资产评估法范文

导语：如何才能写好一篇资产评估法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】资产评估方法 市场法 成本法 收益法

一、相关概念释义

财政部颁布的《资产评估准则——基本准则》（2004）中明确定义：本准则所称资产评估，是指注册资产评估师依据相关法律、法规和资产评估准则，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析比较、估算并发表专业意见的行为和过程。

资产评估方法是实施资产评估工作的技术手段。资产评估对评估对象的价值进行分析估算的过程既有客观性又有主观性，客观性主要考虑评估对象客观存在的现实状况，主观性主要在于评估师要对评估对象的现状及获利能力进行分析判断。资产评估对客观性和主观性的双向考虑，要求资产评估方法不同于其他工作或学科，多年的资产评估实践，形成了市场法、收益法、成本法三种资产评估的基本方法。

二、基本资产评估方法具体分析

（一）三种方法的基本含义及运用前提。

1.市场法是指将被评估资产与市场上存在的相同或类似的参照物进行比较，并根据两者的差异对参照物的市场价格进行调整，估算出被评估资产的价值。

由市场法的相关含义可知，运用市场法的前提条件包括市场中要存在参照物，并且该参照物是在公开市场条件下进行交易的，由于涉及到对参照物价格的调整，所以要求能够明确参照物价格影响因素，且能量化。

2.收益法是指将被评估资产的未来预期收益折算成现值来确定被评估资产价值的方法。

收益法的运用涉及到未来预期收益，要求被评估资产能够继续使用，可以测算资产的未来收益和预期使用年限，并且可以预测获得预期收益所要承担的风险。

3.成本法要求通过估算被评估资产的重置成本，扣减各项贬值（实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值）后确定被评估资产的价值。

成本法的运用需要在被评估资产能够继续使用的前提条件下。

（二）三种基本方法的优缺点比较。

1.市场法的优点在于，由于采用直接从市场中获取的数据作为评估基础，该法直观、简单、合理，评估价值客观公允，评估结果易于被评估当事人各方理解接受。如评估一些实物类的流动资产（存货、材料等），由于该类资产通常不考虑其未来获利能力且具有较强的变现能力，通常采用市场法进行评估，评估结果客观公允。

但因为有些被评估资产在市场中找不到与之可比的参照物，使市场法的运用受到一定的限制。比如一些在产品、构筑物或自制设备，在市场上找不到或很难找到可比的参照物，由于不满足市场法的运用前提，而不能采用市场法进行评估。

2.收益法的优点是通过预测资产的未来收益，来折算资产的价值，评估结果合理，易于被评估结果使用者接受理解。如对企业整体价值进行资产评估采用收益法，能真实和较准确地反映企业本金化的价值，并且与投资决策相结合，评估得到的资产价值易为交易双方接受。

由于收益法使用的都是未来预测数据，主观分析判断的比重比较大，这就对评估人员的专业素质比较高。同时对于一些不能准确估算收益的资产，不能采用收益法。单项资产的收益就是很难单独估算的，例如企业里的一台机器设备、一幢房屋或构筑物等。

3.成本法的优点：较为充分地考虑了资产的损耗，评估结果更趋于合理；有利于单项资产和特定用途资产的评估；具有一定的科学性和可行性，可使评估资产的评估价值接近实际，较真实地反映了资产的现时价值。同时，成本法在不易计算资产未来收益或难以取得市场参照物条件下可广泛应用，从这个意义上看，成本法实际上弥补了市场法和收益法的不足。

成本法的缺点在于工作量太大，因为要核算被评估资产的重置成本和各项贬值，涉及的工作量很大。同时成本法不能充分考虑被评估资产的未来获利能力。

（三）资产评估基本方法之间的关系。

资产评估的市场法、收益法和成本法，构成了资产评估方法体系的基本框架，这三种基本方法之间既独立存在又相互联系。从整体上来说，评估方法是由互相关联的、内在相关的不可分割的技巧和程序组成的，其共同目标就是获得令人信服的可靠的评估价值。同时各种评估方法都各有自己的特点，都有自成一体的运用过程，都要求具备相应的信息基础，这又是三种基本评估方法的主要区别。

三、资产评估方法的选择

资产评估方法的选择要受资产评估目的、资产评估假设和评估对象的制约。资产评估目的是进行资产评估首要考虑的问题，影响了评估假设和评估对象确定，进而制约评估方法的选择。而评估假设一方面受评估目的影响，一方面制约评估方法的选择，进行评估时，必须设定被评估资产处于一种特定目的或处置方法。评估对象不同，采用的评估方法也不同。例如，评估同一企业的两台机器设备，自制的专用机器设备通常采用成本法，而对于对外购置的通用机器设备则采用市场法。因此，为了选择出合适的评估方法，要充分考虑资产评估目的、评估假设和评估对象等相关因素。

参考文献：

[1]中国资产评估协会编.资产评估[M].经济科学出版社，2012.

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第二条*市行政区划范围内(包括市辖县、市)国有土地使用权出让、转让、出租、抵押,以及本办法第六条规定的行为,必须依据本办法进行土地资产评估。

第三条本办法所称土地资产评估是指政府土地主管部门委托或授权地产评估机构,依据国家规定和有关资料,运用规定的原则、程序、标准和方法,以统一的货币单位,对被评估宗地地产价值进行评价和估算,作出该宗土地的地价。土地资产评估的地价是土地所有权和土地使用权在社会经济活动中可得利益反映出的价格形态,包括级差地租、配套费、开发成本等。

第四条*市国有土地资产评估工作,由*市土地评估委员会实施统一领导,由*市土地管理局实施统一管理。国有土地资产评估价格,市区范围内(即市辖五区)必须经*市土地管理局确认后方可生效;各县(市)范围内必须经各县(市)土地管理局确认后方可生效。

第五条国有土地使用权有偿出让,市区由*市土地管理局、各县(市)由各县(市)土地管理局统一组织土地资产评估。集体所有制土地需要出让使用权的,必须先征用为国有土地,并进行相应的土地资产评估,方可办理出让事宜。

第六条行政划拨的国有土地使用权在经济活动中凡涉及到下列经济行为的,必须申请市、县(市)土地管理局进行地产评估:

(一)以土地使用权作为抵押、经济担保的;

(二)以土地使用权入股建立股份制企业,或者以土地使用权投资联营的;

(三)企业破产拍卖土地使用权的;

(四)从事涉外房地产活动的;

(五)其他依照法律、法规规定需要进行土地评估的行为。

第七条土地评估工作应执行国家有关地价管理的规定,遵循公正性、科学性、真实性、合理性的原则。

第二章地产评估机构与管理

第八条*市土地评估委员会主管全市行政区划内的土地评估工作,负责制定土地评估和地价管理的有关政策,协调土地评估中的重大问题。市土地评估委员会下设办公室,负责市土地评估委员会的日常工作。市土地评估委员会办公室设在市土地管理局内。市、县(市)土地管理局建立土地评估工作机构,在市、县(市)土地管理局的领导下,从事土地资产评估工作。

第九条土地评估工作机构依据国家有关法律、法规以及市土地评估委员会制定的有关土地评估政策、地价管理规定和被评估土地的实际状况,按本办法规定独立作出客观、公正的评价。土地评估工作机构作出的土地评估价格,必须报经市或县(市)土地管理局核准,其中重要土地评估项目的土地评估价格还需报市土地评估委员会批准。非市、县(市)土地管理局建立的土地评估工作机构不得从事土地评估业务。非经市、县(市)土地管理局核准的土地评估价格无效。

第十条土地使用者应配合土地评估工作机构进行土地评估,如实反映土地状况和提供有关资料。

第十一条土地评估工作机构进行土地评估,按市物价局会同市土地管理局核定的标准和办法收取土地评估费。

第三章土地评估程序和方法

第十二条土地评估立项:

(一)集体所有制土地被依法征用为国有土地后,需要出让土地使用权的,由市、县(市)土地管理局立项,指定土地评估工作机构评估。

(二)在国有土地上成片开发建设,依照有关规定应当实行出让土地使用权的,由市、县(市)土地管理局直接立项组织评估,或者由受让方申请市、县(市)土地管理局立项,指定土地评估工作机构评估。

(三)行政划拨的土地,需要将土地使用权作价入股或者以土地使用权进行投资的,以及以土地使用权作为抵押物的,或者转让、出租土地使用权的,由土地使用权人向市、县(市)土地管理局提出申请,经审查同意后由市、县(市)土地管理局立项,指定土地评估工作机构评估。

(四)有偿出让的土地,需要有偿转让土地使用权的,由土地使用权人(即原受让人)直接委托土地评估工作机构评估。

(五)其他需要进行土地评估的,应指定或者委托土地评估工作机构评估。

第十三条申请评估或者委托评估的土地使用权人,必须提交土地使用权证或其他土地权属证明以及有关文件、资料。

第十四条土地评估工作机构接到评估要求后,应及时进行评估,提出土地评估报告书。土地评估报告书应载明以下内容:

(一)评估立项机关或者委托人;

(二)评估工作机构;

(三)评估人或评估工作机构负责人;

(四)评估时间;

(五)评估地块状况,土地评估的原因、目的、评估依据以及作价的原则方法;

(六)使用权年限;

(七)评估的价格;

