房地产企业融资存在的问题及对策

摘要：这几年来，房地产行业的发展逐渐从高峰迈入低谷，在面临人口结构以及高库存的双重压力下，房地产要想谋得生存与发展，必须拥有强大的、多元化的融资结构。本文主要分析房地产企业融资存在的问题，主要包括：长期融资比例偏低、房地产企业融资渠道窄、内源融资偏少等问题，提出了房地产企业融资的对策。

关键词：房地产企业；融资；内源融资

现在，我国房地产市场并不如之前那么有发展前景。当前，房地产的供应和需求基本已经完全平衡，短时间分析，楼市依然需要降低库存量，就算取消限购，降低利息等帮助房地产提升活力的政策，也不能改变中国楼市需要降低库存的事实。现在房地产融资渠道非常单一，房地产外部环境需要进一步健全，风险防范体系很脆弱，融资结构缺乏协调性。这给房地产投资者、金融业、房地产业带来了非常大的安全问题。政府要尽力给金融市场建立比较好的外部环境；房地产企业也要不断分析其他融资渠道，创建科学的融资风险防范体系和融资结构，从而增强房地产企业融资的能力，提供稳定的资金链条给企业发展和生存。

1房地产企业融资存在的问题

1.1长期融资比例偏低

短期融资和长期融资，按照融资的期限来划分融资，房地产行业的一个重要特点是资本比较密集。因为房地产企业开发一个项目需要非常长的时间，在进行融资时，必须要非常高地长期负债比例。因为，如此，就会有比较稳定的资金，可以让企业资金链完整，从而让房地产企业生产经营需求获得满足。一直以来，我国房地产上市公司没有很高的长期融资比例，就算是一些大型的房地产上市公司的长期融资比例在20%～30%之间，这些大型的房地产上市公司对于短期负债更加依赖，如此的融资结构会造成资金非常不稳定，由于需要在短期来还款，更容易让资金周转不灵，无法防范市场风险能力。

1.2房地产企业融资渠道窄

房地产投资信托、股权融资、银行贷款共同组成了现在房地产企业主要融资渠道。现在，不断上升的融资成本，以及经济的不断下行，让房地产行业更加恶劣，房地产企业融资更加艰难，现在需要不断调整房地产企业过去高杠杆和大规模发展的模式。同时，房地产企业缺乏金融知识，这样房地产企业不会利用其它的融资方式，导致现在，我国房地产企业还是以银行贷款为主的融资方式。但是实践反映，房地产企业在进行间接融资时，金融机构审查房地产企业的资格非常严格，导致房地产企业发展环境非常恶劣。

1.3内源融资偏少

我国房地产上市公司的融资渠道包括内源融资和外源融资两种方式，外资、股权融资、银行借款、共同构成了外源融资渠道。内源融资只有比较低的融资比率。从2010年到2015年每年的全部融资额内源融资占全部融资额的比例为0.166748、0.187274、0.186946、0.187667、0.227779、0.181128，都保持在大约18%，其中最低为2010年的16%左右。而2014年的数值达到了22%。房地产外源融资中，都是依赖外部融资，股权融资和银行借款更没有大的差别，但是相对于整个行业而言，相比股权融资，银行借款所占比例要高一些。

2房地产融资的对策

2.1运用各种融资手段降低成本和风险

在经济的不断全球化发展下，市场竞争越来越激烈，更多的房地产企业都利用多渠道进行融资。在这种状况下，怎样将融资成本降低，怎样保持其融资成本是最低的，逐渐变成了房地产行业最重视的问题。应该让其他融资方式逐渐代替银行贷款，不断健全和培养企业债权和商业票据的企业债券等融资的方式。资金占用减少，资产资金流转是非常有帮助的。项目融资，因为具有风险分担和多元融资的优势，让一些只有有限财力的公司也可以参与到这项投资中，得到更多的收益。总而言之，很多种类的融资工具彼此间是可以互补的，并让资源配置得到优化，这些对于房地产企业减少风险，降低融资成本非常有帮助。

2.2借金融监管突破增加渠道优化融资

一些比较大型的房地产企业，很早就开始创新融资手段了，但是还是处于创新融资的早期阶段。虽然，我国对于金融创新，非常鼓励，而非常大的公信力大型房产企业拥有很强大的整体资金背景，在大型房地产企业中，实验成果后，将这些创新的融资手段能更好地推广到中小型房地产企业，从而促进房地产企业的发展，特别是对养老、产业、商业的长期发展有很大帮助，也能提高房地产企业的运营能力。

2.3加大企业内源融资比例

企业在进行内源融资的时候，完全不用支付利息给外界，因此就没有产生融资费用，这让内源性融资比外源性融资的融资成本低，同时，可以防止免普通股稀释控制权。所以，在西方国家，内源融资成为了最重要的融资方式，只有当内源性融资不能达到企业的融资需求时，企业才可以转向外源性融资。

3结束语

伴随着不断升高的经济水平，城市化建设需要更深层次地加强。房地产行业也在飞速地发展。因为房地产行业需要大量资金觉得才可以推进发展。所以，融资信贷功能，提供了大量资金给房地产企业，房地产企业遇到此融资信贷能够为房地产提供大量的资金。要加强房地产企业融资，关键是要运用各种融资手段降低成本和风险、优化融资、借力金融监管突破，增加融资渠道、加大企业内源融资比例。

作者:孙文伟 单位:泸县不动产登记中心

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