国际物业税范文10篇

国际物业税范文篇1

关键词：物业税国际经验借鉴

财产课税是对纳税人拥有的财产或属其支配的财产课征的税收。严格来说，财产课税是一个税收体系，它包括若干不同的税种。物业税只是财产课税的其中一种，它属于从价税，是对不动产的保有环节进行征收的税种。从各国的征收实践来看，物业税的征收主体、征收范围、征收方式都各不相同，没有统一的形式。而且对这一税种的具体称谓也并不完全相同，有的国家（地区）称为不动产税、地方财产税、财产税、房产税、土地税，也有的国家（地区）直接就称为物业税。

各国（地区）开征物业税的概况

美国对不动产保有课税只设置单一的税种，称之为财产税（也即物业税）。财产税是美国地方政府重要的财政来源，是地方税的主体税种。美国财产税的纳税义务人为不动产的所有人。课税对象是纳税人所拥有的不动产，主要包括土地和房屋建筑物。财产价值的估算是美国财产税征收的核心。经过多年以来的发展，美国各地方政府都拥有自己的房地产估价部门，并形成系统的财产估价标准和估价方法体系。评估主要采用三种方法：一是比照销售法，即通过比较最近在时常被售出的类似财产的价格来估价；二是成本法，即在历史成本的基础上根据折旧予以调整；三是收入法，即根据财产未来产生的净收入现值来估算财产的价值。财产税的税率是由各地方政府自行规定的，税率一般依据地方的支出规模、非财产税收入额以及可征税财产的估价来确定。各地方政府为加强对财产税的征收，还建立了比较详细的财产信息管理制度。资料卡片是其中最常见的管理方法。卡片上的信息很全面，包括所在地、税号、财产类别、所有权的变更情况、估价的组成和变化情况、建筑的种类、土地的类别、房屋种类和数量等。在使用计算机加以管理后，这种信息管理制度可以为政府提供多方位的信息，可以作为对财产价值重估时的参考，也可以为个人所得税的计算和检查提供必要的参考。美国财产税的优惠规定主要是针对非商业用途以及对年长公民和残疾人的减免。一般对政府、宗教、教育、慈善等非盈利组织免税；对家庭自用住宅设一定的宽免；对低收入家庭，当纳税人缴纳的财产税和个人所得税的比率达到一定的标准时可享受一定的抵免额，用来抵免个人所得税或直接退回现金；所得有限的老人和残疾人、靠近发达地区的农场主可享受税收递延。

英国对物业所有者与租用者征收的税种称之为住房财产税，它是英国目前唯一的地方税，是按房产价值征收的一种税。纳税人为年满18岁的住房所有者或住房承租者（含地方政府自有房屋的租客），包括永久地契居住人、租约居住人、特许居住人、业主等几类。如一处住房为多人所有或多人居住，则这些人将共同负有纳税义务。居民住宅包括楼房、平房、公寓、分层式居住房间、活动房屋、船宅等。住宅房产的价值由国内收入署的房产估价部门评估，每5年重估一次，按房产的价值分为A～H共8个级别，分别征收不同的税额。一般情况下最高税率是最低税率的25倍。具体每个级别的税率全国并不作统一规定，由各地区政府根据当年预算支出情况而定。英国住房财产税减免政策主要有折扣、优惠、伤残减免、过渡减免四大类。其中，优惠主要是针对没有收入支持或低收入的纳税人，优惠多少则取决于纳税人的收入、储蓄和个人境况，最高可达100%。伤残减免主要是针对某些伤残者，在征税时，可以降低其住房价值应纳税的档次，给予适当的减税照顾。

日本对不动产保有课税主要设立有固定资产税和城市规划税，按应税财产所在地，由各市町村或都道府县分别征收，是地方政府收入的主要来源。固定财产税是对土地、房屋和建筑物、商业有形资产征收。城市规划税是城市规划事业和土地规划事业的财源，对土地和房屋的所有者课征。固定财产税的税基为各市町村《固定财产登记册》中所列示的应税财产评估价值。在评估土地的价值时，每次单独对同一类土地进行评估，如住宅用地、农业用地和森林用地等。然后以某一区域内一定数量和标准的土地，作为同一类土地价值的标准，每块土地的价值可以依据标准土地的价值并结合周围环境而定。在评估房屋和建筑物的价值时，根据住房供给政策，对房屋提供税收减免。具体减免规定为，2002年3月31日前新建的面积为50-120平方米的房屋，在前三个纳税年度减征50%；2002年3月31日前新建的3层以上的耐火住宅，面积为50-280平方米的，前五个纳税年度减征50%。除此住房供给政策的减免规定之外，公路、墓地或用于教育、宗教、社会福利以及地方税法案规定的其他用途的财产免税，中央政府、都道府县和市町村以及外国大使馆所拥有的财产也免税。《固定财产登记册》中所列的房屋、土地或建筑物的评估价值，依据土地市价、房屋或建筑物的替代成本的变化，每三年修订一次。每年从3月1日起，《固定财产登记册》都要向纳税人公开展示20多天。在此期间，纳税人可以进行查询，如果对评估价值有疑问，可以向固定资产评估委员会提出申诉。

加拿大的物业税也是对不动产征收，是地方的主要税种。不动产的税基包括两个部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不动产。税基由政府来评估，政府估价一般用市场价评估法。为了将评估的误差减少到最低程度，加拿大各省都成立了专门的集中评估机构。每个省都制定出评估手册来指导评估师的工作。同时，绝大部分省都通过立法来保证评估师调查和取得必要信息的权力，评估师可以任意索取相关资料，当事人必须予以配合。在加拿大没有全国统一的物业税率，税率主要依据各地方政府的收支状况自行规定，因此，即便在同一省辖区内，不同市区的物业税率也有比较大的差异。加拿大物业税收的减免与美国很类似，主要也是依据物业的用途和物业的所有者予以减免。主要包括对农业用地、森林用地、宗教用途的土地等给予轻税待遇；对政府拥有物业给予免税待遇。除此之外，加拿大的一些省还设有税额扣除法、延期付税法，以减轻低收入家庭和有困难的特定纳税人的税收负担。

香港物业税是对土地及建筑物课征的一种税，主要是对业主来自物业的租金收入征税，没有租金收入的业主则不需要缴纳物业税。香港对物业税的免除项目主要三项：一是由业主支付的差饷，也即物业管理费；二是来自物业的租金收入，但在该课税年度内无法收取；三是作为支付修理费及其他开支费用的20%免税额，这是一个无论实际开支数目大小而规定的划一的扣除额。物业税的税率在15%左右，2004年略为增加，为16%。香港物业的业主必须把所拥有的全部物业填报在综合报税表内，接受税务局评税主任的评税后，再根据评税通知书的时间和税额缴纳税款。

从上述各国（地区）对物业课税的概况可以看到，物业税是地方税种，由当地政府进行征收管理。物业税均对不动产保有环节征税，即对土地、房屋和建筑物征收，一般由物业所有者申报并缴纳。在物业税税收要素的具体设置上，各国（地区）并不相同，但从征收管理来看，又都是以政府评估、个人申报为主。

借鉴国际经验对我国开征物业税的建议

目前，我国对不动产课税，也就是类似于物业税的税种有7个，包括营业税、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税。收费的项目更是多不胜数。现行的房地产税收政策存在许多问题：首先，税制不统一。目前我国外资企业和外籍个人适用《城市房地产税暂行条例》，内资企业和个人适用《房产税暂行条例》。内外税制不统一，不仅不利于企业之间的公平竞争，也不符合国民待遇原则。其次，计税依据、税率设计不科学，税收负担不公平。第三，税费名目繁杂。我国房地产开发过程中缴纳的税费很多，除上述7种税外，还有城市维护建设税，教育费附加，印花税等等，过多的税种，既不符合简化税制的原则，又会出现重复征税的情况。对房地产业的收费更是将近百种，这不仅给征纳双方带来很多麻烦，更制约了房地产市场的健康发展。

针对目前我国不动产课税的种种弊端，借鉴各国（地区）征收物业税的经验，并结合我国的实际情况，对我国开征物业税提出以下几点建议：

简化合并税种。根据简化税制的原则，对现行与房地产有关的税种进行合并，统一内外资企业税制。建议取消土地增值税，合并涉及房地产开发和保有环节的税种和相关收费，开征统一规范的物业税，并将物业税的征收管理权限下放，确立为由地方政府征收的地方税种。因为，从国外对物业课税的成功经验可以明显地看出，物业税都是地方的主体税种，是地方政府主要收入来源。因此，在统一税政的前提下，赋予地方政府一定的税政管理权，以调动地方政府的积极性。

科学设置物业税的计税依据。从国际上看，以不动产的市场价值作为计税依据被各国普遍采纳，运用得最为广泛，如以上所述的美国、英国和加拿大等。以市场价值为计税依据更符合量能纳税的原则，而且还具有税源丰富，收入富有弹性，交易证据多、便于诚信纳税等优点。因此，我国的物业税也应建立以市场价值为核心的计税依据，每隔3-5年重新评估一次，这样既能够准确真实地反映税基，并随经济的发展带动税基的提高，进而稳步提高财产税的收入，同时又能体现公平税负、合理负担的原则。

合理确定税率。国外财产课税大多为地方税收，因此普遍都是由各地方政府自行决定税率，而没有实行全国统一的税率，具体的税率都是根据当地政府的预算支出规模来确定。我国物业税税率也不适宜全国统一税率，因为各省的经济发展状况不一致，可考虑全国范围内制定一个幅度的税率，具体税率的大小可由地方政府自行规定。至于税率的形式，我国宜采用比例税率，因为比例税率比较简单，易于征收和管理。

建立完善的评估制度。以不动产的市场价值为计税依据需要相应完善符合我国国情的不动产评价体系和评估制度。首先，要制定评估的法规和操作规程，并设置专门的评估机构，从法律和制度上对评估从业人员的职业道德加以规范和约束，对评估从业人员还要进行定期培训，考核其执业能力。其次，要确定科学合理的评估方法，可以重置成本法和现行市价法作为评估办法的基础。最后，还要通过法律保障纳税人对评估结果拥有知情权和申诉权。不动产的评估结果必须定期公布，并允许纳税人进行查询。如果纳税人对不动产的估价等持有异议的，他们有权申请复议，地方政府必须设立专门的机构办理有关复议事项，纳税人对复议结果仍有异议的，可再向法院起诉，由法院进行判决。

建立与不动产登记、评估有关的信息数据库。物业税的评估工作需要大量的、详尽的不动产信息和较长时期内的市场信息。建议为纳税人进行不动产信息登记，详细登记纳税人所拥有不动产的类别、所在地、评估价值、评估价值变化的日期情况等等，运用计算机技术对这些信息进行及时地搜集、处理、存储和管理，以获取有效的评估和征管的资料。

参考资料：

1.陈永良，《外国税制》，暨南大学出版社，2004

2.财政部税收制度国际比较课题组，《美国税制》，中国财政经济出版社，2000

3.财政部税收制度国际比较课题组，《英国税制》，中国财政经济出版社，2000

4.财政部税收制度国际比较课题组，《日本税制》，中国财政经济出版社，2000

5.中国社会科学院财政与贸易经济研究所，《中国：启动新一轮税制改革：理念转变、政策分析和相关安排》，中国财政经济出版社，2003

国际物业税范文篇2

英国对物业所有者与租用者征收的税种称之为住房财产税，它是英国目前唯一的地方税，是按房产价值征收的一种税。纳税人为年满18岁的住房所有者或住房承租者（含地方政府自有房屋的租客），包括永久地契居住人、租约居住人、特许居住人、业主等几类。如一处住房为多人所有或多人居住，则这些人将共同负有纳税义务。居民住宅包括楼房、平房、公寓、分层式居住房间、活动房屋、船宅等。住宅房产的价值由国内收入署的房产估价部门评估，每5年重估一次，按房产的价值分为A～H共8个级别，分别征收不同的税额。一般情况下最高税率是最低税率的25倍。具体每个级别的税率全国并不作统一规定，由各地区政府根据当年预算支出情况而定。英国住房财产税减免政策主要有折扣、优惠、伤残减免、过渡减免四大类。其中，优惠主要是针对没有收入支持或低收入的纳税人，优惠多少则取决于纳税人的收入、储蓄和个人境况，最高可达100%。伤残减免主要是针对某些伤残者，在征税时，可以降低其住房价值应纳税的档次，给予适当的减税照顾。

