不动产税十篇

不动产税篇1

新理财CORPORATE FINANCE 2007.6 1中共十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》，提出要在条件具备时对不动产开征统一规范的物业税。“物业税”这个名称来自于香港，但在香港，物业税特指对房屋出租所得的课税；而我国欲开征的这个税，实际上是针对不动产征收的财产税。为了以示区别和更为准确，一些学者已经建议将“物业税”称为“不动产税”。据有关信息，我国将在“十一五”规划的后3年开征不动产税。具体说，明年以后的两三年，将首先对工商企业及城市高档住宅开征不动产税，2010年后逐渐将其他居民住房、政府及事业单位、中介机构所属的不动产纳入征税范围。不动产税，正在不可阻挡地向我们走来。

我国现行税制的主体框架是1994年建立的，那次税制改革没有触及与房地产相关的六种税，即土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税。所以，目前实行的房地产税制仍带有相当浓厚的计划经济色彩――税种不合理、城乡双轨、内外双轨、企业与个人双轨等，在实践中越来越暴露出制度上的缺陷。比如，针对城镇土地保有环节征收的城镇土地使用税，其最高税额仅为每平方米10元/年，针对住房保有环节征收的房产税对所有非营业用房一律免税，而在流转环节征收的土地增值税的税率却高达30%―60%，企业还同时必须交纳营业税和企业所得税，重复课税不说，平均税负水平更达到40%以上，高于世界上几乎所有国家的水平。其实，这还没有把与房地产开发有关的收费因素考虑进去。根据建设部房地产业司的统计资料，在商品住宅成本中，税收约占10%，各种收费占20%。

此外，内外税制不统一的问题也很严重。比如，房产税仅针对内资企业而城市房地产税又仅针对外资企业；耕地占用税仅针对内资企业，外资企业不必交纳；内资企业交纳城镇土地使用税而外资企业缴纳土地使用费等。毫无疑问，对现行房地产税进行改革，是必需和明智的。但是在所有的问题中，房地产问题最为复杂。说改革千好万好，国民福利特别是中低收入阶层居民的福利增加、改善得不够，就算不上真好。这就对不动产税制的设计者提出了较高要求。房地产业还被政府视为经济的“增长点”，因为它的确对一些原材料工业，如水泥、钢铁、装饰装修行业具有很强的“拉动”作用，对一些地方政府，特别是城市政府的财政收入、预算外收入的影响相当大。同时，房地产业又是资金密集型行业，与金融业也有密切的联系。所以，对房地产税制进行改革、推出新的不动产税，肯定是牵一发而动全身，自然也就成为整个社会上上下下都极为关注的焦点、热点问题。

开征不动产税，决策者会遇到社会公众的质疑：征了这个税，你给我们减什么税？你不能无缘无故给我们增加一块税收负担；开征不动产税以后，人们的整体税负水平会不会有所提高？提高多少？是实行比例税率，还是累进税率？税率是多少？免征额是多少？不同用途的房地产，是不是都征收这个税？不动产的价值应该由谁来评估？评估的结果我们不认可怎么办？找谁投诉？投诉结果仍不满意又怎么办？现行的房地产税费哪些保留、哪些废止？还有更大的问题：应该由谁来决定征收或不征收这个税以及怎样征、征多少？等等。对愈行愈近的不动产税，人们的脑子里有着太多的疑问和疑虑。近两年来，有关部门因为这个问题没少“挨骂”，却一直没给出个令社会各界满意的答复来。

这也难怪，房地产税费改革在我国具有开创性，加上各地具体情况千差万别，不确定因素颇多，规律一时难寻是可以理解的。可能正是考虑这个因素，政府相关部门在这件事上表现得“小心翼翼”，召开多次专题研讨会，广泛听取意见，不断修改方案，应该说，这种审慎的态度值得赞许。

应当明确，推行不动产税，不是简单地增加某个新税种，而是要对与房地产相关的税制作重新设计，贯彻“宽税基、简税制、低税率”的原则，税种有增、有减、有并，总体上不增加居民的税收负担，建立符合我国市场经济需要的现代不动产税制。此外，新的不动产税还应当具有提高土地资源利用效率、调节社会贫富差距的效用，也应当让它成为较低级政府的较为稳定的收入来源。

据有关研究，未来的不动产税将由保有环节的房地产税和流转（交易）环节的契税两个税种组成。国际上的经验是对保有税采取较低的税率，而对流转交易环节采用较高的税率。特别是对居民住宅的保有课税，一般都实行低税政策。新加坡财产税的税率是12%，但居民住宅的税率只有4%。英国的居民住宅税率划分为8个档次，最低税率只有0．67%，最高税率也只有2%。而不动产交易转让的税率一般就比较高，且大多采用超额累进征收的方式，目的是实现财富的再分配和抑制投机。

房地产税是对每个纳税主体以其拥有的全部房地产价值为征税对象，对“自用”还是“出租”不做区分，以解决出租收入难以掌握控制，易于偷漏税的问题；税率大致在0．3%―0．8%之间，体现的正是“从低”，将规定一定额度的免征额，以满足居民的基本居住需求。要让财富多的家庭多交税，而贫弱者少交税，符合“二八”原则，即80%的税收来自于20%的高收入者，发挥税收对居民个人收入“二次调节”的作用，才能有效地缩小社会贫富差距。农村地区将暂不征收不动产税，至于以后征不征，将放在2020年以后再考虑。这应该是一种比较周全稳妥的选择。

不动产新税制将以房地产的市场评估价值为计税依据，这是发达国家的通行做法。它的好处，一是具有随经济增长而提升的弹性特征，即随着土地房产价格的升值而相应增加税收，使税制具有“自动稳定器”的功能，有利于宏观经济的稳定；二是能够比较准确地反映真实的税基，因为它是以价值为核心的，因而能够比较好地实现税收的公平合理。它的缺点也在这里，以定期评估的市场价值作为财产课税的依据比较繁琐，对评估者的要求也比较高，但这是随着政府行政能力加强和不动产价值评估体系的建立而必须面对和解决的问题，大势所趋，无法回避。反过来说，如果不以房地产市场评估价值作为计税依据，才是没有出路的选择。因为发展中国家一般是以土地面积或财产的账面价值为财产税的计税依据，虽然有计算、管理简便的好处，税收成本也低，但税收缺乏弹性，无法反映不动产的市场价值，也不利于实现税收的公平征收。

不动产税收入主要用于本地区的公共服务，好处是负担与受益的对应关系比较明确，比较易于为居民所理解和接受，同时也可在一定程度上解决地方政府“事权”与“财权”不匹配的老问题。

不动产税篇2

［关键词］不动产税；市级财政；主体税种

本文的房地产税指直接以房产和地产为征税对象的税种，包括城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房产税、土地增值税五个税种。本文设想把这五种与房地产相关的税收合并，并对居民住宅征收不动产保有税，统称为不动产税。

一、不动产税成为地方政府主体税种的背景

1994年的分税制财政体制改革带有浓厚的过渡色彩。不完善的分税制财政体制经过十多年的运行，其负面影响日渐突出，并影响到经济发展和社会稳定。

（一）地方税缺乏主体税种

按照分税制最基本的要求，中央政府和地方政府都应当有基本稳定的收入来源，也就是要有自己固定的税收。这种固定税收应当由若干税种构成，其中包括主体税种和辅助税种。现行的分税制虽然建立了中央税和地方税，并划分了各自的职能范围和收入权限，但缺乏主体税种，尤其是地方税。现行地方税体系中，调节面广、调节力度强、征管简化、收入规模大、起主导作用的税种仅有营业税。虽然以房地产为课税对象的税种不少，但它们之间缺乏相互配合，税种设置层次不清，税收收入规模小，使本应成为主体税种的房地产税没有起到应有的作用，严重地制约了地方税体系的健全和完善。从全国情况来看，房地产税收收入在地方财政本级收入中所占比重为5.13%。如果加上占地方财政本级收入比重2.81%的契税，6种房地产税收占地方财政本级收入的比重为8.12%。

（二）地方财政处于收不抵支的困境之中

这次分税制改革使财权向中央政府集中，事权却没有进行相应调整，致使财权与事权严重不对称。从分税制的运行情况看，地方政府的财政收入占整个财政收入的比重逐年下降，从1993年的78%下降到2002年的45%; 中央政府的财政收入占整个财政收入的比重明显上升，从1993年的22%上升到2002年的55%。①而地方政府的财政支出占整个财政支出的比重却没有相应的变化，一直在70%左右。这说明地方政府用不到一半的相对收入支撑了70%的相对支出责任，这与实施分税制前地方政府用68.4% 的相对收入仅仅支撑59%的相对财政支出责任形成强烈的反差。这也说明由于财政收入分权不足，财政支出分权过度，收入与支出差异化的问题导致了地方财政处于收不抵支的困境之中。2005年地方财政收支缺口高达9，840.35亿元，同时地方财政自给率下降，仅为60%左右。地方财政自给率下降的必然结果是财政收支矛盾激化，要么是对中央财政的依赖性增强，甚至倒逼中央财政，要么是靠出售土地筹集所需经费。2005年全国土地出让金为5，505.15亿元，相当于全年度预算内收入的25%。有些地方的土地出让金收入甚至已经到达地方财政收入的70%左右。

（三）税制老化，不能适应现代经济的发展需要

尽管改革开放以来，我国进行了两次大的税收改革，但几乎没有触及到房地产税的改革，房地产税严重老化，不能适应现代经济发展的要求。城市房地产税是20世纪50年代公布实施的税种，多年来未作调整，是目前房地合一的一个税种，但仅对外资企业和外国公民征收。房产税是以房屋为征税对象向产权所有人征收的一种税，只对商业用途的房产征税，其计税依据是房产原值或租金收入。城镇土地使用税是指在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按税法规定的税额计算征收的一种税。耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非农业建设用地为课税对象，实行从量计征的地区差别定额税率，一次性课征。由此可见，这几种税与经济增长的关联度不强，其税基不能随着经济发展和物价水平的提高而扩大，尤其是近几年，房价和地价大幅度地上涨，与此相关的税收却维持原来的水平，收入弹性差，不利于稳定和壮大地方财力，不利于调动地方发展经济，开辟财源的积极性。

（四）税源结构发生变化

随着经济的发展，尤其是改革开放后房地产业的飞速发展，我国的税源结构也在发生变化：大量个人可支配货币收入正转化为不同类型的不动产。这说明在社会财富总量中以房地产形式存在的社会财富在增加，特别是房产在财富总量中的比重在上升。在个人所得税制度还不完善的情况下，仅仅依靠个人所得税调节社会贫富差距是不够的。因此，开征统一的不动产税，以适应税源结构的变化，达到扩大税基、普遍征税的目的，还可促进社会公平。

二、不动产税成为地方政府主体税种的理论依据

（一）不动产税为地方政府的基础设施建设提供资金

从美国的实践来看，不动产税是一种受益税，即不动产税收入主要用于为纳税人服务，具有使用费的性质，是每个人享受地方服务必须支付的价格。地方政府把不动产税收入用来改善地方公共基础设施和公共服务，如道路、学校、消防等，这些改善了的基础设施和公共服务就会提升纳税人的居住环境，提高居民的生活质量，不动产所有者（或使用者）是当地公共服务的受益者，因而不动产税的征收和使用对象匹配性较好。与此同时，地方公共项目带来的收益和这些项目在不动产税中体现的成本将被“资本化”在当地房地产的价值中。一方面，地方学校教学质量高、犯罪率低等因素将增加当地的住房价格；另一方面，低税率也会增加住房价格。税收和服务将影响房屋的价值，当地居民为了提高自己的财产价值，特别支持那些收益多于成本的地方财政项目。地方项目的成本和收益明显地体现在当地财产价值中，这就有效地为地方财政预算决策提供了经济动力。所以，不动产税是一种近似于能够鼓励当地居民做出正确的财政决策的受益税。［1］

