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不动产买卖合同十篇

时间：2023-03-31 02:12:19

不动产买卖合同

不动产买卖合同篇1

（包头市房地产产权管理处，内蒙古包头 014010）

摘　要：本文结合房屋买卖过程中，因合同引发的纠纷，指出规范房屋买卖合同的重要性，促进房地产市场的全面发展。

关键词：房地产；买卖；合同管理

中图分类号：F293.35文献标志码：A文章编号：1000-8772（2015）07-0161-01

收稿日期：2015-02-10

作者简介：郝杰（1981-），男，内蒙古包头人，本科，中级经济师，从事房地产发展研究。

众所周知，签订房屋买卖合同而产生房屋所有权转移必须办理产权过户登记手续。房屋买卖合同除应具备合同的一般生效要件，还规定房屋买卖合同须经登记方能生效，即私有住房买卖合同的生效以在国家房地产管理部门登记为要件。

一、房屋买卖过户登记效力相关法规和司法解释之演进

1983年12月27日国务院公布的《城市私有房屋管理条例》第九条规定：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位和个人都不得私买私卖城市私有房屋。”1984年8月30 日最高人民法院制定的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条规定：“买卖双方自愿，并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”这一解释确立了房屋买卖合同有效与否不以是否办理产权过户登记为准的原则。 1988年1月26 日最高人民法院的《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》（下称《民法通则意见》）第85条规定：“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持。财产所有权尚未按原协议转移，一方翻悔并无正当理由，协议又能够履行的，应当继续履行；如果协议不能履行，给对方造成损失的，应当负赔偿责任。”显然，该条规定也适用于房屋买卖合同。但是，司法实践仍以产权过户登记为房屋买卖合同生效要件为原则。

二、产权过户登记不是房屋买卖合同的生效要件

房屋作为不动产，具有不可移动性，它不像动产那样可以通过直接具体占有向社会公示其所有权，房屋必须通过登记才能使权利变动的事实向社会公开。

1、房屋买卖合同作为债权合同，属诺成性合同，而产权过户登记只是房屋产权转移的必备要件。买卖合同是双务、有偿、诺成合同，房屋买卖合同作为买卖合同之一种，同样具有双务、有偿、诺成之特质。主张房屋买卖合同属实践性合同的观点混淆了不动产物权转移合同与不动产物权变动要件之间的区别。从民法上讲，不动产物权转移合同是以转移不动产物权为内容的债权合同，该合同只要具备书面形式、主体适格、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的生效要件，便在订约当事人之间发生法律效力，双方当事人依合同所取得的权利亦应受合同法的保护。依据合同规定，出卖人有义务转移不动产物权，其在法定期限内应协同买受人前往登记机关办理物权变动登记手续，而买受人则有义务向出卖人支付价款，并有权请求出卖人交付不动产、及时与自己前往登记机关进行登记。不动产物权变动仅是不动产变动债权合同的履行效力所致，不动产物权过户登记也是合同的履行行为。既然过户登记是合同的履行行为，则在本质上并不影响合同的效力判断，这是合同法的基本原则。因此，认为房屋买卖合同属实践性合同，未办理登记手续的房地产物权转移的合同无效，在理论上是不正确的。

2、房屋买卖合同成立在前，产权过户登记在后，将登记作为房屋买卖合同生效要件的观点对此无法作出合理解释。登记行为的发生，是以双方当事人签订的房屋买卖合同有效为前提，即买受人基于有效的房屋买卖合同才获得请求出卖方协助履行登记行为的权利，出卖人才相应地负有协助履行登记行为的义务。登记是这一对权利义务相互运动的结果。若登记前，房屋买卖合同无效或不成立，则登记本身就成为无源之水、无本之木了。《条例》第七条关于私房所有权转移登记时须提交“买卖合同”之规定，就已证明先有有效的买卖合同，然后才能履行产权过户登记手续。否则，无效合同怎能作为产权变更登记的证件，而且据此发放房屋产权证呢?同样，既然房屋买卖合同在产权过户登记前无效或不成立，则买方就无支付房款的义务，卖方更无协助办理产权过户手续的义务。

房屋买卖合同是房地产产权交易的重要要件，房地产价值量巨大，为确保房地产市场健康发展，必须规范房屋买卖合同，减少杜绝产生纠纷，保护交易双方的财产利益。

参考文献：

[1] 王家福主编.《中国民法学。民法债权》[M].北京：法律出版社，

1991.

[2] 陈淮.地产.中国：引导我国房地产业健康发展研究[M].企业管

理出版社，2008.

[3] 住房和城乡建设部政策法规司.房屋登记办法释义[M].人民

不动产买卖合同篇2

关键词:一房二卖;物权;债权;预告登记

一、问题的提出

近年来，随着我国房价的不断走高，不少人为谋取更高的经济利益，将自己所有的房屋“一房二卖”，由此带来的一系列法律问题正日益引起司法审判机关的重视。

所谓“一房二卖”，就是指房屋产权人先后与两个人(包括自然人和法人)签订房屋买卖合同，将其房屋卖给该两个人的行为。因此，以同一房屋为标的两个买卖合同，出卖人选择其中一个完全履行，另一个合同即陷入给付不能，买受人的债权无法得到实现，合同目的落空。在此情形下法律赋予买受人何种救济途径呢?基于有效成立的买卖合同，买受人主张出卖人承担违约责任是最为常见的方式。然而这只能在出卖人有支付能力的前提下，买受人才能得到实际的补偿。对于实践中为数不少的缺乏诚信又资信不足的出卖人，买受人再采用此救济途径，其权利将无法得到实际的保障。对此，有两种救济方法:一、向第三人主张侵权责任;二、主张债权人的撤销权而请求撤销后一合同。这些救济都是事后弥补，作用不可抹煞，但是这些救济无法避免“一房二卖”现象的发生。消除“一房二卖”现象的根本办法是不动产预告登记制度。

以往我国尚未完全建立不动产预告登记制度。2007年颁布的《物权法》第20条明确规定了不动产预告登记制度。可以预见，这将对我国从根本上解决房屋双重买卖问题起到决定性作用。

二、“一房二卖”的法理分析

物在买卖交易关系中的发展包含两个阶段: 一是双方订立给付标的物并移转所有权的买卖合同;二是双方履行合同，实现其给付标的物并移转所有权的允诺。前一阶段设立的买卖合同虽然是后一阶段所有权转移的前提，但后一阶段的履行行为并非是前一阶段的自然延伸。买卖合同的履行不是简单的事实行为，而是一个独立的法律行为，不仅有转移标的物所有权的行为，而且必须有移转标的物所有权的意思。从以上引起物权变动的变动过程可以得出，交易实践中存在独立于债权行为之外的物权行为。在不动产交易过程中，双方订立买卖合同，出卖人负担给付标的物的债务，使买受人获得请求给付的请求权，为债权行为。双方履行该买卖合同，出卖人直接处分对标的物的所有权，使买受人获得现实的物的权利，为物权行为。

债权行为仅能产生债权债务，并不能引起物权变动。物权变动须基于物权行为。物权行为是物权合意这一法律行为与登记或交付这一法律事实相结合构成的法律效果，故债权合同的效力判断与物权变动的效果是否实现的判断是两个独立的判断。不发生物权变动的法律效果，不能在逻辑上推导出债权合同不发生效力的结论。债权行为只要当事人的允诺不违反法律和公序良俗，法律就不应当否定。当事人是否有处分权，是否能发生物权变动，不影响合同的效力。在双重买卖中，先后签订的买卖合同，无论其合同标的物的所有权是否发生转移，只要具备合同生效的一般要件，都是有效合同。不动产物权的变动以登记为要件。登记使该买受人取得对抗第三人的物权，另一买受人不得以债权合同成立在先而否定物权变动的效力。

三、无法得到房屋的买受人的权益保护

以《合同法》、《物权法》为依据，“一房二卖”中，前后两个合同都是有效的。但是在此情况下，出卖人在履行了一个合同后，另一个合同的买受人无法获得合同的履行，无法得到房屋，对其权益的保护可以采用如下办法:

(一)要求出卖人承担违约责任

依《合同法》规定，房屋的买受人在无法得到房屋时，可以依据有效的房屋买卖合同要求出卖人承担相应违约责任，赔偿因其违约而给自己造成的损失。

(二)解除合同并要求出卖人赔偿损失

房屋重复买卖中，出卖人的行为构成根本违约，符合《合同法》规定的合同解除条件，这时无法取得房屋的买受人可以解除与出卖人的房屋买卖合同，要求出卖人退还购房款本金及利息，并可请求出卖人赔偿因合同解除而给自己造成的损失。

(三)请求惩罚性赔偿

惩罚性赔偿是由法庭所作出的赔偿数额超出实际损害数额的赔偿。为了有效制裁商品房出卖人欺诈、恶意毁约等违背诚实信用原则的行为《商品房解释》规定了商品房出卖人的惩罚性赔偿制度:“对在商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人的恶意违约行为和出卖人故意隐瞒房屋已经出售的事实，又与其他买受人签订房屋买卖合同的欺诈行为，而致房屋买卖合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以在请求出卖人返还预付房款及利息、赔偿损失之外，另行主张出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”

四、预防“一房二卖”的法律策略---预告登记制度

前面论述的法律救济，实际是对已发生的房屋双重买卖的事后救济。虽然其事后救济可以减少损失，但其作用是有限的，无法根除房屋双重买卖所产生的消极影响。因此，如何从制度角度来预防房屋双重买卖的发生，是亟待解决的现实问题。

《物权法》明确确立了物权变动的预告登记制度，该制度是将物权的公示公信制度应用于债权法领域，将登记这一权利的公示形式，适用于将来发生不动产物权变动的请求权，使该请求权取得公信力的保护，对后来发生的与该请求权内容相同的物权处分行为产生排他的效力，确保将来只发生请求权所期待的法律后果，从而从根本上解决出卖人双重处分的恶意行为问题。

预告登记制度的排他效力，使违反预告登记的不动产变动无效，保证债权请求权得以顺利实现。预告登记基于此效力，还具有顺位保证效力，即当同一物上设立多个并存的物权行为，预告登记将各项权利按照时间的先后顺序排列，并按该顺序为每一物权确定实现的顺序。

相信随着《物权法》在审判实践中的广泛适用，对于房屋买受人的保护制度将随着实践的发展日渐完善，另外，对于预告登记制度的进一步理解和应用，将对司法实践中从根本上解决房屋双重买卖问题起到决定性作用。

参考文献

1、王利明、房绍坤、王轶著:《合同法》，中国人民大学出版社2002版，第121-128页。

2、王利明著:《物权法研究》，中国人民大学出版社2004版，第210-215页。

不动产买卖合同篇3

[关键词]不动产，双重买卖，撤销权

不动产双重买卖是指出卖人在与买受人（先买受人）签订不动产买卖合同后，在办理不动产产权转移登记之前，又将该不动产卖给第三人（后买受人），并与第三人办理了不动产转移登记手续的行为。撤销权是指先买受人的债权，因债务人（出卖人）的双重买卖而不能履行或履行发生困难时，先买受人为保全其债权而对出卖人与第三人之买卖行为行使撤销权，使其已失之财产复归于其的一种权利。对于双重买卖是否有效，以及先买受方能否行使撤销权问题，学术界争议较大，司法实际部门处理不一。因此，对此问题的探讨也就显得尤为重要。

一、几种观点及分析

不动产双重买卖时，出卖方对于先买受方之债权将因后一买卖关系之存在及履行而陷于给付不能，从而使先买受方受到损害的情形是明知的。但是，后买受方对于双重买卖，在主观上有两种情形：一是善意而为之，即不知有前买卖关系之存在而与出卖人实施了不动产交易行为，并办理了产权转移登记手续；二是恶意（姑且用恶意二字）而为之，即明知有前买卖关系存在，却乘先买受方未经登记而抢先登记。对于前者，根据善意受保护的原则，以及按照我国法律规定，不动产的得失变更依法实行不动产登记制度，即不动产物权的转移以登记为生效要件，未经登记，不动产物权（房屋所有权或土地使用权）不发生转移的效力，在登记之前仅表现为债权的存在。根据“债权不能抵抗所有权的原理”，不动产所有权应由后买受方取得，前买受方不得以其先签订契约对抗后受转移之人，行使撤销权，而只能请求出卖方承担赔偿责任。对此，学术界并无争议。因此，对后买受方为善意之双重买卖则不在本文所探论范围。对于后者，即出卖方与后买受方均明知双重买卖事实，但办理了产权过户登记，此时，出卖方与后买受方签订的买卖合同是否有效？后买受方能否取得该不动产所有权？先买受方除了可采取请求损害赔偿外，可否采取其他救济措施如行使撤销权以保护自己的债权？对此，学术界主要有以下几种观点：1.否定说。出卖方为双重买卖时，第三人即后买受人不论主观上有无恶意，均不妨碍取得所有权。只要先买受方与出卖方尚未登记，而后买受方已办理登记，“即使恶意，亦不致使所为登记归于无效”[1]（P1003）。先买受方不得请求撤销，仅可请求出卖方赔偿损失。也有主张由后买受方承担侵权损害赔偿。2.肯定说。出卖方与后买受方之交易行为违背民法规定的诚实信用原则，违反公序良俗，损害了他人的合法利益，该合同应认定无效，其登记因无法律上的原因，先受买人可行使撤销权。更有学者认为：先买受方对出卖方与后买受方的买卖合同可行使撤销权，只要这一合同妨害了先买受方债权的实现，先买受方为保全其债权就可行使撤销权，且并不以债务人（即出卖方）因其行为致陷于无资力为限。[2]（P636）3.限制肯定说。出卖方将不动产所有权转移于后买受方而陷于无资力或其财产减少时，先买受方可对后买卖行为行使撤销权。[3]（P178）

