房产企业范文10篇

房产企业范文篇1

一、企业基本情况

(一)已纳入统计名录库企业

1.建筑企业。截至2014年9月（下同），我县纳入统计名录库的资质以上建筑企业11家、建筑劳务企业1家，其中，二级资质的7家，三级资质的4家，2013年实现建筑业总产值44亿元，2014年前三季度实现建筑业总产值40.98亿元。（见附表1）

2.房产开发企业。我县纳入统计名录库的资质以上房产开发企业19家（2014年新入库4家），其中，二级资质的3家，三级资质的12家，暂定级4家，2013年完成投资25.7亿元，2014年前三季度完成投资15.7亿元。（见附表2）

(二)未纳入统计名录库企业

1.建筑企业。在我县从事生产经营活动但未纳入我县统计名录库的建筑企业有16家，其中本地4家，外地12家，据推算全年可实现产值约20亿元。（见附表3）2.房产开发企业。在我县从事生产经营活动但未纳入我县统计名录库的房产开发企业有12家，其中本地2家，外地12家，据统计已开发项目计划总投资约45亿元。（见附表4）(三)退出统计名录库企业

因我县2家建筑企业、1家房产开发企业资质未年审，被省住建厅注销资质等级证书先后退出统计名录库。（见附表5）

二、外来企业入库制约因素

按照《国家统计局关于印发统计单位划分及具体处理办法的通知》中第十条规定，外来法人单位下属跨省的分支机构，并具备一定条件的，经与分支机构上级法人单位协商一致，并经国家统计局认可，可视同法人单位处理，纳入生产经营地统计。为摸清我县外来企业从事的生产经营活动情况，今年4月，我们进行了专题调研，结果表明若要具体实施还存在着一些制约因素。

(一)坚持本地注册对外来企业没有强制约束力。外来企业在从事生产经营活动，只受业务范围和项目规模约束，不受地理区域限制。住建部《关于推进建筑业发展和改革的若干意见》（建市〔2014〕92号）规定：建立统一开放的市场体系，规范备案管理，不得排斥、限制外地企业进入本地区的准入条件，不得强制外地企业参加培训或在当地成立子公司等。这对坚持本地注册带来了政策制约。

(二)坚持本地注册导致企业资质受限。外来企业在注册、入库，需更名申报，这将与该企业在参与我县招商、投标活动中使用的原名称不符，且企业资质亦与项目招标要件不符，自动失去竞标资格。

(三)坚持本地注册影响后期监督管理。外来注册企业具有流动性，工程竣工后若再无项目，则会转向异地发展。若该企业破产或资质被注销，其开发建设的项目一旦出现建设质量或配套设施问题，追责难以找到责任主体，可能会带来诸多信访矛盾和遗留问题。

(四)坚持本地注册带给外来企业管理成本增加。在建筑房产开发市场竞争中，三级及以下资质企业的利润空间越来越薄弱，外来企业因工程量少、不持续而不愿注册。即使走资质升级增项途径，至少需要2至4年时间，且在注册资本、经营业绩、专业人才等方面要求更高，制约企业发展壮大。

(五)坚持本地注册易受原注册地干扰。按照统计制度，建筑业产值和房产投资纳入注册地统计。在我县的外地企业除建筑业国税、房产开发企业所得税上缴注册地外，其余税费均上缴我县。若外来企业在申请注册，原注册地出于地方保护角度，既会在承办相关手续中设置障碍，也会通过约谈当地企业等方式干扰企业在异地注册。

三、企业发展现状

(一)生机旺盛型。此类企业抓住了机遇，盘活了资源，通过升级增项不断发展壮大，制定了明晰的中长期发展规划，步入了可持续发展的良性轨道。如新南国房产计划3年内组建集团公司，5年内进入市五强，二十年内实现产值200亿元，进入省20强；发响建司计划在今年12月将资质升为总承包一级，力争年产值2.5亿元以上，上交税费900万元以上。

(二)维持现状型。此类企业受困于自身现状，资质迟迟未能升级，占有市场份额不多，实施项目规模不大，且依赖挂靠项目，缺乏发展后劲，业绩近几年无大的提升。；三建司承建项目大多集中在区乡，规模小，种类杂。

(三)转向发展型。此类企业发展到一定水平后，主营业务活动的收入和利润大幅下降，生产经营受到影响和制约。市场前景不明朗，不乐观，生产经营活动已开始向其他领域转移。如明悦房产建龙熙国际酒店，经营活动开始向酒店服务业和社区物业管理转移，以解决公司员工的社会保障问题。

(四)萎缩低迷型。此类企业一般是先有项目再相机成立，在经营完项目后便陷入困顿，无强力经费支撑，无人才技术保障，无后续项目实施，有日趋名存实亡的危险。如江州房产资质三级，工程技术人员仅3人，2014年无工程项目，市场生存力弱；高品房产在开发完伴山风景项目后，目前没有新项目开发。

四、困难和问题

(一)资金压力大，本地企业运转困难。一是垫资情况普遍。建筑市场急剧膨胀，使一些项目单位在工程发包时，将能否垫资作为考察企业实力和签订合同的重要条件，有些工程项目垫资高达90%，而政府BT项目多是全垫资；二是工程款项拖欠。项目在建时，企业难按工程进度收到相应资金，竣工后也被长期拖欠，使预期效益受损，即使再有项目也无力承接；三是企业融资困难。在国家对建筑、房产开发业紧缩银根的大环境下，企业贷款难、贷款贵，走民间融资途径则利率更高；四是税费收取较高。除基本税费外，另有残保金、工会经费、资源费等，大约占到了资金总额的十分之一；五是销售有价无市。房产开发项目竣工后，很长时间内供过于求，形成住房高空置率，造成资金回笼缓慢。这些问题缠绕交织，影响企业自身造血功能和企业发展壮大。

(二)资质升级难，本地企业发展受限。一是缺乏人才支撑。企业资质等级越高，人才要求越严格，高级职称人员、中级职称、基本技术人员等有明确的数量限制和资历限制，现实中符合条件的人才严重不足；二是缺乏业绩支撑。企业以前碍于实力，做的业绩较难符合要求，比如申报建筑企业一级资质，必须提供近5年工作业绩，且工程规模至少满足“修建25层以上的房屋建筑工程”等4项必备条件；三是缺乏资金支撑。不同等级有不同的注册资金约束，比如申报房产开发一级资质，企业注册注册资本不低于5000万元，实际情况让人望而却步；四是缺乏设备支撑。企业升级必须要具有与资质等级相适应的施工机械和质量检测设备，原先的设备设施已然不够，补充购置无形中会加大资金压力。企业长期不能升级，发展停滞便不可避免。

(三)市场竞争烈，本地企业利润薄弱。一是项目招标僧多粥少。随着城乡建设高速发展，外来企业越来越多，有的建立了项目部和分公司，同一个项目十数家企业竞争已屡见不鲜，“抢食”现象不仅比拼实力，更比拼忍耐，继而引发残酷的价格战；二是承揽工程有心无力。我县无一家一级、特级资质企业，承揽范围受到限制，在重大项目的招投标中，与外来企业实力悬殊，几乎没什么机会，只能被迫向乡镇发展，寻找剩余机会，甚至有时依赖挂靠项目支撑。一些外来企业中标后，将项目分解卖给本地企业做，既转嫁了风险，又坐收差价之利；三是“三违”冲击雪上加霜。集中表现在一些中小规模的项目，为追求“短平快”，常被发包给无承揽资质的个体施工队、服务队。在暴利的诱惑驱使下，房产开发领域“三违”（违法用地、违法建设、违法销售）现象突出，乡镇小产权房屡禁不止，严重冲击着县域房产市场；四是成本抬高无可奈何。一些建材业主垄断建材市场，以种种理由恶意哄抬砂石、水利、钢材等价格，严重扰乱了正常的市场秩序，增加了生产经营成本，极大压缩了企业利润空间。

