房产调控十篇

房产调控篇1

楼市之殇

“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”，杜甫的一句诗，写出了中国人数千年来对安居的渴望，也令房价爆涨对今人正常生活冲击之痛刻骨铭心。

“居者有其屋”，一直是中国住房制度市场化改革的终极目标，也是改革能得到人民认可和接受的响亮口号。20多年来，随着城市化快速扩张下城镇建设的迅猛推进，中国城乡面貌发生了翻天覆地的变化，官员也津津乐道于面貌大变下政绩的“显赫”，GDP、固定资产投资迅猛增长成为考核官员政绩并决定其仕途命运的重要指标。在这种官商联体、物质刺激和行政激励三位合一的模式下发展起来的中国房地产业，注定具有商家与政府利益命运共生的特征。一方面，市场化改革调动了商家和地方政府的积极性，市场的供给方显得极为活跃。与传统的计划经济相比，福利分房一统天下的制度被打破，房子越盖越大，越盖越豪华，“广厦”不再是虚幻的空中楼阁。这些变化，无疑是市场化之功。而另一方面，由于收入差距拉大已成为中国经济“软肋”，市场的需求方似乎相当被动。对于消费者而言，他们只要在发生交易的时候“签字画押”就行。房价的决定更与消费者无关，开发商要价多少，他们就只能掏多少银子。为了一套住房，大多数消费者必须花掉全部积蓄，然后向父母兄弟、亲戚朋友四处借贷。“花掉了子女的抚养钱，再搭上父母的养老钱”，这种透支未来的消费方式，对年轻的购房者来说，确实是普遍的无奈和悲哀。面对这样的市场，他们只有恐惧不安，望楼兴叹。这是什么样的市场？用经济学理论似乎很难套上经典的市场类型，哪一种都不符合中国房地产市场的现有特征。我们只能得出结论：中国房地产市场的发展是非理性的，市场之手已经发挥不了价格的自我调节作用，用一句常用的经济名词，就是市场失灵。

房产调控篇2

关键词：房地产；税收；市场供求

1房地产税收效应分析

房地产税收是调节房地产经济运行的有力经济手段，在对房地产市场资源配置、社会财富分配、市场结构调节等诸多方面有非常重要的影响。

1.1房地产税收的经济杠杆作用

（1）可以通过对空地、闲置土地征收重税，抑制土地的过度投资开发，促进土地的有效利用。

（2）可以通过对不同产业的土地采用差别税收政策、对不同地段采取分档税率，有效调节用地结构，实现土地资源的优化配置。

（3）房地产税收中属于财产税的部分，它的很重要的功能就是通过税收杠杆，公平分配财富。

（4）在市场投机现象严重时，通过提高增值税的契税的手段,在市场低迷时，通过税收减免、品种调整，实现调节市场活跃程度，平衡市场供求的效果。

1.2房地产税收的税负转嫁性分析

1.2.1税种属性

商品课税容易发生税收转嫁，所得课税不易发生税收转嫁,增值税、营业税等中间性质的税种容易发生税收转嫁,终端性质的所得课税等不易发生税收转嫁。

1.2.2商品或生产要素供求弹性

供求弹性与税收归宿有着密切关系。在其他条件不变的情况下,需求曲线的弹性越大,需求者支付的税收比例越小,供给者支付的税收比例越大;相反,供给曲线的弹性越大,转嫁给需求者的税收比例越大。在完全无弹性供给曲线的极端情况下,全部税负都由供给者承担;相反,在完全弹性供给曲线的情况下,全部税负都转嫁给需求者。

2房地产税收对市场供求及价格的影响

2.1税收对房地产市场供应及需求调节的作用机理

2.1.1需求不变时，房地产税收对供给的影响

我国目前采取的税收政策中有三项是直接作用于供给者的：对卖房者征收营业税、个人所得税、以及对房地产开发企业征收土地增值税。从理论上讲，它的效应是政府对卖方增加税负，直接提高了供给者的成本，在其他条件不变时，供给方为取得同以前相同的利润，会将税收成本包含在出售价格中，转嫁给消费者，这样导致供给曲线左移，新的市场均衡价格E2比原来的均衡价格E1提高，同时Q2〈Q1

从理论上看，目前针对供给方的房地产税收在抑制房价上作用是不明显的，且不能有效改变住房供不应求的结构。

2.1.2供给不变时，房地产税收对需求的影响

从理论上讲，相对于对供给方征税，房地产税制中对需求方征税是有一定优势的。我们知道对供给方的征税容易向前转嫁给消费者，特别是需求弹性小于供给弹性时。而对需求方的征税不能直接包含在房屋价格中，不会直接造成房价上涨。如图2所示，由于对房地产需求方的税收属于从价税，因而征税后需求曲线斜率发生变化，左移至D''''，在新均衡点E2下，价格由P1下降到P2，数量由Q1下降到Q2。

2.2税收对房地产价格形成的作用机理

2.2.1不考虑税收转嫁条件下,房地产课税对房地产价格的影响

在房地产开发环节，房地产开发商是税收的主要承担者。如果不发生税收转嫁，征税加大了开发商的生产成本,使其减少利润,从长期来讲,必然导致房地产的供给减少，在需求不变的条件下,住房价格将呈上涨趋势。至于在流通环节针对消费者征收的契税,会通过加重购买成本,而使消费需求减小,从而产生降低房价的影响,不过这种影响由于契税税率较低而不是十分明显。

2.2.2考虑税收转嫁条件下,房地产课税对房地产价格的影响

在发生税收转嫁情况下,土地批租、房地产开发环节所征收的税收,其名义负税人为房地产开发商,但短期内，房地产需求是缺乏弹性的，经济利益作用下房地产开发商可以通过提高房价的形式将所负税收向前转嫁给住房消费者，于是现实的房价会因这种税收转嫁而提高。从长期来看,需求弹性增强,对住房的需求可能会因房价的上升而减小,在供给不变下,供求力量的变化会导致房价下降。房价这种上涨或者下降的程度和持续时间长短,取决于需求的调整强度和时间长短。

3不同税种在房地产不同环节的作用分析

3.1作用于保有环节的财产税、资源税

房地产保有环节中的财产税和资源税是以纳税人拥有的土地、房产为课税对象的一类税收。它们都属于直接税,一般不易发生税收转嫁,这样对房地产保有环节征税产生的直接影响便是增加了房地产的持有成本。从消费终端抑制,对那些相对于资源多用多占有住房的房产业主,以及房产投资人施以高额税负的政策,既可以有效控制“无用多占”的过度住房需求,从而会降低房地产的需求,促使房价下降。强化房地产保有环节课税将会刺激土地、房屋的经济供给和频繁的交易活动发生，有利于房地产要素的优化配置。标准的房地产保有环节税是按市场价值(评估价值)进行课税的。

3.2作用于出让、交易、收益环节的流转税

一方面房地产税收在流转环节的调控,有易于操作的突出优点。但另一方面，房地产投机资金的获利空间要么被税收成本挤压,要么被持有成本消耗,其中持有成本主要来自利息支出。在流转环节征税,属于间接税,没有一种流转税是不能转嫁的。流转环节税负增加后,售房者的交易成本非常容易转嫁,税负转嫁终将流向消费者。在流转环节的税收调控政策只是增加了买房者的成本(主要是消费性需求者),对卖房者不会产生太大的影响。由于投机资金税负的成本可以转嫁,如果投机者见到持有环节税负没有变化,从长远来看,税收成本则没有太大变化。投机者是否占有房屋则主要取决于信贷支出与房价涨跌博弈的结果,如果房价存在上涨的必然性,就可以持有房产以继续获得既得收益。

3.3作用于转让环节和保有环节的所得税

（1）所得税作为最典型的直接税，一般不会发生转嫁，它在维持经济繁荣、抑制资本的过度集中以及组织财政收入方面有独特的优势。房地产税收中的所得税部分是地方税收的重要组成部分，有利于地方税收规模的壮大。这也是所得税财政功能的集中体现。

（2）由于所得税的直接税性质，对二手房交易收益征收所得税，直接增加二手房售房者的交易成本,减少其投机收益以抑制房地产市场投机需求,从而降低房地产市场价格(或抑制房地产价格上涨速度)。

（3）在不发生税收转嫁的情况下,对于房屋出租租金收益的课征所得税,会直接降低出租房屋的各期净收益,从而导致房屋出租量减小,有可能使原来租房者转向房地产初次流通环节,从而抬升房地产的初次交易价格,

参考文献

房产调控篇3

[关键词] 房地产调控 房地产供给 住房保障制度

一、房地产调控政策效果评价

2007年1月16日国家税务总局网站公布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，该通知称从2007年2月1日起，将正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税，由此也拉开了新一年房地产调控的大幕。

掐指算来，自2003年6月5日中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（业内称央行“121号文”）以来，中国的房地产业已历经了四年多的高压调控态势，调控的范围已囊括了房地产开发、建设、经营、销售等各个环节，调控的力度也一年高过一年，但一浪胜似一浪的调控浪潮并没有使居高不下的房价有下挫之势，全国各大城市的房价仍在高位运行（如图所示）,各种调控措施的效果乏善可陈。