(八)其他需要说明的问题。

第十五条土地评估工作机构提出的土地评估报告书,必须经市、县(市)土地管理局核准,并报经市土地评估委员会备案。经市、县(市)土地管理局核准并经市土地评估委员会备案的土地评估价格,作为计算土地使用权出让金、土地使用权转让金、土地使用权增值费、作价入股投资等的依据。

第十六条土地评估工作机构提出评估报告书后六个月内被评估土地使用权未作变更的,评估报告自然失效,以后需要变更土地使用权的,必须重新进行评估。

第十七条土地评估应依据地块的用途、地块的获得方式、土地等级、使用年限、建筑容积率、地块状况以及交通、基础设施、环境条件和获利能力等多种因素综合评定。

第十八条土地评估适用以下方法:

(一)基准地价法;

(二)市场比较法;

(三)剩余法;

(四)成本逼近法;

(五)收益还原法;

(六)其他经市土地管理局认可的评估方法。

以上方法可根据评估目的分别适用或综合运用。

第十九条用基准地价法评估时,应根据基准地价,结合地块的微观区位条件、使用年限以及其他影响地价的因素,确定修正系数后,进行评估。

第二十条用市场比较法评估时,应按市场上相同或者类似的地产交易价格,进行评估。

第二十一条用剩余法评估时,应减去地上房屋或建筑物的重置成本价值和其他有关费用后,进行评估。

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（一）无形资产。无形资产是指特定主体控制的不具有独立实体，而对生产经营长期持续发挥作用并带来经济利益的一切经济资源。无形资产本质属性包括：（1）权属明确；（2）非实物性；（3）长期性；（4）收益性。

资产评估中的无形资产可分为不可确指的无形资产和可确指的无形资产。不可确指的无形资产是商誉，可确指的无形资产包括专利权、非专有技术（诀窍）、商标权、著作权、土地使用权、特许权等。

（二）无形资产评估。所谓无形资产评估是具有一定评估资格的主体，根据特定的评估目的选择公允的评估标准，依照一定的评估程序，运用科学的、适当的和公认的评估方法，对评估对象在某一时点上进行确认、评价、估算和报告，为无形资产业务当事人提供价值尺度的一种社会经济活动。显而易见，这定义指出了无形资产的实质及基本要素，即评估主体、评估客体、评估目的、评估标准、评估程序和评估方法。

由于无形资产价值的不确定性和取得成本的不可分性，使得大量的自创无形资产不能确认和计量，有的即使确认入账，但计量的成本也不完整。这样，专利、商标研制过程中投入的大量研究与开发费用并没有计入无形资产成本，使得账上反映的无形资产价值与其真实价值相差很远，当企业发生产权变动或产权交易时，账面的无形资产价值并不能成为交易的价值基础。所以，当企业涉及资产拍卖、转让、企业兼并、出售、联营、股份制改造、合资、合作时，应该对企业的无形资产进行评估和估价，以反映无形资产的真实价值。

二、评估范围和评估对象

评估范围是指为实现评估目的而涉及的全部资产；评估对象是指评估范围内的各种具体的实物（资源）、资金和权利。无形资产的评估范围就是指为实现评估目的而涉及的全部无形资产。无形资产评估对象即为可被评估的各项无形资产。无形资产评估对象的确认并不像有形资产评估那么简单，而要综合资产的特有属性，经过调查取证、分类核实、专家评议、产权界定等程序才能明确。根据《无形资产评估准则》，其中所列示的无形资产有：专利权（转让权、实施权、许可权），包括发明专利权，实用新型专利权和外观设计专利权；非专利技术（使用权，转让权），一般包括生产用非专利技术、经营贸易用非专利技术、管理用非专利技术等；商标权（独占权、许可权、转让权、继承权）；著作权（许可权、使用权）；土地使用权；特许权；商誉等。

（1）专利权。专利权是国家专利主管机关依法授予发明人或其权利受让人对其发明创造在法定期限内享有的独占权或专有权。任何人如需用该项专利进行生产经营活动或出售使用该项专利生产的产品，必须事先征得专利权所有者的许可，并付给报酬。

（2）非专利技术。非专利技术亦称技术秘密，是指在生产经营活动中使用的，未经公开的、不受法律保护的知识与技巧。非专利技术具有经济性、机密性和动态性等特点。

（3）商标权。商标权是商品生产者或经营者依照法定程序向国家有关部门申请注册并取得对该商标的占有、使用、收益和处分的权利。

（4）著作权。著作权是指公民、法人或者非法人单位按照法律规定对于自己的科学或文学、艺术等作品所享有的专利权，著作权也称版权。

（5）土地使用权。土地使用权是指土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。取得土地使用权的方式大致有以下几种：行政划拨取得、外购取得、投资者投入取得等。

（6）特许权。特许权又称特许经营权，一是指政府所授予的允许在一定地区经营或销售某种特定商品或开采某种特殊资源的权利；二是指企业之间根据有关协议获得使用其他特定主体所拥有的各项无形资产的权利。

（7）商誉。商益是指企业在一定条件下，能获取高于正常投资报酬率的回报所形成的价值，这是由于企业所处地理位置的优势或由于经营效率高、管理基础好、历史悠久、信誉高、人员素质高等多种原因，与同行业企业相比，该企业的获利能力超过了一般企业的获利能力，即可以获得超额收益。

三、评估方法与选择

（一）评估方法种类。无形资产的评估方法主要包括成本法、收益法和市场法，注册资产评估师应当根据无形资产的有关情况进行恰当选择。

注册资产评估师使用成本法时应当注意下列事项：（1）无形资产的重置成本应当包括开发者或持有者的合理收益；（2）功能性贬值和经济性贬值。功能性贬值又称无形磨损贬值，它是指由于技术进步出现性能更优越的新资产而使原有资产贬值造成的贬值。经济性贬值是指由于外部环境恶化而引起的贬值，如通货膨胀、政策变化等因素都可能使原有资产不能发挥应有的效能而贬值。

注册资产评估师使用收益法时应当注意下列事项：（1）合理确定无形资产带来的预期收益，分析与之有关的预期变动、受益期限与收益有关的成本费用、配套资产、现金流量、风险因素及货币时间价值；（2）确信分配到包括无形资产在内的单项资产的收益之和不超过企业资产总和带来的收益；（3）预期收益口径与折现率口径保持一致；（4）折现期限一般选择经济寿命和法定寿命的较短者；（5）当预测趋势与现实情况明显不符时，分析产生差异的原因。

注册资产评估师使用市场法时应当注意下列事项：（1）确定具有合理比较基础的类似的无形资产；（2）收集类似的无形资产交易的市场信息和被评估无形资产以往的交易信息；（3）依据的价格信息具有代表性，且在评估基准日是有效的；（4）根据宏观经济、行业和无形资产情况的变化，考虑时间因素，对被评估无形资产以往交易信息进行必要调整。

除以上三种主要评估方法外还有清算价格法、收益分成法、期权法等。所谓清算价格，是指企业由于破产或其他原因（抵押、停业清理等），要求在一定期限内将企业或资产变现，于是在企业清算之日预期出卖资产可收回的快速变现价格。

收益分成法采用的也是收益现值估价标准，只是引入了技术分成率的概念，以分成率来代表许可方分享被许可方应用无形资产获得的利润比例。

期权法是指借鉴金融市场中对期权价值评估的原理，将非商品化技术资产看作一种期权，对其进行评估的一种方法。

（二）评估方法选择。重置成本作为对资产投入过程价值属性的反映，因而只有资产处在投入状态下并具有相应用途时重置成本概念才能反映该资产的价值属性。因此，其基本前提是：（1）投入前提。投入前提表明资产完成了购建过程，或者处于运营之中，或者具有运营的可能性。表明资产购建的成本确已产生；（2）续用前提。表明资产业已发生的投入对于未来是有效的，只有承认资产的有效性，才能相应承认资产投入所耗费的成本，进而承认补偿重置成本的要求。

收益法即收益现值法，通常是在继续使用的假设前提下运用的，其适用条件为：（1）资产与经营收益之间存在稳定的比例关系，并可以计算；（2）未来收益可以正确预测。

市场法即现行市价法，是适用变现净值标准的评估方法，是通过市场调查，选择一个或几个与评估对象相同或类似的资产作为比较对象，分析比较对象的成交价格和交易条件，进行对比调整，估算出资产价值的方法。

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关键词：品牌资产；评估方法；对比与分析

为了增强我国企业产品的市场占有率，工作人员在评估品牌资产过程中，需要使整个评估过程将品牌资产的客观价值反映出来。因此工作人员在评估品牌资产过程中，需要采取科学的品牌评估方法，对市场份额和超额利润等问题进行综合分析。企业品牌资产的评估具有较强的实践性和应用性，这就需要相关工作人员建立科学的评估理论基础，从而更好的落实品牌资产的评估工作。品牌资产评估和资产评估价值密切相关。资产评估工作的目标就是实现一定的资产评估价值。资产评估价值的真实性有助于对资产评估工作质量的衡量。因此品牌资产评估工作需要完善的评估理论作为支撑。

一、品牌资产评估方法

企业相关工作人员在品牌资产评估过程中需要遵守行业标准和操作规范，在实际评估过程中，受到品牌资产评估价值理论不完善的影响，导致的结果是无法选择恰当的评估标准，也会呈现模糊不清的评估价值，这样对评估结果的准确性就会产生一定的影响。因此相关工作人员对品牌评估理论的研究非常必要。以下具体分析几种品牌资产评估方法。