(四)预测预警弱，本地企业风险难料。一是宏观政策预警弱。国家调整宏观经济政策，必然会影响到建筑房产的经营发展，而研究国家政策及投向一直是本地企业软肋；二是安全评估预警弱。在竞标选择项目上，企业往往注重的是规模和效益，而忽略从项目与企业实际进行严格的安全评估，项目到手后勉为其难，以致安全风险难控、合同履行艰难，企业形象受损；三是融资投资预警弱。行业特点决定了建筑、房产开发企业需要大量资金运转，投入规模增速快，而企业承接项目更多依靠银行贷款和民间融资，资产负债率始终处于高位，一旦资金链断裂，后果难以想象；四是市场前景预警弱。基于房价上涨预期，一些投机性购房营造繁荣假象，助推房产开发企业急功近利，不把握市场环境变化，不遵循经济规律盲目上马开发，导致销售市场疲软。

五、工作建议

(一)造血帮扶，破解企业资金瓶颈。一是减少垫资比例。充分考虑企业的资本实力，政府性项目资金安排及渠道在原则范围内适当减少企业垫资部分，为企业运转留有余地；二是及时支付工程款。财政拨款的工程项目支付进度款时，应多从企业的角度考虑，简化手续和拨款审批环节，按施工合同约定及时支付，减轻施工单位的压力；三是解决融资难题。支持以建筑材料、工程设备、在建工程和应收账款等作为抵质押的反担保形式，鼓励金融机构从资金投入、信贷规模、贷款利率、担保费率等方面扶持企业发展；四是适当降低费税。清理规范企业上缴费税种类，在营业税、项目建设保证金、安全生产保证金、工会经费、资源费等方面能减则减，尽可能减少企业上缴费税总额。

(二)转型升级，促进企业科学发展。一是夯实人才队伍。构建多渠道、多层次人才引进和培育机制，充实紧缺岗位专业人才。对业绩突出的优秀人员，破格评定技术资格；二是培育旗舰企业。有效整合本地资源，通过兼并或重组方式，培育一两家具有较强竞争力的知名企业、品牌企业，延伸产业上下两端链条，稳妥推行咨询、设计、采购、施工、管理、服务一体化；三是引导多元发展。鼓励企业顺应市场经济的发展趋势，坚持“主业突出、多元经营”的思路，承揽范围向交通、水利、市政、安装、环保、防水、绿化、消防等领域拓展，向“高、精、专”发展；四是实施优惠政策。对晋升资质、主营业务收入大幅增长、承揽县外工程项目或提供县外建筑劳务、优质工程获奖、取得科技创新专利的企业，分别给予奖励。企业购置设备设施，给予贷款贴息政策。

(三)依法整治，规范企业经营秩序。一是严格市场准入清出。坚决执行建筑房产业有关规定，严格审查外来企业的资质等级及信用信誉情况，对不符合条件的禁止进入。同时，强化已进入企业的监督管理，对有违规违法行为且造成恶劣影响的坚决清出市场；二是加强招投标管理。严明招投标纪律，规范招投标程序，体现公开公平公正原则，完善综合评标和合理低价评标办法，提倡优质优价、优质优先，坚决遏制和打击围标串标、转包、挂靠和低于成本价报价等违法违规行为；三是实施项目兼顾平衡。当前建设固然离不开外来企业，但在吸引外来企业来平投资的同时，也要关注本地企业的经营发展，一些工程项目鼓励可以通过“抱团取暖”的方式参与，使之既能通过适当的市场竞争从外来企业那里汲取经验，又不至于在划分蛋糕时面对过于直接残酷的竞争而饿死；四是强力整顿市场秩序。继续保持高压态势，严厉打击建筑、房产开发领域违法用地、违法建设、违法销售、无资质承包等扰乱市场秩序行为，严格整治建材市场，对囤积居奇、哄抬物价、串通涨价等人、事，发现一起曝光一起，从严从快从重处理。

房产企业范文篇2

经济学家彼得·德鲁克曾说过：“缺乏愿景和战略的企业就像流浪汉一样无家可归，而企业在最初的成长过程中，流浪汉都是在追逐目不暇接的机会。”但是当市场资源减少，企业从游牧式的经营方式转向耕作式的时候，战略的重要性日趋显著。这也是今天我们在这里参加务虚会的目的性和重要性。在此，就我本人在学习和实践中一点体会谈一谈感想。

企业的愿景和目标制定后，并不能根治企业经营中散漫、目标不明的顽症。据统计，企业有效的策划并且得到有效执行的，这种战略实施率不到10%；而大约70%的战略执行失败不是因为战略不好，而是因为执行不到位。这几年，我在xx品牌经营中也深深体会到：一整套的管理程序经过二十多年的沉淀，已经成为众多汽车品牌中的标杆。他们不但重视战略如何制定，而且更关注企业运营的流程和标准的评价体系。全国有五百多家经销商，发展的水平、经营的效益也是参差不齐。对于战略和执行，我们要两者兼顾，不能只重其一，否则将会带来后果不堪设想。只重战略，忽略执行，就如同建设没有基础的空中楼阁；只重执行，忽略战略，好比在搭建永远无法达到登天目标的天梯。

一个企业必须能够清晰地描述战略，全面地评价战略并有效地管理战略，避免走上貌似正确实则错误的道路。这样才能构建起一个完整的战略执行系统。譬如，我们企业面对远景与战略时，在内部流程管理中，我们的经营效率、经营利润如何？在企业发展中，我们的员工愿望如何？在面对市场和客户，我们以何种形象展现？在财务角度上，我们以多少成果展现给股东及投资方？

年初，我们的所有企业都会制定宏大的目标和策略，并决定推动组织变革。但是到了各部门员工那里，变革的热度立刻降温，各部门员工每天的工作依然如故。随着时间的推移，新的策略不见动静，绩效也不见上升。其实根本原因，就是我们的策略目标未能转化成各部门员工日常工作的内容及努力方向，没有把策略目标落实到位。只有把策略目标层层分解到各部门与全体员工的日常工作中去，企业才能有效地整合分散资源，并改善绩效。那么，如何把策略和员工的有效执行联系起来？

策略目标是大愿景，如何有效执行，依赖于各阶层员工是否了解大愿景。员工们大部分时间都是投身于自己的日常工作，他们需要知道这个大愿景和他们的日常工作有何关联。美国著名将军艾森豪威尔曾经在他的回忆录中指出，他在年下达进攻的命令后，发现自己已经无事可做。除了不时去检视战情外，他主要的工作是思考：万一进攻失败，接下来该怎么办？若非常成功，下一步又该怎么做？艾森豪威尔将军的经验为企业提供了两个重要启示：第一，高层管理者应该并且必须把大部分时间和心力花在策略思考上；第二，为了使高层管理者做到第一点，必须有一个从上到下，层层有效地把策略转化为实际行动，以确保完成目标的组织架构。应该说，军队的指挥与行动架构是简单的，士兵只需要知道具体的任务，至于什么战略，他们不清楚并不要紧。要紧的是，必须确保成功完成任务，若他的环节出问题，整个战略可能会失败。但对照企业，情形恰恰相反，企业必须加强部门的沟通，让全体员工了解高层所制定的策略，他们必须知道企业这个大的愿景。这就需要绩效来改善策略与执行力的问题。