第一种观点认为恶意亦应受保护，其论据无非是为保护交易之安全以及善意与恶意证明困难，划一其处理标准，易堵纠纷等。但作者认为：该观点有恶意受保护之嫌，同时，证据识别的困难，并不意味着不能识别，举证的难易应由先买受方来决定。先买受方有选择的权利，不能由法律强制越俎代庖。[2]（P635）以区分善意与恶意困难为借口否定区分善意恶意之必要实际上是剥夺了债权人即先买受人有举证证明第三人有恶意之权利。此外，在处理时，认为先买受方不得行使撤销权，仅可主张由出卖方承担赔偿责任，或仅可主张由后买受方承担侵权赔偿责任。作者认为二者处理均有不足之处。出卖方实施不动产双重买卖，其违反了与先买受方的契约规定，理应承担违约赔偿责任。但如果因出卖方之行为致使其已陷于无资力或财产减少时，先买受方明知其不动产债权受损，却不可以主张撤销权之行使，只能以债务人（出卖方）剩余之财产甚至无资产而主张赔偿损失，至于是否能获赔偿，在所不问。此也并非法律维护公平与交易安全之正途。而后买受方虽明知为双重买卖，但出卖方与先买受方的契约对其无约束力，他没有对该契约守约的义务，根据自由竞争原则，他完全有权与出卖方再订契约，只要出卖方仍保有不动产所有权。因此，作者认为后买受方对先买受方不存在侵权损害赔偿问题。至于出卖方对先买受方承担赔偿责任以及出卖方与后买受方之间如何处理则是另一个问题，是出卖方所要考虑的事。因此主张由后买受方承担侵权损害赔偿缺乏法律依据。同时，主张由第三人即后买受方承担侵权赔偿责任的观点，一方面承认后买受方取得不动产所有权，可对抗前买受人，另一方面又对前买受方负有侵权行为责任，岂不使其所得归于有名无实？此也与登记制度之目的不符。作者对此均不能苟同。1999年3月15日通过的《中华人民共和国合同法》（以下简称新《合同法》）第121条也规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”我国对不动产双重买卖无明确的法律规定，但最高人民法院曾在1995年12月27日《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第13条、第16条、第27条中对不动产双重买卖所作的司法解释，实际上采纳了否定说的观点，虽未明确恶意受保护，但对双重买卖未区分善意与恶意之不同情况，均作了有效规定。如第13条规定：“土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后，未办理土地使用权变更登记手续之前，又另与他人就同一土地使用权签订转让合同，并依法办理了土地使用权变更登记手续的，土地使用权应由办理土地使用权变更登记手续的受让方取得。转让方给前一合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任。”第27条规定：“预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一个合同无效，如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一个合同有效，但预售方给前一个合同的预购方造成损失的，应承担相应的民事责任。”换句话说，只要后买受方抢先办理了产权登记，则合同就认定有效，而不论后买受方是否有明知，也不论出卖方是低价或甚至是无偿转让以及有无能力承担赔偿责任。后买受方取得不动产所有权或使用权，前买受方除仅可向出卖方请求损害赔偿外，不能采取其他救济措施。作者认为，最高法院的这一司法解释值得进一步勘酌与完善。

第二种观点虽然贯彻了恶意不受保护的原则，但其不足之处也是显而易见的：一是关于诚实信用原则。诚实信用原则是在具体法律行为或关系中得到体现的。出卖方实施双重买卖，后一买卖合同是否有效，应视出卖方与后买受方之间有无遵守诚信原则，以及是否符合民事法律行为有效条件，如无其他违法行为，则合同应认定有效。至于出卖方在前一买卖关系中未遵守诚实信用原则，对先买受方应承担赔偿责任是无争议的。出卖方与先买受方之间的契约对第三方即后买受方是无约束力的，第三人没有对先买受方守信的义务，自然也就没有违背诚实信用原则。至于出卖方对先买受方未遵守诚信原则应承担相应的民事责任是另一个法律关系，不能以

前一合同的违约来否定后一合同的效力。二是认为出卖方与后买受方的合同只要妨碍了先买受方债权的实现，先买受方即可行使撤销权，且不以债权人无资力或财产减少为限的观点无疑使先买受方的债权具有了物权的效力。在第二次转让已登记，后买受方已取得了物权对抗要件的前提下，如果认为先买受方可行使撤销权，就会发生尚未具备物权法上对抗要件之先买受人可以对抗在物权法上已具备对抗要件之后买受人所取得的所有权的效果，显然违背不动产所有权转移的规定。有学者认为有违不动产转移与登记制度的观点是“属以物权行为的独立性与无因性为前提的立论，在我国现行法上并无依据，因此该观点不能成立”[2]（P636）。笔者认为：我国立法尚未对物权行为有明确的肯定与否定，学界也有分歧，因此，物权行为的无因性理论在目前是不宜作为司法实践处理类似问题的依据。但同样，我国法律也未像瑞士民法典第974条那样明确规定“凡无法律原因或依无约束力的法律行为而完成的登记，为不正当”。值得注意的是该条还规定：“因前款的登记使物权受侵害的人，得援引该登记的缺陷，对抗恶意第三人。”可见即使采取物权有因性的瑞士民法典，先买受人采取对抗第三人的条件也是限定在第三人恶意使他人物权受侵害为前提的，而非债权受侵害就可采取对抗第三人。因此，没有理由认为第二买受人因登记取得的不动产权无效。三是肯定说观点有违债的自由原则与公平竞争原则。债权是基于债权人债务人之自由意思成立之权利。债权并无排他性，因此具有同一目的之数债权仍不妨对于同一债务人存在。究竟满足孰一债权，乃委诸债务人之自由，对于未能满足之债权仅生是否赔偿损害问题，不因数人对于同一债务人同时有同一内容债权，致使债之关系罹于无效。此不问数债权成立之先后或债权人对于多数债之关系为恶意或善意而有不同。[1]（P1006）因此，作者认为肯定说观点也有待进一步商榷。

作者同意第三种观点。第三种观点既保护了债权人的利益，体现恶意不受保护的原则，又符合我国不动产登记制度之规定，也有利于交易有安全与自由竞争制度的建立。当出卖方为双重买卖，并与后买受方（明知为双重买卖）办理了所有权登记，根据不动产登记制度之规定，由后买受方取得不动产所有权。双重买卖给先买受方造成的损失应由出卖方承担赔偿。当出卖方有能力承担赔偿责任时，将不会造成先买受方太大的损失。但如果由于出卖方的故意行为致使无资力时或财产减少时，如果一味强调由出卖方承担赔偿责任，债权人不能采取其他救济手段的话，则只能使债权人即先买受方的权利落空或利益受损，这对债权人是极不公平的。根据各国民法关于保护债权的方法之一-行使撤销权，不失为保护债权人即先买受人债权的一种有效的方法。即当债务人有为减少其财产之行为时，债权人可撤销其行为，使财产复归于债务人之权利。我国新《合同法》第74条也规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”这是我国法律赋予债权人保护债权的一种积极的方法或称救济措施。

二、撤销权行使的法定条件

撤销权是保全债权的一种方法，因其行使是对已成立之法律关系的一种破坏，对交易之安全影响较大，使债权人得以于涉债务人与第三人之间关系，从而使债之效力，对债务人以外之第三人亦直接有其效力，学者通称为债权之对外效力[4]（P444）。故其行使需慎重为之。根据我国新《合同法》第74条的规定，作者认为，不动产双重买卖撤销权之行使需同时具备主客观两方面之要件：

（一）客观要件

1.须为债务人所为之法律行为。首先，债务人所为的法律行为，其种类并无限制。不论是契约行为或债权行为如买卖，或单方行为如赠与行为，还是物权行为如所有权转移，或同时为契约行为与物权行为，均为撤销权的标的。当发生债权行为及其履行之物权行为的场合，例如债务人（出卖人）不仅订立另一买卖契约并因履行其契约，已将不动产所有权转移给后买受方时，债权人得一并撤销，此时债权行为（契约）及物权行为（所有权转移）均自始无效，即回复至未履行以前之原状，债务人依所有权之权能，请求所有物之返还。债权人（先买受方）根据债权要求债务人履行债务，使其已失之财产复归于其。其次，债务人之行为，并不以债务人自己所为为限。债务人之人之行为也包括在内。因为债务人之人的行为与债务人之行为，具有同一法律效果，同样为撤销权之客体。除人超越权行使之行为（无效行为）外。

2.对债权人造成损害。债务人所为之法律行为，须有害于债权人之债权。对债权的损害主要表现为不动产所有权因债务人的双重买卖而不能交付，且债务人的财产因此而减少。债务人财产减少或陷于无资力是债权人行使撤销权的法定要件。当债务人实施双重买卖，虽已与后买受者办理登记，但却以明显的低价转让甚至无偿转让的，即构成对债权造成的损害，因为债务人之财产是债权人的保证，债权人可行使撤销权。但如果出卖方为双重买卖，不论是否已办理产权过户登记，其财产并未减少或并未放弃或无偿转让财产的，债权人则不得行使撤销权。因为此时债权并未受到实质损害，其可通过主张赔偿得到补偿，财产恢复至原有状态。那么当债务人为双重买卖或交换，其代价如为相当时，是否构成对债权人损害，债权人是否可行使撤销权？作者认为：以相当代价出卖不动产，即出卖人卖给先买受人与后买受人的价款相同时，除出卖人有故意诈害债权人即先买受人的意思，例如出卖人出卖的原意仅在清偿他债权人，以抵消其债务的外，则不构成有害行为，不得行使撤销权。就双重买卖而言，新《合同法》明确规定了两种情形即债务人无偿转让财产（包括不动产）和债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害的，债权人方可请求人民法院撤销债务人的行为。当然，如果债权人故意欺诈债权人的，则债权人可根据《合同法》第54条之规定，请求人民法院或仲裁机构变更或撤销此行为。

3.债权人行使撤销权应以债权为限。这里包含两层含义，一是债权人需以自己的名义提起撤销权之诉；二是以债权为限。所谓以债权为限，作者认为既指债权的数额范围，例如债权人的债权为100万，债权人提起撤销之诉涉及债务人的行为数额也应在此范围，而不得撤销其100万以上部分的行为。同时也指债务人损害债权的行为为限，尤其是特定物债权。例如双重买卖，债权人撤销债务人的行为，以债权为限就是撤销无偿转让或低价转让该不动产的行为。

（二）主观要件

1.债务人主观上须明知有损害债权人的权利。作者认为所谓明知有害债权人权利，只须有损害债权的观念即可，毋须以损害债权的意思表示为必要要件。即只须抽象的有损害于债权人权利的认识即可。债务人的双重买卖行为如果由债务人的人所为，其主观是否明知决定于人是否明知。

2.第三人（后受让人）须主观明知。即受让人受让该不动产时，对双重买卖及低价或无偿转让的情形是明知的，但不必有欺诈意图，即受让人对债务人所为之行为有害于债权的事实有认识即可。受让人之主观明知，应以受益时为准。如果受让人即后买受人当时并不知情，事后才知道，则债权人不得行使撤销权。

值得指出的是：如果债权人的行为为无偿时，则不须以债务人及第三人之明知为要件，债务人只需具备客观要件，即有害于债权，债权人就可行使撤销权。至于第三人，虽经撤销，亦不

过仅丧失无价取得之利益，并未受积极的损害。与其保护无价受益人之第三人，不如保护权利危殆之债权人。因此，在此情况下，即使债务人与第三人均属善意，债权人也得请求撤销。[5]（P825）

三、撤销权之行使

根据新《合同法》第74条之规定，债权人得请求人民法院撤销债务人的行为。所谓请求人民法院，即撤销权之行使需向人民法院提起诉讼方可进行，不得以法院裁判以外的意思表示而进行，债权人或他人不得自己行使撤销行为。那么，债权人提起撤销权之诉讼是何种性质之诉讼？应以何人为被告呢？学术界主张有所不同：有认为是给付之诉的，被告为受益人即第三人，债务人不为被告；也有主张为形成之诉的，被告为行为当事人，在单独行为时以债务人为被告，在双方行为时以债务人及相对人为被告。就双重买卖而言为出卖人与后买受人；还有主张为形成之诉及给付之诉之结合，被告为行为当事人及应返还之人为共同被告，当契约为第三人定立时，即受益人非后买受方时，则被告为债务人、后买受方及受益人。作者认为：不动产双重买卖，其行为为双方行为（出卖人与第三人），自然应以债务人及相对人即后买受方为被告，且债权人行使撤销权之目的不仅仅在于撤销该行为，更主要的目的在于追回财产，因此，应以行为当事人包括应返还财产之人为共同被告。

债权人提起撤销权诉讼，撤销权行使的效果，使债务人的行为自始无效，恢复至原状，债务人已失之财产又复归于其。当债务人所为法律行为仅为债权契约，尚无物权转移时，其行为因撤销而归于无效的，不发生回复原状及返还所有权等问题；当债务人所为法律行为不仅有债权行为，同时有履行之物权行为时，例如不动产双重买卖，债务人不仅订立买卖契约，并因履行该契约已转移标的物所有权（已办理产权登记），债权人行使撤销权，得一并撤销契约行为及物权行为，此时债权行为与物权行为均自始无效，即回复至未履行以前之状态，债务人可据不动产所有权请求所有物的返还，撤销权人亦得对于第三人请求返还该物于债务人。同时，根据我国不动产所有权的得失需经办理登记，登记为所有权转移的法定要件和公示方式。因此，债权行为与物权行为如经撤销，自然得一并请求注销其登记。如果债权行为、物权行为未经撤销而直接请求注销登记，在法理上是难以行得通的。相反，如果债权人仅撤销债权行为，而不主张撤销物权行为的，此时物权行为并非因此即归无效，债务人或债权人仅可据不当得利请求返还，此时不过只是取得请求权而已，并非一定可以恢复原状，第三人可据所有权主张权利。在撤销权与请求出卖人赔偿损失之间，债权人（先买受方）有选择的权利。

