房地产开发的项目管理范文

导语：如何才能写好一篇房地产开发的项目管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产；开发领域；项目管理

0前言

项目管理是房地产领域重要的管理项目和内容，其管理质量的好坏直接关系到房地产企业的未来发展状况以及我国房地产业的整体发展水平。因此，在日常工作过程中，相关工作者应该加强对房地产业项目管理的思考和研究。

1房地产项目管理概述

在房地产开发的过程中，项目管理是最重要的管理内容之一，其对于房地产的发展具有重要的影响。在实际的操作过程中，房地产的项目管理主要体现在质量管理、进度管理以及成本管理等三方面。如果能够做好这三个方面的管理，就能够确保房地产项目管理达到先进的水平。质量管理是房地产项目管理最重要的内容，也是房地产项目管理最重要的环节，在实际的操作过程中，只有确保质量管理，才能够使得进度管理和成本管理变得有意义。所谓进度管理，就是管理房地产项目的时间，提高房地产建设的效率，从而使得房地产企业在竞争激烈的房地产市场中能够占有一席之地。所谓成本管理，就是能够控制房地产建设的资金投入，不断优化配置资源，使得用科学合理的资金量能够建设出最佳的房屋建筑。在实际的操作过程中，成本控制主要体现在控制成本造价方面，房地产的最终利润也主要是通过控制成本来获得的。此外，在实际的操作过程中，不断地减少工程造价而确保获得优质的房地产质量也是提高资金成本使用效率的最重要的途径之一。

2房地产项目管理的意义

2.1项目成本管理

项目成本控制主要就是控制房地产项目的工程造价，通过对工程造价的控制，不仅能够提高房地产企业的资金运用效率，而且能够不断提高企业的经济效益，使得相关房地产企业能够获得较好的市场地位。在实际的操作过程中，工程造价管理主要体现在材料的合理购进、实现良好的承包商索赔方式以及科学、合理的工程洽谈上面。

2.2项目进度管理

房屋建筑的进度管理对于房地产的整体经济效益具有重要的影响。如果房地产项目的进度较慢 ，就会延长房屋的建造时间，从而增加了房屋的建造价格。一般来讲，这些资金费用都会落实在房屋建筑的销售价格上，由于房屋造价较高，就会影响房屋的销售，从而影响到整个房地产的经济效益。

2.3项目工程质量管理

在房地产企业的发展过程中，工程项目的质量管理具有重要的意义。工程质量不仅影响到工程的销售情况，而且在很大程度上影响了开发商的生存根本。因此，在实际的操作过程中，一旦质量不过关，就会影响到正常的建设工期，增加投资，使得房地产的经济效益受到较大的负面影响。

3房地产项目管理的方式

3.1选择优秀的勘察设计单位

在房地产开发前期，需要对地质进行勘察，然后进行科学合理的设计，因此，早期的勘察设计单位的工作能力非常重要。只有选择优秀的勘查设计单位，才能够对房屋建设的整体布局进行科学的配置和结构划分，将多余的建设部分去除掉，从而能够在确保工程质量的基础上，提高工作的经济效益。

3.2选择优秀的施工主体

在房地产工程设计之后，需要选择最佳的施工主体，这对于实现项目工程的质量效益和进度效益都具有重要的意义。在实际的施工主体选择过程中，需要相关工作人员能够制定合理的选择体系标准，主要表现在以下几个方面：施工主体的技术设备是否先进、施工主体的企业资质是否达标、近三年企业的施工业绩如何、施工项目经理的个人素质是否高超等。对于一个施工主体来说，设备和技术分别是企业的硬件和软件，只有这两方面都能够具有优秀的资质，才能够对项目工程施工具有促进作用。此外，优秀的项目经理能够在很大程度上提高项目的管理水平，对于整个工程的开展具有重要的促进作用。只有从众多方面进行科学的分析和考察，才能够最终选择出最优异的施工队伍。

3.3建立健全项目管理体系

在房地产项目的管理过程中，建立健全一个优秀的管理体系，对于提高建设工程的整体水平具有重要的意义。常见的管理体系包括工程材料管理、施工队伍管理以及工程项目资料档案管理等。在工程材料的管理过程中，应该能够对同类主体材料进行调查和分析，在此基础上选择符合设计使用标准而价格最合理的材料，通过对材料价格的合理控制来实现项目的成本管理。施工队伍是工程项目的主要成员，对于施工队伍的管理效益，能够促进工程项目的进一步开展。常见的管理措施包括：设定奖惩制度、加强对施工队伍的组织领导等。对于工程施工的具体情况进行及时的记录，有益于及时发现施工中存在的问题，并能够在第一时间进行改进，从而确保工程后续相关工作能够得到很好的开展。

4房地产项目管理的具体内容

4.1加强项目合同的管理

在房地产项目的管理过程中，合同管理涉及到工程管理的全过程和各个方面，对于工程建设具有重要的作用。所谓合同管理，就是指工程项目开发主体与相关单位就工程项目的正常开展签订的一系列具有法律效益的经济合同，其内容主要包括材料合同、施工合同等。在实际的房地产开发过程中，企业的质量、成本以及进度的管理对于企业的经济效益的实现都具有决定性的作用。而这些管理内容的实现都是通过履行具体的合同来达到的。因此，不断加强项目工程的合同管理，是确保工程管理质量的最重要的内容之一。

4.2加强工程项目的质量管理

房地产施工质量是房地产项目工程的生命，因此，只有加强项目工程的质量管理，才能够最终确保项目能够顺利地开展和竣工。在实际的管理过程中，要能够确保施工相关技术工艺能够与工程合同以及施工设计相同，如果不同，则应该进行及时的纠正。房地产项目部要能够采取全过程的工程质量管理，对工程项目的设计、施工以及竣工等各个环节进行科学合理的管理。在实际的操作过程中，应该不断地宣传质量意识，特别是提高领导的质量管理意识。在施工过程中，要能够定期召开工程部经理会议，对施工过程中出现的质量问题进行汇总和集体研讨，找出最佳的应对措施，以此来不断提高项目工程质量。在实际的质量管理过程中，要注重管理人员资质的检查，要能够确保施工具体操作规范和标准与合同及设计的标准相同，对于各分项工程要加强专项管理，对于工程中使用的材料要经过相应的检查和相关试验才能够正式投入到施工使用，对于机械设备的选择也需要经过认真的试验，只有这样，经过全面的审查和管理，才能够切实提高房地产工程的施工质量。

4.3注重房地产项目的成本控制

在房地产开发过程中，成本控制管理是管理到相关企业经济效益的最重要的方面，因此，必须要注重项目成本控制。主要的成本控制分为项目调查和方案制定、项目施工阶段成本控制以及项目开发管理中的成本控制等。在实际的操作过程中，在项目规划阶段要能够对项目的具体实施情况进行科学合理的评估，使得整个项目工程能够用最低的价格获得最大的经济效益；在项目施工阶段要能够通过项目工程招投标，获得最优质的施工队伍，实现成本控制的最大化；在工程项目的开发管理过程中，要能够实现签证管理制度，以提高房地产开发商的综合竞争水平，为成本控制提供坚实的保障。

4.4加强房地产协调组织管理工作

在房地产项目工程的协调组织管理过程中，需要做好项目部的外部协调与内部管理工作。其中，外部协调主要包括：与设计单位之间的协调，与施工单位之间的协调，与工程监理单位之间的协调，与政府及质量监督单位之间的协调，与其它相关单位之间的协调等。只有做好外部关系的协调工作，才能够在很大程度上给房地产项目的建设营造最佳的施工环境。内部协调主要包括：加强人际关系的协调，根据具体的人员情况进行科学合理的安排，在矛盾处理上要能够做得恰到好处，能够制定合理的成绩评估机制。此外，要能够根据具体的小组成员配置情况，设定科学合理的工作目标、具体的职责与权限等，加强信息沟通机制的建立，及时解决施工过程中存在的矛盾，为项目工程的施工创造良好的内部环境。

结束语

在城市化进程不断加快的今天，我国的房地产业发展非常迅速，但是在管理过程中也存在一定的问题。房地产项目管理是一个综合性要求很高的工作，不仅要对项目管理的重要性有所认识，而且要采取全面的管理步骤和措施，只有这样才能够确保房地产项目管理水平，使得我国房地产业能够更好更快的发展，从而为我国的整体建设做出更大的贡献。

参考文献

[1]张媛媛，王银生.房地产项目设计阶段的成本控制[J].财会研究，2011（15）

[2]邢瑞宇.浅谈如何加强施工企业工程项目的成本控制[J].会计之友.2011（27）

[3]房地产经济学[J]，张永岳等，上海财经大学出版社，2008年.

