房地产租赁法律法规十篇

房地产租赁法律法规篇1

【关键词】宅基地使用权；农村房屋租赁；农村房屋租赁权；流转；他物权

一、农村房屋租赁属于他物权

（一）农村房屋租赁概述

随着我国经济发展与城市化进程的加快，农村（特别是经济发达地区和城市郊区）产业多样化发展，不再局限于传统农业。一方面，对于土地利用方式多样化的要求越来越高。另一方面，农村间甚至城市向农村的劳动力流动人口越来越多。这为农村房屋租赁提出了市场需求。我国法律和政策禁止宅基地使用权的抵押（1995年实施的《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》和1997年实施的《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》，明确规定宅基地使用权不得抵押），对农村房屋的出卖、出租也做出了严格限制。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准”。此条虽然对农村房屋的出租作出了限制，即农村房屋出租后农民不再允许申请宅基地，但并没有禁止农村房屋租赁。房屋租赁是房屋出租人将房屋交付给承租人占有、使用、收益，由承租人按合同的约定向出租人支付租金的民事法律行为。在租赁房屋交付后，承租人便获得了对租赁物占有、使用、收益的房屋租赁权。关于房屋租赁的学说，无论是从房屋租赁权的债权性质，物权性质，或是债权物权化性质角度等展开探讨，所提出的买卖不破租赁制度、承租人优先购买权制度等注重的都是承租人权益的保护。关于房屋租赁的法律规定主要见于《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等，这些法规中的房屋租赁主要是指城镇房屋租赁。2009年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。……”专门的农村房屋租赁只有个别的地方性规定。农村房屋租赁虽然在形式上与普通房屋租赁区别不大，但其涉及我国农用土地安全与农业正常发展，出租人主体农民往往又会是房屋租赁关系中的弱势方。在开扩农村房屋租赁市场和完善相关法律制度时，除了关注承租人的权益保护，也要注重出租人的权益和农村土地状况，也就提出了建立完善的农村房屋租赁物权体系的要求。

（二）房屋租赁权性质分析

主流的租赁权物权化说认识到了房屋租赁权的物权效力来自于法律的设定，而法律应服务于社会生活，社会经济规律以及对于承租人权益的保护要求法律将房屋租赁权设定为物权，有许多可取之处。但是，该说认为房屋租赁权与用益物权在法律逻辑上没有本质区别，应通过立法逐步将房屋租赁权发展为用益物权这一点，仍然值得探讨。物权的设定必须严格遵守物权法定原则，即物权的设定必须严格遵守法律规定，“禁止当事人自由创设物权，也不得随意变更物权的种类、内容、效力和共识方法”。为了避免当事人滥设物权损害他人利益，物权法定十分必要。从法律逻辑上分析，房屋租赁权的基本特点与物权相符合（农村房屋租赁权在特定性、独立性、直接支配性和排他效力方面，都符合物权法律逻辑，具体将在第三部分展开论述），之所以在现代社会生活上还是以其为债权性质，是出于法律的规定。然而事实证明，承认房屋租赁权的物权性质，更利于保护承租人的权益，也符合更深层次的经济规律的要求，有利于房屋出租人的财产价值的发挥，更能进一步促进宅基地土地流转的发展，我国法律将房屋租赁权归为债权是法律滞后的表现。房屋租赁权是承租人对所租赁的房屋占有、使用、收益的排他性权利，对照我国的物权体系，应归属于他物权。但租赁权物权化说建议将其简单归于用益物权实在欠妥。对于用益物权，《物权法》第一百一十七条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”在我国特殊的土地共有制度下，用益物权权能可以说作为物权来说其权能已经相当完善，其占有、使用、收益的权能在现实利用中一般能得到完全的行使。但是，房屋租赁权来源于房屋租赁契约（并不是说农村房屋租赁权产生于租赁契约其就是债权，租赁契约是农村房屋租赁权产生的原因，并不能决定其产生权利的性质），将房屋租赁权设定为对农村房屋占有、使用、收益的权利，是一般情况下的权能表现，但只要在法律允许的范围内，法律并不排除双方当事人通过租赁契约限制或扩张农村租赁权的权能。包括最为经典的的承租人保护措施“买卖不破租赁”制度，可以通过双方当事人签订契约约定排除。相对的，房屋租赁权又可能不限于占有、使用、收益。《合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”也就是说，在一定程度上，双方当事人甚至可以让承租人拥有一定的处分权。所以说，房屋租赁权是他物权的一种，但不同于用益物权。农村房屋租赁权在形式上与普通房屋租赁权并无区别，属于房屋租赁权的一种特殊形式，自然也应认定为他物权。

二、农村房屋租赁权物权制度的完善

传统大陆法系物权制度没有明确的物权定义，学者提出的观点很多，其基本内容大体相似，即“物权是权利人对特定物所享有的直接支配和排他的权利”。孟勤国教授认为，物权是“一定的权利主体直接支配一定财产利益并有排他效力的权利”。无论是有体物还是无体物，其外在形态如何，其之所以具有作为物权客体的价值与意义，是因为其具有财产利益。从财产利益的角度定义物权显然更符合生活和经济发展规律。农村房屋租赁涉及出租人（即房屋所有权人），承租人（即农村房屋租赁权人）以及其他非所有人之间的权利义务关系，此权利义务关系产生的基础不是单一的物权关系，而是农村房屋租赁权和房屋所有权所交织而成。为了保证农村房屋租赁当事人正当权利，以及宅基地使用权的合理合法流转，必须理清此二种物权的物权性质以及二者之间的关系。农村房屋租赁权是承租人对所租赁的农村房屋占有、使用、收益的权利。如前所述，农村房屋租赁权产生于农村房屋租赁契约，对于其究竟是物权还是债权历来有所争议。笔者认为，租赁契约是产生农村房屋租赁权的原因，但这并不能决定农村房屋租赁权的性质，契约既能产生债权，也能产生物权。判断农村房屋租赁权是否是一项独立的物权，应从其是否具有物权特性，即特定性、独立性、直接支配性和排他效力入手。

1.农村房屋租赁权的特定性和独立性。一物要能为物权人支配，必须具有特定性和独立性。一物是否具有特定性和独立性，其认定方式并不是一成不变。一块普通的石头，对于大多数人也许并没有法律上的意义，不能算作法律上的物，但也许对某个人而言具有特殊的意义，如果他与石头所有人签订买卖契约，那这块石头就可以特定化和独立化，这块石头上就产生了物权。所以说，是否具有特定性和独立性，首先来自于当事人之间的认同。农村房屋租赁权的客体是基于房屋利用上的财产利益，农村房屋租赁双方当事人签订租赁契约，即意味着对此财产利益的特定性和独立性的认可。虽然此财产利益没有实在的外在形态，但不影响它成为物权客体。另外，除了当事人的认可，一物权的特定性和独立性还必须得到法律的认可。我国法律虽然将房屋租赁权归为债权，但并没有明确说明其不具有特定性和独立性。而且，法律应服务于社会生活，法律对当事人做出限制是为了维护正常的财产关系和秩序，农村房屋租赁权具有特定性和独立性是社会经济规律的要求，法律也不应当对此作出限制。所以说，农村房屋租赁权作为一项物权具有特定性和独立性。

2.农村房屋租赁权的直接支配性。许多学者认为，直接支配是指物权人无须他人意志或行为介入即能实现对标的物的管领处分。如果按照这种理论，农村房屋租赁权的行使必须涉及到其他人的意志或行为的介入（绝大多数情况下是房屋所有人），似乎就不具有直接支配性，也就不可能是物权。但这条理论其实是有漏洞的，例如，所有人对自己已经抵押的财产，不经抵押权人的配合和协助，是不能转让该财产的所有权的，那是不是就是说所有人对这笔财产就没有直接支配性，此所有权也就不是物权了呢？答案显然是否定的。物的直接所有是最基础、最圆满的直接支配，但物的直接所有显然不能涵盖财产利益的全部意义，例如用益物权，显然对于用益物权人来说是一笔极其重要的财产，但此财产利益并不是表现为对物的所有。直接支配不能简单等同于对物的实际所有，而应理解为以物的占有为基础的，对体现在物上的一定财产利益所具有的独立选择权和决定权。农村房屋租赁权人作为农村房屋的实际占有人，无论契约如何约定，其总是能独立地直接支配租赁房屋一定程度上的使用、收益。在租赁契约约定的范围内，承租人可以自由选择使用、收益的方式，比如房间的布置，或对房屋暂时的闲置，只要不损害他人的利益，农村房屋租赁权人都可以自己决定，而不用征得他人的同意。毫无疑问，农村房屋租赁权人具有直接支配性。

3.农村房屋租赁权的排他效力。首先要明确的是，物权的排他效力不等于所有权的排他效力，一物上除了所有权，可能产生多种其他形式的物权。一物上存在各种物权并不违背物权的排他效力，因为它们在各自的范围内是独立自主的。物权的排他效力是物权人排除非物权人不当干预、不当拒绝其物权存在和实现的效力。农村房屋租赁权作为物权所表现的排他效力，主要表现在三个方面：一是同一租赁物上，只允许存在一个合法有效的农村房屋租赁权。现实中，一幢房屋分租给几个承租人非常常见，但这样的分租中，租赁物是被分割后的各部分租赁房屋，各部分的法律意义是不同的，所以互相之间并不冲突。二是农村房屋租赁权的行使独立自主，不受租赁房屋上的其他类型的物权（包括所有权）的不当干预。三是农村房屋租赁权人有权依法要求非物权人履行作为或不作为的义务来排除对自己物权的侵害。此排他效力不只对抗一般的非物权人，也能对抗房屋所有权人。农村房屋租赁权人与所有权人之间的对抗并不是农村房屋租赁权与所有权之间排他效力的对抗，因为物权的排他效力针对的是对物权负有义务的人，而不是其他物权。农村房屋租赁权是独立的物权，不受所有权支配，所有权人对于农村房屋租赁权来说，也是非物权人的一部分，自然也是义务主体的一部分。

农村房屋租赁权具有特定性、独立性、直接支配性和排他效力，符合物权的法律逻辑。在此前提下，我国法律应当将农村房屋租赁权规定为物权，才符合经济规律的要求，才能为租赁双方当事人提供完善的法律保障。

三、农村房屋租赁权与农村房屋所有权的关系

农村房屋租赁权与农村房屋所有权共同构成了农村房屋租赁法律关系的基础，为了正确认识和保护当事人各方的权益，保证农村宅基地的正常有序流转，必须理清各物权之间的关系。

首先，农村房屋租赁权与房屋所有权是平等的。平等是民法理论的基本理念，也是物权理论的重要内容，但现实与立法中得到正确贯彻的，只是平等主体所拥有的不同所有权，而且往往指的是一种尺度上的平等。所有权与其他物权之间的平等却历来受人忽视，乃至有学者认为所有权是其他种类物权的母权，其他种类物权是来自于所有权的派生，其他物权的内容和效力有限，并且是为了所有权利益的实现而存在。如果说农村房屋租赁权的实现是为了保证出租人权益的实现，显然与现代社会的经济规律不符，因为出租人的权益自有所有权制度的保障，无论是出于生活经验还是法律制度的设定，农村房屋租赁权制度显然要平等地注重承租人的财产利益的实现。如果农村房屋租赁权必须服从于房屋所有权，那承租人就会和出租人处于不平等的地位，承租人自由行使自己农村房屋租赁权的自由就会受到房屋出租人的影响与限制，不利于农村房屋租赁权作为物权的意义的实现。平等是社会经济发展的要求，应当实现农村房屋租赁权应与房屋所有权之间的平等，房屋所有权的利益的实现，不能以牺牲农村房屋租赁权为代价；同样，保障农村房屋租赁权实现的同时，不能损害出租人的房屋所有权。

