房地产开发项目成本控制探索

摘要：商品房价格持续居高不下，房地产投资不断增大，房地产开发项目成本控制对项目建设和管理起到非常重要的作用，是决定项目投资效益的重要因素，因此，必须加强对房地产开发项目成本控制工作的重视。本文将以目标管理作为切入点，对优化房地产开发项目成本控制的措施进行了探究，希望可以为房地产企业成本控制工作提供一个参考。

关键词：房地产开发；目标管理；目标成本；成本控制体系

在我国房地产业飞速发展、房地产市场逐渐呈现出成熟化发展状态的情况下，房地产企业面临的市场竞争更加激烈，在一定程度上促使房地产企业在开展项目开发的过程中必须加强成本控制，创造更大的经济效益，促进整体竞争力的提升。因此，为了能够推动房地产开发项目成本控制工作呈现出科学化发展状态，可以尝试引入目标管理思想，增强成本控制工作的科学性，为房地产企业的发展提供有效地支持。对房地产开发成本进行系统的研究，其主要是房地产开发企业在建设和发展实践中，将一定数量的商品房作为核心所支出的全部费用，一般情况下房地产开发成本涉及到土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理成本以及财务成本几个方面。按照成本属性进行划分，财务成本、土地成本以及管理费用等一般能够在项目初期完成确定工作，在后期项目开发工作中也不会出现较大的变动，能够实现有效控制。而工程成本、前期费用成本以及营销成本等则会受到项目开发过程中多种因素的影响发生变化，往往会出现前后较大差异的情况，只有采取有效的措施才能提高可控性。所以在房地产开发项目中，应该加强对工程成本、前期费用成本以及营销成本的控制，争取为房地产项目开发提供良好的支持。同时，房地产开发项目中成本控制工作涉及到开发的全过程各个环节。因此为了促进成本控制工作的开展，就要对影响成本控制的因素进行系统的分析，并引入科学的控制方法。在本次研究工作中，尝试通过建立基于目标管理的房地产开发项目目标成本管理体系加强成本控制，具体要采取以下措施和方法：

1建立目标成本管理体系

在对实践研究结果进行整合分析的基础上，可以发现在房地产开发项目中是否能够实施积极有效的目标成本管理可以反映企业的管理水平，企业在综合项目开发实践中构建目标成本管控管理体系，实际上就是结合项目开发情况确定目标成本，将目标成本作为核心对成本结构树进行科学的分解，最终借助预算计划的支持将目标成本管理在各个部门执行工作中落实，真正将目标成本控制转变为项目开发方面的行动计划，并且在执行过程中将结果与预期目标进行对比，及时发现问题并进行有效改正。

2在分解目标成本的基础上促进岗位责

任成本体系的建立在对目标成本进行明确的基础上，还要尝试结合管理需求探索岗位责任成本体系的构建，辅助目标成本管理工作的落实。在构建岗位责任成本体系的基础上，能够对房地产开发项目中涉及到的专业职能部门职责进行明确，使专业职能部门参与到成本管理工作中，并分析技术经济指标反馈职责的履行情况，通过考核评价结果对职责的履行情况形成更为全面的认识。对于房地产开发项目而言，责任成本体系的构建，实际上能够对目标成本管理体系中业务主体和业务内容加以明确，可以促进成本管理体系架构的分解和落实。

3项目论证阶段的成本控制

针对项目拓展和论证阶段的实际工作情况对成本控制方面的重点工作进行分析，发现主要工作内容在于促进土地成本的控制，在实际控制过程中将地价、各类补偿费、土地动拆迁补偿费等的管理和控制作为重点内容。一般情况下在房地产开发项目建设的整合过程中，土地成本的变动都相对较小，因此需要重点关注拿到土地时的成本工作，在实际工作中可以采用投标报价、严格控制交地及付款风险等增强成本控制的科学性和有效性。

4设计阶段的成本控制

设计阶段的成本控制工作涉及到多方面的内容，在实际工作中可以结合不同的方面制定相应的控制措施：（1）加强对设计供应商采购的管理，规范采购控制流程，争取能够在设计方面获得最为理想的性价比。（2）通过限额设计手段促进目标成本要求的落实，确保能够在提高设计质量的基础上，有效避免钢筋含量、节点设计不合理对工程造价的影响。此外，也要对装饰用料和建筑材料封样进行有效的控制，降低对房地产开发项目工程造价的影响。（3）加强对设计单位设计质量的控制，并且在控制过程中将规范化设计任务书和任务合同作为有效控制的载体，避免设计单位出现设计失误的情况导致项目成本增加。（4）在设计及节点设计成果质量控制方面引入规范化设计评审手段，对不同设计节点设计情况进行有效的评价。（5）对施工图进行有效的会审，促进设计质量和工程成本控制工作的落实。

