居住权制度范文10篇

居住权制度范文篇1

居住权制度最早出现在罗马法，是非所有人对他人所有的房屋进行居住的权利。居住权在整个罗马法体系中，属于人役权的一种。在罗马法中，人役权可以归纳为四种：用益权、使用权、居住权、对奴隶和他人牲畜的劳作权。其中，用益权、使用权、居住权对后世的影响最大，而对奴隶和牲畜的劳作权由于具有明显的阶级社会性质，随着社会的不断发展，在后世民法中几乎销声匿迹。由于居住权与使用权和用益权之间存在着紧密的联系，这就不得不需要我们对用益权和使用权有较为深入的认识，否则我们将无法窥见居住权的全貌。

用益权是指在不毁坏物的实体的情况下使用他人物品并收获孳息的权利。在用益权中。两种主要的权利结合在一起，其中用益权人对物使用的权利是“使用权”，对物利用的权利就是“收益权”。使用权则是指在个人需要的范围内，对他人的物按其性质使用的权利。罗马法上的居住权是指居住他人房屋的权利，属于使用权，但其权利又大于一般的使用权。

罗马法之后的大陆法系一些国家如法国、德国民法典均认可了居住权制度。《法国民法典》对于非所有人因居住而使用他人房屋的权利，基本上承袭了罗马法人役权和地役权的二元结构，在第二卷“财产以及所有权的各种变更”中设专编规定了用益权、使用权和居住权。在德国，居住权是指权利人所享有的“将建筑物或建筑物之一部分当作住宅予以使用，并具有排除所有权人之效力”的权利(民法典第1093条)。居住权主要用来解决男女双方在离婚时房屋所有权归属于男方，但女方应对其中的一些房屋享有终身居住权的问题。而且在德国，农民生前把自己的农地转让给继承人，但为了终生在该土地上居住，而设定限制人役权(居住权)的情况也不少。《瑞士民法典》《意大利民法典》《澳门民法典》也专门规定了居住权。

可见，居住权是传统大陆法系国家民法典中的一种重要的物权制度，但在西法东渐时却没有被我国民法所借鉴。

二、居住权制度的建立存在理论依据

(一)市场失灵理论

传统的市场失灵理论，在承认市场竞争可以在某些条件下达到帕累托最优的同时，认为市场机制不能解决外部性、垄断、收入分配和公共品提供等问题。居住权是公民基本权利之一，但是随着城镇化的发展，许多非本市的人群都需要通过买房来实现自己的居住权。然而，房地产开发企业作为市场化的企业之一，他们的经营行为最重要的是追求利润，企业不可能因为一般老百姓买不起就不把房子卖高价了，除非国家有强制性的法律规定。因此，很多中下阶层的人群在自己的能力范围内都买不起房子，即使能付得了首付也会为以后的月供而疲惫不堪。由于连带效应，租房的租金也随房价的提高而上涨，买不起房子的人成不了“房奴”，也当上了“租奴”。现实社会当中，很多人是连租房都租不起的，更不用说保障自己的居住权利了。这体现出市场在解决收入分配问题上的局限性，因为它不是“慈善机构”，它是以自身利益的最大化为最终目的的。它不可能会按照人群的不同收入等级来划定房价。原则上来说，企业应该具备一定的社会责任感，但是社会责任感是企业道德范畴的内容，而没有法律约束；另一方面，企业即使是对社会作出了一定的捐款等慈善工作而体现出了一定的社会责任，那很大情况下也是在其获得极大的利益之后而对于自己的“剥削”行为有所内疚而采取的补偿方式罢了。即使这样，社会的利益还是被损害在先，而且也不会因为企业的“慈悲”而真正得到补偿。幻想不通过制度或法律保障而寄托于企业和市场去保障居民的居住权利是完全不可能的。

(二)政府干预理论

政府干预理论是相对于市场失灵而提出来的，斯蒂格利茨与西方其他经济学家一样，认为政府干预的主要作用是弥补市场失灵。斯蒂格利茨提出了政府的经济职能理论。他认为，政府失灵并不比市场失灵更糟，而且这种失灵是可以被缓解乃至消除的；通过采取适当的政策，政府干预可带来帕累托改进。维护社会稳定，维护人民群众的合法利益是政府职能之一。对于市场中企业会为了自身利益最大化使低收入人群的居住权利受到损害、老年人的居住权受到侵犯、离婚妇女及未成年人的住房权利得不到保障等等这些现象的发生，扰乱了社会秩序的正常运行，这种时候政府就有必要伸出手来拉一把，在自己职能范围内采取必要措施维护人民群众的合法权益。这时，政府部门就应该运用其权力，制定相应的政策制度来约束那些侵犯他人权益的行为，让原本应该属于人民的合法权利回归到人民的手中。

总书记在十七大报告中就充分体现了党和政府对民生问题的极大关注。所谓民生问题，毫无疑问最基本的就是老百姓的吃、住、行三方面问题，这三个基本问题亦需要政府采取建立和完善一些保障制度的手段来予以解决。居住权制度作为一种对社会公民居住权利的使用和实现的重要保障制度，必定也会在党和国家领导人所讨论考虑的范畴之内。

(三)马斯洛层次需求理论

马斯洛把人类的需求分成以下五个层次(由低到高)：(1)生理需求：食物、饮水、空气、温暖、睡眠、性；(2)安全需求：远离危险、恐惧、寻求安全保障；(3)社会归属需求：归属感、友情收授、社会活动；(4)自我尊重需求：自我尊重、尊重他人、自主、责任、欣赏、成就、学习、知识；(5)自我实现：成长、个人发展、成就、潜质、创质。马斯洛认为只有某一个低的需求得到满足后才会出现另一个更高层次的需求，人们会为满足这些各式各样的需求而奋斗终身，而且因为低层级的需求更为直接和紧急，如果它们得不到满足，那么它们将成为驱动人们奋斗的首要目标。对居住的追求是能够为人挡风遮雨而带来温暖、有地方睡眠的生理需求，处于马斯洛层次理论中的最底层。而对居住权的需求则是为自己寻求安全感的第二层，这作为人们最基本的权利，如果不能得到相应的满足，就不能使人们往更高目标层次作出奋斗，为社会发展的更高阶段作出更大的付出。因此，人们居住权利的保障就显得很必要，而居住权制度的建立则是保障人们居住权利的重要途径。

三、我国建立居住权制度的可能性

我国居住权制度的建立的可能性，主要是体现在我国具有了建立居住权制度的背景条件：

(一)房地产市场化不能保障公民居住权利

“提起人民生活，我更关注住房问题”，这是国务院总理2006年11月19日在新加坡国立大学发表演讲后回答提问时的一番话，让老百姓看到了政府解决住房问题的决心，同时也体现了房地产市场化给人民住房带来了困难。事实证明，权利一旦市场化就无法得到有效保障，权利的市场化只能使得权利受金钱和社会地位的制约而无法保障。住房是极其特殊的商品，它有着非常特殊的资源唯一性，一个位置的特定房子就只有一套，在一定程度上老百姓并无多项选择的可能，而且这种商品还会有不断升值的可能性，此时买不起在升值以后更是无条件买下。市场化之下的房地产，老百姓事实上已经沦落到极度弱势的地位，开发商可以买通政府占有资源，拉拢媒体而左右市场和引导舆论，对其进行有利炒作。而这些大多数都是在合法的基础上进行的，因为目前法律在这方面根本就没有把居住当成一种权利来保障。

(二)现有制度不能完全替代居住权制度

利用现有法律规定的制度能不能完美地解决对他人住房以及其他附着物的占有、使用，这一点正是学者们就我国是否应建立居住权制度而展开的争论的焦点之一。部分学者认为居住权并不是实现相同目的的最好的制度安排，他们认为保留居住权的房屋买卖以实现自己养老的功能，似乎可以由附条件的房屋买卖完成，而遗嘱遗赠设定居住权可由附条件的遗嘱或遗赠所替代。其实这种观点正是必须在民法中设定居住权的最好的支持，没有任何一种制度或法律是绝对完美的，只有在不断的完善中才能趋向于完美，社会中存在的公民居住权的无法保障，就体现了这种观点。如果在法律中先确立了居住权人的权利与义务，这种附条件的买卖、遗嘱、遗赠的条件就可以依法实施，而无需当事人收集各种证明资料在合约中详细规定，也避免了很多原本可以避免的繁琐程序或冲突。当然，我们的确可以不在法律中设置居住权制度，而由当事人在每次设定居住权时都详细规定当事人的权利、义务，但这样做的结果必然会增加社会的交易成本。

(三)社会中对弱势群体的居住权保障存在缺失

本文所指弱势群体主要分为老年人、妇女和未成年人三类。

1、老年人方面。随着人类的寿命不断延长，我国正逐渐步入老年型社会，而在现实生活中，老年人的居住权经常被别人侵犯。专家指出以下几种形式：在房改过程中，子女出资购买同住老人拥有使用权的住房后，进而侵害老人的居住权；子女私自将户口迁入老人居住地，私自封盖户主及产权人，侵占老年人房产；同住人以赡养、照顾老年人生活为名，经老年人同意后，购买产权、迁入户口、更改户主的目的达到后，遗弃、虐待老年人；共同居住的子女分配、购买住房后，仍故意占据老人住房，影响老年人对房产的处置权。当今的老年人都是二三十年代出生的，对于法律几乎都出于一种无知状态，对于自己居住权受侵犯也不知道该如何维护，甚至不知道自己的居住权已经受到侵犯。由于制度上对居住权没有明确的规定，对于类似于老年人居住权受到损害的事情，人们往往只能用道德的眼光来予以批评，而不从实质上给予保障。

2、妇女方面。虽然人们生活条件得到不断的改善，社会上对妇女的看法大多情况下还是以老眼光来看待，认为妇女地位次于男子。因此在妇女离婚或者丧夫的情况下，对于财产的分割或继承方面都处于劣势状态，仅仅能分割或继承到少部分财产，甚至是不能分割或继承任何财产。随着离婚现象的增多，这种问题如果得不到合理解决往往会引起很大的社会纠纷。如果规定了居住权制度，就可以减少这方面的纠纷，一方可以通过遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定取得居住权，这样既可以解决我国家庭成员中对房屋的需要，也有利于真正实现对离婚或丧夫妇女利益的维护，同时也可以减少这方面的纠纷。

3、未成年人方面。未成年人在居住权方面受到的损害，主要是表现在离婚家庭。实际生活中，有一些未成年人的父母离婚后都不是很乐意对子女进行抚养，让子女处于左右为难状态，精神上受到极大打击。另外，在离异父母再婚以后，继父继母虐待未成年人的现象也是时有发生。现实制度或法律中都没有明确对未成年人居住权利的保护规定，而未成年人权利受到的侵害又往往是从居住权受到的侵害来体现的。因此对未成年人的居住权作出明确的保护措施显得势在必行。

四、结论

笔者认为，居住权制度的建立可以发挥其应有的作用——维护人民群众的居住权利。但是，我们应该采取慎重态度，借鉴其他国家的成功经验，结合我国的实际情况，建立具有中国特色的居住权制度。

居住权制度范文篇2

居住权制度最早出现在罗马法，是非所有人对他人所有的房屋进行居住的权利。居住权在整个罗马法体系中，属于人役权的一种。在罗马法中，人役权可以归纳为四种：用益权、使用权、居住权、对奴隶和他人牲畜的劳作权。其中，用益权、使用权、居住权对后世的影响最大，而对奴隶和牲畜的劳作权由于具有明显的阶级社会性质，随着社会的不断发展，在后世民法中几乎销声匿迹。由于居住权与使用权和用益权之间存在着紧密的联系，这就不得不需要我们对用益权和使用权有较为深入的认识，否则我们将无法窥见居住权的全貌。

用益权是指在不毁坏物的实体的情况下使用他人物品并收获孳息的权利。在用益权中。两种主要的权利结合在一起，其中用益权人对物使用的权利是“使用权”，对物利用的权利就是“收益权”。使用权则是指在个人需要的范围内，对他人的物按其性质使用的权利。罗马法上的居住权是指居住他人房屋的权利，属于使用权，但其权利又大于一般的使用权。