其次，农村房屋租赁权是独立的物权。农村房屋租赁权的独立不仅表现在其他同类型权利之间的独立，更表现为与房屋所有权之间的独立。农村房屋租赁权基于租赁契约产生，并不是来自房屋所有权的权利转化。农村房屋租赁权是承租人实现自己的物权意志和财产利益的方式，不受所有权的支配或干预。农村房屋租赁权的独立是实现其与房屋所有权的平等的基础。

总之，在农村房屋租赁中，农村房屋租赁权与房屋所有权是平等的，互相独立的，并各自产生了两个独立的物权关系。承租人是农村房屋租赁权的物权人，同时又是房屋所有权的非物权人，与其他非物权人一样，必须要尊重出租人的所有权，有以作为或不作为的方式保证出租人所有权顺利实施的义务，因其本身直接占有租赁房屋，比之其他非物权人更容易也更可能侵害出租人的房屋所有权，因此成为了房屋所有权的特定义务人。与之相应，出租人是出租房屋的所有人，同时又是农村房屋租赁权的非物权人，与其他非物权人一样，要尊重承租人的农村房屋租赁权，在行使自己的所有权时也要以作为或不作为的方式保证承租人的农村房屋租赁权的顺利实施，因所有权的实现很可能影响农村房屋租赁权的存续与实现，因此出租人成为了农村房屋租赁权的特定义务人。两组互相独立的物权关系交织在一起，构成了农村房屋租赁物权体系，以之为基础的农村房屋承租人、出租人以及其他非所有人的权利义务关系清晰浮现了出来。

四、结语

“农村宅基地使用权作为一种用益物权，如果仅仅是确定其归属，则其财产的价值未能充分发挥，只有允许农村宅基地使用权流转，才能将资源流向有效的利用主体，实现资源的最优配置”。随着社会经济的发展以及城市化进程的加快，农村宅基地及其上房屋的流转将成为市场经济之中合理配置资源，缓解日益加剧的住房市场压力的重要手段。农村房屋租赁能让农村村民在有效发挥自己所有的房屋的财产价值的同时，仍然能有效掌握作为自己重要生存保障的房屋所有权以及宅基地使用权。农村房屋租赁正是打开宅基地流转市场，合理配置农村土地资源的先锋和突破口。《土地管理法》第六十二条与推行农村房屋租赁并无实质冲突。农村居民若要出租自己的房屋，可能是进城务工而有闲置宅基地与房屋，也可能是将自己房屋的一部分用作出租，一般不可能将房屋完全出租而没有其他居所。无论是哪种情况，承租人占有租赁房屋，农村居民仍然对自己的房屋享有所有权，宅基地使用权暂时转让。若租赁结束，根据“地随房走”原则，宅基地使用权又会回到出租人农民手中。所以说，农村房屋租赁并不与一户一宅原则相矛盾，在现在对宅基地流转市场需求日益迫切的情况下，其能够让农民发挥财产的经济作用的同时，又能保证农村土地安全。我国现行法律注重的是城市房屋租赁，随着农村房屋租赁市场的开扩，现行法律的滞后已经不利于保护农村房屋租赁当事人的利益以及租赁市场的良好有序发展，必须制定专门的农村房屋租赁法律法规。农村房屋租赁法规的完善，一方面要确认农村房屋租赁权的物权性质，一方面要把握住农村房屋租赁与普通房屋租赁的特殊之处，保证农民对自己所有的财产的经济价值和社会价值的同等、充分发挥。

参考 文 献

[1]吴燕平.房屋租赁法律制度研究[D].西南政法大学

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[4]孟勤国.物权二元结构论——中国物权制度的理论重构[M].北京：人民法院出版社，2009：81

[5]梁慧星.中国物权法研究[M].北京：法律出版社，1998：22

房地产租赁法律法规篇2

一、 对房屋租赁合同效力认定问题

出租人和承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，合同视为成立。房屋租赁合同有无效力，根据有关法律和地方性行政法规的规定，笔者认为对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查：

（一）审查合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。

（二）审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。但只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。广东省人大常委会1994年通过的《广东省城镇房屋租赁条例》第六条规定，不得出租的房屋有：1、未取得产权或者经营管理权的；2、产权有争议或者产权受到限制的；3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的；4、属于违章建筑的；5、不符合安全标准的；6、已抵押，未经抵押权人同意的；7、法律、法规禁止的。

而建设部1995年以第42号令的《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有权证的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）共有房屋未取得共有人同意的；（四）权属有争议的；（五）属于违法建筑的；（六）不符合安全标准的；（七）已抵押，未经抵押权人同意的；（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

对于广东法院来说，上述两个法规都应适用。两者规定基本相同。但笔者认为，两个法规都存在值得研究的地方。一个是房屋租赁权源的问题。《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》都认为房屋租赁的权源只能是所有权。而无论是法理分析，还是具体考察国外关于租赁的立法及审判实践，都会得出房屋租赁的权源来自合法占有的结论。房屋租赁的权源问题也恰是长期困扰审判人员的根本问题。也正是这个问题使得许多房屋纠纷案件难以作出合乎逻辑和合乎实际情况的判决。比如按揭房出租，因没有完全取得产权，是否就认为出租行为无效呢？还如大量存在的“二房东”现象，是否“二房东”与他人签订的租赁合同都无效呢？显然，这些出租行为认为无效，极不利于经济的发展，也会导致房屋资源的闲置和浪费。这与社会主义立法的目的和法律应适应事物发展规律的原则是相左的。从物权的角度来分析，所有权人出让占有权是很常见的，合法占有权人在所有权人允许的范围内享受收益权，理应恰当，否则光“占有”有何经济价值呢？房屋的合法占有人出租房屋正是这种情况。物权的另一种形式，即他物权人实际上就是物的实际占有者，同时其又享有所有权人的诸如出租等的许多权利。如国有企业的承包经营权，难道说国有企业因为没有对财产的所有权就不能把财产拿来出租吗？显然这是否定的，大量的企业出租商铺，出租厂房，比比皆是，如果都认定为是非法的，那么立法者在自我否定。另外从合同的角度来分析，租赁合同反映的是“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同关系（合同法第二百二十二条）”。出租人作为合同的一方，并非以所有权人为限，因为租赁关系体现的是占有的转移：一方让渡其占有获得租金利益，另一方则通过支付租金取得占有以使用收益。单就租赁的法律关系而言，各方均不与标的物的所有权发生直接必然的联系，具有房屋所有权的出租人与通过其他方式合法获得占有权的出租人之间并无不同，只是他们占有权的取得方式不同而已。据笔者所知，没有一国的立法和我国当前立法一样将出租人直接表述为所有权人。从理论上讲，合法占有即获得标的物的出租权。至于转租须经原出租人同意，只是租赁合同的特殊要求，且原出租人并不能被认为就是所有权人。综上所述，把所有权作为房屋租赁的权源是不恰当的，而应以合法占有权作为权源。如此一来，许多棘手的案件也就迎刃而解了。

《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》中存在的另一个问题是对权属受到诸如“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封”等形式限制的房屋，在一定条件下的租赁是否允许。司法机关和行政机关依法裁定、决定查封的情形一般是因为权属有争议诉之法院，法院依申请人申请采取了诉讼保全，或者房屋涉及到违法违纪被查封，或者是房屋本身有不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的情况被查封。后两种情况被查封，因为关系到房屋本身问题，肯定是不能进行租赁的。但前一种情况在一定条件下，笔者认为应允许房屋租赁。从理论上说，《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》的规定是建立在房屋租赁权源来自于所有权的基础之上，所以所有权不清晰当然认为不能租赁。依合法占有权源理论，即使权属有争议，在法院没有最后裁决之前，合法占有人仍应有权出租的。如果一方坚持不能让合法占有方出租，则应提供担保，以保证法院裁决房屋归属合法占有方后，合法占有方的合理租金损失可以收回。如果法院裁决房屋归非合法占有方所有，则房屋在诉讼期间取的租金归还给最终所有者。如果同时存在“二房东”的情况，则依照所有权人与“二房东”的约定分配租金。从审判实际中看，法院查封有权属纠纷的房屋后，在法院的监督和办理一定手续情况下，采取“活查封”手段，使房屋不置于闲置，造成不必要的经济损失，这样做最终还是有利于房屋所有权人的，也利于充分发挥现有社会财富资源的最大作用。不过需强调的是，这种情况下的租赁一定要办理一定的担保手续，并在法院的监督下进行。

（三）审查是否进行过登记备案。1994年的《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》和《广东省城镇房屋租赁条例》，都规定了租赁各方应向房产管理部门登记备案的义务。《城市房地产管理法》还规定登记备案后有关机关颁发的《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。简言之，非经登记备案，未取得《房屋租赁证》的租赁合同是无效的。分析作此立法的目的，应是规范房屋租赁市场和确保国家税收之策。有人认为，房屋租赁登记制度没有存在的必要了，经济的发展和交易日益频繁，一切交易手续应越简便越好，登记制度会制约交易的进行。此论回避了房屋的特殊性，房屋作为不动产有其自身的特征，与一般流通物不同，房屋交易应有权属登记备案，房屋租赁作为房屋所有权中占有权及使用权出让，当然也应予以登记备案。还有人认为，现行合同法在规范租赁合同内容及出租人义务时，并未出现关于提供出租权证书以办理租赁登记手续的规定。鉴于低位阶法律所负荷的价值不得与高位阶法律所负荷的价值相抵触，以及新法吸收旧法的原则，房屋租赁可以不进行登记备案。这种说法似乎有道理，但分析一下也站不住脚。合同法关于租赁的规定仅是范指而已，包括房屋，也包括其他财产的租赁。但房屋的租赁，作为一种特殊财产有特别法规来规定，并不违背法理。特殊法效力大于一般法效力，因而合同法

与房屋租赁专门法规同时调整房屋租赁法律关系时，优先适用房屋租赁专门法规。实际上，合同法无对租赁要办理租赁登记手续的规定，并没有否定有要求办理租赁登记手续的必要性，也不存立法价值的抵触问题。所以，笔者认为，没有登记备案的房屋租赁是不受法律保护的，租赁合同是无效的。

（四）审查房屋租赁合同的内容是否合法。在审判实践中许多房屋租赁合同约定逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日3％计，因其滞纳金过高，导致滞纳金的约定无效。有人认为：只要出租房屋不存在法律、法规所禁止出租的情形，承租人应当参考中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付租金等款项的违约金。此外，还要审查房屋出租是否用来进行违法犯罪活动，若是，则在出租人明知情况下，租赁合同无效。

二、 承租人对房屋进行的装修，在租赁合同被确认无效或被解除后如何处理

（一）对承租人装修物价值的认定。承租人一般是在租赁房屋期内根据租赁合同的用途对房屋进行装修的，在房屋租赁合同中，一般均规定，装饰物在房屋租赁合同期满归出租人无偿收回。但在合同履行期间，往往因为合同无效或者当事人约定出租人提前收回装修物，这就存在对装饰物现价值的确认问题。笔者认为，首先应由租赁双方对装修物进行协调，这样既解决了问题，同时也节省减少损失；如果协商不成，则由法院委托评估评估机构对装修物的价值进行评估。一般评估是按照装修物的正常使用年限计算折旧，房屋装修物的使用年限应与租赁期限相符，故装修物收回时的现价值应当按照租赁期限的计算标准的折旧。

