不动产登记制度十篇

不动产登记制度篇1

（一）不动产登记的法律不统一

我国的行政机关在进行不动产登记时所依据的是分散在各个法律法规中的登记规范。这此法律规范不仅散乱而且内容上存在着矛盾之处，既有民法性质的《担保法》中的登记规范，又有行政法性质的《土地管理法》中的登记规范；既有全国人大常委会颁布的法律，又有国务院下属部委制定的行政法规。这些性质、渊源、效力不同的登记法规都是计划经济时代的产物，己不能满足不动产物权根据物权公示原则进入市场进行公平交易的需要。

（二）不动产登记机关不统一

在传统的不动产登记中，中央政府各部门和地方各部门具有自己管理不动产登记的领域，体系庞杂，弊端重重，而分散的登记制度给有关不动产交易机关带来查阅信息不够全面的困难，造成土地和其上房屋分别抵押或重复抵押等现象，各登机关为了部门利益，争相登记，形成重形式轻审查、人浮于事的局面。

（三）不动产登记错误的赔偿问题缺乏规定

我国目前的法律法规中缺乏关于不动产登记赔偿问题的规定，在实践中造成不动产登记机关的权利和义务被剂裂的畸形现象。登记机关仅指向收费的权利，而对登记错误的后果不负任何责任，严重的损害了当事人的合法权益，由此产生了大量的不动产登记纠纷。因为登记机关不对错误的不动产登记负责，不利于加强不动产登记机关的责任感，缺乏压力和动力去认真履行不动产登记的义务，影响了不动产登记的公信力。

（四）不动产登记的信息不够公开化

我国相关法律法规没有明文规定公开查簿制度。在司法实践中经常遇到需要查询当事人不动产信息的情况，而掌握不动产登记信息的部门认为登记只是为了执行政府的管理职能，不愿或者不及时、不准确地提供不动产信息。

（五）不动产登记的效力绝对化

关于不动产登记对物权变动的影响效力，我国立法虽未明确登记模式，但从具体法律法规的规定看，其精神在于登记要件主义。如1983年国务院的《城市私有房屋管理条例》、1987年城乡建设环境保护部制定的《城镇房屋所有权登记暂行办法》，都渗透了登记要件主义。根据我国学者的一般看法，不动产所有权的取得、变更和消灭，非经登记不能产生法律效力。我国司法审判实践对不动产物权特别是房屋所有权的确认，原则上也以登记为准。我国现行法律，如《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《物权法》等立法均沿用登记要件主义。登记要件主义立法，有利于保护原所有权人的利益，在权利明晰的基础上便于第三人参与交易，有利于国家征税和调控市场。但是，绝对适用此原则又难免存在不合理现象。

二、完善我国不动产登记制度

不动产登记产生于不动产无权的产生、变更和消灭过程中，之所以设立不动产登记制度，就是因为不动产属于人们较大的财产内容，它的产生变更不仅对个人，对社会也有较大的影响，具体而言，设立不动产登记制度的功能有：（1）确立公示、公信原则，保障交易秩序的安全。登记制度使得经济领域发生的有关不动产物权的产生、变更和消灭情况及时登记于特定部门的文件上，让社会公众予以明晓。（2）确立登记物权的优先权原则。在物权法上，经过登记的不动产物权具有优先效力，如在不动产抵押登记中，记过登记的抵押物，对抵押物权的清偿具有优先性。

1、统一不动产登记的法律

登记是体现物权公示原则的实践，是物权的程序性规范，应当有专门的不动产登记法或土地登记法对登记的各个问题作出详尽的规定。权利登记制度在立法上加重不动产交易当事人法律行为的责任和风险，注重保护不动产转让中受让人的利益，维护了不动产交易的安全。在不动产交易市场不完善的我国，为了维护市场的合法性、安全性，采取这种严格的不动产登记制度是必要的。

2、建立不动产登记专门机关

笔者认为，可在国务院下设专门的国家不动产登记机关，在县以上的各级行政区域成立不动产登记专门机关，对各种类型的不动产分类统一进行登记。不动产登记机关实行垂直领导制，规定严密的登记程序，以加强管理的力度，防止不动产登记机关利用自己的服务进行牟利。

3、建立新型的不动产登记错误赔偿制度

在未来的不动产登记法中，可明确规定登记机关如发生以卜情况，应承担赔偿责任。登记机关由登记错误、遗漏的行为;违背登记程序，如不公告或违背公告登记期限、无故拒绝当事人查阅登记簿册的中请、拒绝变更登记等行为;登记官员与他人互相勾结、恶意串通，给当事人造成损害的。登记机关应设立登记赔偿备用基金。登记基金的来源应考虑。在不动产登记的业务中，如在登记、查询、使用不动产登记资料过程中由不动产登记机关根据一定的测算标准对登记人和使用人收取一定的费用，纳入不动产登记赔偿基金;登记机关可以向保险公司投保，设立责任保险。登记机关可以依法设立行政追偿权，以保证有足够的赔偿基金。

4、建立不动产登记信息公开制度

不动产登记制度篇2

关键词：不动产,物权,不动产登记制度

不动产登记指经权利人申请国家专职部门将有关申请人的不动产物权之事项记载于不动产登记簿的活动。它能使不动产物权变动得以确认并为交易安全提供法律保障，是房地产管理的重要手段和现代房地产制度的基础。然而，我国至今尚未制定不动产登记法；已制定的法律法规中虽有不少关于不动产登记的规范，但这些规范零散，并且相互冲突，不合法理的规定颇多。在物权立法提上议事日程之际，笔者运用比较研究的方法，从物权立法的角度对完善我国不动产登记制度作一初步探讨。

一、比较研究目前，世界各国所采用的不动产登记制度主要有三种类型，即契约登记制度、产权登记制度、托伦斯登记制度。[1]

（一）契约登记制度。由于这种登记体制是由《法国民法典》创立，故亦称法国法主义登记制度，其主要特色在于：第一，登记是物权变动对抗第三人之要件；第二，采取形式审查主义，只要当事人提出申请即可登记；第三，登记无公信力，即登记事项不成立或无效时，不得对抗善意第三人；第四，登记簿以权利人为标准而编成，采用人之编成主义（prinzip desporsonen foliuncs）；第五，权利以动态登记为主，不仅登记物权现状，而且还登记物权的变动。

（二）产权登记制度。这种体制为《德国民法典》所建立，并在德国《土地登记条例》、《地上权条例》以及《住宅所有权法》中有明确规定。其特点是：（1）登记是土地物权变动的效力发生要件，土地物权之取得或变更须经官方正式登记才具有法律效力；（2）实质审查主义，登记机关对登记申请及权利变更要进行详细的合法性审查；（3）登记有公信力，即一经登记就具有法律效力；（4）权利以静态登记为主，登记簿不记入物权的变动情况，只记入物权的现有状态；（5）采用物之编成主义（prin-zip des reaifoliums），登记簿按地号顺序进行排列。

（三）托伦斯登记制度（torenssyhem）。这种制度1955年创始于澳大利亚，现被美国多数州和英联邦国家所采用，是对产权登记制度的改良。其一，采用实质审查主义，并采用公告程序；其二，初次登记自由，其后登记则进入强制状态，即任何不动产经申请第一次登记后，其不动产物权转移和变更，不经登记无效；其三，登记具有公信力，如果真权利人因不实登记而受损害时，国家负赔偿责任；其四，人之编成主义，不考虑地号，按登记次序编排登记簿，并附土地及建筑物位置图。

通过三种登记制度之比较，可以发现，首先，各国不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法，不仅设计合理、体系完整，而且保留着本国的立法传统，体现出民族特色。其次，各国不动产登记往往实行房地合一的登记体制。虽然各国不动产登记对象是以土地为主，但西方国家的不动产登记法理认为建筑物与其附着的土地是紧密联系在一起的，[2]因此，这些国家的不动产登记，基本上名为土地登记，实际是土地及地上附着建筑物的一并登记。再次，各国不动产登记实行城乡统一管理。在许多国家，所有的土地无论在繁华的闹市，还是人烟稀少的西部，一般都按统一的标准由不动产产权管理机构办理登记，以获得完整的地籍资料，方便土地的宏观管理。在我国，由于不动产登记立法不健全，不动产登记制度还存在着诸多问题，因此，有必要在全面考查各国不动产登记制度的基础上，结合我国不动产登记的实际情况和特点，促进我国不动产登记制度的日趋完善。

二、我国不动产登记制度现状及存在的问题我国现行有关不动产登记制度的立法主要有《土地管理法》（1998年8月修订）、国家土地局的《土地登记规则》（1989年11月）、《城市房地产管理法》（1994年7月颁布）和建设部的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》（1990年12月）。其中土地登记的内容包括：土地的性质（主要是集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权及他项权利）、土地权利来源、权利主体、权属界址、土地面积、用途、使用的限制以及土地等级和价格；房屋登记的内容有所有权人、所有权性质、地号、房屋状况、契税交纳情况、使用土地面积及土地登记证号和他项权利。虽然我国不动产登记事业已经步入有法可依的历史阶段，较改革开放以前有了长足地进步，但不可否认，我国不动产登记制度依然存在着不少问题有待解决。

第一，不动产登记立法不完善。如上所述，我国不动产登记立法主要集中在土地和房地产管理法律、法规之中，此外《民法通则》、《担保法》、《森林法》、《草原法》、《矿产资源法》等也有所涉及。由于各部法律之间衔接不紧密，加之各个职能部门在立法过程中强调本部利益，这就造成了各部法律之间在不动产登记问题上的规定相互交叉、冲突，从而使我国不动产登记承现出房产和地产的不统一、登记机关的不统一、登记程序的不统一、登记效力的不统一、登记权属证书的不统一的状况。在我国法律规定的应登记的不动产权利方面，不动产实体权利的登记范围仅包括房屋所有权、土地使用权和不动产抵押权。而在社会生活中广泛存在的土地租赁权、承包经营权、地上权、采矿权等诸多不动产实体权利却没有被列入登记范围，影响了土地资源的高效利用和对我国不动产利用的宏观管理。除了不动产实体权利登记以外，在现实生活中，同一不动产之上可能同时存在着数个物权，因此，有必要建立不动产物权顺位登记，即不动产程序权利登记制度，以保障正常的不动产物权秩序。而在这一方面，我国不动产登记立法处于空白状态。这显然不符合我国社会主义市场经济发展对不动产权利保护的基本要求。

第二，我国不动产登记存在房地分立登记的问题。依据我国现行法律规定，约有六个部门可以进行不动产登记，如土地登记在土地管理部门，房屋产权登记在建设行政管理部门，林地权登记在森林管理部门等，并且各个部门登记的内容、程序等也有较大差别。众所周知，不动产登记的根本目的在于确认不动产物权或完成物权变动，进行物权公示，提供统一的不动产物权的法律基础，而不仅是对土地、房屋、森林等不动产的行政管理。[3]分别登记恰恰违背了法律设立不动产登记制度的初衷，一方面造成不动产物权法律基础的不统一，引起法律法规之间的相互冲突；另一方面，造成了各个登记机关之间职责不清，机构膨胀，部门利益相互冲突，其结果不仅增加了不动产登记人的不合理负担，也破坏了地籍资料的完整性和管理的统一性。

第三，不动产登记城乡管理不统一。我国广大农村的房产登记工作主要由村镇管理部门负责。由于村镇管理部门缺少从事此项工作的专业人员，对登记后形成的房屋产籍管理混乱。目前，在国家取消了对农民房产登记的收费项目之后，村镇房产登记工作在大部分地区已经趋于停顿。[4]但实际上，广大农村中与房地产有关的经济活动日益

