房产投资范文

导语：如何才能写好一篇房产投资，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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澳大利亚因房地产市场稳定， 回报率高而逐渐成为中国人投资的热点。澳大利亚房产已有100多年历史，市场发展稳定，历史数据表明房产价格每7-10年平均翻一番。政府鼓励投资房产，当地人一直进行稳健的房产投资，政府提供了“负扣税”和“免印花税”的各种优惠政策帮助买新房的投资者。

近日，《澳大利亚人》报道指出，澳洲所有在房地产方面的外商投资中有近三分之一都是来自中国。“澳洲房产投资是稳定的蓝筹投资回报，时间越长，回报越高，尽量不要做短期投机的炒作。我们的理念很简单，如果没什么大事情，不要轻易卖掉投资的房产。”澳洲太平绅士Lanny建议。10%首付、70%-80%的贷款额度、永久产权以及健全的法律环境，都是澳洲房产吸引华人投资的亮点。

留学生的投资经

上海留学生Joanne已经在澳洲待了十多年，并且顺利拿到PR（永久居留身份），她做房产投资也有六七年的历史了。“2000年我去悉尼留学，读书的时候与人合租两室，每周租金一共400澳元。2003年毕业后自己购买了第一套自住公寓。”

与其他留学生一样，年纪轻轻的Joanne根本没想到做投资，直到有一天无意中听了房产投资讲座。“通过房产投资达到自身富有和财务自由，光勤奋工作是不够的，这些理念一下子点醒了我。”她开始投资房产并且收获颇丰，现在已经成为澳洲房产投资公司Iron fish中国区销售营运副总裁。

Joanne 不仅帮助客户进行投资，她也乐于分享自己的投资心得：澳大利亚各个首府城市推荐公寓投资，总价比回报高；墨尔本2009年进入市场调整阶段，期房潜力大，现在买一般都是2-3年后交房，届时市场又会往上走；墨尔本、布里斯班近三年来城市发展迅猛，人口导入量大，租房市场稳定上扬，足够跑赢CPI。

在Joanne看来，在澳洲做房产投资需要的是颗平常心。“我有时跟国内朋友推荐，他们一听到至少需要5年投资时间，就不愿再继续听。国内房产除了自住应该算是投机行为了，澳洲则完全不同，房地产投资是看视为稳定的渠道，每个人根据自身的经济实力来选择房产项目，租金收入平稳提升，能实现以租养贷，十年后房产价值就会翻一番。”

企业家移民首选国

澳大利亚教育体系和生活方式吸引了不少国内企业家，移民国家中澳洲成为他们的首选。

据媒体报道，地产大亨许荣茂和上海仲盛集团创始人及董事长叶立培，两人都拥有澳洲身份，他们的孩子也都在澳洲接受教育。早在各种引人注目的关于中国财富流入澳洲房地产市场的案例出来前，他们就已选择去澳大利亚投资，在澳的投资帮助他们获得了投资中国新生房地产市场的财富。

澳洲欢迎企业家移民，目前移民法案中的188法案就是针对企业家而设立的。188除了之前的企业家移民，11月24日高资产投资者项目也正式生效，500万澳币的投资额度可免除居住条件、获得至少4年的移民签证。政策规定，500万澳币的投资总额中150万澳币必须购买政府债券，剩余投资领域可以选择在房地产、上市公司或州政府债券等。

对于企业家来说，移民监是一大困扰，澳洲新出的500万投资移民法案正是照顾到了这个人群：从获得该法案的4年签证开始，每年只要求申请人在澳洲待满40天即可，或者要求最后一年住满160天。

房产投资客的新目标

中国房地产市场经历近十年的黄金时代之后，高回报率的神话已经一去不返，尤其是限购之后，很多人开始将眼光投向海外房地产，普通投资者在全球范围内配置资产的理念正在逐步形成。

“澳大利亚是最适合置业投资的国家。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩曾表示，限购令、限贷令的出台，使得在国内投资房地产已经变得不可能，而澳大利亚建立了非常稳定的民主制度，在发达国家中经济增长一直排第一，同时还拥有非常丰富的矿产资源，并且没有房产税、遗产税等。“从国际上来看，做房产投资，回报率最高的就是澳大利亚，年资金回报可以达到70%-80%。”

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很显然，选择后者的人多一些。

不用往前数多久，我们只要看20年前，那时会有几个人想到房子还可以拿来炒？

但是，随着房改的推行，一部分房地产商率先富起来了。当他们腰包鼓鼓地吆五喝六时，人们在眼红之余，终于意识到了房产的投资品属性。

随后，在中国的房地产市场，出现了一批投资人。他们买房子，不是自住，也不出租，而是囤积起来，等着房价走高后再卖出去，赚取差价。这就是所谓的炒房人。

在炒房人的心目中，房子总会有人要的，只要能买到房子，自然会有下家来接盘。他们认为这是很稳当的投资和投机，自己不会成为击鼓传花游戏中那个被“抓住”的人。于是，房价被越炒越高，房产也向投资品属性倾斜。

区分房产的投资品属性还是消费品属性，可以很好地理解中国房地产出现的很多匪夷所思的现象。比如“抢房”，比如恐慌性购买，比如囤房，比如囤地，等等，都可以从这个属性上去进行解释。

在炒房人看来，房产是投资品。中国的一些政策，也在明里暗里将房屋当做投资品对待。例如，全国人民都关注的CPI指标，就并没有将房屋的价格纳入进去，统计局给出的理由，就是房屋是投资品而不是消费品。房产作为投资品，在世界各国都是一样的。作为投资品，房产可以获得升值的好处，可以抵御通胀。

在中国，房屋不但是消费品，而且还是必需品，同时，还是区域垄断产品。

根据经济学的规律，我们知道，必需品是缺乏弹性的，或者说弹性很小。也就是说，不管价格如何，必需品都是必须的，房子每平方米5000元的价格，人们必须买，每平方米1万元的价格也是必须买的。这就是很多人说房地产存在“刚需”的主因，也是开发商、炒房人敢于提价、“抢房”的内在逻辑之一。

