老旧小区改造工程特点十篇

老旧小区改造工程特点篇1

今年以来，我市老旧小区改造工作按照国家住建部和省住建厅的部署安排，认真谋划、全力推进。现就该项工作有关情况总结如下：

一、工作进展

自老旧小区改造工作全面展开以来，我市各级各部门对旧改工作的热情空前高涨，工作强度、调度密度、重视程度尤为突出，整体工作稳步推进。经摸底，我市老旧小区总量1322个，213442户，8898栋，1876.53万平方米，其中2019年度老旧小区改造项目共222个，已经开工的有119个，正在招标挂网的有30个，完成初步设计的有74个，尚处于前期准备工作阶段的有21个，完工的有10个，完成投资额66118万元。2020年度老旧小区改造项目共237个，已经开工的有11个，正在招标挂网的有35个，完成初步设计的有120个，尚处于前期准备工作阶段的有71个，完成投资额 16226万元；

二、主要做法

近年来，由于种种原因，我市未能抓住国家棚改政策大好机遇，因此，我们把推进老旧小区改造作为城市建设的重中之重来抓，主要做法如下：

（一）高位推进，规划先行。一是成立专班。市委市政府成立了老旧小区改造工作领导小组和办公室，组建改造工作专班，细化分工、明确责任，形成齐抓共管的工作格局。二是顶层规划。按照省厅要求，精心做好顶层规划设计，委托专业设计公司编制了2020年-2035年老旧小区专项规划并进行了公布，各县（市）区也完成或启动了2020年-2035年老旧小区改造专项规划编制工作，并建立2020年-2022年项目库。

（二）建章立制，助力旧改。一是简化手续。老旧小区改造内容繁杂，涉及多方主管部门和产权单位，为推进改造工作，开辟绿色通道，我市建立了联动工作机制，实行并联审批、容缺审批，协调解决项目推进过程中的各类问题。二是出台政策。先后起草并出台了《衡阳市城区老旧小区改造实施方案》、《衡阳市（本级）老旧小区改造资金筹集、分配及管理办法》、《衡阳市社区“三清三建”升级版（老旧小区改造）规划设计方案指导意见》等5个政策性文件及工作模板，为旧改工作有序推进提供了政策支持。三是强化培训。市棚改办和市城市办先后两次就如何编制改造规划方案和推进老旧小区改造进行专题培训，为各级主管部门、管线单位和社区工作人员授课，解难释惑，成效明显。另外，按照住建部和省住建厅的统一安排，组织全市老旧小区改造工作相关人员参加全国推进会视频会议和《意见》解读视频会议，收效很大。

（三）调度督查，传递压力。一是密集调度。为稳步推进旧改工作，市级领导多次调度部署老旧小区改造工作，并安排市财政连续三年每年按1个亿给予配套。二是强化督查。市城市办会同市住建局联合开展3次督查，对各县市区老旧小区改造项目推进情况和老旧小区改造方案编制情况进行督查，并下发督查通报，进一步传导压力。三是县区同步。各县市区也加大了调度督查力度，以一周至少一次以上的调度频率持续发力，倒排工期，挂图作战。

（四）党建引领，共同缔造。为扎实推进老旧小区改造工作，各改造小区充分发挥基层党组织堡垒作用和党员先锋模范作用，积极成立旧改项目临时党支部，在片区建立“基层党建服务站”和居民自治队伍，构建“街道党工委——社区党总支——社区各党支部——社区网格”四级党组织网络，组织党员、居民代表和工作人员走访入户，充分听取民意，调解矛盾纠纷，消除抵触情绪，争取支持配合，有力保障了旧改的各项工作顺利推进。同时，我们充分发挥“衡阳群众”在旧改工作中的主人翁作用。在工作思维上，从“大包大揽”转变为政府搭台，民众参与；在工作方式上，充分调动社会各类力量，从“独角戏”到“大合唱”转变；在工作内容上，从政府提供到居民选择，从政府管理到为民服务，从“政府配菜”到“居民点菜”。5月底，鹿山厅长来我市视察时对石鼓区基层党建加旧改给予了高度评价。

三、全力打造街区式示范项目

在老旧小区改造工作推进过程中，我们注重打造精品、树立典型，举全市之力打造中心城区老商业区解放路南北两个片区，形成可复制的衡阳经验。

（一）进展顺利。市中心城区老商业区解放路南北两个片区计划申请政府专项债4.55亿元，已通过相关审核评估程序，其中解放路以北片区老旧小区改造项目已获得前期1.5亿专项债支持。市住建局邀请北京愿景集团对项目进行了包装策划，完成了规划设计前期准备工作，已移交石鼓区政府开展设计方案招标等方面工作，计划12月底完成第一期项目改造，2021年8月底全面完成整个项目。

（二）高位规划。在衡阳市住建局牵头组织协调下，愿景集团项目团队对衡阳市中心城区老商业区老旧小区改造项目深入开展策划包装和总体规划设计工作，形成了《对标“省域副中心”和“最美地级市”发展定位，打造城市更新的衡阳模式、湖南经验、全国典范》的顶层规划方案。

（三）瞄定目标。一是全面改善市中心城区整体面貌，增强居民幸福感、获得感和安全感。二是打造形成以老旧小区片区化改造引领老旧街区更新、建设新型文旅商业消费聚集区为突出特色，全国可复制可推广的城市更新“衡阳模式”。三是以项目建设显著成效申报住建部人居环境奖，推动申报联合国人居环境奖。

（四）改造多维。一是围绕居住获得感、幸福感、安全感，实施全方位改造提升，激活老旧小区全新生命周期。二是聚焦党建引领、共同缔造，促进“建管一体”，实现专业化物业管理全覆盖，提升社区治理现代化水平。三是定位经济拉动、消费升级，打造滨水商业带和多条历史文化特色商业街巷，实现“商”“住”共生，“江”“城”相融。

（五）融资多元。一是发挥财政资金引领作用，用好上级老旧小区改造专项补助和老旧小区改造政府专项债。二是坚持市场化方向，探索实施大片区统筹平衡、跨片区组合平衡等资金平衡模式。三是探索建立政府、政策性金融机构、国有企业、社会资本等紧密协同、优势互补的战略合作模式。

四、工作中存在的主要问题

（一）资金筹集难度大。一是衡阳市作为三线城市，经济发展水平与发达地区相比差距较大，加上疫情影响，导致财政愈加紧张，配套资金投入有限；二是老城区居民基本完成了住房消费升级，大部分居民搬迁到了新建商品房小区，现居民一部分是不愿意离开生活几十年故地的老龄人口，另一部分是大量来自农村的进城务工流动人员，因此，在改造当中，居民直接出资意愿不强；三是老城区建筑密度大，现有空间不足，改造成本高、回报低，社会资本参与兴趣不大。鉴于资金筹集困难，老旧小区改造只能立足于量力而行。

（二）个别瓶颈难以突破。一是群众工作难。老旧小区改造要与千家万户打交道，群众觉悟不一，要求各不相同，群众工作难做，特别是加装电梯的群众工作最难做。二是后期管理难。我市中心城区现有相当一部分老旧小区没有明显的红线界限，小区设施与城市市政设施无法区分，给后期管理带来了一定的挑战。

五、下一步工作计划

（一）深入贯彻落实《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发[2020]23号，以下简称《意见》）精神

1.全面领会《意见》的丰富内涵。《意见》是在住建部多次试点的基础上，在去年和今年全面推开的背景下出台的，明确了总体要求、目标任务、对象范围、支持政策和保障措施，为进一步全面推进这项工作，提供了政策依据和基本遵循。《意见》坚持以新时代中国特色社会主义思想为指导，通篇体现了以人民为中心的发展理念；突出了系统集成、协同高效，体现了鲜明的实践特色；体现了强烈的问题导向，是一个求真务实、针对性强的文件。

2.深入落实《意见》的指导精神。一是扩展改造内容从基础类改造扩展到完善类、提升类。二是在组织实施上，从自上而下的政府包揽到现在以居民为主体。三是在资金筹措上，落实多方共建共筹的政策。四是在改造范围上，突破单个项目限制，合理拓展改造实施单元，实施成片改造。五是在改造要求上，既要针对硬件的改和建，还要加强后续的管理、服务和治理。

3.加快推进项目建设。一是强化高位推动。老旧小区改造工作既是重大民生工程，又是重大发展工程，我市将把这一工作当做近几年的重点工作，列入对县市区目标管理绩效考核内容；二是创新支持政策。当前我市老旧小区改造政策是由市棚改工作领导小组名义印发，在拓宽资金渠道、拓展城市空间、吸引社会资本、强化后期运营管理、实施城市更新改造方面，没有政策层面上的突破和创新，市政府将结合《意见》，出台进一步完善的实施政策。三是多方进行融资。争取中央和省的财政性资金补助，加大县市区人民政府通过安排一般公共预算、发行专项债券等多渠道落实支出责任；支持通过小区内外土地房屋等存量资源开发利用，实现收益平衡的整体改造项目，以及具有一定收益的配套基础设施、公共服务设施等专项改造项目；推动各方力量参与改造，鼓励原产权单位出资支持原职工住宅小区改造；加大金融支持力度，推动落实居民出资责任，创造条件引入社会资本等。

（二）瞄准联合国和住建部人居奖，依托中心城区打造街区式示范项目

以老旧小区改造结合文旅资源整合、多元融资渠道为创新，实施城市级、市场化、可持续的整城更新，打造全国可推广可复制城市更新“衡阳模式”。

一是探索战略合作。市、区政府提出任务要求，提供财政资金保障和社会资本投资平衡“资源包”；愿景集团坚持微利可持续，提供投资拉动、规划改造和社区长效运营全链条“服务包”。

二是从城市更新高度总体规划、分步实施。加强顶层设计，推进市、区城市更新和老旧小区改造长期规划“一张蓝图”，分阶段实施连片改造、滚动改造。

三是推动物业服务先行。采取连片移交方式，由愿景集团对衡阳市及石鼓区、雁峰区逐步提供全域老旧小区专业化物业服务，具备条件的地区探索提供城市运营服务。

六、几点请求

老旧小区改造工程特点篇2

一、老旧小区、城中村、小餐饮用气管道化工作现状

（一）老旧小区

我办一直积极推进老旧小区用气管道化的工作，各管道气供应企业也比较重视，近年来此项工作也取得了一定的成绩，其中xx公司从2012年开始，自筹资金开展有计划的老旧管网整改工作，已累计整改近200多公里，目前老旧管网经风险评估，仍有73.34公里为高风险的老旧管网，主要为铸铁管和埋地镀锌钢管；xxx公司已完成中压铸铁管网改造近25.2公里，随xx区旧城改造停用拆除旧管网50公里，剩余1.2公里中压铸铁管网计划于2019年完成改造，但该公司现仍有57个社区近170公里低压铸铁庭院管网尚未改造，存在重大安全风险；zzzz公司燃气管道由于使用年限较长、管材和管道防腐层质量差、缺少电保护系统，造成管道的金属流失较大，导致燃气管道穿孔、裂缝或断裂，并发生燃气安全事故。

由于老旧小区供气管网改造过程中存在种种困难，仍然有一部分老旧小区没有进行管道化改造，同时也有部分已通气的老旧小区由于通气时间较长，管道老化严重，存在安全风险。2019年1月11日我办召集管道燃气供应公司负责人，研讨老旧社区管道燃气报装困难和安全风险整改事宜，会上中心城区三个供气公司积极发言，总结以前老旧社区改造的经验，交流各自公司制定的优惠措施，分析目前存在的困难，对后续老旧社区管网改造建言献策。为摸清我市老旧社区的底数，1月14日我办分别对各区和管道气供应公司发通知，要求统计有管道天然气用气需求和有燃气管道安全风险的老旧小区情况，并于1月16日前上报我办。

   汇总上报的数据，目前我市有用气报装需求的老旧小区88个，涉及23833户居民，其中符合安装条件的有13797户；需要进行燃气管网改造升级消除安全风险的老旧小区274个，涉及到263735户居民；涉及的管道气供气企业3家。具体情况见附表。

（二）城中村

我市的“城中村”主要分布在6个区，共有147个行政村和15个农林单位。“十三五”期间，将完成中心城区剩余的49个城中村改造，也就是说，2020年，中心城区将没有城中村。目前还有多少城中村没完成改造暂时未收集到公开信息。

（三）小餐饮店

2011-2012年，餐饮场所燃气泄漏爆炸事故时有发生，国务院安委会制发了《关于深入开展餐饮场所燃气安全专项治理的通知》（安委〔2013〕1号），要求在全国范围内深入开展餐饮场所燃气安全专项治理。

我办从2013年初对全市城管队员进行小餐饮店用气安全检查培训，组织市、区燃气管理部门开展使用瓶装液化石油气的小餐饮店用气安全检查，截至目前全市使用瓶装液化石油气的小餐饮店约3.5万家，主要存在的问题有：供气企业未能按规定对小餐饮店进行安全检查；小餐饮店未与燃气供应企业签订安全供用气协议；小餐饮店存瓶总重量超过100KG，未设置专用气瓶间；钢瓶与燃具安全间距不足0.5米；软管埋地、穿墙、拖地、穿过道；软管龟裂、老化继续使用；软管采用三通连接；燃具连接软管超过2米；软管未使用卡箍固定；使用超期未检钢瓶；用气场所设置在地下室、半地下室或地上密闭不通风房间内等。

二、推进用气管道化存在的困难

（一）老旧小区

1、企业存在的困难

一是未通管道气的老旧小区外市政道路大多已成型，安装燃气管道需要大面积破路，供气企业施工成本较高。二是未通管道气的老旧小区内部地下管线复杂，按照现行国家标准，为了保证不同管线之间的间距要求，燃气管线设计时路由布置困难，企业施工时不能使用机械只能采用人工开挖，施工周期长，费用高。三是部分老旧小区厨房达不到国家标准《住宅设计规范》GB50096-2011的要求，不具备安装管道气条件。

