老旧住宅小区物业管理困境分析

摘要：当前，构建和谐社会成为中国新时代的主题，和谐小区是和谐社会的坚实基础，物业管理状况又是衡量小区和谐的重要指标。然而，目前部分老旧住宅小区的物业管理仍然处于“脏乱差”状态，因此，有必要对小区物业管理服务模式进行创新，破解开发遗留问题多、物业管理费收缴率低和物业服务费提升难等难题，持续提升物业管理服务水平，满足人民对美好居住环境的新需求。文章就和谐视角下老旧住宅小区物业管理困境及管理服务模式创新展开了研究。

关键词：和谐视角；老旧住宅小区；物业管理模式

1老旧住宅小区物业管理现状

住宅小区是居民日常生活的地方，住宅小区的环境好坏关系到千家万户的幸福生活。然而，老旧小区中杂乱的楼道、坑洼的路面、脏臭的垃圾、无序的环境等问题，是人民对美好生活的需要和不平衡不充分的发展之间矛盾的具体表现。小区的和谐是整个社会和谐的基础，而物业管理状况是衡量小区和谐的重要指标。随着和谐社区的稳步推进，老旧小区的物业管理情况备受关注。部分老旧小区的物业管理状况堪忧。有些老旧小区根本没有物业管理，只有政府托底提供的垃圾定时清理服务，其基本处于“脏乱差”状况，诸如小区内绿化带被破坏，草坪被践踏，乱停车、乱涂鸦、乱扔垃圾、违章搭建，路灯或消防栓损坏等，小区的卫生、消防和治安都成了大问题，居民苦不堪言。有些老旧小区的物业管理，主要是由地方国企下属的物业公司或者小型物业公司接管，管理效果比较差，小区陷入半瘫痪状态，诸如小区绿化维护及公共设施损坏维修不及时，无安保措施或安保措施不到位，社会闲杂人员随意出入小区等，业主与物业的关系非常紧张、邻里关系不和谐，矛盾重重。

2老旧住宅小区物业管理存在的困境

大部分老旧小区的物业类型是售后公房、动迁安置房和早期商品房，这些小区由于自身的建设规模较小、规划设计标准较低、建造年限较久、产权结构复杂以及业主委员会难成立等原因，在日常的物业管理实施过程中存在诸多困难，主要表现为以下三个方面。2.1小区开发遗留问题多。由于建成的时间较长，又没有进行相应保养，大部分的老旧小区基本都存在路面破损、墙壁渗水、墙体脱落、管道堵漏、厨房或卫生间漏水等开发商遗留的工程质量问题，潜藏着诸多的安全隐患。同时，由于早期住房的规划设计比较简单，老旧小区也大都存在停车位过少、人车没有分流、安防系统过弱和娱乐健身设施匮乏等问题。这些是业主最关心的问题，而这些问题的解决需要大量的资金，但是大部分老旧小区的维修基金早已使用完或者业主根本就没有缴纳维修基金。小区物业服务公司由于缺乏维修资金难以对小区进行改造，进一步加剧了物业管理的难度，这往往令业主不满意其服务质量。2.2物业管理费收缴率低。老旧小区普遍存在“双低”现象，即物业服务费低，收缴率低的现象。有些业主喜欢将建筑问题混淆成物业问题，要求物业公司解决开发商遗留的建筑问题，并以此为借口不交物业管理费；部分业主不满意物业公司提供的服务而拒交物业费。此外，也有不少业主早已搬出老旧小区，房子空置或者出租，物业公司很难找到业主，物业费用收缴困难。于是，收费率越来越低，陷入“收费难、难服务”的恶性循环怪圈。有些老旧小区近年来被改造后，其环境变好了，但是由于几十年没有得到专业的物业服务，居民也没有养成缴费买服务的习惯而拒缴物业费，促使物业公司中途离场，小区环境再次陷入失控状态，又变回原有的脏乱差境地。2.3物业服务费提升难。老旧小区的大部分业主是经济条件较差的工薪阶层、下岗职工、农民工、退休老人或者孤寡人士，对物业管理的认知存在偏差，消费意识淡薄并且支付能力比较有限，认为“管不管无所谓”或物业就是看门扫地，根本不认可通过提高物业服务费来换取更高的物业服务质量，非常抵触物业服务费的提升，物业公司的调价操作难度非常大。而近年来，人工成本等各项费用却不断上涨，物业服务企业入不敷出，有些企业甚至连员工工资都发不出来，只能通过裁员来降低人力成本，继续艰难经营，这必然导致服务质量的降低，并不断陷进恶性循环的死结。