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【关键词】地产开发公司、项目管理

中图分类号： F293.33 文献标识码： A 文章编号：

一、房地产项目管理的概述

房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。它是一门应用性很强的综合性学科，也是具有很大发展潜力的新兴学科。

房地产项目是一项复杂的系统工程，其工程项目按时间进度可分为决策期、设计期和实施期。房地产开发商作为该房地产项目的组织者，需要对整个工程项目进行有效的管理，充分利用时间、技术和人力，在规定的时间、经费、性能指标的要求下对整个项目进行管理，尽可能保质保量的完成房地产项目的建设。

二、房地产项目管理的主要内容和方法

1项目管理的主要内容

项目开发单位是站在投资主体的立场对项目进行综合性的管理。其管理是通过一定的组织形式，采用多种方法和措施，对整个项目所有工作的系统运动过程进行计划、协调、监督、控制和总评价，以保证项目质量、工期、投资效益目的实现。如果除项目建设单位之外还包括项目的其他投资者，如项目融资单位、BOT项目的投资者等，他们必须参与项目全过程的管理，便于了解项目的投资收益情况，确定投资方案。

2项目管理的主要方法

房地产项目管理系统的复杂性和目标的多样性，使得项目管理方法也具有多样性。根据不同的分类标志，项目管理方法划分为不同的形式：（1）按管理目标划分，项目管理方法有进度管理方法、质量管理方法、成本管理方法、安全管理方法、现场管理方法等。（2）按管理方法的量化程度划分，项目管理方法有定性方法、定量方法和综合管理方法。其中定性方法是经验方法，综合方法是定性方法和定量方法的结合。（3）按管理方法的专业性质分，项目管理方法有行政管理方法、经济管理办法、管理技术方法和法律管理方法等，这是最常用的分类方法。

三、房地产开发项目存在的问题的分析

3.1 决策质量不高，项目方向不明

目前，某些房地产开发商在不进行市场调查的前提下就大规模的进行圈地建房，认为只有圈地建房就会带来巨大的经济效益，获得巨额利润，与此同时，有些开发商在拿到工程建设的许可书之后，直接省略了对工程可行性进行研究的工作，也没有经过系统的讨论、精确的调研，就匆忙开工，一般经过这样匆忙的建设的房地产不仅在施工过程中通常会遇到许多技术问题和工程管理问题，无形中拖延了施工进度，而且由于对市场把握不够，无法迎合市场和房地产消费者的需求，带来巨大的经济损失。其次，有的开发商缺乏明确的项目方向，在调研市场时，对日新月异的房地产信息没有一定的识别能力，加之目前有的媒体对房地产进行炒作，造成房地产市场信息混乱，有的房地产管理人员仅仅只凭借以往的经验，主观的辨认各种信息，没有明确的方向，同时，在房产的建设中，不断调整和改善项目的设计方案，大到房产规划和布局，小到建筑风格、装饰风格，这样会大大增加该房产的成本，极大的影响了该项目的建设进度，直接耽误了该房地产投入市场的时机，在激烈的房地产竞争中处于不利地位。

3.2 设计阶段缺乏投资控制措施

房产业评估房产设计是否优劣的标准是技术是否达标、是否美观、保温和节能功效是否良好，而没有把经济指标放入评价范围内，这就造成了大多数房地产开发商重施工，不重视设计的现状。在工程的设计过程中，往往投入大量的人力、物力和财力对设计方案的工程的造价进行估算，而不重视如何才能用相同的资金获得更舒适的、更美观的、更经济适用的建筑。

3.3 实施阶段工程承包商与业主矛盾激烈

在施工前一阶段，项目管理比较容易，因为这时的工作比较单一，监理方和业主管理人员能够很好地完成这块工作，但是，在后期的分包工程中，需要与业主独立签订施工合同，由于工程的配合不佳、工程的接口界限不明，加之有的工程承包合同不严密，总承包商和业主的合作意识不高等原因，造成这一阶段困难重重，管理难度较大。通常情况下，分包商就许多工程问题直接找业主协商，忽视了总包商的作用，而现场的管理人员就成了临时的协调人，做着总调度的工作。到了项目的收尾期，大量的时间被用于工程协调上面，无形之中忽视了工程的质量和设计，往往造成施工建筑遗留下许多问题，一旦工程出现延期或是出现质量问题时，由于缺乏规范的制度保障，常常出现互相推脱责任的现象。

四、房地产项目管理问题的一些建议

4.1 加强工程项目投资前期的可行性研究

开发商要想在激烈的房地产行业中脱颖而出，获得最大的经济效益，前期对市场和消费者的需求进行研究是非常有必要的，只有投其所好，才能得其所要。在当前的房地产开发中，开发商要及时分析目前的房地产行业的形势，例如竞争对手是否强大，市场的形势是供过于求还是供小于求，目前的消费者对设计、建筑材料、建筑方位有些什么特殊要求等等，要随时把握信息，抓住机遇，而不能坐井观天，守株待兔。其次，在前期决策阶段，开发商应花时间和精力研究该项目的人力、物力、财力以及时间的投入情况，对不当的决策进行否定，对优秀的决策进行推广，重视技术的重要性，充分调动全体决策者的创造力和想象力，努力提升房地产开发项目的成功率。

4.2 加强设计阶段的投资控制

控制项目投资的关键阶段在于设计阶段，只有在设计阶段做好了投资控制工作，才能有效处理技术与经济之间的矛盾，才能降低成本，获得最大效益。研究证明设计阶段对整个工程的影响非常大，在一项工程中，设计费用往往占了不到百分之一，但是它对项目投资的影响却达到了百分之七十五，所以，在设计阶段转变以往“重施工，轻设计”的观念，采用新型的“重施工，同时也重设计”的观念，采取奖励措施，充分发挥设计人员的主观能动性，不仅在建筑的功能和美观上下功夫，还在降低工程造价上下功夫，发挥创造性思维，设计出既美观又经济的建筑，符合消费者的胃口，获得经济效益。同时，在设计时，加强与其他部门的合作，如加强与建材供应商、供电公司、煤气公司、通讯公司的合作，设计出最优方案，减少施工成本。

4.3 高度重视项目收尾工作

开发商应根据实际情况促使各承包商增强合作意识，加强工程现场人员的培训，使工程在收尾阶段能有条不紊的协商进行，做好工程的移交和交付工作，减少不必要的矛盾和纠纷。

【结束语】做好了房地产项目的管理工作，会促进经济的更一步发展，利国利民。目前我国的房地产管理项目在决策、设计和实施阶段都还存在着一些问题，找出问题，分析问题，并提出解决的方法是非常有必要的，只有解决了这些存在的问题，才能使房地产行业走上一条健康发展战的道路。

