房地产开发企业范文10篇

时间:2023-03-26 13:27:11

房地产开发企业

房地产开发企业范文篇1

房地产开发企业具有规划性强、投资额大、建设周期长、开发经营业务复杂的特点,与之相应的会计核算涉及面广,核算环节多,核算对象繁杂,客观上为房地产开发企业调节利润或偷漏税金创造了条件,也加大了审计的难度。笔者认为,对房地产开发企业存在的不同问题,建议采用不同的审计重点与思路。

一、虚增无形资产和开发成本

2004年8月31日以前,土地交易未实际公开竞价,房地产开发企业大多利用政策空间,以“危房改造”或“开发经济适用房”的名义取得土地,并先按实际支付的价款记入“无形资产-土地使用权”,然后设法改变土地用途,聘请评估机构对原取得土地按商业用地或商品住宅地进行评估,且一般要求高估,形成大额的土地评估增值。房地产开发企业根据评估价值进行账务处理,虚增了无形资产。房地产开发企业对该土地进行开发时,将该土地使用权的账面价值全部转入开发成本,而开发产品成本中所含的土地成本为土地评估价值,而不是该土地的取得成本,违反了存货计价的“成本与可变现净值孰低”原则,虚增了开发成本。

对于房地产开发企业高估土地使用权的问题,建议审计时应将企业土地使用权账面价值与当地土地市价进行对比,对高于市价的部分提请企业计提无形资产减值准备。对于转入开发产品成本的土地使用价值的确认问题,企业会计制度未明确规定,笔者认为应按历史成本计价的原则,在将土地使用权账面价值转入开发产品成本时,先将评估增值部分冲转,按实际取得该土地所支付的价款和费用减去无形资产摊销后的余额记入开发产品的成本。

二、人为调节经营收入

(一)将预收售房款长期挂账,延迟确认收入。房地产开发企业收取的预售房款,在商品房已竣工验收,与购房人办理商品房交付使用手续后即应确认收入。但房地产开发企业为了调节收入,通常人为延迟商品房竣工决算,以商品房未办理竣工决算为借口将预收售房款长期挂账,不确认收入。

(二)隐瞒收入,私设小金库。房地产开发企业除自行开发业务外,还经营合资开发、委托代建、待售商品房出租等业务。由于这些业务不受国家规划制约,可操作空间大,成为房地产开发企业小金库收入的主要来源。比如,在投资比例分配开发产品的合资中,房地产开发企业往往对分回的开发产品不入账,而将其账外销售,收回销售收入账外存储,形成小金库;在委托代建业务中,房地产开发企业往往将代建工程收入不入账,资金体外循环,或只作往来核算,形成账内小金库;在待售商品房出租业务中,对收取的租金不入账,账外另存,形成小金库。

(三)将开发产品用于投资、偿债、捐赠、分利、自用、职工福利及以房换地,不作视同销售的账务处理。按规定,房地产开发企业将产品用于对外投资、抵偿债务、捐赠、分配利润、职工福利和作为固定资产自用的,应视同销售进行账务处理,按规定计缴营业税及附加。但房地产开发企业往往只按成本价作存货减少处理,未作视同销售的账务处理。

(四)将出租房、周转房销售的收入直接冲减出租房、周转房的改装修缮支出。商品房、出租房、周转房三者之间变化频繁,审计难度较大。房地产开发企业在销售出租房、周转房时,往往不按规定进行商品房销售核算,而是将出租房、周转房销售收入直接冲减出租房、周转房的改装修复费用支出,既虚减经营收入又造成开发成本和销售费用不实。

对于上述调节经营收入的行为,建议审计时除应认真审核经营收入明细账、往来明细账和相关原始凭证外,还应审查《商品房买卖合同》、销售不动产发票存根、动迁房发票存根、《建筑工程竣工验收备案表》、《房屋代建合同》、《合资开发项目合同》、《房屋租赁协议》等相关资料,查阅企业的股东大会会议记录、历次董事会会议记录。将经营收入与“销售不动产发票存根、动迁房发票存根”相核对;将经营收入各分类明细账分别与《商品房买卖合同》、《房屋代建合同》、《合资开发项目合同》、《房屋租赁协议》等相核对;将股东大会会议记录与董事会会议记录中涉及工程竣工验收、投资、偿债、捐赠、分利、职工福利等事项的决定与相关账簿记录及原始凭证相核对;同时采用查询、观察、分析性复核等审计方法,查实企业人为调节收入的问题。

三、人为调节开发成本和经营成本

(一)随意提取公共配套设施费,调节开发成本。房地产开发企业在办理商品房竣工决算时,对于尚未完工、不能有偿转让的公共配套设施,通常采用预提办法将所需配套设施费预估计入开发产品的成本中,预提标准由企业根据建筑面积或投资比例自行确定。房地产开发企业为了调节利润,往往根据需要随意确定配套设施费的提取标准,多计或少计开发成本。

(二)不遵循借款费用的计量原则,随意分摊借款利息。根据借款费用的计量原则,企业在确定每期专门借款利息的资本化金额时,应将其与每期实际发生的资产支出数相挂钩,根据累计支出加权平均数乘以资本化率计算确定。房地产开发企业在确认开发项目的借款费用时,不是按规定的方法计算分摊,而是根据企业利润情况和财务报告的需要,在开发成本和财务费用之间为划分,调节当期利润;对于计入开发成本中的借款费用,在各开发项目中的分配也未经过认真计量,而是随意分摊,造成各开发项目之间负担借款费用不合理的现象。(三)不同类型商品房的经营成本计算不合理。房地产开发企业同一项目开发的不同类型的商品房,如底商、住宅、写字楼等,在销售价格上相差悬殊,其经营成本也应该各不相同。而企业在开发成本的核算中,一般以开发项目(同一块土地上同期开发的各类商品房)为对象进行成本归集,在结转经营成本时统一按平均成本进行结转,造成住宅、写字楼、底商之间单位成本相同或相近、利润率高低悬殊的现象。还有的房地产企业在项目开发完毕,进行销售时,将先期销售的商品房多结转经营成本,后销售的商品房少结转经营成本,形成同一开发项目同类商品房的单位经营成本前后不一。公务员之家

(四)挤占和虚增开发成本。房地产开发企业是当前的高收入、高利润行业,为了少缴土地增值税和企业所得税,房地产企业往往将自行开发的办公用房、职工宿舍、自用办公场地的开发成本和代建房屋、代建工程的建设成本挤入商品房开发成本中,增大商品房开发成本和经营成本;此外,企业还通过虚报工程结算,虚报堪费、虚报回迁安置费、虚报土地征用补偿费等方式,虚增商品房开发成本和商品房经营成本,以降低开发产品增值率,少缴土地增值税;虚减经营利润,少缴企业所得税。

对于以上问题,建议审计时除应认真审查开发成本、开发费用明细账、短期借款明细账、应交税金明细账、往来明细账及相关原始凭证外,还应取得房地产开发企业的土地使用证、项目开发可行性研究报告、投资立项批文、工程项目概、预算资料、当地政府部门颁布的城市基准地价表或平均标定地价资料、政府部门的关土地征用及拆迁补偿的规定和项目投资费用估算资料等,还应查阅企业股东大会会议记录和董事会会议记录。将开发成本、开发费用明细账中的各项成本、费用发生额与工程项目概预算、项目投资可行性研究报告和项目投资费用估算资料及当地地价、土地征用及拆迁补偿标准等资料相核对;将股东大会会议记录和董事会会议记录中涉及投资、筹资、堪察设计、土地征用及拆迁补偿、工程施工等事项的决议与相关账簿记录和原始凭证相核对;同时运用单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法及类似工程经验估算法等方法对房地产开发项目中前期工程费、建安工程费、基础设施费、工程配套设施费等进行估算;运用查询、分析性复核等审计方法,根据总投资或预计总收入的一定比例,对规划设计费、开发间接费、期间费用等进行估算;根据借款费用的确认原则对借款利息的资本化金额进行匡算;以合理认定开发产品的开发成本和经营成本,审查出人为调节成本的数额,并提请企业调整账务,按规定补缴税金。

四、漏缴规费

(一)漏缴土地出让金。有的房地产开发企业通过各种关系以危房改造、开发经济适用房等名义取得划拔土地后,并未按规定仅于回迁安置和按经济适用房开发出售,而是开发成高档商品住宅、写字楼和商业用房出售。根据国家规定的土地出让金缴纳标准,出让不同用途的土地所缴纳的土地出让金数额相差悬殊,房地产开发企业取得土地后改变用途的,应按规定补缴土地出让金。但实际上,房地产开发企业将危改房用地和经济适用房用地用于建造商品房后,一般都未按规定补缴土地出让金,造成国家土地出让金的流失。

(二)漏缴配套费、增容费及教育附加费等规费。房地产开发企业在商品房开发过程中除交纳土地出让金外还需交纳多项规定费用,如公共设施配套费、水电增容费、消防配套费、人防工程配套费、消防设施监督金、绿化保证金、施工用电保证金、教育附加费等等,由于以上费用名目繁多,缴纳程序不透明,存在关系操作空间和政策利用空间,房地产开发企业往往利用各种关系,采取缓缴、欠缴或关系减免等方法,漏缴各种规费。

对于上述问题,建议审计人员应详细了解房地产开发企业的经营过程,掌握相关法规和各项费用上缴标准,将企业已上缴的土地出让金和各项规费与国家及当地政府部门规定的应缴数进行对比,查出漏缴金额,提请企业按规定补缴或披露。

五、套取银行信用,违规贷款

房地产开发投资金额大,建设周期长,需要大量外部资金的支持,银行贷款则是房地产开发企业融资的主要途径。具体做法有以下几种:

(一)将实际上已不拥有产权的资产抵押给银行,套取银行信用。房地产开发企业取得的土地使用权,在未曾开发时属于企业的无形资产,可用于抵押贷款;在对该土地进行开发时,其土地使用权应从无形资产转入开发成本,此时,该土地使用权的价值已转化为房屋的成本,实质上已不具有价值。但房地产开发企业往往将已进行开发土地的土地使用权抵押给银行,办理抵押贷款。