（二）对承租人装修物的处理及补偿。装修物在法律上属于添附物。《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第86条对添附物的规定是：非产权人在使用他人的财产上增添附属物的，财产所有权人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按照约定办理；没有约定又协商不成的，能够拆除的可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。这是对装修物如何处理法律上作出的原则规定。由于我国的《民法通则》对添附物的处理没有直接规定，最高法院的司法解释又过于笼统，所以在审判实践中难以把握。笔者认为：对承租人装修物的处理及补偿主要可以从以下几方面考虑：

1、房屋租赁合同合法有效，因出租人违约导致租赁合同被解除，承租人对房屋进行装修形成的装修物，如果是征得出租人同意或者按合同约定的承租目的而合理添置的，对装修物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回。不能拆除的可以对装修物现价值进行评估，并归出租人承顶；若出租人不同意装修或和承租人并非按合同约定的承租目的装修的，对装修物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成的，拆除后并不会影响其价值的可以责令承租人自行拆除，不能拆回的，进行评估，其装修物的损失由出租人对承租人作适当的补偿。如果是承租人的过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。

2、房屋租赁合同合法有效，因承租人违约导致租赁合同被解除，承租人对房屋进行装修及形成的装修物，若是征得出租人同意或者按照合同约定的承租目的而合理添置的，对装饰物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回，不能拆回的，可对装修物进行评估，其装修物损失由出租人对承租人作适当的补偿。若出租人不同意装修或承租人并非按合同约定的承租目的装修的，对装饰物的处理有约定的从约定，没有约定的又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回，不能拆回的，其装修物无偿归出租人所有，因承租人有过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。

3、房屋租赁合同合法有效，因双方违约导致租赁合同被解除的，承租人对房屋进行装修形成的装修物，若是征得出租人同意或按合同约定的承租目的而合理添置的，对装饰物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成的，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回，不能拆回的，可对装修物的现价值进行评估，其装修物的损失根据双方违约责任的大小来分担。若是未征得出租人同意或并非按合同约定的承租目的装修的，对装饰物的处理有约定的从约定，没有约定又协商不成，拆除后并不会严重影响其价值的可以责令承租人自行拆回，不能拆回的，装修无偿归出租人所有。

三、 违章建筑的租赁合同纠纷的问题

房地产租赁法律法规篇3

论文关键词 房屋租赁合同 效力 无效 登记备案

一、房屋租赁合同的概述

《合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”其中交付租赁物供对方使用、收益的一方称为出租人，使用租赁物并支付租金的一方称为承租人。豍而房屋租赁合同属于租赁合同的一种，是以房屋为标的物的租赁合同，具体是指出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

房屋租赁合同的标的物为房屋。根据《关于审理城镇房屋租赁合同案件纠纷司法解释》，把房屋分为城市、镇规划区内的房屋，乡、村庄规划区内的房屋，以及当事人依照国家福利政策租赁的公有住房、廉租住房、经济适用房。根据本司法解释的精神及实践操作，对城镇和乡村房屋租赁基本做同样处理，在本文中讨论的一般问题中也对此不做区分。而一个例外是依照国家福利政策租赁公有住房，廉租住房，经济适用房租赁不按照城镇房屋租赁合同来处理，有学者认为限价房也应当在此限制之列。这些房屋都是政府给城镇住房极端困难户的优惠，价格低，政策性针对性强，行政干预明显，有其特殊规定，因此不在本文所探讨的房屋范围内。

二、房屋租赁合同的效力概述

房屋租赁合同是合同的一种，其效力问题的处理基本参照《合同法》第三章中关于合同效力的一般规定，但作为不动产租赁合同的典型代表，其标的物具有特殊性，在实践操作中情况复杂，因此关于其效力认定也存在需要探讨的特殊问题。

房屋租赁合同的成立、生效、效力待定和可撤销的情况认定与普通合同基本一致，但是在其无效问题上，则存在特殊的认定情况与处理规则，相关法律法规中也对房屋租赁合同无效认定及其法律后果做了特殊的规定。此外，关于房屋租赁的登记备案对房屋租赁合同效力的影响问题也受到广泛关注。从立法趋势上看，登记备案对不动产占有和使用权转移的公示公信作用得到进一步重视。

下面，我将对房屋租赁合同效力的特殊问题进行探讨，而对于其与一般合同的相通适用之处不作赘述。

三、无效房屋租赁合同的认定及其法律后果

（一）无效房屋租赁合同的认定

《合同法》中对合同的无效情形作了概括性的规定。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》、《商品房屋租赁管理办法》等法律法规中又进一步规定了关于房屋租赁合同无效的特殊特殊情况。据此，可将在实践中被认定为房屋租赁合同无效的情形总结为以下几种：

1.以违法建筑物为标的的房屋租赁合同无效

根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》、《商品房屋租赁管理办法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》的规定，建筑物在建造之前，建设单位和个人必须取得土地使用权、建设工程规划许可证和施工许可证，否则为违法建筑物，法律规定以违法建筑物为标的的屋租赁合同无效。

2.以未竣工验收的房屋为标的的房屋租赁合同无效

《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房屋需要经过竣工验收后方可使用，否则将无法排除潜在的安全隐患，可能对承租人造成人身或财产的损失。

3.以未经消防验收或验收不合格的建筑物为标的的房屋租赁合同无效

根据《中华人民共和国消防法》和《建设工程消防管理规定》，未经消防验收或者验收不合格的建筑禁止投入使用。这是出于对当事人人身和财产安全的考虑，尤其是对于一些大型的用于商业经营的大厦，消防安全尤为重要。因此法律规定以未经消防验收或验收不合格的建筑物为标的的房屋租赁合同无效。

（二）房屋租赁合同被认定无效的法律后果

1.可以要求支付房屋使用费

根据《合同法》一般规定，合同无效后应返还财产。所谓返还财产，是指一方当事人在合同被确认无效或者被撤销以后，对其已交付给对方的财产享有返还请求权，而已经接受对方交付财产的，则负有返还对方的义务。据此，在认定房屋租赁合同无效后，承租人对已交付的租金享有返还请求权。但《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金支付标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

无效后法律希望的是恢复为订立合同之前的法律状态，因此规定了双反财产。但是承租人使用房屋之后要求出租人返还已交付的租金不能视为恢复到之前的法律状态。出于对出租人权益的保护和公平原则的践行，法律规定出租人可以收取房屋占有使用费，这也可以看作是折价补偿的一种形式。

对于房屋使用费的收取标准，法律规定参照合同约定的租金支付标准，有学者认为此规定不妥。杨立新教授认为：完全按照租金的标准计算房屋使用费有一定的问题，因为毕竟是一个无效合同，房屋使用费可以适当低于租金标准，最高也不应超过约定的租金。这就体现了合同是无效的，无效的房屋租赁合同和生效的房屋租赁合同后果应当有所区别。我对杨教授的观点表示认同。

2.赔偿损失

《合同法》第五十六条规定：合同无效或者被撤销后……有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双反都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，确定了按过错承担的原则，同样适用房屋租赁合同无效的处理。另外《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》中规定了房屋租赁合同无效后，房屋装饰装修及扩建部分的处理，按照该司法解释的规定赔偿损失的同时也应当遵守过错承担原则，由过错方承担责任，双方都有过错则双方均应承担责任，谁的过错大，责任承担就多，过错小，责任承担就小。

四、登记备案对房屋租赁合同效力的影响

《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定：房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。据此，房屋租赁合同签订后，当事人应当向房地产管理部门进行登记备案。但《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第四条规定：当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人已经履行主要义务，对方接受的除外。

房地产租赁法律法规篇4

同原《办法》相比，新《办法》更具“亮点”，更适应当前的房屋租赁市场管理工作，也顺应了房屋租赁市场未来发展需要，解决了部分工作中的难点，也填补了部分法规“真空”。但新《办法》也存在部分“疑点”和“盲点”，在此，笔者就有关问题进行探讨。

一、新《办法》的“亮点”

1.新《办法》规定“直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当……，定期分区域公布不同类型房屋的市场租金水平等信息”，为各地方建立房屋租赁市场指导租金价格制度提供了法律依据。政府房屋租赁市场指导租金，是政府行政部门服务房屋租赁市场的重要体现之一。通过进一步严格房屋租赁登记备案制度，积累房屋租赁市场租金基础资料，建立房屋租赁租金指导价格制度，对引导房屋租赁市场规范化发展，切实起到调控作用。

2.新《办法》对人均最低租住建筑面积做出了相应规定，同时规定“厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住”。当前，由于城市化速度不断加快，特别是经济较为发达的大中城市，外来务工人员、刚就业毕业生成为租赁市场主流，受收入水平所限，群租、合租等现象非常普遍，存在着安全等隐患。新《办法》对各地根据实际制定租赁房屋面积控制线，探索加强对群租、合租、住宅的分割出租、经营性的集体宿舍(包括变相的分割出租的“小旅馆”)的监管制度，以及开展整治工作等提供了法律支持。

3.新《办法》对禁止出租的情形由原《办法》的九种情形减少为四种，并根据减少的限制性规定拓展了登记备案所需要件的内涵，将“房屋所有权证书”拓展为“房屋所有权证书或者其他合法权属证明”。这不仅尊重了当前租赁市场中出租房屋产权多元化的现实，增加市场主体的容量，将进一步推动房屋租赁市场的繁荣，也增强了管理部门在实际工作中的可操作性。

4.新《办法》规定的“城市规划区外国有土地上的房屋租赁和监督管理，参照本办法执行”为制定集体土地上房屋租赁相关规定提供了法规依据。近年来，由于城市的快速扩张，原郊区成建制纳入城市规划区的范围，由于土地价格、房屋租金相对较低，集体所有制土地上的房屋租赁不断扩大，成为外来务工人员主要居住地，以及各种产业园区的聚集地，原集体所有制土地上房屋租赁已经产业化，成为城市房屋租赁市场不可分割的重要组成部分。由于有关法律法规对集体所有制土地上的房屋租赁的管理缺少相关规定，因此，集体所有制土地上的房屋租赁管理一直处于失控状态。因此，将集体所有制土地上的房屋租赁纳入管理范畴，将对维护社会稳定起到积极的作用。

5.新《办法》规定的“房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平”尽管对随意提高租金的制约方式、理由、期限等规定的尚不具体、详细，但对保护承租人的合法权益，打击随意哄抬租金的行为进行了强有力的管理和约束，具有较大意义，也为各地制定相关管理办法提供了法律依据。

6.细化了处罚条款。长期以来，原《办法》对不办理房屋租赁登记备案缺乏制约措施，除少数城市外，房屋租赁管理工作开展均不理想，登记备案率不高。处罚条款的细化，将有效解决依法行政难的问题。

二、新《办法》的“疑点”

1.商品房屋租赁的概念问题。笔者认为，提出“商品房屋租赁”这一概念的本意是将以市场租金价格出租房屋的行为，区别于廉租房屋和公共租赁房屋。但新《办法》未对“商品房屋租赁”这一新概念加以必要、明确的规定，实际工作中，行政管理人与行政管理相对人容易产生混淆或异议，会因为理解不同，增加日常的行政难度，甚至可能产生执法冲突。

