房地产税范文10篇

摘要：目前房地产市场很火，房价居高不下，国家税收政策应该发挥宏观调控职能，大力发挥个人所得税、企业所得税和土地增值税的调节作用，防止房地产市场引发的泡沫经济效应，通过对房地产企业的检查，我们发现房地产企业因为高额利润、结算灵活、管理混乱、临工流动性大和各管理部门乱伸手等原因，账务混乱，隐匿收入，乱摊费用，成本不实，社会集资利息和各管理层工资薪金所得个人所得税大量流失，编制虚假合同，建筑成本税基侵蚀严重，降低房屋售价，偷逃营业税及土地增值税等。

一、存在税收违法问题

（一）个人所得税：

房地产开发企业因为高额利润的诱惑，一直处于扩张期，盲目竞争，投入资金较大，银行贷款又较为谨慎，于是通过各种途径吸引社会闲散资金，利息比银行高，同时房地产企业因自身的特点，层层分解指标和风险，各管理阶层人员收益相当高，一个销售近亿元的房地产企业每年收益在百万元以上的至少在数十人以上，但因为房地产企业管理混乱，收入和成本都好作假，真实的集资利息和管理层的收入都不在账面反映，检查时很难掌握。

（二）建筑营业税：

1、侵蚀税基现象严重，因为营业税纳税人是建筑商，但房地产商还是实际支付人，所以房地产企业还是千方百计地分解建筑成本，主要有以下行为：工地水电费发票、工匠工资、建筑企业的建管费等进入房地产的开发间接费，将水泥、沙石、钢材等发票打进工程前期费用，编制虚假的建筑工程合同，已达到少开票的目的，更为恶劣的是有的企业居然在与对方结算时，将建筑营业税等扣下来而不开票。

内容提要：房地产税制是国家调控房地产市场经济活动的有力杠杆，构成当今世界各国税收制度的主要内容。文章总结归纳了国外房地产税收制度在课税体系及构成要素等方面的特点，认为，应借鉴国际经验，构建我国完整的房地产税收体系，同时应对房地产保有环节的课税作为房地产税制的重点，扩大房地产税征收范围，简化税种，以房地产的市场价值作为计税依据，合理设计税率，优化房地产税制结构。

关键词：房地产税制房地产税收体系房地产保有

一、国外房地产税制的特点

各国房地产税制涉及的税种贯穿了房地产的生产开发、保有使用和转移处置等各环节。由于各国的经济发展水平不同、房地产行业的发展状况各异，因而各国的房地产税制无论在课税体系上，还是在税制要素设计上都存有一定的差异。但总体来看，各国的房地产税制还是具有一些共性的。

（一）房地产税收制度体系完整，且以房地产保有税类为主

目前，许多国家都建立了比较完整的房地产税收制度体系，广义地看，国外房地产税收体系主要分为三大类：

摘要房地产税是以房屋和土地为征税对象向房屋和土地产权所有人征收的一种财产税，具有调节财产分配、平抑房地产价格、提高土地利用效益的重要作用。国际上各国普遍开征房地产税并发挥了很好的调节作用，有很多宝贵经验可供借鉴。但我国现行房地产税税种繁多、税制设计不合理、征收监管不力，没有发挥其应有的作用。积极推进房地产税改革，就是要简化房地产税税种、改革完善房地产税制度、加强房地产征收管理，充分发挥其应有的调控功能。

关键词房地产税；财产税；税制改革

党的十七届五中全会《建议》提出：“加快财税体制改革。”“继续推进费改税，全面改革资源税，开征环境保护税，研究推进房地产税改革。”据报道，2011年上海和重庆将先行进行房地产税试点，待试点成功后全面推开。但是，对于是否应该全面开征房地产税、如何开征房地产税，当前学界和社会却存在不同看法。对此，我认为，我国应该参照国际经验全面改革房地产税。

一、正确认识全面改革房地产税的重要意义

为什么要进行房地产税收制度的全面改革？从我国现实来说，进行房地产税收制度改革，把房地产税收扩大到所有城乡房地产，全面改革房地产至少具有以下方面的现实意义。

（一）全面改革房地产税是以调控房价为重要内容的宏观调控的需要

摘要:文章认为房地产税收调控要着眼于建立长效机制,物业税是维护房地产业健康发展的长效制度,必须下决心认真研究开征或者着手改革现行房地产税制和土地出让金制度。

关键词:房地产业房地产税收政策长效机制税制改革

正确认识房地产业及税收调控的地位

(一)房地产业健康发展需要摆正位置,坚决扭转“房地产依赖症”