本文以上仅仅是冰山一角，关于房地产项目管理上的内容还有很多话题可以进行详细论述，由于篇幅原因仅仅到此，今后这方面的话题，本人还将在工作与实践中，不断积累经验和探索下去。

【参考文献】

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关键词：房地产 ; 项目管理;质量控制 ; 问题 ; 对策;

中图分类号：F293文献标识码： A 文章编号：

房地产开发一般包括“决策———设计———实施”三个阶段，项目管理即是在整个开发过程中针对时间、人力、物力和技术的管理，开发商是这一过程的第一责任人，好的管理是在保证时间、质量和成本的前提下尽可能高效地完成施工任务，但目前我们的项目管理水平还有待提高，还普遍存在质量低劣、延期交付等一系列问题，急需加强项目管理和质量控制力度。

一、房地产开发项目管理的关注要点

1、业主方项目管理自身存在的问题

（1）由于项目实施的一次性, 房地产开发企业大部分属于项目公司, 使得业主方自行进行项目管理往往存在很大的局限性, 项目管理缺乏系统的管理模式与经验。

（2）资金短缺, 融资能力不足, 建设资金难以保障, 工程款拖欠严重。由于房地产开发投资额巨大,建设用地大多为竞拍所得, 地价款必须在三个月内支付, 且建设周期长, 故多数房地产开发企业资金短缺。房地产开发企业融资基本上是土地抵押及在建工程抵押贷款, 贷款额度为60%～70%, 融资能力较差。因此工程承包多为垫款建设, 工程款拖欠严重。

（3）技术、管理人才素质较差。根据《房地产企业资质管理规定》, 房地产企业应配备有相应职称的建筑、结构、房地产及有关经济类的专业管理人员, 工程技术负责人应具有相应专业中级以上职称。我国对房地产开发企业技术、管理人员却未实施执业资格管理制度。而房地产开发企业对技术、管理人员素质的要求很高, 需要具有设计、施工、管理等各方面齐全的经验, 但目前具备如此高素质的人才并不多。

（4）工程发包多为邀请招标, 未实行真正意义上的公开招标。因此选择的施工队伍, 多数由包工头组成, 挂靠有资质的施工企业, 施工管理人员也是临时聘请的。施工单位缺乏建设经验, 没有完整有效的管理制度, 建筑水平较差。

2、委托监理存在的问题

目前建设监理制与业主方项目管理并行时, 存在以下一些问题。

（1）权责不明, 责任不清。房地产开发采取委托监理与业主方项目管理并行的管理模式, 仅将施工阶段委托监理。且为了确保其利益、便于造价控制,不将设计变更与投资控制的权力授予监理, 以致监理单位与建设单位和承建单位关系错综复杂, 管理混乱。

（2）建设项目监理缺乏独立性、公正性。因建设单位配备有齐全的管理队伍, 包括设计部、造价部及工程部等, 各专业管理人员配备齐全, 各司其责, 且掌握了投资控制权。因此, 建设单位常直接向施工单位指令, 或干涉监理工作, 造成多头指挥, 在很大程度上影响了监理的积极性和责任心。

（3）甲供材料的质量难以控制。房地产开发企业出于节约造价考虑, 对于某些大宗材料, 采取低价招标竞买等方式采购。由于房地产企业是投资建设者,对于材质有最终决定权, 且监理是受房地产开发企业委托的, 因此对于甲供材料, 常疏于管理, 或是勉强放行。由于材料是低价购进, 故材质往往有偏差,质量难以控制。

二、房地产开发项目管理中质量控制的有效措施

1、设计阶段的质量控制

（1）方案设计阶段

在房地产开发项目中, 前期的可行性研究报告、市场调查、开发项目的产品策划定位, 是后来作为规划方案设计的依据。因此, 作为房地产开发商最好是请一个全程策划的咨询公司, 根据其经验教训, 建议开发商根据楼盘的策划定位, 选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计, 并在设计前对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解, 设计人员在此基础上进行规划方案设计, 由建设方组织相关专家讨论会, 评选出最优的初步规划方案。建设方再与做出最优方案的初步设计单位签订合同, 在此基础上进行细化, 作出审批方案。

（2）施工图设计阶段

施工图设计是在开发项目的规划方案审查通过的基础上进行的, 因此, 规划方案是作项目初步设计的设计依据。工程设计一般按初步设计、施工图设计两个阶段进行。技术上复杂的特大型项目可按初步设计、技术设计和施工图设计三个阶段进行。二阶段设计和三阶段设计, 是我国工程设计行业长期形成的基本工作模式, 各阶段的设计成果包括设计说明、技术文件( 图纸) 和经济文件( 概预算),其目的是通过不同阶段设计深度的控制保证设计质量。

第一、开发项目的设计阶段质量控制方法。正确地编制设计任务书, 设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。为了有效地控制设计质量, 就必须对设计进行质量跟踪, 定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时, 开发商的项目设计主管人员应对设计文件进行深入细致的审核。在审查过程中, 特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计, 导致经济性差; 不足设计, 存在隐患或功能降低。

第二、建立设计经理质量责任制。开发商设计主管人员在项目经理的领导下, 对设计过程进行管理, 监督检查,确保设计产品和服务满足合同规定的质量要求; 组织设计策划; 并对设计过程进行控制; 负责各专业之间的衔接;负责组织设计各专业的综合技术方案的审查和协调; 负责组织或监督检查设计各阶段的设计评审和设计验证; 负责控制设计变更; 对设计关键控制点进行检查, 亲自组织或检查对设计质量有重大影响的活动和设计文件。

第三、明确建设方各专业工程师的监控设计质量的职责。建设方各专业工程师要明确各阶段设计的细度和深度以及体现项目特点的设计要求。并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制; 要求设计单位保证项目具有足够质量和数量的人力资源, 以确保设计质量; 负责确定设计中采用的专业技术方案, 对设计专业技术方案的先进性、可靠性、合理性负责; 组织或参加设计各阶段设计输入、输出、成品的评审或验证。

2、施工阶段的质量控制

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在房地产开发的研究中，许多工作人员忽略了前期研究、策划与设计的质量管理阶段，都把焦点放在施工阶段。作为建设方，这种思维方式一旦定型，很难改变，特别是以项目成立的团队。但是，如果没有好的设计图纸与方案，建设工程很难保证项目的成功实施与最大效益化。所以，房地产开发项目前期准备工作非常重要。房地产开发项目的前期工作主要包含了可行研究报告、项目产品策划、建议书等。首先，健全项目质量管理责任制。项目负责人负责全权管理，亲自抓起项目质量工作。与此同时，项目质量经理要定期检查项目质量，一旦发现重大项目问题，立即向负责人汇报。另外，项目经理还要编制项目报告，确定市场定位，按质量规定计划。总之，项目中的各个经理、人员都要完成自己的质量责任，确保开发项目质量的有效实施。其次，建立合理的评审制度。评审制度是提高开发项目前期质量的重要保证。一般的房地产会采取德尔菲法，不进可以及时发现自身问题，做出不断调整，还吸取更多的专家与咨询公司的建议，使开发商最大优化。最后，要制定质量计划。质量计划是根据项目的特点，明确项目目标与成果，并充分了解与掌握的实施标准。质量计划要把权限、资源、职責合理分配，按步骤逐渐实施，形成一定的可操作性。 

2、开发项目施工阶段质量控制 

开发项目形成实体的过程就是施工，它不仅保证了项目的进程与落实，还确定了产品质量的合理化与科学化。房地产要提高开发项目的工程质量，就必须加强质量预防措施，确保施工阶段的质量控制的合理运行，并且可以适当增加施工成本，减少返工成本。举个例子，如果出现工业产品的配件更换，需要大量人力与财力重新检查。所以，工程项目施工质量控制必须狠抓狠打，确保稳定实施。笔者根据多年实践经验，主要从以下两个方面说明： 