罗马法之后的大陆法系一些国家如法国、德国民法典均认可了居住权制度。《法国民法典》对于非所有人因居住而使用他人房屋的权利，基本上承袭了罗马法人役权和地役权的二元结构，在第二卷“财产以及所有权的各种变更”中设专编规定了用益权、使用权和居住权。在德国，居住权是指权利人所享有的“将建筑物或建筑物之一部分当作住宅予以使用，并具有排除所有权人之效力”的权利(民法典第1093条)。居住权主要用来解决男女双方在离婚时房屋所有权归属于男方，但女方应对其中的一些房屋享有终身居住权的问题。而且在德国，农民生前把自己的农地转让给继承人，但为了终生在该土地上居住，而设定限制人役权(居住权)的情况也不少。《瑞士民法典》《意大利民法典》《澳门民法典》也专门规定了居住权。

可见，居住权是传统大陆法系国家民法典中的一种重要的物权制度，但在西法东渐时却没有被我国民法所借鉴。

二、居住权制度的建立存在理论依据

(一)市场失灵理论

传统的市场失灵理论，在承认市场竞争可以在某些条件下达到帕累托最优的同时，认为市场机制不能解决外部性、垄断、收入分配和公共品提供等问题。居住权是公民基本权利之一，但是随着城镇化的发展，许多非本市的人群都需要通过买房来实现自己的居住权。然而，房地产开发企业作为市场化的企业之一，他们的经营行为最重要的是追求利润，企业不可能因为一般老百姓买不起就不把房子卖高价了，除非国家有强制性的法律规定。因此，很多中下阶层的人群在自己的能力范围内都买不起房子，即使能付得了首付也会为以后的月供而疲惫不堪。由于连带效应，租房的租金也随房价的提高而上涨，买不起房子的人成不了“房奴”，也当上了“租奴”。现实社会当中，很多人是连租房都租不起的，更不用说保障自己的居住权利了。这体现出市场在解决收入分配问题上的局限性，因为它不是“慈善机构”，它是以自身利益的最大化为最终目的的。它不可能会按照人群的不同收入等级来划定房价。原则上来说，企业应该具备一定的社会责任感，但是社会责任感是企业道德范畴的内容，而没有法律约束；另一方面，企业即使是对社会作出了一定的捐款等慈善工作而体现出了一定的社会责任，那很大情况下也是在其获得极大的利益之后而对于自己的“剥削”行为有所内疚而采取的补偿方式罢了。即使这样，社会的利益还是被损害在先，而且也不会因为企业的“慈悲”而真正得到补偿。幻想不通过制度或法律保障而寄托于企业和市场去保障居民的居住权利是完全不可能的。

(二)政府干预理论

政府干预理论是相对于市场失灵而提出来的，斯蒂格利茨与西方其他经济学家一样，认为政府干预的主要作用是弥补市场失灵。斯蒂格利茨提出了政府的经济职能理论。他认为，政府失灵并不比市场失灵更糟，而且这种失灵是可以被缓解乃至消除的；通过采取适当的政策，政府干预可带来帕累托改进。维护社会稳定，维护人民群众的合法利益是政府职能之一。对于市场中企业会为了自身利益最大化使低收入人群的居住权利受到损害、老年人的居住权受到侵犯、离婚妇女及未成年人的住房权利得不到保障等等这些现象的发生，扰乱了社会秩序的正常运行，这种时候政府就有必要伸出手来拉一把，在自己职能范围内采取必要措施维护人民群众的合法权益。这时，政府部门就应该运用其权力，制定相应的政策制度来约束那些侵犯他人权益的行为，让原本应该属于人民的合法权利回归到人民的手中。

总书记在十七大报告中就充分体现了党和政府对民生问题的极大关注。所谓民生问题，毫无疑问最基本的就是老百姓的吃、住、行三方面问题，这三个基本问题亦需要政府采取建立和完善一些保障制度的手段来予以解决。居住权制度作为一种对社会公民居住权利的使用和实现的重要保障制度，必定也会在党和国家领导人所讨论考虑的范畴之内。

(三)马斯洛层次需求理论

马斯洛把人类的需求分成以下五个层次(由低到高)：(1)生理需求：食物、饮水、空气、温暖、睡眠、性；(2)安全需求：远离危险、恐惧、寻求安全保障；(3)社会归属需求：归属感、友情收授、社会活动；(4)自我尊重需求：自我尊重、尊重他人、自主、责任、欣赏、成就、学习、知识；(5)自我实现：成长、个人发展、成就、潜质、创质。马斯洛认为只有某一个低的需求得到满足后才会出现另一个更高层次的需求，人们会为满足这些各式各样的需求而奋斗终身，而且因为低层级的需求更为直接和紧急，如果它们得不到满足，那么它们将成为驱动人们奋斗的首要目标。对居住的追求是能够为人挡风遮雨而带来温暖、有地方睡眠的生理需求，处于马斯洛层次理论中的最底层。而对居住权的需求则是为自己寻求安全感的第二层，这作为人们最基本的权利，如果不能得到相应的满足，就不能使人们往更高目标层次作出奋斗，为社会发展的更高阶段作出更大的付出。因此，人们居住权利的保障就显得很必要，而居住权制度的建立则是保障人们居住权利的重要途径。

三、我国建立居住权制度的可能性

我国居住权制度的建立的可能性，主要是体现在我国具有了建立居住权制度的背景条件：

(一)房地产市场化不能保障公民居住权利

“提起人民生活，我更关注住房问题”，这是国务院总理2006年11月19日在新加坡国立大学发表演讲后回答提问时的一番话，让老百姓看到了政府解决住房问题的决心，同时也体现了房地产市场化给人民住房带来了困难。事实证明，权利一旦市场化就无法得到有效保障，权利的市场化只能使得权利受金钱和社会地位的制约而无法保障。住房是极其特殊的商品，它有着非常特殊的资源唯一性，一个位置的特定房子就只有一套，在一定程度上老百姓并无多项选择的可能，而且这种商品还会有不断升值的可能性，此时买不起在升值以后更是无条件买下。市场化之下的房地产，老百姓事实上已经沦落到极度弱势的地位，开发商可以买通政府占有资源，拉拢媒体而左右市场和引导舆论，对其进行有利炒作。而这些大多数都是在合法的基础上进行的，因为目前法律在这方面根本就没有把居住当成一种权利来保障。

(二)现有制度不能完全替代居住权制度

利用现有法律规定的制度能不能完美地解决对他人住房以及其他附着物的占有、使用，这一点正是学者们就我国是否应建立居住权制度而展开的争论的焦点之一。部分学者认为居住权并不是实现相同目的的最好的制度安排，他们认为保留居住权的房屋买卖以实现自己养老的功能，似乎可以由附条件的房屋买卖完成，而遗嘱遗赠设定居住权可由附条件的遗嘱或遗赠所替代。其实这种观点正是必须在民法中设定居住权的最好的支持，没有任何一种制度或法律是绝对完美的，只有在不断的完善中才能趋向于完美，社会中存在的公民居住权的无法保障，就体现了这种观点。如果在法律中先确立了居住权人的权利与义务，这种附条件的买卖、遗嘱、遗赠的条件就可以依法实施，而无需当事人收集各种证明资料在合约中详细规定，也避免了很多原本可以避免的繁琐程序或冲突。当然，我们的确可以不在法律中设置居住权制度，而由当事人在每次设定居住权时都详细规定当事人的权利、义务，但这样做的结果必然会增加社会的交易成本。

(三)社会中对弱势群体的居住权保障存在缺失

本文所指弱势群体主要分为老年人、妇女和未成年人三类。

1、老年人方面。随着人类的寿命不断延长，我国正逐渐步入老年型社会，而在现实生活中，老年人的居住权经常被别人侵犯。专家指出以下几种形式：在房改过程中，子女出资购买同住老人拥有使用权的住房后，进而侵害老人的居住权；子女私自将户口迁入老人居住地，私自封盖户主及产权人，侵占老年人房产；同住人以赡养、照顾老年人生活为名，经老年人同意后，购买产权、迁入户口、更改户主的目的达到后，遗弃、虐待老年人；共同居住的子女分配、购买住房后，仍故意占据老人住房，影响老年人对房产的处置权。当今的老年人都是二三十年代出生的，对于法律几乎都出于一种无知状态，对于自己居住权受侵犯也不知道该如何维护，甚至不知道自己的居住权已经受到侵犯。由于制度上对居住权没有明确的规定，对于类似于老年人居住权受到损害的事情，人们往往只能用道德的眼光来予以批评，而不从实质上给予保障。

2、妇女方面。虽然人们生活条件得到不断的改善，社会上对妇女的看法大多情况下还是以老眼光来看待，认为妇女地位次于男子。因此在妇女离婚或者丧夫的情况下，对于财产的分割或继承方面都处于劣势状态，仅仅能分割或继承到少部分财产，甚至是不能分割或继承任何财产。随着离婚现象的增多，这种问题如果得不到合理解决往往会引起很大的社会纠纷。如果规定了居住权制度，就可以减少这方面的纠纷，一方可以通过遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定取得居住权，这样既可以解决我国家庭成员中对房屋的需要，也有利于真正实现对离婚或丧夫妇女利益的维护，同时也可以减少这方面的纠纷。

3、未成年人方面。未成年人在居住权方面受到的损害，主要是表现在离婚家庭。实际生活中，有一些未成年人的父母离婚后都不是很乐意对子女进行抚养，让子女处于左右为难状态，精神上受到极大打击。另外，在离异父母再婚以后，继父继母虐待未成年人的现象也是时有发生。现实制度或法律中都没有明确对未成年人居住权利的保护规定，而未成年人权利受到的侵害又往往是从居住权受到的侵害来体现的。因此对未成年人的居住权作出明确的保护措施显得势在必行。

四、结论

笔者认为，居住权制度的建立可以发挥其应有的作用——维护人民群众的居住权利。但是，我们应该采取慎重态度，借鉴其他国家的成功经验，结合我国的实际情况，建立具有中国特色的居住权制度。

居住权制度范文篇3

关键词：居住权制度；渊源；理论依据；可能性

引言

近年来，居住权在物权法草案中首次被提出以来，受到了学术界人士的关注和热烈的讨论。他们无论是从居住权的概念定义上进行讨论。还是从居住权的立法方面进行讨论，最终都会回到居住权制度的建立是否有可能性上面来。因此。笔者认为有必要在这里探讨一下居住权制度在我国建立的可能性。

一、居住权制度的渊源

居住权制度最早出现在罗马法，是非所有人对他人所有的房屋进行居住的权利。居住权在整个罗马法体系中，属于人役权的一种。在罗马法中，人役权可以归纳为四种：用益权、使用权、居住权、对奴隶和他人牲畜的劳作权。其中，用益权、使用权、居住权对后世的影响最大，而对奴隶和牲畜的劳作权由于具有明显的阶级社会性质，随着社会的不断发展，在后世民法中几乎销声匿迹。由于居住权与使用权和用益权之间存在着紧密的联系，这就不得不需要我们对用益权和使用权有较为深入的认识，否则我们将无法窥见居住权的全貌。

用益权是指在不毁坏物的实体的情况下使用他人物品并收获孳息的权利。在用益权中。两种主要的权利结合在一起，其中用益权人对物使用的权利是“使用权”，对物利用的权利就是“收益权”。使用权则是指在个人需要的范围内，对他人的物按其性质使用的权利。罗马法上的居住权是指居住他人房屋的权利，属于使用权，但其权利又大于一般的使用权。

罗马法之后的大陆法系一些国家如法国、德国民法典均认可了居住权制度。《法国民法典》对于非所有人因居住而使用他人房屋的权利，基本上承袭了罗马法人役权和地役权的二元结构，在第二卷“财产以及所有权的各种变更”中设专编规定了用益权、使用权和居住权。在德国，居住权是指权利人所享有的“将建筑物或建筑物之一部分当作住宅予以使用，并具有排除所有权人之效力”的权利(民法典第1093条)。居住权主要用来解决男女双方在离婚时房屋所有权归属于男方，但女方应对其中的一些房屋享有终身居住权的问题。而且在德国，农民生前把自己的农地转让给继承人，但为了终生在该土地上居住，而设定限制人役权(居住权)的情况也不少。《瑞士民法典》《意大利民法典》《澳门民法典》也专门规定了居住权。