(二)签订虚假售房合同,套取银行按揭贷款。房地产开发企业为解决资金困难,往往与公司职工或其他关系个人签订虚假的商品房买卖合同,由企业垫付首付款,到银行办理大项耐用消费贷款手续,套取银行按揭贷款。

房地产开发企业范文篇2

为落实市政府第23次市长常务会精神和市房管局的工作部署,加强房地产市场调控和引导,规范房地产市场秩序,促进房地产业持续健康发展,市建委、市规划局、市房管局、市工商局、市物价局等五部门,拟将于近期组织开展对我市房地产市场联合执法检查。为迎接此次执法检查,现就我区检查整治工作方案制定如下:

一、开展本次联合执法检查的主要目的

开展本次联合执法检查的主要目的,是为了进一步贯彻国务院18号文件精神,落实市委、市政府关于加强房地产市场宏观调控、切实保护中低收入群众利益的要求,整顿和规范房地产市场秩序,营造良好的市场环境,保护居民住房消费积极性,促进房地产市场持续健康发展。本次执法检查主要针对群众反映强烈的热点难点问题,有的放矢地开展检查治理。通过专项整治,使我区房地产市场秩序得到进一步规范。

二、检查范围

本次联合执法检查的范围包括:

1、座落在我区范围之内的已经取得土地、下达投资计划项目的土地使用情况、项目施工和销售情况。

2.房地产中介机构开展二手房交易的情况。

三、组织机构

经局领导研究决定,成立我区房地产市场秩序检查整治工作领导小组,组长周大奇担任,副组长曹春山、石江担任,成员有*,由执法队牵头,共同做好此次检查整治的工作。

四、检点和处罚措施

根据市检查整治工作领导小组的指示精神,结合我区房地产市场的实际情况,确定本次检查整治的重点为:检查房地产开发企业的商品房销售情况。重点查处已领取销售许可证的开发企业有房不售、囤积居奇行为。

检查房地产中介企业经营情况。重点查处房地产中介机构未取得房地产中介资质,擅自从事房地产中介服务业务行为;中介机构从事居间业务乱收费和非法赚取差价行为;中介机构从事房屋买卖业务,对所购房屋不按规定办理交易登记手续行为。

对于有上述行为的企业,将责令其限期整改,拒不整改的,将计入企业不良信用记录,并向社会公示,视情节轻重,一至三年内限制其取得新的土地,不允许开工新的项目,并给予吊销项目销售许可证、降低资质等级直至注销资质证书等处理,在企业信用档案中作不良记录予以公布,情节严重的,予以媒体曝光。

五、检查方法、步骤和时间安排

本次联合执法检查采取企业自查和管理部门检查整治相结合方式,首先由开发企业自查、自改;然后各主管部门根据各自的职能分工进行专项检查整治;最后,由五部门组织综合检查整治。

总体时间安排分为两个阶段:

1.自通知下发之日起至5月31日前,由各企业对自已所开

发的项目及企业自身管理情况进行自查、专项检查和综合整治。对自查发现的问题及时整改、纠正,并将自查发现的问题及整改结果,按照问题类别分别报相关部门。

各主管部门根据分工,对全区企业和项目进行排查,对排查中发现的问题进行现场检查并督促整改。针对专项检查中发现的重大问题,由各部门组成联合检查组,组织重点检查和联合整治。

2、6月初对查整治附行总结分析结果上报市政府。

六、几点要求

1.各有关房地产开发企业和中介企业,要高度重视本次联合执法检查,要认真开展自查、自纠、自报工作。凡5月24日前没有上报自查表的企业,一旦查出问题,将视同为隐瞒不报,将加重处罚。

房地产开发企业范文篇3

第二条本规定所称房地产开发企业是指依法设立、具有企业法人资格的经济实体。

第三条房地产开发企业应当按照本规定申请核定企业资质等级。

未取得房地产开发资质等级证书(以下简称资质证书)的企业,不得从事房地产开发经营业务。

第四条国务院建设行政主管部门负责全国房地产开发企业的资质管理工作;县级以上地方人民政府房地产开发主管部门负责本行政区域内房地产开发企业的资质管理工作。

第五条房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。

各资质等级企业的条件如下:

(一)一级资质:

1.注册资本不低于5000万元;

2.从事房地产开发经营5年以上;

3.近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;

4.连续5年建筑工程质量合格率达100%;

5.上一年房屋建筑施工面积15万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;

6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于40人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于20人,持有资格证书的专职会计人员不少于4人;

7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

8.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

9.未发生过重大工程质量事故

(二)二级资质:

1.注册资本不低于2000万元;

2.从事房地产开发经营3年以上;

3.近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;

4.连续3年建筑工程质量合格率达100%;

5.上一年房屋建筑施工面积10万平方米以上,或者完成与此相当的房地产开发投资额;

6.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人,持有资格证书的专职会计人员不少于3人;

7.工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称;

8.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

9.未发生过重大工程质量事故。

(三)三级资质:

1.注册资本不低于800万元;

2.从事房地产开发经营2年以上;

3.房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上,或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;

4.连续2年建筑工程质量合格率达100%;

5.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10人,其中具有中级以上职称的管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;

6.工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称,统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称;

7.具有完善的质量保证体系,商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

8.未发生过重大工程质量事故。

(四)四级资质:

1.注册资本不低于100万元;

2.从事房地产开发经营1年以上;

3.已竣工的建筑工程质量合格率达100%;

4.有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于5人,持有资格证书的专职会计人员不少于2人;

5.工程技术负责人具有相应专业中级以上职称,财务负责人具有相应专业初级以上职称,配有专业统计人员;

6.商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度;

7.未发生过重大工程质量事故。

第六条新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内,持下列文件到房地产开发主管部门备案;

(一)营业执照复印件;

(二)企业章程;

(三)验资证明;

(四)企业法定代表人的身份证明;

(五)专业技术人员的资格证书和劳动合同;

(六)房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。

房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。

《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期,但延长期限不得超过2年。

自领取《暂定资质证书》之日起1年内无开发项目的,《暂定资质证书》有效期不得延长。

第七条房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前1个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。

第八条申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。

第九条临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。

第十条申请核定资质等级的房地产开发企业,应当提交下列证明文件:

(一)企业资质等级申报表;

(二)房地产开发企业资质证书(正、副本);

(三)企业资产负债表和验资报告;

(四)企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件;

(五)已开发经营项目的有关证明材料;

(六)房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告;

(七)其他有关文件、证明。

第十一条房地产开发企业资质等级实行分级审批。

一级资质由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门初审,报国务院建设行政主管部门审批。

二级资质及二级资质以下企业的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定。

经资质审查合格的企业,由资质审批部门发给相应等级的资质证书。

第十二条资质证书由国务院建设行政主管部门统一制作。资质证书分为正本和副本,资质审批部门可以根据需要核发资质证书副本若干份。

第十三条任何单位和个人不得涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书。

企业遗失资质证书,必须在新闻媒体上声明作废后,方可补领。

第十四条企业发生分立、合并的,应当在向工商行政管理部门办理变更手续后的30日内,到原资质审批部门申请办理资质证书注销手续,并重新申请资质等级。

第十五条企业变更名称、法定代表人和主要管理、技术负责人,应当在变更30日内,向原资质审批部门办理变更手续。

第十六条企业破产、歇业或者因其他原因终止业务时,应当在向工商行政管理部门办理注销营业执照后的15日内,到原资质审批部门注销资质证书。

第十七条房地产开发企业的资质实行年检制度。对于不符合原定资质条件或者有不良经营行为的企业,由原资质审批部门予以降级或者注销资质证书。

一级资质房地产开发企业的资质年检由国务院建设行政主管部门或者其委托的机构负责。

二级资质及二级资质以下房地产开发企业的资质年检由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定办法。

房地产开发企业无正当理由不参加资质年检的,视为年检不合格,由原资质审批部门注销资质证书。

房地产开发主管部门应当将房地产开发企业资质年检结果向社会公布。

第十八条一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制,可以在全国范围承揽房地产开发项目。

二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目,承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。

各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务,不得越级承担任务。

第十九条企业未取得资质证书从事房地产开发经营的,由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正,处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的,由房地产开发主管部门提请工商行政管理部门吊销营业执照。

第二十条企业超越资质等级从事房地产开发经营的,由县级以上地方人民政府房地产开发主管部门责令限期改正,处5万元以上10万元以下的罚款;逾期不改正的,由原资质审批部门吊销资质证书,并提请工商行政管理部门吊销营业执照。

第二十一条企业有下列行为之一的,由原资质审批部门公告资质证书作废,收回证书,并可处以1万元以上3万元以下的罚款:

(一)隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的;

(二)涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的。

第二十二条企业开发建设的项目工程质量低劣,发生重大工程质量事故的,由原资质审批部门降低资质等级;情节严重的吊销资质证书,并提请工商行政管理部门吊销营业执照。

第二十三条企业在商品住宅销售中不按照规定发放《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的,由原资质审批部门予以警告、责令限期改正、降低资质等级,并可处以1万元以上2万元以下的罚款。

第二十四条企业不按照规定办理变更手续的,由原资质审批部门予以警告、责令限期改正,并可处以5000元以上1万元以下的罚款。

第二十五条各级建设行政主管部门工作人员在资质审批和管理中玩忽职守、滥用职权,徇私舞弊的,由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

房地产开发企业范文篇4

一、我国建筑行业现状

目前我国建筑市场中涌入了大量新型的建筑理念和建筑方法,为我国建筑行业的发展打下了坚实的基础,使我国的建筑行业与世界先进水平相接近。面对建筑行业发展的新形势,我国政府也给予了高度的支持和补贴,培养了许多先进的人才满足市场需求,我国的建筑行业形势可观,前景良好[3]。但值得一提的是,我国在房地产开发项目中出现了项目成本过高的问题,阻碍了我国建筑行业的发展。以深圳国际会馆中心为例,其建筑造型具有特色,且使用的材料具有很好的性能,使用寿命长,强度高,防腐性好,唯一存在的问题就是项目成本之高远远超出了预算成本,造成了成本超支,这一问题得到了我国相关领域的重视[4]。