活跃，房产的买卖、转让、抵押等交易活动也日趋频繁。农民对他们取得的房地产权利，同样迫切地希望得到政府的保护。另外，由于城乡管理不统一，使得一些城市开发区、郊区违反《城市房地产管理法》的规定，为在城市边缘地区的耕地上建房者发放房屋所有权证书，以逃避土地管理。

三、完善我国不动产登记制度的法律对策一种较为完善的不动产登记制度，必须符合明确产权、简化手续、节省费用和明确登记的公信力的原则。[5]从我国不动产登记制度现状来看，其与完善的登记制度、保障房地产交易安全的要求尚有一定差距，存在着许多问题，亟待进一步解决和完善。

（一）吸收、借鉴国外不动产登记立法的先进经验，推动我国不动产登记立法发展西方各种类型不动产登记制度都是以本国的民事基本法律为基础，并辅之以单行的不动产登记法。可见，西方各国将不动产登记定性为私法行为，其意义在于不动产物权变动的公示及公信，保护交易安全。目前，我国物权立法工作已经提上日程，借鉴国外立法经验，结合我国不动产登记的实际情况，在将来出台的《物权法》中明确规定不动产登记的各项制度，不仅是合理保护土地资源、发展房地产经济的要求，也是顺应世界不动产登记立法发展潮流，完善我国不动产登记制度的必然选择。在《物权法》规定不动产登记基本原则、内容的基础上，国务院也可以适时地出台《不动产登记条例》等有关法规，细化物权立法中关于不动产登记的原则性规定，使我国不动产登记真正作到有法可依，更具有实际操作性。

（二）依据产权登记制度，并吸收托伦斯登记制度之优点，完善我国不动产登记体制物权制度具有很强的民族性、固有性，不动产登记制度也不例外。我国目前不动产登记制度具有明显的行政管理倾向，其制度基础在于国家干预主义，这与产权登记制度，即德国不动产登记立法模式极其相似。此外，我国不动产登记与产权登记制度在登记规则，如登记生效主义、物之编成主义、登记之公信力等方面，也基本一致。首先，《城市房地产管理法》第60条、第61条规定，房地产权利变动应当登记。《土地登记规则》第25条规定：“不经变更登记的土地使用权、所有权及他项权利的转移，属于非法转让，不具有法律效力。”显然，我国不动产权利的产生、变更都以登记为生效要件。其次，《城市房屋产权产籍管理暂行办法》中规定，房屋登记的内容包括有地号、使用土地面积及土地登记证号，登记簿按地号顺序排列。这亦是物之编成主义典型作法。再次，我国不动产登记同样具有公信力，不动产物权一经登记即具有法律效力。由此可见，在保持我国现行不动产登记制度民族性、固有性基础上，完善不动产登记体制，参照产权登记制度进行，不失为一种最佳的选择。当然，产权登记制度也并非完美。在完善我国不动产登记制度过程中，我们还可以借鉴托伦斯登记制度之优点，如错误登记赔偿和强行登记制度等，以弥补产权登记制度之不足。

（三）统一登记机关、消除城乡分别，实现不动产登记规范化有学者认为，我国不动产登记程序、效力等不统一的根源在于部门利益之争，解决的根本途径是统一不动产登记机关。[6]综观世界各国的不动产登记机构，尚无将土地与房产分为两套系统进行登记的先例。目前，我国一些地方政府，如广州、深圳、上海、汕头、厦门等，已经意识到房地分立设置的缺陷，尝试将两部门合而为一，从而实现房地合一登记。这些大胆地探索不仅代表着设立统一的不动产登记机关的发展趋势，同时也为我国将来统一登记机关的改革提供宝贵经验。我国98年修订的《土地管理法》明确规定：“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。”而不动产产权管理的城乡统一无疑是全面保护土地资源，加强土地宏观调节的有效途径。这样不仅使不动产登记机构有了完整的地籍资料，也不会再存在城乡接壤处由谁管理之虞。

（四）扩大应登记不动产权利之范围，完善各项登记制度笔者认为，应当将承包经营权、农村宅基地使用权、地上权、采矿权、地段权和房地产租赁权纳入不动产登记范畴，扩大应登记的不动产权利范围。就不动产登记的具体制度而言，首先，我国房地产交易中的二重买卖（即不动产所有人在签订买卖合同所有权移转登记前，又与他人订立买卖合同并进行了所有权登记）现象比较普遍，而我国立法对不动产物权变动采用的是登记生效主义，对不动产物权，特别是房屋所有权的确认原则以登记为准，未经登记则不动产所有权不转移。因此，第一个买卖合同的买方只能要求卖方承担违约责任，这对他来说是极不公平的。如果不动产登记立法中设立预告登记制度，即赋予债权以排他的物权效力，从而保障债权的实现，则可以有效地防范二重买卖情况出现，维护交易安全。其次，我国现行民事立法中尚无完善的善意取得制度，有关不动产登记的法律法规也未明确登记公信力的绝对效力，使得第三人对登记的信赖得不到法律保障。因此，有必要设立不动产交易的善意取得制度。善意取得的要件应包括：（1）取得必须有偿；（2）除登记错误外，民事法律行为本身合法有效；（3）第三人善意且无过失。再次，在不动产登记立法中构建善意取得制度时，我们还应当设立错误赔偿制度，将其作为对善意取得制度的补充，以加强不动产登记机关的责任，维护不动产交易人的合法权益，保障交易公平、合理。

我国不动产登记制度存在着诸多问题，不但造成了不动产管理的混乱，也妨碍了我国房地产经济发展。在我国物权立法提上日程之际，理所当然应当在未来《物权法》中完善不动产物权登记制度，使我国不动产管理真正作到制度健全，有法可依。

注释：

[1] 参见赵红梅著：《房地产法论》，中国政法大学出版社1995年版，第249－252页。

[2][3] 赵鹏越：《借鉴国际经验改革我国不动产登记制度》，载于《改革与战略》1999年第1期。

[4] 金绍达：《澳大利亚的产权登记制度对我们的启示》，载于《中国房地产》1995年第10期。

不动产登记制度篇3

什么是不动产统一登记制度?

不动产登记为物权法中的重要制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生私法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。2019年11月20日，xx届三中全会后的会议上xx提出“整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度”，民众和媒体马上从中解读出“反腐”“控房价”等效果。SOHO中国董事长潘石屹在微博中表示：“这是好政策，如果今年实施，房价马上会跌。”

不动产统一登记制度有什么好处?

不动产统一登记制度实施后，拥有大量房产的人可以被很快确定，从这个角度来说，这项制度对反腐的助力作用不容小视。同时，不动产登记制度能够保障房屋等不动产的交易安全，减少欺诈行为，而且还有利于摸清全国房地产市场的基本情况，有利于宏观调控。可以说，这项制度，一举多得。

但需要指出的是，单靠不动产统一登记，可能不一定起到反腐的作用，统一登记只是为监察部门提供了更加方便的监察手段。制度的完善不取决于单一的制度，还必须系统化，比如包括户籍的管理，全国住房信息的共享以及监察审核等等的制度都必须要完善。光指望不动产统一制度一登记就万事大吉，一劳永逸，这个不太可能也不太现实。

不动产统一登记制度何时建立?

目前建立不动产统一登记制度还未完全成熟，它需要三个条件，一个是要有完善的居民信息的身份体系，一个要有全国联网的查询，还有一个小产权。中国地域非常广阔，很多机构不太一样，像广州国土房产部门是在一起的，有助于统一;但有一些像深圳国土是跟规划放在一起的，必然是属于两个部门来管，这个登记的方法就比较难。必须要采取统一的运作机构，统一的规范模式，这样才能够构建出一个统一的管理体系。之前的这种要想等到条件完全成熟以后，再开始进行这样做话，是不可能的。可能要在建设当中不断的完善。

权利

(1)所有权;

(2)地上权;

(3)永佃权;

(4)地役权;

(5)先取特权;

(6)质权;

(7)抵押权;

(8)租赁权;

(9)采石权。

不动产统一登记制度意义何在

土地、房屋、林地、草原、海域等不动产权利涉及千家万户，建立和实施不动产统一登记制度是当前一项重点改革任务，社会高度关注。不动产登记意义何在，当务之急是什么，不动产统一登记体系何以2019年才能基本形成?

每一项登记都是对合法权利的确认

怎么看待不动产统一登记的本质?

市场经济本质是产权经济，不动产统一登记制度就是不动产物权的确认和保护制度，明晰不动产物权是市场经济的前提和基础。建立和实施不动产统一登记制度，有利于保护不动产权利人合法财产权。通过不动产统一登记，将进一步提高登记质量，避免产权交叉或冲突，保证各类不动产物权归属和内容得到最全面、统一、准确的明晰和确认，以不动产登记较强的公示力和公信力为基础，有效保护权利人合法的不动产财产权。

不动产统一登记有利于保障不动产交易安全。不动产统一登记，将促进不动产登记信息更加完备、准确、可靠，根据准确有效的信息来进行不动产交易，保障交易安全，为建立健全社会征信体系创造条件。不动产统一登记有利于提高政府治理效率和水平，更加便民利民。不动产统一登记，将最大限度地整合资源，减少政府行政成本，进一步厘清政府与市场关系，完善政府运行机制，发挥市场的积极作用。

不动产登记对反腐和房价有什么关联?

根据中央要求精神，我国实施不动产统一登记的主要目的，是建立城乡统一、海陆统筹，涵盖土地、房屋、林地、草原、海域等不动产的权利登记、确认、保护体系。不动产登记的本意不在房地产，其主要目的是建立所有种类不动产的登记制度。

目前有些媒体或网上解读，认为实行不动产统一登记制度有利于防止腐朽，有利于降低房价，对房地产市场影响等。我想这些不是不动产统一登记的直接目的，不动产登记的客观出发点也不是从反腐、抑制房价考虑，尽管客观上可能多少有关联。

紧密倒排时间已有一定进展

今后三年工作如何布局?

3月26日，不动产登记工作第一次部际联席会议明确，从2019年开始，通过基础制度建设逐步衔接过渡，统一规范实施，用3年时间全面建立不动产统一登记制度，用4年时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台。

今年要建立统一登记的基础性制度，明年推进统一登记制度的实施过渡，后年全面实施统一登记制度。2019年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享和依法查询，形成不动产统一登记体系。

目前已取得的主要进展有哪些?按党中央、国务院有关要求，目前工作已经取得一定进展。国土资源部成立了不动产统一登记工作领导小组，当前重点是抓好不动产登记制度顶层设计，制订方案，沟通情况，做好下一步部门衔接工作准备。

通过先期开展《不动产登记条例》有关重点问题专题研究，初步形成了条例框架和研究成果。同步开展统一表卡簿册和证书的研究设计。组织开展不动产统一登记技术规程和整合建立国家不动产登记信息管理基础平台的前期基础研究工作。今年将围绕登记机构、登记依据、登记簿册和信息平台这“四统一”推进工作。突出法制建设，在法律法规、规章政策、技术规范等诸多层面全面搭建制度框架。

为城乡土地“平权”时代铺路

对农村土地制度改革，不动统一登记有何作用?