（一）品牌资产评估中的成本分析法

成本法是一种科学的分析方法。由于无形资产的投入和产出缺乏较强的相关性，同时企业对品牌的投资和整个投资活动的关系非常密切，对品牌投资的分离是一件很困难的事。如果一个品牌的价值比较大，它们的成长需要较长的时间，企业没有保存投资情况的数据。此外，这一方法还有一个很大的缺点就是品牌投入和品牌资产存在较弱的相关性。因此这种评估方法很少使用，但是重置成本法却是不错的选择。这种方法首先需要对品牌所在行业的新品牌开创费用进行准确的估算，再按照品牌的影响力，确定成本因子，这样品牌资产的价值可以通过两者的乘积获得。

（二）品牌资产评估中的股票价格法

股票价格法的思路主要是以上市公司的股票市值为基础。这样在整体资产中就能分离出有形资产，再在无形资产中可以将品牌资产有效分离出来。主要是先对公司的总市值进行计算，再通过股数和股价相乘就可以得到公司的市值。工作人员需要对商品，设备和厂房等有形资产根据重置成本法进行作价，再利用总价值将有形资产减去，这样就可以得到无形资产的价值。无形资产主要包括非品牌和品牌资产，可以确定品牌资产的影响因素，使之形成一种函数关系，建立公司整个股市和无形资产各因素之间的数量模型，再得出各因素对股市价值和无形资产的贡献率，从而得出无形资产中品牌资产的占有率和品牌总资产。这种分析方法对只有一个品牌的企业是非常适用的。

（三）品牌资产评估中的未来收益法

未来收益法主要利用的是未来品牌的获利能力，这样可以对产品的评估价值进行评估，这种方法是一种具有较强逻辑性的方法。品牌的价值在于为企业的未来带来可观的收益。未来收益法评估品牌资产的基本思路就在于此。工作人员需要对评估品牌的利润进行计算，在利润计算过程中，可以将该行业的平均成本作为基础，消除不必要的影响因素。工作人员可以用求得的利润将这一行业的平均利润减去，品牌得到的差额就是由于品牌带来的超额利润，在一年以内通过折现率进行折现，可以得出品牌的价值。这种方法将品牌具有价值的本质充分反映出来，对其在未来市场上的获利能力和相关因素进行了全面的考虑。这种方法对品牌带来的超额利润的计算，没有排除其他影响因素。因此这种评估方法对结果的评估比较乐观。

二、品牌资产评估方法的对比

成本法具有数据易收集的特点，工作人员可以站在营销决策角度对品牌资产进行评估，属于前瞻性的分析方法。品牌价值属于无形资产的价值，主要取决于未来收益。在投资数量相同的情况下，受到获利能力的影响，价值量是不同的。品牌相对于有形资产，代替性不强，因此通过重置成本法对品牌资产的评估，存在困难，导致结果的可靠性不稳定。

股票分析法有两个重要步骤，需要对无形资产和品牌资产进行剥离。两个剥离过程都存在一定的困难因素。即使经过对数据的有效处理建立了科学的数据模型，但是其准确性依然无法保证。目前，我国股市还存在不规范的现象，企业的实际经营业务无法通过股票价格反映出来，因此这一方法的应用还需要进一步研究。

未来收益法对收益的确定过程中，主要采用的方法是收入将平均成本减去，在计算过程中，将二者之差作为计算基准。这种方法主要减去行业平均成本，虽然能够消除一定的影响，实际上在获得超额利润方面，服务优势和技术优势都发挥着重要作用。因此这种分析方法也存在弊端，应该视情况选用。

三、总结

综上所述，企业产品为了在销售过程中增值，需要建立品牌特色。这就需要相关工作人员对品牌资产进行评估。现阶段，有多种不同的评估方法。工作人员可以按照实际情况进行品牌资产的评估。文章首先分析品牌资产评估方法，再对比品牌资产评估方法的特点。希望通过本文的研究对企业品牌资产的提升有所帮助。

参考文献：

[1]丁栋虹，朱菲.品牌资产评估方法的系统分析[J].经济界，2006，01：57-63.

[2]张祥，唐恒，金玉成.基于评估模型提升品牌资产[J].商业研究，2006，24：63-65.

[3]周晓东，张胜前.品牌资产评估方法的分析与比较[J].经济师，2004，04：252-254.

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关键词：资产评估基本方法；对比；选择

中图分类号：F123.7 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）17-0115-02

1 三种基本方法

1.1 概 念

1.1.1 成本法

也叫作重置成本法。是指在估测出被评估资产的重置成本的前提下，进而对被评估资产已存在的各项贬值因素进行估测，同时将各项贬值因素在重置成本中扣除，最终得到被评估资产价值的一种评估技术方法，其所得出的价值亦称“积算价值”。成本法可以通过公式简要概括为：资产的评估价值=资产的重置成本-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济性贬值。

1.1.2 市场法

是指以收集和利用公开市场上相同或类似的资产的近期交易价格为基础，进而通过直接比较或类比分析等手段来估测被评估资产价值的一种评估方法。所求取的价值亦称比准价值。市场法是一种以替代原则为依据，通过采用比较和分析的总体思路及技术方法来估测资产价值的评估技术规程。这种方法可理解为：资产评估价值=若干修正后的参照物成交价格的算术平均值。

1.1.3 收益法

是指对被评估资产的客观预期收益进行预测并折现，以此来估测资产价值的评估技术方法。这种方法是通过预测估价对象的未来收益，进而利用合适的报酬率或者资本化率等等，将未来收益转换为现行价值，该价值亦称“收益现值”。简单提炼为：资产的评估价值=资产在剩余收益年限内预期收益现值的总和。

1.2 三种基本方法之间的联系

三种基本方法在实施的过程中分别有他们自己的具体的技术方法，不同的方法指导下的各种技术方法之间同样存在交叉关系，这就说明者三种基本方法之间相通性和关联性，他们之间你中有我，我中有你。

首先以成本法举例，在估算其重置成本的过程中有很多技术方法可供选择，如可以通过查询现行市价来确定，也可以通过分析重建所需的资金成本及开发者合理收益取得，还可以利用类比估价的技术方法获取。 其次，对于市场法，既可以直接利用可比实例的近期交易价格及可比实例某一基本特征来评定估测被评估资产的价值，也可以利用可比资产的成本市价率或价值比率作为参数来估测评估对象的价值。 最后从收益法的角度，其预期收益一方面可以通过该资产的成本及销量等因素确定，另一方面可以通过公开市场上的客观收益来确定，折现率的数值也会受到市场条件的影响，与此同时，在它的预期收益很难确定的情况下，可以采用寻找参照物，再通过参照物的相关数据指标来确定被评估资产的预期收益。

2 三种基本方法不同之处

2.1 基本前提的不同

2.1.1 运用成本法的前提条件

①估价对象实际上处于或被假定认为处于继续使用的状态；②估价对象的实体特征、内部结构和它的功能等一定要和假设的重置全新资产之间存在可比性； ③被评估资产必须是可以再生的或是可以复制的；④应当具备随时可能用到的历史资料；⑤被评估资产一定是随着时间的推移而具有贬值特性的资产。

2.1.2 运用市场法的前提条件

必须具有一个充分活跃的、成熟的公开市场；在公开市场上要存在与估价对象具有可比性的相似资产的交易活动；可以收集到可比的指标和技术参数。

2.1.3 运用收益法的前提条件

估价对象的预期收益能够预测并且能用货币衡量；被评估资产主体因获得预期收益而承担的一系列风险能够预测并且能通过货币衡量；估价对象的收益期限能够被准确预测。

2.2 基本思路的不同

2.2.1 成本法的基本思路，即是重建或重置估价对象

任何一个理性的投资者，他在对某项资产进行投资决策时，其所能承受的价格不会超过他在购置或建造该项资产时的现行重置成本。该方法是从购买者的立场出发，以估价时点的价格为标准，来重新购建与估价对象具有相似功能及用途的全新资产，就所发生的全部费用来估算被评估资产的价值。

2.2.2 市场法的基本思路是以替代原则为根据，通过对比和类 比的手段来判断资产的价值

任何一个理性的投资者，他在对某项资产进行投资决策时，其所能接受的价格一定会低于公开市场上与该资产用途相同或类似的替代品的价格。

2.2.3 收益法的基本思路，则是采用资本化和折现的方法来判 断以及估算资产的价值

任何一个理性的投资者，他在对某项资产进行投资决策时，其所能接受的投资额不会超过该资产在剩余收益年限能够为其带来的预期收益的总和。

2.3 经济技术参数不同

成本法是运用重建或重置即重新取得资产的思路来分析、估算估价对象的价值，也就是在已经求得该资产的重置成本的基础上，进一步予以扣除各项贬值项目来计算估价对象的价值。因此，运用成本法必须具备四个基本参数，即估价对象的重置成本、估价对象的实体性贬值、估价对象的功能性贬值以及估价对象的经济性贬值。

由于市场法首先要获取并充分利用公开市场上与估价对象类似的资产的成交价格信息，再以这些价格资料为基础来进行差异的修正，最终预测与评估估价对象的价值，因此在市场法的运用过程中，主要涉及的技术参数指的是参照的成交价格以及各个可比因素的差异修正系数，如交易情况修正系数、期日修正系数、个别因素修正系数、容积率修正系数以及剩余使用年限修正系数等。