因此，企业确定策略目标后，必须要进一步转化成以下3个层面的目标：

一、企业如何提高管理效率

1、对于企业高层来说，建立一个良好的交流平台和员工发展平台，让员工对企业有认同感和归属感。

2、对于中层人员来说，既要掌握企业经营特性，了解企业阶段发展目标，又要注重自身能力的提高，勇于履行职责、承担责任。

3、对于基层员工而言，必须主动适应企业快节奏和精细化管理要求，不断强化自身业务技能学习，加深对企业经营发展战略和目标的认知、理解和认同，树立整体观念和团队意识，以增强执行的自觉性。

4、要建立完善的工作流程和绩效考核监督体系。只有企业流程顺畅了，才能确保企业各环节工作有效衔接和配合，才能最大限度地提升执行效率。严格的绩效考核制度是加强执行力制度保障体系建设的关键环节。

二、企业如何提高获利水平

在做强主业的同时，挖掘企业新的经济增长点；在市场普遍微利的经营态势下，积极开源节流，减本增效，向管理要效益，以提高企业的获利水平。

三、企业如何提高顾客价值

房产企业范文篇3

[关键词]物业管理房地产现状对策

我国物业管理自20世纪80年代初起步，至90年代，特别是小平志南巡讲话后，在房地产建设热潮的推动下，呈现出迅猛的发展势头。随着我国社会经济的发展和繁荣，人们对生活质量和工作环境的要求不断提高。在这种背景下，探讨和分析我国物业管理及其发展问题显然具有重要的现实意义。

一、房地产开发与物业管理互补作用

1.房地产开发是物业管理的基础

物业管理是建立在对特定物业之上的管理，是对已经形成并投入使用的场地和设施的管理，而这些场地和设施是由房地产开发商所形成的。因此房地产开发商对物业管理的认识和对物业管理的重视程度，直接影响和决定了后续物业管理的水平。如果把房地产看作商品，那么物业管理就如同商品的售后服务。房地产在开发阶段，尤其是设计、建设时期，一点点的疏忽或遗漏，都会给后面的物业管理带来长久的烦恼。比如物业对建设情况不了解,遇到维修等问题时会处理困难,更重要的是,如果房地产的配套设施不全或建筑施工质量问题如公寓楼没有足够的停车车位;大楼内的电梯质量差;楼内没有电视接收共用天线或闭路电视装置等。

2.良好的物业对房地产的发展有促进作用

物业管理的目的是为了使房产保值、增值，并为物业的所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活环境和工作环境，物业管理的参与，延长了房屋的寿命，提高人民居住水平。提高房屋及其附属设备设施寿命期、降低质量和综合成本最终使房地产保值增值。有关调查表明，买房时，人们在关心房价、位置、居住环境之后，最关心的问题就是房屋的物业管理。如果物业管理得好，必然会解除消费者的后顾之忧，促进房地产开发业的发展。

二、物业管理的现状及问题

1.建设与管理之间缺乏有效衔接

近两年来，有关物业管理的纠纷层出不穷。全国各地媒体屡发物业管理负面新闻，物业管理投诉率居高不下。下面举一个典型案例。李先生购买了某小区的一套住宅,购买时发展商承诺物业管理费为1元/平方米,并有管道煤气,24小时热水供应等配套设施,且写进了购房合同中。但李先生称入住已有半年,非但相关的配套设施没有落实,物业管理费反而涨到了2元/平方米，物业公司说“发展商说的不算数”,收费是依据有关标准，而发展商则称物业管理已移交,自己无权过问，最后小区住户集体拒交物业费。这个案例暴漏出两个问题:（1）一些开发建设单位在商品房促销时,对物业管理做出不切实际的承诺,给后续的管理带来困难。还有一些开发公司在规划、设计、施工阶段遗留下后患，矛盾在居民入住并实施物业管理后才反映出来，因此业主意见强烈,物业公司代人受过。（2）物业管理企业价格法律、法规意识淡薄。对价格政策不了解或重视程度不高，自行制定收费标准，多收费或乱收费，加重了住宅产权人、使用人的负担。在群众中造成不良影响;总之说明建设与管理之间缺乏有效衔接。这种现象在中小城市尤其突出。房地产开发在先,物业管理滞后,而物业管理滞后的根本原因是法规建设滞后。现行物管法规和政策只是针对大城市中具有一定规模的住宅小区而制定的。中小城市的住宅小区,缺乏切合实际的权威性的管理办法,结果在实际操作中,因缺乏行为规范约束和有效的市场自由竞争,由此造成了物业管理水平差、收费乱的不利局面。

2.对物业管理的认识模糊

物业管理是指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律和管理标准及委托合同行使管理权，运用现代科学和先进的维修养护技术，以经济手段管理物业，从事对物业及其周围环境的养护、修缮、经营，并为使用人提供多方面的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。据统计，截止2005年城镇房屋建筑面积164.51亿平方米，其中住宅建筑面积107.69亿平方米。这是国家的一笔巨大财富，据粗略计算，如果经营管理得好，使全国城镇所有住宅的使用年限延长一个月，则可为国家节约资金数近16亿元;反之，若管理不当，使这些住宅自然淘汰加快，缩短使用期限一个月，就会给国家造成16亿元的损失。可见物业管理的好与坏对城市的发展、社会的进步具有极为重要意义。然而，许多房地产企业单位，对物业管理的概念认识不甚清楚，许多原来的房产管理机构换个牌子就成了物业管理公司，不正规必然落后，目前我国多数物业管理公司达不到正常的经营规模。而且科学技术在物业管理过程中的推广应用率极低，劳动密集型依然是物业管理的主导模式。传统的物业管理内容包括对物业治安防卫、清洁绿化、对设备设施的维修保养以及对各种费用的代收代缴等，多数依然单纯依靠手工方式进行管理，要耗费极大的人力、物力和财力，最终导致效益差，入不敷出，最终许多物业管理企业不得不靠主管部门或开发企业的输血来维持生存。3.缺乏公平的市场环境

我国物业管理起步之初是作为房地产的一种服务手段的衍生物，种种规则也从房地产业沿袭下来，而且大部分物业管理企业是由房地产开发公司组建或控股的，这样，自然而然地圈定了势力范围，存在市场壁垒，不利于公平竞争。由于现行的物业管理体制存在着一定的弊端，物业管理市场一般采取议标的方式，均未实行规范性招标，因此虚假招标屡禁不止。其中还有很多是由国有企业、行政事业单位的房管所或后勤管理部门转制过来的，仍然运用国企优势，尚未真正建立起社会化、专业化、市场化的物业管理新体制。这些物业管理企业转制名称改了但实质运作状况和管理体制并没有改变，因此企业运作过程中必然出现这样或那样的问题，也使得行业的良性发展受到限制。可见物业管理行业发展的根本出路在于建立充满生机和活力的物业管理市场以及公开、公平的竞争环境。应将物业管理企业推向市场，通过招投标聘请物业管理企业，实行优胜劣汰。但是，目前除少数城市外，绝大多数城市的物业管理市场尚未形成，仍由主管部门或开发企业委派或指派物业管理企业，这种封闭的自我保护式管理方式，不仅有碍物业管理市场的培育和发展，而且使得被委派或指派的物业管理企业难以产生危机感和紧迫感，进而不能更好服务于使用人。

三、解决之道

1.提前介入

由于房地产开发和物业管理的工作性质和利益不同，考虑问题的角度和分析、处理问题的观点和方式就会不同。物业管理如同产品的售后服务，它对产品的使用具有最中肯的发言权。因此物业管理必须提前启动、全程介入,贯穿到规划设计、开发建设、竣工验收、交付使用等各个阶段中去。物业管理的提前介入,一方面有利于设计的优化和房屋建设质量的提高;另一方面物业管理者与住房消费者时刻保持紧密联系,据此不断修整市场定位,使管理方式更鲜明,更有利,更规范,更好的为住户服务。