房地产业从2003年开始,被确认为国民经济的支柱产业,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重视。但房地产业的“过度非理性发展”也会产生一系列负面作用,导致一些地方政府不惜违法用地;房地产业的“过度非理性发展”加剧了人口、土地、资源环境之间的矛盾;房价上涨过快加剧收入分配不公,造成社会不稳定、不和谐的因素;高房价必然抑制居民对其他领域的合理消费,不利于扩内需、促消费;地方收入“房地产依赖症”对其他产业产生资本和土地的挤出效应,使其他产业可能被忽视,因此不利于经济结构的调整和产业优化升级,加快转变经济发展方式必然受到影响;大多数中央调控政策的执行最终都要靠地方政府,而对“土地财政”和房地产的过度依赖让地方政府既无力建设保障性住房,也无心抑制高房价,这可以说是当前宏观调控政策作用失灵的一个重要原因。因此,必须摆正房地产业的地位,房价一味上涨和房地产业“一枝独秀”的发展绝不是房地产业健康发展的模式,必须从根本上扭转这种认识和局面。

(二)房地产税收调控要着眼于建立长效机制,努力改善税收调控方式

近年来，随着人们物质生活水平质量的不断提高，房地产行业也逐步成为我市地方税收的重点税源行业和主要增长点，但是，由于房地产行业经营的特殊性和会计核算的复杂性，加上房地产税收涉及的税种多，征管的难度大，房地产行业税收流失问题也更为突出。针对房地产行业税收征管工作中存在的问题，为了提高房地产税收管理的科学化、精细化水平，进一步发挥税收的调控职能，促进房地产业的健康发展，有必要在现行管理体制下实现信息共享，加强部门协调配合，搞好各征管环节连接，进一步加强房地产税收管理，实施一体化管理。

一、房地产税收一体化管理面临的现状和存在的问题

(一)房地产行业偷税现象的存在。虽然近些年房地产开发和房地产市场发展迅猛，但是房地产企业纳税人普遍一味地追求利益的最大化，纳税意识淡漠，财务管理混乱，导致偷逃税现象较为严重。很多财务人员素质较低，对房地产开发企业会计制度、核算办法不熟悉；个别房地产开发企业有意隐瞒利润逃避税收，不记或少记收入，虚列成本费用；设置“帐外帐”，开具虚假发票、白条现象比比皆是；售楼款挂往来不入“收入账”，随意调剂收入；以房抵债、抵费用或弄虚作假不计销售收入，偷逃相关税收；以代收账款或其他名义为由不按规定申报纳税，偷逃税款；还有些房地产开发商由于资金紧张,有意侵占国家财政资金,在预售楼盘时故意延迟缴纳税款，在年度内随意调整税款申报数额，甚至少报税款或逃避纳税。

(二)税收征管力度的薄弱。由于房地产行业的会计核算复杂，涉及税种相对较多，使得征管难度加大，同时税务部门的房地产行业对税收基础管理工作不扎实，使得房地产行业的税收征管存在较多的缺失。

(三)政策宣传力度不够，政策执行不能到位。目前，在土地使用权的出让和房地产开发、转让等环节涉及的税种较多，其相关的税收政策都在不断的修订完善中。一些纳税人对房地产相关税收政策缺乏认识。房地产企业绝大多数是私营企业，这些企业的负责人往往不注重财务管理，更别谈了解相关的税收政策。如房地产企业从商品房的预售房屋的定金、预收帐款中的预收款何时确认或转作收入核算认识不一。同时，房地产公司不积极配合也增加了征收难度，导致房地产企业相关税收政策执行不到位。

(四)处罚力度不到位。由于处罚力度不到位，给那些少缴、不缴、甚至偷逃税款的人有机可乘，造成税源的白白流失。对偷逃税的处罚不严，在实际工作中，税务部门往往以补代罚，以罚代刑，使偷逃税的人总存有侥幸的心理。如产权交易双方或者中介机构采取瞒报成交价，订立假合同等手段降低计税依据以达到少缴税款的目的，由于税法对这类偷逃税行为没有相应的处罚条款，加上查处不严，致使开发商、中介机构以及产权承受人肆无忌惮地弄虚作假，偷逃国家税款。

一、我国房地产税制现状

1．我国房地产税制的历史沿革。为了剖析我国房地产税制缺陷及其制度根源，先回顾我国建国以来房地产税制的历史沿革。大致经历了以下四个阶段。

（1）房地产税制初创阶段（1949-1970年）：1950年新中国税制建立，地产税、房产税、契税和遗产税也随之而建立。同年6月，中央政府决定遗产税暂不开征，而房产税和地产税合并为房地产税。可见，此阶段我国房地产税制体系仅由房地产税和契税两个税种组成。