数据来源：国家发展改革委、国家统计局

二、调控效果原因解析

其实，房价会如此之高皆因供不应求。在市场经济条件下，决定价格的因素概括起来就是供给与需求。在需求方面，1998年的住房制度改革，使沿用数十年的福利分房制度归于瓦解，代之以新兴的商品房制度，从而开启了新一轮的房地产热潮。而从那时起，人们的住房需求被突然打开的政策限制逐渐强化了。同时，随着政府实施积极的货币政策，加大固定资产的投资，扶植房地产业成为新兴支柱产业，利用其广大的带动作用缓解亚洲金融危机所带来的风险，放松的银根和按揭贷款制度的实施，进一步将强化的住房需求变为了现实的可能，而且还有一定的放大。面对被放大的需求，房地产开发商在市场开放的初期紧跟需求的增长加大了供给量，因此在新一轮房地产热潮启动时，房价的增长呈低幅度上升趋势。但随着近几年中央宏观调控的陡然加强，房地产投资放缓了增长的脚步，商品房施工面积、竣工面积和销售面积的增幅也一路下滑，有的城市到2006年甚至出现了负增长。例如根据北京市年度国民经济和社会发展统计公报的数据显示，2006年北京市商品房施工面积为10483.5万平方米，比上年下降了2.5%；其中商品住宅为6311.3万平方米，下降了13.3%。商品房竣工面积为3193.9万平方米，下降了15.3%;其中已竣工商品住宅为2193.3万平方米，下降了22.8%。而据北京市土地整理储备中心统计数据显示，北京市已连续两年未完成土地供应计划。2005年，北京计划供应的住宅商品房用地为1750公顷，商服用地为550公顷。而实际成交的房地产开发用地仅为554公顷，不到计划的四分之一。2006年北京出让的房地产开发用地面积总计为1031公顷。其中含住宅商品房性质的土地面积为918.5公顷，商业、金融、办公和公建等性质的用地为112.5公顷。而北京市2006年度土地供应计划中，住宅商品房用地为1600公顷，商服用地300公顷，实际土地供应量仅为计划的54%。土地供应量的下降与商品房竣工面积的减少共同限制了房地产开发的供给能力，但节节攀升的需求却毫无放缓之意。例如北京市统计局的数据显示，近三年北京每年增加常住人口41.5万人。按照2006年北京城镇居民人均住房建筑面积25.9平方米计算，每年新增住宅需求达到1074.85万平方米。面对着失调的供需不平衡局面，房价上涨已然成为当仁不让的硬道理。

三、房地产调控的新思路

频频出台的调控措施并没有遏制频频高涨的房价，因此在面对现今调控效果不佳的情况下，更应转换调控的思路，变“急治”为“缓治”。

1.这是由房地产业的经济地位所决定的。房地产业是国民经济的支柱性产业，它的发展可带动建筑、建材、家电、金融、家政服务等数十个相关行业的发展，1998年新一届政府把启动房地产业作为抵御亚洲金融危机的关键性行业也是基于其强大的带动作用。因此，房地产调控政策的出台需极为慎重，症急仍须用“缓药”，任何大的动作不仅会造成房地产业的波动，甚至会造成国民经济的动荡。

2.这是由我国经济处于特殊的发展时期所致。2003年我国人均GDP已跨上了1000美元台阶，这对于任何一个发展中国家来说，都具有十分重要的战略意义和历史意义。一方面对于一个国家来说可能是一个发展的黄金时期，而另一方面也可能是一个矛盾凸显的时期。在面对着经济发展十字路口的关键时刻，对于房地产业的调控更应谨慎小心，戒急用忍，将一切可能的波动因素在逐渐推进的层级式调控中消于无形，以避免由于急功近利的大力度调控而使房地产业出现不必要的震动，从而避免重蹈拉美国家的覆辙。

3.这是由我国房地产市场本身的特性所决定的。房地产市场自1998年重新启动以来，随着我国整体经济形势的快速发展逐渐由兴起走向兴旺，同时也由初建走向成熟，市场的调节作用已深入人心。因此，房地产调控政策的运行奏效均需市场的检验与审核，而任何经济行为与调节政策在市场中都必须经过一个运行的过程，这是市场经济的法则，符合市场经济体制的事物无一例外的都必须遵守，这就会产生经济行为的时滞效应。如果在上一轮调控政策经济运行未果时，就急于出台下一项调控政策，那么前后两项政策的调控效果会有重叠效应产生，从而使政策调控“过火”，反倒会造成过犹不及。

四、房地产调控的新建议

1.改变房地产调控的传统模式,变多方面、全环节调控为一元或数元调控。至今为止出台的房地产调控政策已涵盖土地、税收、投资、流通、经营等各个方面和环节,但覆盖面如此之广的调控政策仍未达到预期效果,房价依然在高位运行。因此有必要转换调控思路,变多方面、全环节调控为一元或数元调控。其实调控政策不在乎数量的多少与覆盖面的大小，关键在于政策的着力点要对路,而且力道要恰如其分,过度与不足都会造成巨大的损失。

2.建立房地产调控体系，使调控措施制度化、常态化。调控措施的出台应切合市场经济体系的建设与发展，符合市场经济的运行规律，使房地产调控制度化、常态化，避免“头痛医头、脚痛医脚”的混乱局面。因此，房地产调控措施要以房地产立法为基础，以加强房地产法律制度建设为调控的平台，以利率和税收作为调控的主要手段，通过市场经济内部的运行机制逐步消化调控措施所带来的作用力，从而使房地产调控制度化、常态化。

3.加强房地产供给能力。房价在市场经济条件下受供给与需求的联合影响，在一段时期内持续走高的房地产需求仍会如往日一样坚挺，而且还会有一定的增长。需求下降无望，增加供给是最直接的调控措施，而且整个市场的共同诉求，也是增加适销对路的小户型商品房。

4.加强住房保障制度建设。其实，从启动新一轮房地产热开始，住房保障制度就一直有待建立与完善。然而时至今日仍有部分地区住房保障制度建设滞后，截止至2006年9月底，尚有5个省(区、市)没有建立廉租住房制度目标责任制，19个地级以上城市没有建立廉租住房制度。而在建立了廉租房制度的城市中，过高的入住门槛与过低的供应量依然限制了其调节住房需求的作用。以北京市为例,北京市投资建设的全市惟一一栋廉租住宅――位于广渠门北里的政府廉租楼里，其进入门槛甚高，必须是北京市确认的优抚家庭,持有《革命烈士证明书》、《革命伤残军人证》等6类证件。所以,应加强住房保障制度建设，建立多层次的动态住房保障体系,以适应社会各阶层不断变化的住房需求。

5.提高人民收入水平是解决房价偏高问题的新举措。其实，房价的高与低，在很多时候是人们的一种心理价位，是市场价格与人民收入水平相比的结果。如果商品房价格接近于人们的收入水平，那么这个心理的比值就会较低，自然人们就觉得房价较低，住房支出是可以承担得起的。但是，当商品房价格很高于人们的收入水平时，人们都会觉得房价难以承受。所以，房价的高与低是与人们收入相关的心理价位。根据北京市建委公布的2006年第三季度商品期房交易价格显示，北京普通住宅期房预售成交均价为7825元/平方米，城四区的普通住宅期房成交均价已超过1.2万元/平方米。而2006年8月国家统计局公布的一项调查显示，2006年7月全国各地区城镇居民家庭平均每人月总收入为998.53元，其中北京达1822.26元，居全国第一位。以上数据充分显示了，北京市民的收入与房价存在着多么大的差距。如此大的差距，怎能不使人感到房价之高。因此，增加人民收入，提高收入水平，是解决房价偏高问题的一项新举措。

参考文献:

[1]汪利娜:房地产市场的宏观调控与制度建设[J].中国金融，2007（6）

房产调控篇4

:房价调控目标宏观调控

自2003年下半年以来,针对房地产领域存在的问题,央行公布了《关于进一步加强房地产信贷业务治理的通知》,国务院下令将开发固定资产投资项目的资本金比例提高为35%,出半年内停止农地转征的通知。但国家连续的宏观调控政策不但没有根本遏制住房地产价格的上涨,反而在某些方面进一步助长了房地产价格未来升值的预期。2005年1-4月,全国商品住宅平均价格同比又分别增长11.9%和12.9%。随即,国家七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》,马上引起房地产市场的强烈反响,尤其是上海楼市状况,立即出现下跌趋势,但是对房价上升速度过快的问题仍然没得到根本遏制。房价上涨的速度已经超过了国民经济和居民收入增长的速度,引发了政府对房价调控的思考。以往对于房价调控的措施问题研究比较多,但是很少研究调控目标问题。本文从房价调控的目标出发,谈谈对房价调控的熟悉。

房价成为调控的目标

无论在发达国家或地区还是在发展中国家或地区,对住房市场进行调控是其解决居民住房问题不可缺少的措施。住房价格是住房市场的核心,是住房市场健康的“晴雨表”。怎样对其进行调控、其调控的目标是什么,是必须关注的问题。在一系列市场化的调控手段不能奏效后,中心不得不动用行政调控的“法宝”。正如国务院的文件所表明的那样,稳定房价是这次房地产新政的核心。其实正如中国社会科学院金融研究中心研究员易宪容所说,房地产新政的步伐永远都紧跟房价走。