党的xx届三中全会提出“完善产权保护制度”、“赋予农民更多财产权”、“健全自然资源资产制度”，都涉及不动产统一登记这一基础工作。不动产统一登记，当然包括城乡统一。

为推动不动产统一登记制度建立和实施，我们将坚持城乡并进，发挥不动产登记工作部际联席会议制度作用，重点加强对地方的指导监督，加快推进工作衔接及各级职责整合和机构建设，在加快推进《不动产登记条例》制定同时，提出相关法律“立、改、废”建议。尽快制定不动产登记统一簿册和权利证书。研究制定不动产登记信息管理基础平台建设总体方案。

2019年的主要工作，就包括启动并加快推进包括宅基地在内的农村集体建设用地确权登记颁证，为集体经营性建设用地入市改革和宅基地管理制度改革提供产权依据。同时做好农村土地承包经营权确权登记发证与不动产统一登记的衔接。(新华网，记者王立彬)

专家：有利反腐走向深入

我国将在2019年全面实施不动产统一登记制度。国土资源部日前给出了明确的时间表：2019年建立统一登记的基础性制度，2019年推进统一登记制度的实施过渡，2019年全面实施统一登记制度，2019年前，不动产登记信息管理基础平台投入运行，不动产统一登记体系基本形成。

中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强教授在接受记者采访时表示，不动产统一登记时间表的确立，为不动产统计制度层面的建设提供了行动纲领，从而有利于平稳有序地建立实施不动产统一登记制度。

“随着今年个人住房信息联网工作被纳入到不动产统一登记制度设计之中，不动产统一登记制度的实施对房产税和反腐工作的推进都具有积极的促进作用。”国家行政学院教授汪玉凯说。

制度建设酝酿已久人为因素阻力大

早在2019年，我国颁布实施的《物权法》就明确规定：“国家对不动产实行统一登记制度。” 近年来，不动产统一登记制度的建立也一直被看成是国土资源部、住建部等中央部门工作的重点之一。

2019年3月，十二届全国人大一次会议审议通过了国务院机构改革和职能转变方案，并明确要求由国土部、住建部会同法制办、税务总局等部门在2019年6月底之前出台《不动产登记条例》并实施不动产统一登记制度。2019年5月，国务院法制办便同住建部及国土部开始起草《不动产登记条例》，为即将开展的不动产统一登记工作提供法制保障。

然而，《物权法》规定的相关内容却始终无法落地，针对这一问题，汪玉凯表示：“不动产统一登记制度推行缓慢主要是由于人为因素造成的。”

他认为，地方政府和部分官员的不配合在很大程度上阻碍了不动产统一等级制度的实施。一方面，出于刺激房地产业、拉动经济增长的考虑，部分地方政府并不愿实现房产信息的透明化。另一方面，部分具有腐朽行为的官员为保护自己的非法所得财产，也会想方设法地阻碍不动产统一登记制度的实施。

此外，陈国强向记者解释道，不动产统一登记本身所具有的信息采集范围广、工作量大等特点在一定程度上影响了不动产登记的制度建设。这是该制度始终没有全面推行的客观因素。

职责整合制度建设进入倒计时

“不动产登记所涵盖的土地、房屋、林地、草原、承包地等不动产权利涉及国土资源部、住建部、农业部等多个部委，因而登记制度始终无法统一”。陈国强表示，各部门之间统计信息及数据资源缺乏共享也是不动产登记制度建立的难点之一。

针对这一问题，2019年11月20日，国务院常务会议指出，要“整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度，将分散在多个部门的不动产登记职责进行整合，由一个部门承担”。会议决定由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。

2019年2月24日，经国务院批复同意，由国土资源部牵头，中央编办、财政部、住房和城乡建设部、农业部、国家税务总局、国家林业局、国务院法制办、国家海洋局等九部门建立不动产登记工作部际联席会议制度。

在3月26日召开的第一次部际联席会议上，国土资源部部长姜大明便表示，将用3年时间全面建立不动产统一登记制度，用4年时间运行统一的不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息实时互通共享和依法查询，形成不动产统一登记体系。

随后，为进一步加快建立和实施不动产统一登记制度，国土资源部更是成立了不动产统一登记工作领导小组，3月28日，组长胡存智主持召开领导小组第一次会议，部署今年工作，强调要突出重点，抓好不动产登记制度顶层设计。可以说，不动产统一登记制度的建立已经进入倒计时。

今后国土部将围绕“四统一”的原则，进一步突出法制建设、发挥联席会议制度优势、搭建信息共享平台，并逐步拓展信息平台应用领域，为建立健全社会征信体系和国家自然资源资产管理体制创造条件。

不动产统一登记可提高官员不动产信息的透明度

在今年2月召开的国务院第二次廉政工作会议上，建立健全不动产统一登记制度被认为是加强反腐倡廉基础制度建设的重要方面。针对这一问题，专家认为，不动产登记和住房信息联网的推进都有利于反腐工作走向深入。

汪玉凯告诉记者，官员的腐朽与信息公开透明度低存在密切联系，而不动产基础数据的不健全也为腐朽官员安置不法财产提供了可乘之机。因此，不动产统一登记制度的建立有助于提高官员不动产信息的透明度，从而摸清多占多用、占而不用和不正当交易的问题，发现腐朽活动。

此外，住房信息问题也一直被看作是不动产登记中的核心问题之一，因而，不动产统一登记制度的建立对房地产行业和个人住房信息的公开将会产生较大影响。

去年，房地产商潘石屹曾经表示，如若实施不动产统一登记制度，房价马上会跌。

对此，陈国强指出，不动产统一登记制度的建立并不意味着房价会立刻呈现出明显的跌幅，但进行不动产信息的登记能够为下一步房产税的征收提供前提条件，从而可以使政府明确地方的住房状况、收集准确的住房信息，这有利于决策机关制定更为合理的住房发展规划，也将对民众的住宅房产信息的公布产生较大影响。

制度前景：实施难度不可小视

虽然国土资源部对外公布了不动产统一登记的具体时间表，并提出要在2019年全面实施，但就该制度未来的发展前景而言，汪玉凯认为“难度不可小视”。

不动产登记制度篇4

论文关键词 登记对抗主义 争论 可行性与必要性

孟子曰：无恒产者无恒心。这句话现代法律学者大多将其与财产私有联系在一起，认为只有法律将人们所拥有的财产权利进行确认并予以保护，“使得物有其主，并有排除他人对自己财产的侵犯或者夺取，财产所有者才会有信心和动力投入财产创造财富” 。此处的财产体现物权法上，主要是指不动产。不动产对个人而言属于安身立命之本，对社会而言属于社会财富的基础和积淀，对个人及社会的重要性不言而喻。按照我国物权法的规定，不动产物权变动和交易均以物权登记作为公示方法。我国《物权法》将债权行为和物权行为进行了分离，即“当事人之间订立有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力” 。但我国物权法等法律法规明确规定了不动产的登记部门，但法律上并未将不动产公证制度引入物权登记制度中。

一、我国不动产登记的主要问题

（一）我国不动产登记制度概述

物权登记分为实质审查与形式审查两种审查方式。实质性审查相较于形式审查的差别在于，是否对引起物权变动的原因行为进行合法性和真实性审查，其可以有效的证明登记权利与真实权利是否一致，提高物权登记的公信力，稳定社会秩序和保护交易安全。我国《物权法》与《城市房地产管理法》明确了房产及土地物权登记部门及相关问题，初步建立起了不动产登记制度，但两部法律均未将公证制度引入登记制度。

（二）我国不动产登记制度的主要缺陷

1.不动产物权登记形式审查模式的弊端

我国不动产登记审查方式属于形式还是实质性审查，学界及实务界的看法均莫衷一是。主要原因是《物权法》第12条规定，一般情况下不动产登记采取窗口审查即根据当事人申请时提交的材料进行形式审查，只有在必要时可以实地查看。但在实践中看我国不动产登记审查方式为形式审查，因为不动产登记机关若对每一个物权变动都进行实地查看，保证登记簿与实际权利一致，显然不可能。也无疑增加了时间和成本，影响登记的效率，进而影响商品交易的迅捷和流转。因此，我国不动产登记制度主要是形式性审查方式，但这样的做法容易产生登记错误，进而降低不动产登记的公信力，影响交易安全。

2.登记错误责任认定及救济机制不完善

《物权法》第21条规定了因登记机构登记错误导致他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。但是这条规定太笼统，“对登记机构的赔偿责任性质、原则、责任范围等均未作明确规定，而且缺乏统一的司法救济制度” 。当事人因善良信赖登记机构公示的错误信息，造成财产损失不可避免，如何救济？现有的救济方式为外乎两种：第一国家赔偿。当事人提起行政诉讼，但因法律依据、法律程序以及证据运用等缺失，当事人若想胜诉困难极大。第二民事赔偿。因为登记机构属于国家行政机关，不属于民事主体，因此于法无据。不动产物权登记错误给当事人造成损失的责任认定及救济机制是不动产物权登记制度饱受部分学者及实务者非议，并呼吁引入公证制度的一个重要原因。

3.物权变动的真空地带

物权变动登记的原则在大陆法系主要有：一是登记对抗主义，二是登记要件主义。登记对抗主义是指物权登记不产生物权变动的效果，登记仅是为了对抗第三人。“登记要件主义是指物权登记是物权变动的生效要件，不登记不产生物权变动的效果。我国《物权法》采取登记生效主义，即债权行为与物权行为相分离，不动产交易合同自债权合同成立时成效（除法律另有规定或合同另有约定外），不登记不影响合同成立并生效，只是不产生物权变动的效果。” 那么债权合同成立并生效后，在不动产物权登记之前存在真空地带。大多持引入公证制度的学者认为，此阶段可以引入公证制度，由公证机构对不动产交易进行实质性的审查，确保物权登记与实际权利相一致，保证交易安全。

二、国外不动产登记中公证制度的立法例考察

（一）德国不动产物权登记中公证的规定

作为典型的大陆法系国家，德国不动产物权登记采取形式主义的物权立法模式，即物权变动时必须具备有效的债权合同、物权变动合意及登记形式要件。而公证制度贯穿于上述三个阶段，即公证机构发挥着履行实质性审查的关键作用。德国《土地登记条例》规定：“只有通过公开文书或者公开公证文书证明同意登记或者其他用于登记所必须的表示的，才为登记。” 《德国民法典》第313条规定当事人一方以转让或者受让土地所有权为义务的合同，须经过公证。 公证机构考察当事人之间是否具有真实有效的物权变动合意，处分人处分的权利与事实是否相符，由公证机构来核实实体法律行为和实体权利的对应性。

（二）法国不动产登记中公证的规定

法国不动产物权登记效力采取登记对抗主义的立法例，即不动产物权的变动自债权合同成立生效时变动，登记仅产生对抗第三人效力，不登记不影响物权变动的效果。登记机构无权对当事人之间申请登记的行为效力进行审查，只有例外情形时，才可依据相关法律审查当事人之间的行为效力。如果物权的变动仅依靠债权行为就可以实现，那么如何保护不动产交易安全？实际上公证机构早已介入，即《法国民法典》第1582条规定买卖得以公证文书为之，或者以私署文书为之；各地区不动产的买卖、分割、转让、抵押、拍卖等行为必须公证。只有经过公证登记机关才给予公示，公证机构的作用显而易见 ，其构筑了一道防火墙，过滤了不动产交易的风险，保证了登记权利与事实权利一致，确保了交易安全。

德法两国不动产物权登记引入公证的主要原因是，公证机构作为非国家行政机构依法独立行使国家证明权，以其行使公权力调整私权行为并对私权产生准司法效果的特性，契合了不动产物权变动过程中的内在需要。

三、我国不动产登记中引入公证制度的必要性与可行性

（一）我国不动产登记中引入公证制度的必要性

1.预防和减少纠纷，促进社会稳定及不动产交易安全

公证机构行使的证明权属于国家公权力范畴，其以拥有的证明、监督、预防等价值功能调控不动产交易行为，考察当事人之间是否具有真实的物权变动原因。不动产登记制度中引入公证，将会有效防止申请人提供虚假权属证明等虚假材料，欺诈登记机构骗取登记的行为发生，降低错误登记的几率。从而提高登记信息的可靠性，增强公示信息的公信力，保护不动产交易安全。