可见，居住权是传统大陆法系国家民法典中的一种重要的物权制度，但在西法东渐时却没有被我国民法所借鉴。

二、居住权制度的建立存在理论依据

(一)市场失灵理论

传统的市场失灵理论，在承认市场竞争可以在某些条件下达到帕累托最优的同时，认为市场机制不能解决外部性、垄断、收入分配和公共品提供等问题。居住权是公民基本权利之一，但是随着城镇化的发展，许多非本市的人群都需要通过买房来实现自己的居住权。然而，房地产开发企业作为市场化的企业之一，他们的经营行为最重要的是追求利润，企业不可能因为一般老百姓买不起就不把房子卖高价了，除非国家有强制性的法律规定。因此，很多中下阶层的人群在自己的能力范围内都买不起房子，即使能付得了首付也会为以后的月供而疲惫不堪。由于连带效应，租房的租金也随房价的提高而上涨，买不起房子的人成不了“房奴”，也当上了“租奴”。现实社会当中，很多人是连租房都租不起的，更不用说保障自己的居住权利了。这体现出市场在解决收入分配问题上的局限性，因为它不是“慈善机构”，它是以自身利益的最大化为最终目的的。它不可能会按照人群的不同收入等级来划定房价。原则上来说，企业应该具备一定的社会责任感，但是社会责任感是企业道德范畴的内容，而没有法律约束；另一方面，企业即使是对社会作出了一定的捐款等慈善工作而体现出了一定的社会责任，那很大情况下也是在其获得极大的利益之后而对于自己的“剥削”行为有所内疚而采取的补偿方式罢了。即使这样，社会的利益还是被损害在先，而且也不会因为企业的“慈悲”而真正得到补偿。幻想不通过制度或法律保障而寄托于企业和市场去保障居民的居住权利是完全不可能的。

(二)政府干预理论

政府干预理论是相对于市场失灵而提出来的，斯蒂格利茨与西方其他经济学家一样，认为政府干预的主要作用是弥补市场失灵。斯蒂格利茨提出了政府的经济职能理论。他认为，政府失灵并不比市场失灵更糟，而且这种失灵是可以被缓解乃至消除的；通过采取适当的政策，政府干预可带来帕累托改进。维护社会稳定，维护人民群众的合法利益是政府职能之一。对于市场中企业会为了自身利益最大化使低收入人群的居住权利受到损害、老年人的居住权受到侵犯、离婚妇女及未成年人的住房权利得不到保障等等这些现象的发生，扰乱了社会秩序的正常运行，这种时候政府就有必要伸出手来拉一把，在自己职能范围内采取必要措施维护人民群众的合法权益。这时，政府部门就应该运用其权力，制定相应的政策制度来约束那些侵犯他人权益的行为，让原本应该属于人民的合法权利回归到人民的手中。

总书记在十七大报告中就充分体现了党和政府对民生问题的极大关注。所谓民生问题，毫无疑问最基本的就是老百姓的吃、住、行三方面问题，这三个基本问题亦需要政府采取建立和完善一些保障制度的手段来予以解决。居住权制度作为一种对社会公民居住权利的使用和实现的重要保障制度，必定也会在党和国家领导人所讨论考虑的范畴之内。

(三)马斯洛层次需求理论

马斯洛把人类的需求分成以下五个层次(由低到高)：(1)生理需求：食物、饮水、空气、温暖、睡眠、性；(2)安全需求：远离危险、恐惧、寻求安全保障；(3)社会归属需求：归属感、友情收授、社会活动；(4)自我尊重需求：自我尊重、尊重他人、自主、责任、欣赏、成就、学习、知识；(5)自我实现：成长、个人发展、成就、潜质、创质。马斯洛认为只有某一个低的需求得到满足后才会出现另一个更高层次的需求，人们会为满足这些各式各样的需求而奋斗终身，而且因为低层级的需求更为直接和紧急，如果它们得不到满足，那么它们将成为驱动人们奋斗的首要目标。对居住的追求是能够为人挡风遮雨而带来温暖、有地方睡眠的生理需求，处于马斯洛层次理论中的最底层。而对居住权的需求则是为自己寻求安全感的第二层，这作为人们最基本的权利，如果不能得到相应的满足，就不能使人们往更高目标层次作出奋斗，为社会发展的更高阶段作出更大的付出。因此，人们居住权利的保障就显得很必要，而居住权制度的建立则是保障人们居住权利的重要途径。

三、我国建立居住权制度的可能性

我国居住权制度的建立的可能性，主要是体现在我国具有了建立居住权制度的背景条件：

(一)房地产市场化不能保障公民居住权利

“提起人民生活，我更关注住房问题”，这是国务院总理2006年11月19日在新加坡国立大学发表演讲后回答提问时的一番话，让老百姓看到了政府解决住房问题的决心，同时也体现了房地产市场化给人民住房带来了困难。事实证明，权利一旦市场化就无法得到有效保障，权利的市场化只能使得权利受金钱和社会地位的制约而无法保障。住房是极其特殊的商品，它有着非常特殊的资源唯一性，一个位置的特定房子就只有一套，在一定程度上老百姓并无多项选择的可能，而且这种商品还会有不断升值的可能性，此时买不起在升值以后更是无条件买下。市场化之下的房地产，老百姓事实上已经沦落到极度弱势的地位，开发商可以买通政府占有资源，拉拢媒体而左右市场和引导舆论，对其进行有利炒作。而这些大多数都是在合法的基础上进行的，因为目前法律在这方面根本就没有把居住当成一种权利来保障。

(二)现有制度不能完全替代居住权制度

利用现有法律规定的制度能不能完美地解决对他人住房以及其他附着物的占有、使用，这一点正是学者们就我国是否应建立居住权制度而展开的争论的焦点之一。部分学者认为居住权并不是实现相同目的的最好的制度安排，他们认为保留居住权的房屋买卖以实现自己养老的功能，似乎可以由附条件的房屋买卖完成，而遗嘱遗赠设定居住权可由附条件的遗嘱或遗赠所替代。其实这种观点正是必须在民法中设定居住权的最好的支持，没有任何一种制度或法律是绝对完美的，只有在不断的完善中才能趋向于完美，社会中存在的公民居住权的无法保障，就体现了这种观点。如果在法律中先确立了居住权人的权利与义务，这种附条件的买卖、遗嘱、遗赠的条件就可以依法实施，而无需当事人收集各种证明资料在合约中详细规定，也避免了很多原本可以避免的繁琐程序或冲突。当然，我们的确可以不在法律中设置居住权制度，而由当事人在每次设定居住权时都详细规定当事人的权利、义务，但这样做的结果必然会增加社会的交易成本。

(三)社会中对弱势群体的居住权保障存在缺失

本文所指弱势群体主要分为老年人、妇女和未成年人三类。

1、老年人方面。随着人类的寿命不断延长，我国正逐渐步入老年型社会，而在现实生活中，老年人的居住权经常被别人侵犯。专家指出以下几种形式：在房改过程中，子女出资购买同住老人拥有使用权的住房后，进而侵害老人的居住权；子女私自将户口迁入老人居住地，私自封盖户主及产权人，侵占老年人房产；同住人以赡养、照顾老年人生活为名，经老年人同意后，购买产权、迁入户口、更改户主的目的达到后，遗弃、虐待老年人；共同居住的子女分配、购买住房后，仍故意占据老人住房，影响老年人对房产的处置权。当今的老年人都是二三十年代出生的，对于法律几乎都出于一种无知状态，对于自己居住权受侵犯也不知道该如何维护，甚至不知道自己的居住权已经受到侵犯。由于制度上对居住权没有明确的规定，对于类似于老年人居住权受到损害的事情，人们往往只能用道德的眼光来予以批评，而不从实质上给予保障。

2、妇女方面。虽然人们生活条件得到不断的改善，社会上对妇女的看法大多情况下还是以老眼光来看待，认为妇女地位次于男子。因此在妇女离婚或者丧夫的情况下，对于财产的分割或继承方面都处于劣势状态，仅仅能分割或继承到少部分财产，甚至是不能分割或继承任何财产。随着离婚现象的增多，这种问题如果得不到合理解决往往会引起很大的社会纠纷。如果规定了居住权制度，就可以减少这方面的纠纷，一方可以通过遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定取得居住权，这样既可以解决我国家庭成员中对房屋的需要，也有利于真正实现对离婚或丧夫妇女利益的维护，同时也可以减少这方面的纠纷。

3、未成年人方面。未成年人在居住权方面受到的损害，主要是表现在离婚家庭。实际生活中，有一些未成年人的父母离婚后都不是很乐意对子女进行抚养，让子女处于左右为难状态，精神上受到极大打击。另外，在离异父母再婚以后，继父继母虐待未成年人的现象也是时有发生。现实制度或法律中都没有明确对未成年人居住权利的保护规定，而未成年人权利受到的侵害又往往是从居住权受到的侵害来体现的。因此对未成年人的居住权作出明确的保护措施显得势在必行。

居住权制度范文篇4

在我国设立居住权有无现实的需要，这是我国移植居住权法律制度必须首先要回答的问题，只有在客观上、实践中存在这样一些问题需要有居住权这种法律制度予以解决，才有移植的必要，如果客观上没有这种需求，则没有必要引入这种制度，这是一个无庸置疑的基本命题。从大陆法系各国民法典对居住权的规定中，我们可以看出，居住权设立的目的主要是为了解决离婚后暂无居所的夫或妻一方、老年人、以保姆为代表的一类群体的居住问题，这种传统的居住权被有些学者称为社会性的居住权;除此之外，随着社会的发展，居住权的适用范围理应有所扩张和突破，居住权也能够在婚姻家庭领域之外，在一般财产利用和投资领域发挥其作用。

1.离婚后暂无居所的一方等三类人的居住问题

离婚后暂无居所的夫或妻的一方的房屋居住问题。我们先来看一个案例:1989年2月孙倩与邓俭结婚，并住在西宁市五四大街82号楼3单元308室，使用面积28.58平方米，系西宁市兴海路房管所所有的直管公房。1994年5月，因感情不和，孙倩与邓俭经西宁市城西区人民法院调解离婚，孩子由邓俭抚养。但当时双方并未对租住的公房提起诉讼，法院也未作处理。双方离婚后，原租住的房屋由邓俭带着孩子一直居住。但因孙倩所在单位一直无法给其解决住房，且其经济状况不太理想，因此，其于1994年9月向西宁市城西区人民法院提起诉讼，向邓俭讨要其居住权。

在现实生活中，与孙倩有着同样遭遇的人绝不在少数。我国关于婚姻法的司法解释中所提到的给予离婚后暂无居所的一方的“居住权”，并非物权法意义上的居住权，其并不能有效的解决这类人的房屋居住问题。而居住权制度则可以为离婚后暂无居所的一方长期、稳定地在对方房屋居住提供法律依据。

老年人的房屋居住问题。在现实生活中，老年人的住房被他人侵占的现象屡见不鲜。有专家指出:目前侵犯老年人居住权主要有以下几种形式:(1)在房改过程中，子女出资购买同住老人拥有使用权的住房后，进而侵害老人的居住权;(2)子女私自将户口迁入老人居住地，私自更改户主及产权(租赁)人，侵占老年人房产;(3)同住人以赡养、照料老年人生活为名，经老年人同意后，遗弃、虐待老年人;(4)共同居住的子女分配、购买住房后，仍故意占据住房，影响老年人对房产的处置权。也有一些人同时运用以上几种方法来达到侵占老年人居住权的目的。另外，中国城市老年人同居现象越来越多，他们并不进行婚姻登记，在这种情况下，一方去世，生存的另一方并不能继承对方的遗产。相反，去世的一方的子女却有继承权，如果去世的一方的子女不让生存一方居住，该人就可能流离失所。但如果从法律上规定了居住权，一方可以通过遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定的方式取得居住权，这样既可以解决家庭成员对房屋的需要，也有利于真正实现对老年人利益的维护，减少这方面的纠纷。