（2）房地产税收萎缩阶段（1971-1983年）：1973年，把对国有企业课征的城市房地产税并入工商统一税中征收。同时，随着我国城市土地的全部国有化、国有企事业单位职工的住房所有权的国有化，房地产税收的课税范围日渐萎缩。

（3）房地产税制恢复与建设阶段（1984-1990年）：1984年起，在国家经济体制的改革的大环境下，随着城镇土地使用制度和住房制度的改革，房地产商品化日趋完善。1984年将地产税划出，并更名为土地使用税；1986年恢复课征房产税；1987年开征耕地占用税；1988年开征城镇土地使用税。

（4）房地产税制的改革与完善阶段（1991至今）：1994年我国税制改革，对房产税的计税依据和课税范围进行了修改，同时增加土地增值税；并提出计划开征遗产税，但至今未实行。此后，国务院及有关部委不断有新修改的税收条例颁布实施，使我国房地产税收制度日渐完善。2006年国务院九部委的“国六条”规定：从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

1引言

自2003年中共十六届三中全会提出“物业税”改革以来，有关房地产税改革的研究和探讨逐渐增多，该领域的研究深度和广度也在不断加强。与理论探讨同步，房地产税评税试点工作也在有序展开，正在从10个试点城市向全国推广，为房地产税改革的实施做了组织和技术准备。目前房地产税改革的思路尚未取得一致，归纳起来主要有两类。一是“大改”方案①，归并房地产开发和流转过程中的部分税费，取消不合理的收费，开征统一规范的房地产保有税;二是“小改”方案(李战军，2010)，不增设新税种，扩大现有房产税的征税范围，改变计税方式，并调整税率。房地产税改革涉及到有关房地产经济活动各环节的多个税种，涉及到房地产租、税、费的关系调整，以及与其他税种的协调。房地产税改革的主要目的，在于优化当前房地产租、税、费关系(刘维新，2004)，改变目前房地产税收重流转、轻保有的现状;在于提高房地产的配置公平性(谢伏瞻，2006)，遏制对房地产的低效占用，促进分配公平;在于重新安排中央与地方的财权和事权边界，充实地方政府财力(邓宏乾等，2010);还在于推进公共财政建设，形成更为公开、公平和民主的公共管理格局。以上这些因素无不深刻影响着房地产市场的运行，进而对住房保障体系的建设和创新形成一定的制度约束。

住房保障体系，是一国社会保障体系向住房领域的延伸，是人人享有社会基本保障权利中的一个组成部分，包括基本型、援助型、互助型和自助型四种方式(陈淮，2010)，是具体保障形式、保障政策以及财税、金融和土地等相关政策组成的制度集合。其中，房地产税收制度必然对住房市场的经济主体造成或正向、或负向的经济激励，进而影响住房保障体系建设可选择的创新方式和投资运营主体。特别是对于地区差异极大、住房分配很不均衡的发展中大国而言，税收制度对房地产市场和住房保障体系能够产生影响这一原理极为重要。政府必须履行其保障公民基本居住权的职责，而不能将大多数人的居住问题抛给市场来解决。在设计住房保障体系时，通过税收政策工具调整住房市场的供求关系，从而影响市场价格及租金水平，以市场机制驱动相应的保障性住房建设和运营，最终实现社会各阶层住有所居的目标。

本文立足于“大改”方案的前提，主要研究房地产保有环节的税收对住房保障体系的影响。在文中，笔者将房地产税和房地产保有税通用，都是指房地产在保有环节的财产税。本文首先介绍房地产税制支持住房保障体系建设的国际经验，再分析我国住房保障体系建设的主要内容和最新的创新趋势，以及税改方案对住房保障体系中供求关系和参与主体的影响。在此基础上，提出我国房地产税改革的基本目标和税制要素的设计思路。由于我国的房地产税改革尚未实施，试点工作也只是采取“空转”的形式，暂时无法采集到房地产保有环节税收规模的数据。因此在研究方法选择上以经济学理论分析为主，暂时舍弃计量经济分析的实证研究。

2房地产税制对住房保障制度支持的国际经验

很多国家和地区都开征了房地产保有税，但在处理房地产税和住房保障的关系上，虽然没有一致的模式，但都体现了公平和效率的结合。当然，保有税只是房地产税制的一个组成部分，对住房保障体系建设的支持应体现在税收优惠政策的综合运用上。从方式上看，可以归纳出以下几类。

