房地产经济周期波动策略

1房地产行业周期分析的必要性

对于房地产经济进行周期性的分析研究，既是市场经济发展的客观要求，也是推进房地产业健康、理性发展的实际需要．研究周期波动规律可以为宏观调控提供参考性依据，使政府能采取必要的干预措施，包括制定更准确完善的房地产相关政策，以促进房地产业的发展．研究房地产业经济的目的是避免遭受因周期性波动而造成的损失或衰退产业的危害．

2房地产业周期现状及其主要特征

宏观政策本身应存在着周期．由于房地产政策受整个宏观经济政策的影响，同样也会出现周期性波动．根据美国经济学家西蒙库兹涅茨的统计分析，宏观经济增长率与房地产业发展存在十分紧密的关系．我国房地产改革以来的实践也表明，房地产业与国民经济发展速度呈正相关态势，宏观经济增长率越高，房地产业发展越快．在经济发展的不同阶段和发展水平不同的地区，房地产业的发展水平也有所区别．目前我国的房地产业既处于产业恢复期，又处于宏观经济高速成长期，需求极其旺盛．除了受市场供求关系变化的影响之外，房地产业投资过快扩张的，引起宏观经济失调，使得政府采取宏观调控措施等因素，都同样对房地产周期波动有所影响．对于经济周期的释义，简明的定义为，每一次国民经济的“衰荣更迭”形成一个经济周期．“二战”以前的经济周期分为四个阶段：经济衰退和危机阶段、经济萧条阶段、经济复苏阶段、经济繁荣阶段．也就是说，国民经济发展中完整地出现以上四个阶段，才叫一个经济周期．“二战”以后，由于科学技术和生产力的迅猛发展，也由于政府的宏观调控能力和企业适应市场变化的不断提高，经济周期出现了许多变动，多数专家主张经济周期分为萧条和繁荣两个阶段．也显示出5～7年为一个周期．在每一个周期内呈现萎缩与停滞、复苏与稳定发展、高速发展五个阶段．房地产业周期的主要特征有以下几点：

2．1房地产业周期与宏观经济周期波动的趋势基本一致

一般说来，经济发展水平的周期性波动对房地产这类具有独特性质的消费品和投资品的供求关系会产生较强的影响，结果使得宏观经济周期与房地产波动呈同向变化趋势，但在波动时序上略有区别．房地产周期起点略早于宏观经济周期起点．当宏观经济处于萧条期时，一旦政府通过扩张性政策刺激经济，在这一外部因素冲击下，同时在房地产价格需求弹性和房地产收入需求弹性等房地产特有的产业扩张传导机制作用下，社会资源向带有国民经济基础性和先导性等产业特征的房地产业转移．由此导致并推动房地产业率先开始复苏，带动宏观经济步入扩张期．当宏观经济进入高涨期后，政府通过提高利率、紧缩银根等政策冲击，由投资、消费构成的房地产需求分别在宏观紧缩政策影响下出现降低．同时又由于受房地产投资被抑制、房地产泡沫因素等特有的产业收缩机制的影响，使得社会资源率先从过热的房地产领域退出，结果使得房地产市场先于宏观经济进入了收缩期．

2．2我国各地房地产业发展周期的差异性，与宏观调控政策的统一性之间具有一定的矛盾

当前我国各个地区的经济发展程度都有所不同，也有着发挥各地经济特点的侧重性，特别是东、中、西部差异很大．房地产业极其明显的区域特点和经济发展水平的不同，使得各地房地产业发展程度不一．由此不难看出，房地产业在我国的周期特征上来讲，既拥有着全国性的周期，也有着各地的发展波动周期．应当看到，当地居民基本收入水平才是以消费为主导的房地产市场的价格基础，当房地产市场的价格脱离于当居民实际收入水平，那么这个价格就不会被市场所认同．如何使国家宏观调控政策同各地实际情况结合起来实施，才能有效地缩短市场周期的萧条期、推进房地产业平稳健康发展．