收益法是通过把估价对象的预期收益额利用折现率折现来评定估测其价值，因此它涉及的经济技术参数主要有收益额、折现率及收益期限。

3 基本方法的选择

为了更加合理并准确地决定资产评估价值，在选择资产评估方法的时候应该考虑以下几点。

3.1 资产评估方法要与评估目的相适应

正确地使用资产评估方法存在着一定的前提条件，其中最基本的就是要求评估人员能够正确认识并深入理解资产评估特定的目的和评估方法之间的联系。所谓的资产评估特定目的，一方面是资产评估活动所要达到的目标，即是资产评估活动的起点，另一方面也是资产评估结果的最终用途，即是资产评估活动的归宿点。评估特定目的实现需要合适的评估方法。资产评估的特定目的在一定程度上会对估价对象及其所面临的市场条件等众多因素起着约束和限定的作用，由此对资产评估的基本思路、各种具体技术方法的选择以及与之相关的经济参数的搜集产生重大的影响。

3.2 资产评估方法要与评估对象相适应

估价对象的类型、特征、所处的使用状态等众多因素都会对评估方法的选择产生关键性的影响。评估对象的存在形态不同、是否具有综合获利能力以及能否独立存在，在评估时所选择的评估方法也不尽相同。譬如，对于有大量参照物的资产，可以选择市场法；对于处在经营中的资产，可以优先选择收益法；而对于既无可比交易实例又无经营记录的资产，则只能选用成本法进行评估。

3.3 资产评估方法的选择会受到可搜集数据和信息资料 的约束

每一种评估方法的运用都要以特定、充分的数据资料为依据，以此进行分析、处理及转换，有着特定影响价格的因素，若没有相应的数据资料，评估方法就会成为纯粹的数学公式，因此对获取信息资料的处理、分析和利用都有一定的要求。在资产评估的整个过程中，搜集资料的过程占据着很大的比例，可靠的资料的搜集保证着评估业务的质量以及评估方法的科学性。

3.4 资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相 适应

资产评估的价值类型决定了价格类型，评估方法作为实现资产评估特定目的的一种技术规程必须要与估价对象的价值类型相适应。价值类型与评估方法分别是两个不同层次的概念，论述着完全不同的问题。资产评估的价值类型说明的是“评估什么”，是对资产评估价值的本质性的限定，对评估方法的选择具有有约束作用。而资产评估方法是解决“怎么评估”的问题，代表着对评估价值的量的规定，而且有替代性和多样性，并服务于估价标准。因此明确价值类型的准确性、评估方法的科学性以及两者是否匹配是资产评估价值科学与否的决定性因素。

4 案例分析

以上是对三种基本方法的对比分析的概括，在此，通过具体实例进一步研究基本方法在实务中的应用。

4.1 评估对象基本情况

快洁宾馆，共有200张床位，总建筑面积为6 000 m2，市场价格为3 500元/m2。剩余使用年限15年。据调查，当地同档次宾馆一般床价为每床每天120元，年平均空房率为25%，每年需支付的运营费用一般占年总收入的30%，资本化率为10%，房地产折现率为5%。评估该宾馆在2014年6月1日的价格。

4.2 评估目的

本次评估目的是为房地产转让提供价值参考依据。

4.3 评估基准日

本次评估基准日是2014年6月1日。

4.4 确定评估方法

由于该宾馆属于商业房地产，其能够产生预期收益并可以预测，收益年限也可预测，因此适用收益法评估。同时，当地市场上拥有大量可比实例及其交易活动，因此市场法也同样适用。

由于C参照物的修正后价格数据异常，故不予考虑。而A参照物与B参照物的修正后价格比较相近，因此以两者的算术平均值为最终评估值，即快洁宾馆的单价为：（5 250.04+ 5 131.30）÷2=5 190.67（元/m2），总价值为5 190.67×6 000 = 3 114.40（万元）

总之，在整个资产评估活动中，评估人员必须保证能够充分掌握和理解三种基本方法各自的概念、特征、理论依据、应用前提、技术思路、优缺点以及之间的区别与联系，做到具体问题具体分析、因地制宜和因事制宜，根据相应的价值类型、评估目的、评估假设以及所搜集到的数据资料，来做出真实的、合法的、客观的、具有说服力的以及能满易各方需求的价值判断。

参考文献：

[1] 刘杰，曹秀娟.资产评估[M].北京：中国传媒大学出版社，2011，（1）.

[2] 柴强.房地产估价[M].北京：首都经济贸易大学出版社，2012，（3）.

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关键词：统计学；资产评估；市场法；

资产评估时对被评估资产在评估基准日所具有的价值的科学估计，是对特定总体的定量认识。资产评估业务在很大程度上是搜集相关信息、资料，并依据所搜集到的信息、资料进行分析、预测与判断，实际上是一种统计调查工作。我们对任何资产评估都不是凭空臆造的，必须依据一定数量的信息。这些信息对数据质量的要求应该是真实可靠的，只有对可靠数据进行分析、推理、判断，才能得到具有实质意义的信息。

如何在资产评估业务中运用统计学原理，运用哪些统计学方法才能将资产评估业务做得更加科学、快捷与准确，是本文所述的重点内容。

一、市场法的概念

市场法也称市场价格比较法、现行市价法和交易案例比较法等，是以活跃、公平的市场存在为前提，通过比较被评估资产与最近售出类似资产的差距，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。

其具体的公式为：

使用市场法进行资产评估时，要在市场上选择与被评估资产相同或相近的，近期已成交资产的市场交易价格为基础，考虑被评估资产与参照物资产的交易价格在交易日期、区域因素、交易情况、公允性的差异因素，来测算被评估资产的价格。其基本公式如下所示：

其中，MP为参照物资产经过调整后的市场现价，P为参照物的市场交易价格，A为被评估资产市场价格与参照物市场交易价格在时间上的差异系数，B为价格的区域差异系数，C为价格的交易情况差异系数，D为价格的公允性差异系数。

二、市场法应用的前提条件及运用中存在的难点

1、前提条件

（1）存在一个发育比较健全的资产市场，具有规模较大的资产交易，同时市场所反映的资产交易价格真实、客观。

（2）市场上有与评估资产类似的近期交易案例作为参照物，并且参照物的数量应较多，应至少有两个，最佳数目为3-5个。

（3）有关对比调整的指标、技术参数、实体状态等是否可明确及量化是决定市场法运用的关键。

2、存在的难点

（1）寻找合适的具有一定数量的参照物。要想应用市场法，首先要在市场中能找到和评估对象相同或相似的参照物交易案例，其次影响参照物与评估对象价值的主要因素之间是可比的，第三参照物的交易时间应与评估基准日接近。

（2）量化指标差异，调整参照物的成交价格。量化指标差异就是通过比较分析，将参照物与评估对象之间存在的各种可比因素上的差异调整，最终将各个参照物近似的等同于评估对象。

三、统计学在市场法中的应用

通过以上对资产评估市场法的简介，不难发现在市场法的运用过程中，统计学参与了其中很重要的两部分，一是参照物的获取，二是指标的确定、量化及调整。

1、利用文案调查法获取参照物

文案调查法又称间接调查法，主要利用内外部现有的各种信息、资料，对调查内容进行分析研究的一种调查方法。具体途径为：①查阅有关交易部门的交易资料、交易记录、市场行情及登记文件等。②搜集各种报刊杂志上有关资产出售、出租和产权转让的广告。③与同行间互换相同或相似类型的资料。④根据本机构已存在的交易实例建立评估资料库。

2、利用实地调查法获取参照物

实地调查法又称直接调查法，是指调查者直接与被调查者进行接触，获得第一手资料的方法。具体获取途径是直接调查访问已交易的资产买卖双方，收集有关交易实例的各种信息资料。

通过以上几种途径收集到多个交易实例，再审核验证资料的准确性，并遵循参照物的选择标准，最后筛选出若干个具有参考意义的参照物。

3、利用物价指数法修正交易的时间因素

统计指数有广义和狭义两方面的含义。从广义上说，凡是用来反应所研究社会经济现象总体在时间上或空间上的数量变动的相对数，都是统计指数。从狭义上讲，它是专指用来说明不能直接相加的复杂社会经济现象综合变动程度的一种特殊的相对数。

公式（2）中的参数A的确定可直接用以下公式：

其中An为被评估资产评估基准日物价指数，At为参照物资产交易日物价指数。这里所用的物价指数为定基物价指数，若为环比物价指数则公式如下所示：

环比物价指数中，将各期的物价指数相乘，则可以得出与公式（5）相同的结果。物价指数可以从国家、地方统计局的统计报告或者市场信息统计资料取得。

4、利用德尔菲法修正交易的公允性差异系数

德尔菲法是根据有专门知识的人的直接经验，对研究的问题进行判断、预测的一种方法，又称专家预测法。

参数D表示交易的公允性差异系数。这个系数的提出基于公允性定律。即在同一时间同一市场上，同种物品买方与卖方的数目无限增多时，价格的不公平性将消失。然而事实上，价格的不公平性是无法消除的，所以在资产评估市场法中考虑价格的公允性差异是必要的。然而，这种公允性差异的度量主要依赖主观判断，难以量化，所以参数D的确定主要依赖专家评判法，公式如下：

其中Di为第i个专家对D的评判值，Vi为专家i的评判值的权威性比重，且 Vi=1。

德尔菲法能充分考虑各专家的意见，并且专家对被预测的领域拥有较深入的研究，做出的预测结果可信。在资产评估实务中，有些系数难以定量分析，充分利用专家的成果，也不失为一种好方法。