如果只是必需品，那多增加供给就很好解决了。就像中国人吃饭是必须的，只需要增加大米的供应就行了。但是，房地产同时还是一个区域垄断产品。根据经济学的规律，垄断一定导致供给不足。

于是，一方面是供给不足，一方面是需求不变，甚至随着人口的增加带来需求增加，人们对房屋的稳定需求与供给缺乏的矛盾成为中国房地产的主要矛盾，市场变成卖方市场。

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对于大多数消费者来说，最头疼的莫过于涨价。一段时间以来，我们经常可以看到这样的报道：粮食涨价了，猪肉价格再创新高，房价又涨了，如此等等，毫无疑问，通货膨胀开始抬头。在通货膨胀过程中分清谁是受益者、谁是受害者，是广大投资者和消费者都关心的问题。一般来说，股民是两者的统一体，更有条件抓住涨价带来的投资机遇、减轻涨价带来的消费损失。

产开发投资加快增长，但供需关系仍趋紧张，房地产价格又出现了加快上涨势头，除了深圳、北京等城市价格涨幅较高外，像北海、武汉、蚌埠等城市的房价也飞速上涨。

在今年6月份，70 个城市房屋销售价格同比上涨7.1% ，涨幅比上月高0.7 个百分点。其中，深圳已连续17 个月同比涨幅超过10%，2007 年6月份达15.9% ；北京已连续14 个月同比涨幅超过8%，6月份达9.5% 。

那么在房价不跌反涨的情况下，买房人毫无疑问，他们是推动房价上升的主要动力。只要房价上升一个百分点，开发商的资本回报率就上升三个百分点。只要房地产商有控制房价的能力，哪怕利率和土地价格提得再高，他们很容易就把这些负担转嫁给购房者。指望房地产商发善心，主动降低房价，无异于与虎谋皮。

买房地产股票一样会增值

房价继续上涨，投资者怎么抓住这个机会，是购房投资还是买房地产股票，我们倾向于后者。

我们先来看看通过购房投资有诸多不便：首先是地域限制，常住北京的投资者投资上海、深圳、青岛的房地产，管理起来有很多不便，在选择地段、物业、楼盘方面也有难度，光是选房付款等细节在投资上都要花费巨大的精力和时间，从投资回报效果来说，是有点不值得的。其次，每套房产的单价较高，按揭贷款首付现在已经提高到40 ％，首次投资总金额较高。再次，房产的流动性较差，如果一旦用钱之时要卖房，不一定能卖个好价格，还要支付相应的赋税。

所以投资人购房如果是用于投资或保值，完全可以考虑通过购买并持有优质房地产公司的股票进行投资。这种投资方式有很多优势：地域优势，坐在家里就可以买卖任何上市公司的股票；资金流动性优势，可把一笔资金分散到不同公司的股票上，方便把握房地产涨价的投资机会。当然，股票比房地产价格波动要频繁得多，这也需要投资者有足够的心理准备。

值得一提的是，在买股票的时候要选择最优质的上市公司，即利润率和成长性最好的公司。虽然在买房子的时候我们可能买不起或者不需要买最贵的楼盘，但是这些楼盘可能给上市公司带来超额利润，我们通过股票投资直接分享这一超额利润。朋友曾经开玩笑，“喝不起茅台还买不起茅台股票吗？”，说的就是这个道理。我们投资，终究要的是回报率。

寻找可投资地产公司股票之路

在A股中，有70 余家房地产公司，但是在这其中要寻找到有很大增值潜力的股票，还是要费一般工夫，我们可以重点关注表中公司，在这十几只重点关注的股票中，我们还要关注些细节内容。

■业绩的高增长提升估值水平

根据对房地产市场供求和市场运行情况的分析判断，房价的上涨对市场有一定的影响，不过房价总体向上的趋势不会改变，国家宏观调控目的是为了改善市场的供求关系，维护行业的健康稳定和长远发展，并且市场的外生变量也处于良性的水平。因此，房地产行业未来前景仍然乐观，房地产公司业绩具备高增长的条件，尤其是优势企业将会在行业调整中具备更多的发展机会，在股价来说也提升相应的估值水平。

■不同开发模式存在不同的估值标准

为了便于比较不同物业类型的盈利模式，可将房地产企业的开发模式分为住宅开发、商业地产和园区开发等不同的类型。

如万科（000002 ），属住宅开发类房地产公司。房地产行业目前面临着难得的发展机遇，从增长速度来讲，住宅市场面临的需求和市场容量最大，因此所具备的增长速度也最高，增长速度是这类企业的最大优势，也是公司股价最主要驱动因素所在。然而这类公司存在的风险在于国家调控，不过不同调控措施将会对这些开发类企业带来不同的影响。

如苏州高新（600736 ），属园区开发类房地产公司。此类企业的优势在于丰富的资源、稳定的业务结构和经营模式、相对较强的抗风险能力，这些企业比开发类企业能够享有更高溢价。从估值角度讲，需要我们关注这类企业的业绩增长速度问题，如何将企业内在的价值通过业绩的增长体现出来，将是影响公司股价的一个重要方面。

如陆家嘴（600663 ），属商业地产类房地产公司。此类公司的优势在于收益的稳定性、公司的抗风险性，但缺点在于物业收益率较前两种模式低，同时较慢的资产周转速度导致回报率也比住宅开发类和园区开发类企业要低，因此公司股价的驱动因素不明显，更适合追求稳定收益、规避风险的投资者。