（二）地方政府独立自主的税收来源能提高财政效率

独立自主的税收来源将地方政府的税收和财政支出联系起来，促使地方政府要做出正确的财政决策，以便最大化公共开支所带来的效益。因此，地方政府必须衡量所建议的公共项目的成本和收益。如果有其他资金来源，公共项目的成本和收益的联系不复存在，公共项目的选择不再仅仅依赖于地方政府所要支付的成本，因而公共项目可能过于昂贵。地方政府独立的财政收入来源减少了地方政府对中央或上级政府间拨款的依赖，政府间拨款通常附加上一定的条款来限制财政支出决策选择，降低了地方政府控制预算总规模的能力。与地方税收相比，拨款让地方政府更加浪费。［2］缺乏地方收入来源，地方政府可能放弃一些受益项目，难以实现最有效率的预算结构，也很难以最有效率的方式提供公共服务。独立的地方政府公共财政开支促使地方政府在项目评议过程中充分考虑项目的成本和收益，提高地方政府决策的科学性。

（三）不动产税具有明显的地方税的特点

不动产税具有地方税的特点，最适宜划归地方政府。首先，房产和土地分散在各个辖区内，只有地方政府才能详细掌握税源，核实房价地价，纳税人不易偷漏税款，课征效率高。如果由中央政府课征，则征税成本比较高。其次，由于不动产税是以房产和地产为征税对象，其税基具有不可移动性，不会因为税收政策流向其他地区。业主无法通过税基的流动来减少其税负，也无法隐瞒其税基而逃避纳税的义务。再次，物业与其主人的居住地通常是在一起的，均享受了来自地方财政的公共利益，由地方政府对房地产征税符合地方税的受益特征。只要地方政府专心优化本地投资环境，搞好基础设施和公共服务，吸引越来越多的居民在本地区居住和企业在本地区投资，就可以不断推动本地的房地产升值，扩大税基，形成长久不衰的财源。因此，不动产税作为地方税主体税种是必然的选择。

三、不动产税成为市级财政主体税种的可行性：以成都市为例

(一)成都市不动产税收入现状

自1994年实行分税制以来，成都市的财政收入总额一直以每年20％左右的速度稳步增长，2003年成都市的财政收入总额达到了2，161，256万元，比2002年相比增长了15.1%。地方本级的财政收入却不稳定，波动幅度较大，与市财政收入的增长趋势不一致。同时，财政支出一直保持稳步增长的趋势，增长幅度大约在20%左右。财政支出规模不断超过地方财政收入，使得地方财政年年出现了赤字。

根据我国现行的“分税制”财政体制，房地产税是地方政府的财政收入来源之一。从现实情况来看，房地产税对地方财政的贡献很小。1999年，房产税、城镇土地使用税和土地增值税共24，829万元，占财政收入的比重为2.37%，占地方财政收入的比重为3.93%。2003年，这三种税收增加到49，392万元，占财政收入的比重为2.29%，占地方财政收入的比重为4.56%。2005年，虽然土地增值税、城镇土地使用税增长迅速，增幅分别高达2.5倍、3.7倍，比重提升快于其他小税种，但在税收总收入中所占比重仍然比较低。来自于房产税、城镇土地使用税、土地增值税和耕地占用税的收入占税收总收入的比重仅为2.3%,对房地产税增量的贡献为7.56%，对税收收入贡献度为5.18%。说明尽管经济增长和税收收入增长的速度较快，房地产税收却没有同步增长，基本上维持原来的水平。显然房地产税并没有成为地方财政的主要收入来源。

(二) 成都市不动产税收入测算

本研究设想，合并现行的房产税、城市房地产税、耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税，开征统一的不动产税。对于城市房地产，无论是从事经营性的，还是非经营性的，都要纳入不动产税的征税范围。本研究假定房地产税改革只是导致房地产的税收发生变化，而其他财政收入和税收收入不发生变化。由于中国还没有建立完整的房地产登记和信息系统，不能给不动产税率的设计提供充分的信息。国务院发展研究中心的研究表明税率范围可以设定在0.3%―0.8%之间。［3］现行的房产税税率是房产余值的1.2%，本着财政收入和税负基本不变的原则，考虑到经营性企业缴纳的耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税和房产税的合并以及即将要进行的内资企业所得税和外资企业所得税的合并（初步确定税率为24％），本研究估算了不动产税率为0.3%、0.5%、0.8%、1.2%的情况下不动产税的税收收入，着重分析了不动产税率为1.2%时的不动产税税收收入，并与现行的财政赤字和城市维护建设支出进行了比较。根据《四川统计年鉴》上的成都市历年全社会房屋建筑情况的统计资料（1978―2004年）和房地产开发销售情况中的商品房销售总额（1995―2005年）以及成都市房管局提供的成都市房产面积（存量）（数据来源见附件）。本研究根据统计数据，以现行的市场价格对不同年份的房产价值进行了评估，成都市1999年以前的房产存量现行评估价值为28，128，173万元，1995年至2005年每年新增房产的现行价值分别为386，839万元、730，707万元、970，250万元、1，154，666万元、1，353，437万元、1，744、453 万元、2，820，968万元、3，340，534万元、4，030，646万元、4，795，440万元和5，249，903 万元（见表1）。因此，1999年成都市存量房产的现行价值为32，724，072万元，2000年为34，468，525万元， 2001年为37，289，493万元，2002年为40，630，027 万元，2003年为44，660，673万元，2004年为49，456，113万元，2005年为54，706，016万元。假定不动产税征收率为100%，且不考虑对国家机关、事业单位的房产和居民基本生活住房免税的问题。如果税率分别为0.3% 0.5%和0.8%、1.2%，基于评估价值的不动产税收入情况(见表2)。

把实际取得的财政收入或税收收入减去实际取得的房产税，土地增值税和城镇土地使用税的收入，再加上估算的不动产税收入（税率为1.2%），就得到调整后成都市的财政收入或税收收入。表3、表4显示了估算出的不动产税收入在调整后的财政收入和税收收入中的比重。

四、结论与政策建议

根据前面的数据分析可知：(1)对所有的房产征税,以房产的市场价值为税基所征得的不动产税收入比现行的房地产税收收入多得多。如果将调整后的地方财政收入与成都市实际的财政支出相比较就会发现，财政收入基本上能够满足财政支出的需要，不会出现财政赤字（表3）。这就意味着在现阶段征收不动产税可以使市级财政走出收不抵支的困境。(2)虽然估算的不动产税收入逐年在增加，对地方政府财政收入和税收收入的贡献比改革前大大增加，但与发达国家相比，仍存在很大差距。根据OECD组织1994年的资料，不动产税是多数发达国家地方税收的主要来源，如不动产税占美国地方政府税收收入的75.8%, 加拿大占82.6%,澳大利亚占99.6%,英国占95.6%。［4］而估算的不动产税在成都市税收收入的比重最高时都不到30%。从目前的情况来看，不动产税还不能成为我国地方政府的主要收入来源。(3)根据不动产税的“受益”性质，不动产税的收入用于地方基础设施建设能够提升当地居民的生活质量，也有助于提供当地房产的价值，为地方政府提供稳定的收入来源。本研究发现，估算的不动产税收入完全能够满足地方政府用于基础设施建设方面的支出，在基础设施建设支出规模较小的情况下，不动产税收除支付基础设施建设外还有节余，可用于其他财政支出。开征不动产税，可以解决地方财政基础设施建设资金的困难，避免地方政府过分依赖土地收入而带来的财政风险。(4)在现行税收体制下，不动产税在地方财政收入和税收收入的比重不稳定。我国的税收体制一直是以流转税作为主体税种，增值税收入占整个税收收入的一半左右，尤其是近几年，税收收入的增长速度大大超过GDP的增长速度。尽管不动产税的收入也在增长，但其增长的速度远低于增值税的增长速度。这也说明了要使不动产税成为我国地方政府的主体税种，除了进行房地产税收的改革外，还要进行税收结构的调整，使以间接税为主体的税收体制转变成为以直接税为主体的税收体制。

注 释：

①《中国统计年鉴》，中国统计出版社，2004年。

主要参考文献：

［1］William A. Fischel. 地方政府企业，房屋业主和财产税的受益论［C］．华莱士•欧斯编，丁成日译．北京：中国税务出版社，2005．

［2］Wallace E. Oates．财产税与地方政府财政――概述和回顾［C］．华莱士•欧斯编，丁成日译．北京：中国税务出版社，2005．

［3］谢伏瞻．中国不动产税制设计［M］．北京：中国发展出版社，2006．

［4］李进都．房地产税收理论与实务［M］．北京：中国税务出版社，2000．

Real Estate Tax Should be a Main Tax of Municipal Public Finance

Deng Juqiu

不动产税篇3

关键词：一般纳税人；不动产；经营性租赁；会计核算

一、不动产取得时分期抵扣进项税额会计核算

在2016年，为支持企业发展，国家税务总局第15号规定，根据其中的条款，增值税一般纳税人从2016年5月1日始，按照固定资产核算所取得的不动产或在建工程，都需要分2年从销项税额中抵扣其进项税额。整体来看，在取得不动产时，分期抵扣进项税额的会计核算整体来看，可以分为两类情况进行分析。

(一)关于取得不动产分期抵扣进项税额的会计核算

从实质上来说，一般纳税人在具体实践中，利用多种合法形式来取得不动产，例如，通过购买、捐赠、入股或抵债等，得到不动产的产权。一般纳税人应当从当期销项税额中，将进项税额60%进行抵扣；其余的40%待抵扣进项税额，可在后续销项税额中抵扣，时间是取得扣税凭证的当月算起的第13个月。举例如下：在2016年8月期间，为改善公司办公经营条件，A公司(一般纳税人)新购一座办公楼，金额为20亿元，税额为2.2亿元。该新购办公楼纳入固定资产核算范畴，在当年9月根据相关规定就可以进行计提折旧。如果经过认证，在购买固定资产中当月取得的增值税专用发票，对其进行会计处理。具体情况如下：借：办公楼为固定资产，价值2000000000万元，需要交纳的增值税税费，也就是进项税额为132000000(220000000×60%)万元。经过计算后，待抵扣进项税额为88000000(220000000×40%)万元；贷：A公司在银行拥有存款金额为2220000000万元。根据相关规定，在第13个月也就是2017年8月时，经过计提折旧后，该固定资产的会计处理变为：借：需要交纳的增值税税费，也就是进项税额为为88000000；贷：待抵扣进项税额为88000000万元。