2．3房地产业周期波动具有明显的波峰，易受内外部条件影响

自进入21世纪以来，从2000年到2008年这九年间，根据国家统计局的统计数据显示，我国房地产的开发投资平均增长率达到24．1％，而一阶段内的GDP平均增长率为9．6％，比之高出了足有14．5个百分点，并且在全社会的固定资产投资的比率当中，房地产开发投资一直稳定在17个百分点左右．在当前全球经济一体化的大环境下，世界经济格局对于中国的经济尤其是房地产业的发展起着很大的影响作用．美国的金融危机，不但影响到美国的经济发展，也波及到世界经济状况，并且同样对中国经济带来负面影响．这些变化都不可避免地会对中国房地产起到一定的抑制作用．特别是人民币受美国经济衰退的影响而不断升值，也会对中国房地产市场造成巨大的冲击力．尽管在短期内，人民币升值是个负面因素，但从长远来看，却利于房价整体水平的上升．另一方面，大量外来资本的涌入，也对中国房地产在价格方面形成了巨大冲击和影响．因为房地产业的独特性质，国民经济发展水平的周期性波动对房地产的供求关系将会产生较强的影响，而同样的，房地产业的周期波动也会通过对建筑的、建材、冶金等其他上下游产业的影响，从而对整个国民经济的周期波动产生作用．然而，提高利率、抑制通货等紧缩性政策却会使社会性资源迅速从房地产领域中退出，使房地产市场先于宏观经济调控作用的产生进入到行业紧缩期．

3我国房地产经济周期性剧烈波动的原因

3．1人口周期变化的影响

房地产业的周期波动首先受到人口周期变化的影响，与人口周期变化有着惊人的吻合度．如2005—2007年这轮房地产业发展的高峰就与人口的周期变化密切相关，我国从上个世纪八十年代以后人口出生率出现回升的现象，这段时间出生的人口到2005年刚好是结婚、建立家庭的时候，对房地产产生极大的需求，直接导致房地产业的繁荣．

3．2国家宏观经济环境的影响

我国宏观经济有明显的周期特征，房地产业周期波动与宏观经济波动密切相关，经济发展水平的周期波动对房地产业的周期会产生较强影响，使宏观经济周期与房地产周期呈现同向发展趋势．

3．3城市化进程的影响

改革开放以来，我国不断推进城市化进程，城市化的比重已由1978年的18．6％提升到2011年的约51％，全国的城镇人口已有6．5亿人．城市化问题涉及国计民生、社会进步和现代建设的各个方面．城市化进程必然增加房地产业的有效需求，促使房地产业快马加鞭地发展．

3．4居民的收入水平的影响

城镇居民收入水平的提高，从而会增加房地产的需求，导致房地产价格上涨．根据国家统计局公布的资料，改革开放以来，城镇居民人均可支配收入年均上涨7．2％，特别是近几年来，企业工人工资水平不断提高，行政事业单位人员收入不断增加、离退休人员待遇进一步改善，居民得到真正的实惠，这些是房地产业的这一轮飞涨有直接的关系．房地产业周期剧烈波动的危害主要表现：（1）房地产消费的持续低落会影响宏观经济整体消费，使经济增长失去动力，进一步例宏观经济增长减缓甚至衰退，但房地产过度扩张会耗尽财力、物力、人力等资源，严重破坏经济正常运行的各种均衡关系．另外房地产消费增长过快，占用了过多的消费购买力，也会造成对其他消费需求的抑制作用．（2）房地产业的过度波动会加大处于调整期的我国经济的不稳定性或不确定性，使社会生产力严重受挫．（3）房地产业是一个产业关联度极高的产业，其持续低迷状态将会加剧我国内需的不足的症状，但如果大炒房地产业，泡沫越吹越大，一旦链条断裂，将会造成连锁反应，使刚刚有所恢复的投资者和消费者信心再次受到重大冲击．（4）房地产业是一个资金密集型行业，离不开金融系统的支持．如果房地产业继续低迷，必然导致金融行业的活力和效益降低，并且房地产泡沫继续膨胀会对金融系统和经济形成冲击，这对我国原本脆弱的金融体系会造成更大的压力．

4避免我国房地产经济周期剧烈波动对策思考

4．1加强和改善对房地产市场调控政策

政府宏观调控对我国房地产经济周期波动有着极为重大的影响．宏观调控的紧缩政策与宽松政策交替变动构成中国房地产业的“特有周期”刺激经济出台，房地产业迅速升温，出现过热甚至形成泡沫．为抑制经济过热，国家又实行宏观经济紧缩的调控政策，由于调控力度不当又导致商品房因资金短缺而出现投资迅速减少，商品房大量积压，房地产业跌入低谷的恶性循环．笔者认为，国家对经济发展实行调控是必要的，但应当将宏观调控和微观调控有机结合起来．应建立一套符合房地产发展的监测预警系统．这一系统应当包括：（1）对房地产经济运行过程和增长实际进行全程监控，包括房地产信息、数据整合、土地供应、开发投资、商品房买卖与二手房交易，进行动态监测和分析研究．（2）研究房地产市场的运行状况、规律和特点，及时进行政策微调，减少波动的幅度．（3）推进城镇化发展战略要与经济社会发展总体水平相一致．土地和金融信贷政策应相对来说持续平稳，防止忽松忽紧，大起大落

