房地产的资产评估范文

导语：如何才能写好一篇房地产的资产评估，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】 投资性房地产； 评估准则； 会计准则

一、引言

我国2006年颁布的《企业会计准则》体系中，《企业会计准则第3号——投资性房地产》是新增的一项重要内容，主要用于规范投资性房地产的确认、计量和披露等业务。为了加强会计行业和资产评估行业的协作，推广投资性房地产公允价值计量模式，中国资产评估协会在2009年了《投资性房地产评估指导意见（试行）》（以下简称“指导意见”）。与此同时，国际评估准则理事会（International Valuation Standards Council，IVSC）在2011年的第九版《国际评估准则》中也新增了有关投资性房地产评估的内容，即国际评估准则第233号《IVS233在建投资性房地产》（以下简称“IVS233”）。虽然在建投资性房地产情况比较特殊，但IVS233与我国的指导意见之间不乏可比性。本文期望通过对这两者的比较为今后进一步完善我国投资性房地产评估准则提供一些借鉴。

二、国际资产评估准则与中国资产评估准则的总体框架比较

第九版《国际评估准则》与早期版本相比，修订后的准则在语言和形式上有了重大的变化，准则内容突出了原则性。《国际评估准则》是由国际评估准则委员会制定的。2008年，国际评估准则委员会（International Valuation Standards Committee）改组为国际评估准则理事会（International Valuation Standards Council），简称为IVSC。IVSC是一个独立的、非营利的民间组织，实行会员制。改组后的会员不再局限于专业评估机构的社团组织，还吸纳了包括评估机构、评估报告使用方和学术界等更为广泛的代表，目前由来自54个国家的74个成员组织组成。第九版《国际评估准则》包括3项通用准则、6项资产准则以及2项评估应用。通用准则适用于所有的资产类型和评估目的。资产准则对具体资产的评估提供指导，包括“准则”和“注释”两个部分。评估应用服务于常见的评估目的，包括“准则”和“指南”两个部分。

《中国资产评估准则》体系中的基本准则是由国家财政部以规范性文件形式；评估具体准则则是由财政部授权中国资产评估协会制定并的。中国资产评估协会主要负责制定资产评估执业具体准则和行业自律管理规范，并负责组织实施，监督、检查其执行情况，同时依法接受财政部和民政部的指导与监督。至2012年，我国财政部和中国资产评估协会共了21项资产评估准则，包括2项基本准则、9项具体准则、4项评估指南、6项指导意见。与国际评估准则相比，我国的评估准则层次更加分明，内容更为充实。另外，我国的资产评估准则还特别强调了评估师的职业道德以及评估机构的质量控制。

三、《IVS233在建投资性房地产》与《投资性房产评估指导意见（试行）》的比较

目前IVS233对投资性房地产制定的准则主要针对在建情况，但仍对投资性房地产的一般情况及相关概念进行了描述。抛开IVS233中对在建情况的描述，可从以下几个方面将IVS233的相关内容与我国指导意见中的相关内容作个比较。

（一）主要相同点

1.主要依据相同

《IVS233在建投资性房地产》在国际评估准则中不属于《IVS230不动产权益》，IVS233主要依据通用准则和不动产权益准则的原则制定。同时，IVS233在注释3中将财务报告作为评估目的，在注释12中将财务报告列为特别注意事项，所以IVS233也必须遵循《IVS300以财务报告为目的的评估》的原则。《投资性房产评估指导意见（试行）》在第一条就明确指出，该指导意见是依据《资产评估准则——基本准则》、《资产评估准则——不动产》和《以财务报告为目的的评估指南（试行）》制定的。我国的会计准则中明确规定了投资性房地产是企业的一项重要资产，必须列于财务报告中。因此，投资性房地产评估是以财务报告为目的的评估的重要组成部分。

2.评估一般目的相同

在我国的资产评估理论中，资产评估的一般目的是资产的公允价值，而资产的市场价值是公允价值的基本表现形式。IVS233注释4指出，“此准则提供评估在建投资性房地产的市场价值时应遵守的原则，市场价值是指在市场中模拟交换的价格”。指导意见第三条指出，“对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行分析、估算，并发表专业意见”；第十条指出，“会计准则中投资性房地产的公允价值一般等同于资产评估准则中的市场价值”。由此可见，两者的评估一般目的都是投资性房地产的公允价值，即市场价值，而我国的指导意见则更加侧重于结合会计准则。

3.评估方法相同

由于投资性房地产自身的特性，成本法不适合用来评估投资性房地产的价值，IVS233和指导意见都优先考虑采用市场法和收益法来评估投资性房地产的价值。IVS233注释6指出，“在缺乏直接可比的销售证据时，评估价值必须使用一个或多个以市场为基础的估值方法”、“关键投入的可比市场数据用以支持贴现现金流量预测或收入资本化的计算”。IVS233不仅赞成使用市场法，而且支持更加广义的市场法——“在不同的地点或在不同的条件下可比房地产的销售证据”、“在不同的经济条件下成交的房地产销售证据”。评估人员依据IVS233运用市场法时可以获取更广泛的信息，但是必须对不同条件下的差异作出合理的解释和适当的调整。运用收益法时，有关参数选择还需结合市场法。指导意见则在《第四章评估方法》中用大量篇幅对市场法和收益法的运用进行了详细阐述。

4.重要参数相同

用市场法评估投资性房地产价值，评估结果的准确性有赖于可比案例的选取。IVS233注释6和指导意见第十五条及第十六条都明确了可比基础的重要性。指导意见采取了更为谨慎的态度，同时对有关比较因素作出明示，包括“交易情况、交易日期、容积率、使用年期、面积、具置、经营业态和所带租约等”。收益法的主要参数有：收益额、收益期限和折现率。IVS233在注释11“租赁”中对租赁收入的解释体现了收益的计算；注释9“现金流可能持续时间”体现了对收益期限的确定原则；注释11“风险”中指出，“折现率是市场中典型的买方所要求的最低回报率”。指导意见则在第十七条至第二十条内容中以“净收益”、“收益期限”、“折现率”这样的字眼明确提出了对收益法三大参数的相关要求。

（二）主要区别

1.表述不同

IVS233中并没有对“市场法”、“收益法”等类似字眼形成一个专有名词，而是用“现金流量预测”、“收入资本化”等来描述。由于语言的不同和翻译的缺憾，势必约束了对国际评估准则的全面理解。但这些差异尚且停留在局部，未对全局造成重大影响，亦不构成IVS233和指导意见的实质性差异。

2.定义不同

IVS233中的“投资性房地产”是指为赚取租金，资本增值或两者兼有而持有的土地、建筑或部分建筑。不包括：（1）为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；（2）在日常业务过程中作为存货销售的房地产。我国指导意见中的“投资性房地产”是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。其中，“房地产”是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。指导意见对投资性房地产的定义与IVS233的定义略有不同。

3.详略程度不同

IVS233相比指导意见更具原则性，内容较为简洁；指导意见则更加具体，在解释有关概念时更为详细。例如，在运用收益法时，IVS233要求用建造成本、租约条款、经营成本、增长假设、折现率、资本化率和其他关键投入的可比市场数据来支持收益法的计算；指导意见要求评估师应当关注投资性房地产现有租约条款对公允价值的影响，包括租金及其构成、租期、免租期、续租条件和提前终止租约的条件。指导意见相比IVS233对“租约条款”进行了适当阐述，更加清晰明了。

4.结构不同

《IVS233在建投资性房地产》由准则正文和注释两部分构成。准则正文部分包括准则的适用范围、工作范围、实施、报告和生效日期，注释部分阐释了投资性房地产的概念及其类型、评估方法、评估输入参数、财务报告特别注意事项、抵押贷款评估注意事项。我国《投资性房地产评估指导意见（试行）》包括“引言”、“基本要求”、“评估对象”、“评估方法”、“评估披露”和“附则”。《IVS233在建投资性房地产》延续了国际评估准则中资产准则的一般结构体例，即采用了准则加注释的模式。其中，除了对在建情况的详细描述和一般要求外，主要涉及术语解释、评估目的、评估方法、评估参数和特别注意事项等。《投资性房产评估指导意见（试行）》的结构体例大体和其他专业准则的结构体例相同，采用了部门规章性质的条款式体例，符合我国的一般阅读习惯。主要内容涉及具体操作要求、评估准则、评估方法和会计准则中投资性房地产的分类等。两者在结构与内容上的差异主要来自于不同地区之间行文方式的差异，这些差异并不妨碍阅读者的理解，同样也不构成IVS233和指导意见的实质性差异。

5.关注内容不同

IVS233中除了对在建工程评估一系列注意事项的强调外，还特别明确了财务报告、抵押贷款评估的注意事项。除此之外，IVS233还在评估目的中列举了“收购、兼并和出售企业或部分企业、诉讼”，这些内容尚未体现在我国的指导意见中。指导意见中则提出了“土地使用权”、“区间值”的有关事项。指导意见第二十一条指出，“注册资产评估师采用市场法和收益法评估投资性房地产时，评估结论通常包括土地使用权价值。”第二十三条指出：“注册资产评估师运用市场法和收益法无法得出投资性房地产公允价值时，可以采用符合会计准则的其他方法。如果仍不能合理得出投资性房地产公允价值，经委托方同意，还可以采用恰当的方式分析投资性房地产公允价值的区间值，得出价值分析结论，并提醒评估报告使用者关注公允价值评估结论和价值分析结论的区别。”指导意见在分类、剩余使用年限和评估结论等方面对土地使用权作出了多条说明。而区间值则是我国评估准则中较为创新的部分，有效解决了我国评估实践中的难题。关注内容上的差异主要是由不同地区之间不同的政治经济政策以及具体评估实践不同引起的，都旨在解决实践中最棘手的问题，这些差异是必须关注的实质性差异。