5、利用平均法计算最终评估值

通过上述分析可确定公式（2）中的各项影响因素的具体数值，经过计算则可测算出各个参照物调整差异后的现行市价。最后根据公式（1）就能得到被评估资产的评估价值。

最终评估值的计算具体有三种方法：

第一是采用简单算术平均，公式如下：

其中S为被评估资产的最终评估值，LMP为所有参照物资产经调整后的市场现价之和，N为参照物的个数。

第二种是根据各个参照物对于评估对象的重要性差别，利用加权平均法，将多个已成交资产的市场交易价格进行科学平均，得出准确性更高的参考价格。具体计算公式如下：

其中S为被评估资产的最终评估值，MPi为第i个已成交资产的经调整后的市场价格，Ui为对MPi加权系数，它需要合理的估计，且 Ui=1。

第三种是通过定性分析，在一定范围内确定一个合适的值作为结果。

上述分析可确定公式（2）中的各项参数值，对参照物价格进行修正后，再将各参照物价值进行平均，最后得出被评估资产的评估值。

市场法具有运用原理简单，易于理解掌握，评估基于市场现价，结果易被人接受等优点。而其在实际操作中的两大难点，寻找参照物和调整差异，恰恰是统计学的应用范围，如果能将统计学的原理和具体方法在资产评估市场法中充分利用，这两个难点一定能得以克服。相信经过市场的不断完善，在资产评估实务中便能更充分的应用科学方法，市场法一定会得到更广泛的应用。

参考文献：

[1]徐海成 等，资产评估学[M]，西安：陕西人民出版社，2003

[2]徐国祥，统计预测与决策[M]，上海：上海财经大学出版社，2008

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关键词：无形资产；评估；重置成本

一、无形资产成本及其特性

《国有资产管理办法》第30条：对占有单位的无形资产，区别下列情况，评定其价值：1.外购无形资产，根据购入成本及该项无形资产的获利能力，确定评估价值。2.自创或自身拥有的无形资产，根据无形资产形成时所需实际成本及该项无形资产具有的获利能力，确定评估价值。3.自创或自身拥有的未单独计算成本的无形资产，根据该项无形资产具有的获利能力，确定其评估价值。

无形资产成本指无形资产研制或取得、持有期间的全部物化劳动和活劳动的费用支出。无形资产按照其来源渠道可以分为外购和自创两种类型，外购无形资产的成本是由买价和购置费用两部分构成的；自创无形资产成本一般包括材料费用、工资费用、专用设备费用、咨询鉴定费用、培训费、差旅费、管理费、技术服务费等项。

二、无形资产重置成本的确定

无形资产重置成本是指在现时市场条件下，重新创造或购置全新无形资产所耗费的全部货币性支出的总额。由于企业无形资产的来源不同，其重置成本的成本项目、评估方法和影响因素亦不同。

（一）外购无形资产重置成本的确定。外购无形资产的成本包括买价和购置费用。一般企业都有无形资产购置的原始记录资料，即使无账面记录资料，亦可找到市场同类无形资产的交易价格资料。（1）有账面记录资料时，采用物价指数法即以账面历史价格为基础，乘以自购置日至评估日的物价指数，将账面历史成本调整为重置成本。其公式为：

无形资产重置成本=无形资产账面成本×无形资产评估日物价指数

按物价指数确定重置成本时，关键的问题是物价指数的确定。从无形资产成本构成来看，主要有物质消耗费用和活劳动消耗费用，不同的无形资产，两类费用的构成相差很大。（2）有市场同类无形资产的交易价格资料，采用市价类比法。评估无形资产重置成本时，若无该项无形资产的账面历史成本资料，可搜集市场同类无形资产的交易价格资料，并根据无形资产的功能以及技术先进性和适应性进行调整求得现行购买价格。

（二）自创无形资产重置成本的确定自创无形资产成本是由企业创造或研制无形资产过程中所发生的物质资料消耗和活劳动消耗的总和组成。在实际评估业务中，自创无形资产重置成本的确定一般可以采用以下几种方法。（1）账面历史成本法。自创无形资产有账面历史成本资料时，可以账面历史成本为基础，乘以相应的物价指数求得重置成本。无形资产重置成本为无形资产历史成本与自创立日至评估日物价指数之和。（2）财务核算法。无账面历史成本的自创无形资产可按该项无形资产创立时实际发生的材料、工时消耗的数量以及现行价格和费用标准，确定其重置成本。

无形资产重置成本=物质资料实际消耗×现行价格+实耗工时×现行费用标准

由于无形资产属创造性智力成本，因此不能原样重置，其重置成本只能是复原重置成本，故上式中物质资料消耗量以及工时消耗量均按当时创立无形资产发生数计算，而不能按现行标准计算。（3）市价调整法。若市场有与自创无形资产相似的无形资产交易时，可按市场同类无形资产的交易价格，以及自制成本与售价的一定比率调整，求得自创无形资产的重置成本。无形资产重置成本=同类无形资产市价×成本售价系数式中：成本售价系数可根据本企业有代表性的已出售的无形资产的自创成本与售价的加权平均比率求得。

三、无形资产重置成本法影响因素分析

重置成本法评估的是无形资产的重置成本净值，其数额是由无形资产重置成本和无形资产的成新率决定的。而无形资产成新率又是由无形资产的损耗决定的，因此，确定无形资产的成新率，必须研究无形资产的损耗。无形资产的损耗是指由于无形资产的使用、技术进步以及企业外部环境的变化，而引起的无形资产价值的降低。通常可以分为无形资产时效性陈旧贬值、功能性贬值和经济性贬值三种情况。在实际评估业务中，对无形资产贬值的确定，是根据考虑三种贬值因素的综合成新率测定的。无形资产综合成新率=尚可使用年限/（实际已使用年限+尚可使年限）×100%

式中：实际已使用年限较易确定；尚可使用年限，指无形资产能够为经营主体带来超额收益的年限，但是它不是指法定保护年限。在实际评估业务中，尚可使用年限可以采用下列方法确定：（1）专家对经济寿命预测法。该方法是通过聘请有关技术领域的专家，对被评估无形资产技术的先进性、适用性以及技术市场的发展趋势进行预测，从而确定无形资产的尚可使用年限。（2）技术更新周期法。该方法是根据同类无形资产的技术更新周期，确定被评估无形资产的更新周期，从中扣掉无形资产已使用年限，便可得到无形资产的尚可使用年限。

四、无形资产重置成本法适用性探讨

（一）无形资产重置成本法的适用范围在无形资产评估中，单独使用重置成本法是以摊销为目的的无形资产评估、工程图纸转让、计算机软件转让、技术转让中最低价格的评估、收益额无法预测和市场无法比较的技术转让等。而更多的场合是重置成本法与收益法结合使用，如用于专利权、专有技术和整体无形资产的评估。当评估价格中重置成本部分远大于收益部分时，可以单独采用重置成本法进行评估；当评估价格中重置成本部分远小于收益部分时，可以单独采用收益现值法进行评估。

（二）无形资产重置成本法的局限性。无形资产重置成本法的局限性表现为：（1）无形资产的成本问题。以成本作为评估依据的基本条件：一是成本能够识别；二是成本能够计量。识别和计量的成本可以是被评估商品本身的成本，也可以是相同商品的再生产成本。为了排除贬值、通货膨胀等因素的影响，成本一般以再生产成本为计量对象。（2）在实际操作中应区别不同情况进行处理。对商誉、权利类和关系类无形资产的评估，由于其成本不能识别，也不能计量，因此，不适宜用重置成本法。

篇8

关键词：清产核资；资产评估方法；财政对策

早在上世纪末，税务总局与财政部陆续出台了清产核资的有关规定，在此基础上明确了清产核资过程中的评估资产环节与流程。然而从现状来看，新会计准则已经具有了普遍效力，这种情况下不再适用清产核资的传统处理方法。在出台替代性文件之前，国企具体的清产核资工作就很容易引发财税风险，进而导致较强的盲目性[1]。如果不加约束，那么清产核资环节就可能背离最基本的财政目标，导致某些损失出现。由此可见，对于清产核资有必要加以全面约束，通过完善财税对策的方式来督促企业增强风险意识，切实做好清产核资的各个环节。

一、资产评估的具体方法

清产核资过程不能缺乏资产评估，具体在评估时，评估人员有必要在根本上确保评估质量，依照简便和统一的原则来实现评估。具体而言，统一评估指的是按照一致的流程来评估同种资产，确保依照相同流程评估得到同样结论。在资产评估中，评估人员不必过分重视评估的精确性，只要符合最基本的评估原则就可以了，这样做有利于确保评估过程的简便性。在现行条件下，资产评估结论应当大体符合资产重置成本。进行资产评估时，先要明确资产价值的计量起点，以此来确保结论的统一[2]。

对于重置价格而言，执行通用标准的基本目标在于确保资产实现足额补偿。在条件允许时，应当计算得到建造厂房、购置原材料以及购买各类设备消耗的总成本。一旦给出了明确的价格标准，那么就意味着确定了大致的评估方法。具体在运用重置成本法进行评估时，通常会涉及到因素分析法、点面推算法、功能系数法和物价指数法等不同类型的方法。此外，资产评估人员还可以密切结合点面推算法与物价指数法，确保评估得到典型的企业资产价值，在最大限度内杜绝评估资产的误差。