3基于和谐视角的物业管理服务模式创新

为了解决老旧住宅小区的物业管理难题，应结合小区自身实际情况，因地制宜，探索物业管理服务的新模式，以实现老旧小区物业服务的良性发展，使小区环境得到全面和可持续的改善，让居民生活得更加舒心，促使社区和谐发展。3.1“打包合并+”物业管理模式。对规模比较小、物业公司不愿意接管的老旧小区，街道或社区居委会可以牵头搭线，将其中无人管理的若干个相邻小区进行合并，一起打包给同一家专业的物业服务公司，实现大规模集中管理，在卫生保洁、绿化管理、秩序维护、设备维修等方面实现资源共享。一方面可以适当地降低物业公司的经营成本，另一方面，也可以让业主实现以较低的物业管理费就能获得较为满意的物业服务。3.2“居民自治+”物业管理模式。对居民经济条件一般、封闭条件较好的老旧小区，可以推行居民自治化物业管理模式。社区居委会可以引导小区居民成立居民自管会，代行部分基本的物业管理职能，通过居民民主协商实现自治管理，以较低的物业费用维护小区基本生活环境。通过小区居民充分协商，对物业管理的服务需求、收费高低等形成一致意见，以集中收费、分类管理的方式对小区实现物业管理，居民每月向自管会缴纳委托管理费，由居民自管会根据居民的服务需求，直接委托保洁公司、保安公司、绿化公司和维修公司等专业公司对小区进行日常的保洁管理、安保管理、绿化管理和设备维修管理等，并定期公示物业费用使用情况。同时，也可以通过居民自管会代行小区改造事务，把居民改造意见收集起来，敲定改造方案，统筹费用，然后通过居民进行充分协商，集中收取小区改造费用，最后代表小区全体居民委托专业公司进行小区改造，并公示费用。3.3“党建引导+”物业管理模式。对居民经济条件较差、不能封闭的老旧小区，可以实行“党建引导+”物业管理新模式。社区党总支搭建小区党建平台，在小区建立党支部，通过公开推荐或民主选举，选取具备奉献精神和责任心的居民党员代表，并发展成支部委员，成立“党建物业服务中心”，通过居民协商解决小区的环境卫生、停车收费和公共安全等问题，实现物业自治管理。党建物业服务中心为每栋楼配备一个党员管家，把党建服务延伸至居民家门口，负责监督所在楼宇的卫生打扫、垃圾投放、走廊通畅、设施设备无占用等情况，发现问题立即通知整改，帮助居民解决烦心事、琐碎事，形成邻里相亲，共育和谐的良好氛围。同时，可以招聘小区内的下岗职工或低保住户为物业社工，负责保洁、安保等比较简单的服务工作。一方面，为小区弱势群体解决就业和生活保障问题，另一方面，能够以较低的经营成本为居民维护和保障小区和谐的生活环境。3.4“职业经理+”物业管理模式。对居民经济条件较好、封闭条件较好的老旧小区，可以推行“职业经理+”物业管理模式。街道办事处或社区居委会引导小区成立业主委员会，由业主委员会代表小区全体居民聘请职业经理人作为小区物业管家，根据小区规模大小组建服务团队，进行小区物业管理。物业服务内容、服务价格和收费方式等事项通过业主大会由业主民主协商确定。根据物业服务内容以及业主的实际需求，职业经理人通过专业技术和市场价格两个方面的衡量为业主挑选和聘请质优价廉的保洁、维修、绿化和保安等专业外包公司。职业经理人及其服务团队的薪酬和经营管理费根据聘请合同约定支付，直接从业主上交的物业费中扣除，剩余资金用于小区的经营管理，小区的费用使用情况要定时公示。职业经理人履职情况则由业主委员会和社区居委会联合负责考核与监督，督促其提高物业服务质量。

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作者:沈建新 单位:福建江夏学院