房产清理专项工作问题及解决办法

【摘要】房产在固定资产的比重中占比较大，是一项非常重要的资产。如何提高房产的使用率和利用率，是我们开展房产调查的出发点和目标，本文基于实际开展的调研工作，针对发现的问题进行总结分析和提出几点解决办法。

【关键词】行政事业单位；房产调查；管理

每年行政事业单位形成的国有资产报告中，房产这部分内容是报告公开的关键部分。由于房屋的提取折旧年限周期较长，导致房产的折旧额分摊在整个折旧期内，房产的净值余额年末数很大，在固定资产净值中所占的比重比较高，体现在政府工作报告中的数据是关注的焦点。

一、行政事业单位的用房分为办公用房和业务用房

房产的用途状况有在用、出租、出借、闲置和其他。房产的来源有新购、调拨、盘盈、重置、调配等。房产调查的重点内容有房产的出租、出借等使用情况，房产的产权，账外房产情况。行政单位的房产用途以办公用房为主，事业单位的房屋用途以业务用房为主，其中以教育用房和医疗卫生用房为主要业务用途。

二、房产分类应将构筑物和房产分类入账

构筑物是否应该算作房产？构筑物包括公厕、岗亭、凉棚等，在建立台账上必须清楚构筑物不能按照房产管理，构筑物的使用年限也没有房产使用年限长，如果把构筑物的价值增加到房产的价值上就会增加房产的总价值。比如，在城管系统公厕的数量和价值都是不小的数目，在防疫防控常态化的状况下，岗亭的建造也是政府财政不小的投入，但是这些构筑物资产都不应在房产分类中体现，从根本上它们不属于房产，只是其他构筑物。

三、没有入账价值的房产怎样监管

在房屋有无产权状况中，无价值房产在房产整体数量中所占的比重很大，无价值房产的来源有以下几种：（1）公产房，只有承租权。（2）新建楼盘配建给办事处和社区的社区用房及社区卫生医院用房。由于楼盘开发商只是和当地政府机关签订了配件协议，没有发票和商品房购房合同，无法办理正规的房产所有权证，所以没有可以入账的依据。（3）由上级单位调剂来使用的房屋还没有入账的房产。针对以上的情况，应当将无证房产建立台账纳入房产管理，它是行政事业单位资产管理和内部控制制度管理的重要内容。

四、清理专项工作中发现的问题

在开展国有资产出售出租系统清理专项工作中，对辖区内国有房产情况进行全面清理基础上，发现并归集的常见问题。1.单位出租出借未履行报批或备案手续等问题依然存在，未经财政部门审批，未评估、未挂牌情况。如A单位2018年出租的房产均未评估，未通过产权交易中心挂牌出租，当年出租收入全部上缴到财政国库，2019年以后该单位房产没有出租；B单位2013-2017年度该单位出租的房产未评估，未通过产权交易中心挂牌出租，历年出租收入全部上缴到财政国库。2.房产有纠纷的情况。个别预算单位还存在房产出租到期租赁方未搬走或与租赁方存在纠纷等问题。如A单位房产合同到期未迁出，有法律纠纷，A单位启动法律程序，积极追回国有房产；B单位的房产承租方在房屋到期后拒不搬出，现B单位已提起诉讼，积极追回房产使用权。3.租金收缴不及时。个别单位未建立房屋出租明细台账，对租金收入未能及时进行催缴，对拖欠租金的行为未采取有效手段，造成资产收益流失。如某单位所属环卫工人疗养院出租租赁方拖欠租金，现该局已提起诉讼追缴。4.个别单位租房合同不全，资料保存不完整。如某学校存在合同协议等原始资料保留不完整，不能提供全部出租房产合同文件，合同不全难以确认单位的实际租金收入。个别预算单位存在只评估未挂牌的现象，由于房屋出租面积小于100平方米，原值小于50万，出租金额年租金几千元就没有挂牌。5.极个别单位资产出售出租不按规定程序报批。资产处置过程的公开性、透明度不够，处置收入未实行收支两条线管理。如某卫生院未将出租收入上缴财政国库。通过专项清理工作，使预算单位认识到加强国有资产管理的必要性和紧迫性。使用好、管理好国有资产，使国有资产发挥其应有的作用是各单位应尽的职责。

五、针对调研中发现的问题提出以下解决办法

1.明确职责，严抓落实到位。按照“谁出租（出售），谁负责、谁整改”的原则，按照资产出售出租管理的规定，开展排查整治；各单位要严格履行管理主体责任，加强合同管理，按照清理方案进行自查自纠、整治整改。2.建立问题整改台账。针对检查中发现的问题，将问题及时通报各相关单位，建立问题台账，逐个列出整改时间，逐个进行销号，确保工作按要求及时完成。由专人负责房产管理台账，定期与财务人员核对一致，房产的基本信息有变化要向本单位财务告知，以便及时进行账务处理，使房产的基本信息与财务账达到账实相符。3.推进问题整改。进一步加强对各单位资产出售出租行为的监管。各单位要严格执行国有资产出售出租的规定，堵塞漏洞，补齐短板。对单位资产出售出租履行相应的报批程序，经资产评估机构评估后，在产权交易中心实行公开竞价转让招租。资产出售出租按规定程序报批，保证资产处置过程的公开性、透明度，处置收入要实行收支两条线管理。本级政府内部调拨房产的，应该由出借方提供相关手续和政府调拨文件配合接收单位办理更名手续。4.规范出售出租，形成长效机制。各单位要根据房产出售出租相关规定，健全房产出售出租管理机制，确定专人负责管理，建立房产出售出租档案台账，加强对出租资产维护等日常管理，落实管理责任制。事业单位房产管理应遵守财政部事业单位国有资产管理暂行办法加强房产出租管理，单位负责人应重视收支两条线管理，履行事业单位资产出租相关制度。加强国有资产出售出租监督检查。国有资产出售出租管理是行政事业单位国有资产管理的重要组成部分，明确管理职责，确保各项制度、措施落实到位是资产管理中房产管理的重中之重。5.不断完善国有资产管理机制，依托行政事业单位国有资产信息平台实行资产管理动态监控。建立和完善房产动态信息管理系统，健全房产管理制度，规范房产管理报备。杜绝房产管理不规范，说不清本单位房产的来龙去脉和现在的使用状况的现象，主管资产和财务部门的主要领导应该加强业务知识的掌握并运用到日常管理中，使资产管理现状清晰透明。6.对账外房产要按照规定及时纳入账内管理，防止国有资产的流失。对权属不清的账外房产，要抓紧清理确认产权归属。提高闲置房产利用率，作为办公用房、社区用房，避免房产闲置造成的损失。各单位存在无产权房产或账外房产没有入账情况，账外房产如果产权人明晰，不是本单位的财产不能入账，也要有备查台账进行管理；如果产权人不清晰，也没有明确的价值入账的，按照资产管理条例规定以名义金额1元入账，公产房只有使用权和承租权，如需入账也可以参考以名义金额入账。目前行政事业资产管理平台无价值房产也可以录入登记在册，便于管理房产的信息。

【参考文献】

［1］《行政事业单位国有资产管理规章制度汇编》，（2019年9月）

［2］财政部2019年第100号《财政部关于修改〈事业单位国有资产管理暂行办法〉》，（2019年1月）

［3］财政部2006年第35号《行政单位国有资产管理暂行办法》，（2006年10月）

作者：田海荣 单位：哈尔滨市道里区财政局国库支付中心