二、房地产合约规划

在最初,房地产项目工程的实施主要依靠合同,所有的步骤和人员设定均依据合同的内容来完成。在我国,房地产行业发展的比较晚,尚处于落后地位,因此我国政府为了弥补,一直在努力建设投入房地产行业[5]。在不断努力之下,我国房地产行业终于迎来了新的发展阶段,同时也遇到了很多的问题,经历了一些错误,而行业内人员也借此了解到了合约规划来进行新工程的管理与标准的重要性。(一)合约规划编制准则。合约规划的目的是为了约束合同双方的行为,实现共同利益,控制成本,实现双方利益的最大化。合约规划的核心就是分析项目实现的情况和投资利益,按照价格质量和经验对项目中的经费进行预算和管理,最终将成本控制在一定的范畴内。若不能做到细化成本,则需要将其分类整理,以便于更好的整理项目资金[6]。很多经费无法通过语言来进行说明,包括施工中的突发意外或特殊灾害等,这就需要设立专门的款项,对此进行简单的记录。针对这样的情况,可以将合同内容人性化,不需要一成不变,需要保留一定的空白,便于满足不同的需求。最重要的是合同能够有效的实施,实现合同的价值,若建立的合同不符合实际,缺乏合理性,则就没有存在的意义,因此,要给予合同建设足够的重视。(二)合同规划的重要性。合同属于双方约定的一个凭证,具有法律效力,合同能控制项目成本,具有极其重要的价值。首先,合同涵盖着十分广泛的内容,如成本控制、项目流程、项目设计、项目管理和承包商等等,这些内容都对施工和收益产生最直接的影响,因此,一个项目的实施必然离不开合同。合同表明了合约方之间的关系,是工程合法进行的有效依据,能够作为连接和纽带约束合同双方的关系,直到双方完成合作。合同有助于施工在预期内完成竣工,工人能够按时收到工资,实现所有相关人员的合法利益,这也是国家长时间以来遵守的行为准则。合同成立后具有法律效力,能约束企业和施工方的行为,因此健全的合同是项目实施的重要凭证。政府和国家要加强对合同内容的规范,按照程序依法签订合同,双方在证明人的见证下签订合同并实施,合同双方要对建筑市场有一定的了解,同时明确合同上的内容,将合同的内容发挥出来,促进国家经济的发展。

三、促进房地产开发企业合约管理对项目成本的控制措施

结合房地产行业发展状况和国家实际情况,我国有必要对合同管理控制项目成本采取有效措施。(一)建立健全的合同管理制度。要想解决合同问题,必须由国家对合同进行控制,建立健全的合同管理制度体系,保障合同的合法性,健全国家的法律制度,在合同管理中有效的控制成本,让房地产事业朝着更合法、健全的方向迈进。同时企业通过合同能够保障自身利益,对于国家也是管理制度不断完善的体现,有助于降低成本,实现企业利益最大化,从根本上解决成本控制的问题,促进我国社会的不断发展。(二)提升合同管理人员的素质。提高合同管理人员的素质也是合理控制合同成本的重要举措。对合同管理人员进行专业素质培训,提高专业知识水平,使其能够了解项目工程中的问题,有效的避开承包商的各种“陷阱”,促进合同价值的实现。合同管理人员要对施工现场的作业情况和施工进度有所掌握,对于合约中的内容和项目工程质量要求有详细的了解,监督施工方的施工进度。作为监督施工人员,要以身作则,对于不符合合同规定的内容不应接受。员工定期接受公司培训,通过考核的方式提高员工的积极性,使员工了解更多专业知识,有助于提高合同管理控制成本有效率。加强对员工风险评估意识的培训,以便员工在面对选择时做出正确的决策,合理预知风险,减少公司的不必要损失,降低潜在风险。(三)建立完善的运行团队体系。不论是在什么机构中,都需要有专业的团队来相互配合,共同完成对合同的管理。团队之间要建立良好的默契,同时要健全这一部门,将这些人组成团队去组建新的运行体系,组成一个互相配合、合理分工、优势互补的团队,积极参加讨论,不断对合同内容进行修改和完善,促进房地产行业的发展,合理利用合同管理对项目成本进行控制,促进国家的经济发展,完善的运行体系能够保障合同管理的有序进行,将合同的价值和优势充分发挥出来,促进行地产开发获得更好的发展,因此有必要坚持运行团队体系。

四、结束语

随着国家经济和科技水平的不断发展,时代也发生了翻天覆地的变化,我国不断改革和创新,在建筑行业中取得了长足的进步和发展。作为建筑业发展的重要项目,房地产开发企业合约管理对项目成本的控制越来越重要,也是我国的先进技术和项目,因此,在房地产开发行业中要继续探索新的领域和人才,创造我国建筑行业发展新高度。

参考文献:

[1]宗江.基于合约规划的房地产开发项目动态成本控制分析[J].中国市场,2015(7):34-35.

[2]徐丹.探讨如何做好房地产开发项目招标采购及合同管理[J].中华居民旬刊,2015(3):56-57.

[3]谢士军.房地产开发过程中合约管理对项目成本的控制[J].城市建设,2014(2):54-55.

[4]孙涛.浅析房地产开发项目中的成本控制与管理[J].建筑经济,2014(4):67-68.

[5]熊少娟.房地产开发企业合约管理对项目成本的控制[J].物流工程与管理,2010(6):90-91.

房地产开发企业范文篇5

本办法适用于南通市房地产企业综合考评管理工作。

一、综合实力考评的依据

《关于开展江苏省房地产业综合实力50强活动的通知》。

二、综合考评的原则

(一)公开化的原则:明确规定综合考评的标准、程序,并在执行中严格遵守。

(二)客观公正评价的原则:企业上报,在考核小组调查研究基础上,将被考核企业的开发业绩、管理状况、可持续发展能力与既定标准比较,客观公正地进行评价。

三、参评企业条件

(一)凡在我市注册登记的三级资质(含暂定)以上的房地产开发企业均可申报参评。已成立企业集团且该企业集团以房地产开发为主业,则以企业集团为单位(企业集团包括:核心企业、控股子公司、全资子公司,参股子公司不含在其中)参加评选,其成员企业不再参加评选。

(二)参评企业不仅要在开发规模、建筑节能、产品质量、经营业绩方面具有较强的优势,而且在社会贡献、品牌信誉等方面具有一定影响。

(三)参评企业基本条件:具有三年以上的房地产开发经历;年度房地产开发面积达到5万平方米或连续三年累计房地产开发面积达到15万平方米以上;诚信经营,在开发经营过程中没有发生违规违法行为。

(四)企业在评审材料(业绩情况、获奖情况、统计及财务年报等)中弄虚作假的,一经查实,则取消其本年度和下一年度的参评资格。

(五)对于参评年度发生重大质量、安全事故或违纪违规受到县(市)级以上建设主管部门通报批评、处罚的企业则取消其本年度的参评资格。

四、考评内容

(一)为各房地产开发企业考评年度的开发业绩和近两年的开发建设行为,包括异地开发业绩,但项目以异地注册企业立项的除外。

(二)考评的指标:

经济类指标

1.总资产

2.年度主营业务收入

3.企业净资产

4.年度利税总额

5.年度开工面积

6.年度竣工面积

7.社会贡献率:社会贡献率=企业社会贡献总额/平均资产总额×100%

8.社会积累率:社会积累率=上交国家财政总额/企业社会贡献总额×100%

9.总资产报酬率:总资产报酬率=净利润/平均资产总额×100%

10.资产负债率:资产负债率=负债总额/资产总额×100%

管理类指标

1.企业资质等级

2.企业诚信及规范经营:主要考核企业在开发手续办理、资质年检、广告、商品房销售、支付工程款、房屋交付时间、质量标准、前期物业管理、交易合同备案、“两书一册”使用方面是否有不规范行为。

3.企业银行信用等级

4.企业质量保证体系:通过ISO9000或ISO14000认证

5.企业可持续发展能力:考核企业人员构成和人员素质状况

质量指标

1.开发项目获奖情况

2.开发项目执行国家和省节能标准

3.开发项目配套设施完成情况

以上指标所占的分值、权数根据当年度的房地产开发有关法律、法规以及政府相关产业政策另行发文规定。

五、评审办法

(一)房地产开发企业“二十强”评选活动由企业自愿申请。各县(市)房地产开发企业由各县(市)建设局初审后向本局推荐申报。市区房地产开发企业直接向本局审申报。

(二)本局成立由分管局长挂帅,有关人员组成的评审小组,根据评选标准和有关规定进行评选。

房地产开发企业范文篇6

笔者认为,加强房地产开发企业财务预算管理,对于促进房地产企业的持续、健康发展具有非常重要的意义。

一、我国房地产开发企业在实施财务预算管理中存在的问题

.缺乏有效的考核和激励机制

在预算执行中,没有签定预算指标经济责任合同,没有建立预算奖惩制度。当没完成预算任务,对被考核单位和负责人进行奖惩时,被考核单位和负责人往往强调客观因素和外部环境对考核结果的影响,回避主观原因和自身原因。很多房地产开发企业存在考核和激励机制落实不到位的问题,成为影响企业预算管理目标无法实现的主要问题。考核方也常常在一定程度上带着个人感情去评价被考核方,使考核过程不能按原则进行,或考核结果缺乏激励机制,没有建立配套的预算考核制度,使考核工作流于形式。

.缺乏预算的执行和监控

有些企业虽然对预算的编制很重视,专门成立了预算职能部门进行预算编制,但预算职能部门对预算的执行和监督很少参与。房地产开发企业对预算的执行和监督重视不够,企业的管理制度跟不上企业的经营活动。没有建立有效的预算反馈机制,企业的预算管理和会计核算系统没有密切配合。

