房产纠纷合同十篇

时间:2023-04-01 19:29:43

房产纠纷合同

房产纠纷合同篇1

    购买者在购买预售的商品房时应把握好以下几个重要环节:

    《城市房地产管理法》对商品房预售的条件作出以下规定:

    1、已经交付了全部土地使用权的出让金,取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件,在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证,以确保该房屋的合法性。

    2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提,房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划,领取建设工程规划许可证后才能开工建设。

    3、按照预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房,避免开发商过分依赖预售款从事项目开发,防止无法如期交房损害购房者的利益。

    4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记,取得商品房预售许可证明。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下,从而保证商品房预售的合法性。

    在了解了商品房预售方面的事项后,如果在项目上洽谈到签订合同部分了,那么一定要详细了解商品房预售合同方面的基本内容。

    据了解,目前商品房预售合同中基本的内容主要分为11部分。其中为:

    1、主体。即房地产开发企业和购房人,应写明双方的名称地址等。

    2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、坐落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。

    3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算,并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。

    4、价款。即预售商品房的价金,包括单价和总价,如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定,但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定,当事人应在合同中明确。

    5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免责条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件,如地震、洪水、恶劣天气的影响,房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。

    6、房屋使用性质。是住宅用房、办公用房还是生产用房或其他。

    7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。

    8、房地产权属登记义务。

    9、物业管理条款。

    10、纠纷解决方式。如选择诉讼还是仲裁。

房产纠纷合同篇2

关键词:房地产中介服务合同;居间合同;委托合同;房地产经纪合同

中图分类号:D923.6 文献标识码:A 文章编号:1001-828X(2013)06-0-02

一、问题的提出

2008年4月1日起实施的 《民事案件案由规定》中取消房地产经纪合同纠纷案由,将此类纠纷统统定为居间合同纠纷,2011年版的《民事案件案由规定》沿袭了2008年版的做法,在合同纠纷中不规定房地产经纪合同纠纷案由,在服务合同纠纷中将房地产咨询合同纠纷、房地产价格评估合同纠纷列为独立的案由,但不规定房地产经纪合同纠纷案由。法院在审理房地产中介服务合同案件时,立案时就先入为主地将此类案件以居间合同纠纷案由立案,并按照居间合同的原理审理此类案件。由于合同纠纷案由的确定涉及到对合同性质的理解,因此,合同纠纷案由的问题实际上是一个关于合同性质的问题。

本文认为,随着市场竞争的加剧,房地产经纪行为已经进化成一种复杂的服务行为,当前中介机构业务已经多元化,远不是以前那种仅提供信息促成房地产合同成立的居间行为了。我们绝不能先入为主地依据居间合同关系对所有房屋买卖中介服务合同纠纷案件进行事实认定及责任分配。鉴于房地产中介服务合同的复杂性,最高法院将所有房地产中介合同案件的案由统统定为居间合同纠纷的做法不妥,应当将房地产中介服务合同纠纷的案由定为房地产经纪合同纠纷,在审理时再根据合同内容确定应当适用的法律。

二、居间合同纠纷之诉因与法律和事实不符

据笔者的实务经验及在广州地区调研所得,房屋买卖过程中,中介服务的整套流程大体如下:1.中介方获得业主拟出售的房屋信息和销售条件。房源信息一般由业主(卖方)提供给居间人。此外,通过各中介机构从业人员私下交流或买方主动提请媒介而获得,然后居间人再借助这些信息与卖方沟通,请求提供中介服务。2.中介方获得卖方的委托后,一般会派工作人员现场查看拟出售房屋的情况,登记造册,录入电脑管理系统。并拍摄拟出售房屋的照片做推介之用。3.购房意向人向中介方表明购房意向,向中介方咨询了解特定条件的房源信息。中介方根据购房意向人的条件,推荐合适房源。在和购房意向人签署看房合同后,派工作人员带领购房意向人现场查看拟出售房屋的实际情况。4.购房意向人看中某套房屋后,委托中介方和卖方协商,以期取得尽可能有利的交易条件(这一点在现有市场状况下作用有限)。5.购房意向人对于中介方介绍的房屋交易条件基本满意后,委托中介方查询拟购房屋的产权状况。查清产权状况后,中介方约购房意向人(买方)和卖方见面,进一步协商交易条件,达成一致意见后签署三方协议。协议内容一般包含中介服务合同条款。6.三方合同签署后,需要根据政府的相关管理规定办理网签手续的,买卖双方一般会委托中介方根据其签署的书面合同内容办理网签手续。7.买方需要通过按揭贷款方式支付购房款的,如果买方需要并且信任中介方,会委托中介方帮其联系按揭公司并洽谈按揭贷款相关事宜。在此过程中,中介方单独或者和按揭公司一道进行房产评估等业务。8.如果买方需要并且信任中介方,会委托中介方指导并协助办理房屋买卖的过户手续,有些中介方甚至代买方缴纳税费、代办产权过户等延伸服务。9.如果买方需要并且信任中介方,会委托中介方参与收楼,以示见证和督促。

上述房屋买卖中介服务流程中,第四至九项乃中介方应当提供的服务内容,也就是中介方的义务。需要特别指出的是,购房意向人(买方)和中介方之间约定的中介服务内容千差万别,不是每个房屋中介服务合同中,中介方的义务都包括上述第三至九项内容的。据此,房屋买卖中介服务合同至少可以分为两类,一类是中介方的义务仅涉及前述第三、四、五项的中介服务合同,本文称之为纯粹促成签约型房屋买卖中介服务合同;另一类是中介方的义务除三、四、五项外,还涉及第六至九项中一项或几项义务内容的中介服务合同,本文称之为促成签约加后续服务型房屋买卖中介服务合同。

我国合同法第424条的规定,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。根据此条及下一条可知,居间合同中,居间方的义务就是报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。居间合同双方当事人根据居间方提供的信息订立了合同后,居间方的义务即全部履行,居间人除负有附随义务如保密义务以外,不再负有任何义务。由此可见,纯粹促成签约型房屋买卖中介服务合同属于居间合同无疑,故此处不赘。但是,促成签约加后续服务型房屋买卖中介服务合同,其性质显然不能简单地确定为居间合同了。并且,随着市场竞争的加剧,房地产中介已经进化成一种复杂的服务行为,以前那种仅提供信息促成房地产合同成立的居间行为已经不占主流了。在这种情况下,再将这个房屋买卖中介服务合同纠纷案件的诉因全部定性为居间合同,要求当事人根据居间合同的法理来承担举证责任,要求当事人按照居间合同的法律来和答辩,于法于理不符,也不利于公平地处理案件。

以笔者曾的一个案件为例,被告(买方)在原告(中介方)的帮助下,和第三人(卖方)签署了一份《存量房买卖合同》。该三方合同中关于中介方的义务散见于各个条款,共有五项:原告提供的服务事项包括原告提供合适的房源信息促成房屋买卖合同成立、协助办理房屋所有权过户手续、协助被告和第三方办理银行按揭手续、被告办理房屋买卖的网签手续和代为根据买卖双方签订的房屋买卖合同编写《存量房买卖合同》并直接录入网签系统、见证房屋交付等。关于中介服务费的给付条款约定按编号为某某号确认书收取。被告和原告另外有签署一份《服务收费确认书》,被告同意向原告支付中介费及咨询费51000元。合同签署后,被告签署存量房买卖合同后现场查看房屋后,对房屋格局、价格不满意。第三人正好也不想出售该房屋了(迄今一年多后仍未出售),于是双方签署了一份《解除协议书》并通知了原告。原告认为其居间义务已经履行,被告应当按照约定支付居间报酬,协商遂向法院,要求被告支付中介费及咨询费51000元并承担诉讼费用。一审法院立案时将本案案由定为居间合同纠纷,一审法院在判决书中也将本案定性为居间合同纠纷。如果将本案中的原告与被告之间的服务买卖中介服务合同定性为居间合同纠纷,那么,根据居间合同的原理,原告应当胜诉。因为原告确实促成了被告和第三人之间的存量房买卖合同之成立,按照居间合同的原理,原告作为居间方,履行了自己的居间义务,有权要求被告支付合同约定的全部报酬。但是,本案中,原告和被告之间的合同属于典型的促成签约加后续服务型房屋买卖中介服务合同,在原告没有完全履行自己的全部义务的时候,不能要求被告支付合同约定的全部报酬。

三、委托合同纠纷之诉因也存在不足

根据合同法第三百九十六条的规定,委托合同是委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同。我国合同法还规定,委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务,也可以概括委托受托人处理一切事务。居间仅限于报告订约机会或为他人订约充当媒介,其服务范围有限;而委托则是为他人处理事务,至于事务的种类则很宽泛,法律未明文限制。因此可以说居间合同实际上是一种特殊类型的委托合同。这种解释,理论和立法上早就存在。如瑞士债务法就明确规定居间契约为委任契约之一种。(瑞债412条2项。)在日本商法,通说为准委任契约。史尚宽先生认为:在双务的居间契约,即居间人负担尽力义务,同时委任人对于契约之成立付支付报酬之义务时,为准委任契约,唯于契约不成立时不得请求支付报酬之点,与委任有异。在台湾民法中,居间契约虽然应解释为独立的无名契约,惟在双务的居间契约,则可认为兼有委任指性质。居间人如负有为委托人报告订约机会或者媒介订约之事实行为之义务时,则兼有委任契约之性质。

但是,根据我国合同法的规定,居间合同和委托合同是两者相互独立的有名合同。在双方的权利义务、合同解除条件、报酬支付条件、人的条件等方面,居间合同和委托合同之间还是存在一定的区别的。史尚宽先生认为:居间之报告订约机会,仅要求提供订约之机会即可;而媒介订约“不但报告订约之机会,更应周旋于他人之间,使双方订立契约,然仅媒介之订约,并不以他人之名义或以自己之名义代为订约,此居间人所以与结约代办商及行纪有异。盖无论直接或为间接,均与媒介主观念不相容,然居间人亦不妨兼为人。”意大利民法典第1754条则规定,居间人是与当事人中的任何一方又没有合作关系、隶属关系或关系的人。但根据其1761条规定:“居间人得受一方委托,其介入履行已缔结契约的活动中。”可见,依其规定,居间任务完成后(当事人双方已订立合同),居间人可以成为一方的人,之前则不可兼为人。

而且,不可否认的是,房屋买卖中介服务合同中,也确实存在着纯粹促成签约型房屋买卖中介服务合同这种典型的居间合同。所以,将房屋买卖中介服务合同纠纷的诉因一概定性为委托合同,也不十分妥当。

四、广义的房地产经纪合同纠纷——房地产中介服务合同纠纷之诉因的最佳选择

房地产中介服务是一种包含居间和等多重服务事项的行为。当事人之间的合同性质不能简单地一概按居间合同处理,而必须根据委托方要求中介方(受托方)处理的事项做个案分析。正如林诚二先生所言:民间惯行之不动产中介业所服务之范围,实际上并不以居间为限,常伴有其他业务,例如代办转移登记或贷款等是,故常是一种混合契约。如何称呼这种混合契约?

我国建设部等三部委颁布的《房地产经纪管理办法》第二条将其称之为房地产经纪。该办法明确规定,房地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易,向委托人提供房地产居间、等服务并收取佣金的行为。据此,房地产经纪的内涵就包括了居间和这两种行为,本文称之为广义的房地产经纪。但是,建设部颁布的另一个规章《城市房地产中介服务管理规定》第2条第5款又规定,房地产经纪,是指为委托人提供房地产信息和居间业务的经营活动。照此,房地产经纪就只包括典型的居间行为了,本文称之为狭义的房地产经纪。

遗憾的是,《房地产经纪管理办法》中关于房地产经纪服务合同的规定没有将广义的房地产经纪概念贯彻到底,前后规定存在着矛盾。《房地产经纪管理办法》第十六条和第十七条的规定,房地产经纪服务合同仅仅指房地产经纪机构接受委托提供房地产信息、实地看房、代拟合同等房地产经纪服务时与委托人签订的书面合同。而房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的,应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况,经委托人同意后,另行签订合同。根据体系解释,这份合同似乎不能再称之为房地产经纪合同了,因为该办法第十六条对房地产经纪服务合同应当包含的内容做了详细规定,如果将第十七条规定的另行签订的那份合同还称之为房地产经纪合同,第十七条的规定就属于画蛇添足。

本文认为:要求签署两份合同不符合实际情况,也增加成本。立法者在制定关于房地产中介服务的行为规则时,不能将寻求房地产中介机构提供帮助的卖方或买方假定为法律专家,而应当将其假定为普通理性人。根据笔者在广州地区的调查,由于房地产中介业务竞争越来越激烈,房地产中介机构在广告宣传中,都承诺了一条龙服务。一般人在和中介机构签署房地产中介服务合同时,都是根据中介机构提供的格式合同文本,签署一份三方签署的房屋买卖合同,中介服务条款隐含其中。如果再强求卖方或者买方在此之外再签署一份提供代办贷款、代办房地产登记的房地产中介服务合同,其成本也是值得立法者考量的。如果这些条款都包含在了前述中介服务合同条款中,那我们又怎么能够确定这几个条款构成狭义的房地产经纪合同(居间合同),那几个条款构成其他合同?这个其他合同又如何称呼?现实生活中的代办贷款义务中,房地产中介方一般也是协助买方联系按揭公司或者贷款银行,最终的贷款协议当事人是贷款银行和贷款人即买方。在此过程中,房地产中介方的作用又仅仅是一个居间人而已。代办房地产登记过程中,一般情况下,房地产中介机构只不过是和和买卖双方沟通,指导其带齐必要的文件资料,确定去房地产交易登记中心的日期,买方和卖方最终还是要亲自去办理过户手续。根据广州市的做法,卖方不亲自去房地产登记中心办理过户手续的,必须要对其委托行为进行公证,受托人必须向登记机构出具经过公证机关公证的授权委托书。

而且,在没有进入实质审理阶段就确定了内容复杂的合同纠纷之实质争议和应当适用的法律规范,并不合理。因为在关于房地产中介服务合同的纠纷中,在开庭审理之前,无论是中介方还是买方或卖方,对其权利义务并不是十分确定,对其纠纷的性质并不十分明确,其诉讼请求在开庭时还可以变更。在这种情况下,在立案的时候,法院就十分肯定地确定了双方纠纷的性质并照此承担举证责任,甚至据此要求当事人修改其诉讼请求,否则不予立案,其合理性值得怀疑。

因此,本文认为,应当针对房地产中介合同纠纷的特殊情况,确定一个独立的案由。其名称可以称之为房地产中介服务合同纠纷,或者根据《房地产经纪管理办法》第二条的理解,称之为房地产经纪合同纠纷。法律在审理后,再根据案件的实际情况,将纯粹的促成合同成立型的房屋买卖中介服务合同定性为居间合同,适用居间合同的相关法律,将促成合同成立加后续服务型的房屋买卖中介服务合同,定性为委托合同,适用委托合同的相关法律。

注释:

①参见(2012)穗天法民四初字第530号民事判决书。

参考文献:

[1]史尚宽,著.债法各论.中国政法大学出版社,2000.

房产纠纷合同篇3

法定代表人梁戈,董事长。

委托人孙延昌,男,46岁,该公司法律顾问,住该单位。

委托人郭立杰,男,36岁,该公司法律顾问,住本市西城区新外大街10号。

被上诉人(原审原告〕徐承雷,男,45岁,无业,住台湾省台北市忠孝东路5段236巷3弄5号2F.

委托人申伟,北京市大正律师事务所律师。

委托人向锋,北京市大正律师事务所律师。

原审第三人中国银行北京市分行,住所地北京市朝阳区雅宝路8号太亚大厦。

负责人孟庆斌,行长。

委托人卢岚,女,28岁,中行法律处干部,住该单位。

上诉人北京新协房地产开发有限公司(以下简称新协公司)因房屋买卖纠纷、贷款合同纠纷一案,不服北京市西城区人民法院(1999)西民初字第3390号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人新协公司之委托人孙延昌、郭立杰,被上诉人徐承雷及其委托人申伟、向锋,原审第三人中国银行北京市分行(以下简称北京市分行)之委托人卢岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

1999年6月,徐承雷以其购买投资广场B座15层01号房屋,并依合同交齐全部房款,新协公司未按约交房为由起诉至原审法院,要求解除新协公司与其签订的购房契约,双倍返还定金14000美金、退还房款12488美元并赔偿利息28037.9美元,返还第三人北京市分行的贷款本息37290.80美元,因签订契约支付的律师费、公证费2433.88美元及利息4821.88美元。原审法院经审理后确认,双方在平等自愿基础上签订的北京市外销商品房预售契约及补充协议,符合法律规定,且进行了公证,该契约及补充协议已生效。至1997年11月徐承雷提出履约的催告,新协公司仍未履行交付房屋的义务,现徐承雷请求依法解除双方契约及补充契约,应予准许。合同解除后,徐承雷请求双倍返还定金,返还已付房价款并赔偿利息损失及支付因签订合同支出相关费用的诉讼请求,予以支持。据此,于1999年12月判决:一、原被告于1995年10月9日,签订的《北京市外销商品房预售契约》及《补充契约》予以解除。二、本判决生效后10日内被告北京新协房地产开发有限公司返还原告徐承雷房款152913.84美元及返还定金14000美元。三、本判决生效后10日内被告北京新协房地产开发有限公司赔偿原告徐承雷利息损失(其中7000美元自1995年4月4日至款付清时止,26000美元自1995年10月10日至付清时止。98481美元自1995年11月1月日至款付清时止,利率均按中国人民银行同期固定资产美元贷款利率计付,上述之利息应扣除原告徐承雷已以的被告北京新协房地产开发有限公司支付的1997年1月1日至1997年10月31日迟延交付的利息人民币25556.51元。四、本判决生效后10日内被告北京新协房地产开发有限公司支付原告徐承雷为签订而支付的律师费、其他杂费人民币13428元、公证费815.28美元及利息4821.88美元。五、按《楼宇按揭(抵押〕外汇贷款合同》约定还款利息的时问及利率由被告北京办房地产开发有限公司偿还第三人中国银行北京市分行贷款本金55519美元及1999年9月21日至贷款还清时止的利息。判决后,新协公司不服,以原审判决认定事实不清、程序违反法律规定为由上诉至本院,要求撤销原判,判令双方继续履行1998年12月所签协议。徐承雷同意原判。北京市分行未上诉。

经审理查明,徐承雷与新协公司于1995年10月9日经长安公证处公证签订了《北京市外销商品房预售契约》及《补充协议》,并经北京市房屋土地管理局办理了预售房登记。双方合同约定:徐承雷购买新协公司的投资广场B座15层01号房屋一套,建筑面积103.67平方米,按每建筑方米2544.25美元计算,总价款为263762美元。徐承雷于预售契约签署之日付楼款的10%,即26376美元,30日内付楼价款之90%,扣除1995年4月4日徐承雷已付定金7000美元外,应付230386美元。该契约第5条约定:新协公司须于1996年12月31日前将房屋交给徐承雷,除不可抗力外,新协公司未按期将房屋交给付徐承雷,徐承雷有权向新协公司追索违约金。逾期超过90日新协公司未交付房屋的,徐承雷有权终止本契约。契约终止自徐承雷书面通知送达新协公司之日起生效。新协公司除在契约终止后30日内向徐承雷双倍返还定金外,并须将徐承雷已付的房价款及利息全部退还给徐承雷。利息按中国人民银行固定资产贷款利率计算。双方订立的《补充协议》第4条约定,新协公司非因约定的遇人力不可抗拒之自然灾害;施工中异常困难及重大技术问题不能及时解决;违反新颁布的法律及规定;其他非新协公司所能控制的因素等原因致新协公司不能按期交房外,延期交付房屋超过90天,徐承雷有权在第91天起14日内以书面形式通知新协公司解除预售契约。如徐承雷在规定期限内没有行使此项权利,则应被视为同意继续履行预售契约,但新协公司须向徐承雷支付遗期利息。徐承雷依上述协议支付新协公司房价款131881美元(包括定金7000美元)。1996年10月,依新协公司指定,徐承雷作为借款方与贷款方北京市分行签订《楼宇按揭(抵押)外汇贷款合同》,新协公司作为合同担保人,徐承雷(抵押人〕以其所购置的投资广场B1501号房产向北京市分行〔抵押权人)申请楼宇按揭抵押外汇贷款,贷款金额131881美元。贷款期限5年,首期还款日为1997年3月20日,贷款分19期等额还款,季还款金额为6942美元。担保人之担保数额为本合同项下贷款本金和由本金所产生的利息(包括违约加息)及其他相关费用。担保期限从贷款发生之日起,到抵押人还清贷款本息日止。本合同项下之担保为不可撤销担保。抵押人确认若担保人按本合同有关规定,代抵押人还清对抵押权人的所有欠款后,抵押人无条件同意抵押权人将抵押人名下抵押物业及其相应的权益转让予担保人。1996年12月31日北京市分行依合同将贷款本金交给徐承雷,徐承雷亦按期偿还贷款本息。截止1996年12月31日新协公司未交付房屋,徐承雷于1997年4月10日后多次书面提出终止双方售房契约,新协公司未予答复,至1997年7月30日,双方就迟延交房达成协议,徐承雷同意继续履行与新协公司签订之预售契约及其补充协议,同时约定新协公司返还徐承雷自1997年1月1日起至入伙之日止延期利息补偿等。同年12月5日,双方依协议履行,新协公司给付徐承雷扣除代付贷款及物业管理费之外的自1999年月1日至10月31日延期交楼利息25556.51元。后新协公司向徐承雷发出入住通知,因徐承雷认为房屋未达到入住条件,未办理手续。徐承雷于1997年11月15日致函新协公司要求验收交房,新协公司未答复。1998年12月7日,双方经协商再次达成协议:新协公司同意赔偿徐承雷购楼全款的利息,额度按中国银行美元贷款的同期利率计算,期限为1997年1月1日起至1998年12月31日止。如因新协公司的原因致使徐承雷办理入住手续迟延,新协公司赔偿迟延期间的全部利息,徐承雷同意从赔偿金中扣除新协公司垫付的银行按揭利息和至1999年12月31日止的物业管理费;如徐承雷需出租房屋时,新协公司免费为其招租,并同意按原合同约定标准对B1501房屋尚存在问题部分进行免费维修。协议签订后,新协公司认为此次协议约定的赔偿金给付期限与1997年7月双方达成协议的给付期限有重复部分,应减去已支付的1997年1月至1997年10月的款项。徐承雷对此不予认可,并于1999年5月10日致函新协公司,以新协公司不履行1998年协议为由,要求解除售房契约及补充协议。徐承雷自1996年12月31日至1997年9月2日支付北京市分行贷款本息28032.8月美元,此间两次支付利息计4821.88美元。新协公司自1997年9月21日至1999年9月20日为徐承雷垫付贷款本金55536美元及利息,徐承雷现尚欠贷款本金55519美元及1999年9月21日后至还清贷款之日的利息。为签订售房契约徐承雷支付公证费815.28美元、律师费11237元人民币,其他杂费2191元人民币。上述事实,有双方当事人陈述、售房契约、补充协议、楼宇按揭(抵押)外汇贷款合同、1997年11月15日函、1997年7月30日协议书、1998年12月7日协议书、1997年4月10日、5月20日解约通知、1997年5月21日函、1999年5月10日函等证据在案佐证。

本院认为,徐承雷与新协公司签订的《外销商品房预售契约》及《补充协议》均系双方真实意思表示,且不违反有关法律规定,应视为有效。新协公司按期未交付房屋,在徐承雷提出解约的情况下,双方签订了1997年7月协议,并已按约履行。此后因交付房屋的标准双方仍存在分歧,虽然新协公司曾向徐承雷发出入住通知,但双方未履行交房验收手续。后经徐承雷多次函告要求履约,至1999年5月书面要求解约时止,新协公司仍未交付房屋,故徐承雷要求解除双方契约及补充协议,理由正当,应予支持。原审法院依事实判决解除双方契约及协议,新协公司返还房款和双倍返还定金,赔偿徐承雷损失及给付北京市分行贷款及利息并无不妥。新协公司上诉要求继续履行与徐承雷签订的1998年12月协议,理由不足,本院不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

房产纠纷合同篇4

一、案情

    广州埔丽房地产开发有限公司(以下简称埔丽公司)是位于广州市中山五路193至215号百汇大厦(即百汇广场)的开发商。

1995年11月29日,埔丽公司(甲方)与赵国栋、郑鹭萍(乙方)签订了《房地产预售契约》和《补充合约》,其中订明:甲方将中山五路起义路交汇处的百汇广场15楼14号室房地产(房屋建筑面积68.45平方米)出售给乙方,成交价为港币1137217元,乙方由1998年6月30日前分7次付清给甲方;甲方应于1998年6月30日将上述房地产建成并正式交付给乙方使用;如遇下列特殊原因可凭该楼房所在地有关部门的证明文件,据实予以延期:1、不可抗力的自然灾害;2、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能解决;3、法律、法规及政府规章的变动造成之廷误;4、水、电及其他公用设施未能及时配套完成;6、其他非甲方所能控制的事件。如非上述情况而延期交付该楼房,甲方将按延期交付楼房日起,至实际交付该楼房日上,每日按该楼房价款千分之一付滞纳金以补偿乙方损失,但滞纳金最高以楼价款5%为限。另在附录二中订明甲、乙双方同意乙方按以下方式向甲方缴款:第一期楼款港币113722元,含定金港币20000元已于签署本契约或之前付清;第二期至第六期楼款每期分别为113722元,并须于1998年1月23日或之前分期付清;尾期余款港币454885元须于甲方发出上述房地产交付使用通知书之日起十四天内付清或办理银行按揭手续。契约还订明:乙方不能按期向甲方付清购房款,或甲方不能按期向乙方交付房产,每逾期一日,由违约一方向对方给付相当于上述房地产总价款千分之一的违约责任金。另据契约所附标准平面图载明:该1514室内靠东墙有一方柱。上述协议签订后,赵国栋、郑鹭萍至今共支付购房款港币682332元给埔丽公司,尚欠尾期楼款未付。

另查明,百汇大厦于1998年12月竣工,1998年12月28日通过验收,并由广州地区建设工程质量安全监督站核发《建筑工程质量认定书》。广东省公安厅消防局也于1999年1月12日经验收同意:地上部分(除6、6A、7、22层外)可以投入使用。埔丽公司于1998年12月19日向赵国栋、郑鹭萍发出交楼通知书,要求其前来办理收楼手续。1999年2月2日,赵、郑在收楼过程中发现上述预购房屋中间有一根大方柱,与契约所附平面图不同,遂拒绝办理收楼手续。

为证明延期交楼的特殊事由,埔丽公司提供了隧道局广州地铁公园前站项目经理部于1998年9月10日出具的报告,称:隧道局广州地铁公园前站地铁基础施工采用逆作法施工,致使本应于1995年5月交出靠近百汇广场南边的地下连续墙结构,到1996年1月底才完成该工程,影响了百汇广场的施工;另百汇广场地段南向挡土桩施工过程中,于1995年9月20日挡土桩挖到约11米深处时发现有流砂层,施工至1995年10月1日时,刮台风及下暴雨,邻单位房屋出现开裂,上述问题经处理,至1996年4月才重新开始恢复施工,使挡土桩施工期限延迟8个月。1996年4月16日广州市第三建筑工程公司第二项目部致隧道局三处的函件,称:由我公司施工的百汇广场防沁墙及降水井工程在贵处的协作下已施工完毕,1996年4月12日起西边和南边的围护桩工程可恢复正常施工。

2001年2月23日,埔丽公司以赵国栋、郑鹭萍没有履行合同约定付清购房余款义务构成违约为由向广州市越秀区人民法院提起诉讼要求赵国栋、郑鹭萍支付尾期楼款及预期违约金等。基于埔丽公司本诉,赵国栋、郑鹭萍以货不对板为由向原审提出反诉,要求解除上述预售契约,埔丽公司退回已付购房款和利息,并支付逾期交楼违约金等。

经现场勘验,该方柱位于房屋中间,长为2.69米,宽为1.17米,距离东墙1.53米,对房屋使用功能有较大影响。

二、审判

    广州市越秀区人民法院初审认为,赵国栋、郑鹭萍与埔丽公司签订的《房地产预售契约》和《补充合约》意思表示真实,合法有效,双方均应切实履行。埔丽公司未征得赵国栋、郑鹭萍的同意擅自变更房屋结构,严重影响房屋使用功能,已构成违约,理应承担违约责任;但赵国栋、郑鹭萍在1999年2月2日发现上述预售房屋中间有一根方柱后,迟至2001年2月23日才以货不对板为由提出要求解除双方签订的《房地产预售契约》和《补充合约》,超过了法律保护的诉讼时效。期间又没有发生诉讼时效中断或中止的事由,故对赵国栋、郑鹭萍要求解除合同并由埔丽公司退还已付房款及利息之请求,不予支持。百汇广场已通过质量验收及消防验收合格,具备交楼条件,但埔丽公司于1998年12月19日发出收楼通知书时,消防尚未验收,故交楼应以广东省公安厅消防局作出消防验收合格意见书之日(即1999年1月12日)为交付日。现埔丽公司要求赵国栋、郑鹭萍支付尾期楼款及逾期付款违约金合法有理,子以支持。赵国栋、郑鹭萍应迅速将尾期楼款交付给埔丽公司,并办理收楼手续。由于双方约定埔丽公司逾期交楼按每日千分之一计付违约金,但违约金最高以楼价款之5%为限,根据公平合理的原则,赵国栋、郑鹭萍亦应按契约的约定向埔丽公司给付不超过总价款5%的逾期付款违约金。关于逾期交楼问题,根据工程项目所在地有关部门的相关函件,1995年5月至1996年4月12日百汇广场施工期间,遇到地铁施工及流砂层等问题影响,以上情况属双方合同约定的施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决、其他非埔丽公司所能控制的事件,属于可免责的特殊原因,故埔丽公司为解决上述问题而延误的时间可予以免责。从公平合理原则出发,埔丽公司在签约前已发生的免责事由是其已知和应知的,此前免责事由出现的时间段不应免责,签约后发生的免责事由因其不能预见解决所要花费的时间,故此后免责事由未能消除的时间可予以免责,即从1995年11月30日至1996年4月12日期间埔丽公司相应可予以免责,其应交楼日期也相应顺延至1998年4月。从1998年4月16日起至1999年1月12日止,埔丽公司理应承担逾期交楼的违约责任;但鉴于赵国栋、郑鹭萍于2001年2月23日提出反诉请求要求埔丽公司支付逾期交楼违约金时已超过法律保护的保护时效,期间又没有发生诉讼时效中断或中止的事由,故对此不予接纳。遂作出判决:一、赵国栋、郑鹭萍应于本判决发生法律效力之日十日内,一次性支付尾期楼款港币454885元给埔丽公司。二、赵国栋、郑鹭萍应于本判决发生法律效力之日十日内,一次性将从1999年1月27日起至实际付款之日止的违约金(按已付房款港币682332元以每日千分之一计算,但给付总额不应超过总楼价款的5%)给埔丽公司。三、驳回赵国栋、郑鹭萍与埔丽公司的其他诉讼请求。案件受理费14654元,由原告承担6411元,两被告共同承担8243元;反诉费14492元由两被告共同承担。

判后,赵国栋、郑鹭萍不服,上诉请求:1、撤销广州市越秀区人民法院(2001)越法初字第150号判决;2、解除双方签订的《房地产预售契约》及补充合同;3、判令埔丽公司返还其已付购房款港币682332元及自其各期付款之日起至埔丽公司实际还款之日止的港币利息,埔丽公司并依约向其支付违约金港币56860.85元;4、判令埔丽公司承担本案一、二审诉讼费用。其上诉的主要事实和理由是:其认为被上诉人不具备依合同约定的条件将上述房屋合法交付给上诉人使用的状态持续至今。上诉人于1999年2月2日前往收楼时发现不符合合同约定的收楼条件而拒绝收楼、拒绝支付尾期款的行为是行使履行抗辩权的合法行为,而且解除合同的行为不存在时效问题,原审关于时效的认定是错误的。由于被上诉人无法按合同约定交付房屋,因此合同继续履行已不可能和不必要,而造成合同不能履行的原因在于被上诉人的过错,被上诉人应承担全部责任。被上诉人答辩同意原审判决。

广州市中级人民法院经审理认为, 赵国栋、郑鹭萍与埔丽公司就百汇广场15楼14号室房地产买卖自愿签订的《房地产预售契约》和《补充合约》是双方真实意思表示,内容合法,应属有效,双方均应全面履行。埔丽公司未征得赵国栋、郑鹭萍同意擅自更改房屋结构,与双方契约所载平面图不符,且严重影响房屋使用功能,使赵国栋、郑鹭萍购房的预期目的无法实现,已构成根本违约。赵国栋、郑鹭萍要求解除与埔丽公司签订的上述预售契约,并要求埔丽公司返还已付购房款及该款银行利息符合有关法律规定,本院予以支持。赵国栋、郑鹭萍在埔丽公司通知收楼时,发现上述预售房屋中间有一根方柱,货不对板后,拒绝办理收楼手续,该行为是事实上对其合法权利的一种自我救济,不构成违约。在埔丽公司明确无法按契约约定交楼时,在本案反诉要求解除与埔丽公司约定的上述预售契约是在私力救济无法达到保护的目的时,请求法院依公力救济,保护其合法权利的一种手段,原审以赵国栋、郑鹭萍于1999年2月2日发现上述预售房屋中间有一根方柱后,迟至2001年2月23日以货不对板为由提出要求解除合同已超过法定诉讼时效,及认定赵国栋、郑鹭萍至今未支付购房余款已构成违约有误,本院予以纠正。鉴于赵国栋、郑鹭萍于2001年2月23日才要求埔丽公司支付逾期交楼违约金,该请求已超过法定诉讼时效,对此本院不予支持。

综上所述,原审法院认定事实清楚,但适用法律不当,应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定,判决如下:一、维持广州市越秀区人民法院(2001)越法房初字第150号民事判决第三项;二、撤销广州市越秀区人民法院(2001)越法房初字第150号民事判决第一、二项及诉讼费负担;三、上诉人赵国栋、郑鹭萍与被上诉人广州埔丽房地产发展有限公司于1995年11月29日签订的《房地产预售契约》和《补充合约》予以解除;四、被上诉人广州埔丽房地产发展有限公司应于本判决书送达之日起十日内,将上诉人赵国栋、郑鹭萍已付的购房款共计港币682332元返还给上诉人,并计付该款的银行利息(按中国人民银行同期贷款利率计算从实际付款之日起至还清之日止)给上诉人赵国栋、郑鹭萍。本案一审受理费18910元,由被上诉人负担,反诉费14494元,由上诉人负担2685元,被上诉人负担11809元;二审受理费29146元,由上诉人负担895元,被上诉人负担28251元。

三、评析

    本案的关键问题是后履行抗辩权、合同解除权的行使与诉讼时效的问题。

后履行抗辩权制度与合同解除权制度,是现行合同法为了更好的维护交易双方当事人的合法权益,减少交易成本,保障交易秩序与交易安全所做的制度安排。后履行抗辩权,是指依照合同的约定或者法律的规定负有后履行义务的一方当事人在负有先履行义务的一方当事人届满未履行义务或履行义务有重大瑕疵的情况下,可以为了保护自己的合法利益,而拒绝履行自己的相应的义务。《合同法》在第67条对此做了规定:"当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求".在本案中,双方签订的双务合同约定:乙方尾期余款港币454885元须于甲方发出上述房地产交付使用通知书之日起十四天内付清或办理银行按揭手续。也就是说,双方合同义务有先后履行顺序,即相对于赵国栋、郑鹭萍应付尾期楼款,埔丽公司交楼在先,由于埔丽公司交付的房屋货不对板,属于瑕疵履行,因此赵国栋、郑鹭萍在1999年2月2日埔丽公司通知收楼时有权拒绝收楼、拒绝支付尾期款,其行为属行使后履行抗辩权,并非违约行为。因此原审法院认为赵国栋、郑鹭萍应对其逾期付款承担违约责任的认定是错误的。

合同的解除,是指合同有效成立以后,在一定的条件下通过当事人的单方行为或者双方合意终止合同效力或者溯及地消灭合同效力的行为。合同解除分为单方解除和双方解除两种。单方解除是根据当事人一方的意思表示而解除合同;双方解除是根据双方当事人的意思表示一致而解除。按其发生的原因又分为约定解除和法定解除。约定解除即当事人基于双方协议约定而解除合同;法定解除即当事人一方直接基于法律的规定而解除合同。法定的单方解除权的行使必须符合法律规定的条件。合同法第94条就规定了合同法定解除的条件,该条规定:"有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的;(五)法律规定的其他情形。"本案的情况就属于第四种,一方根本违约致使对方不能实现合同目的。埔丽公司在未征得赵国栋、郑鹭萍同意的情况下擅自更改房屋结构,与双方契约所载平面图不符,且严重影响房屋使用功能,使赵国栋、郑鹭萍在订立合同时所期待的利益无法实现,已构成根本违约。因而赵国栋、郑鹭萍有权依法行使其单方解除权。

房产纠纷合同篇5

负责人:蒋涛,该分理处主任。

委托人:姜茹娇,北京市国达律师事务所律师。

委托人:吴敏,新安徽律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):合肥东方房地产有限责任公司。住所地:安徽省合肥市琥珀山庄。

法定代表人:仰融,该公司董事长。

委托人:宋芦生,该公司总经理。

委托人:李默,北京市创世律师事务所律师。

原审第三人:合肥合利物业发展有限公司。住所地:安徽省合肥市琥珀山庄。

法定代表人:郭孔丰,该公司董事长。

    委托人:丁华荣,该公司副总经理。

上诉人中国银行合肥市桐城路分理处(以下简称桐城路分理处)为与被上诉人合肥东方房地产有限责任公司(以下简称东方公司)、原审第三人合肥合利物业发展有限公司(以下简称合利公司)借款、抵押担保合同纠纷一案,不服安徽省高级人民法院(1998)经初字第10号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成由审判员叶小青担任审判长,审判员王闯、刘敏参加的合议庭进行了审理。书记员张锐华担任记录。本案现已审理终结。

查明1997年7月30日,合利公司以东方公司名义与合肥庐州城市信用合作社(以下简称庐州信用社)签订一份抵押借款合同,约定:庐州信用社向东方公司贷款30OO万元,期限为半年,利率为月息9‰ ;贷款分三笔各为1000万元发放,具体发放时间分别为1997年7月30日、8月5日和8月12日。合同约定东方公司用位于合肥市“翠竹园”小区地号为WO4102土地使用权为3000万元贷款提供抵押担保,并在合同签订后10日内到抵押登记机关办理登记手续,抵押担保的范围为贷款本金、利息、违约金及抵押物估价、拍卖等费用。同日,双方又签订一份借款合同,约定:庐州信用社向东方公司贷款对500万元,利率为月息9‰ ,期限自1997年7月30日至1998年l月30日。上述合同签订后,庐州信用社分4次将3500万元汇入合利公司以东方公司名义开设的帐户。1997年8月4日,合肥市土地管理局为合肥市“ 翠竹园”小区地号为WO4102土地使用权抵押登记颁发了《土地使用权抵押证)。合利公司在收到庐州信用社的3500万元贷款后主要用于归还该公司欠合肥巨豪经济发展有限责任公司和省粮油储运公司的债务1900万元,归还合肥华侨经济开发公司(系合利公司的关联企业)欠桐城路分理处的贷款利息500万元、“翠竹园”小区建设600余万元、尊国绿色饮料经营部往来款50万元、水电费55万余元等。借款合同到期后,合利公司未能还款。桐城路分理处这起诉至安徽 省高级人民法院,请求判令东方公司偿还贷款本息,并承担案件的全部诉讼费。

另查明:庐州信用社原系独立法人。1998年1月,根据中国人民银行安徽省分行皖人银字(1997)第777号文件,其变更为中国银行合肥市分行桐城路分理处,1999年10月又变更为桐城路分理处。东方公司于1993年9月10日领取企业法人营业执照,为中外合资企业。董事长为香港闰宏投资有限公司的法定代表人陈冠乐,副董事长兼总经理为中轻东方进出口公司合肥经营部法定代表人宋芦生。东方公司成立后,重点开发座落于合肥市琥珀山庄西侧的“翠竹园”小区,具体开发、经营和管理业务均由宋芦生负责。 截止1997年6月6日,东方公司征地219.63亩,领取了合规地(94)007号建设用地规划许可证和合国用(籍出)字第0030号、第0031号两片工地使用权证明书,并领取了26幢商品房的建筑执照,开发了部分商品房。又查明:1997年6月6日东方公司与合利公司签订一份“翠竹园”小区整体转让协议,该协议约定:东方公司因开发小区资金困难,经与合利公司多次友好协商,同意将小区以15,500万元人民币全部转让给合利公司,余下工程由合利公司出资继续完成。自协议签订之日起,合利公司付款3000万元,余款5000万元将根据东方公司提出的付款计划确保支付。另外,东方公司在开发小区建设过程中的7500万元债务由合利公司承担。合利公司根据东方公司的全权委托书,组建经营、管理、销售财务机构,保证“翠竹园”小区项目的所有交接,小区项目移交后所发生的债权债务由合利公司负责。自协议签订之日起,东方公司向合利公司移交东方公司的全权委托书、公司的公章、财务章、贷款证以及“翠竹园”小区的土地使用权证、规划许可证、建筑执照等相关文件。合利公司原法定代表人丁华俊、东方公司的宋芦生在协议上签字并加盖公章。同年6月24日,东方公司的宋芦生向合利公司副总经理丁华荣出具了一份宋芦生签字并加盖东方公司公章的委托书,内容为“根据东方公司业务发展需要,即日起我授权丁华荣先生全权负责经营有关公司业务”同年7月2日,丁华荣(与丁华俊系兄弟关系)收到东方公司公章、财务专用章、营业执照副本、贷款证等有关文件后,以个人名义出具了收条并在收条上承诺“即日起如发生有关一切问题由我负责全权处理,并承担一切法律责任”。1997年7月30日,合利公司在以东方公司名义向庐州信用社申请贷款时,除向其提供与贷款有关的材料外,还提供了“翠竹园”小区整体转让协议书。

再查明:1998年10月12,安徽省高级人民法院以该案涉及东方公司与合利公司关于《“翠竹园”小区转让协议》的另一法律关系的认定和处理为由(1998)经初字第1O号民事裁定书裁定中止本案审理。后于2000年3月20日裁定本案恢复审理。

本院在审理安徽省国债服务中心诉合肥华侨经济开发公司、合肥华丰畜禽经济开发公司、东方公司欠款担保及债务转让纠纷一案中查明:1997年7月15日,东方公司致函丁华俊并丁华荣称“你方与我公司于同年6月6日签订的‘翠竹园’小区整体转让协议书,鉴于你方没有履行完毕转让协议书第六条第一款协议内容(按约定,合利公司应自协议签订之日起付给东方公司人民币3000万元,实际已付2500万元),同时我公司获悉你方利用我公司印章和土地证在银行签订贷款抵押担保合同书。故我公司经研究决定,从即日起收回东方公司印章,并取消同年6月24日对丁华荣先生的委托书”。当月19日合肥华侨经济开发公司(法定代表人为丁华俊)向东方公司回函称,“贵公司7月15日来函收悉, 我方所拿贵公司印章仅为办理土地变更之用,在办理完土地变更手续后印章完好交还贵司”。此外,本院还查明,东方公司总经理宋芦生,合利公司副总经理丁华荣在本案二审庭审质证时,承认陈冠乐个人印章系在未征得其本人同意的情况下,为开办酒店业务需要,由他们二人商议后刻制的。1999年8月12日,陈冠乐再次通过我国驻温哥华总领事馆以(99)温出字第0616号公证书声明没有授权任何人刻制其本人的印章,香港润宏投资有限公司以及其本人也从未在合肥投资所谓的合肥富丽华大酒店。

安徽省高级人民法院经审理认为:1997年6月6日,东方公司与合利公司签订了“翠竹园”小区整体转让协议,为办理转让过户手续,东方公司向合利公司副总经理丁华荣出具了委托书,提供该公司印章、营业执照副本以及土地使用权证等文件,同年7月2日,丁华荣在收条上作出由其承担法律责任的承诺。嗣后,当东方公司得知丁华俊、丁华荣利用该公司印章和土地使用权证与金融机构签订抵押担保贷款合同时,于同年7月15日函告上述二人, 要求收回其公章并取消同年6月24日对丁华荣的委托书。当月19日,丁华荣等又针对东方公司来函回复称,我方所拿贵公司印章仅为办理土地变更之用,在办理完土地变更手续后印章完好交还贵司。这表明东方公司出具委托书、公章、营业执照副本、土地使用权证的真实意思表示,系为办理“翠竹园”小区整体转让过户手续之用。此后,合利公司以东方公司名义向庐州信用社申请贷款, 并向其出具了“翠竹园”小区整体转让协议书及相关材料。这表明,庐州信用社在发放3500万元贷款前对“翠竹园”小区转让情况及实际借款人并非东方公司是明知的。合利公司在没有东方公司授权,违背其真实意思表示的情况下,以东方公司名义与庐州信用社签订两份合同,并加盖了陈冠乐个人印章,而陈冠乐的个人印章又系丁华荣、宋芦生办理其他业务时,在未经陈冠乐本人同意的情况下刻制的,故《抵押借款合同》、《借款合同》均为无效合同。借款人合利公司负有向原告还本付息的义务。上述合同对东方公司不具有法律约束力,东方公司不应承担偿付借款本息的责任。依照《中华人民共和国经济合同法》第七条第一款第(三)项、第二款、第十六条第一款之规定,判决如下:(一)原告与被告签订的借款合同, 抵押借款合同为无效合同。(二)第三人合利公司于判决生效后10日内偿还原告桐城路分理处借款本金3500万元及利息(按同期银行流动资金贷款利息分段计息)。(三)驳回原告桐城路分理处对被告东方公司的诉讼请求。案件受理费234216.00元,原告桐城路分理处负担23421.6元,第三人合利公司负担210794.4元。

上诉人桐城路发理处不服安徽省高级人民法院上述民事判决,向本院提起上诉称:第一、一审判决对本案定性错误,适用法律不当,本案应定性为表见。合利公司的丁华荣在办理贷款过程中持有东方公司的公章、财务专用章、合同专用章、营业执照副本、贷款证以及总经理宋芦生出具的授权委托书等全套贷款资料。致使上诉人有完全的、充分的理由相信人合利公司具有权。 此外,在合利公司向上诉人贷款之前,东方公司函告丁华荣和丁华俊,要求收回其公章并取消对丁华荣的授权委托,但被告对此未采取任何公示的形式,并且至贷款发放日仍未能收回印章及相关文件资料和委托书。于此,上诉人无法知晓丁华荣的权终止,上诉人在贷款过程中系善意无过失。根据新合同法及其司法解释的规定,本案应适用新合同法第49条关于表见的规定,本案系争合同是完全有效的,东方公司应承担偿还上诉人贷款本息的责任。第二,退而言之,即使本案不适用“表见”制度,一审判决仍违反当时和现有的法律规定。本案中东方公司的公章是东方公司出具正式委托书后交给丁华荣的,根据最高人民法院《关于在审理经济合同纠纷案件中具体适用<经济合同法>的若干问题的解答》“合同签订人用委托单位的合同专用章或者加盖公章的空白合同书签订合同的,应视为委托单位授予合同签订人权。委托单位对合同签订人签订的合同,应当承担责任”之规定,东方公司应当对上诉人承担违约责任。另外,东方公司的授权委托书明确写明:“根据东方公司业务发展需要,即日起我授权丁华荣先生全权负责经营有关公司业务”。既然是“全权负责经营”,当然包括其贷款业务。即使委托书的真实意思是为了办理过户手续,也只能说明东方公司的授权不明,根据《民法通则》第65条第3款之规定,东方公司与合利公司应承担连带责任。第三,一审判决严重偏袒被上诉人,对部分事实认定不清,对责任人的认定是错误的。一审法院关于上诉人在发放3500万元贷款前对“翠竹园”小区转让情况及实际借款人并非东方公司是明知的认定是错误的,实际上丁华荣在贷款时并未向上诉人提供小区转让协议。一审法院关于“当月19日,丁华荣等又针对东方公司来函回复称,我方所拿贵公司印章仅为办理土地变更之用,在办理完土地变更手续后,印章完好交还贵司”的认定是断章取义,而事实是该回函的主体是合肥华侨经济开发公司而非丁华荣或合利公司。此外,东方公司总经理宋芦生一直掌握并能自主使用公司的各种印章以及全部重要文件,宋芦生的地位、作用和权力是显而易见的,其行为当然应代表东方公司。第四,一审法院援引最高人民法院(1999)经终字第51号判决书中的部分认定,也是不恰当的。两案一审的被告虽然都是东方公司,但在两案的争议性质以及有关主体的授权范围不同。故请求本院判令撤销本案的一审判决;依法判决被上诉人东方公司偿还上诉人3500万元借款本金及利息,并以其抵押的土地使用权承担担保责任;判决被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。

被上诉人东方公司答辩称:首先,一审判决根据充分的证据事实诸如“翠竹园”小区整体转让协议、东方公司1997年7月15日的撤销委托函、合肥华侨经济开发公司1997年7月19日的回函等,认定丁华荣不具有借款权,上诉人在没有对此作出否定之前,就直接以存在授权委托书为由要求东方公司承担委托人的责任,没有法律依据。宋芦生的全权授权委托书源于小区转让协议,丁华荣的事项主要是办理小区转让协议而非办理抵押贷款。同样,上诉人在对无权问题未予否定之前,便要求东方公司依照《民法通则》第65条第3款承担“授权不明”的连带责任,也难以立足。“授权不明”的属于有权,其与无权是不可能兼容的。其次,本案事实不能构成表见。构成表见必须具备相对人须为善意无过失的要件,而上诉人不仅在丁华荣是否具有权问题的判断上存在主观过错,上诉人实际上也是将合利公司作为直接借款人的,并存在损害东方公司利益的潜在恶意、具体而言:其一,上诉人存在主观过错。上诉人未依照《城市房地产抵押管理办法》第十五条之规定要求提供东方公司董事会同意抵押贷款的批准文件,更未依据《贷款通则》之规定要求提供东方公司上年度财务报告等有关东方公司基本情况的材料,就轻易地对第一次申请贷款的东方公司提供贷款,甚至提供500万元的信用贷款,令人难以信服。上诉人对丁华荣的权问题未予必要审查。上诉人仅根据丁华荣提交的由东方公司总经理宋芦生开具的内容空洞、含混委托书就认定丁华荣有权,今人不可思议。宋芦生仅是东方公司的总经理,是委托人而非法定代表人,其行为未经公司董事会决议或获得特别授权,故其行为系越权行为而不属于公司行为,无效协议的责任应当由其个人承担。其二,合利公司为真正借款人且为上诉人真实意思。一审判决查明“合利公司以东方公司名义向庐州信用社申请贷款,并向其出具了‘翠竹园’小区整体转让协议书及相关材料”,而提供贷款抵押的恰恰是该协议书约定转让的小区土地使用权,上诉人在明知抵押物存在严重权利瑕疵的情况下,却同意将之作为抵押物,其唯一的合理解释只能是提供抵押的是即将取得抵押物的合利公司,真正借款人是合利公司。 在庐州信用社分次发放3500万元贷款后,合利公司除将少量贷款资金用于“翠竹园”小区建设外。绝大部分贷款资金用于归还欠款,特别是丁华荣将500万元信用贷款直接用于偿还合利公司的关联公司(华侨公司)在上诉人处的借款利息的行为,表明真正借款人是合利公司;而上诉人同意该还息行为,既违反了《贷款通则》关于“不得发放贷款用于收取利息”的禁止性规定,也说明上诉人与丁华荣之间存在恶意串通。最后,根据《借款合同》第十条规定及签章生效的惯例,现在借款合同东方公司代表人栏上加盖的“陈冠乐印”纯系非法盗用,就法律层面来说,该协议至今仍未生效。综上,请求本院裁足驳回上诉,维持原判。

原审第三人合利公司辩称:庐州信用社对合利公司和东方公司的情况是十分清楚的,且经办人员非常清楚合利公司的关联公司即位侨公司在该社有其他贷款。在合利公司以东方公司名义向庐州信用社申请如3000万元贷款时,不仅提供一切贷款手续,还提供了合利公司与东方公司关于“翠竹园”小区转让协议书。在办理贷款过程中,庐州信用社为此成立了该笔贷款审核小组,并由该信用社聘请律师和副主任吴某等在查明所有他们认为需要的情况后,在合肥市土地局办理土地抵押登记手续,由该社主任袁明和信贷员多次去施工现场调查后办理了该笔3000万元款项。其中,合利公司向该社详细陈述了“翠竹园”小区操作情况,并说明小区建成产生效益也可归还我司相关公司的贷款,也告知已投入小区2500万元资金的情况。与此同时,中行庐州信用社提出再贷500万元用于华侨公司还贷,合利公司只是应庐州信用社的要求办理了手续,至于该笔贷款如何划帐,都由该社操作。3000万元贷款的出发点和本意都基于将小区建成产生效益、银行解决问题、企业收益这样一个根本目的,由于小区转让过程后期出现种种问题,最终未能实现而产生的贷款纠纷,这是各方都始料不及、也未意想到的结局所致。因此,希望在实事求是的基础上,由中行三方通过友好协商解决该贷款纠纷。此外,庐州信用社要求贷给500万元用于归还华侨公司的贷款,应为无效贷款,合利公司不应承担。

本院认为,东方公司于1997年6月6日与合利公司签订“翠竹园”小区整体转让协议后,为办理转让过户手续,东方公司副董事长兼总经理宋芦生于同年6月24日向合利公司副总经理丁华荣出具授权委托书,并提供该公司公章、财务专用章、合同专用章、营业执照副本、土地使用权证以及贷款证等文件。同年7月2日,丁华荣在收条上作出了由其承担一切法律责任的承诺。嗣后,东方公司在得知丁华俊、丁华荣利用该公司印章和土地使用权证与金融机构签订抵押担保贷款合同时,于同年7月15日函告上述二人,要求收回其公章并取消对丁华荣的委托书。当月19日,合肥华侨经济开发公司(法定代表人为丁华俊)针对东方公司来函回复称,我方所拿贵公司印章仅为办理土地变更之用,在办理完土地变更手续后印章完好交还贵司。上述事实表明东方公司出具委托书、公章、营业执照副本、土地使用权证等手续的真实意思表示,系为办理“翠竹园”小区整体转让过、手续之用而非车请贷款。合利公司在没有东方公司授权申请贷款,违背其真实意思表示的情况下,以东方公司名义与庐州信用社签订借款合同和抵押担保合同,且嗣后东万公司未于追认,故依判中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款之规定,合利公司的缔约行为系无权行为,其所签订的合同对东方公司不应具有法律约束力。

然而,合利公司的无权行为是否构成表见行为,系本案双方的主要争议焦点。本院认为,根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有权、超越权或者权终止后以被人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有权的,该行为有效”之规定,构成表见应同时具备行为人具有权的客观表象和相对人善意无过失两个方面的要件。在本案中,合利公司在以东方公司名义向庐州信用社“申请贷款和抵押的过程中,出具了东方公司的授权委托书、该公司的公章、财务专用章、合同专用章、营业执照副本、贷款证以及全套贷款资料,在客观上形成了合利公司具有申请贷款和提供抵押的权表象。尽管东方公司在合利公司与庐州信用社签订借款合同和抵押合同之前,曾函告丁华俊和丁华荣收回其授权委托,以及丁华俊回函称其所拿东方公司印章仅为办理土地使用权变更之用,但上述函件往来行为并未对外公示,且东方公司在合利公司以其名义向庐州信用社申请贷款之前也未能实际收回其公章、贷款证等物品,故东方公司的撤销委托授权行为未能改变前述合利公司具有权的客观表象,合利公司的申请贷款和抵押行为符合表见的容观要件。但是,对于东方公司的首次大额贷款,庐州信后社既未根据《贷款通则》关于对首次贷款的企业应当审查其上年度的财务报告的规定,审查东方公司的财政部门或会计(审计)事务所核准的上年度财务报告等材料,也未依照《城市房地产抵押管理办法》关于中外合资企业的房地产抵押须经董事会通过之规定,要求合利公司提供东方公司董事会同意抵押贷款的批准文件。该事实表明,庐州信用社在审查东方公司贷款资格时存在疏忽或懈怠。在合利公司以东方公司名义向庐州信用社申请贷款时,向其出具了《”翠竹园“小区整体转让协议》及相关材料,并以该”翠竹园“小区整体转让协议书约定转让的小区土地使用权为3000万元贷款提供抵押,对此,庐州信用社既应当知道东方公司与合利公司之间存在”翠竹园“小区整体转让行为,也应当根据合利公司出具的《”翠竹园“小区整体转让协议》第五条关于合利公司根据东方公司的全权委托书,组建经营、管理、销售财务机构,以保证”翠竹园“小区项目的所有交接之规定,推定出东方公司出具的授权委托书并非全权授权而是有限授权,却仍然同意接受存在权利夜疵的抵押物并发放抵押贷款,可谓存在重大过失。此外,庐州信用社同意接受丁华荣以该3500万元借款中的500万元偿还合利公司的关联公司即华侨经济开发公司在上诉人处的借款利息行为,不仅违反了《贷款通则》第二十五条关于”不得发放贷款用于收取利息“禁止性规定,也在一定程度上说明上诉人与丁华荣之间存在主观上恶意串通和客观上损害东方公司利益的行为。综观现有事实和相关证据,虽然本案因存在合利公司具有权的客观表象而符合表见的客观要件,但由于庐州信用社在审查”翠竹园“小区转让协议和授权委托书以及在缔结抵押贷款和信用贷款合同过程中,在判断合利公司是否具有权问题上,存在疏忽懈怠的重大过失乃至一定程度的恶意,并不符合表见制度关于相对人须为善意无过失的要件,因此,合利公司的无权行为不能构成表见,本案系争借款合同和抵押合同为无效合同,对东方公司不具有法律约束力,应由合利公司承担无权的法律后果。故上诉人关于丁华荣以东方公司名义缔结贷款合同和抵押合同构成表见的主张不能成立,本院不予支持。东方公司关于合利公司的无权行为不构成表见的主张有理,本院予以支持。至于东方公司对于借款合同和抵押合同因无权而无效的后果,是否存在一定的过错,是否应对庐州信用社承担一定责任的问题,因东方公司的过错与庐州信用社的损失之间系民事侵权法律关系,并不属于无权合同范畴,上诉人就此可以另案起诉。

综上,本院认为,原审判决认定事实清楚,适用法律正确,根据《中华人民共和国合同法》第四十九条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

一审案件受理费234,216元,按原判决执行。

二审案件受理费234,216元,由中国银行合肥市桐城路分理处负担117,103元,由合肥合利物业

房产纠纷合同篇6

刘律师:现在的房产纠纷主要表现在以下几个方面,首先是业主要求退房、补价;其次是房屋按揭贷款纠纷案件日渐增多;再次是业主因房屋质量、车位问题与物业发生纠纷。

CITY IN:从表面看,这些纠纷发生的原因似乎多是业主对房产和房产商的不满。但仅仅如此恐怕不足以解释如今纠纷频发的现状,这些纠纷的发生肯定有其深层次原因,那么导致这些纠纷的原因何在呢?您能否结合现实案例为我们分析一下。

刘律师:导致房产纠纷的原因有很多种,可以概括为以下几点:

第一,在不断升级的楼市调控政策之下,部分城市房价开始回调,为求回笼资金,开发商不得不采取降价措施,但伴随着房价的下跌,要求开发商退房、补价的声音不绝于耳,部分业主与开发企业的矛盾逐渐升级甚至发生了严重的纠纷。例如,去年11月份,刚在北京某房地产项目定下一套四居室的李先生来到售楼处要求退还四万元定金。用他的话来说,看着现在房价的趋势,如果不赶紧退掉,没准儿很快还要跌。纵观楼市频现“退房”现象,房价虚高是其频发的根源。

第二,以按揭贷款的方式购买商品房是现在商品房交易市场上最主要的付款方式之一,从而在购房人、开发商及按揭银行之间形成了不同的法律关系。在此种模式当中,只要有一方出现问题,就会产生非常复杂的法律纠纷。首先,开发商和购房者之间源于按揭贷款产生的纠纷。例如:去年1月份,刘小姐向某房地产开发商购买了一套商品房,商品房买卖合同中约定了开发商交房的具体日期,并明确约定如果开发商逾期交房达60天以上的,买受人可以解除合同。同时,吴小姐以按揭贷款的方式向开发商支付了全部购房价款后,因开发商逾期交房超过了60天,吴小姐要求解除商品房买卖合同,同时要求解除按揭贷款合同,开发商不同意解除合同,而银行认为按揭贷款合同与商品房买卖合同是不同的法律关系,不应与商品房买卖合同一并处理,三方无法协商一致产生纠纷。其次,银行和贷款人之间的纠纷,主要表现在以下几方面:一是部分贷款人经济状况不稳定导致不能按期正常还贷。二是贷款银行对贷款人收入证明及相关材料真实性审查不严。这也为房屋按揭贷款纠纷的产生埋下了隐患。最后,贷款人对借款合同、房屋抵押合同等格式合同不认真审阅,在不了解合同内容的情况下签字,致使违约情况产生时无法用合同条款进行维权。

第三,《中华人民共和国物权法》规定了建筑区划内车位、车库的权属得到相应的法律规范,但由于人们对该类规范的理解的偏差及商品房买卖合同没有给予足够的重视,致使住宅小区内车位、车库纠纷不断。例如,2011年6月份,济南市一住宅小区数名业主状告房地产开发商,要求房地产开发商提供相应的车位。起因在于房地产开发商销售房子时,在宣传资料中明示,该住宅小区内有公共停车位和公共用地,但在房屋交付后,房地产开发商却把楼前约2000多平方米的公共用地另做他用,造成业主车辆无处停放。

CITY IN:既然房地产行业存在这么多的纠纷,刚才你也对其原因给出了一些个人的观点,那么从您的专业角度来看,有哪些应对的措施呢,或者说您有哪些可以处理这样的纠纷的意见呢?

刘律师:对因价格下跌退房的问题,我们认为根据法律规定,退房人不能仅仅因为价格下跌就主张解除合同,这属于典型违约行为。为此。最高人民法院还专门出台了《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》,该意见的主题精神就是尽可能地维护合同的稳定性,减少合同解除。所以,对于业主而言,在购买房屋时一定要充分考虑自己承受风险的能力,避免随意性和投机性。同时,我们认为, 对于房地产行政管理部门,必须对房价成本进行科学测算,作为市场定价的指导依据,加强房价定价监管。应建立成熟理性的房价定价机制。另外对于开发商而言,在楼盘定价上也要灵活一些,给后市留有余地。

对于房屋按揭贷款纠纷问题,根据我国法律规定,在当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情况下,可以解除合同。同时最高人民法院还专门对商品房买卖合同纠纷法律适用问题作了司法解释,对解除商品房买卖合同的条件作了更为细致的规定。但是作为购房人在签订购房合同时,一定要对合同约定的条款深入地研究,真正了解其法律含义,正确预见法律后果。如确实不懂就应请专业律师参与签订合同。以免事后发生纠纷后面临非常不利的局面。

房产纠纷合同篇7

本文结合《房地产管理法》、《商品房预售管理法》、《消费者权益保护法》就商品房预售纠纷中消费者权益保护展开了论述,并结合实际谈了几点粗浅的看法。

全文共分四大部分。第一部分阐述了房屋预售纠纷中消费者权益保护的重要性和紧迫性。作为房屋消费者相对于开发商处于明显的弱势,地位有所不平等,在预购商品房领域自我保护能力不够,对相关法律了解甚少,在购买商品预售房过程中自己的合法权益极容易受到侵害,保护预购者权益要从根本上打击在商品房预售过程中侵犯预购者利益的不良行为切实维护消费者的合法权益。第二部分阐述了房屋预售纠纷所呈现的特点及其表现形式。房地产纠纷案件法律关系复杂、政策性较强,且矛盾尖锐、涉案人员范围广,具体表现为:预售合同的效力问题;宣传广告纠纷;签约条款纠纷;延期交房纠纷;产权证书纠纷;物业管理纠纷等。第三部门阐述了商品房预售中消费者权益受损的原因。第四部门阐述了商品房预售领域中保护消费者权益应注意的几个问题。主要讲述了加大保护消费者权益法律法规的宣传;加大行政处罚力度建立规范商品房市场;建立监管机制;消费者在商品房预售领域中应提高自我保护能力等。

希望房屋消费者在购买商品预售房过程中如何维护自己的合法权益有所帮助。

关键词:商品房预售纠纷    消费者权益保护

房屋预售是上个世纪90年代初从境外引进的一项制度,相对于现房销售,属于期房性质。它对于经济能力较弱的开发商和购房者是有利的,客观上具有一种满足预期、分期付款、在开发商与购房者之间相互融资的功能,特别对于购房者具有一种锁定价格的作用,能够消解他们对不确定前景的担忧。房地产开发因融资量大,投资多,需通过一定的方式筹集资金,房屋预售就是房地产开发企业常用的一种筹资方式。房屋预售作为一种新的销售形式首先在深圳等沿海地区、继而在各地被普遍采用。实践证明,这种方式不仅对房地产开发企业自身筹集资金、搞活经营、避免风险起着重要作用,而且在客观上对活跃房地产市场,促进居民住房条件的改善,实现资产的保值有着积极的意义。

在宏观上,房屋预售的运作体现为放大商品房的供需范畴,吸引民众的多样化参与,从而扩充和完善房地产市场的容量和层次。在当今世界上,房屋预售是许多国家不可或缺的市场领域,这项制度进入我国后,对于推动房地产业的发展起到了不可低估的作用。但不可否认的是,房屋预售市场的发展也带来了房屋预售纠纷案件的增多,房屋消费者权益保护问题日益突出。笔者结合我国法律规定和司法实践对这一问题阐述自己粗浅的看法,希望引起有关方面的关注。

一、 房地产预售纠纷中消费者权益保护问题的重要性和紧迫性

预售商品房作为我国房地产销售市场的主要销售形式之一,是近年来我国房地产市场发展的新生事物。由于商品房预售在我国才刚刚起步,购房人对商品房预售市场认识不够,加之现行法律法规的不完善,往往在实践中会出现一些问题,如虚假广告、定金圈套、合同欺诈、延期交房、产权证书、物业管理方面等。这些问题的出现,不但会给购房者带来难以估量的经济损失,而且也扰乱了我国房地产市场秩序,影响了社会稳定。

《消费者权益保护法》自1994年1月1日起施行,它的颁布实施就是为 了保护在现代消费社会中的弱者。所谓弱者指的是个体、单个的社会成员。单个的社会成员与大公司、大企业发生买卖关系、服务关系,始终处于弱者的地位,法律上应该对他们有所倾斜。这就是消费者,也是《消费者权益保护法》产生的根本原因。①在商品房预售中,因建设工期长,买期房面临的风险比一般买现房的大得多。有的开发商预收了购房者的房款后,由于各种原因,所建项目不能继续进行甚至停工,未能按期竣工或如期交付房屋,给购房人造成巨大损失。在现有的市场背景下,从经济实力、交易地位上看,相对于财雄势大的开发商来讲,广大购房者处于明显的弱势地位。购房者大多法律意识淡薄,交易知识匮乏,风险防范和处理能力不足,在权利受到或即将受到损害时,未能及时通过行使自己的权力保护自己的合法权益,这就使购房者在进入商品房预售过程之初,就处于与开发商相对不平等的地位,合法权益容易受到侵害。保护预购者权益要从根本上打击在商品房预售过程中侵犯预购者利益的不良行为切实维护消费者的合法权益。国家也应进一步的健全、完善有关法律法规,使得消费者权益在制度上有所保证。

二、 房屋预售纠纷案件的特点及房屋预售纠纷的表现形式?

1、房屋预售的概念及构成条件

房屋预售,称商品房预售,是指房地产开发企业在建设房屋的工程尚未竣工之前,将正在施工的房屋预先出售给购买者的行为。房屋预售又称“卖楼花”。②

商品房预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限,并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。

商品房预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖,真正的房屋交接尚未完成。因此,国家加强了对商品房预售市场的规范和管理。我国对商品房预售的条件资格及程序作了专门的规定,而且还要求在预售合同签订后一定时限内必须向当地房产和国土管理部门办理登记备案手续。

商品房预售的构成条件

A、已交对全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。B、持有建设工程规划许可证和施工许可证。C、按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期。规定投入开发资金达到工程建设总投资的25%以上,是为了制止“炒地皮”牟取暴利等不法行为发生;规定必须确定施工进度和竣工交付日期,是为了便于监管,有利于日后发生违约行为时确定违约责任,以更好地保障承购人的利益。D、房屋预售实行许可证制度。开发企业应在向县级以上人民政府房产管理部门输预售登记,取得《商品房预售许可证》后,方可进行房屋预售。③

2、房屋预售纠纷案件呈现的特点

当前房地产纠纷案件呈现以下特点:一是房地产纠纷案件法律关系复杂、政策性较强,且矛盾尖锐、涉案人员范围广,处理不好极易引发影响社会稳定的问题;二是涉及房地产案件的有关法律法规相对滞后,审判中需要对民法通则、合同法、司法解释和相关法理进行综合运用,对审案法官综合素质要求较高;三是部分房地产公司信用度不好,在房地产销售过程中未尽到如实告知义务,侵害购房者知情权;四是部分购房者法律意识淡薄,法律知识欠缺。因销售广告和物业管理缺乏规范,跟不上市场发展需要而引发的诉讼。

3、房屋预售纠纷的表现形式

在我国,商品房预售制度是1994年《城市房地产管理法》公布后正式确立的。经过多年发展,已经成为房地产市场经营核心管理制度之一,对促进房地产业发展起了非常重要的作用。然而,经过十余年的发展,房屋预售制度的弊端也逐渐显露出来,在房屋预售过程中,各类纠纷案件也频频发生。具体来看,主要表现在以下几个方面:

(1)、预售合同的效力问题。表现在预售方无开发资格或在没有取得预售许可证的情况下进行销售。一般而言,这种开发商本身的资质就差,且无诚信可言,这样在预购人付了房款之后,一般无法取得预定的房屋,或是预售方与购房人签约后,却不能按当初所预料的那样如期取得预售证,导致预售契约无法在房地产备案,导致合同无效,购房人不能买到签约中的房产。而往往遇到这种情况,开发商只是退还购房人交纳的首付款而不支付利息。

(2)、宣传广告纠纷。一些房地产商在预售宣传时,一般者散发精致的售楼书,许诺所预售房屋有优美的环境,高尚的品位

,完美的配套设施,周全的物业管理。消费者在接收预购的房屋后才发现实际情况与广告宣传大有出入,一些配套设施迟迟难以落实,甚至有些就是虚假广告,根本就是无中生有,蒙骗消费者,物业管理更是质价不符。消费者为此与房地产商讨“说法”时,房地产商往往寻找各种理由推卸责任。

(3)、签约条款纠纷 。这种纠纷的表现形式主要有三种:一是开发商在购房合同中事先填写好的部分内容,购房者不能接受;二是开发商为保护自身利益而准备的众多补充条款中的部分内容,购房者不能接受;三是购房者为保护自身的合法权益而准备的部分补充条款,开发商不接受。④显然在这些纠纷中购房者是处于弱势地位的,实践中大都是以购房者妥协而告终。这类纠纷是目前购房者遇到的主要麻烦并呈上升趋势。由于它受供求关系和行业现状的影响很大,到目前为止还没有有效的解决办法。在北京,即将推广使用的《商品房预售合同》,其内容较以前的文本有较大改进,增加了部分保护购房者的条款,能够相对缓和购房者的弱势地位。

(4)、延期交房纠纷。这种纠纷的表现形式主要有两种:一是由于不可抗力造成开发商不能按期交房;二是由于开发商自身经营的原因造成开发商不能按期交房。第一种情况只要是符合法律规定的不可抗力的条件,开发商又及时的通知了购房者,开发商可以不承担违约责任,这个过程中购房者需要注意的就是要区分延期的原因是否是不可抗力直接造成的,否则开发商同样要承担违约责任,最好找专业人士予以认定。第二种情况则要严格按照合同的约定要求开发商承担责任。

(5)、产权证书纠纷。这类纠纷在前些年是较为普遍的,甚至是房地产买卖中的主要纠纷,但从今年开始,应该会逐步减少,因为政府管理部门已经加大了对开发商的督促力度,提高自身的办公效率,同时购房合同中相关的条款内容也越来越规范。实践中纠纷的表现形式有:1、开发商没有按约定的时间办理完业主的房屋产权证书,要承担相应的违约责任,但这具体的责任内容需要购房者和开发商明确约定,否则购房者是无法得到相应合理的经济补偿的。2、由于开发商将所售房屋或土地抵押给第三方,导致根本无法办理业主的产权证书,这的种情况购房者可以选择退房,要求开发商承担全部的经济损失;也可以选择不退房,但要求赔偿损失就有一定的难度了,除非在购房合同中有明确的约定。⑤

(6)、物业管理纠纷。物业管理是购房人在签合同时容易忽略的内容,有些开发商在房屋销售后对物业管理并不重视,致使小区无人管理,卫生、治安环境极差,令住户怨声载道。有的物业公司管理混乱, 随意出租公共配套设施, 增加了小区内的污染和噪音, 恶化了小区环境, 小区业主常常被盗。 加之个别物业员工素质较差, 把管理当成管制, 严重侵害了消费者的人身和财产安全。 而物业公司又偏袒物业员工, 消费者权益受到严重侵害, 致使消费者的投诉长期没有结果。物业管理的好坏,关系到各住户的生活环境,各开发商一定要引起重视,选择自己放心满意的物业公司进行服务,给住户营造一个良好的居住环境。

三、商品房预售中消费者权益受损的原因

1、因开发周期长,不确定因素多,使开发商风险增大,开发商预收了购房者的房款后,所建项目未能按期竣工或如期交付房屋,引发诉讼。

2、预售广告和宣传资料为吸引更多购房者夸大其辞,当房屋竣工后,却出现实际交付的房屋与原介绍的文字材料、广告宣传相去甚远的情况,引起购房者不满。

3、行政监管力度不够致使房地产市场不规范。商品房在预售之前必须先到县级以上房地产行政主管部门办理商品房预售证明。通过对商品房预售证办理需要提供的手续的检查,即可知道该开发项目的手续齐全与否。在这个环节当中如果行政主管部门不能严格把关,在证件不齐的情况下,办理了“商品房预售证,那么开发商对消费者利益的侵犯就会成为必然。”

4、开发商与购房者地位相对不平等。在现有的市场背景下,相对于财雄势大的开发商来讲,广大购房者处于明显的弱势地位。购房者大多法律意识淡薄,交易知识匮乏,风险防范和处理能力不足,合法权益容易受到侵害。⑥

四、商品房预售领域中保护消费者权益应注意的几个问题

商品房买卖市场出现的诸多问题,侵害了消费者的切身利益,严重影响了消费者的正常生活,不利于社会稳定,使消费者购买商品房的积极性受到严重挫折,阻碍了商品房产业的健康发展和国家鼓励消费、刺激消费、拉动房地产业增长的战略方针的落实,依据有关法律和我国消费者权益保护现状,笔者对商品房领域中如何保护消费者权益作几点建议:

1、 加大保护消费者合法权益的法律法规宣传, 加强新闻媒体的监督, 形成社会舆论监督氛围。

要利用各种方式, 广泛向广大人民群众和购买商品房的消费者反复宣传《消法》,《合同法》,《建筑法》,《物业管理条例》、《城市房地产管理法》,使广大消费者掌握法律法规。 同时, 还要加强舆论的监督, 经常与新闻媒体合作, 加大对房地产行业的法律, 法规宣传, 增强房地产开发商守法意识和消费者自我保护意识。 对侵害消费者购买商品房权益的各种违法行为予以从严查处和在媒体上曝光。

     2、 加大行政处罚力度, 全面治理和规范商品房市场。

     对商品房市场实施行政监管执法的部门较多, 长期实行分兵把守, 未形成监管执法合力。 要治理整顿好商品房市场秩序, 尤其关键的是城建, 规划, 国土, 房管等部门, 他们与房地产开发商之间联系最多, 较为熟悉, 如果不由他们把好各个环节, 单等消费者购买商品房后发现问题再向工商部门和消协投诉, 这就失去了有关部门监管职责。 要治理整顿好商品房市场, 关键是要当地政府把治理商品房市场秩序作为为民办实事, 办好事,列入重大议事日程, 应组织和督促城建, 工商, 房管, 国土, 规划等行政执法部门联合加大监管执法力度, 不断规范和完善商品房管理的各项规章制度。 同时, 要及时制止和查处房屋开发商未办理开发手续, 就擅自开发建设; 未办理预售房许可证就销售房屋的违法行为。 对行政主管部门的人员滥用职权, 贪赃枉法, 给消费者造成重大经济损失的人员, 党的纪委。 政府的监察部门要及时介入,严肃查处, 构成犯罪的, 要移送司法机关处理。

      3、 尽快建立商品房信誉监管机制, 敦促房地产开发企业自律。

      为了更好地净化商品房市场秩序, 必须加强房地产开发企业信用体系建设。 工商行政管理机关要充分利用市场监管执法中掌握的企业情况, 实施市场经营主体违法行为公示制度。 对在常年监管工作中查处的房地产企业的各种违法违规行为, 在适当的场所或适当的范围予以公布, 以惩戒违法者, 警示其他企业。 此外, 各监管职能部门, 应在计算机网络管理上, 将有严重违法行为的房地产经营企业锁入“ 不良行为警示记录系统” 中, 并限制其相关行为, 在网上公布, 向社会发出警示, 以此教育房地产企业诚信为本, 依法经营。

     4、 购买商品房的消费者要提高法律意识和自我保护能力。

     我国长期实行福利分房制度, 也就是单位购(建) 房屋, 无偿分给员工, 能分到房屋已让员工欢天喜地, 因此, 对于房屋质量或其他问题, 人人都能容忍。 目前, 加之农村进城农民购买房屋, 这就造城消费者在购买商品房方面的法律意识比其他消费领域明显不足。 在商品房市场中,消费者能很好运用<<合同法>>,<<消费者权益保护法>>赋予的各项权利,就能在商品房产生纠纷时站在有利地位。 所以, 提高购买商品房的消费者法律意识是当务之急。 因此, 购房消费者在购买商品房之前, 要尽可能地多掌握商品房的相关知识, 包括建房工程技术方面的

知识和有关法律法规知识。 签订购房合同时要慎之又慎, 并要查看开发商的各种证照是否齐全, 是否有预售房许可证等等。 签订合同之后, 要时刻关注房屋施工建设情况, 为及时实现对预购房所有权创造条件。 购买商品房的各种证据要注意收集, 发生纠纷后要及时采取法律措施, 要采取证据保全, 以防止法律诉讼时效过期。

5、加大对房屋预售广告、宣传的管理。

《城市商品房预售管理办法》第九条明文规定:开发企业进行商品房预售,应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售。《商品房销售管理办法》第十四条规定:房地产开发企业、房地产中介服务机构商品房销售宣传广告,应当执行《中华人民共和国广告法》、《房地产广告暂行规定》等有关规定,广告内容必须真实、合法、科学、准确。

6、房地产纠纷中消费者应采用适当的途径切实自身的合法权益。

对于房地产纠纷,根据我国的司法实践,一般有协商、行政处理、仲裁、诉讼四种解决途径。解决房地产纠纷的途径不同,其法律效力也不相同。预购人应在商品房(预购)买卖合同中加以明确约定。

协商是指当事人行使自己的合法处分权,在法律规定许可的前提下互谅互让,协商解决纠纷。行政处理是指由房地产行政主管部门在自己的职权范围内,对某些特定情况下的房地产纠纷直接作出处理决定。这种处理可能是根据发生纠纷的当事人的要求而作出的,也可能是房地产行政主管部门主动作出的。仲裁亦称公断,是指由第三者(专门的仲裁机构、仲裁员)根据发生房地产纠纷的当事人双方的仲裁协议和一方的申请,对他们的争议作出判断和裁决。诉讼是指房地产纠纷当事人依法向人民法院提起诉讼,由人民法院依据有关法律和事实做出判决以解决争议的一种方式。

解决房地产纠纷的途径不同,其法律效力也不相同。协商解决纠纷的,通常不具有法律效力、对当事人没有法律强制约束力,如果确认错误或当事人重新提出异议,有关机关可以依法审理,作出决定。但依据当事人处分权原则,这种解决形式仍具有一定的法律意义,仲裁和诉讼解决纠纷,所作的裁决书和判决书是由仲裁机关和人民法院严格依照法定程序和法律规定确认的,对当事人具有法律约束力。房地产纠纷当事人有权选择解决纠纷的途径和方式,既可以直接向法院起诉,也可以由调解机构或仲裁机构处理。⑦

总而言之,消费者权益关系到社会每个人的合法权益,保护消费者权益是符合时代要求的,体现了“以人为本”的精神,国家通过逐步完善相关的法律法规,对一些不法开发商侵犯预购者合法权益的行为进行严惩也将进一步保护房屋消费者的合法权益,消费者也应在商品房预售领域提高自我保护能力切实维护好自己的合法权益。  

注     释

①江平著:《消费者权益保护法的完善》,中国工商行政管理出版社,2001年3月第一版,第21页;

②程信和 刘国臻编著教材《房地产法学》,北京大学出版社,第140页;

③教材《房地产法学》,北京大学出版社,第141页;

④《如何避免购房中的五大纠纷》,《北京日报》,2005年5月12日版;

⑤詹启智,《商品房买卖合同中易设置的经济陷阱与防范》,《中国房地产》2002年第7期,第23页;

⑥潼南红盾住处网,《商品房买卖与消费者保护》,2005年3月22日版;

⑦教材《房地产法学》第265页。

参 考 资 料

1.程信和  刘国臻编著本教材《房地产法学》;

2.张严方 著:《消费者保护法》研究,法律出版社 2003年3月第1版;

3.《房地产法学》,北大出版社,程信和、刘同臻,《解决房地产纠纷的方式和法律依据》;

4.《房地产违法行为表现形式及查处法律依据与处罚标准》, 台海出版社;

5.、《最高人民法院副院长黄松有就商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释答记者问》,载《人民法院报》2003年5月7日,第2版;

房产纠纷合同篇8

一、论文类

 [1]  王嘉. 房产政策性违约引发情势变更原则的适用探析[D]. 中国政法大学.2011年3月.

[2]  吴鹏、华建伟、李维景. 成都屋檐:小产权房的准合法化样本[N].21 世纪经济报道. 2007年 8 月 21 日.

[3] 江滔. “政策性违约”退房纠纷如何开解[N]. 经济参考报.2010 年6 月2 日.

[4] 王丽丽. 审判实践中房屋买卖合同纠纷若干疑难问题研究[D]. 河北大学.2011年6月.

[5] 雷晴. 限购令引发退房纠纷法官解析新政出台算不算不可抗力[N]. 昆明日报.2011年10月20日.

[6] 何勇,李宾. 退房纠纷井喷 违约成本风险潜行[N]. 中国经营报. 2010年5月17日.

[7] 王诗瑶. 论情事变更原则在房屋买卖合同纠纷中的适用[D].中国政法大学.2011年3月

[8] 吴灵曙. 屋买卖纠纷的法律适用[D].南京大学. 2011年5月.

二、著作类

[1] 韩世远. 合同法总论. 法律出版社[M]. 2008 年第 2 版.

[2] 吴庆宝. 合同纠纷裁判标准规范[M]. 2009 年第 1 版.

[3] 孙礼海.《中华人民共和国合同法》立法资料选[M]. 法律出版社. 1999.

[4] 王咏霞.论不动产物权变动中债权和物权的保护—兼论“一房二卖”问题[J].法学评论.1998 (02).

[5] 韩世远. 合同法总论[M].法律出版社. 2008 年第2版.

[6] 王泽鉴. 民法物权I通则·所有权[M].中国政法大学出版社.2001年.

[7] 沈德咏、奚晓明等,最高人民法院研究室编著. 最高人民法院关于合同法司法解释(二)理解与适用. 人民法院出版社 2009.

[8] 洪学军. 房地产法原理精要与实务指南》,人民法院出版社 2008 年版.

[8] 段际凯.中国房地产市场持续发展研[D].究复旦大学.2004.

[10] 顾斌. 上海房地产市场政策变迁与持续发展研究[D].同济大学.2006.

[11] 王利明. 违约责任论[M]. 中国政法大学出版社. 2000 年.

[12] 吴庆宝. 合同纠纷裁判标准规范[M ].人民法院出版社. 2009 年版.

[13]  韩世远. 合同法总论(第二版)[M]. 法律出版社. 2008年.

[14]  高富平、黄武双. 房地产法学[M]. 高等教育出版社 2006 年版 .

[15]  廖珊. 在物权法下信息系统支持的中国房地产交易过程研究[D]. 长安大学. 2009.

 

三、法规类

[1] 《中华人民共和国民法通则》。

[2] 《中华人民共和国房地产管理法》。

[3] 《中华人民共和国合同法》。

四、期刊类

[1] 刘晓. “物权法”视野下不动产登记制度的完善[J]. 中央社会主义学院学报. 2009(08).

[2]  刘言浩. 不动产租赁法律研究[M]. 中国房地产法研究(第1卷). 2002年.

[3]  张景良. 物权变动区分原则下类型化问题的解决—兼论“一房二卖”纠纷中先买受人利益的保护[J].法律适用 2008(02).

房产纠纷合同篇9

据李律师介绍,受相继出台的新政影响,南京楼市处在一个不稳定的状态,而由此引发的二手房买卖合同纠纷也随之剧增。这类纠纷一方面由于买卖双方未能将一些如申请贷款能否成功、物业更名等细节方面列入合同,另一方面则是众多的购房人也忽视了房屋装修、配套设施等问题而导致。由此所引发出关/:请记住我站域名/于装修的问题也许并不大,但如果合同未能明确约定,纠纷通常无法得到妥善满意的解决。

在签订二手房合同之前,买房人应该仔细检查房屋的状况。主要包括两个方面:

一是检查房屋的产权证和土地证,看两证是否齐全。另外要看清楚产权证是否被抵押和土地证上的土地使用年限的记载。

二是检查房屋本身的质量。因为有一些问题是当时看不出来的,所以买房人也可以像商品房的买房人一样请专业人士来验房。除了以上两点之外,还要注意看一下房屋是否被卖房人租赁。

在正式签订二手房合同时,也有四个方面要注意:

第一、要检查房产证上的产权人姓名和卖房人的身份证上的姓名是否一致,还要看产权证上是否有共有人,如果有共有人,还需要共有人出具书面同意证明。即使是夫妻共有的情况,最好也需要另一方出具证明,避免以后不必要的纠纷。

第二、对于买方来说,除了要严格按照房产局的二手房买卖合同格式订立合同之外,还需要将一些细节问题纳入合同内容。主要包括房屋的物业更名、户籍的迁移问题。买方可以留一定的房款作为“保证金”,等卖方将物业更名、户籍迁出之后再将房款全部交齐。

第三、对于按揭无法如约办下来的情况要尤其注意,这是导致最近一些二手房合同纠纷的主要原因。对此,买房人可以在合同中事先说明,可以设立一个期限,如果由于客观原因到期未能办理按揭,双方可以协调解决。

第四、对于期房买卖问题,买房人最好在买房之前到房产局相关部门去核实一下房子是否已经预告登记。通过法定程序来进行,不要为了省事而导致本可以避免的纠纷。

房产纠纷合同篇10

    房地产仲裁的范围包括以下几个方面:

    1.房屋买卖争议,包括房产买卖合同、价格、优先购买权等;

    2.房屋所有权争议,包括所有权归属、份额、变更、析产、交换等;

    3.房屋使用权争议,包括租赁、租金、强占、返还、占有、交换、转租、转让、转倒等方面的争议;

    4.他项权利与相邻关系,包括通行、典当及与相邻房屋发生的权利和义务关系;

    5.房屋修缮的争议,包括房屋修缮的工程项目及安全检查的鉴定、各项工程费用的承担等。

    二、哪些房产纠纷不能仲裁?

    下列纠纷不能仲裁:

    1.人民法院已经受理或者审理办结的房地产纠纷;

    2.涉及离婚、收养、监护、继承、析产、赠与的房地产纠纷;

    3.涉及落实政策问题的房地产纠纷;

    4.依法应当由行政机关公证后发生争议的房地产纠纷;

    5.经过公证机关公证后发生争议的房地产纠纷;