一般来说,宏观调控就是政府对经济总量的控制,并通过这种总量控制来稳定整个社会经济周期中的经济上下波动。对国家来说,经济总量就是GDP增长速度、失业率与就业率的高低、货币供给量的大小、利率和汇率的调整等。但从当前政府出台的不少关于房地产市场的调控政策来看,基本上没有走出那种以微观行政方式来代替宏观调控的窠臼。无论是2004年政府控制土地与银行信贷,还是2005年房地产新政中的“调控”手段,如禁止房地产市场炒作、整顿市场行为、调整住宅结构等,这些手段是政府规范房地产市场的基本职能,但实际上这些方面不是宏观调控,而是行政性的微观手段,仅仅是遏制过热行业的发展等。

稳定房价不等于降低房产的绝对价位

房产绝对价位高低不能说明其合理与否,由市场决定的价格总水平也只是说明了其价格现状,并非合理的价格。评判房价合理与否,不能仅仅看其价位的高低,只有把房价与居民的收入比较,与其价值核心比较,与其动态变化比较;只能与其房价的内涵,与住房的质量以及环境比较,在比较中方能鉴别。随着人们生活水平的提高,人们对居住环境质量的要求越来越高,买房不仅仅考虑住房的价格,更加向往人文环境良好的居住社区,住房建设也正从生存型向舒适型转变。如武汉市武昌区房价的一路上升不仅是经济的发展,还有大量高等学府的存在、良好的人文环境,无不为住房价格的看好带来优势条件。而且住房本身就是与区位相结合的,离开了区位谈房价是没有意义的。可见,从某种程度上说,房价的可比性比较差,而且随着近年来,住房成本的上涨,也促成了房价上涨的原因之一,因为由供求关系决定的房价不可能低于住房的成本价。

房价调控不等于短期内降低房价上涨的速度

按照目前房地产开发商及各地方政府的理解,国内房价的稳定就是房价的上涨保持在一定的幅度上,而不是房价的下落。稳定房价就是稳定房价上涨的幅度。但是房价调控政策具有一定的滞后性,这也是近年来政策短暂性所导致的结果。2004年政府推出的调控,仅是控制土地与银行信贷,仅是遏制过热行业的发展等。土地供给政策的偏向与脱节,加剧了土地供求的矛盾,反而迅速推动了房价的上涨。如2003年12月18日,国土资源部发出了《关于清理各类园区用地加强土地供给调控的紧急通知》,其中要求停止别墅用地的供给,这种针对产品类型的土地限制政策显然与市场规律相悖,否定了一部分高收入人群对高端产品的需求,其结果导致全国别墅大干快上,销售形势一片大好,销售价格一路飙升。而银行的加息政策,对开发商或者房产投资者而言,都是微不足道的。此通知没有从根本上改变银行贷款的易获性,使得国内民众住房需求出现了虚假繁荣,大量没有支付能力的民众纷纷进入房地产市场,导致中国的房地产市场才发展几年就远远超过其他国家发展几百年的房地产市场。发达国家房地产市场发展几百年,从个人住房持有率来看,法国与德国仅30%-40%,美国仅68%,但北京则为85%、上海为81%。从短期看,其对房价的调控影响不大,从长期看,能否有效,要看其政策的长期性,以及利率的多少来进行调控。2004年夏,在英格兰银行小幅上调利率1.5%后,英国房价开始下滑。我们是否通过贷款利率逐步放开,以灵活、有效的金融手段调控供求关系,都会影响到我国房价的走势。

房价调控不等于调控住房需求

不论是政府的加息,还是提高消费性住房贷款利率,从某种程度上说,都是针对住房需求的,而住房价格是住房供需关系的结果。房价调控要高度关注房地产市场的供求变化,非凡要经常注重房价的变化,包括商品房预售价格、二手房交易价格以及租金价格的变化。在许多国家房价过高的最有力证据在于房价与房租的过度偏离。我国也应设立一系列包括租售比在内的楼市监控预警指标,及时、全面地向社会准确信息,以实现供求总量的基本平衡,供求结构合理。避免房价陷入涨价—预期—再涨价的恶性循环。银行应针对不同的购房种类和数量实行不同的贷款利率,如降低普通住房贷款利率,提高高档房的贷款利率,提高个人购买第二套住房在内的多套住房的首付款比例和利率等。因此,政府对房地产市场的宏观调控,主要是调整房地产市场的供求关系,而不应该把供给与需求分开。

住房是人们不可缺少的基本生活资料,住房问题是一个重大的社会经济问题,这个问题解决的好坏,直接关系着一个国家的稳定和经济的发展。住房市场不仅需要依靠市场调节计划,而且需要计划调控。房价是住房市场的核心,一直以来就是人们普遍关注的焦点。其价格的高低,以及上涨的幅度与人们的生活息息相关,怎样调控,也成为各国政府面临的课题。近年来,我国住房价格的迅速上涨,既有客观的原因,也有人为的因素,房价上涨的幅度已经远远高于其他各类物价指数的涨幅,调控房价再度成为政府思考的问题。但是调控房价不是一朝一夕的问题,房地产市场会随着国家的合理调控而健康运行。

参考文献:

1.经济时评.调控房价应注重的几个问题J.经济视角,2005.6

2.王宁.建设部多管齐下为房价降温——访建设部副部长刘志峰J.城乡建设,2005.6

3.刘洪玉,马亚男.住房价格与政府调控J.住宅与房地产,2005.6

4.吴雄虎.城市高房价的生成机理与抑制之道J.技术经济,2005.7

房产调控篇5

关键词 房地产政策 房地产市场 调控 政策建议

一、房地产新政与房地产市场表现

2009年，中国房地产市场涨声一片，全国及主要城市的商品房销售面积、销售价格、销售额均创历史新高；总价及单价地王不断涌现，市场热度甚至超过2007年。为遏制部分城市房价上涨过快，2009年年底，中央政府加大了对市场的调控，以2010年1月7日出台的“国十一条”为标志，2010年的房地产业政策出现了由“宽松”转为“调控”的新阶段。“国十一条”出台以后，2010年1-2月份，房价出现了交易量萎缩，房价上涨趋缓的形势。但进入三月份情况发生变化，据国家统计局数据显示，1-3月份全国商品房销售面积为15361万平方米，同比增长35.8%。3月份，全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨15.9%；二手住宅销售价格同比上涨9.5%；1-3月商品房综合销售均价为5193元，同比上升16.1%；房价再一次创出新高，呈现量价齐涨的局面，并向二、三线城市传导和蔓延。面对这种房地产形势，中央政府又及时出台了新的房地产调控措施。

二、房地产政策调控失效的原因分析

不可否认，此次房地产政策调控调控的力度之大，出台的政策之多，频率之高都是史无前例的，这表明了政府坚决打击楼市再度泡沫化的决心。在如此严厉的调控中，大中城市的房价为何不降反升，房地产政策调控失效的原因是什么，本文归纳了以下几点：

首先，“国十条”及实施细则缺乏对一些重要概念的清晰界定，国十条及实施细则中至今还有一些重要的概念尚未界定清晰，而这些模糊的概念就是导致“国十条”实施效果欠佳的一个重要的原因。例如“国十条”要求对“房价过高、上涨过快”的城市采取一系列打压措施。但该部门至今没有给出“房价过高、上涨过快”的界定标准，也没有公布哪些城市出现“过高过快”，应属于被打击地区。再者，“国十条”规定，“对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格”，但对什么是“哄抬房价、捂盘惜售”，也未有清晰界定标准，其次，“国十条”中普遍被视作打击炒房者最有效的一条――“引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”（也就是房地产特别税和收益税），至今不见踪影。“国十条”对开发商最有效的制约手段――对后者进行土地增值税的“重点清算和稽查”，也停留在一句口号上。

其次，地方政府利益与房价涨跌休戚相关。由于我国土地对于土地“招拍挂”出让方式，政府成为了房地产市场利益主体之一(惟一掌握着垄断性的土地供给权和新增土地的征用权)，政府通过土地使用权的出售(即地租的货币化)积极参与房地产商品价值的形成，有的地区地租价格占房地产价格的50%以上。政府利益与房价涨跌休戚相关，因此对于许多因超大规模基建而背上巨额债务的地方政府而言，房价下跌预期可能导致房市成交量剧烈下降，从而影响当地的总体经济增长，而高度依赖土地的地方财政更可能因为新政而入不敷出。因此，许多地方政府迟迟不肯出台配合“国十条”的实施细则，在观望中等待着这股调控之风风力减弱。

三、政策建议

1.加快实施细则中重要概念的界定 《国十条》实施细则的中一些重要概念界定模糊使诸多抑制房价上涨的措施在实践中无法施展，因此，要使这些措施落到实处，必须尽快明确界定相关重要概念。

2.完善土地“招拍挂”制度 土地的招拍挂制度比采用协议方式出让经营性国有土地使用权的做法更为合理，而且可以有效地遏制国土资源的流失，最大限度的防止权力寻租等等一系列人为的干扰市场行为，打击圈地和炒卖地皮的行动，较好地维护了公共利益。但是，这种方式也有不完善的地方，特别是从2007年开始，地王纷纷出现，干扰了土地市场，导致价格指示信号失灵；最近以央企为背景的房企拿地势头大为增加，地王潮又开始在全国蔓延，这种信号很可能像2007年那样，形成一种面粉贵过面包的困局。