日本对不动产保有课税主要设立有固定资产税和城市规划税，按应税财产所在地，由各市町村或都道府县分别征收，是地方政府收入的主要来源。固定财产税是对土地、房屋和建筑物、商业有形资产征收。城市规划税是城市规划事业和土地规划事业的财源，对土地和房屋的所有者课征。固定财产税的税基为各市町村《固定财产登记册》中所列示的应税财产评估价值。在评估土地的价值时，每次单独对同一类土地进行评估，如住宅用地、农业用地和森林用地等。然后以某一区域内一定数量和标准的土地，作为同一类土地价值的标准，每块土地的价值可以依据标准土地的价值并结合周围环境而定。在评估房屋和建筑物的价值时，根据住房供给政策，对房屋提供税收减免。具体减免规定为，2002年3月31日前新建的面积为50-120平方米的房屋，在前三个纳税年度减征50%；2002年3月31日前新建的3层以上的耐火住宅，面积为50-280平方米的，前五个纳税年度减征50%。除此住房供给政策的减免规定之外，公路、墓地或用于教育、宗教、社会福利以及地方税法案规定的其他用途的财产免税，中央政府、都道府县和市町村以及外国大使馆所拥有的财产也免税。《固定财产登记册》中所列的房屋、土地或建筑物的评估价值，依据土地市价、房屋或建筑物的替代成本的变化，每三年修订一次。每年从3月1日起，《固定财产登记册》都要向纳税人公开展示20多天。在此期间，纳税人可以进行查询，如果对评估价值有疑问，可以向固定资产评估委员会提出申诉。

加拿大的物业税也是对不动产征收，是地方的主要税种。不动产的税基包括两个部分：一部分是土地，另一部分是建筑物和其他不动产。税基由政府来评估，政府估价一般用市场价评估法。为了将评估的误差减少到最低程度，加拿大各省都成立了专门的集中评估机构。每个省都制定出评估手册来指导评估师的工作。同时，绝大部分省都通过立法来保证评估师调查和取得必要信息的权力，评估师可以任意索取相关资料，当事人必须予以配合。在加拿大没有全国统一的物业税率，税率主要依据各地方政府的收支状况自行规定，因此，即便在同一省辖区内，不同市区的物业税率也有比较大的差异。加拿大物业税收的减免与美国很类似，主要也是依据物业的用途和物业的所有者予以减免。主要包括对农业用地、森林用地、宗教用途的土地等给予轻税待遇；对政府拥有物业给予免税待遇。除此之外，加拿大的一些省还设有税额扣除法、延期付税法，以减轻低收入家庭和有困难的特定纳税人的税收负担

香港物业税是对土地及建筑物课征的一种税，主要是对业主来自物业的租金收入征税，没有租金收入的业主则不需要缴纳物业税。香港对物业税的免除项目主要三项：一是由业主支付的差饷，也即物业管理费；二是来自物业的租金收入，但在该课税年度内无法收取；三是作为支付修理费及其他开支费用的20%免税额，这是一个无论实际开支数目大小而规定的划一的扣除额。物业税的税率在15%左右，2004年略为增加，为16%。香港物业的业主必须把所拥有的全部物业填报在综合报税表内，接受税务局评税主任的评税后，再根据评税通知书的时间和税额缴纳税款。

从上述各国（地区）对物业课税的概况可以看到，物业税是地方税种，由当地政府进行征收管理。物业税均对不动产保有环节征税，即对土地、房屋和建筑物征收，一般由物业所有者申报并缴纳。在物业税税收要素的具体设置上，各国（地区）并不相同，但从征收管理来看，又都是以政府评估、个人申报为主。

借鉴国际经验对我国开征物业税的建议

目前，我国对不动产课税，也就是类似于物业税的税种有7个，包括营业税、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税。收费的项目更是多不胜数。现行的房地产税收政策存在许多问题：首先，税制不统一。目前我国外资企业和外籍个人适用《城市房地产税暂行条例》，内资企业和个人适用《房产税暂行条例》。内外税制不统一，不仅不利于企业之间的公平竞争，也不符合国民待遇原则。其次，计税依据、税率设计不科学，税收负担不公平。第三，税费名目繁杂。我国房地产开发过程中缴纳的税费很多，除上述7种税外，还有城市维护建设税，教育费附加，印花税等等，过多的税种，既不符合简化税制的原则，又会出现重复征税的情况。对房地产业的收费更是将近百种，这不仅给征纳双方带来很多麻烦，更制约了房地产市场的健康发展。

针对目前我国不动产课税的种种弊端，借鉴各国（地区）征收物业税的经验，并结合我国的实际情况，对我国开征物业税提出以下几点建议：

简化合并税种。根据简化税制的原则，对现行与房地产有关的税种进行合并，统一内外资企业税制。建议取消土地增值税，合并涉及房地产开发和保有环节的税种和相关收费，开征统一规范的物业税，并将物业税的征收管理权限下放，确立为由地方政府征收的地方税种。因为，从国外对物业课税的成功经验可以明显地看出，物业税都是地方的主体税种，是地方政府主要收入来源。因此，在统一税政的前提下，赋予地方政府一定的税政管理权，以调动地方政府的积极性。

科学设置物业税的计税依据。从国际上看，以不动产的市场价值作为计税依据被各国普遍采纳，运用得最为广泛，如以上所述的美国、英国和加拿大等。以市场价值为计税依据更符合量能纳税的原则，而且还具有税源丰富，收入富有弹性，交易证据多、便于诚信纳税等优点。因此，我国的物业税也应建立以市场价值为核心的计税依据，每隔3-5年重新评估一次，这样既能够准确真实地反映税基，并随经济的发展带动税基的提高，进而稳步提高财产税的收入，同时又能体现公平税负、合理负担的原则。

合理确定税率。国外财产课税大多为地方税收，因此普遍都是由各地方政府自行决定税率，而没有实行全国统一的税率，具体的税率都是根据当地政府的预算支出规模来确定。我国物业税税率也不适宜全国统一税率，因为各省的经济发展状况不一致，可考虑全国范围内制定一个幅度的税率，具体税率的大小可由地方政府自行规定。至于税率的形式，我国宜采用比例税率，因为比例税率比较简单，易于征收和管理。

建立完善的评估制度。以不动产的市场价值为计税依据需要相应完善符合我国国情的不动产评价体系和评估制度。首先，要制定评估的法规和操作规程，并设置专门的评估机构，从法律和制度上对评估从业人员的职业道德加以规范和约束，对评估从业人员还要进行定期培训，考核其执业能力。其次，要确定科学合理的评估方法，可以重置成本法和现行市价法作为评估办法的基础。最后，还要通过法律保障纳税人对评估结果拥有知情权和申诉权。不动产的评估结果必须定期公布，并允许纳税人进行查询。如果纳税人对不动产的估价等持有异议的，他们有权申请复议，地方政府必须设立专门的机构办理有关复议事项，纳税人对复议结果仍有异议的，可再向法院起诉，由法院进行判决。

建立与不动产登记、评估有关的信息数据库。物业税的评估工作需要大量的、详尽的不动产信息和较长时期内的市场信息。建议为纳税人进行不动产信息登记，详细登记纳税人所拥有不动产的类别、所在地、评估价值、评估价值变化的日期情况等等，运用计算机技术对这些信息进行及时地搜集、处理、存储和管理，以获取有效的评估和征管的资料。

参考资料：

1.陈永良，《外国税制》，暨南大学出版社，2004

2.财政部税收制度国际比较课题组，《美国税制》，中国财政经济出版社，2000

3.财政部税收制度国际比较课题组，《英国税制》，中国财政经济出版社，2000

4.财政部税收制度国际比较课题组，《日本税制》，中国财政经济出版社，2000

5.中国社会科学院财政与贸易经济研究所，《中国：启动新一轮税制改革：理念转变、政策分析和相关安排》，中国财政经济出版社，2003

6.熊波，《加拿大的财产税及对我国的借鉴》，涉外税务，2002

7.曲顺兰，《国外财产课税的比较与我国财产课税的完善》，涉外税务，1999

国际物业税范文篇3

众所周知．2009年全国商品房价格出现一轮过快上涨，部分热点城市商品住宅成交价格平均飙升40％左右。另据房地产中介机构统计，一线大城市的投资性和投机性购房已超过30％，而这正是导致房价飞涨的主要原因。伴随房价飞速上涨的还有部分城市过高的空置率问题，很多城市房屋空置率已大大高于国际警戒线。由此，不少业内人士认为，当前开征物业税的时机已经成熟。投机性购房需求吹大了房地产市场的泡沫，如果放任泡沫膨胀，未来将更难恢复房地产市场的平稳健康发展。全国政协委员、财政部财政科学研究所所长贾康在其提案中表示。在房地产保有环节开征物业税(房地产税)，可以在房地产供需双方行为合理化导向上形成一种经济参数和税负约束。贾康同时表示．目前是推行物业税改革一个很好的“时间窗口”。开征物业税会使房产持有成本增加，抑制新房市场里的投机性购买行为．而拥有多套房产者也可能因此而转让房产．增加二手房源，一手房和二手房市场同时进行，房价自然会向合理的水平回归。

二、各国的做法、经验及启示

(一)美国。

美国是西方国家中房地产税制最完善的国家。美国联邦政府实行的是公私兼有的多元化土地所有制，联邦政府的土地，主要包括联邦政府机关及派驻各州、县、市机构的土地及军事用地等，州、县、市政府也各自拥有自己的土地，联邦、州、县、市在土地的所有权、使用权和受益权上各自独立，不存在任意占用或平调，确实需要时，要依法通过买卖、租赁等有偿方式取得。美国将对保有阶段的土地和房屋等不动产的征税归在财产税项下，纳税义务人为不动产的所有人，课税对象是纳税人所拥有的不动产，主要包括土地和房屋等，开征权由州和地方政府决定，是地方财政的主体税种．是对纳税人所拥有的财产征收的一种从价税，通常用财产的评估价值计算，这个评估价值实际上仅为市场价值的一部分(各州规定不一，从2O％到100％不等)，计税价值评估与房地产税的征收管理分别独立进行。税率由各地方政府依据支出规模、非财产税收人额、可征税财产的估计等因素“倒算”得出，名义税率一般为3％一10％。美国没有专门针对房地产出租收益征收的物业税．是将房租纳入个人总收人一并征收个人所得税。其他相关的税种主要是依据房地产交易、继承赠与以及所得。分别归在交易税、遗产赠与税和所得税项目下。另外，美国为了鼓励一般老百姓买房。规定老百姓在购买第一套自己的住房时，可以免除财产税。购买第二套住房时才征收财产税，而以后再购买住房时．税率会有一个较大比例的增长。

(二)加拿大。

加拿大实行联邦、省(或属地)和地方三级征税制度，联邦和省各有相对独立的税收立法权，地方的税收立法权由省赋予。物业税在加拿大作为地方税种由市政府征收，对物业税的应税额计算方式由市议会通过就可执行．同一省辖区不同市区的物业税税率有比较大的差异．如多伦多省辖下各市物业性质不同，物业税税率就不同。住宅用地物业税税率从1．1％一1．73％；商业用地物业税税率1．08％一5．3l％：工业用地物业税税率1．65％一7．14％。温哥华市政府对房地产每年评估一次，由政府主持并负责费用．通过地税的评估和征收来保证地方政府的财政支出同时抑制贫富过分悬殊。其地税是按物业总价值(土地和房屋)分别情况按不同税率征收，以此抑制贫富差距拉大，并通过对贫苦居民福利补贴来保持社会的基本平衡。

(三)新加坡。

新加坡的土地主要有国有和私人所有两种形式，其中国有土地又分为两种形式：由作为政府部门所属的土地局掌管的国有土地及由作为半官方机构的法定局所掌握和使用的公有土地。对于国有土地，一般采用拍卖、招标、有价划拔和临时出租等方式，将一定年限的土地使用权出售给使用者；使用期满后，政府无偿收回土地及其地上附着物，若要继续使用，须经政府批准，再获得一个规定年限的使用期，但须按当时的市价重估地价第二次买地。新加坡在对国有土地使用权出售后，对所有房地产都要缴纳物业税，自住房产的物业税以家庭计算，第一套房与第二套及以上房屋分别按4％、11％的税率缴纳，其他类型房产的物业税税率是10％。