2.1明确质量目标与计划 

投资人身为总负责人，不仅要制定项目开发战略和确定项目定位，还需要对项目的成本和进程都有一定的控制，确保处于相同优先级。另外，项目开发质量目标要保证一个正确的度，如果目标过高，可能会导致综合绩效较低，投资成本过大；如果目标过低，会失去市场竞争，对项目造成伤害。所以，负责人要进行质量费用与投入分析，确保项目成本一致性，降低事故成本费用，并且树立正确的项目寿命周期观念。明确质量目标后，要制定合理的质量管理计划。工作人员要制定出实现质量管理计划的方案，确保计划的实施与落实。另外，项目经理要负责团队的质量责任，具体到对项目质量责任、团队中的工作人员负责。一旦出现问题，项目经理还要对项目结果负责。所以，质量计划非常重要，确保项目可以实施与运行。另外，开发项目的质量与目标的成功，就是增加了项目用户、投资人等的信心。 

2.2质量控制要求 

项目开发的建设施工过程就是对质量的控制，质量控制就是对施工中的程序和过程中的偏差控制。一般来说，过程控制往往是对阶段性过程与计划成果进行比较，看是否一致，并且对比施工过程。这个时候，如果出现不一致的情况，施工人员需要找出执行中存在的偏差。还有一种是利用合同说明中的成品与半成品进行比较，找出一定范围内的偏差。在施工前，现场负责人要正确分配权限，使每个工作人员各司其职，不可出现占用他人岗位情况。与此同时，设定合理的奖罚制度，杜绝不合格产品的出现。另外，负责人需要把工程施工组织设计送到监管部门手中，进行报备审核。在项目开发中，遇到重点工序前，需要检查关键项目点，避免出现任何问题。并且坚持"三检"制度。在每一个工序结束后，需要由作业组班、施工员、监管工程师三次审核，才可以保证项目正常运行。项目开发中，一旦遇到质量事故，要找寻问题，坚持"三不放过"原则。做到事故原因不清不放过、防护措施不当不放过、事故者不放过。与此同时，公司要根据图纸会审对施工人员做出技术培训，并且不断推广新技术和新应用。另一方面，施工人员对一些关键部位形成专门负责团队，建立一个封闭信息网，形成灵敏的高效质量信息反馈系统。同时，现场质检员要对产品质量进行提取与处理，搜集可靠信息，做出相应决策，制定科学、合理的质量统计分析图表。 

3、监管部门质量控制 

在房地产项目开发中，一般都会选择项目监管单位对施工单位质量状况的监管与控制。并且加强承包人自检体系管理，强调事前把关控制，做好项目检验与现场质量验收等都是工程质量监管的目标。在监管单位的控制下，确保了项目开发合理进行，争取质量创优，杜绝一些施工质量事故出现。首先，监管部门要划分质量单元。为了保证施工的有效、稳定进行，监管人员必须明确划分出各质量单元，包含了工艺流程监管图、分项工程与工程部位三个部分。与此同时要配以相同的记录、实验表格，确保工序完整进行，杜绝一切质量失误现象。其次，健全质量组织体系。监理工程师要对所有环节进行掌控，建立完整的质量组织系统。承包人不仅需要自检三级质量保证体系，还要服从监理工程师对项目质量的管理工作，尤其是对各分级部门的质量与工地检测部分做好相关调整。最后，质量监理程序要有序进行。监理工程师在施工前，要对承包方做出详细说明与计划控制程序，所有人员要共同遵守，确保项目质量控制合理化。另外，监理工程师要对施工技术、方案、进程做出审批，并且做详细表格，列出需要的材料、机械与劳力。监理工程师还需要参与项目开发的全过程监管，对施工的工艺、方法进行有效质量控制，对一些违反施工技术的行为做指导和警告。 

结语： 

综上所诉，房地产开发项目管理的质量控制不仅是项目施工的理论依据，也融合项目管理的实践经验。随着项目管理质量控制的不断完善，使房地产项目施工更加具有合理性与科学性，也极大提高了开发项目的效益化。 

参考文献： 

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关键词：房地产；项目开发；营销策划

房地产市场营销策划以整合营销概念为指导，以市场调研预测为载体，整合整个开发建设项目。目前，我国房地产开发的市场还没有成熟的发展起来，对实行房地产开发的营销策划还没有一个成熟的体系，需要进行深入的探究。

一、房地产开发市场营销策划存在的问题分析

（一）目标市场不明

就目前来看，在房地产开发市场营销策划中，诸多房地产开发商面临的主要问题是目标市场不明。原因在于，在建设房地产时，开发商和策划者没有考虑到当地实际的消费水平，把消费的人群盲目地定位为高档的消费者，然后大肆兴建一些高档的商品，无法满足当地居民对房地产水平的需求，使很多人支付不起高昂的费用，导致许多房地产卖不出去，市场地位不明。

（二）营销主线不清

使得房地产开发市场营销策划陷人困境之一的原因就是营销主线不清。整个营销活动的主线就是主题定位。在房地产开发市场营销策划中，出现定位偏差的原因就是没有清楚的判断房地产形势，使得在推广时也不能很好的给消费者一个清晰的介绍，满足不了实际消费居民的需要，营销主线不清会使消费者对整个房地产的定位不清楚，无法看到整个楼盘的亮点，无法吸引到消费者购买，这样的话就降低了楼盘在整个房地产市场的竞争力。

（三）网络营销不佳

互联网的开发应用为房地产开发市场营销策划提供了新的平台，为了顺应时代的发展，在进行房地产开发市场营销活动时，网络平台必不可少。为了扩大营销效果，许多房地产开发商在网络上建立网站。然而，这种方式暂时没有取得预期的效果。原因在于利用互联网进行市场营销的体制还不成熟，房地产企业不能有效的评估网络营销活动的手段，所以在达到的效果上面并不尽如人意。

二、解决房地产开发市场营销策划问题的措施

（一）认清消费需求，强调市场调研

获得真实信息的基础和依据是市场调研，进行房地产开发市场营销策划的准备就是要认清消费需求，强调市场调研，要在调研前就要准备好问题，确定好调研人群。这样的话才能正确的做出营销策划方案，然后进行结果的论证。认清消费者的消费需求，找到市场方向是制定房地产开发市场营销策划的前提。

（二）明确目标市场，做好市场细分

要在房地产市场中提高自己的竞争力的前提是要做好市场细分工作。房地产开发市场营销策划的重要环节就是要明确目标市场，做好市场细分。消费者的构成涉及到各阶层，各领域，市场对其不是很好把控，所以应以消费者购买行为的不同为依据做好市场细分，把需求类似的消费者整合到一起，对需求不同的消费者进行划分，尽力的了解消费者的需求，好提高市场的占有率，为房地产企业的发展做出贡献。

（三）把握产品卖点，合理定位营销

主体定位是房地产开发市场营销中的重要环节。能否掌握产品的优势，然后做出合理的定位进行营销是房地产开发市场营销策划能否成功的决定性因素。另外，在制定房地产开发市场营销时，要有一个明确的主题，这个主题应该一直贯穿整个策划方案，这样的话才可以明确的实行这个房地产开发市场营销策划。

三、营销策划对于房地产销售的重要性

（一）房地产企业实行房地产营销策划，可以提高市场占有率，为整个企业的长远发展起到重要作用

由于中央和政府对房地产一直实行调控政策，使得房地产行业的发展一直处于低迷状态，很多中小型房地产企业由于缺少资金而面临破产，整个行业的发展可能会有一些变化。另外，总是时不时的推出一些新奇的营销手段，抓住消费者好奇的心里，再提出符合产品定位的营销，这样的话会吸引消费者，销售成功的可能性大大提高，市场受到欢迎，企业也会获得高回报。所以说营销策划能促进房地产的销售水平，尤其是有创意的市场营销，是企业在房地产市场上提高竞争力的有效手段。

