老旧小区整治方案十篇

老旧小区整治方案篇1

一、目标要求

抢抓市区旧城改造的历史机遇，以“改善民生、优化环境、提升品位、完善功能”为目标，以环境整治和节能改造为重点，本着“缺什么补什么、差什么改什么”的原则进行综合整治，规范物业服务行为，使小区环境明显改善、使用功能明显齐全、居民安全感和满意度明显提升。

二、整治原则

(一)政府主导、各方参与。市、区两级政府全面负责整治工作，大力宣传相关政策措施，充分调动业主的积极性和主动性，积极参与小区整治工作。坚持“谁开发、谁负责，谁受益、谁投入”，房地产、供电、供排水、供热、供气、通讯等有关企业承担相应的社会责任。

(二)科学规划、有序推进。把老旧小区综合整治与城市总体规划、土地利用总体规划紧密衔接，结合市区旧城改造实施方案，整片区一次性规划设计，逐年连片整治改造，对区域内的建设内容、市政基础设施配套、建筑风格一次性规划设计到位，体现古城风貌特色。认真开展摸底调查，广泛征求群众意见，对居民整治意愿强烈、积极配合的小区先行改造，先易后难、稳步推进。

(三)完善功能、标本兼治。老旧小区综合整治既要解决小区内的水、暖、电、气等生活设施年久失修的问题，也要完善硬化、绿化、美化、亮化、安防等基础设施功能不全的问题，更要建立业主大会和业主委员会实施管理的体制，形成物业管理的长效机制，实现建管并举，标本兼治的目的。

三、整治范围

(一)旧城改造修建性详规明确属于保留并规划整治的;

(二)2007年10月1日前竣工，经评估房屋主体结构安全并具有继续使用价值的;

(三)小区内基础设施受损严重，安防技防设施不完善，无物业管理或物业管理不规范，影响居民生活质量和城市环境的;

(四)80%以上业主自愿要求，并积极配合整治的。

四、整治计划

从现在开始至2018年，利用三年多时间，完成老城区核心区61个老旧小区综合整治工作，整治小区房屋建筑面积62.30万平方米，受益居民6875户。其中：

2016年，重点整治博物馆周边片区。对银苑小区、电信小区、金城小区等20个老旧小区进行综合整治，整治房屋建筑面积16万平方米，受益居民1623户。

2017年，重点整治古城墙遗址公园周边片区。对市医院家属院、和平小区、长丰小区等20个老旧小区进行综合整治，整治房屋建筑面积17.51万平方米，受益居民2088户。

2018年，重点整治清水河及老城区周边片区。对东岳小区、银平家园、金羊小区等21个老旧小区进行综合整治，整治房屋建筑面积28.79万平方米，受益居民3164户。

五、整治内容

(一)完善基础设施。维修、改造老化严重的供暖、供排水、供电、供气、通讯等管网(线),确保安全通畅、收费到户;清掏、维修化粪池，更换破损井盖;修整小区内规划设计保留的破损道路、围墙和大门等;修复庭院路灯，完善安防技防设施;维修破损严重的自行车库(棚);在有条件的小区内规划改建广场、停车场等，维修或新(改)建业主委员会办公用房和物业管理用房。

(二)实施节能改造。改造室内供热系统热计量及温度调控设施;改造热源及供热管网热平衡设施;改造以门窗、外墙和屋面为主要改造内容的建筑护结构节能设施。同时，清理屋顶积存物，清除小区小广告，粉饰建筑外立面。

(三)提升环境质量。制止侵占绿地、道路等违法建设行为，依法拆除清理私搭乱建的各类违章建筑物和构筑物，征收并拆除小煤房、简易房等不符合规划的建筑物和构筑物;清理小区乱堆乱放现象，整治楼道乱堆杂物行为，完善小区环卫设施，安装垃圾箱(桶);清理整治公共绿地，补栽花草树木，完善小区绿化设施;合理配置宣传栏，规范文化宣传行为，力求美观整洁;在有条件的小区增设休闲座椅，安装健身器材，建设小区公共活动场地，改善老旧住宅小区环境。同时，对临街建筑外立面进行重点整治，提升城市整体环境质量。

(四)落实物业管理。推行老旧小区物业管理全覆盖，成立小区业主大会或业主委员会，选择确定小区物业服务企业，实施专业化的物业管理。结合老旧小区实际，因地制宜，制定物业服务管理方案，明确服务内容和标准，规范保安服务、绿化保洁、维修养护、停车管理等制度，建立物业管理服务长效机制。

六、方法步骤

(一)前期准备阶段(每年1月至4月)。认真进行调查摸底，广泛征求业主和相关部门的意见建议，明确整治范围和内容，编制规划设计，办理项目立项、招标、施工许可等前期工作。

(二)组织实施阶段(每年5月至10月)。组织项目单位和有关部门进行整治，认真落实安全生产责任制，确保工程施工安全，并严格按照相关规定，抓好老旧小区综合整治项目工程质量。

(三)考核验收阶段(每年11月至12月)。按照自治区《老旧小区改造整治考核验收办法》和《既有居住建筑供热计量及节能改造管理办法》要求，组织整治项目工程验收，并积极做好自治区住建厅的考核验收准备工作。

七、职责分工

**区政府和市直各有关部门在市区旧城改造指挥部的统一领导下开展整治工作，各司其职、合力推进，确保整治工作的顺利实施。

**区政府：负责做好老旧小区综合整治政策宣传，动员业主配合整治工作，及时化解各类矛盾纠纷，负责门头牌匾整治和小广告清除，负责老旧小区违章建设的依法拆除和不符合规划合法建筑物的征收工作，责成街道办事处(居委会)组建业主委员会，落实老旧住宅小区物业管理。

市住建局：负责调查摸底、公告整治内容及实施计划、申报项目和组织实施等工作，会同市财政局争取国家和自治区综合整治项目奖补资金，负责整治项目质量安全管理，组织工程竣工验收，指导监督物业管理服务工作。

市城管局：负责老旧小区临街区域的绿化、建筑物亮化，协调供热、供气管网的安装，加强老旧小区综合管理的指导。

市规划局：负责老旧小区综合整治项目规划编制及报批，提供老旧小区整治规划及修建性详细规划(包括效果图)，指导监督整治项目设计方案的制定和落实。

市公安局：加强老旧小区治安防范，争取安防技防设施相关项目资金，加强流动人口和出租房屋治安管理，指导监督物业管理企业保安服务工作。

市财政局：负责老旧小区综合整治项目的资金筹措，确保整治工作顺利实施。

市审计局：加强对老旧小区综合整治项目的跟踪审计，审计决算作为项目结算依据。

相关企事业单位：市移动、联通、电信、广电网络公司、六盘山热电厂、六盘山水务公司等有关企业，负责各自管线的改造及安装工作。其它相关企事业单位，按照单位职责做好老旧小区综合整治相关工作。

八、工作要求

(一)加强组织领导，落实整治目标任务。由市区旧城改造指挥部统一负责老旧小区综合整治的指导协调工作，并联合市、区两级政府督查室加强督促检查，及时听取项目进展情况汇报，解决存在的问题，总结推广好的经验和做法，促进整治工作顺利开展。

(二)严格工程管理，保障整治质量安全。严格按照基本建设程序，做好立项批复、项目设计、施工许可、质量监管、竣工验收等工作。整治过程中，施工单位认真落实安全生产责任制，严格按照国家和自治区建筑施工安全生产技术规范实施改造，文明施工，确保施工质量和安全。项目建设单位严格按照自治区《老旧小区改造整治考核验收办法》和《既有居住建筑供热计量及节能改造管理办法》要求，组织项目工程验收。

老旧小区整治方案篇2

论文摘 要： 文章明确提出了加强首都老旧住宅小区综合整治的重要性和必要性。围绕这一 观点从提升城市整体管理水平、关注民生改善民生、构建和谐社区和展示首都城市良好形象 的角度，阐述了加强老旧住宅小区综合整治是首都城市建设管理面临的重要课题，分析了目 前 老旧住宅小区的管理现状和需要解决的问题。并在此基础上，提出了老旧住宅小区综合整治 的对策和建议。

城市老旧住宅小区综合整治是城市建设和管理的薄弱环节。改善人居环境，提升城市整 体形象，必须对城市老旧住宅小区进行综合整治，标本兼治，城市才能和谐 发展 。作为我国 的首都北京，更应该高度重视这个问题，不惜人力、物力、财力，进一步完善综合整治机制 和配套的法规政策，切实把城市老旧住宅小区建设好、管理好。本文结合首都北京的老旧住 宅小区现状谈一些思考和建议。

一、 老旧住宅小区综合整治的重要性和必要性

1.加强老旧小区综合整治是提升首都城市整体管理水平的需要。

目前，我国各地对老旧小区的界定稍有不同，但一般是指早期建设的那些设计建设标准 低、配套不全、设备过时老化、管理不善、人文环境差的旧住宅小区。北京市的老旧小区一 般 建于20世纪90年代以前，约有1580多个，在全市3000多个小区中占有半壁江山。如西城区 ，仅直管公房老旧小区就有76个，而在东城区138个住宅小区中老旧小区就有93个，占到2/3 。WWW.133229.CoM由于受 历史 的局限，这些老旧住宅小区无论在公建配套设施的规划设计、建设标准 方面，还是在管理模式、运作机制方面，都无法满足首都居民日益增长的住房需求。特别是 随着住房制度的改革，老旧住宅小区形成产权逐步多元化，小区维护和管理资金渠道逐步枯 竭，管理水平降低，管理功能退化，致使老旧住宅小区人居环境环境与新建小区形成强烈反 差，已经成为首都城市建设管理的落后地带。只有大力加强老旧小区的综合整治，尽快将老 旧小区的建设和管理搞上去，提升首都城市整体建设和管理水平才有坚实的基础。

2.加强老旧小区综合整治是关注民生、改善民生的需要。城市老旧小区大都先天不足，后天 营养不良，导致小区居民日常生活面临许多问题和实 际困难。比如，小区道路维护不足，路面坑坑洼洼，路灯缺失，影响居民出行；私搭乱建挤 压侵占市政管线和消防通道，造成安全隐患；小区雨水污水混流，房屋前后下水管道破损， 堵塞严重，基本丧失城市防洪功能，给居民生活带来不便。每到汛期，能否确保老旧小区安 全渡汛，成为政府不放心、房管单位最担心、群众感到痛心的老大难问题。老旧小区的居民 迫切希望尽快改变这种状况。解决这些问题，迫切需要对小区进行综合整治，努力改善住用 和环境条件，并建立健全正规有序的管理机制，以形成小区维护管理的良性循环。从首都城 区近几年进行综合整治的老旧小区并引入规范管理的试点情况看，群众反映很好，小区居民 普遍感谢政府解决了群众最关心、最直接、最现实的生活实际问题，改善了群众的生活环境 ，提高了群众的生活质量，为老百姓办了实事、办了好事。

3.加强老旧小区的综合整治是构建和谐社区的需要。一个安全优美、舒适和睦的生存空间对 于形成和谐的人际关系，维护社会安定团结有着 十分重要的作用。老旧小区综合整治的目标，首要的不是追求 经济 效益，而是努力寻求社会 效益、环境效益和经济效益的统一。综合整治的意义不仅在于简单改善、维持社区秩序，保 障住户基本的居住条件，还在于可以协调社区内各方面的关系，化解各种不平衡、不和谐因 素引发的社会矛盾，维护社会稳定，营造一种和谐的人文环境。通过全面的综合整治，使老 旧住宅小区原有毁损的道路及时修补，严重缺失的照明设施得到增设，方便了群众出行；私 搭乱建被拆除，腾出的场地用来建设绿地、停车场和休闲健身活动场所等等，居民居住的条 件改善了，环境优美了，心气也就顺了，精神文明建设水平 自然 会得到提升。