2.合理分配并强化各方责任，化解登记机关的风险

物权具有绝对排他性的效力，因此物权信息必须以一种可以被外界了解其现状及变动状态的方式，解决信息不对称，使第三人产生物权交易的信赖。不动产物权登记是以登记作为不动产物权变动的公示方法，这种公示方法使得第三人可以通过外部了解不动产物权的现状，保护善意信赖公示信息而为不动产物权交易的第三人的利益。公证制度介入的价值在于，公证机构依法对当事人之间的不动产交易进行实质性审查，保证公示的权利与事实权利一致。同时，还对当人进行不动产交易起到警示作用，使其对交易行为采取审慎的态度。对登记机构而言，降低了风险，转移了登记机构的赔偿责任负担。同时还可以弥补物权变动规则的不足，填补空白。

（二）我国不动产登记中引入公证制度的可行性

1.德法两国立法例的理论启示

德法两国不动产登记引入公证的立法例值得我们学习和借鉴，特别是德国的立法模式。德国将不动产交易分为债权行为和物权行为，法律赋予公证机构审查债权行为，登记机构审查物权行为。登记机构办理登记时要求申请人必须提供公证书，否则不予办理。物权行为理论为不动产物权登记引入公证程序，并将公证设置为前置程序提供了前提和基础。

2.我国公证制度本身优势契合了不动产登记的内在需求

（1）公证机构依法相对独立，机构设置比较合理。作为公权力社会化的一种表现，公证机构行使的证明权属于国家证明权，属于社会公权力的范畴。但公证机构属于非国家机关，因此，公证机关与行政脱钩，在体制上保证了公证机关免受非法或者不当的行政干预，依法独立行使国家证明权。同时，公证体制本身的发展思路将是公证的社会化，使得公证机构更具鲜明的社会服务性质。

（2）监督机制较为完善，赔偿责任确定。相较于登记体制，我国《公证法》规定的比较完善，在公证的性质、公证业务的管辖、公证范围以及法律责任等方面规定的较为完善。既确保了公证行为顺利进行，又使公证得到全方位的监控。有权利必有救济，公证制度相较登记制度在赔偿制度上设置的比较完善。首先，公证法明确规定了公证行为本身具有有责性，即建立有过错责任追究制度，因公证错误造成的当事人的损失，由公证机构或者公证员担任赔偿责任。其次，按照公证法第15条的规定，公证行为参加公证执业责任保险，将执业风险转移给保险公司。最后，公证赔偿后备金等公证补偿制度的设立，为公证执业行为的赔偿责任再加一道防线。上述公证赔偿责任制度将为公证执业责任提供充分的制度保障，使其可以完全承担执业行为的社会法律责任。而不动产物权登记制度尚未设立比较完善的赔偿制度等，若因登记机构及工作人员造成当事人损失的，很难得到赔偿。

（3）公证实践积累了丰富的经验，公证人员素质整体较高。公证事业近几年发展迅猛，公证业务除传统业务范围，在知识产权等新兴领域应用也非常广泛。公证业务量每年都在1000万件以上，大大促进了不动产物权变动的合法、规范、有序进行。公证对实质性审查的公证事项积累了丰富的经验。此外，“我国公证员必须通过国家司法考试，还要经过国家任命取得执业资格，属于法律职业共同体中的成员，具有相同或相近似的法律思维能力和判断能力。而登记机构的人员显然是无法达到这种法律素养的。”

不动产登记制度篇5

关键词:不动产登记;公信力;登记生效主义;登记对抗主义

中图分类号:D923.2　文献标识码:A　文章编号:1009-8631(2010)01-0038-02

由于任何当事人设立、移转物权,都会涉及第三人的利益,因此,物权的设立、移转必须公开、透明,以利于保护第三人的利益,维护交易的安全和秩序。为达成这一目的,现代民法建立了公示制度,将物权设立、移转、变更、消灭的事实通过一定的公示方法向社会公开,从而使第三人知道物权变动的情况。在公示方法中,最重要的是不动产的登记制度,可以说,完备的登记制度不仅是财产交易有序化的条件,而且也是物权制度赖以生存的基础。

一、不动产登记制度

不动产登记即经权利人申请,国家有关登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。它能使不动产物权变动得以确认并为交易安全提供法律保障,是房地产管理的重要手段和现代房地产制度的基础。物权是一种绝对权,具有排他性的效力,根据“一物一权”原则,若一物上已经成立物权,则与之不能两立的有着同一内容的物权即不得再行成立。为了解决物权的排他性问题,从而确定物权的归属,法律J必须通过公示制度使物权为人所知,只有为人所知,才会得到他人的尊重。在占有和权利合而为一的情况下,占有本身即是公示的手段。但是在占有和权利分离的情况下,就必须找到一种新的方式来对物权加以公示,这样登记制度就应运而生。

登记制度的基本功能主要是为了实现物权的公示,它能使不动产物权变动得以确认并为交易安全提供法律保障。

二、不动产登记的公信力

公信力是指登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人,如果以后事实证明登记记载的物权不存在或存在瑕疵,对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人,法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。物权经登记予以公示,就具有了公信力,使交易主体和其他利害关系人以及不动产的管理机关知悉其权利归属状态和物权人身份,并基于这种确信而作出是否与其进行交易等判断。所以,登记的最大意义是赋予已经成立的物权以公信力,而非创设物权本身。这样一方面有利于维护正当的交易安全。凡是参与交易的当事人在从事交易行为时,只要查阅了登记,了解了公示的内容,基于公示所表明的权利状况而从事交易则是完全可靠的。另一方面,公示和公信制度对于鼓励交易具有极为重要的作用。由于交易当事人不需要花费更多的时间和精力去调查、了解标的物的权利状态,从而使交易当事人形成了一种对交易的含法性、对受让的标的物的不可追夺性的信赖与期待,这就可以较为迅速地达成交易。

三、不动产物权登记的效力

不动产登记的效力在大陆法系国家主要有两种立法例,第一种立法例登记生效主义,是以登记作为物权变动的生效要件,此种主张认为不动产物权的变动,必须进行登记。如果当事人仅仅只是达成了物权变动的合意,而没有完成登记手续,则物权变动的意思表示不仅不产生公信力,而且也不产生物权变动的法律效果。非经登记,不动产物权的设定、让与及其消灭绝对不发生法律效力。这种立法例主要为德国、瑞士以及我国台湾地区的立法所采纳。第二种是以登记作为对抗要件。认为当事人一旦形成物权变动的意思表示,便可产生物权变动的法律效果,未经登记的物权也可通过当事人的合意而成立,只是在没有依法进行公示前,物权的变动不能对抗善意第三人,登记对不动产物权变更的行为只具有确认或者证明的效力,而没有决定其能否生效的效力。这种立法例主要为法国、日本等国家采纳。

在英美法国家,广泛采用托伦斯登记制度。其特点是除了登记之外,还有交付权利证书的要求,产权一经登记,具有不可之效力,国家给予保障;不强制一切土地所有权、他项权利申请登记,但一经登记,其后发生的房地产权利变更或设定,非经登记不生效力。登记机关对登记申请采取实质性的审查方式,并在登记的所有人缴纳费用中,设立一种保险基金,以赔偿因错误登记而导致所有权人所蒙受的损失。

四、对我国不动产登记制度的反思

我国现行的不动产登记制度不能满足现今社会的需要,是因为建立不动产登记制度不是为不动产物权提供公示的手段和方法从而为不动产交易提供便利和安全的制度保障,而是为满足行政机关对不动产管理上的便利的需要。定位上的错误导致我国现行不动产登记制度最大的弊端便是不动产登记的不统一。

(一)不动产登记的法律依据的不统一

我国现行有关不动产登记制度的立法主要有《土地管理法》、《土地登记规则》、《城市房地产管理法》和

(二)不动产登记机关的不统一

登记机关的不统一主要表现在以下几个方面:第一,土地与地上建筑物的登记机关不统一。土地的登记由登记管理部门进行主管,而地上建筑物则由建设部门主管。第二,土地本身因其用途的不同而分属不同的部门主管。第三,每一部门内部的登记机关不统一。因此如规定不动产登记法不但要实现登记部门的统一而且要实现登记机关内部级别的统一,一定要将不动产登记确定为一个登记级别,而不能像现在一样由各级登记机关按照用地单位的行政级别进行管辖。

关于登记机关的设定国际上做法主要有三种。第一种是由法院统一主管不动产登记;第二种是由行政机关主管不动产登记,第三种是由中介性质的机构负责不动产登记。其中由行政机关主管不动产登记是适应我国国情的做法。理由如下:第一,在我国,登记也具有一定的行政监督作用。因此,登记与对不动产的监管工作联系在一起。正是由于这一原因,所以登记由行政机关来承担,也具有一定的合理性。第二,国土资源部门多年从事土地登记工作已经具备了足够的不动产登记条件、登记技术、登记知识,并且积累了丰富的登记经验,足以胜任不等产登记工作。第三,对于农地、林地、草原等虽然其用途各异,但都作为土地的一个部分是没有任何疑义的,况且农业、林业等主管机关只是管理职能部门,而不是产权登记部门。

(三)不动产登记效力不统一

登记对物权变动的影响,到底是采纳登记生效主义还是登记对

抗主义,仍然是争尘未定。但立法文件倾向于登记生效主,如《物权法》第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让、和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。《担保法》第41条规定:“抵押合同至登记之日起生效。”建设部《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第1 8条规定:

“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的,其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定,均为无效。”但学者们对登记要件说大都持批评态度。认为采纳登记生效主义,虽有利于进一步强化登记的效力,并能够简便处理产权纠纷,但从理论上看它存在着缺陷。因为登记是针对民事权利的变动而设定的,它是与物权的变动联系在一起的,它不是针对合同行为,而是针对物权变动所采取的一种公示方法。如果双方达成协议以后,因双方的原因没有登记,出卖人反悔,要求返还房屋,根据登记生效主义,此种要求是正当的。这样一来,就会使出卖人随意置合同于不顾,合同关系将形同虚设。从实践来看,采取登记生效主义,对因各种原因未登记的交易一概宣布无效,就会出现许多问题:第一,不利于保护善意一方当事人。当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂,应区分导致房屋未登记的各种情况,尤其是当事人双方的过错问题来决定是否应宣告未经登记的交易无效。如果完全以登记为生效要件,则有可能鼓励一些不法行为人规避法律,利用房屋买卖欺诈他人,而损害善意一方当事人的利益。第二,绝对适用登记生效主义会冲击现有的财产秩序。如当事人之间在买卖房屋以后,虽没有登记,但房屋已经交付使用,买受人对房屋已进行了重大修缮,如果因未登记而返还房屋,就会扰乱现有的财产秩序。第三,从效益上讲,采取登记生效主义,不承认无因性,导致大量的合同的审查义务不得不由登记机关负担,登记的成本加大,在一个中国这样的人口大国,力图把所有的交易关系都纳入登记程序,并且由登记官员进行实质审查的话,其工作量之大,成本之高是可想而知的,势必导致登记时间的延长。第四,从公平角度讲,登记生效主义规定了只有登记才能取得物权,但是,又缺乏对登记的第三人的限制。在第三人明知合同无效或可撤销的情况下,仍然允许其取得其物权不公平的。对由于登记机关的错误而造成的真正权利人的损失的,法律只规定了登记机关更正的义务,而没有规定国家的赔偿责任,导致真正权利人的权利无法得到有效的救济。所以说,笔者认为,我国应采纳登记对抗主义。这符合当前市场经济的情况,有利于充分的鼓励交易,促进交易的发展。

(四)不动产登记簿及不动产权利证明文件不统一

实现了以上三个方面的统一后,统一不动产登记簿及不动产证明文件就只是一个纯粹的技术性问题了。

五、结语

随着改革开放的进行,市场经济的迅速发展与经济形式的日益多元化,迫切要求国家出台严格意义上的物权登记制度,但我国现有的登记制度仍然很不完备,并没有根本上解决不动产登记的不统一问题。因此在《中华人民共和国物权法>已经生效后的重要事情就是制定《不动产登记法》,以确定登记的功能、原则、具体规范等。以实现对不动产登记的统一,从而更好的适应经济发展的潮流,促进交易安全,维护经济秩序,促进交易的发展。

参考文献:

[1]常健,完善我国不动产登记制度的法律思考[J].改革与战略,2001(1).