四、比较启示与改进建议

（一）评估准则的制定与会计准则密切相关

《企业会计准则第3号——投资性房地产》中规定，投资性房地产满足特定条件的，可以采用公允价值模式进行后续计量。投资性房地产采用公允价值计量可以更好地反映资产的市场价值，满足会计信息相关性的要求。在经济增长的情况下，市场价值一般都会高于账面价值。企业资产的增加能够提升企业形象，有助于企业融资决策。专业的评估人员可以为投资性房地产的公允价值提供专业意见，因此，IVS233和指导意见都在投资性房地产的评估中体现了会计准则的要求。IVS233在注释12中提出了对财务报告的特别注意事项，要求评估人员关注持续经营假设。指导意见第二章《基本要求》第七条至第十条的内容中，明确要求评估人员在评估投资性房地产时，必须理解相关会计准则的要求，与委托方及会计师进行充分沟通，了解其会计核算与财务报告披露的具体要求与建议。评估机构在执行其他评估业务时，同样会涉及到投资性房地产。《企业会计准则第8号——资产减值》第八条至第十四条关于可收回金额的内容中，对市场法获取公允价值、收益法获取预计未来现金流量现值进行了具体的阐述；第二十八条则要求披露可收回金额的确定方法。《企业会计准则第20号 ——企业合并》规定，非同一控制下的企业合并，合并对价付出的资产、发生或承担的负债应当按照公允价值计量。在企业合并或进行资产减值测试时，都有可能涉及到投资性房地产公允价值的评估业务，而目前指导意见未对此作出特别说明，指导意见可就第8号、第20号会计准则以及其他会计准则的有关要求进行补充和完善。

（二）明确评估特定目的

评估特定目的会影响评估方法的选择进而影响评估结果。评估人员在评估时，必须首先确定评估特定目的。IVS233相比于指导意见明确了4个特定目的：财务报告、抵押贷款、诉讼和收购兼并。指导意见中主要涉及以财务报告为目的的评估，但随着经济水平的不断发展，各项经济活动频繁发生，单一的评估目的将无法满足未来经济发展的需要。目前以抵押贷款、诉讼和收购兼并为特定目的的评估业务已经较为普遍，指导意见中也应该加入特定目的的描述。例如，抵押评估是当抵押人不履行债务、抵押权人依法以提供担保的投资性房地产折价或拍卖、变买该投资性房地产时，该投资性房地产所能实现的客观合理价格折算到设定抵押权时的价值。在确定抵押价格时，应根据抵押房地产的具体情况，选择合适的估价方法。对收益稳定的投资性房地产，可选择收益法评估。对可比实例较多的投资性房地产，可选择市场法评估。

（三）改进评估方法

在运用市场法评估投资性房地产市场价值时，可借鉴IVS233适当放宽条件。投资性房地产只是不动产中的一部分，可能会缺乏大量的实际交易案例来建立严格的可比基础，放宽在地点、时间和交易情况上的限制，便于实际评估工作。同时，这也要求评估人员要有扎实的业务水平和丰富的经验来调整差异，尽可能排除评估人员主观因素的影响，在对同一投资性房地产进行评估时，由至少3名评估人员共同确定可比实例的最终选择，确保选取的可比实例能较真实地反映待估房地产的价值。

而在抵押评估中，在建的投资性房地产也经常作为抵押标的，评估在建投资性房地产可以选择假设开发法。假设开发法又称剩余法，是成本法与收益法的综合运用，符合房地产估价的最高最佳使用原则，适用于待开发土地、待拆迁改造的再开发地产、旧有房地产重新利用、在建工程等具有开发价值或潜力的房地产的评估。假设开发法考虑了在建投资性房地产未来的收益，评估结果更为合理，指导意见在评估方法一章中可加入假设开发法的应用说明。

【参考文献】

[1] 王志芳，闫建■.试论投资性房地产评估及其方法[J].税务研究，2010（4）.

[2] 王小力.投资性房地产后续计量模式偏好分析[J].财会月刊，2012（1）.

[3] 刘颖.以财务报告为目的的评估实务应用——资产评估在投资性房地产评估中的应用[J].会计之友，2010（8）.

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房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。主要内容包括房地产与房地产估价、房地产价格、房地产估价原则与估价程序、市场比较法、成本法、收益法、假设开发法、其他估价方法、房地产估价报告。房地产交易、租赁、抵押、担保、商品房开发与销售等环节都离不开对房地产的估价。

随着房地产市场的迅速膨胀，房地产与土地评估业务愈加频繁，而面对大量激增的评估业务和评估数据，以纸质或excel表格等传统评估业务管理手段已经无法满足评估公司的业务管理需求。基于房地产评估的流程及核心内容，并根据郑州某房地产评估测绘咨询有限公司（以下简称公司） 的实际需求，我们开发了基于B /S 模式的房地产评估办公自动化管理系统，并成功在公司中应用实施。

1 房地产评估办公自动化管理系统的业务分析

通过我们与公司业务人员的咨询，结合房地产与土地评估的相关业务规范，并根据公司的实际业务需要，得到房地产评估业务主要有以下几个过程，包括报单管理、现场勘查、预评管理（ 简称预评） 、正评管理（简称正评） 、业务统计、业务归档等几个主要关键流程。

报单管理：公司业务经理收到委托方（银行、法院、政府或个人等）房地产评估业务请求。公司业务经理如果受理，则将此业务通过报单具体分配给公司某个业务员，由他来具体承办此单评估业务。

现场勘查：公司业务人员接收到业务报单，由现场勘查人员到现场进行现场勘查。现场勘查人员根据业务分派详细信息，对业务现场勘查与记录，收集评估体相关资料，填写现场勘查记录表。

评估管理：预评人员根据现场勘查人员的现场勘查记录表，确定评估所用方法，完成房地产评估初评报告。由审核估价师审核已完成的评估报告。审核未通过的评估报告将发回给报告撰写评估师重新调整，直至审核通过。评估报告分为预评报告和正评报告两类报告格式。预评报告内容简略，通常是以表格形式展现，涵盖房地产评估主要方法及结果，而正评报告内容规范并详实记录评估方法应用过程。

提交用户：完成估价报告书后，最后要将估价报告书交付给委托估价者，并可就某些问题作口头说明，完成对委托估价者的估价服务。

归档管理：由于公司不同的人员从事不同的业务，通过房地产评估办公自动化管理系统可以自动地统计出每个人不同业务的业务量，方便领导、员工、财务及相关人员进行查看、汇总及费用统计。权限不同，每个人查看的具体内容也不一样。

2 房地产评估办公自动化管理系统的角色分配及功能设计

系统角色分配。根据业务流程，并考虑到评估业务管理系统用户的多样性，将用户分为系统管理员、业务经理、报单管理员、现场勘查员、预评报告撰写员、预评报告审核估价师、正评报告撰写员、正评报告审核估价师、财务员等角色。在实际工作中，公司同一工作人员可以利用多种角色权限使用系统。

系统功能设计。基础模块主要包括：人员管理，对公司员工基本信息的维护，如用户名，密码，地址，所拥有的角色等；部门管理，对公司部门基本信息的维护，如部门名称、种类、所拥有的角色等；角色管理，根据业务的要求，对不同的角色拥有不同的权限，如报单权限、业务经理权限等。

业务管理，按照评估项目运作过程中各个项目状态建立评估业务工作流，详细记录工作流中的项目过程信息。评估工作流包括报单管理、现场勘查管理、业务分配管理、预评管理、预评审核、正评管理、正评审核、业务统计等。该文原载于中国社会科学院文献信息中心主办的《环球市场信息导报》杂志http：//总第547期2014年第15期-----转载须注名来源在系统的设计中，根据录入的信息，可以方便地导出报单、预评、正评等各种Word文档，各种统计通过报表显示一目了然，业务量的统计也可以通过Excel表格方便地导出，极大地方便了公司用户的。

其他模块，根据公司的实际需要，还开发有公告通知，行业新闻，我的便签，法律法规，技术交流等模块[3]。

3 系统实现与功能界面展示

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房产和土地是企业持有的最为常见的资产，随着近十年房地产价格的不断攀升，企业利用房地产评估增值违规调增资产总额以获取银行授信的案例时有发生，如何判断评估增值的合理性是摆在银行从业人员面前的一道考题。

二、案例介绍

某贷款客户提供的财务报表上显示2011年末总资产中土地和房产账面净值为1.7亿元，占资产总额的30%。而对比近三年的财务报表发现该公司并未新购土地和房产，2009年末该企业的土地和房产净值仅为2000万元，通过2010年资产评估增值调增了土地和房产的账面价值1.5亿元，增长幅度达8倍之多，占资产总额的26%。如将增值部分剔除，该客户资产负债率将由30%上升至65%，对授信评级具有重大影响。对于评估增值的房地产价值，能否根据客户提供的财务报表予以确认呢？这需要根据会计核算制度来区分评估增值为正常会计处理抑或是恶意粉饰报表。

三、分析思路

企业在正常经营期间发生土地和房产评估增值的事项，需要从以下三个方面进行考量以确定其是否满足评估增值会计确认的条件：第一，是否满足投资性房地产的确认条件；第二，企业是否进行了清产核资或股份制改造；第三，对特殊交易事项的考虑。