「参考文献

[1]孙森炎。论双重买卖[A].郑玉波。民法债篇论文选辑[C].台北：五南图书出版公司，1985。

[2]王轶。所有权保留制度研究[A].梁慧星。民商法论丛：第6卷[Z].北京：法律出版社，1997。

[3]郑玉波。民法债篇通论[C].台北：五南图书出版公司，1985。

不动产买卖合同篇4

一、分期付款买卖的价值分析

分期付款买卖是一种特殊买卖合同，是买受人将其应付的总价款，按照一定期限分批支付给出卖人的买卖合同。分期付款买卖作为买卖合同的特殊形式，早在古罗马时就已存在。[1]在现代商品交易活动中，分期付款买卖所占的地位越来越重要，特别是在房屋及高档耐用消费品的买卖中更是屡见不鲜，成为商家促销商品和消费者购买商品的一种有效手段。因此，现代各国都非常重视分期付款买卖，并纷纷通过立法规范这种特殊的买卖合同。分期付款买卖之所以会受到广泛的重视，其原因就在于它具有普通买卖所不具有的特性和特有的应用价值。一方面，就买受人而言，只需要支付少量的资金（第一次分期金），就可以从出卖人手中得到价值数倍乃至数十倍的商品而即时加以使用，这实际上就增强了消费者的购买力，解决了消费者的需求与实际购买力之间的矛盾，同时也就大大地刺激了消费者的购买欲望；另一方面，就出卖人而言，由于消费者购买力的增强，商品的销售量大大提高，出卖人也因此获得更大的经济效益。可见，分期付款买卖对买受人和出卖人双方皆有益处。消费者购买力的增强和销售者销售量的提高，必然会极大地促进市场的繁荣，从而促进整个社会经济的发展。

分期付款买卖所具有的特殊的价值功能，使其区别于诸多其他类似的法律制度。实践中，许多人将分期付款买卖与附条件买卖、租买等混同，这是不正确的。

附条件买卖也是买卖合同的一种特殊形式，它是指买卖双方在合同中约定，买受人先占有出卖物，买受人在支付一部或全部价款，或完成特定条件时，始取得出卖物的所有权的买卖。也就是说，在买卖合同中所附条件没有成就前，出卖人仍保留出卖物的所有权。关于附条件买卖，最高人民法院在《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第85条有明确的解释：“财产已经交付，但当事人约定财产所有权转移附条件的，在所附条件成就时，财产所有权方为转移。”我国台湾的《动产担保交易法》也对附条件买卖作了具体规定。从附条件买卖的特征来看，其与保留所有权的分期付款买卖非常相似。二者的区别在于，附条件买卖的付款不一定是按期分批支付的，而分期付款买卖的付款必须是按期分批支付。

租买是英国法中的一种制度。租买又称租购，是指租买人同意以分期交纳租金的方式接受标的物，并具有选择取得购买人或租用人地位的优先权的一种合同。也就是说，租买人在分期支付了全部约定租金后，既可以将租买合同转变成买卖合同，支付选择购买价格并取得货物的所有权，也可以放弃优先权，使租买合同变成租赁合同，而将标的物返还给所有人。[2]可见，分期付款买卖与租买是有明显不同的：前者没有租赁的内容，且买受人在支付了全部价款或出卖人交付标的物后，就取得了标的物的所有权（这里买受人取得所有权既是其权利，也是其义务）；而后者包含了租赁和买卖两种关系，租买人在支付了全部租金后，并不当然地取得标的物的所有权，只有租买人主张了优先购买权，租买合同才能转变成买卖合同（这里租买人取得标的物的所有权只是其权利，而非其义务）。

二、分期付款买卖的法律效力

分期付款买卖作为一种特殊的买卖合同，也是双务合同，其法律效力与普通买卖合同基本相同。

就分期付款买卖的出卖人的义务而言，出卖人应当按照合同的约定交付出卖物。关于出卖人的义务，需要特别指出的有以下几点：第一，关于标的物的范围。分期付款买卖的标的物的范围应当如何界定，各国立法有所不同。德国的《分期付款买卖法》第1条将标的物限于动产，这是因为德国民法主张不动产转移的意思表示不允许附条件。而多数国家的立法则不限于动产。笔者认为，分期付款买卖的标的物应包括动产和不动产。因为不动产的价值较动产的价值更大，更适于分期付款买卖。我国的合同立法应当肯定动产和不动产都应当适用分期付款买卖。第二，关于出卖人交付标的物的形式。在普通买卖合同中，出卖人交付标的物的方式是多种多样的，可以是现实交付、占有改定、拟制交付、返还请求权的让与等。但在分期付款买卖中，出卖人交付标的物必须是现实交付，必须使买受人直接占有标的物。所以，出卖人以占有改定、拟制交付、返还请求权让与的方式交付标的物的，为法律所不许。[3]之所以如此，是因为分期付款买卖合同多是买受人在急需某种商品而又没有足够的资金的情况下，与出卖人签订的。如果买受人不能取得对标的物的直接占有而加以使用，则就失去了分期付款购买商品的意义。关于这一问题，我国的合同立法应当加以明确，以区别于普通买卖合同。第三，关于出卖人交付标的物的期限。出卖人应于何时将标的物交付给买受人？通常情况下，出卖人应于买受人交付第一次价款的同时将标的物交付买受人。所以，我国合同立法亦应当规定，出卖人应于买受人交付第一次价款的同时交付标的物。

就分期付款买卖的买受人的义务而言，买受人亦负有支付价款的义务，且买受人的付款须按期给付。买受人分期支付的价款的数额及时间，应由合同加以约定。分期付款的期限，通常以月为单位，也有的以年或周为单位。至于分期付款的次数，日本《分期付款买卖法》规定为分期付款买卖必须在两个月以上的期间，分三次以上给付。我国合同立法是否应当对分期付款的期间和次数加以规定，笔者持否定态度。对此，完全可以由当事人自己约定，法律没有规定的必要。当然，既然是分期付款，则付款的次数必然在二次以上。分期付款是为买受人的期限利益而设9法学新论山东法学定的，故买受人得履行其分期付款义务，亦得放弃期限利益而于标的物交付后，将剩余价款一次全部支付。应当指出的是，分期付款必须是基于合同的约定，如果出卖人于合同订立后始表示同意买受人分期付款的，则不是分期付款买卖，而是对普通买卖合同履行期限的变更。

三、分期付款买卖的货物所有权的转移

根据我国《民法通则》第72条的规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”在分期付款买卖中，货物的所有权应从何时起转移给买受人呢？对此，学者们的看法很不一致，主要有以下几种观点：第一种观点认为，在分期付款买卖中，标的物的所有权是从交付时起转移还是从价金全部支付完毕之时起转移，可由双方当事人约定。如果没有约定，应从价金全部支付完毕时转移。[4]第二种观点认为，分期付款买卖成立后，出卖人应按合同规定将标的物交付买受人直接占有，但并不必须转移标的物的所有权。标的物的所有权是否转移，由双方自行协商。[5]第三种观点认为，分期付款不影响标的物所有权的转移，买受人取得标的物时即取得其所有权。[6]第四种观点认为，在分期付款买卖中，除法律或合同另有规定外，出卖标的物所有权自出卖人交付时起转移给买受人。[7]第五种观点认为，无论分期付款买卖有无所有权保留的约定，应推定标的物的所有权于付清全部价款的同时转移与买受人。其理由为，就出卖人立场而言，所有权保留为其最好的方法，并且买受人也对之有所觉悟，常自意识着价金未付清之前，还没有成为完全的所有人。[8]从立法上看，日本的《分期付款买卖法》第7条明确规定：至全部履行分期货款之给付义务时为止，该物的所有权被推定保留于分期付款销售业者。《德国民法典》第455条亦规定：“动产出卖人在支付价金前保留所有权者，在发生疑问时应认为，所有权的转移以支付全部价金为停止条件。”《瑞士民法典》也有类似的规定。

笔者认为，分期付款买卖中的所有权转移问题，对买卖双方至关重要。它不仅涉及到出卖人能否确实得到应得价款，而且涉及到买受人的购买目的能否实现。上述五种观点，出发点虽有不同，但都不外乎两个基本的方面，即所有权是从交付时起转移，还是从全部价款支付完毕时起转移。分期付款买卖的所有权转移涉及到三个问题需要明确：一是法律对所有权的转移有明确规定的，必须依法律规定确定所有权是否转移。如房屋的分期付款买卖，房屋的所有权只能依是否办理过户登记为依据确定所有权转移与否。二是当事人对所有权的转移有约定的，且此种约定并不违反法律规定的，则应当依当事人的约定认定所有权的转移。这种约定就是所有权保留。三是在法律没有规定，当事人也没有约定的情况下，我们不能没有事实根据地推定出卖人仍保留所有权，也不能推定出卖人将全部价款支付完毕作为所有权转移的条件，而只能依交付认定所有权的转移。因为这种推定是不符合双方当事人的意愿的。综合上述三个方面，笔者认为，在分期付款买卖中，所有权是否转移取决于法律有无特殊规定和当事人有无特殊约定。因此，我国的合同立法应明确规定，除法律另有规定或当事人另有约定外，分期付款买卖的标的物的所有权应从标的物交付时转移于买受人。目前的《合同法》（建议草案）第194条规定：“分期付款买卖合同标的物所有权的转移，依当事人的书面明示约定。无约定的，自标的物交付时起所有权转移于买受人。”这一规定基本可取，其不足之处在于忽略了法律另有规定的情况。

明确了分期付款买卖中的所有权转移问题后，还必须明确标的物的风险负担问题。通常认为，买卖标的物的风险负担与所有权联系在一起，这就是“物主承担风险”原则。那么，在分期付款买卖中，是否也应当按照“物主承担风险”原则来认定负担呢？有人认为，采用分期付款形式订立的买卖合同，只要标的物交付给买方，标的物的所有权就转移给买方，意外风险责任随之转移，即由买方承担意外风险责任；[9]也有人认为，分期付款买卖的标的物已交付以后的危险，若当事人无相反的合意，应由买受人负担。[10]笔者认为，按“物主承担风险”原则处理分期付款买卖的标的物的风险负担问题是不妥的。[11]这是因为，分期付款买卖的标的物已经由买受人实际占有、使用和收益，标的物的实际支配权已归属于买受人，自应由买受人承担标的物的风险。如果因标的物的所有权仍保留于出卖人手中，而使对标的物没有实际支配权的出卖人承担风险负担，是有失公平的。

四、分期付款买卖的违约救济

在分期付款买卖中，由于买受人系分期付款，所以，出卖人难免冒着收不回价款的危险，而且越是低收入的买受人或越是高价商品，这种危险性也就越大。因此，对买受人的这种违约的危险性，出卖人会想尽办法加以避免，如对买受人进行信用调查，或者事先采取对自己有利的措施，例如，对标的物设立第一顺序抵押权、保留标的物的所有权、约定期限利益丧失条款和合同解除条款等。其中，约定期限利益丧失条款和合同解除条款，是出卖人在买受人违约时所采取的救济方法。

所谓合同解除条款，又称失权条款，是指在买受人违约时，出卖人可解除分期付款买卖，而取回标的物。关于在分期付款买卖中，出卖人在何种情形下，可以解除合同，各国法律规定有所不同。依德国和瑞士民法，分期付款买卖，除当事人以特约保留所有权外，出卖人并无解除权。[13]德国《分期付款买卖法》第5条规定：“出卖人基于其保留的所有权将标的物取回的，视为解除权之行使。”日本《分期付款买卖法》第5条对解除合同条款的条件和限制与期限利益丧失条款的条件和限制的规定是相同的。我国台湾民法并没有规定合同解除条款的条件和限制，有的学者主张应比照期限利益丧失条款的规定处理；[14]也有的学者主张，不独价金支付义务不履行，其他契约义务的违反，如标的物的保管义务、住所变更或强制执行的通知义务、标的物的保险义务的违反等，出卖人亦得行使解除权。[15]笔者认为，无论出卖人是否保留所有权，都应当允许当事人在合同中约定合同解除条款。否则，不足以充分保障出卖人的利益。至于对出11法学新论山东法学卖人解除合同的限制，应当比期限利益丧失条款的限制更严格，以保护买受人的利益。我国的合同立法可以在期限利益丧失条款的限制基础上，增加一定期间的限制（如10天或15天）。

注释：

[1]徐炳：《买卖法》，经济日报出版社1991年4月版，第495页。

[3][13][15][18]史尚宽：《债法各论》，第90-91页、第93页、第93页、第93页。

[7]《中国大百科全书。法学》，中国大百科全书出版社1988年版，第404页。

[8][10][14]刘得宽：《民法诸问题与新展望》，第4页、第13页、第15页。916陈旭琴：《分期付款现象的法律透视》，《法商研究》1996年第1期，第88页。

[11]笔者认为，以所有权的转移时间作为风险负担转移的时间界限不妥，立法上应采取以交付的时间作为风险负担转移的时间界限。

不动产买卖合同篇5

一、房屋买卖合同的特点

对于房屋买卖合同，双方当事人签订合同后，一方支付价金，一方交付标的物，只因尚未办理产权变更登记，便认定合同尚未成立，那么双方当事人根据合同条款取得的价金和房屋就没有合法依据，未依法取得的行为应当认定为不当得利。既然法律规定登记是合同成立的时间，也是产权转移的时间，那么房屋买卖合同应当都视为实践性合同和即时清结的合同。即时清结合同可采取口头形式订立，但是根据法律规定，房屋买卖合同必须采取书面合同。在审判实践中房屋买卖合同往往是合同订立后，双方便支付价金和交付房屋，才去办理登记手续，有些甚至不办。如依登记生效之说法，上述行为就变成履行合同在先，合同成立在后。合同成立后反而无履行的内容。