(二)关于不动产在建工程分期抵扣进项税额的会计核算

不动产在建工程是指尚未完工并交付使用的工程，对于这类在建的工程，一般纳税人需要采购相应的材料和服务、设备等进行建设、装饰等。如果不动产在建工程要适用分期抵扣进项税额，需要达到如下两个标准：一是不动产在建工程行为发生在2016年5月1日后，二是通过对不动产进行扩建或装饰修缮后，不动产实现了增值且增值≥50%。对于一般纳税人所采购的用于不动产建设的相关的材料和设备，其会计核算可继续细分为两种情况：1.如果一般纳税人所购材料、设备等用于不动产在建工程，而且，也符合分期抵扣的相关规定，可按取得不动产分期抵扣进项税额的相关规定进行抵扣。2.如果已全额抵扣进项税额的物资，在进行抵扣之后，转用在不动产在建工程上，同时，也符合分期抵扣的相关规定，就可以将已抵扣进项税额的40%，在转用当期的进项税额中扣减，然后，在第13个月的销项税额中予以抵扣。

二、一般企业转让不动产使用权的会计核算

(一)取得不动产时一般纳税人同时获得增值税发票

按照财税[2016]36号文件中的相应的条例规定，如果企业是在2016年4月30日后取得了不动产，不管是购买还是自建，都称为新项目，同理，在此日期之前取得的都称为老项目。老项目的转让过程中，增值税计算可采取简易征收办法或一般计税办法。新项目必须要按照一般计税办法进行。如果在转让过程中，采取的是跨地区转让的形式，还需要向机构所在地主管国税机关申报纳税，同时，向不动产所在地主管地税机关预缴相关的税款。

(二)取得不动产时一般纳税人未同时获得发票

对于此种情况，按照国家税务总局2016年第73号公告，一般纳税人需要凭借相应的材料，例如完税凭证等相关资料，才能进行不动产差额抵扣。2016年4月30日前缴纳契税，那么，可按照如下公式进行计算：增值税应纳税额=[全部交易价格(含增值税)-契税计税金额(含营业税)]÷(1+5%)×5%；之后的，则按增值税应纳税额=[全部交易价格(含增值税)÷(1+5%)-契税计税金额(不含增值税)]×5%进行计算。

不动产税篇4

张平分析说，目前，我国地方税的主要税源是企业税收，其中主体税种就是针对第三产业征收的营业税，其收入100%归属地方；而针对第二产业的增值税则由国税局征收，虽然增值税是中央与地方的共享税，但其收入只有25%归属地方。显然，按照现行的增值税分配比例来看，一旦营业税全部改成共享的增值税后，地方税收将大幅下降。

他认为，地方政府税收大幅下降之后，很难有足够财力保证其公共服务职能，因此它必须寻找新的税源来进行一定程度的弥补，这样才能达到财权和事权的平衡。

“当失去大部分企业税源之后，个人税源就成了首要日标。所以，2013年地方政府的主要任务就是开始向家庭和居民征税，要建立家庭和居民的征税体制。”张平断言，这是全球规律，中国此轮地方税体系重建一定会在这方面有很大改革。

他判断，建立家庭和居民征税体制的第一步就是针对家庭开征不动产税，最迟2014年正式推行，具体操作起来有三个可能的方向。

“第一是征收不动产税，替代地方政府卖地收入。按照其他国家惯例，是按照房产评估值收取1%-1.5%的不动产税，同前重庆和上海已经正在试点；第二是开征财富增值税。目前德国是这样执行的，一套房子升值100万之后，收取40%-50%的财富增值税，对于投机购房的人，卖都不敢卖；第三是打击‘占而不用’的购房者，鼓励出租，不要把房子当成储蓄手段。如果你有20套房子，也都认真出租了，也交了所得税，那么就可以拿这个来抵扣不动产税，如果你这20套房子像黄金一样窖藏起来，那就要征税。”

第二步就是将纳税人各种收入汇总计征个税，建立“综合与分类相结合”的制度。

“目前我国现行的个人所得税仍然采取的是分类征收制度，应税所得额多达11项，且都是通过你获得报酬的各个单位代扣，以后就会直接面向个人开征，也就是把你所有的收入累计起来一次胜征，对于收人高的人群来说，一年的征收规模还是比较大的。”张平说，这样一来，税基扩大，累计税率增加，地方政府所获得的税收自然也就增加。

除此之外，张平判断，目前已经启动的资源税也会成为未来地方财政收入的一个重要组成部分，因为资源税完全是地方税种。

国务院2011年10月10日公布了修改后的《中华人民共和国资源税暂行条例》，从当年11月1日起全而施行，核心内容是对石油、天然气资源税的征缴方法由“从量定额”改为“从价定率”。因为资源税属于地方税，资源税从价定率全国启动后，其计征总量大幅提高，地方财政收入也会增加，在一定程度上相当于中央财政利益对地方财政的让渡，如果按照石油天然气5%-10%的税率计算，其每年给地方财政增加的税收可能达到600亿元。

更重要的是，除了石油、天然气外，中国还有大量的金属矿、非金属矿，最主要的就是煤炭。在品种覆盖面扩大的情况下，必须特别考虑煤炭如何被覆盖，一且煤炭资源税也能够从价计征，尤其是煤炭大省的财政收入将会得到大幅提升。

不动产税篇5

中国房地产市场就是转型之中最为尖锐的矛盾,为缓和这种矛盾,不动产持有税要不要征、房地产持有税向谁开征等一系列问题急需解决。

以土地支撑财政的经济模式不可持续,以房地产持有税弥补地方财政收支缺口是大势所趋。该项税费可以替代土地财政,也可以抑制投资性需求,鼓励自住性消费。

本文针对不动产持有税所面临的实施环境,对其实施所需的条件,如何实施等问题进行了探讨。

关键词:房地产、持有税、前提、可行性。

1、前言

中国房地产市场的过热一定程度上刺激了过激了国民经济,但各种附加费用只是产生在流转环节,实际财富却并未增加。另外作为生活必需品,其价格已经超出了国民收入的平均水平,导致工薪收入阶层住房困难,针对此矛盾,我国政府正逐步完善税费制度,其中不动产持有税就是一种可以考虑实施的税费。

房地产持有税,就是对房地产的所有者,按其持有房产的价值(或面积)以规定的税率征收的一种税。目的是增加国家收入,控制个人手中大量的房产。

这种税的税率可以这样理解,每年每人必须上交上千元。如果交不起,那他的房产便会被没收。

在经济繁荣时期,国家为了遏制房地产市场投机,强化了房地产流转环节多项交易税费(如营业税、土地增值税均在交易环节计提)的征收。但高额交易税费的征缴在抑制了房产市场投资和投机性需求的同时,也增加了房地产交易的成本。这样既限制了房地产资源流动,降低了房产资源的配置效率,也形成市场供过于求的预期,加剧房产市场波动。因此,为活跃房地产市场,拉动市场需求,有必要清理房地产交易流转环节税费,多数税费项目可以取消,部分必须保留的税费项目也应适当降低税率。

加强对持有环节的监管有利于持久遏制垄断和投机行为,同时减免房地产交易环节税费并不等于鼓励放任市场垄断和投机。房地资源具有稀缺性特征,对房地资源的占用和使用隐含了多层面的公共外部性。为了保障大多数公众对房地资源的基本使用权,防止具有公共性的稀缺资源闲置和滥用,在做好与70年土地租金一次性缴纳衔接工作的基础上,对房地资源征收持有调节税,有利于社会公平和提升房地产资源的使用效率。对开发企业超出规划周期的闲置土地和未售房产征收房地资源闲置调节税,抑制屯地屯房,加速土地资源和开发资金流转,促进房地产开发投资增长;对于非开发企业持有的房产统一征收房地资产持有调节税。其中两类资产持有可给予税收减免:其一,国家认定的标准以下的自住房减免持有税,以鼓励自住性购房需求;其二,租赁性住房凭合法租赁合同可申请税收减免,鼓励闲置住房资源进入租赁市场,增加租赁市场供给。

2、房地产市场现状

在世界上,很多国家和地区已通过物业税等税收手段调控房地产市场并取得成效,在中国尚没有对居住型不动产课收物业税的情况。因为在中国法律中,作为原始的生产资料――土地,属于公有财产,个人没有所有权,而建立在土地之上的不动产,也因此只有使用权。所以说从法理上讲,物业税并不成立,应该引申为不动产持有税。

当一个人持有房产的数量比较多的时候,可以针对其在基本自供型房产之外,所多余出的房地产予课税。因为过多的房地产,一方面是对稀缺土地的资源过多占用,另外一方面,也可能会基于这种稀缺投机炒作,试图籍此赢利。所以说,对持有过多的房地产采取征税的措施是说得通的。

供不应求,刚性需求旺盛一直以来被认为是某些地区房价上涨的主要原因,但据北京市房地产产业协会调查显示,北京的住房并不短缺,甚至潜在过剩,其显性表现为住房紧张。而北京实际上闲置房比空置房要多好几倍,少数人拥有多套住房,这和北京市统计局公布的北京10%的人拥有两套住房的结果相一致。

房屋没有得到有效的供应,大量闲置房屋又掌握在少数人手中,导致了住房分配不均,客观上造成了北京房屋供给紧张,房价上涨。

就中国房地产市场的情况来看,不仅发展模式问题重重、信贷政策不合理,且税收政策更注重不动产转让环节、不动产取得和所得环节征税,而不注重不动产的保有环节征税。这样不仅不能调节住房市场的个人收入分配问题,反而通过税收转嫁效应,严重增加住房自住者的购买成本,降低其住房福利水平。

我国政府现某些政策客观上抑制了消费者购买第二套住房,但其作用在于限制了不动产交易市场的扩展,但对于现已拥有多套住房者并未征收持有税,并未造成不动产交易市场萎缩。

而不动产持有税的作用在于,长期占有大量不动产将带来持有成本,使得以买卖为目的交易市场风险加大。而且如果这种税收政策得出台,必将造成大量购房者持币观望,不再急于入市,那么以不动产买卖获利为目的持有者,将会面临极大地风险。

消费者在购买房屋时,其房价中已经包含了土地使用期限内的几乎全部的房地产税费。而不动产持有税的开征,是将现行消费者在购买阶段一次性缴纳的房地产税费,转化为在房产保有阶段陆续收取,也就是说,把现在买房前一次性缴纳的税费,放到买房后,由房屋所有者按年缴纳。目前的有关税费大约占到房地产价格的30%至40%,因此一旦开征物业税,必然导致房地产价格的大幅下降。

3、不动产持有税的实施方式

首先是税收法定问题,税收作为国家剥夺纳税人财产的合法手段强调严格的税收法定,即必须通过相应的立法才能征税。

其次征收的起点如何确定,家庭的第一套不动产一般用于自住,所以不应对其征税。政府应该从第二套住房开始每年征收房产持有税,第三套住房比第二套住房的房产持有税要更重一些,以此类推,加大那些持有多套住房的成本。

不动产保有税在计算税基的时候,房地产的抵押贷款即负债不得扣除。而且不动产税在大多数国家都属于地方税,为地方政府财政收入最重要的一部分。如美国1996年地方财政收入1万多亿美元,其中不动产税就占20%以上。

目前国内房地产税税种繁多、收费复杂、租费杂乱,如各种所得税、印花税、城市建设税等有6种之多,而且,不动产保有环节税负过轻而流转环节税收负担过重。房地产税仅占全部税收收入的2.36%,占地方财政收入的比重也仅为8.12%。

