耕地价值评估十篇

耕地价值评估篇1

 

一、耕地价格评估的现状

 

1.耕地价格评估作为政府支农投资的参考手段应用不够。近年来，国家虽然加大了对“三农”的扶助力度，如大力支持农业基础设施建设、划拨农业综合开发资金等，但是对耕地收益价格评估的投入和重视不够，使得耕地价格评估对政府投资方向的确定和投资计划的参考作用没有得到充分发挥。

 

2.耕地价格评估专业化程度薄弱。具体表现为：执业标准不规范，存在人为操纵评估价格的现象，行业公信力不强;监管力度不够，评估执业人员的执业素质和执业操守有待提高。

 

3.耕地价格评估未能充分服务于农业经济活动。随着农业生产向规模经营方向发展，耕地经营权的流转日益频繁，各种形式的农地转包、租赁经营、作价入股等已在不少地区涌现.但一些地区由于没有开展耕地估价工作，使得耕地经营权的流转缺乏科学计量依据，耕地流转中的利益分配、补偿得不到应有的保证，挫伤了农民的积极性，不利于农业生产的规模经营和产业化、现代化的实现。

 

二、耕地价格评估存在的问题

 

(一)评估前提不明确

 

对耕地收益价格进行评估前，应明确评估前提，这样才能全面、准确地考察耕地的收益能力。目前，很多评估人员工作中出现了以下问题：首先，评估基准日不能确定。随着时间的推移，耕地价格也在不断变化中，评估基准日不能合理确定，估价结果必然会产生误差。其次，作物种植制度不明确，这对估价结果影响很大。作物是一年一熟制还是一年两熟，是连作制还是轮作制，对不同作物产出价值影响很大。

 

再次，耕地开发程度不清晰。耕地外几通，耕地内场地是否平整，是否已具备种植生产条件，这些都影响者评估结果的确定。

 

(二)缺少深层次数量分析

 

目前耕地估价中采用的估价模型普遍存在一个问题，即过分简化，缺少深层次的数量分析。部分估价人员运用收益还原法求取耕地纯收益时，直接采取近3年耕地实际纯收益的平均值，忽视各年耕地收益受作物种植制度、自然条件、集约利用水平等影响而应综合考虑的调整因素。这种计算方法虽然简化了计算过程，但也造成了科学性和合理性的缺失。另外，选取土地还原利率时，也有直接选取一种利率而不考虑市场经营风险因素的影响的现象，这些评估过程的简化违背了土地评估机构作为中介服务机构所应有的谨慎性与专业性，对本行业的公信力和声誉产生不利影响。

 

(三)参数选取主观性强

 

近年来，我国耕地估价存在的问题尤为突出，其中参数选取主观性和随意性表现于以下方面。

 

1.还原利率的确定存在的问题。目前，在实际估价中通常是直接选取一种利率法来确定资本化率，但采用此方法误差较大，应该在已选利率的基础上根据当时市场和风险情况加以适当调整。

 

2.客观总费用的计算存在问题。一是漏掉了一些项目的费用;二是对一些费用的测算不合理，导致许多地区的农地呈现负收益状态，为采用收益还原法评估耕地价格设置了障碍。

 

3.纯收益测算存在的问题。当前测算农用地纯收益主要采用投入产出法，即直接求取耕地近3年纯收益基础上用收益还原法进行地价测算，可能产生由于种植作物不同而引起地价不同的现象，往往出现“高收益高地价、低收益低地价”、“同一块土地，收益大相径庭”等不合理现象，进而导致耕地使用权资产价值的流失，这势必影响了地价评估的科学性与合理性。

 

(四)信息的收集缺乏科学性和动态性

 

实际估价工作中，耕地估价的资料收集比较困难，影响耕地质量及价格的因素很多，要使耕地估价的结果比较客观地反映耕地质量情况，必须广泛收集有关的社会、自然、经济等方面的资料。另外，信息和资料要收集和采取多年的连续的数据，这样才能尽量减少误差使评估结果更科学。然而，部分估价师考虑到资料收集的烦琐和困难，仅收集和采用近几年的数据信息作为评估资料，这样计算出的评估结果科学性和合理性很值得商榷。

 

三、完善耕地收益价格评估的对策

 

(一)耕地估价前提必须要明确

 

1.明确估价基准日。估价基准日是土地价格的定义中必不可少的要素之一。由于地价是随着社会经济的发展变化在不断涨落和变化着的，如果不明确所评估的价格是哪个时点的价格，则所评估出的价格就毫无意义。因此，明确估价基准日是明确耕地估价的必要前提。

 

2.标明作物种植制度。由于土地具有多宜性，因此在符合可持续利用和合法利用的前提下，耕地的利用具有多种选择的可能，主要表现在作物种植制度上。由于同样土地种植不同作物会产生不同的生产能力，进而产生地价的差异，因而为了使耕地估价更加科学、准确，必须标明待估耕地作物的种植制度。

 

3.揭示耕地开发程度。不同的耕地开发程度，对耕地种植作物的选择和投入产出等均有不同程度的影响。例如，视耕地是否平整、水利通电设施是否齐全，可综合考虑评估种植水田还是旱田更为适合，是种植粮食作物还是经济作物获利更大。

 

(二)加强深层次数理分析模型的应用

 

运用适当模型估算土地纯收益。通过对各种评估方法的综合比较，目前收益还原法是耕地价格评估的首选方法，因此土地纯收益的合理测算至关重要。耕地纯收益系统中，由于部分信息时明确的，部分信息不明确，对于这样一个灰色系统，可以借鉴灰色系统理论，通过建立灰色预测模型(GM)，收集4—5个年份数据为样本，即可计算得到估价年期的预期纯收益数据。

 

运用合理方法测算土地还原率。目前，比较常用的较合理的还原利率确定方法是“安全利率加风险调整值”法。它是在安全利率的基础上，根据农用地收益的风险大小，加上一定比例的风险调整系数，以此作为还原利率。由于农用地风险难以确定，风险调整系数的确定对评估师的专业性和经验性要求较高。另外，采用 MonteCarlo模拟法确定还原利率也是一种科学合理的方法。其基本原理是运用概率密度函数模型。根据影响耕地价格的各种因素的变动范围和趋势选择适宜的概率密度函数模型，计算机通过产生的随机数，采用模糊数值迭代法计算得到预期还原利率值。

 

(三)选取参数时要遵循主客观相结合的原则

 

应全面分析确定还原利率的方法。目前在评估实务工作中可以使用的还原利率的测算方法，包括土地纯收益与土地价格比率法、安全利率调整法、现实投资收益率排序插入法和MonteCarlo模拟法。土地纯收益与土地价格比率法对成交案例的可比性要求较高;安全利率调整法对风险调整值的确定方面要求评估师将其专业性和评估经验相结合;现实投资收益排序插入法需要较高的技术性，将搜集到的各种类型投资收益率排序、分析对比，根据经验综合分析确定还原利率;MonteCarlo模拟法对数学模型的应用要求较高，但测算结果更有说服力。评估师应根据实际情况全面分析选择合理的还原利率确定方法。同时，要考虑风险发生的概率。风险是指某一特定危险情况发生的可能性和后果的组合，在经济学中是指投资收益的不确定性。在耕地估价过程中风险的表现有两方面：由于自然灾害等非常原因导致各年间耕地产出剧烈波动;安全利率调整法中风险调整值的确定直接影响还原利率，进而影响最终评估结果。因此，对风险发生的概率要考虑和重视。

 

(四)科学、连续地收集相关信息

 

1.掌握作物的常年产量和平均价格。由于受自然条件的影响，农作物的种植条件和产量会出现上下波动，呈现出一定程度的不稳定性。收集资料时应剔除非常因素的影响，取得作物的常年产量。由于经济环境、宏观政策以及供给关系的变动，每年作物的价格都会有所浮动，应该求出平均价格作为本次评估中年总收益测算的基础。

 

2.年总收益测算时要考虑财税政策的影响。财税政策虽然不能直接影响耕地的经济产出量，但可以通过粮食补贴政策、农机补贴政策、农产品价格政策等影响耕地净收益。在一些粮食生产大省，农村税费改革和种粮补贴政策的实施，激发了农民粮食生产的积极性，增加了耕地生产的净收益。另外，土地政策对耕地价格也具有十分重要的影响。因为它规定了土地的用途，在很大程度上决定了土地的利用方式，从而决定了耕地所能带来的收益量，最终影响耕地收益价格。

 

3.资料的收集要尽可能齐全且有一定时间跨度。年总收益是农用地按现用途合理有效利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收入。年总成本费用是指农用地的使用者在进行生产中所支付的年均客观总费用。由于农业生产是一个开放系统，受到自然、社会经济等条件的制约，在时间上表现出一定的波动性。因此，应全面收集有关投入和产出的资料，并保证所收集资料有一定时间跨度，这样才能尽可能保持数据的持续性、稳定性和可靠性。

 

参考文献：

 

[1]何育忠.加强我区土地评估行业管理的若干思考[J].广东土地科学，2011，(6)：41-42.

