相关会计准则的规定，满足了会计信息的需要。

三、中国与国外投资性房地产评估准则对比

（一）相同点

1.理论来源相同。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》理论来源是《资产评估准则――基本准则》《资产评估准则――不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》。国际评估准则中的《IVS 233在建投资性房地产》部分理论源自通用准则和不动产权益准则，不属于《IVS 230不动产权益》准则范畴。同时，IVS 233必须遵循《IVS 300以财务报告为目的的评估》的原则，在IVS 233注释3中其将财务报告作为评估目的，在注释12中将财务报告列为特别注意事项。

2.评估目的相同。《投资性房产评估指导意见（试行）》第三条和第十条分别指出，“对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见”“会计准则中投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值”。IVS 233注释4明确写明，“此准则提供评估在建投资性房地产的市场价值时应遵守的原则，市场价值是指在市场中模拟交换的价格”。由此可见，国内外对投资性房地产的评估都侧重于对其公允价值的评估，即市场价值。

3.相似的估值方法。资产评估的估值方法常用有三种，市场法、收益法和成本法。对于投资性房地产而言，因其自身的特殊性，投资性房地产不适用于成本法估值，市场法和收益法能够很好地对其公允价值进行估值，而国内外也都是优先考虑采用市场法和收益法来评估投资性房地产的价值。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第四章评估方法中对投资性房地产评估的市场法、收益法的使用情况等做了详细描述，而国外IVS 233同样也十分强调投资性房地产市场法和收益法的运用，在IVS 233注释6中指出，“在缺乏直接可比的销售证据时，评估价值必须使用一个或多个以市场为基础的估值方法”“关键投入的可比市场数据用以支持贴现现金流量预测或收入资本化的计算”。

4.参数选取类似。用市场法评估资产价值，很重要的一点是可比案例的选取，案例选取的越具有可比性，评估结果越接近资产的真实市场价值，对于用市场法评估投资性房地产价值亦是如此。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第十五条、十六条明确指出了可比基础选择的重要性，并对相关比较因素比如交易情况、交易日期、容积率等做出了明确规定，方便评估人员据此选取可比案例。IVS 233同样在注释6中表明了可比案例选取的重要性。同样，在使用收益法对投资性房地产进行评估时，收益法最重要的三个参数――收益额、收益期限和折现率的选取国内外也都给予了相似的规定。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第十七条至第二十条从“净收益”“收益期限”“折现率”三方面对收益法三大参数选取进行了规定。IVS 233则在注释11、注释9中分别阐明了对收益、折现率和收益期限的规定。

（二）主要区别

1.投资性房地产概念不同。我国《投资性房地产评估指导意见（试行）》中的“投资性房地产”是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。其中，“房地产”是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。而IVS 233中的“投资性房地产”是指为赚取租金，资本增值或两者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑，不包括为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，在日常业务过程中作为存货销售的房地产。IVS 233对投资性房地产的界定较为详细。

2.专业术语表述略不同。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》对评估方法分别以市场法、收益法等文字进行定义和描述，而IVS 233中并没有涉及“市场法”“收益法”等类似字眼，相反是用“现金流量预测”“收入资本化”等专业术语来描述。不过这些并不能造成国内外对投资性房地产评估的实质性差异。

3.准则的详略程度不同。我国的准则倾向于给出具体的操作建议，而不仅仅是一个导向性作用。在投资性房地产准则规定上，我国《投资性房产评估指导意见（试行）》在有关概念的解释上较为详尽、具体，而IVS 233则是给出了投资性房地产评估中的原则性指导。举例而言，在运用收益法对投资性房地产进行评估时，关于对租约条款因素选取数据，IVS233要求用租约条款的可比市场数据进行计算，而我国《投资性房产评估指导意见（试行）》则对租约条款的具体内容进行了规定，如租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件等。

4.准则体系结构不同。为符合国内读者的阅读习惯，《投资性房地产评估指导意见（试行）》采用了与国内其他准则相似的结构体系，分为“引言”“基本要求”“评估对象”“评估方法”“评估披露”和“附则”六个部分，主要内容包括具体操作要求、评估准则、评估方法以及会计准则对投资性房地产的分类等。IVS 233准则则是采用了国际评估准则的通用惯例，准则由正文和注释两部分构成。