买卖作为一种民事法律行为和合同关系，当事人之间的权利义务因意思表示一致而设立，其内容为卖方向买方交付标的物，买方向卖方支付价金。其权利义务是买卖作为一种民事法律行为的核心要件，也是其区别于其他民事法律行为的根本标志。作为一种合同关系，买卖合同的成立与其他合同成立一样，只要当事人就标的物所有权的转移和价金的支付协商一致，合同即告成立。至于标的物在订立合同时是否已实际交付，价金在订立时是否已支付，各国法律均无约定。因此，买卖合同是典型的诺成性合同，它的成立不以交付标的物和支付价金为要件。

合法的房屋买卖合同是有偿变更房屋所有权的一种民事法律行为，房屋不仅是不动产，而且是一种特殊商品，具有商品买卖的一般属性。任何商品买卖合同的订立和履行实际上都包括了一个相对独立的债权行为和相对独立的物权行为。首先，订立合同是债权行为，它以当事人之间设立特定的债权债务关系为目的，而履行合同则是物权行为，它以物权的创设、转移、变更或消灭为目的，债权行为是物权行为的发生依据，物权行为是债权行为的履行结果。订立合同是债权行为。商品买卖合同一经依法订立，当事人之间即产生了特定的债权债务关系，债权行为即告完成。该债权行为在当事人之间设立的一方交付标的物，一方支付价金的债权债务即受法律保护，具有强制性的法律约束力，非依法律规定或当事人的重新合意，不得单方变更和解除，否则，应承担违约的民事责任。其次，履行合同是物权行为，它以物权本身的变动作为直接内容和法律后果的法律行为，它通常表现为标的物的交付和价金的支付。动产自交付之时起转移所有权，作为不动产的房屋，其交付有事实上的交付与法律上的交付之分，前者指卖方标的物交给买方使用和管理，它只发生使用权转移的效力，后者指进行产权过户登记，它发生所有权转移的效力。因此，房屋产权变更登记只是要式物权行为中的“要式”而不是合同成立中的“要式”。

二、房屋产权公示公信的作用

由于房地产是一种基本生产、生活资料，其权属是否稳定，流转是否安全，对社会秩序和经济生活具有重大影响。房地产属于物权，具有排他性。为防止人对物的争夺，对他人财产的侵犯。现代各国物权立法都实行物权公示公信原则。我国采取交付为物权变动要件的同时，也允许例外，在物权公示立法上属于以成立要件主义为原则，而以对抗要件主义为例外的折衷主义。不动产物权登记，是指不动产行政管理机关根据申请人的申请或依职权将不动产物权设立、变更、消失等情况依法记载于其专门设置的登记簿上。不动产物权登记是一种行政行为，它所体现的是国家行政权力对不动产物权关系的合理干预。干预的目的是为了明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。物权公示公信其意义在于通过登记的形式把房地产的存在、内容、物权所有者以及物权变更的过程记载下来，并向整个社会公示出来，以便预防和减少纠纷，便于国家进行监督和管理，也有利于当事人安全、慎重、平稳地进行交易，一旦发生纠纷，也有案可查，有据可考，处理起来也更为方便和公正。世界各国将不动产买卖合同的履行作为要式物权行为。我们如果以此把法律解释为当事人双方签订不动产转让合同后，已支付定金，支付价款，甚至已开始使用和管理了房屋，只因没有办理产权变更登记手续，他们之间的合同就“尚未成立”或“没有生效”，因而他们之间的债权债务不受法律保护。这样容易导致当事人只要有利就图，就随意立即甚至连续撕毁合同而不承担任何违约责任，对方因订立和履行合同所受的损失亦无权要求赔偿，结果反而支持和鼓励违约方，打击和制裁了守约方，最终导致交易和市场的混乱，从而影响了社会秩序和经济生活的稳定。同时也让某些人钻法律空子，把国家对不动产交易的监督管理和特殊保护变成任意违约，转嫁风险，甚至坑蒙拐骗的法律依据。这无疑与不动产所有权的转移须进行登记公示的立法初衷相违背，同时也有悖于我国民法的诚实信用原则。

三、房屋产权行为与债权行为的区别在于生效要件不同

国家通过登记的形式把房地产这种特殊物权的存在、内容、谁是物权所有者以及物权变更的过程记载下来，并向社会公示，以便预防和减少纠纷，便于国家进行监督和管理，也有利于当事人安全、慎重、平稳地进行交易，一旦发生纠纷，也有案可查，有据可考，处理起来也更为方便和公正。因此，将不动产买卖合同的履行作为要式物权的行为，规定不动产所有权的转移以登记为准的全部法律意义即在于此。由此可见，房屋买卖合同的成立以产权转移登记为准这一解释并无坚实的理论基础和法律依据，更不符合市场经济体制的内在要求。至于订立房屋买卖合同的债权行为的成立和生效，各国立法一般都不要求公示。由于债的民事关系的权利主体和义务主体都是特定的，义务主体以外的任何人对债权人均无任何义务，故订立房屋买卖合同在理论上没有公示的必要，在立法上也无公示的依据。

在房屋买卖合同中，房屋所有权的转移是合同各方当事人实现经济目的内容之一，卖方的权利是取得对价，同时转移其房屋的所有权，买方的权利是取得房屋所有权，同时付出对价。显然，房屋所有权转移是合同的履行内容，同时也是房屋买卖合同履行的结果。由于房屋产权变更登记是房屋所有权变动的生效条件，是房屋所有权转移的标志，因此办理房屋产权变更登记手续是履行房屋买卖合同的行为。在实际生活中，办理房屋产权变更登记手续通常需要提交房屋买卖合同，公民身份或法人单位的证明文件，卖方出具的购房款发票或收据，且是在房款已基本付清（少数分期付款除外），房屋已交付使用，合同已基本履行完毕的情况下办理产权变更登记的。

合同当事人订立合同的主要目的是利用合同的法律约束力来保障其经济行为的完成和经济目的的实现，合同最重要的就是其法律约束力，如果认为房屋产权变更登记是房屋买卖合同的成立要件，由于房屋产权变更登记是合同的履行内容和履行后果同时成就，将合同的三个阶段集中在办理登记的一瞬间，合同的法律约束力形同虚设，房屋买卖合同也就失去存在的必要了。

综上所述，房屋产权变更登记既非合同成立阶段的内容，亦非对房屋买卖合同的审批，也不是房屋买卖合同的生效要件，而是对合同履行的一种公示，因而它不是要式合同中的“要式”。那种将房屋产权变更登记解释为要式合同中的“要式”，认为房屋买卖合同是要式合同，房屋产权变更登记是合同的生效要件的观点，其实是对法律的误解。房屋买卖合同是一般合同而非要式合同，房屋产权变更登记不是房屋买卖合同的生效要件，在审判实践中，也不应因未办理产权变更登记而确认房屋买卖合同无效。

不动产买卖合同篇6

一物数卖，是指出卖人就同一标的物订立数个买卖合同，分别出售给数个买受人的行为。[1]在一物数卖情形下，数个买卖合同的效力、标的物所有权的最终归属及先订立买卖合同的买受人，作为特定物债权的债权人能否行使撤销权，以保全自己的合同债权等问题，最值得研究。本文力图以物权变动模式的立法选择作为背景，[2]对上述问题谈谈作者的看法。以就教于大方。

一、数个买卖合同的效力

判断一物数卖情形下数个买卖合同的效力，须以不同国家和地区物权变动模式的立法选择作为分析背景。从比较法的角度着眼，大陆法系比较有代表性的物权变动模式计有三种：以《法国民法典》为代表的债权意思主义的物权变动模式；以《德国民法典》为代表的物权形式主义的物权变动模式；以我国现行民事立法，如《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》（以下简称《民法通则》、《合同法》）为代表的债权形式主义的物权变动模式。[3]

先以《法国民法典》债权意思主义的物权变动模式作为分析的背景。债权意思主义的物权变动模式，着重将特定物[4]的交易作为物权交易法规制的背景[5]，认为生效的债权合同既可以作为引起债权变动的法律事实，又可以作为引起物权变动的法律事实。因此，在买卖合同成立的前提下，即使未进行交付特定物的行为，标的物的所有权即发生转移。是故，依据《法国民法典》第1583条的规定“当事人就标的物及其价金相互同意时，即使标的物尚未交付、价金尚未支付，买卖合同即告成立，而标的物的所有权亦于此时在法律上由出卖人移转于买受人”，出卖人与第一买受人订立买卖合同后，如标的物为特定物，无论是否移转标的物的占有或办理相应的登记手续，标的物的所有权即移转归第一买受人所有。出卖人再与第二买受人订立买卖合同时，双方当事人之间的买卖合同即为出卖他人之物的买卖合同。依据《法国民法典》第1599条的规定，出卖他人之物的买卖合同为无效合同。无论出卖人此后再就该同一标的物订立多少个买卖合同，这些买卖合同的效力都应做相同的认定。[6]

如标的物为特定的未来物，出卖人与第一买受人订立买卖合同后，依据《法国民法典》第1138条第2款的规定，于买卖合同成立时尚不发生标的物所有权的移转。此时出卖人就同一未来物与第二买受人订立买卖合同时，非为出卖他人之物，该买卖合同得成为生效的买卖合同。

若以《德国民法典》采用的物权形式主义的物权变动模式作为分析的背景时，情形就有所不同。物权形式主义的物权变动模式，是以种类物和未来物的交易作为物权交易法规制的重点，且区分债权变动与物权变动不同的法律事实基础。当事人之间生效的债权合同，导致债权的享有以及债务的负担，故被称为负担行为，其仅能作为债权变动的法律事实基础。若欲发生物权变动的法律效果，需要在债权合同之外，还需有专以引起物权变动为使命的物权合同，该物权合同为物权合意与交付或当事人申请登记行为的结合[7]，被称为处分行为。

在物权形式主义的物权变动模式之下，当出卖人与第一买受人订立买卖合同后，如未进一步借助物权合同移转标的物的所有权于该买受人，出卖人就仍是标的物的所有权人。无论出卖人此后就同一标的物订立多少个买卖合同，这些买卖合同当然都是生效合同。

假设出卖人与第一买受人订立买卖合同后，即借助物权合同将标的物的所有权移转归第一买受人享有，则出卖人与第二买受人订立买卖合同时，出卖人不享有对标的物进行处分的权利，双方当事人之间的买卖合同即为出卖他人之物的买卖合同。由于物权形式主义的物权变动模式之下，债权合同与物权合同各司其职，债权合同仅能引起债权变动的法律效果，并不肩负引起物权变动的使命。出卖人不享有对标的物的处分权，并不对债权合同的效力产生

影响，仅使得物权合同的效力成为效力待定。[8]所以，出卖人与第二买受人之间的合同仍为生效合同。此后出卖人与第三、第四买受人订立的买卖合同，其效力也应做同样的认定。

我国现行民事立法，如《民法通则》、《合同法》，都采认债权形式主义的物权变动模式。[9]该模式的特点在于；一方面，它区分债权变动与物权变动的法律事实基础，认为当事人之间生效的债权合同仅能引起债权变动的法律效果。生效的债权合同结合交付或者登记手续的办理，方能发生物权变动的法律效果。这与债权意思主义的物权变动模式不同。另一方面，它并不认可在债权合同之外，另有一独立存在的，专以引起物权变动为使命的物权合同，认为无论交付抑或登记手续的办理都是事实行为。[10]这与物权形式主义的物权变动模式也不相同。

在债权形式主义的物权变动模式之下，当出卖人与第一买受人订立买卖合同后，如出卖人未向买受人进行标的物的交付或办理过户登记手续，标的物的所有权就不发生转移。此时，出卖人再与第二买受人订立买卖合同。出卖人仍为标的物的所有权人，出卖人此后所订立的数个买卖合同当为生效的买卖合同。

假若出卖人与第一买受人订立买卖合同后，即将标的物交付与该买受人或为其办理过户登记手续，则该买受人即取得标的物的所有权。当出卖人再为第二买受人订立买卖合同时，出卖人已非标的物的所有权人。当事人之间的买卖合同为出卖他人之物的买卖合同。

就出卖他人之物的买卖合同的效力，学界和实务界都存有分歧。主要有三种代表性的意见：一为无效说。该说认为我国《合同法》第132条第1款“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”的规定属强制性规定，依据《合同法》第52条第5项的规定，违反强制性规范的合同为无效合同，二为效力待定说。该说认为出卖他人之物的买卖合同即属于我国《合同法》第51条所规定的无权处分合同，依据该条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得财产权利的，该合同有效。”三为有效说。该说主张我国民事立法理应采认物权行为理论，认可负担行为与处分行为的区分，从而使出卖他人之物的买卖合同成为生效合同。[11]

笔者对上述三种意见均持异议，认为应以我国现行民事立法采认的债权形式主义物权变动模式作为分析问题的制度背景，此时，出卖他人之物的买卖合同仍得被确定为生效合同。理由简述如下：