2.房屋租赁行为的界定问题。随着市场经济的不断发展，房屋租赁行为呈多样化，包括以联营、合作、入股、合伙经营但不发生权属性质变更行为，大型商场、市场等建筑物内的摊位、柜台等分割出租行为以及出借、代管、经营等行为，新《办法》并未延续原《办法》对房屋租赁行为界定的相关规定，未将大量本属于房屋租赁的其他行为纳入房屋租赁管理范畴，在实际工作中可能造成房屋租赁当事人为逃避监管，以其他方式的租赁行为出现。

3.“房屋租赁登记备案证明”的作用。新《办法》未延续原《办法》对“房屋租赁登记备案证明”的规定，容易淡化房屋租赁登记备案的意义。

事实上，在我国凡涉及法人或其他组织的注册登记、证照年检、资质(资格)审查等法律法规以及实际操作中，均要求行政管理相对人具有“合法的经营场所”并提供相关证明。而结合房产行政管理部门的相关规定，能够证明拥有合法的经营场所的证件，最主要的就是“房屋所有权证”和“房屋租赁登记备案证明”，且目前各城市也在积极致力于拓展“房屋租赁登记备案证明”的作用，将其纳入公安、工商、税务、民政等有关部门办理暂住人口登记、法人或其他组织的注册登记、证照年检、税务登记、资质(资格)审查的必要要件以及生产、经营、办公或居住场所的合法证明。因此，笔者建议应将“房屋租赁登记备案证明”的具体法律地位予以明确，以便指导实际工作开展。

三、新《办法》的“盲点”

房地产租赁法律法规篇5

a区b路5号503室房屋（14.3平方米）系居民夏某某承租该区某房管所管理的公房。1993年，此房被拆迁开发重建，夏某某作为享有安置权的拆迁户，支付了超面积安置费3105元，将承租面积扩大至35.7平方米，房屋所有权仍由该区房管局某房管所享有，双方订立了公有房屋住宅租约。1998年11月2日，夏某某在未征得房管所同意情况下将房屋出租与另一居民广某某使用。同月20日，一自称夏某某的男子持名为夏某某的假身份证以公房租约遗失为由，向房管所申请补办新租约，此遗失启事经登报公告后房管所将新租约办给了此人。同年12月，此人以六万四千元将房屋使用权转让给陈某某，并到房管所重新办理了承租人为陈某某的公房租约。此后，夏某某发现此情况，产生纠纷诉诸法院。夏某某先以陈某某为被告提起确认自己享有房屋承租权的民事诉讼，后又以a区房管局为被告提起行政侵权的行政诉讼。

二、审判结果及理由

夏某某提起的民事、行政二诉讼先后分别由民事审判庭和行政审判庭审理完毕。民事审判庭判决驳回夏某某的诉讼请求。理由：一、夏某某未经房管所同意而擅自转租有过错应承担相应责任；二、陈某某善意有偿取得房屋承租权是合法承租人。行政审判庭裁定驳回夏某某起诉。理由：房管所与夏某某之间的关系属出租人与承租人之间的民事法律关系，不属行政诉讼受案范围。

三、本案的争议

本案在审理中曾形成两种意见。第一种意见认为房管所与夏某某之间是单纯的普通租赁民事法律关系，它依据契约产生，双方适用普通租赁法律规范中的权利义务规定。作为所有人的出租方提供房屋并承担维修义务，承租方占有、使用房屋并支付国家规定的租金。同时国家法律、法规及地方法规规章及规范性文件有关公房租赁的内容也作为租约法定内容供双方遵循。第二种意见认为房管所与夏某某之间是行政、民事属性兼有的法律关系，双方除存在第一种意见所叙述的民事法律关系外，出租方还凭借法律、法规授权或房屋行政管理机关委托对承租方行使管理权，因而还存在行政法律关系。笔者认为第一种意见的存在有其客观事实和法律法理基础，但不是说他们之间只要有民事法律关系存在就否认行政法律关系的存在，二者并不矛盾，行政法律关系仍有存在的可能性；第二种意见笔者认为依据现有的法律是不能成立的，但从发展来看却应当被确立，因为此中需要行政权力的干预。下面对此类租赁关系作一简要分析。

四、对此类特殊租赁关系的分析

在房屋租赁关系中，如果将以私有房屋为标的出租称为普通租赁关系，则可称本案所涉之出租为特殊租赁关系。

现实生活中，这种特殊租赁关系一般有两种，一种为国有公房租赁，一种为拥有房地产的企事业单位按国家定价进行的房屋租赁。这种特殊租赁关系与普通的房屋租赁关系有很大差异。第一、承租权获取的方式不同。普通租赁中的承租人只要支付租金即可承租，而此类特殊租赁中的承租人获得房屋使用不仅仅象普通承租人一样以支付租金为对价，还需要支付另一对价。承租人除按期支付租金外还需在获取房屋承租权时支付其它高额对价。其中国有公房承租人主要凭借劳动关系而获得承租权，即通常所称“分配”。这可以说是以劳动为对价，劳动者所在单位以房屋实物工资代替部分货币工资支付与劳动者；其次还可在分配、拆迁、买卖、对换时按面积支付一定金额获取或扩大承租面积，如本案夏某某拆迁后支付的超面积安置费。通过支付一定金额获取承租的，一般单位面积金额略低于产权单位面积金额，同时获租后还需按国家规定支付租金。第二、承租期限不同。普通租赁的租赁期限是有期限的，承租人按照合同约定期限租用房屋。而此类特殊租赁的租赁期限是永久性的，承租人与出租人之间不约定租赁期限，可以无限期租赁。第三、租金不同。普通租赁关系中，如私房租赁，出租、承租双方可以公平、自愿确定租金数额。而此类特殊租赁的租金数额为非自愿且较低廉，并由国家直接予以规定，且远远低于普通租赁的租金额。第四、承租后的附随权利义务不同。普通租赁中承租人的有限承租权非经出租人同意不得转让，更不能继承、交换，而这类特殊租赁中承租人的承租权可按照出租人的相关规定转让、继承。承租人可将承租权在市场上以自愿价格转让，此后只需在出租人处办理变更名称手续，承租人死亡后，其继承人一般均可获得承租权。

五、确立永久承租权之他物权规范是民事法律关系与行政法律关系共同存在的前提

从上述内容可知，此类特殊租赁关系与普通租赁关系有很大不同，但有此不同并不意味着就需要行政权干预，就可以说存在行政法律关系。融资租赁就不同于普通租赁，它就无需行政权干预。那么这类特殊租赁关系到底是否需要行政权干预呢？现从一假设进行推导，假设此类房屋租赁是属于单纯、完全的民事法律关系。当承租人a通过支付对价（在大中型城市一般每平方米1500元左右）取得承租权，后承租人在承租过程中有一个月房租未按期支付（按国家现行规定每平方米每月一般为2元左右），此时承租人违约应承担违约责任，按相关的民事租赁法律规范，出租人有权解除租约，从而承租人丧失承租权，这看来是符合民事规范的，但此中就出现了问题，问题在于以因不履行一月每平方米2元的租金而丧失了以每平方米1500元取得的承租权，这样的约定公平吗？符合公平原则吗？显然不符合，出租人不应凭借微薄的欠租额而剥夺承租人的承租权。可见这不能适用普通租赁的民事法律规范，从上例中可以看出承租人在此中拥有不同于普通租赁的特殊权利，笔者将之称为永久承租权。

房地产租赁法律法规篇6

一、本市市辖区范围内的房屋租赁和管理，适用本通告。

二、市国土房管部门负责本通告的组织实施。区国土房管部门负责本辖区内房屋（不包括涉外房屋和市属以上宾馆、酒店房屋）租赁管理。

公安、消防、规划、城管等部门依照各自职责协助实施本通告。

三、房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并在租赁合同签订之日起10日内，根据租赁房屋的不同类型，相应地到市、区房地产租赁管理所办理登记手续，领取《房屋租赁证》。

涉外房屋和市属以上宾馆、酒店房屋的租赁登记，到市房地产租赁管理所办理；其它房屋的租赁登记到区房地产租赁管理所办理。

区房地产租赁管理所可以委托各街道、镇出租屋外来暂住人员管理服务中心，实施房屋租赁登记业务的收件工作。

四、房屋有下列情形之一的，不得出租：

    （一）未依法取得房屋权属证明的；

  

    （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；

    （三）共有房屋未取得共有人同意的；

    （四）权属有争议的；

    （五）属于违法建设的；

    （六）属于危险房屋的；

    （七）已抵押，未经抵押权人同意的；

    （八）不符合消防安全规定的；

    （九）已房屋拆迁公告，位于拆迁范围内的；

    （十）不具有房屋租赁证的；

    （十一）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

五、房屋租赁期间，房屋租赁当事人应当遵守治安、消防安全等法律、法规、规章的规定。按照租赁合同的约定，使用、修缮房屋，保证房屋使用安全；不得利用租赁房屋从事非法活动；不得放置易燃、易爆物品；不得擅自拆改、扩建房屋或者增添附属设施；不得改变房屋使用性质等。

六、租赁房屋不符合治安、消防安全规定的，由公安机关依法处罚；租赁房屋未办理登记手续的，由国土房管部门依法处罚；租赁房屋属于违法建设的，由城管和规划行政主管部门依照各自职责处罚；房屋租赁当事人擅自改变使用性质或者擅自拆改、扩建房屋或者增添附属设施的，由规划行政主管部门依法处罚。

七、本通告前已租赁房屋但未办理登记手续的，租赁当事人应当在2003年12月31日前，向国土房管部门补办登记手续；已租赁房屋属于危险房屋或者不符合消防安全规定的，应当在2003年12月31日前完成整改。在规定期限内，未补办登记手续或者整改后仍不符合出租房屋规定条件的，按照本《通告》第六条规定处罚。

八、公安、消防、规划、城管等部门应当协助国土房管部门加强租赁房屋管理，组织对租赁房屋的清理整顿，对违法行为应当严格处罚。

房地产租赁法律法规篇7

［案例1］2009年5月5日，原告某地产公司与被告曾某签订商铺租赁合同， 约定原告在同等条件下有优先承租权，双方应在租约期满前一个月另行签订续租协议。 2010年8月13日，被告致函原告称租赁合同期满后，因其对该物业另有用途，故不再与原告续约，要求原告准时将承租的商铺交还。 同年10月20日，原告致函被告称该分行已成为原告在该地段的重要布点， 如无法续租必定给原告造成重大经济损失，根据双方订立的协议，在同等条件下原告有优先承租权， 请被告尽快将续租的具体条件书面告知等。 但被告明确表示对该物业另有用途，不再与原告续约。 原告遂起诉称被告无视原告享有优先承租权的合同约定， 在没有告知原告任何续租条件的情况下将上述物业另租他人， 导致原告被迫搬离上述物业， 另觅新址经营，经营地址变化导致原告经营损失巨大，要求被告赔偿原告为承租新场地继续经营而支付的顶手费、装修费用、安装招牌灯箱费用。

