房地产企业现金流量管理问题及对策

摘要：现金是企业流动性最强的资产，它贯穿于企业生产经营的各个环节，能否进行有效的现金流管理，关系到企业生存与发展。房地产行业是典型的资本密集型行业，具有对资金的需求量大、开发建设周期长、资金回笼速度慢等特点，与一般行业相比，面临更高的资金风险。但是目前我国大多数房地产企业并没有足够重视对企业现金流的管理，也没有建立起有效的现金流风险预警机制来防范财务风险。本文针对房地产企业现金流的特点，在分析了我国房地产行业现金流量管理存在的问题基础上，提出了相应的优化策略，对于房地产企业加强现金流量管理具有一定的借鉴意义。

关键词：房地产企业；现金流量管理；优化策略

1房地产企业现金流量的特点

（1）资金需求量大。首先，房地产企业在进行房产开发之前需要先购买土地，近年来随着我国经济的迅速发展，土地价格日益上涨，购买土地需要花费巨大的资金，另外还需要支付一定的拆迁费用等。其次，进行房屋建设，需要承担一定的建设成本等。这些都需要大量的资金来支持。（2）资金回收期长。房地产企业从考察项目开始，需要经历土地招标、土地开发、房屋建设、竣工验收、销售等多个环节，整个流程大概需要2年左右的时间才能完成。另外房产销售基本以分期付款方式为主，因从而导致资金回收期很长。

2房地产企业现金流量管理存在的问题

（1）现金流预算管理存在缺陷。现金流预算是企业资金管理的核心内容，具有一定的综合性，需要财务部门、销售部门、成本部门等各部门的配合。但是我国大多房地产企业在年度总预算方面没有做到整体的把握，往往忽视了对整条资金链的循环利用，缺乏对各个关键环节的把控，因而造成公司在资金循环流动中对于现金流量的流动速度以及流动方向都有一定程度上的误判。

（2）现金流管理缺乏战略规划。企业现金流的战略规划对企业的经营发展意义重大。现金流的管理需要以价值创造为中心，与其发展战略紧密结合。但是我国大多房地产企业近年来的现金流管理现状表明公司并没有很好的做到这一点，与企业价值增值的目标有一定程度的背离。

（3）投资活动缺乏战略性。房地产企业为了给企业发展提供充足的资金往往会进行一些投资活动。在现金流量管理中的投资活动，一般包括对外投资、对各类新工程的建设投资以及进行交易金融的投资三个方面。我国大多房地产企业在投资活动中普遍存在以下两个问题：第一，企业投资活动与经营活动以及总的发展战略、利润结合不够紧密；第二，投资成本过高。

（4）筹资渠道单一。房地产企业筹资主要以债务筹资为主，筹资渠道和方式较为单一。严重影响了房地产企业的资金成本和运用效率，加大了企业的财务风险和经营风险。

（5）缺少现金流风险预警机制。我国大多房地产企业在公司的日常经营管理活动中，没有制定风险识别和评估制度。房地产企业对现金流风险的把控主要建立在财务人员的经验之上，对公司财务报表及相关财务指标状况进行管理，缺少相对完善的风险预警体系，也没有相应的风险管理部门对企业可能面对的风险作出预测与监控。

3房地产企业现金流量管理优化策略

（1）提高现金流预算管理水平。完善现金流预算的编制，对企业资金进行有效的分配，实现对资金的事前控制，确保资金的安全性和收益性。充分调动各部门员工编制预算的积极性，把现金的长期规划、常规预算和动态调整作为公司的例行公事，在经营管理的各个方面都要关注现金流。加强现金流预算执行力度，确保现金流预算得到良好的执行。

（2）加强现金流量战略管理。资金来源结构应与筹资战略和发展战略相匹配，与企业的战略目标保持协同，出现任何问题及时分析原因，纠正错误，并制定新的战略方案。拓宽融资渠道，通过保持良好的交易记录，诚实守信，公开透明，增强彼此的信任，来保证融资渠道的畅通。

（3）合理安排投资活动。完善公司的投资风险控制体系，充分利用投资预算管理制度，综合考虑投资报告中涉及的投资现金流量状况和公司风险承受能力。避免对外投资占用公司现金流量比例过重的情况发生。规范投资决策和执行过程，投资现金流量管理委员会对于投资目标的价值要做详细的了解和市场评估，投资活动在确保获取收益的同时还要规避财务危机。

（4）拓展筹资渠道。采取多元化的融资方式，摆脱只通过银行进行融资的单一局面，从而规避因银行贷款过多、利率波动而带来的信贷风险。合理安排融资的方式、规模与时间，同时发挥财务杠杆的作用，确保未来有持续有效的现金流入企业。合理确定企业的负债规模，避免因负债过多增加企业的偿债压力，使财务杠杆效应加大，加剧企业的财务风险。同时，在负债结构中，应增大长期借款的比例，减少短期负债，防止因短期负债过多加重企业的偿债负担。

（5）建立健全现金流风险预警机制。现金流风险预警能够在企业现金流状况发生异常时及时为企业传递信息，是企业实现价值创造的保障，房地产企业应该根据自身的实际情况建立一套完整的现金流风险预警指标体系，现金流风险预警指标一般涉及偿债性指标、流动性指标、持续性指标、创值性指标等。

通过分析各项指标，发现该公司经营管理中存在的问题与不足。并且将各指标与行业平均水平进行比较，当指标低于行业平均水平时，说明企业的现金流管理存在较大的问题，企业经营面临一定的风险，此时应追究问题产生的原因，及时化解风险，从而为企业的生产消除隐患。

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作者:张雷 单位:西安财经大学商学院