[2]梁慧星、陈华彬.物权法(第二版)[H].法律出版社,2003.

[3]周口.罗马法厚论(上)[H].商务出版社,2004.

不动产登记制度篇6

关键词：不动产登记；风险管控；统一立法；赔偿责任

一、不动产登记制度概述

（一）不动产登记的概念

所谓不动产，不仅是一个法律概念，而且是一个生活概念。通常包括土地、房屋、林木等地上定着物。为了使不动产这一最基本的物质基础得到最大程度的利用以及妥善的保护，所有国家无一不在物权法等基础财产类法律中对其进行重点规范。而对不动产进行规范最基本亦最行之有效的手段就是登记。而笔者认为，所谓不动产登记系权利人、利害关系人申请国家确定的职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的行为。从不动产登记的概念即可得知，不动产登记是国家确定的相关机构（通常是行政或司法机构），对不动产及不动产之上的权利的取得、转移、运行的管控与调节方法，是国家对不动产进行管理的一种重要手段。

（二）不动产登记的意义

首先，不动产登记制度能够确认物权归属，定纷止争。当事人的物权权利经过具有国家公信力的登记机关予以登记后，经过必要的公示程序，才会产生相应的公信力，当事人的物权权利才真正得以确定下来。其次，维护交易安全，降低交易成本。现代社会经济迅猛发展，不动产交易量急剧增加。[1]但是不动产物权归属始终是相对隐秘的，不易被交易关系之外的第三人得知。因此，交易安全问题就成了制约不动产物权流通与发展的一大瓶颈。在此背景下，不动产物权登记制度更能凸显其维护交易安全的价值。不动产物权权利经过国家确定的登记机关的登记，进行一定的公示，使得物权权利情况暴露在交易关系之外的第三人面前，使得第三人能够掌握真实的物权情况，而选择是否进行交易。同时，假如没有不动产登记制度，第三人进行每一笔交易都必须对交易的标的物进行权利归属的调查，极大的增加了交易成本。而不动产物权登记制度的建立，大大削减了此项交易成本。

二、我国现行不动产登记制度的不足

（一）欠缺统一的不动产登记法律

建国以后，我国的不动产登记制度一直采取的是分散登记的思路。虽然我国《民法通则》、《物权法》对不动产登记做出了相关规定，但是都是原则性的、浅尝辄止的规定。规定的内容也非常的淡薄简略，不全面具体。由于法律行政法规效力不同、各行政机关之间的职能差异与人事管理不同，我国不动产登记制度存在着诸多的矛盾难以调和。这些现状都要求我国尽快制定一部统一的不动产登记法律。

（二）不动产登记范围不明确

众所周知，我在物权领域实行的是物权法定主义。物权的种类、内容都应当由法律进行规定，个人是不能任意创设物权的。为了保持法律适用的一致性，哪些物权可以被登记、哪些物权应当进行登记也应当由法律法规做出专门的规定。《不动产登记暂行条例》作为行政法规效力较低，并且其规定的范围也欠缺全面，仍然存在改善的空间。

（三）法律责任风险控制机制缺失

不动产登记是国家为了保持不动产流通的顺畅以及保护不动产权利人而进行的一种以国家公权力为后盾的公示。国家财政每年拨出一笔款项作为不动产登记错误专门赔偿款；有的国家采取的是建立登记错误保险赔偿机制，即通过申请人缴纳一定的保险费而将登记错误的赔偿风险予以分担了。由于我国财政压力逐年增大，由财政分担此项风险不太现实。但是我国目前也还未建立其他的登记错误赔偿风险的分担机制。

（四）不动产登记错误相关赔偿责任规定不明

我国《民法通则》、《物权法》等主要财产类法律要么对不动产登记错误赔偿责任毫无规定，要么仅仅是寥寥几笔带过，没有具体的法律条文对其予以明确。而国务院2014年颁布的《不动产登记暂行条例》也只有一个条文对不动产登记错误赔偿责任作了规定。[2]以上足以可见，我国不动产登记错误赔偿责任极度缺乏法律法规作为支撑，需要予以补充完善的地方还非常之多。

三、完善我国不动产登记制度的构想

（一）制定统一的不动产登记法

建国以来，我国对于不动产物权管制的立法采取的是分散登记的立法构建模式。对于不动产登记的立法十分的杂乱，散见于各单行法律、各种部门规章甚至是地方政府颁布的规范性法律文件之中。例如草原的登记规定在《草原法》中，对房屋的登记规定在《城市房地产管理法》中，更多细节性的规定则规定在相关配套的部门规章与规范性法律文件之中。从这些法律规定可以看出，其采用的正是分散式的登记思路，即管理有关不动产的行政部分负责对相关不动产进行登记。

我国政府、法学界显然已经认识到了此问题的重要性。2014年国务院颁布了《不动产登记暂行条例》，第一次将不动产登记的目的、程序、责任进行统一的规定，这不得不说是一个重大的进步。然而，期望一部行政法规就解决不动产登记的全部问题是不现实的。不动产登记决定的是物权法这一基础民事法律的运行效果，其规则理应由制定法律的方式来予以明确，行政法规和部门规章、规范性法律文件仅应当作为补充和具化存在。

（二）完善不动产登记范围

不动产登记范围是指可以或应当进行登记的不动产、不动产权利的种类。然而我国《物权法》、《民法通则》对不动产登记范围的规定都非常简略。《不动产登记暂行条例》作为行政法规，对不动产登记的范围首次予以了统一规定。将不动产登记范围限定于：集体土地所有权、房屋建筑物、构筑物所有权、森林、林木、草地、林地所有权，建设用地所有权、宅基地所有权、海域使用权，地役权、抵押权等其他可以登记的不动产权利。然而，《不动产登记暂行条例》对不动产登记范围的规定也是不全面的，遗漏了一些重要的不动产权利。一些新兴的不动产权利应运而生。例如，伴随着房价的急剧上涨，小区里的私家车车位的价值也水涨船高。愈来愈被人们视为是一项独立的不动产权利，但是车位是否可以、是否应当登记在法律上却是空白的。所以笔者认为，我国不动产登记的范围还有完善的空间与必要，应当将新兴不动产物权也囊括进去。

（三）建立科学的风险管控机制

所谓不动产登记错误是指不动产登记簿上记载的权利人与真实的权利人不一致的情形。[3]考察各个国家立法，目前流行的风险分散方式有三种。其一是建立登记错误赔偿基金。此种方法为登记机关在每件不动产登记中按比例收取一定的费用作为登记错位赔偿基金。其二是财政特别拨款。此做法是由国家财政在每年的预算中拨付特别的款项作为登记错误的赔偿专用金。其三是购买登记错误责任保险，由登记机关购买商业保险。就我国国情与司法实践而言，首先，我国登记实行按件收费制，每笔不动产登记，登记机构只收取极地的登记工本费不具备建立赔偿基金的条件。倘若从每笔登记中另收取一定费用用作建立登记错误赔偿基金，则可能增加权利人的登记成本。当下住房类不动产在我国还具有相当的社会公共属性，登记费用的增加势必影响我国社会稳定与和谐。其次，我国财政压力逐年递增，由政府拨付专门款项赔偿登记错误造成的损失也不太现实。因此，笔者认为我国目前宜采取由登记机关购买登记错误责任险的方式，将登记错误赔偿风险转嫁到商业保险公司之上。

（四）明确不动产登记错误赔偿相关问题

笔者认为，我国在接下来的不动产登记立法之中，要着重对不动产登记错误的赔偿性质、法律构成要件、归责原则予以明确。首先，关于不动产登记错误的赔偿性质，笔者倾向于将其定性为民事任。虽然我国不动产登记具有浓烈的行政管理色彩，但不动产登记本质上属于物权法律制度，是一项民事制度。登记机关因过错造成的损失自然应当属于民事责任的范畴，如此也更有利于权利人合法权益的保护。其次，所谓法律责任构成要件，是指要对登记机关责任人应当承担赔偿责任的要件性规定。法律必须明确承担赔偿责任的主体、责任、过错的种类、免责条件等相关的要件。此点可以结合我国《侵权责任法》的相关规定进行设计。最后，登记机关承担赔偿责任应当适用何种归责原则也是必须要予以明确的。笔者认为，法律正义原则要求成本与收益、权利与义务具有一致性。目前我国登记机关处于只收取廉价的工本费，却承担高额经济赔偿的巨大风险的现状。因此不宜适用无过错归责原则，而应当适用过错责任原则，从而使登记机关的权力与责任统一起来。

四、结语

笔者考察建国以来我国不动产登记相关法律法规，发现我国对不动产登记的态度从疏忽放任逐渐转变为谨慎重视。从《不动产登记暂行条例》的出台，就可以看出我国政府建立健全不动产登记体系的决心。然而。诚如罗马不是一天建成的，完善的不动产登记体系也不是一两部行政法规可以建立的。笔者认为，结合上述我国不动产登记制度存在的问题与缺陷，今后的不动产登记法律法规应当着重解决不动产登记范围、登记错误赔偿风险化解机制以及赔偿责任等问题。

参考文献：

[1]常鹏翱.不动产登记法的立法定位与展望.法学.2010.

不动产登记制度篇7

关键词：不动产；统一登记；管理制度

不动产的统一登记制度是为了更好的保护所有人的合法权益，如今很多的不动产交易带动了大量资金流的流动，同时也发现了很多不合理的问题和存在的不法现象，给制度建设带来了很大的影响。统一制度并不统一，在今后的工作中要整合登记管理的相应资源，完善制度建设。

1实施不动产统一登记管理的意义

1.1维护不动产权利人合法财产权益

登记制度是确立所有人身份及其名下不动产具体情况的重要制度体系，是具备相应的法律效力的，对所有人的合法的不动产权益给予法律层面的保护，包括不动产升值后所增长的部分价值，也受到统一登记制度的管理与维护。这样就避免了很多冒充和顶替的非法事件发生导致的对当事人的权益损害，规范了市场中不动产的交易活动，维持了良好的市场秩序。也可以帮助所有人理清名下所拥有的不动产的具体情况，方便做出合理的选择，更好的维护自身的利益。

1.2利于宏观调控与反腐倡廉

国家的反腐行动也在不动产方面刮起了一场风暴，由于登记制度的存在和相关要求，一些以不动产为行贿受贿的主要手段的贪赃枉法之徒，通过查起名下的不动产登记的时间和数量，就可以说明其财产来源的性质，从而更容易确定其违法犯罪的事实，方便司法机关的调查取证，登记制度也成为了一项“反腐利器”。

2当前我国不动产登记存在的问题

2.1不动产登记机关杂乱

尽管登记制度发挥了重要的作用，但是其本身还存在一些固有的矛盾和问题，比如目前我国的不动产登记办理的机构和机关事业单位权利重叠，各种名目的机关名称很多，而在不同的机关部门之中，还存在一些管理不动产登记的机构，使得很多人在办理自己的不动产登记业务时，常常会被各种机构和机关的职能和真实的效力问题弄得困扰不已。众多登记机关的存在还严重影响了统一登记的有效执行和发挥作用，现实中就出现了一个人名下的不动产登记在不同的权力机关中，一旦出现问题，就会陷入多方分歧和矛盾之中，都具备法律效力，各方各执一词，使得所有人难以应对这样的局面，自身的合法权益难以受到合法的保护。