一审法院认为，原告虽然是原承租人，按合同约定在同等条件下有优先承租权， 但双方并没有按约定在租约期满前一个月另行签订续租协议。 被告作为产权人，收回涉案房屋后当然有权处分自己名下的物业， 其另行出租涉案房屋给案外人，是其行使处分的权利，原告要求被告赔偿损失，缺乏依据，一审据此驳回原告的诉讼请求。 原告不服上诉， 二审法院认为虽原告与被告约定在同等条件下有优先承租权， 双方应在租约期满前一个月另行签订续租协议， 但双方在租约期满前一个月并未签订续租协议，而是解除了房屋租赁合同，被告在此之后才将涉案房屋出租给他人， 鉴于原告已不是涉案房屋的承租人，其仍主张优先承租权缺乏事实依据， 故其认为被告的该出租行为侵犯了其的优先承租权显然是不成立的， 二审驳回原告的上诉。[1]

［案例2］广州市和平西路8号西关竹园竹升面老铺经营的是广州传统的食品竹升面， 该面铺在原址已经经营了8年，最近因为中央电视台的纪录片《舌尖上的中国》播出后，生意比以前更加红火，恰好该铺位的租赁合同又到期了， 出租人要求由原来的月租金9000元涨至18000元，承租人觉得难以承受，双方各执一词，难以调和，知名老店面临搬迁的命运。 该事件被报导后，老店的命运受到广泛的关注， 政府相关部门也积极介入， 组织双方进行调解，最终达成调解协议，老店以月租金13500元继续承租下去，得以在原址继续经营，而出租人的权益也得到了保障，实现了业主与租客利益的双赢。[2]

近年来， 出现了大量关于承租人是否享有优先承租权的纠纷， 而我国相关法律并没有对优先承租权做出相应的规定，在实际操作中，一般由出租人和承租人在租赁合同中自行约定。 而租赁关系在现实生活中又相当的复杂，如在案例1中承租人应该在何时主张优先承租权？ 出租人拒不告知续租条件是否侵犯优先承租权？ 承租人的损失应如何计算？ 在案例2中长期商业租赁是否有法定的续展权？ 如何处理法定优先承租权的争议等等，这些争议的处理与执行均不好把握。 目前司法界普遍所持有的一种观点是租赁合同是一种债权合同， 根据合同自由的原则，当已签订的租赁合同终止后，应当由双方平等协商自愿达成协议，法律不应过多的干预，否则容易侵犯出租人对租赁物的所有权， 因此承租人主张优先承租权得到法院支持的并不多。 在法律对优先承租权的规定匮乏的情况下，司法实践难以面对日益增加的纠纷，因此有必要对优先承租权的问题进行探讨。

二、优先承租权的含义及其法律性质

（一）优先承租权的含义

有较多学者认为，优先承租权的含义是：在不动产租赁关系中，原承租人在租赁合同到期后，没有违约行为出现，出租人愿意继续出租，需要续签租赁合同的情况下，原承租人对原租赁物在同等条件下拥有法定的优先续租论商业租赁的优先承租权权利，是一项法定权利，是形成权、既得权和独存权。[3]也有观点认为优先承租权可定义为承租人享有的， 在原租赁合同到期后， 请求出租人以第三人同等条件优先与其订立新租赁合同的权利，是一种优先缔约请求权，这种权利既不是物权，也不是形成权，而应当认定为约定产生的债权性权利， 该权利不具备对抗出租人物权请求权的效力，也不具备单方形成新合同关系的效力，[4]这也是目前司法界比较有共识的一种观点。 这两种观点的不同在于前一种观点认为优先承租权是一种法定的权利， 至少是一种已经物权化的权利， 而第二种观点则认为优先承租权只是债权性的约定权利。 对优先承租权性质定位的不同，将导致不同的裁判后果，如果采用第一种观点，那么上述两件案子的承租人无疑均拥有优先承租权。 而采用第二种观点， 上述案件承租人能否续租则由出租人的意志决定。 其实出租人出租房屋，在同等条件下，承租人行使优先承租权，不仅可以保护承租人的利益，而且出租人的利益也不受任何影响，这既兼顾了两者的利益，也符合立法的精神和目的， 毕竟立法的精神和目的就是要维护交易秩序的稳定，促进市场经济的发展，所以法律应规定承租人的优先承租权。

（二）优先承租权的法律性质

优先承租权属于房屋租赁权其中的一个方面， 房屋租赁权的性质在学术界一直都没有统一的观点， 学者们对此问题进行了长期的争论， 目前比较被认同的有三种观点。

第一种是债权说，这个学说是一种传统学说。 持此种观点的学者认为承租人所享有的对租赁物的占有、使用、收益权，完全是基于租赁物的交付而取得的一种债权，是一种请求权、 相对权， 并不具备对标的物独立支配的权利，在本质上符合债权的性质，“故租赁权非属物权，仍属债权”。[5]该学说认为房屋租赁权的性质是债权，而债权并不具有对抗第三人的效力，房屋租赁权如今虽出现了“物权化”的表征，但尚未达到准物权的程度，所以不能因此就颠倒主次，否定租赁权的债权本质，而仅强调其出现的物权化趋势。

第二种是物权说。 该学说从起初认为房屋租赁权因被赋予对抗力而成为近似于物权的权力，[6]发展到日本学者冈村玄治进一步认为承租人取得对租赁标的物使用收益的物权。[7]我国也有不少学者认为房屋租赁权就是对房屋的占有、使用、收益权，以及一定程度的处分权，本质上是属于物权的范畴，属于用益物权。[8]该学说虽然在学术界渊源己久，但在立法上被加以确认的国家并不多。

第三种是一种折中的观点，即债权的物权化说。 该学说认同第一种观点所坚持的房屋租赁权在本质上是一种债权，同时也吸收了第二种观点的“房屋租赁权在一定条件下具有对抗第三人的物权化效力”。 该学说认为房屋租赁权本质上为债权，但基于保护承租人之需要，而强化其效力，使其具有在一定条件下对抗第三人的物权化色彩。[9]我国台湾学者王泽鉴对此也曾经进行过阐述， 他认为民法赋予债权属性的不动产租赁权一定的物权效力， 是公权力对私权的干预， 使原本只有相对效力的债权具有了对第三人的对抗性， 赋予这种物权效力的前提是假设认为承租人在经济上处于弱势， 而达到实现双方利益平衡的目的。 同时他还指出根据物权法定的原则，租赁合同是双方当事人的合意，其并不能构成一种真正的物权。[10]该学说认为正是由于法律对房屋租赁权这一私权利的干预， 使得本来作为债权的房屋租赁权， 具有了物权的效力，使得承租人得到了优于普通债权人的保护。

根据各国的立法和法理， 承租人的租赁权既包括承租人对出租人的权利，又包括承租人对租赁物的权利，而承租人对出租人的权利毫无异议是基于合同而产生的债权，对此承租人只享有债权的请求权。 但如果将房屋租赁权全部归属于债权领域，以意思自治作为调整手段，承租人的利益显然是难以得到保障的。 承租人对租赁物的权利虽然具有物权特征， 但如果把房屋租赁权整体定位为物权，对出租人无疑也是极为不利的，也背离了租赁合同的本质，因此不能将房屋租赁权改造成物权。 正是基于对出租人、承租人双方利益平衡的考虑，将租赁权物权化，既不过多的限制出租人的所有权， 也有利于使承租人获得持续的、安全的保障，这不仅是贯彻对承租人进行保护的价值取向，也符合了物尽其用的，以实现更高的经济效率的目的。 笔者认为房屋租赁权是物权化的债权，基于其本身所具有的复合性决定了其在不同的权利上的价值取向的不同，保护方式也不相同。 优先承租权作为房屋租赁权的一个方面，其性质也是物权化了的债权，也应区分不同的情况给与不同的法律保护。

三、国内外对商业租赁优先承租权的立法现状

在英国，商业租赁由普通法调整，法院一般也会尊重当事人的约定来解决当事人之间的争议。 英国成文法中主要有两部法律对此做出了较为明确的规定，一部是1927年的《不动产租赁法》，此法的第一部分明确规定若租赁期限终止时，出租人不同意续签合约就应当补偿承租人的商誉损失；另外一部是1954年的《不动产租赁法》，这部法律在第二部分从另一方面赋予了商业经营承租人的租赁更新权。 这两部法中对商业租赁规定的目的在于解决商业租赁租期届满时，对承租人租赁权的保护和出租人恢复租赁物的占有所发生的争议。 英国普通法赋予承租人更新的权利，主要是考虑到商业租赁的承租人在租赁物所在的地点因经营所建立起来的商誉， 商业不动产租赁立法的基本原则就是不动产出租人不得从附着于承租人在不动产租赁物上所建立起来的商誉中获得利益。 根据第二部法律的规定，对承租人更新商业租赁的权利的保护是自动的，任何直接排除或协议排除这一权利的行为都是无效的。 可以看出，英国的商业承租人的更新权是法定的，出租人如果想排除这一权利，必须向法院提出排除申请。[11]

在法国，为了保护商业承租人的利益，同样也逐步建立了完善的商事租赁制度。 如法国在1926年6月30日，以法律形式确认了商事租约续展权，此后经过多次的修改、补充和完善， 最终建立了体系化的商事租赁承租人的优先承租权制度， 其构成要件为：1.合同期限不得低于9年；2.因商事用途而租赁场所；3.承租人必须是在政府相关部门登记过的商人；4.承租人应当是营业资产的所有人。 法国的商业租赁制度也赋予了商业承租人两种救济方式，即在租赁合同到期时，承租人有权选择延展租约，或者在无法实现租赁合同续展时获得补偿金， 以此来弥补承租人因场地的更换而遭受的经济损失。

目前，我国房屋租赁立法采取一体立法的模式，忽视商业租赁的特殊性， 现仍未对商业租赁承租人优先承租权作出相应规定。[12]当承租人行使优先承租权发生纠纷时，因无法可依，导致司法无法对处于弱势地位的承租人的利益进行充分的保护。 人民法院在审理优先承租权纠纷案件的时候，往往认为优先承租权是约定性权利，如果对此没有明确约定，一般都不予支持。 即使法院判决确认了房屋承租人的优先承租权， 但由于缺乏优先承租权行使的法律制度，也难以执行和形成统一的司法裁判标准。

四、建立和完善我国商业租赁优先承租权的法律思考

鉴于现在租赁权已出现物权化的趋势， 在租赁法律制度中建立商业租赁承租人的优先承租权法律制度已迫在眉睫，并宜将其定位为物权化的债权，设立专门的法律予以规范和调整， 从而实现对两种用途不同的房屋租赁当事人利益的平等保护，实现社会公正。

据此，笔者建议从“明确权利权利行使期限（除斥期）举证责任法律救济”四个方面确立和完善我国商业租赁承租人的优先承租权制度。

（一）明确权利概念

首先， 应当对短期商业租赁和长期商业租赁的概念进行定性， 并在立法上明确规定长期商业租赁承租人具有优先承租权，承租人享有法定延续权，并具体规定“长期商业租赁合同到期后， 原承租人在同等条件下享有优先承租权。 出租人无正当理由不得拒绝承租人的续租请求，否则应向承租人赔偿因被拒绝续租而遭受的损失”。