4.加强老旧小区的综合整治是展示首都城市良好形象的需要。

小区是城市的细胞。随着首都城市建设步伐的加快，一批批环境优美、功能齐全、管 理先进的新建住宅小区如雨后春笋般涌现出来，给居民们带来强大的视觉冲击和心理感受， 已经成为展示首都城市建设和管理水平的重要窗口。然而，一些老旧小区相比之下就黯然 失色，老 旧小区的“脏、乱、差”状况，甚至在一定程度上严重影响到首都城市形象。可以这么讲， 没有老旧住宅小区居住面貌的根本改观，提升首都城市内涵和整体形象就是一句空话。从已 完 成综合整治并实行规范管理的老旧住宅小区情况看，都达到了整洁干净、亮化美化的要求， 较好地融入了首都 现代 化的城市格局，不仅增强了城市的吸引力和辐射力，实现了物业的保 值增值，而且也为展示首都城市形象锦上添花。因此，我们在加强社会主义精神文明建设、 创建文明城市和现代化国际大都市的时候，更应该重视老旧住宅小区的建设和管理。

二、老旧住宅小区管理现状及综合整治面临的问题

1.老旧住宅小区管理现状。一是房屋本体和基础设施陈旧老化，甚至缺失，缺乏系统保养 和维修。也就是说老旧小区都到了“问题阶段”， 如房屋外墙粉刷面起壳风化；内楼道墙 面楼梯扶手脱落锈蚀，没有公共照明；多层楼房顶层防渗漏功能退化，房屋前后下水管道破 损、堵塞，雨水、污水混流，化粪池定期得不到清理；小区道路老化，路面破损甚至没有路灯；绿地杂草丛生、布局混乱，有些公共绿地甚至被人用来种菜。消防设施设计标准低， 高层楼房高层房屋电梯、没有专用消防泵和消防控制柜，消防设施自然损坏、人为破坏和被 盗现象严重，造成很大的消防安全隐患。

二是生活环境脏、乱、差现象严重。主要表现在 各类违章搭建多，破墙开门多，阳台改为厨房、厕所以及“房中房”现象多，无证摊点多， 车辆乱停乱放多，已成为影响城市容貌的顽症。几乎每一个老旧住宅小区都有违章建筑， 一些个人、单位、街道未经规划 部门许可，擅自在小区内主干道两侧乱搭亭棚，破院墙开门，影响小区 交通 和景观，破坏了 小区绿化。机动车、自行车无序停放，随意占用便道，造成交通拥堵。老旧小区的建筑一般 比较分散，难以达到相对封闭和独立，任何人都可以自由进出；有的小区由于没有围墙和门 卫值班室，车辆失窃和刑事案件时有发生，存在极大的安全隐患。老旧住宅小区中，由于多 方面的原因，房屋出租率普遍较高，居住人员和外来人口多，甚至是“三无”人员聚居地。

三是公共配套设施缺少、被占用现象严重或者说小区分布零散，公建配套无人问津。一 些老旧住宅小区，建设之初，只是为了解决居民住房困难，规划方案比较简单。居民活动场 所、公共绿地、自行车库、停车场等配套设施与居民实际需求的矛盾相当突出，环卫设施不 完备，有的没有垃圾箱和垃圾中转站，垃圾房、公厕、果壳箱等设置过少，有的地方甚至是 空白。大多数小区原有公建配套设施规划配置比例较低，仅有的一些公建配套设施有的也被 挤占挪作它用，一些小区居委会用房已转租或出卖给其他单位，小区居委会与物业管理公司 之间 关系不和，争房、争权、争地盘，矛盾重重。这些年市政府加大了投入改造力度，部分老旧 住宅小区条件有所改善，但上述问题并没有从根本上得到解决。要彻底改变这种情况，需 要认真分析整治过程中面临的突出问题，予以解决。

2.老旧小区综合整治必须解决的有四大问题。一是整治合力能否形成问题。老旧小区整治涉 及 的整治任务重，内容范围广，涉及建设、规划、工商、城管、房管、街道、水利、自来水等 政府十多个部门或单位。无论是在整治工作方面还是在整治投入方面，仅靠个别部门是难以 承担这项任务的，必须条块结合，共同参与，明确任务分工和职责，密切配合，形成工作的 合力，才能确保老旧小区整治工作的强力推进。二是整治经费的筹措问题。首都城市老旧小 区1000多个，整治经费动辄数亿元。如果全部由政府或部门承担，财政将无力承受，如果全 部由 企业 承担，既不现实也不合理。再加上由于房改体制的推进，住宅产权已呈多元化， 因 此，不能再揪住开发单位或原产权单位不放，应立足于小区找资金，尽最大可能、最大限度 地合理利用小区闲置土地或简陋房屋进行二次开发，在不要政府和企业投入、不影响规划的 情况下，实现资金平衡。资金无法平衡的缺口部分，再由房屋产权人、原房屋产权单位、房 屋建设单位、政府及政府部门按一定比例进行合理分摊较为合适。三是综合整治完成，后续 管理问题。随着社会主义市场经济体制的逐步建立，政府应通过建立市场机制来培育老旧小 区百姓的市场观念，即政府花钱买机制，百姓花钱买服务。要让广大居民懂得，房屋的产权 已经多元化，作为产权人要承担维修养护责任。只有通过成立业主委员会等自治组织，对老 旧住宅小区整治完的后续管理实施监督，才能真正维护自身的利益，落实长效管理的机制。 同时，要让广大街道、社区干部懂得，老旧住宅小区的维修养护及其他管理服务也应从过去 的政府行为转变为市场行为，要转变政府职能，逐步转换角色，积极主动地做好退位和补位 工作，把老旧住宅小区整治完的后续的管理工作让位于社会化、市场化、专业化的物业管理 ，并加强监督管理。否则，整治成果将前功尽弃。四是一些相关部门或单位的利益调整问题 。 整治势必牵涉到原有利益格局的调整，尤其是腾退已被占用的原公建配套设施，回购街道办 事处、居委会等投资自建的配套设施，这将影响到一些单位和个人的利益，同时根据规划和 小区服务与管理的需要，补建必要的配套设施，也存在利益机制的调整问题。为切实维护广 大业主的合法权益，促进老旧小区社会化、市场化、专业化管理机制的建立，只有强化政策 约束，才能确保老旧小区整治工作尤其是配套设施的腾退、回购与补建工作的顺利进行，才 能巩固整治成果，扩大市政府对老旧住宅小区综合整治的社会效益。

三、老旧住宅小区综合整治的对策和建议

采取渐进式，逐步推进试点的方式，实施和加强老旧住宅小区的综合整治是一项顺民心 、得民意的利民工程。针对当前面临的许多困难和问题，笔者建议采取如下对策：

1.发挥政府主导作用，有序推进老旧住宅小区综合整治。对老旧住宅小区整治进行整体规划 ，制定专项计划，列为“折子工程”。按照政府组 织、居民参与的原则，因地制宜，积极进行房屋维修养护、配套设施完善，延长房屋使用寿 命，改善房屋使用条件。老旧住宅小区整治每年由区（县）提出计划，编制预算，并组织街 道（乡镇）具体实施。要进一步加大投入，安排专项资金，保证整治资金来源；同时，要积 极引入市场机制，调动社会资金、力量共同参与老旧住宅小区整治。

2.政府主导、多方参与，形成合力，强力实施综合整治。老旧住宅小区综合整治牵涉面广， 经费缺口大，是一项事关全局的复杂而艰巨的系统工 程。市、区各级政府应发挥主导作用，牵头成立相关职能部门参加的整治工作常设领导机构 ，作为市区各级常设综合整治办公室。建立相应工作机制，明确各自职责，制定整治总体规 划方案，研究落实产权产籍清理、整治资金筹措、小区硬件设施建设等重要 事项，解决工作进展中出现的困难和问题，确保老旧小区综合整治顺利进行。

3.因地制宜，建立适合老旧小区特点的管理模式和长效管理机制，保持老旧住宅小区 综合整治成果。老旧居住小区整治工作完成后，要通过解决管理责任主体、资金来源、管理 机制等问题 ，建立适合老旧居住小区特点的管理模式、机制，杜绝整治后的反复情况，保持整治成果， 从根本上改变老旧小区的居住环境。政府的角色不仅仅在于前期整治时期的支援“造血”， 更在于从政策、资金、技术、人员等多方面入手，引导小区提升自己的“造血”功能；在管 理模式上，可以根据综合整治后房屋、环境、配套设施、业主或使用人的 经济 承受能 力 ，以及对物业管理的实际需求情况照符合老旧小区实际、尊重居民意愿的原则，区分小区的 不 同情况和特点，采取灵活多样的后续管理模式，促进老旧小区管理的良性循环。对于配套设 施相对独立，较为完善，又有一定规模的老旧小区，可以采取组织召开业主大会并选举业主 委员会，依法选聘物业 企业 ，对小区进行物业服务。对于不具备实行物业企业服务条件的小 区，可以由社区居委会代表社区居民，依法与房屋和设施设备维 修、保洁、保安等专业服务企业签订委托管理和服务合同，专业服务企业按照合同的约定提 供服务和收取报酬。也可以由社区居委会组织社区待业、失业人员组成维修、保洁、绿化等 队伍，进行自我管理、自我服务。

4.加快完善相关配套政策和法规，为老旧住宅小区综合整治工作提供政策和法规保障。对新 建小区，国家和地方都有各种建设、管理方面的法规条例；但对老旧小区综合整治 及后续管理，各地均没有具体的 法律 规章和管理办法。从近几年全国各地对老旧住宅小区综 合整治的经验与教训来看，首都老旧住宅小区综 合整治，同样面临与各地类似的重重阻力与困难，不仅需要落实整治的大额资金，也需要治 理 历史 “积淀负债”，如整治势必牵涉到原有利益格局的调整，尤其是腾退已被占用的原 公建配套设施，回购街道办事处、居委会等投资自建的配套设施，这将影响到一些单位和个 人的利益，同时根据规划和小区服务与管理的需要，补建必要的配套设施，也存在利益机制 的调整问题。为切实维护广大业主的合法权益，促进老旧小区社会化、市场化、专业化管理 机制的建立，只有强化法律和政策约束，才能确保老旧小区整治工作尤其是配套设施的腾退 、回购与补建工作的顺利进行，才能巩固整治成果，扩大市政府老旧小区整治工作的社会效 益。

老旧小区综合整治并非几个部门简单的短期突击工作就能达成目标，也并非简单对小 区面貌予以临时性的修补，而是对旧住宅小区居住秩序与居住环境的修复与重建。这样一项 综合系统的整治工程，需要制定相应配套的政策和规范性文件来加以规范，需要制定相应的 完整周密而又 科学 的整治方案，需要建立一个统一的指挥和配合管理机制，才能有效推进。

总之，要通过对北京市老旧小区的综合整治，把“老旧小区”建设成为一个个各具特 色的环境优美、舒适方便、安全文明的和谐社区，建设成为首都居民的幸福家园。

老旧小区整治方案篇3

实施方案（第二次征求意见稿）

 

为深入贯彻落实党中央和国务院决策部署，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国发办〔2020〕23号）、《广东省住房和城乡建设厅、广东发展和改革委员会、广东省财政厅关于做好城镇老旧小区改造2021-2025年规划编制和申报2021年改造计划任务的通知》（粤建节函〔2020〕448号）等文件精神，结合我市实际，特制定本方案：

一、总体要求

以新时代中国特色社会主义思想为指导，按照党中央、国务院决策部署，坚持以人民为中心的发展思想，按照以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展要求，以提升居民生活品质为出发点和落脚点，结合我市创建全国文明城市建设、国家森林城市建设和巩固国家卫生城市建设，大力改造城区范围老旧小区，推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设转型，改善居民居住条件，让人民群众生活更方便、更舒心、更美好。2021年开工改造3个老旧小区，形成全市改造示范项目；2022年基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成需要改造的城镇老旧小区改造任务。

二、改造范围

城镇老旧小区是指阳江市区、县（市）城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。重点改造2000年底前建成的老旧小区，有条件的可适当将2005年底前建成的老旧小区纳入改造范围，比例不得超过改造任务的15%。支持符合要求的国有企业单位、军队所属城镇老旧小区，按照属地原则纳入改造范围。纳入城区改造范围的老旧小区应符合下列条件：

