高校酒店经营管理模式探析

摘要：随着国内高校的快速发展，高校科研学术交流的频繁，学术交流和合作的广度和深度不断延伸，对学校接待场所的需求也不断增长。高校如何使这些接待场所既能提供与学校发展相适应的管理和服务，以支持学校事业的发展，又能较好地避免经营过程中可能出现的各种风险，还要充分发挥国有资产的使用效益，选择合适的经营管理模式是关键。

关键词：国资监管；高校酒店；经营管理模式

一、引言

大学的发展离不开与其他高校、社会之间的交流和互动，想要提升大学国内和国际的影响力，走在学术前沿，大学“走出去”和“引进来”势在必行。21世纪以来，随着中国高校的快速发展，高校之间各类的学术交流、合作等也越来越频繁。积极引进海外优质教育资源，同时大力推进和支持各种层次的学生赴海外学习与交流活动，是建设国内外有影响力的高水平研究型综合性大学的必经之路和重要手段。为适应学校的发展，满足学校学术科研交流的需要，国内很多高校都建立了自己的配套接待场所，为来学校交流访问学习的学者、社会人士等提供住宿、餐饮等服务，这些接待场所主要用于学校内部小规模的接待，并在很长一段时间内以学校招待所的形式存在。随着高校学术科研交流的频繁，学术交流和合作的广度和深度不断延伸，对学校接待场所的需求也不断增长。而高校传统招待所普遍存在规模小、条件差、配套设施严重不足等问题，这些招待所无论是接待设施、接待能力，还是管理水平等方面都无法满足日益频繁地学术交流的需要，尤其是遇到大型国际学术会议，常常无力承接，从而严重制约了学校国内外学术交流活动的开展。为解决大学学术文化交流的困境，提升大学科技创新与服务能力，加强学校与外界的交流合作，很多高校逐步建立了集学术交流、科研教学和接待为一体的新型接待场所。如北京大学、复旦大学、浙江大学、中山大学、武汉大学、山东大学等，国内很多一流高校都建立了与学校发展相配套的接待场所，这些接待场所大多以酒店来命名，但由于是学校所办，其在资产管理、经营模式、管控要求、经营目标等方面又与社会上的酒店有着本质的区别。

二、国内各高校酒店经营管理模式情况及优劣分析

1.学校经营――学校传统招待所模式（自主品牌，自主经营）。学校作为酒店对外的经营主体，由学校有关职能部门直接负责酒店的日常经营管理，通常是由学校的总务或者后勤部门来承担经营管理工作。酒店日常经营过程中，经营产生的所有收入进学校核算，所有支出由学校承担，酒店日常经营过程中所形成的经营收益归学校所有，所有人员由学校负责聘任。酒店以服务学校教学科研、学术交流和向师生提供后勤服务保障为主要宗旨，能完全遵照学校的意志，其主要体现的是服务功能和社会效益，其次兼顾酒店资产的经济效益。这种模式下，学校作为酒店的经营主体和法律责任主体，承担酒店的日常经营过程中的所有经营风险以及可能产生的各种法律风险和责任。学校招待所模式虽然能够较好地服务于学校的学术交流，但从风险防范和经营效益等方面来看，该模式存在较大的缺陷，主要表现在：（1）学校没有酒店经营的资质。国内高校的登记注册类型基本为事业单位，并没有酒店的经营业务。但根据国家有关规定，经营酒店需要具备相应的资质条件。（2）学校经营酒店存在一定的管理风险和用工风险。（3）学校直接经营可能会被卷入酒店经营的各种法律纠纷。（4）学校不具备经营酒店的专业管理人才，无论是管理水平，还是服务水平，均难以满足酒店专业化管理的需求。早期各高校的建立的小型接待场所基本采取这种模式，但近年来新建立起来的大型酒店则较少采取这种模式。2.学校经营――委托管理服务模式（自主品牌，委托管理）。学校引入专业的酒店管理公司（以下简称管理公司）负责酒店的日常经营管理，学校和管理公司通过《委托管理合同》约定双方权利及义务，学校让渡酒店的营运主动权和决策权，在日常经营管理方面，学校不干涉管理方的营运管理，仅能从财务上进行监督和营运最终所体现的结果上加以评价。在人员选聘上，管理公司负责选聘酒店的总经理的或其他负责人，学校可能仅仅就财务负责人的选聘做出保留。学校和管理公司遵循合同约定，管理公司派出以总经理为首的酒店经营管理班子，发挥管理方专业特长和酒店集团管理优势，对酒店进行全权委托管理，即对酒店的经营结果负责。委托管理费按照酒店经营业绩定期提取和支付，一般由基本管理费和奖励管理费构成。目前，国际品牌酒店通用模式是按营业收入的3%―5%提成、按照经营利润提取绩效奖励，并且加收出租客房的品牌费用。一般要将经营收入的10%—15%支付给酒店管理公司，另外，外方经营管理团队薪酬相对较高。委托管理服务模式下，学校是酒店对外经营的法律主体，酒店日常经营过程中的所有收入并入学校核算，所有支出由学校承担，酒店日常经营过程中所形成的经营收益归学校所有；管理公司向学校提供专业的酒店管理服务，学校向管理公司按照协议支付委托管理费。委托管理服务模式的主要特点及存在的问题：（1）这种模式下，学校可借助管理公司的专业管理技能和酒店预订系统信息技术等快速地立足酒店市场，提升酒店管理水平和服务质量，并降低投资风险。（2）管理公司的经营水准和管理能力对项目成败起决定性作用，管理公司和学校的关系基本上通过合同条款来固定，其合作基础是基于委托管理合同，但管理公司和学校的最终营运目标能否达成一致，在每个项目酒店项目中的最终运行结果难以较为准确地预估。（3）由于实际的经营主体是学校，学校仍然无法回避学校直接经营所面临的各种问题和风险。3.资产出租模式――租赁经营模式。学校将酒店以出租的方式交与社会第三方企业承租（以下简称承租方），学校与承租方通过租赁合同约定各自的权利和义务，承租方可以使用其自有的酒店品牌/名称对外开展市场营销活动，并享有酒店经营的全部利润，同时酒店经营的风险和责任由承租人承担。学校按照一定租金标准获得稳定的收益，学校不对酒店的盈亏负责，不承担管理责任和经营风险。这种模式的特点和存在的问题主要有：（1）资产出租模式下，学校不用承担酒店经营带来的各种风险和问题，且理论上获得稳定的资产回报，但实际中可能会存在承租人拖欠租金的信用风险。（2）承租人有可能在经营的过程中，不会充分考虑学校管理及学校科研交流的服务需求。如果承租方选择不当，不仅无法满足学校学术交流的需求，还有可能会因为违规经营给学校声誉造成一定的不良影响。（3）学校将酒店租赁给校外承租方经营，其经营的目的是单纯追求利益最大化，存在经营方向难以控制等很多不确定因素和风险；学校掌控难度较大，难以满足服务学校教学科研工作要求；且很多高校的酒店地址都在校园内，不可控因素较多，校外承租方经营，也不利于校园安全。（4）根据国家有关资产管理的规定，资产出租审批流程长，手续复杂。