了解了企业的盈利模式后，可以从以下四个方面选择上市公司：

其一，有一定规模和竞争力，能规避市场风险，并有一定增长速度的全国性开发类公司，如：万科A、保利地产、金地集团、金融街等；

其二，业绩和资产质量优良，有良好成长性的区域性地产公司，如：阳光股份、中华企业、栖霞建设、苏州高新等；

其三，具有整体上市、资产注入概念，能通过外延式方式促进公司发展，提升业绩的公司，如：招商地产、华侨城A、泛海建设等；

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从投资者预期收益的多少及获取方式上，投资住宅可分为两种形式。一是期望一次性获取较高的收益回报而做的中短期投资。包括选择有升值潜力的期房，或在房市低迷及启动上升的初期购进低价现房，待房价上涨后迅即抛出，以获取较高收益，俗称“炒楼”。一是期望在较长时期内获取稳定的定期收益而做的中长期投资。投资者购房后主要用于出租的目的，靠按月收取租金得到回报。

任何投资都有一个投资成本的测算问题。同其他投资领域比起来，投资房地产的投资成本测算要复杂得多，需要较多的专业知识。其投资成本除了资金成本外，还有各项费用，如购房入户费用、税费，还受到汇率变动、通货膨胀、政策变动等因素的影响。投资房地产特别是中长期投资这些投资成本需要详细测算，但又不易测算，这就产生了投资风险。

房地产本身所具有的区域性，决定了房地产市场带有鲜明的地域特征，不像股市、邮市等，具有全国统一的市场。这也是投资房地产与投资其他领域的区别之一。

房市和股市一样，也有其相应的周期。房市周期与经济发展周期大致同步。举例来说，对于以出租为目的购房的中长期投资，根据测算，当楼盘售价与月租金之比为85∶1时，基本保本，当这个比例达到或接近100∶1时，就可考虑适时投资购房入市。

住宅楼盘与股票一样，有绩优绩劣之分。因此，要选择抗跌能力强，具有较高升值潜力的楼盘投资。一般来说，应从价格、环境、区位、房型及功能、物业管理等方面综合考察。房地产投资中商铺物业的投资价值远没有普通住宅投资价值大。虽然现在不少房产中介不停鼓吹“旺铺”的巨大潜力，却也有不少投资商铺有去无回的真实案例，原因是风险太大，只要地段不合适就满盘皆输，而目前的大中城市里居民消费力有限，好的地段都被占据了，挑选地段并不容易。

住宅投资的情况则很不同，虽然不大可能像商铺一样获得几倍的增值，但实用价值大，整体出租率高，风险小，比较适合普通人介入。一般家庭，但凡有三四十万元的“闲钱”，不需要做太过深入的市场研究与技术分析，就可以投资一套中小面积的住宅，对外出租，获得平稳收益。很多投资者经常担心购置的房屋地段不好或者位置不佳，成为“有价无市”。目前，在房地产市场白领公寓、单身公寓等细分物业概念不断创新之际，养老居住需求也开始被关注。带电梯的多层公寓、2房1厅、兼顾社区会所老年社交活动的小区，已经成为中老年购房者青睐的物业类型。

还有投资者担心房屋使用年限的问题，根据新出台的《物权法》：“住宅建设用地使用权满70年后自动续期，续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。”也就是说，届时房主只要补交地租，就可以继续拥有物权。其实住宅只有70年产权，对于个人来说完全够用。按目前住宅的建筑寿命，70年后房子必定破旧不堪，不要说儿孙不愿住，就是出租也值不了几个钱。如此分析，即便没有70年使用权限，又何用之有？

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根据美国有关部门的统计数据，2011年美国房价的中位数是15万6千美元，是美国中位数房价9年来的低点，合人民币大约100万元。2011年美国中等家庭收入是5万1千美元，房价是家庭收入的三倍多一点。

衡量房价的一个基本因素是造价。理论上讲，当房价低于造价时，地产商就会停止盖新房，减少房屋的供应，未来的供求关系就会达到平衡。现在在美国的许多热点城市，如佛罗里达州的迈阿密市，赌城拉斯维加斯，南方城市亚特兰大等城市，房价基本低于造价。6年前在迈阿密卖20万美元的公寓房，最近就以大约5万美元成交。在这样的房价跌幅下，房屋投资的主要损失已经发生，未来房价即使继续下跌，跌幅也应当有限。我有个朋友想盖房，他的地产经纪说，不要自己盖新房，买房更便宜。相同的房子，造价会远远超过现在房屋的要价。

另一个是现金流。如果买房出租，是否可以取得合理的回报。美国房屋出租市场上一个简单的投资原则是月租金达到1%的房价。即十万美元的房子，如果月租达到一千美元，那么一年就是一万二千美元。去除房地产税、房屋保险和日常维护费用，年回报率大约在9%左右，与现在银行存款利率不到1%比较，买房出租可以产生更高的现金流。同时，因为美国税收条款，出租房每年可以折旧，所以租房收入基本可以不缴税。对税务负担比较高的家庭，这也是很好的投资途径。

美国房屋有房地产税，一年收房价的0.5%到5%不等，大部分地区在房价的1%左右。因为中国没有房地产税，所以就有很多人把房子空在那里，如果有房地产税，房子空在那里就会成为一个负担。中国以后不可能永远靠变卖土地维持地方政府消费，所以估计中国引进房地产税是迟早的事。

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众所周知，时下，国内房产投资不那么景气，但是中国有句俗话叫“东边不亮西边亮”，《金融理财》为海外房产置业投资者提供另一片光亮：到澳洲购房去。

北美、澳洲、东南亚??如今，这些全球华侨聚集的地方不再只是简单的旅游目的地，而越来越多地成为中国投资者海外置业的热门选择。就当前的投资环境看，澳洲绝对是一个不错的选择。

生活环境是海外房产置业的首要考虑因素，因为一个好的环境可以让人住的开心与舒适。凭借独特的地理环境，众多的旅游景点，不同的风俗文化。澳洲不仅成为世界上最受欢迎国家之一，也是房产投资钟情者的好去处。