（二）房地产营销策划能增强企业的管理创新能力

房地产策划与企业管理在某些方面也是类似的，进行房地产策划也是提高企业管理创新能力的方法之一。策划人以策划程序为依据，创新管理房地产开发企业，通过考察房地产开发项目的问题，对解决管理问题进行探索。才会更长远的发展，在这种严峻的大背景下生存下来。

四、结语

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关键词：房地产 开发项目 成本管理

一、前言

随着房地产市场价格的逐渐上升与激烈的竞争，房地产企业的发展面临较大困难，为了更好地寻求出路、企业需要对当前的项目开发进行有效管理，更好地实现成本的控制，确保造价的合理，有效降低生产的成本，获得更大的效益。

二、项目成本管理的含义

房地产项目的成本管理指的是在确保满足工程的合同的条件下，对项目开发过程中所发生的费用，通过有效的计划与组织、协调及控制等方式，结合技术与经济以及管理活动实现预定的目标、降低投入的成本的管理过程活动。

三、当前房地产开发项目的成本管理面临的问题

当前我国房地产开发项目的成本管理发展取得一定的进步，但仍存在一些不足之处：房地产开发过于重规模、轻视质量与管理，管理人员技术与管理的能力有待提高、成本的范围广、管理制度不完善、运作的周期长，部分房地产的土地成本、配套的设施费用等方面不足，管理仍停留在较为落后的方式中、制度有待健全等。因此，探讨房地产的开发项目成本管理问题，对于企业的生产成本、提升竞争力等方面均有重要的意义。

四、提高房地产开发项目的成本管理措施

（一）控制好施工阶段的生产成本

提高房地产开发项目的成本管理，进一步强化开发的成本意识、加强施工图纸的的会审工作；对施工阶段进行全面的管理、确定好控制的对象，有效完善成本的控制制度与管理制度。通过审查施工项目的设计与方案、控制项目开发的资金，对工程项目的变更进行有效控制。

（二）重视对工程合同与开发成本的管理

在工程的施工阶段，项目的成本控制中的关键环节是对项目开发的合同进行有效的管理，不仅能够有效的降低开发项目的成本，而且还能进一步提高企业的经济效益。因此作为施工企业应在项目的实施阶段对事前进行计划，有效监控并审核开发项目的变更与管理过程，避免出现投资失控的现象，减少不必要的费用支出。同时，在项目开发合同的执行过程中，还需要密切关注施工单位、监理单位、材料供应商是否按合同履约各自的职责等情况，防止出现被索赔等情况，有效的使项目的开发成本得到合理、有效的控制。

（三）对开发项目的施工现场事实动态管理

重视对开发项目的施工现场事实动态的管理，杜绝费用的严重超支现象；将工程的现场管理和开发的造价管理相互结合，并融入到工程项目的设计与施工的各个阶段，避免投资的浪费现象，确保开发项目的成本管理目标得到较快的实现，进而提高开发项目的效益。与此同时，还应对开发项目的造价过程进行监管、控制，及时反馈开发项目的各类信息，以便做出合理的预算。在造价的过程中，对施工的各阶段进行全面管理，防患于未然，促进工程造价的水平、提高造价管理工作的效率与工程进度；重视对造价管理施工阶段的全方位、动态管理，进而实现工程的设计规范与标准的控制及管理，减少项目的开发成本。

（四）对项目开发的预算与决算成本进行监管与控制

项目的开发过程中，还应对开发的预算与决算的成本进行有效的监管与控制。对项目进行建造价的监控通常指的是建设造价的咨询中介机构在接受了发包企业的委托结合一定的专业技术与知识，对项目的计划到工程的竣工所用的费用提供全方位与全过程的有关造价咨询的服务。工程造价的结算作为造价管理最后阶段的管理工作，也是对项目的开发到竣工进行的结算，因此工程造价者应做好工程结算工作，包括工程的图纸与设计的变更、施工的技术条件、合同条款、招投标的文件以及结算工作，此外，做好竣工图的审核、现场签证项目的审核等工作，确保企业的投资价款得到有效的、合理的使用，充分发挥房地产建筑工程的经济效益与投资效益。

（五）综合管理并提高施工者的素质

在项目开发的过程中，对施工的各阶段进行全面管理，做到防患于未来，这样可以提高工程的造价管理水平与工作效率，重视对造价管理施工阶段的全方位、动态管理，进而实现工程的设计规范与标准的控制及管理，从而有效降低开发的费用成本。对工程造价者、预算人员、施工人员的要求就相对较高，不仅需要其具备扎实的工程造价与财务计算的知识，还需要具备工程的设计、预结算方面、经济法律等知识，更需要具备发现问题、解决问题的能力。使项目的开发成本降到最低，确保企业的开发成本管理工作顺利开展。

五、结束语

总之，做好房地产企业的项目成本管理工作具有重要意义，不仅需要建设部位、施工单位以及监理等单位的有效监管；控制好企业的开发项目成本管理，有效降低企业的投资成本，提高房地产企业的经济效益。

参考文献：

[1]何佩.浅谈房地产企业项目的成本管理[J].现代经济信息，2010；5

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【关键词】房地产；开发商；项目管理

经过高层建筑的房地产项目工程建设准备、建设实施、工程验收、项目交付等过程的项目管理实践,通过对开发商项目建设管理的考察和调研,发现有一定开发规模、多个项目同时实施的开发商,其项目建设常常是慌慌张张开工、忙忙碌碌施工、紧紧张张交工,工程建设项目管理目标总不能自如实现。笔者根据项目管理实际操作的感受,站在开发商工程管理人员角度就开发商整体运作方面影响工程建设项目进展的主要因素,即从开发商的房地产项目开发流程的操作层面针对项目管理的关键难点进行探讨分析。

1、项目决策阶段开发商的项目市场定位及决策机制不完善,即项目前期市场可行性研究工作的不到位,是影响项目管理有效实施的根本。

前期对市场研究不充分,决策缓慢。由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告,使得项目的规划设计迟迟不能如期进行,即使勉强进行了多方案的规划概念设计,也会因为市场研究不充分,心中无底,评判“标准”不明确,犹豫不决,致使项目决策慢、效率低。有些开发商以“市场是变化的,项目定位不能太死”为借口不重视前期的项目详细可行性研究。因市场和产品研究不详细,导致决策迟缓,浪费了项目的事机、时间。决策高层“犹豫”了一段时间后,一定会匆忙决策,这样的决策确定的项目产品肯定不科学、不系统、不全面,也不完全可行。

2、施工图设计文件供应迟慢,变更多。

因市场研究阶段进行得不细致、不规范,项目投资决策阶段的问题拖到了项目实施决策阶段来解决,本应属设计师的工作受到了开发商的过多干预和限制,在工程项目管理方面的表现就是施工图技术文件慢、建设过程中变更多。

许多开发商的项目规划和建筑方案是开发商包办“设计”的,使得规划、建筑设计单位及设计人员无所适从,项目无详细、完整的规划和建筑设计,整体设计不系统、不配套、不协调,设计师成了开发商手中的一支“笔”,设计师无创意,也不愿动脑筋,做出的规划和建筑效果的确是完全体现了开发商意图,但产品功能性、系统性和效果的设计失误的责任也由开发商承担。

开发商的往往认为在设计阶段一定要严格“把关”,然而因为没有详细、“可行”的可行性研究报告作为产品评价标准,所以开发商的某几个的“感觉”就成为了规划、建筑设计的评判依据,由此造成了工程建设内容经常变化,如某小区的变配电房是后加上去的;分期建设的小区中垃圾储运问题至今仍未解决;小区原先规划的地下停车位不足,新增建地下车库;因产品定位修改,导致在建项目的外饰及雨蓬修改;景观设计不系统、无主题。大量的工程变更严重影响了工程建设的开展,设计师成了“改图师”,设计变更多,工程签证多,故工程的质量、进度、投资控制目标也就无法如期实现。