保姆的房屋居住问题。笔者以为，首先，从发展的眼光来看，随着社会的进步，经济的发展，人们生活水平的普遍提高和生活节奏的加快，雇得起和需要雇保姆的人将会越来越多，保姆的市场会越来越大，这样保姆房屋居住问题会越来越突出，因此设立居住权来解决保姆的居住问题的必要性会更凸显。其次，梁慧星先生所指的“保姆”，其实并非仅仅指保姆，而只不过是一类人的代表而已。诚如有些学者所理解的，这里的“保姆”，代表的是与房屋所有人有着某种非直系亲属性质的生活关系的一群人，例如远亲、收留的流浪儿童、孤寡老人等等，如果这样来理解“保姆”的内涵，那么居住权立法还是有着广泛的民意基础的。

2.居住权适用范围的扩张

从渊源上看，罗马法意义上的居住权脱胎于婚姻家庭领域并作为人役权的一部分，主要发挥着养老和救助的功能，其具有人身性、救助性、不可流转性和期限性等特点。大陆法系各主要国家继承了罗马法的传统，在民法典中大都规定了居住权制度，但由于政治、经济、文化背景等方面的差异，绝大多数国家并没有完全照搬罗马法上的居住权制度，而是在传统的居住权制度中增加了与时展相适应的内容以适应现代商品经济社会的需要，特别是德国居住权立法颇具特色和代表性，其除了在民法典中规定了传统的居住权外，还在其特别民法中规定了一种具有不同社会功能、具有流转性的新的居住权形态——长期居住权，由于其常被用作地产投资和收益的技术，使得居住权在这个领域的伦理性大大减弱，而作为法律技术的灵活性则非常突出，所以有学者称诸如此类的居住权为“投资性居住权”。申卫星博士认为，投资性居住权正是居住权在新的时代环境下延续其生命力的一种进化，而且使居住权的社会功能得到了扩展。因其具有更大的技术上的灵活性和适应性，能够满足人们利用财产的形式上的多样性需求，更好地贯彻权利人的意志。在合资建房、合资购房、分时度假酒店等场合，若允许设置投资性居住权，增加投资人选择物权类型的机会和空间，效果会更好。

从上面的分析可以看出，居住权制度在现实生活中有着绝不在少数的需求主体和民意基础。由于资源的稀缺性，满足普遍的所有十分困难，仅仅用所有权制度来满足人们对不动产的利用要求是不切实际的，尤其是我国人口多而土地面积有限的国情更要求我们从经济分析法学的观点出发，实现房屋的最大化利用，而设立居住权则可以达到这一目的。

二、适应物权法发展之需要

从所有到利用。传统民法中的物权体系是以所有权为中心的。物权法在平衡、调节物质资源的稀缺与人们对物质资源的需求和欲望之间的矛盾时，主要是以所有权来确定资源对于人的归属和利用的关系，但尽管如此，“人类非利用外界物资则不能生活，然而物资有限，并非取之不尽，用之不竭，因之无论任何社会，必须有一种制度，承认直接利用外界物资之权利(广义的物权)，而使之互不侵犯，以保障物资利用之确实与安全，此即物权本来之社会作用，故物权实为一种发达最早之法律制度也”。因此，法律作为保护权利人享有的特定利益的手段，根据社会经济条件的变化，在已对物的所有(归属)利益予以充分保护的基础上，再予重视对物的利用利益的保护，以期达到物尽其用的社会公平，从而有利于在一定程度上限制所有权，提高用益物权等权利的地位，加强其效力。这一事实在物权法的发展过程中确实是存在的，因为“财产(包括智慧财产)并不仅仅表达了一种‘拥有’的幸福，或者是‘进取之际’的快乐，而且也包括对财产的‘利用’而产生的某种幸福”，“财产之于我们，已经不仅仅是拥有财产而感到幸福的问题了。”如果仅仅用所有权来确认对物的归属和利用是不够的，还必须在所有权之外用用益物权这种他物权来确认人们对物的利用关系。特别是现代科学技术的发展，对于物的利用方式越来越多，利用程度越来越高，这就使得非所有人通过用益物权这种权利形态对于他人所有之物的利用以满足自己的生存和发展不仅成为必要，而且成为可能。物权法主要是规定一个国家和他的人民对于财产的关系。对于财产的关系，表现在两个方面:一方面，这个社会里的各种财产属于谁，人民可以享有哪些财产。这是所有制的关系。另一方面，享有财产的人(包括国家、集体和个人)对属于“他的”财产究竟有些什么权利，这些权利的内容是什么。在上述两个方面的关系中，我国过去对前者非常重视，但对后者不十分重视，所以出现了一些问题。我国社会主义市场经济的建立和完善要求注重物权法的归属与利用作用的并重，这就必须要在物权法当中充实包括用益物权在内的他物权的内容。随着社会生产关系的变化，所有权与其权能相分离，是历史发展的必然规律，而建立完善的用益物权制度，也是经济高度发展的必然要求。

从土地到房屋。在人类对外界物资的利用中，以土地和房屋为主要形态的不动产，尤其是土地占据着特别重要的地位。以我国为代表的东方国家或地区由于经历封建社会农业经济社会形态的完善发育，传统上对土地的利用较重视而对房屋的利用的则较为轻视。但随着我国商品经济的发展，特别是考虑到我国作为一个人口大国的国情，合理解决居住问题，应该是我国物权法的基本目标。世界城市人口每天以17万人的速度在增长，到2025年将达到50亿，占总人口的2/3。人类将面对如何应付自身居住问题的巨大挑战。而我国经济体制改革后，住房由过去的无偿分配变为有偿取得，生产力的发展也为人们大量提供住房成为可能，但因为物的稀缺性是物权得以产生的必要，房屋作为一种重要的不动产，其建筑成本非常高，所以特别是对于那些妇女、老人等弱势群体来说，想要拥有一套属于自己的住房绝非易事。居住权制度则可以很好地解决这些问题。居住权可以使房屋得到最大程度的利用，使其效益最大化;能够很好的平衡房屋所有权人和居住权人的利益关系，发挥其家庭保障的功能。

我国现行的法律中，是用所有权以及租赁、借用(使用借贷)来调整非所有人对于他人房屋的利用关系，没有确认居住权或与之相类似的物权性权利。虽然房屋典权在我国是一种受司法保护的权利，但在我国的《民法通则》及其他法律中都没有对典权作出规定，对于物权法的这种重土地轻房屋的倾向历来为学者们所诟病。从我国社会发展的现状以及发展趋势来看，在我国物权法中应当确认居住权这一他物权形式。

居住权制度范文篇5

居住权制度在世界的许多国家的民法典中都有规定,在我国的物权法草案中第180条至191条中也规定了居住权制度,但新颁布的物权法中并未对此作出规定。笔者认为,我国物权法应当规定居住权制度。

一、居住权是一种用益物权

(一)居住权的法律特征。

居住权指居住权人对他人所有房屋及其附属设施享有占有、使用的权利。具有下列法律特征:1、居住权是一种用益物权。居住权是在他人所有的房屋及其附属设施上设立的他物权,在自己的房屋上不能设立居住权。居住权的设立符合市场经济的要求,使房屋这种不动产能够得到充分的合理的利用,达到物尽其用的目的,这也是优化资源配置的有效方式。2、居住权的主体具有广泛性。居住权的主体包括公民法人及其他组织。在不同种类的居住权中主体范围是不同的。3、居住权的客体具有单一性。居住权的客体仅限于房屋及其附属设施,在其他的标的物上不得设立居住权。4、居住权取得方式具有多样性。我国居住权取得,一般基于法定、意定或合同等多种方式。5、居住权设立具有公示性。各国法律设立居住权,均规定应当向登记机构申请居住权登记,方能发生物权的效力。我国城市房地产法第五十三条规定:房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,并向房产管理部门登记备案。我国物权法草案的181条第二款曾规定:“设立居住权,应当向登记机构申请居住权登记。”6、居住权的存续具有期限性。居住权作为一种用益物权,是对所有人的所有权的一种限制,在居住权存在的情况下,所有权是不圆满的,如果居住权无期限,那么所有权就形同虚设,没有现实意义了。7、居住权既可有偿亦可无偿。我国物权法草案182条曾规定:“居住权人应当合理使用住房及其附属设施。居住权人应当承担住房及其附属设施的日常维护费用和物业管理费用,可以不支付住房使用费用,不承担重大维修费用,但遗嘱、遗赠另有表示或者合同另有约定的除外。”由此可见,居住权既可有偿亦可无偿。

(二)居住权产生的依据。

1、法定居住权,是指依据法律直接规定而产生的居住权利。其中包括:(1)婚姻关系存续期间双方分居时,一方无房屋的可以对另一方的房屋享有居住权;(2)夫妻双方离婚后,无住房的一方可以对另一方的房屋享有居住权;(3)父母作为监护人对未成年子女的房屋享有居住权;(4)未成年子女对父母所有的房屋享有居住权;(5)父母对成年子女所有的房屋享有居住权;(6)祖父母、外祖父母无住房的,并且子女死亡的或者无扶养能力的,可要求孙子女或者外孙子女提供居住房屋,反之亦然。(7)兄弟姐妹之间亦可以适用居住权的规定。2、单方意定居住权,是指房屋所有人以遗嘱或遗赠的方式将居住权赋予特定的人。(1)遗嘱方式取得居住权,是指房屋所有人以遗嘱的形式将房屋的所有权赋予继承人当中的一部分人,同时把居住权赋予继承人当中的另一部分人。譬如,父母把房屋的所有权留给子女,而将房屋的居住权留给自己的父母或祖父母等。(2)遗赠方式取得居住权,是指房屋所有人把房屋的所有权赋予继承人或继承人以外的人,而将房屋的居住权遗赠给继承人以外的人。以遗赠方式取得居住权的继承人以外的人通常主要有以下几种情况:与所有人共同生活的人中的非继承人,譬如,同居人、保姆等;依靠遗赠人扶养的经济困难又无劳动能力人;对遗赠人尽扶养义务较多的人。3、租赁合同产生的居住权,是指所有人以外的人基于居住的目的通过合同方式与房屋所有人协商一致而取得对房屋占有、居住的权利。需要指出的是,在我国物权法草案中虽然规定了居住权制度,但并未承认租赁关系形成的居住权。笔者认为,居住权应当包括因租赁关系而形成的居住权。具体理由将在我国居住权的历史演进中加以论述。

(三)居住权的性质。

对于居住权的性质,可以从以下几方面来分析:1、从权属的角度来看,用益物权是一种他物权,它是指用益权人在他人所有之物上设立的以占有、使用、收益为目的的权利。而居住权也是对他人房屋的所享有的占有、居住的权利。居住权的前提是占有他人的房屋,用益物权的行使同样以占有为目的,并且二者都是对在他人之物上设立的。2、从客体的角度来看,用益物权的客体是不动产,主要包括土地、房屋。居住权的客体为房屋,用益物权的客体包括了居住权的客体,居住权是用益物权的一种。3、从权能的角度来看,用益物权人行使的是对他人之物占有、使用、收益的权能,居住权中的占有、居住的权能包括在用益物权的权能中,所以说,居住权是用益物权的一种。4、从设立目的角度来看,用益物权的设立是为了使物尽其用,对于所有权人来说,因为让渡所有权的使用权能而获得利益,而用益权人的需要因而得到满足,用益权人获得使用价值,而所有人获得了价值。而居住权人可能是有偿也可能是无偿占有使用他人的房屋,但无论有偿还是无偿,都是获得房屋的使用价值。所以说,居住权是用益物权的一种。5、从期限性的角度来看,用益物权作为他物权,是对所有权的一种限制,用益物权的存在使得所有权处于不圆满的状态,如果允许无期限的存在,那么所有权形同虚设,也无必要存在了,所以说用益物权应当而且必须是有期限的。居住权也同样是在他人房屋之上设立的,同样应当而且必须有期限,否则,房屋所有权将失去存在意义。所以说,居住权是用益物权的一种。6、从返还义务的角度来看,用益物权和居住权都是在他人所有之物上设立的,期限届满,用益权人和居住权人应返还所用物。