要想抑制过快上涨的房价，就要完善土地“招拍挂”制度，土地的招标、拍卖和挂牌的竞争方式虽然有一些规定，各地政府也结合本地情况制定了相应的操作方法，但仍然不能避免一些投机倒把的行为。因此要对一些工作进行细化，提高招拍挂过程的规范性。例如明文规定招卖要做哪些程序以及做到何种程度，挂牌要做哪些程序，签订出让合同应包括哪些条款。使该制度的推行真正能够起到抑制房价的作用。

3.积极制定有关保障性住房的法律法规，发挥政府在住房保障体系中的主体地位 保障性住房的建设对于房价上涨有很好的抑制作用，为了确保保障性住房能够成功建设，发挥其应有的作用，国家在推动保障性住房发展的同时，应该从法律上完善保障性住房制度，把我国社会保障性住房的各项制度和措施用法律的形式固定下来。同时要加强管理工作，严格防止政府部门和官员的权力寻租行为，避免出现经济适用房面积过大，出售给不符合条件的个人等现象再现。

公共住房的运行是一个系统工程，需要由政府作为主体设立专业管理机构来负责。一方面，政府应将保障性住房的投入纳入财政预算，这是建立住房保障体系的基本保障。国外的公共住房政策对政府投入都有明确规定，并有法律保证，政府也有固定的财政预算安排以及专项基金等配套政策。但目前我国除了对廉租房及住房补贴有少量投入外，其他涉及住房保障的支出还没有纳入财政预算安排。另一方面，政府应切实加大廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的土地有效供应，发挥好税收和信贷政策调节作用，加大住房需求调节力度，引导合理的住房消费。

总而言之，对房地产市场的调控其根本目的是让房地产市场回归理性，最终逐步走上平稳健康良性的发展轨道上来，本轮房地产新政主要是针对房地产市场当前的形式出台的中短期政策，不能从根本上解决房地产市场持续稳定发展的问题，还需要尽快推进土地制度、财政体制和房地产税收制度等方面的制度性改革，从长远目标立足建立房地产市场平稳发展的长效机制。

参考文献：

[1]陈文 房地产信托“叫停”传言再起《卓越理财》2011年 第11期

房产调控篇6

关键词：房地产价格上涨

Abstract: in recent years, China's property prices are rising fast, have more than the general public can afford. The central party committee that a problem from the state council economic level rise to political level to solve, through the strict control policy, that house prices in a short time stagnated in a rise, and falling state, however, the pressure of the rising house prices still exist. How to really solve the problem? This paper will take a scientific approach to analyzing the real estate prices in the original? How to control? Where the real estate regulation?

Keywords: real estate prices

中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号：

一、房地产调控的起因

最近几年来，房地产价格实现了几番的上涨，在一线城市，房价从几千元一平方涨到数万元一平方。例如深圳，前几年才三千元左右的房价，突然涨到二万多元。有人称，不吃不喝劳动一年，只能卖到一平方的房子。房价的上涨，引起了群众对政府的不满。党中央国务院高度重视这一现象，采取了所谓历史上最强硬的手段来调控房价，使房地产行业健康发展，价格合理回归。各级政府把房价调控作为一项政治任务来完成，可谓重视之极也。通过几年的严厉调控，才使房价停滞上涨。因此，房地产调控的起因是房价上涨过快，老百姓无法承受，政府不得不通过行政手段干预这一行业的不良发展。

二房地产调控的力度

（一）各级党委政府高度重视。房地产价格的上涨，引起了党中央、国务院和各级党委政府的高度重视，把一个经济问题上升到政治问题。各级、各部门签订目标责任，把房地产调控措施落实到每一个部门，完成不好的，会追究领导责任。这不得不说是拿帽子来控房屋价格。

（二）制定了一系列的政策措施。2005年出台的“老国八条”（《关于切实稳定住房价格的通知》）与“新国八条”（《关于做好稳定住房价格工作的意见》）、2006年出台的“国六条”（《促进房地产业健康发展的六项措施》）及随后的“十五条”（《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，对“国六条”进一步细化）以及2009年12月出台的“国四条”等。

（三）各部门通力合作。行政调控市场经济，主要的手段就是经济杠杆，也就是通过银行对资金的宽严来调控某一行业的过冷或过热，主要表现是银行对房贷政策的调整。取消了房贷的许多优惠政策，限制第二套购房时的贷款，国土部门加大了土地的使用情况管理。

（四）大打组合拳。一是解决刚性需求的人购买需要和城市低收入群体的住房需要。首先解决刚性需求人群的住房需要，对第一次购房者给予优惠。其次是着力解决中低收入家庭的住房问题。2010年我们开始进行房地产调控的同时，整个保障房的建设规模明显加大，“十二五”期间提出的目标是3600万套，2011年开工了1000万套，今年是700万套，两年加起来就是1700万套。在2010年的时候，整个保障房占整个住房存量里面的比重只有10%，但是到2015年3600万套建完，整个保障房的存量就占到了30%。同时大力开发公共租赁住房，让更多的人选择先租后买的办法解决自己的住房问题。三是打击炒作现象。为了打击炒作，制定了限购政策及贷款政策。

三 房地产调控的效果

（一）抑制了房价的过度上涨。2005年开始，中央和国务院就发现了房价的不正常上涨趋势，就开始制定政策，稳定房价。但是，房价仍然上涨，到2009年，中央和国务院下决心调控房价，从政治上、经济上、行政上多管齐下，终于将房价上涨的趋势控制住。在一线城市出现了房价下跌的现象，大多数城市房价保持相对稳定。

（二）找到了中国解决住房问题的可行方案。2005年到2009年的连续房地产调控，没有控制住房价上涨的趋势，决策者们通过调查研究发现，中国解决住房问题不能简单的靠市场调节，要市场调节与政府提供相结合的适合中国国情的住房改革方案。因此，中央和国务院提出了大力建设保障性住房的重大举措，特别是有的城市自己建设公租房，有效的解决了刚性需求和中低收入家庭的住房需求。这个政府与市场协同的住房分配方案的提出，远比临时抑制房价上涨的效果好得多。

四、存在的问题

（一）房价反弹的压力增大。由于殴债危机及世界经济复苏缓慢，造成中国出口增幅下降，出口企业受到严重冲击，很多企业倒闭，投资减缓，经济增长减速。为了稳增长，国家不得不对调控以来的从严的货币政策适度放宽，这一放宽，房地产价格又出现反弹。现在面临的是既要稳增长，又要使房价保持合理。

（二）出现房价上涨和下跌都影响稳定的现象。调控是针对想买房而感到价格太高无法承受的人群。而在调控过程中，部分城市因房价价格下跌，造成已买房的人群不满，要求对已买的房屋也按现行价格计算，退还多收的部分，而这一要求又不符合现行法律的规定。因此，有的人就借机闹事，有砸售楼部的，有聚众向开发商计说法的。这一现象也造成了社会不稳定的因素。

（三）地方政府认识不到位，政府利益高于社会利益。土地财政已成为现期不争的事实，地方政府的财政收入主要靠卖地收入，有的地方政府卖地收入占到财政收入的70％左右。地方政府只想多收而不想多投是房地产调控的最大阻力。

四 房地产调控对策

（一）明确中国住房制度改革的方向。中国的住房制度改革必须坚持中国特色，所谓坚持中国特色，就是要根据中国国情制定相应的改革方案。中国国情首先是由社会制度确定的。我国的社会性质是社会主义，那么共同富裕是奋斗目标。也就是说，住房制度改革不能照搬西方的全货币分配形式，而应该以政府与市场协调一致，政府有责任解决中低收入家庭的住房问题。对于高收入群体或者自己自愿享受比较高档的住房的这部分人可以通过市场机制以满足自己的需要。

（二）住房制度改革必须是渐进式的，不能搞跨越式。任何改革措施必须考虑人们的承受能力，中国的住房制度改革必须坚持政府负责中低收入群体的住房问题，市场负责较高收入群体的原则。现在出现的问题是政府没有承担起自己应该承担的责任，全部市场化运作。政府最好的办法就是大量建设公租房，以廉价的方式提供给困难群体，以较低的价格提供给中低收入群体。现在虽然国家有规定，全国每年建设多少套保障性住房，但各地为了自己的利益，把保障性住房都建在低价较低的地方，不是真心解决中低收入家庭的住房问题，而是应付上面，这种作法让保障性住房起不到应有的作用。有的地方保障性住房没人去住，就是因为这个原因。公租房就是一种渐进式的住房制度改革方式，也是最符合我国国情的。

（三）.让一部分国企进入房地产开发市场，充分提供房源。所谓市场经济，价格是供求双方的平衡。如果提供的商品多了，价格自然就会下降。国家在制定房地产调控政策的时候，将大批国企从房地产市场清退出来，这种作法是不妥的。一是减少了商品的制造者，也就是减少了商品的供应量，二是让私营企业对房地产市场的垄断，让房价坚守不降。后来的事实也证明了这一点。必须让符合条件的国有企业进入房地产市场，才能使国家的调控政策落到实处。

4.让房价合理化，在一定时期波动不能太大。不能光靠打压房价，让房价快速下降，要引导房价在一定时期符合当时的需求。我们实行的调控政策实质上是一种打压政策，而打压政策可能会使房价在一定时期下降，或者处于停滞。然后随着政策的松动，房价会报复性的反弹。并且打压房价可能造成房价的大幅波动，降价过大，可能造成先期购房者的不满，会造成社会的不稳定。政府要根据情况，让房价在合理的区间波动，上涨不能过快，下跌不能暴跌。

综上所述，房地产调控政策必须以中国国情，实事求是，目前主要应该充分发挥政府和国企的作用，让房价回到群众能承受的范围内。然后再对开发商进行平衡，让市场与政府协调一致，使中国的房地产行业向健康的方向发展，以满足不同群体的住房需要。

参考文献

[1]陈清秀.依法行政原则之研究[A].税法基本原理[C].东升美术印刷有限公司1993.