5.侧重点不同。《投资性房地产评估指导意见（试行）》在对投资性房地产进行估值时侧重于对土地使用权和区间值等有关事项的规定，例如在对土地使用权进行评估时，指导意见对土地使用权的分类、剩余使用年限等方面做出了多方面说明。区间值是我国评估准则的创新部分，我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第二十三条指出“注册资产评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时，可以采用符合会计准则的其他方法。如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论，并提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析结论的区别。”国际上，IVS 233则较为关注在建工程评估并对其进行了一系列说明，另外还特别指出了财务报告、收购、兼并和出售企业或部分企业、诉讼等评估注意事项。国内和国外准则的重点关注点不同，主要是因为经济发展水平以及相关经济政策等国情的不同导致的，并不影响它们在实务中的运用。

四、借鉴与启示

（一）评估方法方面

在我国《投资性房地产评估指导意见（试行）》中加入假设开发法评估方法的使用。因为在建的投资性房地产往往可以作为抵押标的物进行抵押借款等，而此时的投资性房地产处在在建状态，很难采用以往常用的市场法和收益法进行评估，因此就可以用假设开发法对投资性房地产进行评估。另外，投资性房地产作为不动产的一部分，我国准则在运用市场评估时严格对可比案例的地点、时间和交易情况进行限制，而实际上，投资性房地产往往缺乏实际交易可比案例。通过对比国内外投资性房地产评估准则中市场法的应用条件，笔者认为，我国的指导意见可以借鉴国际做法，放宽市场法的应用条件，以便更好地适应实际评估工作。

（二）注重评估准则与会计准则的衔接

投资性房地产不仅属于评估行业术语，也是会计行业的常用概念，并且《企业会计准则第3号――投资性房地产》专门对投资性房地产的概念、会计处理、后续计量模式等方面做出规定。投资性房地产采用公允价值计量能够更好地满足会计信息相关性的要求，而公允价值的确定需要评估人员对其发表专业的估值建议，这一点上，国内外评估准则都与会计准则做了很好的衔接。我国《投资性房产评估指导意见（试行）》第二章明确要求评估人员在对投资性房地产评估时需与委托方及会计师进行充分沟通。未来，随着公允价值计量在会计行业中的兴起，评估人员在进行评估业务时会涉及到更多的投资性房地产评估，比如在企业合并或进行减值测试时就可能会涉及到投资性房地产的评估业务，但是目前我国《投资性房产评估指导意见（试行）》并没有对这种情况下投资性房地产估值进行说明，指导意见可以依据会计准则对相关部分进行完善。

（三）完善评估目的

与国际投资性房地产评估准则相比，我国《投资性房产评估指导意见（试行）》缺乏对投资性房地产特定评估目的的说明，指导意见主要明确了以财务报告为目的的评估，并没有关于抵押、诉讼、收购合并等特定评估目的的说明。然而，随着经济的发展，我国的抵押、收购兼并等经济业务频繁发生，对投资性房地产的单一评估目的已经不能很好地满足经济活动的需要，我国评估准则应该顺应经济潮流进行及时修订，将符合经济行为的特定评估目的加入指导意见中，以使指导意见更好地指导评估实务。

（四）及时进行修订

我国经济发展迅速，并在2010年后成为世界第二大经济体，经济的发展导致经济业务的复杂多变，国际化的进程也让我国经济与世界的联系更加紧密。资产评估作为经济活动中不可缺少的鉴证服务行业在我国经济腾飞中发挥越来越重要的作用，而指导评估行业实践的评估准则的作用也日益彰显。为更好地服务资产评估实务工作，评估准则的实用性和国际性异常重要，因此及时修订资产评估准则很有必要。作为指导我国投资性房地产评估实践的《投资性房地产评估指导意见（试行）》是在2009年颁布的，有些评估方法和评估目的等规定已经不能很好地满足评估实务需要，相关部门应该及时地进行修订完善，以使其更好地与国际接轨，服务我国评估实践。X

参考文献：

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