2、小区居民存在的困难

一是部分老旧小区居民安装管道燃气意愿不强，也不允许公共燃气管线穿过自己权属房屋，导致其他有用气需求的居民无法通气。二是部分老旧小区列入了拆迁计划，克服困难通气后不久就被拆迁，造成用户和供气企业投资浪费。三是未通管道气的老旧小区内部道路都比较狭窄，燃气管道施工时对小区内居民出行有较大影响，导致出现小区居民阻扰施工的情况。

3、已通气小区的安全风险

一是部分已通气的老旧小区燃气管道使用年限较长，历经人工煤气到管道天然气，材质老化严重，亟待更换。二是部分液化石油气管道气小区要求置换使用天然气的意愿强烈。

（二）城中村

1、城中村缺少城市规划，地下管线杂乱，燃气管道设计路由选择困难。

2、城中村房屋结构存在不符合规范要求的情况，特别是厨房面积及通风条件不符合要求，不具备使用天然气的条件。

3、部分城中村面临拆迁，克服困难通气后不久就被拆迁，造成用户和供气企业投资浪费。

（三）小餐饮

1、房东方面

一是餐饮店报装管道天然气费用较高，也不能为房东带来超额收益，房东不愿意投入资金建设燃气管道。二是安装天然气管道对房间的分割有一定影响，如果后续承租方不从事餐饮行业需要拆除管道。

2、承租方面

一是小餐饮店的承租方一般都是签的短期租赁合同，如果投入资金进行用气管道化改造，一旦房东不在续租，投入资金无法收回。二是天然气热值比液化石油气和轻烃燃料的热值都低，作为餐饮业的燃料使用不具备优势。

3、燃气公司方面

一是小餐饮店集中区域一般都是比较密集的城市区域，地下管线复杂，铺设燃气管道困难重重。二是餐饮行业的燃气器具需要的燃气工作压力大于城市居民用气压力，就算是餐饮店附近有管道，由于压力达不到要求也需要重新铺设管道。三是有少量企业采用租赁方式为小餐饮店提供用气服务，后续从小餐饮店的气费收入中回收成本，前期投入大，如果小餐饮店不再续租，企业投资将打水漂，还要承担拆除管道的责任。

三、其他城市的做法

（一）小餐饮店

2018年8月9日，为防范和遏制餐饮场所瓶装液化石油气泄漏爆燃事故发生，强化燃气安全风险点的排查治理和源头管控，南京市政府办公厅《南京市餐饮场所瓶装液化石油气转换管道天然气工作方案》，决定在全市范围内鼓励推进餐饮场所瓶装液化石油气转换管道天然气，并在中小餐饮场所禁止使用50公斤液化石油气钢瓶。目标是到2020年底主城区餐饮场所管道天然气覆盖率70%，远城区覆盖率达到50%。不包括无产权、产权不明、违章建筑、未取得经营许可证的餐饮场所和流动摊贩；不包括不符合天然气管道设计、建设、运行安全相关标准规范的餐饮场所；不包括2020年底前启动地块开发、房屋征收的场所。由市建委牵头统筹推进，安监、质监、商务、财政、物价、公安、消防、城管等部门各司其职。按照用户承担30%、企业承担40%、政府承担30%的比例共同筹措资金。对转换工作涉及的道路挖掘占用费、渣土费等行政事业性收费给与优惠。

（二）老旧小区和城中村

2016年12月27日，为加快老旧住宅区、城中村管道天然气普及工作，深圳市住房和建设局制发《深圳市老旧住宅区、城中村普及管道天然气工作方案》，目标是到2020年累计普及老旧住宅区和城中村管道天然气99万户，2025年完成符合条件的老旧住宅区和城中村管道天然气普及。要求纳入普及范围的小区满足三个条件：一是燃气管道敷设和安装能够满足国家现行有关技术标准要求；建筑本体符合消防安全要求；二是老旧住宅业主同意建设的数量符合《中华人民共和国物权法》、《深圳市经济特区去也管理条例》等法律法规规定；城中村房屋产权人同意安装燃气管道；三是五年内未纳入城市更新改造计划。此项工作由各区政府、管委会负责，市有关部门，燃气集团配合。资金筹措按照小区居民房屋红线范围内的工程建设费用由居民自行承担；小区范围内，居民房屋红线外的管道建设费用由市、区两级财政承担；小区范围外的市政燃气管网建设费用由燃气供应企业承担。

四、下步的工作思路

（一）加强沟通协调

1、按照目标任务责任分解表的要求，积极配合市建委牵头的老旧小区管网改造，主动提供有燃气管网安全风险的老旧小区情况和有报装需求的老旧小区情况。

2、加强与各级建设部门联系，跟踪相关地铁、道路建设、旧城区改造信息，力争与之配套建设，不断提高燃气管网覆盖范围，不断整治燃气管网安全风险。

3、将老旧小区管网改造列入相关部门年度目标考核中，作为推动工作的有效手段。

（二）加大督办力度

1、督促各管道气供应公司拿出年度老旧小区管网改造计划，跟踪改造工作进度。

2、在实施管网改造的小区内，由于施工过程影响居民出行，存在居民、店面业主阻扰施工现象，督促老旧小区改造建设施工单位积极同小区居民和相关部门沟通，减少进场施工的阻扰，加快管网安装改造进度。

3、督促各区相关部门做好不能进行管网改造的老旧小区居民安全稳定工作。

（三）加强质量监管

1、对老旧小区管网改造的燃气工程施行特事特办，减少报装手续，压缩审批时限。

2、对老旧小区管网改造的燃气工程加强质量监督，确保施工质量。

五、工作推进需要研究解决的问题

（一）研究资金投入的问题

1、小区居民房屋红线范围内的工程建设费用由居民自行承担。

2、小区范围内，居民房屋红线外的管道建设费用由市、区两级财政承担。

3、小区范围外的市政燃气管网建设费用由燃气供应企业承担。

（二）研究政策突破的问题

1、对老旧小区管网改造的燃气工程施行特事特办，减少报装手续，压缩审批时限。对老旧小区管网改造的燃气工程加强质量监督，确保施工质量。

2、积极同各区城管部门的沟通，研究减免相关市政破路费用，老旧小区管网改造的破路费力争由惩罚性收费降低为补偿性收费。

（三）研究维护稳定的问题

老旧小区改造工程特点篇3

一、住建部及部分大城市对老旧小区的界定

1、国家住建部对老旧小区的界定。根据《建设部关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》（建住房[2007]109号）的规定，旧住宅区是指房屋年久失修、配套设施缺损、环境脏乱差的住宅区。这是我国最高行政主管部门对老旧小区的正式定义。

2、北京市对老旧小区范围的界定。根据《北京市人民政府关于印发北京市老旧小区综合整治工作实施意见的通知》，“十二五”时期该市老旧小区综合整治范围：第一，1990年（含）以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区（含单栋住宅楼），市政府为主整治。第二，1990年以后建成、存在上述问题的老旧小区，由各区县政府另行制定综合整治方案，并加快组织实施。

3、上海市对老旧小区整治范围的界定。从上世纪90年代到2010年，上海经历了三次大规模的老旧小区改造，每次改造的对象都是以二级以下旧式里弄为主。2011年以来，根据《上海市住宅修缮工程管理试行办法》，该市开展了新一轮的老旧住房修缮工作。这些老旧房屋主要由直管公房、系统公房、售后公房组成，大部分房龄在50年以上的，由于建造标准低、结构简单、年久失修等因素，房屋严重老化，危房比例高。

4、天津市对老旧小区整治范围的界定。中心城区未实施综合提升改造的3幢以上(不含3幢)，建成年代较早，房屋及配套设施设备老化，影响居民正常使用的公产房(单位产、直管公产)、私产房(房改购房、合作建房、危改还迁房等)、早期建成且无人管理的商品房小区、宗教产和军产。

5、南京市对老旧小区整治范围的界定

从2001年开始，该市对老旧小区的改造持续推进，每年都会制定《旧住宅小区出新工作实施意见》， 但对整治老旧小区界定发生动态变化：如2006年确定整治老旧小区范围是，1995年前建成、5万平方米左右的44个旧住宅小区。重点出新范围为主次干道、明城墙、秦淮河道两侧及景区周边的旧住宅小区。如2008年整治对象则是，1995年前建成、规模在2万平方米以上的旧住宅区综合整治，实施出新整治900幢房屋、总建筑面积约500万平方米。如2013年，以鼓楼、新街口、河西、迈皋桥、双桥门、卡子门等地区为重点，以惠民生、解难题、提环境为要务，安排1998年前建成的、2万平方米以上的老旧小区作为出新重点。同时，各区政府按照市环境综合整治指挥部的统一部署，结合干道、街巷整治等工作，自行组织2万平方米以下的小区出新。

6、杭州市对老旧小区整治范围的界定。《杭州市老旧住宅小区物业管理改善工程实施方案》规定，该市在2009-2011年三年期间，对五城区(包括上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区)范围内同时符合下列条件的老旧住宅小区和零星住宅进行整治：第一，1999年以前建成；第二，房屋标准成套：第三，尚未开展专业化物业管理。

上述住建部和各个大中城市这种做法符合老旧小区的一般涵义。在汉语中，“老”一般偏重于时间长，“旧”则偏重于经过长时间而产生的变化，“老小区”指建造年代较早、房龄长的小区；“旧小区”则指房屋本体、公建配套、共用设备等随着时间推移而逐渐破损的小区，它们经常伴随一起出现，统称为老旧小区。因此，从对住建部以及各个城市对老旧小区界定的文件及实践来理解，当前政府主导开展的老旧住宅区整治出新，基本上是指房屋年久失修、配套设施缺损、环境脏乱差的老旧住宅小区。

二、当前各地界定老旧小区的不合理原因剖析

个人认为，对当前政府主导的老旧小区出新工程，其整治范围的确定，各地城市单纯从老旧本体破损、功能不完备来界定、认定，表面上看似合理，没有什么问题，但从物权法角度、政府整治工程可持续角度看，存在明显不合理之处，实质上不科学。

主要理由有两点：其一，作为私有产权房屋及其环境维修保养，应由广大业主自己来行使。如果这类房屋不属于特殊性质，那么政府就不能掏财政的钱来整治私有产权的房屋。但在当前政府主导的小区整治出新实践中，我们整治对象恰恰绝大部是过去单位建设房、拆迁安置房、房改房，由于过去建设指导思想存在缺陷，这类房屋基本是功能不全、环境较差，而且没有建立维修资金。政府承担着这类房屋属于历史欠账。但这个特殊性，没有在建设部以及各个整治出新城市的文件中，清晰、准确、正式地表述出来。其二，当前所有新建商品房屋经过今后几十年使用，最后都要变成老旧小区，是不是政府都要负责用财政的钱，来为这类小区整治出新。答案是无疑否定的。因为，对商品房小区开展政府掏钱主导的出新，这违背物权法以及物业管理条例的相关精神和具体规定。而且从西方发达国家的房屋管理法律法规及实践看，政府对私有产权房屋的管理，主要集中外在环境、色彩等方面，要求业主将其外在环境保持在一定水准之上即可，而不是政府为其整治出新。

三、如何科学合理地界定小区出新整治范围

这里我们认为，对政府主导的老旧小区出新工程，应从房屋建设所处特定历史时期出发，即明确为总体是1998年房改前后的各类规划设计标准低、建设质量较差、功能不完善、环境脏乱差的住宅。这类住宅小区应符合以下几个标准：

第一，建成投入使用在停止福利分房之前的小区。1998年7月，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发〔1998〕23号），正式宣布停止住房的实物分配，逐步实行住房分配货币化，从此我国房地产业进入了市场化发展阶段，新建商品住宅都有专门的维修基金用于小区的整治改造，但之前建造的住宅则多数没有建立专门的物业维修基金帐户，整治改造资金缺口大。

第二，小区基本功能不完善、环境脏乱差的小区。老旧小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题，小区的规划方案比较简单。随着城市居民生活水平的提高，硬件设施的先天不足也陆续体现出来，如绿化面积较小，机动车、非机动车停车位缺少，体育健身设施不足和文化活动空间较小等。房屋表面破损现象突出，基础设施年久失修。这些小区无一例外房龄都较长，住宅外墙粉刷层起皮风化，楼道内墙面、楼梯扶手脱落锈蚀，缺少公共照明，小区排水不畅，楼宇前后落水管道破损，道路长期得不到维护，路面坑坑洼洼，小区中都存在局部路面破损情况。

老旧小区改造工程特点篇4

（1）着眼提效增速，抓好全区重点项目推进

紧抓住全区“拉开框架、全域发展”的总体要求，坚持把项目建设作为促进经济社会发展的总抓手和助推器，大力推行“三重三化”项目运作管理模式，发挥重点项目管理监控平台作用，每年梳理汇总不少于80个具有良好投资导向和提升公共服务能力的过亿元城市建设项目，按照“在建项目抓进度，落地项目抓开工”的原则，集中力量做好项目协调、服务、推进等工作，全力以赴推动我区重点建设项目平稳有序快速推进，以项目建设的突出成效实现城乡建设的大发展、城乡品质的新提升。

1.1做好平台开发升级。有针对性地对数字管理平台进行升级改造，通过对平台架构、核心技术、操作流程的不断优化，有效打破效率瓶颈，力争用再三年时间把平台建成更加成熟、更加高效的监控考评重点项目的利器。

1.2强化问责和考核。全力以赴做好全市棚改旧改（征收拆迁）迎考准备工作，进一步健全完善各项工作机制，对项目编排、项目推进、项目考核进行梳理和细化，形成闭合式监控链条。对现有的《考核计分办法》进行适当调整，使其更加贴近全市重点项目考核要求。

1.3有效发挥协调服务功能。依托周调度例会和月联席会，紧盯征地拆迁“关键点”和手续办理“要害项”，及时发现并化解各类难题和瓶颈。主动协助重点项目建设单位申报全市重大建设项目和全市重点项目绿化审批通道，最大限度缩短项目建设审批周期。