5工程施工阶段的成本控制

（1）工程承包商选择管理、材料设备供应商管理：在已经初步建立目标成本的基础上，房地产开发项目的成本管理部门要及时完成成本测算值拆分工作，如按照土建、消防、弱电、安装等进行拆分，实现对成本控制指标的具体化处理，进而辅助开展工程承包商以及材料供应商的选择和控制工作。同时，还应该在对投标单位资格预审制度以及评估考核制度进行完善的情况下对工程承包商以及材料供应商进行评估，促进承包商和供应商之间的公开、公平竞争，为成本控制工作的优化开展提供相应的支持。（2）成本动态台帐。所有开发项目必须建立单独的成本动态台账，每季度末向总部成本管理部提交项目预控成本对应动态成本的分项差异分析，成本动态信息由成本管理部门负责及时录入和整理，包括但不限于：成本动态报表、经审批的招标文件、已签订的合同、施工图纸、经批准的设计变更以及工程签证等。（3）工程款管理：工程款的支付包括合同定金、工程进度款、材料及设备到货款、结算余款、退还履约保证金及保修金等，工程款的支付必须严格遵守合同约定，以合同为依据，执行公司制度中对付款流程和审批权限的各项规定，申报付款的资料必须完整、及时、准确。（4）设计变更管理。设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。所有的涉及施工图纸的变更、完善、优化等的设计变更，要求做到早发现、早变更，认真细致地做好施工图纸会审，减少设计变更，减少返工浪费。如确需进行设计变更，必须经业主、设计、监理等各方书面签字确认，按程序办理正式变更手续，出具设计变更文件，方可进行变更，并按规定履行签批手续。承包商不得随意提出设计变更。单项工程的设计变更以及现场签证累计增加费用应控制在建安工程总造价的2.5%以内。（5）现场签证管理。现场签证必须必须按照审批程序与权限按有关流程执行，应遵守提前报批，发生当时确认的原则。工程签证的时限执行相关规定。应努力减少现场签证，争取零签证。现场签证，签证内容必须与实际一致，有图片或视频证据，原因、过程、结果描述清楚。做到谁负责，谁签字，即时发生，即时签证，不得他人代签或过时补签，至少2人以上复核等，签证符合相关审计规定。（6）新增项目（或缺漏项工程项目）的单价核准。《缺漏项工程项目单价核准表》须经部门经理核准并加盖部门公章方可生效，有效的《缺漏项工程项目单价核准表》，作为计算设计变更费用、工程签证以及工程结算价的依据。

6营销阶段的成本控制

营销阶段涉及到的成本控制工作主要体现在对项目销售过程中涉及到的广告费、推广费等进行控制，核心关键工作在于制定科学的营销策划方案，确保能够以有限的营销投入获得较大的产出，为营销成本控制提供良好的支持。

7进行有效的动态成本管理

动态成本能够将房地产开发项目实施过程中产生的预期成本集中的反映出来，并且可以集中凸显目标成本以及动态成本之间的差异性特征，为目标成本控制工作的优化开展提供相应的支持。一般情况下，在实施目标成本控制的过程中要突出多方面的原则，即将合同管理作为中心（动态成本=合同性成本＋非合同性成本＋待发生成本）、主抓三条线（“动态成本”“实际发生成本”“实付成本”）、建立成本分析预警机制、充分应用信息化手段等。以信息化手段的应用为例进行具体的解析，即由于动态成本的构成具有复杂性和系统性的特点，所以在组织开展成本管理工作的过程中，为了能够全面掌握实施动态成本方面涉及到的相关数据信息，促进成本核算和控制目标的实现，就应该采用信息化手段促进房地产开发项目成本管理水平的提升，进而全面掌握目标成本和动态成本的差异，为科学成本控制措施的制定提供有效的支持。8结束语在基于目标管理思想对房地产开发项目实施积极有效成本控制的实践探索中，房地产企业应该坚持改革创新的管理思想，全面把握项目开发工作的具体需求持续改进目标成本控制工作，争取能够取得理想的控制效果。在此过程中，房地产开发企业既要对成本管理体系架构进行完善，提高组织变革和职能调整效果，还要促进目标成本责任体系的构建，并在现代化信息技术的支持下对成本管理工作进行优化，推动企业成本控制能力的提升，为企业市场核心竞争力的不断提高奠定基础。

作者:刘光全 单位:珠海横琴华发房地产投资有限公司