3、工程施工承包合同不严密,项目收尾阶段交叉施工作业时,发包工程内容及接口界定不清,没有从根本上采取措施重视工程收尾阶段的工作,甲方分包工程项目管理难。

目前的工程管理中,尤其在高层建筑及大型小区的开发建设实施过程的后期,甲方分包工程的施工单位与单位工程总承包施工单位以及甲方分包工程施工单位之间的配合和接口问题上,矛盾越来越突出,成为房地产开发项目管理的难点之一。

总承包施工单位对甲方分包的项目不承担“总承包”责任,甲方分包工程的施工单位有了需沟通、协调的问题也往往直接找甲方,监理方在这方面也无能为力,监理方此时最多是甲方的助手,倒是甲方成了真正的“总承包”单位,甲方的现场项目管理人员成了工程现场的“总协调”,难怪甲方现场工程管理人员说工程到了收尾阶段其有80%以上的工作精力和工作量都花费在了“协调”工作上。出现了工程质量和拖延工期问题后相互扯皮,向甲方推诿责任,责任不好界定,如此甲方分包工程还有违反建筑法及工程质量、安全管理条例等法规之嫌疑。

项目到了即将竣工、交付客户入住的前夕,开发商与购房客户签订售房合同约定的交付日期日益临近,出现了乙方不急而甲方着急的尴尬局面,甲方的工程项目管理现场代表总要“求”完了这个乙方,再去“请”另一个乙方,还要准备组织进行工程项目整体验收和交付等工作,焦头烂额。在项目收尾阶段,甲方的工程项目管理现场代表的工作压力、工作难度和工作量可想而知。

开发商没有将工程收尾阶段当作一个重要节点调动、组织公司其他部室资源重新建立一个工程收尾的临时机构,仍让工程项目管理部门人员“从一而终”、单打独斗,导致了工程在收尾阶段现场大打乱仗,使得工程项目建设虎头蛇尾,留下诸多问题。

4、供方资源的整合工作不足,与供方平等、诚信合作双赢意识差,影响项目管理。

开发商是社会资源的组织者、整合者和调动者。对于房地产工程项目管理者来说,工程勘察设计工作是由勘察设计单位完成的,工程实物是由若干施工单位建设出来的,而且现场工程“四控”工作委托由监理单位实施,工程建设所用建筑设备、材料由设备、材料供应商提供,在工程建设实施阶段开发商与参与项目建设的勘察、设计、施工、监理及材料设备供应商之间均是需方和供方的合同、合作关系,即甲方与乙方或发包方与承包方之间的关系,故供方资源的整合和组织以及通过合同事先约定其间接口关系就成为工程项目管理的关键所在,也是房地产项目管理“预控”和事先管理的主要内容。

因开发商的工程管理部门在前期项目实施决策阶段的工程计划不完善、不深入,工程招投标工作流于形式,对工程项目发包内容和接口要点不清,而工程招标工作组织不规范,工程建设方面的资源积累较少,平时整合的供方资源不足,往往是临时抱佛脚,使得参与工程建设的单位与工程建设需要不匹配,造成工程项目管理难度加大。

房地产项目开发的工程建设的主导者是甲方,在项目建设阶段开发商是工程质量的第一责任人。许多开发商在工程建设过程中,尚未真正发挥其主导性、主动性作用。有些该由开发商做的工作,自身并没有做好,而有些本该由供方进行的工作,开发商反而常常“越位”,也会影响工程项目的规范化管理,甚至会出现“违规”、“违法”行为,后果严重。

总之,开发商只要按照成熟的房地产开发工作流程进行规范运作,并围绕项目管理工作任务建立了与之配套严密的组织和制度,加强各流程阶段工作的计划性及其严肃性,注意预控,就一定会在实际操作过程中减少项目管理的难度,提高项目管理的质量和效率。

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关键词：房地产开发 设计管理 质量管理 协调管理

近些年来，随着房地产开发市场的逐渐火爆，建筑楼盘逐年增加。房地产项目的设计是房地产开发前期的必要工作，房地产项目开发商与项目参建单位等都应该重视项目设计的管理，加强房产项目的设计管理所具备的指导意义与实用价值非常重大。

1. 房地产项目设计管理的意义

房地产项目设计阶段的管理具有重要的意义。一方面，建筑设计的最终成效是由建筑设计专业人员所共同完成的，能够集结多数专业工程设计人员的智慧结晶，使建筑项目更具实用价值，满足大众需求。另一方面，房产开发公司的项目设计人员在项目策划与设计阶段所起到的沟通、协调等作用的发挥十分重要，对项目后来的规范施工有着重要的促进效用。如在项目设计阶段中，由于房产开发公司设计人员的介入，能够使的项目设计阶段更好的控制整个过程，充分调动各项内部资源与项目作业人员的能动性，从而更加利于项目设计管理走向成功。

一般房地产开发建设项目设计过程可分为两个大阶段：方案设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶段的最终产品分别是方案报建文本和施工图蓝图。这两个阶段的成果必须报政府部门审批通过，方可进行工程项目施工可以认为建设项目设计过程的项目管理是围绕着这两个最终成果而展开的。由于这两个设计阶段所承担的目标和任务的不同，其项目管理在执行组织的结构、项目人力资源管理、时间管理、沟通管理、风险管理及质量管理等方面存在着较大差异。方案设计阶段的重要性是不言而喻的。其主要流程如下：拟定招标设计任务书，方案招标，方案评审及咨询，方案定案（或委托设计院），出方案报建文本，进行方案报建。大部分房地产开发公司都在这一阶段投入大量的内部资源和外部资源，以求得一个满足市场需求且高效益的方案。

2. 强化设计的质量管理

工程项目方案拟定设计阶段可归结为方案投投标阶段与定案阶段。一般而言，多数房产项目开发企业会采用招标形式来敲定最终的项目方案，当然也有委托第三方中介设计组织机构来敲定设计方案。当然，采用这两种项目方案敲定的方式或途径总是伴随着利与弊。也就是说，房地产公司在中标后，常规性的都会委托策划组织机构对项目展开市场调研，即结合项目实际情况作出基本策划，从而才能确立设计目标与投资方向。当然，房地产公司同样会对项目本身进行内部方案设定与基本研讨、分析等，从而才能在权衡利弊的情况下部署具体的设计或投资方向等，并作为招投标的编制依据。另外，有的房产公司则是通过招标形式去对项目展开初步调研，并且运用招标形式也可作为衡量或考察项目设计组织机构的实力强大与否的一种手段。

但总的来说，不论是招标或是采用第三方委托设计组织机构进行设计，都要通过行业信息、相关信息了解渠道对这些设计公司进行客观评价与分析，甚至与这些不同类别的设计公司也要进行一定的谨慎了解才行。除此之外，我们还要知道基本设计方案的确立往往需要一个反复推敲、反复研究的过程才能确立出最终的设计方案。而在此过程中，房地产公司中专业项目设计人员及有关部门单位也要对重大价值的体系结构展开调研。如，对项目周边的交通系统与空间布局，项目市区空间部分，建筑结构规划，绿化景观体系规划，楼盘住宅的户型设置与风格等进行研究与设计，以此才能使得项目最终的设计方案符合多数人的建筑需求。