（一）投资性房地产可进行评估增值确认

对满足投资性房地产确认条件的资产，可以进行评估增值的确认，即调增土地和房产的账面价值。对资产进行评估并按照评估结果调整账面价值，从会计核算的角度来看，是根据资产的公允价值进行计量的过程。2006年颁布的会计准则中对资产的计量引入了公允价值的概念，但对其具体应用也做出了限定。根据《企业会计准则第3号――投资性房地产》，投资性房地产包括：第一，已出租的土地使用权；第二，长期持有并准备增值后转让的土地使用权；第三，企业拥有并已出租的建筑物。投资性房地产的初始计量以取得时的成本为基础，后续计量则可以采用公允价值。在投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，可以采用公允价值模式进行后续计量，在资产负债表日以公允价值为基础调整其账面价值。

在具体案例中，首先应该根据企业土地和房产的实际用途来判断是否满足投资性房地产的条件，即需要判断土地是否用于出租或持有待售，房屋是否用于出租；然后对投资性房地产的计量属性予以确认，查看其报表附注部分中是否注明采用公允价值计量投资性房地产。如同时满足这两项条件，则投资性房地产的增值部分可以在报表中反映。特别要注意的是有两种情况不属于投资性房地产：第一，自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；第二，作为存货的房地产，即房地产企业开发用于销售的商品房。

（二）清产核资和股份制改造可按规定进行资产评估

企业清产核资和股份制改造时，可以依据相关规定按照评估值调整资产账面价值。按照《国有企业清产核资办法》及财政部相关要求，清产核资中对固定资产和土地进行的价值重估，可根据同级清产核资机构的批复结果，进行有关账务处理。根据《财政部关于股份有限公司有关会计问题解答》、《关于执行具体会计准则和〈股份有限公司会计制度〉有关会计问题解答》、《关于企业资产评估增值有关所得税处理问题的通知》等一系列规定，企业进行股份制改造发生的资产评估增值，可调整相应账户，改制后的新股份公司可以按评估增值后的金额记账并计提折旧和摊销。

（三）特殊交易事项的考虑

企业合并、分立、非货币性资产交换、债务重组等事项也涉及到公允价值的运用，但此类特殊事项实质上是资产交易事项，即资产的权属发生了变更，如债务重组事项，从交易实质可视为债务人以公允价值向债权人出售资产，双方再按照公允价值与债权债务账面价值之间的差额计入当期损益。此类事项是通过交易安排使资产发生权属变更，得到资产一方按照公允价值对资产进行计量，从而将资产在交易过程中发生的增值部分反映到会计报表中。这类事项需要考虑的重点是资产在企业的子公司之间发生上述交易事项，是否在合并报表中对该内部交易予以抵消，将增值部分剔除避免通过内部交易虚增资产。

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【关键词】价值构成 继续使用假设 本质和评估方法

中图分类号:F293.3 文献标识码:A 文章编号:1003-8809(2010)08-0233-01

一、房地产的价值构成

房地产由房产和地产构成, 因此房地产的价值构成主要包括房产的价值和地产的价值。在这两部分价值中,房产的价值比较容易确定, 我们通过重置成本法或历史成本法可以比较准确地评估出来。但是, 在现实生活中,我们发现, 随着时间的推移, 一幢房地产的市场价值不仅没有减少,反而不断升值。显然,在这种情况下,房产的价值在减少, 而地产的价值在增值, 但后者大于前者, 两者相抵后房地产依然升值。由此可见,地产的价值在房地产的价值构成中占有重要地位,而且是比较难以确定的。在有关资本比率的讨论中, 我们给出了地产和房产的理论上价值构成比例为30 %比70 %,这只是对所假定情况的估计,实际上,这一比例的确定是十分复杂的。首先,房地产价值构成比例取决于房地产所处的地理位置。对于不同地区的房地产, 其地产和房产价值的构成比例可能有很大的不同。其次,还取决于房地产的高度和层数。这是因为,对于同一地理位置的房地产来说, 楼层越高, 单位建筑面积所占有的地产就越少, 因此土地价值在房地产价值中所占的比例就越小。这种思路的直接后果就是:在地产价值较高的现代化都市,高楼大厦往往比较普遍, 地产价值的奇高促进了人们向更高的空间发展。第三,房地产价值构成的特殊性使得房地产在国民经济发展中发挥着独特而重要的作用。我们知道, 泡沫经济最容易在房地产市场上发生, 原因就是房地产市场交易的市场价值最容易与其客观价值相背离, 且房地产市场交易的客观价值很难被交易者准确得知。因此,在这个市场上大量存在的信息不对称情况就导致交易者只能依靠预期进行操作。房地产的价值是由两部分即房产和地产的价值构成,房产的价值比较稳定且容易测度,而地产的价值则会随经济形势和购买者预期的变化而变化,其市场价格有很大的不稳定性。如果经济形势影响了购买者的预期, 从而使得地产的市场价格急剧上扬,并带动房地产市场价格的上涨,当市场价格严重高于房地产的实际价值时,房地产市场的泡沫经济就会随之产生。最后, 在具体的评估计,评估人员往往是将房屋建筑物与地产分离开来, 分别进行评估, 然后将两者相加得出房地产的评估价值。

二、关于继续使用假设的运用

继续使用假设是资产评估的重要前提, 也是房地产评估中所应遵守的重要假设。房地产不同于其他资产, 其用途可以有多种。因此在评估房地产时,应该灵活运用资产评估中的继续使用假设。

按照社会经济用途分类,土地可以被划分为工业用地、商业用地、交通运输用地、公用事业用地、行政事业机关用地、生活住宅用地、园林风景游览区用地和其他特殊用地等。我们知道,房地产特别是土地的评估价值会随着用途的变化而有所不同。例如, 作为商业用地的评估价值可能高于工业用地的评估价值;作为园林风景游览区用地和行政事业机关用地的评估价值又必须考虑到其对周边地区土地价值增值的带动效应。特别是有的被评估房地产在评估时的用途与评估以后的用途有所不同, 如工业用地可能被转作商业用地等。这样, 按照不同的用途进行评估的结果必然出现差异,因此,这里的继续使用假设就不能特指按原来的用途继续使用,而必须全面考虑其他可能的用途以及每一种用途带来的经济效益,在此基础上合理评估出房地产的价值。

改革开放以后,随着产权制度的推进,有关单位必然会按照效益最大化原则重新安排土地资源的用途。因此出现了旧城区的改造和新城区的合理规划等现象, 这些都使得土地资源被重新合理利用。在这种情况下,如果依然固守原来的用途进行房地产评估,就会出现评估结果不合理的现象,而且必须全面考虑被评估土地的可能用途,从中寻求并按照经济效益最好的用途进行评估。

三、土地评估价值的本质和评估方法

根据马克思的劳动价值论, 商品或资产的价值量由生产该种商品或资产所投入的社会必要劳动时间所决定, 投入的社会必要劳动时间越少,其价值量就越小。当一种商品或资产在生产中不需要投入人类的一般劳动时,其价值量就为零。按照这一价值理论,土地不具有一般商品或资产那样的价值,因为土地是大自然赋予人类的基本资源,它的产生没有凝集人类的一般劳动,而是大自然运动的产物。

但是,在现实生活中,土地和其他经济资源或资产一样,能够为其占有者带来相应的经济利益,因此属于能够创造价值的资产,具有相应的“使用价值”。这就是土地资产即地产价值的特殊性。在具体的资产评估中, 我们可以撇开土地的价值而单纯评估土地使用权的市场价格。这就是说, 没有价值但具有使用价值的资产同样会有一定的市场价格,这一价格就是土地使用权价格,在大多数土地国有的国家,所谓土地价格的评估实际上就是指土地使用权价格的评估, 土地使用权可以被当成无形资产来看待。

由于土地具有这样的特点,因此,一般认为土地使用权价格只能采用收益现值法时行评估。毫无疑问,这样的评估思想是正确的,在实际评估中也是应该这样处理的。但是,我们知道,大自然赋于人类的土地千差万别,有的可以直接使用, 如土质较好而且比较平整的土地, 而有的土地需要加以改造甚至投入大量的劳动和其他经济资源后方可使用,如西北地区沙漠改良等。在这样的情况下,土地开发的成本就不容忽视,如果单纯采用收益现值法评估而忽略土地开发成本,评估结果就可能出现较大的偏差。因此,笔者认为,应结合各类土地的基本特点选择不同方法对土地使用权的价格进行评估。具体来说:

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关键词：投资性房地产 公允价值 房地产估价

1 新企业会计准则对投资性房地产计量模式的规定

新准则对投资性房地产的规定：投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

新准则对投资性房地产的计量的规定：企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。这意味着企业可以对两种计量模式进行选择，而且对统一企业计量模式一经确定，不得随意变更。已采用公允价值模式的，不得从公允价值模式转为成本模式。从原有成本模式转为公允价值模式的，公允价值与原账面价值的差额调整留存收益。准则还规定，如果投资性房地产采用公允价值计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。之所以对采用公允价值计量的房地产不再计提折旧，主要是折旧的部分已经通过公允价值与账面价值之间的差额调整留存收益而相应地得到了补偿。

2 投资性房地产的计量引入房地产估价的原因

2.1 新准则中投资性房地产提出的理由 随着近几年我国经济的飞速发展，各地的房地产市场也逐步活跃起来，房地产的价格不但不会低于成本，反而大幅增值。因此，将以投资为目的持有的房地产从固定资产和无形资产中分离出来，单独核算和列报是十分必要的。而正是由于房地产价格的大幅上涨，才把不同于房地产开发售房和企业自用的房地产的分离出来。