 

[2]路婕.农用地价格评估研究[J].河南农业大学学报，2003，(6).

 

[3]刘萍，付梅臣.收益还原法评估农用地价格有关问题探讨[J].农业系统科学与综合研究，2007，(2)：78-82.

 

[4]曹子剑，等.农用地价值评估中的纯收益核算技术方法研究[J].国土资源科技管理，2009，(8)：91-93.

耕地价值评估篇2

关键词 耕地保护；外部性；经济补偿；治理政策；研究进展

中图分类号 F301.21 文献标识码 A 文章编号 1002—2104（2012）10—0131—06 doi：10.3969/j.issn.1002—2104.2012.10.019

耕地是保障人类生存和生活必需的重要自然资源之一。随着我国城市化进程的不断加快，耕地资源流失现象非常严重。对此，国内外学者从生态治理的视角对耕地的功能属性、影响因素与调控政策等方面进行了广泛的研究，认为耕地价值评估不科学、耕地保护外部性及其经济补偿不合理是导致这一现状的根本原因。本文基于当前我国耕地保护的必要性和重要性，系统评述耕地价值核算、耕地保护外部性及其经济补偿的研究进展，并剖析其存在的主要问题，以求为保障18亿亩耕地红线、制定科学的耕地保护政策奠定研究基础。

1 耕地资源的价值构成与核算

1.1 耕地资源的价值构成

就耕地价值的构成而言，当前研究一般基于三种分类框架：一是经济价值、社会价值、生态价值分类。这一理论认为耕地资源不仅具有经济产出价值，在水土保持、生物多样性、景观环境以及社会稳定等方面也发挥着重要作用[1—2] ；二是市场价值与非市场价值分类。Krutilla认为资源非市场价值的存在，源于公众对保护资源有支付意愿或接受意愿，它与人们是否使用它并无直接关系[3] ；三是使用价值与非使用价值的分类[4] 。英国学者Pearce认为使用价值包括直接使用价值、间接使用价值和选择价值，非使用价值包括遗赠价值和存在价值。

国内学者对耕地价值的划分多是基于耕地功能属性的角度，认为其包括经济产出价值、社会保障价值和生态服务价值[2，5—6] 。而部分学者出于研究的需要，从资源价值量化的角度将耕地资源价值分为市场价值和非市场价值[7] 。实质上，耕地资源价值的三种分类互有重合，马文博认为市场价值是指耕地资源的经济价值，而其非市场价值包括耕地资源的生态价值和社会价值。其中，耕地的经济价值、生态价值中的游憩价值等和社会价值中的社会保障价值等这些通过人类对耕地资源的使用形成的价值即为使用价值，而生态价值和社会价值中所蕴含的选择价值、存在价值和馈赠价值等耕地资源本身所固有的客观存在的价值即为非使用价值[8] 。

总体来看，当前国内关于耕地价值的研究仍有诸多问题亟待解决：一方面，耕地非市场价值所包含的构成内容互有重叠，缺少一个明晰的分类体系；其次，多数学者将耕地的社会价值和生态价值作为一个整体进行研究，而对其各个构成部分（如耕地的水土保持价值、空气净化价值、景观环境价值、存在价值与遗赠价值等）的相互关系及其差异缺少研究，不足以正确认识耕地非市场价值的内涵，未能为耕地保护政策的制定提供科学依据。

1.2 耕地资源的价值核算

耕地资源的价值核算通常包括其经济价值核算、生态价值核算与社会价值核算三个部分。其中，前者具备完善的估价思路和坚实的理论基础，但其技术难点在于获得可靠的耕地年净收益；生态价值核算的理论体系相对完整，国内多以谢高地等提出的“中国陆地生态系统服务价值当量因子表”进行简单修正后代替，但这很难准确反映出不同区域耕地的生态价值的差异；而社会价值主要体现为社会保障和维护社会稳定两个方面，均可以采用替代法评估[1] 。总体而言，由于后两者无法通过市场交易实现，其价值核算是当前研究的难点，而指标替代核算方法往往低估耕地的非市场价值，导致耕地资源的低效利用[9] 。

王 迪等：耕地保护外部性及其经济补偿研究进展

耕地价值评估篇3

1．1退耕还林工程生态效益评价指标体系

有关学者就退耕还林生态效益评价指标体系的研究概括出的主要生态效益类型有:水土保持效益、水源涵养效益、改良土壤效益、改善环境效益和提高植物多样性效益。主要的生态效益类型、权重和具体指标见表1。从表1可知，通过对生态效益评价指标体系的多年研究，我国学者在这领域上取得了较大进步。各个生态效益类型的主要具体指标大体一致，即使具体指标的数量有差异，但所占权重基本相同。在生态效益评价指标体系上，选取具体指标土壤侵蚀面积占区域面积百分比、土壤侵蚀模数，森林覆盖率、年径流系数、林地蓄水量，土壤容重、土壤总空隙率、土壤有机质含量，固定CO2量、释放O2量，丰富度指数、多样性指数和均匀度指数等已得到大多数学者的认可。每个大的主要生态效益类型所占的权重大致相同，这也说明了指标权重的大小可以反映其对生态效益的贡献状况。刘凯［13］等提出定期更新指标内容、核实校正指标权重来构建生态效益评价指标库，并阐述指标库的首要特点是动态更新性。近年来，改善气候效益逐渐被人们所关注，王晓光［3］和刘凯［13］等提出了在构建生态效益评价指标体系中增加了气候调节的效益。随着人们对环境和保健意识的增强，空气负氧离子作为一种重要的空气质量评价重要参数已越来越受到人们的重视［14］。因此，在改善环境效益上可以增加空气负氧离子指标来更好地反映其改善环境的效益［15］。在研究改良土壤方面，张曼夏等［16］为了弄清退耕还林工程实施后土壤团聚体粒径分布及其有机碳的变化，以成都市退耕还林工程实施中主要造林树种巨桉和水杉人工林为研究对象，探讨了不同土地利用变化对不同土壤层次团聚体稳定性及其结合有机碳分配与储量的影响，结果表明该区退耕还巨桉和水杉林增加了土壤团聚体的稳定性和有机碳储量，但与天然次生林土壤相比仍有差距。在研究提高物种多样性效益方面，国内学者大多选取反映植物多样性的具体指标，随着恢复生态学的发展，地上地下食物链中动物多样性越来越受到人们的重视。李涛［17］和门丽娜［18］研究了地下食物链中消费者、分解者土壤动物的多样性对退耕还林生态效益的影响，结果表明退耕还林在一定程度上丰富了土壤动物群落多样性，这和地上植被群落的多样性增加成正相关。此外，朱婷婷等［19］研究了四川盆地退耕还林主要树种麻竹、巨桉人工林对土壤线虫群落结构的影响，结果表明，麻竹造林可丰富土壤线虫群落的种类组成和维持较高的多样性，使土壤生态系统的结构和功能处于相对稳定状态，为协调该区域退耕还林后土壤生态系统的健康发展提供了科学依据。李科［20］等把成都退耕还林主要造林竹种麻竹林地坡中下部不同坡位凋落物的现存量、持水性纳入了反映生态效益的指标体系中，结果表明麻竹林地坡中下部的凋落物现存量持水性，以及土壤的持水能力都显著高于坡上部，3个坡位的土壤持水能力总体显著高于农耕地，麻竹作为主要造林竹种，生态效益显著，在水源涵养功能方面起着良好的作用。虽然研究退耕还林生态效益指标体系在逐渐深入，且很多学者尝试着利用人们关注和研究的热点增加了一些反映生态效益的具体指标，但很少把传统指标和新兴的具体指标结合起来，因此，综合传统指标和新兴指标来构建退耕还林生态效益评价指标体系是未来评价指标体系研究的重点。