那么，房产置业为什么要抢滩澳洲呢？《金融理财》给您五大理由：

01、投资收益可观

国内投资相对狭窄，随着限购令等的出台，房地产市场的发展受到遏制，在这种情况下，澳洲房产是个不错的投资方向。

澳洲房产的有众多优势：永久产权、一成首付、贷款方便，低风险、高回报，租屋市场管理规范等。这些优势当中，“永久产权”是最为突出、也是最具投资价值。中国的房屋产权为70年，澳洲则无此限制，只要你购买了一套房子，这套房子世世代代就属于私人财产，拥有永久产权，并且不存在遗产税的问题。对于投资者来说，澳洲当地银行能提供非常人性化的贷款方案，巧妙运用银行信贷政策为自己做投资，也是一笔相当划算的买卖。据了解，目前澳洲的银行能提供给国外购房者的贷款额度一般可达70%左右，最高可达80%，大大增加了投资者资金的灵活性，降低了投资初期的成本。

而且国外房地产市场法规完善，无形中为买房者提供了购房保障，房屋的价值也会由于土地的增值而增值。此外，位于繁华地带的房屋的租金也是一笔不小的回报。

02、方便子女留学

澳洲有悉尼大学、墨尔本大学、新南威尔士大学等30多所国际一流高等院校。因此，澳洲是一个追求知识和技能发展的上佳选择，每年吸引了大量的海外学生前去深造、学习。也正是这样，一些投资者为了子女在澳洲投买房产，这样不仅能在子女留学时为他们提供住处，还可同时将其他房间出租，收取租金，待子女完成学业后，还可将房屋出售时拿到的增值的钱来填补子女留学的费用。

通过澳洲房产投资“以房养学”原理轻松实现“零成本”留学，将资产合理配置实现财富增值最大化。

03、度假休养后花园

澳洲丰富的自然资源、得天独厚的旅游资源也吸引了不少海外投资者，他们除了忙碌的工作外，每年都来这里度假、休闲，这需要房屋所在地有个良好的环境，优美的景致，清新的空气等等有利于度假的条件，在这里不仅观赏了澳洲的美景，也让自己和家人的身心得到了放松。

04、移民便捷有保障

当然也有投资者澳洲买房的最根本目的是要移民。据了解，国内许多人士都把澳洲作为海外定居的首选地，有近40％的人选择移民澳洲，相当一部分就是看中了澳大利亚宜人的气候，多元的文化，质朴、宁静和闲适的生活方式。同时，澳洲作为高福利的国家，实行全民免费医疗和最低收入保障制度，对失业者和退休人员都有良好的照顾。新移民到埠后马上可以享受免费医疗保健及家长津贴等福利。这不仅使得移民者容易适应新的生活，也为其家庭提供了全面的福利保障，澳洲也就成了他们享受家庭生活的乐园。

另外，从成长环境来说，澳洲整个国民素质高，犯罪率低，对居住生活及孩子的成长都很有益。

05、适合华人发展

澳洲是个坚定的民主国家，是世界上最开放、最稳定、最令人信赖的经济体之一。以其高质量的生活水准、优越的经商环境、多元文化的社会环境深深吸引着华人去发展和生活其中。

一些华人投资者是因为自己公司的需要向海外发展，需要在澳洲当地投资房产，一方面是为了更好的发展自己的事业，为今后发展做好准备，打好基础；另一方面也是为了能够更快融入当地的社会习俗，文化交流当中，更有利的发展自己的事业。

澳洲多个城市被评为最适合人类居住城市，房地产也呈现稳步上涨的趋势，但未来走向或多或少受到澳洲经济、澳币汇率等因素的影响。如果有子女在澳洲留学、有移民打算或具备澳洲国籍，投资澳洲房产要尽早不要晚。倘若是纯粹的投资行为，就更要对澳洲房地产要有足够的认识，《金融理财》建议购买之前要做足功课。

TIPS

澳洲房产购买流程

1）选房

a.买家选中房号。

b.买家与国内公司签认购合同，交订金（发展商项目，金额不同）。

c.传真澳洲发展商确认是否愿意卖此套单位。

d.如认购书不成交，买主另选其他单位。

2）14个工作日内签正式合同

a.买家同时付首期房款10%.

b.房款存入卖家律师信托银行户口，由政府监管，任何人都无权动用。

c.高达80%的房款可于收楼前3个月，由国内公司帮业主安排银行按揭手续。

3）买家在合同上添加附加条件，然后交由律师审查。

4）传真交与发展商律师审查，然后再交与发展商签名。双方律师各拿一份。

5）交楼时发展商必须持有3个法律文件：持牌测量师发放的合格证、政府验收检查合格证书、房屋产权证书。

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专家指出，以美国为例，1984年以来，美国的消费物价指数保持温和上涨，22年间大约年均上涨了2.8％，从MIT房地产交易指数显示，美国房地产市场在这期间的年均综合收益率大约是9.6％，明显高于CPI增速。而从四种主要物业的收益率指数情况看，四种物业在这期间的表现略有差异。公寓的平均收益率最高，同时也最为稳定，而以截至2007年1月的数据看，写字楼的收益率是最好的，工业地产收益率略高于零售物业。

我们发现，在美国这样房地产市场较为成熟的地区，各种类型物业最终的收益率趋向一致。这照顾要是由于市场的供求达到了较为均衡的状态。

国内普通住宅的收益率最高

国内房地产市场目前还未发展到成熟阶段，住宅供求的结构性矛盾、商业物业总体的供求不平衡以及工业地产的相对滞后发展，加上信息传达的问题，导致了在不同的物业之间，收益率还存在较大的差异。

以北京、上海两个一线城市为例，从2006年中期到2007年底这段时间内，北京和上海的住宅销售价格和租金价格指数涨幅均高于商厦和写字楼。而写字楼的租金涨幅高于商厦，并且商厦的租金涨幅明显小于价格涨幅，其租金收益率呈现下行趋势。其中，商铺的风险最大，并且未来的供应有较大的不确定性；而住宅的流通性高、投资门槛低，所以住宅成为了收益率最好的物业，这也反映了我国投资者较为明显的心理偏好。