2.规模化

一般来说有规模的或规模大的物业虽然配置多、开支大、但它所服务的对象也更多，故比没有规模或规模小的平均成本还是要低。因此只有通过市场化的兼并重组联合来降低总体成本和社会成本以规模出效益。物业管理行业要走上横向联合、纵深发展之路，在建立健全企业化经营体制的基础上，通过并购那些小物业管理企业的方式进行有效扩张，从而有效降低成本。达到规模经营。

3.市场化

房产企业范文篇4

某集团公司的下属房产是企业自建的福利性保障住房，不具备竞争性和排他性，也不属于商品住房，主要是为了满足企业员工对住房的要求。建设房屋主要为中小户型，房屋的销售价格也远低于市场商品房的售价。在巨大的价格落差下，一些需要房屋的职工，就会想尽办法与房产管理人员拉关系。一些房产管理人员由于缺乏法治意识，在利益的诱惑下，就会出现违规违法行为，将房产管理权力当做个人的牟利工具，不仅对职工的正当利益造成损害，同时也使企业的形象受损。

二、企业反腐倡廉建设过程中存在的一些问题

1.内控制度流于形式，没有可操作性

制度的有效执行主要取决于该制度的可操作性，即制度中包含的措施是否可以解决实际存在的问题。企业的反腐倡廉工作没有做好，是因为经营工作和反腐倡廉工作结合得不够紧密，也就是没有把反腐倡廉的具体要求和公司内部的控制管理融为一体，监督的力度无法对经营管理的关键位置和重要部门起作用，导致问题不断产生，这样的制度表面上健全，但实际上没有起到应有的作用。

2.重点领域、关键环节内控制度的缺失

防止权力腐败最终还是要取决于对权力的监督制约。内控制度没有完善，那么约束力只能取决于掌握权力者本人。权力如果没有制度约束，就犹如脱缰的野马，完全没有规矩。建设健全的内控制度，可以有效杜绝腐败，就算有人心存贪念，也会因为制度的约束而不能肆意妄为。

3.反腐倡廉制度体系模糊

体系是指在一定范围内的同类事物依照一定的秩序和内部关系组合而形成的整体，在公司内部，部门与部门之间联系非常紧密，是一个高度协调、合作的共同体。一些公司制定的制度比较多，但是制度之间往往联系不够紧密，一些责任界定不够明晰，导致问题产生后，往往无法从制度上认定责任人，不仅影响问题的解决，还导致制度形成虚设。还有一些公司在制定制度时没有整体构思，瞻前不顾后，新问题出现后经常无章可循。因此可以看出，制度若缺少成体系的连续的规划，就会出现交叉管理或者是制度没有办法执行的局面。

4.制度执行力度不够，致使制度虚化、弱化

制度的重点是制度的执行力度，但是在实际工作中违反制度的情况时常出现。有些公司的管理人员观念陈旧，视野狭隘，对新事物的接受能力差，解决问题习惯依照经验，经常将规定无视化；还有一些企业在执行制度的过程中具有多面性，有时松懈，有时紧张，没有将制度奉为行事法则，需要时拿来主义，不需要时束之高阁，这样，制度就丧失了严肃性和公正性；还有些企业管理人员不愿意接受制度约束，在工作中故意忽视制度，以各种各样的方法和借口虚化和弱化制度执行；还有一些企业重视制定制度但轻视制度执行，最终导致制度成为摆设。以上这些问题从根本上表现出制度和权力之间的冲突，需要依照制度来监督约束权力，最终依靠权力来影响制度。

三、企业房产管理中反腐倡廉工作的工作思路

1.加强权力监督，保证各项工作的规范化

企业应利用廉洁自律民主会议、民主评议和述职廉政等一系列形式，开展自我反思活动，逐渐加强房产管理人员的思想建设和廉政建设。各级党组织还应利用一些方式（文件、会议、公开栏、网页等）来开展以述职述廉、廉政自律、任期廉政审核为主要内容的党务公开工作，检查管理漏洞，增强民主监督，提升决策的公平性和科学性。加强对住房分配、房产拆迁工作的有力监督和效能监督。在群众拆迁工作上，严格按照规定的程序进行安排，待拆迁工作确定后，房产管理部门的相关人员进行最后的确认工作，并监督住户签署相关文件，最后将文件入档封存。在一定的时间内完成审核拆迁摸底表，然后依照审核结果与住户签署拆迁协议。在进行住房分配时，应将住房分配权力下放到各个所属部门，各部门根据实际情况，制定公平的住房分配制度，然后进行住房分配工作，同时将住房分配结果上报给公司进行审核认定，提高住房分配的公正和公平性。通过有力的监督政策（例如公布举报电话、创建举报奖励政策、举报网站、举报微信公众号）来确保工作人员的廉洁，从而保证各项工作的公平性、实效性和规范化，确保权力能够真正对群众负责。

2.加大党风廉政管理力度，推进反腐倡廉制度落实

党内领导人员一定要遵守“一大三重”集体决策制度，通过企业党委会议和党政联席会议公开研究房产管理中的人事调整、管理组织机构变动和住宅房分配等内容，完善党内监督体制，极大程度地发挥党内人员的民主监督权利，有力地预防和阻止腐败行为的发生。另外，一定要严格执行房产管理人员的选拔政策和程序，积极采集广大人民群众的意见，遵守和执行任前公示制、试用期制和认知回避制，与新提拔的干部人员签署自律书，创建新提拔干部的廉政档案，加强对新提拔干部廉政工作的考核。真正落实领导干部开门接访、分段报案等信访制度，积极处理以权谋私等不法行为，解决好群众的住房问题。

3.加强廉政教育，牢固树立防腐拒变的思想防线

做好房产管理与分配的党风廉政建设工作，思想基础很重要。所以，一定要加强教育力度、拓宽教育渠道，加强对企业负责人和房产管理人员的廉政教育工作。第一，领导和负责人要起模范带头作用，通过全年的中心组学习等形式，把廉洁自律理论、房产管理政策、案例分析相结合，进行深入浅出、公平实在地讲解，逐步提高房产管理工作人员的廉政素质；第二，将党支部作为基本单位，每个季度根据最近发生在房产管理工作中的违纪、不廉政等行为开展党风讲评大会，教育党员以此为警戒，时时刻刻都保持清醒的头脑，严格自律；第三，开展党员培训与廉政教育活动。将党纪法规教育、典型事例警示教育相结合，努力营造企业的廉政文化氛围，与新上任的房产管理干部进行廉政谈话。把怎样正确使用权力、怎样改进工作作风、怎样落实党风廉政建设责任等作为主要讨论内容，通过交流、提醒等方式提高管理人员的廉政自律和依法工作的意识。

4.加强反腐倡廉干部队伍建设

房产企业范文篇5

大家好！

才使我有机会这次参与这次竞聘，今天作为一位竞聘演讲者，感到非常激动和自豪。于一九二年毕业于__省广播电视大学，大专学历，二000年七月参加工作，于二00二年入司,感谢公司这种“赛马不相马”竞争体制。先后担任房产事业部置业顾问，房产二处副主任，新城营销策划主管，新城总监助理等职。这次，竞聘的岗位是新城副总监。

工作就是一个人的人格表现，俗话说“文如其人”同样。看一个人所做的工作，就是如见其人”愿意接受挑战，迎接考验。竞聘新城副总监总的思路是完成董事局下达的任务指标、创新适用于县城的营销策划思路、加强执行力、激发员工的奋斗激情，将在董事长及相关领导的大力支持下，结合原项目部几代领导的管理经验，带领项目部全体人员把项目部建成全房产公司、乃至全集团的模范样板。这是愿望，也是竞聘的目的