1．2退耕还林工程生态效益评价方法

国际上有关生态效益评价方面的研究主要有以下两个学派:一是以Costanza等人为代表的“生态经济学派”，认为生态功能价值可以计算“总”价值，恰当的计量方法即市场价格法和替代成本法［21］;二是以Pearce等人为代表的“环境经济学派”，认为生态功能价值难以计算“总”价值，恰当的计量方法为支付意愿(WTP)法［22］。近年来，国内学者对退耕还林生态效益评价方法进行了广泛的研究，有关生态效益评价的方法主要有层次分析法(AHP)、环境经济学法、综合运用专家咨询、理论分析法、频度分析和模型分析法(整体扩散模型、灰色关联模型和多元线性模型)，并对这些评价方法进行了一定范围的实践应用计量。古丽努尔•沙布尔哈孜等［23］应用层次分析法(AHP)构建了塔里木河中下游退耕还林还草综合生态效益的评价指标体系和评价模型;杨婷婷等［24］用AHP法计算各指标权重，提出了“植被－风沙活动－土壤”指标体系;王晓光、王姝娜、孔忠东［3，4，25］等分别运用层次分析法确定了退耕还林生态效益评价的指标及其权重。杨建波［26］等用环境效益层析法，从坡耕地退耕还林后的涵养水源、固土保肥、纳碳吐氧、减免灾害和改善环境等着手，对生态效益的评价方法进行了探讨。用环境经济学方法中的市场价值法、机会成本法、恢复费用法、影子工程法来对退耕还林工程生态效益的价值进行核算的研究较多，如李蕾［27］等采用环境经济学方法估算了固原市原州区退耕还林还草工程的生态效益。郭亨孝［28］提出以生态系统服务功能如保持水土、涵养水源、吸碳放氧的经济价值作为生态补偿标准，侧面为退耕还林工程的生态效益评价提供了一种新思路。还有部分学者综合运用专家咨询、理论分析法和频度分析等构建了森林生态恢复与重建的生态效益评价指标体系［29，30］。郎奎建［31］等从森林生态效益计量角度出发，在界定森林涵养水源等10种生态效益的概念、性质和它们的相关关系的基础上，确定了独立自变量集、因变量集，构建了整体扩散模型，从而实现对我国林业生态工程的10种森林生态效益的初步估计。王宏兴等［32］将多目标灰色关联投影法运用于小流域水土保持生态工程建设综合效益评价，以期丰富生态工程建设评价方法;钟晓娟等［33］进一步证明了灰色关联投影法应用于退耕还林生态效益评价的科学性与可行性;李长胜等利用多元线性模型对我国森林的生态效益进行了估算，得出我国森林每年产生的生态效益为7238.16亿元［34］。

2我国退耕还林工程生态效益评价存在的问题

2．1在评价指标体系上，生态效益评价标准缺乏或不合理

现有的研究往往考虑某个退耕还林生态恢复区域的特点以及相应的数据获取情况来选取对应的指标，尚不能全面反映退耕区生态效益的实际情况。在利用指标数据进行评价时，缺乏生态恢复程度判断的参照系统和相应的评价标准，在直接效益评价方面，通常通过退耕还林工程实施后各指标所占权重来判断其成效，没有具体说明所占权重大小说明了什么问题以及退耕还林工程实施后恢复到了什么水平［4］。如今，通过研究地下生态学过程反映退耕还林工程所带来的生态效益越来越重要，国内很多学者大多研究了具体指标如土壤养分的变化，而通过研究地下食物链消费者中的土壤大型动物群落特征、土壤线虫结构与退耕还林的响应、以及土壤动物种类、数量、世代演替所起的作用来反映退耕还林工程所带来的生态效益国内较少报道［20，21］。

2．2在评价方法上，缺乏方法的创新和方法之间的对比

在生态效益的评价方法上，大多采用以经济学为基础来评价其产生的生态效益，如满明俊［35］运用生态经济学、环境经济学原理，以效益费用分析法为基础对陕西省退耕还林所产生的生态效益进行了估算，没有采用其本身的以生态学为基础的方法来评价其产生的生态效益，没有考虑不同地区经济发展水平的不同，如建立在生态系统、生态平衡、生态位为基础的生态学理论的评价方法很少。

3我国退耕还林工程生态效益评价研究展望

3．1完善评价指标体系及评价标准

建立具有系统性、兼容性、科学性的退耕还林工程生态效益评价指标体系。首先要考虑退耕区自然生态环境条件差异，经济发展水平，社会风俗等特殊情况，确定不同评价方面各指标使用的可行性，基于区域或特定的退耕还林区域建立相应的指标体系。评价标准方面，目前确定参照系统和评价标准主要有两种方法，即将同一生物地理区系内未受干扰或少受干扰的同一生态类型作为参照系，或将被评价系统在较少受到人类干扰条件下的系统状态作为参照系统和评价标准［36］。由于许多生态系统在破坏前常常缺乏相应的本底环境值监测资料，因此如何通过模拟、试验等方法寻找到一个适用范围广且科学合理的评价标准已成为今后退耕还林效益评价研究中的一个瓶颈。

3．2加强不同评价方法之间的横向对比和方法创新

在评价方法中，采用以生态学为基础的方法来评价其产生的生态效益，建立在生态系统、生态平衡、生态位为基础的生态学理论的评价方法，并且模糊数学［37］、人工神经网络、遗传算法等定量方法都可应用到生态效益评价中以提高评价的精确性和科学性，加强退耕还林生态效益评价与机理研究，强化国家尺度的退耕还林效益评估，为国家制定退耕还林成果巩固政策提供依据，为应对公众质疑提供基础数据。

3．3加强退耕还林效益监测

耕地价值评估篇4

[关键词]不动产税 税收负担 税费体系

一、我国不动产税费体系的现状分析

我国现行不动产税制涉及的税种主要有11种,其中直接以不动产为课税对象的有6种,即土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税、契税;与不动产紧密相关的有5种,即营业税、印花税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税。从流通环节入手,把与不动产有关的税费分为开发、保有、交易三个环节:开发环节:土地增值税、耕地占用税、土地出让金。保有环节:城镇土地使用税、房产税、城市房地产税。交易环节:契税、印花税、营业税、城建税、所得税。目前,不动产税费体系中存在的问题主要表现在:

一是土地市场不够完善,且土地有偿使用方式单一。目前,在国有土地的出让方式中,招标拍卖所占的份额比较小,行政划拨和协议出让仍占很大比重,并且出让金偿付方式是土地使用权受让方一次性支付出让金的单一形式,在刺激地方政府靠“寅吃卯粮”搞建设的同时,又给了购地者极大的财政负担。

二是内外税制不统一。我国不动产税收政策实行“内外双轨制”,内外税制不一致既不利于企业间的公平竞争,与当前世界经济的发展越来越不相容。

三是计税依据不统一。我国现行不动产保有环节的税种以建筑面积、房产余值和租金为计税依据,这些计税依据都不能准确反映不动产的现值,也就不能很好的发挥调节经济的作用。

四是存在重复课税现象。对同一税基重复课税造成税负不公。

五是不动产征税面窄,减免税多。随着我国近年来农村非农经济的发展、城市住房制度的改革,使得陈旧的不动产税制受到挑战。现行的这种“窄税基,宽优惠”的税制,不仅使税收的调节收入分配功能受到很大限制,而且给管理带来一些弊端,影响了税收执法的严肃性。

二、不动产税制改革的新思路

1.统一计税依据,建立不动产评估征税体系。针对目前计税依据混乱的情况,建议采用以市场价值体系下对土地和建筑分开独立评估的评估价值作为计税依据,提出下面的计税公式作为参考:

不动产税应纳税额=土地价格×土地税率+[建筑净值×(1-20%)-免征额]×建筑税率

建筑净值=建筑价格-累计折旧

免征额=家庭人口数×人均免税额

上式中,土地价格指专业评估机构估出的地价,综合考虑区位、基础设施建设、公共服务状况;建筑净值扣除的20%为房屋的维护、修缮费用;人均免税额可由地方政府根据当地的房屋价格指数和居民收入水平来确定。　2.扩大征税面,实行普遍纳税。改革后的不动产税征税范围由城市扩大到农村,覆盖所有的个人自有住房,将城市机关、事业单位、社会团体的自用房产也纳入其中。这样可提高现有不动产的保有成本和住房的利用率,也为增加地方财政收入贡献了力量。当然我国还有部分农村地区处于贫困落后状态,可通过减免税予以解决。