长期商业租赁承租人的法定优先承租权， 必须满足以下的条件。 1.商业租赁期限必须达到5年以上。 因为5年的时间足以让商业租赁承租人所经营的商号在当地建立起一定的商誉及稳定的顾客群。 短期租赁和不定期租赁承租人不享有优先承租权， 但如果不定期租赁持续时间长达5年以上，也可以认定不定期租赁承租人享有优先承租权。[13]如本文中案例2的竹升面店，已租赁讼争商铺8年，在当地建立起一定的商誉及稳定的顾客群，应当自动享有法定优先承租权， 出租人不得拒绝其要求继续承租的请求。 2.当有第三人打算承租涉案标的物时，承租人的续租条件应当不低于该第三人，如租金上下不超过3%就应该算是同等条件，[14]同时承租人的续租条件也应符合当时当地的租赁市场情况。 3.承租人在原合同租赁期内信用良好，没有违反租赁合同的行为，但如果出租人在租赁期满前对承租人的违约行为没有提出异议， 就不能以此为由拒绝承租人优先承租的请求。 4.转租合同的承租人不享有优先承租权。 5.优先承租权不能对抗合同外善意第三人及出租人自己或者家庭的正当使用，家庭使用应当限制在出租人的直系亲属范围内。 6.承租人对因安全等原因拆除重建的房屋同样享有优先租赁的权利。

（二）明确优先承租权的期限

商业租赁承租人必须在租赁期届满前一定时间内向出租人以明示的方式提出续租要求。 如前文所述，优先承租权性质是债权的物权化， 其在一定程度上可以对抗第三人，对出租人所有权行使的作出了限制，这时也必须给承租人行使优先承租权以合理期限的限制， 以平衡双方的利益。 如果过长则会损害出租人权益，也会使承租人怠于行使权利，导致民事关系长期处于不稳定状态，违背了交易安全和效率的法律价值， 也不符合该制度的立法目的。 笔者认为可参考《最高人民法院关于适用〈民法通则〉若干问题的意见》第118条的规定，即“出租人在出卖房屋时，应提前3个月通知承租人”的规定，给予3个月时间为妥。 同时可以参考时效制度中的消灭时效予以规制，给予承租人在合同届满后行使优先承租权一个除斥期。 如果承租人超过该期间未行使优先承租权的， 优先承租权自然消灭，承租人对此负有注意义务。 如果双方对此未能达成协议， 承租人或者出租人均可以在该期间内向法院起诉， 由法院决定是双方继续租赁关系还是由出租人恢复对租赁物的占有。[15]

（三）确立举证责任的分担

优先承租权是物权化的债权， 对承租人的保护应当在公平正义的范围内， 在出租人的物权已受到限制的情况下，再要求其承担举证责任，是不公平的，会使双方利益过于失衡。 有鉴于此，当因行使优先承租权而发生纠纷时，举证责任应由承租人承担，承租人应对其是否拥有优先承租权，是否受到了侵害，行使条件是否己成就、侵害行为和损害结果之间是否存在因果关系等方面进行举证。

（四）侵害商业租赁优先承租权的法律救济

对于少于5年的短期商业租赁， 由于其优先承租权并非法定权利，所以可以由当事人在协议中约定限制使用或排除。 对于约定的优先承租权，出租人必须在合同期满前1个月内以书面的形式告知承租人续租的条件，如果承租人申请续租，但出租人拒不告知承租人续租的条件， 在原租赁合同期满后6个月内又另行出租给他人的，出租人须赔偿因违反优先承租权的约定而给原告带来的实际损失。如本文案例1，双方在合同中明确约定了优先承租权， 而且原告也在合同期满前1个月向被告提出续租的申请，被告仍拒不告知续租的条件，而是待到合同期满后把商铺另行出租给他人，这显然是侵犯原告的优先承租权， 原告可以要求被告赔偿因此所致的损失，如搬迁费等。

当承租人因出租人自用出租物而致其优先承租权不能行使时，仍应给予承租人合理的腾房时间予以救济。 同时， 为了防止出租人以虚假的自用理由来排除承租人优先承租权的行使，法律有必要做出明确的规定。 一方面规定出租人如果需要自用租赁房屋必须在合同到期前2个月提前告知承租人， 使承租人能有足够的时间选择新的经营地址； 另一方面则应规定如果出租人在租赁合同解除后6个月内并没有进行自用， 反而重新出租租赁房屋，承租人有权以出租人侵犯优先承租权为由， 要求赔偿损失。 至于损失在实践中应如何认定，笔者认为应以承租人的实际损失为限，包括搬迁和重新安置费用、重新签订合同的费用、暂时停止营业的损失等。

注释:

[1]案例资料来源广州审判网（http:∥gzcourt.gov.cn/），2012年5月10日访问。

[2]案例资料来源《南方日报》2012年6月15日C08版。

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[3]段丹：《房屋承租人优先权问题研究》，西南财经大学硕士论文，第6-13页。

[4]周峰、叶兰、李兴：“优先租赁权是债权性质的优先缔约权”，载《人民司法》2011年第22期。

[5]郑玉波：《民法债编各论》（上），三民书局1986年版，第200页。

[6]［日］铃木禄弥：《物权的变动与对抗》，渠涛译，社会科学文献出版社1999年版，第65页。

[7]［日］冈村玄治：“赁借权物权论”，载日本《私法》杂志第14号，第2-8页。

[8]张胜、翟小良：“房屋租赁权法律性质研究”，载《黑龙江省政法管理干部学院学报》2010年第1期。

[9]郭明瑞、王轶：《合同法新论分则》，中国政法大学出版社1997年版，第101页。

[10]参见王泽鉴：《民法学说与判例研究》（第六、七册），中国政法大学出版社1998年版，第186、71、78页；王泽鉴：《债法原理》，中国政法大学出版

社2001年版，第17页。 转引自董耀金、赵江涛：“论房屋租赁权的性质和保护”，载《商业时代》2011年第15期。

[11]戚兆岳：《不动产租赁法律制度研究》，法律出版社2009年版，第54、55页。

[12]优先承租权的规定多见于地方性法规，如《上海市房屋租赁条例》第38条规定“租赁期满，承租人应按期将房屋退还出租人。 出租人继续出租房屋的，在同等条件下，承租人有优先承租权”；《新疆维吾尔自治区城市房屋租赁管理规定》第22条规定：“房屋共有人或原承租人在同等条件下，对出租的房屋有优先承租权”。

[13]如《法国商法典》第L145－4、8、14条规定，商事租赁合同的期限不得少于9年，而至期限届满之 际，房屋承租人作为在 该 房屋 内 从 事 营 业 资 产之经营者，有权请求续展租约，或者请求赔偿因被拒绝续租而遭受的损害。

房地产租赁法律法规篇8

根据传统的房屋租赁惯例，房东仅有的义务就是将房屋交付至承租人，而承租人除了需要承担租金支付义务外还需承担绝大多数的维修责任，而这些惯例显然不适合现代城市的发展，也有悖于现代法律保护的个人与公共利益。然而在司法体制的保护下，在上一世纪很长时间里，房东一直行使着这种普通法赋予的权利。他们将不符合适住性标准的住宅交给承租人，享受着租金收益，却几乎不承担什么义务。直到20 世纪60、70 年代，法院才逐渐开始将不动产租赁视为提供服务的合同。现代的房屋租赁法规定了大量的房东和承租人各自应享有的权利和承担的义务。

美国的房屋租赁分为住宅租赁和商业租赁。住宅租赁是承租人以居住为目的占有、使用房屋，而商业租赁的承租人往往是企业，其出于从事零售、展示、工业等商业目的占有、使用房屋。鉴于两种不同的租赁类型所具备的价值标准，相应的法律制度也具有多样性以满足这些利益。例如，住宅租赁法律总是给予承租人更多的隐私保护，适住性保证以及押金的取回;另一方面，商业租赁则给予商业利益和经营更多的保护而较少地考虑隐私和适住性。

现代的美国房屋租赁法经过多年的发展，已使房东和租户之间的租赁契约义务互为条件，相互制约，从而保证了租赁双方的平等权;美国房屋租赁法主要包含以下房东及租户的责任、义务和另一方的救济权。众所周知，合同一方承担的责任、义务，也就是另一方享有的权利。

一、房东主要的义务

（一）交付占有

根据统一的美国房屋租赁法，房东有责任在租赁初始将房屋交付承租人，这也是房东作为出租人最基本的义务。规定房东的交付义务是考虑到房东比新的承租人拥有更多资源去采取法律救济措施保障权利不受侵犯，例如：前租客不愿离开承租的房屋，房东可以正当理由驱逐前租客。

（二）承租人稳定享有租赁房屋权利的承诺

由于合同法也是调整房屋租赁关系的法律规定，现代的美国房屋租体现出房东对承租人稳定享有房屋权利的承诺。这意味着房东不能妨碍承租人对物业的占有、使用的权利。虽然房东可以在紧急情况下强制进入房屋而无需通知，但紧急情况必须是迫近的危险，房东因此而需采取合理的、符合需要的行为。房东作为出租人必须使转让占有的房屋符合租赁目的。

（三）适住性保证

房屋的适住性保证指房东在租赁期内，必须提供没有严重缺陷的物业给承租人居住和使用，该物业不能损害承租人的健康或安全。房屋的适住性保证不仅要求房东保证建筑物的结构坚固与安全，还要求保证租户生活的舒适与健康，如房东应当在冬天供暖，夏天提供空调以维持室内舒适的温度;房屋的卫生条件需符合居住要求;有些州的法律中，还要求房东应当保障居住环境的安全性，如在公共走道上安装照明设施，避免抢劫、盗窃案件的发生，以保障租户的人身安全。在房东的众多责任和义务中，房屋的适住性保证是现代租赁法律中最为强调的一项。该义务是由华盛顿特区巡回法院的判例Javins v.First National Realty Corp.确定下来。在上述案件中，赖特法官的判例暗含了建筑条例所确定的适住性担保，“如果出租人违反了这一默示条款，承租人可以拒付租金并继续占有房屋。”房东对房屋的适住性保证由该案正式确定下来，并在以后各州或地区法院的判例中得到进一步的扩大和发展。

二、承租人的主要义务

（一）保护租赁房屋的责任

在租赁关系中通常约定了租客的有限度的维修责任，因为这本质上可以补足房屋的正常日常损耗。当租客搬离租赁房屋时，如果他们想拿回租赁保证金，在大多数情况下，租赁协议都会要求其返还的房屋状态必须保持和入住时的一致。

（二）运营管理的职责

此条承租人的义务主要适用在商业租赁中，承租人对房屋运营管理职责在大多数情况下会被要求写入租赁合同。因为在商业租赁中，承租人往往出于某种商业目的而租赁房屋，如厂房、办公楼、商铺，所以在美国的商业租赁市场上，常常采取gross lease（毛租赁），net lease（净租赁），fixed rent lease（固定租赁）和graduated rent lease（累进租赁）等形式。这意味着商业承租人不能使租赁物业处于无人管理的状态中，但该运营管理的职责需要明确写入租赁合约或在明显与租赁目的一致的情况下才会有效存在。

（三）支付租金的义务

从传统法的角度来说，承租人支付租金的义务被认为是一个独立的契约，与租赁房屋的转让占有无关，这意味着过去无论房东有没有很好的履行他们的义务，承租人都有支付租金的责任。因为美国传统的租赁法规是从英国封建农田土地租赁法演变而来。为更好的保护租户的利益，现代法则把该项义务认定为非独立的契约，用于制约房东的权力，并且规定如果房东一旦违反了相关约定如维修或适住性的保证等有关义务，承租人即可免予支付租金。但支付租金是租户作为承租人最基本的义务。