更为严重的是,由于国内房地产物业税费偏低及凌乱无序,房地产市场炒作严重,从而使得通过房地产市场让社会财富在短期时间内向少数人集中,社会财富两极分化越来越严重。

房地产保有环节税费的偏低也使个人住房消费盲目扩张,比如目前国内购房者主要是25-35岁的人,但是欧美国家这个年龄段很少有自己购房的,基本上是租房住;还使得国内城市居民住房持有率严重偏高,每个人都恨不得能有一套房子;再就是每套住房面积的夸张性扩张,动辄100平方米以上,大的200多平方米,即所谓购买住房一步到位。

房地产市场投机炒作严重,不仅使得许多民众居住条件不能改善,带来了许多严重的社会问题,而且导致国内不少地方的房地产泡沫四起,使得国内金融市场、银行体系面临着巨大的潜在危机。因此,开征不动产保有税不仅势在必行,而且对国内房地产业来说是一个全面多赢的事情。特别是对炒作较为严重的地方,通过开征不动产保有税,让房地产炒作者损手而出,那么国内房地产的价格一定会回落到真实的市场水平上来,房地产市场的泡沫也会自然消退,从而保证国内房地产市场的持续稳定发展。

4、不动产持有税的实施条件

为什么征收不动产税的好处这样多,这项税收政策却迟迟无法出台?最为根本的就在于目前中国有没有征收不动产税的条件。依照各国现行不动产税税制,每一笔土地及房屋都得征税,都得根据政府定期查定之价格加以计算征定。为了课税的目的,政府通常会每隔一阶段就对所管辖区域内之房地产进行一次估价,此工作完成后,每幢房产应纳税就得根据查定价格加以计算。而这种查定的价格,在进行下一次查定价格之前,没有重大事故发生,不得变更。

同时,如同个人所得税的征收一样,不动产保有税的征收同样对某些特定人持有房地产设定优惠办法。其优惠对象通常包括:政府机构所持有的房屋;宗教、教育、慈善或非营利机构所拥有的房屋;自用住宅及个人收入低于某一水准或年龄高于某一水准者所持有的房屋。从这个意义上说,对住房过度消费收取不动产保有税费,既要对房地产过度消费征收一定的税收,又得对满足基本住房消费者给予一定人税收优惠。

也就是说,开征不动产保有税需要一定的基础条件,一是详实的不动产登记资料,即能够全面了解当地房地产的实际情况;二是用科学方法或市场方式对房地产进行低成本估价;三是政府有税收征管能力;四是要有严格细化科学规范的征收规则。如不动产税的税基、税率及其他税种之间的关系、中央与地方之间税收分配、征税的减免与优惠对象界定等,只有在这些方面创造条件,不动产税的开征才能有效地进行,并达到开征不动产税所要达到的目标。所以开征不动产税先得制定法律与规则,然后试点,并在这个基础上全面展开。

5、不动产持有税的实施现状

就目前的情况来看,由于中国住房体系的复杂性,如有商品房、单位建房、公房、个人建房等,如果不对当地的整个住房存量有一个全面清楚的了解,不仅不动产税的税基无法确立,而且也不能够对不动产税的税收减免做一个清楚的规定。同时,由于中国房地产市场刚刚发展几年,二手房市场相当不发达。在此情况下,有效住房评估体系也就无法确立。还有,物业法律缺乏、个人征信体系的缺乏、银行信用体系不健全,这些都是征收不动产税的基础条件。如果这些基础条件没有,开征不动产税就会面对许多困难。

但是,如果能让不动产税制简化,也可以创造条件开征不动产税。比如,首先规定,每个家庭持有一套住房不必征税(第一套住房无论其条件如何,家庭情况如何都不征不动产税),不动产税从第二套住房开始征收。而第二套住房征税,不同地方所征收的税率不同,基本上由各地方来决定,但税收分配,则采取越是发达地方或房价高的地方,其地方所占的比重越低的原则。这样,一则使得地方政府没有动力来推高当地房价,二则可用中央所收取的不动产税转移到不发达地方。然后,在这基础上逐渐完善中国的不动产税征收制度。当然,要做到这一点,首先就要对全国住房进行普查,严格采取住房购买实名制(在这一点上,政府可以采取严格的规则,对不采取实名购买的住房限制转让与交易等)。

可以说,目前不动产税之所以迟迟没有启动,市场的困难与问题、体制的问题是自然的,更为重要的是,不动产税制度规则的制定与推动者往往是最大既得利益者,如果在这一点不能有所突破,中国的不动产税的出台将是遥远的事情。

总之,开征不动产税不仅能够增加政府财政收入来源,调节房地产市场的收益公平分配,也是减少房地产过度投机与过度消费、遏制房价疯涨、减少房地产非法行为,保证房地产市场持续稳定发展的重要一步。

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不动产税篇6

关键词：不动产税；地方政府；公共服务能力

中图分类号：F812.42 文献标识码：A 文章编号：1003-9031(2008)09-0009-05

一、问题的提出

在我国经济改革30年的过程中，地方政府在经济发展中扮演了重要的角色，地方经济的发展也为我国十几年来的快速经济增长产生了巨大的推动作用。但是，在物质生活基本得到满足的情况下，老百姓对医疗、教育、社会保障、公共安全以及环境保护等公共产品和公共服务的需求越来越突出，对地方政府的目标要求也不再是发展经济这一单一目标，而是更加强调其公共服务的能力。

地方政府的公共服务能力在很大程度上取决于其收入能力。地方政府是否有充足而稳定的税收来源来持续提供公共品，在一定程度上又是与地方政府的税制模式直接相关的。在我国现行的地方税体系中，缺乏一个足以支撑地方政府事权支出的主体税种，这极大地制约了地方政府提供公共服务的能力。从国际经验来看，不动产税是主要的地方税种之一，而且也是地方财政收入的主要来源，是地方公共服务供给的重要基础。

不动产税也被称为“物业税”、“房地产税”。早在2003年的中国共产党十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中就明确提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税。”2006年，“十一五”规划纲要中又明确提出，要改革房地产税收制度，稳步推进物业税，并相应取消有关的税费。可见，我国的不动产税改革早已被提上议事日程。虽然目前还没有一个明确的征收不动产税的具体实施细则和措施，但改革的基本框架已经非常明晰：将现行的直接以房地产为征收对象的税种，包括房产税、土地增值税、城市房地产税等，和一些对房地产经营的收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的不动产税。在目前地方政府缺乏稳定而充足的税收来源的情况下，在老百姓的公共服务需求日趋强烈、民生问题越来越突出的背景下，若能通过这种改革，使不动产税收入随着市场经济的发展而逐步成为地方政府一个重要的支柱性的税源，为地方政府公共服务能力提供制度性的保障，那么对于地方政府履行公共服务职能、实现政府转型以及构建和谐社会都将具有重要的促进作用。本文将探讨不动产税改革将如何在增强地方政府公共服务能力中发挥作用，并针对开征不动产税过程可能遇到的难点问题，提出相关对策建议。

二、国外不动产税征收的发展趋势

征收不动产税是世界发展趋势，世界上许多国家都在积极致力于研究开征不动产税和进行不动产税改革。从表1可以看出，无论是发达国家，还是发展中国家，不动产税已成为各国财政税收的重要收入来源之一。根据经济合作与发展组织(OECD)的统计，该组织30个成员国在1985-2000年间有22个国家的财产税税收负担水平(即财产税税收收入占国内生产总值的比重)上升。其中包括加拿大、墨西哥、美国、澳大利亚、日本、韩国、比利时、芬兰、法国、希腊、匈牙利、冰岛、爱尔兰、意大利、卢森堡、荷兰、挪威、葡萄牙、西班牙、瑞典、瑞士和土耳其22个国家，占成员国总数的73.3%，其中美国从2.8%上升至3%；法国从2.5%上升到3.1%；瑞典从1.1%上升到1.9%；意大利从0.9%上升到1.8%；日本从2.6%上升到2.8%；澳大利亚从2.3%上升到2.8%；韩国从1.5%上升到3.2%；墨西哥从0.1%上升到0.3%；匈牙利从0.5%上升到0.7%。[1]美国不动产税占地方财政收入的比重在2001年至2003年间平均上升了10%以上，尤其是近年房地产市场火热导致房屋价格快速上涨，使其成为地方政府税收的主要来源。

国际经验表明，开征不动产税可以实现多重目标，除了可以提高土地资源利用效率，促进社会收入分配公平等目标外，许多国家将不动产税的目标设定在为地方财政提供稳定的收入来源，从而为地方政府履行公共服务职能奠定基础。如在美国，不动产税收占地方政府财政收入的比重在70%左右，多数征收不动产税的国家中，这一比重也在40%以上。在其他发达国家，无论是联邦制国家如法国，还是英国、日本等君主立宪制国家，大多数不动产税种都划归地方政府，为地方政府公共服务筹措资金。许多发展中国家也通过调整财政分配关系，将不动产税交由地方管理和支配。即使是东欧的原社会主义国家，不动产税也已被确定为分权化进程中新产生的地方政府重要的收入来源。因此，不动产税在世界主要国家都是作为地方税征收，是基层政府税收来源的重要组成部分，是地方政府履行公共服务职能的重要保证。随着地方政府权限的扩大，一些国家还在逐步下放不动产税的立法权，使不动产税作为地方税种的地位更加明确。

在不动产税的征收环节上，世界的发展趋势是：不同的经济发展阶段使各国征收不动产税的税基呈现差异。发展中国家和经济转轨国家通常以经济发展为主要目标，其国家政策鼓励经济发展和建设，因此倾向于将土地和地上建筑物分别征税，而且许多国家只对土地征税，对建筑物通常不征税或征很低的税。而发达国家由于不动产价值都比较高，合起来征收，一是可以扩大税基，增加税收总额，或者在税收总额一定的情况下，扩大税基有利于降低税率；二是避免了对土地和建筑物分别征税的重复性征收和分别估价。

三、关于我国开征不动产税的研究现状

对于地方政府是否应该依赖不动产税这个税种，将它作为主要收入来源这一问题，西方学术界一直存在着争论。支持地方政府依赖不动产税的作者的主要论点是建立在税收和财政支出的基本联系之上。[2][3][4]他们认为，地方政府要做出正确的财政决策，就必须衡量所建议的公共项目的成本和收益。如果存在地方税收之外的其他资金来源，这个联系便不复存在。地方政府和更高级政府就地方项目拨款多少和拨款形式讨价还价，地方公共服务的范围和水平很可能由讨价还价决定。在此政治构架下，地方决策通常因为拨款而受到外来干涉。Mcguire认为，授予地方政府财政权力可能有益于形成一个运作良好的联邦制度，多层次的税收辖区也可以增加选择，促进竞争。[5]而对不动产税持批评态度，反对授予地方政府财政权力的观点主要可以概括为：西欧的很多地方政府在没有地方财政收入来源，主要依靠中央补助的情况下也运作得很好；地方税收辖区间不动产税基的分布不均匀；拥有财权的地方政府会加速都市地区的政治割裂，从而导致混淆和责任不清；在实践中不动产税受到大量限制，妨碍了它作为财政收入来源。