[2]城仲模.行政法之基础理论[M].三民书局1994.

[3]高军.公民基本权利宪法保障论纲[J].云南行政学院学报2007(6).

[4]许宗力.论法律保留原则[A].法与国家权力[C].月旦出版公司1993.

[5]参见胡光志、周昌发：《金融调控权若干问题探讨》，《经济体制改革》2009年第2期。

房产调控篇7

2006年我国经济取得了10.7%的增速，国民经济在结构调整中实现了较快增长，但是对于房地产业的调控效果则不甚明显，2007年房地产调控要取得显著效果，需要从多方面转变调控的思路。

房地产调控没有取得预期效果

2006年在经济高增长的背后存在着外贸顺差过大、货币流动性过剩、房价持续高涨等突出问题，为防止房地产投资过快增长、抑制房价大幅上涨，国家对房地产开发商在融资、贷款、建筑面积结构以及销售环节出台一系列紧缩性措施，对于投资和投机性住房需求（包括外资、外籍需求）也给予打击和限制，以挤压住房需求的泡沫，控制房价继续快速上涨。

但实际情况是，2006年我国房地产开发投资增长21.8%，比上年加快0.9个百分点，其中商品住宅投资增长25.3%。2006年12月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.4%，新建商品住房销售价格同比上涨6.3%，显示出前期房地产调控并未达到预期效果。

从价格水平看，2006年我国居民消费价格上涨1.5%，比上年降低0.3个百分点，物价水平大大低于经济增长，但是居住类价格却上涨4.6%，比CPI涨幅高3.1个百分点，在居民消费的类商品划分中居住价格涨幅高居榜首（参见图）。

总体来看，2006年出台的一系列紧缩性调控措施收效甚微，房地产投资高增长和房价高企的局面尚未得到扭转，因而2007年我国房地产调控仍面临较大压力。

房价继续升高，调控压力加大

受我国经济内在增长动力增强、资金面充裕、地方政府经济增长的热情较高等因素的影响，2007年我国经济实现较快增长面临的压力较小，但是，房地产业要实现投资和价格趋稳的双重控制目标仍然存在较大变数，1月份房价继续攀升的局面预示着2007年房地产调控依然压力较大，任重而道远。

元月份的房价延续去年的上涨态势。最新数据表明，今年1月份的房价继续延续去年上涨态势。1月份，全国70个大中城市房屋销售价格比去年同期上涨5.6%，涨幅比上月高0.2个百分点。虽然1月份，全国新建商品住房销售价格比去年同期上涨6.1%，涨幅低于上月0.2个百分点，但是从整体上看，热点城市的新建房房价依然保持接近甚至超过10%的增长。

今年年初以来，二手房价格以更快的速度上涨。据统计，1月份全国二手住房销售价格比去年同期上涨5.3%，涨幅比上月高1.1个百分点。涨幅最大的前三城市分别为：深圳(12.8%)、郑州(10.7%)和北京（9.4%）。

2007年房地产投资仍存在较快增长的可能。2007年住宅投资将会继续保持20%以上的过快增长。主要原因是：

其一，在高利润的引诱下，社会资金追求房地产投资和消费的热情不减，许多企业和个人将盈余不断地投入到房地产。社会过剩资金（包括海外游资和国内游资）主要流入房地产市场，目前与房地产投资配套的资金超额率已经上升到40%，没有减弱的迹象，即资金面继续支持房地产的高投资。

其二，一些房地产宏观调控政策是长期性政策，短期内仍难对住宅需求和供给的高增长产生明显抑制作用，如90平方米占70%的政策在操作执行上滞后或有难度，需要一个过程，还有就是地方政府为了支持房地产的持续繁荣，都采取各种变通的措施鼓励房地产发展，以抵宏观调控政策的影响，如一些地方用立“文化、休闲博览园”等项目，将房地产开发包装在这些项目上，这会明显化解因国家对土地严控而造成的房地产开发土地供给不足的问题。

其三，宏观调控对非房地产领域投资越有效（2006年下半年实际效果比较明显），房地产便越有吸引力，因为许多行业投资受抑制时，新增资金会更倾向于流入房地产市场。

其四，2006年以来人民币升值预期的上升，也明显地刺激了房地产的投资和消费。

房价特别是北京、深圳等沿海大城市将继续保持过快增长。主要原因：（1）2007年围绕着奥运会的题材，相关房地产的炒作还将继续。（2）房地产调控政策一直未伤及“过度投机炒作”的肋骨。抑制住宅需求增长的政策如从严征收营业税、征收住宅收入所得税等，这些政策实施的结果是将税负转嫁到下家，对炒房者没有影响，结果不是抑制了房价，反而是抬高了房价。（3）在人民币升值预期上升及炒房高收益的影响下，海外华人资金及其他外资继续加快向中国房地产的流入。

中央政府调控转变细节

与2005年的“国八条”和2006年的“国六条”相比，国务院副总理曾培炎将“加大住房供应力度”放在了宏观调控的首位，而原来调控政策中放在首位的是“高度重视稳定住房价格”和“切实调整住房供应结构”，这是一个明显的政策转变，它意味着，通过增加住房有效供给来平抑房价的过快上涨，将成为今后国家进行房地产调控政策的重点。

中央还强调要努力调控住房需求，引导形成合理的住房消费模式，减少被动性住房需求，该提法说明政府已经清楚地认识并肯定目前我国房地产市场具有旺盛的需求。

房价与诸多因素相关，最核心的还是供求关系。只有增加供应，引导需求，才有可能抑制过度疯涨的房价。较为突出的是快速的城市化进程，带动了住房需求的快速增长。根据国家统计局的年报，到了2005年底，全国的城镇人口已增长到5.62亿，占全国总人口的43%。3年时间全国的城镇人口增加了6000万。专家估计，未来10年，我国城市化率将以每年至少1.5个百分点的速度增长，每年新增城市人口将近2000万人。

如果按照人均需求住房面积25平米计算，每年新增城市人口的住房需求便已超过5亿平米，接近目前全国全年的商品房销售面积。而我们尚未将城镇居民改善住房需求、城市规划建设带来的旧城改造与拆迁、基础设施建设创造的住房需求，以及还有很多城镇人口向东部的大城市流动的需求计算在内。

房地产业应形成自由竞争的局面，开发商不应是唯一的建房者。在房地产开发中，最为关键要素的土地，是稀缺的，只有政府一个供给者，而需求在城市在一定阶段又是无限扩大的。因而高盈利、垄断性是开放商和地方政府追逐房地产业的根本所在。市场机制在基础性资源配置上效率往往高于其他手段，要切实发挥市场机制的作用，房地产业领域必须是完全竞争性领域，必须是任何人或者一部分市场主体不能形成市场垄断，任何一方都不能左右价格。

为此，有必要允许多种建房形式并存。实践证明，开发商每到一个城市，这个城市房价必然拉升几个百分点。这种情况，在中西部省会城市和地级二线城市表现的最为明显。因此，仅仅依靠开发商一种形式开发住房，房价不可能下来。必须允许个人集资建房、单位集资建房等多种建房形式并存。这样，就会形成这样一种局面：开发商开发高档住房，实行完全市场化价格，定位在高收入阶层；政府主导开发廉租房和经济适用住房，供低收入阶层居住；通过个人集资和单位集资建房，解决中等收入阶层或者说工薪阶层的住房问题。这样，高收入阶层、工薪阶层和低收入者都有各自的住房定位。

房产调控篇8

【关键词】房产税，作用，改革

一.引言

房产税是以房产为征收对象向产权人征收的一种税，属于房产保有环节的税种。改革开放以来，我国经济社会形势发生了较大的变化，住房制度改革不断深化，房地产市场日趋活跃，房地产也成为了人们财富的重要组成部分。与此同时，房地产也成为了一些人的生财之道，近几年房地产投资或投机成为一部分人积累财富的重要方式，很多人已经拥有了属于自己的居住性用房，但是为了资本的保值升值，仍然去购买第二套、第三套住房，并推高了房价的上涨，这对居民收入差距的扩大产生了越来越大的影响，在这样一种情况下，国务院推出了一系列房地产调控措施，从国八条、新国八条、国六条、国十五条、国十一条、新国十条，直至最近的新国五条，十年间，中国政府对于房地产市场的调控可谓不遗余力，但不尽如人意的是其调控效果。房产税目前究竟起到何种作用？它在中国税收体制中应该处于何种地位？未来房产税走向何方？本文将对于这一系列问题作出深入探究。