2.2不动产登记人员的知识结构有待完善

从事登记业务程序的工作人员的自身素质以及专业素养较低，甚至一些人员针对不动产的相关知识和相应的国家政策都不了解，遇到别人的问询，就以各种理由搪塞他人，服务态度很差。

2.3不动产统一登记技术有待完善

统一登记不仅要达到所有拥有不动产的人或者企业都要在登记机关进行登记，而且从机关自身也要做到职能和法律效力上的统一，而目前由于各机关机构权利归属混乱，难以形成统一的规范标准，致使在登记技术方面还存在各自之间的差异和不同，不仅群众办理登记麻烦，受到诸多困扰，对于办理登记业务的工作人员来说，技术还有待进一步的完善，登记程序繁琐复杂，很多信息和数据还需要大量手工操作和整理，工作效率低下，也会发生很多的人为操作失误，从而对所有人的权益造成一定的损害，很可能爆发权益纠纷。

3统一不动产登记制度的完善措施

3.1统一不动产登记机构

统一登记制度需要统一的权利归属机关来统一执行和保障，为了减少不动产权益上的纠纷和矛盾，简化登记业务办理流程，提高工作效率，防止出现多个机关权利重叠的情况，必须要对所有的登记管理机关开展合并和重组，形成统一规定和制度下的唯一办理不动产登记和执行登记权利的机构。制度建设也需要统一的机构上下一心执行统一的规范措施，不仅能够为人们群众提供更加优质高效的登记服务，而且还可以加速我国不动产登记的制度建设和创新发展，只有将零散的力量统一起来，集中所有的管理资源，才能做到完美的统一，在处理矛盾纠纷时，就有了统一遵守的规定标准。

3.2加强不动产登记人员的培训工作

实行不动产统一登记，使得不动产登记成为一项服务职责，为了促进其业务的不断发展，相关部门要不断提高业务人员的综合素质，对现有不动产登记人员进行业务培训，定期办理培训班，采取讲座与实际相结合的培训方式，针对不同的不动产登记项目给予相应的技术指导，提升相关业务人员的综合业务办理能力以及不动产统一登记机构的整体办事效率，为广大人民群众提供更加高效、便捷的服务。

3.3建立完备的不动产统一登记信息共享平台

不动产统一登记的主要目的是，便于不动产信息的公式与公信，因此，相关部门要统一规范不动产登记与测量指标，利用互联网技术对现有的不动产登记平台进行更新升级，不断完善不动产数据库信息，建立起统一的不动产信息资源共享平台，将不动产的各项信息以数字的形式通过数据库传输到该信息共享平台中，并设立相应的变更与查询机制，确保不动产登记机关能够根据特定条件对该项不动产进行登记、变更与查询等处理。

4结语

实施不动产统一登记管理，不仅能够维护不动产权利人的合法财产权益，提升不动产登记机关的办事效率，也有利于国家的宏观调控，规范不动产交易市场，更有利于政府反腐倡廉工作的进行。

参考文献:

[1]马安胜，姚华军，袁国华.不动产统一登记的难点与政策建议[J].国土资源科技管理，2015（01）：64-68.

[2]詹长根，吴艺，涂李蕾，胡梓桑.我国不动产登记制度若干问题浅析[J].中国国土资源经济，2015（02）：31-34.

不动产登记制度篇8

【关键词】物权法抵押登记不动产登记制度

一、典型案例及其基本情况

2007年12月10日，河南省某市工商行政管理局为抵押人河南宏兴建材经营有限公司和抵押权人中国银行某市分行办理了180万元的动产抵押登记书，其中抵押物一栏填写为“钢瓦、槽钢、角钢”等建材。事实上，这批钢结构建材在办理抵押登记时，已建成为钢结构厂房。后因该贷款到期无法偿还本息，抵押权人将抵押人诉至该市人民法院，人民法院于2008年6月30日到该市工商行政管理局查阅并复制了该动产抵押登记案卷资料，目前此案仍在审理中。

二、案例引发的关于抵押登记的争论

本案中，关于债权与债务的关系已无异议，争论的焦点在于抵押登记的效力问题，即抵押权人是否有权对作为抵押物的钢结构建材进行处置。

1、认为抵押登记有效的理由

一方认为，根据《担保法》、《物权法》和国家工商行政管理总局《动产抵押登记办法》的有关规定，工商行政管理部门可以办理企业、个体工商户、农业生产者以“生产设备、原材料、半成品、产品”抵押的动产抵押登记。同时，《物权法》对动产抵押实行“登记对抗主义”，第一百八十八条规定：“以本法第一百八十条第一款第四、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人”。另外，《物权法》第一百八十九条规定：“企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。依照第一百八十一条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人”。

本案中，动产抵押登记书中抵押物分别填写为钢瓦、槽钢、角钢等建材，属于《物权法》中规定的“生产设备、原材料、半成品、产品”范畴，按照《动产抵押登记办法》规定，某市工商管理局有权办理这些形态动产的抵押登记，因此，抵押登记有效。

2、认为抵押登记无效的理由

另一方认为，按照民法的划分，动产与不动产的划分是以物是否能移动并且是否因移动而损坏其价值作为标准的。按照这一标准，钢结构厂房是一种由钢材等组成的特殊建筑物或地上定着物，不能移动或者若移动则损害其价值或用途，因此，钢结构厂房在性质上属于不动产。

根据《物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之规定，对不动产抵押担保物权的设定实行“登记生效主义”。又据《物权法》第十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”和第二百四十六条“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定”之规定，《物权法》对不动产抵押登记有明确要求。

本案中，用于抵押登记的钢结构建材在办理抵押登记时就已经组建成了钢结构，应该视同钢结构厂房。但是，目前无论是法律、行政法规，还是地方性法规，均未建立不动产“统一登记制度”，未明确统一登记的范围、登记机构和登记办法。因此，某市工商行政管理局无权为已经组建成了钢结构厂房的钢瓦、槽钢、角钢等材料办理抵押登记，抵押登记无效。

三、关于我国现有不动产登记及抵押登记制度的分析

1、关于动产、不动产，相关法律法规已有明确区分

《担保法》第九十二条规定“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物。本法所称动产是指不动产以外的物。”另外，民法对动产、不动产的区分也有说明，即不动产是指不能移动或移动就会损害其价值的物，不动产主要指土地及土地上的定着物；动产是指能够移动而不损害其价值或用途的物。因此，本案中抵押物由于在办理抵押登记时就已经组建成了钢结构厂房，属于“土地以及房屋、林木等地上定着物”，属于“不动产”范畴，办理抵押贷款时不应办理《动产抵押登记书》，而应办理《不动产抵押登记书》。

2、《物权法》明确规定不动产抵押需要办理抵押登记

财产抵押是重要的民事法律行为，法律除要求设立抵押权要订立书面合同外，还要求对某些财产办理抵押登记，不经抵押登记，抵押权不发生法律效力。根据《物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”因此，按照《物权法》第一百八十条第一款第一项所列“建筑物和其他土地附着物”等财产抵押时，需要办理抵押登记。

3、目前不动产登记实际上依照原有法律法规办理

现有的不动产主要包括地产、房产以及林产、水面、滩涂、道路等。由于《物权法》颁布后，并没有法律和行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定，地方性法规也无相关规定，所以，目前房产、地产等不动产的登记和抵押登记，实际上仍依照《担保法》、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》、《土地管理法》、《房地产管理法》、《城市房地产管理法》、《森林法》相关规定等办理。另外，部分地区制定了《森林资源资产抵押登记办法》等地方性法规，以对特定的不动产抵押登记作出规定。

4、《物权法》与《担保法》等法规冲突，导致原法律法规关于不动产登记和抵押登记的法律效力存在争议

《物权法》颁布后，其第一百七十八条规定“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”，其第十条规定“国家对不动产实行统一登记制度”。根据“新法优于旧法”原则，由于《担保法》、《土地管理法》、《房地产管理法》及地方性法规关于登记和抵押登记的规定与《物权法》关于不动产统一登记制度的规定产生冲突，自2007年10月1日《物权法》生效时，这些法律法规关于抵押登记和抵押登记的条文，以及按照这些法律法规办理的新的登记和抵押登记，已面临是否仍具有法律效力的争议。另外，原有法律法规未能覆盖的其他不动产，如本案中涉及的钢结构厂房，面临登记和抵押登记无法可依的境地。

四、解决争端的相关建议

1、最高人民法院应作出司法解释

最高人民法院应及时对《物权法》中关于不动产登记的条文作出司法解释，承认目前依照原有法律法规办理的不动产登记的法律效力，保证不动产登记有法可依。在法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，各地地方性法规未依照《物权法》有关规定作出规定的，应当按照原《担保法》、《土地管理法》、《房地产管理法》等法律法规对不动产的登记规定办理，其效力受法律保护。

2、尽快建立统一的不动产登记法

我国现行的不动产管理体制，实际是对不动产中的建筑物、土地、森林、水面、滩涂、道路等分别制定部门规章意义上的不动产登记规则。这些规则较为散乱而且与《物权法》相冲突，所以，可根据《物权法》、《担保法》的有关规定，参考《动产抵押登记办法》，制定一部统一的不动产登记法。同时，应尽快对“不动产的范围”、“不能进行抵押的不动产范围”、“需要进行登记和抵押登记的不动产范围”作出规定。如“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上定着物”；“抵押的不动产应属于可以抵押的财产范围，法律、行政法规规定不得抵押的不动产不能进行抵押”；“企业、个体工商户、农业生产经营者以其所有的土地以及房屋、林木等地上定着物抵押的，应当向抵押人住所地的不动产抵押登记机关办理登记。”3、设立统一的不动产登记机关

我国不动产登记机关分散，各种不动产的登记所属的机关不同，导致不动产登记不统一，从而引起不动产物权登记法律基础不统一，严重妨碍不动产市场的健康发展，因此，必须设立统一的不动产登记机关。由于各行政管理部门的局限性，可由县级以上人民法院（也可法定其他机关或设立新的机关）担任不动产登记机关，并强化其服务社会主义市场经济体制下不动产市场交易的司法功能。除指定的统一登记机关外，原有的不动产登记机关，如地方土地管理部门、房产管理部门、林业管理部门、工商行政管理部门不再承担不动产登记和抵押登记职能。

4、应用统一的不动产登记办法

以往由于不动产登记基本制度不统一、登记办法也不统一，从而不利于保护当事人权利。因此，应统一登记的办法，以科学、高效的登记程序规范当事人登记行为和登记机关的职务活动。其中，对登记和抵押等的不动产范围、应当提交的文件、《不动产抵押登记书》应当载明的内容、《不动产抵押登记书》设立日期、不动产抵押登记的效力、不动产抵押合同变更和《不动产抵押登记书》内容变更办法、办理注销登记的办法、社会查阅不动产抵押登记证书的办法等，要作出明确具体的规定，避免可能出现的登记失误、效力争议和欺诈行为。

5、制发统一的不动产权属证书

当前，我国由于登记体例不统一，存在着地权证、土地权使用证、房地产权证、房屋产权证、林权证等多种不动产权属文书并行的情况。不动产权属证书不统一，不但加重了权利人的经济负担、加重了不动产市场规范的矛盾，而且加剧了不动产管理机关相互的争执。且由于不动产权属证书是国家公信力保障发挥公示作用的，多样化的权属证书对其公示职能构成伤害，从而影响其反映物权状态、保障不动产物权变动安全的根本功能。故我国应当实行不动产权属证书统一，建立统一的不动产权属证书制度。

【参考文献】

[1]中华人民共和国物权法[EB/OL].国家法规数据库.http：//.