三、物业税制度设计的思路与要点

“十二五”期间，我国继续坚持“简税制、宽税基、低税率、严征管”的税制改革基本原则，不断巩固和完善与社会主义市场经济相配套的分税分级财政体制。因此，物业税制度设计应遵循的基本思路是：

(一)简化税制。

归并、整合现有的房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税以及房地产开发领域的部分行政事业性收费，征收统一的物业税，将土地增值税并入企业所得税，取消不合理的与房地产有关的税收和收费的数量，减轻纳税人的经济负担，优化税负结构，减少房地产转让、出租环节的税收，增加房地产持有环节的税收。

(二)扩大税基，将征收范围扩大到农村。

我国现行房产税和土地使用税就征税范围而言仅限于城市、县城、建制镇和工矿区范围．而对农村的房产和土地不征房产税和土地使用税。随着农村集体企业发展，城乡一体化进程加快，特别是一些发达地区农村工业化和商业化程度较高．农村经营性财产日益增加，城乡普遍开征物业税有利于平衡城乡税收负担水平，体现税制的完整性。

(三)合理调整计税依据，确立根据房产评估值计征的制度框架。

参照国外开征物业税的经验，充分考虑我国物业税开征的初衷及可操作性，物业税应以不动产的评估价值扣除一定费用的余额作为计税依据，评估时要充分考虑房产的面积、地段、朝向、楼层、市场影子价格等多种影响因素，评估可3—5年进行一次，具体年数可依据经济周期情况而定。按照不动产的评估价值征税能客观反映房地产的市场价值。不仅包括土地的级差收益，而且包括土地、房产的时间价值，以市场价值为税基，随着房地产市场价值的上涨，税基扩大，税收收入也将相应增加，既符合受益原则，又能考虑到纳税人的承受能力，有利于实现税收公平原则。

(四)适当下放税权。

从世界上大多数国家实施情况看，房产持有税作为地方税由地方自行立法，至于是否要征税，征多少税则完全由公民表决。在我国，房产税虽为地方税，但由中央立法，地方既无立法权，也无解释权。应当将物业税(房地产税)作为我国地方税的主体税种加以精心培育，开征统一的物业税，可以使地方政府得到一种大宗、稳定、随自己职能履行而不断“水涨船高”式增长的支柱税源，使其改进辖区投资环境、提升公共服务水平的努力，与自己的财源建设内在契合，从而内生地形成转变政府职能、行为长期化的可持续动因，并促进财税、行政等方面的通盘配套改革的深化与逐步到位。

(五)合理制定“宽税基”框架下的税收优惠。

要想使物业税成为地方主体税种，体现普遍征税的原则，在物业税的税制设计中，采取“宽税基”的设计思路同时，为了保证居民的基本居住需要，避免因无力支付物业税而丧失合法房产的风险，保证社会的稳定、和谐，物业税的税制设计必然会对特殊群体实行税收优惠。开征物业税的国家常采取普适性的税收优惠政策，如对非商业性持有房地产、对弱势群体(低收人群体、老人和残疾人)的自住房、对公共性或者公益性事业所用的房地产实施减免税照顾。但是，对一般居民的自住房是否也要采取税收优惠政策呢?如果普遍对居民的自住房给予税收优惠，必然和“宽税基”的税制改革趋势矛盾，也会增加税制的复杂性．因此，需要政府对此进行协调。既保证居民不会因纳税而承担过重的物业税负担，也不致对地方财力造成太大的伤害。

国际物业税范文篇4

物业税，是指对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值的一定比率征收税款，是国际上常用的地方政府收入来源之一。各国对房地产的税收课征一般是在房地产的取得、流转、保有三个环节，其中，取得环节包括房地产取得、房地产开发等；流转主要是指房地产转让、赠与、继承、分析家产等；保有指持续地持有房地产产权。物业税是对财富存量的课税，主要发生在财产的保有阶段。目前，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政的重要来源。

物业税具有以下特征：第一，物业税是一种财产税，其以财产的持有为课税前提，以财产的价值作为计税依据。第二，物业税是对不动产课征的经常税。第三，物业税是房地合一的税收，物业税的征收不仅针对建筑物，还针对建筑物附着的土地。

我国官方2003年首次提及“物业税”这一概念。2003年中共中央十六届三中全会在《关于完善市场经济体制若干问题的决定》中明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”2005年4月七部委联合《关于做好稳定住房价格工作的意见》提及充分运用税收等经济手段充分调节房地产市场；2006年我国在北京、深圳、重庆、南京等六城市开展物业税“空转”试点工作。中国高层的一系列举措，为物业税的开征创造了有利契机。目前，有的学者建议结合我国现实情况，把现行的房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税合并为物业税，在房产的保有环节征收。

二、我国现行房地产税的现状

我国现行房地产税制（包括相关行政收费）存在诸多问题，其现状可大致概括为如下几个方面：

(一)税费项目繁多

依我国现行税法规定，我国房地产税收体系主要有房产税、城镇土地使用税、印花税、契税、耕地占用税、土地使用权转让及不动产销售营业税、建安营业税、城市维护建设税、土地增值税和房地产所得税等十种。目前我国房地产税目已经达到上述十种，此外，还存在着各种各样的房地产行政性收费，具体表现为房地产管理部门在房地产登记、使用、经营、交易、过户以及日常管理环节收取的多种费用。毫不讳言，我国房地产税费存在着税费项目繁多、税基重叠、重收，结构不合理和管理缺位等诸多问题，直接加重了消费者的负担，也限制了房地产业规模的正常扩张，造成土地闲置、浪费严重。

(二)房地产税制“重交易轻保有”

我国现行税制具有“重交易轻保有”的特点，即在房地产流通环节税种多、税负重，而在房地产保有环节课税较少、税收优惠范围大、税负轻，使得房地产保有者在低成本条件下可长期持有其土地和房产以等待价格上涨，从而导致房地产闲置。这也是造成部分城市房价居高不下和房地产泡沫的原因。据相关资料显示，目前我国全国商品房的空置率高达20%，是美国的4倍，香港的8倍，超过国际警戒线的2.5倍。

(三)房地产评估制度不健全，导致房地产税收流失严重

我国的房地产评估制度才刚刚建立，无论是评估规范，还是评估机构、评估人员的素质都难以适应税收征管的需要。加之房地产管理部门、土地管理部门配合不得力，造成税基侵蚀，税收流失严重。税收的流失，减少了国家财政收入，也就变相削弱了国家投资基础设施建设、教育、社会保障等方面的能力。

三、我国开征物业税的必要性

开征物业税有无必要，换个角度讲，就是要看开征物业税能否解决现行房地产税收的上述问题和房地产开发、交易、保有等领域存在的诸多其他问题。如果开征物业税可以解决上述这些问题，并且不会造成其他更大的问题，那么，开征物业税就是可行的，也是必要的。一般而言，在我国现阶段开征物业税的必要性可大致归纳为如下几个方面：

(一)避免重复征税现象

我国房地产业的税收状况表明，我国房地产税费项目繁多，重复征税严重，造成开发商负担过重，而开发商则将这些税费负担转嫁给了消费者。在现行极为复杂的房地产税费体制中，有些是重复征收，有些是不合理的，有些则纯粹是乱收费。开征统一的物业税，将使现在这种现象得到一定改观，并且可以降低税收征管成本。重复征税有违社会公平，从这个意义上讲，开征物业税也可以保障社会公平在房地产税收领域的实现。

(二)降低商品房价格

目前我国实行国有建设用地“批租”制度，开发商必须一次性支付土地出让金和大部分税费才能获得一定期限内的土地使用权，巨大的开发成本加大了开发商的筹资风险，而开发商则以高房价的形式将风险转嫁给了消费者。物业税的开征将改变原有的体制，把开发商为消费者代缴的部分税费分期由业主缴纳，从而大幅度地挤出土地出让金的泡沫，减少房地产投资开发经营的风险，降低开发商的开发成本，进而降低房屋成本，房价也自然会相应降低。合理降低商品房价格是各大城市政府亟待解决的问题，物业税的开征将是解决这一问题的一剂良药。

(三)遏制房地产投机行为

在目前我国不规范的房地产市场环境中，投机行为掩盖了真实的市场需求，从而导致供求关系失衡，促使房价飙升，增加了实际需求者的购房成本，造成了中低收入阶层因高房价无力购买住房，而高收入阶层和地产投机商则囤积大量闲置房产从中获暴利。开征物业税后，由于土地取得成本接近于零，在一定程度上可以抑制“炒地”行为，而且由于房地产保有阶段的成本增加，也抑制“炒楼”者的积极性。因此，开征物业税将有利于限制房地产业的投机行为，规范房地产市场，提高房地产资源的利用效率。

(四)优化资源配置

在我国现行的房地产税制体系中，对房产保有的税负是较轻的。虽然现行法律规定业主要按出租房产租金或房产净值的一定比例缴纳房产税，但通常情况下业主在自有房屋出租时并不到房管局备案，造成房产税的征收非常困难。我国对房产交易过程中的税收却是较重的，这在很大程度上妨碍了房产交易的进行。这就导致了一些人占有多处房产并私下出租取得收入，而有些急需住房的人却因房价太高而买不起房。要想改变这种畸形资源配置格局，就应该在降低房产交易税负的同时增加房产拥有的税负，以盘活现有房地产的存量，更好地优化配置资源。而实现这一税收倾向的最好办法就是开征物业税。政府可以制定物业税的起征点，并不断地根据经济情况和一般群众的生活水平，调节物业税的起征点。这样既可以使普通家庭的房产始终处于起征点以下从税，而免于被征物业税，又可以使拥有多套住房或大面积住房的富人阶层被征收物业税，有利于缩小贫富差距。

(五)调节贫富差距

正如上面第四点所言，开征物业税可以缩小贫富差距。其实，从税收理念上讲，财产税的设计主旨之一就是要避免富人世代是富人的现象，凸现人与人之间机会公平的社会理念，鼓励每个人都以自己的方式努力致富。作为调节贫富差距的手段，物业税可以通过对居住高档别墅者课以高税对居住普通住房者减免赋税有效促进社会公平，维护社会稳定。从这个意义上讲，开征物业税可以使我们向实现共同富裕的目标更进一步。

(六)增加财政收入

我国土地方面的税费不是根据土地和价值计税，而是以土地面积即土地的数量作为计税的依据，因而不能反映土地资产的增值状况。由于没有税收的调节机制，使政府无法参与增值价值的再分配，财政收入受到损失。开征物业税将增加财政收入，促进社会公平的实现。

四、结论

如上所述，开征物业税至少具有：避免重复征税现象、降低商品房价格、遏制房地产投机行为、优化资源配置、调节贫富差距和增加财政收入六大积极意义，这也就是开征物业税的必要性。正如有的学者所言，开征物业税，不仅有利于各类企业公平竞争，也有利于解决房和地分别征税带来的税制不规范等一系列问题，并有可能成为房地产市场的内在稳定器，较有利于稳定房价。具体而言，开征物业税的重要意义可以从以下三个角度进行概括，即：从国家的角度讲，开征物业税将有利于增加国家和地方财政收入，提高国家进行基础设施建设的实力，使税收更好地“取之于民用之于民”。从社会的角度讲，开征物业税有利于调节贫富差距，实现社会公平，保证社会稳定。从公民个人的角度讲，税收有利于降低房价，同时抵制不劳而获，可以使公民“贫者有房住、富者不寄生”，有利于实现个人价值。开征物业税，不仅有利于国家，有利于社会，也有利于公民个人。针对我国目前房地产税制的现状和房地产市场的现状，我国在现阶段开征物业税是必要的。

国际物业税范文篇5

目前看来，开征物业税已经成为世界多个国家为了控制房屋、土地等一系列不动产的价格而采取的一种措施，并且这种措施已经越来越普遍，而物业税的目的主要是在于要求其承租人所有者或者所有者每年都需要支付一定比率的税款。可是物业税在我国的开征还存在一定程度上的争议，但不可否认的是，物业税不仅可以带动经济齿轮的运作，还可以经济运行的过程中化解其所带来的一些矛盾与争议，同时对于各级政府来说，物业税也是筹集经济收入的各种手段中的其中之一。