二、我国居住权制度的历史演进

最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第二十七条第三款规定:“离婚时,一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式,可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”这里的“居住权”,实质上就是房屋的居住权。2002年1月28日《中华人民共和国物权法(征求意见稿)》第211条至218条规定了居住权,2002年12月17日的《中华人民共和国民法》(草案)把《物权法》(征求意见稿)有关居住权的规定原封不动地纳入该草案中。2005年7月8日全国人大常委会公布的《中华人民共和国物权法(草案)》第十五章第180条至191条对居住权的概念、设立、期限、撤销、消灭等作了具体规定。2006年8月22日十届全国人大常委会第二十三次会议听取了法律委员会汇报物权法草案的修改情况。法律委员会研究认为,居住权的适用面很窄,基于家庭关系的居住问题适用婚姻法有关抚养、赡养等规定;基于租赁关系的居住问题适用合同法等有关法律的规定,这些情形都不适用草案关于居住权的规定。而且,居住权大多发生在亲属朋友之间,一旦发生纠纷,可以通过现行有关法律规定的救济渠道加以解决。鉴于居住权的适用面非常窄,全国人大常委会五审的物权法草案删除了有关居住权的规定。

居住权制度范文篇6

[关键词]居住权制度；渊源；理论依据；可能性

引言

近年来，居住权在物权法草案中首次被提出以来，受到了学术界人士的关注和热烈的讨论。他们无论是从居住权的概念定义上进行讨论。还是从居住权的立法方面进行讨论，最终都会回到居住权制度的建立是否有可能性上面来。因此。笔者认为有必要在这里探讨一下居住权制度在我国建立的可能性。

一、居住权制度的渊源

居住权制度最早出现在罗马法，是非所有人对他人所有的房屋进行居住的权利。居住权在整个罗马法体系中，属于人役权的一种。在罗马法中，人役权可以归纳为四种：用益权、使用权、居住权、对奴隶和他人牲畜的劳作权。其中，用益权、使用权、居住权对后世的影响最大，而对奴隶和牲畜的劳作权由于具有明显的阶级社会性质，随着社会的不断发展，在后世民法中几乎销声匿迹。由于居住权与使用权和用益权之间存在着紧密的联系，这就不得不需要我们对用益权和使用权有较为深入的认识，否则我们将无法窥见居住权的全貌。

用益权是指在不毁坏物的实体的情况下使用他人物品并收获孳息的权利。在用益权中。两种主要的权利结合在一起，其中用益权人对物使用的权利是“使用权”，对物利用的权利就是“收益权”。使用权则是指在个人需要的范围内，对他人的物按其性质使用的权利。罗马法上的居住权是指居住他人房屋的权利，属于使用权，但其权利又大于一般的使用权。

罗马法之后的大陆法系一些国家如法国、德国民法典均认可了居住权制度。《法国民法典》对于非所有人因居住而使用他人房屋的权利，基本上承袭了罗马法人役权和地役权的二元结构，在第二卷“财产以及所有权的各种变更”中设专编规定了用益权、使用权和居住权。在德国，居住权是指权利人所享有的“将建筑物或建筑物之一部分当作住宅予以使用，并具有排除所有权人之效力”的权利(民法典第1093条)。居住权主要用来解决男女双方在离婚时房屋所有权归属于男方，但女方应对其中的一些房屋享有终身居住权的问题。而且在德国，农民生前把自己的农地转让给继承人，但为了终生在该土地上居住，而设定限制人役权(居住权)的情况也不少。《瑞士民法典》《意大利民法典》《澳门民法典》也专门规定了居住权。

可见，居住权是传统大陆法系国家民法典中的一种重要的物权制度，但在西法东渐时却没有被我国民法所借鉴。

二、居住权制度的建立存在理论依据

(一)市场失灵理论

传统的市场失灵理论，在承认市场竞争可以在某些条件下达到帕累托最优的同时，认为市场机制不能解决外部性、垄断、收入分配和公共品提供等问题。居住权是公民基本权利之一，但是随着城镇化的发展，许多非本市的人群都需要通过买房来实现自己的居住权。然而，房地产开发企业作为市场化的企业之一，他们的经营行为最重要的是追求利润，企业不可能因为一般老百姓买不起就不把房子卖高价了，除非国家有强制性的法律规定。因此，很多中下阶层的人群在自己的能力范围内都买不起房子，即使能付得了首付也会为以后的月供而疲惫不堪。由于连带效应，租房的租金也随房价的提高而上涨，买不起房子的人成不了“房奴”，也当上了“租奴”。现实社会当中，很多人是连租房都租不起的，更不用说保障自己的居住权利了。这体现出市场在解决收入分配问题上的局限性，因为它不是“慈善机构”，它是以自身利益的最大化为最终目的的。它不可能会按照人群的不同收入等级来划定房价。原则上来说，企业应该具备一定的社会责任感，但是社会责任感是企业道德范畴的内容，而没有法律约束；另一方面，企业即使是对社会作出了一定的捐款等慈善工作而体现出了一定的社会责任，那很大情况下也是在其获得极大的利益之后而对于自己的“剥削”行为有所内疚而采取的补偿方式罢了。即使这样，社会的利益还是被损害在先，而且也不会因为企业的“慈悲”而真正得到补偿。幻想不通过制度或法律保障而寄托于企业和市场去保障居民的居住权利是完全不可能的。

(二)政府干预理论

政府干预理论是相对于市场失灵而提出来的，斯蒂格利茨与西方其他经济学家一样，认为政府干预的主要作用是弥补市场失灵。斯蒂格利茨提出了政府的经济职能理论。他认为，政府失灵并不比市场失灵更糟，而且这种失灵是可以被缓解乃至消除的；通过采取适当的政策，政府干预可带来帕累托改进。维护社会稳定，维护人民群众的合法利益是政府职能之一。对于市场中企业会为了自身利益最大化使低收入人群的居住权利受到损害、老年人的居住权受到侵犯、离婚妇女及未成年人的住房权利得不到保障等等这些现象的发生，扰乱了社会秩序的正常运行，这种时候政府就有必要伸出手来拉一把，在自己职能范围内采取必要措施维护人民群众的合法权益。这时，政府部门就应该运用其权力，制定相应的政策制度来约束那些侵犯他人权益的行为，让原本应该属于人民的合法权利回归到人民的手中。

总书记在十七大报告中就充分体现了党和政府对民生问题的极大关注。所谓民生问题，毫无疑问最基本的就是老百姓的吃、住、行三方面问题，这三个基本问题亦需要政府采取建立和完善一些保障制度的手段来予以解决。居住权制度作为一种对社会公民居住权利的使用和实现的重要保障制度，必定也会在党和国家领导人所讨论考虑的范畴之内。

(三)马斯洛层次需求理论

马斯洛把人类的需求分成以下五个层次(由低到高)：(1)生理需求：食物、饮水、空气、温暖、睡眠、性；(2)安全需求：远离危险、恐惧、寻求安全保障；(3)社会归属需求：归属感、友情收授、社会活动；(4)自我尊重需求：自我尊重、尊重他人、自主、责任、欣赏、成就、学习、知识；(5)自我实现：成长、个人发展、成就、潜质、创质。马斯洛认为只有某一个低的需求得到满足后才会出现另一个更高层次的需求，人们会为满足这些各式各样的需求而奋斗终身，而且因为低层级的需求更为直接和紧急，如果它们得不到满足，那么它们将成为驱动人们奋斗的首要目标。对居住的追求是能够为人挡风遮雨而带来温暖、有地方睡眠的生理需求，处于马斯洛层次理论中的最底层。而对居住权的需求则是为自己寻求安全感的第二层，这作为人们最基本的权利，如果不能得到相应的满足，就不能使人们往更高目标层次作出奋斗，为社会发展的更高阶段作出更大的付出。因此，人们居住权利的保障就显得很必要，而居住权制度的建立则是保障人们居住权利的重要途径。

三、我国建立居住权制度的可能性

我国居住权制度的建立的可能性，主要是体现在我国具有了建立居住权制度的背景条件：

(一)房地产市场化不能保障公民居住权利

“提起人民生活，我更关注住房问题”，这是国务院总理2006年11月19日在新加坡国立大学发表演讲后回答提问时的一番话，让老百姓看到了政府解决住房问题的决心，同时也体现了房地产市场化给人民住房带来了困难。事实证明，权利一旦市场化就无法得到有效保障，权利的市场化只能使得权利受金钱和社会地位的制约而无法保障。住房是极其特殊的商品，它有着非常特殊的资源唯一性，一个位置的特定房子就只有一套，在一定程度上老百姓并无多项选择的可能，而且这种商品还会有不断升值的可能性，此时买不起在升值以后更是无条件买下。市场化之下的房地产，老百姓事实上已经沦落到极度弱势的地位，开发商可以买通政府占有资源，拉拢媒体而左右市场和引导舆论，对其进行有利炒作。而这些大多数都是在合法的基础上进行的，因为目前法律在这方面根本就没有把居住当成一种权利来保障。

(二)现有制度不能完全替代居住权制度

利用现有法律规定的制度能不能完美地解决对他人住房以及其他附着物的占有、使用，这一点正是学者们就我国是否应建立居住权制度而展开的争论的焦点之一。部分学者认为居住权并不是实现相同目的的最好的制度安排，他们认为保留居住权的房屋买卖以实现自己养老的功能，似乎可以由附条件的房屋买卖完成，而遗嘱遗赠设定居住权可由附条件的遗嘱或遗赠所替代。其实这种观点正是必须在民法中设定居住权的最好的支持，没有任何一种制度或法律是绝对完美的，只有在不断的完善中才能趋向于完美，社会中存在的公民居住权的无法保障，就体现了这种观点。如果在法律中先确立了居住权人的权利与义务，这种附条件的买卖、遗嘱、遗赠的条件就可以依法实施，而无需当事人收集各种证明资料在合约中详细规定，也避免了很多原本可以避免的繁琐程序或冲突。当然，我们的确可以不在法律中设置居住权制度，而由当事人在每次设定居住权时都详细规定当事人的权利、义务，但这样做的结果必然会增加社会的交易成本。

(三)社会中对弱势群体的居住权保障存在缺失

本文所指弱势群体主要分为老年人、妇女和未成年人三类。

1、老年人方面。随着人类的寿命不断延长，我国正逐渐步入老年型社会，而在现实生活中，老年人的居住权经常被别人侵犯。专家指出以下几种形式：在房改过程中，子女出资购买同住老人拥有使用权的住房后，进而侵害老人的居住权；子女私自将户口迁入老人居住地，私自封盖户主及产权人，侵占老年人房产；同住人以赡养、照顾老年人生活为名，经老年人同意后，购买产权、迁入户口、更改户主的目的达到后，遗弃、虐待老年人；共同居住的子女分配、购买住房后，仍故意占据老人住房，影响老年人对房产的处置权。当今的老年人都是二三十年代出生的，对于法律几乎都出于一种无知状态，对于自己居住权受侵犯也不知道该如何维护，甚至不知道自己的居住权已经受到侵犯。由于制度上对居住权没有明确的规定，对于类似于老年人居住权受到损害的事情，人们往往只能用道德的眼光来予以批评，而不从实质上给予保障。

2、妇女方面。虽然人们生活条件得到不断的改善，社会上对妇女的看法大多情况下还是以老眼光来看待，认为妇女地位次于男子。因此在妇女离婚或者丧夫的情况下，对于财产的分割或继承方面都处于劣势状态，仅仅能分割或继承到少部分财产，甚至是不能分割或继承任何财产。随着离婚现象的增多，这种问题如果得不到合理解决往往会引起很大的社会纠纷。如果规定了居住权制度，就可以减少这方面的纠纷，一方可以通过遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定取得居住权，这样既可以解决我国家庭成员中对房屋的需要，也有利于真正实现对离婚或丧夫妇女利益的维护，同时也可以减少这方面的纠纷。

3、未成年人方面。未成年人在居住权方面受到的损害，主要是表现在离婚家庭。实际生活中，有一些未成年人的父母离婚后都不是很乐意对子女进行抚养，让子女处于左右为难状态，精神上受到极大打击。另外，在离异父母再婚以后，继父继母虐待未成年人的现象也是时有发生。现实制度或法律中都没有明确对未成年人居住权利的保护规定，而未成年人权利受到的侵害又往往是从居住权受到的侵害来体现的。因此对未成年人的居住权作出明确的保护措施显得势在必行。