.预算管理机制不健全

有的房地产开发企业虽然编制了预算,但没有建立相应的组织机构;没有具体和权威的机构对预算管理进行协调和仲裁、执行和监督;把全面预算管理交给财务部门,而没有健全企业的预算管理机制;法人治理机构的不完善,对财务预算管理的认识不足,导致房地产开发企业的预算管理机制不健全。

.对全面预算管理的重要性认识不足

企业负责人在财务管理时,往往忽视了对其他部门的管理,将预算和计划相混淆,使其成为财务报表。其他部门很少直接参与预算编制工作,往往只是对财务部门提交的具体结果进行确认。这样的预算往往缺乏可操作性。

.预算管理与企业的经营活动相脱节

房地产开发企业的预算管理往往缺少客观性,很多企业通过对以往的经营情况和上一年度指标值来决定下一年度预算指标值,没有认真对企业下一年度的生产经营状况进行分析。如果房地产开发企业外部环境、发展速度、业务范围等因素变化比较大时,这种预算指标就会缺乏客观性。

二、强化房地产开发企业的资本预算管理

.资本预算管理的意义

资本预算是以优化资本配置技术为中心的,这套体系具有以下特征:资本预算并不直接参与项目资本支出的实际运作与控制;关键强调资本预算的决策技术层面,强调决策技术对最终立项决策的财务支持性;强调风险与收益间的关系,并以始终围绕价值最大化目标。

.加强房地产企业资本预算管理的措施

(1)加强固定资产循环中的内部控制,保证资本预算的严格控制。预算项目评估、决策后,在执行过程中的各个阶段,必须严格控制,避免由于企业内部管理的问题造成资产的流失。

首先,对一些利用率较低的设备和闲置的设备要进行清理,该封存或调拨的要处理,以提高设备的利用率。固定资产入账、折旧的控制:固定资产的入账、折旧控制必须严格按照有关财务制度执行,折旧控制的主要作用在于保证固定资产使用年限及残值估计的合理、准确。

其次,资产请购或建造的审批人应同清购或建造要求提出者分离,资本预算的复核审批人应独立于资本预算的编制人。固定资产业务实行职务分离控制:资产的需要应由使用部门提出,采购部门、企业内部的基建部门无权提出采购或承建的要求。

再次,固定资产取得的控制对技术质量要求较高、费用支出较大的设备购货合同,规定经由不同专业技术人员,如采购人员、工程师、生产人员、律师和会计师组成小组进行审查。

(2)建立完整的资本预算程序,降低投资风险。在投资决策中,一个完整的资本预算程序应该包括以下步骤。

首先,重新评估和调整。在实际操作及项目投资运行过程中,会遇到一些变化,应及时地对项目进行评估,重新修改有关概率,作出新的决策,避免投资损失。

其次,寻找新的投资机会,开拓新市场,开发新技术,提出新创意。这一步骤是非常重要的,虽然基本不属于财务理论的范畴,但有机会也应积极参与市场研究,及时了解投资项目的背景题材,动态分析一项投资的取得而失去其他投资机会的机会成本、投资的资金成本。

再次,收集数据,估算项目的现金流量。本步骤应由工程技术、计划、财务、采购、生产等部门的人员共同参加。各项未来的现金净增加额减去机会成本和资金成本后,应与投资预算相比较,如前者大于后者,则说明该项目投资是可取的;否则,是不可取的。除了要收集工程数据和进行市场调查外,还应考虑到各种经济、社会等环境的影响,并对重要事件发生的概率作出预测,估算出项目的现金流量。

最后,项目评估和作出决策。利用收集到的数据对项目进行评估并作出决策,一般一小部分投资决策是在部门一级作出的,但大部分的投资支出要经过高层管理部门批准,对投资金额较大的项目,资本支出预算应有各分项投资预算额,以便日后对投资实际支出额进行控制。

三、对全面落实并完善财务预算管理的几点建议

.健全预算管理网络,为财务预算管理提供技术支持

要想搞好房地产开发企业财务预算管理,必须充分利用电子计算机这一科学手段,搞好会计核算和分析,建立健全预算管理体系和组织网络,为财务预算管理及时提供准确完整的信息。

.细致分解各项指标,科学确定财务预算管理的责任单元

通过预算管理强化房地产开发企业内部管理,开展内部控制。同时,通过建立严密的预算管理组织机构,强化对各部门预算执行过程和结果的监督、控制、管理和考评。这样,就可以避免由于内部管理不善、控制薄弱而造成的经济损失,将企业所有的经济活动都纳入到预算管理的环节中。通过自上而下、自下而上的指标细致分解、层层落实,确定各部门管理人员的职责范围、管理权限以及相应的奖惩制度,使各个部门的方向明确、责权利清晰。

房地产开发企业范文篇7

一、我国房地产业偷税问题现状透视

二、房地产商的偷税手段及原因分析

(一)房地产商的偷税手段

(二)房地产商偷税原因分析

三、完善相关税法遏制房地产企业偷税

四、严控房地产开发企业偷税,还应该做到下面二点:

(一)加强部门间的合作,加强源泉控管

(二)加大房地产企业偷税处罚力度,严厉查处违法案件

参考资料

内容摘要随着城市日新月异的变化,房地产投资成为经济发展新的增长点。而房地产业的蓬勃发展,为税收增长提供了充足的税源,同时也给税收征管带来了新的挑战。房地产业税收在整个税制体系中占有重要地位,是国家调节房地产经济和社会经济分配的重要杠杆,是国家和地方财政收入的重要来源。据了解,目前发达国家房地产业税收占地方税收的10%以上,在我国这一比例还不到7%。马克思曾经说过“税收是国家的命脉,是政府的奶娘。”但是税收对任何纳税人而言都是一种负担,纳税人欠税现象从税收法律关系成立时就已经开始。任何企业追求税后利润最大化和税负最小化都是一种理性行为,只要存在税收,纳税人就存在避税的主观动机。为了规范房地产市场,我国也先后出台了一系列的法律法规。如《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发2003[81]号文)。《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条还明文规定:纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证,或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入,或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的,是偷税。对纳税人偷税的,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。但这些还都没能扼制住房地产企业偷税的现象。2006年3月21日,国家税务总局了《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发2006[31]号文)。这一新政策的出台及时的对征税手段加以改进。对房地产企业征税过程中可能出现的漏洞进行了弥补。本文通过对房地产企业偷税的现状、手段、房地产商偷税原因进行分析论述,阐述了新法出台整治房地产税收市场的及时性和必要性。

由于这些年来,各省市都在大搞城市建设,房地产投资成为经济发展新的增长点。房地产业的蓬勃发展,为税收增长提供了充足的税源,同时也给税收征管带来了新的挑战。房地产业税收在整个税制体系中占有重要地位,是国家调节房地产经济和社会经济分配的重要杠杆,是国家和地方财政收入的重要来源。据了解,目前发达国家房地产业税收占地方税收的10%以上,在我国这一比例还不到7%。马克思曾经说过“税收是国家的命脉,是政府的奶娘。”但是税收对任何纳税人而言都是一种负担,纳税人欠税现象从税收法律关系成立时就已经开始。任何企业追求税后利润最大化和税负最小化都是一种理性行为,只要存在税收,纳税人就存在避税的主观动机。但税收分配的客体是社会剩余产品,征税的目的是满足国家的财政需要,以实现其进行阶级统治和满足社会公共需要的职能。因此就赋予税收以强制性、无偿性、固定性的特征。而税收所反映的分配关系就要通过法的形式得以实现。为了规范房地产市场,我国也先后出台了一系列的法律法规。如《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发[2003]83号文)《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号文)等等。《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条还明文规定:纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证,或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入,或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的,是偷税。对纳税人偷税的,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

在2005年9月份公布的“中国纳税百强排行榜”上,2004年度中国纳税500强企业排行榜中,前300名内没有一家房地产企业的名字出现。而与之相对应的是胡润百富榜上,从事房地产行业的富翁越来越多,或许这就是个绝妙的讽刺。那么房地产企业偷税,究竟是一种什么样的状况呢?我们先通过下面一系列调查数据来了解一下吧:

一、我国房地产业偷税问题现状透视

安徽蚌埠市地税局稽查局于2004年5月对某房地产开发公司2003年度地方税缴纳情况进行了专项检查。经询问得知,该单位开发建设了地处闹市的一处小区,开发商品房全部为住宅楼,房屋已于2003年4月竣工。但该单位只按预收房款申报缴纳了营业税及附加,并按开发占地面积缴纳了土地使用税。税务机关稽查人员按工程决算书中的建安工程费用计入开发成本。按配比原则计算后,调增该单位当期应纳税所得额146.63万元。根据《税收征管法》第63条规定,稽查局对该公司行为定性为偷税,追缴该单位企业所得税43.45万元,并处罚款24.20万元。

2003年,青岛市地税局在对全市房地产企业的专项检查中发现,该市70%的房地产商存在偷税行为,偷税手段花样百出,在查补税款方面,青岛市去年前十个月房地产业查补税款0.48亿元。

南京房价年年飚升,房地产开发企业赚得盆溢钵满,可是,南京市地税局稽查局举行的房地产业税收专项检查中,全市被查88户房地产企业中有87户存在问题,占被查企业的98.86%,单户查补税款数百万元司空见惯。据南京市地税部门统计,南京市房地产业偷税呈逐年递增的状态,今年全市房地产企业共查补税款5031.66万元,罚款1588.14万元。滞纳金848.42万元。相关企业偷税较去年增加1000多万元。

北京958家房地产企业补税2.8亿元;西南某省房地产企业偷税违法案件占全部涉税案件的比例在过去9年间上升了12倍……

福州市物价局在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本。

经测算,该市开发商的利润率平均约为50%,最低的约20%,最高的超过90%。

当然,在房地产暴利的背后是少数人的财富快速增长。在2004年福布斯中国内地富豪榜上,前200人中有64人来自房地产行业;在前20名中,有11位涉足房地产行业。有人用简单算术,即以几个主要大城市房地产利润总额除以全年天数计算,北京不到两天就产生一个房地产亿万富翁,广州约三天产生一个亿万富翁。