（2）着眼注重品质，不断改善城乡环境

进一步巩固提升创卫工作和美丽乡村建设成果，以便捷的人居环境、清新的生活气息、时尚的城市品质，全面展现活力、首善之区的良好形象。

2.1深入推进老旧小区环境综合整治。计划每年投资1500万元，启动10-20个社区环境综合整治；实施老旧社区物业化建设工程，力争用五年时间推动老旧社区走上以“八个有”（有物管用房、有公共保洁、有秩序维护、有停车管理、有设施维保、有绿化养护、有道路保养、有维修管理）为标准的规范化管理轨道。同时，进一步创新小区整治工作推进机制，加快推进社区环境建设管理“责、权、利”重心下移，全面夯实街道办事处和社区居委会老旧小区整治与管理的责任主体地位。

2.2引领特色园区、街道建设。对老城区富含特色文化元素的街道进行梳理和研究，按照现代商业特色街区、休闲娱乐特色街区、风味美食特色街区、民俗风情特色街区、历史文化特色街区等五大类别，对具有改造价值的街区进行规划设计，力争用五年时间打造一批配套完善、主题突出，特色鲜明、业态丰富、功能互补的特色街区。首个试点项目计划以近代商埠文化为主题，改造对象将在经二路和经三路中选出。

2.3纵深推进棚户区及旧厂区改造。通过争取国家开发银行专项贷款、财政拨款、引入社会资金等渠道筹集资金等方式，启动并推进四里村、双龙、经四纬一、经二路以北等棚户区改造项目。积极利用旧厂区和工业遗址，启动并实施以“1956漫生活”文化公园、红场1952、新邻里中心为代表的文化创意产业项目开发建设，进一步盘活存量资源、提高土地效率，促进产城融合。

2.4继续实施农村宜居环境提升工程。开展以农房建设、村容整治、道路硬化和饮水工程为内容的宜居乡村提升行动。根据全市部署，每年完成不少于2000户农房建设任务；计划利用三年时间完成剩余27个村庄美化、亮化整治，达到两化整治全覆盖；开展面向农村贫困家庭危旧房改造工程，完成涝坡等9个特困村43个贫困家庭房改造任务；按照区政府总体安排，继续开展村内道路整修工程和饮水保障工程，进一步改善农村地区生活质量。

2.5切实配合做好市级重点工程建设。积极配合市级相关部门做好二环西路南延二期、腊山热源厂、城市轨道交通R1线、玉符河综合治理、济南铁路枢纽联络线等工程建设，认真做好相关征地拆迁工作，及时为施工作业扫除障碍。

（3）着眼趁势借力，加快旧村改造步伐

坚持“政府主导、整体策划、重点推进”工作思路，充分发挥全区旧村改造指挥部平台作用，强化职责，规范运作，确保旧村改造工作取得新进展。

3.1全力推进片区项目拆迁补偿和安置房建设。组织对九曲村旧村实施拆迁补偿安置，筹备工作将于近期展开；将南北康、兴隆安置房项目纳入城中村改造范围，使其能享受配套费减免等优惠政策，尽快完成项目报批和手续办理工作。

3.2按时竣工重点道路、重点项目安置房建设。结合快速路建设工程，启动西南红庙、前后魏、井家沟部分村民拆迁安置和生活保障项目规划策划工作。同步跟进搬倒井、小岭两村整合规划策划和城中村改造相关手续办理工作。加大对接沟通和协调服务力度，确保文庄改造项目顺利实施。

3.3进一步优化城中村单村改造项目。结合安置补偿政策、资金平衡和世贸原山首府项目，进一步优化完善山凹居改造项目策划方案；加强与市规划部门对接沟通，进一步细化研究后龙窝庄、七贤、杨庄改造项目的规划策划。

3.4提前谋划山水集团厂区搬迁改造项目。通过高起点规划、高标准设计，精心打造西南大门新城区，辐射带动周边岳而、魏家等5个村庄的整体开发，推动多村连片改造。

3.5深入探索集体建设用地利用方式。对城中村以外的村庄，积极探索通过集体建设用地使用权流转等方式逐步实施村庄改造和村民安置保障。

（4）坚持惩防并举，严格行业动态监管

本着守土有责、守土负责、守土尽责的态度，切实抓好建筑行业监督管理，进一步规范建筑市场秩序、保障工程质量安全、维护农民工权益，保持我区建筑行业平稳向好势头。

4.1强化工程质量安全管理。纵深推进全区工程质量治理两年行动，规范建筑市场秩序，落实工程建设五方主体项目负责人质量终身责任，联合市建委对建筑施工违法发包、转包、违法分包及挂靠等违法行为进行打击，不断规范建筑市场秩序。

4.2积极稳妥开民清欠工作。面对日益严峻的清欠工作形势，进一步畅通投拆渠道，落实值班接访制度，强化联防联控工作机制，最大限度化解因清欠案件导致的不安定因素。督促街道办事处和相关职能部门落实农村集体土地上建设项目监管责任，有效遏制由违法违章建设诱发的恶性欠薪事件。

4.3扎实开展扬尘污染专项治理。加强组织领导，明确责任落实，制定检查执法行动计划，探索建立“全面覆盖、责任到人”的网络化建筑施工管控模式，从源头上消除建筑扬尘污染。

（5）坚持主动作为，大力开展建筑节能推广工作

本着不回避矛盾、不掩盖问题的原则，小心求证，大胆探索，以引领者的气魄和拓路者的胆识，推进建筑节能工作。

5.1实施既有居住建筑节能改造。计划每年启动30万平方米既有建筑节能改造项目，力争到“十三五”末完成不少150万平方米改造任务，全区改造完成节能改造存量面积80%以上。

5.2认真落实建筑节能相关标准。开展建设，积极引导立天唐人、华润兴隆等大型商品住宅项目审报绿色社区认证，主动指导新建项目审报二星以上绿色建筑认证，确保该项工作走在全市前列。切实推进高耗能公共建筑节能改造，计划累计完成公建节能面积不少于20万平方米，力争到2020年，全区公共建筑单位面积能耗降低10%，其中大型公共建筑降低15%。同时，严格执行墙体保温材料进场复检和现场抽检制度，切实消除安全隐患。

5.3试点开展海绵城市建设。由市、区两级共同出资，全力推进既有社区海绵城市建设，涉及67个项目，总面积达1200万平方米，力争2017年底完工。

2016年工作安排

1.重点项目建设。对全区项目进行了认真梳理，确定80到100个过亿元的城市建设重点项目，全力组织推进并确保取得突破。认真细致地做好全市各类项目考核迎检工作，力争取得好名次。重点做好片区开发、棚改旧改及市级重点道路征迁项目的监督考核工作，督促责任单位明确施工计划和进度要求，综合运用专题调度会、工作简报、数字平台等各种监测评估手段，确保各类项目提速提效按时完成建设任务。

2.老旧小区综合整治。甄选20个左右的老旧社区，实施环境综合整治，整治内容包括新建提升社区休闲游园、绿地广场；新建规范社区便民泊车位；整修小区破损道路；粉刷、修饰小区围墙和楼体；无障碍设施建设与改造等。

3.海绵城市建设。认真编制全区既有社区海绵城市建设总体计划和方案，扎实开展专题宣传月活动。按照全市总体部署，先行试点舜玉花园社区、兴隆山庄社区、伟东二区、书苑山庄、省物资局宿舍等海绵城市建设项目。

4.旧村改造工作。加快推进重点工程涉及的搬倒井、小岭、文庄等改造项目，协调完善手续，保障道路工程建设任务按时完成。重点谋划启动杨家庄、魏家、山凹、岳而、王官庄等改造项目，深入细化规划方案，加快办理项目手续，尽快启动改造工作。继续深化山凹、后龙等改造项目，完善规划方案，推动项目签约落户。

5.建筑节能推广。继续向上级争取节能改造指标，力争2016年立项面积达到40万平方米，继续保持在全市各区县中榜首位置。南北康安置房项目，跳出绿色建筑范畴，大力推进公建节能改造工作，积极联系成熟项目申报改造计划。积极推进南北康安置房绿色建筑评审达标，力争将其建成我市首个绿色社区项目。严格执法，有序开展节能墙材检查验收工作。

6.村居建设与整治。计划投入区级资金290万元对侯家窝坡、郑家窝坡、大涧沟东村、杜家庙、黄山店党西村、罗而村7个村庄及党杨路（国道104至黄山店段）进行村庄环境整治，预计安装路灯380盏，粉刷墙体2万平方米。另外，计划完成2000户农村住房建设任务。

7.重点道路征地拆迁。按时完成二环西路南延二期、二环东路南延、二环南路东延、顺河高架南延等市级重点建设工程涉及的土地征收和拆迁任务，及时为道路施工扫除障碍。

老旧小区改造工程特点篇5

论文摘 要： 文章明确提出了加强首都老旧住宅小区综合整治的重要性和必要性。围绕这一 观点从提升城市整体管理水平、关注民生改善民生、构建和谐社区和展示首都城市良好形象 的角度，阐述了加强老旧住宅小区综合整治是首都城市建设管理面临的重要课题，分析了目 前 老旧住宅小区的管理现状和需要解决的问题。并在此基础上，提出了老旧住宅小区综合整治 的对策和建议。

城市老旧住宅小区综合整治是城市建设和管理的薄弱环节。改善人居环境，提升城市整 体形象，必须对城市老旧住宅小区进行综合整治，标本兼治，城市才能和谐 发展 。作为我国 的首都北京，更应该高度重视这个问题，不惜人力、物力、财力，进一步完善综合整治机制 和配套的法规政策，切实把城市老旧住宅小区建设好、管理好。本文结合首都北京的老旧住 宅小区现状谈一些思考和建议。

一、 老旧住宅小区综合整治的重要性和必要性

1.加强老旧小区综合整治是提升首都城市整体管理水平的需要。

目前，我国各地对老旧小区的界定稍有不同，但一般是指早期建设的那些设计建设标准 低、配套不全、设备过时老化、管理不善、人文环境差的旧住宅小区。北京市的老旧小区一 般 建于20世纪90年代以前，约有1580多个，在全市3000多个小区中占有半壁江山。如西城区 ，仅直管公房老旧小区就有76个，而在东城区138个住宅小区中老旧小区就有93个，占到2/3 。WWW.133229.CoM由于受 历史 的局限，这些老旧住宅小区无论在公建配套设施的规划设计、建设标准 方面，还是在管理模式、运作机制方面，都无法满足首都居民日益增长的住房需求。特别是 随着住房制度的改革，老旧住宅小区形成产权逐步多元化，小区维护和管理资金渠道逐步枯 竭，管理水平降低，管理功能退化，致使老旧住宅小区人居环境环境与新建小区形成强烈反 差，已经成为首都城市建设管理的落后地带。只有大力加强老旧小区的综合整治，尽快将老 旧小区的建设和管理搞上去，提升首都城市整体建设和管理水平才有坚实的基础。

2.加强老旧小区综合整治是关注民生、改善民生的需要。城市老旧小区大都先天不足，后天 营养不良，导致小区居民日常生活面临许多问题和实 际困难。比如，小区道路维护不足，路面坑坑洼洼，路灯缺失，影响居民出行；私搭乱建挤 压侵占市政管线和消防通道，造成安全隐患；小区雨水污水混流，房屋前后下水管道破损， 堵塞严重，基本丧失城市防洪功能，给居民生活带来不便。每到汛期，能否确保老旧小区安 全渡汛，成为政府不放心、房管单位最担心、群众感到痛心的老大难问题。老旧小区的居民 迫切希望尽快改变这种状况。解决这些问题，迫切需要对小区进行综合整治，努力改善住用 和环境条件，并建立健全正规有序的管理机制，以形成小区维护管理的良性循环。从首都城 区近几年进行综合整治的老旧小区并引入规范管理的试点情况看，群众反映很好，小区居民 普遍感谢政府解决了群众最关心、最直接、最现实的生活实际问题，改善了群众的生活环境 ，提高了群众的生活质量，为老百姓办了实事、办了好事。

3.加强老旧小区的综合整治是构建和谐社区的需要。一个安全优美、舒适和睦的生存空间对 于形成和谐的人际关系，维护社会安定团结有着 十分重要的作用。老旧小区综合整治的目标，首要的不是追求 经济 效益，而是努力寻求社会 效益、环境效益和经济效益的统一。综合整治的意义不仅在于简单改善、维持社区秩序，保 障住户基本的居住条件，还在于可以协调社区内各方面的关系，化解各种不平衡、不和谐因 素引发的社会矛盾，维护社会稳定，营造一种和谐的人文环境。通过全面的综合整治，使老 旧住宅小区原有毁损的道路及时修补，严重缺失的照明设施得到增设，方便了群众出行；私 搭乱建被拆除，腾出的场地用来建设绿地、停车场和休闲健身活动场所等等，居民居住的条 件改善了，环境优美了，心气也就顺了，精神文明建设水平 自然 会得到提升。

4.加强老旧小区的综合整治是展示首都城市良好形象的需要。

小区是城市的细胞。随着首都城市建设步伐的加快，一批批环境优美、功能齐全、管 理先进的新建住宅小区如雨后春笋般涌现出来，给居民们带来强大的视觉冲击和心理感受， 已经成为展示首都城市建设和管理水平的重要窗口。然而，一些老旧小区相比之下就黯然 失色，老 旧小区的“脏、乱、差”状况，甚至在一定程度上严重影响到首都城市形象。可以这么讲， 没有老旧住宅小区居住面貌的根本改观，提升首都城市内涵和整体形象就是一句空话。从已 完 成综合整治并实行规范管理的老旧住宅小区情况看，都达到了整洁干净、亮化美化的要求， 较好地融入了首都 现代 化的城市格局，不仅增强了城市的吸引力和辐射力，实现了物业的保 值增值，而且也为展示首都城市形象锦上添花。因此，我们在加强社会主义精神文明建设、 创建文明城市和现代化国际大都市的时候，更应该重视老旧住宅小区的建设和管理。

二、老旧住宅小区管理现状及综合整治面临的问题

1.老旧住宅小区管理现状。一是房屋本体和基础设施陈旧老化，甚至缺失，缺乏系统保养 和维修。也就是说老旧小区都到了“问题阶段”， 如房屋外墙粉刷面起壳风化；内楼道墙 面楼梯扶手脱落锈蚀，没有公共照明；多层楼房顶层防渗漏功能退化，房屋前后下水管道破 损、堵塞，雨水、污水混流，化粪池定期得不到清理；小区道路老化，路面破损甚至没有路灯；绿地杂草丛生、布局混乱，有些公共绿地甚至被人用来种菜。消防设施设计标准低， 高层楼房高层房屋电梯、没有专用消防泵和消防控制柜，消防设施自然损坏、人为破坏和被 盗现象严重，造成很大的消防安全隐患。

