房地产机电工程质量管控分析

摘要：本文从组织保障措施、全过程质量管理及利用新技术角度，提出解决房地产机电工程质量管理的措施。

关键词：房地产；机电工程；质量管控

1房地产企业机电工程质量管理现状与管理难点

（1）设计及施工委托其他具有资质公司完成，管理上存在一定难度。在设计阶段，设计工作主要由设计院完成，房地产企业与设计单位签订合同，房地产企业沟通协调设计人员完成，设计人员并不属于房地产公司，其思考的出发点与房地产开发企业不同，在管理上存在一定的难度。在施工上，一方面，工程的施工由多个单位共同完成，房地产企业协调多个施工单位，在管理上存在一定难度；另一方面，承包单位的施工工人及管理人员素质不一，尤其是施工人员，基本上由农民工构成，专业素质不高；再一方面，施工单位为节省施工成本，采用的设备材料会以次代好，因为节省人工、施工管理不严格等问题造成质量隐患。（2）房地产企业人员质量管理意识不正确。房地产企业部分管理人员对于质量管理意识不足，认为质量是施工单位的责任，出了问题由施工单位处理，没有意识到房屋就是自己公司的产品，直接影响房地产的口碑和声誉。

2机电工程质量管理措施

2.1房地产机电工程质量管理组织措施。（1）建立质量管理部门，建立有效运行的组织是前提保障。房地产公司成立质量管理部门，责任落实到人，专人专管明确责任，这样可以更好地避免对于质量把控不严的问题。（2）建立工作任务分工表。任务分工表中明确任务由哪个人负责，哪些人配合，每一项任务都要有人负责，不能缺少工作，也不能有些工作无人负责。任务分工表使各项工作都落实到人，防止工作中相互推脱，为工作的评价和人员的奖励与处罚做好基础。（3）建立质量管理制度及质量管理工作流程。建立质量管理工作制度，人员在制度的指导下会更好地工作。建立工作流程图，使质量管理的各项工作按照程序办事，提高质量管理工作效率。2.2房地产机电工程全过程质量管理。全过程质量管理分为事前预控、事中控制、事后检查评价。在全过程管理中，事前预控最为重要，提前考虑好影响工程质量的各种因素，提前预防；事中控制也很重要，在一项新的工作刚开始时，及时跟踪检查，发现工程质量的问题，及时采取措施，制定预防措施，防止以后的施工中再次发生此类质量问题；事后及时检查发现问题，及时改正，总结经验教训，制定预防措施，在以后的工程中加以借鉴。2.2.1事前预控。（1）做好建筑机电的设计工作。在设计中确定成熟、先进的做法，尤其是细节做法的选取，总结以前工程的质量问题，在设计上采取措施加以预防，同时在设计上也要考虑后期的运营中的问题，做好设计。（2）制定公司的企业做法。制定公司的企业做法，确定机电工程的各个部位的做法标准，统一交房标准、做法标准，在招标及与施工单位签订合同时标明公司做法。例如：电气设备房、电井、水暖井等部位的统一做法标准。（3）选择优秀施工承包商、设计单位、监理单位，完善黑白名单制度。优秀的总承包商及分包商应具有健全的质量管理制度、专业的质量技术人员、合格的操作人员，必备的施工工具及检测工具等要求。优秀的设计单位和监理单位，不但有专业的知识、丰富的工程经验，还要有高度的服务意识、敬业精神和优秀的职业道德，选择了优秀的施工承包商、设计单位和监理单位合作，就等于向建造质量优秀工程的目标迈出了坚实的第一步。在施工承包商、设计单位及监理单位选择上，创建评价机制，对合作单位进行评价打分，建立黑白名单，在合作单位选择上，优先选择白名单上的合作单位，拒绝选择黑名单合作单位。（4）加强自有人员培训。首先，要加强房地产公司设计开发部门人员的能力提升，只有开发设计人员的能力提升了，才能设计出更好的产品，采取更好的方案，在图纸的审核上更加合理，才能建造出更好品质的房子。其次，加强项目管理人员的能力，只有现场管理人员的素质提升了，才能更好地执行公司的规章制度，更好地把控现场的施工质量，根据现场实际做出合理的调整。2.2.2事中控制。（1）做好进场材料、设备的进场验收与试验。材料与设备的好坏直接决定工程的质量的好坏，没有合格的材料与设备，就不会有合格的工程。不但要重视工程中的主材的质量，也要重视机电材料中的辅材的质量，有的时候辅材的质量也会对工程的质量造成很大的影响，例如UPVC排水管中的胶水的质量不合格，会造成管道接口的漏水，严重影响管道安装质量。同时要按照规定进行材料的抽样送实验室检测，试验能够真实地反应材料和设备的性能，能够真实地判断材料的性能。（2）加强质量管理制度的执行，对于关键工序与重点部位要严格执行监理人员旁站制度。审查监理单位及承包商的质量验收管理制度及重点部位施工的旁站制度，监督制度的执行，发现监理及承包单位执行问题及时督促调整，对于重点部位房地产公司项目管理人员要参与验收，并抽查监理的旁站情况，发现重点部位质量不合格要坚决处理合格后方可进行下一步施工。（3）施工中要采取实测实量，并引入第三方检测。对于房屋的开关插座的高度、水平位置、户内插座电气性能等参数进行实测实量，每户建立档案，制定全套的实测矢量表格与要求，对于检测不合格的部位标注，并整理下发监理及施工单位进行整改，整改后再次测量验收，直到合格，同时将实测实量的数据进行整理统计，分析发现施工的问题，指导施工。在施工中引入第三方检测对施工部位进行抽查测量，并进行整体打分评价，对于施工中质量存在较大问题的单位进行约谈，采取有效措施提高施工质量，对于效果不好单位要替换，并在施工单位的评价表中记录，录入施工单位黑名单。（4）施工中采取样板先行制度。在施工各个部位时，都由施工单位制作施工样板，并对样板进行验收，验收合格后再进行整体的施工。例如，对于住宅内机电工程施工标准，选取样板间，先对样板间进行施工，房地产公司管理人员、监理、承包商进行联合验收，验收合格后展开全面施工。施工工艺的样板也制作，并制作展示板，方便施工班组的教育。（5）制定奖惩制度。在施工前确定好质量定位，并制定获得质量奖项的奖励措施。在施工中结合实测实量与第三方检测，制定奖惩制度，例如可以设定第三方检测评分高于90分奖励奖金，低于70分罚款的奖惩制度，引导施工人员重视质量，奖惩制度要公开、公平，奖金与处罚公布后立即兑现，从而起到应有的作用。2.3新技术应用提高房地产企业机电工程质量管理水平。在设计前期，应用BIM技术进行设计可以大大减少设计问题，避免涉及复杂的建筑、结构、水电、环控、消防等设施在空间配置上发生设计冲突。BIM技术可在设计阶段发现这些冲突，提升设计质量；施工中利用BIM优化设计，精确确定机电安装的具体位置，将细部节点直观表现出来，施工更加立体和直观，使施工人员更直观地理解交底意图，避免误操作，从而提高施工的质量；另外，在施工中将测量的结果输入到BIM软件中，可以更好进行质量的记录和控制。施工完成后，完善BIM图纸，物业的维护和管理中利用BIM技术查询施工图纸，更好地进行维护。

作者:王双慧 单位:唐山天壤房地产开发有限公司