2物业税制定应遵循的原则

物业税既可以被称作财产税又可以叫地产税，因为它在国际上并没有一个统一的名称，不同国家有其对物业税自己的习惯性的称呼。然而物业税主要是针对一些不动产像土地、房屋等，并且明文规定所有者或者是承租人每年都要支付一定比率的税款，而应支付的税费会随着不动产的价值变化而变化。目前看来，在我国物业税的开征有着不可替代得重要意义和必要性，因此，首先要根据物业税制度的基本原则而确定物业税，这样才能够确保物业税将来的实施能够较为顺利的进行。我国物业税的制定应贯彻法定原则、中性原则、公平原则、合理负担原则，使其融合在物业税制度里。

3我国物业税开征存在问题的难点分析

在我国，税收是一种重要的财政收入来源，并且也是征税较多的国家之一。物业税一般是根据房屋或者土地征收的一种税种，然而关于房地产的税种就多达十多种。即使物业税的开征是有必要的，但是依然不能否认对于开征物业税是有一定的困难。因此我们不得不考虑以下几点问题：3.1物业税的税负总水平的确定及其基本功能的定位。对于物业税这一税种，它究竟是要包括些什么内容以及起到一个什么样的作用，这都是得明确的。并且物业税的征收规则和其奖惩性必须明文规定，保证物业税的公开、公平、公正。3.2明确好物业税与其他相关税种的关系。为了避免这种情况的出现或者把这个现象达到一个较为平衡的状态，在物业税的出台前，势必需要相关部门必须好好斟酌，完善房地产与各种税种和物业税之间的法律体系。3.3征收对象的合理性。物业税开征之前最好是能够拥有一个对不动产有效的评估体系，根据评估后的价值，再对物业税的征收情况做出调整。因此评估价值至关重要，必须找一个合理且公平公正的评估机构。3.4关于土地出让带来的难题。物业税的开征必然会影响到土地出让金，也会导致当期的财政收入大幅度下降，房地产行业的资金以及资质下降，造成房地产行业的混乱；若物业税不代替土地出让金，重复征税又是一个令人头疼的问题。

4构建物业税制度的设计思路

尽管物业税的开征存在许多难点，但在物业税的开征之前必然要对其进行一个规划，对于物业税的制度的构建有以下几点建议。4.1纳税人及税率的确定。1）物业税的纳税人应该明确。物业税的纳税人包括中国境内拥有土地使用税的个人或单位，即为房地产的纳税人或者所有者。2）必须确定税率的大小以及征税的形式。有关资料表明，平均税率把握在千分之八内不仅不会增加纳税人的纳税负担，对于国家财政收入也能有现如今的水平持平。而税率的制定也可以根据当地的情况不同因地制宜，在一定的范围内允许做出一些调整。对于免征额这块的设计可以考虑“二八原则”，即百分之二十的高收入居民承担8百分之八十的物业税；甚至可以参考个人所得税的征税方式，超额累进税率。4.2物业税与其他税种的关系及其计税依据。1）物业税需要与现行的有关房地产的几个税种进行融合，包括现行的城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税等进行一个合理的把控与协调。根据宽税基的原则，物业税的征税范围不仅仅只是城区范围内，县城、农村等都应该包含在内；其中不仅是经营性房地产像商品房，个人等非经营性房地产也应纳入征税范围。2）计税依据可以采用房地产的市场评估价值，而国际上管用评估价值作为计税依据。纳税人的所需承受的税收是由纳税人所拥有的土地使用权和房产的市场价值决定的，而这种市场评估包括基于面积的评估、租金价值的评估、市场价值的评估等综合的评估。4.3纳税地点及期限。物业税的纳税地点需在房产所在地缴纳。而纳税期限，纳税人应按照房产所在地的税务机关所规定的期限并且需要到相关机构进行税务登记。若有多套房产，并且房产不在同一个地区时，需前往房产所在地的税务机关进行缴税，这样使得征收与缴纳物业税更便捷。至于纳税时间是按照年还是半年或者是其他方式，可以由当地自行决定。4.4具有一定的弹性。最后需要给予地方政府一定的自由裁量权，因为每个地方上的政策、社会情况都稍稍有些差别，所以法律上的一些裁定不能太决断，必须要给地方政府一定的裁决空间，根据具体的情况而做出相应的改动与调整。

5小结

开征物业税不妨多多借鉴一下国外的关于征收物业税的经验，鉴于各地有各地的房产价值，市场也是不同的，因此，物业税在具体实施过程中，除了中央有一个法定征收标准外，还应该允许地方自己制定具体的浮动范围和区间，体现公平和公正，随之设计出一个科学且合理的物业税税制，促进国家经济能够持续且快速的发展。并且实现税收的同时，物业税的开征有助于国家对房地产行业在财政政策上做出宏观经济的调控。

参考文献

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[2]陈立,肖传志.关于我国开征物业税的探讨[J].重庆社会科学,2015(4):44-47.

国际物业税范文篇6

自2003年起，我国物业税的开征正式提上日程。目前，我国已有十个城市进入试点"空转"阶段，到全国统一实施物业税应该还有一段相当长的路要走，许多问题还有待研究，"是否在农村开征物业税"就是论点之一，近期已成为公众关注的焦点。许多学者考虑到我国农村生活水平低、城乡差距巨大的现状，认为开征物业税会给农民增加新的负担，故不应在农村开征物业税。笔者认为，物业税本身不会加重农民负担，为了与国际接轨，统一城乡税制，克服现有房地产税制征税范围过窄，并充分体现税收公平原则，在城乡统一征收物业税是十分有必要的。

1物业税种总体设计

物业税的课税对象为不动产--土地和建筑物，故应在物业税下分设土地税和房产税两个税种，将耕地占用税和城镇土地使用税合并，转化为在房地产开发阶段征收的土地税，将房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金合并，转化为房地产保有阶段统一收取的房产税，税收管辖权归地方。

2土地税的设计

2.1课税对象

对于农村土地税的课税对象，应对土地类型、土地使用者的身份及土地使用的用途综合考虑，以确定是否征税。根据税法的一般原理，对属于生存保障手段的财产是不征税的。因此，不能对属于集体经济组织内部成员所承包经营的农地、林地、宅基地征收物业税。另一方面，为了保护耕地，耕地占用税的征税对象应从用于种植农作物(包括菜地、园地)的土地，扩张到全部农业用途的土地，即林地、草地、养殖等非耕地的农业用地。

对于土地使用权的征税，鉴于我国农村土地制度的特殊性和复杂性，应对农村土地的不同类型加以区分，具体分析如下表：

2.2纳税人

土地税的纳税人为土地的使用者，对于农村土地税的征收应实行征税对象一体化，除具有公益用地性质的土地之外，将城市和农村土地作为统一客体设计土地税种。例如，对房产占用土地，不分房产权利人的国籍，不分地域，统一征收土地税。对不当利用土地的行为征收物业税。对于占用农用地进行非农生产的应实行重税，以保护耕地。对闲置全民所有土地的，对荒芜农民集体所有土地的，应实行重税，以示其惩罚性。

3房产税设计

3.1课税对象

对房屋所有权征税应当依据房屋价值规定相应的起征额，房屋价值高于起征额者纳税。这样物业税在农村的征税范围就局限于部分富裕地区的居民，既保证了公平又实现了效率。同时这种设计能够适应形势的变化，当部分地区经济发展，房屋价值达到了征收物业税的标准，就可以直接按照相应的税率进行纳税，保证了税收法律制度的稳定。

3.2纳税人

应是在农村拥有房屋产权、土地使用权的企业、事业单位和个人。产权属于全民所有的，以经营管理单位为纳税人；产权为共有的，以共有人为纳税人；产权关系不明确的，以代管人或使用人为纳税人。

3.3计税依据

我国现行房地产税制以土地面积或房产原值为计税依据，这两种计税依据既不科学又无弹性，根据国际的通行做法，以评估价值而不是房产原值作为计税依据最为可取，评估周期一般为两至三年。借鉴国际上较流行的方法：市场比较法，将应税房地产与近期已发生交易的类似房地产比较，并以后者的交易价格为基础，通过价格影响因素修正得出评估价值。⑦这一方法适用于房产交易频繁的城镇，但不适合农村的现状。对于农村房产价值的评估，笔者建议：

第一，在经济发达的省份，农村应税房屋数量多，可根据各地实际情况对农村住房分门别类，对有代表性的房屋进行价值评估，同类型房屋借鉴使用，可允许有较小的浮动范围。

第二，在经济不发达的省份，绝大多数农村住房属于免税范围，政府的评估压力小，只针对少数富裕农村进行评估即可。

3.4税率

物业税税率水平的设置是物业税制度设计的关键，关系到纳税人的纳税负担和政府的财政收入，必须综合各方面因素谨慎选择。笔者认为，税率水平的设置应遵循以下原则：

第一，支持农业发展。为了鼓励农业生产和保证农业的再生产能力，应对农村物业税与非农村物业税加以区分，对农村物业税征收较低的税率。同时为了保护耕地，对占用耕地用于非农业生产的物业税应确定较高的税率。

第二，因地制宜。我国地域辽阔，各地经济发展水平差距明显，农民的纳税能力也有很大差距。因此，在确定我国物业税税率水平时，应当充分考虑到我国经济发展不平衡的现状，设置幅度税率。由中央政府决定物业税税率的幅度，而具体税率由地方政府根据本地农村的发展状况决定，因地制宜，充分体现公平与效率。

第三，对房屋、土地设置不同的税率。物业税的征税对象包括土地和建筑物，两者具有不同的自然属性和经济属性。土地为稀缺资源，以长期看价格将会不断上涨，且波动不大，较稳定。而房屋价格受供求关系的影响，波动较大，并且我国农村土地制度产权复杂，故宜将土地和房屋分别征税，根据各自的特性确定相应税率。

3.5优惠政策

根据税法的一般原理，对属于生存保障手段的财产是不征税的，因此对价值不超过起征额的房产以及集体经济组织内部成员承包自用或流转给他人的农地、林地应免征物业税。税收优惠也可起到政策引导的作用，为了鼓励贫困农村脱贫致富，可对贫困农村的经营性用途的不动产及外来投资给予减免优惠。也可对西部农村的初始投资给予税收优惠，以支持西部地区的经济发展。另外，为了体现税收公平原则，对于老弱病残应该根据个人境况给予适当的减免。

3.6评估机制

房地产评估机制的建立是房地产课税的基础，开征物业税的各国无一不重视房地产评估制度的建设。由于我国还不具备完善的物业税评估机制，所以建立一套完整、科学、公平的房地产评估机制迫在眉睫。那么评估机构由谁来担任才最合理呢？对此，理论界大体有三种观点：一种观点认为，随着市场化改革的深入，原来由政府部门负责对房地产进行评估，应逐渐由社会中介机构来承担，并相应明确其应担负的法律责任。⑧笔者不同意这种观点。首先，我国从事物业评估的社会中介机构还没有能力承担起全国物业评估的重任，由于社会中介机构的发展只能随着市场的发展而发展，不能依赖政府的力量短时间内聚集人力、物力来组建完善评估体系，所以，依靠社会中介机构来形成完善的物业评估体系需要相当长的时间。其次，由社会中介机构负责对房地产进行评估，能否保证公平还有待商榷。从现实来看，许多市场经济发达的国家，如：美国、新加坡等都是由政府来组建房地产评估部门。另一种观点认为，在税务机构内部设置房地产评估管理机构最为合适。原因是对物业价值的评估主要是为了征收物业税，对物业价值的评估是税款征收过程中派生出来的一项工作，所以由税务机关担当物业评估的重任最为合适。⑨这种评估机制将税款的征、评工作合为一体，提高了工作效率。但是这种管理模式欠缺监督机制，税务部门集征收和评估的权力于一身，易导致暗箱操作和腐败的产生。另外，评估价值的高低直接影响税务部门所征税款额的高低，税务部门能否做到公正评估呢？还有一种观点认为，应当由房屋国土部门负责评估。因为物业税评估所需的土地、房屋登记资料均在房屋国土部门，由该部门担任评估工作，大大降低评估成本。⑩同时，房屋国土部门具有比税务部门更加专业的评估水平和丰富的评估经验，因此就我国现状来看，由房屋国土部门负责房地产的评估工作比较妥当。笔者同意这种观点，建议在中央建立一个主管评估工作的机构，负责对地方评估工作的监督和指导。由地方房屋国土部门设置专门的物业税评估机构。