二、探求财政对策

在颁行系列政策的前提下，国有企业具体在清产核资时需要杜绝盲目性，避免较高的财税风险。从现状来看，上世纪末颁行的规定已不再适用，然而截至目前并没有出台与之相关的新规定。受到这种影响，国有企业有必要探求清产核资面临的各种财政风险，在此基础上才能给出适当的解决对策。具体而言，清产核资涉及到的财政对策应当包含如下：

（一）清产核资的会计处理

从现行规定来看，新会计准则并没有给出清产核资对应的规定。因此，企业在评估增减值和帐外资产时，通常就会面临不同的计算结果。从会计政策角度来看，企业待处理的各种库存商品、企业的生物资产、其他各类生产材料都应当归入待处理财产的范围内[3]。经过报批之后，才能转入营业外的收入中。此外，清产核资不可避免会引发产品损失，对此也应当遵照现行准则予以处理。

（二）关于所得税处理

清产核资涉及到盘盈资产，如果没有其他规定，那么国企先要明确各阶段的应税所得，在此基础上算出这个阶段需要缴纳的所得税。在盘亏资产这方面，国企构成的资产损失不可以自行扣除，只有申报并且税务机关予以批准之后，才能予以扣除。对于没有申报的国企损失，不能作为税前扣除的对象。企业如果发生了实际性的资产损失，那么通常要限制于5年期限内予以确认和追补。遇到特殊情况时，税务总局可视情况延长确认追补资产损失的期限。

（三）关于折旧提高的处理

在提高折旧额的前提下，清产核资也会面对更多财政困难。对于此类困难，在具体解决时应当做好足额补偿的事项，同时取消企业部分的税前还贷。在财政领域内，可以削减用于基本建设的部分资金支出，确保足额补偿能达到良好的标准。企业只有确保了足额补偿，才能维持后期的再生产。

三、结论

国有企业运用清产核资的方式，可以达到增值与保值的基本目标。然而相比于日常经营，清产核资的内容和特征都有所不同。进入新时期后，国企在配置资源过程中需要接受市场约束，这种现状也在客观上改变了清产核资的具体措施。因此在新形势下，有关部门有必要对于清产核资予以全面的引导，确保依照正确的资产评估流程来进行。从财政对策的角度来讲，相关部门及其人员也应当致力于完善政策，通过财税监督的方式来确保清产核资符合新的市场形势。

参考文献：

[1]王开国.清产核资中的资产评估方法与财政对策[J].中央财政金融学院学报，2012（02）：54-58.

[2]王开国.有关清产核资中资产评估的若干问题[J].经济研究参考，2012（Z3）：877-886.

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1.资产评估可以为企业并购提供科学合理的依据

在企业并购过程中，对于并购企业以及被并购的企业资产运用科学的方法进行评估，从而达到摸清企业资产状况的目的，判断企业中的资产所具有的实际价值与使用价值，并在此基础上分析企业在并购之后资产所可能带来的经济利益，并对这些资产进行合理管理，判断并购企业是否有足够的经济实力实施并购活动，以及在并购之后是否有能力管理好被并购企业的资产，这样就可以达到为并购企业进行判断决策时提供科学依据。

2.资产评估可以为产权价格协定并获取资金提供依据

在被并购企业进行产权转让时，首先需要明确企业自身所具有的产权价值，而这就需要运用资产评估方法在公正、公平的环境下来进行判定，使得并购双方都可以接受这一评定结果并进行交易。在企业实施并购活动时，主要涉及到产权的转让问题，而购买产权就需要有很多资金，对于这些资金来源企业可以进行自筹，除此之外还可以向金融机构进行贷款申请，而金融机构在实施信贷业务时也需要先对并购项目加以调查研究，并且贷款申请人要就贷款金融作出详细、具体的资金分配与投资收益规划，而在这些工作中都需要运用资产评估手段来实施。

3.资产评估有助于被并购企业明确自身所存在的问题

在运用资产评估方法对于被并购企业的资产进行调查研究、分析评审时，可以明确企业在运营以及管理方面所存在的不足，对于这些不足进行分析，明确各项责任并进行改正，这样不但可以避免被并购企业发生资产流失现象，同时也能够为并购企业提供很好的借鉴作用。

4.资产评估可以促使资产各项功能得以充分发挥

在资产评估过程中，不但需要对于被并购企业所拥有的各项资产进行清点整理，同时还需要明确企业资产所具有的各项价值与使用价值。而并购企业也要对于被并购企业的资产进行估算，得出其所具有的实际价值，从而就可以明确企业资产所具有的各种功能，并有针对性地利用这些功能，促使企业资产带来更多的经济效益。

5.资产评估可以使得企业并购过程得以规范、合理

在企业资产评估中，所包含的内容非常多，专业性也特别强，是一项综合性的工作内容，不但要对于被并购企业所具有的资产加以定性评估，同时还要利用一定的科学手段加以定量评估，从而促使企业的整个并购过程都朝着规范化、合理化方向发展，防止并购中的随意性发生。

二、企业并购过程中资产评估方法

作为在企业并购中提供最为根本依据的资产评估，在企业并购中有着非常突出的作用地位，并购企业可以依据不同的资产评估结果合理选择被并购企业，并对于资产价值进行估计。而在企业并购中经常会用到的资产评估方法有：

1.资产并购成本法

这一方法也被成为重置成本法，也就是从投入方面入手，对于现时条件下的重置价值中除去各种损耗，从而得出被评估资产所具有的价值的一种方法。在运用资产并购成本法时，先估算出待评估的资产与全新状态比较起来的折旧情况，从而得出资产成新率，将成新率乘以重置成本得出评估值。但是在进行利用成本法进行资产并购评估时需要注意几个方面的问题：一是资产评估范围，也就是要明确哪些资产需要列入待评估的范畴之中；二是要注意资产在功能方面与价值方面的贬值问题，功能方面贬值主要是由于企业相关设施、技术过于落后而带来的贬值问题，也成为无形损耗。所以在对于被并购企业的资产进行评估时要注意该企业的设施技术是不是落后。经济方面的贬值主要是经济政策、市场运行情况、环境保护措施以及供需关系等外部环境的变化而导致的经济贬值问题，经济贬值的最终结果表现为企业经营成本增加或者是资产闲置；三是资产还可以使用的年限，这就关系到待评估资产的使用寿命问题，判断企业设施是否与预期的使用年限相一致；四是资产分割问题，在进行资产并购时，要明确这些办公场所是否已经获得相关管理部门的同意，而如果没有得到这些部门的许可，那么对于并购企业以后的运营状况会带来很多麻烦。

2.股权并购收益法

收益主要是相对于产出而言，对于待并购企业在未来一年或者是几年之内可以为并购企业所产生的收益加以评估，得出评估价值。这一方法是从买方角度出发来判断企业的资产收益情况，在具体运用时需要考虑到以下几个方面的问题：一是企业的自身发展；二是企业资产价值的增长方式；三是折现率选取方式。

三、企业并购过程中所存在的风险分析

企业并购是一个非常复杂的综合性过程，而要想更好地对于企业并购过程中所存在的各项风险进行评估，首先就需要将企业并购按照其自身性质分为不同的阶段：准备阶段、实施阶段以及整合阶段。在不同的阶段中，企业进行并购活动时所面临的风险也是不同的，在准备阶段面临着计划决策风险，实施阶段有着交易风险，整合阶段则存在着整合的风险。以下将对各个阶段的风险加以详细论述。

1.计划决策风险

企业在实施并购活动时，首先要对于所进行并购活动进行准备，而在准备过程中则面临着决策风险以及信息风险。对于所要并购的企业运营状况、资产等相关信息进行调查研究，依次作为作出决策的依据，信息风险主要是指由于无法准确把握待并购企业的具体信息而导致信息不对称，最终也就使得企业面临着决策失误方面的风险。企业在决策方面的风险归纳起来主要有：一是企业无法准确选择并购内容；二是企业无法准确把握并购时机；三是企业无法准确确定并购战略路线。在企业并购准备阶段，需要先规划好并购策略，这样也有助于企业顺利实现并购计划。企业在进行并购战略拟定时，要从长远出发，顾全大局，而不应该仅仅为了企业的短期利益实施并购活动。倘若企业仅仅是为了壮大运营规模而盲目实施并购活动，那么就有可能会发生资金运转困难问题，甚至会出现企业破产的危险。而企业并购中的信息风险则主要是信息不对称所导致的，具体表现为无法准确搜集到被并购企业的各项信息。所搜集到的信息是否真实、完整会在很大程度上影响到企业的并购计划是否可以顺利进行下去，而企业也只有在准确掌握了被并购企业的各项信息之后，才可以保证并购活动的顺利实施。

2.交易风险

企业在实施并购活动中所面临的主要风险为交易风险，而这一风险发生的根本原因则是对于被并购企业的价值评估不准确，其实还是受到了准备阶段计划决策风险的影响。企业只有在获取准确的信息以后，对于被并购企业的运营状况与管理模式信息有着非常详细的掌握之后，才可以对于被并购企业的具体价值进行评估。然而目前来看，我国企业由于并购经验缺乏，在并购过程中常常难以准确判断被并购企业的实际价值，使得并购价值超出实际价值，给并购企业带来了很多经济损失。