居住权制度范文篇7

关键词：居住权物权法社会保障法法律定位

引言

居住权的具体含义也是多种多样，主要包括：居住权是人权的一种；是一项社会保障和福利制度；与迁徙自由同等的概念；把居住权当作承租权；国际移民法上的居留权等。[1]据此，居住权被定位为私权、公权、福利权、人权还是其他的权利存在一定的争议。其实，居住权作为一项私权性用益物权首先见于《物权法建议稿》，其中被定义为：居住权人对他人房屋以及其他附着物享有占有、使用的权利。可是，笔者意见有所不同，拟进行理性探索。

居住权的源起——人役权

居住权肇端于罗马法，后来为法国法系和德国法系所传承，而且是以人役权的形式出现，《学说汇纂》所言：“役权，或是人役权，如使用权和用益权；或是地役权，如乡村地役权和城市地役权。”人役权，根据《法学阶梯》的规定，包括用益权、使用权和居住权等，其标的范围基本上包括了所有的不动产和动产。罗马法中有关因居住而使用他人权利涉及到用益物权、居住权和使用权，此三项权利在罗马法均称为人役权，是指为特定人的利益而利用他人物的权利，或者以他人物供自己使用和收益的权利。居住权是人役权的一种，已经达成了一定的共识，但随着社会的发展也发生一定的变异，在罗马法中形成比较发达的人役权制度。其中，人役权，以特定人的利益为目的。[2]具体包括居住权、用益权和使用权。用益权是无偿地使用、收益他人之物而不损害或变更物的本质的权利。使用权是权利人在个人需要的范围内，对他人物按其性质加以利用的权利。居住权是因居住而使用他人房屋的权利。[3]同时，可喜的是，人役权在近现代各国民法中出现了使用权向限制性的人役权过渡的趋势。[4]与此同时，由于东罗马帝国灭亡，罗马法日趋势微，沉默几个世纪后终于开始复兴，罗马法本身所蕴涵私法精神、精邃的理论和先进的民事制度为欧陆各国所传承，法国和德国为其典型。《法国民法典》几乎完整移植了罗马法中人役权和地役权，而《德国民法典》把人役权分为用益权和限制人役权，其中限制人役权中规定“排除所有人而将建筑物或建筑物的一部分作为住房使用的权利，也可以设定为限制人役权”，此即居住权。[5]总之，居住权是起源于人役权制度，研究居住权必须从人役权着手。

居住权的法理分析

在现代法中，作为人役权形式存在的居住权是以罗马法中的居住权为形式，汲取了地役权内容的合理因素，具有人役权为特定人利益的特征，同时又不失地役权内容多样的特点。但是，居住权是人役权的一种形式，其本质上是人役权。因此，需要分析居住权的法理基础，就必须从人役权的特征出发。居住权的特征主要体现为：1.居住权的主体是自然人。主要是因为它基于婚姻家庭关系而产生，主要源于赡养、抚养、扶养的需要，往往涉及到配偶、家庭成员特有或者应有利益，这决定了居住权只能是自然人，而不能是法人和非法人团体。2.居住权是他物权。至于居住权的基本属性，首先它是物权，因为居住权人可以对房屋直接其权利，同时又只能在他人所有的房屋上设定而属于他物权，另外又是为特定人的利益设定的，因而属于人役权，即具有人身性，与居住权人的人身和其拥有的法律地位相关的一种权利。因而具有物权的排他性是必然的。3.居住权的客休是他人的建筑物，而且被限于房屋，可以为建筑物的一部或者全部，还可以包括其他附着物。4.居住权具有时间性，具有“短暂性”。居住权是为了特定自然人的利益而设定的，即该自然人的生存期限是居住权的最长期限。如果为两个或者两个以上的自然人设定，则为自然人中生存期限最长的人的生存限期为居住权的限期。当然，在设定居住权时，可以设定一个具体的限期，当居住权的生存期限长于该期限时，该期限为居住权的期限。如果居住权人在该期限内死亡，即以该居住权的生存期限为居住权人的期限。同时，《征求意见稿》中规定居住权期限有约定期限的，按照其约定；没有约定或者约定不明确的，居住权的期限至居住权死亡时止。5.居住权具有不可转让性和不可处分性。罗马法中，“人役权是不能让与的权利，则权利的行使则可以转让，如转让某年对某土地的收获权。就人役权的性质而言，它不能与权利人相分离，故权利人死亡，其权利即行消灭。”[6]因此，受其性质限制，居住权是不可转让的，即具有不可处分性。

居住权的合理性考察

一般意义上说，居住权应该属于物权的范畴，具有物权的各种属性，可是根据对居住权的特征分析，又与物权的各种属性又有很大的矛盾之处。具体而言：1.物权的主体是一切民事主体，不论是自然人还是法人甚至是非法人组织，都可以成为物权的主体，这样更能体现出民事主体在法律地位上的平等性。而居住权只要求其主体是自然人，而且是具有特定关系的自然人，因而，作为物权的居住权在主体方面与物权发生相当大的冲突。2.居住权是他物权，可是却具有特定的人身关系，是为了特定人的利益而设定的，非特定关系的人而享有居住权，与他物权的一般属性相差甚远。3.居住权的客休限于不动产，基本上是房屋，是为了满足特定人的居住权而设定的。而他物权客休是一切动产和不动产，在客休上没有区分。在这方面，居住权与一般他物权的客休有很大的差别。4.居住权的目的仅仅是为了特定人居住房屋的需要，为了社会稳定的需要。这与他物权的目的为了取得利益的最大化相差较大。5.居住权具有短暂的时间性，一般最长只有居住权人的有生之年，时间届满，居住权将消灭。而物权是无期限的，只要物还存在物权就不会消灭，因而，居住权作为物权也是不合物权理念。6.物权可以由物权人自由处分，只要是不违反法律规定和社会公共利益都可以处分物权，这也是体现出物权的，特别是用益物权是为了实现物的最大效用，实现物的利益最大化，可是居住权不具有可转让性和不可处分性，违背了物权的基本属性，不能体现出物权的真正属性，其实，从法理上分析，居住权能构成物权的一部分还值得怀疑。要知道，物权是债权变动的前提，不能实现交换职能的“物权”可以称其为物权吗？而居住权具有不可转让性和不可处分性，使其物权特性受到严重的损害，从严格意义上说居住权并不是物权性质的

居住权法律定位新探

无论是罗马法中以人役权出现的居住权，还是《法国民法典》、《德国民法典》甚至是《物权法建议稿》，基本上是以物权的形式出现，并定位于物权层面，是民法意义上的物权，是特定关系人所享有的对他人而且是有一定关系的他人的房屋所享有的附期限的用益物权，他们存在的法律意义在于其物权特性。因此，通常意义所说的居住权是民法意义上的物权的角度出发，而且是为了特定人的居住房屋的需要。根据居住权的物权特性，与居住权的自己的特有属性相比，之间存在巨大的差距，因而，把居住权定位为物权法上的居住权的科学性不强，甚至会造成居住权与物权在法理念层面的冲突。

作为民法意义上的居住权，并不能真正地实现其全部的民法价值，甚至会导致物权法的内部不协调。因此，居住权被定位于民法的物权法层面是不妥的。自从罗马法确立人役权以来，以及后来演变为的居住权，主要目的是为了解决特定关系的居住房屋的问题，为了使社会保持稳定，特别是保障社会弱势群体的利益，使其最基本的居住问题得以解决，这种使用他人房屋的权利具有相当程度的社会保障功能，不是物权法本身所能解决。物权法主要是调整平等民事主体之间的物权支配和利用关系，体现出相当程度上的经济利益，只是平等主体间发生的经济关系，对是不是为了特定范围内的人的特定关系就没有必要去怎么规定，因而，为了这种专门目的而设立的居住权与物权的基本理念不符，产生了巨大冲突。但是，这些特殊人的特殊利益又不得不加以保障，在物权法上不能解决，而只能寻求社会保障法上的支持。其实，当初设想由居住权实现的这些职能应该由专门的社会法来实现，即社会法上应该确立具有社会保障职能的居住权制度，使这些人的利益得以实现，又不至于造成法理念上的冲突。因此，对居住权的法律定位应该是社会法上的居住权，居住权应该被保留，而不是被否定或者被原封不动地保留，而是使其成为具有社会保障职能的居住权制度。

Abstract：TherightofdwellinghasbeentakenbasicallyanewdirectionofrealrightslawsincethecomingoftheRomanLawwithservitudespersonarum，butitisinheavyidealisticcontradictionwithrealrightslaw‘value.However，thepresentreasonofconstitutingrightofdwellingdon’tprovidealegalbasisforrealrightlaw‘s.Inthiscase，itbecomesparticularlyimportanttoaccordwithitsinwardideathatitismadecertainassocialsecuritylaw’srightofdwelling.

Keywords：therightofdwelling，realrightslaw，socialsecuritylaw，lawstatus.

[注释]

[1]陈信勇、蓝邓骏。居住权的源流及其立法的理性思考[J].法律科学2003，（3）。68.

[2]陈朝壁。罗马法[M].台湾商务印书馆1936.355.

[3]周枬罗马法原论[M].商务印书馆1994.368.

[4]张鹏。役权的历史渊源与现代价值定位[A].梁慧星主编。民商法论丛[C].（18）。金桥文化出版有限公司1998.468.

居住权制度范文篇8

关键词：居住权物权法社会保障法法律定位

引言

居住权的具体含义也是多种多样，主要包括：居住权是人权的一种；是一项社会保障和福利制度；与迁徙自由同等的概念；把居住权当作承租权；国际移民法上的居留权等。[1]据此，居住权被定位为私权、公权、福利权、人权还是其他的权利存在一定的争议。其实，居住权作为一项私权性用益物权首先见于《物权法建议稿》，其中被定义为：居住权人对他人房屋以及其他附着物享有占有、使用的权利。可是，笔者意见有所不同，拟进行理性探索。

居住权的源起——人役权

居住权肇端于罗马法，后来为法国法系和德国法系所传承，而且是以人役权的形式出现，《学说汇纂》所言：“役权，或是人役权，如使用权和用益权；或是地役权，如乡村地役权和城市地役权。”人役权，根据《法学阶梯》的规定，包括用益权、使用权和居住权等，其标的范围基本上包括了所有的不动产和动产。罗马法中有关因居住而使用他人权利涉及到用益物权、居住权和使用权，此三项权利在罗马法均称为人役权，是指为特定人的利益而利用他人物的权利，或者以他人物供自己使用和收益的权利。居住权是人役权的一种，已经达成了一定的共识，但随着社会的发展也发生一定的变异，在罗马法中形成比较发达的人役权制度。其中，人役权，以特定人的利益为目的。[2]具体包括居住权、用益权和使用权。用益权是无偿地使用、收益他人之物而不损害或变更物的本质的权利。使用权是权利人在个人需要的范围内，对他人物按其性质加以利用的权利。居住权是因居住而使用他人房屋的权利。[3]同时，可喜的是，人役权在近现代各国民法中出现了使用权向限制性的人役权过渡的趋势。[4]与此同时，由于东罗马帝国灭亡，罗马法日趋势微，沉默几个世纪后终于开始复兴，罗马法本身所蕴涵私法精神、精邃的理论和先进的民事制度为欧陆各国所传承，法国和德国为其典型。《法国民法典》几乎完整移植了罗马法中人役权和地役权，而《德国民法典》把人役权分为用益权和限制人役权，其中限制人役权中规定“排除所有人而将建筑物或建筑物的一部分作为住房使用的权利，也可以设定为限制人役权”，此即居住权。[5]总之，居住权是起源于人役权制度，研究居住权必须从人役权着手。