．4．2加强房地产立法，建立法制化、规范化的房地产业运行环境

我国房地产业秩序混乱的状况是导致我国房地产波动和缺乏稳定重要原因．从总体上看，我国房地产立法工作还不能满足迅速发展的需要，与房地产相关的法律规章还不够了周密、完善．在司法实践中急需补充和加强有关房地产金融、市场交易、中介服务、物业管理、市场准入等相关的公共性法律和专门性法规；房地产法律仲裁和法律服务体系也尚待完善；要积极推进依法行政、进行严格的市场监管．健全房地产信用体系，建立诚实守信的市场环境和公开、平等、自主、互利的契约制度．

4．3合理选择调控手段，适时调整房地产投资政策

一般来说，对于房地产经济总量和结构问题，可以采取以行政手段和法律手段为主，辅以宏观经济系统的经济手段来进行直接调控；对于房地产经济运行过程中和房地产企业的微观经济行为，则主要以经济手段为主进行间接调控，同时加之必要的行政性管理．房地产投资政策的制定和出台，应特别注意以下情况：一是房地产投资规模与宏观经济规模相适应．房地产投资占固定资产投的比重要合理，防止比重过大或过小．二是研究投资主体结构的变化．国有企业由于产权不清、职责不明，很容易形成一种“扩张欲望”，自我约束机制相对薄弱；相比之下股份制、民营企业风险约束机制较强，决策比较理性，有助于平抑房地产周期的波动幅度．

4．4规范土地一级市场管理

中国房地产市场的于土地一级市场．数次房地产周期波动中，导致房地产开发失控的直接原因就是土地一级市场的秩序混乱和供给总量失控．不少行政划拨的土地通过隐性市场流入开发用途，扰乱了正常的市场秩序．应实行总量控制，严格审批行政划拨用地．加大中央政府对地方政府不规范行为的管控能力，使城市土地在市场机制的调控下不断得以优化配置和重组．对于土地增值效益，确定合理的分配比例，资金投向应以城市建设行改善民生为主．加大经济适用住房和危陋住房比重，提高城市低收入群体居住质量．进一步深化土地制度改革，设立专门进行土地交换的固定场所，组建和培育土地交易市场．土地交易范围应涵盖土地使用权出让、转让和租赁三个层次．土地交易方式按市场规划运作，通过招标、拍卖、挂牌三种方式公开进行土地交易，杜绝协议批租方式．适当提高进入土地市场的门槛，获取土地的开发商必须达到一定的实力．从而使土地的后期开发有一定的保证．

4．5加快房地产业结构调整

一定时期内产品结构的特点，决定着这一时期行业周期波动的基本状态特征．高档商品房、中档商品房和经济适用房、廉租房等各档房中，中低档的商品房的需求较为稳定，其波动幅度要小，而高档商品房的需求弹性较大，其波动幅度要大的多．由于受利益的驱动，盲目大量开始高档商品房，形成大量积压和空置，从而形成产品比例失调，结构不合理的局面．一方面，大量需求弹性较大的商品房缺乏真实消费需求，当投资和和投资需求随着市场收缩而大幅萎缩时，其市场失去支撑，从而造成房地产行业剧烈波动．另一方面，产品结构不能及时根据需求结构的变化进行转移，也会产生供求结构不对称的问题．产品不对路，房地产企业开发越多，空置越多，资金和资源浪费也就越多，拟采取措施包括：（1）尽快建立合理的住房供应体系，对不同收入家庭不同的住房供应政策．高收入家庭直接从市场购买，中低收入家庭购买经济适用房，而最低收入家庭租赁由政府提供的谦租房．现阶段要加大经济适用房的建筑面积以缓解供需紧张的矛盾．并抑制房地产的过分需求而避免房地产泡沫产生．（2）加快房地产业的结构调整和升级换代．要大力推广新材料、新技术，提高住宅的工程质量、劳动生产率和节能化水平．在提高房地产工艺水平和科技含量的同时，必须进行大规模的资本存量调整与更新，使生产要素的质量上升到一个新水平．（本文来自于《河北建筑工程学院学报》杂志。《河北建筑工程学院学报》杂志简介详见.）

作者：郭雅文工作单位：张家口市房屋安全鉴定站