浅谈房地产税收管理

近几年，随着经济的发展，房地产业的发展速度迅猛，房地产税收收入已成为财政收入的重要来源。但是房地产税收涉及的税种多，征管的难度大，房地产税收增长并没有和房地产销售收入的增长相匹配。许多房地产开发商利用房地产项目开发时间跨度长，环节多，成本计算复杂的特点来避税。笔者认为在房地产业税收管理上存在四个漏洞：

漏洞一：房屋预售收入定义不准确

预售收入关系到营业税的多少。理论上讲，所有开发商拿到《房屋销售许可证》之日起，都开始对外收取楼盘预售款，税务部门也同时开始对开发商取得的预售收入进行征税。实际操作中，房地产开发商正是利用现行税制中对预售收入规定的不准确来避税。

“国税2003〔83号文〕”规定，预售开发产品完工后企业应及时按规定计算收入。但“国税2003〔195号文〕”又规定，“首期款不作为收入”。这两个规定自相矛盾，给地产商提供了可乘之机。

政策定义混乱为房地产商提供了造假便利，他们在汇兑预售收入时，只计算购房者所付定金，将购房者首付款排除在纳税范围以外，这样企业预售收入缩小了。有的开发商等到房子基本上卖出去以后，又赶快把购房者支付的房款用于银行还贷。而相关税法规定，银行贷款不能算销售收入，因此不用纳税。

漏洞二：应纳税所得额计算方式上的缺陷

所得税是房地产项目需要交纳的最大税款，也是房地产开发商避税的最大漏洞。房地产企业的项目决算要等到整个工程项目通过验收之后，才能进行。漫长的验收过程为房地产开发商提供了偷税的便利，有些开发商有意无意地将项目决算期推后，从而达到偷税、逃税目的。

在项目未完工之前，建筑单位不能对房地产开发商开具工程发票，也就是说，一天没通过决算，项目本身就不能算出利润，利润也就无法入帐。还有，对于地下室及车库等楼房附属设施，开发商不给开具正式工程发票，这样，就造成一部分收入流失。此时，很多房地产企业又会把前一项目中赚来的钱投入到下一个项目中去，使其成本暂时无法清算，最终形成企业所得税应纳税部分难以确定，利润黑洞无法计算。

漏洞三：广告费定义上的不确定

国税“2003〔83号文〕”规定，“广告费与业务宣传费可无限期转移后年度，按规定标准扣除”。利用此规定，房地产开发商可以通过虚开、高开宣传费的方式增加企业成本，达到减少利润的目的。

漏洞四：税务部门和国土、规划部门缺乏有效配合

目前对房地产征收的土地增值税实际征管中采用的有效办法，应当是按“规定预征率”预征，项目完工后要决算，要进行土地增值税清算。但在现实中，能清算的房地产企业很少。其原因一是房地产业的特点是“完工一个走一个”，房地产商觉得清算对自己没有好处，要多缴税，于是就溜之大吉，而税务部门又缺少国土、规划、工商等部门的配合，仅靠税务部门一家很难进行监控；二是清算程序过于复杂，政策性要求很强，而操作性又太差，许多具体问题税务很难把握。

针对房地产税收政策中的漏洞，国家应尽快建立统一的房地产税收控管体系，对现行政策不明确的地方，国、地两大税务系统应尽快执行统一的政策。同时，税务、工商、国土、规划、建设、金融等部门要建立交互式信息交流管道，做到“信息共享共用”，通过信息交换做分析比对，最大限度地掌握有关涉税信息，特别是国土、规划部门要从土地使用源头上一开始就紧密配合国、地税部门掌握房地产开发信息，以保证房地产税做到应收尽收，从根本上改变目前房地产业获利多、纳税少这种非常状况。