在对待不动产税在我国开征的作用以及它实施的条件等问题上，国内学术界的观点也不尽一致。贾康认为，在中国城镇化、工业化、市场化不可阻挡的大潮流里面，地方政府培育不动产税、逐渐地把它作为自己的一个支柱财源是有明显的潜力的。[6]丁成日指出，我国经济和房地产业的高速发展，特别是过去一、二十年内，个人财富向房地产转移。住房的消费占个人消费比例也因住房私有化和收入的增加而发生了显著的变化。这种根本性的社会变革要求我国的税制也要进行相应的调整。[7]樊纲认为不动产税是房地产市场的内在稳定器；目前我国经济运行中内外失衡的问题并不是宏观调控的问题，而是体制性问题；需要进行新一轮的经济体制改革，首要的就是财税体制改革，包括资源税、物业税、资本利得税、资本所得税。[8]白重恩认为，征收不动产税的一个预期的功能是减少地方政府对土地生产要素的控制，尽快实现要素市场化改革。[9]薛涌认为，从发达国家的经验看，征收不动产税不仅意味着个人义务的增强，也将为地方政府自治奠定良好的基础。[10]杨豪，秦强认为，征收不动产税对地方政府行为的影响还要看具体税率的大小。不同的税率使得地方政府不动产税在整个税收中的地位不同，因此对地方政府所产生的激励不同。[11]李冬认为，征收不动产税对我国地方政府的影响是一个复杂的过程，需要具体分析。[12]

对于不动产税制改革在我国将面临的挑战，Roy Bahl总结了几点，第一，世界其他国家都是对土地的所有权课税，中国将对土地使用权课税，这将是一个巨大的挑战；第二，有相当多的部门涉及于此，而每一个部门都有各自的历史和利益；第三，不动产税的实施也许将受到许多政治上的阻碍，这种阻碍也会来自地方政府；第四，不动产税从无到有，对中国来讲还会有一种冲击效应，这一冲击效应将导致当地居民巨大的抵制。[13]

四、开征不动产税对增强我国地方政府公共服务能力的重要作用

1.开征不动产税有利于为地方政府履行公共服务职能提供财力。尽管实行分税制改革以来，地方财政取得了明显成效，地方财力有所增强，但是地方财政也存在着一些问题。一是基层财政普遍困难。1994年的分税制财政体制改革已经将增值税、资源税和证券交易税作为共享税，从2002年起又将企业所得税和个人所得税作为共享税，大的税种已经全部共享，基层财政可以分到的税种寥寥无几。二是地方政府相对支出责任重大。从图1可以看出，1958年至1985年三十年间，地方政府的收入占比明显高于支出占比。1985年至1993年，地方政府的收入占比与支出占比大体相当。1994年至2003年，地方政府的收入占比明显低于支出占比。地方政府用不到一半的相对收入支撑着70%以上的相对支出责任，从而导致地方行政机构运转方面的支出压力较大，地方财政支出中的地方行政管理费占到了地方财政总支出的9.6%。因此，地方财政支出很难满足老百姓日益增长的对公共服务和公共产品的需求。

在这种“财力上收、责任下放”的情况下，地方政府财力不足，一方面迫使地方政府片面追求经济增长，热衷于土地开发，形成典型的土地财政。另一方面，严重制约了地方政府履行公共服务供给的职能。

不动产税的特性使它能够为地方政府创造稳定增长的收入来源，有利于为地方政府公共服务提供财力。不动产税是一种受益税，是每个人享受地方服务必须支付的价格。地方政府把不动产税收入用于新的公共基础设施或增加公共服务，如道路、学校、消防等，这些改善了的基础设施和公共服务就会提升纳税人的居住环境，使社区更好，从而使人们愿意出更高价格购买该社区的住宅。因此，地方公共项目带来的收益和这些项目在不动产税中体现的成本将被“资本化”入当地房地产的价值中，使房地产的评估价值提高，从而使基于此评估价值基础上的不动产税的税基得以扩大，使不动产税的税收收入得以提高(见图2)。如此形成的良性循环，将使地方政府获得一个优良的地方收入体系，有利于地方政府收入稳定、充足增长，为公共服务的供给提供财力保障。另外，由于房地产的物质表现，业主也无法隐瞒其税负，不易透漏税款，因此，不动产税的课征效率高，保证了地方政府的收入来源。

另外，征收不动产税还有利于提高地方政府的公共财政效率。独立自主的税收来源将地方政府的税收和财政支出联系起来，促使地方政府要做出正确的财政决策，促使地方政府在项目评议过程中充分考虑项目的成本和收益，提高地方政府决策的科学性，提高地方政府公共服务的效率。

2.开征不动产税有利于优化地方政府的行为模式，深化地方政府的公共服务职能。地方政府公共服务职能弱化，片面追求经济增长的行为模式是与现行的地方税制模式直接相关的。地方政府目前主要的税收来源是营业税和企业所得税，特别是所得税分享改革后，来自第二产业的地方税比重下降，使地方税更加依赖于第三产业的营业税。而该税难以作为地方长期、稳定的收入来源，一旦增值税实行扩大范围的改革，营业税的税基会变得很小。因此，长期来看，营业税无法成为地方的主体税种，企业所得税和个人所得税的税基又具有显著的流动性，也很难成为地方的独立税源。所以，现行的税制模式下，地方政府非常缺乏充足而稳定的税收来源，自身财力根本得不到保障，更谈不上深化公共服务了。而不动产税的固有特性使它可能成为优化地方政府行为模式，深化公共服务职能的一个重要抓手。

首先，不动产税具有税源流动性较小，以居住地为基础等地方税的特征，是一个很好的适合地方政府征收的税种。如果开征不动产税的话，有可能使地方政府的收入主要依赖于不动产税而不是企业税，那么，在这种情况下，地方政府对私人部门的经济决策的影响将会是中性的，不至于使地方政府过多地干预企业的微观行为。地方政府直接扶持地方企业的动机就会减弱，而为居民提供公共服务的动机就会增强。

其次，征收不动产税可以减少地方政府对土地生产要素的控制，激励地方政府提供公共服务。由于目前地方政府可以通过土地批租一下子得到70年的土地租金收益，因此，地方政府就很有动机用行政手段来干预土地要素的配置，以在短期内获得巨大收益。如果以征收不动产税来取代土地租金，地方政府的收益将主要依赖于不动产逐年的增值。随着地方公共服务质量的增加，房地产价格会不断升值，最终使不动产税的总额增加。因此，地方政府会把注意力放在为居民提供公共服务上。

再次，开征不动产税有利于改善地方公共治理，使地方政府行为由“对上负责”逐步转变为“对下负责”，提高公共服务的数量和质量。在征收不动产税的过程中，由于利益直接相关，房地产业主会逐步产生纳税人意识，会对政府提出增加公共服务数量和质量的要求，并且萌发监督政府行为的意识。如果政府长期征收不动产税，而在公共服务改善方面无所作为，那么更多的居民很有可能就会“用脚投票”，选择离开这个城市，最后使本地经济变得落后，从而使不动产税总量减少甚至税源枯竭。因此作为政府一方，将会主动增加不动产税征收和支出的透明度，主动接受社会监督，将不动产税用在提高公共服务的数量和质量上。

五、我国开征不动产税的难点与对策建议

在探索开征不动产税对增强地方政府公共服务能力的作用的同时，也应该看到此举将会存在着一些难点。首先，地方政府收入在一段时期可能会锐减，是否会不利于甚至削弱公共服务供给。目前国内城市土地采用批租形式，地方政府能在短时期内收到巨额资金用于城市基础设施建设。这些土地批租收入目前在许多地方政府财政收入中已经占到30%以上。开征不动产税后，原先这批巨资将分散到70年来收取，城市建设资金将有所减少。地方政府财政收入将会下降，有可能使地方政府公共服务的支出下降。其次，不动产税的税率确定在什么水平才能有利于地方政府公共服务的供给。许多国家都有不同的不动产税税率。通常的做法是，税率的高低由地方政府依其支出需要而决定，不同的税率使得地方政府不动产税在整个税收中的地位不同，因此对地方政府所产生的激励不同。再次，在没有体会到公共设施、公共服务的改善之前，不动产税的开征有可能遭到纳税人的抵触，为不动产税的顺利实施造成障碍。

针对开征不动产税以增强我国地方政府公共服务能力可能遇到的难点问题，本文提出以下对策建议。

(1)征收不动产税前要充分做好舆论上的宣传，让纳税人能够接受不动产税，明确缴纳不动产税给纳税人带来的利益所在，为顺利开征不动产税奠定基础。

(2)征收不动产税应该遵循“纳税受益”的原则，严格地把不动产税作为地方税来征收。要降低纳税人对缴纳不动产税的抵触，最好是让纳税人直接体会纳税受益。鉴于地方政府通常负责纳税人所需的公共服务和公共产品供给，因此将不动产税作为地方税，有利于让纳税人接受。

(3)在征收不动产税的同时，尽快建立地方政府以公共服务为导向的官员政绩考核体系。多数人担心，征收不动产税可以克服地方政府公共服务财源不足的问题，但财源问题只是政府搞公共服务的必要条件，还不是充分条件。在现行的行政模式下，官员主要还是对上负责有余，对下负责不足，而且这种状况一时还很难改变。从实际情况出发，可以因势利导地将公共服务的数量和质量作为地方政府官员政绩考核的主要指标，以此来取代GDP指标。这样，就会将地方政府的行为引导到主要为居民提供公共服务上来。由此，也会大大缓解征收不动产税之后带来的各种利益冲突和利益矛盾，使不动产税的征收工作顺利进行下去。

(4)积极培育房地产业主协会等组织，形成业主有序参与地方治理的制度环境。要使地方政府在征收不动产税之后，能够长期持久地把主要职能放在公共服务上，还需要房地产业主能够形成代表自身利益的社会组织，进行有效的利益表达。为此，还应当制订相应的法律规范，允许成立各类房地产业主协会，使其具备社团法人的资格，有必要的财产和经费、活动场所、能够独立承担民事责任，使这些业主协会可以代表业主对地方政府的税收和公共服务进行有效地监督。

总之，开征不动产税是一项系统工程，它包括着很多、很重要的内容。它不仅会对房地产市场乃至宏观经济构成影响，而且涉及到政府间的关系，包括中央政府和地方政府的关系、地方政府和地方政府的关系。此外，还将涉及到广泛的社会领域，社会各个阶层的利益。与其说开征不动产税是一项税制改革，不如说是一场利益的重新调整。征收不动产税对我国地方政府的影响将是一个复杂的过程，尤其是对于我国这样一个处于转轨进程的国家，这项任务比起西方市场经济国家更具有特殊性和复杂性，更加需要具体分析。

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Thought of Property Tax Reform and Local Public Services Improvement

CHEN Xian

(Faculty of Economy，Hainan University，Haikou 570228，China)

不动产税篇7

本文分为四个部分：基本规定、房地产税收政策、建筑业税收政策、管理规定

第一部分

增值税纳税人的基本规定

在中国境内销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人，为增值税纳税人。

纳税人年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准（500万元）的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。

一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税，应纳税额=当期销项税额－当期进项税额。

小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税，应纳税额=销售额×征收率。

第二部分

房地产相关的税收规定

一、取得不动产的抵扣规定

1.