二.现行制度下旧房产税的功能

（一）房产税可以干什么

房产税有三大功能，即取得财政收入、调节收入分配、调节经济运行。首先房产税可以为政府取得财政收入，这也是房产税最原始，最本质的功能。从征收依据看，政府提供公共服务需要成本补偿，因此，基于收益原则，按房产价值或面积分摊公共服务成本也成为了各国政府普遍选择的筹资方式。其次，房产税直接调节收入分配，房产税实际上也是对收入的再次分配，由于直接对纳税人征收，税负难以转嫁，征收过程就是直接再分配过程。最后，房产税可以调节市场行为，影响经济运行。这是因为房产税会对纳税人房地产投资的收益和成本发生影响，从而影响纳税人购置、使用、拥有房产的决策，对房地产市场及其他相关市场产生影响。

（二）约束条件下的功能选择

房产税的功能是房产税潜在的能力，规定了现实能力的边界。房产税的功能决定了房产税的作用。房产税的用作主要有：取得财政收入，调节收入分配，引导投资行为，调控房产价格等等。房产税能发挥何种作用，发挥到何种程度，除了房产税本身设计外，还要受到其他因素的约束，例如税制结构、房产的需求与供给、征管模式等等。

1.取得财政收入、筹集公共资金

这是由于税收收入功能决定的，也是征收房产税最基本的理论依据。通过征收房产税，受益与支出建立了直接的联系，因此房产税在美国很早以前就被列为政府的主要税种之一，但是我国并不具备这样的条件。

首先，我国旧房产税不是为了取得收入目的而设计的，而是为了应对固定资产投资规模过快，通货膨胀过高制定的，因此并非是在公共财政制度下设计的房产税制度。其次，房产税筹集资金的能力受到收入水平的限制。房产税的最终来源是纳税人的收入，而非房产本身。纳税人的收入状况决定了房产税的征收规模。目前，尽管我国住房拥有率大幅提高，但是相当一部分拥有住房者并不具备相应的纳税能力（特别是贷款买房的年轻人）。再次，房产税取得收入作用的发挥还收到整体税制和税负水平的限制。我国目前税制结构还是以流转税为主，产财税征收的象征意义大于实际作用。

2.收入分配作用

首先，税收调节收入分配是一项系统的工程。一般认为，调节收入分配的主要税种是所得税和财产税，所得税是对个人收入的税收一次分配，财产税是二次分配。由于税制本身的不足和征管的漏洞，每一次分配的结果并不尽如人意，需要各个环节的相互配合，单靠某一税种调节非但达不到预期效果，反而有可能带来新的不公平。其次，房产税调节收入分配的作用还受到效率的影响。征收房产税可能会过度打压房地产市场，从而拖累经济。目前，对于高度依赖土地财政的地方政府，这种情况发生的可能性更大。因此在我国目前制度环境下房产税调节收入分配的作用还是难以实现。

3.引导投资者行为，调控房产价格

房产税能否抑制房地产投资行为，从而降低房价？笔者认为从以前情况下来看，房产税对于房价的抑制作用不明显，甚至可能推高房价。

首先，我国目前的房屋需求量还是很大。城镇化快速推进，垄断的土地供给制度，物价上涨和投资渠道单一是导致房价上涨的主要原因。房产税只是增加了投资的成本，也许可以减少一部分投资性需求，但是同样可能会误伤更多自住性需求。况且税负是可以转嫁的，由于需求的刚性，它总是会向供求弹性小的方向转嫁，这也是几年来为何房价越调越长的一个重要原因，可以预料，单纯的房产税只会助长房价，降低房产的有效办法是对投资性购房的直接限制，比如居民禁购、限购。其次，房产税调控作用也收到税制本身安排的限制。我国目前涉及房地产的税收并不少，但是大多数是流转环节征收，流转环节征收比较容易把税收转嫁给购房者。房产保有环节税收难以转嫁，会增加持有者的持有成本，降低投资收益，增加投资者的风险。现行房产税如果不涉及对整个房地产税制的调整，则很难实现调控的目标。

三.对房产税进一步改革的建议

（一）房产税改革应该有明确的定位。当前房产税应主要定位于抑制房价过快增长，而不应当赋予其过多的其他目标。否则，不仅影响其效能发挥，也会影响选择真正有效的政策调控收入分配、调节房地产市场。所以应围绕调控房市这一主要目标改革相关税制，这一目标也是最难达到的一个目标。

（二）房产税改革是综合性系统改革的一部分。房产税应当放在整个税制改革中通盘考虑。根据分税制要求，从简从严征收，减少货物与劳务税、流通环节房产税，增加持有环节房产税、所得税。增加房产税比重，使得房产税真正成为地方主体税源，发挥为地方主体筹集资金的主体作用，为房产税发挥调节收入分配、调控房地产市场市场作用创造条件。

（三）房产税改革是一个渐进过程。笔者认为，房产税改革应当分为三个阶段。第一阶段是局部试点，增量试点阶段，主要目标是积累经验，达成共识，减少失误。第二阶段是大面积试点、全量试点过程，按照房产税本来的要求，对存量、增量一视同仁征收，这一阶段也是配套税制改革的推进过程。第三阶段是全国征收，这是一个从局部到全部、从增量到全量、从较低税负到合理税负的过程，也是一个与其他税收此消彼长的过程。

四.让房产税成为未来中国第一大税

（一）当前中国贫富差距现状

2010年6月《新华每日电讯》报道说：根据世界银行的最新报道，美国5%的人口掌握了60%的财富。而在中国，1%的人口掌握了41%的财富，由此可见中国的财富集中度远远超过了美国，成为全球两级分化最为严重的国家之一。国民财富向少数利益集团严重倾斜，从一个侧面也反应出了严重的制度性腐败和资源垄断，剥夺了绝大多数国民的发展和竞争机会。当前很多人通过不正当手段获得几套甚至几十套房产，而大多数人却为了一套属于自己的房子默默奋斗，只有把权力限定在特定的边界内、让普通的国民获得平等的机会，拥有更大的选择与发展空间，才是解决收入分配严重不公、贫富悬殊性问题的根本出路。

（二）中国收入分配改革方案应从改革税收政策开始

尽管我们已经听到了中国收入分配改革方案的大致轮廓，但是关于中国税收中仅仅提到了个人所得税，其他完全没有中国税制改革的影子，这让笔者有一下几个方面的担心：

第一，如果舍弃税收制度改革，则中国收入分配制度改革方案很可能是浮光掠影，难以从根本上解决问题，因为税收是进行国民收入分配的重要手段，如果撇开税收制度改革谈收入分配改革，无疑使在隔靴搔痒。

第二，利益集团阻力极大。中国收入分配改革方案势必触及一大批富裕和较富裕人的利益，伤害面很大，也许这是改革所必须付出的代价，但是我们还是希望改革能够稳步进行，这就需要中国的领导人拿出勇气和魄力来，与其吼破喉咙，不如踏踏实实做实事。

第三，中国收入分配改革方案只能在法制化的道路上进行，而不能超过法律的授权，这是一个最基本的要求，而进行税收制度的改革，则可以充分保证中国收入分配改革方案只在法制化的轨道上进行，这是非常重要的，如果不在法律的框架内进行，不仅不会对收入分配改革产生有利的影响，反而有可能对中国经济造成重大伤害。

中国之所以成为全球贫富差距最大的国家之一，其原因之一就是中国的税制没有发挥其“劫富济贫”的作用，在一些发达国家，特别是税收制度比较完善成熟的国家，房产税是国家第一大税，甚至占国家税收总额的70%以上。而在中国，房产税对于国家税收的贡献几乎为零。资本主义制度之所以至今看不到落败的迹象，主要原因是它不断发生的“劫富济贫”，而其中最重要的利器就是房产税。

房产税是国外地方政府的财政主要来源，占地方财政收入的7成左右，其中美国为75%，法国为69%，就连世界上最穷的国家肯尼亚也占到68%。也就是说在世界上不论发达国家还是发展中国家，基层政府收入的主要来源是靠房产税。房产税不仅能够为地方政府提供充足的资金，还起到了平稳房价的作用。由于房地产泡沫诱导人们把手头上的资金投入到不能再产生出消费品的房子上，限制了对其他生产领域的资本投资，这对一个国家经济是巨大的潜在威胁，为了防止资本过多的向房地产市场流动，对房地产征税是市场经济中控制房价、确保经济健康快速发展的重要手段。

（三）新房产税峥嵘初现

2012年8月，中国主要媒体都将目光对准了一条消息：开征存量房产税。各大媒体纷纷针对这一政策发表自己意见，从这场新闻大战中我们可以肯定一下几点：

第一，征收存量房产税这一新政影响非同小可，虽然目前看来房价还没有受到明显的打压，但是随着改革的进一步推进以及各项应对方案的出台，对房地产泡沫的消除还是有很大的积极影响。当然，其中的关键也在于领导层是否有这样的决心以及后续政策的持续性，如果存量房产税的征收最终流于形式，波澜不惊，那么房产税只能又一次成为民众供给的对象，背着政府的黑锅，成为“无能”的代名词。

第二，一项改革新政的成败，取决于反对力量究竟强大到何种程度，现在看来存量房产税的征收这一药方对中国楼市病情的诊断正确，使得那些拥有多套房产的人激烈抵抗，由此可见，中国必须实施强有力的房产税征收政策，注意这里必须是强有力的政策，同时辅之限购等其他政策，才能真正做到楼市的健康稳定发展。在将来，如果房产税成为了中国第一大税，那么我相信中国的绝大多数民众也不会再为了房子而奔波一生。

