房产税论文范文

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大部分学者认为,征收房产税的目的并不是为了打压房价。贾康(2011)认为,房产税的目的并不是单纯了为了打压房价,而是通过对房产保有环节征税,形成规范的经济调节杠杆,从而产生多种正面效应,包括对地方政府职能转变的合理激励,以及在配套改革中改变地方政府对土地财政的过度依赖。房地产税成为地方税体系的支柱,可以有效落实省以下分税制,使房地产市场供需双方行为合理化,从而促进房地产业的健康发展。北京大学光华管理学院院长蔡洪滨(2012)表示,房产税应首先明确征收目标、原则和方案,应该做到全覆盖、宽税基、低税率。征收房产税的目的是为了实现房地产市场的可持续发展,健全财税体系,调节收入分配,绝不是为调控房价。如果房产税成为短期打压房价的调控手段,是有百害无一利的。学者们对于房产税在上海和重庆的试点取得的成效都给予了肯定。贾康(2012)认为,房产税的效果在启动初期不会太明显。从上海、重庆的试点看,他们都有意一开始相对平缓地、柔性地切入这个新的制度框架。但是从长远看,房产税的影响和正面效应还是会逐步显现的。宋蔚蔚等认为,上海和重庆进行房产税试点改革一年多来,健全了财税体系,调节了财富分配,引导个人住房的合理消费,在一定程度上实现了调控房地产业的目的。杨继瑞(2011)认为,重庆市房产税改革试点方案主要针对主城区的高端房产,更具有政策取向上的“窗口意义”。沪渝房产税的征收,作为房地产调控政策的一个组成部分,其所要实现的宏观调控目标是促使房价理性回归,防止房地产价格继续快速上涨,但也要防止房价的暴跌。刘明勋(2012)认为,从重庆和上海的房产税改革看,重庆和上海侧重点有所不同,对房价会有不同影响。重庆主要针对高档住房征收房产税,对普通住房不会产生影响。上海在给予一定面积免征额后,对新拥有两套或以上的房产进行征税,其做法更加接近现实中房产税的定义,但对已购住房不征税,又使征收范围大幅度降低。由于上海市的购房需求弹性较大,经济发展水平较高,短期内房价可能随着房产税的开征而下降,但长期看,只要需求弹性大于供给弹性,房价还是会呈现缓慢上升的趋势。在房产税税率方面,徐策(2012)指出,房产税应采取浮动税率制。在经济不景气时,可通过退税来刺激经济;在房地产过热、出现泡沫时,可调高税率,稳定市场。在调节税率时可逐步进行,首先对商业物业提高税率,再对多套住房和豪宅征收物业税,然后,再逐步过渡到所有住房。宋蔚蔚(2012)认为,房产税可实行双重累进制税率,即我国房产税的征收实行从价和从量双重累进制税率。这样,能够在一定程度遏制炒房投资者,并规范房地产市场的发展。尚可文、孟丽(2011)提出,房产税的税率设计应体现差异性。要因地制宜地设计房产税税率,根据不同地区、不同类型的房地产分别设计税率,区别新房与旧房、大城市与中小城市、普通住宅、高档住宅与经营用房、存量房、改善房与投资房的税率。蔡洪滨认为,房产税应保持低税率,虽然会出现初始时财政收入不多的情况,但未来随着城镇化的逐步扩大,这部分收入还会增加。马国强、李晶(2011)认为,房产税应统一采用比例税率形式,但允许各地根据自身经济发展的实际状况,按不同地区、不同类型的房地产确定税率,并可根据当地房地产业的发展情况进行调整。在房地产税征税范围方面,许多学者认为应逐步扩大房产税征收范围。马国强、李晶(2011)提出,应对城乡普遍征收房产税。张天犁(2011)认为,房地产纳税人范围应包括境内拥有和使用房地产的单位及个人,征税对象应包括城乡所有经营性房地产和居住性房地产。财政部财政科学研究所副所长刘尚希表示,房产税应当扩围,但现在房产税即使扩围,也很难成为地方的主要税种,因为房产税征税对象来自于房产,也就是来自于居民收入,与收入水平的高低相联系。如果居民收入水平增长有限,税基有限,房产税推开不仅遇到的阻力很大,而且很难有效果。

二、房地产调控政策研究的新成果

一些学者认为,应从土地政策方面对房地产业进行调控。吴焕军(2011)的研究表明,土地政策在房地产调控中发挥着一定作用,土地供应数量应是土地政策的首选,而政府对土地囤积的打击也会产生一定的效果,在利用土地政策进行调控时,应注意其长期效果稍优于短期效果。土地政策对房地产开发投资有较大影响,对房价的影响较小。唐健、徐小峰(201)认为,国家的土地政策对于保障性住房、棚改房和中小套型商品房的建设给予了很大的支持,但促进闲置土地开发利用、完善土地出让方式等政策效果不明显。学者们认为,还要用货币政策来调控房地产市场。戴国海(2012)认为,由于利率未完全市场化,货币政策对房地产业的调控效果不显著。房地产的供求双方对利率的敏感程度不够,他们更加关注贷款的可获得性。因此,对于贷款规模和条件的控制,比利率调节本身的效力要大。庞如超(2012)认为,紧缩的货币政策可起到减少投资的作用,有利于抑制房地产市场的过度投资;使一线城市的房价得到控制,使大多数城市房地产的价格环比涨幅收窄;使房地产企业在二三线城市竞争日趋激烈,利润空间不断缩窄,房地产市场的焦点正在向三四线城市转移。综合国内外研究成果可以发现,大多数实证研究都认为房地产投资对经济增长具有促进作用。在研究方法上,多借助于某个经济增长模型,同时结合一定的计量模型进行研究。目前,房地产业研究关注的焦点是如何在目前全球信息化背景下,迅速制定相关政策,及时引导和鼓励房地产业向科技、环保、智能型转型;如何提升房地产业的产业质量、增强房地产业对其他产业的带动作用。

三、进一步研究的展望

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金融业和房地产业某种意义上是对孪生兄弟，世界金融危机不可避免地波及到中国，而房地产行业则受到显著影响。

2008年中国房地产市场经历一场梦魇。受世界金融危机影响，2008年，房地产行业投资增速趋缓，施工面积、竣工面积、新开工面积等都出现同比下降的态势。从全国范围看，房地产行业对GDP增长的直接贡献度在降低。国家发改委、国家统计局联合的数据显示，2008年全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅呈逐月下降走势，且下降幅度明显，到12月份成为负数。伴随着价格的调整，房地产市场陷入低迷，突出表现在成交量的急剧萎缩，房屋销售量与销售额大幅下挫。国家统计局的数据显示：2008年1-12月，全国商品房销售面积为62088.9万平方米，同比下降19.7%，其中住宅商品房销售面积为55886.5万平方米，同比减少20.3%，期房销售面积为42459.7万平米，同比减少18.7%；商品房销售额24071.4亿元亿元，同比下降19.5%，其中的住宅销售额为20424.1亿元，同比减少20.1%，期房销售额为17714.6亿元，同比减少19.6%。从上述数据可以看出，2008年商品房的销售额和销售面积比上年均有了不同程度的萎缩，且下滑的幅度还是较大，对于房地产行业的未来发展前景并不很好。

2房地产税收

房地产税是以房地产或与房地产有关行为和收益为征收对象的税种，是房地产开发、经营过程中，房地产开发商和消费者需要交纳的税种。房地产税收是我国财政收入的重要来源之一，更是我国调控房地产市场，规范房地产经济行为、调节国家财富分配的重要经济杠杆。房地产税收对住房市场的影响有两个特殊的方面，一个是对家庭借贷的影响，一个是对住房价格的影响。高房价鼓励了纳税人增加借贷而不是股权，而对涨价的预期也提高了购房的借贷的预期收益率。但是，税收对住房价格的影响程度，因为范围和各种手段的复杂性很难估计出来。可以确定的是，资本利得税、财产税、遗产与赠与税、销售税或增值税都对房价有着很大的影响。

3我国房地产税收体制改革的探索

我国现行的房地产税收制度是1994年经过税费改革之后实行的制度。十几年来，该税收体系指导我国房地产业经过了一个相当繁荣的时期，为我国国民经济的发展做出了突出的贡献。但是随着经济的发展和环境的变化，我国原有的房地产税收体制已经出现了一些问题，尤其在金融危机下，该体系已不能有效地发挥其调控房地产市场，控制房价的作用。国际货币基金组织指出，消除与房地产有关的税收扭曲可以提高效率并有助于避免宏观经济失衡。因此，在当前环境下我国有必要对现有的房地产税收体系进行改革，以更加适应环境的变化，促进房地产行业的健康发展。

（1）居民购房优惠收税

在金融危机期间，对国民购买商品房可暂免征收税收，或实行部分（或全额）退税政策，以更加优惠的税收政策惠及于全体国民。

（2）二手房营业税实行差额收税

现行的对个人购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。这条规定，在市场萧条时，使得二手房交易双方处于僵持状态，所以在这一时期，继续对二手房交易实行全额征收营业税对二手房交易起的是阻碍作用。因此建议对二手房销售的，不管是购买后超过几年，其营业税都改全额征收为差额征收的政策，这不仅符合营业税的立法精神和发展方向，同时也有利于繁荣房地产市场，增加房地产税收来源。

（3）暂停征收土地增值税

我国土地增值税是1993年底开征的，数十年来几乎流于形式，有名无实，所征收的税款屈指可数。鉴于房地产企业的土地增值税已经体现在企业损益之中，而且计算土地增值税又类似于企业所得税的所得额，再行征收，就会导致重复征收。更重要的是，土地增值税征收手续烦锁，难以做到公平公正，再继续拖沓下去会影响税务机关的公信力。因此，在金融危机的大环境下，可以暂停征收土地增值税。

（4）大胆改革创新，构建符合科学发展观的税收征管机制

不管经济形势如何变化，但我们要遵循“依法治税、强化征管”的执法理念，以改革创新的勇气，积极探索适应新形势发展要求的税收征管机制，构建符合经济发展要求的征管新模式，拓宽税收职能作用的发挥方式。

论文关键词：金融危机房地产税收改革

论文摘要：受金融危机的影响，我国房地产市场持续低迷。文章从税收制度的角度，分析了我国房地产的现状，并对如何改变房地产市场现状，提出了若干房地产税收制度的改革建议。

Abstract:Financialcrisis''''sinfluence,ourcountryrealestatemarketiscontinuedmurky.Thearticlefromthetaxrevenuesystem''''sangle,hasanalyzedourcountryrealestatepresentsituation,andhowtochangetherealestatemarketpresentsituation,putforwardcertainrealestatetaxrevenuesystem''''sreformproposal.

Keywords:Financialcrisisrealestatetaxrevenuereform

参考文献:

[1]常莉．房地产税收改革对房地产业影响的效应研究[D]．西北大学，2008

[2]蓝庆新．金融危机对我经济的影响及应对[J]．中国国情国力，2008（4）

[3]杜雪军，吴次芳，黄忠华．我国房地产税与房价关系的实证研究[J]．技术经济，2008

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关键词:房地产业房地产税收政策长效机制税制改革

正确认识房地产业及税收调控的地位

(一)房地产业健康发展需要摆正位置,坚决扭转“房地产依赖症”

房地产业从2003年开始,被确认为国民经济的支柱产业,其地位的特殊性一直受中央和地方政府重视。但房地产业的“过度非理性发展”也会产生一系列负面作用,导致一些地方政府不惜违法用地;房地产业的“过度非理性发展”加剧了人口、土地、资源环境之间的矛盾;房价上涨过快加剧收入分配不公,造成社会不稳定、不和谐的因素;高房价必然抑制居民对其他领域的合理消费,不利于扩内需、促消费;地方收入“房地产依赖症”对其他产业产生资本和土地的挤出效应,使其他产业可能被忽视,因此不利于经济结构的调整和产业优化升级,加快转变经济发展方式必然受到影响;大多数中央调控政策的执行最终都要靠地方政府,而对“土地财政”和房地产的过度依赖让地方政府既无力建设保障性住房,也无心抑制高房价,这可以说是当前宏观调控政策作用失灵的一个重要原因。因此,必须摆正房地产业的地位,房价一味上涨和房地产业“一枝独秀”的发展绝不是房地产业健康发展的模式,必须从根本上扭转这种认识和局面。

(二)房地产税收调控要着眼于建立长效机制,努力改善税收调控方式

房地产行业具有的“资金密集型”和对土地的高度依赖性特征,决定了土地政策和货币政策是房地产市场调控最重要的手段,而税收调控只能作为一种辅助手段,不宜频繁使用,相对稳定的税收体系更有利于行业的健康发展。

在对房地产市场可以采取的常用调控政策中,税收调控具有明显的优势。因为金融、信贷等政策调控往往是“一刀切”,而税收政策更多是结构性调整。因此,虽然税收调控只是作为一种辅助手段,但在房地产调控中的作用也日益重要。就税收调控而言,现在的问题是:当前房地产业的税收政策,没有一项是从房地产市场长期发展的角度出台的。

对前一阶段房地产税收政策的梳理

(一)2005年以来房地产税收政策的实施情况

我国的房地产税收政策从2005年以来大致经历了以下几个阶段:第一阶段,2005至2008年上半年,其间为应对房价偏高、增长幅度偏快等现象,国家出台了一系列紧缩性政策;第二阶段,2008年下半年至2009年底,这一阶段为应对国际金融危机影响,配合国家的扩内需、保增长、惠民生的指导方针,为鼓励国民购买住房和扶持房地产企业发展,税收政策以宽松政策为主。从以上两个阶段来看,宏观调控措施尽管产生了积极的效果,但是从税收政策看,并没有达到预期的效果,国内大部分城市房价波动较大,同时在总体上延续着不断上涨的趋势。第三阶段,2009年底至今,为遏制部分城市房价又出现过快增长的势头,宏观政策又开始趋紧,相应税收政策方面也开始收紧。

(二)2008年以来国家采取的具体房地产税收政策

2008年3月,为了支持廉租住房和经济适用房的建设,国家减免廉租房和经济适用房建设和运行当中涉及的有关税收。2008年11月,为了减轻个人购房者的负担,促进个人住房消费,将个人首次购买90平米以下普通住房契税税率统一下调到1%。同时还规定个人住房买卖的时候可以免征印花税,个人销售住房还可以免征土地增值税。2008年12月出台的国办131号文,规定对住房转让环节的营业税暂定一年实行减免政策。规定个人购买普通住房超过2年(含2年)转让免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。个人购买非普通住房超过2年(含2年)转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税;个人购买非普通住房不足2年转让的,仍按其转让收入全额征收营业税。这次税收政策调整和原来执行的政策相比,调整了住房转让环节营业税的征免期,同时加大了税收优惠的力度。通过这次营业税的政策调整可以降低住房转让交易成本,促进二手房市场发展,鼓励普通住房消费。

2009年1月1日起,国家废止了《城市房地产税暂行条例》,消除了内外资企业在房产税征收方面的“双轨制”。2009年12月22日,国家下发财税[2009]157号文,规定自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的免征营业税。这次政策调整把个人购买普通住房后转让免征营业税的时间从2年恢复为先前的5年,体现了政策较以前开始趋紧。

下一阶段完善房地产税收政策的建议

(一)尽早全面开征物业税,改革现行房地产税制和土地出让金制度

开征物业税主要是完善财税制度的需要,同时对调节收入分配、优化资源配置、完善分税制体系以及抑制房地产投机也能起到积极的作用。至于调控房价,虽然短期内效果尚待考察,但从长远来讲增加房地产保有阶段的税负、改革现行“土地批租”制度,肯定对房价的合理化和避免过快增长有积极的作用。当务之急是需要认真研究房地产税制改革的各项现实问题,包括房地产税的征税对象和纳税义务人、计税依据、税目、减免税、税收征管以及过渡时期新旧体制的衔接等具体问题,对这些问题逐一研究解决。考虑到改革的难度,可以采取分步骤,由易到难的办法进行,可以考虑先行开征“房屋空置税”和“土地闲置税”等简单易行的税种,将来再逐步过渡到全面开征物业税。我国的房地产税收制度必须改革。中国房地产税制存在的诸多问题,税制不合理已经成为制约房地产市场健康发展的重要原因之一。2010年“两会”期间,有委员提出房地产税费涉及12种税,50项费,一套房合计征收62项各种税费,这也是高房价的原因之一。

(二)调整房屋租赁税负,大力发展房屋租赁市场

理论上,物业税的纳税义务人应该是房产的所有人即业主,但业主会不会把此税转嫁给租户?事实上,从香港的情况来看,业主普遍会把物业税转嫁到租客身上。租户除承担租金外,还多交了税,可以说政府征收物业税是从租客身上收了一笔钱。为了避免这种情况出现,必须调整房屋租赁时的税负,降低租赁成本,活跃房屋租赁市场。我国税法规定个人出租住房要征收六税一费,不仅税种多、税负重,而且在实际征管中偷逃税款的现象十分严重。建议统一税率,对普通住宅个人住房租赁统一按租金收入的一定比例征税,以此来盘活空置住房,提高住房的使用效率。

(三)研究开征遗产税和赠与税,以配合物业税的征收

从世界各国财产税征收的情况来看,大多都会配以完善的遗产税和赠与税以使财产税的征收不至落空或有漏洞。在房主在世时赠与或者去世后由子女继承的房产征收遗产税,这样可以有效降低房产的长期收益预期。联系到我国的实际,如果征收大额的遗产税,在一定程度上肯定会降低富人购置固定资产的原动机。那么相应就应该能起到降低需求的作用,从而起到影响房价的作用。

参考文献:

1.国务院办公厅.关于促进房地产市场平稳健康发展的通知,2010(1)

2.陈真诚.不表态不代表物业税不会开征.法制日报,2010(2)

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关键词：房地产税制房地产税收体系房地产保有

一、国外房地产税制的特点

各国房地产税制涉及的税种贯穿了房地产的生产开发、保有使用和转移处置等各环节。由于各国的经济发展水平不同、房地产行业的发展状况各异，因而各国的房地产税制无论在课税体系上，还是在税制要素设计上都存有一定的差异。但总体来看，各国的房地产税制还是具有一些共性的。

（一）房地产税收制度体系完整，且以房地产保有税类为主

目前，许多国家都建立了比较完整的房地产税收制度体系，广义地看，国外房地产税收体系主要分为三大类：

第一类是房地产保有税类。房地产保有税是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收，一般依据房地产的存在形态—土地、房产或房地合一的不动产来设置。在该阶段，世界上通行的主要税种是财产税，包括一般财产税和个别财产税。

一般财产税是将土地、房屋等不动产和其他各种财产合并在一起，就纳税人某一时点的所有财产课征。美国、英国、荷兰、瑞典等国都采用这种将房地产归为一般财产税课税的房地产税制度。

个别财产税是相对于一般财产税而言的，它不是将所有的财产捆绑在一起综合课征，而是按不同财产分别课征。国外对房地产课征的个别财产税，依征收范围可分为三类：一是单独对房屋或土地课征的房屋税或土地税。如法国的房屋税、英国的房屋财产税等都是仅对房屋课征的。土地税有地亩税（面积税）和地价税两种形式，韩国的综合土地税属地价税的形式、巴西的农村土地税则属于地亩税的范畴。二是只对土地和房屋合并课征的房地产税。如墨西哥、波兰的房地产税，泰国的住房建筑税等。三是将房屋、土地和其他固定资产综合在一起课征的不动产税。如日本的固定资产税，芬兰、加拿大的不动产税等。

第二类是房地产取得税类。房地产取得税是对取得土地、房屋所有权的人课征的税收，一般根据取得方式而设置税种，房地产取得的法律事实主要分为原始取得和继承取得。现今各国设置的房地产取得税类的税种主要包括遗产税（继承税）或赠与税、登录税和印花税等。如在房地产发生继承或赠与等无偿取得行为时，各国一般要征收遗产税（继承税）或赠与税，只不过各国选择的遗产税征收形式不同，有的采用总遗产税制模式，有的采用分遗产税制模式，有的采用混合遗产税制模式。赠与税也分为赠与人税制和受赠人税制。

第三类是房地产所得税类。房地产所得税是对经营、交易房地产的个人或法人，就其所得或增值收益课征的税收。从税种来看，主要有公司所得税、个人所得税、土地增值税。如美国、英国、法国等国家，将房地产转让所得并入法人或个人的综合收益，征收公司所得税或个人所得税。意大利对房地产转让收益直接征收土地增值税。

各国对房地产税收设置的三大征收体系，在税收实践中相互配合，较好地发挥了税收对房地产经济的调节作用。但是，在房地产税收体系中，各国相对更重视对房地产保有税类的征收。该环节的房地产税征收范围较宽，征税对象明确，税率设计合理，因而来自房地产保有税类的税收收入占总税收的比重较高。如英国，来自房地产保有的不动产税、经营性不动产税收收入占总税收的30%左右。将房地产保有环节作为课税的重点，既可以鼓励不动产的流动，又能够刺激土地的经济供给。与此同时，通过对保有房地产采取较高的税率，还可以避免业主空置或低效利用其财产，刺激交易活动，从而使房地产各要素达到优化配置，推动房地产市场的发展。

（二）房地产税制涉及的税种多属于地方税，是地方财政收入的主要来源

各国房地产税制涉及的税收种类较多，如土地税、房屋税、不动产税、不动产转让税、登记税、印花税、土地增值税等，税种设置覆盖了房地产的保有、取得、转让和收益各个环节。从各国的税收实践看，凡是实行中央与地方分享税制的国家，房地产税收基本划归地方，构成地方税收的主体税种，而且其主体税源的地位也比较稳定。如美国的一般财产税（主要是对房地产征收），从一开始就是州和地方政府的税收，并构成地方政府财政收入的主要来源，约占全部地方税收的80%左右。日本的房地产税收体系中，地价税、登录许可税归中央政府；不动产取得税、固定资产税的一部分归道府县；特别土地保有税、都市企划税、固定资产税归市町村，房地产税收基本划归地方政府。20世纪90年代后，房地产税收作为各国地方政府财政收入主体税源的地位进一步加强。因此，各国政府，尤其是地方政府都十分重视房地产税收。

（三）税率形式灵活、税率水平合理

各国的房地产税收，在税率形式上主要是采用比例税率，不过在对房地产转让收益和房地产交易行为课税时也常采用累进税率，仅有少数国家采用定额税率。对于税率水平的确定，各国通常采用较为灵活的方式，尤其是保有环节的税收，其税率既有按法定标准（中央统一制定的税率标准）设计的，也有地方政府根据本地需要自行决定的具体税率。一般说来，国家级和州级政府征收的财产税多依法按固定税率或按价值的一定百分比来征收，如澳大利亚各州征收的土地税。美国一般财产税（包括不动产财产税）的税率，由地方政府根据各级预算每年的需要确定，税率水平并非固定，而是每年都有变化。日本、法国中央政府对地方政府征收的税率都规定了固定限额或最高限额。与此同时，许多国家对房产和地产设计了不同的税率，一般是对土地的课税重于对房产的课税。这主要是基于两方面的考虑：一是为体现社会财富公平分配的基本原则，达到地利共享的目的；二是充分发挥土地税特殊的调控作用，达到保护土地资源、优化土地利用结构、抑制土地投机的目的。

（四）房地产税计税依据明确

各国保有环节的房地产税是房地产税制体系中的主体内容，大多数国家选择了以房地产的价值为该环节房地产税收的计税依据，也就是以房地产的资本价值或评估价值为基础。如加拿大、美国、日本等都将土地和建筑物的资本价值纳入税基。英国对包括楼房、公寓、活动房和可供居住用的船只等，以其估定价值为计税依据。以资本价值或评估价值为核心确定计税依据的方法，既能够准确反映纳税人的房地产状况，又会使房地产税收收入随经济的发展、房地产价值的提高而稳步增加。

（五）房地产税制内外统一

综观国外房地产税收的发展状况，各国的房地产税制都同时适用于内外资企业。

（六）房地产税法完善，普遍建有财产登记制度和财产评估制度

各国都非常重视房地产税收的立法，一般都制定了规范、严谨可行的房地产税法体系。如日本制定了几十个关于房地产方面的法规。同时，相关的税法条文规定得非常具体、明确，可操作性很强。另外，大多数发达国家和一部分发展中国家还建立了财产登记制度。同时，由于各国对房地产课税一般都以其评估价值作为计税依据。评估业在国外发展非常迅速，目前已形成了一套较完善的财产评估体系，如美国1935年成立了房地产评估师协会。

二、对我国的启示

我国房地产市场正处于培育和调整阶段，房地产税制还存在许多问题。一段时间以来，有关房地产税制改革的呼声一直很高，新近又提出征收物业税，从而将房地产税制改革的呼声进一步明朗化。笔者认为，此次拟开征的物业税，可以理解是进行房地产税制改革的一个试探，但最后结果如何目前尚不好评价，这是因为物业税制度本身也有其缺陷。其一，物业税的指导思想是对房地产所有者征收，即将物业税作为一种财产税。而我国目前很多企业、部门、事业单位的产权不清，产权与使用权分离的情况非常严重。有很多房屋只有使用权，根本没有产权，现阶段要明晰产权关系尚有相当大的困难。其二，从我国目前的购房状况看，买房者大多是用于自己居住，“买房出租”作为投资的情况毕竟还是少数。对于买房自住的居民来说，即使居住的房屋升值，通常也不会卖掉房子，征收物业税等于“居者有其税”，增加了居民的居住成本。另外，现今个人拥有的房产中，大部分是通过低房价补偿方式由公房转化为私有的，用房改方式转换成私有产权的住房中，大量住房条件较差，而且拥有这些房产的家庭中，有很多仍属于较低收入和尚未改变生活质量的，对这些房产和家庭征收物业税也存在一个公平问题。其三，一般说来，物业增值中有很大一部分是土地增值，建筑物本身随着使用年限的增加，维修成本逐渐上涨，建筑物有可能贬值。而我国目前实行的是土地国有制，一般的物业只有几十年的土地使用权，期满后国家可以无偿收回土地或在土地上建房子。因此，有关“物业增值”的说法，是含有水分的。

当前，我国正处在经济高速发展时期，税制改革的目的首先要促进经济的发展，考虑我国现阶段的实际，笔者认为，开征物业税的时机还不成熟，在缺少相应的配套措施，缺乏相关制度来限制物业税制度本身缺陷的情况下，匆忙出台物业税有可能造成新的“制度性不公平”。为此，针对我国房地产税制存在的问题，应在借鉴国外房地产税制经验的基础上，先进行一系列的改革，而后待时机成熟再适时推出统一的物业税。目前，应着重做好以下工作：

（一）建立规范、合理的房地产税收体系，并将房地产保有税类作为课征的重点

我国现行房地产税收制度是随着我国经济的发展和税收制度的改革先后颁布实施的，涉及房地产的税种很多，应逐步对税种加以规范，构建一个合理的房地产税收体系，该体系应包括：

1.房地产保有税类。我国房地产税制构成的明显特点是：房地产开发流通环节税费多、负担重，房地产保有环节课税少，负担轻。如房地产开发、销售过程中就涉及营业税、印花税、房产税、契税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税、所得税等。收费就更多，各地也不相同，多达80～150种。而在房地产保有阶段，只有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税。这种税制设置不但造成土地闲置、浪费严重，而且在进入流通时由于土地承受过高的税负，造成大量的土地隐形交易，偷逃税现象严重。

为此，应借鉴国际惯例，以房地产保有环节作为课征的重点，将房地产开发环节的一些税费，转移到房地产保有环节征收。

房地产保有税类可以设置以下税种：（1）房产税。即以房产为征税对象，对房屋产权所有人征收。（2）地价税。即以土地的评估价值作为计税依据，向土地的实际占有者征收，取消现行的土地使用税。（3）空地税。即以闲置未用的土地为课税对象，对空地的实际持有人征收。（4）定期土地增值税。主要是对自用商业性房地产征收。采用规定的税额标准每年征收。

2.房地产取得税类。房地产取得税类的税种主要应包括契税和遗产赠与税。遗产赠与税对财产拥有人的财产流向有着明显的导向作用，有利于调节、分配社会财富。

3.房地产收益税类。房地产收益税类的税种主要应包括：（1）法人所得税。即对法人取得的房地产开发经营收入（指利润所得）征税。（2）个人所得税。即对个人在房地产经营中取得的收入（指利润所得）征税。（3）土地转移增值税。主要是在土地使用权转移、房地产买卖时征收。（4）土地租赁增值税。主要是在土地使用出租、房地产出租时征收。

（二）扩大征收范围，逐步确立房地产税收在地方财政收入中的主体地位

借鉴国际惯例，我国房地产税收的征收范围应扩大到所有的由国家和集体拥有与控制的房地不动产，包括农村用于种植、放牧和其他农业性活动的土地和房屋，包括城镇居民拥有的房屋，也包括闲置未用的土地和房屋。当然，在将农村的土地和房屋划入房产税的征收范围后，相应地应降低农业税的税负。另外，考虑到房地产税基非常稳固，税源充沛，且税源具有稳定性和持续性的特点，应着手将房地产税培植为地方税体系中的主体税种。

（三）合理确定计税依据

现行房地产税涉及的一些税种的计税依据既不科学也不合理，计税依据既有按价值、也有按租金、面积征收。如，按照我国现行房产税暂行条例规定，房产税的计税依据有两种：一种是以房产账面原值扣除一定比例后的余值；另一种是房产出租租金收入，凡房屋出租的，房产税须以租金收入作为计税依据。土地使用税则是以土地面积为计税依据的。从房产税看，随着社会生产力的不断发展，人口的增加，房地产需求日益增长和物价指数的变动，房地产的价格从长期来看，一般会不断上涨，房产的原值不能代表现实的市场价格。如果仍沿用房产原值作为计税依据，既不适应经济发展的要求，不利于公平竞争，也不符合国际惯例。对出租房屋按租金收入作为计税依据，同一个税种，有两种计税依据，不够规范，再则租金收入已征收了营业税，再按租金收入计征房产税，是重复征税。而且，租金的确定，也有一定难度。从城镇土地使用税看，以占地面积为计税依据比较陈旧，因为面积不会随着地产的价格上涨而扩大。如此确定的计税依据使得房地产收入不能随房地产增值而增加。因此，改革后的房地产税应以房地产的评估价值为计税依据。因为这种计税方法比原值作为计税依据合理得多，又是多数国家的一般做法。

（四）灵活设置税率

在税率设计上，应借鉴国际上一些国家的经验，在保证中央一定宏观调控权的前提下，赋予地方政府一定幅度范围内的自。在适当考虑地方政府年度预算支出的基础上，应按照房地产的地理位置和用途规定不同的税率。可由中央政府规定一个税率幅度，各省、自治区、直辖市再根据本地区情况和房屋等级确定本地区的税率，这样，既可以调节房地产方面由于地理位置不同而产生的级差收入，又能够根据用途对使用结构不同的房地产实施调节。

另外，还应考虑降低房地产转移环节的税率，提高房地产保有环节的税率，从而有利于将课征重点从房地产流转环节转向房地产保有环节，优化税制结构。

（五）统一内、外资两套房地产税制

现行房地产税收制度采取的是内外有别的政策，仅在房地产保有阶段就存在许多差异。如对内资企业和个人的房产征收的是房产税，对土地征收的是城镇土地使用税；对外商投资企业、外国企业和个人的房产征收的是城市房地产税，涉外企业和个人使用的土地缴纳的是土地使用费（或称场地使用费）。内外两套房地产税制在征收范围、税率税费、计征依据方面都存在差异，违背了市场经济公平竞争原则，增大了税收征管难度，破坏了法律的严肃性和公平性。而且，城市房地产税是20世纪50年代的产物，房产税虽然是1986年颁布开征的，但基本内容很多是承袭了城市房地产税的规定，已有不少内容不适应经济发展的要求。城镇土地使用税暂行条例颁布的时间虽然较晚，但近几年来，随着我国房地产业的飞速发展，该条例也已暴露出许多不足，也需加以改革。

建议在房地产保有阶段征收统一的房产税和地价税，将外资企业和外籍人员也纳入统一的房产税和地价税的征收范围中，废除现行对外资企业和外籍人员征收的城市房地产税，改城镇土地使用税为地价税，实现房地产税制的内外统一。

（六）建立健全财产登记制度和财产评估制度

目前，由于我国尚缺乏严密的财产登记制度，致使征管资料信息来源不畅，房地产私下交易不予注册登记的现象相当普遍。而且，我国房地产评估制度刚刚形成，评估机构、评估人员的素质及评估政策法规等，还难以适应税收征管的需要。为了保证房地产税收的有效实施，必须建立一套规范化的房地产管理制度，这主要包括：（1）建立房地产产权登记制度。首先，要核查土地，在全国范围内开展一次土地清查，建立土地台账。其次，建立房地产产权登记制度，为税务部门掌握房地产税源提供条件和依据。（2）建立房地产评估制度。合理的计税依据是房地产税收制度贯彻公平税负的一个重要内容。随着我国财税体制的不断改革和完善，对房地产的税收要求逐渐采用以房地产的评估价值来征税。国务院于1991年颁布了《国有资产评估条例》，并在1994年颁布的《城市房地产管理法》中进一步明确了房地产估价的作用。我国在房地产的评估方面还处于起步阶段。从世界范围来看，凡是实行市场经济的国家，在对房地产课税时均以评估价值作为计税依据，很多国家在税务机关内部设有相当的人员和机构进行评估工作。为完善我国房地产税制，提高我国房地产税的征收管理水平，应该借鉴国际先进做法，建立我国的房地产评估机构和管理制度。制定房地产评税法规和操作规程，配备评税或估价专业人员。

参考文献

（1）李进都《房地产税收理论与实务》，中国税务出版社2000年版。

（2）邓宏乾《国外房地产税制介绍与借鉴》，中国家庭网2001年7月9日。

篇5

关键词：房地产税制房地产税收体系房地产保有

一、国外房地产税制的特点

各国房地产税制涉及的税种贯穿了房地产的生产开发、保有使用和转移处置等各环节。由于各国的经济发展水平不同、房地产行业的发展状况各异，因而各国的房地产税制无论在课税体系上，还是在税制要素设计上都存有一定的差异。但总体来看，各国的房地产税制还是具有一些共性的。

（一）房地产税收制度体系完整，且以房地产保有税类为主

目前，许多国家都建立了比较完整的房地产税收制度体系，广义地看，国外房地产税收体系主要分为三大类：

第一类是房地产保有税类。房地产保有税是对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收，一般依据房地产的存在形态—土地、房产或房地合一的不动产来设置。在该阶段，世界上通行的主要税种是财产税，包括一般财产税和个别财产税。

一般财产税是将土地、房屋等不动产和其他各种财产合并在一起，就纳税人某一时点的所有财产课征。美国、英国、荷兰、瑞典等国都采用这种将房地产归为一般财产税课税的房地产税制度。

个别财产税是相对于一般财产税而言的，它不是将所有的财产捆绑在一起综合课征，而是按不同财产分别课征。国外对房地产课征的个别财产税，依征收范围可分为三类：一是单独对房屋或土地课征的房屋税或土地税。如法国的房屋税、英国的房屋财产税等都是仅对房屋课征的。土地税有地亩税（面积税）和地价税两种形式，韩国的综合土地税属地价税的形式、巴西的农村土地税则属于地亩税的范畴。二是只对土地和房屋合并课征的房地产税。如墨西哥、波兰的房地产税，泰国的住房建筑税等。三是将房屋、土地和其他固定资产综合在一起课征的不动产税。如日本的固定资产税，芬兰、加拿大的不动产税等。

第二类是房地产取得税类。房地产取得税是对取得土地、房屋所有权的人课征的税收，一般根据取得方式而设置税种，房地产取得的法律事实主要分为原始取得和继承取得。现今各国设置的房地产取得税类的税种主要包括遗产税（继承税）或赠与税、登录税和印花税等。如在房地产发生继承或赠与等无偿取得行为时，各国一般要征收遗产税（继承税）或赠与税，只不过各国选择的遗产税征收形式不同，有的采用总遗产税制模式，有的采用分遗产税制模式，有的采用混合遗产税制模式。赠与税也分为赠与人税制和受赠人税制。

第三类是房地产所得税类。房地产所得税是对经营、交易房地产的个人或法人，就其所得或增值收益课征的税收。从税种来看，主要有公司所得税、个人所得税、土地增值税。如美国、英国、法国等国家，将房地产转让所得并入法人或个人的综合收益，征收公司所得税或个人所得税。意大利对房地产转让收益直接征收土地增值税。

各国对房地产税收设置的三大征收体系，在税收实践中相互配合，较好地发挥了税收对房地产经济的调节作用。但是，在房地产税收体系中，各国相对更重视对房地产保有税类的征收。该环节的房地产税征收范围较宽，征税对象明确，税率设计合理，因而来自房地产保有税类的税收收入占总税收的比重较高。如英国，来自房地产保有的不动产税、经营性不动产税收收入占总税收的30%左右。将房地产保有环节作为课税的重点，既可以鼓励不动产的流动，又能够刺激土地的经济供给。与此同时，通过对保有房地产采取较高的税率，还可以避免业主空置或低效利用其财产，刺激交易活动，从而使房地产各要素达到优化配置，推动房地产市场的发展。

（二）房地产税制涉及的税种多属于地方税，是地方财政收入的主要来源

各国房地产税制涉及的税收种类较多，如土地税、房屋税、不动产税、不动产转让税、登记税、印花税、土地增值税等，税种设置覆盖了房地产的保有、取得、转让和收益各个环节。从各国的税收实践看，凡是实行中央与地方分享税制的国家，房地产税收基本划归地方，构成地方税收的主体税种，而且其主体税源的地位也比较稳定。如美国的一般财产税（主要是对房地产征收），从一开始就是州和地方政府的税收，并构成地方政府财政收入的主要来源，约占全部地方税收的80%左右。日本的房地产税收体系中，地价税、登录许可税归中央政府；不动产取得税、固定资产税的一部分归道府县；特别土地保有税、都市企划税、固定资产税归市町村，房地产税收基本划归地方政府。20世纪90年代后，房地产税收作为各国地方政府财政收入主体税源的地位进一步加强。因此，各国政府，尤其是地方政府都十分重视房地产税收。

（三）税率形式灵活、税率水平合理

各国的房地产税收，在税率形式上主要是采用比例税率，不过在对房地产转让收益和房地产交易行为课税时也常采用累进税率，仅有少数国家采用定额税率。对于税率水平的确定，各国通常采用较为灵活的方式，尤其是保有环节的税收，其税率既有按法定标准（中央统一制定的税率标准）设计的，也有地方政府根据本地需要自行决定的具体税率。一般说来，国家级和州级政府征收的财产税多依法按固定税率或按价值的一定百分比来征收，如澳大利亚各州征收的土地税。美国一般财产税（包括不动产财产税）的税率，由地方政府根据各级预算每年的需要确定，税率水平并非固定，而是每年都有变化。日本、法国中央政府对地方政府征收的税率都规定了固定限额或最高限额。与此同时，许多国家对房产和地产设计了不同的税率，一般是对土地的课税重于对房产的课税。这主要是基于两方面的考虑：一是为体现社会财富公平分配的基本原则，达到地利共享的目的；二是充分发挥土地税特殊的调控作用，达到保护土地资源、优化土地利用结构、抑制土地投机的目的。

（四）房地产税计税依据明确

各国保有环节的房地产税是房地产税制体系中的主体内容，大多数国家选择了以房地产的价值为该环节房地产税收的计税依据，也就是以房地产的资本价值或评估价值为基础。如加拿大、美国、日本等都将土地和建筑物的资本价值纳入税基。英国对包括楼房、公寓、活动房和可供居住用的船只等，以其估定价值为计税依据。以资本价值或评估价值为核心确定计税依据的方法，既能够准确反映纳税人的房地产状况，又会使房地产税收收入随经济的发展、房地产价值的提高而稳步增加。

（五）房地产税制内外统一

综观国外房地产税收的发展状况，各国的房地产税制都同时适用于内外资企业。

（六）房地产税法完善，普遍建有财产登记制度和财产评估制度

各国都非常重视房地产税收的立法，一般都制定了规范、严谨可行的房地产税法体系。如日本制定了几十个关于房地产方面的法规。同时，相关的税法条文规定得非常具体、明确，可操作性很强。另外，大多数发达国家和一部分发展中国家还建立了财产登记制度。同时，由于各国对房地产课税一般都以其评估价值作为计税依据。评估业在国外发展非常迅速，目前已形成了一套较完善的财产评估体系，如美国1935年成立了房地产评估师协会。

二、对我国的启示

我国房地产市场正处于培育和调整阶段，房地产税制还存在许多问题。一段时间以来，有关房地产税制改革的呼声一直很高，新近又提出征收物业税，从而将房地产税制改革的呼声进一步明朗化。笔者认为，此次拟开征的物业税，可以理解是进行房地产税制改革的一个试探，但最后结果如何目前尚不好评价，这是因为物业税制度本身也有其缺陷。其一，物业税的指导思想是对房地产所有者征收，即将物业税作为一种财产税。而我国目前很多企业、部门、事业单位的产权不清，产权与使用权分离的情况非常严重。有很多房屋只有使用权，根本没有产权，现阶段要明晰产权关系尚有相当大的困难。其二，从我国目前的购房状况看，买房者大多是用于自己居住，“买房出租”作为投资的情况毕竟还是少数。对于买房自住的居民来说，即使居住的房屋升值，通常也不会卖掉房子，征收物业税等于“居者有其税”，增加了居民的居住成本。另外，现今个人拥有的房产中，大部分是通过低房价补偿方式由公房转化为私有的，用房改方式转换成私有产权的住房中，大量住房条件较差，而且拥有这些房产的家庭中，有很多仍属于较低收入和尚未改变生活质量的，对这些房产和家庭征收物业税也存在一个公平问题。其三，一般说来，物业增值中有很大一部分是土地增值，建筑物本身随着使用年限的增加，维修成本逐渐上涨，建筑物有可能贬值。而我国目前实行的是土地国有制，一般的物业只有几十年的土地使用权，期满后国家可以无偿收回土地或在土地上建房子。因此，有关“物业增值”的说法，是含有水分的。

当前，我国正处在经济高速发展时期，税制改革的目的首先要促进经济的发展，考虑我国现阶段的实际，笔者认为，开征物业税的时机还不成熟，在缺少相应的配套措施，缺乏相关制度来限制物业税制度本身缺陷的情况下，匆忙出台物业税有可能造成新的“制度性不公平”。为此，针对我国房地产税制存在的问题，应在借鉴国外房地产税制经验的基础上，先进行一系列的改革，而后待时机成熟再适时推出统一的物业税。目前，应着重做好以下工作：

（一）建立规范、合理的房地产税收体系，并将房地产保有税类作为课征的重点

我国现行房地产税收制度是随着我国经济的发展和税收制度的改革先后颁布实施的，涉及房地产的税种很多，应逐步对税种加以规范，构建一个合理的房地产税收体系，该体系应包括：

1.房地产保有税类。我国房地产税制构成的明显特点是：房地产开发流通环节税费多、负担重，房地产保有环节课税少，负担轻。如房地产开发、销售过程中就涉及营业税、印花税、房产税、契税、城乡维护建设税、土地使用税、耕地占用税、所得税等。收费就更多，各地也不相同，多达80～150种。而在房地产保有阶段，只有城镇土地使用税、房产税、城市房地产税。这种税制设置不但造成土地闲置、浪费严重，而且在进入流通时由于土地承受过高的税负，造成大量的土地隐形交易，偷逃税现象严重。

为此，应借鉴国际惯例，以房地产保有环节作为课征的重点，将房地产开发环节的一些税费，转移到房地产保有环节征收。

房地产保有税类可以设置以下税种：（1）房产税。即以房产为征税对象，对房屋产权所有人征收。（2）地价税。即以土地的评估价值作为计税依据，向土地的实际占有者征收，取消现行的土地使用税。（3）空地税。即以闲置未用的土地为课税对象，对空地的实际持有人征收。（4）定期土地增值税。主要是对自用商业性房地产征收。采用规定的税额标准每年征收。

2.房地产取得税类。房地产取得税类的税种主要应包括契税和遗产赠与税。遗产赠与税对财产拥有人的财产流向有着明显的导向作用，有利于调节、分配社会财富。

3.房地产收益税类。房地产收益税类的税种主要应包括：（1）法人所得税。即对法人取得的房地产开发经营收入（指利润所得）征税。（2）个人所得税。即对个人在房地产经营中取得的收入（指利润所得）征税。（3）土地转移增值税。主要是在土地使用权转移、房地产买卖时征收。（4）土地租赁增值税。主要是在土地使用出租、房地产出租时征收。

（二）扩大征收范围，逐步确立房地产税收在地方财政收入中的主体地位

借鉴国际惯例，我国房地产税收的征收范围应扩大到所有的由国家和集体拥有与控制的房地不动产，包括农村用于种植、放牧和其他农业性活动的土地和房屋，包括城镇居民拥有的房屋，也包括闲置未用的土地和房屋。当然，在将农村的土地和房屋划入房产税的征收范围后，相应地应降低农业税的税负。另外，考虑到房地产税基非常稳固，税源充沛，且税源具有稳定性和持续性的特点，应着手将房地产税培植为地方税体系中的主体税种。

（三）合理确定计税依据

现行房地产税涉及的一些税种的计税依据既不科学也不合理，计税依据既有按价值、也有按租金、面积征收。如，按照我国现行房产税暂行条例规定，房产税的计税依据有两种：一种是以房产账面原值扣除一定比例后的余值；另一种是房产出租租金收入，凡房屋出租的，房产税须以租金收入作为计税依据。土地使用税则是以土地面积为计税依据的。从房产税看，随着社会生产力的不断发展，人口的增加，房地产需求日益增长和物价指数的变动，房地产的价格从长期来看，一般会不断上涨，房产的原值不能代表现实的市场价格。如果仍沿用房产原值作为计税依据，既不适应经济发展的要求，不利于公平竞争，也不符合国际惯例。对出租房屋按租金收入作为计税依据，同一个税种，有两种计税依据，不够规范，再则租金收入已征收了营业税，再按租金收入计征房产税，是重复征税。而且，租金的确定，也有一定难度。从城镇土地使用税看，以占地面积为计税依据比较陈旧，因为面积不会随着地产的价格上涨而扩大。如此确定的计税依据使得房地产收入不能随房地产增值而增加。因此，改革后的房地产税应以房地产的评估价值为计税依据。因为这种计税方法比原值作为计税依据合理得多，又是多数国家的一般做法。

（四）灵活设置税率

在税率设计上，应借鉴国际上一些国家的经验，在保证中央一定宏观调控权的前提下，赋予地方政府一定幅度范围内的自。在适当考虑地方政府年度预算支出的基础上，应按照房地产的地理位置和用途规定不同的税率。可由中央政府规定一个税率幅度，各省、自治区、直辖市再根据本地区情况和房屋等级确定本地区的税率，这样，既可以调节房地产方面由于地理位置不同而产生的级差收入，又能够根据用途对使用结构不同的房地产实施调节。

另外，还应考虑降低房地产转移环节的税率，提高房地产保有环节的税率，从而有利于将课征重点从房地产流转环节转向房地产保有环节，优化税制结构。

（五）统一内、外资两套房地产税制

现行房地产税收制度采取的是内外有别的政策，仅在房地产保有阶段就存在许多差异。如对内资企业和个人的房产征收的是房产税，对土地征收的是城镇土地使用税；对外商投资企业、外国企业和个人的房产征收的是城市房地产税，涉外企业和个人使用的土地缴纳的是土地使用费（或称场地使用费）。内外两套房地产税制在征收范围、税率税费、计征依据方面都存在差异，违背了市场经济公平竞争原则，增大了税收征管难度，破坏了法律的严肃性和公平性。而且，城市房地产税是20世纪50年代的产物，房产税虽然是1986年颁布开征的，但基本内容很多是承袭了城市房地产税的规定，已有不少内容不适应经济发展的要求。城镇土地使用税暂行条例颁布的时间虽然较晚，但近几年来，随着我国房地产业的飞速发展，该条例也已暴露出许多不足，也需加以改革。

建议在房地产保有阶段征收统一的房产税和地价税，将外资企业和外籍人员也纳入统一的房产税和地价税的征收范围中，废除现行对外资企业和外籍人员征收的城市房地产税，改城镇土地使用税为地价税，实现房地产税制的内外统一。

（六）建立健全财产登记制度和财产评估制度

目前，由于我国尚缺乏严密的财产登记制度，致使征管资料信息来源不畅，房地产私下交易不予注册登记的现象相当普遍。而且，我国房地产评估制度刚刚形成，评估机构、评估人员的素质及评估政策法规等，还难以适应税收征管的需要。为了保证房地产税收的有效实施，必须建立一套规范化的房地产管理制度，这主要包括：（1）建立房地产产权登记制度。首先，要核查土地，在全国范围内开展一次土地清查，建立土地台账。其次，建立房地产产权登记制度，为税务部门掌握房地产税源提供条件和依据。（2）建立房地产评估制度。合理的计税依据是房地产税收制度贯彻公平税负的一个重要内容。随着我国财税体制的不断改革和完善，对房地产的税收要求逐渐采用以房地产的评估价值来征税。国务院于1991年颁布了《国有资产评估条例》，并在1994年颁布的《城市房地产管理法》中进一步明确了房地产估价的作用。我国在房地产的评估方面还处于起步阶段。从世界范围来看，凡是实行市场经济的国家，在对房地产课税时均以评估价值作为计税依据，很多国家在税务机关内部设有相当的人员和机构进行评估工作。为完善我国房地产税制，提高我国房地产税的征收管理水平，应该借鉴国际先进做法，建立我国的房地产评估机构和管理制度。制定房地产评税法规和操作规程，配备评税或估价专业人员。

参考文献

（1）李进都《房地产税收理论与实务》，中国税务出版社2000年版。

（2）邓宏乾《国外房地产税制介绍与借鉴》，中国家庭网2001年7月9日。

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关键词：水产养殖技术；措施

一、我国水产养殖现状

1、缺乏科学的水产养殖

目前我国水产养殖的数量及面积正在不断增加，但渔民的专业养鱼水平却不高，乱用、滥用药物的现象还常有发生。渔民安全用药的意识过于淡薄，政府部门对此的监督和指导较少，导致不规范的行为不断出现。在用药的过程中，渔民对药物的用途和药性没有进行了解，甚至不看说明书，对药物的剂量、给药方式、用药部位等模糊不清。加之平时不注意鱼病的预防，鱼类一旦发病，局面就变得非常难以控制。

2、技术水平有待提高

我国渔药发展起步较晚经验不足，且从事专门研究的人才匮乏，缺乏最基础的理论研究。而鱼药的生产没有专门的机构，多是顺带着生产。由于缺少研究和实践上具体的数据，很多药物在应用过程中存在着很多风险，如毒副作用大、效果差、药物残留等问题。

二、国内外高密度水产养殖技术研究和发展的概况

由于改革开放政策，实现了我国水产业的巨大发展，我国水产业在国际上已取得了举世瞩目的成就，并且对国际水产养殖技术研究和发展上起到了强大的促进作用。

中国渔业类型由捕捞业为主向养殖业为主的转变已率先完成了。随着科技和经济的不断发展，高科技新兴养殖行业开始崛起，其中高密度水产养殖就是一个刚兴起的科技水产养殖行业，我国由于改革开放的促进，我国的高密度水产养殖技术已站在了世界的前列。

我国渔业之所以能取得如此巨大的成就，一个重要的因素是科技、经济进步对水产养殖业发展的重要推动作用。主要体现在以下几方面：

（1）极大地拓展了水产养殖的生产领域。

（2）大幅度提高了水域利用率和劳动生产率。

（3）提高了增强了开发新资源、新品种的能力。

（4）高度促进了渔业生产方式的变革。

三、水产养殖技术问题探究

1、适宜鱼类生长的环境

（1）加注新水来调节水质

水是鱼类生活的载体，水质的好坏是水产养殖中的关键问题。水质调节的常规方法主要有适当施肥和加注新水。

调节水质最有效的主要措施是加注新水。在生长旺季（6～9月份）每隔7～10天要加一次新水；早春与晚秋则每隔10～15天加一次。具体情况也要根据水池及所养殖鱼类的实际情况来确定。

（2）冲水压制或药物杀灭的方法来调节水质

池塘中浮游生物过多时就威胁到池塘的氧平衡。此时就要采取冲水压制或药物杀灭的方法来解决。大量冲水对水蚤数量有非常明显的效果。泼洒不同浓度的敌百虫可以选择性的杀灭各种浮游动物，效果非常明显。对于池水中过多的蓝藻，可以全池泼洒硫酸铜。但由于硫酸铜对鱼类有很大的毒性，因而在不得已使用后，要立即大换水，即换掉池水的1/2～2/3。

3）化学方法改良水质

在池水中施放一些化学药剂，能够达到改良水质的目的。如生石灰能够调整池水的PH值及增大水的硬度，且生石灰法价格优廉、用法简单，是目前最为实用的一种方法。除此之外，用于改良水质的生氧剂还有二硫酸铵、过氧化钙等。

（4）水位的控制

水是鱼类的必要生存环境，对于水产养殖中水的相关问题的研究是保证水产养殖顺利进行的必要举措。水位的控制在很大程度上影响鱼类的生长还有一些浮游生物的生长，适和的水位可以减少鱼类与鱼类、鱼类与浮游生物之间的竞争，适当的水位还可以使鱼类与浮游生物能够充分地利用水里的各种资源。总之，一定要保证水环境的生态平衡，保证能够形成简单的食物链。

四、挑选鱼种及最佳的生长密度

（1）选择优质鱼种

鱼类能够成长为健康成鱼的前提是要选择优良的鱼种。优质鱼种具有生长快、成活率高、病害少的特点。在选种时要注意鱼种的来源。提倡由自己或附近的池塘进行培育的方法。这样既能够生产自己所需的鱼种，又能在品种搭配、数量和规格上灵活选择。放鱼种时要选择晴天进行，放鱼时操作要轻柔、细心，不能将鱼体弄伤，避免鱼病的发生。

（2）鱼最佳的生长密度

池塘在一定条件下所最多能饲养鱼的总重量是有限制的，即鱼栽力。因而要把握好最合理的饲养密度。若存塘鱼重量达到鱼栽力时，鱼就会停止生长并出现养殖事故，造成产量上的损失。因此在鱼类饲养时要根据池塘条件、放养品种、管理措施和水平等掌握好鱼类饲养的密度。

（3）鱼食的挑选与投放时间

我国目前鱼类养殖的饵料主要有两种，分别是人工生产颗粒饲料和经施肥而培养出来的天然饵料。

在进行饵料的投放时，一般对已经养过鱼的塘口，可以根据以往经验大致确定全年的饲料用量。对于初次养鱼或条件发生较大变动的养过鱼的池塘，全年饲料的用量需要通过计算来确定。

（4）防治鱼得病及传染

鱼类养殖是否能够达到高产，与鱼类是否得病及病情的传染程度有很大的关系。因而鱼类养殖时务必注意鱼病的防治。鱼病防治主要有清塘、鱼种消毒及合理放养三个基础工作。清塘可以首选生石灰清塘法，这种方法更为经济实用。其次为漂白粉清塘法，清塘时操作人员务必注意做好防护措施，顺风泼洒。鱼体消毒通常使用食盐水、漂白粉、硫酸铜和敌百虫的方法。

做好鱼病的防治工作杀虫是必不可少的。杀虫后要进行水质调控、适时消毒并采用科学喂养措施，这样在较为正常的条件下，可以实现鱼类疾病发病率很低甚至不发病。

鱼病的防治重点在于调水。调水工作主要有调水、改底、肥水和抗应激。而调水的重点在于增氧、改底和保持水质稳定。池中氧含量的增加，一方面要补充溶氧，一方面还要减少耗氧量。

五、我国高密度水产养殖业的发展及展望

根据对我国资源现状的分析，进一步扩大发展我国水产养殖业生产具有相当大的潜力。但有很多新情况、新问题，这些问题主要表现在：渔业水域生态环境遭到严重破坏并不断化，不健全的病害防治体系；不完善的水产养殖种苗培育体系，不合理的养殖品种结构；渔业基础设施薄弱，以及不够完善的产前、产中、产后诸环节的产业链结构。就是这些问题，对我国渔业的进一步发展起到了极大地制约作用，更是水产养殖科技工作的不懈努力方向。针对以上问题，高密度水产养殖技术便是顺应时代的必然产物，是水产业的发展趋势。下面是就高密度水产养殖的发展趋势的几点分析：

（1）注重改善养殖生态环境，发展健康养殖，提高养殖效率

（2）进一步优化养殖品种结构，加强优良品种开发利用

（3）不断加强水生生物营养与饲料研究，普及高效配合饲料的使用

（4）积极开发技术设施养殖，发展高效养殖业并向智能化方向转变

综上所述，通过对水产养殖的研究，发现我国的养殖技术水平比较低，在水产养殖过程中，渔民的养鱼水平不高，还有不能有效地预防鱼病等问题。科学的养鱼方法对于水产养殖来说是必要的，而且必须按照规定的标准进行饲养，一般要对水质进行调节，水质的调节方法有常规的、冲水压制或药物杀灭调节浮游生物的数量、化学方法调节水质等，其中最有效的措施就是加注新水。还有鱼种的选择和饲养密度的设置也是非常重要的，注意选种的来源，提倡自己培育；注意饲养密度可以避免发生养殖事故，鱼食的选择与投放时间也是有讲究的，要按照标准进行选择与投放。能否做好鱼病的预防工作关系到鱼类养殖能否达到高产，预防工作主要有池塘、鱼种的消毒和鱼的合理放养。

参考文献 ：

篇7

关键词：税负理论；房产税；影响

一、研究背景与意义

（一）研究背景

近年来，我国房地产行业发展十分迅速，房地产市场正处于一个快速发展的阶段。但是，应当看到，在房地产市场的发展过程中，也存在着一些问题。比如，房屋价格上涨过快，并且普遍偏高；在房地产市场中，存在着炒作现象和投机行为；商品房建设结构不够合理，不能满足民众住房需求；房地产市场秩序比较混乱。这些问题的存在，影响着社会公平和稳定，已引起各级政府的高度重视。

房产税是政府对单位和个人拥有的房地产征收的税收，能够对房地产市场起到调控作用。征收房产税，不仅能够增加地方政府的财政收入，而且能够引导房地产资源的合理配置，促进社会财富的公平分配。同时，对房价的过快增长也有一定的约束作用。政府陆续出台了一系列房产税收政策，以稳定房价、引导资源配置和调节收入分配。上海市和重庆市出台了房产税实施细则，进行房产税的试点改革。

从税制建设的角度看，我国目前的房产税收制度并不完善。在房地产开发转让环节和出租环节，税收负担较重；在房地产保有环节，税收负担较轻。房产税的计税依据和税额标准也不够合理，不适应房地产市场发展的需要，亟待改革。基于这种背景，有必要对房产税收进行系统研究。

（二）研究意义

房产税改革是我国税制改革的一项重要内容。研究税制改革，就要弄清楚各种税的归宿与效应问题。税收归宿是税收负担的最终落脚点。研究房产税的归宿问题，就是研究房产税最终到底是由谁负担的问题。对于政府来说，弄清楚税收是由谁承担的，有助于建立合理有效的税收制度。因此，研究房产税的归宿问题，对于房产税改革具有重大的理论意义。税收效应是税收对经济、社会以及各经济主体所产生的影响，即税收政策的实施结果。研究房产税的效应问题，就是研究房产税对经济发展、社会稳定以及经济社会中各主体所产生的影响。征收房产税可能会抑制房价，对资源配置和收入分配起到调节作用。但是，也有可能达不到理想的效果。因此，研究房产税所产生的效应问题，有助于认清房产税的影响，建立合理的房产税收制度。

可以说，通过房产税的归宿与效应问题的分析，不仅可以评价房产税收政策是否合理、科学，而且可以为深化房产税改革提供理论支撑。指导房产税改革，防止房产税改革走偏。因此，研究房产税的归宿与效应问题，不仅具有重要的学术价值，也具有重大的现实意义。

二、国内外文献综述

（一）国外文献综述

房地产税（房产税）的征收在世界各国有着悠久的历史，国外学者很早就开始对房产税展开了研究，至今国外关于房产税的文献已不仅仅局限于税制，其涉及面非常广，包括了经济、社会的方方面面。

Mieszkowshi（1972）通过调整 Harberger（1962）的关于税负归宿一般均衡模型，将其运用于研究房地产税的问题，他把整个经济中所有的行政区域按税收的高低划分为高税收以及低税收地区。通过在高税收地区征收高房地产税，这将会促使该地区资本的流出，进而就降低了土地和劳动力等生产要素的回报率，由此最终将提高房地产以及一般商品的价格；而通过在低税收地区征收低房地产税，将会促使该地区的资本流入，从而改善了该地区所有生产要素的组合比例，从而提高了生产要素的回报率，同时就降低了生产成本，这将最终降低房地产以及一般商品的价格。Capozza （1989）研究美国的税制改革对住宅价格和住宅融资的影响，研究结果表明废除财产税将会使美国住宅价格平均下降 5%左右，而再取消抵押贷款利息将会使住宅价格再下降 12%左右。Noord（2005）等学者也都得出了比较近似的结论。

从上述文献可以看出，目前国外学者对房地产税与房价关系的进行了较多探讨，这些研究对我国学者研究国内房产税改革提供了许多帮助，非常值得我们去借鉴。

（二）国内文献综述

我国学者也对房地产税与住宅价格之间的关系作了一些有益的探讨，对于房地产税收改革对住宅价格走势的影响，理论届可谓众说纷纭，莫衷一是。主要说来有三种观点：一种是认为实行房产税改革能够很好的抑制房价；另一种是房产税的改革与否对房价的影响不大；而还有一种观点认为房产税改革对房价既有积极的影响也有消极的影响。

1、房产税对房价的抑制作用

肖颖君、娄爱花（2011）认为不在房地产的保有环节征税，一方面导致开发商在不用承担税收成本的情况下大量囤房囤地，等待房价上涨后出售，不利于实现房产税调节房地产市场运转的功能；另一方面由于房屋的持有成本较低，不利于促进个人闲置房屋的有效利用，这种闲置房屋进一步加剧供给的不平衡。

2、房产税改革对房价既有积极的影响也有消极的影响

夏商末（2011）指出房产税能否影响房价取决于许多因素，最终结果是导致房价下跌还是房价进一步上升均有可能发生。总结为两个观点：一个是货物税观点，认为房产税是对土地和房屋建筑物课征的一种货物税，其税负机理与货物税相同，取决于相关的供求曲线形状，即房屋的需求和供给弹性；另一个是资本税观点认为，因为房屋不仅是可升值或可获得收益的资本，因此，房产税本质上是对房地产资本课征的部分要素税，这种要素税的效应是导致房地产资本价格上升还是下降取决于被课税部门的产业形态，最终归宿取决于生产组织方式即劳动密集或资本密集程度、消费者需求价格弹性以及各种生产要素的流动程度。

3、房产税的改革与否对房价的影响不大

贾康（2012）针对我国税制中直接税比重过低、地方税体系不成型、国民经济结构中房地产调控需要体现治本水准及收入分配需要有效抑制差距扩大这四个突出问题，阐述了住房保有环节征税对房地产领域产生的调节作用。由于不动产（房地产）的相关调节原理是寻求一个供需状态平衡，保有环节征税，使得需求沉稳收敛，同时有效供给增加，总体的供需情况趋于平衡、沉稳、健康。

近年来国内外学者对房地产税与住宅价格关系的进行了较多探讨，对于房产税的征收对住宅价格走势的判断之所以会出现如此迥异的判断结果，主要原因在于：一是因为对房地产税对房产市场运行的影响分析得不够全面；二是是因为没有从动态演变的角度去进行更深入的研究。但是这些研究成果对利用房地产税调控住宅产价格波动实践还是起到了一定的指导作用。但由于研究方法使用及相关基础数据相对缺乏，学术界尤其是国内学术界对房产税与房产价格关系进行深入探讨的文献并不多，缺乏对房产税对住宅影响的深入理论分析和实证探讨，因此，现有研究在理论和经验研究上尚有进一步深入探讨的可能与必要，至少可以从以下2个方面对房地产税对房价影响作进一步研究：一是房产税对房产价格的影响机理；二是我国房产税对房产价格影响的实证分析。（作者单位：河北经贸大学）

参考文献

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【关键词】房地产开发企业税收负担纳税财务运作

一、我国房地产企业整体税负情况分析

房地产开发销售公司所涉及的税种主要有契税、耕地占用税、流转税及各种附加费、土地增值税、企业所得税及印花税。其中,在房地产投资开发环节,国有土地使用权出让受让方必须缴纳3%-5%的契税,同时取得土地若为集体土地则还需一次性缴纳耕地占用税;在房地产的转让环节,房地产转让方要按转让土地使用权和房地产营业额的5%征收营业税;按实缴的营业税税额征收7%、5%、1%不等的城市维护建设税和3%的教育费附加;按产权转移书据所载金额的0.05%征收印花税;在房地产收益环节,转让方要按转让房地产增值程度征收30%-60%的四级超额累进税率的土地增值税;自2008年起按转让房地产的收入减去准予扣除的项目后的余额征收25%的企业所得税,在此之前所得税率为33%;在房地产取得环节,受让方需缴纳契税和印花税,契税一般按成交价格的3%-5%征收,印花税按产权转移书据所载金额的0.05%征收。

以下以2002-2006年房地产开发销售类上市公司财务报表数据和2002-2006年中国税务年鉴相关税种数据为基础。根据2002-2006年房地产上市公司财务数据和证券之星的行业分类,属于房地产开发销售的上市公司共44家,去掉上市不足五年及后转型为房地产开发销售公司等后,选取其中28家公司进行测算,主要测算三个指标(见表1)。

按照会计核算要求,公司利润表中主营业务税金及附加项目反映公司经营主要业务应负担的营业税、消费税、城市维护建设税、资源税、土地增值税和教育费附加等;所得税项目反映公司按规定从本期损益中扣除的所得税费用;公司现金流量表中支付的各项税费项目反映企业按规定支付的各种税费,包括本期发生并支付的税费以及本期支付以前各期发生的税费和预交的税金。用以上三个指标与主营业务收入对比一定程度可以反映企业的税收负担状况。

从表1可以看出,房地产开发销售公司税负呈上升趋势,主营业务税金及附加/主营业务收入从2002年的4.24%上升到2006年的7.17%,所得税/主营业务收入从2002年的3.46%上升到2006年的4.63%。而支付的各项税费/主营业务收入从2002年14.72%上升到2006年的15.82%。根据2002-2006年《中国税务年鉴》数据,用房地产业的契税、营业税、城市维护建设税、耕地占用税、土地增值税、企业所得税和外商投资和外国企业所得税等税种收入合计数与《中国统计年鉴2006年》房地产开发企业经营总收入之比作为分析本指标,则2001-2005年房地产业的税负情况如表2所示。

从表2可以看出:经营总收入取自《中国统计年鉴2006》中国历年房地产开发企业(单位)经营情况统计(1991-2005);2001-2005年的房地产业的营业税、城市维护建设税、企业所得税、外商投资和外国企业所得税、印花税、土地增值税均取自《中国税务年鉴》2001-2006年度全国税收收入分税种分产业(房地产业)收入情况表,契税用《中国统计年鉴2006》中国历年房地产开发企业(单位)经营情况统计(1991-2005)中土地转让收入的2.5%估算。

近年来全国房地产业的税负水平逐年上升,由于统计数据原因,有些税如耕地占用税未计算在内,契税是大致推算的,将上述因素考虑在内,房地产企业税负在12%以上,这个税负水平远大于许多行业。

二、房地产开发企业新形势下的税收负担分析

从表1和表2中数据可以看出,2005年和2006年年来房地产税负增加主要是所得税、土地增值税及营业税及附加增加导致的。这与这两年的税收政策是一致的。

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【关键词】房产税；税制改革；房价

中图分类号：F812.42文献标识码：A文章编号：1006-0278(2012)02-067-01

针对房价的不断上涨，国家不断推出限购令、限贷令等一系列的重拳措施，但因楼市宏观调控其强烈的行政色彩，屡受各方诟病，房产税的开征大势所趋。我国的房地产税收制度主要包括房产税制度、契税制度、印花税制度和营业税制度等。我国重庆、上海两大城市也相继进行了房产税的试点。开征房产税，可以规范不动产的税收，可以优化个人购房结构，使之更加合理。然而在实际操作中，我国的房产税开征需要解决以下问题。

一、公平税赋问题

对于房产税开征前的房屋和开征后房屋的比较，已经在购买时一次性缴纳税费的房屋，继续开征房产税不仅存在重复征税的问题还有失公平。对于自住房屋和经营性房屋，房产税的征收必须顾及收入水平，税负能力的对称性。以纳税能力的不同衡量，前者自住性住房的购买属于纯支出，后者则是通过对房屋的经营取得相应的利润，如果两者按相同税率征收，则会失去房产税有效调节社会贫富差距的功能，失去房产税调节贫富差距的意义。

二、房产税税制制定的合理性问题

从房产税的两地试点的情况来看，征收范围过于狭窄，纳税主体仅限于二套以上新购房和高档别墅等增量房，这部分业主属于富裕群体，对于税收缺乏敏感度。这种情况下房产税具有商品税的特征，房产税作为一种财产税是对社会财富存量的征收。比如上海的规定，房产税开征前拥有的房产无需纳税，这违背了房产税征收的宗旨。房产税的征收到底以土地和房屋合在一起交税，还是分开交税；是按照买时原值、租金、余额、面积等交税，还是按评估值为计税依据交税。如何合理的评估房屋的价值，免税区间如何设定，所有这些问题，在开征前，都必须妥善加以解决。

三、房产税的征收成本的问题

房产税是财产税，它的开征建立在对征收对象房产全面掌握的基础之上，要实现以家庭为单位认定第二套住房，就需要全国各地的房屋主管部门建立全面、实时和动态的居民个人房产购买和保有情况数据库。根据国外普遍经验，房产税征收是以房产价值为依据征收的，需要对房价进行评估，确定房产的地段、位置，核算出所属位置的税率标准。征税条件必须具备需要良好的土地和建筑物记录，但在国内，这些房地产登记信息往往是不完整的，评估机构从业人员数量和素质远远跟不上市场需求。

虽然国家出台各种抑制房价过快上涨的政策，但在我国未来住宅市场上，房价仍然面临持续上涨的压力，房产税的征收将起到关键的作用，房产税的征收会带动投资成本的增加，投资成本的增加会抑制投资性的需求，促使房价理性回归，实现房价的软着陆。然而，针对房产税在我国重庆、上海两地的试点中所表现出的问题，对房产税的改革有以下建议与思考。

（一）扩大征税范围，实行统一的计税依据

目前，从试点情况看房产税征税范围比较狭窄，仅限于城市、县城、建制镇和工矿区。但是，伴随农村城镇化进程的加快，完全应该将农村的非农用生产经营化用房和企业化的事业单位纳入房产税的征税范围。我国应借鉴国外的经验，将实质上已经符合征税条件的房产纳入征税范围。实行统一的计税依据，现阶段我国房产税的计税依据主要是房屋余值，但房产余值并不反应房产目前的市场价值，更何况针对同一房产使用两种计税依据会造成税负不公。因此，将计税依据统一改为房屋的评估价值或者现值较为合理，评估时应依据房屋的用途、地理位置、使用年限等因素并借助技术手段，公正、合理地对房屋价值作出评估。

（二）明确改革目标，建立合理税率体系

房产税的改革目的是为了抑制需求，影响供求关系从而调节房价，它的最终目的是完善我国的税收制度。所以必须从完善税收体系的宏观角度来设计房产税。建立合理的，符合我国国情的税率体系。我们不仅要借鉴国外一些国家在房产税上兼顾社会公平的经验，又要吸取海外一些国家房产税率缺乏弹性，导致税收无法跟上社会进步的教训，建议在我国未来住宅市场上，可以采取有差别的浮动税率体制。

（三）降低税收成本，建立房产信息数据库

建立以云计算、云服务为基础的庞大房产信息共享库。记录从土地拍卖到谁购得房子、以及房屋的转手和买卖，可以为房产税的征收带来高效率和可靠的依据，有了完整而准确的房产信息数据，才有条件去执行有差别的浮动税率体制。从目前技术角度分析，建立全国统一的房产信息共享库是完全可行的，关键是要在制度上、流程上为房产信息共享库扫清障碍。

（四）完善房产税的相关配套政策，建立价格评估制度和税收征收监管制度。

为保证房产税的有效征收，需要设立健全不以营利性为目的的官方房地产估价机构来评估房产的价格。确定评估标准，公布评估方案，建立独立运作的监管机构，对税收征收进行监管，以避免出现逃税、漏税现象的发生。

参考文献：

[1]钱津.如何遏制房价过快上涨［J］.中国流通经济，2010(5): 27-30．

[2]赵彬.中国当代房地产研究专题之十四：中国土地制度分析［N］．招商证券，2010-10-20．

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一、销售收款环节的税收筹划

1、房地产销售环节涉及到的税收种类

房地产销售环节涉及到的税种包括营业税、土地增值税、房产税、企业所得税、印花税、营业税金及附加、城建税和教育费附加等。其中,营业税是按照房地产企业向购房者收取的全部价款和价外费用为基数计税的,它又是城建税、教育费附加计税的基础,同时也能影响契税、印花税以及土地增值税,因此,销售环节最重要的税收筹划种类是营业税。同是,土地增值税的超额累进税率与销售阶段的定价密切相关,因此它是销售环节税收筹划的关键环节。

2、营业税的筹划策略 3、土地增值税的税收筹划 二、整体层面的其他税收筹划

房地产行业涉税项目和种类都较多,在整个管理和经营工作中各个环节都需要注意,进行合理的税收筹划,才能保证企业整体税收的有效规避。

1、企业所得税的税收筹划

企业所得税的计算过程中,会有一些相关的抵税项目以减少企业税收,但是房地产行业一直是我国政府宏观调控的重要对象,因而在企业所得税的征收方面享有较少的优惠。企业应该谨慎分析相关政策,合理调整企业销售业务组成,借用时间价值或者费用的合理安排争取尽量的税收优惠。例如,很多房地产企业将人防工程作为车位出售给业主,并确定收入,就需要与当年缴纳相应的所得税。而其实人防工程不可出售,企业可以将其租给业主,然后分期收取租金,这样将这部分的收入划分为多个年度,有效降低了企业所得税的额度。

2、保有房产的房产税筹划

房地产企业都留有部分房源作为投资性房地产,用于出租或者暂时闲置。这部分房产都需要缴纳房产税,用于出租的房产还应该缴纳5%的营业税。企业在安排出租业务的具体细节时,也应该区分房屋租金和代收的水电费、网费、清洁费等。同样,这部分如果由物业公司进行收取可以避免缴纳营业税;但是如果为方便出租,打包收取租金,则需要按照总额缴纳营业税。