所有增值税一般纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产企业自行开发的房地产。

融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。

二、销售不动产的征税范围

销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。

建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。

构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。

转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

三、经营租赁不动产的征税范围

经营租赁不动产，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于广告，按照经营租赁服务缴纳增值税。

四、税率和特殊征收率及计税方法

（一）销售不动产、提供不动产租赁服务的税率为11%；销售、出租不动产的征收率为5%。

五、利息及费用不得抵扣进项税额

（一）纳税人购进贷款服务（支付利息）的进项税额不得从销项税额中抵扣。

（二）纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

六、不征收增值税的收入

房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金。

七、销售额的规定

（一）销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用（不含税），财政部和国家税务总局另有规定的除外。

（二）除用于公益事业或者以社会公众为对象的外，单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让不动产，应当视同销售。

（三）房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

支付的土地价款，应当取得省级以上财政部门印制的财政票据或者国家税务总局规定的其他凭证为合法有效凭证。否则，不得扣除。

纳税人取得的上述凭证属于增值税扣税凭证的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

八、销售不动产的特别征税规定

（一）预售房地产项目

房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

（二）一般纳税人销售房地产老项目

1.

一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适应简易计税方法，以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的征收率在不动产所在地主管税务机关预缴增值税，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。

2.

一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

3.

房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%

的征收率计税。

（三）一般纳税人销售房地产新项目

1.

一般纳税人销售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2.

一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

（四）小规模纳税人销售房地产项目

1.

小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2.

小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

3.

房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。

（五）个人出售房地产项目

1.

个人销售自建自用住房免征增值税。

2.

北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个体工商户和个人销售购买的住房，将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照有关规定执行。

3.

北京市、上海市、广州市和深圳市，个体工商户和个人销售购买的住房，将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。上述政策仅适用。

办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照有关规定执行。

个体工商户应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

3.

其他个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），以全部收入减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%

的征收率申报缴纳增值税。

九、租赁不动产的特别征税规定

（一）一般纳税人出租不动产老项目

1.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2.

公路经营企业中的一般纳税人收取试点前开工的高速公路的车辆通行费，可以选择适用简易计税方法，减按3%的征收率计算应纳税额。

试点前开工的高速公路，是指相关施工许可证明上注明的合同开工日期在2016年4月30日前的高速公路。

（二）一般纳税人出租不动产新项目

一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报缴纳增值税。

（三）小规模纳税人出租不动产

小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

（四）个人出租不动产

1.

其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。

2.

个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

十、异地经营税款预缴规定

一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。上述纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）销售、出租取得的与机构所在地不在同一省（自治区、直辖市或者计划单列市）的不动产，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。

第三部分

建筑业相关的税收规定

一、建筑业征税范围

建筑服务，是指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务。

二、税率及征收率

纳税人提供建筑服务的增值税税率为11%；增值税征收率为3%；财政部和国家税务总局另有规定的除外。

三、销售额的规定

（一）销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用（不含税），财政部和国家税务总局另有规定的除外。

（二）除用于公益事业或者以社会公众为对象的外，单位或者个人向其他单位或者个人无偿提供建筑服务，应当视同销售。

（三）纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。

四、提供建筑服务的特别征税规定

（一）为甲供工程提供服务

一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由发包方自行采购的建筑工程。

（二）以清包工方式提供建筑服务

一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。

（三）为老项目提供建筑服务

一般纳税人为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。

建筑工程老项目是指:

1.

《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

2.

未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

五、异地施工税收管理

1.

一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2.

一般纳税人跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

3.

试点纳税人中的小规模纳税人（以下称小规模纳税人）跨县（市）提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在建筑服务发生地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

4.

一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）提供建筑服务，在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的，由国家税务总局通知建筑服务发生地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴增值税。

第四部分

房地产、建筑业相关管理规定

一、纳税人规定规定

纳税人年应征增值税销售额超过财政部和国家税务总局规定标准（500万元）的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。

年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。

除国家税务总局另有规定外，一经登记为一般纳税人后，不得转为小规模纳税人。

二、增值税两种计税办法

增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。

（一）一般计税方法

1.

一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：

应纳税额=当期销项税额－当期进项税额

当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。

2.

销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算的增值税额。

销项税额=销售额×税率

3.

进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。

准予从销项税额中抵扣的进项税额为：增值税扣税凭证（增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、税收缴款凭证和农产品收购发票、农产品销售发票）上注明或计算的增值税额。按照规定不得抵扣的进项税额应当转出或扣减。

（二）简易计税方法

简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。

应纳税额=销售额×征收率

（三）一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。

三、不含税销售额的计算

（一）一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：

销售额=含税销售额

/（1+税率）

（二）简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：

销售额=含税销售额/(1+征收率)

四、增值税纳税义务发生时间

纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

纳税人提供建筑服务、租赁服务或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

五、增值税纳税地点

(一)固定业户应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县(市)的，应分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税；经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。

不动产税篇8

一、商业用不动产营改增的政策建议

1.建筑业营改增后自用的商用不动产的新建、改建、扩建、修缮所耗用的货物和应税劳务的进项税额可以抵扣。

目前，我国的消费型增值税转型不彻底。建筑业属于营业税的征税范围，增值税一般纳税人用于不动产在建工程的购进货物和应税劳务的进项税额不能够从其销项税额中抵扣。建筑业营改增后，笔者建议将用于新建商用不动产在建工程的购进货物或者应税劳务纳入抵扣范围。由于上游建筑企业缴纳增值税后不动产的业主可以将上游建筑企业缴纳的增值税计入其进项税额实现增值税的抵扣，会使得不含税建造成本降低。原先的建造成本中包含了5%的营业税和建筑材料中的增值税，营改增后原先的营业税不再征收，新的增值税通过抵扣转嫁到了消费者身上，因此不动产业主的不含税建造成本的下降，从而降低了新建不动产的税负。由于不动产的进项税额较大，可能会造成部分企业新建固定资产后形成留抵税额（即进项税额长期大于销项税额而形成的留待以后期间抵扣的税金）不能退税而占用企业资金的情况。至于含税建造成本是否增加取决于建筑业营改增后的适用税率的确定和建筑企业与业主的谈判。总之，该政策下不动产的新建、改建、扩建、修缮和装饰的成本会下降，刺激企业对不动产的投资。

2.商业用不动产的销售免税。

目前商业用不动产的销售分为两种情况：对于外购的不动产是按照售出价减去购买价的差额乘以5%计算营业税；对于自建的不动产的销售则需要按照自建房屋的组成计税价格乘以3%和销售不动产的售价乘以5%分别缴纳建筑业和销售不动产的营业税。目前实务中，很多商用不动产的销售是通过将不动产投资入股到新的公司然后转让股权的形式进行转让不动产享受转让不动产营业税的免税政策。

《报告》中建议对于商业用不动产的新建销售按照标准税率征税，再次销售建议按正常制度征收增值税，同时纳税人有权抵扣购进不动产时支付的进项税额和翻新、维修等活动发生的相应进项税额。

如果商用不动产新建后对外销售按照正常制度征收增值税会出现以下情况：土地出让金成本在凭票扣税制下，无法实现抵扣。土地出让金成本在计算扣税制下，则会增加税收政策制定和征收管理的复杂。金融业营改增后利息并不会按照标准税率征税，自建商用不动产的利息支出就不会获得充分的税额抵扣。这些因素都会导致不动产转让方的税负增加。以上讨论的都是营改增后形成的商业用不动产的情况。

商业用不动产新建后对外销售如果缴纳增值税，对于销售营改增前购入或新建的不动产、或者销售建设期跨越营改增的不动产在税收政策上都很难兼顾税负的公平和税收链条的完整，导致税收政策的复杂性。如果商业用不动产的销售缴纳增值税，纳税人还会继续通过房产投资、转让股权的形式获得免税。从欧盟成员国中二手商业用不动产增值税征收政策看，13个国家中只有西班牙使用标准税率征税，其他12个国家均实行二手商业用不动产免税政策。如果商业用不动产在再次销售环节免税，将使得税收政策的制定和征管变得简单。目前，我国在不动产的交易环节对受让方征收了契税，对契税税率的调整可以实现对不动产交易税负的调节。契税本身属于地方财政收入。

3.商业用不动产的租赁可以按照简易计税办法计税。

由于我国商业用不动产的租赁目前征收营业税，税率为5%。对于从事不动产租赁纳税人可以借鉴动产租赁营改增的税收政策，纳税人可以选择使用按照3%的征收率计税，或者按照标准税率计税。

二、居住用不动产营改增政策建议

目前，新建居住用不动产的销售需要按照销售额的5%缴纳营业税。目前对于个人住房的转让实行差别营业税税收政策，对于购买不足五年的住房对外销售，按照销售收入款全额计算营业税。对于购买超过五年（含）以上对外销售非普通住房，差额纳税（即转让收入-购买价款）；对于购买超过五年（含）以上对外销售普通住房免税。

财科所在《报告》中建议居住用不动产的新建按照标准税率征税，居住用不动产的二手交易环节免税。如果新建居住用不动产按照标准税率征税，开发商也可能根据市场情况将全部或者部分税负通过房价的调整转嫁到购房者身上。因此居住用不动产如果按照标准税率征税可能会引起房价上涨。因为房地产中的土地出让金不能抵扣或者是计算抵扣，利息支出不能按照标准税率抵扣，开发商不能获得充分的进项税额抵扣。由于商品房的建造周期较长，如果按照标准税率征税也会造成营改增过渡政策的复杂性。对新建居住用不动产按照3%的征收率进行简易征收会使得政策简单，不会导致房价上涨，还会引起房价稳中有降。远期随着房地产税的征收还可以考虑实行新建居住用不动产免增值税的政策。

二手房交易的免增值税的政策可以降低居住用不动产的交易成本。因为不动产交易中契税的存在，二手房的交易还有不小的交易成本。契税中普通住房的税率为1.5%，非普通住房的税率是4%。财税[2008]24号规定，对个人出租住房，在3%税率的基础上减半征收营业税。《报告》中建议居住用不动产租赁免税。这将会降低居住用不动产租赁的税负。

三、房地产税的政策建议

1.土地出让金。

土地出让金收入是地方市政建设资金的主要来源，2013年全国国有土地使用权出让收入达到4.125万亿元。房地产营业税5411亿元，契税3844亿元。国有土地使用权出让收入已经成为地方政府财政收入的主要来源。

我国与西方国家不同，西方国家的土地是私有的，国家不会获取土地使用权出让的税收，我国在城市实行的是国有土地制度。在国有土地制度下，政府通过国有土地使用权的出让获得巨额的资金用于市政建设，使得城市实现了快速的发展。这种制度有利于地方政府投资于市政建设，然后土地升值后，从土地出让收入中获取收益，从而实现城市的快速发展。但是也有弊端，那就是房价中征收了包含了几十年的土地使用权，让购房者在购房时一次性支付或者通过银行按揭。西方国家的市政建设资金由于土地私有制的存在只能从房产的持有环节征收。西方国家在住房新建环节实行免税或者零税率，但是每年要按照房产评估价值的1%左右缴纳年房产税。我国房地产税制结构与西方国家不同，我国在住房的新建环节没有实行免税或者零税率还征收了土地出让金，但是我国在住房房产的保有环节是免房产税的。那我们何必东施效颦，非要学习西方国家降低不动产新建的税负，增加持有环节的税负呢？我国如果实行降低住房新建环节的税负，增加住房保有环节的税负，将导致纳税遵从成本的增加和税收征管效率的降低。基于我国的现实，在房屋购置环节征收财产税更可行，重庆和上海的房产税试点就是这样。土地使用权出让收入更多的规范征收的机制和如何进行预算管理的问题。