3.7纳税期限

在纳税期限上，国外的财产税大多采取的是分次缴纳的方式，例如澳大利亚的新威尔州、智利、丹麦、日本等允许纳税人分四次支付税款；以色列分六次征收；英国分十次征收。我国的物业税可实行按年计税、分次缴纳的方法。但考虑到我国农村地广人多，纳税征管体系还不够健全，缴纳次数过多会增加相应的征收费用且不易管理，可以考虑采取按年计税、半年缴纳一次的方案。

【参考文献】

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国际物业税范文篇7

物业税是国际通行的房地产税制，主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或保有者每年都按物业评估价值缴付一定税款。物业税具有以下特点：第一，征税范围确定。除少数国家对大宗折旧资产征税外，大多数国家只对土地和房屋征税，具有较强的确定性。其纳税人为房屋和土地的所有者，课税对象为房屋及其附属物，计税依据是土地、房屋的评估价值，税率多为比例税率，也有累进税率。第二，税种地位明确。财产税是实行分税制国家的主体税种。而在财产税中大部分是以土地、房屋为主体的不动产税。第三，配套制度完善。房屋评估价值符合“量能纳税”原则，而且具有“交易证据多、便于诚信纳税、收入富有弹性”的特点，世界各国尤其是市场经济比较发达，税制比较完善的国家普遍建立了严密的房地产评估制度，形成了一套较完善的财产评估体系，以配合物业税的征收管理。第四，适合地方税收管理。从税收的管理角度看，房地产特有的不可隐匿性和地域的差异性，决定了物业税适合由地方政府负责征收。一方面，地方房地产管理部门可以提供完备准确的产权户籍资料来保证征税对象的确定；另一方面，地方税务部门负责征收管理也符合征收的便利原则，降低税收成本。综上所述，物业税是以拥有或占有土地及地上建筑物和土地附着物等不动产的单位和个人为纳税人，以纳税人拥有所有权或使用权的不动产为课税对象，以课税对象保有阶段的评估价值为计税依据，按一定的比率计算征收的一种税。物业税在国际上是地方政府收入的主要来源，以市场价值或评估价值为核心的税基体系，而且有规范和严密的财产登记系统和完善的财产评估体系。

综观各国税制，凡实行中央与地方分享税制的国家，物业税基本上划归地方，构成地方税的主体税种。以美国为例，美国实行彻底的分税制财政管理体制，各级政府的收入90%以上来自于税收。联邦、州、地方三级政府各有自己的主体税种，并各种拥有比较独立的税收立法权、管理权和税款的使用权。地方政府的主体税种为财产税。再例如香港，香港地区目前的房地产税收主要有三种，包括印花税、物业税和差晌。香港“物业税”不是以房地产市值为计税基准，而是以房地产出租的租值为计税基准，这就避开了因土地使用年限不断下降而形成房地产市值下降从而影响税收的问题，应当承认采用房租为计税基准是一个好办法，虽然房地产因土地年限下降而房地产市值下降，但房租并不受影响，哪怕到了土地批租期限的最后一年，只要地段好、房屋质量好，房租是变化不大的，因而“差饷物业税”收入也是可以稳定的。

二、开征物业税带来的影响

1、有利于规范房地产税收制度

目前我国房地产税制存在很多问题。税种复杂，内外税制有别。在房地产保有环节，对内资企业和个人征收房产税和城镇土地使用税，对外资企业和个人征收城市房地产税，形成内外有别的两套税制，不利于公平税负下的内资企业和外资企业的平等竞争。还有一些如税基不合理、重复征税、税负负担较重等一系列问题。要解决这一问题，必须要改革现行的税费体制，通过开征物业税，将部分税种合并与取消，并清理房地产乱收费现象，严格取消不合理、不合法收费。根据WTO相关原则，统一内外税制，对内外资企业、个人统一征收物业税。变复杂的税费制度为较为规范简化的税制，避免重复征税。并进一步规范土地或房屋的转移与交易，有利于房地产税收制度的规范，为房地产企业减负、激活并规范房地产市场创造条件。

2、有利于改变地方政府的短期行为

当前的土地批租制给各地方政府带来可观的收益，也为地方政府追求政绩，通过出售土地换取收入，即所谓的“寅吃卯粮”搞建设提供便利。同时，也会造成土地资源的极大浪费。而物业税作为一种“细水长流”的土地管理体制以及相应的税费制度，可以有效地改变政府这种急功近利的短期行为，可以在一定程度上压抑政府卖地的积极性，并且使其卖地时更理性，规避目前地方政府过量开发与出让土地，促使城市土地资源的合理配置。开征物业税后，由于政府参与保有阶段物业增值收益的分配，为长期的收益着想，为增长当地政府的财政收入，政府会千方百计地优化当地的投资环境，提高辖区内的繁荣程度。在当地居住的人越多，人气越旺，会让当地的房地产不断升值，物业税也就越多，政府的财政收入就会相应增加。

3、有利于规范房地产市场

目前我国在土地买卖、拍卖上缺乏透明度和公正性，许多好的地块基本上是转了几手才到开发商的手里，土地价格被人为放大，并转移到初始房价中，造成房价的普遍恶性上涨。“炒楼”这种现象也非常普遍，导致城市房价飘升，增加了实际需求者的购房成本，扰乱了房地产市场秩序。通过开征物业税，可以在一定程度上抑制“炒地”行为。而初始房价下降后，老百姓购房成本也随之下降，抑制了高价物业的转手。此外，由于物业保有阶段的成本增加，也加大了囤积住房成本，有利于打击“炒楼”者的积极性。

4、导致房地产商的过度开发

如果征收物业税，使得土地取得成本降低，而相关税费的合并或取消，占开发成本很大比例的税费转嫁给了消费者，开发商的筹资额和筹资成本大大下降，项目的总开发成本下降，房地产开发进入门槛也随之降低。现在还没有决定土地出让金是否也作为物业税的一个部分，如果并入，那开发商的开发成本较现在而言几乎无成本。同时，购房者的购置成本也降低，房价的下降在一定程度上会刺激人们的购房需求，在需求旺盛和进入门槛降低的前提下，开发商不可能会闲看花起花落，极有可能一头扎进土地市场，在合法免税的前提下，进行更加疯狂的圈地运动，出现“羊吃人”的情形，使更多农民失去土地。而过度的圈地可能导致开发商的过度开发，房地产市场的虚假繁荣，最终造成空置率的提高。

三、有效实施物业税政策的若干建议

1、明晰土地产权，理顺各种产权关系。

征收物业税，必须要求房地产所有者拥有完整的房地产产权。但是，现在我国土地产权有两种形式：一是国有，二是集体所有。目前比较突出的是集体土地，开发商随便占用农民土地，随便改变土地用途的现象普遍。其原因就是产权不清晰，没有明确的集体土地的法人代表。开征物业税，应理顺相关产权关系：首先，国有土地和集体土地应该并轨。当前在我国集体土地私有化是现实的，为保证集体土地的数量，应把集体土地变为国有。其次，土地使用形式应该并轨。现在从土地使用形式上看，有出让，有划拨，这两种不同形式在房地产产品的价值量上差别很大。其三，我国的住宅建设，有多种形式:商品房、经济适用房、合作建房、集资建房、房改房等等，除了以出让方式取得上地使用权的商品房以外，后几种性质的房屋，由于土地取得方式比较特殊，加上存在政府的转手、转包等行为，产权区分相对困难，因此，对这部分房屋的确权工作成为开征物业税的重要前提。第四，建立科学的房屋产权信息公示和查询系统。要对房屋业主的信息进行全面采集，以便明确该业主拥有房屋的性质、类型、面积以及套数，从而方便物业税征收的管理工作。2、完善物业税评估体系

首先，统一评估体系，我国目前有建设部所属的房地产评估机构，国土资源部所属的土地评估机构以及国资局所属的资产评估机构，三者的评估对象具有一定的交叉性，对同一个不动产的评估，可能会得出三个不同的价值量。所以，对现行的评估机构进行清理整顿使评估机构真正成为不以盈利为目的的公正、诚信、公平的中介机构。其次，规范评估行为。要做到物业税评估的公平、合理，减少评估过程中的随意性，保证国家税收的严肃性，就要建立与之相关的制度，以便规范房地产评估行为。这些制度主要包括:对评估机构的选择原则及权限，对评估机构信用的评估标准，评估机构的职业能力要求，对评估机构的监督，物业税的征收管理办法等。第三，建立高素质评估队伍。除了利用相关制度对评估人员的评估行为进行规范外，我们还应在提高估价师的准入门槛、加强现有估价师的继续教育以及实行估价师等级化管理等方面进行把关，不断提高评估人员的素质。

3、制订开征物业税必备的法律法规

我国应尽快制定《物业法》，并将有关物业税的征收细则和惩罚措施写入法律，保证政府的各项措施有法可依。物业税属于财产税类，其课税对象是财产本身，但是具体征收过程会产生多税同源的问题。而今后的物业税同样将面临此类问题，与其同源的税种主要有个人所得税以及将来很可能在我国开征的社会保障税和遗产税。这四个税种都将对作为自然人纳税人的普通百姓形成税收负担。从税收制度的整体效应角度看，单个税种的制度设计应当从属于整体税制，因此，我们在设计物业税的税制及征管制度时，必须充分考虑这一客观要求，要在科学计算纳税人的综合税收负担能力的基础上确定物业税制，而不能因开征物业税使普通百姓的经济利益受到过大损失。另外，要使物业税的开征收到预期的效果，必须在实施前向公众进行广泛的宣传和辅导，做到家喻户晓，让百姓和纳税人充分了解法律规定和政策内容，认识物业税的性质、作用，了解对不动产在保有环节征税的必然性和重要性，以提高纳税人的纳税意识。

4、调动地方政府的积极性

在我国，由于现行房地产税种大都为地方税种，因此，建议实行物业税后，税收收入也应归属地方政府。与此同时，还应该适当下放税收管理权。城市政府可以在一定时期对物业税税率进行调整，以平衡预算。目前，一方面，地方没有权限调整房地产税政策，调动不了地方政府的积极性；另一方面，而中央又由于权力过于集中，包袱太重，新政策迟迟不能出台，使得房产税、土地使用税政策远远落后于形势发展的需要。所以，在制定物业税政策时，在统一税政的前提下，不妨借鉴西方财政联邦制国家的一些经验，赋予地方一定的税政管理权限。地方政府有了稳定的收入来源，不必靠卖地补充财政支出;而为了使收入获得长足的发展，必将更关心环境的建设，物业税收归入地方，那么税收管理权也应当适当下放到地方，使之成为真正的地方税。在中央指导下，各地根据自身情况制定不同的物业税政策，根据以脚投票的原理，人们会自己选择一个适合自己居住的区域;地方政府为了增加收入必将会创造更好的环境，制定更完善的政策。

5、物业税出台的时机选择

虽然就目前形势来看，物业税的出台只是时间问题，就长远来看其作用和政策效果也勿庸置疑。但是，一项好的改革措施不仅要能带来长远的经济效益和社会效益，还要尽可能地减少由此带来的震荡和阵痛。因此其开征时机和力度的选择同样需要慎之又慎。虽然前面已经提到，物业税的主要功能应当是为地方政府提供稳定、持续的财政收入。但不可回避的是，就当前中国的现状而言，物业税更多地被赋予了调控高涨的房地产市场的责任，社会各界普遍认为物业税的出台对房地产市场的价格具有平抑作用。但是由于房地产业关联度大，涉及面广，无论大起还是大落都会对国民经济和社会安定产生重大的影响。就其他国家的经验和教训来看，如果出台时机掌握不好，其政策效果很有可能不如预期，甚至适得其反。就一般情况而言，作为抑制投机的政策，其推出的最佳时机应当在投机行为刚刚开始时，在这一时期的政策效果最为明显且副作用最小。而如果在投机行为己经出现下滑，宏观经济已经由于长期高速运转而自行出现回落的情况下强行推出进一步的调控措施，则很有可能使市场信心受到严重挫伤，从而造成经济萧条的产生。这种例子在许多国家和地区都曾经出现，其教训不可谓不惨痛。因此，在目前国内外宏观经济和金融环境都处于敏感时期的背景下，其出台时机的选择应当绝对慎重。作为我国即将开征的一个全新税种，物业税开征的成功与否干系到我国税制改革的成败，也关系到社会的安定团结，其重要性不言而喻。但是，由于我国特殊的社会制度和宏观经济环境，使我们在开征之时不得不面对前所未有的难点，而如何成功处理这些难点，成为物业税顺利启动、推进的关键，这就要求我们在开征物业税之前必须慎之又慎，既要全盘考虑、统筹兼顾，又要细致入微、注重细节。

参考文献：

［1］洪开荣，房地产经济学，武汉大学出版社，2006.3.

［2］王伟，土地经济学，中国农业出版社，2006.2.

［3］孔凡文，房地产开发与管理，大连理工大学出版社，2006.8.

国际物业税范文篇8

关键词：物业税国际惯例难点现实选择

“物业”一词源于香港和东南亚，其一般的含义是已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等。物业是房地产（不动产）的别称，物业税即指房地产税，是财产税的一种。将现行不动产税制改革为物业税的目的和理由，学界较一致的认识为：一是我国现行不动产税制存在诸多问题，改革势在必行，如征税范围过窄，税基覆盖不全；计税依据不科学；税率设计不合理，畸轻畸重，妨碍税收调节作用正常发挥；内外税制不统一，有违国民待遇原则；税费重复设置，收费过多过滥，企业负担较重等。二是开征物业税可降低目前过高的房价。据中国财经信息网披露，在我国的房价中，税费及房产商利润占到了60%，建筑成本只占40%.而在国外的房价中，建筑成本占房价的70%，税费及房产商利润约占30%.从理论上说，如果根据美英等国的经验开征物业税，在购买新房这一环节上，消费者至少可以减少10%～20%的购房成本，这样可使居民的置业门槛相应降低，有利于房地产的合理流动和土地的集约经营。三是开征物业税有利于避免批租制的弊端，抑制投资泡沫。四是开征物业税有利于调节社会贫富差距。五是开征物业税有利于与国际接轨。

一、当今世界各国房地产（物业）税费政策的共同取向

世界各国都非常重视房地产（物业）税费制度建设，在市场经济发达国家，由于土地、房屋多为私有，因此土地房屋税收关系比较明确。房地产（物业）税收是建立在一定的土地制度基础之上的，虽然不同国家土地制度的差异导致了房地产（物业）税收性质的不同以及征收方式和办法的不同，但是总体来看都存在着共同的政策取向。通过对美国、加拿大、澳大利亚等发达国家和地区，以及肯尼亚、印尼等发展中国家和地区的房地产（物业）税费政策的比较研究，现将其共同点归纳如下：

（一）“统一名称，合并征收”是大多数国家房地产（物业）税收政策的一个重要特征

在美国、英国、加拿大、法国、荷兰等国家，房屋和土地是统一征税的，如美国对土地和房屋直接征收的是房地产税，又称不动产税，且明确它的使用方向和范围。在加拿大，拥有物业就需要向市政府缴纳物业税（或称房地产税），用于政府提供公共服务。而中国目前却是房产税、土地税分开征收。

（二）各国的房地产（物业）税收完全是地方税种，并且是地方财政收入的主要来源

这样做的目的是把地方政府的事权和财权有效地结合起来，一方面有利于激发地方政府征收房地产税的积极性；另一方面有利于扩大地方基础设施和公用事业的投资规模，从而形成税收收入增长的良性循环。例如美国，房地产（物业）税由各市、镇征收，除马里兰州1998年将征税权上收到州政府之外，其他49个州都是归地方政府征收，其房地产税一般要占地方财政收入的50%～80%.

（三）从税收的分布结构来看，大多数国家都在房地产保有环节征税，而在房地产开发经营环节的税收则相对较少

强化在房地产保有环节课税将会刺激土地、房屋的经济供给和频繁的交易活动发生，有利于房地产要素的优化配置。如美国在开发经营环节的税负相对较轻，仅有交易税和所得税，并享有各种税收政策的优惠；而购置后的使用占有者则必须每年缴纳房地产税，且不分对象实行统一的税率和征管办法，只是对住宅实行各种减免和抵扣。

（四）从税负水平来看，各国房地产（物业）税收政策都坚持“宽税基、少税种、低税率”的基本原则

所谓“宽税基”是指除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免税外，其余的均要征税。如美国房地产税的税基是房地产评估值的一定比例（各州规定不一，从20%～100%不等）。“少税种”，即国外设置的有关房地产的税收种类相对较少，一方面可以避免因税种复杂而导致重复征税等税负不公平现象的发生；另一方面又可以降低税收征管成本，提高税收效率。“低税率”，即指国外房地产（物业）税率一般都不高，如目前美国的50个州都征收这项税收，各州和地方政府的房地产税率不同，大约平均为1%～3%；①在加拿大多伦多市，2003年物业税税率为1%.②这样的税制搭配可以说代表了房地产（物业）税收作为财产税的未来发展方向。

（五）为了促进住宅市场的发展，让更多的人拥有自己的住宅，大多数国家在购买、建造和租售住宅方面实行了税收鼓励政策，对低收入者的实际困难还采取了更加优惠的措施

如美国对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主，在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出；对各州发行的支持居民购房的抵押债券利息不征收投资者的个人所得税，使得这些债券可以以较低的利率发行，从而降低了居民特别是中低收入者的购房成本；对拥有自己住房的业主，还可减免财产税等（如1998年修正的税法规定，拥有自己住房的业主，可在上缴个人所得税时作税前收入扣除，按照规定每人可扣除收入2750美元，如果是4口之家，税前则可扣除收入11000美元）；对出售自用住房（又称主住宅）取得的收益给予豁免所得税（如一套自己住满2年以上的住宅出售，若是单身，其与购入价的差价收入不超过25万美元，就可免税；如是已婚家庭，差价收入不超过50万美元，也可免税）；对低收入者购房和租房给予税收优惠政策。如为了使低收入者能买得起和租得起房子，国会在1986年通过了低收入者购房和租房税收抵扣的法案，1993年这项法案成为永久性的法令。根据这项法令，联邦政府每年给各州分配税收抵扣的最高限额（按每人1.25美元乘以各州的人口），房屋的业主可在10年内每年接受个人所得税的直接抵扣，近年来的税收抵扣比例大约为8.6%.需要购房的低收入者可向州和地方政府申请抵押信贷证书（每年各州按联邦规定的限额分配），拥有这一证书的低收入者由于获得了税收抵扣，从而提高了归还贷款的能力，并因此能够拿到更多的住房抵押贷款，在一定程度上缓解了低收入者购房的困难。根据这项法令，从1987～1996年，大约建造了60万套低收入住房，这些住房的租价较低，使得更多的低收入者能够租得起住房。

二、我国开征物业税的难点

难点之一：土地批租制度不适宜物业税的开征。

房地产（物业）税的基石是土地制度。从财产税的角度来看，涉及两种土地使用和管理制度。一种是土地批租模式；另一种模式是对土地的供应量和交易基本不设限，但使用的土地要定期进行评估，在评估价格的基础上征收财产税（物业税）。

我国实行的是“批租制”，即在土地使用权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限的土地使用权。根据土地的不同用途，批租期限从40～70年不等，而其大部分税费，用地者须一次性支付。依据这一制度，房产所有者在购入房地产时，其房价中已经包含了土地批租期限内的几乎全部的房地产税费。土地批租制给各级政府带来了丰厚的财源，可以用来改善公共服务和城市基础设施。不过这种做法实际上是将后40～70年的土地收益一次性收取，是本届政府在花后届政府的钱，是“寅吃卯粮”搞建设，其后果必然导致土地的滥用。目前的土地批租制度使得地价升高，房产价格也随之增高，因而居民置业的门槛比较高。而在“物业税”的模式之下，房地产业的税收征收环节后移，这样可以令房价下降；业主购房之后，每年再缴纳相应的税金。这样一方面可以降低居民的置业门槛；另一方面还可以为地方政府提供连绵不断的、稳定的税源，使地方政府改变其短期行为，更加关心投资环境，树立可持续发展的投资理念，达到合理配置城市土地资源的目的。目前，绝大多数市场经济国家包括大量发展中国家都采取了这一办法。问题是我国能否以及怎样才能实现土地批租制向“物业税”模式的转变？

难点之二：房地产评估工作尚未明确。

开征物业税，就必须进行房地产评估工作。目前，我国房地产税费的征收实际上由土地管理部门和税务部门双重管理。例如房地产税由税务部门征收，而土地出让金则须向土地部门缴纳。开征物业税后，必须按照国际惯例定期进行土地评估，届时这项具体而又基础性的工作究竟由谁来承担，尚不清楚。

难点之三：产权不明也成为开征物业税的一大障碍。

开征物业税要求土地房屋的产权必须明晰。然而，我国目前有很多企业、部门、事业单位的用房，产权不清、产权与使用权分离的情况非常严重。有很多房屋只有使用权，根本没有产权。在实际征管过程中，按照房屋产权人征税的困难相当大，相当一部分人是使用人在缴税。而物业税作为财产税的一种，从理论上讲应当向房屋的产权人征收，但在目前的情况下，明晰产权关系尚有相当大的困难。

难点之四：物业税的税负水平难以确定。

目前我国房地产业的整个行业链条中涉及了大量税费，既有税务机关在房地产取得、保有、转让环节征收的营业税、城建税、契税、教育费附加、所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税等税种；又有土地管理部门收取的土地出让金等费用；还有房地产管理部门在房地产登记、使用、经营交易、过户以及日常管理等环节收取的各种费用。面对如此繁杂的税费及计征办法，要想很快地科学测算出现行房地产税的税收负担是较为困难的，因而也使物业税的税负水平难以确定。

难点之五：旧房的重复征税问题如何解决。

开征物业税有利于避免“土地批租制”的弊端，但从“土地批租制”过渡到“物业税”，显然要经过一番十分复杂的演化过程。因为土地批租制至今已实行了20多年，相当数量的房地产已经一次性交纳了多年的土地税费。换句话说，目前的买房人已经承担了政府批租后高昂的房价，政府事实上是一次性收了70年的“物业税”。如果将房地产开发和交易环节的税费转入物业税，对所有的房地产一律按新税法收税，也就意味着重复计征，因此，如何解决旧房的重复征税就成为最棘手的问题。

三、我国开征物业税的现实选择

从上述分析可知，我国开征物业税存在一定困难，但不能知难而退，要勇于攻坚。当然，改革应循序渐进，稳步实施。在开征物业税之前，需要进行如下几项改革：实行内外房地产税制的并轨；改土地“批租”制为“物业税”制；实行严格的房地产登记制度，尽快明晰产权关系；逐步建立规范的房地产评估机制；科学测算物业税的税负水平。在统一城乡税制的基础上，再适时推出统一的物业税。其基本思路是：统一立法，简化税制，新旧房产区别对待，公平税负，拓宽税基，改进计税依据，合理设置税率，适度下放管理权限，提高财产税收在地方税收收入中的比重，充分发挥其组织收入和调控经济的作用，以促进我国房地产业健康发展。

（一）简化税种，统一内外税制，统一名称

借鉴西方发达国家开征房地产税的经验，将现行涉及房地产开发和保有各环节（除耕地占用税、营业税、城建税、教育费附加和所得税外）的所有税种和相关收费，合并调整，构建统一规范的房地产（物业）税。统一内外税制，对内外资企业单位、经济组织、个人一律按统一名称征收物业税，同时，将征收环节后移，改由开发建设、交易环节承担的税收为拥有和使用的单位和个人承担。

（二）适当扩大税基，公平税负

改革后的房地产（物业）税，应借鉴国际上的一些通行做法，扩大其覆盖面。从课税环节看，房地产（物业）税主要对保有环节征收。从课税对象看，主要包括不动产，兼顾有形动产，如企业的机器设备、车船。从课税地域看，要将房地产税扩大到农村。从纳税人看，根据属地原则，既对中国居民在中国境内的财产征税，也对外国居民在中国境内的财产征税。同时，规范税收减免，清理税收优惠政策，从而达到公平税负的目的。

（三）精确计税依据，建立房地产评估值制度

按评估值征税是西方国家房地产税法中一条很重要的原则，按房地产评估值征税，能比较客观地反映房地产价值和纳税人的承受能力，有利于解决现行房地产（物业）税制存在的计税依据不合理的问题，使多占有财产的纳税人多缴税，少占有财产的少缴税。同时，随着经济的发展及房地产市场的变化，房产价值随之上下浮动，评估值也会相应调整，体现了公平的原则。在评估值有失公平的情况下，还可以通过法律程序进行调整。按评估值征税可以较好地调节土地级差收益，保护土地资源，也可以促使纳税人合理利用房产、土地，规范房地产市场交易和促进房地产资源的有效配置。建议目前由省、自治区、直辖市人民政府认定的专门财产评估机构每3～5年评估一次。

（四）中央设置幅度税率，适当下放税政管理权限

我国目前是由人大授权国务院，统一制定房产税、土地使用税及其他各税的税收条例，各地根据条例精神贯彻执行，在征税范围、计税依据、减免税等方面基本上没有税政管理权。如房产税1.2%的税率，对于经济比较发达的沿海省市来讲偏低，起不到宏观调控的作用，也达不到节约土地的目的。而对于经济欠发达的内陆省份则显得偏高，纳税人反映强烈。地方没有权限调整房地产税政策，调动不了地方政府的积极性，而中央又由于权力过于集中，包袱太重，新政策迟迟不能出台，使得房产税、土地使用税政策远远落后于形势发展的需要。所以，在制定物业税税收政策时，应赋予地方一定的税政管理权限。笔者建议采用幅度比例税率（如0.1%～2%），中央只规定税率幅度，由省、自治区、直辖市人民政府在规定幅度范围内，根据本地市政建设状况、经济繁荣程度等实际情况，确定本地区的具体适用税率，决定是否开征或适当予以减免。确定0.1%～2%的幅度税率，主要基于两点考虑：一是遵循国际上低税率的惯例；二是新开征的物业税是以一定比例的房地产评估（税）值为计税依据，由房产所有人按年纳税，这样既不会加重纳税人的负担，同时又可以使税收“细水长流”。

（五）需要说明的几个问题

1.清理收费问题。目前的基本思路是将现行的各种收费实行“清、留、转、改”，即清理房地产业的不合理、不合法的收费；保留一部分有偿服务、经营性收费和少量必要的行政事业性收费，按照“收益者付费”的原则征收；另外将属于地价的收费，重归于地价中。此外，将一部分具有税收性质的收费改为税收，并将其征收环节向后推移。

2.新旧房区别对待问题。建议在新税法实施的一定时期内（如20年），对旧的房地产仍实行老政策。

3.降低房屋租赁环节的税负，促进住宅消费。目前我国城镇房屋出租缴纳营业税、房产税、土地使用税、所得税等等，综合税负高达租金收入的30%.而美国对于房屋出租主要是征收个人所得税，且税前要从出租收入中扣除房屋折旧及各种正常开支，即使再加上不论出租与否均需缴纳的不动产税，其综合税负也是很低的。过高的税负不仅阻碍了我国住宅的租赁和销售，而且导致了隐性市场的大量存在。据上海市调查，约有70%的出租房屋没有纳入管理，从而使政府的税源大量流失，并带来了治安等一系列社会问题。根据目前房屋租赁的合理盈利情况，房屋租赁的综合税负应低于8%为宜，为此建议调整目前房屋租赁的税收政策。

4.对个人购买住房在计征个人所得税时予以优惠。可借鉴美国的做法，对个人购置房屋中的贷款利息允许在个人所得税税前收入中进行抵扣，从而鼓励个人投资住宅。

5.为解决目前房地产买卖中的营业税和契税同时并征的问题，应对居民和单位在第一次购买商品房时免征契税；对居民为改善居住条件而转让现有住房的，不征收营业税；对收入水平或住房价值在一定标准以下的城镇居民和农民的自用住宅和出租房收入采取减免税收的办法，使其在一定时期内不用负担物业税。同时，随着经济发展水平和收入水平的提高，逐步缩小减免税的范围。

国际物业税范文篇9

税制改革不仅涉及税制本身的优化问题，而且与改革所面临的宏观经济环境紧密相关，既不能太超前，也不能太滞后，必须充分适应经济发展，又要促进经济发展，物业税改革也不例外。

有鉴于此，在当前这样一个经济转型，市场经济逐步完善的过渡时期，建立物业税制应当统筹规划，分步实施。

物业税建设涉及面广，要解决的问题既多又杂。它对房地产市场的健康、稳定持续发展，甚至对当前和今后一个时期我国宏观经济健康稳定发展都会产生重要影响；物业税制建设对财政收入和税制格局的变化，对地方税体系的建立和完善，对居民收入分配的调节，缩小贫富差距，对促进房地产的有效合理使用，对建立资源节约型、环境友好型社会都将产生较大而深远的影响。物业税制建设不仅要研究解决税权、税负、税费合并问题，还要研究解决征税范围（包括纳税人和征税对象）、计税依据、税率、减免税等税制问题，同时要研究解决物业税征收管理方法及配套措施，以确保物业税各项政策得到正确贯彻执行，不断提高物业税征收率问题。

物业税制规划和建设应当首先贯彻党的十六届三中全会决议提出的“简税制、宽税基、低税率、严征管”、“稳步推进税收改革”的原则；其次要贯彻“税制统一、税权下放、调节收入、节约资源、便于征管”原则。物业税制建设的目标应当是：将物业税制建设成国家税制体系中的重要税种，地方税体系中的主要税种，省以下地方政府财政收入的主要来源（超过50％），能发挥聚财和调节分配的税收职能作用，促进房地产市场持续健康稳定发展，提高房地产有效管理利用水平，节约资源，保护环境，既能与国际财产税制相衔接，又符合中国国情的税制。

物业税制建设的方法应当是研究规划，制定方案，进行试点，改进完善，全面施行。研究规划，就是要动员和组织财税理论界、财税部门、政府土地房屋管理部门和社会上关心物业税制建设的人员对物业税制建设中的问题从理论上、实践上进行研究，先做出总体规划，在此基础上对各个阶段要解决的专题问题进行专门研究。提出几套方案；制定方案，就是综合备方案的优劣制定一套比较可行的方案；进行试点，就是将上述方案选择部分地方进行试点，对试点方案进行检验；改进完善，就是根据试点的情况对试点方案进行修改、完善；全面施行，就是将通过试点修改和完善的方案在全国推广施行。推广试行也可先大城市及郊县，后中小城市及郊县、乡镇、工矿区，再到其他县、镇及农村。

物业税制建设的步骤应在统筹规划的基础上，综合考虑改革的轻重缓急、难易程度、国家宏观调控要求，社会各界及房地产拥有者和使用者对房地产税制改革的接受程度等各方因素，科学安排改革的步骤：

在税费的合并方面，目前，房地产涉及的税种有交易环节的营业税、城建税、印花税、契税、土地增值税；收益环节的企业所得税、个人所得税；保有期间的城市房地产税、房产税、城镇土地使用税。在收费上有税务部门征收的教育费附加以及规划，国土、建设部门征收的有关费用。物业税制建设在税费合并方面可以分四步走：

第一步，合并房地产保有期间的税种，将内外税种合并，房屋和土地税种合并，即把城市房地产税、房产税、城镇土地使用税合并建立新的物业税。

第二步，在第一步建设到位并正常运行一段时间后，将房地产交易环节的部分税种并入物业税，即将契税、土地增值税、印花税并入物业税，增加物业税收入规模，提高物业税收入在地方财政收入中的比重。

第三步，在第二步改革到位并正常运行一段时间后，将国家对房地产交易等行政事业性收费并入物业税（包括教育费附加），进一步扩大物业税收入规模，使物业税成为地方政府财政收入的主要来源。

第四步，停征房地产交易环节的营业税、城建税，或降低房地产交易环节的营业税、城建税税负，适当提高物业税税率，鼓励房地产流通，促进房地产市场发展，提高房地产利用率，减少空置房屋，节约土地资源。通过税费合并，达到整合税种、规范税制、稳定收入的要求，使物业税成为地方税体系中的主要税种。对物业经营所得征收的所得税是否并入物业税应当慎重研究，笔者意见是不拟将所得税并入物业税。因为，所得税是对物业经营所得的征税，有所得则征，没有所得不征，所得多多征，所得少少征，以物业税取代所得税，不利于发挥所得税的职能作用，不利于多环节调节收入分配、公平税负。物业保有期只有对外经营才有所得，如果把物业经营所得征税并入物业税，那么，对物业经营收入征收的营业税、城建税等是不是也应并入物业税，这样就混淆了物业保有和经营不同税收的性质作用，是不可取的。

在扩大征税范围方面。这里说的物业税征税范围包括物业税纳税人的范围和物业税征税对象的范围，以及物业所在区域的范围。现行房地产有关税种纳税人范围，是指在城市、县城、建制镇和工矿区拥有房地产的单位和个人。对行政事业单位房产和居民自行居住用房产免征房产税。物业税的征税对象范围主要是指征税区域范围内的土地和房产。物业税的地域范围是城市、县城、建制镇和工矿区。物业税制要发挥其聚集财政收入和调节分配的职能，就必须在现行房地产税制基础上扩大征税范围，增加征税覆盖面，以达到宽税基的要求。在物业税制建设过程中，应当考虑实际情况，逐步扩大征税范围。扩大征税范围也可考虑分三步进行：

第一步，取消现行房地产税对事业单位拥有的房地产和居民个人拥有的别墅等少数高档住房的免税优惠，征收物业税。从税收上配合国家宏观调控，控制建造别墅等高档住宅，提高高档住宅保有期的成本，节约土地资源，调节部分收入。

第二步，在第一步成功实施的基础上研究扩大对居民拥有普通住宅的征税问题，进一步缩小减免税范围，按照低税负的原则确立居民普通住宅的税负，同时使物业税收入规模得到扩大。这一步改革，要慎重处理好改革、发展、稳定的关系，要在大多数居民有负担能力、能承受、能理解的前提下进行，不能操之过急，不能因改革影响稳定，影响房地产市场发展。

第三步，实行由城市到农村的改革。把物业税征税区域从城市扩大到农村，这是由于一方面随着城市化进程的加快，城市在向农村延伸、扩展，卫星城镇在增多。另一方面，随着人们生活水平的提高更加注意健康和环保，农村的度假村、别墅和其它商品房将迅速发展，如对农村房地产不征税，将不利于节约土地资源和环境保护，不利于农村公共设施的建设，不利于统筹城乡协调发展，不利于社会主义新农村建设。

物业税征税范围在由城市向农村扩大的过程中，要稳步进行。农村、农民、农业问题不仅仅是经济问题，更是重大的政治问题，物业税范围扩大到对农村房产和土地征收，要坚持不能增加绝大多数农民的负担，不能增加农民种植业、养殖业成本，不能影响社会主义新农村建设的原则。因此，物业税征税范围扩大到农村，也应分为三步进行：

第一步，把物业税征税范围首先扩大到大城市郊区。因为这些大城市郊区房地产已发展到了相当的规模，房地产市场较为活跃，房地产价格到了一定的水平，郊区农民较为富裕，有一定的负担能力，加之宏观上要求对这些城市房地产市场进行调节，这些城市也是当前房地产宏观调节的重点。

第二步，将物业税改革由大城市郊区扩大推广到中小城市郊区和旅游风景区及周边地区，通过这一步改革扩大物业税规模，增强中小城市的财力，促进中小城市公共设施的建设。

第三步，由地方政府根据区域内房地产发展规模和房地产市场发展情况，综合考虑调节收入、节约土地资源等多种因素，确定物业税进一步扩大的区域。在这一步要慎重研究对农村哪些土地和房屋应当征税，对农村房地产征收物业税要与各地农村房地产的发展规模和市场发展相适应，要综合考虑农村、农民、农业问题，要有利于农村农业发展，合理界定农民拥有房屋征税范围。

在改进和完善计税依据方面。计税依据有多种选择，包括房地产建造原价、净值、租金、评估价或房屋土地的面积等。评估价一般又包括市场交易平估价、重置成本评估价、市场收益评估价等，我国房产税和城市房地产税计税依据为房屋建造原价，对用于出租的房屋以租金收入为计税依据，土地使用税的计税依据为土地使用面积。将现行房产税、城市房地产税、城镇土地使用税合并建立新的物业税后：

第一步，不论房地产是否出租还是自用，均以房地产原价为计税依据，对土地也不再另按面积征税。这样做继承了现行房产税对自用房产的征税办法，尽管不尽合理，但简便易行，征收成本较低。

第二步，要有计划、有步骤积极研究探索按评估价征税问题：

一是要总结当前模拟评税试点经验，不断完善模拟评税办法；

二是要学习借鉴国际上一些好的做法，根据各地不同情况和房地产不同类别，确定房地产价格的评估程序、方法和标准；

三是明确评税主体及评税主体在确定房地产评估值中的地位、法律效力及相关职责。房地产价值评估是一个专业性、技术性非常强的工作。

目前世界各国和地区在征收房地产税时，对房地产价值的评估主要有两种做法：

一是由税务部门直接评估并按自行评估的房地产价值征收房地产税，如美国、香港等。

二是由国土房产管理部门或由其委托中介机构——房地产专业评估机构进行评估，由土地房屋管理部门审核确定房地产评估价值，税务部门不从事房地产价值评估工作，直接依据土地房屋管理部门审核确认的房地产评估价值征税，如澳大利亚、新西兰等。

从我国现行体制来看，拟采用第二种做法来确定评估主体。这是因为，税务部门直接进行房地产价值评估需要成立专门机构，招聘房地产评估和信息技术专业人才，还要直接收集房地产市场信息，据了解，香港对房地产物业征收的差饷税由差饷署征收管理。差饷署直接隶属于财政司，是与香港税务局平行的独立单位，现有人员900多人，高峰时达到1300多人，而香港税务局也只有2000多人。我们在现行情况下要成立专门的机构管理房地产税，或在地税部门成立专门机构进行房地产价值评估难以做到，而地税部门就现有人员数量和素质都不能胜任房地产价值评估工作。因此，由国土房管部门或由其委托房地产评估专业机构评估房地产价值，然后由政府土地房管部门审查确认房地产评估价，税务部门依据这个评估价征收物业税，比较符合精简行政机构和人员的要求，使评估工作市场化、社会化，这种方法不惜为一种较好的方法。

房地产价值评估机制等有关问题解决之后，我们就可以进行物业税计税依据改革的第三步，即在条件具备的地方，按房地产评估价值征收物业税，使税收的增减与房地产价值的升降成正比，房地产税制更加公平、合理。

国际物业税范文篇10

有鉴于此，在当前这样一个经济转型，市场经济逐步完善的过渡时期，建立物业税制应当统筹规划，分步实施。

物业税建设涉及面广，要解决的问题既多又杂。它对房地产市场的健康、稳定持续发展，甚至对当前和今后一个时期我国宏观经济健康稳定发展都会产生重要影响；物业税制建设对财政收入和税制格局的变化，对地方税体系的建立和完善，对居民收入分配的调节，缩小贫富差距，对促进房地产的有效合理使用，对建立资源节约型、环境友好型社会都将产生较大而深远的影响。物业税制建设不仅要研究解决税权、税负、税费合并问题，还要研究解决征税范围（包括纳税人和征税对象）、计税依据、税率、减免税等税制问题，同时要研究解决物业税征收管理方法及配套措施，以确保物业税各项政策得到正确贯彻执行，不断提高物业税征收率问题。

物业税制规划和建设应当首先贯彻党的十六届三中全会决议提出的“简税制、宽税基、低税率、严征管”、“稳步推进税收改革”的原则；其次要贯彻“税制统一、税权下放、调节收入、节约资源、便于征管”原则。物业税制建设的目标应当是：将物业税制建设成国家税制体系中的重要税种，地方税体系中的主要税种，省以下地方政府财政收入的主要来源（超过50％），能发挥聚财和调节分配的税收职能作用，促进房地产市场持续健康稳定发展，提高房地产有效管理利用水平，节约资源，保护环境，既能与国际财产税制相衔接，又符合中国国情的税制。

物业税制建设的方法应当是研究规划，制定方案，进行试点，改进完善，全面施行。研究规划，就是要动员和组织财税理论界、财税部门、政府土地房屋管理部门和社会上关心物业税制建设的人员对物业税制建设中的问题从理论上、实践上进行研究，先做出总体规划，在此基础上对各个阶段要解决的专题问题进行专门研究。提出几套方案；制定方案，就是综合备方案的优劣制定一套比较可行的方案；进行试点，就是将上述方案选择部分地方进行试点，对试点方案进行检验；改进完善，就是根据试点的情况对试点方案进行修改、完善；全面施行，就是将通过试点修改和完善的方案在全国推广施行。推广试行也可先大城市及郊县，后中小城市及郊县、乡镇、工矿区，再到其他县、镇及农村。

物业税制建设的步骤应在统筹规划的基础上，综合考虑改革的轻重缓急、难易程度、国家宏观调控要求，社会各界及房地产拥有者和使用者对房地产税制改革的接受程度等各方因素，科学安排改革的步骤：

在税费的合并方面，目前，房地产涉及的税种有交易环节的营业税、城建税、印花税、契税、土地增值税；收益环节的企业所得税、个人所得税；保有期间的城市房地产税、房产税、城镇土地使用税。在收费上有税务部门征收的教育费附加以及规划，国土、建设部门征收的有关费用。物业税制建设在税费合并方面可以分四步走：

第一步，合并房地产保有期间的税种，将内外税种合并，房屋和土地税种合并，即把城市房地产税、房产税、城镇土地使用税合并建立新的物业税。

第二步，在第一步建设到位并正常运行一段时间后，将房地产交易环节的部分税种并入物业税，即将契税、土地增值税、印花税并入物业税，增加物业税收入规模，提高物业税收入在地方财政收入中的比重。

第三步，在第二步改革到位并正常运行一段时间后，将国家对房地产交易等行政事业性收费并入物业税（包括教育费附加），进一步扩大物业税收入规模，使物业税成为地方政府财政收入的主要来源。

第四步，停征房地产交易环节的营业税、城建税，或降低房地产交易环节的营业税、城建税税负，适当提高物业税税率，鼓励房地产流通，促进房地产市场发展，提高房地产利用率，减少空置房屋，节约土地资源。通过税费合并，达到整合税种、规范税制、稳定收入的要求，使物业税成为地方税体系中的主要税种。对物业经营所得征收的所得税是否并入物业税应当慎重研究，笔者意见是不拟将所得税并入物业税。因为，所得税是对物业经营所得的征税，有所得则征，没有所得不征，所得多多征，所得少少征，以物业税取代所得税，不利于发挥所得税的职能作用，不利于多环节调节收入分配、公平税负。物业保有期只有对外经营才有所得，如果把物业经营所得征税并入物业税，那么，对物业经营收入征收的营业税、城建税等是不是也应并入物业税，这样就混淆了物业保有和经营不同税收的性质作用，是不可取的。

在扩大征税范围方面。这里说的物业税征税范围包括物业税纳税人的范围和物业税征税对象的范围，以及物业所在区域的范围。现行房地产有关税种纳税人范围，是指在城市、县城、建制镇和工矿区拥有房地产的单位和个人。对行政事业单位房产和居民自行居住用房产免征房产税。物业税的征税对象范围主要是指征税区域范围内的土地和房产。物业税的地域范围是城市、县城、建制镇和工矿区。物业税制要发挥其聚集财政收入和调节分配的职能，就必须在现行房地产税制基础上扩大征税范围，增加征税覆盖面，以达到宽税基的要求。在物业税制建设过程中，应当考虑实际情况，逐步扩大征税范围。扩大征税范围也可考虑分三步进行：

第一步，取消现行房地产税对事业单位拥有的房地产和居民个人拥有的别墅等少数高档住房的免税优惠，征收物业税。从税收上配合国家宏观调控，控制建造别墅等高档住宅，提高高档住宅保有期的成本，节约土地资源，调节部分收入。

第二步，在第一步成功实施的基础上研究扩大对居民拥有普通住宅的征税问题，进一步缩小减免税范围，按照低税负的原则确立居民普通住宅的税负，同时使物业税收入规模得到扩大。这一步改革，要慎重处理好改革、发展、稳定的关系，要在大多数居民有负担能力、能承受、能理解的前提下进行，不能操之过急，不能因改革影响稳定，影响房地产市场发展。

第三步，实行由城市到农村的改革。把物业税征税区域从城市扩大到农村，这是由于一方面随着城市化进程的加快，城市在向农村延伸、扩展，卫星城镇在增多。另一方面，随着人们生活水平的提高更加注意健康和环保，农村的度假村、别墅和其它商品房将迅速发展，如对农村房地产不征税，将不利于节约土地资源和环境保护，不利于农村公共设施的建设，不利于统筹城乡协调发展，不利于社会主义新农村建设。

物业税征税范围在由城市向农村扩大的过程中，要稳步进行。农村、农民、农业问题不仅仅是经济问题，更是重大的政治问题，物业税范围扩大到对农村房产和土地征收，要坚持不能增加绝大多数农民的负担，不能增加农民种植业、养殖业成本，不能影响社会主义新农村建设的原则。因此，物业税征税范围扩大到农村，也应分为三步进行：

第一步，把物业税征税范围首先扩大到大城市郊区。因为这些大城市郊区房地产已发展到了相当的规模，房地产市场较为活跃，房地产价格到了一定的水平，郊区农民较为富裕，有一定的负担能力，加之宏观上要求对这些城市房地产市场进行调节，这些城市也是当前房地产宏观调节的重点。

第二步，将物业税改革由大城市郊区扩大推广到中小城市郊区和旅游风景区及周边地区，通过这一步改革扩大物业税规模，增强中小城市的财力，促进中小城市公共设施的建设。

第三步，由地方政府根据区域内房地产发展规模和房地产市场发展情况，综合考虑调节收入、节约土地资源等多种因素，确定物业税进一步扩大的区域。在这一步要慎重研究对农村哪些土地和房屋应当征税，对农村房地产征收物业税要与各地农村房地产的发展规模和市场发展相适应，要综合考虑农村、农民、农业问题，要有利于农村农业发展，合理界定农民拥有房屋征税范围。

在改进和完善计税依据方面。计税依据有多种选择，包括房地产建造原价、净值、租金、评估价或房屋土地的面积等。评估价一般又包括市场交易平估价、重置成本评估价、市场收益评估价等，我国房产税和城市房地产税计税依据为房屋建造原价，对用于出租的房屋以租金收入为计税依据，土地使用税的计税依据为土地使用面积。将现行房产税、城市房地产税、城镇土地使用税合并建立新的物业税后：

第一步，不论房地产是否出租还是自用，均以房地产原价为计税依据，对土地也不再另按面积征税。这样做继承了现行房产税对自用房产的征税办法，尽管不尽合理，但简便易行，征收成本较低。

第二步，要有计划、有步骤积极研究探索按评估价征税问题：

一是要总结当前模拟评税试点经验，不断完善模拟评税办法；

二是要学习借鉴国际上一些好的做法，根据各地不同情况和房地产不同类别，确定房地产价格的评估程序、方法和标准；

三是明确评税主体及评税主体在确定房地产评估值中的地位、法律效力及相关职责。房地产价值评估是一个专业性、技术性非常强的工作。

目前世界各国和地区在征收房地产税时，对房地产价值的评估主要有两种做法：

一是由税务部门直接评估并按自行评估的房地产价值征收房地产税，如美国、香港等。

二是由国土房产管理部门或由其委托中介机构——房地产专业评估机构进行评估，由土地房屋管理部门审核确定房地产评估价值，税务部门不从事房地产价值评估工作，直接依据土地房屋管理部门审核确认的房地产评估价值征税，如澳大利亚、新西兰等。

从我国现行体制来看，拟采用第二种做法来确定评估主体。这是因为，税务部门直接进行房地产价值评估需要成立专门机构，招聘房地产评估和信息技术专业人才，还要直接收集房地产市场信息，据了解，香港对房地产物业征收的差饷税由差饷署征收管理。差饷署直接隶属于财政司，是与香港税务局平行的独立单位，现有人员900多人，高峰时达到1300多人，而香港税务局也只有2000多人。我们在现行情况下要成立专门的机构管理房地产税，或在地税部门成立专门机构进行房地产价值评估难以做到，而地税部门就现有人员数量和素质都不能胜任房地产价值评估工作。因此，由国土房管部门或由其委托房地产评估专业机构评估房地产价值，然后由政府土地房管部门审查确认房地产评估价，税务部门依据这个评估价征收物业税，比较符合精简行政机构和人员的要求，使评估工作市场化、社会化，这种方法不惜为一种较好的方法。

房地产价值评估机制等有关问题解决之后，我们就可以进行物业税计税依据改革的第三步，即在条件具备的地方，按房地产评估价值征收物业税，使税收的增减与房地产价值的升降成正比，房地产税制更加公平、合理。