二是生活环境脏、乱、差现象严重。主要表现在 各类违章搭建多，破墙开门多，阳台改为厨房、厕所以及“房中房”现象多，无证摊点多， 车辆乱停乱放多，已成为影响城市容貌的顽症。几乎每一个老旧住宅小区都有违章建筑， 一些个人、单位、街道未经规划 部门许可，擅自在小区内主干道两侧乱搭亭棚，破院墙开门，影响小区 交通 和景观，破坏了 小区绿化。机动车、自行车无序停放，随意占用便道，造成交通拥堵。老旧小区的建筑一般 比较分散，难以达到相对封闭和独立，任何人都可以自由进出；有的小区由于没有围墙和门 卫值班室，车辆失窃和刑事案件时有发生，存在极大的安全隐患。老旧住宅小区中，由于多 方面的原因，房屋出租率普遍较高，居住人员和外来人口多，甚至是“三无”人员聚居地。

三是公共配套设施缺少、被占用现象严重或者说小区分布零散，公建配套无人问津。一 些老旧住宅小区，建设之初，只是为了解决居民住房困难，规划方案比较简单。居民活动场 所、公共绿地、自行车库、停车场等配套设施与居民实际需求的矛盾相当突出，环卫设施不 完备，有的没有垃圾箱和垃圾中转站，垃圾房、公厕、果壳箱等设置过少，有的地方甚至是 空白。大多数小区原有公建配套设施规划配置比例较低，仅有的一些公建配套设施有的也被 挤占挪作它用，一些小区居委会用房已转租或出卖给其他单位，小区居委会与物业管理公司 之间 关系不和，争房、争权、争地盘，矛盾重重。这些年市政府加大了投入改造力度，部分老旧 住宅小区条件有所改善，但上述问题并没有从根本上得到解决。要彻底改变这种情况，需 要认真分析整治过程中面临的突出问题，予以解决。

2.老旧小区综合整治必须解决的有四大问题。一是整治合力能否形成问题。老旧小区整治涉 及 的整治任务重，内容范围广，涉及建设、规划、工商、城管、房管、街道、水利、自来水等 政府十多个部门或单位。无论是在整治工作方面还是在整治投入方面，仅靠个别部门是难以 承担这项任务的，必须条块结合，共同参与，明确任务分工和职责，密切配合，形成工作的 合力，才能确保老旧小区整治工作的强力推进。二是整治经费的筹措问题。首都城市老旧小 区1000多个，整治经费动辄数亿元。如果全部由政府或部门承担，财政将无力承受，如果全 部由 企业 承担，既不现实也不合理。再加上由于房改体制的推进，住宅产权已呈多元化， 因 此，不能再揪住开发单位或原产权单位不放，应立足于小区找资金，尽最大可能、最大限度 地合理利用小区闲置土地或简陋房屋进行二次开发，在不要政府和企业投入、不影响规划的 情况下，实现资金平衡。资金无法平衡的缺口部分，再由房屋产权人、原房屋产权单位、房 屋建设单位、政府及政府部门按一定比例进行合理分摊较为合适。三是综合整治完成，后续 管理问题。随着社会主义市场经济体制的逐步建立，政府应通过建立市场机制来培育老旧小 区百姓的市场观念，即政府花钱买机制，百姓花钱买服务。要让广大居民懂得，房屋的产权 已经多元化，作为产权人要承担维修养护责任。只有通过成立业主委员会等自治组织，对老 旧住宅小区整治完的后续管理实施监督，才能真正维护自身的利益，落实长效管理的机制。 同时，要让广大街道、社区干部懂得，老旧住宅小区的维修养护及其他管理服务也应从过去 的政府行为转变为市场行为，要转变政府职能，逐步转换角色，积极主动地做好退位和补位 工作，把老旧住宅小区整治完的后续的管理工作让位于社会化、市场化、专业化的物业管理 ，并加强监督管理。否则，整治成果将前功尽弃。四是一些相关部门或单位的利益调整问题 。 整治势必牵涉到原有利益格局的调整，尤其是腾退已被占用的原公建配套设施，回购街道办 事处、居委会等投资自建的配套设施，这将影响到一些单位和个人的利益，同时根据规划和 小区服务与管理的需要，补建必要的配套设施，也存在利益机制的调整问题。为切实维护广 大业主的合法权益，促进老旧小区社会化、市场化、专业化管理机制的建立，只有强化政策 约束，才能确保老旧小区整治工作尤其是配套设施的腾退、回购与补建工作的顺利进行，才 能巩固整治成果，扩大市政府对老旧住宅小区综合整治的社会效益。

三、老旧住宅小区综合整治的对策和建议

采取渐进式，逐步推进试点的方式，实施和加强老旧住宅小区的综合整治是一项顺民心 、得民意的利民工程。针对当前面临的许多困难和问题，笔者建议采取如下对策：

1.发挥政府主导作用，有序推进老旧住宅小区综合整治。对老旧住宅小区整治进行整体规划 ，制定专项计划，列为“折子工程”。按照政府组 织、居民参与的原则，因地制宜，积极进行房屋维修养护、配套设施完善，延长房屋使用寿 命，改善房屋使用条件。老旧住宅小区整治每年由区（县）提出计划，编制预算，并组织街 道（乡镇）具体实施。要进一步加大投入，安排专项资金，保证整治资金来源；同时，要积 极引入市场机制，调动社会资金、力量共同参与老旧住宅小区整治。

2.政府主导、多方参与，形成合力，强力实施综合整治。老旧住宅小区综合整治牵涉面广， 经费缺口大，是一项事关全局的复杂而艰巨的系统工 程。市、区各级政府应发挥主导作用，牵头成立相关职能部门参加的整治工作常设领导机构 ，作为市区各级常设综合整治办公室。建立相应工作机制，明确各自职责，制定整治总体规 划方案，研究落实产权产籍清理、整治资金筹措、小区硬件设施建设等重要 事项，解决工作进展中出现的困难和问题，确保老旧小区综合整治顺利进行。

3.因地制宜，建立适合老旧小区特点的管理模式和长效管理机制，保持老旧住宅小区 综合整治成果。老旧居住小区整治工作完成后，要通过解决管理责任主体、资金来源、管理 机制等问题 ，建立适合老旧居住小区特点的管理模式、机制，杜绝整治后的反复情况，保持整治成果， 从根本上改变老旧小区的居住环境。政府的角色不仅仅在于前期整治时期的支援“造血”， 更在于从政策、资金、技术、人员等多方面入手，引导小区提升自己的“造血”功能；在管 理模式上，可以根据综合整治后房屋、环境、配套设施、业主或使用人的 经济 承受能 力 ，以及对物业管理的实际需求情况照符合老旧小区实际、尊重居民意愿的原则，区分小区的 不 同情况和特点，采取灵活多样的后续管理模式，促进老旧小区管理的良性循环。对于配套设 施相对独立，较为完善，又有一定规模的老旧小区，可以采取组织召开业主大会并选举业主 委员会，依法选聘物业 企业 ，对小区进行物业服务。对于不具备实行物业企业服务条件的小 区，可以由社区居委会代表社区居民，依法与房屋和设施设备维 修、保洁、保安等专业服务企业签订委托管理和服务合同，专业服务企业按照合同的约定提 供服务和收取报酬。也可以由社区居委会组织社区待业、失业人员组成维修、保洁、绿化等 队伍，进行自我管理、自我服务。

4.加快完善相关配套政策和法规，为老旧住宅小区综合整治工作提供政策和法规保障。对新 建小区，国家和地方都有各种建设、管理方面的法规条例；但对老旧小区综合整治 及后续管理，各地均没有具体的 法律 规章和管理办法。从近几年全国各地对老旧住宅小区综 合整治的经验与教训来看，首都老旧住宅小区综 合整治，同样面临与各地类似的重重阻力与困难，不仅需要落实整治的大额资金，也需要治 理 历史 “积淀负债”，如整治势必牵涉到原有利益格局的调整，尤其是腾退已被占用的原 公建配套设施，回购街道办事处、居委会等投资自建的配套设施，这将影响到一些单位和个 人的利益，同时根据规划和小区服务与管理的需要，补建必要的配套设施，也存在利益机制 的调整问题。为切实维护广大业主的合法权益，促进老旧小区社会化、市场化、专业化管理 机制的建立，只有强化法律和政策约束，才能确保老旧小区整治工作尤其是配套设施的腾退 、回购与补建工作的顺利进行，才能巩固整治成果，扩大市政府老旧小区整治工作的社会效 益。

老旧小区综合整治并非几个部门简单的短期突击工作就能达成目标，也并非简单对小 区面貌予以临时性的修补，而是对旧住宅小区居住秩序与居住环境的修复与重建。这样一项 综合系统的整治工程，需要制定相应配套的政策和规范性文件来加以规范，需要制定相应的 完整周密而又 科学 的整治方案，需要建立一个统一的指挥和配合管理机制，才能有效推进。

总之，要通过对北京市老旧小区的综合整治，把“老旧小区”建设成为一个个各具特 色的环境优美、舒适方便、安全文明的和谐社区，建设成为首都居民的幸福家园。

老旧小区改造工程特点篇6

今年4月3日,市政府召开了全市旧城改造动员大会,月明副市长对全市旧城改造工作做了周密部署,鸿举市长作了重要讲话,市政府紧随着出台了渝府发〔20*〕36号、37号、38号文件,进一步明确了要求和政策。今天会议的目的是贯彻全市旧城改造动员大会和相关文件精神,号召全区上下充分熟悉危旧房改造的重要意义,动员全社会气力投进到危旧房改造工作中来,切实把这项安居工程、民心工程、德政工程顺利启动起来。等会,张季书记就危旧房改造工作将作重要讲话,我先讲四点工作性意见。即锁定对象范围,明确目标任务,把握关键环节,强化保障措施。

一、锁定"一三"对象,增强三个意识

(一)锁定"一个主体、三个捎带"的对象

"一个主体",即危旧房。危房的定义是20*年底前经危房鉴定机构确认,结构已严重损坏或承重结构已属危险构件,随时有可能丧失结构稳定和承载能力,不能保证居住和使用安全的房屋;旧房的界定是*年12月31日前建成投进使用的房屋。

"三个捎带",即:即违章建筑、内环范围的"城中村"和其他*年底后建成的房屋。片区捎带房屋的数目严格控制在危旧房屋拆除数目的50%以内。经摸底核实,我区有危旧房片区22个,主要分布在弹子石、上新街、滨江路沿线及海棠溪街道,另有部分零星地块分布在南坪和铜元局街道;危旧房东体量为77万平方米,捎带量为38.5万平方米,本次改造的任务总量为115.5万平方米。

(二)增强三个意识

一是机遇意识。一定要把这次危旧房拆迁改造作为一次重大机遇、历史机遇来把握。这次全市同一部署,声势很大,是改造旧城,改善民生,改善形象的契机。改善民生,首要的就是改善老百姓,尤其是低收进群体的住房题目,这是贯彻落实薄书记解决好原住居民题目的具体措施。过往我们搞危旧房改造,搞拆迁,工作推动起来比较困难,就是由于没有大天气。这次是全市在营造一个大的氛围来搞拆迁,市委、市政府斥资1000个亿,要责备市三年完成700万方危旧房的改造任务,并出台了相关政策。方方面面都把危旧房改造作为一项重要工作来抓,这既是市委市府交办的一件大事,也是我们推进旧城改造工作的好机会。我们一定要顺势而行,借势而为,充分利用好这个时机、政策和天气,把过往难于解决的困难一并解决,把过往犹豫未定的事情一并推动,通过旧城拆迁改造,增加城市发展空间,提升城市形象,通过几年的不懈努力,让全区的城区面貌有线人一新的变化,让老百姓得到实实在在的实惠。

二是增强大局意识。危旧房改造,是今年市委、市政府重点推进的五件大事之一,熙来书记、鸿举市长十分关心;危旧房改造,是我区"城市建设治理年"的主要任务之一,区委、区政府高度重视;危旧房改造,顺应了群众改变居住环境的需求和全区经济社会发展的内在要求,是全区发展绕不过往的一道坎,危旧房改造事关老百姓的亲身利益,事关社会稳定大局,全社会、老百姓万分关注。要坚持我区以前旧城改造的好方法,"自家的孩子自己抱",同时旧城改造的各个片区要形成协力,希看大家按时保质保量完成。

三是增强责任意识。对这项工作,我们要有高度的责任感,唐代工部侍郎杜甫就发出了"安得广厦千万间,大庇天下冷士俱欢颜"的感叹和呼吁,我们更要有这种责任和义务做好这件事。为此,区里成立了专门的危旧房改造机构,办公室设在区建委,由建委、房管、国土、规划、财政、宣传、公安、等部分组成,办公室下设六个工作组(建设和综合协调组、土地整治储备及拆迁安置组、统筹资金组、宣传组、维护稳定组、检查考核组)。对于相关区级领导、相关区级部分的职责以及具体的目标任务,在随后下发的《实施意见》将逐一明确,希看各级各部分尽快上手,进进状态,加快推进。

二、明确两年目标,坚持八项原则

4月8日,书记视察我区,对我区的危旧房改造工作提出了确保三年结束,力争二年完成的要求。区委、区政府结合实际,经过近几个月的调查研究和政策论证,提出了明确的目标。

总体思路:通过实施危旧房改造,加大我区市政基础设施建设、公建配套设施建设、城市功能建设;推动拆迁安置进程,改善群众居住条件;加快建设集中绿地和公共广场,保障住宅小区基本绿地达35%,危旧房改造片区绿地达50%,改善人居环境和生活品质;对城市主干道、主要节点进行环境整治和立面风采设计,凸显*四岸、*风情和大都市景观,全面提升城市整体形象,建设宜居城区。