2.以房地产的市场评估价值为基础征收营业用房的房地产税。

不动产税篇9

关键词：房产税；税制格局；税基评估

中图分类号：F810．424 文献标志码：A 文章编号：1673－291X（2007）12－0038－02

韩国政府为平抑持续上涨的房价，打击房地产的投机行为和安抚无房民众的怨声载道，从2005年开始对不动产的税收制度进行改革，2007年又进行重大调整，整顿房地产市场，取得了显著的成效。其中合理的房地产税制格局和完善的税基评估制度为我国物业税的开征提供了良好的经验借鉴。

一、韩国房地产税制的主要内容

（一）韩国财产税基本情况

目前，韩国与财产有关的税种共有三类，十种税。第一类是与不动产取得相关的，包括所得税、契税、登记税、继承税和赠与税；第二类是与不动产保有相关的，包括财产税、城市规划税、共同设施税、综合不动产税；第三类是与不动产转让相关的，包括法人税。

这三类财产税中，与我们研究的房地产税密切相关的是与不动产保有相关的财产税和综合不动产税。财产税是对土地和建筑物普遍征收，即只要拥有不动产就要交纳财产税，而综合不动产税是对保有住宅和所占用的土地超过一定金额的纳税人课征的，即对多保有不动产的纳税人除了交纳财产税以外，还要再交一道综合不动产税，承担重税。

（二）韩国财产税的特点

1．税收体系的复杂性。韩国与财产有关的税种共有三类、十种。在这十种财产税中，继承税、赠与税和综合不动产税为国税，其他的为地税。我国与房地产有关的税种包括：营业税、城建税、房产税、契税、印花税、土地使用税，耕地占用税、土地增值税、企业所得税、个人所得税等，也比较复杂。

2．税制格局的合理性。在韩国，对多保有不动产的纳税人除了交纳财产税以外，还要再交一道综合不动产税，保有的房地产越多，税负越重，税制格局具有合理性。而我国与房地产有关的十个税种都是在交易时对营业额或所得额征税，对以后的保有就不再征税了。据测算，房地产商缴纳的税金占房价10％～15％左右，这部分税金转嫁给购房者承担，是房地产价格居高不下的因素之一。

3．政府对地价的控制性。韩国财产税征收和税基评估是分两个系统进行的。一个系统是按照不同的税种、税目、税率等计算和缴纳税金；另一个系统是调查、评估、公示财产税税基，即确定标准地公示地价、个别地公示地价和标准住宅价格、个别住宅价格、共同住宅价格等。实行征评分离，税基由国会立法，建设交通部进行行政管理，进行地价变动调查，不动产评估委员会进行技术支持，很好地控制了税基，稳定了房价。

二、韩国财产税基评估

（一）内容：韩国财产税征收和税基评估分两个系统进行

韩国国会对财产税和税基评估进行统一立法。韩国鉴定评价协会接受建设交通部委托将评估任务分配给鉴定评价士，鉴定评价士调查、评估标准地公示地价和标准住宅价格，市、郡、区公务员估算个别地公示地价和个别住宅价格，韩国鉴定院独家调查、评估共同住宅价格。标准地公示地价和标准住宅价格、个别地公示地价和个别住宅价格以及共同住宅价格经不动产评估委员会审议通过后分别由建设交通部长官和市、郡、区厅长公示。公示确定的价格形成了财产税税基，征税部门按此税基的50％比例征收财产税。

公示价具有广泛的效力。标准地公示地价和标准住宅公示价格分别是评估或验证个别地公示地价和个别住宅价格的基准；经公示的土地和住宅价格是房地产市场中一般土地和住宅交易价格的基础指标并作为国家、地方自治团体等机关在课税等关联业务的土地和住宅价格估算时的基准。同时也是征用私有地或住宅时进行补偿的参考标准和鉴定评价士接受他人委托（如银行抵押贷款）评估地价或住宅价格时的参考标准。

（二）税基评估的特点

1．实行公示地价制度。韩国1989年实行的公示地价的目的是用税收手段来抑制当时地价的急剧上升和不动产投机现象。住宅价格公示制度也是抑制住宅投机的强力政策意志的产物。它与不动产保有税制密切相关。要有效地防止投机现象，提高保有阶段的税金，达到让不动产过多持有者忍受不了的程度。制定住宅价格公示制度是韩国不动产保有税制中一个阶段的一件大事。公务员离开自己的办公桌，实际调查住宅特性，每个住宅一个一个地算出价格，对税制先进国家也是一件不容易的事情，实行同一制度的国家间也是因为评估的频率、公示价格水平、评估方法的不同，全世界尚未有统一标准。实行公示住宅价格让韩国不动产保有税制度更加完善。

2．一元化管理。韩国政府于1989年正式引进了公示地价制度，将课税市价标准额、鉴定市价、基准地价、基准市价四种地价标准统一为“公示地价”，建立了公示地价制度。土地评价士、公认鉴定士和韩国鉴定院的从业人员三种资格统一为“鉴定评价士”，实现了一元化管理。地价调查、评估体系的一元化管理，使因公和因私目的的管理制度有机结合起来，公示地价成为课税、补偿以及其他各种行政目的评估基准，也成为一般土地交易时的价格基准。通过土地价格的合理化，使税收的功能正常化，不仅抑制了不动产的投机，而且促进了国民经济的发展。

3．统一培训，防治恶意竞争。根据建设交通部的委托，将标准地公示地价和标准住宅价格评估业务依据鉴定评价机构的鉴定评价士人数平均分配，评估业务按属地化和业务熟悉程度来分配，一个鉴定评价士在某地从事协会分配的标准地公示地价和标准住宅价格的评估业务，至少要干5年。50万块标准地由协会分给各机构，这才是真正的法定评估。

4．先进的土地综合电算系统。韩国于1994年完成了地籍（土地登记）、公示地价、居民身份相联系的土地综合电算系统。土地综合电算系统是将行政电算网中的地籍电算网和居民身份登记电算网相连接，并与建设交通部、行政自治部、国土情报中心、全国各市、道的地籍电算主机相连接，将土地变动事项每天通过在线方式自动更新，每周更新居民身份登记资料的高速信息网。完善的土地综合电算系统，既可以详细地掌握全体国民按人、按世代土地所有及交易情况，也可以掌握以投机为目的的土地交易情况杜绝逃税或钻法律空子的现象，避免用他人身份购买土地的现象发生，起到了土地实名制的效果。

5．组织机构的合理性。国会拥有对财产税和税基评估统一立法的权力，地方政府无权制定，高度中央集权；建设交通部是韩国政府评估行政主管部门，负责组织、指导、监督全国财产税税基评估工作；不动产评估委员会负责具体事务，进行税基评估；中央统制部、统制班、调查班、合同调查班负责个别地价的评估。中央不动产评估委员会委员长由建设交通部长官担任，委员由四部分人士组成：一是财政经济部、行政自治部、农林部和建设交通部的公务员；二是高等院校讲授土地、住宅等理论的具有副教授以上职务或曾经有副教授以上经历的人士；三是具有法官、检察官或律师资格的人士；四是鉴定评价业内资深人士。相互牵制，以保持公平。

6．收费的低廉性。韩国标准地每宗地评估成本平均为310元。标准住宅的每户评估成本平均为73元左右。共同住宅的每户评估成本为7．6元，总额约为6 700万元。以上成本费用全部由中央财政负担；市、郡、区估算和公示个别地公示地价和个别住宅价格所需费用的50％由中央财政补助。

三、借鉴韩国先进经验在我国开征物业税

（一）物业税的含义

所谓物业税就是将现行房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并，转化为房地产保有阶段统一收取的物业税，并统一内外税制，取消房地产使用环节的各种收费，实现税不重征。

（二）物业税税制设想

物业税可以房地产的市场平均价格为基本计税依据，没有市场平均价格的，以评估值为计税依据；鉴于中国地区之间经济发展极不平衡，国家可以只规定物业税的税率幅度，由地方根据本地区的收入水平和应税房地产的位置和用途，具体确定适用税率，或者由地方确定市场价格或评估价格的百分比作为物业税的税基。

物业税可实行按年计税、分两次缴纳的方式，并在物业税开征的初期，减免税的范围可适当放宽，法定的人均免税面积可定为25―35平方米，这样包括农村在内的大多数居住用房可以不必承当物业税的负担，而且只保留对公共设施、军事部门、行政机关等用房用地的免税。

（三）开征物业税对我国经济的良好推动作用

1．完善了财产税制。将现行房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并，转化为房地产保有阶段统一收取的物业税，取消房地产使用环节的各种收费，可以简化税制，改变目前对房地产的多税种、多环节、重复课税的税制现状，建立良好的轻交易、重保有的财产税制格局，完善我国现行税制。

2．增加了财政收入。开征物业税，能均衡政府土地收入，实现政府的经常性收益。现行的土地税收政策在出让土地时，各种税收一次性缴纳，对于地方政府来讲，地批得越快，取得的收入就越多，地方经济就发展得越快。但这种做法具有短期性，造成土地失控、房地产市场失控。而对保有房地产征税，政府每年取得财政收入，税金还能随着城市的发展、地价的提升而稳步增长，有利于国家经济的长期发展。

不动产税篇10

现在让我们来看看中国的房产税与外国的房产税都有哪些不同。

中国的房产税

去年开征的重庆和上海的房产税试点，只对开征后新买入的高档住房征收房产税，它所圈定的征收范围非常之小。其结果是，一人拥有几套乃至几十套普通住房，将不在征收范围之内，可以豁免。

这样的征收办法，让超过总数90%的炒房客，长长地出了口气，虚惊一场。这样的征收办法，能有效地遏制炒房投机，平抑房价吗？

去年中国房地产税的收入一年仅为23亿元，对于2011年近十万亿元的中国税收来说，几乎可以忽略不计。而国外的房产税却均为国家税收的第一大税，占税收总额普遍在70%以上，看了这个比重，你该明白，中国特色的房产税与国外的房产税，区别有多大了吧。

美国的房产税

在美国，住房约占居民家庭资产的30%，而各家庭直接或间接持有的股票价值仅占其资产总值的25%。据统计，自1995年以来，美国住房销售收入每年达1500亿美元，房地产业有着广阔的发展空间，为税收创造了稳固的税源。

请注意，美国到处都是税收，买房后的房产税是一笔长期且并不轻松的负担。房产税的计算方式非常复杂，总体来说，纽约市的房产税在2%～5%，这意味着，一套近30万美元左右的房子，每年还要负担1万美元左右的房产税。

美国房子要出租，要收税，税率是租金的30%左右。这个税率是非常之重的。如果在北京，月租3000元的房租中，要拿出一千元来上税。中国有这样的税吗？

如果房产转让，先收15%的资本得利税，而中国在房产转让这个环节，根本就没有这个税。再按交易价格征收1%～5%的营业税。不要说5%，如果按照3%收取，只怕就没人炒房了。

如果房子是按揭购买，还要对贷款额征收0.35%的印花税，另外加0.002%的无形税。对按揭购房者，房地产税通常由银行代缴。

您可以看到在美国房产的倒卖转让税收有多重。

在美国，征收不动产转让税的目的，主要是为了抑制炒地、炒房等投机行为，稳定房地产市场。保有五年以上的房地产转让收益所得税，税率为15%，居民税税率为5%；保有五年以下的房地产转让收益所得税，税率为30%，居民税税率为9%。