三、高校酒店建议经营管理模式探讨

1.高校酒店经营管理模式选择前必须考虑的问题。高校酒店作为支持学校教育科研事业发展的配套设施，其目的是提供与学校相适应的管理和服务，以支持学校事业的发展，但同时必须是在合法合规的前提下经营管理酒店。首先，酒店要有具备经营酒店的各种资质的合法经营主体；其次，酒店要符合国有资产监管的要求；最后，还要考虑避免将经营酒店中的各种风险传导给学校，尤其是如果酒店地址在校内，还必须考虑酒店经营可能会给校园管理所造成的影响等等。酒店在经营过程中，酒店经营主体必须以其出资额为限承当酒店经营过程中的各种经营责任和风险，高校无论是从单位性质，还是从开展业务资质范围或是风险防范等角度来看，均不适宜作为酒店的经营主体。高校无法作为酒店直接经营的主体，必须选择一家具有经营资质的单位来经营，这个过程中又涉及酒店资产出租使用的问题。根据《中央级事业单位国有资产使用管理暂行办法》（财教〔2009〕192号）、《教育部直属高等学校国有资产管理暂行办法》（教财〔2012〕6号）、《教育部直属高等学校、直属单位国有资产管理工作规程（暂行）》（教财函〔2013〕55号）等有关文件的规定，高校的资产出租，应在满足事业发展需要的前提下，按照规定程序报批；国有资产出租的价格，原则上应采取公开招租的形式，必要时可采取评审或者资产评估的方式确定；资产出租期限一般不得超过五年。从以上系列规定可以看到，学校如果选择将酒店资产交与第三方经营，要履行公开招租的程序，出租的价格需要评审或者评估，并根据资产的价值履行相关的报批报备手续。一般出租的酒店资产规模大，租金总体价格不菲，参与遴选的公司也会对酒店进行充分的前期调查和投入。同时，承租方确定承租后办理酒店各种经营证照和资质也需要耗费大量的时间，整个过程前期投入大、过程复杂，且耗费时间长。由于规定的出租期限一般又不得超过5年，参与进来的公司肯定会考虑尽快回收成本和在最短时间内盈利，因而引进的公司可能会对酒店造成破坏型经营，经营过程中更多关注的是市场行为和经济利益，不会太多考虑学校学术科研交流的需要，最后可能会无法满足学校的需求和达到学校的预期，同时还会带来国有资产使用和监管的问题。2.建议模式――出租给学校所属公司经营管理。为避免学校直接经营带来的问题，同时又避免独立第三方公司无法满足学校的需求等问题，可以考虑采取由学校将酒店出租给下属经营公司来经营的新型管理模式。由学校或学校所属资产经营公司投资成立具有酒店经营资质的有限责任公司（以下简称经营公司），学校作为酒店资产的出租方，将酒店出租给经营公司经营管理。学校与经营公司在股权上是投资与被投资的关系，存在实际的控制与被控制的关系；同时在酒店资产管理上又存在出租和承租的关系，但学校与经营公司是两个独立的法人主体，各自以出资额为限承担法律责任。经营公司负责自主经营酒店，酒店日常所有收支由经营公司独立核算，日常经营的过程中所形成的经营收益归公司所有，经营公司以出资额为限承担酒店的经营风险和各项法律责任。学校将酒店出租给经营公司经营管理既避免了学校直接经营的风险，同时又能较好地防范租赁给社会独立第三方可能带来的各种问题。（1）从风险的角度来看，交由学校所属全资公司经营，能有效地防范学校直接经营面临的各种经营风险、税务风险和法律风险。（2）从国有资产管理的角度来看，学校将酒店资产委托给学校投资的企业，在酒店出租过程中，也可以避免交由社会独立第三方经营可能带来的国有资产流失风险。（3）从服务学校的角度来看，学校可以通过委派管理层参与公司决策管理，将学校的意志和需要贯彻到酒店的经营管理中，使得酒店能较好地满足学校个性化的需求，从而更好地服务于学校的教学科研事业，更主动传承大学文化，更积极贯彻落实学校的要求。这种模式下，学校通过与经营公司签订相应的出租出借协议收取资源占用费，同时通过股权投资关系收取投资收益，综合两种方式来统筹考虑学校的投资回报。学校的收益主要来源于两方面：一方面通过出让酒店的资产的使用权，按一定标准收取酒店资产的资源占用费；另一方面通过学校与公司之间的股权投资关系，获得公司的投资分红收益。