"两年目标",即20*年为启动突击年,以改造零一机械厂片区、重棉三厂片区、海狮路片区、二院西片区、杨家山片区、前进村片区、大佛段片区、滩子口片区、向家坡片区、*化工厂片区和弹子石正街一期等11个片区为重点,力争完成52.5万平方米,其中主体量35万平方米、捎带量17.5万平方米的危旧房拆迁;2009年为攻坚扫尾年,力争完成63万平方米,其中主体量42万平方米、捎带量21万平方米的危旧房拆迁。改造过程中要实施三个靓点工程,即:一条古道(*古道)、一条老街(*老街)、一条生态文化长廊(*皓月文化长廊)。

大家看到,这次危旧房改造时间紧、任务重、环节多、情况复杂,由于好改造的片区、地段都已改造完毕,未改造的都是硬骨头。因此坚持以下八项原则是做好工作的条件。

(一)坚持政府主导、市场运作的原则。突出政府主导责任主体;坚持政府主导下的市场运作,有效发挥产权单位作用。通过土地整治招标拍卖改造一批,市政基础设施建设带动一批,政府投进拆危建绿改造一批,传统街区建筑保护修缮一批等方式予以实施。

(二)坚持以人为本、统筹兼顾的原则。以民生为重,坚持把危旧房改造与民生改善相结合。我区的大部分危旧房片区,房屋昏暗破旧,多数都不是成套的屋子,共用一套厨房。有的一层楼只有一个厕所,有的甚至没有厕所。同时存在着很大的安全隐患。如滩子口片区、弹子石正街片区和*路沿线,多数房屋是40、50年代的穿斗房,在"7.17"洪灾中受损严重,住在里面的老百姓生活长期得不到改善,安全得不到保障,他们改善居住条件,生活条件的愿看十分迫切。实施危旧房改造,目前来看是改善老百姓的生活居住环境的一条主要途径,也从一个方面改善了民生,从一个方面解民之忧、解民之难、解民之困。同时,旧房改造不能搞"单打一",以前我们搞安置房就有过这方面教训,修几幢屋子,环境配套较差,老百姓意见不断。因此,我们现在的旧房改造应该体现出更高的水平和意识,要注重"四个结合",实现"一个整合",即:危旧房改造与配套功能完善、基础设施建设、园林绿化建设、房地产开发有机结合起来,与主城区控制性详规有机整合。

(三)坚持突出重点、有序推进的原则。无重点就无以突破,不能胡子眉毛一把抓。危险点就是重点,特别是要捉住"7.17"洪灾、"5.12"地震受灾后最危险的房屋。要采取"点、线、片"结合,捉住这个重要的、能出形象的点,以点线带动成片的推进,对于房屋安全隐患最突出、老百姓反映最强烈的危旧房片区、已取得土地开发权或招商条件成熟的危旧房改造地块、主城*四岸、城市主干道两侧、轻轨沿线和重要节点区域重点先期实施改造。尤其是"城中村"现象,不城不乡、不伦不类、规划治理都是死角。

(四)坚持依法拆迁、阳光拆迁、*拆迁、妥善安置的原则,把拆迁政策明白交给老百姓。依法拆迁是依法行政的一个重要方面,不要拆一片,官司一串,群众上访不断。相关部分必须制定公道的拆迁安置方案,严格审批程序,严格依法拆迁,在价格评估、房屋安置、公摊控制、货币补偿、最低保障等方面同一政策、阳光操纵、依法运作、确保稳定。珊瑚村拆迁为我区危旧房改造树立了一个好的典型。"民不患寡而患不均",危旧房改造方案、优惠政策、面积测算方法、安置顺序等事关拆迁居民的事项要及时张榜公布,接受群众监视、社会监视、*监视和监视部分的监视。要学会把政策交给群众的工作方法,让群众知晓、明了、自己会测算,只有让群众知道你的拆迁没有亏他,拆迁工作才能事半功倍。要妥善处理好有情拆迁与依法拆迁的关系,既要严格补偿安置标准,又要果断防止侵害群众利益的行为发生,要在拆迁中解决群众的一些亲身困难,带着感情、带着扶危济困的意识做工作,晓之以理,动之以情。对于一些以无理要求阻挠拆迁的"钉子户",只要做到依法依规、于情于理,该依法强拆的,法院要站出来;该维持稳定的,公安要负责,宣传要跟上;区纪委监察局也要参与进来;在此,特别夸大一下组织纪律和原则,纪律是工作的保障。各级干部应在危旧房改造工作中多做正面宣传引导,及时平息、化解各种是非矛盾,与区委区政府保持高度一致。

(五)坚持科学规划、效益平衡的原则。要以项目为载体,高出发点、高标准规划;完成危旧房拆除、改造,实施土地整治,改进基础条件、提升地块价值,科学设计地块指标、推行净地出让;全区一盘棋、整合资源、综合平衡,在老百姓得到实惠的同时,城市形象得到提升,实现城市经济和社会效益双赢。

(六)坚持拓宽渠道、多方融资的原则。采取区级财政投进、平台融资、项目招商、大的产权单位自筹、争取市级优惠政策支持等多种方式,拓宽筹资渠道。各业主单位要做好资金张罗工作,抓紧张罗启动资金,用于拆迁及安置房建设。要积极争取金融机构的贷款支持;要提前做好项目包装、招商引资工作,引进社会资金参与。发展经济要充分发挥市场配置资源的基础性作用,这次危旧房拆迁改造工作也不例外,同样要招商引资。

(七)坚持同一领导、分工协作的原则。健全组织机构,强化同一领导、同一决策、同一指挥;理顺工作职责,建立区、部分(街镇)、业主单位三级治理网络;建立条块结合、分片包干、责任到人的科学运行机制,形成各司其职、政令畅通、协调推进的危旧房改造工作格式。

(八)坚持正面引导、保障稳定的原则。全区在实施危旧房改造过程中,要加强政策法规的宣讲解释,要制订同一的宣传手册,人手一册;发挥*引导作用,积极接触、深进老百姓,与其多交流,争取整治和改造区域的老百姓的理解与支持。借助媒体组织形式多样的宣传报道,让老百姓了解政府实施危旧房改造的目的是改善居民居住条件,营造一个广泛理解、人人参与、大力支持危旧房改造工作的良好外部环境。同时,切实解决拆迁、安置、补偿等重点、难点题目,确保社会秩序稳定。

三、把握五个关键,推进今年四个阶段工作

(一)把握五个关键

第一个关键是规划

此次危旧房改造,必须做到规划先行,要一个片区一个片区地进行规划,要从总体上、形态上、环境上作好谋划。过往的控规有很多指标和现实情况都有出进,有的片区控规是几年前做的,有的甚至更早,制约了现在的发展。因此我们要对部分片区原有的控规进行片区性重新规划,编制控规的原则就是要有前瞻性,规划要结合森林南岸的打造要求和各旧城片区所在区域总体规划要求,要考虑沿山河际线、防洪等因素。总之,规划要按照"宜居城区"、"森林城市"、主城核心区的要求,体现南岸是山水园林城区的特色,不能出现"改造一*,还是旧城区"的结果。

第二个关键是招商

今年需要完成的拆迁任务是52.5万方,至少需要十几个亿的资金,筹集资金的主要渠道就是招商。我区危旧房片区中,有的招商引资已经落实,有的已经形成了意向,有的正在包装策划。要搞好招商工作必须留意以下几点,一是要招真正有实力,有资金的开发商;二是要招有经验,有品位的开发商;三是要招讲诚信的开发商。

第三个关键是模式

要坚持片区整体拆迁开发建设的模式。这次我们确定了22个危旧房片区,但拆迁的范围并不仅仅是指片区内的危旧房,一个片区可能仅有一部分房屋是危旧房,假如只把这部分危旧房拆除,拆除以后也不好建,无法改善城市环境,提升城市形象,也影响了片区整体规划布局,片区的整体形象也出不来。所以,我们要通过成片整体的规划、拆迁、招商、建设,按照拆一片、建一片、绿一片、改善一片的原则,要注重通过与配套功能完善、基础设施建设、园林绿化建设、房地产开发有机结合,与主城区控制性详规有机整合。同时,有条件的片区可以引进总部基地、物流中心或者大商场、大卖场等先进经济业态,终极实现地区的产业升级。例如弹子石重棉三厂、大佛段等片区拆迁后,就可以为我区总部经济发展腾出位置,提供空间。

第四个关键是政策

为了扎实推进危旧房改造工作,切实维护被拆迁人正当权益,妥善解决被拆迁人的安置题目,市政府专门就本次危旧房改造工作研究制定了一系列优惠政策,出台了《重庆市人民政府关于加快主城区危旧房改造的实施意见》、《重庆市人民政府关于主城区危旧房拆迁补偿安置工作的指导意见》和《重庆市人民政府关于主城区危旧房改造拆迁安置工作的指导意见》和《重庆市人民政府关于主城区危旧房改造拆迁安置房建设有关题目的意见》等规范性文件。其政策精神主要体现在以下三个方面:

一是拆迁方面。城市建设配套费减免和土地出让金返还。在城市建设配套费减免方面,危旧房"主体"部分由原来的"拆一免一点五"调整为"拆一免二点五","捎带"量不足"主体"量50%的部分实行"拆一免二"。结合民用建筑修建防空地下室易地建设费和规则许可证执照费,均由原来的减半征收调整为全额减免。以上规费均按照"谁拆迁、谁受益"的原则采取即征即返方式返还给投资拆迁的单位和机构。

二是在拆迁补偿安置方面。加大了对被拆迁人的政策优惠力度。本次危旧房改造对被拆迁人的拆迁安置政策充分考虑了其公道的利益要求,在货币和实物补偿安置方面均加大了政策优惠力度。如:对于在规定搬迁期限内选择货币安置的,除按规定享受货币安置补偿费和提前搬迁奖励费外,还可获得特别奖励费;对于低收进住房困难家庭,人口在2人及以下的,现住房建筑面积不足30平方米,按建筑面积30平方米给予等值或实物补偿安置,家庭人口在3人以上,现住房建筑面积不足45平方米,按建筑面积45平方米给予等值货币或实物补偿安置。同时,政策对被拆迁人在子女义务教育、最低生活保障金发放以及就业、培训、医疗等方面也给予了非凡人性化的考虑。加大了对被拆迁企业的政策支持力度。对市有直管公房的拆迁,将坚持依法补偿产权人、适当照顾承租人的原则。拆迁直管公有住房时,有条件的实行产权调换安置,无条件的实行货币补偿安置,货币补偿费按产权人与承租人3:7的比例分配,对确无条件实行产权调换安置的,实行货币补偿安置,货币补偿费按产权人不低于70%,承租人不高于30%比例分配。

三是在安置房建设方面。危旧房改造中建设的拆迁安置房规费缴纳参照现有经济适用住房的优惠政策执行,免缴相关各种行政事业性收费。同时,安置房的建设与经济适用住房相比还有几项重大的政策突破。首先是建设用地以出让方式供给,土地出让金即征即返;其次,户型面积设计标准、上市交易治理不受经济适用住房条件的限制,享受完全产权。

第五个关键是程序

一是项目申报和确立。由危旧房改造的责任主体单位(已签订了土地出让合同的项目除外)委托具有相应房屋拆迁资格的单位,组织调查摸底、拆迁评估,制定补偿安置方案,向区相关部分申报并报区政府同意后,再向市危旧房改造领导小组申报列进市危旧房改造项目,进行土地储备,落实相关优惠政策。

二是确定项目实施单位。凡列进市危旧房改造项目的,由责任主体单位会同区建委、区发改委、区财政局、区规划分局、区国土分局、区房管局、区监察局等部分,编制项目招标条件,报区政府审定后进行招商。有两家或两家以上单位意向参与拆迁整治的,采取项目招标方式,择优选择项目实施单位;没有开发建设单位愿意参与投标或摘牌的危旧房改造项目,由责任主体单位自行组织实施。

三是土地出让招拍挂。危旧房改造片区拆迁整治完毕后,由区国土分局牵头,实施单位配合,确定项目范围,核算土地综合价金(包括拆迁本钱、整治本钱和土地出让金等),办理规划设计条件公示函。对有开发建设单位愿意参与投标摘牌的危旧房改造项目,由实施单位提出工作建议,报区政府批准后,即进进土地使用权出让招拍挂程序,确定项目开发建设单位。

四是实施开发建设。按基本建设程序,中标或竞得项目的实施单位办理完成项目立项、规划用地选址、方案报审、用地审批、工程施工报建等手续后,实施危旧房改造项目建设。

(二)推进今年四个阶段工作

万事开头难。我区危旧房改造工作自往年5月以来,相继开展了摸底调查、房源清理、组建机构、分解任务、宣传发动、规划落地、拆迁前置条件预备、资金张罗等工作。今年接下来,我们将按照四个阶段有序推进危旧房改造工作。

1.前期预备阶段(当前-6月初)

会后立即着手,细化完善实施意见、重点制定7个专项计划:

一是区建委牵头负责,区房管局、区国土分局、区规划分局等部分配合,拟订全区危旧房改造政策和措施,报区政府批准后贯彻实施;编制危旧房改造2年规划和年度计划;负责全区危旧房改造和安置房建设的申报工作。

二是区房管局牵头负责,区建委、区规划分局、区国土分局等部分配合,负责全区危旧房改造拆迁调查摸底工作;研究和完善城市拆迁安置政策;编制拆迁计划,督促检查拆迁进度,对拆迁过程进行全程跟踪服务;申报行政强拆和司法强拆,组织实施直管公房中危旧房的改造和廉租房的治理,负责住房解危解困、安置房工作的规划、计划、协调、组织实施和监视,及时提供安置房、商品房和二手房信息。

三是区规划分局牵头负责,区房管局、区国土分局配合,依据经政府审批通过的危旧房改造计划和调整后的控制性具体规划办理相关规划设计条件;做好危旧房改造片区新建安置房的规划布点工作。

四是区市政委牵头负责,区规划分局配合,负责编制危旧房改造片区的绿化、市政基础设施和公共配套设施规划方案;做好危旧房改造项目范围内排水管网和路灯管网的搬迁工作;配合做好危旧房片区市政基础设施、绿化用地和公共配套设施的建设;组织对危旧房改造片区内不需要拆除的旧房进行整容,负责危旧房改造片区城市违章建筑的拆除工作。