在住宅市场中，普通住宅的租金和价格涨幅又要高于豪宅市场，尤其是上海豪宅的租金价格近几年来的变化很小，似乎并未受到物价因素的影响。对此，豪宅可以看作奢侈品的一种，其价格主要受供给和小部分高收入者的可支配收入影响。

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关键字:商业房地产;投资风险;防范策略

一、商业房地产概述

(一)商业房地产概念

房地产按其用途可划分为住宅房地产、工业房地产和商业房地产等,顾名思义,商业房地产主要用于商业经营,包括各种零售、批发、休闲、餐饮、娱乐等经营用途。商业地产的形式多样,主要包括批发市场、购物中心、专业市场、品牌店、酒店旅馆、娱乐性商业地产和住宅的底层商铺等。工业园区一般不划为商业房地产。

(二)商业房地产在我国的发展

我国的商业房地产是伴随着整个房地产行业的迅速发展而逐渐发展起来的,1998年以前由于国家政策、市场环境等因素,商业房地产发展较为缓慢,较为有代表性的商业房地产建设项目有广州天河城、北京新世纪中心、东方广场。在1990年以后,特别是进入21世纪以来,随着改革开放的深入发展和市场经济体制的不断完善,商业房地产进入迅速发展的时期,突出表现在商业房地产竣工面积的持续的快速增长。

但在商业房地产迅速发展的同时,其投资风险不断显现并成为房地产企业生存和发展的主要威胁。我国商业房地产的经营管理尚处于发展的初级阶段,开发模式以“分割出售、售后包租”为主,建设完成就将分割后的铺面产权全部出售或部分出售,但有关统计数据显示,商业房地产的销售面积仅占到竣工面积的50—60%,待销售房产大量空置,造成了商业房地产空置率的居高不下,这就导致了房地产开发企业利润无法实现甚至成本也难以弥补,形成巨大的投资风险。

二、商业房地产投资风险类别

(一)政治风险

1.政策风险

政策风险是由于国家政策的为预期的变化给商业房地产的开发造成经济利益的损失。房地产业作为一国最主要的固定资产投资,与国家的宏观经济政策联系紧密,国家会通过与房地产有关的政策的调整以调节宏观经济的运行,这些政策包括产业政策、土地政策以及税收政策等。例如,在产业政策方面,近年来国家陆续出台政策鼓励和支持经济适用房和廉租房的建设,这势必会改变房地产业内部结构的变化,大量的资金会投向国家政策扶持的经济适用房和廉租房的建设,在一定程度上影响商业房地产的发展。

2.城市规划风险

由于我国城市规划尚不完善以及某些地方政府为追求政绩、打造形象工程等原因,近年来国内一些城市出现商业房地产规划布局不合理、局部过热的现象。据统计,截止到目前,全国县级以上城市商业街存量已超过3000条,地、县级城市的部分新建商业街显性空置率达到15%,隐性空置率超过20%。另一方面,商业房地产的建设和运营周期长,在这期间的城市规划的变动会导致项目的彻底破产,大部分的建设成本收不回来,很多项目只能前功尽弃。

(二)经济风险

1.市场供求风险

商业房地产的市场供求风险是由市场供给与需求的失衡所带来的风险。主要表现为以下两个方面,一是商业房地产的供给过多,供过于求导致房地产的大量空置。其主要原因是随着近几年我国房地产业的迅速发展,利益的驱动使得社会上大量的资金投向房地产业,商业房地产的建设规模迅速增加,并且超过了社会经济发展水平以及居民的消费水平。另一方面,已建成的商业房地产项目不能满足市场的要求,市场的结构性矛盾突出。表现为已建成的商业房地产项目在区位、规模、结构等方面与商家的需求不一致,不能满足商家的经营的要求,造成这一风险的原因在于开发商没有实现进行完善的商业规划,不是根据市场的需求进行项目的开发,而是非理性的先开发后招商,这必然会造成市场的结构性矛盾突出,严重的市场供求风险直接导致房地产企业的经济损失。

2.融资风险

商业房地产的融资风险主要是利率风险,即由于银行贷款利率的变化给房地产企业带来的风险。由于我国目前资本市场发展尚不完善以及受传统的投资观念的影响,房地产企业运用股票、债券等直接融资方式受到限制,只能大量的向银行贷款。据统计,在我国的房地产企业中,大多数企业对银行信贷的依赖在70%-80%左右,对于商业房地产项目,其项目资金的回收期比住宅房地产要长,因此受利率变化的影响更大。利率作为国家调节宏观经济的重要指标,2001年至2008年国家对五年以上贷款利率调整过18次之多(如图一),仅2007年就上调利率6次,上调总幅度在10%以上,这对于贷款数量巨大的产企业来说,会大大增加其融资成本。

(三)开发商自身经营能力风险

商业房地产业跨越房地产业和商业经营两个领域,不仅在后期的经营管理中要进行有效的商业经营管理,在前期的建设开发阶段也要做好充分的商业规划并进行有效的招商活动。而我国大多数商业房地产企业都是以经营住宅房地产为其主要业务,缺乏商业运营管理的人才及经验,套用住宅房地产的开发模式,没有进行有效的商业规划及招商活动,待项目建成后直接出售产权或者进行招租。产权的出售固然可以迅速的回笼资金,但现金流就此中断,不符合商业房地产建设的初衷及实现企业受益的最大化;由于商业运营的经验不足,商业房地产的出租中管理混乱,容易激发与商户之间的矛盾,严重影响企业的利益。

三、商业房地产投资风险防范策略

(一)按照国家政策及城市总体规划,规避政治风险

房地产企业应当时刻关注国家的宏观政策的变化,包括产业政策、土地政策以及税收政策等,并且要依据政策规定合理的调整经营业务的内容、经营方式、区位选择。例如利用在城市高新区建设商业房地产税收优惠的政策调整企业建设项目的区位,以获得税收优惠。