三、承租人的救济权和自我保护的权利

（一）法定驱逐

鉴于在传统租赁关系中，房东可以随时驱逐承租人，现代法律对其驱逐权进行了限制，规定必须通过诉讼程序以及具有正当的理由（如租客没有支付租金、租赁合同到期或被终止）才可进行驱逐，因此在任何情况下租客均可以法律程序上的规定进行积极的抗辩。法定驱逐意味着虽然承租人可能不能再继续占有物业，但承租人在未经法定程序的情况下，将不能被房东直接驱逐。该规定也是对大多数弱势租客的权利保护，在房东不具备正当理由的情况下，不再具有随意驱逐租客的权力。

（二）房东违约

美国的房屋租赁除了普遍的租赁条款外还包括附加的约定事项 ― 如果房东没有履行他们自己的责任、义务，租客有免于支付租金的权利。承租人可以房东违反租赁合同的约定作为积极的抗辩理由采取行动，如免予支付租金或免予被驱逐。房东的义务主要包括了适住性的担保和房屋的维修义务。有些州或地区，如哥伦毕业特区、波士顿、洛杉矶拥有租金管制立法，主要针对私人出租的房屋;租金管制立法主要对租金标准、租金上限和租金调整等方面内容进行约束，若房东违反租金管制的义务，租客有权要求房东承担相应的违约责任，并可向房屋管理部门进行投诉。

（三）禁止报复性驱逐

房东不可以因为租客举报其违反健康和安全法规或参加租户协会等行为而报复性地解除租赁合同并将租客驱逐。租客不仅可以将报复性驱逐作为积极性的抗辩理由，还可以将其作为房东的理由。该权利救济原则是由华盛顿特区巡回法院在Edwards V.Habib案件中得到确认，并首次明确了报复性驱逐的法律定义。

四、房东的救济权和自我保护的权利

除了上述承租人的救济权利外，房东也有各种救济手段要求承租人归还房屋或索偿其未支付的租金。

（一）收回租赁权

在承租人启动法定的驱逐程序前，房东可以运用普通法中关于收回房屋租赁权的救济方式。收回租赁权一般情况下会作为合同解除条件和保障条款写入租赁合同，只要承租人的行为达到了租赁合同中约定的解除条件，房东即有正当、充分的理由收回租赁权。

（二）自助行为

房东的自助救济要求在没有政府干预或没有启动法律程序的情况下采取，包含以下行为：强行进入，强行驱逐承租人。但自助救济的行为范围是有限的，受到强行进入等法令、法律规定的限制。

（三）赔偿

对于承租人未支付租金的或其他违约事项，房东可以要求金钱赔偿，补足承租人未付的租金、采取相关措施的费用以及赔偿损失，这些规定与大陆法系国家关于房屋租赁的法规相类似。

综上，在美国房屋租赁法的发展过程中，承租人的个人生活需求、权利保障正受到越来越多的重视，法律以及适用、制定法律的人也不再一味仅偏向财产权利。上述房东和承租人的基本义务和权利构建出了美国房屋租赁法的基本框架，不同的州或地区也有更细化的租赁法令以适应现代生活的需要。

参考文献

房地产租赁法律法规篇9

房屋租赁合同效力如何认定?房屋租赁合同有无效力，根据有关法律和地方性行政法规的规定，笔者认为对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查：审查房屋租赁合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。

对房屋租赁合同效力认定问题

出租人和承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁的房屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，合同视为成立。房屋租赁合同有无效力，根据有关法律和地方性行政法规的规定，笔者认为对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个方面来审查：

(一)审查房屋租赁合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人，或限制民事行为能力人等。

(二)审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。但只要法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。广东省人大常委会1994年通过的《广东省城镇房屋租赁条例》第六条规定，不得出租的房屋有：1、未取得产权或者经营管理权的;2、产权有争议或者产权受到限制的;3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的;4、属于违章建筑的;5、不符合安全标准的;6、已抵押，未经抵押权人同意的;7、法律、法规禁止的。

房地产租赁法律法规篇10

【关键词】证券公司 房屋租赁 法律 实务

房屋租赁合同是最常见的合同之一，但房屋租赁合同稍有不慎，极易引发纠纷。笔者从证券公司营业部（以下简称“营业部”）作为承租人的角色出发，从房屋租赁合同中的每一个条款中来分析可能遇到的法律障碍和实务中的解决方案，以达到尽最大可能排除其中存在的法律障碍，具体分析如下：

一、出租人的主体资格

在营业部签署房屋租赁合同前，应当首先重点审查房屋出租人的主体资格。出租人是否具备出租房屋的主体资格，直接关系到合同的法律效力问题，所以必需予以高度重视。同时，出租人主体资格，主要从以下三方面来审查：

（一）出租人的主体身份

1.出租人为自然人的，营业部应当审查其是否具备完全民事行为能力，可查看其居民身份证或户口簿；

2.出租人系法人或其他组织的，审查其营业执照，看其是否年检并进行必要的工商查询，营业部所审查的原件应当复印留存。

（二）出租人是否享有出租房屋的实体权利

1.出租人为房屋的所有权人：营业部应查看出租人是否与承租房屋产权证上的名称一致，必要时到房屋登记机关查询。

2.房屋产权证有两人以上的，营业部应确认房屋产权证上的其他人是否同意出租房屋，并应当在签署合同前取得其他房屋产权人同意出租的书面材料。

3.委托第三方出租的：房屋所有权人是否与出租房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出租的书面材料。

4.房屋转租的：是否经出租人同意，是否有出租人同意转租的书面证明等材料。

（三）出租人的主体名称

出租人系法人或其他组织的，合同中出租人的主体的名称必须完整，并且和营业执照上的名称完全一致，否则很有可能因为主体的不合格而在发生纠纷时遇到不能的尴尬局面。

二、房屋状况

（一）房屋的租赁用途与政府批准的规划用途是否一致

这点主要是看房屋的产权证，营业部看其用途是住宅用房还是经营性用房。如果合同约定的租赁用途与政府批准的规划用途不一致，须报规划部门批准。特别注意如果房屋用途在房产证上标注是住宅用房时，对于此类住宅用途的房屋建议营业部尽可能不要租赁，原因在于：其一，将住宅用房转为经营用房的审批程序相当麻烦。其二，一旦没有将住宅用途转为经营用房而使用的，公司将会面临法律风险，情节严重的会被相关行政部门处以整改、罚款等行政处罚。根据《物权法》第77条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”该法律条款中虽然没有明确违法该条的后果，但是实务中法院在审理承租住宅用途的房屋作为商用的通常被法院认定为违法，并判令解除房屋租赁合同。

如果由于特殊原因营业部确实需要租赁住宅用房用作经营用房的，根据国家工商行政管理总局关于住所（经营场所）登记有关问题的通知（工商企字[2007]236号）中规定“企业（公司）、个体工商户在设立（开业）或住所（经营场所）变更登记时，将住宅改变为经营性用房的，除提交住所使用证明外，还应当提交下列材料：一是《住所（经营场所）登记表》；二是住所（经营场所）所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。”

此外，对于承租境外机构、个人购买的房屋作为经营用地的，根据建设部等部门制定的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，该境外机构、个人应当按照外商投资房地产的有关规定，设立外商投资企业，通过外商投资企业开展出租等相关业务。因此营业部在租赁境外机构和个人购买的房屋时要特别审核对方是否具备相应的资质。

（二）房屋的基本情况

营业部在承租房屋时不仅仅是形式上对房产证进行审核，而且尽可能的要实地去考察租赁房屋的情况，核对房屋地址、面积、房屋内的装饰和配套的设施。时间中，由于历史原因等情况会出现有房产证但没有实际的房屋地址、或者有实际地址，但与房产证上的内容有出入、或者房屋结构与房产证有差别等情况，因此有必要在租赁前实地考察房屋的基本情况，避免合同签约后的纠纷。

（三）房屋是否存在禁止出租的情形

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”以及《商品房屋租赁管理办法》第六条：“有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。”

为了避免上述情形的发生，营业部应当在租赁合同中约定，出租人应当保证租赁的房屋不存在法律禁止出租的情形，否则因为以上条款而产生的一切责任由出租人承担。

（四）营业部承租的房屋存在抵押

租赁的房屋存在抵押要分两种情况进行法律分析，营业部房屋租赁期间房屋出现抵押的情况或者租赁合同签订前租赁的房屋已经存在抵押情况。

1.营业部承租期间出租人抵押房屋的情况。根据《物权法》第190条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第65条对此作了明确规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”因此，营业部在租赁房屋期间即使出租人将房屋抵押给债权人且房屋被法院强制拍卖，也不影响营业部继续在合同租赁期间的租赁使用权。

2.营业部在合同签订前出租人已经设定抵押权的情况。根据《物权法》第190条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第66条规定，“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”由此可知，营业部要承租已经抵押的房屋时，若出租人的房屋被法院拍卖则营业部将面临无法继续承租的尴尬局面，因此，建议营业部慎重考虑承租已经设定抵押的房屋。同时，在房屋租赁合同签署前营业部也应当做尽职调查，如通过去当地的房产交易中心查询房屋的抵押情况。

三、租赁期限条款

（一）最长期限

根据《合同法》第21条规定：“租赁期限不能超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”

（二）转租

如果出租人为转租人（俗称二房东）且有权利转租房屋，则租赁期限不得超过房屋产权人与转租人之间剩余的合同租赁期限，超过部分的租赁期限无效。

（三）免租期

营业部应严格仔细审查合同的起租日，同时注意有无在一定期限内免租的约定以及是否有表明装修期内免租的约定。特别是很多营业部由于新设原因，在租赁房屋后必然会有一段时间的装修，可以主动与出租人协商装修期间的免租期，如果没有协商的话默认没有免租期，建议对于租赁期限较长的营业部可以考虑与出租人协商一定的装修免租期，争取营业部的最大利益。

（四）签订书面合同

《合同法》第215条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。由于营业部签署的房屋租赁合同都大于1年以上，因此应当采取书面形式签订租赁合同。

四、租金与支付方式条款

租金与支付方式条款是房屋租赁合同的重点中的重点，直接影响合同双方的经济利益，因此需要在合同中尽可能的明确。应当关注以下内容：

一是租金是否包含水电费、空调费、物业管理费等。

二是租赁保证金约定是否合理及租赁期满后如何处理（合同中没有专门约定则营业部不需要支付保证金）。

三是支付方式通常为转账支付，因为根据《现金管理暂行条例实施细则》（银发[1988]288号）第6条的规定：“开户单位之间的经济往来，必须通过银行进行转账结算。”

四是支付期限有月付、季付、年付等，合同中应明确约定并确定支付的具体日期或最后日期。

五是如果租赁期限比较长，一定要在租赁合同的支付价款中约定租金的总额，或者约定每年固定涨幅，切不可有租金开口现象的出现，防止出租人肆意增加租金导致租赁合同无法履行下去，对营业部的日常经营带来极大的困扰。

五、交付条款

出租人应当按照租赁合同约定的条件向营业部交付租赁房屋，否则将影响营业部对租赁房屋的合理利用，严重的有可能导致营业部无法对租赁房屋进行利用。因此如有条件，证券公司可以成立专门的交房小组，由工程、采购、法务、财务等专业人员组成。

特别提示一点，在营业部新租房屋时，应当查看承租的房屋是通过消防验收。根据我国《消防法》的规定，消防未经验收或者验收不合格的，不得使用。若租赁房屋在消防验收不合格的情形下签订租赁合同，则违反《消防法》的强制性规定，导致租赁合同无效。