债权形式主义的物权变动模式之下，债权合同效力的发生并不直接引起物权变动的法律效果。物权变动法律效果的发生，须以生效的债权合同与交付行为（或登记行为）这一民事法律事实构成为前提。因此，买卖合同中，标的物所有权能否发生移转，是出卖人能否依约履行合同的问题。申言之，出卖人是否享有标的物的处分权，在逻辑上直接影响的是出卖人能否依约履行自己移转标的物所有权于买受人的合同义务，故不能因为出卖人无法履行合同义务，就否认出卖人与第二买受人间订立的买卖合同的效力，也即，出卖人与第二买受人之间所订立的买卖合同仍得为生效合同。至于《合同法》第132条第1款的规范性质，笔者认为其应属倡导性规范的范畴。另外，《合同法》第51条的规定，并非我国合同法上有关无权处分合同的一般规定，而是当当事人就动产标的物所有权的移转特别约定采用债权意思主

义的物权变动模式时，有关出卖他人之物买卖合同效力的规定。[12]

二、标的物所有权的归属

判断一物数卖情形下标的物所有权的归属，仍须从不同国家和

地区物权变动模式的立法选择入手。

在《法国民法典》为代表的债权意思主义的物权变动模式之下，如标的物为特定的未来物，一物数卖情形下，数个买卖合同都可以成为生效的买卖合同，出卖人对数个买受人都负担交付同一未来物的义务。一旦该未来物成为现实物，依据《法国民法典》第1141条的规定“如负有义务应当先后向二人交付或给付的标的物纯属动产，二人中已经实际占有该物的人的权利，优先于另一人的权利并使之成为物之所有人，即使该人取得权利证书的日期在后，亦同，但以其系善意占有为限”，即使出卖人与第一买受人的买卖合同订立在先，只要出卖人尚未将标的物的占有移转给第一买受人，第一买受人所取得的

所有权就不具有对抗善意第三人的效力。究其原因，乃是因为债权意思主义的物权变动模式之下，债权变动与物权变动建立在同一民事法律事实基础之上，受让人的物权亦受债的相对性的制约，不具有对抗效力的物权成为常态。因此，当出卖人将标的物的占有移转给了第二买受人，而非第一买受人时，只要取得标的物占有的第二买受人为善意，该第二买受人即取得标的物的所有权，并得以其所有权对抗其他买受人。当然，如果出卖人在未来物成为现实物后，即将该标的物交付给第一买受人的，第二买受人就不能取得标的物的所有权。

在前述情形，未能最终取得标的物所有权的第一买受人或未能取得标的物所有权的第二买受人得向出卖人主张违约责任的承担。

另一方面，即使出卖人与第二买受人订立的合同属于出卖他人之物的买卖合同，未能发生相应的效力，只要出卖人尚未移转标的物的占有于第一买受人，第二买受人亦可基于《法国民法典》第2279条第1款的规定“对于动产，自主占有具有与权利证书相等的效力”，取得标的物的所有权。未能最终取得标的物所有权的第一买受人得向出卖人主张违约责任的承担。当然，如果出卖人在与第一买受人订立买卖合同后，即将标的物的占有移转给第一买受人的，第二买受人即不能取得标的物的所有权。在该第二买受人为善意时，得依据《法国民法典》第1599条后段的规定“买受人不知出卖物属于他人时，出卖他人之物得引起损害赔偿”，向出卖人主张损害赔偿责任的承担。

在《德国民法典》为代表的物权形式主义的物权变动模式之下，一物数卖所订立的数个买卖合同都得成为生效的买卖合同。标的物所有权的归属应遵守如下规则：

第一，出卖人在与第一买受人订立买卖合同后，未借助物权合同将标的物的所有权转移归第一买受人的，出卖人借助物权合同将标的物的所有权移转给谁，谁就可以取得标的物的所有权，数个买受人之间的债权由于债的相对性所限，一律平等，遵守自由竞争的市场机理。未能取得标的物所有权的买受人，得向出卖人主张违约责任的承担。

第二，出卖人在与第一买受人订立买卖合同后，即借助物权合同将标的物的所有权移转归第一买受人所有的，未能取得标的物所有权的善意第二或第三买受人，得向出卖人主张违约责任的承担。

第三，如标的物为动产，出卖人未将标的物的直接占有移转给买受人的[13]，一旦出卖人将标的物的直接占有移转给善意的第二或第三买受人，基于《德国民法典》第932条第1款“物即使不属于出让人，受让人也可以因第929条规定的让与成为所有权人，但在其根据上述规定取得所有权的当时非出于善意的除外”的规定，该买受人即可善意取得标的物的所有权。丧失标的物所有权的第一买受人，得向出卖人主张侵权责任的承担，也可就出卖人从第二或第三买受人处获得的对价主张不当得利返还。此时发生不当得利返还请求权与基于侵权责任请求权的竞合。

在以我国为代表的债权形式主义的物权变动模式之下，一物数卖情形标的物所有权的归属应依如下规则作出判断：

第一，出卖人在与第一买受人订立买卖合同后，未将标的物交付给第一买受人或未给一买受人办理过户登记手续时，又与第二买受人订立买卖合同的，先取得标的物的占有或者先办理完毕过户登记手续的买受人得取得标的物的所有权，未能取得标的物所有权的买受人得向出卖人主张违约责任的承担。

若数个买受人如同时向出卖人行使请求权，或同时向法院提讼，要求出卖人进行债务的履行，应如何处理？笔者认为，数个买受人享有的债权具有平等性，应由出卖人自主决定将标的物的所有权移转给何人。

第二，出卖人在与第一买受人订了买卖合同，并将标的物交付给第一买受人或给第一买是人办理过户登记手续，又与第二买受人订立买卖合同的，未能取得标的物所有权的第二买受人得向出卖人主张违约责任的承担。

在债权形式主义的物权变动模式之下，标的物为动产时，依据我国《合同法》第133条的规定，标的物的所有权自标的物交付之时起移转。该项规则属任意性规范，允许当事人经过特约予以变更。一旦当事人约定，标的物的所有权自买卖合同成立之时起移转；则标的物在所有权移归买受人后，出卖人仍占有标的物。出卖人此后又与第二、第三买受人订立买卖合同，出卖人将标的物交付给善意的第二或第三买受人的，该买受人得取得标的物的所有权。丧失标的物所有权的第一买受人，得向出卖人主张侵权责任的承担，也可就出卖人从第二或第三买受人处获得的对价主张不当得利返还。[14]此时应认可存在基于侵权责任的请求权与不当得利返还请求权的竞合。在出卖人从善意的第二或第三买受人处获得的价款低于标的物的实际价值时，还应认可存在不当得利返还请求权与基于侵权责任请求权的聚合。

如标的物为不动产，出卖人在与第一买受人订立买卖合同后，在借助过户登记手续的办理将标的物的所有权移转归第一买受人之前功理预告登记手续的[15]，尽管出卖人与第二买受人之间的买卖合同为生效合同，但经由预告登记手续的办理，第一买受人的合同债权具有对抗第三人的效力。在第一买受人基于本登记手续的办理取得标的物的所有权后，第二买受人得向出卖人主张违约责任的承担。

三、特定物债权债权人的撤销权问题

一物数卖情形中，买卖合同的标的物自然为特定物。出卖人在与第一买受人订立买卖合同后，又与第二买受人订立买卖合同，并将标的物的所有权移转归第二买受人所有的，对第一买受人而言，出卖人所负担的主给付义务会陷于嗣后主观不能的状态，自然会妨害第一买受人合同债权的实现。此时，第一买受人作为特定物债权的债权人，能否行使债权人的撤销权，以保全自己的合同债权？

在法国，废弃法院采肯定见解，认为第一买受人得行使债权人的撤销权，撤销出卖人与第二买受人之间的买卖合同。但多数学者采否定见解。学者多认为《法国民法典》第1382条“任何行为致他人受到损害时，因其过错致行为发生之人，应对该他人负赔偿之责任”的规定，可使第一买受人的损害得以补救。[16]

在日本，司法实务界最初依据《日本民法典》第424、425条的规定[17]，一般认为在一物数卖情形，当出卖人将标的物交付给第二买受人时，第一买受人仅可对于无给付能力的出卖人为损害赔偿请求。但该种见解受到学界的批评。学界认为，此时仅承认第一买受人有债务不履行的损害赔偿请求权，对其并无实益。除允许其行使撤销权外，无其他保全方法。日本司法实务界一度接受了学界的看法，认为特定物债权人为保全自己的特定物债权的实现，可以行使撤销权。如日本较早的判例对于不动产一物数卖，认可对出卖人与第二买受人的买卖合同得以诈害行为为由予以撤销。[18]但嗣后又出现了否定特定物债权人可以行使撤销权的判例。根据1919年联合判决，仅承认为保全共同担保的撤销权，不允许为保全特定债权而行使撤销权。[19]申明以特定物的交付为标的时，债权人不得行使撤销权，并明示可以行使撤销权的债权以金钱债权为限。

此项见解为后来的判例接受。[20]以后的判例认为，特定物债权人，如未因债务不履行转变为损害赔偿债权，就不具

有撤销权。[21]但旋即又受到学界批评。学界认为，以特定物的交付为标的的债权，最后仍得以债务人的一般财产予以担保，与金钱债权并无不同。债权人撤销权的行使虽系以保全总债权人的共同担保为目的，但却无法因此认为行使撤销权的债权人不包括特定物债权的债权人。所以，如果因债务人处分该特定物债权的标的物而陷于无给付能力时，理应承认该特定物债权的债权人享有撤销权。日本最高法院1961年于大法庭判决中接受了这一见解，判决理由为“民法第424条规定的债权人撤销权，系以保全总债权人的共同担保为目的的制度，从而即使为特定物交付之请求权，如其标的物为债务人所处分并因而成为无给付能力时，该特定物债权人可以处分行为系诈害行为将其撤销。此项债权最终将变为损害赔偿债权，与金钱债权相同，应由债务人的一般财产予以担保。”[22]

我国台湾地区民法典第244条系关于债权人撤销权的规定，修正前的内容为“债务人所为之无偿行为，有害及债权者，债权人得声请法院撤销之。”“债务人所为之有偿行为，于行为时明知有损害干债权人之权利者，以受益人于受益时亦知其情事者为限，债权人得声请法院撤销之。”“债务人之行为非以财产为标的者，不适用前二项之规定。”围绕该规定，就特

定物债权人是否享有债权人的撤销权[23]，在解释论上有三种不同见解，即肯定说、否定说以及限制肯定说。否定说认为，如认可特定物债权人得行使债权人的撤销权，就等于承认债权人直接对物取得权利。限制肯定说认为，特定物债权也可适用撤销权制度以为保全，但撤销权系对于已成立的法律关系加以破坏，使债务人与第三人间发生本不应有的事态，对交易安全影响极大，因此，该项制度的适用应加以限制，非于保全共同担保有其必要，即债务人因处分该特定物而陷于无清偿力时，不允许其以维持特定物债务的直接履行为原因而行使撤销权，否则有害交易安全。民法上关于物的交付与登记制度，也将不免遭受破坏。司法审判实践就此问题，态度不一。[24]修正后的台湾地区民法第244条则采前述的限制肯定说，明确仅有害于以给付特定物为标的的债权，不得适用撤销权的规定。其修正理由为：关于撤销权的规定是以保障全体债权人的利益为目的，非为确保特定债权而设。

在《中华人民共和国合同法》颁行前，我国民法学界通说认为：撤销权行使的目的在于恢复债务人的责任财产，系为全体债权人的利益行使，而不在于保障债务人是否能够交付特定物。若许可特定物债权的债权人行使撤销权，则有害于交易安全，同时会使民法上物之交付及登记制度受其影响。因此，只有在特定物债权转化为损害赔偿债权，债务人对此仍为无资力时，方可行使撤销权。[25]

1999年10月1日生效的《中华人民共和国合同法》第74条明文规定了债权人撤销权制度。该条虽未明确规定特定物债权的债权人不得单纯为保全自己的债权行使撤销权，但解释论上则一致认为：债权人行使撤销权恢复责任财产，是保全全体债权人的利益。且撤销权的效力在于直接变更债务人意思表示的效果，对第三人利益影响甚巨。倘在债务人尚有足够资力履行债务，并未对债权秩序造成根本性威胁的情况下，仅因个别债权问题，而无限制地允许特定物给付行为的撤销，显然逾越撤销权制度的原有机能，不利于交易安全的维系。故惟有当特定物债权转换为损害赔偿债权后，债务人的总资力不足以清偿时，始有撤销权的发生。[26]笔者认可上述见解。

「注释

[1] 王泽鉴先生尝言“买卖是人类最早、最基本交易行为。一物数卖，自古有之，在物价波动之际，最为常见，面此实多出于出卖人罔顾信用，图谋私利。”详情参看王泽鉴：《民法学说与判例研究》（第4册），北京：中国政法大学出版社，1998年，第162页。

[2] 在笔者看来，一物数卖情形数个买卖合同效力的判断以及标的物所有权最终归属的判断，都属于物权变动模式立法选择体系效应所关涉的问题。

[3] 也有学者认为，尚有一种所谓折衷主义的物权变动模式，以《瑞士民法典》为代表。这种物权变动模式的特点是，尽管认可存在有独立于债权合同的物权合同，但该物权合同的效力受债权合同效力的影响。详情参看（意）弗兰克？费拉利：《从抽象原则与合意原则到交付原则》，田士永译，载《比较法研究》，2001年第3期。

[4] 此处的特定物限于作为现实物的特定物，不包括作为未来物的特定物。

[5] 这一结论并不意味着《法国民法典》的物权交易法不解决种类物和未来物的交易问题。实际上，该法典第1138条第2款的规定：“交付标的物之债，自该物应当交付之时起，使债权人成为物之所有人并由其负担物之风险，即使尚未实际进行物之移交，亦同，”即是用于规制种类物和未来物的交易。