[2]中华人民共和国担保法[EB/OL].国家法规数据库.http：//.

不动产登记制度篇9

 

关键字： 不动产/异议登记/生效条件/法律效力 

 

一、问题的提出

不动产登记错误在实践中不可避免,法律必须采用措施来消除和修正登记错误,以维护登记制度的正当功能。我国既有的法律规范主要以更正登记进行应对,但问题是,更正登记发动的基础是真实权利人的更正登记请求权,即请求登记权利人同意进行更正登记的权利。一旦登记权利人不同意,就势必要通过诉讼程序来解决问题,而诉讼程序往往耗时费力,在此期间,完全可能出现第三人基于公信力善意取得登记物权的情形,这会导致更正登记实际上不能发挥保护真实权利人的作用,使其形同虚设。

 

为了消除这个隐患,《上海市房地产登记条例》第19条规定“:房地产权利的利害关系人认为房地产登记册记载的土地使用权人、房屋所有权人与实际状况不一致的,可以持与房地产权利相关的文件,提出登记异议。房地产登记机构应当在受理登记异议申请的当日,将异议事项记载于房地产登记册以警示第三人,该登记满三个月失效。”这就是异议登记制度,即将现有登记可能有误的信息记载于登记册上,进而产生对抗既有登记公信力的登记制度。显见,与更正登记相比,异议登记的办理无需复杂的举证和审查程序,也不涉及诉讼程序,实施起来方便迅捷。这一制度在2005年10月全国人大法工委《物权法（草案）》中（第19条）也有相应的体现。不过,就现有的异议登记制度构造而言,其相当粗略,据此,并不能在司法实践中把握其生效条件和法律效力,这意味着异议登记制度的司法适用存在法律“漏洞”,法官在面临具体案件时,必须进行“造法”以填补法律漏洞。本文拟分析异议登记的生效条件和法律效力,以指出法官在此两个方面进行“造法”的方向和思路。

 

二、异议登记的生效条件

 

异议登记的根本价值就是修正登记错误,没有登记错误就没有异议登记。但登记错误的范围很广泛,是否所有的登记错误均能引发异议登记,需要加以探讨。此外,异议登记作为登记之一种,必须是国家专设的不动产登记机关在专设的登记册上记载的法律事实,没有此种形式,难言异议登记的正当性。对上述问题的讨论,就形成了异议登记的生效要件。

 

（一）现有登记错误

 

现有登记错误是异议登记生效的首要条件,对于这个要件,难点在于如何认定登记错误。根据实践总结,笔者认为,能够证明登记错误的事实大致有:

 

1.不动产物权原始取得的基础,即法律直接规定、法院判决、事实行为等。原始取得的不动产物权无需进行登记,就直接发生物权效力,这样,一旦其没有在登记册中得以显示,登记即属错误。如被继承人死亡导致继承人直接取得了遗产房屋的所有权,但之后该房屋所有权却被登记为其他人,继承人凭借被继承人死亡的事实和自己作为继承人的资格（如身份、遗嘱）这些原始取得的基础,来证明登记错误。

 

2.不动产物权的原登记记载以及相关辅助证据。原在登记册中记载的不动产物权,非出于权利人真实意思的原因而发生变动,这种变动缺乏原登记权利人的意思表示基础,原登记权利人可以凭借原登记记载以及这种变动缺乏当事人必要意思表示的事实来主张登记错误。如房屋出卖人受到买受人的欺诈,作出错误移转房屋所有权的意思表示,并办理所有权移转登记,后该意思表示被依法撤销,出卖人凭借原登记记录以及法院认定房屋买卖合同无效的判决书,可以主张登记错误。

 

3.当事人作出的处分或者保留不动产物权的真实意思表示。这主要适用于以下两种情况:

 

（1）当事人具有真实的进行不动产物权变动的意思表示,但表现该意思的形式不是登记,而是其他形式,只要该形式为法律所允许,就应当具有法律约束力。比如,房屋买卖的当事人双方具有真实的移转房屋所有权的意思表示,由于客观原因没有办理所有权变动登记,但出卖人将自己的房屋权属证书交付给了买受人,或者将交易指定的房屋交给了买受人,则出卖人应协助买受人办理房屋所有权移转登记手续,否则,买受人可以用上述表示行为证明登记错误。（2）本应取得登记物权的权利人以保留物权的意思表示,委托或者指令他人就同一标的物享有登记物权,自己保留真实物权。比如,某人实际购买了房屋,不愿用自己的名义办理所有权登记,就将房屋所有权登记在亲朋好友名下,但实际上又没有赠与或者放弃房屋所有权的意思,在这种情况下,真实权利人可以凭借委托行为或者指令行为来证明登记错误。

 

（二）异议登记的对象具有正当性

 

虽然存在登记错误,但是异议登记的对象不具备正当性,则异议登记同样没有法律效力。异议登记对象的正当性,主要有两层含义:

 

1.异议登记的抗辩对象能够引发登记公信力。因为异议登记旨在破除登记公信力,如果登记册记载了对抗权利真实性的异议登记,则第三人就不能取得该受异议登记抗辩的权利。这样,此处的登记错误仅仅指权利错误,不动产的面积、形状等事实状况登记错误不能成为异议登记的抗辩对象。而且,异议登记效力仅仅及于其所抗辩的权利,比如,甲被错误登记为房屋所有权人,其据此为乙设定了抵押权,此后,针对该房屋所有权的异议登记成立,但乙的抵押权并不因此受影响。

 

2.异议登记的保护对象与异议登记的作成有密切关系。即异议登记的效力仅仅及于提出异议并意欲通过异议登记获得保护的人,比如,甲被登记为房屋所有权人,乙以该房屋真实所有权人的身份提起异议登记,嗣后甲将土地所有权移转给丙。这时,如果乙确属真实所有权人,则丙就不能取得该所有权。但是,如果该所有权既不属于甲也不属于乙,而是属于丁,由于丙没有义务知悉该所有权的真实归属,其只要基于对不动产登记的信赖而与甲发生交易,就可以取得该所有权,真实权利人丁就不受该异议登记的保护。

 

（三）办理登记

 

异议抗辩要发生阻断登记公信力的效力,其登记时间就必须先于能够发生公信力的登记时间。比如,甲是登记权利人,其将登记所有权转让给乙,并已经向登记机关申请所有权移转登记,在该登记办理完毕之前,真实权利人丙提出异议抗辩并办理登记,则异议登记早于可以发生公信力的登记,乙就不能善意取得该所有权。

 

三、异议登记的法律效力

 

（一）基础效力

 

异议登记的基本效力,是阻断登记公信力。异议登记虽然旨在保护真实权利人,但其作为实现此目的的手段,并不漠视或者不顾第三人利益,而是比较恰当地在真实权利人和第三人之间建构了利益平衡机制。这主要体现在:异议登记同其他物权登记一样,具有公示性,它将登记物权可能存在瑕疵的信息向社会公众展示出来,产生警示效力,使第三人以该登记物权为对象进行交易时,能够在了解该风险信息的基础上审时度势,依据意思自治进行判断。这会产生两种结果:

 

1.如果异议登记正确,即使第三人符合公信力的要件,也不能取得登记物权,真实权利人据此而得以保护。这种局面建立在第三人知悉交易对象可能存在瑕疵的信息基础之上,属于风险自负。

 

2.如果异议登记不正确,则第三人不受该登记限制,能够根据登记公信力确定取得物权,所谓的“真实权利人”也因此不能取得物权人法律地位。异议登记的这种效力是确定的,有争议的是实现这种效力的方式。

 

异议登记对登记公信力的阻断有两种方式:1.事后阻断,即异议登记不能剥夺或者限制登记物权人的处分权,该物权人仍然可以将成为异议登记对象的物权进行移转或者变更,登记机关也必须办理相应的变动登记。只有在异议登记具备生效要件时,该物权变动丧失法律效力,物权受让人即使为善意也因此而丧失所取得的物权。2.事前防止,即异议登记限制了登记物权人的处分权,其不能再处分作为异议登记对象的不动产物权,登记机关也不能办理相应的登记。

 

这两种方式各有利弊:第一种方式使得登记物权代替了实际权利,不动产物权的交易功能负担在登记权利之上,从而保持了登记物权的流通性；同时,在符合生效条件时,异议登记使得第三人不再受登记公信力的保护,从而也能恢复真实权利人的物权人地位。然而,这种结果是有限制的,即其只能发生于第三人从登记物权人处取得物权并没有转让的情况,比如,第三人丙从登记物权人乙处取得登记物权后,异议登记将导致丙不能确定取得该物权。但是,如果丙将该物权再行转让给丁,此行为构成无权处分,在符合登记公信力的情况下,丁能取得该物权,此时异议登记阻断登记公信力的效力就不能及于丁,否则,就将导致整个交易链条的崩溃,登记的公示机能也将消于无形,此种情形导致真实权利人甲丧失物权,也使异议登记失去其功能和制度目标。故而,异议登记意在通过登记的公示性,向社会公众警示登记可能有错误的信息,但登记是否确属错误,尚需进一步考察。

 

事前防止的方式则通过禁止登记物权进入流通领域的做法来确保真实权利人的利益。这可以避免出现事后阻断方式的弊端,但不利于登记物权的流通,在交易效率方面有所欠缺。更为重要的是,异议登记的提起以及作成,并不能确切地证明登记存在错误,也不能证明提起者就是真实权利人,在这种不确定的情况下,贸然限制或者禁止登记物权人的处分权,以禁止登记物权的流转和排除登记公信力,可能会产生不利于登记物权人的后果。比如,恶意之甲并非真实权利人,其为了阻碍房屋所有权人乙出卖房屋,就以该房屋真正所有权人的身份申请异议登记,从而限制乙对房屋的处分权,在此期间,房产市场价格大跌,致使乙遭受极大损失。乙为了弥补损失,就不得不经历耗时费力的诉讼,并承受甲可能无能力赔偿损失的后果。

 

显见,上述两种方式利弊互补。这二者只有适度结合,才能产生相对完美的结果:

 

1.我们要考虑异议登记与财产保全制度的协调,以落实财产保全的功能。我国民事诉讼法和仲裁法均规定,为了保护申请人的利益,法院或者仲裁机关可以裁定被申请人不能处分自己的财产或者争议的标的物,这就是财产保全制度。在财产保全对象是不动产物权的情况下,就必须将其处分权限制反映在登记册中,从而减少因裁定公示性不强而给第三人带来的交易风险。如何将财产保全落实于登记册之中,就涉及到相应的程序机制,而通过财产保全裁定与异议登记的衔接,即登记机关根据法院或者仲裁机关的裁定办理相应的异议登记,就可以解决这个问题,无需再另行设定程序。因为财产保全制度禁止义务人的财产处分权,其反映在异议登记中,就要求异议登记必须采用事前防止的方式。在这种情况下,如果财产保全裁定错误导致异议登记错误并给登记物权人造成损失的,则登记权利人得直接请求登记机关赔偿,以减少救济环节。

 

2.在未经登记权利人同意异议的情况下,为了防止申请人恶意滥用申请权,也为了保证登记权利人的利益,应加重申请人的义务负担。这主要表现为:申请人应提供相应的担保,以增加申请人的责任感,保全登记权利人的利益；异议登记不能发生法律效力给登记权利人造成损害的,如果申请人提供的担保不足以弥补该损害时,申请人还应当承担相应的赔偿责任。

 