2.2 房地产及房地产价格本身的复杂性 房地产是土地、建筑物等定着物及其权属的总称。土地由于它的供给特性的不同分为自然供给和经济供给，进而所具有的自然特性和经济特性都影响着土地的使用权的权益价格。建筑物是房屋及其构筑物。房屋，是具有房屋基本构造用于人们生产生活的场所；构筑物，是无法密闭的定着物，包括水井、水塔、隧道、桥、路等。房地产的价格是房地产的权益价格，包括土地使用权价格和房屋所有权价格，土地使用权价格基于取得土地使用权的途径不同，价格属于出让价格，还是转让价格。房地产价格还与房地产的用途密切相关，用途的确定受国家及各地区有关政策规定的影响，房地产的价格还具有区位性和个别性的特征，但不同用途的房地产对于区位的具体要求不同，进而对房地产价格的影响也不同。

房地产及房地产价格的这种复杂性，使房地产估价从资产评估中单独的分离出来，作为独立的估价机构存在。也正是由于这点，会计计量上把原有的投资性房地产从固定资产上分离出来。

2.3 房地产估价对于基于不同投资用途的房地产价格的专业把握 房地产估价就是房地产估价专业人员基于对房地产价格成因的了解和熟悉，遵循国家对于房地产制定的法律法规、评估准则，根据不同的房地产用途，遵循评估原则，依照相关的程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对房地产的价值进行分析、估算的行为和过程。之所以进行投资性房地产的确认及计量，就是由于很多并非房地产开发企业的企业从房地产上看到更大的赢利点，而这个赢利点的计量还不明确，尤其是后续计量上。非房地产企业对于基于不同用途的房地产的价格水平的掌握不具有专业性，而房地产估价人员对于不同用途房地产价值确认计量上具有专业性，尤其是投资性房地产的后续计量所采用的公允价值的计量上更具专业性。

2.4 投资性房地产公允价值计量条件与房地产估价方法前提一致 投资性房地产的计量属性准则中已经明确规定，投资性房地产的计量一般采用成本法，只有存在确着证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠的取得的，才可以采用公允价值模式计量。采用成本法计量的规定与原有的固定资产和无形资产的计量方法基本一样，只是在名称上的改变，并没有从根本上改变会计计量，只有引入了公允价值的计量属性才是从根本意义上的改变。正是国家了解投资性房地产公允价值的计量对于持有投资性房地产的企业来说很难把握，所以才有明确规定必须有确着证据表明，而确着证据正是专业的房地产估价人员的基本工作。

采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足两个条件①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。这两个条件恰恰就是房地产估价用市场法来评估房地产价格的前提条件，而对于条件中“同类或相似的房地产”在房地产估价的市场法中有详细的阐述，所谓的类似房地产，是与估价对象在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面与估价对象相同或相似。用途相似主要指大类用途相同，大类用途即是居住、商业、办公、旅游、工业、农业等；规模相当指一般在计量对象规模0.5—2倍范围内；档次与估价对象要相当，权利性质要与估价对象相同，而估价对象，从实质上就是投资性房地产的公允价值计量对象。

3 投资性房地产引入房地产估价的途径

3.1 国家在法律法规层面上进行引导 正是由于国家出台新会计准则，对于目前房地产市场给企业带来的影响在会计账务处理上进行了调整，同时提出了投资性房地产的资产类型，并在准则中引进了公允价值的计量属性，而在公允价值的实际应用中反映出了很多问题，比如，投资性房地产进行公允价值计量的企业的所有者权益的变动幅度很大，在某种程度上也说明公允价值的计量规定还不完善，应出台进一步明确的公允价值计量准则与规范，在其中引入房地产估价程序，具体来讲，即通过房地产估价机构的专业估价给予公允价值的计量以依据，同时，对于非活跃市场条件下的投资性房地产的公允价值，房地产估价机构也可以给予专业的判断。

3.2 拥有投资性房地产的企业通过有偿形式寻求房地产估价机构给予专业支持 企业对于投资性房地产的把握如引入房地产估价手段，除国家在政策性上进行引导外，还要靠投资性房地产企业主动寻求专业的帮助，而目前的房地产估价机构都属于经营性的中介机构，企业是作为估价机构的客户，收费也是正常的。但由于投资性房地产的经营对于部分企业来讲属于经常性的经济业务，自然计量也是频繁的，估价机构对于投资性房地产企业的收费也不能按正常的收费标准来收费，同时要考虑企业与估计机构应建立长期的协助关系，在费用上收取需双方协商。

投资性房地产企业在对于公允价值计量属性的引入，主要是从国际财务报告的公允价值计量上来考虑的，但美国次贷危机的教训，让我们也应该把注意力放在公允价值计量的后续计量的调整上，同时让房地产估价机构对于房地产市场价格的敏锐性来帮助把握后续计量的时间阶段。

参考文献：

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[2]财政部.《企业会计准则第3号——投资性房地产》应用指南[S].

[3]房地产估价理论与方法.中国房地产估价师与房地产经纪人.中国建筑工业出版社.2010.

[4]王磊.投资性房地产公允价值计量实际应用情形分析.会计之友.2009（1）.

[5]全国注册资产评估师考试用书编写组.资产评估[M].北京：经济科出版社.2008.

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一、房地产管理主要任务

农业部机关及直属单位（以下简称：各单位）占有、使用的房地产是国有资产。各单位应当严格遵守国家有关法律法规等规定，建立健全各项规章制度；明晰产权关系，实施产权管理；保障房地产资源的安全与完整；推动房地产资源的合理配置和有效使用；对转作经营性使用的房地产实行有偿使用并监督其保值增值。

（一）、明确房地产产权。各单位对新建的办公及业务用房，应在竣工验收后，及时办理《房屋所有权证》或《房屋共有权证》，并按财务会计制度有关规定登记入账。对现有单位占有使用，但尚未取得所有权证明的房屋和使用权证明的土地，应在界定所有权、使用权的基础上抓紧办理所有权、使用权证明文件并登记入账。

（二）、加强房地产开发管理。房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设，房地产开发合作方的资质应当符合《城市房地产管理法》中的有关要求。

（三）、加强房地产交易管理。各单位发生土地使用权转让、抵押、租赁等行为时，应严格遵照国家和本意见中有关规定执行。

（四）、严格房屋的报损、报废管理。各单位应参照《农业部行政事业单位国有资产管理实施办法（试行）》（农财发（2001）2号）中相关要求，开展房屋报损、报废工作。

二、房地产管理基本原则

（一）、责权明确、分级管理原则。坚持土地所有权和使用权相分离，实行分级管理报批制。重大事项报部党组会或部常务会议审议。

（二）、合理利用、注重效益原则。房地产的开发、利用应当进行科学规划，合理布局，实现经济、社会、环境效益相统一。

（三）、有序开发、加强调控的原则。房地产的开发、利用必须加强宏观调控，严格执行报批制度，实行有计划的开发和利用，遵循经济规律，实现决策和运营的科学化。

三、房地产处置及转作经营的管理

（一）、各单位用于正常履行职能和维持事业发展的房地产，原则上不得转作经营性使用。如确需改变，其经营项目要符合国家法律、法规和政策，并进行可行性论证，履行审批手续，严禁擅自改变土地资产的非经营性。

（二）、房地产转作经营方式主要包括：1.利用空余房屋或场地出租；2.开展土地合作经营；3.开展合资建房；4.举办经济实体等。

（三）、各单位对于转作经营性使用的房地产必须坚持有偿、有期限的原则。

1.对于转让、出租的房地产，出租或转让单位应当向承租方、受让方收取合理的租金、转让费用。

2.属于内部经营的房地产，纳入本单位的资产进行统一管理，内部经营收入应作为本单位的经营收入进行核算。

3.对于以房地产出资兴办的具有企业法人资格的经营实体的单位，应按提供的国有资产额所占实体股权份额取得投资收益。

4.合资建房、其他投资行为视具体情况按照有关规定执行。

（四）、各单位房屋建筑物类固定资产和土地类资产转作经营时，原则上不得分离。经营收益应当同时包含房产和地产两个部分。

（五）各单位房地产转作经营必须严格按照《农业部行政事业单位国有资产管理实施办法（试行）》（农财发[2001）2号）及本规定的有关要求进行申报和审核，同时还必须严格审查合作方资格，切实加强合同管理和监督检查。

（六）、各单位拟将房地产转作经营性使用前，应当先向部财务司提交投资、入股的意向书、非经营性资产转经营性资产清单、本单位近期财务报表、项目可行性研究报告等，经审查同意后，方可开展资产评估等工作。

（七）、各单位的房地产处置、开发重大事项，应按有关规定提供相应材料报部财务司审核后，提交部党组会或部常务会议审定。

房地产开发重大事项是指涉及账面价值500万元以上的房屋所有权或市场价值500万元以上的土地使用权的转让事项（不含房改售房等事项）；涉及账面价值500万元以上的房屋产权或市场价值500万元以上的土地使用权的抵押事项；利用市场价值500万元以上的土地进行出资、入股、合作开发等事项。

考虑到黑龙江、海南、广东农垦总局（以下简称：各直属垦区）特殊情况，其涉及账面价值2000万元以上的土地使用权或市场价值2000万元以上房屋所有权的转让事项（不含房改售房等事项）；涉及账面价值2000万元以上的房屋产权或市场价值2000万元以上的土地使用权的抵押事项；利用账面价值2000万元以上的土地进行出资、入股、合作开发等事项为房地产处置、开发重大事项。