看看这样惊人的税率，中国的炒客敢到美国去试试水热水凉吗？

英国的房产税

2012年10月3日，在英国宣布，2012到2013财政年度，冻结英国房产税的征收额度不变。

房产税这项从1993年开始实施的税种，将英国所有的住房，按房价高低分为8个档次，并参考房子年代、大小、格局、品质、地点等来判断不同的缴税标准。不同标准的房屋缴税采取累进税制。

一般来说，房价最低的A类住房每年要缴的房产税在1000英镑（1英镑约合10.1元人民币）左右，而最贵H档的房屋要缴纳的房产税的金额是A档的3倍有余。

在英国，各个地区的市政厅，每年都会给所辖地区的每栋住房寄去房产税账单，无论租户还是房主，看到账单后，本着“谁住谁缴”的原则，可以选择一次性缴纳，也可以分期付款。账单中还说明这项税收的用途，比如消防使用4%，警察使用12.5%，市政开支82.5%等，去向很透明。

目前英国正在面临二战以来最严重的财政赤字，而政府冻结房产税额度自然是堵住了一大增收渠道。另一方面，今年前8个月英国经济低迷，但CPI数据高涨，政府在削减预算的同时，维持房产税数额不变，按照奥斯本的话说，也是为了尽可能减轻家庭负担，让国民和政府共度时艰。

其实虽说是下一财年英国的房产税总体冻结，但针对不同的缴费群体，可能还会有一些调整。“劫富济贫”，调节收入再分配的作用，因此在收缴时也会做一些“加法”或者“减法”。

对于住豪宅的人来说，他们所要缴纳的房产税自然要高于普通标准。以“全球最昂贵的公寓”海德公园一号为例，这个坐落于伦敦中心骑士桥的豪宅，报价每平方米6.45万英镑，每套公寓均价在2000万英镑左右。这样的豪宅所在的切尔西区政府自然会开出最高一档的房产税单，平均每套公寓每年的房产税就要交30多万英镑，这笔钱在伦敦足以买一所均价住宅。

房产税的加法不仅针对豪宅住户，那些有两处或两处以上的住户，也要多交房产税。以前在英国很多地区，第二套住房的房产税给予10%的优惠，可如今不但优惠可能被取消，一些地区政府还考虑要多征税。比如在英国德文郡，共有大约1.4万套住宅属于第二套及以上住房，如果加收房产税，地方政府增收将超过2000万英镑。对于日子过得紧巴巴的当下政府，这笔钱确实是一大诱惑。

给有钱人在房产税上做加法，穷人们就能享受减法福利了。现在英国也在讨论让低收入家庭和失业者减免房屋税的做法。

日本的房产税

日本在不动产取得、保有和转让的各个环节，建立了一套相对完善的税制，不仅为各级政府提供了税收来源，还为抑制投机、保障房地产市场稳定起到了积极作用。同时各种税制均按纳税主体的情况，而采取差别税率的做法，也兼顾了社会公平。

日本在不动产转让所得类课税中也采取了减免措施。

如保有10年以上的住宅在转让时，收益金额在6000万日元以内的部分，所得税和居民税分别按10%和4%的税率征收；收益金额超过6000万日元的部分，所得税和居民税分别按15%和5%的税率征收。

很奇怪，很新鲜吧。日本人是用这种办法来限制抄房投机的。对暴利者重税，收入多的重税，收入少者轻税。这不公平吗？很公平。

不动产取得类课税包括不动产取得税、登记许可税、印花税、继承税与赠与税等税种。其中，不动产取得税属于地方税，在不动产买卖、赠与、交换、改建后，所有者均有义务缴纳该税，土地和住宅的不动产取得税税率为3%，非住宅类建筑取得税税率为4%。根据不动产的具体情况，日本还有相应的不动产取得税减免制度。

登记许可税是取得不动产者进行登记时，必须缴纳的一种国税。登记许可税的税率按不动产取得方式不同而有所不同，通过购买获得的房地产税率为2%，同时该项税收也有相关的减税和免税规定。

印花税是不动产交易签约过程中产生的国税，税额因签约金额而异。如6000万日元的签约金额，需要缴纳的印花税税额为6万日元。

继承税和赠与税是不动产接受方缴纳的国税，采用10%至50%的六档累进税率制，不足1000万日元的部分，按10%的税率征税，而超过3亿日元的部分其税率则为50%。这是一种罕见的强有力的劫富济贫的富人税。

德国的房产税

在德国，房产税有专门的《房产税法》，税收计算方式相对简单，按“统一的征税值”乘以3.5%后，再乘以当地确定的税率。

德国还有房产购置税，可以说是更重要的调节手段。每购置一处房产，需按房产的实际价值交纳一定数量的税。德国的房产购置税基本上是按房产价值的3.5%征收，各个联邦州有所不同。例如，德国首都柏林从 2007年1月1日开始为4.5%。

德国以严厉的税收政策抑制房地产投资者，使得德国房价长期保持稳定。

德国一直把房地产视为重要的刚性需求与民生要求。过去10年间，德国名义上房价每年仅上涨1%，但德国物价水平平均每年涨幅达2%，也就是说扣除物价因素，德国的房价实际上在以每年1%的速度缩水。

德国房价10年不涨，甚至在金融危机时仍继续保持平稳态势。由于德国严格控制恶性通胀，一旦CPI超过标准，德国央行必定加息。因此，德国不会产生由货币泡沫而起的资产价格泡沫。

德国用房产税来调控房价是最成功的案例。

法国的房产税

想要移居法国的中国富豪请注意，法国对外国房产照样征税，也就是说，你在法国得为你在中国的房产向法国缴税。

不仅如此，如果你在法国境内连续居住超过半年，那么纳税的额度不仅限于房产，你所有的财产，包括你在中国的财产，都要向法国的税务机关纳税，而且税率高的怕人，可以高到75%。你去法国的时候是只孔雀，等你逃离法国的时候，你就变成白条鸡了。

不要说不公平，公平不公平，这是立法者的事，不是执法者该考虑的事，法律是强制性的。

法国房地产税包含在财产税里，财产税要求把家庭所有住房和汽车、艺术品等财产合并纳税，也就是说，按照各类财产的总价值计征。对大多数家庭来说，财产税主要就是房地产税。

根据法国税法，如果是法国公民和欧盟公民，在法国境内连续居住超过183天，就要对他（她）在法国以及世界各地的财产征税。

法国对欧盟公民世界各地财产征税的目的，就是遏制一些富人到国外购置房产，把钱从法国境内带出。

韩国的房产税

而韩国更加严厉。其严厉的程度让人乍舌。

韩国为了抑制房价过快上涨，制定了多种赋税制度，其中最具代表性的就是综合不动产税，征税对象为拥有房产总价值超过6亿韩元的家庭，税率为0.75%—2%。

此外，韩国从1961年起就征收财产税，这一税种的征税对象是面向所有拥有土地、房产、船舶等实物财产的人，拥有高档房产的富裕阶层会承担更重的赋税。

为打击房地产投机行为，韩国政府又出台了房产转让所得税，即拥有2套住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳50%的房产转让所得税，即价值100万的房子，要缴50万元的税。拥有3套以上住宅的家庭在购买房产2年之内出售，要缴纳60%的房产转让所得税。

这样的房产转让所得税，几乎就是杀虫剂，几乎能将房虫消灭殆尽。

新加坡的房产税

新加坡坚持小户型、低房价原则，对购买自用房者实行税收优惠，对10%的最困难群体，政府提供补贴或廉租房。

政府严格控制高价商品房的比例，对于超过 100平方米的“富人住房”，一律收取高倍的土地出让金及高倍的物业费。从2011年开始，政府对房产税进行了改革，更加倾向于弱势群体，起到了让多数人有房住的作用。

加拿大的房产税

根据加拿大税法，加拿大的财产税分土地税、动产税和房产税三种。可见，加拿大房产税也是和地产税分离的。据加拿大统计局的报告，2006年，68%的加拿大家庭拥有自己的住宅，房地产价值超过2.2万亿元，占加拿大家庭总资产的37%。

加拿大的房地产税比较复杂，因为它不是计征一次，而是市镇、县和学区重复计征，各地的税率差别很大，但大多在1%左右，平均占家庭收入的5%，而个人所得税占家庭收入的10%以上。

在加拿大，老年人支付的房产税占个人收入的11.7%，而年轻人则只占4.2%，这是因为老年人退休收入低，但住的房子较大，所以比例就显得高。

为了减轻低收入群体的纳税负担，在年度个税申报时会有个调整，如果收入低，政府会退回房产税。例如，2010年，加拿大在交纳个税时，对65岁以下的人房地产税课税扣除为250加元，65岁以上的人为625加元。

对没有老人的家庭，最多可享受900加元的房地产税课税扣除，对有老人的家庭可以享受1025加元的房地产税课税扣除。

印度的房产税

在印度投资房产，转手卖掉，坐地升值也没有那么容易。首先，不动产税是印度一项很重要的税收，私人拥有的土地、房屋，甚至院子里的树都要交不动产税。不动产税的税费很高。

印度宪法规定：一切公民均享有在印度领土内“自由迁徙权”，在任何地方居住和定居的权利。这意味着一个印度人，无论他走到了哪里，他都与所在地的居民享有一样的公民权利：求职、子女教育、医疗等方面权利均等。其法律精神表现为：只要政府没有规定不能住，那就可以住。

同时，印度法律还规定只要连续使用一块土地10年，就自动获得这块土地的所有权。

印度房地产税由各邦指定市镇政府具体实施，空地和中央政府的土地不征税。印度房地产税上依附很多税种，如饮水税、下水道税、卫生税、照明税等，这些税都是根据房地产估价计征，农村地区采用比例税，城镇则采用累进率。

比较的启示

房地产税是国外地方财政的主要来源，占地方财政收入的70%左右，美国为75%，法国为69%，加拿大是85%，菲律宾大概是73%，南非是75%，世界最穷的国家肯尼亚也占到69%。也就是说，在世界各个国家，发达国家、发展中国家，基层政府收入主要来源是靠房产税。

为此，为了防止资本过多地向房地产市场流动，对房地产征税是市场经济体中控制房价、确保经济健康发展的唯一可行的手段。

在国外，房地产税，实际上是房产税和地产税的合并叫法。从其产生和国际惯例看，房产税与承载房屋的土地所有权无关。如果土地私有，则对土地和房屋分别征税，这时就叫房地产税；如果土地国有，则只对房屋征税，这时就叫房产税。

房地产税是财产税的一种，属于从价税，也就是说，是按照房地产的价值征税。房地产的价值有的国家按房地产交易时的价格征收，但每隔几年就要重新评估；有的国家则每年按照房地产的市价征收。比如，一所房子价值100万元，房地产税的税率为2%，那每年就应该纳税2万元。尽管在国外房地产税是第一重税，却很少听到人们抱怨房地产税，住房就要交税，对他们来说是天经地义的事情，因为他们知道，房地产税主要用在公共开支上，如街道整修、公园、垃圾清理、警察、消防、教育、公交、博物馆、图书馆等。

对存量房征收房产税可以一石N鸟：一可大幅度地降低房价，振兴中国房地产业，烘暖偏冷的中国经济，而且几乎不伤害房地产商的利益；二可为地方财政提供稳定而丰厚的财政收入，三可以强有力地实现均贫富。