因此建议营业部在租赁合同中可明确约定：出租人办理消防报批的义务。如果由营业部办理，应当明确手续流程。由于过程比较繁琐，审报难度大，所需要资料多，最好找一家消防报审公司。相关内容阐述如下：

（一）消防办理一般流程

有资质的设计单位出图——报消防部门审批（3～15天）——出审核意见——按审核意见修改图纸——重新报审——出同意施工意见——把施工图原件及审校意见复印件报物管公司存档——施工——调试——专业单位检测——出检测报告（2～7天）——报原审核单位验收——现场验收——出合格意见——开业前消防检查——出同意开业意见——开业。

（二）消防报审时应提供的资料

装修平面图及施工图；照明、用电平面图及施工图；装修材料清单，防火材料合格证；装修单位资质证明书等。

六、权利与义务条款

营业部重点关注房屋租赁合同条款的权利、义务是否对等。通常，营业部的权利在承租期内占有、使用房屋。租期届满后，营业部优先继租。营业部的义务按合同规定交付租金，在租期届满时将原房完好返还出租人等。

出租人的权利是监督合理使用房屋，按合同收取租金，在租期届满后收回出租的房屋。其义务是将出租的房屋按合同规定交付承租人使用，并定期对房屋及设施进行检查、维修，保证承租人使用。

七、保险条款

有些强势的出租人如城市中心的高端商务办公大厦，会要求营业部购买保险，在合同中应当明确具体的险种。通常会要求承保盗抢、火灾等，影响到第三方财产和人身安全的险种。如果出租人在合同中未要求增加保险条款，营业部也不必主动提出。

八、修缮条款

在房屋租赁合同中，出租人的主要义务之一就是对租赁物进行维修，在租赁合同中具有极其重要的意义。租赁合同的核心在于出租人提供租赁物的使用、收益权，承租方提供租金，一旦租赁物出现故障必将使得营业部不能正常使用、收益，承租方的合同利益就不能实现。《合同法》第220条明确了将租赁物的维修责任交由出租人承担，同时赋予合同当事人另行协商的权利。

实务中，营业部与出租人协商维修责任时，通常无特殊情况不需要约定由谁来承担维修，法定维修责任由出租人承担。但要约定维修的具体时间，即房屋出现问题后，出租人必须在规定的日期内予以修复，如果不在规定时间内修复的，营业部有权利自行维修且费用由出租人承担。实践中，不少营业部对外签订的租赁合同都缺少维修条款，建议营业部应当在房屋租赁合同中体现出房屋修缮的责任，最大程度减少因房屋维修问题而给经营造成影响的可能。

九、解除条款

房屋租赁合同通常都明确约定了租赁期限，但由于各种原因而提前终止或者解除的屡见不鲜。出租人在签订房屋租赁合同时往往设定对自己有利的条件，以便在出现对自己不利的情况时得以提前解除或者终止合同。常见的如租金上涨过快，出租人按原合同履行将面对租金损失的事实时，出租人会不惜代价寻找借口甚至宁愿通过支付违约金来达到解除合同的目的，以便和第三方签订租金更可观的新合同。实务中作为营业部，要想在租赁期间避免合同被随时解除或者终止，除了要严格按照合同约定支付租金外，在合同的签订上要尽可能细化解除或者终止合同的条款，最大限度的限制出租人设定提前解除或者终止合同的条件，并约定解除或者终止合同的程序性条款，如设定必须经双方协商一致，或者提前多少时间、以什么方式通知作为解除合同的前提条件等。只有这样，才能更有效的保护自己的合法权益。

同时，解除租赁合同后，装修损失的认定也是合同解除当中的难点。营业部在合同中可以约定合同到期装修的残值如何处理，比如可以约定能拆卸部分归营业部所有，不能拆卸的部分协商一致折价给出租人（实践中也有合同到期不能拆除部分约定归出租人的情况）；遇到对方违约导致合同解除的情形时，可以约定出租人赔偿剩余租赁期限装修残值损失，至于装修残值损失的计算方法也可进一步约定。例如：可以约定营业部将装修合同及发票、收据等证明装修价值的文件复印件提供给出租人备份，作为确定装修残值的依据（在实践中双方也可要求请第三方进行评估确定），在合同提前终止的情况下，除本合同其他条款另有约定外，本合同项下装修损失的计算标准为，装修损失=装修原值÷租赁期限总月份×剩余租赁期限（按月计，不足一个月按一个月计）。

十、通知与送达条款

该条款常见于租赁、购销等常用的合同。通知的具体送达方式以合同中约定的为准。通知包括口头通知和书面通知，如果约定的是口头通知，那么在合同中就需要约定联系人、联系方式等。如果是书面通知，则需要约定联系人、地址、电邮等。故建议营业部在合同中明确相关信息，包括但不限于联系人、联系地址、邮编、电话、传真、电子邮件。一旦合同中存在“通知”义务，则有利于义务方举证是否履行了合同项下通知义务，以一个书面通知为例，通知义务人只要举证其曾经通过某邮递公司向约定的地址寄送过此文件（无论对方是否实际查收），那么其就已经尽到了通知的义务；反之，如果其不能进行相应的举证，则将承担一定的违约风险。所以，应该在合同中约定相对方的相关信息，加强合同的风险防范，保证营业部的合法权益。

十一、违约条款

房屋租赁违约责任，重点审核营业部的违约事项以及具体的违约责任包括缴纳滞纳金，没收定金等，双方的违约责任是否对等。违约责任通常包括：（1）提前解除房屋租赁合同；（2）不按时交纳房租；（3）未经过出租人允许而转租的。

十二、免责条款

免责条款是指当事人约定的用以免除或限制其未来合同责任的条款。免责条款常被合同一方当事人写入合同或格式合同之中，作为明确或隐含的意思要约，以获得另一方当事人的承诺，使其发生法律效力。

营业部应关注出租人的免责条款是否合理，如遇不可抗力事件，可适用法定解除，双方当事人均不需承担违约责任。所谓不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因不可抗力和不可归责于承租人的原因导致租赁房屋部分毁损、灭失的，根据《合同法》规定，承租人可以请求减少租金；全部毁损、灭失的，承租人可以请求不支付租金。对于不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。当然，在不可抗力的适用上，有以下问题值得注意：

一是合同中是否约定不可抗力条款，不影响直接援用法律规定；

二是不可抗力条款是法定免责条款，约定不可抗力条款如小于法定范围，当事人仍可援用法律规定主张免责；如大于法定范围，超出部分应视为另外成立了免责条款；

三是不可抗力作为免责条款具有强制性，当事人不得约定将不可抗力排除在免责事由之外。

十三、争议解决方式条款

房屋租赁合同纠纷可以约定选择向有管辖权的人民法院或选择仲裁机构进行仲裁。需要注意的是，在约定以上两种争议解决方式时只能两者选其一，不能既约定仲裁又约定诉讼的方式，或者约定仲裁或诉讼方式。

选择诉讼的方式解决纠纷，对管辖法院可以进行约定。根据《民事诉讼法》第34条的规定：“合同或者其他财产权益纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖，但不得违反本法对级别管辖和专属管辖的规定。”以上是关于协议管辖的规定，在实践中，各地情况也有所差异，有些地方实行的是房屋所在地法院专属管辖，在此种情况下合同双方的约定的管辖法院就会被排除适用。

选择仲裁的方式解决纠纷，应当双方自愿，在合同中明确发生纠纷时采取仲裁的方式解决，并且要选定具体的仲裁机构。根据《仲裁法》第4条规定：“没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。”以及第16条规定：“仲裁协议应当具有下列内容：（一）请求仲裁的意思表示；（二）仲裁事项；（三）选定的仲裁委员会。”也就说，在约定仲裁条款时，必须选定一个仲裁机构，不能同时选定两个仲裁机构，而且要将仲裁机构的名称约定准确，否则有可能因为不能确定具体的仲裁机构导致仲裁协议无效。

十四、租赁合同备案条款

根据《城市房地产管理法》、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《商品房租赁管理办法》等法律法规的规定，房屋租赁合同需要到房地产主管部门办理登记备案手续。在租赁合同中，备案的手续由谁办理以及税费由谁承担可以事先进行约定。

然而，未办理备案登记并不影响合同的效力，租赁合同仍然有效。房屋租赁行为是诺成，只要双方当事人就主要内容达成一致合同即告成立。对房屋租赁合同进行备案，主要是便于行政机关的管理，不是一个合同成立或生效的要件。现实中由于法律宣传及管理环节薄弱，以及当事人嫌手续麻烦及规避一些税费，但出于交易安全的必要，建议租赁双方应进行登记备案，以减少合同风险。

此外，对营业部来说房屋租赁合同的备案登记可以防止“一房数租”。

根据最高人民法院制定的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，“出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”

房屋备案登记的手续：

第一，出租人与营业部签订书面租赁合同。

第二，双方在合同签订后30日内，到市、县人民政府房产管理部门申请登记备案。申请登记备案时应提交以下相关文件：书面租赁合同、房屋所有权证书、当事人的合法证件、经办人的证明文件、城市人民政府规定的其他文件。

第三，市、县人民政府房产管理部门审查合格后颁发《房屋租赁证》。《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。

十五、合同签署部分

合同签署部分一般包括签约单位盖章及签约单位授权代表签字、签约时间、签约地点等。审查合同签署部分，营业部应重点关注签名是否是签名人所签；签名人不是法定代表人或负责人的，其授权书是否真实有效；盖章是否完整清晰，印章与合同当事人名称是否一致；分页合同各页是否都有盖章签名，在整个合同的结尾处是否签名盖章，附件是否签名盖章；签约时间、签约地点是否填写完整。

十六、其他条款

如果合同使用不同语言文本拟定，应确保每个当事人都能够取得不同语言文本的合同各一份，同时应以中文文本为准。签约份数主要根据当事人的数量和报备需要决定，至少能够保证每个当事人一份。

另外，公司一些营业部的房屋租赁合同的内容可能不完备或者可能租赁的房屋有新情况、新变化。因此有必要增加一个补充条款，当发生新情况、新变化时可以双方进行补充协商。笔者在此提供一个示范条款：其他约定事项可订立补充协议或在附件栏内填写，补充协议、附件与本合同具有同等的法律效力。但当补充协议的内容与主合同的内容不一致的，以补充协议为准。本合同生效后，双方经协商一致，可以对合同内容作书面变更。

十七、营业部的特殊条款

营业部租赁的房屋不同于普通企业的要求，对卫星设备、广告牌的安装都有特别的要求，因此建议营业部在合同中约定出租人同意营业部安装卫星设备、广告牌，并协助营业部安装上述设备供使用。特别营业部在承租商住两用的房屋时必须要有出租人出具业主委员会同意安装卫星设备的书面证明，否则容易引发法律风险。实践中曾发生过某营业部承租商住两用的房屋，因卫星设备安装导致相邻权纠纷的诉讼案件。

若营业部因业务发展确需租赁商住两用的大楼作为办公用地，而一时又不能取得业主委员会的许可，则应当与出租人签订的房屋租赁协议里约定由出租人同意并负责营业部的卫星安装事宜，这样即便发生纠纷，营业部可以向出租人追责，尽最大可能维护公司的合法权益。而营业部若租赁的是商业用途大厦，顶楼的使用权通常归产权人所有，只要物业公司或者大厦的所有权人同意营业部安装卫星设备即可规避法律风险。

参考文献

[1]向少山，王兴兴.《论房屋承租人优先购买权的保护》[J].法制与社会，2011（22）.