3.整合风险

企业在进行并购整合时，涉及到整合风险。在并购企业与被并购企业拟定好合同内容之后，就需要进行并购整合，而整合主要包括并购双方自身的运营状况、财务状况以及管理状况等方面内容。在并购整合过程中，使得并购双方的运营、财务以及管理相互之间都共同促进是极其重要的。同时对于被并购企业原有的员工进行合理安排对于企业以后的运营发展也是至关重要的，企业要加大投入力度，保证人才不流失，技术人员愿意继续在本公司就职。此外，对于被并购企业的品牌与其他无形资产进行合理安排也会关乎到企业在并购整合之后的经济利益，因此企业在整合过程中也会面临着关于无形资产处理方面的风险。

四、企业并购过程中的风险控制方法

1.制定出长远合理的发展计划

企业在实施并购项目之前，要先有一个长远的发展战略计划，有着明确的并购目标。在具体的并购战略实施过程中，也要从整体上出发，考虑企业的长远利益，而不能单纯为了企业眼前的利益盲目实施并购计划。企业还要对于经济市场有着深入的了解，促使并购双方企业在经营模式、财务状况以及管理模式等方面实现良好的协调，提高企业并购中的成功率。

2.掌握被并购企业的具体信息，正确评估被并购企业价值

企业在实施并购战略时，要先对于被并购企业的详细信息进行调查、掌握。这些信息可以从被并购企业内部员工当中获取，也可以是从当地比较权威性的部门调查资料中得到。此外，想要对于待并购企业进行科学合理的评估，企业还需要聘请有经验的专家对于被并购企业具体的财务信息加以研究，得出合理的分析手段。

3.注重并购之后企业的文化整合

企业在进行并购战略之后，企业的整体发展目标是否可以得以实现，在很大程度上是由并购双方企业的文化背景是否可以有效融合在一起所决定的。而关于两个企业文化的融合，其实就是要求双方企业都相互包容，相互信任，在经营模式、管理模式等方面有着共同的认识。此外，企业还需要加强对于文化的宣传工作，举办一些关于文化方面的培训活动，处理好双方企业员工间的关系，努力营造出一个良好的工作氛围。

4.充分发挥企业并购中的中介作用

根据调查资料显示，在那些并购成功的案例中，经常会有中介机构参与其中。因此，企业在实施并购战略时，也要合理利用金融机构、律师所等作为中介机构的身份，从而扩大企业自身的资本实力，拓展信息来源通道，最终提高企业在并购战略中的成功率。

五、总结

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北京市企业国有资产评估管理暂行办法完整版全文第一章　总　则

第一条为规范北京市企业国有资产评估行为，维护国有资产出资人合法权益，促进企业国有产权有序流转，防止国有资产流失，根据《国有资产评估管理办法》(国务院令第91号)、《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委令第12号)和《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》(国资发产权[20xx]274号)等相关法律法规，并结合本市实际情况，制定本办法。

第二条北京市国有资产监督管理机构履行出资人职责的企业(以下简称所出资企业)及其各级子企业(以下简称企业)涉及的资产评估，适用本办法。

第三条北京市国有资产监督管理机构负责其所出资企业国有资产评估监管工作。

各区(县)国有资产监督管理机构负责其履行出资人职责的企业国有资产评估监管工作。

北京市国有资产监督管理机构负责对全市企业国有资产评估监管工作进行指导和监督。

第二章资产评估

第四条企业有下列行为之一的，应当对相关国有资产进行评估：

(一)整体或者部分改建为有限责任公司或者股份有限公司;

(二)以非货币资产对外投资;

(三)合并、分立、破产、解散;

(四)非上市公司国有股东股权比例变动;

(五)产权转让;

(六)资产转让、置换;

(七)整体资产或者部分资产租赁给非国有单位;

(八)以非货币资产偿还债务;

(九)资产涉讼;

(十)其他需要进行资产评估的事项。

第五条企业有下列行为之一的，应当对相关非国有资产进行评估：

(一)收购非国有单位的资产;

(二)接受非国有单位以非货币资产出资;

(三)接受非国有单位以非货币资产抵债;

(四)向非国有单位投资，或设立公司涉及非国有单位以非货币资产出资;

(五)其他需要进行评估的事项。

第六条企业有下列行为之一的，可以对相关国有资产进行评估：

(一)经北京市各级人民政府或其国有资产监督管理机构批准，对企业整体或者部分资产实施无偿划转;

(二)国有独资企业与其下属独资企业(事业单位)之间或其下属独资企业(事业单位)之间的合并、资产(产权)置换和无偿划转;

(三)其他可以进行资产评估的事项。

第七条企业进行资产评估时，应当按照下列情况进行委托：

(一)经济行为事项涉及的评估对象属于企业法人财产权范围的，由企业委托;

(二)经济行为事项涉及的评估对象属于企业出资人权利的，按照产权关系，由企业出资人或其上级单位委托;

(三)有多个股东的企业发生资产评估事项，经协商一致可由国有最大股东委托;国有股东持股比例相等的，经协商一致可由其中一方委托;

(四)经济行为涉及非国有资产评估的，应由企业与非国有单位协商委托，一般由企业委托。

第八条企业委托的资产评估机构应当具备下列基本条件：

(一)具有政府相关部门认定且与评估对象相适应的资质;

(二)遵守国家有关法律、法规、资产评估的政策，履行法定职责，资产评估机构和参与评估项目的注册资产评估师近3年内没有违法、违规记录;

(三)具有与评估对象相适应的专业人员和专业特长;

(四)与经济行为相关当事人无经济利益关系;

(五)未向同一经济行为提供审计业务服务;

(六)其他条件。

第九条企业在实施资产评估前，应根据有关批准文件，合理选取评估基准日。选取评估基准日应遵循以下原则：

(一)委托方应与资产评估机构进行充分沟通;

(二)充分考虑利率、汇率、税率、市场价格等客观因素的变动对评估值的影响，选取的评估基准日尽可能与评估目的实现日接近;

(三)对同一经济行为涉及多个评估报告应选择同一评估基准日;对多个经济行为应分别选取与其行为相对应的评估基准日;

(四)有利于评估工作的开展;

(五)破产企业评估基准日以人民法院宣告企业破产之日为准。

第十条企业应根据有关批准文件和评估规定，对评估基准日评估对象及被评估资产的范围明确界定;对被评估资产(包括无形资产、账外资产)及相关负债进行全面清查盘点;对企业担保、资产租赁、诉讼、司法冻结等可能影响资产评估的事项也应当进行全面清查。清查中发现资产范围或权属存在问题应及时向原经济行为批准单位反映，并对被评估资产的范围或权属予以重新明确。

企业应在资产清查的基础上，填写各类资产和负债清查评估明细表，按资产评估有关规定撰写关于进行资产评估有关事项的说明。

第十一条企业按照本办法第八条规定选定资产评估机构后，应与接受委托的资产评估机构签订《业务约定书》，明确双方权利和义务。

第十二条企业应根据有关规定向资产评估机构提供合法有效的资产权属证明、企业发展规划、近三年财务报表及与经济行为相对应的评估基准日专项审计报告等基本资料。

第十三条企业和企业法定代表人对企业提供资料的真实性、准确性和完整性负责，并按资产评估规定出具《委托方、资产占有方承诺函》。

第十四条企业收到资产评估报告后，应认真审核，对错评、漏评或重评之处，须责成资产评估机构进行调整;所出资企业对需要逐级上报北京市国有资产监督管理机构进行核准或备案的资产评估报告应出具审核意见。

在评估基准日后，评估结果有效期内，资产数量发生变化但对评估结果未产生明显影响，企业应根据原评估方法对资产额进行相应调整;若市场价格或资产数量发生变化且对评估结果产生明显影响时，委托方应及时聘请资产评估机构重新评估。

第三章受托机构

第十五条资产评估机构受托从事企业资产评估业务时，应当遵守法律、行政法规以及评估规则和执业准则，按照规定的评估程序、方法，独立、客观、公正地对委托评估资产进行评估。

第十六条资产评估机构承接企业资产评估业务时，相关工作人员与企业或其他当事人有利害关系的，应当回避;对自身专业胜任能力和业务风险进行综合分析后，决定是否承接评估业务。

第十七条资产评估机构受托对企业知识产权、资源性资产等资产和企业价值进行评估应遵循有关规定，并符合以下要求：

(一)对知识产权的评估，应当科学、客观地分析知识产权收益预测的可行性和合理性;

(二)对资源性资产、生物资产以及珠宝、玉器等资产评估时，可以聘请有关专家协助工作;

(三)对破产企业评估，要考虑破产行为的特殊性，应当充分调查破产财产变现的市场信息，合理确定破产财产评估值;

(四)以持续经营为前提对企业价值评估时，原则上应采用两种以上评估方法，并对实际状况进行充分分析后，确定其中一个评估结果作为评估报告使用结果。

第十八条资产评估机构应当按有关规定撰写资产评估报告书和评估说明，对有关内容表述应满足以下要求：

(一)评估目的应当唯一，表述应当清晰、明确;

(二)评估对象和范围应当与经济行为涉及的资产范围一致;

(三)明确价值类型及其定义，并说明选择价值类型的理由;

(四)明确选取评估基准日的理由及成立的条件;

(五)明确评估假设和限定条件，并说明其合理性。

第十九条资产评估机构在资产评估报告书和评估说明中，应对下列事项予以充分披露，并揭示其对评估结果产生的影响：

(一)房地产等重要资产的产权权属瑕疵事项;

(二)抵押、担保事项，以及法律纠纷等未决事项;