[6]近年来，对干《法国民法典》第1599条所规定的合同无效这一法律效果，法国学者力图将其解释为相对无效，而非绝对的无效。若出卖人取得所有权或者所有人追认买卖时，买卖合同的效力仍可发生。详请参看（日）我妻荣著：《物权法》有泉修订，日本：岩波书店，1983年，第75页

[7]就交付以及当事人申请登记的行为属于物权合同的特别成立条件抑或特别生效条件，学界存在争议。详请参看拙著：《物权变动论》，北京：中国人民大学出版社，2001年，第2章第2节。

[8] 《德国民法典》第185条就此有相应规定。

[9]参看我国《民法通则》第72条第2款以及《合同法》第133条的规定。有学者认为，如不采认物权行为理论，下采认物权形式主义的物权变动模式，就不能妥当地区分物权与债权，因而也不能恰当地区分支配权与请求权。（详情请参看赵冀韬：《论房层买卖中第三人保护规则及我国现行法之反思》，载《法学》2001年第12期）笔者认为，这一批评仅对债权意思主义的物权变动模式有效。对于债权形式主义的物权变动模式，这一批评是不成立的。在债权意思主义的物权变动模式之下，以基于法律行为的物权变动为背景，不区分债权变动与物权变动的法律中事实基础，因此，在法国民法上，债权与物权的界限以及请求权与支配权的界限是不清晰的。但在债权形式主义的物权变动模式之下。债权合同的生效是发生债权变动法律效果的基础，物权变动法律效果的发生则是生效的债权合同与交付或登记行为的合力。可见，债权变动与物权变动分别建立在不同的法律事实的基础上，并使二者的区分体现在：债权以及债的请求权受债的相对性的制约，不具有对抗第三人的效力。物权则由于公示方法的采用，具有对抗第三人的效力。

[10] 有学者提川，债权形式主义的物权变动模式是指在承认债权意思主义的同时，承认物权变动中的公示原则，并把物权公示作为合同生效的条件。并据此认为，叫《华人民共和国担保法》第41条“当以合同设定抵押时，抵押合同从登记之日起生效”的规定，以及第64条第2款“质押合同自质物移交于质权人占有时生效”的规定，都属债权形式主义变动模式的体现。（详请参看孙宪忠：《再谈物权行为理论》，载《中国社会科学》2001年第5期）笔者认为，此论不当。前已提及，所谓债权形式主义的物权变动模式是指区分债权变动与物权变动的法律事实基础，债权变动法律效果的发生基于生效的债权合同，物权变动法律效果的发生则是基于生效的债权合同与交付或奖记行为的结合。其中交付或登记行为就是物权变动的公示方法，此类公示方法的采用井非债权合同的生效条件，而是经由此类公示方法的采用，实现合同的交易目的-引起物权变动法律效果的发生。因此，未进行交付或未进行登记行为，是当个人未履行生效债权合同中的债务，是当事人要承担违

约责任的问题，而非合同不能生效的问题。据此，《中华人民共和国担保法》第41条以及第64年第2款的规定，并非债权形式主义物权变动模式的体现。

当然我们也应当看到，目前在审判实践中，的确有一些地方的法院因为当事人之间的房屋买卖合同未办理过户登记手续，就据此认定合同无效。这种处理方法毫无疑问是不妥当的。在债权形式主义的物权变动模式之下，出卖人为买受人办理过户登记手续，是出卖人对买受人负担的合同义务，我们当然不能因为出卖人未履行买卖合同中的合同义务，就认定买卖合同为无效合同。

[11] 杨振山：《德国法对中国物权法的借鉴意义》，载《中德法学学术研讨会论文集》（未出版）；丁文联：《论无权处分行为的效力》，载《南京大学法律评论》，1999年秋委号；梁慧星：《如何理解第51条》，载《人民法院报》，2000年1月8日；张谷：《略论合同行为的效力》，载《中外法学》，2000年第2期。

[12] 王轶：《论无权处分行为的效力》，载《中外法学》，2001年第5期。

[13]如出卖人依据《德国民法典》第930条的规定：“物由所有权人占有的，可以通过所有权人与受让人之间约定的法律关系使受让人因此取得间接占有而代替交付。”仅使买受人取得标的物的间接占有。

[14]此时第一买受人不得向出卖人主张违约责任的承担。原因在于：在当事人约定标的物的所有权自买卖合同成立之时起即移转归买受人所有的，在出卖人和买受人之间常常会存在租赁合同关系、借用合同关系或者保管合同关系等，使出卖人得基于上述关系继续占有标的物。在上述合同关系中，承租人、借用人或者保管人负担的向买受人返还标的物的义务并非给付义务。换言之，承租人、借用人或者保管人返还标的物，非因其向买受人负担给付义务之故，而是因为买受人在上述合同关系终止时，得向其主张所有物返还请求权。因此，由于出卖人出卖他人之物，致使其无法返还第一买受人标的物时，并不发生违约责任的承担。

[15]在我国商品房预售登记即具有预告登记的效力。有学说认为：“商品房预售登记的法律性质，与现房买卖中的产权过户登记完全不同。商品房预售登记所登记的并非房屋的所有权，而是房屋预售合同约定的债权。……商品房预售登记的法律意义既不在于制约商品房预售合同的债权效力，也不在于移转预售房的所有权，而在于经由预售登记这一公示程序，使商品房预售合同约定的债权取得对抗第三人的法律效力。”详请参看李开国：《对＜合同法征求意见稿＞若干问题的看法和修改建议》，载《现代法学》，1998年第6期。

[16]详请参看台湾大学五先生在台湾民法研究会第十七次学术研讨会上的发言、该次研讨会的主题是“特定物债权人应否具撤销权——强制执行或金钱赔偿之选择”，详细内容载《法学丛刊》，第179期。

[17]《日本民法典》第424条规定：“债权人可以请求法院，撤销债务人知有害于其债权人而实施的法律行为。但是，因该行为而受利益或转得利益者，于行为或转得当时不知侵害债权人的事实者，不在此限。”“前款规定，不适用于不以财产权为标的的法律行为”第425条规定：“依前条规定所进行的撤销，为全体债权人的利益发生效力。”

[18]（日）1903年12月3日大民判，载民录8辑11卷，第9页。

[19]（日）1919年10月26日大民联判，载民录24辑，第2036页。

[20]参看刘春堂：《特定物债权与撤销权》，载郑玉波主编：《民法债编论文选辑》（中），台北：五南图书出版公司，1984年版。

[21]（日）1923年11月13日大民判，载民集l卷，第64页。

[22]（日）1961年7月19日最高法院大法庭判例，载民集15卷，第1875页。

[23]由于我国台湾地区民法典采物权形式主义的物权变动模式，此时债权人撤销权的行使对象为出卖人将标的物所有权移转归第二买受人的物权行为。详请参看黄茂荣：《买卖法》，1992年版，第74页。也有学者认为债权人撤销权的行使对象既可以是出卖人与第二买受人之间的买卖合同，也可以是出卖人将标的物所有权移转归第二买受人的物权行为。详请参看简资修：《特定物债权人应否具撤销权一强制履行或金钱赔偿之选择》，载《法学丛刊》，第179期。笔者采前一种见解。

[24]详请参看王泽鉴：《民法学说与判例研究》（第4册），北京：中国政法大学出版社，1998年版，第164—166页；孙森焱：《论双重买卖》，载郑玉波主编：《民法债编论文选辑》，台北：五南图书出版公司，1984年版。

[25]王家福主编：《中国民法学？民法债权》，北京：法律出版社，1991年版，第184页；王利明，崔建远：《合同法新论？总则》，北京：中国政法大学出版社，1996年版，第388页；耀振华：《二重买卖的法律问题研究》，载《中国法学》，1995年第5期；肖厚国：《特定物债权之保全》，载《现代法学》，1997年第2期。

不动产买卖合同篇7

房地产投资采取合作建房的形式较多,合作建房一般采用两种方式:一是双方即土地方与投资方,采用成立项目公司的形式进行开发,按股份分享投资利益或房屋产权;二是双方即项目所有方和投资方,采用合同的方式进行开发并按照投资比例获取利润和分配房产。下面我们分别进行探讨:(一)以项目公司的形式合作建房的执行方式。

若项目公司为被执行人,则所开发的房地产可以直接作为被执行人的财产予以执行;若项目公司的股东为被执行人时,一般不能直接执行项目公司所开发的房地产,理由是:⒈股东对项目公司所享有的投资权益与项目公司所开发的房产是两个相独立的财产集合,股东的投资权益独立地属于股东个人所有,项目公司开发的房地产的所有权利为项目公司独立所有。

⒉股东对项目公司所享有的投资权益在一般情形下不具有有形财产的形态,而是以一种无形的权利形态出现的,这种权利具体体现在其对项目公司的收益、决策、管理、分配等具体行为上,因此,把房地产投资权益直接等同于具体的房地产实物是错误的。

在执行被执行人在项目公司所享有的投资权益时,首先,要对项目公司的经营状况尤其是营利状况进行调查和审查,确认项目公司是否赢利以及赢利多少;其次,要查明赢利是否已经支付;再次,区别以下不同的情况分别进行处理:⑴有收益且未支付的,法院应裁定冻结其收益,并向项目公司发出协助执行通知书,责令其不得将该收益支付给被执行人。⑵被执行人对项目公司不享有收益的,法院不得直接扣划项目公司的存款或执行项目公司的房地产以清偿被执行人的债务。⑶被执行人的投资权益具有财产价值且可以依法转让的,法院可以依照最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》(以下简称《规定》)第五十四条的规定,通过对被执行人享有的投资权益的变价转让来清偿其债务。执行法院裁定冻结、转让被执行人的投资权益时,应当同时向工商行政管理部门和项目公司的其他股东发出协助执行通知书,明确规定各自的协助义务,如有违反造成投资权益流失的,依法追究其相应的赔偿责任。

(二)以合作开发项目合同的形式合作建房的。

这种情形下,若项目所有人是被执行人,其所开发的房地产可直接作为被执行人的财产予以执行;但若其他投资人是被执行人时,该房地产在一般情况下不得直接执行,理由是:⒈投资收益权是一种预期的收益而非确定的收益,房地产权益的最终实现,有赖于该项目的营利状况。

⒉投资权益具有不特定性,因为在合同履行期内,随着投资人投资的变化会导致权益分配比例的变化。由于此种形式的房地产开发一般是以项目所有人的名义报建和销售的,投资人忠实有效地履行完合作建房合同后,有权要求项目所有人按照合同给付利润或同等价值的房屋,亦即投资人对项目所有人享有债权。因此,合作合同已履行完毕的,可按照《规定》中有关执行到期债权的规定来执行;合作合同正在履行的,可按照执行未到期债权的规定来执行,即向项目所有人发出协助执行通知书,禁止其向投资人支付投资收益,待到期后,再向项目所有人发出履行通知,要求其直接支付给人民法院或者申请执行人。

二、关于不动产先买权的问题。

不动产先买权为优先权之一,是指特定人依法定或者约定享有的于所有人出卖不动产时,得以同等条件优先购买的权利。在执行过程中对房地产进行处置和变现时,常会遇到这类问题。如何妥善处理这类问题,切实维护当事人的合法权益,是十分重要的。

(一)不动产先买权的相关规定。

不动产先买权这一制度在拜占庭时期的罗马法上,就已有之;现行德国民法、瑞士民法和日本民法,也分别规定了先买权。我国法律关于不动产先买权有如下规定,《中华人民共和国民法通则》第78条第三款规定:“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。”最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》(以下简称《意见》(试行))第92条规定:“共同共有财产分割后,一个或者数个原共有人出卖自己分得的财产时,如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用,其他原共有人主张优先购买权的,应当予以支持。”第118条规定:“出租人出卖出租房屋, 应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”《中华人民共和国合伙企业法》第22条规定:“合伙人依法转让其财产份额的,在同等条件下,其他合伙人有优先受让的权利。”

(二)不动产先买权的效力问题。

根据最高人民法院《意见》第118 条的规定,出租人出卖房屋时未尽通知义务,致使承租人丧失行使先买权机会的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。由此可知,承租人的先买权具有物权的效力,可以对抗第三人。依《中华人民共和国合伙企业法》的规定,在合伙人依法转让其不动产份额时,如果事先未取得其他合伙人的同意,其转让行为无效。所以,其他合伙人的先买权亦具有物权的效力。但共有人的先买权是否具有物权的效力,依照最高人民法院《意见》(试行)第89条的规定,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意,有偿取得该项财产的,应当维护第三人合法利益;对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。所以,第三人在取得不动产时是恶意的(不论有偿或者无偿),享有先买权的共有人可以请求人民法院宣告该不动产买卖是无效的;第三人在取得不动产时是善意的、有偿的,并且依法办理了产权过户登记手续,享有先买权的共有人就不能主张该不动产买卖无效,只能向出卖该不动产的共有人请求损害赔偿。另一方面,先买权人应当在一定期限内行使先买权,否则,先买权人无限拖延表示是否购买,义务人出卖其不动产的权利就无法得到实现。所以,最高人民法院《意见(试行)》第118条规定,出租人出卖出租房屋, 应提前三个月通知承租人。承租人于接到通知后至出租人出卖房屋之前未予以书面表示购买的,视为放弃。股东转让其不动产出资或者合伙人转让其不动产份额,依照法律规定,亦得尽通知义务,由其他股东或者合伙人决定是否同意。但对于共有人出卖不动产时,对其他共有人有无通知义务,法无明文规定,在解释上应认为出卖人负有通知义务。出卖人及时告知先买权人后,先买权人在指定期限或者合理期限内不作是否购买表示的,即丧失先买权,出卖人可以将其不动产出卖给第三人。