这些数目都是触目惊心的,现在很流行的一个说法就是“房地产业的巨人,纳税的矮子”,这句话有一定的道理,那让我们一起看一下房地产商偷税手段,就可以对房地产业巨额利润来源有一定的了解。

二、房地产商的偷税手段及原因分析

(一)房地产商的偷税手段

中国注册税务师李晶副教授向中国经济时报记者列出一项公式:价格=成本+利润+税收。“税收是价格的重要组成部份,”她解释说,在成本和价格保持不变的情况下,税收降低时,利润必然增加。税收作为影响利润水平的重要因素,被许多轻视法律或无视法律的人当作了提高利润率水平的工具。而房产商偷税方法归结为十大黑招,招数之多、花样之奇令人叹为观止。

1、体外循环法,减少预售款基数

这是房地产企业偷税所采用的较为普遍的一种手段。自开发商拿到《销售许可证》之日起,都开始对外收取楼盘预售款,房地产商应对预售收入进行纳税,当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额,再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税,待开发产品完工时再进行结算调整。预计营业利润额=预售开发产品收入×利润率。计算出预计营业利润后,企业就随之要交纳5%的营业税,营业税的3%的教育费附加,营业税的7%的城市建设税;以及33%企业所得税但在实际操作中,地产商利用政策法规对预售收入定义不完善的漏洞,在汇总预售收入时,只计算购房者所付定金,将购房者首付款排除在纳税范围以外。甚至,有的开发商等到房子基本上卖出去以后,又赶快把购房者支付的房款用于银行归还贷款。而相关税法规定,银行贷款不能算销售收入,因此不用纳税。开发商在“一贷一还”间,减少了预售收入,从而达到了偷税的目的。

2、整体转让“楼花”不做收入

一些房地产企业将土地手续办理完毕后,把一部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业,按照约定收取转让费,却不按规定作收入,而是挂往来账,甚至私设账外账,以达到偷营业税及附加和企业所得税的目的。

3、钻政策“空子”不及时清算土地增值税

按照《土地增值税暂行条例》规定,一个开发项目应在全部竣工决算销售后清算土地增值税。而这部分房地产企业利用种种手段钻这一政策的“空子”,迟迟不进行决算,或留下一两套“尾房”致使整个项目不能决算,逃避土地增值税的及时足额入库。

4、不按照合同约定的时间确认收入,以未清算、未决算为由拖延缴纳企业所得税。

5、房地产开发企业多采用设立项目公司的方式经营,开发一个楼盘或开发一个项目就新办一个公司,而新公司可以享受减免企业所得税一年的税收优惠。

6、将在销售房地产时一起收取的管道燃气初装费、有线电视初装费不按价外费用申报缴纳营业税。

7、以虚列成本,致使企业亏损,不缴税。

房地产企业属于施工企业,用工人数多,经常变动,用工的数量及工资发放的金额税务机关就不好掌握,工资总额房地产企业就可以随意控制。还有一些房地产企业虚开发票,多计成本,致使企业亏损或微利,进而达到少缴而不缴税的目的。

8、自用方开发成本不从“开发产品”转到“固定资产”,而是计入对外销售商品房成本,偷企业所得税。

9、将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”,年未不结转营业收入,偷企业所得税。

10、扩大拆迁安置补偿面积,减少可售面积,多结转经营成本,偷企业所得税。

(二)、房产商偷税原因分析

从房地产开发企业的经营特点看,具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。因此,其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业,也不同于一般的工商企业,它是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体、以第三产业为主的产业部门。由于原来企业所得税征收管理办法一般是依据工商企业的特点和实际情况制定的,未能很好地兼顾房地产开发企业的行业特点,因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题,难以保证税基的完整。

1、税种设置不合理,造成可趁之机

在房地产开发、销售过程中,仅税种就多达8种,有的地方还重复征税,如契税、营业税、印花税、房产税、所得税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税等等。收费就更多,各个地方也参差不齐,多达80~150种,这无形中也增加了建房成本。而在房地产开发阶段,只有城市房产税和少量的城镇土地使用税。这种税制设置的消极作用显而易见,开发阶段税少、税负轻,流通环节税重,从而助长了土地的隐形交易,偷税现象严重。而在开发阶段发生的增值部分,由于没有税收的调节机制,使用政府无法参与增值价值的再分配。

2、稽查力度不足,难有威慑作用

目前我国还没有一部完整的针对房地产偷税的法规,房地产开发商偷税被稽查出来后,惩处的办法就是根据偷税的多少按比例确定处罚数额。而房地产开发企业偷税是通过税务机关稽查后才能获知,但是这种稽查只是对房地产开发企业账面情况的稽查,只要开发企业通过手段把账面作好了,就很难发现其偷税的痕迹。稽查力度不足,对房地产开发商很难形成一定的震慑作用。使很多开发商存在侥幸心理,认为偷税风险比较低,被查到后顶多再补交,没什么麻烦。

三、完善相关税法遏制房地产商偷税

但随着国家对房地产业宏观调控措施的实施,原有的一些法律、法规已经不能适应客观经济形势的变化,必须加以完善。国税发[2006]31号文件就是在这个背景下制定出台的。新文件的出台完善了房地产税法,保证了税收征管的严肃性。对照原来的国税发[2003]83号文件,新文件主要在以下几个方面进行了补充、修改和完善:

一、对预售收入的预计营业利润率作了适当调整。国税发[2003]83号文规定,开发产品的预售收入应按不低于15%的预计营业利润率缴纳企业所得税。国税发[2006]31号文对这一规定作了两点调整:一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率;二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房(经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定建设标准、供应对象和销售价格,具有保障性质的政策性商品住房)和非经济适用房,并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%,非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率,其中,省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%,地及地级市的城区和郊区不得低于15%,其他地区不得低于10%。

二、规定了开发产品的完工标准。国税发[2006]31号文第二条第一款规定,凡符合下列条件之一的,应视为开发产品已完工:一是竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品(成本对象);二是已开始投入使用的开发产品(成本对象);三是已取得了初始产权登记证明的开发产品(成本对象)。之所以对开发产品完工标准进行界定,主要是考虑到当预计计税毛利率高于实际利润率时,房地产开发企业往往会对已完工开发产品积极结算成本,相反,一旦出现预计计税毛利率低于实际利润率的情况,这种积极性就不存在了。因此,必须从税收角度规定开发产品的完工标准,以保证国家税收不流失。

三、规定了成本费用项目核算和税前扣除原则。对公共配套设施费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、开发间接费用等主要成本项目,国税发[2006]31号文规定了其核算和税前扣除原则:属于该成本对象完工前实际发生的,可直接摊入成本对象;属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间分摊,再将由已完工成本对象负担的部分,在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊,其中,应由已实现销售的可售面积分摊的部分,准予在当期扣除。

四、对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除作出了新规定。按照《企业所得税税前扣除办法》的有关规定,企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费是按销售收入的一定比例在税前据实扣除的。这一规定对于新办的房地产开发企业来说不合理问题较为突出,主要体现在以下两个方面:一是房地产开发企业从事的开发活动包括征地拆迁、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等开发经营全过程,因此,开发项目从第一笔投入至取得第一笔销售收入,需要一个较长周期,而这一期间发生的广告费和业务宣传费,则由于没有销售收入而无法在税前扣除;二是广告费和业务宣传费支出主要发生在开发前期,这是房地产开发经营的一个显著特点,但这一期间又恰恰没有销售收入。鉴于这种情况,为合理解决房地产开发企业正常生产经营所需的三项费用扣除问题,国税发[2006]31号文规定:新办的房地产开发企业在取得第一笔销售开发产品收入之前发生的广告费、业务宣传费和业务招待费,可以向以后年度结转,但最长不得超过3年。

六、对新办房地产企业减免税作了限制。目前房地产开发企业多采用设立项目公司的方式经营,开发一个楼盘或开发一个项目就新办一个公司,且盈利率较高。据此,国税发[2006]31号文规定,房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠,同时规定以销售房地产开发产品(包括销售)为主的企业也不得享受新办企业的税收优惠。

七、对房地产企业税收征管方式提出了新的要求。根据《中华人民共和国税收征收管理法》和《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则的规定,结合房地产企业的经营特点,国税发[2006]31号文关于征收管理问题也做了详细规定:

(一)开发企业在年度申报纳税时,应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的,要及时补办有关手续、资料,否则,不得在税前扣除。

(二)开发企业出现下列情形之一的,税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理,但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。

1.依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的;

2.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的;

3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的;

4.虽设置账簿,但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐,难以查账的;

5.发生纳税义务,未按照规定的期限办理纳税申报,经税务机关责令限期申报,逾期仍不申报的;

6.纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

四、严控房地产开发企业偷税,还需关注以下几点:

(一)加强部门间的合作,加强源泉控管

房地产税收是是一个环环相扣的过程,税务机关应与计划管理、土地管理、城市规划、房产管理等行政部门及金融机构建立信息传递制度,通过信息交换作分析比对,最大限度地掌握房地产开发企业的涉税资料,在行政程序上规范纳税人的税务登记行为,建立档案,全程跟踪;努力获取企业建筑成本信息,加强对工程的成本审核;加强票据管理,掌握企业的收入情况。这样才可以建立一个规范、管理、检查的长效机制。显然这对增强房地产企业的纳税意识、保证房地产业健康发展是大有裨益的。也可以使房地产税收应收尽收。

(二)加大房地产企业偷税处罚力度,严厉查处违法案件

目前情况来看,税务机关对房地产开发企业的监管能力是很弱的,甚至有些时候出现断层。税务机关工作人员应该加强自身业务的学习,认真、细心、深入的掌握房地产企业的情况。针对房地产企业的偷税现象及时采取应对措施。对偷税行为进行严厉打击,加大对房地产涉税违法行为的处罚力度。严格依照《税收征管法》的规定,对欠税不缴的房地产企业依法采取强制措施,确保国家税款及时足额入库;对大案、要案,严格按照法律程序移送司法机关,依法追究其法律责任;对查处的典型偷税案件,及时通过新闻媒体予以曝光。

“纳税光荣、逃税可耻”。纳税不仅仅是一个道德问题,依法纳税也是每个公民应尽的义务。税收是国家财政的主要来源,也是国家稳定、建设发展决定因素。相信通过《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》的及实施,政府合理使用财政资金,房地产商会逐步形成自觉纳税的意识。也就可以杜绝偷税现象了!!