    （一）基础设施和功能明显不足、物业管理不完善、居民改造意愿强烈；

（二）未实施综合改造且未纳入规划征迁改造范围的住宅小区；

（三）违章建筑拆除情况较好。

三、改造内容

城镇老旧小区的改造内容分为以下三类：

（一）基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。

   （二）完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边老旧设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

（三）提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

四、改造任务

（一）摸清城镇老旧小区底数。目前全市待改造城镇老旧小区约161个，约978栋建筑，涉及约16633户居民，建筑面积约126.85万平方米。2021年要对照城镇老旧小区的认定标准，进一步摸清既有城镇老旧小区底数，建立项目储备库。因地制宜确定改造内容清单、标准和支持政策。根据轻重缓急和财政承受能力，科学编制城镇老旧小区改造规划和年度改造计划。

（二）试点改造项目。选取3个城镇老旧小区为我市试点项目，分别为江城区荔枝园公租房小区、江城区神农街公租房小区、阳春市春城街道（龙湾小区），重点探索建立存量资源整合利用机制和建立改造资金政府与居民及社会力量合理共担机制。

（三）2021年改造任务。落实2021年中央和省资金补助支持10个城镇老旧小区建设。各县（市、区）区可选取1个作为试点项目，在2021年底基本形成城镇老旧小区改造工作流程和部门分工，全市城镇老旧小区改造政策体系和工作机制基本形成。

（四）2022-2025年改造任务。健全完善我市城镇老旧小区改造政策体系和工作机制基础上，结合全市城镇老旧小区底数摸查情况和改造资金计划，按年度常态化推进相关改造工作。

五、实施步骤

（一）项目前期。按城镇老旧小区底数摸查、项目评估、编制实施方案、征求意见、专家评审、实施方案公示、方案审定、计划申报的实施步骤开展相关前期工作，切实做好项目前期摸底、居民动员、公众参与等工作，为推进城镇老旧小区改造实施打下坚实基础。

 (二)项目实施。按项目申请立项、项目报批、项目招投标、项目施工和监督监管、项目竣工验收等步骤实施。各项目实施主体应精心组织，确保改造工程精细化设计、精准化施工，落实安全施工、文明施工要求，确保城镇老旧小区改造工作按时限要求落到实处、取得实效。

 (三)后期管理。结合改造工作同步建立健全基层党组织领导，社区居民委员会配合，业主委员会、物业服务企业参与的联席会议机制，引导居民协调确定改造生的小区管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。有条件的小区建议按程序引入物业管理服务公司负责后续维护管理工作；对已有业主委员会的小区，验收后相关设施设备移交业主委员会进行管养。推动城镇老旧小区改造与实现后期管理相结合，确保城镇老旧小区改造“一次建成、长效管养”。

六、资金筹措

按照“谁受益、谁出资”原则，城镇老旧小区改造资金通过居民、管线产权单位、房改房原产权单位出资，财政预算安排，社会捐资、投资等方式筹集。

（一）落实居民出资。按照谁受益、谁出资原则，居民合理分担城镇老旧小区改造费用，出资来源可包括住宅维修资金、个人住房公积金，小区内公共停车和广告等公共收益以及其他合法资金。住宅维修资金、小区内公共停车和广告等公共收益用作改造费用，依法由业主委员会或居民自治小组组织业主按程序共同决定。对特殊困难家庭，可依法依规减免出资。

（二）加大各级政府资金补助。将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程，按照“保基本”的原则，第一步支持基础类改造内容。按照属地管理原则，城区各级政府（管委会）对辖区内老旧小区改造主体责任，财政部门应安排专项资金用于辖区内老旧小区改造。市财政局根据财政实际情况对城镇老旧小区改造项目给予资金支持。积极争取中央财政补助及预算内投资，申报地方政府专项债券，严格落实资金投向和使用要求，避免增加地方隐性债务。

（三）鼓励产权单位出资。鼓励原产权单位（含行政企事业单位）和公房产权单位合理落实出资资金，借助“三供一业”移交等方式共同参与改造工作。

（四）落实专业经营单位出资。引导供水、供电、供气、网络、通信、有线电视等有关管线单位和国有专营企业履行社会责任，按照“谁出资、谁收益、谁经营”的原则，出资参与相关管线设施设备改造提升，改造后专营设施设备的产权可依照法定程序移交给专业单位，由其负责后续维护管理，保障专业经营单位的经营权与收益权。

（五）社会捐资、投资。鼓励企事业单位和个人捐资、投资参与城镇老旧小区改造。通过政府采购、新增设施有偿使用、落实资产权益等方式，吸引各类专业机构等社会力量投资参与各类改造设施设计、改造、运营。支持规范各类企业以政府和社会资本合作模式参与改造。支持以“平台+创业单元”方式发展养老、托育、家政等社区服务新业态。

（六）落实税费减免政策。专业经营单位参与政府统一组织的城镇老旧小区改造，对其取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的费用，可以作为该设施设备的计税基础，按规定计提折旧并在企业所得税前扣除；所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。在城镇老旧小区改造中，为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，提供养老、托育、家政服务取得的收入免征增值税，并减按90%计入所得税应纳税所得额；用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，可按现行规定免征契税、房产税、城镇土地使用税和城市基础设施配套费、不动产登记费等。

七、保障措施

（一）建立统筹协调机制。各级政府要建立政府统筹、条块协作、各部门齐抓共管的工作机制。成立全市城镇老旧小区改造工作领导小组，由市政府主要领导担任组长，市直相关单位和各级政府主要负责人为成员，领导小组下设办公室（设在市住房城乡建设局）。形成相关部门协同推进、密切配合的工作机制，统筹、协调、督查、考核等工作。构建“市、县（市、区）、街道(乡镇)、社区、居民”五级联动工作机制，及时研究、协调解决有关重大事项和问题。各县（市、区）成立相应工作机构，统筹推进城镇老旧小区改造工作。

（二）健全动员居民参与机制。健全动员居民参与机制。城镇老旧小区改造要与加强基层党组织建设、居民自治机制建设、社区服务体系建设有机结合。建立和完善党建引领城市基层治理机制，充分发挥社区党组织的领导作用，统筹协调社区居民委员会、业主委员会、产权单位、物业服务企业等共同推进改造。搭建沟通议事平台，利用“互联网+共建共治共享”等线上线下手段，开展小区党组织引领的多种形式基层协商，主动了解居民诉求，促进居民形成共识，发动居民积极参与改造方案制定、配合施工、参与监督和后续管理、评价和反馈小区改造效果等。组织引导社区内机关、企事业单位积极参与改造。

（三）建立健全项目推进机制。各级政府要明确项目实施主体，健全项目管理机制，推进项目有序实施。积极推动设计师、工程师进社区，辅导居民有效参与改造。为专业经营单位的工程实施提供支持便利，禁止收取不合理费用。鼓励选用经济适用、绿色环保的技术、工艺、材料、产品。改造项目涉及历史文化街区、历史建筑的，应严格落实相关保护修缮要求。落实施工安全和工程质量责任，组织做好工程验收移交，杜绝安全隐患。充分发挥社会监督作用，畅通投诉举报渠道。结合城镇老旧小区改造，同步开展绿色社区创建。

（四）完善小区长效管理机制。结合改造工作同步建立健全基层党组织领导，社区居民委员会配合，业主委员会、物业服务企业等参与的联席会议机制，引导居民协商确定改造后小区的管理模式、管理规约及业主议事规则，共同维护改造成果。建立健全城镇老旧小区住宅专项维修资金归集、使用、续筹机制，促进小区改造后维护更新进入良性轨道。

（五）加快改造项目审批。各地要结合审批制度改革，精简城镇老旧小区改造工程审批事项和环节，构建快速审批流程，积极推行网上审批，提高项目审批效率。可由县（市、区）人民政府组织有关部门联合审查改造方案，认可后由相关部门直接办理立项、用地、规划审批。不涉及土地权属变化的项目，可用已有用地手续等材料作为土地证明文件，无需再办理用地手续。探索将工程建设许可和施工许可合并为一个阶段，简化审批手续。不涉及建筑主体结构变动的低风险项目，实行项目建设单位告知承诺制的，可不进行施工图审查。鼓励相关各方进行联合验收。

（六）健全适应改造需要的标准规范体系。编制城镇老旧小区改造原则，明确改造范围、内容以及相关技术要求，并结合文明城市建设、森林城市建设、卫生城市建设、海绵城市建设、无障碍环境建设、停车场建设、建筑节能改造、历史文化名城保护等工作同步实施。通过综合运用物防、技防、人防等措施满足消防安全需要。对新建、改建基础设施和服务设施影响日照间距、占用绿地等公共空间的，在广泛征求群众意见基础上，因地制宜予以解决。

八、工作要求

（一）各县（市、区）政府是城镇老旧小区改造的实施主体，具体负责城镇老旧小区改造实施工作。主要负责同志亲自抓，把推进城镇老旧小区改造摆上重要议事日程，以人民群众满意度和受益程度、改造质量和财政资金使用效率为衡量标准，调动各方面资源抓好组织实施，健全工作机制，落实好各项配套支持政策。

 　 （二）住房城乡建设部门要切实担负城镇老旧小区改造工作的组织协调和督促指导责任。各有关部门要加强政策协调、工作衔接、调研督导，及时发现新情况新问题，完善相关政策措施。研究对城镇老旧小区改造工作成效显著的地区给予有关激励政策。要制定城镇老旧小区改造工作流程、项目管理机制，落实好工程招标、施工、监理及验收工作要求，做好施工前清障、拆违等前期工作，抓好各项改造工作协调。

（三）加大宣传力度。加大对城镇老旧小区改造工作的宣传引导，通过系列新闻报道、公益广告宣传、短视频等方式，准确解读城镇老旧小区改造的政策措施，要准确解读城镇老旧小区改造政策措施，及时回应社会关切。加大对优秀项目、典型案例的宣传力度，提高社会各界对城镇老旧小区改造的认识，着力引导群众转变观念，变“要我改”为“我要改”，形成社会各界支持、群众积极参与的浓厚氛围。

 

附件：1. 阳江市城镇老旧小区改造内容、改造标准表

2. 阳江市城镇老旧小区改造工作分工

阳江市城镇老旧小区改造内容、改造标准表

 

类别

序号

项目

名称

改造内容及标准

（一）

小

区

环

境

及

配

套

设

施

1

供水

对破损、老旧的供水管道及设施进行更新改造，确保水压稳定；实行“一户一表”，抄表到户

2

供电

对破损、老旧的供电线缆进行更新改造；对设计供电容量不足的，进行增容改造，确保电压稳定；对供电线缆进行规整，确保架空线路安全整齐，也可采用电缆下地形式，对存在安全隐患的供电设施进行迁改；对具备条件的实行“一户一表”，抄表到户。

3

供气

未通管道燃气的小区建设天然气管道，实现管道燃气入户；对破损、老旧、不符合标准规范的管道设施进行更新改造

4

弱电

对通信、有线电视、治安监控等弱电管线进行规整，原则上全部入地，统一走管，并对原有明线进行拆除，恢复原貌。通信基础设施改造升级必须达到规定标准要求，并实现共建共享

5

排水

对雨污合流管道进行改造，实现雨污分流；对破损、老旧、不符合标准规范的管道设施进行更新改造；对污水管道以及化粪池进行疏通清淤，接入市政污水主管网；对雨水管道进行疏通清淤，接入市政雨水主管网

6

通行

设施

改造或新建小区内通道，同步考虑坡道建设；人行道应采用透水铺装

小区外进出通道可结合实际需要和周边区域交通微循环一并实施改造；小区内的车行道尽量采用沥青路面

增加无障碍设施，包括无障碍坡道、人行道盲道、无障碍停车位、无障碍出入口等

7

停车

设施

原停车设施被改变用途的，进行整治并恢复停车功能；优化布局，合理增设停车泊位，鼓励建设生态停车场及智慧停车系统；有条件的可建设立体停车设施；合理设置交通标识、标线及充电桩设施