(三)评估基准日后房地产等重要资产市场价格变化事项;

(四)评估基准日后汇率、利率、税率等国家经济政策调整事项;

(五)涉及企业价值评估的，企业存在但未纳入评估范围的专利权、非专利技术、租赁权、商标权、特许经营权等可确指无形资产和其他账外资产及负债的事项;

(六)其他需要披露的事项。

第二十条资产评估机构法定代表人或合伙人及签字注册资产评估师应对所出具资产评估报告的准确性、真实性和评估结果的公允性负责，并根据资产评估有关规定出具《资产评估机构及注册资产评估师承诺函》。

第二十一条资产评估机构对委托方和企业所提供的资料及评估报告应严格保密，并建立完善的企业资产评估档案管理制度。

第四章　核准与备案

第二十二条企业资产评估项目，实行核准制和备案制。

核准和备案的评估项目，涉及国有资产的由本办法第七条确定的委托方按照其产权关系办理核准或备案手续;涉及非国有资产的由企业按照其产权关系办理核准或备案手续。

第二十三条以下资产评估项目，由北京市国有资产监督管理机构负责核准：

(一)北京市人民政府批准实施的经济事项所涉及的评估项目;

(二)经济行为涉及的评估范围资产总额账面值或资产总额评估值大于或等于1亿元人民币的评估项目。

第二十四条凡需核准的评估项目，企业在评估前应当向北京市国有资产监督管理机构书面报告下列事项：

(一)经济行为批准情况;

(二)评估基准日的选择情况;

(三)评估范围的确定情况;

(四)拟选定的审计机构和资产评估机构的资质、专业特长等情况;

(五)经济行为总体时间进度安排情况;

(六)其他事项。

北京市国有资产监督管理机构认为必要时可对评估项目进行跟踪指导和现场检查。

第二十五条资产评估项目的核准按照下列程序进行：

(一)企业收到资产评估机构出具的评估报告后应当逐级上报初审，经所出资企业初审同意后，自评估基准日起8个月内向北京市国有资产监督管理机构提出核准申请;

(二)北京市国有资产监督管理机构自收到核准申请之日起20个工作日内审核资产评估报告，并对符合核准要求的予以核准;对不符合核准要求的，予以退回。

第二十六条除核准项目外，其他资产评估项目实行备案制，下列项目由北京市国有资产监督管理机构负责备案：

(一)北京市国有资产监督管理机构批准协议转让所涉及的评估项目;

(二)经济行为涉及的评估范围资产总额账面值或资产总额评估值大于或等于5000万元人民币且小于1亿元人民币的评估项目。

除北京市国有资产监督管理机构负责备案的评估项目外，其他评估项目由所出资企业负责备案。

第二十七条资产评估项目的备案按下列程序进行：

(一)企业收到资产评估机构出具的评估报告后应当逐级上报审核，经审核同意后，自评估基准日起9个月内向北京市国有资产监督管理机构或其所出资企业提出备案申请。

(二)北京市国有资产监督管理机构或者所出资企业自收到备案申请之日起20个工作日内审核资产评估报告，并对符合备案要求的予以备案;对不符合备案要求的，予以退回。

第二十八条企业提出资产评估项目核准申请或备案申请时，应当向北京市国有资产监督管理机构报送下列文件材料:

(一)资产评估项目核准申请文件及核准表或资产评估项目备案申请文件及备案表;

(二)与评估目的相对应的经济行为批准文件或有效材料;

(三)所涉及的资产重组方案或者改制方案、发起人协议等材料 ;

(四)资产评估机构出具的资产评估报告(包括评估报告书、附件、评估说明、评估明细表及电子文档);

(五)与经济行为相对应的专项审计报告;

(六)其他有关材料。

第二十九条北京市国有资产监督管理机构对核准的资产评估项目，实行专家审核制度;对备案的资产评估项目，必要时可组织专家进行评审。

第三十条资产评估报告的审核内容主要包括：

(一)评估基本事项

1.所出资企业初审意见是否明确;

2.经济行为批准文件是否齐全有效，对核准项目，企业是否在评估前按本办法第二十四条规定提供了书面报告;

3.资产评估机构和签字注册资产评估师是否符合本办法第八条规定;

4.评估目的表述是否准确;

5.评估基准日的选择是否适当，评估结果的使用有效期是否明示;

6.评估范围与经济行为批准文件确定的资产范围是否一致;

7.评估依据是否合理，选取的价值类型和评估方法是否适当;

8.评估假设是否合理;

9.评估过程是否符合相关规定;

10.可能影响评估结果的特别事项是否充分披露;

11.企业撰写的关于进行资产评估有关事项的说明是否符合有关规定;

12.评估说明是否对评估报告相关内容进行了充分、适当的阐述，评估增减值原因分析是否充分、合理。

(二)评估报告附件

1.企业出具的承诺函是否对如实反映账外资产(含无形资产)及账外负债做出承诺;

2.涉及企业价值评估的项目，企业是否按本办法第十二条的规定，提供了评估基准日专项审计报告(含相关试算平衡表、审计调整分录和审计事项说明等);

3.重要的合同文件是否齐备;

4.房屋建筑物、土地及其他无形资产等资产的权属证明文件是否合法、有效;

5.资产评估业务约定书是否符合相关规定;

6.所需签章是否齐全。

(三)北京市国有资产监督管理机构认为需要审核的其他事项。

第三十一条北京市国有资产监督管理机构下达的资产评估项目核准文件和北京市国有资产监督管理机构、所出资企业备案的资产评估项目备案表是企业办理产权登记、股权设置和产权转让等相关手续的必备文件。

第三十二条经核准或备案的资产评估结果使用有效期为自评估基准日起1年。

第三十三条企业进行与资产评估相应的经济行为时，应当以经核准或备案的资产评估结果为作价参考依据。

第五章监督检查

第三十四条所出资企业应当建立、健全企业国有资产评估管理工作制度，配备专人管理资产评估项目，做好资产评估项目的审核、备案、档案管理和评估项目统计分析工作。

各区(县)国有资产监督管理机构、所出资企业，应当于每季度终了10个工作日内将其评估项目情况的统计分析资料上报北京市国有资产监督管理机构。

第三十五条北京市国有资产监督管理机构对企业国有资产评估工作进行监督检查的主要内容包括：

(一)资产评估管理制度的建立、执行情况和评估管理人员配备情况;

(二)选定资产评估机构及签字注册资产评估师是否符合本办法第八条的规定;

(三)企业经济行为是否合规;

(四)评估的资产范围与有关经济行为所涉及的资产范围是否一致;

(五)企业提供的资产权属证明文件、财务会计资料及生产经营管理资料是否真实、合法和完整;

(六)评估依据是否合理、评估方法是否适当、评估程序是否合规、重要事项的披露是否充分，必要时可调取评估工作底稿;

(七)资产账面价值与评估结果的差异及其原因;

(八)经济行为的实际成交价格与评估结果的差异原因;

(九)一份评估报告是否只用于一项经济行为;

(十)其他有关情况。

第三十六条北京市国有资产监督管理机构逐步建立国有资产评估项目质量评价体系，对执业水平低下的资产评估机构建议企业不再选聘其从事国有资产评估业务。

第六章　罚则

第三十七条企业违反本办法，有下列情形之一的，由北京市国有资产监督管理机构通报批评并责令改正，必要时可依法向人民法院提起诉讼，确认其相应的经济行为无效。对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分;涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理：

(一)应当进行资产评估而未进行评估，应当重新评估而未重新评估;

(二)聘请不具备相应资质条件的资产评估机构从事资产评估活动;

(三)向资产评估机构提供虚假情况和资料，或者与资产评估机构串通作弊导致评估结果失实;

(四)应当办理核准、备案而未办理;

(五)不正当使用评估报告。

第三十八条受托资产评估机构违反本办法，有下列情形之一的，由北京市国有资产监督管理机构将有关情况通报其行业主管部门，建议给予相应处罚;情节严重的，可要求企业不得委托该中介机构及其当事人从事资产评估业务;涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理：

(一)在资产评估过程中违规执业的;

(二)评估报告存在重大问题的;

(三)不配合评估项目监督检查工作的。

第三十九条各级国有资产监督管理机构工作人员违反本规定，造成国有资产流失的，依法给予相应处分;涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

第七章附则

第四十条境外国有资产评估，遵照相关法规执行。

第四十一条政企尚未分开单位所属企事业单位的国有资产评估项目，报北京市国有资产监督管理机构核准或备案。国家另有规定的，从其规定。

第四十二条各区(县)国有资产监督管理机构可以根据本办法，制定本地区实施细则，并报北京市国有资产监督管理机构备案。

第四十三条本办法自20xx年3月1日起施行。

国有资产的类型经营性国有资产

经营性国有资产是指国家作为出资者在企业中依法拥有的资本及其权益。具体的说，经营性国有资产，指从事产品生产、流通、经营服务等领域，以盈利为主要目的的，依法经营或使用，其产权属于国家所有的一切财产。

经营性国有资产的特征 ：

运动性，增值性，经营方式的多样性。

行政事业性国有资产

行政事业单位国有资产是指由行政事业单位占有、使用的，在法律上确认为国家所有、能以货币计量的各种经济资源的总和。包括：国家拨给行政事业单位的资产、行政单位按照国家政策规定运用国有资产组织收入形成的资产，以及接收捐赠和其他经法律确认为国家所有的资产。