与此同时，在项目方案规划设计阶段，与项目方案设计同样重要的协调管理也非常重要。即项目协调管理主要起到沟通、交流、协调的作用。一方面，适当且及时的沟通交流能够促进项目方案设计奔向正确、满足实际需求的基本方向发展。另一方面，协调管理需要沟通多个参建单位与部门，其中有着设计公司、政府机关单位、以及监理单位等。因此，如果全面发挥协调管理的作用与职能，势必会促进这些参建单位积极性与规范性的按照设计方案要求所需进行各项作业。

除此之外，在项目方案设计过程中，还要对建筑项目进行有效的风险评估。而具体做法多数房地产开发公司都是通过人员业绩考核形式来降低风险。即通过施工作业进度目标、部门业绩目标等形式来约束自身部门或单位工作人员的日常工作行为，从而使各项目标作业能够实现，降低不必要的风险。但值得指出的是，不少公司往往为了高额效益而故意与法制、政策打球，这种做法其实也是一种风险做法。另外，如果对设计公司不能进行有效的深入了解，同样也会制造较大的行业风险，导致最终实际成果与目标出入程度较大。所以，这些与项目风险有关的事项，对房产项目开发公司而言也应当谨慎、细致考虑。

3. 做好设计个环节的协调管理

一般而言，一旦项目设计方案已经确立，项目设计管理阶段的重点就是能够为项目在今后的组织管理、质量控制、资源分配、进度管理等作业环节做出重要铺垫。为此，这就需要在这几个环节中做好协调管理工作，以此才能保证最为重要的进度控制与质量控制环节工作做好。首先，当项目拟定好设计单位后，首要做的工作就是对项目设计负责人进行资质审核，具体内容可以结合施工设计图纸、关键作业工序、作业工艺等内容进行衡量，同时还要结合设计公司对项目的具体进度安排进行有效评估，以此才能控制图纸设计质量不足引起的大量整改问题发生，把遗漏、错漏控制在可控范畴内，保证工程进度控制目标与质量控制目标得以顺利实现。其次，还要重点审查图纸与实际施工情况的出入程度。也就是说，要对图纸的特殊标注、以及施工现场的交叉工作环节要予以详细的交流探讨，确保施工质量控制得意有序进行，图纸的规范、要求都要结合现行施工单位建设方的各个专业技术部门做进一步审计，如果审计中核查出图纸与实际施工情况不符，要及时调整，避免延误施工周期，从而使管理协调工作更有效率。

4. 结语

总之，在房地产项目设计管理阶段，会时常发生设计方案确立周期时间较长的现象，从而给后续施工图纸设计造成时间匆促、赶图的被动局面，甚至造成边作业边设计的施工窘境。为此，项目设计管理阶段，务必要确立好时间安排，严格控制好方案设计、质量管理、时间进度等方面的问题，以此才能保障工程项目下一阶段的各项任务顺利执行。

参考文献：

[1]黄凯.浅谈房地产开发项目的设计管理[J].中国市场， 2009.48.

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关键词：战略导向型；房地产项目；项目管理

为了提升房产项目的市场竞争力，提升项目的成功性和市场利益，房地产企业应该从战略的眼光来看待项目开发管理，并探寻与自身项目相符的战略性开发管理办法。

1.战略导向型的房地产开发管理

房地产开发管理是一项极其复杂的工作，涉及方方面面的运作和管理。战略导向型的房地产开发管理是一种科学的、系统化的、全方位的、全角度的项目管理办法，这种管理办法要求开发商在进行项目开发之前对各项因素进行系统化的分析，综合考虑，再制定出管理办法的一种项目管理模式。为了实现房地产项目的综合管理，控制项目的成本和提升项目的质量，开发商就要从全局的角度出发，从整个产业链的角度进行战略性的思考和研究，从供应商、房地产项目以及客户这三个角度出发，制定合理的质量管理和成本控制的办法。以此来打破传统项目管理的局限性，规避传统项目管理中成本控制办法落后以及忽视质量成本的弊端，从供应商质量控制和成本控制的角度出发，提升整体项目的质量。通过调整和控制项目自身的成本和质量，来从内控角度提升整个项目管理的管理质量和管理效率，继而提升项目的市场竞争力、市场效益、社会效益。最后还要从客户的角度出发，从需求方的方向进行分析和研究，进一步加强整体项目的管理和控制，提升预期的客户满意度，进而提升房地产企业的口碑和市场竞争力。

2.战略导向型的房地产项目开发管理办法

2.1供应商质量及成本管理

从整个产业链来看，供应商属于房地产行业的上游行业，是整个链式产业的重要组成部分，因此从战略角度来看，供应商的质量和成本控制是非常必要的。对房地产项目的供应商进行控制，可以通过控制其质量来保证整个房地产开发项目的质量，增强整个项目的市场竞争力，还能有效地降低质量风险。选择口碑较好、信誉优良、资格完备的供应商能够保证该整个施工过程以及材料满足国家的各项标准，提升整个项目的质量定位。在同等条件下，质量定位高的房地产项目的市场利益更高，风险更小，外部损失更低。同时，其所能带来的 后续影响，口碑效应和品质效应能够进一步增加房地产企业的市场竞争力。在进行质量控制的同时，也要加强成本管理。原材料成本以及施工成本是整个房地产项目开发成本中份额非常大的部分。因此，加强供应商部分的成本管理能够有效地降低整个项目的开发成本，进而增加整体项目的收益。所以，从战略角度出发，房地产项目开发时要选择合适的供应商，不仅仅是为了保证或是提升整个项目的质量，还是为了从市场以及企业发展这两个方面提升企业的可持续发展性。因此，在战略导向型房地产项目开发时应该根据供应商的产品匹配度、价格、交期、企业信誉、技术能力、合作能力等多方面进行评估和筛选，来找出最适合的供应商进行合作。

2.2房地产项目质量及成本管理

作为一个资金密集型产业，房地产项目开发所需的资金量是非常巨大的，因此在房地产项目开发的过程中，要尽量以保证整体质量为前提，控制和管理成本。实现资金的优化配置，将有限的资金合理地分配到策划部分、设计部分、采购部分、施工部分和验收部分。

在进行项目策划时，要对客户群体、项目风格定位、项目周围自然环境等进行合理的分析，来降低开发的风险以及其他外部费用。在进行项目设计时，要选取经济适用的设计方案，来提升整体项目的市场利益，同时还要在设计时考虑到客户的需要，满足客户的需求。在进行采购时，要严格把控材料的质量和成本，选择最恰当的施工单位，降低项目的风险。在进行施工环节时，要加强对施工合同的管理，时刻把控整个施工项目的质量和成本，降低施工的风险和项目的风险，加强索赔管理。在验收环节要加强验收的管理，保证整个项目的完成度，保证整个项目的所有环节都要符合国家标准，在结算环节也要加强管理，加强审核和审查，减少内部损失和二次返工。

2.3从客户角度出发的质量及成本管理

房地产产业链的终端消费者是购房的客户，只有得到客户的认可，才能够加强房地产企业的市场竞争力。从客户角度出发的房地产项目控制，要充分地了解客户的需求，并对客户满意度做出合理的预期。由于个体的差异性，客户对于房地产项目的评价标准不同，所以在进行客户满意预期时，要选取共性期待作为预估指标。并根据客户的共性期待对房地产开发项目进行一定的调整，使整个项目的质量更贴近于客户的期望值。

从工程理论中的价值工程理论来讲，提升客户满意度能够有效地提升整个项目的核心竞争力。所以，在进行房地产工程项目开发时，一定要在决策和设计阶段评估消费者的心理预期，探寻客户满意度的共性指标，再通过分析和计算来找出工程成本与消费者满意度之间的平衡点。在控制成本的前提下，更好地满足客户的需求，进而增加整个项目的市场竞争力和市场利益，实现战略目标。

总结

战略导向型的房地产项目管理是科学的、系统的，能够确保房地产项目在市场竞争中生存，维护项目的市场收益。因此，在开发房地产项目时，要从战略的角度出发，用战略导向的管理方式，从供应商、项目自身以及客户这三个角度进行全面的、系统的管理，最大限度地提升项目的市场竞争力和市场收益。

参考文献：

[1]朱文军.战略视角下房地产开发项目质量成本管理研究[D].东北石油大学，2014.