五.结语

过去20年，我国货币超发，却没有造成恶性通胀，其中的重要原因就是发行的很大一部分货币流入到了房地产市场中，这也是近十年来房地产市场飙涨的关键因素。虽然房地产市场在过去十年为推动我国GDP的发展做出了重要贡献，但是显然这不符合提高我国国民生活水平这一基本原则，房价上去了，拉动了一批产业，但是人民的生活水平却急剧下降，很多人穷其一生只为了能够拥有自己的一套房子。如果要想从根本上解决我国房地产市场的泡沫问题，只有将囤积在房地产市场的数以万亿计的资金挤压或解放出来，其他急需资金的产业和行业才能获得发展的资本，否则，调整经济结构、转变发展方式几乎不可能取得成功。能发挥这种功效的，唯有在房产保有环节征收累进税率的房产税。

城镇化绝不等于房地产化，但城镇化也离不开房地产业的支持。要进一步深化经济体制改革，推动城镇化的长期稳定发展，必须立即着手变革现有的房地产制度。鉴于房地产在国民经济所处的实际地位，其与金融、消费以及数十个关联产业密不可分的关系，建议将房地产制度改革置于下一步深化经济体制改革的首要位置，其中，将房产税作为房地产制度改革的出发点和核心

当前我国与房产税有关的税收制度还很不健全，这一问题的解决还需各方面的不懈努力。在当前经济大环境下，中国的经济为了拓展自身发展空间，保持企业活力，必须重视房地产市场的建设问题，国家和地方政府可以通过加强土地取得条件的审批、完善房地产行业制度建设、注重引导国民消费投资、完善法律法规等手段，从根源和本质上保证我国房地产市场的建设和健康持续的发展，为我国社会主义经济现代化的建设做出应有的贡献。

参考文献：

[1]崔光营.房产税功能的拓展与重构.涉外税务，2010（8）

房产调控篇9

[关键词]房地产调控 房地产投机宏观经济

2007年8月由美国次贷危机引发的国际金融危机，使世界金融体系乃至整个世界经济遭受了严重的创伤。金德尔伯格（2000）的研究表明，从17世纪至20世纪90年代初期，全球范围内42次重要的经济与金融危机中有21次左右都与房价的暴涨与暴跌有关。房地产业是国民经济中的基础性、先导型和支柱型产业，与其他产业之间高度关联，房价的大起大落势必会给国家的经济发展和社会发展带来冲击。房地产价格的变化和宏观经济波动之间的关系一直是学者们研究的热点。相比于其他资产价格，房地产价格波动对宏观经济的影响更大。

根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2012年9月，全国100个城市新建住宅平均价格为8753元/平方米，环比8月上涨0.17%，自2012年6月止跌后连续第4个月环比上涨，但涨幅继续收窄，其中60个城市环比上涨，38个城市环比下跌，2个城市持平。

与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数增加1个，其中跌幅在1%以上的有7个城市；本月环比上涨的城市比上月减少3个，其中涨幅在1%以上的有8个，较上月减少2个。同比来看，全国100个城市住宅均价连续第6个月下跌，跌幅为1.40%，比上月缩小0.20个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为15573元/平方米，环比上月上涨0.22%，与去年同期相比下跌1.35%，连续第9个月同比下跌，跌幅继续缩小。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为5800元/平方米，环比上涨0.43%。

根据对北京等十大城市主城区二手住宅的活跃样本2的调查，2012年9月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为21607元/平米，环比上月上涨1.65%，涨幅较上月缩小0.68个百分点；9个城市主城区二手住宅价格上涨，1个城市下跌。具体来看，广州涨幅居前，环比上涨2.61%，天津和上海次之，环比分别上涨2.16%和2.06%，北京上涨1.81%，深圳、南京、武汉、成都和重庆5个城市涨幅在0.3%-0.8%之间，杭州环比下跌0.39%，是价格唯一下跌的城市。同比来看，十大城市主城区二手住宅平均价格上涨1.61%，是2012年以来首次上涨。同比上涨的城市为5个，较上月增加3个。具体来看，杭州同比跌幅最大，为5.48%，天津、重庆、武汉和上海跌幅在1%-3%之间。同比上涨的5个城市中，北京和广州涨幅居前，涨幅分别为2.41%和2.23%，南京和成都分别上涨1.47%和1.24%，深圳的涨幅最小，仅0.34%。

从2012年9月100个城市的新建住宅和二手房的价格来看，上半年政府对房价的调控措施仅仅是在某种程度上遏制了房价的大幅增长，但是房价上涨的总体趋势仍未改变。

一、房地产对宏观经济的影响

随着房地产价格的一路上涨，给消费者带来的住房难问题、金融稳定及安全问题、对股票市场的影响问题、通货膨胀问题以及可持续发展等问题，这些问题的出现让我们意识到对房地产也进行调控的重要和紧迫。

（1）房地产价格上涨不利于拉动内需

当房地产市场价格上涨时，对于只有一套住房的父母来说，他们会减少消费增加储蓄以便今后帮助子女购房；对于子女来说，他们购房的首付款大多来自于父母的积蓄，而余款则是银行贷款，工薪阶层一般会用20年甚至30年的时间按揭还贷，大大降低了将资金用于其他消费的可能；对于拥有多套住房的消费者而言，他们往往会在房价上涨时出售住房，这部分钱往往会用于新的房地产投资，结果进一步推动了房价的上涨。高房价不会拉动内需，反而是挤占了消费者对其他商品的消费。

（2）房地产价格上涨降低企业竞争力

房地产企业自身并不从事生产活动，而是以“外包”的形式整合重工业、建筑业和公用事业、农业、公共服务业、轻工业、和金融保险业等方面的资源，从而生产出房地产产品。房地产是资金、管理密集型的企业。近年来，我国的经济增长一直是以投资驱动为主，房地产价格上涨会带来房地产投资的增加，并带动其他相关行业的投资相应增加，房地产价格上涨导致这些企业对于房地产行业的依存度提高，增长了企业的生产成本、材料成本和人力成本，降低了企业的利润和竞争力。房地产应提高自身的外部、内部资源整合能力以及回避市场风险的能力，从而提升企业的核心竞争力。

（3）房地产价格上涨积聚金融风险

无论是房地产商购买土地与房产建设、炒房者投机还是自住型的购买，每一个环节都由信贷基金来推动。房地产开发商75%由银行提供，购房者购房资金中也有70%来自于银行贷款。房地产市场的发展带动房地产价格上涨，又扩大银行资本的规模，提高银行的资本充足率，改善资产质量和盈利状况。在这种情况下，银行愿意扩大对房地产业的信贷供给，而这又会进一步提高房地产价格。这样使得房地产价格日益偏离实际均衡水平，从而进一步导致房地产泡沫的膨胀，同时也导致房地产金融风险不断积累。随着房地产新政出台，一旦房地产价格下跌，便将直接降低银行拥有的房地产资产价值，使银行资产缩水，盈利下降，而泡沫如果破裂更可能导致系统性风险，影响金融稳定。2008年的美国的次贷危机便是最好的例子。

二、加强房地产调控，降低宏观经济风险

从2005 年，我国政府开始进入对房地产业的密集调控期，针对房地产业的调控政策和措施频频出台，调控的力度越来越大，范围也越来越宽。其中尤以2010 年的“国十条”（ “国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知”） 最具代表性。“国十条”从住房供应结构、土地供应、房地产信贷、税收、房地产市场信息披露、对地方政府的考核等多个角度对房地产业打出了“组合拳”。 此后，财政部、住房城乡建设部、人民银行以及各省市政府也应声而上，相继出台了与各自管辖领域及与各省市相关的房地产业调控政策，由此，我国房地产业迎来了房地产市场建立以来最为严厉的调控政策。

（1）货币政策应具有适当的区域性差异

我国各个地区经济发展不平衡，所处的发展阶段也不尽相同。我国东部地区经济活跃，市场交易量较大，对资金的需求旺盛，外向型经济特征比较明显，资金来源有较多的渠道，而中西部则相反。经济发展的不平衡导致房地产业也有明显的区域性特点，东部地区房价上涨较快，而中西部地区房价保持在合理水平。在这种情况下，应加大对中西部地区的经济扶持力度，减少区域经济发展不平衡。要处理好我国各地房地产业发展周期的差异性与宏观调控政策统一性的矛盾，房地产宏观调控既要避免“一刀切” ，又要保证地方政府有效执行。在调控政策基础上，各地政府应按照区域经济特点实行因地制宜、适合地方经济的信贷政策。