8

消防

设施

修缮小区公共部分原有的消防设施，将消防水源与生活饮用水独立分开。主干道两侧是否符合按标准配备市政消防栓。对存在消防隐患的部位进行整改，疏通消防通道，更换、增设消防设施，优化设施布局

9

安防

系统

设置小区出入口，增设道闸、门禁及监控系统。符合要求的可与天网工程建设平台联网

10

环卫

设施

重新布局和增设垃圾分类收集设施。对楼内原有垃圾通道进行拆除

11

照明

设施

根据实际需要，更换、维修、增设路灯等小区公共照明设施，鼓励节能改造

12

文体

活动

设施

结合小区实际，合理布局，改造、增设居民文体活动场地，增加运动健身设施

 

13

绿化

美化

合理平衡功能性用地与绿化用地的关系，充分保留利用原有树木，合理优化小区绿化布局。对老旧、破损围墙进行维修改造，建设特色文化墙

（二）

建

筑

物

本

体

14

屋面

防水

对漏水、渗水的屋面进行防水改造

15

楼道

修缮

对楼道、扶手等进行修缮更新，对楼道出入口进行坡化处理

16

楼道

照明

更换、维修或增设楼道内公共照明设施，鼓励节能改造

17

单元

门禁

更换、维修或增设单元门禁系统

18

加装

电梯

鼓励有条件的小区加装电梯

19

立面

整治

对脏污、破损的外立面进行清洗、修复，可适度粉刷或改造。对室外空调机提倡统一加装室外空调机隔板

20

楼内

给水、

排水

管道

对楼内公共给水、排水管道和强电、弱电线路等管线进行更新改造

（三）

公

共

服

务

设

施

21

服务

设施

配套完善养老抚幼、医疗、无障碍、便民市场等服务设施

22

功能

用房

配套物业用房、值班室等功能用房

23

互联网社区

完善社区网格化平台建设，结合5G建设，打造智能化社区，鼓励引入共享图书室、无人超市、快递驿站、互联网医疗等服务设施

（四）

社

区

治

理

体

系

24

自治

管理

创新居民自治管理模式，引导居民合理选择自治管理或物业管理，不断巩固改造成果，推进小区后续管理专业化、常态化

25

协商

机制

构建完善的居民议事及共同协商处理小区事务机制，实现政府治理、社会调节、居民自治良性互动，打造共建共治共享的社会治理格局

阳江市城镇老旧小区改造分工

 

各县（市、区）政府。负责牵头推进辖区老旧小区改造，指导、监督辖区的镇（街道）、社区等开展城镇老旧小区基本情况的摸底调研工作；建立完善辖区老旧小区改造项目库，制定本地区老旧小区改造总体规划及年度计划；负责指导、督促实施单位开展城镇老旧小区改造工作；负责辖区老旧小区改造计划、资金、备案、监督等工作。

各县 (市、区）老旧小区改造牵头单位。负责统筹组织辖区内老旧小区微改造工作，建立工作台账清单；制定具体改造任务，确定改造项目范围；收集统计辖区老旧小区项目数据，建立城镇老旧小区项目台账，定期向市城镇老旧小区办公室报送相关情况；负责辖区老旧小区改造工程质量监督工作；组织开展工程验收。

各镇政府（街道办事处）。负责开展调查摸底，全面摸查了解城镇老旧小区居民群众需求；对有条件的小区，在项目筹划前期，负责引导居民组建小区建设管理委员会或其他居民自治组织；开展方案公示收集居民反馈意见；负责改造中协调工作，负责统筹引入相关物业，或会同小区建设管理委员会或其他居民自治组织，负责后期管养工作。

    市住房城乡建设局。牵头推进全市城镇老旧小区改造，负责指导、督促各县（市、区）政府开展城镇老旧小区改造工作；负责全市城镇老旧小区改造计划、备案、监督等工作；指导各县（市、区）政府创新方式，拓宽筹资渠道；联合各县（市、区)政府指导各城镇老旧小区成立社区居民自治组织，探索建立改造维修资金；负责指导加装电梯工作；负责阳江市区内公房小区改造，统筹盘活闲置公房资源；指导城镇老旧小区管道燃气入户改造工作；指导改造项目施工许可、竣工验收、房屋安全管理等；牵头开展城镇老旧小区改造绩效评价工作。

市发展和改革局。负责牵头指导各县（市、区)发展改革局进行项目立项审批；试点项目经各县（市、区)政府审定，由各项目业主分别向发展改革部门报送立项申报资料。 

市教育局。负责结合城镇老旧小区改造，配合引入社区幼儿园、教育培训机构等工作。

市工业和信息化局。负责按照职能分工指导通信线整治工作，协助推进通信线整治工作。

市公安局。负责指导监控安防设施设备改造工作；负责指导城镇老旧小区社区内微循环交通改造。

市民政局。负责结合城镇老旧小区改造，配合健全居家社区养老服务机构布点，配合有关部门推动有条件的城乡社区将婴幼儿照护服务纳入城乡社区服务范围，指导社区治理工作。

市财政局。负责指导各级财政部门开展城镇老旧小区改造预算审核工作；协助争取中央、省补助资金。

市人力资源社会保障局。负责结合城镇老旧小区改造，配合健全家政服务网点布点，整合社区家政、养老、托育、便利店的服务需求等信息资源，加强人员专业培训。

市自然资源局。配合做好城镇老旧小区改造公共设施、公共服务的规划、建设用地审批工作；配合做好项目方案审核工作。

市生态环境局。按照职能分工指导推进绿色社区建设，建立社区人居环境建设和整治机制，提高社区居家环境水平。

市商务局。负责结合城镇老旧小区改造，协调和指导社区相关服务机构的招商引资相关工作。

市文化广电旅游体育局。按照职能分工指导电视线路整治工作；负责涉及不可移动文物改造的相关项目方案审核工作；指导、协调完善城镇老旧小区文体设施工作，统筹相关文体健身器材，配合城镇老旧小区改造项目实施；负责按照职能分工指导电视线整治工作，协助推进电视线整治工作

市卫生健康局。负责结合城镇老旧小区改造，配合指导社区卫生服务机构。

市国资委。负责统筹城镇老旧小区改造范围内市属国企的闲置公房资源，会同民政、教育、人力资源社会保障等相关部门，引入家政、养老、托幼、医疗等公共服务机构。

市市场监管局。负责加强对城镇老旧小区改造涉企收费检查，禁止收取不合理费用。

市城管综合执法局。负责指导城镇老旧小区环卫设施改造工作；负责小区市政排水和排水单元雨污分流等改造工作；指导、监督推进违规户外广告、违法建筑治理，整治不规范遮阳篷、防盗网和防护设施工作；负责指导城镇老旧小区绿化建设等工作；负责指导督促试点项目范围内垃圾分类工作。

市金融局、人行阳江市中心支行、阳江银保监局。负责鼓励银行业金融机构加强政银企合作，支持政策性金融机构加大对城镇老旧改造的信贷支持力度。支持城镇老旧小区改造规模化实施运营主体采取市场化方式加大公司信用类债券、项目收益票据等债券融资运用，拓展融资渠道。

市信访局。负责结合城镇老旧小区改造，建立群众意见收集、处理和反馈机制，加强监督检查。

阳江广播电视台。根据制定电视线路整理年度计划，配合城镇老旧小区改造同步实施；负责结合城镇老旧小区改造，做好舆论宣传引导工作；普及改造政策，展示改造成果；指导各县(市、区)结合推进城镇老旧小区改造工作挖掘我市历史文化遗产，宣导城市历史文脉传承。

市应急管理局。负责指导老旧社区改造完善应急避难场所建设；指导进行应急路线规划和逃生指引标志建设工作。

市通信建设管理办公室。负责结合城镇老旧小区改造，按照职能分工指导通信线整治工作，协助推进通信线整治工作。

阳江供电局、中国电信阳江分公司、中国移动广东阳江分公司、中国联通阳江分公司。按职责负责结合城镇老旧小区改造计划，根据各自职能制定相关城镇老旧小区电力线、通信线、电视线路整理年度计划，配合城镇老旧小区改造同步实施，负责具体推进相关管线的整理规范和下地工作。

市邮政管理局。负责结合城镇老旧小区改造，配合指导社区引入邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

市税务局。落实税费减免政策，制定措施落实国家支持城镇老旧小区改造税费优惠政策。

老旧小区整治方案篇4

关键词：小区整治；物业管理

中图分类号：F127文献标识码：A

重庆力争用5年时间对主城区居住小区实施一次全面综合整治，改造居民的居住条件，实现市政基础设施和文体公益性设施等逐步完善、城市综合服务功能显著增强、居民居住水平和生活质量较大提高、城市形象明显改善的目标。笔者认为，结合该区实际特点，小区综合整治的重点难点在旧住宅小区。

一、旧住宅小区现状调查

（一）旧住宅小区现状。2008年10月大渡口区房管局对全区住宅进行了一次摸底调查。大渡口区住宅建筑总面积507万m2，其中已经实施物业管理的面积372万m2，没有实施物业管理的面积有135万m2，物业覆盖率为73.37%。在未实施物业管理的小区中，大多集中在袁茄路以东，主要集中在跃进村、新工村、九宫庙、茄子溪等地，共有780栋房屋，涉及住户6.6万多人，这些住宅基本上是早期机关、重钢和其他企事业单位建设的单位宿舍区。这些房屋在危旧房改造范围外，一旦危旧房改造完成后，将形成明显的差别。

（二）存在的问题及原因。一是这些小区大多修建于七十至九十年代，规划设计标准低，使用功能不齐全。在建设住宅时只考虑了小区的居住问题，对于文化、娱乐安全、环境、配套功能很少考虑。没有单独的厨房、厕所，水电没有进行分户。设计理念滞后，导致了小区建设的先天不足；二是房屋建设标准低，结构老化严重。房屋设计按当时的规范进行设计，远不能满足现行国家规范要求。许多房屋连设计图纸都没有，仅凭施工单位的经验直接修建，导致现在连抗震的基本要求都达不到；三是小区配套设施不完善，不能满足使用需要。这些小区大都没有围墙，除了月光村、曾家村、重钢部分小区外，多数没有封闭，安全管理难度大，偷盗发案率高，居民缺乏安全感，道路不平整，出行不便，没有管理用房、停车场等设施，车辆乱停乱放现象严重。绿地建设不达标，没有文化活动场所及设施；四是管理服务体制混乱。这些小区是多部门、多单位的多头管理，缺乏统一计划，没有日常维护，出了问题推诿扯皮现象严重。厂企改制与住房制度改革的实施和部分企业的倒闭，导致出了问题，居民不知该找谁维修。

二、存在的问题

（一）行政审批时间长。环境综合整治涉及部门比较多，比如违章建筑的拆除应由规划局负责；市政设施的增添、综合管网的改造应由市政局负责；增加的房屋产权登记应由产权交易所负责；小区马路内乱设摊点应由执法局和工商局负责等。如果等每个部门挨个处理完，小区综合整治的工期将很长。

（二）增建基础配套设施难。在旧小区增建必要的基础设施，对原有设施进行改造，提升使用功能，以适应居民的现实生活需要是整治的重点。一是不配套房屋的厨房厕所改造、一户一表改造、房屋外立面改造、拆除建筑违章等将影响居民的正常生活，如果居民不支持配合，整治工作很难推进；二是新旧标准的衔接。由于旧小区修建时的标准和现在已不同，怎样衔接将是整治时的难点。

（三）群众阻工现象多。由于整治工程涉及群众的切身利益，部分群众在整治过程中不配合施工，有的还阻碍施工，严重影响了施工进度和整治效果。如，千禧花园整治过程中，部分群众不同意拆除原有雨棚更换统一的新雨棚，导致整治后的效果不理想。