五是区财政局、区监察局牵头负责,区发改委、区建委、区监察局、区国土分局、区规划分局、区房管部分配合,利用危旧房改造政府性业主公司和政府性融资平台,张罗危旧房改造资金;负责危旧房改造资金使用的监视治理。

六是区委宣传部牵头负责,做好危旧房改造的宣传发动工作,协调各新闻单位对危旧房改造的宣传报道。

七是区办牵头负责,牵头审查维稳工作预案;做好区危旧房改造工作,确保危旧房改造平稳推进。

2.安置补偿阶段(20*年6月-11月)

由区房管局牵头负责,实施全区危旧房改造安置计划,加快启动安置房规划建设,指导各片区危旧房改造项目业主单位进行妥善安置;并委托有资质、信誉度高的专业评估单位,实施危旧房拆迁补偿评估,初步核定补偿标准,提交领导小组同一研究确定。

3.全面拆迁阶段(20*年7-11月)

由区房管局牵头负责,实施全区危旧房改造拆迁计划,严格拆迁许可审批程序,规范拆迁代办工程治理,指导各片区项目业主单位实施拆迁。危旧房改造将分片区、分批、分类启动。各片区在危旧房改造过程中,及时反馈各方面信息,围绕急需解决的主要困难和题目,提出切实可行的解决办法和措施,提交领导小组同一研究决定,整体快速推进。

4.检查验收阶段(20*年12月)

今年年底,将对全区危旧房改造工作进行全面验收和检查总结。

四、强化六项保障,确保危旧房改造工作顺利进行、圆满完成

(一)领导组织的保障

一是成立南岸区危旧房改造工作领导小组,组长由我担任,分管副区长朱维和区委常委王平昆任副组长,各有关部分、单位为成员。

二是结合全区重点项目,每个危旧房片区明确由一名区级领导牵头联系,共同抓好危旧房改造工作。

三是成立重庆市南发城市建设发展有限公司(以下简称南发公司),直接隶属区政府治理。成立南岸住宅建设发展中心,主要负责城市、农村安置房建设。与南发公司实行"一套班子,两块牌子",为区政府直属事业单位。南发公司为区政府指定的区级土地储备机构(区土地储备中心除外),统筹各种资源,负责对全区危旧房拆迁地块和一部分农用土地实施土地整治、储备和招商,组织实施全区城乡安置房建设和治理。

(二)工作机制的保障

一是由区政府主要领导召集或委托相关领导,每月召开1次危旧房改造领导小组会议,专题集中研究全区危旧房改造工作中的重大事项,指导危旧房改造工作实施。

二是每月召开2次危旧房改造领导小组办公室和工作组会议,主要研究各责任片区内的危旧房改造工作具体事项,了解危旧房改造工作推进情况,督促落实领导小组决定事项。

三是每季度检查1次危旧房改造工作进展情况,研究处理危旧房改造前期出现的题目。20*年底对年度危旧房改造目标任务完成情况进行检查验收,确保危旧房改造工作有序推进。

四是建立信息报送制度。编制工作简报,及时通报危旧房改造进展情况,反映工作题目,提出工作建议,确保信息畅通。

(三)改造资金的保障

危旧房改造资金实行全区同一平衡,要进一步拓宽张罗整治和改造资金的渠道。一是整治改造中涉及城市基础设施及公共配套设施,该由区政府安排资金的纳进计划。二是积极探索融资信贷模式,加强银政、银企合作,积极争取国家开发银行、贸易银行信贷资金参与旧城改造。三是坚持政府主导、市场运作的原则,广泛吸纳社会资金。在资金调配上要设立专户治理和使用危旧房改造资金,切实做到专款专用。四是相关职能部分要积极向上争取城市基础设施及公共配套建设资金投进。

(四)拆迁安置房的保障

坚持"安置房先行"的原则,多渠道解决拆迁安置房题目。一是清理并适量购买、储备存量普通商品房;二是在部分有条件的旧城改造项目配建安置房;三是在危旧房改造范围以外、土地本钱相对较低地块选址新建拆迁安置房;四是在不影响住房保障供给体系的条件下,调整部分条件成熟的经济适用房为拆迁安置房。

区房管局牵头,拆迁安置房的建设按照统筹规划、高效治理、总量控制、以需定产、政府审价的工作思路进行同一规划,公道布点,转动建设,实行定点建设、定向供给、定价安置。按"今年启动、明年建设、后年安置"的基本原则,两年内至少建设100万平方米拆迁安置房,20*年启动建设安置房50万平方米,2009年启动建设安置房50万平方米。安置房建设必须严格执行国家住宅建设技术规范,必须严格控质量,不得"随意打整老百姓";坚持标准适度、经济适用、便利节能原则,实行工程监理制、合同治理制、业主招投标制。项目业主通过招标方式确定代建单位,代建费按市财政性投融资项目建设治理的有关规定计取。

(五)工程质量的保障

各有关部分要严格按照法定建设程序和标准规范要求,依法组织项目的设计、施工、监理招标,严格执行施工图设计文件审查和竣工验收备案制度,建立情况通报制度,定期检查工程质量,及时查处和纠正题目,严把工程质量关。审计、监察部分要全过程参与并切实加强危旧房片区改造项目的审计和监视工作。危旧房拆迁后的工程建设项目要严格遵守基本建设程序,强化工程质量,落实安全治理责任。把住企业资质这条底线,严格招投标规程。

老旧小区改造工程特点篇7

【关键词】废旧建筑；重生改造；发展

一、成都东区音乐公园简介

成都东区音乐公园位于成都市二环路东二段外侧，属于原东郊老工业区的一部分，其前身是成都国营红光电子管厂。该厂始建于上个世纪50年代，是一五期间原苏联援建的156个项目之一，诞生了中国第一支黑白显像管和第一支投影显像管，曾有“北有首钢、南有红光”的美誉。本世纪初，成都市政府实施“东调”，对成都东郊工业区内的企业实施搬迁，“红光厂”作为工业遗址完整保留，被确定为文化创意产业园区，由成都传媒集团投资打造。经过一年多的改造建设，园区正式落成。改造后，园区占地380亩（一期改建218亩），总建筑面积18.9万平方米，其中保留老厂房14万余平方米，是当下西南地区规模最大的工业遗址改造项目。

改造后的成都东区音乐公园是以中移动无线音乐基地和其数字音乐相关产业链的服务商形成的数字音乐产业聚集区，同时和一批音乐展演、互动体验、配套文化餐饮、设计酒店等消费类商家共同构成以音乐为主题的体验街区。而且音乐公园内应有尽有，还规划了商务办公、演艺与展览、音乐培训、音乐主题零售、酒吧娱乐、设计酒店和文化餐饮这七大业态。

二、成都东区音乐公园的重生、改造及发展

2009年5月15日，成都传媒集团与中国移动集团四川公司签订合作协议，由此落下了构筑成都工业遗产保护与文化创意产业全新版图的点睛之笔--“成都东区音乐公园”。自此，东区公园踏上了一条工业遗址改造利用、文化创意产业升级探索之路。2010年底，改造工程正式施工。

东区公园项目总投资50亿元以上，是全省唯一的城市工业用地更新与工业遗产保护项目，定位于全球唯一的以音乐消费为主题的旧工业改造娱乐目的地。“修旧如旧，旧房新用”是东区公园建筑的主要特色，作为成都“东郊工业区”东调后唯一完整保留的老工业厂区，它结合了计划经济时代工业美学与现代商业建筑功能，兼容并蓄了上个世纪50年代前苏联援建的办公楼、本世纪初的办公楼，上世纪九十年代初修建的各类厂房：沉淀了充满情感记忆的红砖厂房，讲究效率的多层厂房，以及具有工业符号感的构筑物，营造了东区兼具怀旧和时尚气息的艺术氛围。同时，我们还看到跨度24米，层高16米的大车间，已被改造为影院和剧场；直径达16米的氢气罐，已被打造为国内一流视听空间：多夹层、多管道的厂房，化身为艺术展示殿堂；烟囱、传送带、锅炉等巨大构筑物围合而成的独特区域，已成为国内最具特色、各种音乐流派云集的音乐酒吧区；老的办公楼则被改造为国内唯一的设计酒店。工厂特有的高大桉树和梧桐得以保留，利用废旧机床、玻壳半成品、废旧罐体、管道改造成的艺术小品，通过实用性、体验性改造，使市民可以亲身感受工业建筑的魅力。

东区公园于2011年9月29日正式开园，是国内首家数字音乐产业聚集区和以音乐为主题的体验公园，属于文化创意产业园区。园区以中移动无线音乐基地为产业龙头，带动了大量数字音乐内容服务商和渠道服务商入驻，同时吸引了一批文化消费类企业聚集。如以学生商演为特色的MINLIVE，以小剧场话剧为主打的8点空间，以个人电影制作为特色的1899个人电影厂等。开园以来，园区已经联合各企业、商家打造了多个品牌活动以及各种文化沙龙活动。东区的商家，正以他们独特的文化气息，改变着成都东郊的人文气息。

音乐使一个民族的气质更高贵。东区的口号便是：音乐让我们聚集。在这个热爱艺术、热爱生活的城市中，成都东区已成为西南地区创意产业和音乐产业的强势推手，新时代文化生活的风向标，艺术人才实现梦想的大舞台。

三、废旧建筑重生改造及发展分析

（一）废旧建筑重生改造及发展的意义与前景

“新、旧交错”是一个恒久的主题，建筑的改建已成为建筑学的一部分。而废旧建筑改造在我国的应用目前还局限于很小的范围，成都东区音乐公园这一变废为宝的好创意让我们看到废旧建筑重生改造的意义和美好的前景。旧工业建筑自身带有很多时代的记忆，伴随着它的使用，发生在它上面的是人类工业文明的一种沉淀，属于一种人类的物质文化遗产，与早期的历史文化建筑相比，旧工业建筑更具时代特色。旧工业建筑的重生改造着重于保护其建筑物的“完整性”，对原有空间实体不做破坏性的改动，传承原有的场所样式，对原有建筑内部及外部空间做合理的调整，把历史信息的应用与现代元素相结合作为整个改造工程的亮点，给人们带来视觉上的震撼。既满足现代行业的需求，又体现工业遗产的价值，资源也得到了合理的利用。这充分体现和响应了国家政策，是未来发展的一个方向。

（二）废旧建筑重生改造及发展的原则与要求

废旧建筑的重生改造及发展必须适应当地的发展需求与发展方向，因此旧建筑的再生利用必须符合地区发展现状，其改造后的用途应用于解决当地发展中遇到的问题，发扬当地区特有的场所精神。在提倡构建生态城市的当前，紧紧围绕“秉承保护、传承文化遗产”的理念，以“保留为主、新旧协调、品质至上、创意时尚、注重现实、多样呈现”为原则，对废旧建筑物进行合理利用与改造，这种变废为宝的创意与想法我们应当不断学习并推广。

改造与利用前，我们应对原有建筑进行合理定位，先对原建筑进行结构分析，其次确定建筑改造后的用途，再对建筑进行合理化设计，使废旧建筑体现的人类历史文明与现代设计风格相融合，再综合考虑建筑物改造后的经济效益，最后确定具体的改造方案，选择合适的施工方式进行废旧建筑的改造。

在确定改造方案的同时我们须明白废旧建筑的重生和改造并不只是对建筑物实体进行再利用，更重要的是对历史的演绎和对人类文明的诠释与重塑。要想让原有的废旧建筑得到保护的同时让废旧建筑的功能、性质发生巨大变化，就要在保留废旧建筑文明遗址的基础上注入现代时尚的文化元素，让废旧建筑成为城市更新的现实样本。

我们相信，在不久的将来，废旧建筑的重生改造会进一步发展，为城市的更新建设带来新突破。

【参考文献】

老旧小区改造工程特点篇8

关键词：旧城改造；生态环保；文化特色

Abstract: with the rapid development of economic and social change rapidly, the city construction of China, happened to turn the world upside down change the appearance of the city, has made significant achievements. At the same time, we also see, in the city in the process of transformation, especially the transformation of the old city of speed, size and intensity of development is astonishing. This paper analyzes the transformation of old city planning design.