3.如果异议登记的申请由利害关系人和异议所涉及的登记权利人共同提起,登记机关据此办理的异议登记具有限制登记权利人处分权的效力,而且,该异议登记建立在意思自治和责任自负的基础之上,因异议登记错误给现行登记权利人造成损害的,申请人不承担赔偿责任,登记机关当然也不承担责任。

 

4.登记机关为了纠正登记错误,也有权办理异议登记。这属于依据职权作出的异议登记,具有高度的可信性,此种异议登记错误给现行登记权利人造成损害的,登记机关应承担赔偿责任。

 

5.如果异议登记的作出,建立在利害关系人单方申请、登记权利人不同意异议登记、申请人又不提供担保的基础上,就应当采用事后阻断方式。此异议登记不得阻断现行登记权利的流通,这时,一旦真实权利人不能回复物权,就要自行承担这个风险。

 

（二）效力限制

 

与其他登记的效力相比,异议登记在法律效力上存在以下方面的限制:

 

1.推定力受到限制。登记作为不动产物权变动的公示方式,具有权利推定效力,这免除了登记权利人证明自己权利真实的责任。异议登记所保全的真实权利没有登记外观,也就没有推定力,这也导致异议登记本身没有推定力。

不动产登记制度篇10

登记错误制度是物权法登记制度群中非常重要的一种制度，它承载了权利人在登记错误时有一个合理和合法的去维护自己权益的途径。我国物权法第二十一条确立了不动产登记错误制度：第一款规定当事人在何种情形下需要承担损害赔偿责任；第二款规定了登记机关登记错误的赔偿责任，并在承担责任后享有向造成登记错误人的追偿权。然而规定的过于粗糙，所以会在实践中造成诸多麻烦。本文在分析错误登记制度的基础上试图廓清这一条的适用主体，适用条件和法律后果，以求能助益于法律实践。

一、登记错误概述

（一）登记错误之基本含义

在不动产登记过程中，由于各种原因的存在，保证所有登记的完全正确性是不可能的。然而，何为登记错误，学者间却持不同意见。王泽鉴先生认为：“土地登记所以发生不正确，系原登记有无效和可撤销之原因。”［1］有学者指出，目前学界的通说认为：错误登记是指由于登记机关、当事人或者第三人的故意或过失导致登记簿上记载的权利与物权的实质状态不一致的情形，包括登记有误或者登记有遗漏。［2］实质上，笔者认为，登记错误是登记没有表明真实不动产物权的状况，在实质权利和登记权利间出现了不一致的情形。登记错误是一种已经发生的客观存在的现象，不能因为没有非法律责难的原因出现就否认其错误。既然出现错误就肯定有因为错误而受到损害的人，根据损害赔偿法“损害必以弥补”之原理，［3］必须有能够承担赔偿责任的组织或者个人。这才是错误登记的核心问题所在。

（二）登记错误的法律特征

前述我们简略讨论了登记错误的基本含义。然而基本含义只是抽象概括出了什么是登记错误，而没有廓清到底什么样的情形下才属于错误登记。笔者以为，登记错误的法律特征可以概括为：1.登记错误是一种客观的事实存在。无论原因行为如何，如果登记权利和事实权利存在冲突就说明登记出现了错误，不能因为错误之原因没有过错就否认错误的存在。所以说，登记错误首先是一种客观存在。2.登记错误是有原因的错误。虽然登记错误是一种客观存在的事实存在，但是这仅就登记错误本身而言。如果没有原因关系，何来错误的结果关系。所以登记错误是有其原因的。从主体的角度而言，造成错误的原因主要有三种：第一，登记机关的行为导致的登记错误；第二，登记当事人的行为造成的登记错误；第三，其他人的行为造成的登记错误。仔细分析，只要存在登记错误，原因行为概莫能出这三种主体的行为。3.登记错误造成的损害必须补偿。登记错误存在会给真实权利人造成损害。如果损害没有救济的途径或者无法得以救济，有错不纠不赔，那么将会造成登记丧失其公信力的基础。为了维护登记制度的公信力必须严格登记错误的责任机制，为因登记错误而受到损害的人提供救济机制，并修复真实登记状态的更正登记制度，而且在讨论登记错误之救济途径时，不仅要考虑外在于登记制度的救济途径，更要关注登记制度内部的救济途径。［4］总之，登记错误虽然是一种事实存在，但是上升到法律层面就必须遵守法律的规则。综合分析登记错误的法律特征可以看出登记错误行为应该是事实行为造成的损害赔偿的基础法律关系。

二、我国物权法关于登记错误的法律规定

（一）物权法第二十一条规定与相关法律法规的关系

我国物权法第二十一条是关于登记错误的一般规定：第一款规定了当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。该款规定主要是提请申请的当事人损害赔偿责任，而且以提供虚假材料为前提进行的申请登记。第二款规定了登记机关的损害赔偿责任，该条规定不以登记机关存在过错为前提，只要存在登记错误以及由此对他人造成了损害。从我国目前有关房屋登记的法律法规规定看：法律层面的主要有《城市房地产管理法》，属于法规、规章层次的有《城市私有房屋管理条例》、《城镇房屋所有权登记暂行办法》、《房屋产权产籍管理暂行办法》和《城市房地产权属登记管理办法》。这些法律法规和规章主要集中在城镇房地产，而不涉及乡村房地产。且这些规定侧重于行政管理，属于行政行为的范畴。在我国关于房地产登记行为的论述中，基于此也认定为不动产登记行为为管理行政行为。按照以前的法律规定，例如我国2001年修订的《城市房地产权属登记管理办法》第37条规定因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。很容易可以看出，虽然登记机关要承担登记错误的责任，但是这种责任的归责原则采用了过错责任原则，［5］受害人要承担繁重的过失举证责任，且赔偿责任仅限于直接损失，往往把受害人推向举证不能而导致败诉，或者即使胜诉获得的赔偿也无法弥补损失的困难境地。而这种规定本身即违反了《民法通则》和《国家赔偿法》对于公务行为的归责原则。但是，因为法律的不统一导致该管理办法得以畅通无阻。而物权法的出台从根本上改变了前述法律法规多方规定，冲突严重的弊端且修正了登记机关承担责任的归责原则，成为法院裁判登记错误案件的法律依据。

（二）对物权法第二十一条的评价

物权法第二十一条奠定了我国不动产登记错误制度的基础，确立了当事人造成登记错误的过错责任归责原则和登记机关所规定的登记机构因登记错误而承担的责任是无过错责任。［6］衔接了《民法通则》和《国家赔偿法》关于职务行为的无过错归责的赔偿原则，但是规定的过于粗陋。我国物权法对于不动产登记采用登记生效主义，未经登记的物权，不生物权效力。根据物权法第十一条、第十二条的规定，可以看出我国物权登记机关对登记采取实质审查的态度。然而，即使是实质审查，也难免不会被故意为自己利益而提供虚假材料的当事人或者第三人所欺骗，造成登记错误。尤其是在第三人故意提供虚假材料的情况下，是否要受到法律的制裁物权法没有明确的规定。笼统地以当事人概括之可能要造成法律解释的不一致。因为无论是否有过错，登记管理机关都要承担赔偿责任。之间的区别仅在于是否享有追偿权。如果存在当事人或者第三人故意或过失，管理机关对该当事人或者第三人享有追偿权。如果是由于登记管理机关自身的原因导致的登记错误则要直接最终承担责任。而自身的原因无论是否具有过错，都要承担责任。对本条的理解不同在于，在由于当事人或者第三人的故意或者过失造成登记错误给其他人造成损害的，当事人如何的问题，如果登记机关，登记机关是否享有抗辩权的问题。如果享有抗辩权，则登记机关可以要求受害人必须先行民存在过错的当事人或者第三人。只有在无法达到赔偿之目的时才有权登记管理机关。如果不享有抗辩权，则因错误登记的受害人可以在存在过错的当事人或者第三人和登记管理机关之间进行选择。如果以登记机关为诉讼的对象，则登记机关在赔偿后可以向存在过错的当事人或者第三人追偿。从保护真实权利人和不动产登记的公信力方面看，必须让登记机关对其任何错误登记负责，起到保证登记公信力的保障作用，其中，登记机关成为登记错误赔偿责任的连带担保机关。

三、登记错误制度的法律适用

由于物权法第二十一条仅仅是概括性地规定了登记错误的赔偿，在适用时由于人们理解和所处环境的不同可能会有不同的解释，造成法的适用上的不统一。法律适用的不统一将会影响法的指导和预测作用的发挥，使人们无法预期自己行为的后果，导致法律权威的损害。因此，必须使法律在适用上有一个比较统一的标准，使不特定的人理解法律和支持法律并尊重依据法律作出的判断结果。根据我国物权法和相关法律的规定，及有关法理，廓清法律适用的规则主要包括其主体要件，行为要件，结果要件及过错要件的界定。

（一）登记错误法律制度适用的主体要件

法律是人类行为的标准，所以法律制度的存在必然涉及到主体性的存在。登记错误法律制度也不例外，必须存在在其中承担责任的主体和因登记错误而受到损害的一方当事人。否则，登记错误法律制度无法启动。根据我国物权法第二十一条的规定，我国登记错误法律制度适用的主体主要包括三类：当事人，登记机关和因登记错误受到损害的他人。然而，前述在评价该条规定的时候笔者曾明确过，主体的规定并不完善。在侵权时，未必是登记当事人有意造成登记错误的，其因无过错将不会承担责任。如果是第三人采取欺诈等违法行为导致当事人为错误的物权登记，该第三人是不是就不受登记机关赔偿责任后的追偿存在法律规定上的模糊性。笔者以为，必须把这种主体列入该制度的主体适用范围，方显法律主体规定方面的周详。

（二）登记错误法律制度适用的行为要件

这里的行为要件是指行为人客观上违反了法律的规定，行为具有违法性。［7］168然而，行为包括法律行为和非法律行为，两者都有可能导致登记错误的出现。在因法律行分引起的登记错误情形下，如果物权变动模式不同，结果也不同。如采用物权变动意思主义的立法下，意思表示一致时即发生物权变动的效力，不存在登记，也就无所谓登记错误。在债权形式主义的立法下，物权变动的原因行为影响物权变动的效力。所以在原因行为无效或被撤销而为涂销登记已经办理的登记以及登记记载与有效的原因行为内容不一致的场合，即产生错误登记。［8］例如瑞士民法典明确规定：凡无法律原因或依无约束力的法律行为而完成的登记，为不正当。①在物权形式主义立法模式下，债权行为效力不影响行为效力，所以只要物权行为有效，并且登记记载与物权行为的内容一致，就不存在错误登记。［8］我国物权法基本采用了物权行为独立性理论，所以只要物权行为有效，并且登记记载与物权行为的内容一致，登记错误就不存在，不产生登记错误的损害赔偿。至于债权行为所产生的法律关系，则由合同法等民事法律调整。同样，非法律行为也会引起物权登记错误。但是，这种错误与物权变动模式脱离了关系。错误的标准是登记薄上是否反应了非法律行为引起的物权变动的真实情况。如离婚裁判导致的不动产分割，如果登记机关的登记没有反映该真实状况，则发生登记错误。此外，依法产生的物权变动也会产生登记错误。例如，根据物权法第二十八条至三十一条的规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文件或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力及继承或者遗赠，还有合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。而且这种物权是丧失了处分权的物权，经过登记后才发生物权效力。其中如果登记没有反应物权变动的真实状况，就产生了登记错误。

（三）登记错误法律适用的结果要件

所谓结果要件就是登记错误造成了他人的损害，即损害事实的存在。而且结果要件应当具有确定性，必须是一个客观存在的事实。［7］169还只要存在这种事实就有了违法主体承担责任的结果基础。因为法律结果的客观性，在判断是否存在损害方面的判断一般不会出现失误，在此不予过多论述。