如上所述,城市规划风险对企业的影响巨大,因此房地产企业在新项目开工前既要符合城市发展规划,要依据城市发展规划确定商业地产项目的选址、定位、规模、档次,又要做好充分的市场调查,对项目所处地域的人流、竞争状况、周边商业环境、交通状况等进行综合的调查研究,如果调研结果显示此次城市规划并不合理,企业开发商业房地产项目无利可图,就不要盲目的遵循城市的规划,应转向其他城市或地区以合理的规避城市规划风险。

(二)加强市场供求风险及融资风险的控制

1.根据市场需求量,规避市场供求风险

针对产生商业房地产市场供求风险的两个原因,要做好以下两个方面。第一,根据市场的需求量,合理安排建设规模以及种类,因为商业房地产的建设和运营时间长,所以以上的安排要在充分调查和合理预测的基础上具有前瞻性。例如,由于国家政策的调整,未来几年经济适用房和廉租房会大量建设,必然形成对商业房地产的冲击,因此就要适当的减少商业房地产的建设,以规避供过于求的风险。另一方面,一个商业房地产项目成功与否的关键在于后期的商业管理运营的效果,而后期的商业管理运营的效果如何又取决于项目开发前是否有一个完善的商业策划。只有对项目选址、业态定位、项目设计进行精心的商业策划,根据商户的业态、区位的需求进行建设,后期的管理运营才能顺畅的进行,商户才能实现其预期的经济利益,既避免与商户之间发生矛盾,又从房产的升值中获得更大的利润。

2.开拓融资渠道,防范融资风险

要防范融资风险中利率变化给企业带来的成本的增加,一方面可以通过固定利率贷款锁定项目成本,但解决问题的根本在于大力开拓融资渠道,提高自有资金比例,增强企业抗风险能力。要完善企业的治理结构,争取上市融资或者通过发行企业债券进行融资,也可以引进外资,扩大外资在企业总资本中的比例,通过以上措施减少对银行贷款的依赖程度,既能有效的防范贷款利率风险,又能通过上市或引进外资等改善企业的管理水平,学习国外房地产企业的先进经验,促进企业的长远发展

(三)加强商业房地产的管理运营,防范开发商自身经营能力风险

商业房地产的开发与其他类别房地产的最大不同在于项目完工后的管理运营阶段,因为项目成本的弥补、利润的获得都是在这一阶段实现,所以管理运营阶段就成为商业房地产开发中至关重要的阶段,对国内众多商业房地产项目进行研究可以发现,大多数开发项目的失败源于商业管理运营的缺失或不成熟。商业地产开发中,要防范开发商自身经营能力风险可考虑如下策略。

1.树立房地产商业管理运营的观念

商业房地产建筑工程的完工是进行商业运营管理的基础而不是整个项目的结束,商业房地产的增值靠的是后期商业管理运营而不是仅仅的产权出售获利,因此,国内的房地产企业应当改变套用住宅房地产的经营模式,树立房地产商业管理运营的观念,在项目完工后通过有效地商业管理运营存进房地产项目的不断升值。

2.增加人才储备,完善管理运营

商业房地产的管理运营涉及房地产开发和商业运营两个领域,因此需要具备这两个领域专业知识及实践经验的人才进行项目的合理商业规划和招商活动。房地产企业可以与高校联合,按照企业对管理人员的素质要求设计培养计划,培养企业所需要的人才。

3.统一经营主题,建立商业品牌

一个商业房地产项目中会有各种不同的业态,现代商业房地产管理运营的精髓就是要把松散的经营单位和多样的业态统一为一种经营主题,最终建立一个被消费者认同的商业品牌。根据各地区消费水平、消费结构、消费环境和项目经营规模,通过对项目中商户进行统一招商和物业管理,实现项目经营的精准定位,发挥整合优势,以避免商铺之间的定位参差不齐、难以统一形象的弊端。在经营主题统一的情况下,通过引进主力店和品牌店,在主力店和品牌店的影响和带动效应下,逐步树立项目的商业品牌。

参考文献:

[1]王珍莲.新时期我国商业地产开发模式走向研究[J].建筑经济,2007,(07).

[2]李翔.商业房地产项目投资风险分析与研究[D].重庆大学,2008

[3]杨福涛.商业房地产投资风险评价及规避研究[D].西北农林科技大学,2008

篇9

英国有一句谚语：一个人的房子，一个人的城堡。寓意是“一个人的家就是他的城堡”，可见英国人对房产的重视程度。

衰退和飙升的转换

1989年英国的房市泡沫破灭，使英国的平均房价在两到三年时间内一路下跌25％，而伦敦房地产市场更经历了一次更为深刻的衰退，个别房价跌幅超过30％～40％。1996年第一季度，沉寂多年的住宅买卖在鼓励工商发展的工党上台等利好消息刺激下逐步开始反弹，住宅房价几乎一路上扬，截至今年在短短10年内英国全国平均房价已经翻了3倍。部分位于伦敦市区豪宅区的房子，例如南肯辛顿区、切尔西区、诺丁山、奈桥区等，短短3 4年便翻了4倍以上。

知名房地产机构CB Richard Ellis Hamptons近期的一项“全球住房市场半年回顾”调查显示，伦敦已超过纽约成为世界上豪华住宅最昂贵的城市。今年第二季度，在伦敦切尔西商业区和诺丁山商业区附近的高级豪宅每套售价超过100万英镑(折合190万美元)，平均每平方英尺2282美元。而纽约曼哈顿区靠近中央公园的第五大道、公园大道和麦迪逊大道的住宅，每平方英尺约为1 900美元。

对于几何级数上升而又居高不下的房价，一直有专家学者、金融机构在做预测，并警告伦敦楼市可能会随时崩盘。但由于没有出现异常重大利空消息，作为全球三大金融中心之一的伦敦，在伊战后整体经济向上及内需不断扩大环境下，反而吸收越来越多来自国内外首次买房者的资金，其中许多来自中东和俄罗斯。海外资金的不断涌入，专业炒家不断的转手交易，进一步推高了伦敦的房价。