Key words: the transformation of the old city; ecological environment; cultural characteristics

中图分类号：TU984 文献标识码： 文章编号：

引言：旧城区是城市长期发展和演变中形成的，旧城区或多或少的存在着基础设施不健全、土地利用率低、布局混乱、环境恶化，市政和公共设施短缺等问题，影响着城市经济和社会的发展。随着城市化进程的不断加快，城市旧城区改造也达到了前所未有的高潮，可以说城市旧城改造是挖掘城市潜力、改变城市面貌、提高人居水平的重要途径，旧城改造在城市建设中占有非常重要的位置。但是城市旧城改造也是一项很棘手的问题，如何根据旧城区规划区域的文化、建筑特色，制定最为科学合理的旧城改造规划方案，提高居住水平、社会及经济效益都是值得思考的地方。

一、旧城改造规划项目现状分析

1.旧城棚户区建筑现状分析

建筑密度较大，建筑间隙小，采光通风差，缺乏公共绿地和公共空间，整体风貌较差。同时建筑布局凌乱，档次低，旧城想爱你在建筑拥挤，低矮住宅参差不齐，空间轮廓杂乱无序，住宅建筑新老不一，环境品质低。

2.旧城区用地功能分析

旧城区用地功能混杂，缺乏公共绿地，地块零碎不完整。同时由于现状道路未形成网络，无法对地块进行系统的划分，不利于基地的开发和利用。目前区域范围内可利用土地仅为农业用地与工业用地，其面积比例总和仅为规划用地的27%，改造区域范围内可利用土地较少，未来发展不适宜规模开发。

综上，旧城区目前城市肌理相对较好，但由于城市建筑质量较差，各种建筑布局凌乱，城市未来发展可利用土地较少，现状道路体系不完善，成为发展的至关因素，绿化景观等生态环境因素开发相对落后。因此，充分利用老城区文化基底，打造城市文化灵魂新坐标，可以较好的激活城市发展动力，通过梳理现状道路体系，加强基础设施建设，打造城市休闲文化基底，可以促进城市的社会经济快速发展。

二、旧城改造的意义

城市设计对于城市规划的深化和营造适用、优美、宜人的城市环境具有深远的意义。城市设计的内容是广泛的，对于城市设计含义的理解也是广泛的，国内外不少研究者对城市设计下的定义也不尽相同。但都涉及到城市的空间环境问题，而空间环境是由城市物质实体和空间互为依存的因素而组成，具有三维的概念。由空间和物质实体所组成的环境是显性的，可被感知的。

不应忽略的是，城市设计应和经济建设联系起来，应以有利于经济发展为出发点。城市希望通过改善自身的形象以吸引更多的人投资、购物和工作。城市设计的目的在于经济的振兴和发展。同时，城市设计也是为了管理和控制城市发展，使城市的发展与原有部分和谐融合，以维护城市环境的质量和特色。当今的城市设计涉及的环境质量内容，除城市“美”外，正越来越扩展到其他方面，进一步的涉及到城市的物质层面，尽管这种影响也许是间接的、潜移默化的，但这种观点无疑为我们开拓了视野和思维。

三、旧城改造规划设计原则

1.旧城改造规划必须实现居住区的基本功能

在旧城改造规划设计过程中，必须以满足居民的各种行为活动为立足点，将融洽邻里关系作为前进点，同时创造价值，节省工程投资，进而打造优美的人居环境，结合城市居住区建筑功能的特点，实现棚户区改造完成后建筑群体功能得以发挥。

2.旧城改造规划设计应尽可能的突出地域性的建筑特色以及文化底蕴

在棚户区改造工程中，应尽可能的注重形式与内容的统一创造具有现代城市居住区特征的建筑形式，结合现代建筑的风格特点，并加强对当地建筑材料的合理利用，注重棚户区改造为居住区后的整体风格。

3.旧城改造规划设计应有良好的空间布局

在进行棚户区改造过程中，重要的空间周围及因视线对景要求而需特别控制的界面，应尽可能的保持并突出其原有的界面景观特征，在此基础上有针对性的对需要改造部分进行改造。对于需要彻底改造的主要界面，对周边建筑采取改建、拆除的措施，新建建筑的形式、布局、体量和色彩必须与周围环境和整个传统景观风貌协调。着重考虑建筑群体组合形成多层次、序列感强的建筑外部空间，提供丰富多彩的特色空间，为小区居民交往、生活创造良好条件。

4.旧城改造规划应体现创新原则，并满足生态环保要求

在旧城改造规划过程中，建筑设计应尽可能的采用新技术、新材料、新设备，并将建筑设计与基地地形环境有机结合，结合当地的气候特色，充分考虑节能、环保、建筑防污染，实现建筑群体绿色、环保智能化。

四、旧城改造项目规划设计构思

1.保护原有的自然生态格局

通过以“生态园林”的理念，保护和改造现有地形地貌，构筑和营造自然氛围，与周边环境进行完美结合，给改造工程生活小区注以文化和自然的特有魅力。小区规划设计分为保护天然的山体形态与生态格局以及设计空间视廊与自然环境保护面两个层次来突出其景观价值。

2.构筑功能合理的居住系统

根据场地特点，结合实际的规划要求，为了有效引入人流，在小区主入口处布置大形中心广，配以天然的奇石，独特的园艺小品，作为整个小区的起点。居住区空间组织按居住小区—居住组团—院落空间组成，其中配置相应的服务设施、道路广场、绿化以及各类活动场地等，形成一个稳定而明确的生活系统。

3.体现文化特色与人文理念

着重对古村落文化进行研究、展示，对具有价值的古建筑及其历史风貌采取政策保护和鼓励措施。

五、旧城改造规划项目整体规划

1.旧城改造总体布局

旧城区规划主要是加大对原有旧设施的治理，通过是以“治旧”为核心，深挖当地文化内涵,为开发赋予文化灵魂，保持自己文化活力的没有边界的原生态社区。以保护当地历史文化特色为前提，以充分利用现有设施、现有条件，逐步改善人居环境为基本出发点，以解决居民生产、生活最基本的安全问题和改善生活环境所必需的基本条件为重点，突出对传统建筑、历史性纪念意义建筑物构筑物等的改造和保护要求。将建筑质量较好的老街坊和有历史纪念价值的建筑进行保护、改造，并使其融入到景观走廊中。将建筑质量较差的街区采取改建或拆建，并按景观视线走廊布置多层、高层建筑。功能结构分区主要包括：老街坊改造区、历史文化保护街、商务中心区、高层住宅区、多层住宅区和保留建筑。规划采用“小区一组团(院落)”二级结构，规划有意识地模糊组团和院落的概念，淡化组团与院落空间，强化小区的公共和半公共空间，形成覆盖全区的“中心+带形”绿地系统，让每一个家庭都感受与体验社区生活的愉悦与欢欣。小区以中心广场为轴心展开形成各个组团。

六、结束语

旧城改造是一个复杂的系统工程，旧城改造的任务艰巨而复杂, 在新形势下城市化迅速发展的今天，旧城改造还有很多值得研究和创新的地方，不少城市制定并实行许多扶持和鼓励旧城改造的灵活政策。制订实行灵活的政策,有利于调动各方面的积极性,加快旧城改造的步伐，我们要继续探索，找出更多适合我国国情的旧城改造之法。

参考文献：

[1] 张文王君.试论旧城改造中的城市设计[Z].

老旧小区改造工程特点篇9

建造于上世纪的小区房屋，由于墙体开裂、墙皮脱落、瓷砖松动等外墙隐患造成的公共安全事件成为广大媒体和群众关注的焦点和热点。我区作为常州市的老城区，此类老小区数量大、分布广、涉及居民多，基层反映由此产生的安全隐患也日益突现，亟待有效解决。相关的隐患信息需汇集在信息平台跟踪处置。

多年以来区住建局会同各街道对这些老住宅小区建造年代、公共维修基金维修等信息情况开展了进一步的调查和汇总，现将相关情况调研如下：

一、老小区外墙隐患信息现状（见表一）

根据市定“1999年12月31日前建造的小区为老小区”的统一口径，经摸底排查，目前，全区存在外墙隐患的老小区主要分布于茶山、红梅、天宁、兰陵四个街道，共有51个，涉及楼房492幢，隐患面积26060.2平方米。

482幢楼房中，外墙隐患的重点各不相同。经调查统计，存在外墙开裂、剥落、霉变、渗水、瓷砖松动等隐患的252幢，占比46.84%；存在阳台开裂、脱落隐患的84幢，占比15.61%；存在屋檐渗水、脱落、老化等隐患的65幢（其中有相当数量的大板建筑），占比12.08%；具备以上二种及以上隐患的137幢，占比25.47%。

天宁区老小区外墙安全隐患信息统计表（一）

街道

隐患小区数

隐患

幢数

隐患面积（㎡）

隐患主要问题（幢）

阳台开裂、脱落

外墙开裂、剥落、霉变、瓷砖松动等

屋檐渗水、脱落、老化等

二种及以上隐患同时存在

茶山

9

（丽三、丽一、朝一、朝二、朝三、朝四、清一、清二、清凉）

120

6892.00

47

29

20

30

红梅

               8

（翠苑公寓、武进小区、红梅东村、竹林新村、翠竹新村、红梅西村、翠竹北区、红梅新村）

192

3752.00

17

120

20

35

天宁

             23

（三家村、斜桥巷、电业宿舍、关帝庙、西狮子巷、五角场西村、汽运宿舍、五角场东村、石灰厂宿舍、大圩沟、西园村、热工宿舍、西园路、北直街小区、博爱路268－5号、县北新村、新丰街西楼、博爱弄、航运宿舍、教工宿舍、中山苑、桃园新村、娑罗家园）

100

7312.10

16

41

24

51

兰陵

              11

（工人、浦南、浦北、效政、戚家村1号大院、茶山公寓、广景苑、浦前北路、劳动新村北、劳动中路、丽宝第花园）

78

8102.50

4

62

1

21

合计

51

490

26060.60

84

252

65

137

二、老小区外墙隐患难以解决的原因分析

根据《常州市房屋安全管理办法》常政规（2018）2号规定房屋所有权人是房屋安全责任人，房屋安全责任人应该保障房屋的使用安全。另根据《物权法》第72条规定，业主对专有部分以外的共有部分，享受权利，并承担义务。也就是说，小区业主对所相应居住楼房的外墙承担维修的义务。同时，根据《常州市市区住宅专项维修资金管理办法》（常政规〔2013〕8号）第27、28条规定，目前老小区的房屋都属业主所有，按照“产权归已，维修自理”的原则，可由相关业主按规定申请使用维修资金进行维修；若未交存维修资金或者维修资金帐户余额不足的，发生应分摊维修费用的，由维修涉及范围内共有或者共用关系的业主按自行筹集资金进行维修。

虽有法律法规的规定和依据，但目前，老小区外墙隐患问题仍一直难以解决，主要原因有三方面：

1．维修资金全面落实难。按规定，房屋外墙作为住宅的共有部分，可以从住宅专项维修资金中列支。但综合我区老小区的实际，492幢具有外墙隐患的楼房中，70%以上（包括100%）业主缴纳维修资金的有138幢，占比仅25.65%；10%及以下业主缴纳维修资金的有140幢，占比26.02%；未建立专项维修基金139幢，占比25.84%（见表二）。再加上专项维修资金的申请使用普遍存在时间长、要求高（必须由三分之二相关业主书面签字认可、维修资金使用方案完备等）和程序繁（征求业主意见、材料申报、公开公示等）的特质，完全依靠专项维修资金来解决老小区外墙隐患的方法难以行得通。同时，由于老小区大部分业主“花钱买服务意识薄弱”等现实，要让涉及业主采取“自行筹集，合理分摊”的方式来落实维修资金，更难以实现。

天宁区老小区外墙安全隐患信息统计表(二）

街道

隐患

幢数

建造时间（20世纪,幢）

公共维修基金建立情况（幢）

70年代

及之前

80

年代

90

年代

缴纳户数100%

缴纳户数占70%以上

缴纳户数占10%及以下

未建立

茶山

120

18

77

25

23

19

38

30

红梅

192

——

101

91

7

32

40

43

天宁

100

44

（其中：50年代：1幢；60年代：21幢）

46

10

10

31

36

40

兰陵

78

15

25

33

10

6

26

26

合计

490

77

249

159

50

88

140

139

 2.维修工程具体实施难。目前，490幢楼房中，建成于上世纪70年代及之前的共77幢，县北新村等部分楼房建于60年代），占比17.66%；建成于80、90年代的分别为249、159幢，占比50.56%、31.78%（见表二）。这些老小区由于建造年代的长短和使用建筑材料的不同，外墙隐患的表现形式和严重程度也不尽相同。许多群众反映，由于对房屋维修市场缺乏专业的了解和信息的不对称，针对这些外墙隐患，找谁来维修、如何准确制订维修方案、如何合理工程预算等事宜根本无从着手，也无力判断。再加上资金运作、工程质量等敏感因素，维修工程也很少有人（包括业主委员会）愿意牵头组织实施。

3.政府惠民工程造成部分群众认识偏差。鉴于老小区硬件基础差，遗留问题多，配套设施不全，整体布局先天不足的实际，近年来年，市政府统一对老小区实施了整治和提升的惠民工程，我区直接受益老小区共126个。但惠民工程的实施，在社会公众间产生了“老小区整治政府应包揽、会包揽”的认识偏差和心理期待。

三、解决老小区外墙隐患问题的建相关举措

1.加大相关法律法规宣传力度。利用媒体、报纸和网络，进一步加强《常州市房屋安全管理办法》、《物权法》、《物业管理条例》等法律法规的普及面，特别是深入宣传小区业主的权利和义务，引导广大业主对小区共有部分“产权归已，维修自理”的正确认识社会公众，引导房屋产权人主动、自主排除房屋安全隐患。

在2018年常州市住房保障和房产管理局委托我局实施的天宁区老旧小区安全隐患专项整治中，我区创新提供由业主筹资10%的治理模式，在各街道老小区中引起广泛相应，再次使相关的老小区业主意识到自己需要主动参与进来解决房屋安全隐患。

2.政府牵头实施老小区整治提升工程。从社会大局来看，近几年，国家将老旧小区改造整治工作纳入政府的惠民工程。从区域实际来看，我区老小区面广量多，情况复杂，整治老小区环境、消除安全隐患已成为广大群众的迫切需求。从工程本身来看，由于其服务主体的多元性和实施环节的专业性等现实，也让基层或居民自己牵头组织实施困难重重。

2018年常州市住房保障和房产管理局委托我局实施的天宁区老旧小区安全隐患专项整治即将完成，本次整治涉及34幢老旧房屋，整治面积8.4万平方米，投入市级资金1750万元。

四、解决老小区外墙隐患问题的工作难点

1、目前我区有大量疑似危房待鉴定和排查后完善信息。但有大量房屋（约16万平方米特别是老旧小区）因为无原始图纸、产权人不愿意鉴定（或不愿意承担费用）导致工作无法进一步展开。

2、按管理办法规定房屋产权人是房屋安全的第一责任人，各街道没有专职专业人员和机构管理辖区的大量危旧房屋。

3、无相关专项工作经费承担大量的排查巡查工作。

相关建议：

1、在市级旧城改造规划编制阶段，加强沟通，力争将已录入老旧危房信息平台的房屋纳入改造计划或棚改计划，特别是大板建筑和硅酸盐建筑，已严重超期使用，存在大量安全隐患。

2、在市级层面制定城市改造计划和方案，联合相关部门（特别是规划、建设部门）提供相关政策支持，完善老旧小区原地翻建的相关方案制定，成立一套可实行、灵活多变、经济高效的改造措施。