总结起来有如下几个特点：一是做事较有耐心，日常工作繁杂而琐碎，毫不起眼，因此也敷衍塞责过，一推了事，但在董事长及项目部几代领导的细心调教下这一点有了相当大的改善；二是做事有恒心，不服输，对既定的工作目标都能专心一意地努力，对于这一点的前几任总监表现出来的毅力和精神力已让我感动,回顾自己几年来的工作。也让我明白只有平时一点一滴的努力积累才是实现任何目标的唯一方法；三是做事计划性强，面对繁杂的工作，通过几年来在工作中的积累能够很快的总结出规律，提炼经验，做事不能说是井井有条，计划得当，但也提高办事效率；四是适应性强，__工作的几年来，根据工作需要我曾先后在几个岗位上工作过，都能很快的掌握本岗位工作所必须具备的基本条件，及时调整自己的思维和行为，使之与工作相适应，顺利的完成角色的转换；五是信守诺言，具有团队精神。总监是项目部的核心，工作中起到承上启下的作用，而我作为副手就必须具有协作意识与服从性，前几任总监就是始终坚持从服从大局出发，坚持公司的利益才有了今天的新城,相信对房地产行业日趋成熟的一定能为总监的工作开石、铺路，辅之以成；六是始终保持着对工作的执著和热爱，对待工作的热情与精神状态，决定了一个人的工作效率，多年来我无论做任何工作，都保持着良好的工作状态，做到干一行爱一行，干一行就努力做好这一行。

被公司领导调到项目部我一直很沮丧甚至颓废，一年前。一直认为项目部工作简单，缺乏激情，人又在外地无法让我有成功的愉悦，只不过做些上传下达等鸡毛蒜皮的小事。现在还有人说项目部就是为公司守边疆的公司的基层工作者，而我却认为到项目部工作的员工才能真正的体现到__企业文化的真正内涵，群狼文化的实质（狼是世界上最具有执行力、团队精神及忍耐力的动物）项目部是企业和项目之间的桥梁和纽带，一个执行总公司信息传递与反馈的中心，一个好的项目部起到沟通，协调、输血与辅助的作用。所以，做一名好的项目负责人的副手要有相当的协调能力、执行力更要有耐得住寂寞的思想准备。钟董事常教导我要做到不简单”和“不容易”什么叫做不简单？就是把简单的事情千百遍都做好，就是不简单；什么叫做不容易？就是把大家都认为非常容易的事情非常认真地去做好它就是不容易。做一个优秀的项目负责人也许并不需要多高的智慧与才华，而更应具备强烈的责任心，热情与敬业精神。

项目部的现状与今年的前景分析：

困难比年大，今年所面临的主要困难：年对新城项目部而言。通过几代总监的努力，新城在__知名度与美誉度已有了很大的提高，但由于项目部销售情况的好转也使得更多的竞争对手参与到本来就不大的一块市场蛋糕中，目前__建和拟建的纯住宅与商住楼盘已达7个，且地理位置都很不错，城市配套设施也较为齐全，这也是现在所面临的最大的困难，当然也是挑战。

抢食者越多的时候实际上也把__从计划经济时代带到真正意义上的市场经济时代，今年面临的主要机会点：困难越大。经济学中的二八定律告诉我能在市场立足的只能是做好了一切准备和有充分服务意识的开发商，市场只属于强者。尽管说我目前的城市配套设施与交通仍显得比较薄弱，加上现在股市分流房地产资金额度很大。但我有一整套大公司才能运用到资源和服务理念，更加关键的今后几年内县政府的搬迁，使得我有理由相信，新城将从原总公司的输血部门彻彻底底转变成造血部门。

懂得了这样一个道理，通过这几年的工作。做什么样的工作和有什么样的头衔并不重要，重要的尽自己的努力去做好它完成它能够做好每一件小事才是成功的铺垫。如果我竞聘上这个岗位，将集中精力，脚踏实地的突出做好如下几个方面的重点工作：

与总监一起完成它并做好各项具体工作；一、紧紧围绕董事局下达给项目部的工作目标。

提高工作的合理性、紧凑性、提高办事效率；二、紧紧围绕提高工作效率与日清日高的原则。

有针对性提出操作性强的对策和建议，三、紧紧围绕重点工作。做到督办内容，完在时限，完成结果三明确；

激发员工的奋斗激情和创业成就感；四、紧紧围绕变现回款这个中心。

认真学习，五、紧紧围绕项目部的相关工作。全面掌握与本行业管理相关的政策，法规和业务知识协调与政府各职能部门之间的关系，当好总监最好的辅助者”

房产企业范文篇6

关键词：房地产；税收；筹划

0前言

房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有：

（1）营业税：

企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。

将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为，免征营业税。

房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。

（2）土地增值税：

建造普通住宅增值率未超过20%，则免征土地增值税。

因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增值税。

以房地产进行投资联营，联营方以房地产作价入股或作为联营的条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免征土地增值税。

一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免征土地增值税。

房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。

在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。

对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。

个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关核准，凡居住满5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免土地增值税。

我们可以利用国家的税收优惠政策来进税收筹划提高企业的经济效益。

1变房地产销售为投资

按照现行税法规定，以不动产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不缴营业税，而且自2003年1月1日起，对于以不动产投资入股后转让股权的行为，不再缴纳营业税。这种规定为房地产企业开展税收筹划提供了空间。如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司，则可以考虑先以不动产投资入股，再向购买方转让股权的房地产销售方式。例如：甲房地产开发企业，2007年度商品房销售收入为2亿元，按税法规定计算的可扣除项目金额为1.6亿元，如果直接出售需要缴纳土地增值税1200万元，缴纳营业税1000万元，城市维护建设税和教育费附加100万元。而如果甲企业与购买方乙企业达成协议，甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资，稍后再以20000万元的价格向乙企业转让该股权，则可以合法地免除了1000万元的营业税和100万元的城市维护建设税与教育费附加。同时，为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性，甲企业可以作出一些让步，给予乙企业一定的利益补偿，但是其数额应以甲企业节约的税款1100万元为限。

2利用土地增值税的税收优惠进行税务筹划

税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。同时规定，纳税人既建造普通标准住宅，又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额；未分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。在分别核算的情况下，如果能把普通住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。

例如：甲房地产开发企业，2007年度商品房销售收入为2亿元，其中普通住宅的销售额为1.15亿元，豪华住宅的销售额为8500万元。按税法规定计算的可扣除项目金额为1.6亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为1.0亿元，豪华住宅的可扣除项目金额为6000万元。

（1）如果不分开核算（纳税人应该了解当地是否允许不分开核算），该企业应缴纳土地增值税为：

增值额与扣除项目金额的比例为：（20000-16000）÷16000×100%=25%

适用30%税率。应缴纳土地增值税=（20000-16000）×30%=1200（万元）

（2）如果分开核算，该企业应缴纳土地增值税为：

普通住宅：增值额与扣除项目金额的比例为：（11500-10000）÷10000×100%=15%，增值额与可扣除额低于20%，享受免税优惠。

豪华住宅：增值额与扣除项目金额的比例为：（8500-6000）÷6000×100%=41.67%，适用30%税率，应缴纳土地增值税=（8500-6000）×30%=750（万元）。