四、建议经营管理模式下的风险分析及主要应对措施

高校将酒店出租给所属资产经营公司相比出租给社会独立第三方公司优势明显，但酒店资产出租程序仍需要符合国有资产有关规定，同时，经营公司在经营过程中也可能会存在过度关注经济效益而忽视服务学校，或是以服务学校为由而忽视酒店的经济效益导致国有资产使用效率低下等问题，因此高校在酒店出租前有必要充分考虑各类风险并及早做好预防措施。（1）合规性风险。建议学校首先实施必要的遴选程序，并经学校党委常委会等集体决策程序执行“三重一大”决策程序明确酒店的经营管理单位；其次，该模式涉及学校房产对外出租出借行为，相关租金需进行资产评估协商确定，协议期限不得超过5年，并履行相应报批报备手续。（2）保障教学科研服务质量风险。与经营公司管理方明确相关房间和租赁会议室业主价或团购价，业主方（学校）提前一定时期将计划告知经营管理方，经营管理方做好相应准备，并可视为对学校投入的回报之一。（3）回报风险。学校需与经营管理方在相关协议上明确各自责权利，建议可采取固定资源占用费的模式，并制定复合指标考核体系，注重对经营管理方的预算管理控制、建立负责人绩效考核体系，加强对经营管理方财务和采购监督管理等，通过各种控制措施保障学校获得应有收益。（4）破坏性经营风险。学校需在相关经营管理协议中明确国有资产保值增值责任，设定相应考核指标，控制经营管理方的破坏性经营风险。

五、建议经营管理模式下的具体安排

学校将酒店出租给学校所属经营公司经营管理，为使经营公司既能满足学校的需求，又能充分发挥其经营自主性，专注其管理和服务水平的提升，确保国有资产保值增资，学校对酒店的管控要做到以目标为中心，有所为有所不为，明确责任与权限，主要可以从以下几个方面来考虑。（1）做好制度设计和安排，既要防范国有资产流失风险，确保国有资产收益，同时又要给予经营公司一定的灵活性。建议从重大决策、预算控制、财务委派等方面着手。（2）以目标管理为导向，建立综合的指标考核体系。综合的指标体系至少应包含：利润总额、国有资产保值增值率和上缴学校利润、对学校教学科研的服务和支持力度、重大决策合规性、承担重大专项任务完成度、对国有资产的维护和保护程度、财务风险、安全生产、廉政建设等因素。（3）设定合理的收益目标。学校应结合投资建设成本回收周期等因素，综合设定每年合理的收益区间预计，学校可以请第三方公司综合评估测算学校的投资回报情况。（4）对于校内的接待政策，可以考虑给予校内接待统一的协议价格。学校相关部门应事先做好计划，对于学校提前一定天数的房间预定需求可按照协议价格执行，对临时发生的房间需求则遵照市场价格执行。加强学校和酒店经营双方的沟通，相关明细条款可以在签订协议时予以明确。（5）谨慎选择职业经理人/总经理，并建立有效的薪酬考核和激励机制。（6）对学校有多个酒店和接待中心的，可以考虑聘请职业经理人或是酒店管理团队统一管理校内酒店，由其统筹安排和调配校内酒店的各种资源，实行校内不同酒店间的差异化发展，进一步提升学校的酒店经营管理整体水平和盈利能力。

参考文献

1.财政部.事业单位国有资产管理暂行办法.财政部36号令.

2.财政部.中央级事业单位国有资产使用管理暂行办法.财教〔2009〕192号.

3.教育部.教育部直属高校国有资产管理暂行办法.教财〔2012〕6号.

4.教育部.教育部直属高等学校、直属单位国有资产管理工作规程（暂行）.教财函〔2013〕55号.

作者:舒小燕 单位:中山大学会计核算处