房地产泡沫成因评核与调控

一、房地产泡沫的含义及成因

房地产开发中的泡沫现象，主要是指」几地和房屋价格极高，与其使用价值(市场基础价值)不符，虽然账面上价值增长很高，但实际上很难得到实现，形成一种表面仁的虚假繁荣。由于房地产是由土地及其附着建筑物所构成，而建筑物是人类劳动产品，其价格是由成本、利润、税金来确定，这相对比较稳定，较易判别，因此我们平常所说的房地产泡沫实际上是土地泡沫(地价泡沫)，而土地的市场基础价值即合理价格是土地利用效益的资本化。

(一)土地资源的稀缺。由于_l几地资源的稀缺性、垄断性使得房地产成为泡沫的载体之一，土地属于自然资源，其供应量是有限的，由于生态环境的破坏，可使用的土地面积减少，城市化进程的不断推进使人们对土地的需求量越来越大，土地的稀缺成为房地产泡沫提供了条件。

(二)房地产商品的特殊性。在一定时期内房地产商品供求不易均衡，而且合同期摊销交易成本低，这是泡沫载体所具有的一个条件。所以房地产容易产生泡沫，是泡沫的主要载体之一。

(三)商业银行信贷的扩张。房地产是资金密集型行业，银行提供房地产开发还有个人住房按揭贷款，银行信贷已经贯穿土地储备、交易、房地产开发和销售的全过程。银行基于对房地产业的乐观判断，对房地产行业提供大量资金的支持。

(四)政府部门的不正之风。1993年沿海地区的房地产热，有不少公司是挂靠政府职能部门或金融机构，其资金来源大多为挪用公款、贷款或拆借等，加丘政府出于地方利益及短期利益的考虑而放松低价批地。可见，政府部门的设租、寻租、贪污受贿行为也是助长泡沫形成的原因之.。

(五)地价具有虚构性。地价的虚构性是由于土地资源价格与其资产性价格的不一致现象。也就是说，由于人们预期的不合理土地利用收益贴现值之和与现实的市场地价(市场地价等于未来上地持有期间土地利用收益贴现值之和与未来土地转让收益的贴现值之和，如果人们的预期地价是合理的，现实的rli场地价就等于未来无限年期的土地利用收益的贴现值之和)之间总存在事实土的偏差。这种偏差越大，说明现实的市场地价中虚构部分越多或者说泡沫成分越多，反之越少。综观房地产泡沫的膨胀乃至破灭无不与发财致富的欲望与从众行为有关。

(六)对房地产“过热”认识不足房地产“过热”也称房地产开发过度，是指市场的需求赶不仁新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升，物业价格和租金下降的现象，房地产“过热”反应了市场供求关系，“过热”不一定就产生“泡沫”，但“过热”是房地产市场产生“泡沫”的前提。当前人们对房地产“泡沫”的讨论中，习J惯用空置率来房地产市场中供需失衡的程度。

二、房地产泡沫可能带来的危容

1.资源配置的实效房地产泡沫的存在使得投资房地产能获得比比其他行业更高的利润，投资者纷纷从其他行业撤资涌向房地产行业或者将准备投入其他行业的资金投向房地产，抑制了其他行业发展，不利于资源的有效配置。

2破坏金融秩序，导致金融危机房地产投资使得人们对资金的需求急剧增加，人们的投资热情势不可挡，银行为了获得利润，提高利率并放宽对贷款者的信用要求，给银行带来潜在的危险，贷款利率的提高也增加了低收入人的信誉风险，而且一旦房地产市场降温，银行即使处理掉按揭的房产也难以弥补自身的损失，从而易引发金融危机。

3.房地产泡沫经济还会影响国民经济的平稳运行，破坏国民经济的结构和比例。由于房地产泡沫是由虚假的高赢利预期的投机带动起来的，并不是实际经济增长的结果，它的产生和形成使国民经济的总量虚假增长、结构扭曲。一旦泡沫破灭，在泡沫形成过程中发生的债权债务关系就难以理顺，形成信用危机，这将给国民经济的运行带来相当大的冲击和危害。

三、房地产泡沫评估人们常常用以下几种指标来反映和判断房地产的市场状况。

1、空置率。空置率是反映一定时点商品房供求状态、市场运行好坏的相对指标，直接用来表明房地产市场的热度和泡沫程度。19982003年我国商品房累计竣工面积为123841.6万平方米，累计销售面积为93098.1万平方米，新增空置量30743.5万平方米，年均增加空置量6148.7万平方米，若将30743.5万平方米直接除以123841.6万平方米，会得到24.82%的空置率，远远高于国际10%-13%的警戒线。

2、房价收入比。房价收入比用来测度居民住房消费能力，因而也是间接用来测度房地产泡沫的指标。该指标受三个因素影响，一是该地区的房屋每平方米单价高低;二是住房面积标准;三是该地区居民收入水平高低。西方国家房价收入比一般在3-6,有资料显示我国的平均房价收入比为7.8，不少城市超过了10.

3、房价增长率与GDP增长率。房价增长幅度与GDP增长速度的对比度，经常被人们作为房地产泡沫的判断尺度。一般认为，只要前者的增长速度不超过后者，就可以认为不存在房地产泡沫。在一般情况下，我们只作为石材原料而受到利用，如构造破碎带中的蚀变岩等。形成饰面石材的岩石，其放射性照射量率一般不会高。