投资潜力的解析

由于英国政府不允许拆迁低矮旧民房，并坚持保护绿地，随着外来人口的不断增多，让伦敦建房成本不断攀升。而英国人口的老化也让房屋市场的更新速度放慢，新房却迟迟无法修建，致使伦敦楼市不断上扬。

如以英国国家土地登记局录得的房产均价为准，依照世行数据及最近英镑对美元的汇率(1：1．88)计，2005年英国的人均收入为36424美元，而全国的平均房价19．7万英镑(约为37万美元)，楼价与人均收入比率差10．17倍。以伦敦为例，市区人均年收入为3万英镑(折合5．64万美元)，房屋均价31．8万英镑约为60万美元(来自英国国家土地登记局)，房价与收入的比率高达10．64倍。但如拿此比率与中国主要城市房价与收入的比率来比较，中国的房价收入比率仍在其之上，也映射出英国房产仍然具有继续上升的空间。

伦敦房价高企的另一个利好是英镑升值。据资料显示，过去3年里，英镑对美元升值15％。舒适幽雅的居住环境，拥有全球第二大金融市场的城市地位，丰厚的房产升值和租金回报，以及坚挺的英镑汇率，都是伦敦吸引海外投资者的闪亮卖点。

伦敦金融区的投资巨鳄们也有可能把部分资金转移到市区的房地产投资上，以规避市场风险。而伦敦作为美国和欧洲等西方社会的交汇地、2012年夏季奥运会的主办城市，有着很大的购买需求力。再加上英镑又是一个相当稳健的货币，英国政治稳定，这些也是投资英国房地产的有利条件。

篇10

随着时间临近年底，在房地产市场上，2008年楼市的走向又成了大家关注的焦点。特别是近一段时间来，一些城市出现的不少市场新动向更是把这一问题推到了风口浪尖。近来，有关广州部分楼盘打折促销、深圳商品房成交均价下跌以及北京、上海楼市成交量大幅萎缩等现象，引起了房地产业内外人士的广泛关注，甚至有专家提出了“2008年楼市将会出现拐点”的论调。但记者认为，2008年中国楼市的拐点不会出现，市场仍将保持向上的发展趋势。

北京大学房地产研究所所长陈国强在接受记者采访时说：“目前个别城市部分楼盘楼价出现波动的现象，要具体问题具体分析，并不等于楼市整体将出现拐点。”他认为，当前楼市的主要矛盾依然是供求矛盾。如果有效需求得不到满足，那么房价下跌的期望必然破灭。

2007年的中国房地产市场的确演绎了一波令人难忘的行情，全国各地的房价都出现了不小的涨幅。我们看到，年初首先是深圳、广州楼市领涨全国；5月份之后，沉寂已久的上海楼市也出现了快速上扬的行情；接着，楼市的上涨进一步蔓延到了许多二、三线城市。根据国家发改委、国家统计局的最新调查显示，今年三季度全国70个大中城市房屋销售价格上涨8.2％，涨幅比上季度高1.9个百分点。进入10月份，70个大中城市房屋销售价格涨幅达到了9.5％，比上月高出0.6个百分点。

对于2008年房地产市场价格的走势，中国社科院的2008年经济蓝皮书也作出了明确的预测：由于支撑我国房地产市场持续发展的因素将长期存在，我国房价上涨趋势不可避免。此外，目前我国地价、房价倒挂现象严重，一些通过招拍挂出让的土地的楼面地价已经接近或高于同地段在售新建房屋的价格，这必然使得未来房价大幅提高，并造成很多地方开发企业通过推迟开盘时间。放缓销售速度等方式捂盘惜售。

房地产市场既受制于宏观经济的发展，又受制于其本身供求关系变化的影响，而从总体上来看，影响2008年房地产价格走势的相关经济环境并没有发生改变。首先从宏观层面看，推动房市升温的几大宏观经济的因素依然存在，如外贸顺差、流动性过剩、通胀压力、利率和汇率的影响等。而在人民币升值的大背景下，自2006年7月“限外”政策出台一年多来，国际资本并未放慢进入中国市场的脚步，甚至在加快进入。据戴德梁行的报告称，今年外资进入中国内地房地产领域的投资额增幅约在50％左右。

在这里我们必须要认清这样一个问题，当前中国房地产市场的最大矛盾是需求过于旺盛，而这一点在2008年仍然难以得到改变。我们看到，在宏观调控之后，各地的自住性住房需求依然旺盛，这表明中国房地产市场的发展仍然处在黄金时段。这种“需求”具有传动性质，从沿海经济发达地区逐步向中西部经济欠发达地区传动；由“一次置业”向“二次置业”、“三次置业”传动，从高收入、中高收入家庭向中等收入乃至中低收入家庭传动；从一、二线大城市向三、四线中小城市和发达地区的小城镇传动。其实这几年来，中国老百姓的人均收入增长也是比较快的，根据国家统计局的调查显示，2006年全国城镇居民年人均可支配收入达到11 759元，比2002年增长了52.7％，并且随着我国人均GDP超过2000美元，未来中国家庭收入将越来越体现出多元化的趋势。而从投资性的角度来看，受通胀预期和习惯思维的作用，很多居民也将房地产作为重要的保值增值手段。

市场新特点值得关注

不过，虽然2008年房地产市场向上的趋势不会改变，但由于受到各种因素的影响，市场将会出现不少新的特点。有业内人士指出，按照我国房地产波动周期的划分，进入2008年后，又会处于一个发展增长期，当然，对于不同的城市，周期的长短分布也会有所不同。而且，从另外一个角度看，由于我国的房地产市场属于政策性市场，随着国家宏观调控措施的进一步加强和到位，也会使市场出现一些新的变化。