参考文献

1、章剑锋:《房地产税收黑洞能否消除?》,《中国经济时报》2006年3月23日

2、杨克文:《房地产税收繁荣背后有隐忧》,《中国税务》2003.11.3

3、林海、江虹:《我国房地产交易税收制度改革初探》,价格月刊2003年第5期

房地产开发企业范文篇8

关键词:房地产开发企业;安全管理;措施分析

一、引言

房地产开发企业所承建的工程项目有着投入资金量大、施工建设时间长、参加的多方施工个体较多等特点,这就对房地产开发企业在施工建设中的安全管理提出了更加严格的要求,如果房地产开发企业安全管理工作做不到位,那么必然会留下安全隐患。也是房地产开发企业效益利润和生产经营目标的前提条件,并关系到房地产开发企业的发展与稳定。所以如何结合实际,建立和完善一套系统的切实有效的安全生产管理工作方法,是各级监管职能部门和房地产开发企业一直共同努力实践研究的目标。

二、房地产开发企业安全管理中存在的隐患

1.安全意识严重匮乏。房地产开发企业的某些管理人员和施工人员在施工建设中安全意识淡薄,心存侥幸心理,认为安全生产有些规章制度实施起来比较麻烦,按习惯施工,只注重时间和质量,却忽视安全管理环节。还有些管理和施工人员认为自己的技术能力高,干工程这一行多年,经验丰富,保证不能出现事故。对以往出现的安全事故不当回事,不认真剖析研究,也不从中吸取教训坚决杜绝,明知故犯现象时有发生。还有一些安全管理人员,工作管理水平不高,缺乏认真负责的责任心,安全生产管理工作经验少,各项安全生产方案编写的不合理,无法实际操作,未起到安全监管的职能作用。2.安全规章制度不健全。好多房地产开发企业,尤其是中小型的施工队,没有一整套行之有效系统的安全生产管理规章制度。有的有规章制度却没有预案,没有被演练过,没有结合实际健全完善本单位的安全管理规章制度,施工现场只凭借管理人员个人经验再管理安全工作,没有形成系统切实可行的安全生产管理机制。有的大型房地产开发企业安全生产管理规章制度没有得到及时更新,有些内容已经不能符合现代施工标准,更有些规章制度不切实际,没有针对性,无法应用在实际的安全生产建设中,这就造成了安全生产管理规章制度制定了安全生产管理规章制度,却没有得到有效的具体实施,无法达到在安全生产建设活动起到应有的监督和指导的作用。3.安全责任制落实不到位。健全全面的安全生产管理规章制度都需要管理与施工人员认真贯彻执行,如果不能严重落实,那都将变成空谈。在房地产开发企业中有一部分人员把安全责任制当成是一种形式,没有抓好贯彻落实,没有牢固树立“安全生产无小事”的安全生产理念,把安全管理工作当成走过场,部分房地产开发企业在工程招标过程中,分拆工程项目,有的施工队伍私自转包和分包工程,从而导致施工人员工作标准与素质低下,安全责任制的落实更是无从谈起。安全责任制得不到落实,那为项目施工建设的各项安全生产管理规章制度就得不到有效的执行与监管,导致项目施工建设期间安全生产管理工作严重失控。4.质量安全走过场存在隐患。一些房地产开发企业,为了追求经济利润,不负责的推动施工建设的进度,在施工建设项目各项文件手续不齐的情况下,擅自违规、违法开始施工建设,从而造成各项相关的质量监管手续没有到位,导致现场监管缺失,使得整个施工建设处于脱离监管状态,在以后的施工建设与应用中都存在这样那样的安全隐患。还有一些房地产开发企业固执的缩短规定的施工建设时间,违背科学客观规律,不按照标准化作业,私自不按正常程序施工,经常为了提前工期“赶工”、“抢工”,为项目施工建设质量和安全都留下了隐患。

三、房地产开发企业加强安全管理措施分析

1.强化安全意识。在项目施工建设中,应该有针对性的总结出各个方面容易出现的隐患,进行定期的排查和梳理,组织安全管理人员进行安全培训,把“三级安全教育”切实执行,普及房地产开发企业的各项安全生产管理规章制度,进一步提高施工人员的安全意识,牢固树立安全生产上“如履薄冰,如临深渊”的忧患意识,把安全生产意识给全体人员打上深刻烙印。只有安全意识得到了提高,才能辐射到施工建设的每一个角落,才能有效保证安全生产管理工作的各项规章制度得到有效贯彻落实。2.建立健全安全各项规章制度。房地产开发企业为了加强施工建设各个环节的安全管理工作,强化现场的指导与监督职能,要把建立健全安全生产各项规章制度作为首要工作来抓,实现安全生产规范化、系统化、统一化。要深入施工现场调查研究,组织安全专业人员制定切实可行并贴合实际的安全管理各项制度。为施工建设的现实安全夯实基础,保证所有施工建设现场都在安全监管之中,有章可循,有法可依。我们在建立健全良好的安全生产管理规章制度的同时,落实责任到人,坚决履行安全责任,把安全责任制贯彻到底,不留隐患,消除死角。只有把安全责任制落到了实处,才能保证各项安全生产管理制度的有效执行,才能保证在施工建设活动的正常进行。3.狠抓安全责任制落实到位。房地产开发企业要与所管辖部门、部门与职员要层层落实安全责任制,层层明确各项安全目标并签署安全责任书,并与本企业奖罚办法挂钩,各级考核。与施工个体要把安全生产责任制落实到施工合同中,要在施工建设阶段性落实安全责任,设定切实可行的各项安全生产目标,并全程进行监督管理,随时检查,督促施工个体把安全责任制落实到人,把安全责任制明确到各级岗位职责中,做到各项安全制度有专人负责,有专人监督,加大安全措施资金的投入,要及时拔付到位,各种安全设置必须保持更新完整,并且保证在日后随时随地能够安全使用。从而保证各项安全生产管理工作目标顺利实现。4.强化基本施工建设程序基础。房地产开发企业要坚决执行国家规定的基础建设标准,严格遵守国家有关施工建设的各项文件规定,防止在各项手续还没有办理就提前开始施工建设。当企业利润与安全生产管理出现冲突,能严格按照国家相关规定的基础建设程序合理、科学安排施工建设进度,禁止违规、违法施工建设行为的发生。

四、结语

多年来,国家、政府、企业对安全生产管理工作高度重视,国务院针对我国工程建筑安全生产制定了《安全生产法》等很多相关的法律法规,使得我国的安全生产管理工作得到了整体提升,但房地产开发企业在安全生产管理工作中还存在很多不足,一个房地产开发企业的安全生产管理工作是否完善,直接影响了项目施工建设能否顺利进行,直接关系到施工人员的生命财产安全,这就要求房地产开发企业始终把安全生产管理工作放在重中之重的位置来抓,把落实安全责任制放在企业利润之上来抓,只有把安全生产管理工作常抓不懈,才能为房地产开发企业的发展与未来奠定坚实基础。

作者:王永辉 单位:北京城建兴云房地产有限公司

参考文献:

[1]陈耀从.浅释安全文化建设对房地产企业安全生产的重要性[J].中国集体经济,2016,04(31):43-45.

房地产开发企业范文篇9

关键词:非房地产开发企业;不动产转让;涉税分析

非房地产开发企业(以下简称“非房企业”)会发生不动产转让业务,如直接销售房屋、以房产对外投资、企业合并或分立过程中划转土地等。由于不动产本身的属性,使得不动产转让业务具有高额性、风险性、长期性等特点。在不动产转让的实际业务中,因不了解税收法律法规导致应缴未缴税款的现象是存在的。及时关注税收政策动态、明确税收法律法规条款,是企业防范税务风险的前提。本文依据相关政策规定,从非房企业转让不动产业务的角度出发,对不动产转让方式做了分类,对不同方式的涉税处理做了对比,引导企业遵守税收政策,规范不动产转让的涉税处理,在保证国家税收的同时,确保企业更好开展业务,对企业依法进行纳税申报具有一定指导意义。[1]

一、不动产转让的涉税分析

非房企业不动产的转让方式主要包括直接销售、对外投资、改制重组等,不同转让方式对资产的分配和处置不同,税务处理上也有不同要求。以下对各个方式逐一进行涉税分析。

(一)直接销售方式转让不动产

1.增值税及附加税“营改增”实施之前,销售不动产属于营业税的征税范围;“营改增”实施之后,纳税人发生应税行为由原本征收营业税改为征收增值税。2018年4月〔2018〕32号,自2018年5月1日起,纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物,原适用17%和11%税率的,税率分别调整为16%和10%。2019年3月《关于深化增值税改革有关政策的公告》,自2019年4月1日起,原适用16%和10%税率的,税率分别调整为13%和9%。非房企业直接销售不动产采用一般计税方法应按照9%税率依法缴纳增值税。另外,城建税、教育费附加等随增值税而征收的附加税也需一并申报缴纳。2.印花税《印花税暂行条例》施行以来,印花税的税制框架基本不变,征收体系平稳运行。产权的买卖导致财产的权属发生了变更,因财产所有权而领受的合同、产权转移书据等,都需要作为印花税的应税凭证。非房企业直接销售不动产所立凭据按照“产权转移书据”的税目贴花。3.土地增值税无论是房地产开发企业还是非房地产开发企业,土地增值税都是重点税种,由于计算流程多,涉及项目复杂,所以是企业纳税筹划和风险防控的关键税种。土地增值税实行的是超率累进税率,按照累进原则设计,实行分级计税。土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除数,所以计算土地增值税的关键在于确定扣除项目,应当明确土地成本、开发成本、与转让不动产有关的税金等,掌握扣除项目的确认思路,探索准确计算的途径。[2]4.企业所得税直接销售方式转让不动产以转让所得扣除转让成本后的金额作为应纳税所得额,在此尚未出台有关转让所得的优惠政策,因此,取得的全部转让所得扣除转让成本后的金额应当在转让当年一次性计算所得税,由此看出,直接销售方式转让不动产的所得税税负较高,对开展业务有不利影响。