（四）后期长效管理难。旧小区基础条件差，管理难度大，管理成本高。旧小区低收入家庭和城市困难户比较多，后期物管费承受能力有限，加上缴费意识差，物管费收缴率也低。又缺乏房屋维修资金，众多因素综合，难以保障物管公司的正常经营，企业可能会因不堪重负而退出。

三、可采取的方法

（一）加强组织领导，形成合力。成立由区政府分管领导任组长，房管、公安、民政、财政、劳动、建委、规划、水利、园林、城管、物价、工商等部门领导为成员的小区综合整治工作领导小组，统一领导、组织、指导、督查全区小区综合整治工作。小区综合整治领导小组下设办公室，具体负责小区综合整治工作的日常事务。工作人员由区建委、规划、市政、园林、房管等部门抽调。费用由区财政设账户专项支出。各有关部门也要根据工作需要，成立相应的小区综合整治工作领导小组，设立绿色通道，负责小区综合整治的行政审批等工作，各职能部门必须在规定时间内完成。

（二）统一规划，建大渡口区特色小区。小区综合整治具体是：小区的一户一表改造、不配套房屋的厨房厕所改造、房屋外立面改造、小区道路绿化、健身器材和其他设施的配备等。大渡口区应该指定一家或者几家设计院根据本实际情况制定统一的规范标准。再根据每个拟改造的小区具体设计，因地制宜、根据大渡口特色设计外立面风格，制定整治方案。如，台湾王永庆在全国投资修建的明德小学事先制定统一标准，有大样做法、外立面造型等，再根据各个学校的实际情况做局部调整，保证功能、立面的一致性。在两年的实践中，各区摸索出了一套适合本区的标准。如，渝中区按明清风格设计、江北区每街的店招店牌都不一样。在工程治理中，严格按新规范进行设计施工，严格按照新建工程的有关规范进行监督检查，保证工程质量。

（三）做好宣传发动工作。居住区综合整治不同于危旧房改造，特别是工程治理，整治方案确定后，由各街道办事处向居民发放公开信、征求意见表，有针对性地召开各种类型的居民座谈会，公布整治方案和物业管理方案，对已修建完毕的项目进行新旧照片对比，做成VCD广泛宣传，通过实际效果来取得住户支持，奠定整治工作的群众基础，减少施工过程中的阻力。

（四）健全旧住宅区的物业管理。物业管理是巩固整治效果的有效手段，由于自身客观条件的不足，制约了老小区管理向完全社会化、市场化、专业化的发展。各级政府部门应加大力度，进一步重视和支持老小区物业管理工作。一是区财政拨付一笔专款作为大修基金，加上以前房改时对房屋收取其总价20%的大修基金统一管理，作为整治后新建小区的大修基金，由区房管局物业科监督支出，动息不动本，保障日后的日常维修；二是政府公益性岗位安置政策与物业管理相配套，如小区护楼员的人员经费和业务管理直接归入物业公司，护楼员队伍由业务部门指导，街道监督、物业公司使用的管理办法，实际减轻物业管理的经费压力；三是积极创造条件，增置物业用房，可考虑集中购置，由主管部门统一管理监督，统筹安排。由于旧住宅区的居民还没有缴纳物管费的意识，可以由房管局物业科和街道社区一起组织小区居民成立业主委员会，初期由业主委员会统一管理。在时机成熟时，可以对外招聘物业管理公司统一管理。通过环境综合整治让大渡口区的旧住宅区顶层不漏水、墙面成一色、设施得改善、绿化小调整、管理有加强、环境大变样，使大渡口成为真正的宜居城区。

（作者单位：1.重庆市大渡口区住房建设办公室；2.重庆市建设发展有限公司；3.重庆市地质调查院）

老旧小区整治方案篇5

一、排查范围

对县城区及各乡镇驻地范围内建筑年代较长、建设标准较低、失修失养严重的房屋进行集中拉网式排查，要特别重视教育设施、养老设施、社会福利设施、商场（超市）、交通场站等人员密集场所房屋的排查，及时做好防范和应对工作。具体包括：

（一）已超过房屋设计使用年限，需要继续使用的房屋；

（二）已达到房屋设计使用年限的一半，并经过结构改造的房屋；

（三）因人为因素或自然灾害导致房屋出现裂缝、变形、不均匀沉降现象，仍需要继续使用的房屋；

（四）未经批准或许可，进行结构改造的房屋；

（五）无报建手续或无施工许可建设并投入使用的房屋等。

二、排查内容

（一）排查危房和老旧房屋的安全状况。排查整体危险的房屋是否已经被拆除；有危险点或局部危险的房屋是否已经采取有效措施解除危险；装饰装修涉及拆改主体结构或明显加大荷载的房屋是否存在安全隐患。

（二）排查危房和老旧房屋管理维护状况。排查老旧房屋安全管理相关法律法规、标准规范及规范性文件的贯彻执行情况；检查老旧房屋安全责任主体是否明确，日常管理是否及时到位，管理制度、管理措施是否落实，管理档案是否已经建立完善。

三、组织领导

成立城镇危房和老旧房屋安全排查工作领导小组，由分管副县长任组长，县政府分管副主任、县房管局局长任副组长，县住建局、机关事务管理局、房屋征收局、安监局、财政局、教育局、民政局、商务局、交通运输局、残联、福如发展集团、各乡镇（街道、场）、开发区等单位负责人为成员，领导小组办公室设在县房管局。

四、职责分工

各乡镇（街道、场）、开发区全面负责辖区内所属的各类危房和老旧房屋的排查整治工作，县各有关单位要做好单位集资建房、房改房、职工宿舍等的危房和老旧房屋的安全排查整治工作。

县房管局负责保障性住房、商品房开发老旧住宅小区的安全隐患排查整治，负责全县危房和老旧房屋安全排查的指导、情况汇总上报等工作。

县机关事务管理局负责直管公房的危房和老旧房屋安全排查整治工作。

县住建局负责在建工程的质量安全监督管理，加大监督检查和工程质量责任追究力度。

县房屋征收局负责棚户区改造安置住房工程的质量安全监督管理及隐患排查。

县教育局、民政局、商务局、交通运输局、残联、福如发展集团等单位负责教育设施、养老及社会福利设施、商场（超市）、交通场站的安全排查整治。

五、相关要求

（一）制定排查方案。各乡镇（街道、场）、各有关单位要高度重视城镇危房和老旧房屋安全排查工作，从保障人民生命和财产安全、深入开展党的群众路线教育实践活动的高度，充分认识排查的重要性、紧迫性，切实把该项工作作为当前一项大事来抓。明确责任领导、责任部门、具体责任人，精心组织实施好排查工作。

（二）层层开展排查。要自下而上层层排查，组织危房和老旧房屋产权人或使用人进行全面自查自报。街道办要会同社区居委会对辖区内的每幢房屋进行现场检查，深入住户与房屋产权人或实际使用人对接，确认房屋是否存在安全隐患，在社区居委会统计上报基础上，及时对辖区内危房和老旧房屋排查情况汇总上报。各乡镇（街道、场）、各有关单位要及时将存在安全隐患的房屋情况列表及整改措施汇总上报至县危房和老旧房屋安全排查工作领导小组办公室。

（三）及时整改到位。对排查中发现有安全隐患的房屋，要明确责任主体，科学制定方案，该加固的加固，该撤出的撤出，确保隐患及时消除。对已被鉴定为危房房屋的，房屋安全管理部门应将限期治理意见通知房屋所有人或使用人，有效协调、科学指导、督促推进，确保治理措施落实到位。对明确为停止使用、整体拆除的房屋，要迅速撤出人员，采取果断措施，杜绝重大房屋安全事故发生。要加强和改进房屋安全应急处理管理，完善应急方案，建立保障机制，确保应急处置工作及时科学。

（四）完善监管机制。各乡镇（街道、场）、各有关单位是危房和老旧房屋排查整治的责任主体。要明确责任，认真部署，周密组织，切实查找存在的问题并提出相应的对策措施。要建立危房和老旧房屋安全管理档案，健全房屋安全管理制度，加强日常管理工作，提高危房和老旧房屋安全管理水平。

老旧小区整治方案篇6

一、如皋市老旧小区管理存在的问题

如皋市主城区老旧小区共计37个，建于上世纪90年代，建筑面积近260万平方米，涉及户数2.5万余户，主要存在以下问题。

（一）基础设施不完善

由于老旧小区建设年代久远，小区的规划设计标准低，配套设施不全，导致基础设施严重不足，无法满足居民目前的物质文化生活需求。主要表现在：老旧小区普遍绿化养护缺失，扒翻种植、破绿毁绿、利用绿地违章搭建等行为屡见不鲜。机动车停车位缺少，小区车满为患，公共场地挤占一空，有的甚至将车辆开进了绿化带内。居民体育健身和文化活动空间较小，一些老旧小区根本就没有体育健身设施和文化活动场所。环卫设施简陋，乱倒垃圾现象时有发生。小区道路、路灯等损毁严重。上下水管网严重老化，化粪池无人清理，经常堵塞，污水横溢。有的小区没有煤气或天然气，小区居民使用煤气罐，生活不便。

（二）管理费用收取难

老旧小区产权呈多元化格局，有全产权商品房、房改售房、回迁房、农转居的承租房、居民承租房。业主对物业管理的要求和经济承受能力差异大。承受能力强的希望得到全方位、高层次的服务；承受能力差的则认为只要不交费，有无管理无所谓。小区居民往往以一些问题没有解决为由，长期拒缴卫生清运费。社区每年收取50元左右的卫生保洁费，收取率只能达到20%左右，街道和社区居委会不得不垫资雇佣老弱病残人员清扫小区，人员费用向共建单位化缘解决，由于保洁机制不健全，老旧小区普遍存在脏乱差现象。

（三）物业管理介入难

受传统思想观点影响，老旧小区部分居民存在无偿享受服务的传统观念，认为实行物业管理就是想多收钱，不少人不习惯，不愿意缴费。另外，老旧小区由于基础设施老旧、缺乏物业用房、环境脏乱等问题，物业服务企业不愿意接手老旧小区的物业管理。

以上问题长期制约了老旧小区的长效管理，老旧小区因为脏乱差成为城市市容环境的“低洼地”。要彻底解决老旧小区的管理问题，只有实施物业化管理，而物业化管理的前提必须是由政府主导对小区的基础设施进行不同程度的改造。因为老旧小区改造动辄几十万、上百万，只有财政投入才能解决资金来源问题。改造的目的不仅是提升老旧小区设施、绿化、道路状况，化解居民难题，同时也让物业服务企业进驻提供较好条件。

二、老旧小区改造与物业化管理策略

（一）科学民主实施改造

1.政府主导实施

2013年起，如皋市每年将老旧小区改造作为政府为民办实事十大工程之一，市人大将老旧小区改造写进了人大工作报告，并每年听取专题汇报。市政府主要领导、分管领导每季度进行督查推进。市财政充分保障改造经费，三年来共计投入8000多万元对23个老旧小区进行了改造，惠及居民15000户。

2.科学民主推进

对拟改造小区调查摸底，分类、分批实施改造。制定具体方案时，将需整项目（市政、绿化、车位、管网、墙面、环卫设施等）广泛征求居民意见。首先将拟改造项目在小区张贴进行公示，召开座谈会听取意见；然后根据居民意见和小区实际状况制定初步方案；再公示、组织居民讨论反馈；听取意见和修改方案可以反复进行，直至居民之间、居民和工作组之间基本达成一致意见，最后由规划设计单位制定专业改造方案，组织实施。

3.规范组织实施

改造中严格按照招投标程序确定施工单位和监理单位，实行项目化管理。市纪委、监察局全程监督招标和施工过程，定期派员对老旧小区改造工程进行现场质询，测评居民满意度，确保改造质量。对改造过程中出现工程增量，严格按程序逐级申请，完善手续，验收后接受审计，保证工程建设阳光透明，规范高效。