居住权的法理分析

在现代法中，作为人役权形式存在的居住权是以罗马法中的居住权为形式，汲取了地役权内容的合理因素，具有人役权为特定人利益的特征，同时又不失地役权内容多样的特点。但是，居住权是人役权的一种形式，其本质上是人役权。因此，需要分析居住权的法理基础，就必须从人役权的特征出发。居住权的特征主要体现为：1.居住权的主体是自然人。主要是因为它基于婚姻家庭关系而产生，主要源于赡养、抚养、扶养的需要，往往涉及到配偶、家庭成员特有或者应有利益，这决定了居住权只能是自然人，而不能是法人和非法人团体。2.居住权是他物权。至于居住权的基本属性，首先它是物权，因为居住权人可以对房屋直接其权利，同时又只能在他人所有的房屋上设定而属于他物权，另外又是为特定人的利益设定的，因而属于人役权，即具有人身性，与居住权人的人身和其拥有的法律地位相关的一种权利。因而具有物权的排他性是必然的。3.居住权的客休是他人的建筑物，而且被限于房屋，可以为建筑物的一部或者全部，还可以包括其他附着物。4.居住权具有时间性，具有“短暂性”。居住权是为了特定自然人的利益而设定的，即该自然人的生存期限是居住权的最长期限。如果为两个或者两个以上的自然人设定，则为自然人中生存期限最长的人的生存限期为居住权的限期。当然，在设定居住权时，可以设定一个具体的限期，当居住权的生存期限长于该期限时，该期限为居住权的期限。如果居住权人在该期限内死亡，即以该居住权的生存期限为居住权人的期限。同时，《征求意见稿》中规定居住权期限有约定期限的，按照其约定；没有约定或者约定不明确的，居住权的期限至居住权死亡时止。5.居住权具有不可转让性和不可处分性。罗马法中，“人役权是不能让与的权利，则权利的行使则可以转让，如转让某年对某土地的收获权。就人役权的性质而言，它不能与权利人相分离，故权利人死亡，其权利即行消灭。”[6]因此，受其性质限制，居住权是不可转让的，即具有不可处分性。

居住权的合理性考察

一般意义上说，居住权应该属于物权的范畴，具有物权的各种属性，可是根据对居住权的特征分析，又与物权的各种属性又有很大的矛盾之处。具体而言：1.物权的主体是一切民事主体，不论是自然人还是法人甚至是非法人组织，都可以成为物权的主体，这样更能体现出民事主体在法律地位上的平等性。而居住权只要求其主体是自然人，而且是具有特定关系的自然人，因而，作为物权的居住权在主体方面与物权发生相当大的冲突。2.居住权是他物权，可是却具有特定的人身关系，是为了特定人的利益而设定的，非特定关系的人而享有居住权，与他物权的一般属性相差甚远。3.居住权的客休限于不动产，基本上是房屋，是为了满足特定人的居住权而设定的。而他物权客休是一切动产和不动产，在客休上没有区分。在这方面，居住权与一般他物权的客休有很大的差别。4.居住权的目的仅仅是为了特定人居住房屋的需要，为了社会稳定的需要。这与他物权的目的为了取得利益的最大化相差较大。5.居住权具有短暂的时间性，一般最长只有居住权人的有生之年，时间届满，居住权将消灭。而物权是无期限的，只要物还存在物权就不会消灭，因而，居住权作为物权也是不合物权理念。6.物权可以由物权人自由处分，只要是不违反法律规定和社会公共利益都可以处分物权，这也是体现出物权的，特别是用益物权是为了实现物的最大效用，实现物的利益最大化，可是居住权不具有可转让性和不可处分性，违背了物权的基本属性，不能体现出物权的真正属性，其实，从法理上分析，居住权能构成物权的一部分还值得怀疑。要知道，物权是债权变动的前提，不能实现交换职能的“物权”可以称其为物权吗？而居住权具有不可转让性和不可处分性，使其物权特性受到严重的损害，从严格意义上说居住权并不是物权性质的。

无论是罗马法中以人役权出现的居住权，还是《法国民法典》、《德国民法典》甚至是《物权法建议稿》，基本上是以物权的形式出现，并定位于物权层面，是民法意义上的物权，是特定关系人所享有的对他人而且是有一定关系的他人的房屋所享有的附期限的用益物权，他们存在的法律意义在于其物权特性。因此，通常意义所说的居住权是民法意义上的物权的角度出发，而且是为了特定人的居住房屋的需要。根据居住权的物权特性，与居住权的自己的特有属性相比，之间存在巨大的差距，因而，把居住权定位为物权法上的居住权的科学性不强，甚至会造成居住权与物权在法理念层面的冲突。

作为民法意义上的居住权，并不能真正地实现其全部的民法价值，甚至会导致物权法的内部不协调。因此，居住权被定位于民法的物权法层面是不妥的。自从罗马法确立人役权以来，以及后来演变为的居住权，主要目的是为了解决特定关系的居住房屋的问题，为了使社会保持稳定，特别是保障社会弱势群体的利益，使其最基本的居住问题得以解决，这种使用他人房屋的权利具有相当程度的社会保障功能，不是物权法本身所能解决。物权法主要是调整平等民事主体之间的物权支配和利用关系，体现出相当程度上的经济利益，只是平等主体间发生的经济关系，对是不是为了特定范围内的人的特定关系就没有必要去怎么规定，因而，为了这种专门目的而设立的居住权与物权的基本理念不符，产生了巨大冲突。但是，这些特殊人的特殊利益又不得不加以保障，在物权法上不能解决，而只能寻求社会保障法上的支持。其实，当初设想由居住权实现的这些职能应该由专门的社会法来实现，即社会法上应该确立具有社会保障职能的居住权制度，使这些人的利益得以实现，又不至于造成法理念上的冲突。因此，对居住权的法律定位应该是社会法上的居住权，居住权应该被保留，而不是被否定或者被原封不动地保留，而是使其成为具有社会保障职能的居住权制度。

Abstract：TherightofdwellinghasbeentakenbasicallyanewdirectionofrealrightslawsincethecomingoftheRomanLawwithservitudespersonarum，butitisinheavyidealisticcontradictionwithrealrightslaw‘value.However，thepresentreasonofconstitutingrightofdwellingdon’tprovidealegalbasisforrealrightlaw‘s.Inthiscase，itbecomesparticularlyimportanttoaccordwithitsinwardideathatitismadecertainassocialsecuritylaw’srightofdwelling.

Keywords：therightofdwelling，realrightslaw，socialsecuritylaw，lawstatus.

[注释]

[1]陈信勇、蓝邓骏。居住权的源流及其立法的理性思考[J].法律科学2003，（3）。68.

[2]陈朝壁。罗马法[M].台湾商务印书馆1936.355.

[3]周枬罗马法原论[M].商务印书馆1994.368.

[4]张鹏。役权的历史渊源与现代价值定位[A].梁慧星主编。民商法论丛[C].（18）。金桥文化出版有限公司1998.468.

居住权制度范文篇9

[关键词]物权法居住权社会性居住权必要性

一、实践之需要

在我国设立居住权有无现实的需要,这是我国移植居住权法律制度必须首先要回答的问题,只有在客观上、实践中存在这样一些问题需要有居住权这种法律制度予以解决,才有移植的必要,如果客观上没有这种需求,则没有必要引入这种制度,这是一个无庸置疑的基本命题。从大陆法系各国民法典对居住权的规定中,我们可以看出,居住权设立的目的主要是为了解决离婚后暂无居所的夫或妻一方、老年人、以保姆为代表的一类群体的居住问题,这种传统的居住权被有些学者称为社会性的居住权;除此之外,随着社会的发展,居住权的适用范围理应有所扩张和突破,居住权也能够在婚姻家庭领域之外,在一般财产利用和投资领域发挥其作用。

1.离婚后暂无居所的一方等三类人的居住问题

离婚后暂无居所的夫或妻的一方的房屋居住问题。我们先来看一个案例:1989年2月孙倩与邓俭结婚,并住在西宁市五四大街82号楼3单元308室,使用面积28.58平方米,系西宁市兴海路房管所所有的直管公房。1994年5月,因感情不和,孙倩与邓俭经西宁市城西区人民法院调解离婚,孩子由邓俭抚养。但当时双方并未对租住的公房提起诉讼,法院也未作处理。双方离婚后,原租住的房屋由邓俭带着孩子一直居住。但因孙倩所在单位一直无法给其解决住房,且其经济状况不太理想,因此,其于1994年9月向西宁市城西区人民法院提起诉讼,向邓俭讨要其居住权。

在现实生活中,与孙倩有着同样遭遇的人绝不在少数。我国关于婚姻法的司法解释中所提到的给予离婚后暂无居所的一方的“居住权”,并非物权法意义上的居住权,其并不能有效的解决这类人的房屋居住问题。而居住权制度则可以为离婚后暂无居所的一方长期、稳定地在对方房屋居住提供法律依据。

老年人的房屋居住问题。在现实生活中,老年人的住房被他人侵占的现象屡见不鲜。有专家指出:目前侵犯老年人居住权主要有以下几种形式:(1)在房改过程中,子女出资购买同住老人拥有使用权的住房后,进而侵害老人的居住权;(2)子女私自将户口迁入老人居住地,私自更改户主及产权(租赁)人,侵占老年人房产;(3)同住人以赡养、照料老年人生活为名,经老年人同意后,遗弃、虐待老年人;(4)共同居住的子女分配、购买住房后,仍故意占据住房,影响老年人对房产的处置权。也有一些人同时运用以上几种方法来达到侵占老年人居住权的目的。另外,中国城市老年人同居现象越来越多,他们并不进行婚姻登记,在这种情况下,一方去世,生存的另一方并不能继承对方的遗产。相反,去世的一方的子女却有继承权,如果去世的一方的子女不让生存一方居住,该人就可能流离失所。但如果从法律上规定了居住权,一方可以通过遗嘱或者遗赠,也可以按照合同约定的方式取得居住权,这样既可以解决家庭成员对房屋的需要,也有利于真正实现对老年人利益的维护,减少这方面的纠纷。

保姆的房屋居住问题。笔者以为,首先,从发展的眼光来看,随着社会的进步,经济的发展,人们生活水平的普遍提高和生活节奏的加快,雇得起和需要雇保姆的人将会越来越多,保姆的市场会越来越大,这样保姆房屋居住问题会越来越突出,因此设立居住权来解决保姆的居住问题的必要性会更凸显。其次,梁慧星先生所指的“保姆”,其实并非仅仅指保姆,而只不过是一类人的代表而已。诚如有些学者所理解的,这里的“保姆”,代表的是与房屋所有人有着某种非直系亲属性质的生活关系的一群人,例如远亲、收留的流浪儿童、孤寡老人等等,如果这样来理解“保姆”的内涵,那么居住权立法还是有着广泛的民意基础的。

2.居住权适用范围的扩张

从渊源上看,罗马法意义上的居住权脱胎于婚姻家庭领域并作为人役权的一部分,主要发挥着养老和救助的功能,其具有人身性、救助性、不可流转性和期限性等特点。大陆法系各主要国家继承了罗马法的传统,在民法典中大都规定了居住权制度,但由于政治、经济、文化背景等方面的差异,绝大多数国家并没有完全照搬罗马法上的居住权制度,而是在传统的居住权制度中增加了与时展相适应的内容以适应现代商品经济社会的需要,特别是德国居住权立法颇具特色和代表性,其除了在民法典中规定了传统的居住权外,还在其特别民法中规定了一种具有不同社会功能、具有流转性的新的居住权形态——长期居住权,由于其常被用作地产投资和收益的技术,使得居住权在这个领域的伦理性大大减弱,而作为法律技术的灵活性则非常突出,所以有学者称诸如此类的居住权为“投资性居住权”。申卫星博士认为,投资性居住权正是居住权在新的时代环境下延续其生命力的一种进化,而且使居住权的社会功能得到了扩展。因其具有更大的技术上的灵活性和适应性,能够满足人们利用财产的形式上的多样性需求,更好地贯彻权利人的意志。在合资建房、合资购房、分时度假酒店等场合,若允许设置投资性居住权,增加投资人选择物权类型的机会和空间,效果会更好。