[摘要]为抑制房地产价格持续上涨，各界对房地产税改革的呼吁也在不断增加。目前，中国房地产税改革面临着房地产税收功能未定、税法未立、税制未设、税收体制未建等困境。中国与日本同属东亚文化圈，梳理日本房地产税改革历程，总结日本房地产税改革的历史经验和教训，对中国房地产改革有重要借鉴意义。中国房地产税改革应因地制宜，分步有序推进，加快房地产税法的完善，构建协调统一的房地产税收体系。

[关键词]房地产税；房地产改革；地方税；日本；改革经验

一、引言

住宅商品化推动中国经济的发展，但也使房价快速上涨，影响房地产市场秩序，扩大贫富差距，降低居民的幸福感。我国政府很早就提出通过税收调控房价的设想,鉴于当时的国情，房地产税一直处于讨论阶段。目前，我国已全面进入小康社会，高房价严重阻碍社会经济发展和人民幸福指数提高。对此，应大力推进房地产税的改革试点，但此工作面临诸多挑战。上世纪80年代日本经济社会状况与我国现状颇有相似之处，总结日本房地产改革经验能给我国不少启示。

二、房地产税改革面临的困难

房地产行业具有较强关联性，能辐射上下游多个相关行业，一直是决定国计民生的重要行业。住宅进入商品市场，房价一路上涨，房地产市场的炒房投机行为不仅影响房地产市场，也影响着社会民生。我国为了推行房地产税做了很多准备工作，也在实际工作中遇到很多困难，主要表现为以下几点。

一、我国房地产税制现状

1．我国房地产税制的历史沿革。为了剖析我国房地产税制缺陷及其制度根源，先回顾我国建国以来房地产税制的历史沿革。大致经历了以下四个阶段。

（1）房地产税制初创阶段（1949-1970年）：1950年新中国税制建立，地产税、房产税、契税和遗产税也随之而建立。同年6月，中央政府决定遗产税暂不开征，而房产税和地产税合并为房地产税。可见，此阶段我国房地产税制体系仅由房地产税和契税两个税种组成。

（2）房地产税收萎缩阶段（1971-1983年）：1973年，把对国有企业课征的城市房地产税并入工商统一税中征收。同时，随着我国城市土地的全部国有化、国有企事业单位职工的住房所有权的国有化，房地产税收的课税范围日渐萎缩。

（3）房地产税制恢复与建设阶段（1984-1990年）：1984年起，在国家经济体制的改革的大环境下，随着城镇土地使用制度和住房制度的改革，房地产商品化日趋完善。1984年将地产税划出，并更名为土地使用税；1986年恢复课征房产税；1987年开征耕地占用税；1988年开征城镇土地使用税。

（4）房地产税制的改革与完善阶段（1991至今）：1994年我国税制改革，对房产税的计税依据和课税范围进行了修改，同时增加土地增值税；并提出计划开征遗产税，但至今未实行。此后，国务院及有关部委不断有新修改的税收条例颁布实施，使我国房地产税收制度日渐完善。2006年国务院九部委的“国六条”规定：从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

近几年，随着经济的发展，房地产业的发展速度迅猛，房地产税收收入已成为财政收入的重要来源。但是房地产税收涉及的税种多，征管的难度大，房地产税收增长并没有和房地产销售收入的增长相匹配。许多房地产开发商利用房地产项目开发时间跨度长，环节多，成本计算复杂的特点来避税。笔者认为在房地产业税收管理上存在四个漏洞：

漏洞一：房屋预售收入定义不准确

预售收入关系到营业税的多少。理论上讲，所有开发商拿到《房屋销售许可证》之日起，都开始对外收取楼盘预售款，税务部门也同时开始对开发商取得的预售收入进行征税。实际操作中，房地产开发商正是利用现行税制中对预售收入规定的不准确来避税。

“国税2003〔83号文〕”规定，预售开发产品完工后企业应及时按规定计算收入。但“国税2003〔195号文〕”又规定，“首期款不作为收入”。这两个规定自相矛盾，给地产商提供了可乘之机。

政策定义混乱为房地产商提供了造假便利，他们在汇兑预售收入时，只计算购房者所付定金，将购房者首付款排除在纳税范围以外，这样企业预售收入缩小了。有的开发商等到房子基本上卖出去以后，又赶快把购房者支付的房款用于银行还贷。而相关税法规定，银行贷款不能算销售收入，因此不用纳税。

漏洞二：应纳税所得额计算方式上的缺陷