4.发挥党建作用

在改造中，虽然已经充分征求意见，但仍有少数居民对改造方案不满意，影响施工进度。工作组创新思路，在小区建立临时党支部，依靠组织力量强化改造工作推进。一是利用此平台倾听群众心声，尽可能解决疑难问题；二是发挥党员先锋模范作用，让党员给其他居民做样子，作表率；三是通过此平台对不满意的居民进行思想教育，要求顾全大局，带头服从既定改造方案，并对其他居民进行宣传动员，保障小区改造任务顺利完成。

（二）落实物业化服务

1.健全管理制度

为推进老旧小区物业化管理，如皋市修订完善了《如皋市物业管理暂行办法》，出台了《如皋市安置房居住区物业管理暂行办法》《如皋市住宅老旧小区、安置房居住区实施基本物业服务考核管理办法》《主城区住宅小区业主委员会考核办法》等一系列文件，为健全完善物业管理政策制度体系，规范小区物业服务行为、引导业主依法理性维权等强化了制度保障。

2.建立管理机构

如皋市城管局报请市编办同意成立了物管中心。主要负责开展物业小区、物业企业星级评定及争先创优等工作；负责物业服务企业的业务培训；负责协调老旧小区、安置区物业企业“三基本”服务（即“基本保洁、基本保绿、基本养护”）；负责老旧小区、安置区基本物业服务的业务指导、监督考核与政府奖补资金的拨付；协调处理物业服务企业与业主之间的物业纠纷。

3.落实物业服务

老旧小区改造工程全面验收后，由街道所属社区或业主委员会委托专业化、市场化的物业服务企业负责小区“基本保洁、基本保绿、基本养护”的“三基本”物业服务，严把准入关，选择有资质、负责任的物业服务企业从事物业管理服务。

（三）构建物业化管理长效机制

1.政策引导奖补机制

落实老旧小区物业考核补贴。每季度对老旧小区“三基本”物业服务进行考核，市财政按每月0.15元/平方米的标准对“三基本”物业服务进行考核发放补贴；加大政策扶持力度，物业服务企业享受现代服务业的各项鼓励补贴政策；提高老旧小区物业费收缴率，市政府建立机关部门与老旧小区、安置房居住区的挂钩共建制度，协助社区收缴物业服务费用，作为机关部门作风建设与文明创建的重要考核内容。两年来，共发放“三基本”物业考核奖补资金298.2万元，对物业服务企业按现代服务业考核奖励44.6万元。

2.基层自治组织机制

大力推进和指导各街道社区牵头组建老旧小区业主委员会。明确业主委员会工作职责、要求、享有权利等，并充分发挥业主委员会在物业服务企业和小区居民之间的“桥梁”作用：如倡导居民养成良好居住习惯，督促居民按照标准缴费，监督物业服务企业日常工作，提高小区管理效率。定期召开业主委员会工作座谈会、培训会，调查、协调、指导业主委员会工作。定期对业主委员会工作进行考核，对成绩显著的给予经济奖励，两年来共发放业主委员会考核奖励资金11.6万元。

3.物业纠纷化解机制

建立行政、司法、物业服务企业、社区基层组织等参与的“四位一体”物业矛盾调解机制，两年来共受理和调解各类物业纠纷1457件。积极争取法院的支持，开通“物业绿色司法通道”，对业主无故拖欠物业费的案件，进行“快立、快审、快结”，通过物业纠纷“四位一体”调解制度和物业绿色司法通道的有效运行，取得了预期社会效果和法律效果。

4.物业缴费诚信机制

将业主特别是机关公职人员缴纳物业费列入诚信体系建设。市级机关工委将机关党员干部缴纳物业费情况作为党员干部道德表现社区函调考核内容。公职人员无故仍不缴纳的，物业服务企业除通过法定程序予以维权外，还可通过函告所在单位，由该单位负责人教育并督促其主动缴费，经教育仍不缴费又不依法维权的，年终考核不得被评为先进。

三、老旧小区改造和物业化管理取得的成效

（一）居住环境大幅提升

三年来，如皋市共投资8000万余元，完成20个老旧小区的综合整治工作，面积达140万平方米，惠及居民1.2万余户。新建及维修道路2.8万平方米，新增车位1138个，补种绿化4.6万平方米，对污水管网、路灯、落水管等市政设施进行更换，因地制宜开辟健身场所，增添健身器材。改造工程很好地解决了老旧小区“面子”和“里子”问题，小区环境设施水平得到大幅改善。

（二）缴费比率大幅提高

老旧小区居民明显感受到改造工程带来的变化，加之老旧小区物业费通过政府每月每平方米补贴0.15元，业主缴纳物业费的积极性得到提高。物业缴费率由过去不到20%上升到75%，少数老旧小区达到87%以上，实现了居民与物业服务企业的良性合作，双赢共进。

四、老旧小区物业化管理启示

（一）老旧小区改造是前提

老旧小区由于历史原因，在环境、设施、交通、安全等方面存在诸多不足，经过实施改造，基础设施、管网管线、绿化车位等都得改善，增强了居民的生活幸福指数，为物业服务企业的入驻管理提供了良好的物质、环境条件。

（二）群众参与管理是基石

在老旧小区改造和管理中，要不断创新群众参与机制，调动群众的积极性，鼓励广大居民参与小区改造和管理，并搭建参与平台，如发放征求意见表、召开座谈会，建立小区志愿服务队伍、文明劝导队、“和事佬”俱乐部等，让群众参政议政、出谋划策，共建共享，探索新形势下老旧小区的管理新路子。

（三）落实管理责任是根本

落实街道社区为老旧小区管理责任主体，将责任主体属地化，有利于发挥社会基层组织职能作用，加强社区与居民联系，促进物业服务协调有序，提高物业管理能效。积极发挥业主委员会的自治作用，落实老旧小区自治，增强老旧小区自我管理功能。

（四）物业化服务是关键

过去老旧小区物业管理是空白，大多数是社区维持基本保洁，收费也很低廉，收费难度大。把老旧小区物业管理社会化，由物业服务企业提供专业、规范化服务不仅可以减轻社区负担，更是老旧小区落实常态长效管理的关键。

（五）政策奖补扶持是推手

老旧小区收费标准低、收费难是不争事实，不少物业服务企业入不敷出，不愿接受老旧小区物业管理。市财政给予一定的财政补贴，有利于提高企业积极性，推进老旧小区管理社会化、常态化。

老旧小区整治方案篇7

一、加强城市老旧小区建设的实践

所谓老旧、改制小区，一般都是早期建设的那些设计建设标准较低、配套功能不全、设备过时老化、管理不善、人文环境差的居民小区。六角亭办事处辖区的老旧、改制小区大多建于20世纪80年代以前，共有99个，涉及居民3233户、9135人，房屋产权大体为三种类型：有独家产权单位的75个，多家产权单位的21个，无产权的3个。近年来，办事处从改造居住环境入手，寓管理与服务之中，对症施治老旧小区建设管理难题，收效良好。

（一）加大投入抓改造

针对老旧小区公共设施薄弱和老化问题，多方筹集资金10366余万元，对辖区62个老旧、改制小区院落和危房进行了统一改造；实施99个老旧、改制小区化粪池、下水道、室外墙体美化、院内场地硬化绿化等工程；新建和改造老旧、改制小区公厕17座；完成四维街、和平街、沙井街、薛家巷、学田巷等38条背街小巷的进出口道路、下水道等基础设施改造升级；新建老旧、改制小区停车场7个，“摩托车之家”3个，扩建四维街、人民路物资局大院停车场，新增停车位300多个；修建老旧、改制小区形状各异花坛40多个。针对群众反映强烈的道堰湾路下水道堵塞问题，投资70多万元予以整修；针对六角亭原菜市场破烂不堪的状况，收储私人建设的菜市场以及住房等，在原址上新建文物管理所和文化广场。通过改造和整治，所有老旧小区面貌焕然一新，实现了道路路面平整、路灯及管线布设基本完好、围墙墙面整洁美观、垃圾定点投放和定时清运、车辆停放整齐有序的预期建设目标。

（二）突出环卫抓整治

针对老旧小区环境“脏乱差”问题，结合恩施市创建“国家卫生城市”，办事处组建工作专班，按照“美化、绿化、亮化、净化”要求对老旧小区环境开展综合整治，坚持硬件软件一起抓，巡查与整改不松手，突出解决小区道路破损、屋面渗漏、乱搭乱建、乱堆乱摆、乱贴乱画、乱扔乱倒、排污等问题，确保小区环境达到以下标准：道路无低洼积水；绿化树池内无杂草、垃圾、黄土；公共设施设备完好，无乱扔杂物、乱搭乱建、乱堆乱放、损坏花草树木等现象；围墙墙面无破损、无商业广告；垃圾箱整洁、无异味；化粪池管道通畅，无污水随意流放。整治过程中，突出“绿化覆盖”，投入50万元，在城市主、次干道及背街小巷修建树池花坛40多个；突出改造建设胜利街小商品市场、人民路农贸市场，创建“一街一路”示范工程；突出市民素质提升，开展城市管理“小手牵大手”、“说文明话、办文明事、做文明人、创文明城”、“我爱斑马线”、“垃圾换鲜花”等系列主题活动，制作宣传老城文化、抗战文化的大型文化墙及社区文化长廊，让无声的古街、深巷诉说老城乡愁，汇聚老城人“热爱老城、维护老城、建设老城”的强大正能量。

（三）常态长效抓管理

针对老旧小区长期无人管的问题，推行三项新举措。一是建立“1+6+X”城区管理机制。“1”指由办事处城管办作为城市管理牵头单位，“6”指城管、派出所、工商、交警、环卫及所在村（居）委会各派一名行业管理联络员，“X”指多名文明劝导员和保洁员。每月由牵头单位组织对大街小巷、老旧小区、辖区机关单位“六城”同创工作进行巡查、考核并兑现奖惩，对连续6个月评为“优秀”的居民户和个体工商户优先纳入“十星级文明户”评选对象，追加“资金鼓励”。二是推行“四员”精细化管理措施。即对各老旧、改制小区都聘请网格管理员包干整治监督任务，选聘物业管理员做好物业服务，明确环卫保洁员对小区垃圾做到日日清运，从办事处、居委会抽调专人组成“创卫”督导员定期督导检查。全办干部职工分片进入55个网格小区，组建路段、斑马线、广场噪音等部位巡查值守志愿服务队，实行“站点守线、领导包片”责任制，带领和督促“四员”履职尽责。三是落实小区管理模式。根据小区产权性质和居民意愿，选择单位自管、居委会代管、委托物业公司管理、居村共管、房管部门管理其中一种方式，确保每个小区都有人管事、有章理事、有钱办事。

二、城市老旧小区面临的主要问题

（一）生活环境脏乱差现象时有反弹

由于老旧小区在规划设计上的先天不足和历史欠账较多，加之日常维护管理缺失，导致改造整治后的成果y以巩固，脏乱差问题时有反弹，主要表现为：违法建筑回潮；商贩随意进出小区摆摊设点；占道经营；随处堆放杂物；绿地无人养护管理，加之人为践踏，猫犬的毁坏，机动车的碾轧，造成树木、草坪、花卉等枯死严重；环境卫生差等。

（二）安全隐患和治安问题难以消除

与新建小区比，一些老旧小区房屋、上下水道设施、供电线路和消防设施陈旧老化，人为破坏和被盗现象严重。部分老旧小区的建筑较为分散，难以达到相对封闭和独立，有的小区还没有门卫值班室，任何人都可以自由进出，车辆失窃和刑事案件时有发生。老旧住宅小区房屋出租率普遍较高，居住人员关系复杂，治安防范困难。

（三）小区综合治理难点需要破解。

一是物业管理难。因为企业改制，逐步形成了老旧小区多产权和无产权并存、管理职责不清的局面，建设初期引进的物业公司和多产权单位的小区各单位在公用设施、公摊部位和水电等设施维护方面互相推诿，致使有的小区长期无人管。二是小区改造缺资金。一些老旧、改制小区建设之初只是为了解决居民、职工住房困难，规划方案简单，致使房屋质量参差不齐，配套设施不齐全，需要大量资金改造，仅靠财政投入和老旧小区房屋公共维修基金难以为继。三是居民观念陈旧。老旧、改制小区多数居民习惯于“有问题，找单位”，缺乏“花钱买服务”的意识，还有一部分下岗工人、无业人员和农转居居民等低收入家庭业主交不起物业管理费。