首先，2008年房地产价格上涨的速度将逐渐趋缓。现在种种迹象已经表明，对房地产市场的调控仍然不会放松，这将会压制房价的上涨幅度。另外，当前金融政策的收紧已成定局，不论是屡次加息还是提高第二套房首付，都印证了这一观点。如果明年这些政策得到进一步加强，也会对市场产生不小的影响。

第二，与2007年相比，市场的成交量将会有所下降，这主要是供应量的减少引起的。据中原地产统计数据显示，在经历了2004年的供求两旺之后，从2005年起，北京楼市的住宅供应量持续减少。2004年一手房上市面积为2875万平方米，而2006年缩水至2461万平方米，到了2007年，前10个月总供应量仅为可怜的1568万平方米。在其他不少城市也有类似的情况。由于受“90/70”规划等因素影响，住宅的开工量都出现了下降，这也必然会影响到明年住宅的供应量。

第三，在住宅单价难以下降的情况下，房屋的面积将会降低。根据相关政策，自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。根据这一规定，从2006年下半年开始，许多楼盘的建设规划都进行了相应的调整，而2008年将会迎来陆续上市的高峰。

第四，住房的单价难以下降。就目前的情况看，由于住宅套型面积的减小，即使单价上升，购房的总价也有可能下降。其实，购房者最关心的还是总价问题，但大家平时里看到的往往是单价。在总价上升幅度不大，甚至下降的情况下，随着居民收入的持续增加，支付购房款的能力也在提高。从这个意义上说，单价的上涨是不可避免的。购房者在有能力的前提下，该买房就买房，该投资就投资。当然对于一些价格过分离谱的楼盘，我们还是要看紧自己的钱袋子，以免在泡沫破灭时遭受损失。

第五，住房保障制度将会得到进一步的深化。据了解，有关方面正在对我国的住宅制度进行再次设计，住房的保障特性将会得到更大的重视。这也将对房地产市场的结构带来深远的影响。

购房该出手时就出手

2008年的房地产市场的确是让人值得关注和期待的，一方面市场仍处在上升的通道中，另一方面影响市场的因素也会变得更为复杂和多样。那么，我们应该如何来应对呢?有一点很重要，无论是购房、卖房还是租房都可以有一个原则，那就是从容不迫，以变应变。其中又有不同的侧重点，比如买房，就是该出手时就出手。

总体来看，买房始终是大家挥之不去的老话题，特别是对于那些自住购房者来说，在当前房地产市场整体

向上的趋势下，我们还是那句老话：“晚买不如早买，该出手时就出手。”其中的关键一是要把握购房的时机，千万不要盲目追涨，而当调控政策密集出台、市场出现调整时，却反而可以考虑人市；二是一定要量力而行，根据自己的经济实力作出决定。简单地说就是一句话：要买自己买得起的房子，买得起还要住得起。一般来说。买房按揭的月还款额不能超过月收入的50％。当然梯级购房原则也是不能忽略的，这就是在一个房地产市场中，购房者先租后买、先买旧后买新，先买小后买大、先买普通后买高档、先投资创业后安家养老的购房理念。换句话说，就是只买对的不买贵的。另外，2008年利率的走向也值得我们关注，其中首先要明确的是购房时应考虑用足公积金贷款.其次对于固定利率和浮动利率商业贷款的选择要根据通胀的情况来定。如果通胀能够得到有效控制，那就可以选择浮动利率贷款。反之，如果通胀没有能够被压制，加息预期继续强烈，那固定利率贷款就成了“避险工具”。

而从购房的潜力区域来看，日前召开的全国发展和改革工作会议传出消息，武汉城市圈近日经国务院批准，成为“全国资源节约型和环境友好型社会(简称“两型社会”)建设综合配套改革试验区”。据悉，同时获批为“两型社会”改革试验区的还有长株潭城市群。由此，不少二、三线城市的房地产市场也再次受到了投资者的关注。不少专家认为，像西安、武汉、长春这样的二线城市，其房地产市场发展的空白和滞后带给了开发商更多信心。比起北京、上海房地产市场越来越白热化的竞争和越来越稀少的资源，二线城市无疑是一些实力开发商的新“天堂”。从这点来说，投资者可以把握住两点，一是未来的中国楼市将会呈现出一种多极化的发展态势，多元化发展格局将使许多区域的潜力慢慢显现出来；二是一些新兴的经济增长极的潜力将会凸显，比如京津冀都市圈，目前其编制的两年综合规划初稿已经完成，有望不久出台。而从当前国际经济发展的趋势来看，现在中、日、韩等国都在为推进东北亚区域经济一体化进行积极磋商，而中国参与东北亚地区经济合作，中心地带就是以京津冀都市圈为核心、以辽东半岛和山东半岛为两翼的环渤海地区。

另外，目前在不少城市中，购房出现一种向城市的地区扩张的态势。在目前房价比较高的情况下，这些地区较为低廉的价格也吸引了不少购房者的目光。但如果你在这些区域购房，一定要留意购房的隐性成本，其中包括交通购物、居住成本等等，这些成本中的一部分是潜在成本，要在以后才起作用，因而更难于认识。比如有些楼盘地段、交通、配套等方面的情况都非常一般，但在价格上却是挺实惠的，这往往成了吸引许多购房者的原因。但要知道的是，这些楼盘在房价之外将来可能还要付出的隐性成本是并不少的，比如上下班路途遥远，虽然看似可以通过公共交通等来加以解决，但花在时间和金钱上的成本却是相当大的。还有些楼盘由于周边没有比较好的教育设施，这就给日后子女上学带来了不小的麻烦，使得不少家庭只能选择到路途较远的好学校上课，这不仅要花费大量的时间，而且接送子女上学也要花费家长不少的精力。就这样，购房者在不知不觉中又增加了不少开销，而这些开支，当初在购房时，许多人却不一定能够考虑到。

租房卖房也要讲技巧