（2）房地产企业应走规模化集团化的道路

房地产企业应采用规模化集团化经营模式，此种模式有利于协助房地产企业基于长远视角出发，考虑长远发展，减少短期行为，与银行形成良好互动合作关系，在某种程度上减少金融风险。因此房地产企业，尤其是中小房地产企业应不断整合优势资源，做大做强。与此同时要善于打造房地产企业品牌，加强房地产售后服务等，让消费者无后顾之忧。恒大近6年打造的品牌海上威尼斯位于长江入海口上海市崇明岛的北岸，江苏省启东市寅阳镇寅兴垦区外侧东南部沿海，与上海隔江相望。恒大海上威尼斯水城集酒店、会议、饮食、娱乐、运动、保健与商业于一体的超大型综合旅游度假居住区。项目建设用地规划总用地面积为8967.9亩，容积率：2.0，总建筑面积为11957363平方米；非建设用地面积5262亩，总建筑面积为151500平方米。其配套建设国际综合性公共建筑项目与服务设施，集合了恒大威尼斯酒店、国际会议展览中心、国际体育城等尊贵配套服务设施，是功能齐全、设施完善、面向国际的会议旅游休闲接待区。

政府部门也要在房地产企业中引入竞争机制，加强对房地产企业的监管和引导，不断提高房地产企业的经营能力，并扶持一些基础好效益好的房地产企业上市，利用证券市场直接融资，以增强房地产企业的开发实力，以期从长远角度减少宏观经济风险。

（3）防范跨境短期流动资本对房地产市场的冲击。

近十年来，房地产已经成为中国吸收外资的重要领域，跃升为外商投资的第二大行业。2003-2006年，外商房地产投资快速增长。外资流入中国房地产金额从2004年的59.501亿美元，到2005年为54.1807亿美元，2006年房地产企业利用外资就达到394亿美元。此后，外商投资中国楼市一直处于迅速膨胀的状态。2012年1～7月，房地产利用外资228亿元。骏豪地产、瑞安集团、恒隆地产、仁恒集团、和记黄埔等港资房企纷纷加大了在内地的并购、拿地速度。嘉德置地、黑石、摩根士丹利、高盛、麦格理、瑞银、美林等众多国际投资公司也以不同形式在北京、上海、广州、大连等重点城市连连扫货。外资企业投资我国房地产的目的无非是投机，短线操作，抬高房价，从中谋利。针对这一情况，国务院应组织外汇管理等有关部门，制定相应的对策限制外资进入房地产行业进行短线炒作，而敦促其参与我国房地产行业的长期开发。

（4）实现各种政策手段的有效配合

抑制房地产价格过快增长显然不能仅仅依靠货币政策，除了央行的货币政策之外，还需要有土地政策、税收政策、信贷政策和金融政策等方面共同努力，才能对我国房地产价格的过快增长起到应有的调控作用。各种政策制定应考虑从到中央政府、地方政府和房地产企业三者利益的博弈，避免地方政府为了发展本地区经济，对中央政府所颁布的房地产调控政策“打折”执行甚至不予执行，任由房地产市场自由发展，非集约化非可持续性发展。只有各种政策手段有效配合执行，才能减少宏观经济风险，保证房地产行业健康稳定发展。

参考文献：

[1]孟彩云、王聪，房地产价格、泰勒规则与宏观经济调控，当代财经，2012年第2期。

[2]张树全，信贷扩张、房地产投机与宏观经济风险，河南商业高等专科学校学报，2011年4月。

[3]原鹏飞、魏巍贤，房地产价格波动经济影响的一般均衡研究，管理科学学报，2012年3月。

房产调控篇10

为贯彻落实《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（〔〕1号）和《省人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的实施意见》（冀政办〔〕5号），进一步落实国家、省一系列房地产调控政策，巩固和扩大房地产市场调控成果，促进全市房地产市场平稳健康发展，推动城镇建设三年上水平工作，结合我市实际，特制定如下实施意见。

一、强化各级政府责任

做好房地产市场调控工作是各级政府的重要职责，是关注民生的重要体现。各级各部门要把思想统一到国务院和省政府的决策部署上来，切实提高认识，增强紧迫感和责任感，采取有效措施，抑制房价过快上涨，下大气力做好住房保障工作，促进房地产市场平稳健康发展。稳定房价和住房保障工作，实行市政府负总责，县、区政府和开发区管委具体负责抓落实的工作责任体系。各县、区政府，开发区管委要切实担负起政府责任，不折不扣地完成稳定住房价格和住房保障的目标任务。发改、物价、国土、规划、房管、建设、财政、税务、金融、公安、民政、统计、监察、审计、国家统计局调查队等有关部门和单位要密切配合，按照工作分工，各司其职、各尽其责，全面落实国家和省关于房地产市场调控的一系列政策和措施。对国家、省、市房地产宏观调控的信贷、土地、税收等政策未落实，新建住房价格增长过快，保障性住房建设进展缓慢的，市监察局、市住房保障和房产管理局等部门要视情况，根据有关规定和程序对相关责任人进行问责。

二、明确新建住房价格控制目标

市政府确定，年度全市新建商品住房价格增幅，要控制在年全市地区生产总值和城镇居民人均可支配收入增长幅度的预期目标以内（两个预期目标均为12%左右）。从年起，市住房保障和房产管理局要会同市物价局、市统计局、国家统计局调查队等有关部门，根据全市经济发展目标、人均可支配收入增长速度、居民住房支付能力，结合本年度房地产市场实际，向市政府报告下年度全市住房价格增长控制目标，按照有关规定及时上报省政府备案。同时，要加强住房价格动态监测，及时根据房地产市场变化情况研究制定对策措施。

三、加大保障性安居工程建设力度

为增加有效供给，抑制房价过快上涨，保持中低收入家庭“住有所居”，年，全市建设保障性住房和棚户区改造住房15461套，超额20%完成省定目标任务。其中：新增发放廉租住房补贴1000户，新增廉租住房1600套；新建经济适用住房4400套；新增公共租赁住房5200套；新建限价商品住房2453套；通过城市棚户区改造、林场危旧房改造分别解决住房困难户600户、208户。解决1500户农村困难群众基本居住安全问题。各县、区政府，开发区管委和市住房保障和房产管理局，要按照与市政府签订的保障性住房建设目标责任书要求，制定完成目标任务的具体实施方案和保障措施；市政府各有关部门要认真落实土地供应、资金配套、税费减免、金融支持、配套设施建设等政策，确保土地供应充足、资金筹措到位、政策配套跟进、建设质量过硬，确保省定保障性安居工程等各项目标任务圆满完成。同时，完善以廉租住房、公共租赁住房为主的住房保障体系，从准入标准、审核程序、动态管理、退出执行、工程管理、项目审计审价、配租销售公开运行等方面建立健全相关政策制度，尽快出台公共租赁住房和限价商品住房管理办法、商品住房项目强制配建保障性住房管理办法，使住房保障工作尽快走上制度化、常态化、规范化管理轨道。

四、严格执行房地产税收政策

调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税。对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税；对转让已购公有住房的，按住房转让收入的3%征收个人所得税；对个人转让自用5年以上并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。税务部门要进一步加强个人转让住房税收征管，认真做好土地增值税的征收管理工作，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税的清算和稽查。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞。

五、严格执行差别化住房信贷政策

各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房的，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的，严格执行首付款比例不低于60%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。继续支持房地产开发企业承担保障性住房、棚户区改造和中低价位、中小套型商品住房项目的贷款需求。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理，通过信贷政策杠杆，有效遏制投机投资性购房。市住房公积金管理中心要严格按照国家、省有关住房公积金个人住房贷款政策规定和要求执行。

六、切实增加住房用地有效供给

各县、区政府，开发区管委和各级国土管理部门要认真落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求，其中保障性住房和棚户区改造住房等政策性住房建设用地，要达到当年住宅建设用地总量的25%以上。要按照年度保障性住房和棚户区改造任务，按项目及时供应建设用地，切实满足项目建设需要。在新增建设用地年度计划中，要单列保障性住房用地，做到应保尽保。各县、区年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量。继续加大城中村、棚户区改造力度，盘活存量土地，拓展住房用地供应渠道。

七、加强住房建设用地出让管理

进一步完善土地出让方式，大力推广“限房价、竞地价”、“限地价、竞配建”等方式供应中低价位普通商品住房用地。市、县国土管理部门要加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查。参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明。对擅自改变保障性住房用地性质的，要坚决纠正和严肃查处。对已供房地产用地，超过2年没有取得施工许可证进行开工建设的，必须及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。要依法查处非法转让土地使用权行为，对房地产开发建设投资达不到25%以上的（不含土地价款），不得以任何方式转让土地及合同约定的土地开发项目。

八、加大房地产市场监管力度

各级房地产管理部门要认真落实住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(建房〔〕53号)要求，强化商品住房预售监管，严格执行商品住房预售许可条件和最低规模。进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，抓紧建立商品房预售款监管制度。各级价格主管部门要抓好国家发展改革委《关于<商品房销售明码标价规定>的通知》（发改价格〔〕548号）的贯彻落实工作，大力加强商品房销售领域的价格行政执法，加强市场检查，对不执行明码标价规定、明码标价不规范或利用标价进行商品房销售价格欺诈等价格违法行为，要依法严肃查处，切实维护消费者的合法权益。各级规划、国土资源、建设、房管、工商、物价、税务等主管部门要建立联合执法、动态巡查、信息共享机制，加强房地产市场行为监管，加大对违法违规行为的查处力度，对未批先建、未建先售、捂盘惜售、假按揭、乱收定金、频繁调价和哄抬房价、“阴阳”合同等违规违法行为进行严厉打击，对消费者投诉集中的项目要进行重点检查，并利用新闻媒体进行公开曝光。

九、完善房地产市场信息披露制度