三、完善城市老旧小区长效管理机制的对策措施

老旧、改制小区的管理不是单纯的物业管理问题，必须在明晰产权关系的基础上，将其纳入社会管理系统进行综合管理。

（一）加强老旧小区基础设施建设与改造

发挥政府主导作用，牵头对老旧小区后期管理加大协调力度，有序推进老旧小区综合整治。对老旧小区整治进行整体规划，制定专项计划，按照政府组织、居民参与的原则，因地制宜，积极进行房屋维修养护、配套设施完善，切实解决老旧小区的现实问题。

（二）加大物管进驻宣传引导力度

小区改造后的长效管理工作涉及千家万户，居民的参与支持和理解程度至关重要。要通过加强宣传教育，扎实做好群众的思想转变工作，使广大居民群众真正明白，和谐社区建设的主体是居民，无论是物业管理还是居民自治，“花钱买服务”是理在其中。

（三）完善住宅专项维修资金管理制度

政府财政部门要建立房改房维修、物业应急管理等专项基金，用于解决小区公用设施设备维修及物业管理中的突发问题。要着力解决公共维修基金使用程序繁琐、审批难问题，可通过审计部门，对小区实际问题现场调查证实实际需求，出具审计报告，确保正确支配维修基金。老旧小区改造资金除了政府补贴外，还应积极引入市场机制予以筹措。

（四）加快推进房改房产权制度改革

产权关系复杂，产权不明晰是老旧小区难管理的关键所在。要设立专门的管理机构针对不同的产权归属，采取政府统一管理制度，将产权明晰化，消除有事找不到责任人的混乱现象。产权单位是住宅的产权人的，要对老旧小区的改造进行相应投资，且有义务承担维修管理费用；产权已归个人所有的，不再享受单位承揽一切服务的福利，应当按照法律规定上交相关费用；产权单位已经破产的，则由政府和个人共同承担。

（五）健全小区长效管理措施

老旧小区整治方案篇8

力争通过综合整治,使我市老旧小区的的环境明显改观,秩序明显好转,设施功能也明显改善,虽然近几年老小区整治取得了明显的成效,但与居民群众的愿望相比,还存在着很大的差距。总结我市老小区综合整治工作,存在着以下几方面的矛盾与困难:

1、社会期望膨胀,老小区整治目标难以完全实现。居民和小区管理单位希望通过老小区整治解决所有问题。例如,解决文化休闲问题、车棚出租问题、公建配套问题、专业改造问题等,这些给小区整治赋予了太高的目标,也给老小区整治工作造成巨大的压力。

2、工程错综复杂,单一网络难以妥善协调。老小区整治工作是一项复杂的系统工程,涉及房管、政法、、发改、公安、财政、建设、水利、规划、园林、城管、体育、物价、供电、电信、邮政、广电、移动、联通等多家单位与部门,需要各单位和部门共同配合,密切协作,更需要全社会力量参与支持。但在实际操作中,还是有一些部门认为老小区整治是物业管理部门的业务工作,造成协调众多 行政部门和专业单位的联动有些力不从心。

3、管理后劲不足,整治效果难以长久维持。老小区由于建造时间早,建设主体多元化,小区的规划设计、功能布局以及各项生活配套存在较多缺陷,与开展常规性的物业管理要求有较大差距。而老小区由于自身功能不完善,严重影响了物业公司的自我维持与发展。老小区物业服务收费标准低、收缴难,严重影响了物业公司的正常营运。近几年老小区物业管理公司不时有退出的现象,小区整治后并不能彻底走出长效管理后劲不足的困境,也影响了整治效果的长久维持。

对策建议

1、进一步健全组织体系,明确部门职责。进一步加强综合整治工程的组织领导,建立健全完善的工程领导小组和办事机构,新增政法、体育等部门为成员单位,结合我市实际,老旧小区综合整治提升工程要按照部门联动、属地管理的原则,建立市、街道、社区三级联动机制。市政府与各各相关部门和单位签订目标责任书,实施年度目标考核。

2、进一步加强调研,科学合理确定新一轮整治内容。在全面总结以往老旧小区住宅综合整治经验的基础上,结合我市社会经济发展水平,充分考虑老小区居民群众的愿望,以缓解停车难等问题为重点,从设施配套、生态环境、文化提升等方面完善小区基础设施功能。

3、做实做细综合整治方案,确保综合整治工程安全、高效、优质。要强化项目管理,积极推行标准化管理,规范建设程序,节约建设资金,保证工程质量。要做好工程建设前期调查、招投标、项目推进、现场施工管理、初验和竣工验收等工作。工程管理要严格实行规划设计、招投标、监理审计监管、考核验收等制度。

4、进一步加强长效管理,巩固整治效果

(1)建立健全老旧小区物业管理相关政策,出台具有可操作性的实施细则。同时还要明确水、电、气等专业部门的维修责任,分清责任范围,避免推诿扯皮。

(2)建立健全维修资金管理、使用、监督制度。市政府应该组织有关部门和相关专家,探讨顺应社会经济发展趋势,符合我市实际特点的老小区维修基金管理模式,制定相应的维修资金管理与使用具体办法。或由相关部门共同成立一个联合管理机构,专门负责维修资金的归集、使用及管理,做到维修资金运作公开、透明。

老旧小区整治方案篇9

一、上半年主要工作完成情况

（一）支路（桥）建设

1、完成岳西路、山湖路、霍山路人行天桥的主体工程建设，已具备通车和通行条件，目前正在进行主体工程验收报验工作。

2、开工建设贵池路、洪桥路、高刘路、长岗路，目前，贵池路已完成雨污水管道和灰土层施工，洪桥路、长岗路完成雨污水管道和土路床回填施工。湖光东路、奇谷路、琼阳路施工招标已完成，近期组织进场。肥西路、煤场路、金牛路南段、玉镜路、梁岗路、袁店路、庐西路、光明路、新庄路等支路正在办理前期手续。

（二）“三无”小区及老旧小区改造

1、2012年27个“三无”小区整治项目进入收尾阶段，预计7月完工，惠及14068户、43357人。2014年计划整治最后一批12个“三无”小区，将惠及2640户，7493人，目前已完成设计、监理、清单编制单位招标，立面施工图设计，道排施工图初稿设计，预计7月底开工。

2、2012年整治四方新村及岳西东村两个老旧小区，目前已进入收尾阶段，预计7月完工，惠及居民2124户、5730人。2014年计划整治23个老旧小区，目前已完成初步设计，预计7月开工。

（三）完善排水设施工作

2014年全区需完善整改的排水户482个，涉及整改点9403处，截止目前，全区共完成排水户整改133户，其中已验收32户315个整改点，待验收101户。同时，区住建局组织实施了岳西新村、红旗厂宿舍、绩溪路电子所宿舍、小学内涝点治理项目，三联大厦、怀宁路箱涵雨水主排治理工程，叉西渠、南淝河雨水排口治污项目。

（四）市政建设管理工作

1、市政大提升工程进展顺利，其中16条道路、10条道路的路灯维修设计方案正在进行审图；桥梁常规性检测已完成，桥梁铺装层前期招标筹备工作正在进行中；市政设施数据采集规程及数据建库标准的编制工作正在按计划全面启动，计划7月初完成。全部大提升工作计划12月底前全部完成。

2、破旧建筑大整容工程顺利推进，稻香楼北门周边整治工程完成1号楼外墙及楼梯道粉刷及坡屋面结构焊接、2号楼外墙及楼梯道粉刷、雨棚安装、3号外墙粉刷及楼梯道粉刷、屋面防水、部分塑钢窗安装、雨棚安装；绩溪路周边整治工程已完成施工招标，近期将组织施工。

3、市政设施日常养护工作正常开展，上半年累计维修更换人行道板道板39325平米、沥青路面灌缝8370米、沥青路面维修4524平米，砼路面维修537平米，侧石4235米，树池石2356米，外缘石670米，升降井座349个；更换维修各类照明元器件226个，维修路灯601盏，清疏桥梁伸缩缝9580米，清理、维护桥梁标志标牌308块，有效提高了市政设施完好率。同时，在全市率先使用路灯单灯控制器200套，运用在长江西路、黄山路等道路，在潜山南路、史河路、青阳路等路段测试电子镇流器节电效率，推广运用绿色照明技术。

（五）物业管理和住房保障工作

1、物业管理工作

积极推进业委会建设，截至6月25日，共完成备案登记39家，6家正在审核中。多渠道受理物业投诉，截至6月25日，共受理各类物业投诉案件30起，现已办结27起，正在办理3起，在投诉时限内办结率为100％。按照分级受理制度及时有效处理，制定《区物业企业联合监管表》，落实“四级网络”，截至6月25日，共进行了44次联合监管。积极参加市房产局组织的每季度流动红旗评比，并组织开展“区级优秀物业企业”评比，目前，第一季度已有6家物业企业获得流动红旗称号,6家物业企业获得“区级优秀物业企业”称号，第二季度市级“流动红旗”和“区级优秀物业企业”的评比工作已经开展。

2、小区管理服务工程

业委会组建工作：全区需完成组建业委会总数为416个，2014年按50%年度目标要求，应完成208个，截至2014年6月底，实际已完成97个，占总数比例为23%。

老旧小区引入物业管理工作：全区需完成的老旧小区引入物业管理总数52个，2014年按70%年度目标要求，应完成36个，截至2014年6月底，实际已完成18个，占总数比例35%。

3、廉租房准入审核和房屋租赁登记工作

自2014年2月1日《市廉租住房保障办法》和5月1日《市房屋租赁管理办法》施行之日起，我区全面推进廉租住房保障、房屋租赁管理工作，草拟了《区廉租住房准入审核工作实施办法》、《区房屋租赁工作实施办法》，报经区政府第25次常务会议审议通过。目前，各镇街园廉租住房申请受理及房屋租赁登记备案工作已全面启动。

4、保障性安居工程

2014年新建廉租住房204套，为山湖苑四期廉租房项目；新建公共租赁住房5000套，为产业园三、四期公共租房项目2个；棚户区改造2049户，为叉车厂锻压厂旧城改造（643户）、元件五厂（78户）、梁岗城中村改造（123户）、下公岗城中村改造（253户）、方大郢城中村改造（952户）棚户区改造项目5个。目前，山湖苑四期廉租房项目正在进行规划设计方案公示；产业园三期、四期公租房项目用地计划已得到批复，征地调查已完成；棚户区改造项目中的元件五厂已拆迁完毕，正在报规划方案设计，其余项目均已通过总体方案规划审批，正在进行施工图设计。

（六）农村路桥建设

按照市交通局下达计划，井岗镇长胜路的大中修项目主体工程已结束。镇大中修及砂石路维修工程正在挂网设计招标。完成上半年农村公路日常管理养护及春季养护任务，顺利通过市地方处组织的上半年农村公路养护考评工作。

（七）建筑管理工作

1、截止目前，发放施工许可证16项，总面积约为12.74万平方米，46个单体；其中补发施工许可证4项，总面积约3.14万平方米；二次装修项目7项，总面积约3.87万平方米；发放区级投资、市政基础设施施工许可证2项，总面积约为4.13万平方米；受理质量安全报监1项，面积约为8.67万平方米，2个单体；办理工程竣工备案30个单体，建筑面积约15.3万平方米。并对在建项目进行了质量安全监督管理，共下发质量安全隐患巡查意见通知单85份，排除一般安全隐患495处，下发停工意见10份，约谈了4家监理单位、施工单位及相关负责人。截至目前，未发生一起生产安全事故，无质量投诉。