老旧小区改造工程特点篇10

关键词：旧住区；节能改造；适老改造；价值链；一体化

一、引言

面对未来人口结构老龄化加速的局面，我国基本建立了“以居家养老为基础、社区为依托、机构为支撑”的养老服务体系[1]。需要自我照料和社会化服务配合的居家养老模式，其施行关键在于提供适老化的居住环境。目前，在我国大部分城市中老年人的居住场所均处于旧住区，无法满足适老化居住的要求。同时，旧住区内的建筑能耗问题也十分突出，亦成为阻碍低碳居家养老发展道路上的另一大难题。巨大的供需矛盾，不仅带来了严峻的挑战，也为旧住区的适老化与节能改造的发展提供了机遇。笔者认为有必要在城市旧住区的升级改造中，通过一体化的服务方式，将居住建筑的适老改造和节能改造统一起来，既满足了老年人的基本养老需要，又有利于环保、减少能源浪费。鉴于对旧居住建筑的适老改造和节能改造的一体化研究是一个创新性命题，缺乏系统性、前瞻性的探索，而从价值链视角去审视的一体化改造的内涵及其关键环节，对其发展至关重要。本文以价值链理论为视角，在构建了旧住区节能适老一体化改造的价值链模型的基础上，分析存在于节能适老一体化改造的难点问题，并对今后的实现路径提出了建议。

二、旧住区节能适老一体化改造设想的提出

1、节能改造和适老改造的可行性

纵观现有的研究，笔者发现其分成了两个体系进行。对于建筑节能改造，主要涉及市场性质、发展阶段、激励政策、融资模式、评价体系与政府监管等方面[2][3][4][5]。对于适老改造，其研究起步较晚，主要集中在法律环境、专业化组织发展、技术促进、投资和融资、需求影响因素等方面[6][7][8]。尽管学者曾就不同角度提出许多重要观点和研究成果，但尚未从诸多相似性中意识到两类改造服务存在向一体化改造发展的趋势，如这两种改造的对象都是既有住宅，且目标均是提升既有住宅的居住效能。

本文所设想的一体化改造，是从旧住区内老年业主为目标客户群而衍生出的，以新型低碳的生态化生活方式为主，涵盖了生产、流通、消费、服务等环节，有完整价值链的基础设施改造活动。其包含了两种改造所涉及的工程技术内容，指完成后既能够满足老年人心理需求、方便其日常生活的居所，又能达到最大限度的建筑节能的技术实践。

从可行性的角度出发，本文提炼出一体化改造所面临的四个难点问题。首先，政策法规有待加强。虽然我国出台了一系列支持适老化改造和节能改造的政策法规和规划，一定程度上反映了我国对发展节能减排和老龄事业的决心与愿景。但与发达国家相比仍存在不足，如在具体的有关建筑节能和适老改造项目的立项审批、设计施工、质量监督及管理运营等各个环节未给予明确的规定。针对一体化改造制定相应的政策指导和管理体系困难较大，在于其涉及到的相关部门较多，立法与行政部门缺乏经验，没有事例进行规范研究等。政策上缺乏系统性、可操作的对设计、项目评估、融资、市场培育和监管等制度的规划，是节能适老改造服务一体化发展的制约条件。其次，需求潜力亟待释放。如何从根本上了解居民的改造意愿，进而释放出潜在的需求，是一体化改造亟需解决的难题。但很多地方上仍倾向于拆旧建新，从意识上并不重视现有建筑的改造。旧居住区的改造服务市场尚未得到充分、有效的开发，现有的节能或适老化改造服务，与住户的需求之间仍存在较大差距。第三，资金来源渠道较窄。融资渠道不畅、资金来源单一、缺乏科学合理的市场机制等问题，是阻碍改造服务的一体化发展的另一大障碍。一方面，我国既有建筑的节能和适老化改造事业起步时间不久，尚处于市场形成阶段。适老改造项目建设资金仍主要以城区改造专项资金的形式由财政负担，面向广大老年家庭适老改造服务项目的多渠道融资途径和融资机制尚未开发和建立[7]。另一方面，从经济性考虑，对既有建筑进行节能、适老改造所需的成本费用数额较大，投资回收期限长。节能改造的投资收益受节能效果影响较大，且适老改造的投资收益尚不明确，以上原因使得企业对改造服务项目的投资意愿不高。

2、节能适老一体化改造的应用前景

笔者认为，城市旧住区的适老化改造，无法实现类似养老地产的租售性收入，应将二者原有的价值链进行延伸和联结，以持续经营产生的收益为主要收入，注重后期多元化服务带来的利润增加和增值效应。经营主要包括老年配套设施内的医疗、基本生活（老年食堂和商业配套）、文化娱乐（老年大学）和临终关怀等。在结合节能与适老一体化改造价值链的上下游资源的思路下，改造服务公司可以和社区养老服务机构合作。前期就介入整个开发过程，以项目为平台进行集中的融资、设计、施工和维护；后期社区养老机构入驻，提供介护、介住等服务。借鉴使用合同能源管理模式，由节能服务公司与节能主体签订合同，客户以减少的能源费用来支付节能项目的全部成本[9]。住户通过能源节约效益分摊部分养老服务费用，或支付适老化改造的费用。改造企业不但可以从原有的节能改造服务中获利，而且促进了社区养老事业的发展。未来如果能借助节能改造的或适老化改造试点项目同步进行一体化改造试验，以试点示范带动市场发展，将大大缩短节能、适老一体改造服务市场化和产业化的发展进程。

三、旧住区节能适老一体化改造路径分析

1、旧住区节能适老一体化改造的价值链模型

一体化改造的价值链是指将适老化与节能改造的整个过程视为一系列相互作用的活动，并通过各个活动的相互协调作用实现最终产品的过程。从适老化与节能住宅改造管理的视角出发，其价值链主要由以下几个方面构成：

（1）市场调研。市场调研能够使决策者充分了解改造市场，掌握主体客户群的消费意向，使方案设计及经营策略更加准确。住宅改造的市场调研也应该关注时机的选择，为投资作出适时调整。

（2）可行性研究。主要是对项目进行技术经济分析，对其进行财务评价及社会效益评估。此阶段需考虑改造服务的市场供需状况、建筑材料价格水平、施工方案技术水平、资金链保障及银行利率。

（3）适老与节能技术方案设计。专业的设计团队应在符合方便老年人生活的原则和节能规范的要求下，进行详细的节能和适老化设计。规划设计时需要综合考虑生活区与活动区的布局、智能化水平等。

（4）施工建设及竣工验收。该阶段主要包括改造项目招投标、工程施工、竣工验收等环节。一体化改造服务应以公开的形式选择能够满足项目要求的施工队伍，并对质量、进度及成本进行控制。当适老化与节能的主体工程和配套设施完工之后，进行竣工验收。

（5）一体化改造模式选择。我国现有的旧住区建筑节能改造一般由小区原有产权单位牵头，政府、建设相关部门的既有居住建筑节能改造办公室三方，为此项目专门组建节能改造指挥部负责实施具体工作，而适老化改造尚无可循模式。

（6）一体化改造市场推广。市场推广主要包括推广渠道的选择、推广策略、定价策略、营销管理等。一体化改造的主要功能是满足老年人的居住需求以及休闲娱乐的需求，节能改造要满足低碳环保和节约能源的需要，在进行一体化改造的市场推广时要充分考虑消费者的特殊性。

（7）一体化改造的售后服务。一体化改造的售后服务包括物业管理及其配套服务。主要包括房屋修缮、节能设备管理、社区安保及景观环境管理等；配套服务主要是针对适老化住宅配建的生活服务、医疗及休闲娱乐设施等。通过物业管理和配套服务可延长住宅的使用寿命，提高顾客的满意度。

（8）人力资源管理。在一体化改造的具体运营中，人力资源管理主要是各类人才的招聘、培训等。企业可以选择将不擅长的业务外包，提高服务的专业化水平。

（9）技术研发。技术研发工作在整个一体化改造价值链中起着重要作用，它贯穿于设计、建设、运营与管理的全过程。

依据价值链理论，根据上述旧住区节能适老一体化改造的价值链的构成及其自身特点，本文将旧住区节能适老一体化改造的价值活动归类为以下五个方面：

（1）投资决策活动，其主要涉及的价值活动为市场调研与可行性研究。

（2）前期准备活动，对住宅进行适老化与节能改造运营的实施做充分的准备，如项目的选址以及规划设计。

（3）工程建设活动，主要是对住宅的适老化改建和节能改建及之后的验收工作。

（4）市场营销活动，一体化改造必须要依靠独特的运营模式及市场推广，将其服务产品传递给顾客。

（5）售后服务，由于售后服务包括物业管理以及老年群体的养老、介护等其他服务，故将其单独归为一类。

节能适老一体化改造的价值链是由基本活动与辅助活动共同作用的结果。上述五类是节能适老一体化改造项目价值链的基本活动，而采购活动、人力资源管理与其他价值活动，共同构成了该价值链的辅助活动。

2、节能与适老化一体化改造的实现路径

从前文的分析来看，一体化改造服务的业态复合性和管理复杂性特征显著。因此，针对其实现路径上的方法必须能产生充分增长的、比原有的更有优势的价值链。本文提出以下建议：

（1）借鉴先进经验，引导各方参与。发达国家城市中老旧建筑较多，经过数年的摸索实践，已经发展出符合各自国情的建筑改造模式，视野上已经从个别的建筑单体升级到周围环境、整个区域，对住区改造的途径与资金来源、参与组织、人才培养等方面建立了完善的支撑体系[10]。笔者认为我国今后一体化改造服务市场的健全发展，可借鉴英国“伙伴组织”的经验，政府、企业和民间组织组成三方协同的“合作伙伴”，并建立一套完善的与之相应的参与、协调机制。从价值链具体分析，参与方共六部分，分别是业主，旧住区内的老旧住宅业主是价值链的核心，整个改造服务价值创造的出发点；改造服务机构，一体化改造相关服务的提供企业等；政府机构，是一体化改造事业发展不可缺少的有力因素，主要是法规政策等的支持，是改造事业的组织者和协调者；民间组织，具有非营利性的、不同于政府与市场组织的、具有提供公共服务的特定使命与目标的社会组织[11]，扮演与其他组织相互联系、配合的角色，弥补参与各方之间因信息不对称所造成的协作不畅，是整合资源以及服务最佳的传递者和共同的价值创造者；服务内容，找出针对性的根据不同顾客定位的服务，使一体化改造所提供的服务有别于普通的适老或节能改造；信息分析，搜集业主对于居住环境的各项需求，并且根据搜集的信息进行分析，对服务质量进行不断地改善。只有通过多渠道的监管、协调和参与机制的建立，充分利用社会资源和发挥专业团队的力量，各方发挥自己的特长和优势，才能推动旧住区的节能适老改造服务的一体化发展。

（2）技术为先，带动系统化平台革新。旧住区的节能适老改造需要对原有建筑进行重构，相比原先的单独改造，一体化工程的设计施工技术更为复杂。其研发和设计是对建筑材料科学、人机工程学、生态学等的综合运用，是为居住者提供舒适健康、低碳环保的居住环境的系统工程。虽然现有的节能改造中使用的能耗模拟软件，如PKPM、DeST-h等对建筑改造后的能耗状况进行测算，能对各种改造方案进行评价。但是其功能过于单一，在参与设计环节的深度不足。建筑信息模型（BIM）以其信息化、数字化的方式实现了企业原有业务流程的重新整合，使得当今建筑领域从设计到施工发生了深远变革。一体化改造依托BIM这个沟通建筑物设计、建造、使用各参与方的信息协同平台[12]，参数化数据库和分析软件工具贯穿建筑全生命期过程的管理，可对系统上各个专业化的系统进行有效链接，如能源系统（新能源与可再生能源的利用）、水回用系统、供热系统、绿化系统、废弃物管理与处置系统、游憩系统和绿色建材系统等，使内部或外部的专业技术团队之间搭建了随时可以沟通的桥梁，免去了以往改造项目不能直观和动态的效果反映。随着市场对BIM技术的广泛采用，价值链的上下游环节将会不断整合，为改造服务更深层次的系统化管理平台革新新提供了无限可能。

（3）统筹思路，完善治理体系。城市旧住区的改造，广义上看属于城市改造的一部分。其关联面巨大而影响其因素繁多，包括环境保护、城市能源消费的结构，居住区长期形成的空间分异、城市未来发展规划等。对于城市管理部门，在试点节能改造和适老改造时，可以采用最佳管理措施（BMPs）的思路全盘考量本地区的旧住区改造计划。BMPs方法起初在国外用来控制地域范围大、治理具有复杂性的非典源类污染，而采用的各种具有特定设计标准和操作系数的设施或操作程序工程或非工程措施。而BMPs方法的工程措施主要依靠工程设施来控制各项节能或适老指标，如通过减少节能措施抵消安装电梯带来的能耗增加等；非工程措施是指用管理措施来达到控制目的，对于建筑节能方面，如对居民用电采用阶梯电价、用暖采用分户计量，处罚使用燃煤锅炉的小区等；对适老改造方面，如对没有达到适老化要求的社区，采取征收一定社会改造基金，用于补贴正在进行改造的社区。在对可选项目进行决策时，城市管理者可结合管理决策支持系统（SUSTAIN），对各种BMPs治理项目的选址和布局进行优化模拟，有利于决策者在城市节能减排控制目标下达到经济与社会效益最大化。

四、结语

随着我国以房地产为引导的城市开发向着综合性的、可持续的城市经营转变，城市旧住区节能适老改造一体化服务的价值空间逐渐凸显，传统的改造服务体系已经不能适应市场日益增长的需求，其价值链上新的增长点亟需开发，一个综合节能适老改造于一身的新型产业必将形成。本文认为，推动节能适老一体化改造服务的有序发展，应主要集中于以下几个方面：首先，建立和完善科学的法律规范，使一体化的改造服务事业有规可循。其次，建筑行业内部应尽快出台结合两种改造的指导性设计规范和技术标准，以加速新技术转化为产能。第三，改造服务企业必须以高效整合价值链为理念，以产品服务为基础、客户价值和企业利润为驱动，对价值链进行拓宽与升级。第四，制定激励产业化形成的经济政策，如项目投融资模式的创新，借助市场的力量，发挥其对资源配置的决定作用，以追求社会利益与商业价值的平衡。

参考文献

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