3.对现有税种进行增减和调整。(1)取消土地使用税。土地出让金与按年缴纳的土地使用税的本质一样,都是对土地的使用收取一定的税费。因此,可以取消城镇土地使用税。(2)简并有关税种。①土地增值税在调节土地增值收益,规范土地交易秩序方面有一定的作用,但从实际上看,计征繁琐,征收效果差。因此可以考虑把土地增值所得并入一般所得额中计征所得税,从而减少征收成本。②将房产税与城市房地产税合并,统一按照市场价值计税,具体可参照前述的计税公式。这样有利于内外资企业的公平竞争,符合市场经济的基本要求。③将契税并入印花税。针对房地产产权转让签订的产权转移书据和契约,契税是对产权承受人征税,而印花税是对承受人和出让人双方征税,税基相同,因此可以只征收印花税,减轻承受人的负担。(3)增设新税种。为了促进土地充分利用,扼制过多保有土地的行为,可以开征土地闲置税;针对以短期炒卖土地盈利的投机商,建议开征短期转让土地税。通过开征此类税种可以在一定程度上鼓励土地规范化的开发利用。(4)提高耕地占用税的税率。应大幅度提高耕地占用税的税率,使使用耕地比使用非耕地成本更高,推进土地的集约和合理利用,真正达到保护耕地的目的。

4.不动产税制改革的配套工作。(1)土地出让制度的变革。土地购买者通过竞拍获得土地使用权,当期一次性支付土地出让金的50%,剩余部分在土地出让期限内以年租形式与不动产税一并缴纳。改革后就实现了“三赢”:对地方政府而言,既形成了长期稳定的财政收入来源,又在一定程度上降低了过度批地的刺激;对购地者来说,减轻自身财政负担的同时提高了土地使用效率;对居民而言,地价下降带动房价下降,使普通百姓更有能力购买住房。(2)建立一套适应于市场经济发展的不动产评估机构。依据我国目前的国情,最佳选择是在国土资源和房地产管理机构设置专门负责不动产评估的机构。一方面是由于不动产评估所需的土地、房屋登记资料都在房屋国土部门,有利于利用现有资料降低评估成本;另一方面是考虑到房屋管理部门在不动产评估领域的技术相对于其他部门具有优势。此外还有利于密切监测不动产税制改革对房地产市场的影响,从而可以在政策调整中及时提出建议。鉴于不动产的地域局限性和我国地区差异大的特点,在欠发达地区,不动产评估机构可由省级政府设立,而在发达地区,地级市政府能够独立承担设立评估机构的成本且其管辖范围较大,对于这些地方在市级政府设立不动产评估机构更具效率。(3)新、老房税收差别问题。目前,此问题最好的解决方案就是:老房老办法,新房新办法。由于老房的价款中已包含了原有房地产开发、取得环节的各种税费,对老房、新房从改革时起一同开征同比例的不动产税不合理。在此,建议对新房既收取土地出让金剩余部分在出让年限内分摊的年租,也征收不动产税,而对老房只征收不动产税,因为新老房的业主都享受着地方政府运用这些上缴的不动产税的税收收入提供的公共服务和基础设施等公共产品,这完全符合“受益原则”。

参考文献:

耕地价值评估篇5

关键词：农用地；分等定级

Abstract: this paper studies the agricultural land classification and grading results of land use and the application of national economic construction.

Keywords: agricultural land; gradation

农用地分等定级估价是一项基础性、战略性和公益性的工作，也是一项全新的工作。

根据发展的要求，我区在耕地占补平衡考核、土地整理质量评定、土地利用总体规划修编等领域就如何应用农用地分等定级估价成果开展了深入的实践探索。这些试点和研究，为全省的工作起到了很好的示范作用。

我们紧密围绕管理和改革开展工作，为制定相关政策提供了工作基础和技术支撑。根据国土资源大调查工作及成果的特点，农用地分等定级估价就是要为国土资源管理和改革提供基础支持和服务，为政策的制定和科学决策提供支持。通过此次农用地分等定级工作，其成果已经具备了作为制定国土资源政策工作基础和技术支撑的条件。

坚持统一工作框架和技术路线，有计划、按步骤分期分批实施项目；坚持行政主导、各有关部门协作，专业单位承担项目，分级负责、加强指导，提高了工作效率。

农用地分等定级估价工作是一项涉及领域广，理论性、技术性、基础性和应用性都很强的工作，区政府用管部门、国土资源管理部门、项目承担单位以及参加工作的专家学者，通过对农用地分等定级估价的理论依据、技术方法、工作实践和成果应用等方面深入广泛的探索和研究，锻炼了队伍，培养了一批业务技术骨干，造就了一批高水平的专家，为今后继续深入开展这项工作提供了人才保障。

农用地分等定级成果为土地利用总体规划与管理提供了新的科学依据。土地利用总体规划的两个重要任务，一是划定建设用地的范围，一是划定基本农田保护范围。按照农用地分等定级的初步评价结果，及其自然、社会的属性，对等级较低的耕地或者规划期内难以保护的耕地规划为建设用地。同时将数量、质量稳定、分布集中连片的耕地规划为基本农田，可以有效地避免耕地生产能力的下降，达到耕地保护的目标。

农用地分等定级估价为严格执行占用耕地补偿制度奠定了新的基础。只有具备了科学、客观和可操作性强的分等结果，才能做到按等折算，落实占用耕地补偿制度。

为了全面贯彻科学发展观，落实土地基本国策，促进我区耕地保护由数量管理为主向数量、质量、生态管护相协调转变，新一轮土地利用总体规划修编在坚持节约集约用地原则，控制建设用地规模和土地供应总量的同时，亟须解决如何进一步加强耕地保护的重大问题。

列入国土资源大调查项目的农用地分等定级估价工作，以土地利用现状调查和变更调查为基础，依靠信息技术手段建立农用地等、级、价体系，全面掌握和科学量化农用地质量和价值状况。这些成果为土地利用总体规划修编奠定了坚实的基础。

农用地分等成果对土地利用总体规划中的土地利用现状分析、土地开发潜力分析、耕地需求量预测、基本农田保护区划定等方面具有支撑作用。

在土地利用现状分析方面，土地利用总体规划修编需要对土地的数量、质量、布局及利用程度等进行系统分析。农用地分等成果提供了各等别农用地的分布、面积，以及各单元的自然、利用、经济属性等，以此可以核算出各行政区的农用地生产能力以及潜力，这些均可作为土地利用现状分析的基础资料。其中，在土地质量结构状况方面，农用地分等成果反映了土地自然质量等状况，提取了各评价单元耕地的限制因素，发现灌溉保证度、坡度、土层厚度是主要限制因素，为今后中低产田改良提供了重要依据。在土地生产能力状况方面，农用地分等成果提取了农用地等别图中的样点属性，并结合样点调查资料求出各等别耕地粮食播种面积的单产水平，由此汇总出不同等别耕地的粮食生产能力。

土地开发潜力是在对现状未利用地资源进行适宜性评价的基础上确定的。土地适宜性评价的步骤为：划分适宜性分类系统―确定评价单元―选择参评因素―拟定分级指标―评定适宜性及质量等级。农用地分等成果根据自然条件和未利用地的特性，选取农用地分等和定级的因素，如土层厚度、土壤质地、土壤有机质含量、坡度、水源条件等自然因素，作为未利用地适宜性评价的参评因素。

耕地需求量预测要在农产品需求量预测、耕地单产预测、耕地复种指数的基础上确定。其中，耕地单产预测应根据提高单产的能力即农用地利用潜力来确定。在农用地分等成果中，农用地自然质量等与利用等之间的差即为农用地利用潜力。运用农用地分等中间成果进行预测，可以根据耕地自然质量等、利用等、综合等之间的内在关系，发现耕地自然质量等与利用等之间的差即为耕地利用潜力，耕地利用潜力最大提高值可根据耕地利用潜力最大提高率确定。

农用地分等成果在基本农田保护中的应用体现在基本农田数量的确定和空间布局。基本农田质量状况基于基本农田保护的质量要求，可以以耕地综合等别图为依据，将其与基本农田保护规划图叠加，把高等别耕地优先划为基本农田，将不同等别的基本农田标注不同颜色，可以使耕地质量等别更加直观。

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耕地价值评估篇6

论文关键词:国民经济核算资源耕地

耕地是不可缺少的重要农业资源，关系国家的粮食安全和社会稳定。然而，我国各地乱占耕地现象非常严重，保护耕地、防止耕地资源流失是当前一项非常迫切的战略任务。实施耕地资源核算，建立耕地资源核算制度，能够加强对耕地的监控和管理，是防止耕地资源流失的有效措施。2007年((政府工作报告》强调，一定要守住全国耕地不少于1.2亿hm2这条“红线”，实际上在相当长的时期内，占用耕地的各种因素不会减弱，反而有可能增强，守住这条“红线”的前景并不乐观。实施耕地资源核算，能够从源头上掌握耕地数量和质量变化情况，适时进行政策调控，有利于加强耕地资源的管理。