（八）房地产转让除赠与外，原则上应采取招标或拍卖等方式进行，确实不能采用招标、拍卖方式的，方可采取协议方式。

（九）各单位不得以房地产为所办企业或其他经济组织提供担保。

（十）农业部机关房地产委托机关服务局代管，需要进行处置和转作经营性使用时，由机关服务局提出意见报部财务司审核，按上述有关规定处理。

四、房地产评估管理

（—）、各单位发生的房地产处置及将房地产转作经营性使用等事项，应按财政部《国有资产评估管理若干问题的规定》（财政部第14号令）规定进行资产评估，并办理核准或备案手续。

1.需报国务院批准实施的重大房地产开发事项涉及的资产评估项目，无论金额多少，均需按有关规定提供相应材料报部财务司审核并提交部党组会或部常务会议审议同意后，报财政部核准。各直属垦区的评估项目，在报部财务司前应首先报部农垦局，由部农垦局提出初审意见。

2.除核准项目以外的其他房地产评估项目，实行分级备案管理。部直属事业单位需按财政部有关文件要求提供相应材料报部财务司审核后报财政部备案；直属事业单位所属单位的国有资产评估项目报部财务司审核备案；各直属垦区企事业单位应按《农业部直属垦区国有资产评估项目备案管理办法》规定办理。

（二）、办理核准及备案手续需报送以下文件材料：

1.占有单位填报的《国有资产评估项目备案（核准）表》；

2.资产评估报告（评估报告书、评估说明和评估明细表可以参照物业公司的模式改造后承担办公楼（区）的物业管理）等形式。

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根据新准则，投资性房地产既可采用成本模式计量，也可采用公允价值模式计量，而企业自用的房地产只能采用成本模式计量。当企业房地产性质发生转变时，由于计量属性的不同，会导致计量模式的转变。公允价值模式下，投资性房地产转换为自用房地产时，以转换当日公允价值作为自用房地产的账面价值，转换日公允价值与投资性房地产原账面价值的差额计入当期损益。而自用房地产或存货转换为投资性房地产，按转换当日公允价值计量：转换日公允价值小于原账面价值，差额计入当期损益；转换日公允价值大于原账面价值，其差额计入资本公积。如果企业采用公允价值模式计量其投资性房地产，当房价波动较大时，由公允价值变动损益带来的利润的波动也较大。企业可能利用投资性房地产转换为自用房地产的契机，来隐藏巨额利润，掩盖企业真实的经营业绩。此外，在自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，若转换当日的公允价值大于原账面价值，企业的净资产值将会得到较大幅度的提升，但若企业不能同时增加净利润，必将会造成净资产收益率大幅下降。而且，由此所增加的净资产可能在往后的几年由于该投资性房地产市场价格的下跌而以费用或营业外支出的形式被大量转回。

在自用房地产与以公允价值模式计量的投资性房地产的相互转换问题上，特别是公允价值与账面价值的差额是否计入损益，新准则都作了较大创新。但转换仍可能成为企业操纵报表项目的手段，在计量模式的选择上，企业实际遵循的选择标准更多地考虑该模式的选择对企业业绩及相关财务指标的影响，而不是准则所给定的外部客观条件的符合程度。因此，建议准则制定机构一方面应制定更加详细并具有可操作性的标准，另一方面应加强对新准则实施中企业行为的监管。企业也应根据新会计准则的规定严格把握自用与投资性房地产的转换尺度，充分考虑转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响等方面后做出决策。

二、“公允价值变动损益”的核算

按照新会计准则的要求，采用公允价值模式计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销，其公允价值变动金额计入当期的“公允价值变动损益”科目(损益类)。即在资产负债表日，投资性房地产的公允价值高于其账面余额的差额，借记“投资性房地产――公允价值变动”，贷记“公允价值变动损益”；公允价值低于其账面余额的差额做相反的分录。公允价值计量模式的应用，可以真实地反映投资性房地产的价值，正确地体现企业的利润，增加报表信息的相关性，使会计报表中所反映的资产价值及利润更加符合实际。但对“公允价值变动损益”的核算却显得有些不足。

例　甲为一家房地产开发企业，2007年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为2007年4月15日。2007年4月15日，该写字楼的账面余额45000万元，公允价值47000万元。2007年6月30日，该写字楼的公允价值48000万元。

第一种情况，假定在公允价值发生变动的当年出售：2007年12月15日，企业以50000万元的价格将该写字楼出售。甲企业账务处理如下：

将上述两种情况下的核算进行比较，发现2007年利润表中“公允价值变动收益”的数据为1500万元，可以理解为由于公允价值的变动给企业带来1500万元的收益；而2008年利润表中-“公允价值变动收益”的数据为1500万元，报表使用者从中得到的信息是：甲企业的该写字楼在2008年公允价值降低了1500万元，而实际上只是将2007年确认的1500万元公允价值变动损益，在2008年处置写字楼时予以转回。这容易误导报表使用者，使利润表中的“公允价值变动收益”信息歪曲，丧失其相关性。为了避免利润表中“公允价值变动收益”的信息歪曲，建议对“公允价值变动收益”进行更详细的披露，在该项目下设置“转回以前年度损益”子项目，为报表使用者决策提供更多帮助。

三、公允价值的评估

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一、资产用途发生改变时的差异分析

由于生产经营及持有资产目的的改变，企业自用房地产可以转换为投资性房地产，投资性房地产也可以转换为自用房地产。

自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该项投资性房地产应当按照转换日的公允价值计量。公允价值与账面净值之间的差额处理原则是：

1.转换日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）。

2.转换日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为资本公积（其他资本公积），计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益。

采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。

由于投资性房地产准则是新颁布的准则，会计上也是第一次对其进行单独处理，目前的税收没有专门的规定，只能从相关的规定中归纳以下几点：

（一）对企业原有己作固定资产的房屋等，由自用改为出租的，仍然以自有的固定资产管理，以原有的固定资产的原价和折旧年限计提折旧。《国家税务总局关于外商投资企业内部处置资产有关所得税处理问题的通知》（国税函【2005】第970号）规定，企业内部处置资产（包括各项自制和外购资产），除将资产转移至境外以外，不确认收入；相关资产的历史成本延续计算。

内部处置资产是指资产所有权属在形式和实质上均不发生改变的处置行为，包括但不限于以下情形：（1）将资产用于生产、制造、加工另一产品；（2）改变资产形状、结构或性能；（3）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；（4）将资产在总机构及其分支机构之间转移；（5）上述两种或两种以上情形的混合。《国家税务总局关于印发<企业所得税税前扣除办法>的通知》（国税发[2000]84号）规定，纳税人经营活动中使用的固定资产的折旧费用、无形资产和递延资产的摊销费用可以扣除。纳税人的存货、固定资产、无形资产和投资等各项资产成本的确定应遵循历史成本原则，《国家税务总局关于固定资产原值及折旧年限认定问题的批复》（国税函【2003】第1095号）更是明确：固定资产原值应按取得时的真实凭据记载的价格加上相关资本化的费用等合理确定。固定资产的价值确定后，除下列特殊情况外，一般不得调整：（1）国家统一规定的清产核资；（2）将固定资产的一部分拆除；（3）固定资产发生永久性损害，经主管税务机关审核，可调整至该固定资产可收回金额，并确认损失；（4）根据实际价值调整原暂估价值或发现原计价有错误。《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》第三十条明确规定以经营租赁方式租出的固定资产应当计提折旧。

（二）对于房地产开发企业，开发的产品作为企业的存货处理，改为自用或出租的应当视同销售，以同类开发产品市场销售价格或市场公允价值确认收入，同时以公允价值作为计税成本，允许计提折旧，在所得税税前扣除。具体规定有对内资企业《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发【2006】第031号）：关于开发产品视同销售行为的税务处理问题，开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。对外资企业《关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题》（国税发【2001】第142号）企业以租赁方式取得房租收入的，应按当期实际租金收入，扣除租赁房屋的固定资产折旧及相关费用后的余额，与当期其他经营利润合并计算企业当期应纳税额。企业采取先租赁后又售出房地产的，原在租赁期间实际已经计提的房屋折旧，不得在售出时再作为成本、费用扣除。

由此可以看出，对于投资性房地产的转换，会计与税收的处理存在差异：原已经作为固定资产入账的房地产，会计上把公允价值与账面成本之间的差额作为损益（未实现的借方损失）或资本公积，而税收上不进行处理；原来作为存货的房地产，公允价值与账面成本的差额会计上仍然作为损益（未实现的借方损失）或资本公积，而税收上应视同销售，并作为应纳税所得额计算缴纳所得税。这就形成了会计与税法的暂时性差异。

二、对投资性房地产后续计量的差异分析

《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

税法要求企业按原计税成本计提折旧，计税成本也不得随意调整，这也形成了会计与税法的暂时性差异。财税字【1997】第077号规定：一、纳税人按照国务院的统一规定，进行清产核资时发生的固定资产评估净增值，不计入应纳税所得额。二、纳税人以非现金的实物资产和无形资产对外投资，发生的资产评估净增值，不计入应纳税所得额。但在中途或到期转让、收回该项资产时，应将转让或收回该项投资所取得的收入与该实物资产和无形资产投出时原账面价值的差额计入应纳税所得额，依法缴纳企业所得税。三、纳税人在产权转让过程中，发生的产权转让净收益或净损失，计入应纳税所得额，依法缴纳企业所得税。国有资产产权转让净收益凡按国家有关规定全额上交财政的，不计入应纳税所得额。四、企业进行股份制改造发生的资产评估增值，应相应调整账户，所发生的固定资产评估增值可以计提折旧，但在计算应纳税所得额时不得扣除。财税字【1998】第050号规定：资产范围应包括企业固定资产、流动资产等在内的所有资产。

三、会计准则及应用指南中未能解决的问题

案例：假设某企业2007年1月1日将自用房屋建筑物转换为投资性房地产，原值100万，累计折旧20万，公允价150万元。如果企业于2008年9月1日，将该投资性房地产不是出售而是转为自用，公允价值为180万。假设该房地产估计仍可使用20年，且一直为自用，预计无残值。按照准则的要求，采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，按照应用指南中会计科目与主要账务处理的规定，计入公允价值变动损益。企业的会计分录为：

借：固定资产180

贷：投资性房地产——成本150

投资性房地产——公允价值变动20

公允价值变动损益10

在此后的20年里，会计上应当以账面成本180万元计提折旧，每年的折旧额为9万元。而税收上只允许以最初的取得成本100万元作为计税成本计算计提每年的折旧，形成暂时性差异。

那么原先计入资本公积和公允价值变动的部分（70＋20＋10＝100万元）何时结转，怎么结转？准则及应用指南并没有明确。

按照准则及应用指南的规定，原计入所有者权益的部分应当在处置时转入处置当期损益。资产的报废作为一种处置方式，比照应用指南对出售处置方式的处理应该做分录为：

借：资本公积70

公允价值变动损益30

贷：其他业务收入100

这样处理存在以下几个问题：

1、不符合收入的概念。收入是指企业在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加的、与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。收入只有在经济利益很可能流入从而导致资产增加或者负债减少、且经济利益的流入额能够可靠计量时才予以确认。在完全自用的情况下，房地产只会以折旧的方式形成企业的费用，无直接经济利益的流入。

2、作为收入无相应的成本发生。日常经营活动中发生的成本费用是为获取一定的收益；反之，取得的收入必定有其相应的成本与费用的发生。在这里，无法辨别这100万元的成本在哪里，金额是多少。

3、与税法的差异较大，纳税调整的实际操作难度很大。企业在所得税汇算清缴时必须每年进行调整，直至该房地产最终的报废。从实际操作层面上看难度较大，对企业所得税汇算清缴的纳税调整工作是一个极大的考验。

四、会计与税法的协调办法

会计上将以公允价值计量的投资性房地产由出租等投资目的改为自用的（公允价值计量模式改为成本计量模式），在其发生转换时，视同为处置，以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益，原计入所有者权益的部分一并转入处置当期损益。会计分录为：

借：固定资产180

贷：投资性房地产——成本150

投资性房地产——公允价值变动20

公允价值变动损益10

计算应纳营业税（假定为5%）

借：营业税金及附加9

贷：应交税费——应交营业税9

同时：

借：资本公积——其他资本公积70

公允价值变动损益30

贷：其他业务收入（或者营业外收入）100

上述处理办法，笔者认为：

第一，可以解决与收入概念和确认条件不相符合的矛盾。

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关键词：公允价值模式；投资性房地产；新会计准则近年来，我国房地产市场迅猛发展，房地产业已成为我国国民经济的主导产业。房地产业的高增长和高利润性，很多企业增大对房地产的投资以赚取租金或实现资本保值。由于土地的稀缺性，导致随着时间的推移投资性房地产经过数年之后，其市场价值要高于账面价值，甚至会高出几倍或几十倍。房地产的价值对市场具有较高的依赖性，这样使得我国长期以来使用的会计准则不能有效的反映投资性房地产的会计信息质量。2006年2月15日，财政部颁布了新会计准则体系，将以赚取租金或实现资金保值而持有的房地产从固定资产或无形资产分离出来，单独确认为投资性房地产。对于投资性房地产的后续计量，根据新准则，企业可以在传统的历史成本计量的基础上采用公允价值模式，并允许企业在满足准则规定的使用条件时使用公允价值计量该项资产。

一、相关概念界定

（一）公允价值模式的相关概念和定义

关于公允价值的定义，不同的国家有不同的定义，但是其本质差别不大。我国的新会计准则规定指出：公允价值是指熟悉市场情况的买卖双方在公平交易的条件下和自愿的情况下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖或者一项负债可以被清偿的成交价格。1所谓“公平交易条件”是指价格完全由市场供求决定，“熟悉市场情况”下“自愿”交易是说明市场供求瞬息万变，交易成立随市场情况变化而变化，因此公允价值具有暂时性。

（二）投资性房地产的相关概念和定义

投资性房地产是房地产中的一部分，房地产是指土地和房屋以及其权属的总称。随着房地产市场的发展，房地产市场活跃，企业不仅对外销售房地产，更亲赖于用房地产赚取租金或者增值收益。因此，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产的特点是能单独计量和出售，主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。为更深一步理解投资性房地产，区别容易混淆的几种房地产，下面几种例外：为生产商品、提供劳务或经营管理用来自己用的而持有的房地产不属于投资性房地产；企业租给本企业的员工住的宿舍的房地产不属于投资性房地产；企业用于存货的房地产不属于投资性房地产。

二、公允价值在投资性房地产的运用分析

（一）公允价值在投资性房地产的运用背景

随着社会经济发展和投资者投资理念的转变，投资性房地产逐渐发展成为房地产行业最新并且占有地位的增长点。我国市场经济不断发展和完善，在房地产发展的大背景和大形势下，房地产企业持有房地产的目的也多样化，不仅仅用于自身发展，用于出租以及增值收益。原有的会计准则不能有效管理和约束新形势下发展起来的投资性房地产行业，为规范投资性房地产的会计处理行为，投资性房地产会计准则应运而生。

随着房地产市场经济的发展，若继续将投资性房地产作为固定资产看待，其真实价值就往往得不到反映。主要是因为：一是因为土地的稀缺性，随着时间的推移，几年之后投资性房地产的市场价值一般会高于它的账面价值，而且还不是高于一点，而是高于几倍甚至数十倍；二是因为投资性房地产是一项投资时间比较长、投资金额比较大而变现能力较差的投资，因此具有高收益和高风险性。所以，在种情况下，投资性房地产不适合当作一般的固定资产处理。采用成本模式计量也是不合适的。所以新的会计准则将投资性房地产单独分离出来，并规定可以采用公允价值模式计量，这不仅保证了对投资性房地产财务管理以及会计行为处理的公正性与规范性，而且还能满足投资性房地产财务管理与会计处理的要求。

（二）投资性房地产公允价值计量模式的发展趋势

目前，我国采用的是历史成本计量模式与公允价值模式共存的方式。但是，现阶段公允价值模式并没有推广使用，主要是因为现阶段不能一刀切。而随着会计准则国际化，为了与国际会计准则接轨，选择公允价值计量模式是必然选择，我国必将广泛推行公允价值计量模式。

为了控制过高房价，宏观上国家出台政策打压房价，引导未来投资性房地产行业发展。可见，随着经济继续发展，未来我国投资性房地产将会进入新的发展阶段。房地产行业初期投资价值大、效益不高，但是进入后期收益较大。如果一直采用成本模式计量，就不能有效反映房地产的真实价值，影响会计信息质量。随着后期的投资性房地产市场的迅速发展和资金需求的增加会推广公允价值模式在投资性房地产领域的运用。同时，为了与国际趋同，采用公允价值模式能科学合理的计量。国家财政部的鼓励支持会为公允价值模式的推行提供好的运用平台和环境。良好的环境为投资性房地产选择公允价值模式奠定了基础。

（三）公允价值在投资性房地产的运用现状

2004年以来，我国房地产业热度不断提高，特别是北京、上海、杭州、广州、深圳等城市的房价和地价一直居高不下还不断上涨，但是隐藏着的困难和危机也不可忽视，例如房地产价泡沫现象、房屋空置泡沫和房地产投资泡沫。可见，采用公允价值计量对企业的财务报表无疑具有重大的利好影响。新会计准则指出投资性房地产后续计量可采用成本模式或公允价值两种模式。在活跃的房地产交易市场、公允价值能可靠计量，采用公允价值能真实反映投资性房地产的真实价值。一般情况下只有在房价不断下跌的情况下，企业选择公允价值模式会出现亏损，而根据目前我国情况，企业选择会增加公司利润。然而在上市公司当中采用公允价值计量投资性房地产的公司有大约20个左右。主要是因为新会计准则对公允价值准备没有明确的规定，理论体系不完善，导致大部分企业采取观望的态度。

三、公允价值模式在投资性房地产中运用的障碍

对于上市公司即使采用成本模式计量，但好似他们也需要估算物业投资的公允价值，把相关的公允价值披露出来。然而值得深思的一个问题是，众多的上市投资性房地产公司更多的选择了成本模式，与我国房地产市场的客观不符合。本文从理论层面、市场环境层面以及企业自身层面对公允价值模式在我国投资性房地产运用的困难进行分析：

（一）公允价值理论层面的障碍

我国新会计准则允许投资性房地产采用成本模式和公允价值模式进行计量，但是设置了严格的运用条件。即为投资性房地产规定只有同时满足下面两个条件才能运用：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；②企业能从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。在现实当中，同类或类似的房地产又要满足地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型、新旧程度相同或相似等，在我国现阶段的综合环境下很难达到。并且我国没有出台单独的公允价值准则，导致企业虽然可以运用公允价值却没有准则指导。不完善的理论体系不利于合理的估计投资性房地产的公允价值，许多问题处在研究之中，实务情况更为复杂，所以没有被广泛采用、或持观望态度。

（二）市场环境的障碍

根据公允价值的定义，我们可以看出：公允价值是在熟悉情况的当事人自愿进行资产交换或负债清偿的价格。也就是公平的交易市场以及成熟的市场环境对公允价值的实现具有重要的影响。近几年来，虽然我国经济突飞猛进，但是目前我国市场化程度不高，跟发达国家相比，离公平的交易环境尚存在一定的差距。主要表现在：我国市场信息对称的程度不高，我国的房地产公允价值目前倾向于借助独立的第三方来确定，一般是具备房地产评估资格的有资产评估师、房地产估价师和土地估价师。同类或类似的房地产要找到每一处房地产的活跃市场价格，其实很不容易。估价师在进行房地产评估时只能根据各自评估细则导致投资性房地产价值的公允性难以保证。

（三）企业自身原因

公允价值计量是一个动态的，要求每一个会计期间都要对投资性房地产进行重新计量，并且公允价值计量要求企业能从市场上取得同类或类似房地产的价格。从税收角度看，投资性房地产采用成 本模式可以计提折旧和摊销，减少账面赢利从而可以起到抵税作用。投资性房地产采用公允价值模式，因为房地产在会计计量时有明确的规定，投资性房地产后续计量模式确定后不能随意改动，一旦采用了公允价值模式就不得再改动，如果采用成本模式还可以转为公允价值模式。投资性房地产采用的公允价值模式，每年年末要调整其账面价值，差额计入当期损益。从税收角度看，企业采用了公允价值，能按照计提折旧或摊销进行处理，，企业调整利润的空间较小，不具有的利得在成本模式下计提折旧或进行摊销处理的抵税效果，会增加企业的当期所得税负担；从利润波动上看企业的会计利润会随着公允价值的波动而波动。特别是金融危机以来，投资性房地产价格波动大，采用公允价值的企业利润亏损严重还不利于调整；从成本角度看，目前我国的经济发展状况来说，企业采用公允价值不仅会增加其评估费用还会增加工作量。

四、公允价值模式在房地产实施运用的对策

（一）制定公允价值准则，完善理论体系

公允价值在我国还是个有待深入研究的领域，理论界对其研究大多是零星分散研究，因此应当完善公允价值准则的相关规定，完善理论体系。这需要明确规定公允价值的取得途径，例如，即何时必须采用专业资产评估机构出具的评估报告和何时可以由本企业自行确定公允价值、运用估值技术时估值模型的选定、估值参数的假设等。通过准则制定机构组织专门的研究小组、与理论界、实务界、监管机构等共同参与研究制定公允价值准则。结合我国当前的国情和房地产市场的实际情况，明确公允价值的确定方法，特别是投资性房地产后续计量的方法选择，不能限制太严，让投资性房地产公司能够自由选择。通过制定明确的会计准则去掉一些含糊的措辞，规范公允价值计量模式的运用，使公允价值理论更具操作性的指导投资性房地产企业在实务中的运用，健全和完善理论体系。主要从以下三个方面入手：首先，完善财务会计理论框架，明确公允价值计价的内涵；其次，修订相关法规以及现行一些相关会计准则，出台公允价值模式操作的具体的指导细则；最后，制定详尽的公允价值计量准则。

（二）完善市场评估体系，提高评估人员能力

为提高公允价值计量的可靠性，不仅要引入企业内部符合资格的人员，还要引入外部评估人员。外部的评估专业人员和企业内部的财会人员不仅仅熟悉会计、财务和审计方面的知识，还要能及时掌握价值评估最新方法和会计领域的最新动态。评估人员和财会人员要不断汲取新知识和提高其新技能。通过提高评估人员熟悉相关法律、法规和准则，提高对评估方法和会计计量的掌握水平，能深入把握市场评估体系。同时，我国需要继续深化改革开放、加快市场经济发展，建立全国市场价格信息数据网络，最终形成市场价格信息体系。为企业的财务人员以及专业评估人员进行资产估价提供具有价值的参考数据。

（三）鼓励性的免税优惠政策

目前，我国征收房地产税的标准采用以下两种形式：一种是税收等于租金收入乘以12%；另一种是投资性房地产原值乘以80%再乘以1.2%作为房产税。如果采用第二种标准征收房产税，因为是按投资性房地产原值计算，如果公允价值作为征税依据，他会与成本模式形成较大的差别。所以，投资性房地产在选择方法是会充分考虑到成本问题，这样也会对公允价值模式的推广产生一定的影响。

例如国家税务总局在2007年就出台了一项政策很好的鼓励了企业采用公允价值模式计量。因此在鼓励投资性房地产采用公允价值模式时，可以给投资性房地产在持有期间的公允价值变动免税。但是，投资性房地产企业在处理和结算房地产时，取得的价款扣除历史成本后的差额要计入到纳税金额当中。要推动公允价值在投资性房地产中的运用，税务机关应当制定更多税收优惠政策，解除企业的后顾之忧和税收负担。

（四）企业完善自身条件，准确评估相关信息

采用公允价值模式计量的投资性房地产公司加快公允价值信息数据库建设、完善相关内部控制制度、明确经理层、会计部门、审计部门等在公允价值计量与披露工作中的不同职责，从而降低采用公允价值模式去获取信息的成本。根据房地产业务类型，建立公允价值信息数据库，以方便房地产市场获得相关信息，为财会人员在提供公允价值的计量选取适当的参数，准确评估企业投资性房地产的公允价值。（作者单位：长沙金信置业投资有限公司）

参考文献：

[1]张兴，徐文学等.上市公司投资性房地产采用公允价值计量的现状分析[J].商业时代，2009（31）

[2]吴福忠，张军等.我国投资性房地产准则中公允价值应用影响分析[J].经济研究导刊，2008（4）

[3]李洁.公允价值在投资性房地产核算中的运用及其影响[J].财会月刊.2010（11）

篇10

【关键词】投资性房地产；公允价值模式；建议

投资性房地产特指企业为赚取租金或获得资本增值或两者兼有而持有的房产与地产。随着我国房地产市场的发展与日益活跃，将房地产出租或用于增值目的，以赚取租金或增值收益，已成为当今企业的日常活动甚至是少数企业的主营业务。根据我国《企业会计准则第3号――投资性房地产》的规定，投资性房地产的初始计量为取得时的实际成本，后续计量则分成本模式与公允价值模式两种，其中首选成本模式，公允价值模式只有在相应条件同时具备时才允许选用。在我国房地产价格仍处高位的2007年度，一般认为上市公司对投资性房地产大多会采用公允价值进行后续计量。会计政策选择历来是企业经营者的一个敏感话题，已实施企业会计准则的我国上市公司，2007年投资性房地产会计政策的执行情况究竟怎样，本文试作分析。

一、执行的总体情况

根据2007年上市公司年报，沪深两市1 570家上市公司中，存在投资性房地产的有630家，其中18家采用公允价值进行后续计量，占有此类业务公司数的2.86%；其余的均采用成本模式。与2006年的9家公司采用公允价值计量模式相比，2007年总数虽增加到18家，增长率为100%，但占拥有投资性房地产公司的比例仍然较低。

采用公允价值模式进行后续计量时，投资性房地产期末公允价值与期初公允价值的差额计入当期损益。从年报统计结果看，2007沪深两市投资性房地产产生的公允价值变动净收益为22.79亿元，占有此类业务18家公司净利润的2.61%，占1 570家上市公司净利润的0.23%。

投资性房地产公允价值确定的方法主要有：房地产评估价格（10家上市公司）、第三方调查报告（2家上市公司）、与拟购买方初步商定的谈判价下限（1家上市公司）及参考同类同条件房地产的市场价格（2家上市公司）等。另有3家上市公司未披露投资性房地产公允价值的具体确定方法。

二、公允价值模式既能提高会计信息的相关性与可比性，又能满足企业对利润的需求

公允价值的使用能够使企业投资性房地产的期末价值更加贴近市场价格，投资者不仅可以了解相关信息，还可结合自身对未来房地产市场的判断，更加科学、理性地进行投资决策。若采用成本模式进行后续计量，不同房地产取得的时点不同，其“成本”的含义也相去甚远：有的是几年前甚至十几年前的“成本”，有的则是刚刚注入的“成本”（接近公允价值）。这会造成投资性房地产相关信息

的不可比，并给投资性估值造成困难。

采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。初次采用时，计量模式的转变也会引起所有者权益的变动。2007年我国房地产价格仍处在高点，一些公司出于增加利润的目的，或者为改善资本结构以进行有利的融资，会选择使用公允价值的后续计量模式。2007年上市公司投资性房地产公允价值变动对利润的影响程度可用公允价值贡献收益率说明，具体如表1所示。

公允价值贡献收益率，即投资性房地产公允价值变动对收益的影响比率，具体可按下式计算：

公允价值贡献收益率=投资性房地产影响的利润额÷本期平均投资性房地产公允价值×100%

其中，本期平均投资性房地产公允价值为期初与期末的均值。由于投资性房地产公允价值变动净收益是整个时期的结果，所以分母取平均值。此指标说明采用公允价值模式计量时每百元投资性房地产贡献的利润。