(二)对外投资方式转让不动产

1.增值税及附加税“营改增”实施之前,以房地产投资入股,共同承担企业经营风险、共享利润的,不征收营业税;但是,以房地产投资入股,不承担企业经营风险,只是收取固定金额利润的,应依法征收营业税。“营改增”实施之后,以对外投资方式转让不动产的涉税处理分为两种情况:第一种情况,按照视同销售不动产的行为依法缴纳增值税;第二种情况,只在每年收到利息或利息性质的投资收益,应按照“金融服务”中的“贷款服务”和6%税率申报缴纳增值税。城建税、教育费附加也需一并申报缴纳。两种情况下的纳税义务发生时间不同,第一种情况是在不动产对外投资时确认纳税义务,而第二种情况是将纳税义务递延到后续各期,如果两种情况下计算的应交增值税一致,那么第二种情况可以利用货币的时间价值把税负分摊到各个期间从而减少当期税金、延迟纳税,缺点是历时较长、资金回笼的速度较慢。[3]2.印花税因对外投资而订立的产权转移书据或合同,是不动产权属变更的重要依据,也是印花税的应税凭证,应当按照规定计算缴纳印花税。3.土地增值税不动产对外投资的土地增值税经历了两个阶段。第一阶段,1995年5月至2006年2月,对于以房地产进行对外投资的,暂免征收土地增值税,在这一阶段,无论是房地产开发企业还是非房地产开发企业,都是暂免征收土地增值税的;第二阶段,2006年3月至今,非房企业暂免征收、房地产开发企业不适用暂免征收。根据以上土地增值税政策的变化可以看出,对于非房企业不动产的对外投资业务,依然是暂免征收土地增值税的。但不能必然地认为,只要是非房企业对外投资不动产均暂免征收土地增值税,财税〔2006〕21号文强调,以房地产作价入股,凡所投资的企业从事房地产开发业务的,不适用暂免征收的规定。[4]4.企业所得税为减轻税负,非房企业取得的不动产投资所得,可在5年内分期纳税,避免造成税负过重。但不是所有投资企业都会选择5年分期纳税,如果企业存在未弥补亏损,那么多确认转让所得可以尽量多的弥补亏损,降低应纳税所得额,进而降低企业所得税税负。

(三)改制重组方式转让不动产

1.增值税及附加税如企业进行合并、分立、股权收购的过程中将相关资产、负债和劳动力一起转让,可不征收增值税。但只有满足“将资产连同与其关联的债权、负债和劳动力一并转让”,才可适用上述政策,否则应当依法征收增值税。企业应当核定该项重组转让是否属于上述“一并转让”的模式,做到准确界定和科学筹划。2.印花税印花税的税收优惠主要分为两类:(1)原已贴花的可不再贴花(实行公司制改造的企业在改制过程中成立新企业而启用的资金账簿、以合并或分立方式成立新企业而启用的资金账簿、仅改变执行主体其余条款未作变动的应税合同,原已贴花的可不再贴花)。(2)免予贴花(企业因改制签订的产权转移书据免予贴花)。如果适用改制重组中印花税的税收优惠政策,可以申请享受免税,从而帮助企业减少部分税负。3.土地增值税财税〔2015〕5号第一条规定了企业改制的土地增值税免税政策,第二条规定了企业合并的土地增值税免税政策,第三条规定了企业分立的土地增值税免税政策,第四条规定了以国有土地、房屋进行投资的土地增值税免税政策。非房企业改制重组过程中变更房屋、土地权属,适用该规定,可不征收土地增值税。但现行政策并未对“改制重组”进行明确解释,实践中各方对这一名词的理解不同,这也是税收政策有待进一步完善的方向。4.企业所得税企业重组的税务处理分别适用一般性税务处理规定和特殊性税务处理规定。一般性税务处理关键点在于:以公允价值为计税基础,要确认重组所得或损失,以此计算缴纳企业所得税。特殊性税务处理关键点在于:以原有计税基础为计税基础,暂不确认所得或损失,由于计税基础转换,特殊性税务处理下无企业所得税纳税义务。但只有满足一定条件才能享受此项特殊性税务处理的优惠,如股权比例、不得转让期限等,在实际业务中可能会影响企业参与重组的积极性。

二、不同转让方式的对比分析

不同转让方式下税收政策的要求也不尽相同。对比三种不同的转让方式,后两种都能减少部分税款支出。其中,对外投资不动产定期收取投资收益可以利用资金的时间价值减轻当期税负,但整个投资流程历时较长,资金回笼的速度较慢,这种方式还要权衡“5年”的转让所得分摊期限,注意跨期资金的管理。资产重组方式转让不动产的节税效果更加明显,如果企业所得税采用特殊性税务处理,那么此方式的税负非常低,但并非遇见“重组”就一概免税,某业务也不因符合一种税的重组定义而自然符合另一种税的重组定义。企业应当充分了解税收政策,洞察政策导向,合理规划业务架构。针对不同的业务,国家在税收政策上给予了不同程度的税收优惠,这是为实现发展目标而对经济实行干预的重要手段之一,企业应当严格按照相关法律法规履行程序,强化涉税事项管理,完善增值税抵扣链条,运用税务知识帮助企业合理避税,在争取税收优惠的同时,防范各项税务风险。[5]

三、结语

企业应当明确交易的动机和目的,结合自身实际情况,和当地税务部门开展良性沟通,权衡节税利益、时间价值、税务风险、税收优惠等多项因素,避免未缴税或少缴税等问题,一方面要根据风险来安排资产的转让方式,另一方面要依法核算应纳税款并依法申报纳税。企业要细化税务管理制度,提升税务风险管理水平,对企业整体税负进行调研,制定有针对性的业务方案和税务风险防控措施,以此从整体上改善税务管理状况,强化企业的市场竞争力。

参考文献

[1]宋卉.基于税收法规视角的实物出资例证解析[J].财会月刊,2016(7).

[2]夏娟.企业自有不动产处置方式的涉税分析[J].会计之友,2019(17).

[3]于妍.国有企业重组业务纳税筹划分析[J].纳税,2020(6).

[4]吴梅.重组业务税务问题研究[J].纳税,2018(35).

房地产开发企业范文篇10

关键词:房地产;市场经济;影响;瓶颈

中国房地产业发展到今天,最重要的变化之一就是越来越走向规范化。从行业的背景来看,房地产经历了十年的阵痛与磨练之后,尽管市场化机制逐步建立起来,然而,十年还不足以见证一个行业的规范与成熟。在全球经济框架内,远未成熟的中国房地产市场意味着长远的发展机会和无限的想象空间,这对于许多高成长的房地产开发企业有着深远的意义。由于土地资源的稀缺性及其供应制度的改革,未来的房地产开发,竞争将会是越来越激烈,这就要求房地产企业的管理水平要越来越高,专业化的程度要越来越强,企业的规模也要越来越大。在掘取第一桶金后,目前房地产企业均处于快速发展阶段,而对于国有控股的房地产开发企业来说,在国家宏观调控和国企改革的特殊环境下,企业在高速成长过程中面临着瓶颈主要表现为机制、人才、资金和资源四个方面。

1机制的缺陷是抑制国有控股房地产企业成长最直接的因素

所谓机制的缺陷并不是指企业缺少规章制度,而是指不合理的制度容易导致企业贫困,而合理科学的管理制度才能使企业走向“共同富裕”之路。也就是说,在市场经济环境下,企业创业环境要尽可能地宽松和自由,管制越少越好。国有控股,就意味着国家是企业的大股东,企业的控制权掌握在国家行政机关手上。在中国现实的体制环境下,国家除了在人事任命外,企业的生存则完全依靠企业自身在市场经济的努力与发展,自主经营,自收自支,自负盈亏。国家在原有投入的办公场所,设备和人员外,不再投入任何资金,不再提供财政补贴,企业的扩大与财富增长均属于国有企业的积累。而财富的创造者则按规定获取一定的薪酬,企业的法人代表即现在的大大小小董事长们,不持有企业股份的在国有控股中公司大有人在,其经营的唯一动因便是职务升迁,企业经营的业绩好坏就是其职务考评的直接依据。而在中国特定的条件下,不靠经营业绩也能升职的环境下,企业的高速发展维系在“国有企业的乌纱帽”上,这成为房地产企业快速发展的重要瓶颈。现行的企业体制依然存在所有者职能行使分散,管理界限模糊,责权利失衡的状况,国有资产管理机构不仅作为国有资产的出资人存在,而且还作为国有企业的管理者而存在,企业缺乏有效的产权格局、控制权格局和建立在控制权回报基础上的激励机制。同时,国有出资人一股独大、国有大股东占用上市公司资金以及混乱的授权分权机制加重企业内部管理的不规范。企业要不把不该轻易下放的财权和战略决策权给放了,要不就交叉授权,同一事件既给张三又给李四,导致责权利模糊不清,造成决策迟缓。另外,由于企业渐成规模,管理半径随之扩大,行政管理模式下一管到底的领导方式无法正常发挥功效,而基层各个管理岗位人员的任命与变动存在很大不确定性和稳定性,以及行政约束、环境因素的影响,大大束缚了这些基层企业骨干精英的思维及手脚,使他们在克守尽职地完成上级下达目标时去等待下一个任务的分配,而谨慎及保守和不犯错误成为他们工作的核心准则。这种缺乏民营企业家创业激情与利益公有化的体制矛盾无疑成为国有企业快速发展的重要阻碍。