1实施耕地资源核算的意义

耕地资源核算是指对一定时刻一定空间范围内的耕地资源，在充分调查、准确测量的基础上进行实物量的核算，以及利用合理的价值评估方法，对其进行价值量的测算的过程。耕地资源核算的结果反映耕地数量和质量的存量状况和动态变化情况。实施耕地资源核算具有以下三方面的重要意义:

1.1实施耕地资源核算是可持续发展战略的需要

《中国21世纪议程》中指出:农业是中国国民经济的基础，农业可持续发展是中国可持续发展的前提和保证。在农业的各个要素中，耕地资源已成为评价和衡量农业可持续发展的重要指标。然而，近年来随着经济的发展和城镇化步伐的加快，各地占用耕地的现象非常普遍。国土资源部公布的最新数据显示，2006年我国耕地面积为1.22亿hm2，而2000年我国耕地面积为1.28亿hm2，我国耕地6年净减少约666.67万hm2。耕地数量的大幅减少必然会影响我国农业的可持续发展，最终影响中国可持续发展战略的实施。中国要想实现其可持续发展的目标，必须防止耕地资源的进一步流失。当前我国耕地统计核算制度缺乏连续性和系统性，很难及时发现耕地的变化及变化的原因，这无法适应国家社会和经济持续稳定发展的战略目标。因此，必须建立更为科学有效的耕地资源核算制度，每年对耕地资源进行核算，发挥其“监控器”和“报警器”的功能，实现对耕地资源的有效控制和管理，确保耕地绝对数量不减少。

1.2实施耕地资源核算是加强耕地管理的需要

由于人口增加、农民生计所迫和社会需求强烈等原因，掠夺式生产经营方式未得到根本改变，致使近年来耕地质量不断下降，现在耕地中劣质耕地约占耕地总面积的35%—45%。然而，我们国家在耕地管理方面重数量、轻质量的问题严重。实际工作只停留在耕地丈量的范畴，缺失质量核算这就使国家无法准确全面地把握土地资源的经济社会价值现状，更难以防范耕地资源的隐性流失。实施耕地资源核算将会解决这一问题，耕地资源核算不仅对耕地的实物量进行核算，同时还对耕地的价值量进行核算，客观地反映耕地的质量情况，能够对耕地资源作出全面系统的评价，从而提高耕地的管理水平。

1.3实施耕地资源核算是改革国民经济核算体系的需要

现阶段，我国采用的国民经济核算体系只重视经济产值及其增加速度，资源消耗无法在国民经济中反映出来。一个国家的矿产耗尽，森林大量减少，水源短缺，空气污染，可是国民经济核算却表明收益增加，经济运行良好，这显然是不合理的。在这种国民经济核算制度下，必将导致盲目追求经济增长，造成自然资源的毁灭性破坏。因此，必须改革我国的国民经济核算体系，将自然资源核算纳人国民经济核算体系中，综合反映经济增加值和对资源造成的消耗。然而，我国资源核算的理论和实践并不成熟，尚未形成涵盖所有资源的核算理论和方法。实施耕地资源核算能够进一步充实和完善资源核算的内容，加速资源核算在我国的研究和应用，推动新的国民经济核算体系(SEEA)的实施。

2耕地资源核算的基本理论

耕地资源核算作为资源核算体系的一部分，其基本理论和资源核算是一致的，其内容以资源核算和土地资源核算为基础。

2.1耕地资源核算的主体

耕地资源核算的主体是政府。政府应该指定专门的机构(例如农业部、国土资源部、国家统计局等)来实施核算。耕地资源核算至少每年开展一次，实际核算过程应按照行政级别自上而下地进行部署、自下而上地逐级汇总核算。

2.2耕地资源核算的内容

与土地资源核算相对照，耕地资源核算应该包括两方面的内容，一方面是实物量核算，另一方面是价值量核算。所谓实物量核算，是指对耕地数量方面的测算，侧重于“量”的确定，主要使用土地丈量等基本方法，实物量核算是耕地资源核算的基础;价值量核算，是对耕地的价值水平进行合理的评估，综合反映耕地的经济价值，侧重于“质”的评定，由于土地的“质”属于数学上边界难以准确划分和界定的处理对象，因此这一过程可通过模糊数学的手段来实现。价值量核算是耕地资源核算的重点，是耕地转化为货币形态的重要过程。

实物量和价值量又都包括存量和流量两个方面，存量和流量反映耕地资源的不同属性。存量记录某一时刻的数值，侧重描述量的多少，是静态数据;流量反应不同期间数值的变化，侧重反应变化的程度，是动态数据。耕地资源核算应该包括实物量存量、实物量流量、价值量存量和价值量流量四个数据指标。

2.3耕地资源核算的程序

一项完整的耕地资源核算主要包括界定核算对象，实物量核算，价值量核算，存量和流量核算以及纳人国民经济核算体系等部分。

实施中，首先应该确定核算对象，界定核算的范围和特征，其次进行实物量核算，之后通过数学模型估计测算耕地的价值量。这时实物量和价值量都是存量数据，最后通过相邻两次存量数据的比较得出流量数据，反映耕地资源的增减变化，这就是流量核算。

耕地资源核算乃至资源核算的最终目标是纳人国民经济核算体系，建立以绿色GDP为核心指标的国民核算。但从当前形势看，绿色GDP核算的实施还存在很大的难度，纳人国民经济核算体系还需要时间。因此，现阶段我们先不考虑耕地资源核算纳人国民经济核算体系的问题，等到条件成熟再将其纳人国民经济核算。

3耕地资源核算方法

一项完整的耕地资源核算包括耕地资源实物量和价值量核算两部分，既要进行存量核算也要进行流量核算。

3.1耕地资源的实物量核算

耕地资源实物量核算主要反映耕地核算期初和期末的实物存量以及期内的变动情况，目的是采集有关耕地属性的精确数据。实物量核算主要是耕地测量，在技术方面主要采用土地丈量的方法，随着技术的进步，土地丈量已发展为更为先进的技术和手段，主要有GPS技术、电磁感应技术等。耕地实物量核算的应用技术已经比较成熟，不是本文研究的范畴。

实物量核算可以借助账户来完成，这些账户通常都采用会计账户形式和复式核算方法，一般包含期初结存数、本期增加、本期减少和期末结存数等内容。这些内容满足基本平衡关系:期末存量二期初存量+本期增加一本期减少。

3.2耕地资源的价值量核算

价值量核算赋予耕地资源一种货币性价值，是反映和揭示耕地质量的一种方法。耕地价值量核算的方法比较多，目前能够为多方面接受的是收益还原法。这种方法以土地收益为理论依据，认为土地价格是土地收益的资本化，土地价格的高低取决于土地收益的大小。

这种方法的基本公式为:

MV=a/r

其中MV为耕地的市场价值，a为耕地的年纯收人，r为耕地的还原利率。

首先要确定耕地的年纯收人，其在数值上等于耕地的总收益减去耕地的总费用。

耕地总收益的计算取决于各种农作物的种植面积以及主产品和副产品当年的产量和市场价格。计算时可根据各种作物的种植面积，对各作物收益进行加权求和。用公式表示为:

其中R为耕地总收益，m;为第i种农作物的客观产量，P"为第i种农作物的平均市场价格，k;为第i种农作物的播种面积，n为农作物种类数。

耕地总费用主要包括物质费用、人工费用、投资机会成本和相关的农业税费等，其中人工费用采用工作日乘以劳动日工资价格来计算，投资机会成本等于物质费用与社会平均利润率的乘积。

其次要确定还原利率。还原利率的确定是评估耕地市场价值的关键。具体测算耕地的还原利率时，通常采用”安全利率+风险调整值”的方法进行测算。通常取一年期定期存款利率为安全利率。对于一般种植业用地来讲，其风险调整值可以在1%—2%左右，而种植多年生经济作物的农地风险调整值可以大于5%甚至10%。

3.3存量和流量核算

耕地价值评估篇7

关键词:区域中心城市;土地资源;承载力

一、问题的提出

山西省作为典型的中部省份,我国中部崛起的发展战略为其创造了极好的发展机遇。但是,伴随着工业化、城市化进程的山西省,正面临着耕地资源不断减少、生态环境不断恶化等影响土地资源承载力的一系列问题,使得土地资源的承载力面临着严峻的考验。山西省为了满足未来城市用地空间扩张和集约利用的需要,合理指导城市用地的开发方向,需要对城市现状用地的承载水平进行综合分析与评价,以确定城市存量土地的开发利用潜力,为地方政府新增建设用地、提高城市人居环境质量提供决策依据。

二、山西省五大地级城市资源承载力研究

山西地处华北地区西部,黄土高原东翼,总面积为15.63万平方公里。境内煤、铁、铝土、等资源丰富。省辖太原、大同、阳泉、长治、晋城、运城、忻州、临汾、离石11个地级市,119个县(市)、区(含市辖城区)。自1949年以来,依托丰富的矿产资源优势和适中的地理区位,经过半个多世纪的发展,山西形成了以煤炭、电力、冶金、机械、化工等传统重工业为主体的资源型产业体系,成为全国重要的能源重化工基地。土地资源对区域国民经济规模具有根本性的制约作用,是经济发展所需要的基本空间载体,不仅直接为人们提供食用农副产品,而且与第二产业发展所需要的重要轻工业原材料等资源息息相关。合理评估土地资源的经济承载能力,对于调整经济结构和空间布局,实现增长方式的转变,有着重要的理论和现实意义。

(一)土地资源经济承载力研究方法

在资源承载力的研究中,多数学者认为土地资源承载力是基本承载力。随着科学技术的不断进步以及全球化经济一体化进程的加快,一定区域内人们的生活和生产对区域内已有土地资源存量的依赖性将越来越低,根据山西省各地市的具体情况,以及数据的易得性和横向、纵向的易比性,本文选择大同、太原、阳泉、长治、运城五市为主要研究对象。考虑各种影响因素,通过对五大地市土地资源总量评估值、城市与非农产业发展的土地潜力的测算以及标准化处理,即可得到土地资源经济综合承载力指数、城市土地承载力类型。

(二)土地资源总量评估值计算

1、计算土地加权面积(Lw)

Lw=农用地面积+153.2×非农用地面积

由于单位面积农用地对国民经济的支撑力要小于非农用地支撑力。2006年山西省农用地与建设用地面积之比为14190.4∶1496.4386=9.48∶1(见表1)。同年山西省GDP中第一产业与非农产业增加值之比为276.6∶4469.9=1∶16.16,单位土地面积上实现的增加值非农产业是农业的153.2倍。故单位土地面积对经济发展的支撑力非农产业用地是农业用地的153.2倍。

2、计算土地资源总量评估值(Le)

Le=土地资源加权面积(Lw)×地形系数(Tc)

平原与山地丘陵对经济发展各具特点和优势,平原比山地丘陵更有利于社会经济发展,然而考虑到山西省地形以山地丘陵为主,山地丘陵面积约占全省总面积的80%,故本文排除地形因素对土地资源总量评估值的影响。

3、城市与非农产业发展的土地潜力

以工业为主体的非农产业发展是区域经济发展的主要推动力。非农业的发展就必然不可避免地新占用耕地或未利用地。一个地区未利用地以及通过土地开发整理新增耕地数量,就成为城市与非农产业占地发展的硬约束条件。未利用地与可新增耕地两者面积就成为该区域土地资源经济承载力之总潜力所在,也是城市扩展和新的工业项目布局应当考虑的重要因素之一。

设土地资源经济承载力潜力为Lc,考虑到未利用土地利用价值较新增耕地低,所以依未利用土地作参照系,将可增加耕地系数设为1.5(见表2)。计算公式为:土地资源经济承载力潜力(Lc)=1.5×可增加耕地面积+未利用地面积。

4、土地资源经济综合承载力计算

要计算土地资源经济综合承载力,就需要对土地资源经济综合承载力指数(Let)进行计算。综合考虑土地资源总量评估值、土地资源经济承载力潜力二者因素,来考量区域土地资源经济综合承载力的空间差异(见表3)。计算步骤:对前述土地资源总量评估值和土地资源经济承载力潜力进行标准差标准化处理;对同一地级城市的两个标准化数据进行简单加权,此加权值即为土地资源经济综合承载力指数。

三、结果与讨论

(一)较高承载力型

包括运城、大同两市,其土地资源经济综合承载力处于这五大地市较高水平。位于山西南部的运城市排在首位。运城市土地垦殖率和利用程度较高,利用方式以农为主。市域内条件较好的土地资源基本得到开发利用,但是其土地资源经济承载力潜力略显不足。大同市位列运城市之后,其土地资源经济承载力潜力较大,然而由于大同市地处高寒丘陵地区,山地占全市土地面积比例较大,土地资源利用受到一定的限制,且非农用地仅占土地总量的5.25%,故土地资源总量评估值指数较低。

(二)中承载力型

包括长治、太原两市,长治市两项指标均为正值,但综合承载力指数并不高。太原市两项指标都为负,究其原因,主要是耕地大量减少;非农建设用地和城乡居民点用地集约化水平较低;丘陵、山区水土流失较严重,平川地区部分土地污染严重,极大地限制了土地资源利用。另外,已利用土地生产率偏低也是原因之一。

(三)低承载力型

包括阳泉一市,阳泉市土地资源两项指标也为负,从地质、经济等方面分析原因,主要是由于受地质构造作用和长期水土流失的影响,阳泉市境内地形支离破碎,坡耕地面积比重较大,农用地质量普遍很差。全市175118.85公顷未利用土地中,仅有不足7%的土地可供开发成耕地。人多地少,耕地质量差,后备资源严重缺乏是阳泉市的土地资源特点,人地矛盾已成为制约全市经济发展的重要因素。合理利用和充分保护现有资源,在阳泉显得尤为重要。通过土地承载力的测算,可以明确一定区域不同分区的承载力状况,进而建立区域资源承载力和开发潜力的主体功能分区,有助于在区域规划中针对不同类型功能分区的特点以及存在的问题,实施因地制宜的评价体系和发展战略。

参考文献:

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耕地价值评估篇8

加拿大地广人稀，农业用地占全国土地面积的 7.2%，其中耕地6.65多亿亩，耕地中约2/3种植大田作物，约1/4为休闲地，其余用作牧场。每个农业劳动力平均可耕作92公顷土地，仅次于澳大利亚，居世界第二位。每个农业劳动力平均年生产谷物两百吨，仅次于美国，居世界第二位。

加拿大农业高度发达，农业的机械化和商品化的程度都比较高，几乎农、渔、畜、林以及园艺业已全过程采用机械化生产。加拿大是世界上最大的粮食征税国和出口国之一，谷物产量居世界第五位，人均产量居首位，农牧并重，畜牧业占优势。

萨省是加拿大农地的价值洼地

萨省位于加拿大中心地带，与阿尔伯塔省和曼尼托巴省并称为加拿大“草原三省”，亦号称加拿大的“产粮之篮”，以牧场和麦田而闻名。萨省面积约65万平方公里，比中国黑龙江和吉林省的面积加起来还大一点，更是大过多数欧洲国家。萨省大约拥有4亿中国亩的农地，其中可耕地大约3亿亩，剩下的1亿亩是草地。小麦大约占世界出口量的10%。主要农作物包括小麦、油菜籽、大麦、燕麦、荞麦。其他农作物包括野米、玉米等。

亮不无期待地认为，农业在未来三十年是真正的黄金产业，萨省有可能成为“中国的食品工厂”之一。

萨省主要的农业机会可以分为生产和贸易两大类。农业生产方面，可以分为养殖业、种植业、食品加工三大类。

养殖业包括养牛、猪、羊、鸡、鹿等。养殖业相对于中国优势明显。这里土地广阔，饲料价格低廉，农业技术领先，食品安全不成问题。牛肉品质据称比新西兰还好，国内也有不少地方引进加拿大的种猪，据报道也有高达每斤100元的加拿大猪肉在国内出售。随着国内进口越来越多的肉制品，养殖业前景广阔，有品牌和渠道的生产商尤其看好。

种植业的品种既包括传统加拿大农作物比如小麦和油菜籽等，也包括大棚蔬菜、花卉、蓝莓，有保健作用的农作物甚至是中草药等。萨省的蔬菜价格相对较高。在萨斯卡通和里贾纳城市附近种植蔬菜前途看好。

食品加工是萨省的第一大制造业。目前中国人投资食品加工业比较少见，可能是由于食品加工业投资金额较大，投资周期较长，风险相对较大的原因，未来应该有突破。如果能找到一个良好的切入点就有可能财源滚滚。

第二类机会是贸易，贸易既可以分为出口和进口，也可以分为粮食和非粮食（或者农作物和非农作物），还可以分为中间商和终端等。

粮食收购和流通是非常有潜力的机会所在，未来粮食价格上涨的机会将大大高于下跌的机会。这也有利于减少中间环节，提高萨省农民的收入。目前从事粮食收购和流通主要是今年底四大粮商以及加拿大的小麦局。如果粮食价格持续上涨，有相当利润会落入中间商手里，而且不能完全排除部分中间商会趁机哄抬价格。

从事粮食收购和流通的一般门槛较高，包括资本、存储技术、运输网络、对未来价格的判断等，最好还能熟练运用期货市场的工具。但正因为门槛较高，从事粮食收购和流通有可能获得超额利润。

此外是肉制品，目前加拿大的肉制品在中国还是相当有竞争力的。由于国内肉制品进口实行许可证制度，所以要出口肉制品到国内需要提前获得许可证，当然还有仓储和销售等问题。由于国内肉制品相关的食品安全问题引起国人相当的顾虑，以及加拿大肉制品的成本优势，未来加拿大出口到中国的肉制品预计将越来越多。

最后是菜籽油，这是一个有趣的项目。油菜籽是萨省排在小麦后的第二大农作物。加拿大总理在访问中国的时候和中国签署了关于出口加拿大油菜籽的协议，而且中国已经一共有十家加拿大菜籽油工厂每年榨油超过500万吨。

加拿大菜籽油由于芥酸含量低、饼粕硫甙含量低而被誉为“最健康的植物油”。目前国内原装进口的加拿大菜籽油并不多。原装进口加拿大菜籽油作为礼品在国内营销，特别是针对春节和中秋节有相当的市场。但需要留意的是加拿大菜籽油存在转基因争议，市场上只有少部分菜籽油能够得到非转基因认证。

“权威调查显示，加拿大的农地在发达国家中价位偏低，而萨省的农地在加拿大又是价格最低的。虽然土地价格低廉，但政府也有一定的政策限制，比如萨省法律规定，购买萨省农地必须是加拿大公民和居民，非公民和居民最多只能拥有10英亩的农地。萨省农地属于永久产权，农地一般产权是地面产权（Surface Right），不包括矿产权（Mineral Right），即如果地下有矿产则至少90%部分属于国家。有少部分农地由于历史原因也包括矿产权。”亮表示。

农地投资最重要的是持有时间和投资回报

一旦投资者拥有农地，就可以实实在在过上一把当农场主的瘾。在加拿大，农场主可以分为严格意义上的农场主（下称农场主）和以投资为目的的农场主（下称农地投资）。农场主需要亲自负责农场的经营，而农地投资则不需要直接介入经营。成为一个成功的农场主需要最少若干年的农场经验。即使一个农场主在一个地方拥有若干年的农场经验，如果他搬到另一个地方，第一年他也未必做得成功，因为萨省每个地方的气候，土壤和最适合的农作物都有所不同。农地投资和农场主的区别有点像投资店面和经营商铺一样。投资店面并不需要很多经营商铺的知识和经验。

亮强调，农地投资考虑最主要的是持有时间和投资回报。购买考虑的包括以何种主体持有农地，税收，价格，升值空间，是否出租等等。如果采取出租模式购买后的管理一般比较简单，正常只需要收取租金，付地税和报税。如果有机会在农作物种植期间访问一下农地就更好。

“农地投资回报包括两部分：升值回报和管理回报。萨省农地的升值回报过去两年大概每年百分之二十回报。管理回报取决于管理模式。如果采取风险较低的纯出租模式，目前的回报大概每年百分之三到百分之五。”

在加拿大，目前大多数投资者依据的是政府的评估报告。政府的评估报告是在土壤专家的评估基础上做出的，是每年地税收取的依据，有比较高的公信力，具体参考其中几个指标就足够了。此外也有保险公司进行评级，也比较可靠。当然投资者也可以自己请土壤专家做评估，同时做土壤测试，但很少有买家这样做。

亮最为推荐的是黑土带和深棕色土壤，因为它们最肥沃，升值前景最佳。而白土则相对缺水和贫瘠，所以不推荐。

此外，农地的交易价格一般高于政府的评估价。在2013年评估价格出来之前很多投资者采取评估价格的倍数来衡量价格。土地价格越好，倍数越高。在政府调整了2013年评估价后，由于政府的调整幅度对不同的地差别有可能较大，评估价的倍数依然是一个不错的参考值，但投资者也可以用邻近相似的地的成交价做参考。

如果投资者从来没有买过农地，土地交易专家认为最好通过买方农地经纪进行交易。第一次购买农地需要考虑的问题比较多，包括以何种主体拥有农地、税务问题、公平价格、后续管理等等。如果投资者以前购买过农地而且现在是跟农民直接交易，可能就不需要农地经纪。如果投资者自己以前购买过农地但现在购买的是挂牌农地，最好还是通过买方农地经纪交易，因为买方经纪代表的是买方的最佳利益，会协助其准备文件和沟通。而且由于交易的佣金一般是由卖方支付，通过买方经纪交易一般不会增加费用。

一个亿加元可控盘

亮对记者表示，相对于城市住宅，农地价格弹性比较大。有的地方甚至一二十年都没有交易。所谓的公平价格其实是由供需双方的平衡决定的。而且有大量的农地是在熟人之间交易的。“如果你认识农民，长期住在萨省，手中有现金，是有机会买到便宜农地的。如果你不满足上述条件，除非你运气非常好，或者你跟经纪关系良好而且经纪碰巧能介绍便宜的农地，一般很难买到特别便宜的东西。”

目前真正挂牌上市交易的土地并不是很多，大约有500多个农场。亮估计一个亿加元（约合六亿元人民币）基本上就可以影响价格若干百分点了。

目前萨省的土地价格约为一英亩1000-1500加元左右。例如亮刚刚卖掉的一块位于Saltcoats区域的农地，共160英亩（约967中国亩），可耕种面积140英亩，黑土，土壤肥沃，基本平坦。土地评级H。要价169000加元，现地主承诺以每年7000加元回租两年。

在加拿大，投资者购买农地还可以通过贷款形式，充分享受杠杆投资的优越性。他们既可以在购买农地时把获得贷款作为合同执行的条件，也可以在购买农地后通过抵押贷款。提供贷款的机构除了银行以外，还有专门提供农业贷款的Farm Credit Canada。但目前的农地贷款有收紧的趋势。

在购买农地后的管理方面，目前主要有四种管理方式：纯出租、粮食分成、合作耕种和农场作业。纯出租只收取租金。粮食分成不负担生产成本，租金以部分粮食的形式收取。合作耕种负担部分或全部生产成本，农民负责耕种，按双方约定的比例对粮食或者利润进行分成。农场作业是雇用农民和农场经理进行耕种，当然也可以自己耕种。四种模式的预期收益随风险的增加而增加。

亮建议，目前农地投资的最小规模是一个quarter（160英亩=0.64平方公里=960中国亩）。小于一个quarter可能就不太好出租。当然如果投资者购买农地并不是用于种植，比如养鸡，准备细分（subdivision）后建住宅，或者改变性质变成商业用地等等，小于一个quarter也是可以的。如果投资者准备以农场作业的模式管理农地，买在一起最好，这样便于耕种，也能负担大型机械的成本。但如果投资者想以出租的形式，从风险管理的模式而言最好不要买在一起，这样能部分避免某一年这个区域受到水灾、旱灾、病虫害的影响，符合不把所有鸡蛋放在一个篮子的风险管理原则。

最近几年，萨省农地随着粮食价格的上涨变得越来越好出租。总体来说，肥沃的土地比较好出租，有很多地方的土地农民甚至是抢着租。一些当地公司协助购买的农地一般都把租约签订作为购买的条件。

“传统的农地交易旺季是冬天，因为冬天农民比较有空。对于没有经验而且风险容忍度较低的投资者，由于冬天土地被大雪覆盖无法考察，冬天购地可能不太合适。对于有经验的投资者，通过谷歌地球、土地评估报告和农民沟通等，可以有效地降低冬天购地的风险，冬天购买农地有可能是合适的。”

农地投资的若干风险

任何投资都有风险，农地投资也不例外。虽然农地投资从长期的角度有可能控制在比较小的范围，但农地投资的风险也不容忽视。

亮介绍称，农地投资的风险可分为下面三类：

市场风险：农地的价格是有一定程度的波动的。虽然今年农地价格都处于上升趋势，但不能完全排除中短期价格下降，或者某个区域由于天气或者灾害原因导致农地价格下降的可能性。

流动性风险：农地属于不动产，套现需要一定时间，快则一两个月慢则七八个月甚至更长时间。

运营风险：除了市场风险和流动性风险外，其他风险都可归于运营风险。如果你选择纯出租，风险相对较少，租金收不上来或者土地质量下降这种风险比较少见。如果你选择合作耕种，农作物收成有可能因病虫害等而下降。

那么应当如何控制农地投资风险？亮给予投资者一些建议：

其一：投资周期是五到十年以上。虽然有三个月实现30%回报的案例，但他建议投资者有长期持有农地的准备。

其二：视自己的情况控制杠杆。过度借贷购买农地有可能因利率上升或者流动性情况面临压力。

其三：根据情况斟酌出租或者合作耕种条款。比如合作耕种，投资者可能需要合同中断条款以防出现你无法完全信任为你耕地农民的情况。

最后：选择合作耕种时购买保险。这样能够有效控制你合作耕种的风险。

位于安大略省汉密尔顿（Hamilton）的加拿大中国农业与食品发展交流中心主任赵友明告诉记者，在加拿大投资农场必须有专业知识和熟悉当地法律政策。

他的一个西人朋友在“加拿大阳光之都”曼尼托巴省（Manitoba）买了一块地，“因为他不懂农业气象学，买的地太偏，气候太冷。他每年请人种植西瓜和香瓜，瓜还没熟秋天就已经来了，最后全由狗熊、松鼠负责收获。但他还得坚持下去，因为政府对荒地将罚款或没收。土壤也很重要，有一个投资者买下一大片草场准备全部用来种蔬菜，播种时才发现草场土层浅、杂石多，只能种草不适合种菜。”

耕地价值评估篇9

关键词　土地整治；重大项目；评估论证；指标体系

中图分类号　F301.24

文献标识码　A

文章编号　1002－2104(2010)07－0092－05

doi：10.3969／j.issn.1002－2104.2010.07.015

1997年《关于进一步加强土地整理切实保护耕地的通知》(中发[1997]11号)，明确“实行占用耕地与开发、复垦挂钩政策”、“按照土地利用总体规划的要求，通过田、水、路、林、村建设综合整治，搞好土地建设，提高耕地质量，增加有效耕地面积，改善农业生产条件和环境”的土地整理内涵以来，我国土地整理制度及其管理方式经历了实践探索、逐步规范，并不断深入的发展历程，截止至2006年底，国土资源部和财政部共安排国家投资土地整理项目(以下简称“一般项目”)8批2320个，建设规模162.6×104hm2，规划新增耕地面积37.3×104 hm2，预算投资总额297.9×109元。2006年后，土地整理内涵和国家层面的项目管理方式都发生了变化。在土地整理内涵上，开展农村土地整治上升为国家战略部署，提出土地整理要注重从项目实施向制度设计转变，使农村土地整治成为推进社会主义新农村建设和城乡统筹发展的新平台，并正式写入2009年中央1号文件和政府工作报告，形成了以村庄规划整治为突破口，以土地整理复垦为重点，以城乡建设用地增减挂钩试点为动力的“整合各类资金，整体规划、整体推进”田水路林村“综合整治”。在项目管理方式上，进行了由国家审批向省级国土资源部门审批转变；由国家总负责向国家监管省级国土资源部门总负责转变；由国土资源部门推动向地方政府和部门共同推动转变。国家则集中部分中央分成新增建设用地有偿使用费重点支持经国务院批准、实施效果明显、补充耕地规模大的土地整治项目，即中央支持土地整治重大项目(以下简称“重大项目”)，并于2008年底开展了首批重大项目的试点申报工作。与前期已在全国范围广泛开展的一般项目相比，重大项目具有规模大、投资多、周期长、风险高、区域影响强烈等特点，加强重大项目实施前的评估论证，科学进行决策分析尤为重要。从实现重大项目规划目标、确保实施效果出发，本文在划定重大项目评估论证阶段基础上，分别建立了立项决策指标体系与评估论证指标体系，并就评估论证综合评价进行了讨论，以期为重大项目评估论证提供参考。

1　重大项目评估论证程序

根据重大项目的内涵与特点，借鉴一般项目的管理经验，中央主管部门重大项目评估论证主要围绕项目建议书、可行性研究和实施方案等技术资料展开，其中对项目建议书重点进行立项决策评估，对项目可行性研究和实施方案则强调评估论证分析。各论证阶段具体内容如表1。

2　重大项目评估论证指标体系构建

遵循综合性、系统性、代表性等指标选取原则，从重大项目内涵出发，本研究建立由立项决策评估与评估论证二个层次评估论证指标体系，其中立项决策评估由门槛指标和评估指标共同组成，评估论证由评估指标组成。

2.1立项决策评估指标

2.1.1门槛指标

门槛指标指满足立项决策评估所必须具备的指标，若其中任一项不能满足，则项目无法立项，不再进入下一阶段评估过程，指标见表2。

2.1.2评估指标

评估指标是指根据重大项目实施目的、要求及国家相关政策，所筛选的能够反映影响重大项目立项决策的各类指标，包括规划目标、整理条件、生态环境、实施保障等四个层次，具体因素集见表3。

2.2评估论证指标体系

评估论证是在立项决策评估的基础上，根据重大项目可行性研究和实施方案阶段的任务、要求及国家相关政策，从工程建设方案、工程项目布局、项目估算、效益分析、实施方案、实施管理等六方面筛选出各类评估论证指标，具体因素集见表4。

2.3评估论证综合评价

根据重大项目的特点，其综合评价宜采用定性与定量相结合的综合评价方法。在划分评估论证阶段和确定评价指标体系的基础上，在评价步骤上，首先，进行评价指标标准化转换。各评价指标因为性质不同，具有不同数据类型和量纲，各指标数据之间具有不可公度性，难以进行直接比较。因此，在综合评价前必须把这些指标按某种效用函数归―化到某―无量纲区间。数据标准化通常采用向量归―化法、线性比例变换法、极差变化法、标准样本变换法等方法。其次，确定指标权重。从数学变换的角度，评价对象是由评价指标组成的高维空间点集，综合评价模型就是一种从高维空间到低维空间的映射，评价过程要求这种映射尽可能的反映评价对象在原高维空间中的分类和排序信息，而指标权重的合理确定是这些信息的具体反映。指标权重确定的方法包括基于决策者的经验与偏好，通过各指标属性进行比较而赋权的主观赋权法(如Delphi、AHP等)和基于各方案相应各属性的数据而确定权重的客观赋权法(如主成分分析法、因子分析法、熵值法、物元分析法、灰色关联度法等)。最后采用线性加权和法作为评价函数求取综合评价结果。

3　结语

耕地价值评估篇10

1重大项目评估论证程序

根据重大项目的内涵与特点[5],借鉴一般项目的管理经验,中央主管部门重大项目评估论证主要围绕项目建议书、可行性研究和实施方案等技术资料展开,其中对项目建议书重点进行立项决策评估,对项目可行性研究和实施方案则强调评估论证分析。各论证阶段具体内容如表1。

2重大项目评估论证指标体系构建

遵循综合性、系统性、代表性等指标选取原则,从重大项目内涵出发,本研究建立由立项决策评估与评估论证二个层次评估论证指标体系,其中立项决策评估由门槛指标和评估指标共同组成,评估论证由评估指标组成。

2.1立项决策评估指标

2.1.1门槛指标门槛指标指满足立项决策评估所必须具备的指标,若其中任一项不能满足,则项目无法立项,不再进入下一阶段评估过程,指标见表2。

2.1.2评估指标评估指标是指根据重大项目实施目的、要求及国家相关政策,所筛选的能够反映影响重大项目立项决策的各类指标,包括规划目标、整理条件、生态环境、实施保障等四个层次,具体因素集见表3。

2.2评估论证指标体系评估论证是在立项决策评估的基础上,根据重大项目可行性研究和实施方案阶段的任务、要求及国家相关政策,从工程建设方案、工程项目布局、项目估算、效益分析、实施方案、实施管理等六方面筛选出各类评估论证指标,具体因素集见表4。

2.3评估论证综合评价根据重大项目的特点,其综合评价宜采用定性与定量相结合的综合评价方法。在划分评估论证阶段和确定评价指标体系的基础上,在评价步骤上,首先,进行评价指标标准化转换。各评价指标因为性质不同,具有不同数据类型和量纲,各指标数据之间具有不可公度性,难以进行直接比较。因此,在综合评价前必须把这些指标按某种效用函数归一化到某一无量纲区间。数据标准化通常采用向量归一化法、线性比例变换法、极差变化法、标准样本变换法等方法。其次,确定指标权重。从数学变换的角度,评价对象是由评价指标组成的高维空间点集,综合评价模型就是一种从高维空间到低维空间的映射,评价过程要求这种映射尽可能的反映评价对象在原高维空间中的分类和排序信息,而指标权重的合理确定是这些信息的具体反映[6]。指标权重确定的方法包括基于决策者的经验与偏好,通过各指标属性进行比较而赋权的主观赋权法(如Delphi、AHP等)和基于各方案相应各属性的数据而确定权重的客观赋权法(如主成分分析法、因子分析法、熵值法、物元分析法、灰色关联度法等)。最后采用线性加权和法作为评价函数求取综合评价结果。