通过公允价值贡献收益率与总资产收益率的比较可以看出，总体上，公允价值贡献收益率比总资产收益率的数值高出很多，表明采用公允价值模式计量的投资性房地产所产生的收益比企业总体资产的收益能力强。据此，公允价值的采用可以提高企业的获利能力。另外，除了ST一投、SST百花，ST华侨2007年没有公允价值变动损益的三家公司外，其余公司的公允价值贡献收益率虽然数额上差别较大，但都是正的收益率，其中以海欣股份的最高、达43.19%。2006年海欣股份发生亏损，2007年公司运用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，大大增加了公司当年利润，实现对利润的调节，避免再次亏损。然而公司其他资产的收益率实在太低，2007年海欣股份终究未能摆脱亏损。还有方大A，本年投资性房地产公允价值变动收益为42 173 134.77元，而净利润仅为23 498 080.51元，剔除投资性房地产公允价值变动收益后，公司净利润实为负数。从中我们有理由相信，方大A也是利用投资性房地产后续计量的会计政策满足公司对利润的需求。

三、采用公允价值计量模式能改善资产与负债结构，提高企业的融资能力

投资性房地产采用公允价值的后续计量模式对企业的另一个影响，主要体现在初始转换时所有者权益的变动。为了说明其对所有者权益的影响程度，可采用投资性房地产按公允价值模式计量所导致的所有者权益变动额与转换时投资性房地产账面价值的比率来衡量。表2①选取采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的部分上市公司的情况进行分析。

①表2中统计的公司之所以与表1有差别，是因为：SST 百花在附注中披露投资性房地产导致所有者权益变动额为0，表2 中将此公司剔除了。*ST 锦股、ST 华侨两家公司2007年期初没有投资性房地产，2007年取得投资性房地产时直接采用公允价值计量，所以表2 中也直接剔除了这两个公司。浦发银行在2006年已经采用公允价值，但2007年有部分自用房转为投资性房地产时，转换时的账面价值在附注中找不到，无法统计在表2中。

所有者权益影响率，即投资性房地产公允价值计量对所有者权益的影响比率，该指标反映企业采用公允价值对投资性房地产进行计量时，在转换时点每百元房地产所产生的所有者权益变动额。由于此会计政策变更实现的所有者权益一次实现，所以在计算时对投资性房地产采用初始账面价值。计算公式如下：

所有者权益影响率=导致的所有者权益变动额÷转换时投资性房地产的账面价值×100%

从表2可以看出，投资性房地产采用公允价值模式进行计量时，除了个别企业、如ST一投导致所有者权益的下降，其余的企业都实现了可观的所有者权益增加。从影响率看，贡献权益率也很高，其中海欣股份和白云山分别高达40.42%和58.79%。可以认为，采用公允价值模式计量后，随着房地产的大幅度升值，可以实现企业资产短期内的大幅度升值，从而改变资本结构，有利于企业的进一步融资。

公允价值计量模式对资本结构的影响也使一些原本资本结构较差的企业，出于融资的目的，在2008年采用新的计量模式。以拥有投资性房地产较多的零售行业公司为例，2007年，沪深两市零售行业中拥有投资性房地产超过1亿元的公司一共有17家，投资性房地产总额是59.53亿元，占总资产的平均比重为13.95%，最高比率为54.99%。由于商业地产的持有与出租往往是零售行业中经营业务的重要组成部分，因此自身存在转换计量模式的内在动力。以昆百大A为例，截止到2007年底，其拥有投资性房地产总额为1.57亿元，占资产总额的比重为8.26%。2008年一季度末，昆百大A

资产负债率高达90.57%，短期借款、一年内到期的长期负债与长期借款三项合计高达6.05亿元。与此形成鲜明对照的是，即便包括了少数股东权益，昆百大A股东权益合计也仅为1.93亿元，其中归属于母公司所有者权益仅为9 252万元；在昆百大A股东权益中，未分配利润为 -5 411万元。2008年6月6日公司“关于对投资性房地产后续计量由成本计量模式变更为公允价值计量模式的公告”，对投资性房地产改按公允价值模式进行计量，同时对2007年度及2008年1―3月可比报表进行追溯调整，由此导致该项资产2008年3月31日的账面价值增加5.02亿元，增值近3倍；增值额为股东权益的2.6倍，是归属于母公司所有者权益的5.43倍。在剔除递延所得税负债1.26亿元后，公司的未分配利润增加3.17亿元，扭转了未分配利润为负的局面。公司财务状况的改善尤其对公司相关融资运作意义重大。

同样是在 2008年3月，金融街控股股份有限公司通过《关于公司对投资性房地产采用公允价值计量的议案》，通过投资性房地

产计量模式的改变，资产负债率由2007年末的64.63%降到2008年6月30日的45.65%。一般认为我国理想的资产负债率在40%左右，上市公司略微偏高。通过改变会计政策，“金融街”的资产负债率达到理想状态。

四、多数上市公司不采用公允价值计量模式的原因

前面已经提到，2007年我国630家上市公司拥有投资性房地产，其中仅有18家采用公允价值模式，绝大多数公司还是采用了成本模式进行后续计量。主要原因有：

（一）公允价值计量标准要求过严，条件苛刻

我国投资性房地产准则规定，采用公允价值模式计量投资性房地产，应同时满足下列条件：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，“所在地”是指投资性房地产所在的大中型城市的城

区；二是企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。所谓“同类或类似房地产”，对建筑物而言，是指所处地理位置与地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相似、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近；对土地使用权而言，是指统一城区、统一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近。不符合上述条件的，不得采用公允价值模式。但从目前来看，我国的房地产市场发展不够成熟，很多房地产上市公司难以找到一个完全公允、透明、符合准则要求的市场价格。不同地段、楼层、朝向、质量的房屋，价格都不相同，没有统一的参照体系。而准则要求企业应从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格与其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理估计，不允许公司采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。不仅如此，同一企业也只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采取两种模式；已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得通过会计政策变更转为成本模式。这更增加了公允价值模式的应用难度。

（二）房地产价格变化较大

近几年我国房地产价格涨幅较大，2007年仍处在高点。 在准则实施的第一年，采用公允价值计量投资性房地产，无疑会将房地产的历史涨价全部予以确认，所有者权益大幅增加。但随着国家对房地产市场宏观调控的实施，以后房地产价格可能回归，到时公允价值下跌又会减少企业利润。这势必增加管理层的经营压力。

（三）成本因素

投资性房地产在公司总资产中所占的比重较小，一般不会对业绩产生重大影响。如果采用公允价值模式计量，一是每个会计期末企业需要外聘专业人员对投资性房地产价值进行重新计量，2007年沪深两市投资性房地产采用公允价值计量模式的18家公司，有10家的公允价值是聘请专业人士评估的；二是会同时增加会计核算与审计的工作量。不管属于哪种情况，都会大大增加上市公司的信息披露成本。

五、几点建议

我国公允价值的引入强化了为投资者和社会公众提供决策有用信息的新理念，实现了与国际财务报告准则的趋同，同时也给企业留有操纵的空间。如何积极面对，提高公允价值计量模式的应用效果，是我国准则实施中面临的一个重要问题。

（一）完善房地产市场信息和市场价格

活跃的市场是公允价值运用的基本前提，然而我国目前有相当部分的房地产缺乏完善的市场，价格及相关资讯不健全。为了增强公允价值的公正性和客观性，国家应采取有效的措施，积极培育活跃的房地产二级交换市场，建立完善的资产评估准则体系。具体可从两个方面着手：一是建立良好的交易环境。比如建立网络性的二级房地产交易中心，集信息、交易、服务、管理为一体，交易中心包括与房地产交易有关的房地产登记、中介、公证、税收、金融等机构。在交易中心内，大力推广网络技术，建立完善的房地产网络系统，以形成良好的市场信息归集、体系，定期向社会详尽的房地产信息，价格信息无疑是重点。二是适当的政策优惠。如制定合理的税费标准，恰到好处地发挥税费的杠杆作用，让消费者的需求变成现实，形成一个真正统一的可持续发展的房地产市场。

（二）加大对中介机构的监管力度

房地产是一项特殊的资产，一般情况下其公允价值的确定均要进行评估，其中评估机构的独立性和诚信对评估结果的可信度影响重大。从国外的经验看，如果评估中介机构的独立性和诚信不存在问题，评估价值应比企业管理层的估计更具可靠性。

然而目前我国的资产评估中介机构的独立性和诚信不甚理想，这就需要加大监督力度及违规处罚，尤其是追究有关各方当事人的责任，比如制定评估中介行业准入制度，严格执行房地产评估中介行业资格审查和从业人员资格认证制度，并加强对房地产评估中介机构的监督、检查，对违规中介组织采取“黄牌”警告，降低资质甚至取消资质的处分。对评估机构从业行为情况进行检查的主要内容包括：有无未取得房地产价格评估机构资质或超资质范围评估行为，是否存在以回扣或签订业务返还协议等不正当竞争方式承揽评估业务行为，是否以迎合委托方的要求高估低估评估值等。如果出现问题，则根据相关法律法规给予相应的处罚。

（三）加大公允价值计量和披露的监管力度

为了提高公允价值计量的可靠性，应当加大公允价值信息的披露。从2007年报来看，3家上市公司未披露投资性房地产公允价值的具体确定方法，其公允价值的可靠性不得而知。企业应当在附注中披露公允价值信息的计量基础、计量程序等，以降低投资性房地产的公允价值计量的主观性和可操纵性；不按规定披露的，应予谴责。

【参考文献】

［1］ 任鹏.2007年度沪市公允价值变动损益对利润的影响与分析［J］.中国注册会计师，2008，（9）.