分开核算合计共交750万元，比不分开核算交1200万元少交450万元。

3合理定价的筹划

依据《实施细则》第十一条规定，“纳税人建普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的免征土地增值税；增值额超过项扣除项目金额之和20%的，应就其全部增值额按规定计税。”企业可利用20%这一临界点进行筹划。设某房地产开发企业待售标准住宅，除营业税、城建税及教育附加外的扣除项目金额为A，销售房价总额为X，营业税、城建税及教育附加为5.5%X，如果企业要享受起征点优惠，那么最高售价只能为X=（1+20%）（A+5.5%X），解得X=1.2848A，企业在这一价格水平下，既可享受起征点的照顾又可获得较大利润。如果售价低于X，虽能享受起征点优惠，但利润较低。如果企业欲通过提高售价达到增加收益的目的，此时按增值率在50%以下的税率即30%的税率缴纳土地增值说，对企事业来说只有当价格提高的部分超过缴纳的土地增值税和新增值的营业税、城建税及教育附加时，提价才有利可图。假设售价提高Y，X为增值率20%时的售价，则新的价格为（X+Y），新增营业税、城建税及教育附加为5%×（1+7%+3%）Y=5.5%Y，扣除项目金额为A+5.5×（X+Y），假设增值率虽大于20%但小于50%，增值额为：（X+Y）-A-5.5%×（X+Y）。土地增值税为：30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）。企业欲使提价所带来的收益超过新增的税负而增加收益为30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）+5.5%Y。

甲房地产公司建成并待售普通标准住宅，当地同类住宅的市场售价在11000万元到14000万元之间，已知取得土地使用权的金额为3000万元，房地产开发成本为5000万元，利息支出不能提供金融机构的证明，也不能按房地产开发项目分摊，当地政府规定允许扣除的房地产开发费用的扣除比例为10%。通过选择筹划方案可在保证售价较低的情况下，少纳土地增值税，增加企业利润。上述案例中除营业税、城建税及教育附加外的可扣除项目金额为：3000+5000+（3000+5000）×10%+（3000+5000）×20%=10400（万元），从而形成以下两个方案：

方案1：公司既享受起征点优惠，又获得最高利润，则最高售价为10400×1.2848=13361.92（万元），此时获利为：（13361.92-10400-13361.92×5.5%）=2227.0144（万元）。当价格在11000万元至13361.92万元之间时，虽售价上升获利将逐渐增加，但都要小于等于2227.0144万元。方案2：公司想通过提高售价再多获收益，则提价至少要大于：Y＞30%×（X+Y-A-5.5%X-5.5%Y）+5.5%Y。则提价要大于1009.84（万元）。即房地产总售价至少要超过1009.84+13361.92=14371.76（万元），此时提价才会增加企业总收益，否则提价只会导致总收益减少。所以，当市场房价在11000万元至14000万元之间时，公司应选择13361.92万元作为房产销售价格。可见企业在出售普通标准住宅时，通过合理定价进行纳税筹划，完全可使自己保持较低价格并获得较高的利润。

销售价格的定价策略，是房地产企业纳税筹划的一个非常重要的方法，这不仅对土地增值税会产生影响，同时对企业的营业税及附加、企业所得税等，都有重大影响。

4设立独立核算的销售公司

上面的介绍，说明了如何通过控制和降低房地产销售时的销售价来降低土地增值税负担的问题。但是其局限性在于往往要制定稍低的价格。如果房地产开发商将企业的销售部门分离出来，设立为独立核算的房地产销售子公司，则房地产企业既能够以比较高的价格实现房地产的销售，同时又能够合理地降低企业的土地增值税负担。甲企业（以下均不考虑加计扣除20%因素）原计划以2400元/平方米的价格出售5000平方米的房产，扣除项目金额为840万元，同理可知增值率为42.86%，企业需缴纳土地增值税108万元，还需要缴纳销售不动产的营业税2400×5000×5%＝60（万元），城市维护建设税和教育费附加60×（7%＋3%）＝6（万元），印花税忽略不计，合计缴纳税款174万元，企业的税后净利润为186万元。而如果甲企业设立独立核算的销售子公司，甲企业首先将该商品房以2000元/平方米的价格销售给该销售公司，销售公司再以2400元/平方米的价格对外销售，则对于甲企业而言，仍然无需缴纳土地增值税，利润为160万元，但是需要缴纳营业税50万元，城建税及教育附加5万元，税后利润为105万元；其销售子公司实现销售利润200万元，因非房地产开发企业，不能加计20%扣除，且不能享受普通标准住宅增值率20%之内免税政策，需缴纳营业税（2400－2000）×5000×5%＝10（万元），城建税及教育费附加1万元，共计11万元。其增值率为（1200－1000－11）÷（1000＋11）＝18.69%，需缴纳土地增值税为：（1200－1000－11）×30%＝56.7（万元），其税后净利润为132.3万元，甲公司和销售子公司共计实现净利润237.3万元，通过设立销售子公司比原销售计划多实现净利润51.3万元。

5通过周密项目投资策划进行税收筹划

房产企业范文篇7

企业

信息

企业名称

法人代表

企业地址

联系人

手机

传真

自查内容

1、对照法规查制度，根据国家有关法律法规，检查经营、财务、购销管理制度是否健全完善；

有□无□

2、对照制度查程序。根据有关规定和管理制度，检查涉及经营交易活动中的重大事项的决策程序和环节是否规范到位；

有□无□公务员之家版权所有

3、对照程序查台账。根据工作程序和管理要求，检查各类会议记录、报表文件、合同及其副本或补充协议和备忘录等台账是否完整一致；

有□无□

4、对照台账查资金。根据台账和财务账本，检查合同执行、费用开支和资金使用等情况是否真实法。

有□无□

查摆出的问题

整改措施

整改措施

对自查自纠工作的意见和建议

填表说明

1、必对照此表认真自查2003年以来，本单位是否存在“自公务员之家版权所有查情况”栏目中所列的行为，如实在相应的□打√，并在企业名称上加盖公章；

2、如不够填写，可另附材料一并报送；

房产企业范文篇8

关键词：建筑施工企业;房产开发企业;财务管理;差异性

一、经营对象

建筑施工企业是从事建筑商品生产和经营的企业。房地产开发是从事房地产开发和经营的企业。建筑施工企业承接的是“先有买主（即客户），后有标的（即资产）”的建造合同。在建设中，按客户（建设单位）的施工图纸实施建设。不承担设计不合理的责任，也不面对市场销售产品。与建筑施工企业相比，房地产开发企业在业务构成上，多出设计、销售两个部分。这两部分中，需要解决的核心问题是：项目产品定位。举个例子：收入水平不同的消费群体，在面对高层、洋房、别墅这三个业态时，其购买能力及购买意愿有着质的区别。项目产品定位决定了项目物业类型、产品方案、建造标准、部品部件档次等要素。而不同的物业类型，或相同物业类型下的不同建造标准，工程成本的差异可能会较大。这也让房产开发公司的成本控制更加复杂。为了做好项目产品定位，房产开发企业要深入细致地开展项目前期市场调研，力求使项目产品定位与市场需求相吻合，做到项目成本与售价相匹配，避免产品定位偏离市场。

二、上下游企业

建筑施工企业的上游企业有建筑劳务公司、材料及设备供应商、建筑分包单位等，下游企业是建设单位（包括了房地产开发企业），上下游关系相对简单。房产开发企业的上游企业是建筑施工单位、（部分）材料及设备供应商，下游企业有营销策划公司、销售公司、物业公司、商业地产运营公司。随着社会分工的进一步细化，下游关系日趋完善。在整个投资过程中，还得依赖投资公司提供资金。

三、行业特点

房地产开发行业具有资源整合、资金密集、政策性强等特点。资源整合包括内外两个方面。对外，企业在融资、拿地、建设、销售、交付产品各阶段，需要与各类型金融单位、政府多个部门、各类供应商、不同产品需求的客户打交道，完成“整合”工作。在内，单从房产公司的部门（人员）设置看，真可谓“麻雀虽小，五脏俱全”。房地产企业受国家宏观调控政策影响大，政府对土地供应、贷款利率、各种税费、交易政策的宏观调控，都可能会对企业产生深远影响。房产开发行业还是资金密集型行业，筹集资金渠道多元性，资金占用形态多元化。而建筑施工企业具有“生产型”特点，靠自有工人、设备、按进度生产、回款。发展壮大的主要压力是承揽施工业务、提升自身技术实力等。