从上面的分析可以看出,居住权制度在现实生活中有着绝不在少数的需求主体和民意基础。由于资源的稀缺性,满足普遍的所有十分困难,仅仅用所有权制度来满足人们对不动产的利用要求是不切实际的,尤其是我国人口多而土地面积有限的国情更要求我们从经济分析法学的观点出发,实现房屋的最大化利用,而设立居住权则可以达到这一目的。

二、适应物权法发展之需要

从所有到利用。传统民法中的物权体系是以所有权为中心的。物权法在平衡、调节物质资源的稀缺与人们对物质资源的需求和欲望之间的矛盾时,主要是以所有权来确定资源对于人的归属和利用的关系,但尽管如此,“人类非利用外界物资则不能生活,然而物资有限,并非取之不尽,用之不竭,因之无论任何社会,必须有一种制度,承认直接利用外界物资之权利(广义的物权),而使之互不侵犯,以保障物资利用之确实与安全,此即物权本来之社会作用,故物权实为一种发达最早之法律制度也”。因此,法律作为保护权利人享有的特定利益的手段,根据社会经济条件的变化,在已对物的所有(归属)利益予以充分保护的基础上,再予重视对物的利用利益的保护,以期达到物尽其用的社会公平,从而有利于在一定程度上限制所有权,提高用益物权等权利的地位,加强其效力。这一事实在物权法的发展过程中确实是存在的,因为“财产(包括智慧财产)并不仅仅表达了一种‘拥有’的幸福,或者是‘进取之际’的快乐,而且也包括对财产的‘利用’而产生的某种幸福”,“财产之于我们,已经不仅仅是拥有财产而感到幸福的问题了。”如果仅仅用所有权来确认对物的归属和利用是不够的,还必须在所有权之外用用益物权这种他物权来确认人们对物的利用关系。特别是现代科学技术的发展,对于物的利用方式越来越多,利用程度越来越高,这就使得非所有人通过用益物权这种权利形态对于他人所有之物的利用以满足自己的生存和发展不仅成为必要,而且成为可能。物权法主要是规定一个国家和他的人民对于财产的关系。对于财产的关系,表现在两个方面:一方面,这个社会里的各种财产属于谁,人民可以享有哪些财产。这是所有制的关系。另一方面,享有财产的人(包括国家、集体和个人)对属于“他的”财产究竟有些什么权利,这些权利的内容是什么。在上述两个方面的关系中,我国过去对前者非常重视,但对后者不十分重视,所以出现了一些问题。我国社会主义市场经济的建立和完善要求注重物权法的归属与利用作用的并重,这就必须要在物权法当中充实包括用益物权在内的他物权的内容。随着社会生产关系的变化,所有权与其权能相分离,是历史发展的必然规律,而建立完善的用益物权制度,也是经济高度发展的必然要求。公务员之家

从土地到房屋。在人类对外界物资的利用中,以土地和房屋为主要形态的不动产,尤其是土地占据着特别重要的地位。以我国为代表的东方国家或地区由于经历封建社会农业经济社会形态的完善发育,传统上对土地的利用较重视而对房屋的利用的则较为轻视。但随着我国商品经济的发展,特别是考虑到我国作为一个人口大国的国情,合理解决居住问题,应该是我国物权法的基本目标。世界城市人口每天以17万人的速度在增长,到2025年将达到50亿,占总人口的2/3。人类将面对如何应付自身居住问题的巨大挑战。而我国经济体制改革后,住房由过去的无偿分配变为有偿取得,生产力的发展也为人们大量提供住房成为可能,但因为物的稀缺性是物权得以产生的必要,房屋作为一种重要的不动产,其建筑成本非常高,所以特别是对于那些妇女、老人等弱势群体来说,想要拥有一套属于自己的住房绝非易事。居住权制度则可以很好地解决这些问题。居住权可以使房屋得到最大程度的利用,使其效益最大化;能够很好的平衡房屋所有权人和居住权人的利益关系,发挥其家庭保障的功能。

我国现行的法律中,是用所有权以及租赁、借用(使用借贷)来调整非所有人对于他人房屋的利用关系,没有确认居住权或与之相类似的物权性权利。虽然房屋典权在我国是一种受司法保护的权利,但在我国的《民法通则》及其他法律中都没有对典权作出规定,对于物权法的这种重土地轻房屋的倾向历来为学者们所诟病。从我国社会发展的现状以及发展趋势来看,在我国物权法中应当确认居住权这一他物权形式。

三、物权法定原则之需要

物权法定主义,其意义指物权的种类和内容由民法和其他法律统一确定,不允许当事人依自己的自由意思创设、变更。物权法定主义对民法立法,尤其是物权立法提出的基本要求是,物权的种类须由法律明确规定,权利人可以享有的各种物权的内容,至少是这些权利的基本方面必须由法律作出明确的强制性规定。此外,对当事人而言,物权法定原则也对当事人的行为提出了基本要求,即当事人只能依照法律规定的物权类型及其内容行使物权和为有关物权的法律行为,如设立、转移、变更或消灭物权等。当事人如果要设立一项物权,也只能设立法律有明确规定的某种类型的物权。如果法律中没有对居住权作出规定,则实践中存在的此问题无法用法律来调整。比如,最高人民法院关于婚姻法的司法解释(一)第27条规定:“离婚时,一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式,可以是房屋居住权或所有权。”但这里仅仅是司法解释,其效力明显低于全国人大及常委会制定的基本法律,而且,在我国立法的法律条文中,尚未出现过“居住权”这一字眼,所以在此处突显居住权,未免有生造之嫌。另外,《上海市老年人权益保障条例》也规定,老年人与子女或者其他亲属共同出资购买、建造的住房,老年人依法享有相应的房屋所有权和居住权,这里也面临着同样的问题:这个条例的有效性及法律依据的问题。笔者认为,只有在我国的物权法中设立居住权才可以有效地解决这些问题。正如黄松有法官所言:“物权法调整的是人对物的利用范围,对这种权利范围的确认,涉及到人们的一种生活方式,因此,物权法更应当贴近我们的实际生活。在物权法当中,确认居住权这项权利,是物权法应该具备的素质的一种反映。”

参考文献:

[1]申卫星.视野拓展与功能转换:我国设立居住权制度必要性的多重视角.中国法学,2005,(5).

[2]西宁市中级人民法院于1995年2月27日审理的一个案件,资料来源:

[3]袁峥嵘.离婚妇女居住权保护之思考.社科纵横,2001.

[4]郭立天.论我国居住权制度的建立.法学,2005,(3).

[5]课题组.老年人的居住安排与晚年生活——对北京市一个街道的探索性研究(中).中华女子学院学报,2000,(6).

[6]胡子敬.物权法草案征求意见中的争论焦点.政府法制,2005,(10).

居住权制度范文篇10

居住权制度源于罗马法。在罗马法中，居住权的性质为人役权。人役权是指为了特定人的利益而使用他人之物的权利，包括用益权、使用权、居住权和奴畜使用权四种。居住权制度在其他人役权如用益权和使用权中也有所反映。

用益权，指无偿地使用、收益他人之物而不损坏或变更物的本质的权利。享有用益权的人被称为用益权人，物的所有人则被称为虚所有人。它产生发展的最初目的，是被家长用来作为处分遗产的一种手段，通过遗嘱将某项遗产的使用、收益权遗赠给需要照顾的人，使某些有继承权的家庭成员，特别是继承权被剥夺的寡妇或者未婚女儿有可能取得一种供养。由于用益权的目的在于维持用益权人的日常生活需要，故无论动产还是不动产，包括房屋，都可以成为用益权的标的物。

使用权，是权利人在个人需要的范围内，对他人的物按照其性质加以利用的权利。如果此时使用权的标的物为房屋，则可供使用权人居住，也涉及居住权。使用权人的权利和义务与用益权人基本相同。不同之处在于，用益权包括使用和收益两种权能，而使用权的行使，则在供个人需要的限度内，使用标的物而已，故用益权中的收益的确定，于使用权并不适用。

居住权，是指因居住而使用他人房屋的权利。居住权是一种独立的人役权，在其范围上要比使用权广，比用益权窄。可见，罗马法上三种独立的人役权中都涉及居住权这一问题，这种立法体例为许多大陆法系国家所采纳，并在此基础上有所发展。

法国民法基本承袭了罗马法的规定，在《法国民法典》中规定了用益权制度。该法典第578条对用益权下了定义：“用益权是指，如同本人是所有权人，享用所有属于他人之物的权利，但享用人应负责保管物之本体。”用益权包含了用益权人以各种方式对于包括房屋在内的物进行使用和收益的权利，从该法典的结构来看，使用权为用益权的一种，而居住权则为使用权的一种，这一点与罗马法不同。在此前提下，居住权较用益权、使用权，显示出限制逐步增多的特点。因而从性质上讲，使用权与居住权是在效力上减弱了的用益权。

《德国民法典》在物权篇中同时规定了用益权、限制的人役权和居住权三项制度，为他人居住、使用房屋这一目的提供了多种法律方式。此法典从1030条至1089条用了60个条文来规定用益权，并且分为物上用益权、权利用益权、财产用益权三种用益权类型，其中的物上用益权包括了对于他们房屋予以使用、收益的权利。限制人役权，指的是为特定人设定的物权性质的不动产使用权，其是介于地役权和用益权之间的权利。这一权利的主要形态为居住权，可以说，在限制的人役权中，包括了居住权。而德国民法中的居住权，是指对他人的房屋以居住为目的而加以使用的权利。由于《德国民法典》对用益权规定得较为详细，此种权利与居住权较为类似，居住权的许多方面要适用用益权的规定。

（二）居住权的法律特征

根据我国的《物权法（草案）》第180条规定，居住权，是指居住权人对他人享有所有权的住房及其附属设施享有的占有、使用的权利。从此定义，我们可以看出：（1）居住权是一种用益物权。用益物权，是指非所有权人对他人所有之物所享有的占有、使用和收益的权利。由于居住权须经过登记程序才具有对世性和绝对性，故而居住权具有物权的效力，属于用益物权的一种。（2）居住权既然是一种用益物权，那它肯定有一定的期限。具体期限通常由当事人在合同中特别约定或根据遗嘱、遗赠来确定，并应当在登记机关登记。（3）居住权的主体是自然人，不可以是法人。这是由于居住权主要是基于婚姻、家庭关系而产生的，是源于赡养、扶养等现实目的而设立的。（4）居住权具有不可转让性，不能与权利人相分离，权利人死亡，居住权消灭。这是有设立居住权的目的所决定的。（5）居住权的设立通常是无偿的。物权法草案第182条规定，居住权人“可以不支付住房使用费，不承担重大维修费用，但遗嘱、遗赠另有表示或者合同另有约定的除外”。

（三）居住权的内容

1、居住权人的权利

（1）房屋占有和使用权。居住权人有权占有、使用他人所有的房屋，这是居住权人最重要、最基本的权利。居住权人既可以使用他人的全部房屋，也可以使用房屋的一部分，房屋的面积应当根据合同、遗嘱或登记记载的面积加以确定。如无特别规定，则原则上应当以保证居住权人正常居住、生活为限。当然，居住权人在使用该房屋时，可以基于生活上照顾等正当理由，而允许他人共同使用。（2）出租的权利。从《物权法（草案）》第180条的规定来看，居住权人一般不享有对房屋的收益权。但对此应当有例外的规定，一定条件下的租赁权就是一个例外。根据《物权法（草案）》第183条的规定，在一般情况下，居住权人不可将房屋出租给他人以收取租金，这是由居住权作为人役权的基本性质和设置居住权的法律目的所限定的。但是当事人可以以约定排除这一规定。比如，在作为养老计划的居住权中，房屋所有权人在让与所有权而自己保留居住权时，也大多会考虑同受让人约定，用出租部分房屋来使自己获得更多收益。当然，在居住权有期限时，租赁的期限不得超过居住权的期限或其剩余期限。（3）物上请求权。居住权人享有排除所有权人和第三人妨害的权利。这是根据居住权的立法体系得出的解释。因为居住权是物权，居住权人为排除他人妨害可以行使物上请求权，包括请求侵权人停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还占有、恢复原状等。此外，《物权法（草案）》第185条还规定了居住权的追及效力，即所有权人的变更不影响居住权的效力，这也是居住权作为物权而具有的强势效力的体现。