2、开展“安全生产月”、“打非治违”专项行动；针对辖区内混凝土企业进行日常安全巡查，共下发质量安全隐患意见通知单14份。

二、下半年工作计划

（一）完成岳西路、山湖路、霍山路人行天桥的路灯、监控配套工程，同时进行移交和决算审计工作。完成洪桥路、长岗路、高刘路、贵池路的建设工作。开工建设湖光东路、琼阳路、齐谷路道路工程；根据金牛路、肥西南路、煤场路、玉镜路、庐西路、光明路、梁岗路、袁店路、新庄路等支路网的前期工作开展情况，力争年底前开工建设。

（二）8月份完成2014年度“三无”小区整治工程外立面和道排工程的施工招标，力争2个标段能开工建设。同时，计划7月份开始进行2014年度老旧小区环境综合整治施工，12月完成竣工验收。

（三）完善排水设施工作，计划7月底完成区住建局整改项目，同时督促各镇街园、各单位10月底完成整改任务。

（四）按照既定的市政设施大提升方案，认真组织落实，确保工程按计划进行，力争全部工程于12月底前完成，促进我区市政设施“提档升级”。

（五）计划8月中旬完成破旧建筑大整容项目施工招标，力争2个标段能开工建设，11月底完成破旧建筑大整容总体工程量的50%，12月完成竣工验收及工程审计工作。

（六）按照小区管理工程任务要求，2014年12月底前实现住宅小区业主委员会组建率达50%的目标（共计208个）；2014年12月底前实现老旧小区引入物业管理覆盖率达70%的目标（共计36个）。

（七）认真抓好2014年新建保障性安居工程各项目开工及配套建设，对接2014年保障性安居工程目标任务。同时加大对2011年和2012年续建的保障性安居工程的督查、检查、调度等工作。

老旧小区整治方案篇10

一、整治旧村的指导思想和工作目标

指导思想：坚持以人为本的科学发展观，按照构建和谐社

会的要求，长期、持续、全面整治旧村，彻底改善旧村人居环境，为推进旧村城市化建设进程，实现经济社会全面、协调、可持续发展作出应有的贡献。

工作目标：改善旧村居住环境，消除重大安全隐患；改变旧村建设面貌，完善市政基础设施和公共服务设施；提高居民生活质量，将旧村改造成安全卫生、环境优美、舒适文明的和谐社区，促进居民生活方式的转变。

二、整治范围和基本原则

（一）整治范围

在全区28个社区及所有居民小组范围内全面开展整治旧村工作。

（二）整治工作原则

整治旧村要坚持以下几个原则：

一是实事求是、量力而行原则。积极、稳妥、有序推进，尽量减少对社会、经济的负面影响，确保“成熟一个，整治一个；整治一个，带动一批”。

二是区别对待、因地制宜原则。针对不同区域、不同类型旧村的特点和问题，根据当地居民要求和经济实力状况，根据城市建设的总体规划要求，对每个社区制定不同的整治具体目标和整治办法，分别采取整体（局部）拆旧建新、搬迁新建、撤并共建、保护复建或整治改进等不同的整治方式，解决旧村的实际问题，不搞一刀切和统一标准。

三是统筹兼顾、综合整治原则。综合运用法律、政策、行政、经济、技术等各种资源和手段开展整治，既要推动旧村的空间形态整治，又要推动其社会形态整治和经济再造，推进旧村的城市化进程。

四是落实科学发展观、建设节约型社会的原则。根据落实科学发展观的要求，在整治旧村过程中要高度重视资源节约和循环利用，在建设过程中要贯彻节能、节水、节材、节地等要求，努力构建节约型社会。

三、整治模式和基本要求

整治模式分为拆旧建新型、合并联建型、保护复建型和整治改进型等4种类型。

（一）拆旧建新型。对部分已纳入城市总体规划和工业园建设规划的旧村、“城中村”、在土地被征用后，实行整体搬迁和集中安置，建设居民公寓。对那些经济条件许可，居民自愿进行整村拆除或局部拆除改建居民公寓的也纳入这一类。

拆旧建新型重点抓好5个方面：

1.结合“四清理”后续管理工作要求，对“四清理”遗留和反弹重建的违法建筑、违章搭建全面拆除。

2.对占用农保的违法违章建筑坚决予以拆除。

3.对占用公共设施的违法违章建筑坚决予以拆除。

4.对“四无”（无符合资质单位设计图纸、无符合资质施工单位、无办理质安监登记、无监理单位）违法违章建筑加强管理，经鉴定存在质量、安全隐患的，坚决予以拆除。

5.对上述范围以外的其他违法违章建筑，分门别类，区别对待，逐步推进，根据城市建设需要，分步拆除。

（二）合并联建型。按照“撤并小型村、拆除空心村、缩减自然村、建设中心村”的要求，以区为单位编制村庄撤并规划，由若干个行政村组成中心村，集中建设大型居住区或组团式公寓，实现人口的集聚和基础设施、配套设施的共享，构建社区管理新格局。

实行以上2种类型改造工程的旧村，应聘请有相应资质的规划设计单位编制旧村改造专项规划，经区、市审查批准后依规划实施。除因城市总体规划的需要而搬迁新建的外，基本要求是：一是要坚持居民自愿、建设资金来源保障；二是只允许建设高层居民公寓，不能新建单家独院住宅；三是坚持“拆旧建新”或“以地换地”的方式进行，即是拆除旧村后就地建设；异地建设必须回收与新用地面积相当的旧村土地产权，由政府统筹使用，新增建设用地只能用作解决旧村新增人口的居住需求；四是新建、联建的居民公寓要严格执行“一户一套，退旧建新”政策，不准搞一户多套，禁止利用居民公寓建设变相搞房地产开发。

（三）保护复建型。对部分具有丰富历史文化内涵的古村落、古建筑群和特色的居民点，必须进行保护，应经专家论证，划定保护区，编制保护规划，注重加强对整个历史文化村落的文物本体、环境景观、历史风貌、地方特色等各方面的区域性整体保护。已有保护专项规划的，在规划指导下进行必要的保护复建。未编制规划的，要暂时保持现状，禁止拆建。坚持可持续发展战略，科学适度地开发利用历史文化资源。

对这3种类型的旧村整治，区不作具体时间要求。

（四）整治改进型。整治旧村工作的重点放在整治改进型。凡2年内不具备条件、不实施拆旧建新或合并联建整治，又不属于保护复建型的旧村，必须进行全面整治改进。通过整治改进，使村容村貌整洁优美，达到“安全卫生、环境优美、舒适文明”的基本要求。

“安全”：是指社区内所有建筑及设施安全可靠，无危房，无泥砖房；有消防通道，满足消防安全要求；清拆位于危险边坡地等存在严重自然灾害隐患地区的建筑，消除可能造成危险的隐患；拆除屋前屋后的各种乱搭乱建物。

“环境改善”：是指对街道两旁建筑立面进行适当装饰，“穿衣戴帽”，达到整齐洁净，美观大方要求；社区内大街小巷全部硬底化，交通平坦畅顺，消除人车混杂状况；排水畅顺，实现“三化”，即雨水排放明渠化，污水排放暗渠化，排水系统的各种管渠硬底化；生活区与养殖区分离，居民生活区内不准养猪、鸡、鸭等禽畜；居住区与工业生产作业区分离，动员工业企业搬迁并向园区集中，旧厂房以“退二进三”进行整治，暂不能外迁的一些企业厂房周围用绿化、道路与居住区进行分隔，落实治理污染措施，居民生活居住区内无影响居民生活、污染环境的小工厂小作坊及其它生产经营场所。

“卫生”：是指每个社区（含本市户籍人口300人以上的社区）按照不同规模配备1个以上符合国家二类公厕标准的卫生公厕，居民家庭厕所达到无公害厕所要求；有符合卫生条件要求的垃圾收集站或中转站，消除露天无遮盖垃圾池和收集点，社区内道路和公共场所垃圾及时清扫，保持整洁。

“舒适”：是指每个社区（含本市户籍人口300人以上的社区）按照不同规模配备公园、广场和篮球场等公共活动场地，对村庄、街道、公路、庭院内外、空地进行全面绿化美化。

“文明”：是指每个社区有居民办事场所，有宣传栏，有老年人活动室、体育康乐活动室，有文化室（图书）室，倡导文明的生活方式。

整治旧村工作的重点是整治改进，该项工作纳入社区领导工作业绩考核序列。今年底前要取得实质性进展，使旧村环境有变化。整治改进型的全部整治工作用2年时间基本完成，使旧村环境大变样。

四、组织机构和责任分工

（一）组织机构

成立*区整治旧村工作领导小组，负责协调、指导、检查和督促全区各社区整治旧村工作，成员名单如下：

组长：邹顺高（党委委员、办事处副主任）

副组长：叶钧明（国土分局局长）

梁羽旋（规划建设办副主任）

黎惠明（城监中队队长）

成员由区规划建设办、国土分局、城监中队、规划所等部门抽调工作人员组成。领导小组下设办公室，设在区规划建设办，梁羽旋兼任办公室主任。

各社区要成立相应机构，负责本社区的整治旧村工作。社区主要领导任组长，办公室主任由社区分管城建工作的干部兼任。

（二）责任分工

区整治旧村工作领导小组的主要职责：领导、部署全区整治旧村工作；研究解决整治旧村工作中遇到的重大问题；研究决定其他重大事项。

区整治旧村工作领导小组办公室的职责：组织编制全区整治旧村工作方案；组织指导全区整治旧村及旧村规划工作；组织整治旧村的调查研究工作，推广先进经验做法；定期向领导小组报告整治旧村工作的进展情况，组织对旧村整治改进工作验收；承担领导小组交办的其他工作。

各社区整治旧村工作领导小组的职责：按照属地负责的原则领导、部署本社区整治旧村工作，研究解决整治旧村工作中遇到的疑难问题。

五、实施步骤和时间要求

根据我区实际情况，实行同时起步，分步实施，先易后难、梯度推进。用5年时间完成全区28个社区全部整治目标任务，其中整治改进型要求在2年内(*年7月年-*年8月)完成。

（一）动员准备阶段（*年6月8日）。区召开整治工作动员大会，成立区整治旧村工作领导小组，结合本区实际，明确整治目标、内容、步骤和工作要求、部署整治工作，上下联动宣传整治旧村的目的意义和政策做法，开展调查摸底工作，为全面推进整治工作做好组织准备。

（二）工作计划制定阶段（*年6月16日至30日）。

根据各社区旧村的具体情况，制定整治工作计划报市整治旧村工作领导小组办公室备案。整治计划应当包括以下内容：各社区旧村整治类型，实施的顺序和时间安排，资金筹集方式。另外，要求以社区为单位制定整治改进型的专项整治方案，包括整治项目名称，项目选址，工程施工图纸，工程量清单，投资规模概算，等等。整治方案经区办事处审批后报市整治旧村工作领导小组备案。

（三）组织实施阶段（主要针对整治改进类型，*年9月底到*年8月底前）。整治改进用2年时间全面完成。

（四）检查验收阶段（主要针对整治改进类型，从*年7月开始）。做好迎接市整治旧村工作领导小组每季度1次的检查验收准备工作。

拆旧建新、合并联建、保护复建的整治工作。不作统一时间要求，区办事处将根据实际情况组织各社区开展实施。

六、资金来源

进行拆旧建新型、合并联建型、整治改进型3类整治的整治旧村资金来源原则上由社区自筹解决，视具体情况，区办事处适当给予补助。

保护复建型整治工程资金来源视具体情况另行确定。

七、工作做法

（一）宣传发动。整治旧村牵涉到广大群众的切身利益，各社区要充分重视宣传发动，做好群众的思想工作，动员群众的支持、参与和配合。

（二）规划先行。坚持城市规划对整治旧村工作的指导，要按照城市总体规划的要求，加紧编制整治旧村专项规划，并将其作为具体整治工作的强制性依据，使整治工作有章可循，保证整治工作具有科学性和可操作性。

（三）鼓励旧围、旧屋村的整治。采用灵活多样的组织模式和奖励措施，鼓励现状建筑质量极差、生活服务设施不便、市政公用设施建设水平低、公共空间匮乏的旧围、旧屋村实行全面整治，拆旧建新，提高土地利用率，消除安全隐患，彻底改善居民生活环境和建设面貌。