(三)不动产先买权的竞合问题。

权利的竞合,是“数个权利存于同一标的,依其行使,可生同一结果者。”司法实践中,不动产先买权亦会发生竞合的情形。这时如何确定它们的效力先后,是一个无法避开的现实问题。

在我国,当共有人的先买权与承租人的先买权发生竞合时,实务界认为前者优先,最高人民法院《意见(修改稿)》第133 条拟定:“按份共有人与承租人分别主张优先购买权的,按份共有人优先。属于一个整体的房屋原共有人与承租人分别主张优先购买权的,原共有人优先。”(《意见》(修改稿)尚未正式颁布生效,目前具有法律效力的仍为《意见》试行)。在合伙人转让其不动产份额时,依照法律规定,由于事先必须取得其他合伙人的同意,否则转让行为无效,所以当其他合伙人与承租人分别主张先买权的,其他合伙人优先。其理论依据是先买权产生的基础。共有人的先买权与承租人的先买权虽然都是先买权,但两者产生的基础不同。共有人的先买权是基于共有这一物权产生的,而承租人的先买权则是基于租赁合同这一债权产生的。由于物权本身的特殊性,物权的效力优先于债权,基于物权产生的权利优先于基于债权产生的权利。当两个先买权竞合时,当然是基于物权产生的共有人的先买权优先。我认为,所有权关系为恒久关系,租赁的设定多有期间的限制,为简化土地上的物权关系,发挥土地的用益价值,在立法上应明确规定共有人享有较优先的优先承购权。

(四)不动产先买权在拍卖时的行使问题。

不动产买卖合同篇8

关键词：一房二卖；在先买受人；物权变动

中图分类号：d920.4 文献标志码：a 文章编号：1002-2589（2013）09-0108-02

一、学说综述

（一）大陆法系物权变动模式

买卖房屋通常经过两个步骤：一是当事人签订房屋买卖合同；二是当事人进行房屋权属的变更登记。由于大陆法系各国的法律传统不同，因而对于这两个步骤的相互关系和法律效果规定也不尽相同。

1.意思主义。该模式为法、日等国采用，当事人只须签订买卖合同即发生物权变动的效果（即使未交付特定物），登记只是对抗第三人的要件。

按照这一模式，如果先买受人和后买受人都未进行登记，取得的都是不完整的物权。一旦后买受人完成了登记，先买受人的物权就归于消灭。

2.物权形式主义。该模式为德国采用，当事人在债权合意的基础上，还要达成物权合意，并需要依法定的方式进行公示，这就是所谓的物权行为的独立性。

按照这一模式，虽然先买受人与出卖人已经达成了债权合意，但没有采用登记的方式进行公示，不能产生物权变动的效果。

3.债权形式主义。该模式以奥地利、瑞士为代表，是指法律行为仅产生债权债务关系，不承认有独立的物权行为，但非经登记不产生不动产物权变动的效果。

按照这一模式，先买受人要想取得房屋所有权，必须进行登记，但是登记并非独立的物权合意行为。

4.以物之性质区分所有权之转移的物权变动模式。该模式以意大利为代表。特定物的所有权移转取决于当事人的意思，种类物则取决于当事人的协议或确定的特定化形式。但意大利民法典也规定了不动产物权及个别动产转让的注册登记制度，注册登记制度使已登记者取得对抗第三人的效力。

按照这一模式，只要房屋被特定化，房屋的所有权就发生转移，先买受人可以取得房屋所有权，但是登记是对抗第三人的要件。

5.交付主义物权变动模式。该模式主要适用于西班牙。自交付义务产生之时，债权人就可获得所要交付之物的果实，但不能获得所有权或其他物权。同时自应当交付时起，请求权人即享有对客体物的收益权。

（二）国内学说

我国虽然没有明文规定，但根据《物权法》第9条的规定，在不动产物权变动上我国采纳的仍然是登记要件主义。在这一大背景下，对于“一房二卖” 通说认为只要第三人是善意的，先买受人就不能取得房屋所有权，只能通过其他途径获得赔偿。但在不能取得所有权的理由上，学者有不同的见解。

1.基于“物权优先于债权”原则，未登记的先买受方不能取得房屋所有权。持这种观点的学者认为，如果后买受人先完成不动产所有权转移登记，即取得标的物所有权，即使先买受方已经受领不动产，也不得以其债权成立在先为由，主张后买受方不能取得该标的物的所有权[1]166。梁慧星教授认为，“物权优先于债权”原则，是处理物权与债权冲突的基本规则，也是法官在处理“一房多卖”案件中最常用的裁判规则之一[2]。原最高人民法院副院长黄松也主张规定“物权优先于债权”原则，这样可以给法院审理“一物二卖”案件提供统一的裁判尺度，避免法官的自由裁量行为[3]。

2.基于形式主义的物权变动模式，未登记的先买受方不能取得房屋所有权。持这种观点的学者认为，未登记的先买受方不能取得房屋所有权，并不是因为物权优先于债权，而是因为在形式主义的物权变动模式下，引起物权变动的原因和结果是两个不同的事实。买卖合同只有与登记相结合，才能导致物权变动。

（三）立法及司法实践

根据我国《民法通则》《合同法》《城市房地产管理法》《物权法》等法律法规以及相关司法解释，发生“一房二卖”后，法院首先会承认先买受人的房屋买卖合同效力。但因其未办理过户登记，不能取得房屋的所有权。先买受人一般有以下三种救济方式：

1.请求出卖人承担违约责任。若在先房屋买卖合同履行期届至，先买受人可以要求出卖人承担违约责任；若合同

未到履行期，可以要求出卖人承担预期违约责任。

2.请求法院宣告在后的买卖合同无效。如果先买受人能够证明出卖人与后买受人之间的买卖合同属于恶意串通行为，可以根据《合同法》第52条的规定请求法院宣告在后的买卖合同无效。

3.请求法院撤销在后的买卖合同。若出卖人与后买受人订立买卖合同并移转房屋所有权的行为符合债权人行使撤销权条件的，可以根据《合同法》第74条的规定请求法院撤销出卖人的此种行为。

二、本文观点

上述后两种救济方式不属于本文要讨论的内容，因为如果先买受人可以行使撤销权或证明后合同无效，先买受人的利益就已经得到了有力保护。笔者重点要论述的是当后买卖合同的效力完全充分时，先买受人能否得到除违约赔偿外的更有效救济。

（一）违约赔偿制度不足以保护未登记的先买受人利益

未登记的先买受人只能通过确认违约来获得损害赔偿。根据我国《合同法》第113条第1款的规定，损害赔偿的范围包括实际损失和可得利益损失，但是，可得利益损失的赔偿应当在可以预见的范围内。

这里的“可预见利益损失”怎么理解呢？就我国房地产业现状来看，订立房屋买卖合同时，此后房屋价格可能继续上涨属于可以预见的情况。但房屋价格上涨的幅度是否可预见呢？就实际发生的纠纷来看，显然是出卖人未能预见房屋价格上涨幅度会如此之大，否则出卖人可以等待一些时日再卖，而不会先订立一个合同再违约。但是，如果就此承认价格上涨幅度无法预见而限制出卖人的赔偿责任范围，对先买受人来说是不公平的。台湾最高法院1980年审理二重买卖的台上字第352号判决认为，所谓“所失利益”是指新财产之取得，因损害事实之发生而受妨害而言，出卖人签订买卖合同后房价看涨，遂以高于合同价款的一定金额将房屋出售给此买受人。前买约签订后房价看涨的部分，应当是前买人资产价值的增加，该项应当获得的利益因为二次买卖而无法获得，因此，后买约之价格高于前买约价格的差价即是前买受人失去的订立合同预期得到的利益[4]167。　通常来说，房屋价格波动属于商业风险。商业风险所带来的收益属于当事人正当的风险收益，应当予以保护，而不应以不能预见为由剥夺当事人的可得收益。同样，商业风险所带来的损失也是难以预见的，如果以预见或者应当预见为标准确定赔偿责任的范围，实际上是预先免除风险利益的损害赔偿，这对于先买受人来说是不合理的风险分配方式。

或许是考虑到可预见性规则的缺陷，又或许是为了提高违约成本以抑制违约的发生，2003年出台的《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷的司法解释》的第8条规定：具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

上述解释看似是对先买受人的有力救济，但仔细分析，我们不难看出它的局限性。首先，该解释仅适用于商品房买卖合同。随着住房改革的进行，私有房屋买卖的数量也在日益增加，由此产生的纠纷如果不能按照《解释》的规定处理，则需要另外立法或者再做出相应的司法解释；其次，违约造成损失的大小与已付房款的多少没有任何关联。按照上述规定，如果先买受人尚未支付房款，则出卖人可以任意违约而不用承担惩罚性赔偿责任；如果出卖人违约所获得的利益远远超过已付房款，则上述规定不但不能起到原本设想的威慑作用，反而成为其保有违约收益的依据；最后，已付房款本身就是一个不确定性因素，而在已付房款一倍的限度内确定惩罚性赔偿的数额更使得法官的自由裁量权过大。事实上，由于法官受到传统观念的束缚，其很容易不自觉地从填补损失的角度思考问题，将惩罚性赔偿的数额确定得较低，以至于难以起到惩罚和威慑的作用。

（二）物权行为的独立性是根本原因

对于如何更好地保护先买受人的利益，有人提出我国《物权法》确立的预告登记制度就是一个很好的制度[5]。或者是修改可预见利益的限制，增加惩罚性赔偿的力度等，这些当然都是很好的措施。但笔者认为，这些措施不能从根本上改变未登记的先买受人权利受到损害的事实。产生这种合同在先、支付在先、占有在先却无法取得房屋所有权的根本原因在于我国采用的物权行为理论。

物权行为是大陆法系德国民法及受德国民法影响的

某些国家民法中的一个重要概念，这一概念及其理论是极端的法律抽象思维的产物[1]150。倡导物权行为理论的代表人物是德国法学家萨维尼。“萨维尼于19世纪初期在其大学讲义中即曾指出，为履行买卖契约或其他以转移所有权为目的之契约而践行之交付，并不是一种单纯的事实行为，而是含有一项转移所有权为目的之物权要约。”[6]262-263旨在通过这样复杂的制度设计来保护交易安全。

事实上，物权行为是纯粹的法律拟制的产物，它将生活中简单的财产转让，硬从法律上分解为相互完全独立的三个行为（签订债权契约、交付标的物、买受人支付价款），与实际生活脱节。“物权行为理论上人为的拟制，不是生活现实，而且过于玄妙如魔术，违背交易常识或者交易习惯，把一个简单的交易分解为多个契约，不但一般老百姓接受不了，甚至连法学专业的人也难以理解，这不宜于法律的通俗化、本土化和明了化。”[7]极端的形式主义不仅没有使法律关系明晰，反而使本来简单明了的现实法律过程徒增混乱，有害于法律的正确适用。“物权行为无因性完全是一个不顾国民的生活感情而由法学家拟制出来的技术概念。” [8]131

大陆法系的其他国家与英美法系国家并没有采纳物权行为理论，但它们的经济秩序并没有受到影响，因此这一理论并非法治的必需。而且在现代民法普遍确立了善意取得制度及公示公信制度后，物权行为无因性之生存空间几已丧失殆尽，其所谓保护交易机能已被这些制度所抽空。

参考文献：

[1]江平.中国物权法教程[m].北京：知识产权出版社，2007.

[2]梁慧星.对物权法草案（征求意见稿）的不同意见及建议[j].河南政法管理干部学院学报，2006，（1）.

[3]黄松有.物权法立法中若干争议问题之我见[j].法学家，2006，（1）.

[4]王泽鉴.民法学说与判例研究（四）[m].北京：中国政法大学出版社，1998.

[5]姚万朝.不动产一物数卖法律问题研究[d].郑州：郑州大学，2007.

[6]王泽鉴.民法学说与判例研究（一）[m].北京：中国政法大学出版社，1998.