四、纳税主体

由于施工企业生产具有流动性大、施工生产分散、地点不固定等特点。在“营改增“前，国家征管营业税的纳税地点是建筑业应税劳务发生地。对于简易征收的建筑施企业，在外地施工时，需开具《外出经营活动税收管理证明》。按开具发票金额的一定比例，在施工地点缴纳营业税、企业所得税，代扣个人所得税等。这让长期从事建筑施工行业的财务人员，在纳税中认为税收主体是“项目”，日常工作中更关注“项目”的开票金额、收入、回款。在“营改增”后，由于增值税的特点，国家征管增值税的纳税地点是个‘混合体’，即按照一定比例的预征率在建筑服务发生地预缴增值税后，向机构所在地主管税务机关进行增值税纳税申报。由于房地产企业在“营改增”前，是地方税收的重要来源，各地税务局为了完成地方税收任务，往往要求在土地所在地成立房产开发公司或子公司（也有用分公司形式，按子公司方式纳税的），在当地缴纳营业税，土地增值税、企业所得税等各税种。这让长期从事房地产开发行业的财务人员，以“企业”为税收主体。在纳税申报中关注企业的收入、成本、费用。

五、适用税收征管文件

房地产开发企业在税收征缴中，需执行行业专用税收文件。如：国税发【2009】31号，是专门针对房产开发企业征缴企业所得税的文件。国税发【2009】91号，是针对房产开发企业征缴土地增值税的专项文件。这两个税收文件与国家其他税收文件有很大差异。而建筑施工企业，在税收征缴上适用于通用的国家增值税、企业所得税文件。

六、税种与税负

建筑施工企业的主税种是流转税（“营改增”前是营业税，“营改增“后是增值税），企业所得税。房产开发企业的主税种是流转税（“营改增”前是营业税，“营改增“后是增值税），土地增值税、企业所得税等各税种。比建筑施工企业多了个土地增值税。土地增值税依据增值额占（税法认可的）成本的比例，实行四级超率累进税率，税率依次为30%、40%、50%、60%。若不做规划及管理，可能“吃掉”房产公司大部分的项目利润。两个行业在国家税收税种上的差异，以及高税负的税种，加上房产开发行业的获利率普遍高于建筑施工行业，导致两个行业在税收总额、税种、税负上有着很大差异。

七、税务筹划的作用

税务筹划，是指在不违反法律、法规前提下，在纳税行为发生前，通过对纳税主体经营、投资活动的涉税事项，进行交易结构规划、调整、控制，达到减轻税负目的的活动。由于建筑施工企业缴纳的流转税，是按收入比例缴税。行业毛利率较低，企业所得税税负不高。对于规模不大的建筑施工企业，经税务管理部门批准，可采用按收入的一定比例的核定征收方式。而房产开发企业由于土地增值税计算上，在（税法准予的）扣除项目金额上，有专项规定，加之实行四级超率累进税率，税负间距较大，再加上前期毛利率较高，导致房产开发企业普遍关注税收筹划。在关注时间上，往往在项目拿地之前，就结合项目实际情况，对各税种进行测算、分析、谋划，确定税收筹划要点。

八、经济合同类型

建筑施工企业的合同类型相对简单，对上是与业主签订的合同，对下是建筑劳务施工合同、分包合同、材料设备采购合同，房产开发企业的合同类型则要丰富的多，包括：设计合同、（甲供材/设备）采购合同、建筑施工合同、营销合同、商品房销售（预售）合同、物业服务合同、商业运营管理合同、融资合同、咨询服务合同等。不同合同类型，在权利义务界定上，涉及不同的国家标准、行业标准、企业管理要求。

九、营销推广费用

在建筑施工企业财务账面，较少看到有大额营销费用。当然，有些建筑施工企业通过分包方式、转包方式、“挂靠”又分包方式，让拿到项目的“关系人”分享了项目收益。而房产开发公司的营销推广费用可以说是金额大，种类全。随着房产营销产业链的进一步分工细化，形式日趋多样，营销费用的构成越加丰富。对营销费用的规划、监督、费效评估等，是房产开发企业工作日程上，是一个重要组成部分。

十、财务核算方面

(一)财务核算的集中程度由于施工企业的流动性大，地点分散等特点，为了让会计核算直接反映施工生产的经济效果，多采用分级核算、分级管理的办法。而房地产开发企业投资金额大、筹资成本高、土地增值税和企业所得税存在先预缴再清算方式等，需要在开发公司层面集中核算。(二)成本的计划与控制方式建筑施工企业是签定建造合同，在合同范围内管理成本。多采用“定单成本计算法”，单独核算每项工程的成本，形成预算成本。在成本控制中，将实际成本与预算成本进行对比、分析、考核。房产开发企业，则根据开发地块来建项目，往往项目数量少，投资总额巨大，。大多企业采用“项目全成本管理”，将全成本划分为各成本构成要素。为了实现目标利润，对各构成要素进行分析，要素数量很多，且相互关联。当某一项成本要素发生变化时，需要系统、全面地对其他成本要素进行测算。比如：项目抢工产生的抢工费会加大项目的工程成本，此时应测算项目提前销售对降低财务成本的有利影响；项目增值率处于土地增值税率区间临界点附近时，要测算税负与售价的敏感性。(三)经营成果的确认方式由于建筑施工企业的施工周期比较长，为正确反映各项的经营成果，核实垫付资金，要分阶段进行工程成本核算、工程价款结算。在季未、年未按照“已完工程”分期确认成本、收入、利润，并与建设单位进行工程价款结算。而房产开发企业的财务核算，大多与国税发【2009】31号保持一致，依据2009年第多少号文件，在签订《商品房预售合同》后，按取得的预售收入，缴纳增值税、预缴土地增值税、企业所得税。在达到“完工条件”时，确认收入、结转成本。

作者:胡巧荣 单位:新疆北新路桥集团股份有限公司

参考文献:

[1]绿城房产建筑管理有限公司企业标准GCS——项目全成本管理手册

房产企业范文篇9

同志们：

刚才，在座的企业家都作了很好的发言，交流了经验，倾诉了心声，提出了建议，我深受启发，并深切感到大家对政府的期盼，对市场和产业发展的信心，以及不断壮大规模、提升品质的决心。借此机会，就促进建筑业和房地产业提升发展，我简要谈些想法，供大家参考：

一、要进一步重视对建筑业和房地产业的培育和发展

近年来，*经济社会持续加快发展，进入了工业化中期的新的发展阶段。尤其去年，在面临国际金融危机严峻挑战的形势下，市委、市政府紧紧依靠全市人民，同舟共济，共克时艰，不仅迅速扭转了经济增速过快下滑的势头，并实现了发展水平、发展速度、发展质量的重大突破，社会发展达到全省中等水平；gdp增速位居全省第一；产业结构不断优化，一产比重降至一位数。这其中，建筑业与房地产业发展不断加快，对经济社会发展发挥了重大推进作用。主要表现在：一是对经济发展的贡献度不断提升。建筑业和房地产业产值、税收不断增长，对区域发展的带动力和贡献率逐年提高。去年，建筑业和房地产业上交税金占地方税收的40%以上，充分表明了两大产业的分量、作用和贡献度。二是促进了民生满意度的不断提升。住房和城市设施配套是民生的重要方面。近年来，群众对*的住房保障与供应、城市管理和人居环境的评价比较高，这离不开两大产业作出的积极贡献。三是推动了城市品位和形象的不断提升。近几年我市涌现出了一批高质量的基础设施、精品小区和单体建筑物，直接提升了城市品位和形象。四是产业对外影响力不断提升。大力实施“走出去”战略，建筑和房地产企业积极向外拓展市场，不仅推动了项目所在地的经济发展，也进一步打响了*品牌。五是企业家素质和企业管理水平不断提升。新增了一批一级、二级资质企业，形成了一批具有*特色和一定品牌形象的房地产和建筑企业。