[2]曾倩慧.论房地产项目开发的设计管理[J].中华民居（下旬刊），2013，03：21-22.

[3]尹浩春.房地产项目开发成本管理现状与建议[J].山东工业技术，2016，03：246.

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在房地产项目开发中，工程造价对房地产项目总投资起着决定性影响，而造价管理是项目投资控制的主要环节，贯穿于项目开发建设全过程，从项目的投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、项目施工阶段一直到竣工结算阶段，把项目投资的发生控制在计划的投资目标内，从而保证项目管理目标的实现，达到预期的投资效益和社会效益。

在房地产市场竞争中，各开发企业在积极开拓市场同时，需结合自身实际经营状况，控制项目投资，尤其是控制工程造价，以利于降低项目成本，增强企业竞争力。当前，工程项目普遍存在结算超预算、预算超概算、概算超估算现象，使得工程造价增大，项目投资增加，投资计划目标难以实现。因此．造价管理对房地产项目开发显得十分重要和必要。

一、投资决策阶段是造价管理的重要阶段

投资决策阶段是对房地产项目开发的必要性和可行性进行技术经济比较、论证并作出选择、判断和决定的过程，是房地产项目开发的最重要、最关键阶段，直接关系到项目开发建设的成败和投资效果好坏，对项目开发全过程的投资和工程造价具有总揽全局的决定性影响。

1.做好项目的可行性研究

房地产项目开发可行性研究除对项目在建设期和建成后的宏观经济趋势进行分析外，主要通过市场需求调研确定项目市场定位评价指标，通过总体规划及方案设计确定项目规划评价指标和设计方案评价指标，通过投资估算及财务评价确定项目的经济评价指标，综合考虑项目开发的经济效益、社会效益、环境效益确定项目开发的必要性、可行性及经济合理性。

2．编好项目的投资估算

投资估算是指在整个投资决策过程中对项目未来发生的全部费用进行预测和估算，是项目可行性研究乃至整个投资决策阶段造价管理的重要任务。一般房地产项目投资估算包括土地征用及拆迁安置费、前期开发费、建安工程费、基础设施配套费、经营管理费、利息、各种税收费用等项目，贯穿于整个投资决策过程，从项目规划阶段到初步可行性研究阶段到详细可行性研究阶段，随着掌握的资料和具备的条件不同，投资估算精度要求越来越高。正确估算项目投资和造价是预测项目财务效益和经济效益的基础，也是保证项目顺利完成筹资和有效使用资金的关键，它的准确性直接影响到房地产项目的投资决策、开发规模、规划及设计方案、投资经济效益并直接影响到项目开发能否顺利进行。

二、设计阶段是造价管理的重点和关键

房地产项目的设计阶段对项目工程造价的影响最为突出，一般来讲，在规划及扩初设计阶段，设计对项目投资及工程造价的影响可达75%以上，在施工图设计阶段，影响工程造价的程度也达35%左右，而施工开始，通过技术组织措施节约工程造价的可能性一般只为5-10%。因此，控制工程造价的关键在于投资决策和设计阶段，而在项目作出投资决策后，影响工程造价的关键和重点就在于设计。在满足项目开发及使用功能的前提下，科学合理设计将使工程造价大幅降低。充分挖掘设计上的潜力，将是控制工程造价的关键所在。

l．推行设计招标，优选设计单位

推行建筑方案与经济方案相结合的设计招投标方法，既可优选出好的设计单位，还能促进设计单位在项目规划布局、建筑造型、使用功能上动脑筋，在降低工程造价上下功夫。

2．推行限额设计，有效控制造价

按照项目的投资估算，在保证相关规划指标，设计方案指标的前提下，控制初步设计及概算，按照项目初步设计总概算控制施工图设计及预算；同时要求设计单位各专业在保证达到使用功能及技术指标前提下，按分配的投资额控制设计，严格控制不合理的设计变更，保证估算、概算、预算起到层层控制作用，使项目竣工结算不突破总投资限额。实行限额设计可使设计单位和设计人员更注重实际，尊重科学，精心设计，有效地控制造价。

3．审查设计单位概算，加强设计技术经济分析

开发商积极地配合设计，主动地影响设计，与设计人员一起经常对项目的使用功能、技术指标和经济指标进行比较分析，通过审查设计概预算进行技术比较、经济分析和效果评价来优化设计，降低工程造价。

4．提高设计人员素质，加强技术与经济的结合

要求设计单位努力做到设计人员能熟悉本专业预算定额、费用定额等概预算知识，熟悉建筑材料的相关价格，切实做好工程造价核算工作；工程造价管理人员与设计人员应密切配合，加强技术与经济的结合，保证有效地控制工程造价。

三、招投标阶段是造价管理的重要组成部分

房产项目开发中工程招投标是以市场竞争方式择优确定承包单位的有效机制，通过招投标，开发商可以有条件择优选择施工单位或材料供应商，在保证工程质量、工期前提下，使工程造价得到比较合理的控制。

1．认真编制招标文件

招标文件作为招投标阶段至项目实施全过程的纲领性文件，是整个项目在招投标阶段造价控制的关键，一个完美的招标文件，不但可体现房地产开发商的意愿，而且不少条款直接关系到项目工程造价确定与控制，是造价控制的主要因素．需认真斟酌，做到准确、详细、周全。

2．建立和推行工程量清单的投标报价

建立和推行工程量清单报价是当前工程造价管理改革的核心，实行量价分离，通过市场竞争形成工程造价的机制，使工程造价走向市场，更有效地合理确定和控制工程造价。

3．重视评标、定标工作，合理确定承包合同价

评标工作应建立评标指标体系，除工程报价外，尚需综合考虑工程质量、工期及承包单位信誉、施工方案、业绩等因素，通过综合评价法选定合理低标价，杜绝一味追寻工程绝对低价中标，保证工程质量、工期前提下。有效控制工程造价。

四．重视施工阶段的造价管理

工程施工阶段在整个项目建设开发中周期最长、影响因素最多，该阶段造价管理工作比较具体和复杂，应予重视。

1．做好图纸会审工作

开发商在施工前组织设计、施工、监理等单位对施工图纸进行认真会审，在解决设计上存在的技术缺陷和问题同时，着重审查图纸中材料选用不当或设计上的浪费等影响工程造价因素。

2．把好设计变更审批

根据开发经营需要，设计变更尽量做到提前，避免施工中返工浪费，对直接影响工程造价的技术变更需通过监理单位和开发商审查同意．并及时确定变更引起的造价变动，防止不必要的增加设计内容，提高标准，增加工程造价。

3．做好工程材料、设备价格关

控制材料、设备费用是施工阶段造价控制的关键环节之一，开发商有权根据市场行情要求施工单位选择物美价廉的供货来源或按照合同要求直接进行甲供，达到降低工程造价的目的。

4．做好施工记录和工程量签证手续

由于建筑工程的复杂性、多因素影响的特点，对施工过程中出现的一些图纸以外工程内容需及时做好施工记录和工程量签证，同时严格把好现场签证关，建立完备的记录和签证手续，为今后工程结算提供可靠的依据，避免发生争议影响工程造价。

5．抓好合同管理，减少工程索赔

合同管理对造价控制起着十分重要的作用，开发商做到全面履约，避免索赔发生，利用合同条款随时解决工程造价方面纠纷，对施工单位不履行约定义务及时提出反索赔，挽回不必要的损失。

五、竣工结算阶段是造价管理的最后环节