不动产买卖合同篇9

（一）分期付款买卖的产生和意义

分期付款买卖作为买卖合同的特殊形式，早在罗马时就已存在。但分期付款买卖方式的广泛应用，则是在19世纪以后。最初使用分期付款方式销售耐用消费品是发生在19世纪美国极为发达的家居业（furniture industry）。而到一战期间，分期付款成为汽车产业主导销售方式时，分期付款才显示出巨大的制度价值，备受消费者和销售商的青睐。从此，分期付款进一步被推广应用，成为绝大部分耐用消费品买卖的主要方式。上述事实的出现并非偶然，分期付款买卖并不是凭空而生，它的推广使用必须具备一定的社会经济条件：1、大型耐用商品市场的形成为其提供大显身手的场所和物质基础。没有耐用消费品的大量供给和需求，分期付款只能是一种生命力有限的古老制度，根本谈不上发展和勃兴。2、信用制度体系的确立。“在资本主义经济中，信用（credit，finance，sicherang）是支持市场（market），发展市场经济必不可少的手段，而且信用制度的核心是担保制度。”⑤西方国家在传统的担保制度的基础上不断进行制度创新和改造，创造了所有权保留、担保利益等制度；个人信用体制的建设也取得令人瞩目的成就。信用制度的完备和配套，有效的降低了分期付款销售的风险，促进了分期付款买卖的勃兴。

分期付款本质是一种买卖关系，但它又蕴含着消费信用关系。由于社会经济对信用买卖方式的需求，产生了分期付款这一消费信用方式；分期付款买卖反过来又推动社会经济的发展，显示自身的制度价值。分期付款的出现对市场经济有着重大的作用：分期付款有效地调和着市场供给、需求和购买力之间的矛盾。分期付款基于对未来买者（prospective purchasers）授信，使传统的消费行为模式发生改变，由先存钱后消费演变为先消费后付款，这极大的提升了消费者的购买欲望和购买力，缓和了二战后生产力大发展导致的生产过剩的危机，又进一步解放了生产力，同时又使人民生活水平更上一个台阶。由于分期付款方式的广泛使用，整个社会经济的效率提高，商品流通加快，库存减少，投资的资金能够迅速回笼。

（二）分期付款买卖的含义与特征

分期付款是和赊销、消费贷款并列的一种消费信用（consumer credit）方式，买卖双方一般约定，由买方先占有标的物，而买方为购得消费品或取得劳务，价款得分成几次向卖方支付。它与赊销的最明显的区别就在于是否有分期付款的约定，赊销一般被认为是一次性付款（in a lump sum）。分期付款多用于购买高档耐用的消费品或房屋、汽车等属于中长期的消费信用。

分期付款作为一种消费信用方式是附载于现实的交易过程中的，它本质上是一种销售形式或交易。分期付款交易的目的就是移转标的物的所有权，具有一般买卖合同的有偿、双务、诺成性等基本特征。但分期付款在买卖合同中仅是一项关于付款方式的约定，只有买卖合同有效成立，买卖双方按约履行，分期付款的授信功能才会真正实现。

分期付款买卖，是当事人双方约定，出卖人一方先行给付标的物，而买受人分期给付价金的买卖合同。其特殊之处就在于：

1、物先给付性。分期付款买卖是“物先交付型”买卖，在买方全部清偿价金之前，出卖方已先交付标的物于买受人，由其占有、使用。在分期付款买卖中，买方通常是在给付第一笔款项（a down payment）后取得标的物的占有的，但这并不影响分期付款买卖物先交付的性质：在使用价值和价值的最终实现上，显然仍存在一定的时间差。

2、交付必须使买受人取得标的物的直接占有。在分期付款买卖中，只能采用现实交付的方式，拟制交付则为法律所不许。因为拟制交付只是创设物权上的权利，不能使买受人取得对标的物的直接占有。此外，“分期付款买卖，概念上则唯须给付，不必包含所有权之移转”。分期付款买卖中，标的物的移转，当事人有约定的，依其约定，没有约定的，所有权自物的交付时起移转。据此，美国的分期付款买卖可分为二种：一是一般的分期付款销售（installment sale），一是保留所有权（title retention）的分期付款销售（conditional sale）。在英国也有类似的信用销售和附条件销售之分。前者是从一开始交付时便获得了所有权，后者是卖方保留了所有权以担保价金的清偿①。分期付款买卖的标的物，自交付时起，其风险负担移转于买受人，出卖人保留所有权与否，则在所不问。

3、价金分期交付性。付款方式是分期付款异于普通买卖的显著特征。在普通买卖中，买方必须在买卖合同订立时，或在合同订立后标的物交付之前，或在标的物交付时或交付后的一个特定时间，一次付清价金，或者买方预先支付部分价金（预付款或定金），然后在标的物交付时或之后的某个约定时间里一次支付剩余价金。在分期付款买卖中，买受人的价金交付义务是分期的，在占有标的物之后，须存在分两期以上的交付价金的义务；若一期清偿完毕，则不成立分期付款买卖。我国台湾学者史尚宽认为：分期付价于物之交付后，以有二期支付为己足。于物之交付时，仅剩有一期应支付者，非分期付价契约。对于该期数的规定，其他国家有不同的立法例。英国《购买租赁法》在界定分期付款时明确规定了5次以上的交付期数。②在日本法律中则把分期付款销售定义为“购买人约定以二个月以上期间，且分割三次以上支付为条件支付价款，来购买所指定的商品。③分期付款中，买受人得分期履行其义务，这是其权利，因而，买受人可以放弃期限利益，于物交付后，将剩余价金一次支付。

正是物先给付性和价金分期给付这两个特征，使得分期付款买卖具备了信用交易的本质属性：分期付款实质上是价金偿还义务的延缓履行。假如销售合同中对买方的支付期间无特别约定，买方应承担在取得财产时付款的法定默示义务，因此，在销售中，标的物交付的时间应成为判断延缓履行的基准。买方既可选择即时付款，也可选择延期付款，分期付款显属后者。根据英国法的一条古老法则：债被许可延期履行，则债务被授予了信用。④在英美法系国家，买方分期付款中增加的利息负担往往被认为是授于延期付款信用的约因（consideration）如缺少该约因，信用交易合约则不能成立。这一理论为分期付款的利息支付找到了合理的法律根据。

（三）分期付款买卖与相近买卖辨异

分期付款买卖不同于附条件买卖。附条件买卖也是买卖合同之一种特殊形式，它是指买卖双方在合同中约定，买受人先占有出卖物，买受人在支付一部分或全部价款或者完成特定条件时始取得出卖物的所有权的买卖。也就是说，在买卖合同中说附条件没有成就之前，出卖人仍保留出卖物的所有权。从附条件买卖的特征来看，其与保留所有权的分期付款买卖非常相似。二者的区别就在于附条件买卖的付款不一定是按期分批支付的，而分期付款买卖的付款必须是按期分批支付。

分期付款买卖也不同于英国法中的租买（hire-purchase）。租买是指租买人同意以分期交纳租金的方式接受标的物，并具有选择取得购买人或租用人地位的优先权的一种合同。言下之意就是租买人在分期支付了全部约定的租金后，既可以将租买合同转变成买卖合同，支付选择购买价格并取得货物的所有权，也可以放弃优先权，使租买合同转变成租赁合同，而将标的物返还给所有人。“它是一种形式上为租赁，实质上为买卖的货物转让形式”。分期付款买卖与租买的最大区别是有无购买选择权，后者具有或租或买的选择权，取得标的物所有权是租买者的权利。

我国分期付款买卖立法思考

当前，我国在实践中虽已经有大量分期付款买卖现象存在，但分期付款买卖仍处于初步尝试阶段。随着生产力的大发展，信用体系的逐步建立市场经济运行制度的不断完善，分期付款买卖等信用交易方式将会越来越普遍地出现；同时，与信用交易有关的纠纷也会不可避免地发生，因而时代经济环境迫切要求有分期付款的法律规范。为此，我们必须在认真研究我国分期付款实际的基础上，大胆地借鉴和吸收先进供给进行分期付款立法的成功经验，对分期付款买卖立法中的重点和难点进行全面深入的调查、研究、论证和探索。

（一）立法的定位和指导思想

分期付款买卖法的法律性质应为一部信用交易法。分期付款买卖实质上是买卖的一种特殊类型，但这种买卖方式中附载有卖方对买方的信用供给，因而分期付款买卖法既不是单纯的买卖法，也不是单纯的关于信用的法，而是两者兼而有之，是信用交易法。

分期付款买卖性是一部经济活动法，首先其立法目的是确保信用交易的公正，规范信用交易的秩序，在兼顾买卖双方的利益的基础上，更侧重于对消费者利益的保护。因而它带有明显的国家干预经济的色彩，是经济法。其次，从调整方法上看，分期付款买卖法有鼓励分期付款买卖的倡导者规范，有体现契约自由的任意性规范，但更多的是强制性规范，如对分期付款特约的限制性、禁止性规定。另外，从内容上看，完善的分期付款制度有信用提供者资格的取得、中止、续期、终止等内容，如英国对分期付款商实行牌照制度并有管理当局。

立法的指导思想应当符合立法的目的。分期付款的指导思想根本上说是一种利益的平衡。即一方面为发挥分期付款买卖的制度价值，鼓励信用交易的推广发展，同时考虑到出卖人在交易过程中承担借鉴不能收回的风险，应对其利益进行有效的保护。另一方面，消费者在交易过程中处于弱者的地位，而在分期付款条款繁多、内容复杂，消费者以其知识、技能不能轻易理解，交易的公正平等难以维系。因而需对交易双方利益关系进行具体考量，防止出卖人权利滥用，对交易中的消费者进行侧重保护。唯此才能维护契约公正，实现法律在分期付款买卖中对双方当事人利益的合理配置。

对出卖方的特殊保护，各国立法主要体现在两方面，一是买方不能按期付款时法律对卖方利益的保护。这通常表现在买方在约定的期限到来未能向卖方支付约定的部分价金时，对卖方的两种救济方式上：1、卖方在这种情况下得要求买方立即付清全部剩余价金，取消买方的期限利益，结束分期付款买卖。显然，这是在有买方无力履约的危险时起到防止买方进一步拖欠，保护卖方的利益的作用。2、若买方无力支付到期之债，卖方可以解除合同，收回货物，并要求买方支付使用费，赔偿金。这是在买方履行不能时法律对卖方的最后保障。一般的说，上述两种救济方式，卖方并不能随意行使，而只能在符合法定条件时才能行使，对此，各国法律多有规定。二是在标的物所有权移转上各国法律承认并赋予卖方保留所有权的权利。即在买方支付全部价金之前，货物虽由买方现实支配，但所有权并不移转于买方。这样，在买方不按期支付价金时，卖方有取回标的物的权利，所有权保留起到了担保价金债权的作用。

分期付款买卖法对消费者的侧重保护，贯穿于分期付款买卖合同的各个阶段，体现为对出卖人权利滥用的限制。在订约阶段主要的规定有：1、规定出卖人的前契约义务，要求出卖人提供真实详细的交易信息。对分期付款买卖合同中的免责条款或限制买方权利的条款应负特别提醒的义务。2、实习合同订立过程中的强行持续程序，即为了避免买受人没有时间仔细研究合同的有关条款，仓促订立合同，法律以强制性规定在合同的成立前规定了一定的期间，让合同相对人在订立合同之前予以谨慎的考虑。3、合同订立后，为消费者提供一定的思考期或冷却期（cooling-off period）以改变主意，撤销合同。例如日本的《割赋贩卖法》规定，消费者在接受分期付款销售契约的提议或缔结契约后，享有4日的“冷却期”。在此期间，消费者可以撤回自己的承诺或者解除契约而不负违约责任。在合同的履行中对消费者的保护主要有：1、规定出卖方对标的物的瑕疵担保义务和权利担保义务。2、对分期付款买卖中的特约作出强制性的限制性规定。如：德国的《分期付款买卖法》第4条规定，出卖人只在买受人连续两期给付迟延，而迟延的金额已达到全部金额的十分之一时，才能主张期限利益丧失条款。其他类似的限制性条款有所有权保留约款、合同解除约款等。3、赋予消费者履行付款义务的宽限期，即在约定期间内不能付款时可延展一定期间，在该期间内的履约行为仍然有效。日本《割赋贩卖法》对消费者未按期付款的，规定了20日的催讨期。

各国的立法经验告诉我们，由于分期付款买卖的特性所决定，分期付款买卖法应保护出卖人的利益，但更应保护消费者的利益，唯此才能实现买卖双方当事人在法律利益上的真正平衡，实践法律对公平的价值追求。

（二）分期付款买卖法的适用范围

分期付款买卖法的标的应限于物，这已为各国立法所采纳。但分期付款买卖的标的物范围，则各国立法多有分歧：德国的《分期付款买卖法》第1条将标的物限于动产。而多数国家的立法则不限于动产。根据我国的分期付款买卖的实践（我国台湾民法对分期付款买卖标的物并不限于动产），分期付款买卖的标的物应包括动产和不动产，而且不动产较动产的价值更大，更适于分期付款买卖产生的目的，更能满足消费者的需求，推动经济的发展。

此外，分期付款买卖法虽规范的是买卖契约，但对于其他采用分期付款方式的契约行为，例如交换、租赁、供给材料承揽契约，也可以参照适用。⑥

（三）分期付款买卖的所有权移转和风险责任承担

分期付款买卖的所有权移转不仅涉及到出卖人能否确实得到应得的价值，而且涉及到买受人的购买目的能否实现，因而对交易双方具有重要的意义。在分期付款买卖中标的物的所有权应从何时移转给买受人？对此，学者们的看法很不一致，主要形成两种对立的观点：一种观点认为所有权是从交付时起移转，另一种观点认为所有权应从全部价款支付完毕时起移转。从我国现行立法来看，应明确规定为，除法律另有规定或当事人另有约定外，分期付款买卖的标的物应从交付时移转于买受人。这样规定既符合法律的强制性规定，又体现当事人的意思自治，而且可以同《民法通则》、《合同法》的相关规定相衔接、相统一，保障法制的严肃性和统一性。《民法通则》第72条规定，按照合同或其他合法方式取得财产的，财产所有权从交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《合同法》第133条重申了该条规定，并在第134条作进一步的补充：当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物所有权属于出卖人。该规定相当灵活，为保留所有权的分期付款买卖提供了法律的依据。这样，在分期付款买卖中，不动产所有权移转适用法律的强制性规定，必须进行过户登记；如果有所有权移转的其他特殊约定，且不违反法律的，则可依该约定。这种约定通常为所有权保留约款。

风险责任是指由于不可抗力或其他不可归咎于合同双方当事人的意外事故，致使标的物遭受毁损灭失。传统民法将标的物的风险负担与所有权联系在一起，实行“物主承担风险”的原则，但由于所有权移转与标的物交付时间的不一致，往往导致“物主承担风险”的适用的不公平。我国《民法通则》和《合同法》均规定：标的物所有权一般自交付时起转移，除法律另有规定或当事人另有约定的除外，这种“交付转移风险”的立法较为合理。因为标的物的占有人才有最大的方便去维护财产安全和防止财产风险的发生；而不占有财产的所有人由于不能直接管领财产，难以有效的防范风险，由其承担风险责任显然是不可取的。

注释

①近江幸治，《担保物权法》中文版序，法律出版社，2000年第1版。

②③R.M.Goode，Consumer Credit Law，London Butlerworths，p60，p35。

④日本《割赋贩卖法》第2条第1款。