当前，建筑业和房地产业发展面临良好的形势。一是发展形势总体好转，经济运行不断回升向好；二是中国是发展中国家，正处于加快城市化进程中，需要为大量转移到城市的人口提供最基本的生活条件，产业发展的空间相当大；三是*正处于快速发展的重要阶段，群众收入不断提高，对居住条件和居住环境有更高的追求。今年市政府将继续科学、合理、有序投放房地产开发用地，并进一步强化保障性住房建设，在房地产供地指标中确保10%作为保障性住房面积，这些都为建筑业和房地产业提供了广阔的本地市场。在总体看好的同时，还要清醒看到当前形势的不确定性，全年走势到底怎么样，国家会出台什么政策，大家都在等待之中。同时，市场竞争日趋激烈，开发成本逐步增加，老百姓对房子、对建筑要求的标准越来越高，住房品质高、价格低、性价比好，这是*老百姓的共同愿望，也是对开发商的更高要求。

总之，建筑业和房地产业发展，直接关系地方经济发展和民生改善，政府高度重视、社会密切关注、群众十分关心。我们一定要进一步提高认识，正确研判形势，切实增强推进建筑业和房地产业科学有序发展、尽快做强做大的责任感和紧迫感。

首先，建筑业和房地产业是国民经济的重要产业。建筑业和房地产业，不仅本身是二产、三产的重要组成部分，而且产业关联度高、配套需求大、影响范围广，有力地带动了工业、服务业的多个相关产业发展。无论从贡献度和带动力来说，两大产业已经逐步成为国民经济的重要支柱产业。

其次，建筑业和房地产业是推进新型城市化的重要领域。新型城市化是市委、市政府提出的重大战略部署，核心是科学发展观指导下的城乡统筹发展，首要任务是加快中心城市发展、提升首位度和集聚力，加快建设四省边际中心城市。中心城市首位度首先要求城市建设达到一定规模，近几年市区城市框架逐步拉开、规模不断扩大，为促进要素、人口、产业集聚提供了重要载体和平台。其中的重要领域和推力，就是通过建筑业、房地产业发展，建成了一批住宅小区，完善了城市设施和功能配套，为人口集聚和产业发展打下了基础。

第三，建筑业和房地产业是改善和保障民生的重要条件。近年来，我们始终把全面保障和改善民生放在各项工作的首位。老百姓要提高生活水平、提高幸福指数，首先是安居乐业，即有地方住，住得好、住得安全，这也是建设宜居、宜业、宜商、宜学、宜游城市的基础。实现“五宜”要求，进一步保障和改善民生，需要通过建筑业和房地产业发展，努力提供更多、更好的城市公共产品。

二、要进一步加快建筑业和房地产业的培育和发展

总体上看，目前我市建筑、房地产企业数量多，但规模小、竞争力不强等问题比较突出。全市现有注册的建筑企业共有500多家，但产值在全省的占比只有1.7%，平均产值也仅为5300余万元；房地产大企业和大项目相比其它地市也比较少。因此，必须进一步加快建筑业和房地产业的培育和发展。具体地：

一要加快转型升级。转变发展方式，推进产业转型升级，当务之急是要做大做强，通过市场化手段，鼓励企业联合、兼并、重组，实现优势互补，提升资质，做大规模、做强实力。充分发挥产业协会作用，为加强沟通交流、引导企业联合整合提供平台；鼓励一级资质企业发挥龙头作用，带动中小企业加快发展。

二要注重品牌品质。品质和品牌，决定企业的生命、效益、潜力和发展方向。品牌依靠品质来支撑，建筑业和房地产业创造的是一种公共产品，与群众生产生活、城市品位形象密切相关，社会关注度和公开化程度较高。因此，希望建筑和房地产企业首先要注重社会效益，提升水平、做优品质，尤其已经走出去的企业，更要通过提升产品品质，树立*形象、打响*品牌。在实现牢固、安全的质量要求的基础上，要进一步努力开发科技含量高、绿色环保、适应低碳生活的楼盘和建筑，以求获得更好的社会效益与经济效益。

三要严格守信依法。建筑业和房地产业的发展，守信依法非常关键。当前社会舆论对建筑业和房地业十分关注，广大企业一定要做到依法开发、依法经营、诚实经营，严格执行规划，打造良好居住环境，优化房屋售后服务，树立企业良好形象，促进产业培育壮大。

三、要进一步优化建筑业和房地产业的发展环境

各级各部门要努力营造良好的、高品质的发展环境，促进建筑业和房地产业健康有序发展、不断做强做大。

一是进一步完善政策，引导建筑业和房地产业做强做大。对建筑业和房地产业发展，国家、省、市各级都有很多政策和法规。针对今天大家提出的问题，有关部门要认真梳理，深入分析，抓好政策整合、调整完善。同时，对上级有明文规定的，将通过各种方式积极向上反馈，争取支持。

房产企业范文篇10

20*年*月*日，第546号令废止了《城市房地产税暂行条例》。自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人（包括*资企业和组织以及华侨、*同胞，以下统称外资企业及外籍个人），依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。为了贯彻落实国务院第546号令，做好外资企业及外籍个人房产税的征管工作，现将有关事项通知如下：

一、加强组织领导，确保政策落实

废止《城市房地产税暂行条例》，对外资企业及外籍个人统一征收房产税，是国务院为深化改革开放和完善体制机制所做出的重要决策，有利于简化税制，进一步适应社会主义市场经济发展的要求；有利于统一税政，公平税负，创造和谐的税收环境；有利于规范税收征管和纳税服务，强化依法治税。各地要充分认识对外资企业及外籍个人统一征收房产税的重要意义，采取有效措施保证国务院第546号令的贯彻实施。要加强对外资企业及外籍个人征收房产税工作的组织领导，结合本地区的实际情况研究制定贯彻落实的具体工作方案；要主动向当地政府进行汇报，争取地方领导和相关部门的支持，形成各部门的共识与合力；要密切关注各方面的反映，有针对性地做好宣传解释工作；要深入基层和企业了解情况、掌握动态，及时研究和解决征管中遇到的矛盾和问题，重大问题要及时向税务总局报告。

二、加强政策宣传，完善纳税服务

各地要加大政策宣传力度，充分利用广播、电视、网络、报纸等途径，将取消城市房地产税、统一征收房产税的意义和政策调整的具体内容向社会进行广泛的宣传，特别是要让外资企业及外籍个人了解政策变化的情况和需要向税务机关进行纳税申报的内容和期限等。要进一步优化纳税服务，加强纳税辅导。基层征收机关要通过发放宣传材料、设立政策解答窗口、开展纳税辅导等方式，使外资企业及外籍个人尽快熟悉房产税的税收政策，掌握房产税的计算方法、申报方式和缴纳程序，帮助外资企业及外籍个人及时准确地进行纳税申报；要为纳税人提供通畅的反映诉求的渠道，认真处理纳税人提出的问题和建议，建立解决问题的工作机制。

三、摸清税源状况，强化征收管理

各地要以对外资企业及外籍个人统一征收房产税为契机，进一步加强房产税的征收管理工作。要完善房产税的税源管理，通过各种方式获取纳税人、特别是外资企业及外籍个人的房产税税源信息，及时更新税源数据库；要开展专门的税源调查，全面掌握房产税税源的总体状况和分布情况，有针对性地提出加强管理的工作措施；要完善房产税的征管办法和工作流程，创新征管手段，切实提高管理质量和效率；要健全和细化房产税的减免税管理办法，严格减免税的审批。