目前,随着国有企业股份制和民营化的改革不断深化,以及近几年国家和一些地区在一些竞争性的行业包括房地产企业提出了“国退民进”的指导方针,并出台了一些相关政策。如北京市出台了中小企业改革改制的原则性的36号文,主要精神就是企业1995年以后经营性的净资产增加部分经过评估和审计,可以在经营管理层入资的基础上按一定的比例奖励给经营管理层。有的区县也相继出台了配套和量化的细则,诸如30%的奖励比例,1:2的入资比例配股等,特殊企业还可以适当放宽,以及国有股可以不占大股东等等。这种依据《公司法》等有关法律、法规进行股份制改造的企业,通过改制可以筹集大量的资金,解决企业发展资金不足的问题,加快了资本的集中速度和积累能力;扩大了生产规模,使企业经济效益有了较大幅度的提高,国家、企业、职工都得到了实惠。职工原先与国家的劳动关系变成与具有独立的主体地位的股份制企业的劳动关系,职工不再是国家的职工,而成为真正的企业职工,使员工对企业的期望值更高。企业通过建立以绩效管理为重心的激励机制,在分配要素方面,引入劳动、资本、技术和管理要素“多元一体”的薪酬改革方法,有利于建立同岗同薪、岗变薪变、效率优先的分配体系;有利于技术和管理人才的引进,促进企业技术改造和结构调整,使企业成为自我约束、自我发展的市场竞争主体。而这里关键的是经营者入股资金的来源问题,一般来说国企的经营者正常收入水平是无法完成资本原始积累,也就是说他们可能拿不出这部分钱。如果以个人股权贷款的方式出资就可能存在贷款资金来源和股权托管及政策支持上的问题;如果利用企业的资产和信用担保或其他变相的方式出资,包括现在一些企业正在探讨和实施的MBO即管理层收购,是否存在国有资产流失问题?同时国有企业改制还存在一个附加病症,即现代企业提倡的两权分离,在国企改制的过程中往往在填补所有者空缺的同时又形成新一轮的两权统一和内部人独大。

2人力资源管理的失控是造成房地产企业成长力缺失的重要因素

人力资源管理作为企业获取竞争优势的手段之一,对企业发挥越来越重要的作用。房地产开发属资金密集和智力密集型行业,房地产开发过程中,土地储备、规划、拆迁、设计、工程、销售等都要有能办事的人;在一定程度上,人力直接关系到资金筹措、工程进度、工程质量、建设成本、管理成本、财务成本等。因而,拿到土地后,人成为企业头等问题,任何一家优秀企业的背后,都有一个由优秀人才组成的团队,任何一个优秀团队,都有一个让优秀人才青睐并留下的理由。传统战略人力资源管理以“事”为核心,人是生产的成本,管理的目的就是想尽一切办法“控制人”。而现代战略人力资源管理则是以“人”为核心,视人为资本,强调“人”与“事”的和谐统一和员工潜能的开发。从“控制人”到“以人为本”,现代人力资源管理的价值在于它能够创造和提升整个企业的组织绩效。由于我国房地产整体市场的不成熟,游戏规则的不断修订,让身在江湖的房地产业既要在不完善的现实中生存,还要不断调整自身的经营策略和市场定位,这就要求房地产企业要有一支能够直面变化,勇于创新的高素质员工队伍。可以说企业所拥有的资金、规模、技术等资源优势都是暂时的,只有合理构筑企业核心竞争力才能基业常青;而基于企业战略目标的人力资源开发与管理无疑将成为大变革时代房地产企业竞争力的根本。

当我们为企业规划了长远愿景并制定出具体战略步骤之后,却发现我们的项目开发与实施由于人力资源建设进程缓慢而无从下手。现有国有控股房地产企业在员工个人绩效管理方面普遍薄弱,没有一套完整的个人绩效管理体系,对员工业绩进行考核时,就容易使员工产生内部分配不平衡感,这严重影响到员工的积极性。房地产开发投入资金大,各环节都牵涉到大额款项,试想,如果对设计把关不到位,工程延期,工程质量出现问题,自购材料时购进价高质次的材料,预结算审核不严,所涉及的工程款项动辄几十万、甚至几百万。相比之下,企业在人力资源上的投入可谓是低投入、高产出,资金的大进大出,更要求员工有高度的责任感和主人翁意识,如果一味在人工上省钱,可能是得不偿失。通过对房地产开发企业的数据调查分析发现,房地产企业在人力成本支出水平上存在很大差别,企业年度人力成本(各种薪酬、福利)总额与年度利润总额比较的指标,多数企业这一比例在8%-20%之间,但最高的却达到了90%以上,最低不到4%,而国有企业或国有控股企业这一比例普遍偏低。在土地市场越来越规范,拿地越来越难的情况下,很多国有控股企业对下一步能否拿到地没有把握,特别房地产项目公司,企业的发展战略往往不明确甚至没有。这种发展前景的不确定决定了企业往往是走一步算一步,因而员工稳定性差,忠诚度低;同时评判标准的缺失,让他们面对生存环境动荡而无从选择,个人发展设计与企业经营路径不符,极易出现人心不稳的局面。同时,国有控股房地产企业随着原始积累得完成,企业规模的不断扩大,业务经营也逐步走向纵深,早期发展阶段的创业元老们受学识、经验、习气的影响,会很难适应企业新的发展形势。这时,企业“一把手”很自然会提拔一些年轻有为的后备骨干力量,但很多国有企业的元老们又仍然占据着各个主要岗位,再加上国有企业用人管理的机制约束以及严格的薪酬分配制度限制,那些能力超群的新人就自然难以进来,从而使企业处于一种人才使用上的两难境地。而人才管理的真正魅力在于可以打破企业僵化和抛弃紧张困惑的局面,还在于突然闪现的灵光就足以让结果改变,享受过程。

3资金紧缺是房地产企业成长的现实因素

作为资本集聚程度高、结算周期长的房地产业,尤其是在宏观调控年代,沿着高成长轨迹发展的企业因此也就异常惨烈地面临资本瓶颈。宏观调控为许多房地产企业带来的是锥心之痛,曾经让他们蒸蒸日上的银行无情地收紧了银根;举目无亲的企业才发现,除了习以为常、了如指掌的银行信贷,对其他的融资渠道、金融工具竟然如此陌生。同时,由于传统的项目滚动开发获取的现金流已经不能支撑其扩张速度和发展规模,在这场高成长企业投资与融资的对弈游戏中,资金的严重缺乏已经使许多房地产企业不得不退出房地产这个“资本”的竞技场。据说北京通过280个项目就从京城的开发商囊中掏出共1000个亿,有的企业即便拿了土地,却已经没有足够的资金启动项目。所幸这锥心之痛是“阵痛”,房地产业与银行之外的各种金融机构正在以前所未有的热情探索着各种可能的融资之道,寻找各种可能的融资工具。121号文件后,整个房地产业大概有五种方式解决自己的资金问题:①资本金大规模扩张。②利用国际资金,既包括项目层面,也包括公司层面。③国内企业自己创造的基金形式。如中城联盟,有20家国内房地产公司来参与投资,有独立的基金管理人进行专业管理。④大公司之间的战略联盟。采取市场化的形式,形成战略联盟,如万科跟招商,合生跟中海,以及最近的万通跟泰达,都是这种战略联盟。⑤利用信托投资公司融资。信托投资公司的业务涉及资本市场、货币市场、产业投资市场、风险投资等不同领域,被称为第四金融。因此,信托在组合多种金融工具方面具有独特的优势。其一、可以引入海外基金;其二、可以充当国内的产业投资信托基金;其三、可以以固定回报的方式以股权投资方式引入项目公司;其四、可以在适当的时候将项目公司将公司包装上市;其五、可以完成项目前期建设,使项目符合银行贷款条件。

4资源紧缺是房地产企业成长的间接因素

最后,国有控股房地产企业成长的瓶颈便是许多房地产公司均面临的资源饥渴症。尽管现阶段的企业所能整合的资源比以往任何时候都要多,但对于高成长房地产企业的宏伟扩张计划而言,对资源的需求又比以往任何时候都来的“饥渴”,而且是全方位的,包括土地、资金、人才、信息、知识、和公共关系等。而寻找土地和项目已成为房地产商面临的最大困难,如上海市已有66%拿不到土地的房产商患“土地饥渴症”。与中国房地产业一枝独秀相映衬的工业产品日益走进微利时代,服务业竞争空前激烈,资本市场疲态百出,以至于各行业都争相恐后进入利润可观的房地产业,新一轮圈地运动如火如荼,很多大集团纷纷进军房地产。而伴随着很多行业都把钱投入房地产业,这不仅会加剧房地产行业土地储备的“饥渴”状况,同时也会更加强化房地产的泡沫现象。摆在国有控股房地产业面前的另一资源饥渴便是企业文化建设的不足和企业战略思维和竞争策略的创新能力缺乏。由于国有体质存在的固有痼疾,国有企业负责人更换的频繁性与不确定性,以及不同企业负责人的领导风格,管理理念,处事观念的不同,导致企业较难形成一个核心统一的企业文化概念,有的企业则干脆就没有。再加上国有企业的行政性管理和“一天人,令知行”的传统思维,处处循规办事,缺乏管理企业的开阔思维和风险投资理念,从而使国有控股房地产企业难以形成一个长久的企业向心力和企业凝聚力。中国房地产业飞速发展的历程证明,不管开发商过去是多么的辉煌,如果没有创新就会被淘汰。逆水行舟,不进则退,在这个前景广阔但也竞争空前激烈的竞技舞台上,不仅是产品卖点的竞争、营销手段的竞争,更是品牌的竞争;不仅是一时一地某个项目的竞争,更是企业全局性的战略思路和经营模式的竞争。只有为项目开发和企业发展制定出科学的战略蓝图,才能抵挡市场的风吹雨打,才不会使企业迷失方向,从而使企业能在激烈的市场竞争中创造出奇迹。

参考文献: