二级市场十篇

二级市场篇1

越来越多大型金融大鳄,正将淘金触角伸向“私募股权二级市场”。

2月18日,据外媒报道,中国投资公司(CIC)向列克星敦投资公司(Lexington Partners)、高盛(GoldmanSachs)和磐石基金(Pantheon Ventures)管理的3个特殊账户投资15亿美元,分别收购其他对冲基金和风险投资机构的二手投资组合。此前一周,全球第三大对冲基金公司D.E. Shaw也已在香港组建一支团队,准备购买其它对冲基金公司持有的二手投资组合。

大型机构接二连三地涌入一度冷寂的私募股权二级市场,让这个神秘的市场忽然变得风生水起。

然而,各路资本想要从中分一杯羹,绝非易事。

无序的交易规则

正在快速扩张的私募股权二级市场,藏着多少馅饼陷阱,是个未知数。

Cogent Partners董事总经理布伦嫩•金更斯(Brenlen Jinkens)预计今年私募股权二级市场的交易额将约250亿美元,较去年120亿美元规模整整高出一倍有余。

汇发基金董事总经理王琦透露:“这个市场的交易规则相当松散。基本都是由买卖双方自己协商达成协议。根本很难理出一条适用的行业操作规则。”

2008年,汇发基金管理者将汇发一期基金旗下投资的4家公司股权折价转让给全球最大的二级市场投资者――英国私募股权机构科勒资本Coller Capital,让王琦开始了解到其中复杂多变的游戏规则。

调查发现,做出基金管理人折价出售资产的主要原因,一是由于股权投资基金即将到期清算,基金管理人眼看投资项目短期难以上市,不得不考虑通过二级市场转让套现;二是有些遭遇投资者大量赎回而被迫提前清盘的对冲基金或股权投资机构,只能将投资组合全面折价出售,迅速回笼资金清算。

调研机构Preqin去年曾对568家股权投资机构或对冲基金进行调查发现,其中约11%机构投资者已决定在私募股权二级市场出售他们的投资组合。

大量卖家的涌出,造成二级市场的净值折价率在去年年中时期达到60%。高盛甚至专门筹集了一只55亿美元基金,用于购买折价出让的私募股权份额。

然而,规模如此巨大的市场,并没有一套参与各方公认的交易规则。在这个市场里,从凑合交易、定价谈判,到尽职调查各个环节,交易双方基本依靠以往的彼此信任达成协议,稍不留神就会遭遇道德风险。

“目前,私募股权二级市场仍是买方市场。”一家熟悉私募股权二级市场的基金经理透露,“中司此次参与私募股权二级市场的投资,其佣金费率基本低于行业平均水准,并要求投资银行提供财务人员的借调,及对某些优秀项目拥有优先收购权等要求。”

由于整个市场处于一种无法规范的状态,参与方也心怀忐忑。

全球最大的二级市场投资者科勒资本(Coller Capital)已决定不通过定制账户接受投资者的资金。其创始人杰瑞米•科勒(Jeremy Coller)说:“拆分投资组合会产生转移定价的问题,会有赢家和输家。我们的智慧不足以管理好其中的冲突。”

投行的如意算盘

随着大型金融机构对私募股权二级市场的青睐,让众多投资银行看到新的财源,更让后者心动的,是如何成为这个市场的游戏规则制定者。

尽管没有明确的路线图,但投资银行的努力却没有停止。

2月初,美国投资银行FBR Capital Markets宣布计划进军机构经纪领域。该公司已经从为新兴和成熟资产管理者提供主要经纪和执行服务的领先供应商 Shoreline Trading Group聘请了一个相关业务团队,并使用JP摩根结算公司(JP Morgan Clearing Corp)为托管行和清算经纪。2月16日,汇丰投资银行负责人Stuart Gulliver表示,它计划增强其在担任对冲基金机构经纪方面的能力。去年夏天汇丰已建立了一个超过50人的机构经纪业务团队。

“投资银行在向对冲基金或股权投资机构提供杠杆融资时,能全面了解到其服务的对冲基金或股权投资机构的真实财务状况与投资组合,一旦后者需要出售部分投资组合套现,他们一方面提供财务顾问服务,一方面通过机构经纪部门寻找买家。”中国对冲基金研究中心研究主管锐衍透露,“目前,对冲基金投资组合在二级市场的转让,已由大型投资银行牵头凑合。”

投资银行的下一个整合方向,将是银行系私募股权投资部门的分拆剥离进程。王琦举例说,随着美国即将实施全新的金融监管措施,禁止大型银行运作对冲基金和私募股权基金等高风险业务,如果花旗银行决定出售或分拆旗下100亿美元私募股权部门,投资银行可以按照潜在买家的要求,将前者持有的投资组合“分成”一个个资产包,通过机构经纪部门去凑合交易。

上述对冲基金经理透露,投资银行对二级市场资产转让的佣金收费,接近于并购案例的财务顾问费用,还包括2%~5%的承销佣金提成。

投资银行的如意算盘,却面临买家资金匮乏的现实困境。次贷危机爆发后,承受巨额损失的大型金融机构出资方,开始决定不再将巨额资金委托给私募股权基金和对冲基金管理,后者往往是私募股权二级市场的最大买家。

二级市场篇2

【关键词】私募 二级市场 法律监管

一、PE二级市场涉及的法律问题

我国有关私募股权基金的法律政策目前尚不完善，目前主要散见于各个法律法规中，例如《公司法》、《证券法》、《合伙企业法》、《信托法》等，但这并不是说我国PE二级市场的发展并不受到法律规制，其与现行的法律法规也有着密切的联系，主要体现在与金融领域相密切关联的法律的当中。

（一）PE二级市场涉及《公司法》的相关法律问题

PE二级市场的交易对手方的组织形式是否与PE初级市场的组织形式一致，也存在公司制、合伙制和信托制？在PE二级市场中为解决资金流动性遇到的问题，个人投资者可否参与PE二级市场？依照我国目前《公司法》的规定，我国的私募股权基金的可以采取有限责任公司和股份有限公司的组织形式，也就是私募股权基金的交易双方是法人，参照各国的发展情况来看，个人和机构投资者是参与PE二级市场的主体，同时，笔者认为，《公司法》对于私募股权基金的组织形式上并未明确规定个人不得参与私募股权二级市场的流转，这就是说当私募股权基金公司遇到如金融危机或者公司资金流动性不足时，需要通过PE二级市场提前退出套现或者出盘时，个人也可以接盘。

PE二级市场中常用的优先股和可转债在我国的《公司法》中并未有详实的规定，但却是PE二级市场发展所必须的金融工具，这对于我国PE二级市场的发展法律监管带来很大的难度，因而尽早出台关于优先股和可转债的相关法律规定势在必行。而我国关于可转债方面的规定，则散见于20世纪90年代国务院关于发行可转债的通知等早期的文件和部分省市及交易所颁布的文件中，但是这些规定没有涉及到非上市公司发行可转债的规定，对于可转债的操作更多的是借鉴国外的先进做法，相关规定的出台需要《公司法》与《证券法》联动修改来完成；目前我国关于优先股的规定有《国务院关于开展优先股试点的指导意见》，而该项试点指导意见将优先股的范围限定在上市公司和非上市公众公司，范围仍然有限，但是随着优先股正式的规定的出台，相信会涵盖到非上市公司。

（二）PE二级市场涉及《证券法》《证券投资基金法》的相关法律问题

《证券法》及《证券投资基金法》的颁布为PE市场的良性发展引入了法律机制，作为PE二级市场，同样会遇到两部法在PE初级市场的规制方面遇到的问题。例如，《证券法》和《证券投资基金法》规定私募股权基金不得向不特定的主体发行、不得采用广告、电视等公开推介的方式发行证券、发行对象的人数不得超过200人（有限责任公司不超过50人）等规定，PE二级市场的流转从目前的北京金融资产交易所的实践来看，由于非上市公司的股权份额转让采用的是由北金所信息或非公开定向的方式信息，从而保证在募集程序上的合法。

（三）PE二级市场涉及《合伙企业法》的相关法律问题

PE二级市场与《合伙企业法》之间的相互关系，主要是针对以有限合伙企业形式组成的私募股权基金公司内部之间的关系受到《合伙企业法》的约束，即要转让有限合伙权益需要得到普通合伙人的同意。作为PE二级市场，融通的便利和巨大的套现机会使得原本有限合伙企业的权益可能会因此受损，特别是有限合伙人的权益受损，也使得本来用来防范私募股权基金的道德风险的组织形式――有限合伙制失去意义，也使有限合伙企业避税的努力变得徒劳，具体来讲是因为：

第一，PE二级市场使得以有限合伙形式组建的私募股权投资基金人将投资的周期缩短，在减少风险的同时，使得作为普通合伙的合伙人的利益的变得最大化，作为普通合伙人是依靠专业技术进行投资，在目标企业成功IPO并套现后分取管理费，而作为普通合伙人的基金经理承担的责任是无限连带责任，PE二级市场的发展可能会为普通合伙人逃避无限连带责任提供渠道，我们可以试想一下：普通的私募股权基金投资规模都在百万以上，一般成功的投资收益可以达到投资额的5-20倍，而普通合伙人的收益主要来自管理费，相比巨大的利润及风险，通过PE二级市场不仅能快速的将风险化解，而且可以赚到管理费，这对普通合伙人来说是个双赢的局面，然而却不利于有限合伙制私募股权投资基金目的的实现。

第二，在《合伙企业法》中有限合伙企业是无需交缴纳营业税的，但是在FOF模式中，有限合伙企业制的私募股权基金所持有的股权变成的交易的被交易对象，这将导致持有有限合伙制的私募股权基金股权的母基金和有限合伙企业制的私募股权基金可能会同时被征税，我国《证券投资基金法》明确规定：基金财产投资的相关税收，由基金份额持有人承担。这将可能导致在PE二级市场上交易的对手双方均被征税，从而使得有限合伙制的组织形式失去其优势。

二、进一步推进PE二级市场完善和发展的建议

PE二级市场相对于许多新兴的市场而言，在我国法律法规不断完善的时代背景下，有着良好的发展环境，例如，北京金融产权交易所和天津金融产权交易所的建立，在推动PE二级市场在盘活资产，实现资源优化配置，降低投资风险方面发挥了积极有益的影响，诚然，市场的风险与收益总是相伴的，法律的管控显得尤为必要，因而政府在PE二级市场中应当坚持作为适度放松和加强管控二者之间的平衡。

首先，政府应当适度放松政策，鼓励PE二级市场的发展。中国目前的市场体系正处在由政府管控向市场导向的转型期，政府政策对市场发展的导向作用仍然发挥着主要的作用，一个新政策的出台会影响整个PE市场的震动，因而政府政策在调控新兴的PE二级市场方面将起着重要的作用，政府应当针对PE二级市场以资本再融通、风险性较低的特点对其进行整体、宏观和长远的规划。

其次，完善金融领域相关的基础性法律立法，基础性法律应以原则性规定、授权性和委任性规则为主体，金融领域的创新是日新月异的，因而如果法律总是在某项具体金融创新出现后再进行相关立法工作，会造成部门法的庞杂和混乱，也不符合立法经济和效率的原则，金融领域的基础性法律多一些原则性的规定、少一些细节性的规定将更加有利于金融创新，同时将可接受的创新程度用原则性的规定进行框定，将更加有利于创新。

再次，加强行业自律管理，完善交易所的制度，保证风险的可控性。行业自律是整个交易行为中最直接和最快捷的监管方式，目前的行业自律以证监会和证券业协会以及交易所制定的规则和制度为主，三个主体指定的规则和制度对于交易的参与者是必须遵守的，对于交易参与者甚至与保证整个PE二级市场健康有序的发展都是十分重要，因而协调三者之间的关系，保证每个主体指定的规则和制度的一致性成为保证PE二级市场发展的必要条件。

最后，发挥证券投资者保护基金的作用，继续扩大投资者保护基金的涵盖范围，将PE二级市场的参与主体、交易场所按照交易金额计提保证金。证券投资者保护基金设立的初衷旨在建立防范和处置证券公司风险的长效机制，维护社会经济秩序和社会公共利益，保护证券投资者的合法权益，促进证券市场有序、健康发展，其资金来源涵盖范围广泛，其中一项收入即是来源于可转债申购冻结资金的利息收入以及其他合法收入，那么将优先股的交易资金的利息收入也可以纳入其中，使得PE二级市场在给参与者带来收益的同时将风险分散化。

参考文献：

[1]冯珊珊.人大复印资料[J].企业家信息，2013.

二级市场篇3

（一）二级市场交易的基本模式

目前中国债券二级市场交易有三种基本模式：一是银行间债券市场交易；二是交易所市场交易；三是商业银行柜台交易。这三种模式的交易方式不同，服务的对象也有所区别。

银行间债券市场，是机构投资者进行大宗批发交易的场外市场，大部分记账式国债和全部政策性银行债券均在银行间债券市场发行交易。场外交易的特点是以询价的方式进行，自主谈判，逐笔成交。银行间债券市场债券交易是依托中央国债登记结算有限责任公司（以下简称“中央国债登记结算公司”）的债券簿记系统和全国银行间同业拆借中心的债券交易系统进行的，也就是说通过全国银行间同业拆借中心的交易系统提供报价信息、办理债券交易，通过中央国债登记结算公司办理债券的登记托管和结算。

交易所市场，是各类投资人包括机构和个人进行债券买卖的场所。交易所市场是场内市场，投资人将买卖需求输入交易所的电子系统，由电子系统集中撮合完成交易。

商业银行柜台交易，是商业银行通过其营业网点，按照其挂出的债券买入价和卖出价，与投资人进行债券买卖，并为投资人办理债券的托管和结算。经过两年多的准备工作，从今年6月份开始，柜台交易业务已在工农中建的部分分行进行试点。

根据国际经验，债券交易主要通过场外进行，场外交易的债券及其衍生工具数量也往往数倍于交易所中的交易。在我国，1993年至1997年6月间的国债交易主要在交易所进行。1997年6月经国务院批准，银行间债券市场成立。目前形成了交易所交易、场外交易和商业银行柜台交易三种方式并存的格局。从债券的发行量和交易量来看，银行间债券市场已成为我国债券市场的主体部分。

（二）二级市场交易品种及交易增长情况

银行间债券市场债券交易主要为现券买卖和回购两种。银行间债券市场正处于发展阶段，债券交易的品种设计选择了最简单的产品，尚未开展债券期货、远期等衍生产品。

银行间债券市场债券交易的券种目前主要为国债和政策性金融债券。交易所市场交易的券种为国债和企业债券。近年来，在银行间债券市场可交易的债券逐年增加。2002年8月末，在中央国债登记结算公司托管的债券为22462亿元，其中国债为13115亿元，政策性金融债券为8926亿元。在交易所托管的债券约为1800亿元。

银行间债券市场交易量逐年上升。市场成立前两年现券交易很少，1999年现券交易仅为37亿元，2001年现券交易增加到840亿元。2002年以来，随着中国人民银行各项措施出台实施，银行间债券市场现券交易出现了大幅度增长。截至2002年7月末，现券交易为2977亿元，同比多增2747亿元，增长了近11倍。

2000年银行间债券市场的回购交易超过了交易所市场的回购交易，特别是2001年以来，银行间市场的回购交易量成倍增长，2001年银行间回购交易为40133亿元，是交易所市场的2.6倍，2002年1至7月，银行间债券市场回购交易为55925亿元，是交易所市场的4.7倍。从两个市场的交易情况看，交易所市场的现券交易比银行间市场活跃，现券交易量一直大于银行间市场现券交易量，但银行间市场的回购交易已大大超过交易所市场。

（三）债券的交易、托管和清算制度

债券产品由于种类不同，定价较为复杂，因此传统的债券交易大多采用电话询价的方式进行。从欧美发达的债券市场发展趋势来看，随着电子技术的发展以及市场透明度的不断提高，通过电子系统进行交易的方式越来越受到投资者的青睐。

根据银行间债券市场债券交易的有关规定，银行间债券市场的债券交易是借助全国银行间同业拆借中心的交易系统和中央国债登记结算公司的簿记系统完成的。全国银行间同业拆借中心利用覆盖全国的数据网络为债券交易提供电子平台，投资者在该平台达成交易后，再通过中央国债登记结算公司办理债券结算。中央国债登记结算公司为债券的登记托管机构，债券交易的债券结算通过中央国债登记结算公司的簿记系统进行；债券交易的资金结算以转帐方式进行，商业银行通过其准备金账户和中国人民银行资金划拨清算系统进行，商业银行与其他参与者、其他参与者之间债券交易的资金结算途径由双方自行商定。债券交易的结算方式包括券款对付、见款付券、见券付款三种。具体方式由交易双方协商选择。

（四）债券市场的参与者

自银行间债券市场成立以来，中国人民银行一直积极采取措施，努力扩大市场参与者。

银行间债券市场建立初期，仅有16家商业银行总行成员。由于交易成员有限，因而交易不活跃。根据各类金融机构的需求，中国人民银行陆续批准了各类金融机构加入市场。2002年4月，为了继续扩大银行间债券市场参与者，促进债券市场发展，中国人民银行调整银行间市场准入制度。从4月15日起，凡符合条件的各类金融机构只要持有效证件到全国银行间同业拆借中心和中央国债登记结算公司开户，并在规定时间向中国人民银行备案，即可从事债券交易。银行间债券市场准入制度的改革，将减少审批环节，提高效率，进一步扩大债券市场参与者。

截至2002年8月末，在银行间市场进行债券交易业务的金融机构已达817家，其中包括商业银行及其授权分行，经营人民币业务的外资银行、财务公司、租赁公司、中外资保险公司、证券公司、证券投资基金和农村信用社联社。从机构种类上看，已包括各种类型的金融机构；绝大部分金融机构已成为债券市场参与者。

市场参与者的类型丰富多样，具有不同的资产负债结构，对经济、利率、通货膨胀的预期不同，都会促进二级市场流动性提高。目前银行间市场参与者还仅限于各类金融机构，今后，应创造条件吸纳非金融机构包括大型企业、各类社会基金参与银行间债券市场。银行间市场将成为金融机构以及非金融机构进行大宗债券批发交易的场外市场，市场参与者的范围覆盖到境内的所有机构投资人。

二、中国人民银行在提高债券市场流动性方面所做的工作

近几年银行间债券市场回购交易量增长较快，同回购相比，现券交易不甚活跃，债券的流动性较差。衡量债券市场流动性的标准是，当投资者买卖大量债券时，能够在较短时间成交，同时不引起价格的大幅度波动。因此，无论是银行间债券市场还是交易所市场都不具备较好的流动性。中国债券市场缺乏流动性的主要原因是：第一，债券供给不足，目前发债主体主要为国债和政策性金融债券。第二，债券期限结构不合理，发行的债券大多在5年期以上，1年以下的短期债券非常少。第三，长期以来，商业银行资产以贷款为主，资产结构很不合理，随着债券市场的发展，商业银行正处于资产结构的调整阶段，对债券的需求量较大。第四，尽管近年来债券市场参与主体的种类不断丰富，但从本质上讲都是国有单位，存在相同的价值取向，对债券投资的需求比较集中。债券市场流动性不足，提高了筹资者的成本，不利于债券市场的完善和发展。

为了提高债券市场的流动性，近来，中国人民银行积极采取措施，扩大市场参与主体，提高市场透明度，通过结算业务和双边报价等方式，积极推动债券市场发展。

（一）开展债券结算业务，帮助中小金融机构进行债券交易

由于银行间市场采用交易对手逐笔谈判、成交的方式，因此信息对交易双方至关重要。随着大量中小金融机构加入银行间债券市场，如何提高市场透明度，帮助中小金融机构及时了解市场信息是非常重要的。另外，中小金融机构顺利进行债券交易，需要在专业人员配备以及设备配置方面达到一定水准。为了解决中小金融机构缺少专业人员和专业知识、缺乏信息等问题，降低其交易成本，提高盈利水平，从1998年起，中国人民银行就在部分地区进行试点工作，由一些规模较大、经营状况好的商业银行中小金融机构进行债券交易。2000年为了进一步推动结算业务，规范业务行为，中国人民银行下发了《关于开办债券结算业务有关问题的通知》（银发[2002]325号）。目前，已有近30家的商业银行开展了中小金融机构进行债券结算业务，商业银行在帮助中小金融机构进行债券交易、提供交易信息等方面发挥了较好的作用，中小金融机构在债券市场的活跃程度明显提高。2000年末，中小金融机构回购交易量占全部交易量的比重为9.27%；2001年末，这一比重增长为10.02%，到2002年8月末已增长为14.04%.

（二）调整银行间债券市场的准入制度，将银行间债券市场的准入由审批制改为备案制

为了进一步扩大银行间债券市场参与者，促进银行间债券市场发展，简化行政审批程序，2002年4月3日，中国人民银行2002年第5号公告，规定金融机构进入全国银行间债券市场实行准入备案制，即金融机构向全国银行间同业拆借中心提交有关材料办理联网手续，同时向中央国债登记结算公司提供有关材料开立债券托管后，即成为全国银行间债券市场的市场参与者，所办手续完毕后三个工作日内向中国人民银行备案。配合准入备案制的实施，中国人民银行组织全国银行间同业拆借中心和中央国债登记结算公司制定了相关配套文件，重新修订了《债券托管账户开销户规程》和《全国银行间同业拆借中心债券交易联网管理办法（暂行）》。按照中国人民银行2002年第5号公告精神，分级落实备案管理。

（三）批准9家双边报价商，开展双边报价业务

为了进一步提高债券市场的流动性，今年6月份中国人民银行批准了工农中建等9家商业银行成为债券双边报价商。双边报价商可以自主选择报价的券种，在交易时间内连续地报出这些券种的买卖双边价格。其他市场参与者如果认为报价商的报价合适，可以即时点击成交。这样，提高了交易效率，节约了交易成本。

三、进一步发展债券二级市场的政策措施

发展具有高流动性、高效率、公平、统一的债券二级市场，具有非常重要的意义，这是我国债券市场今后的发展目标。中国人民银行作为银行间债券市场的主管部门，将加强同财政部、证监会等有关部门协调和配合，积极采取措施，从以下几个方面考虑，建设高流动性的中国债券二级市场。

（一）积极扩大债券市场参与者，丰富投资人结构

为了提高债券市场流动性，必须进一步扩大债券市场参与者，允许具有不同的资金需求和资产负债状况的机构参与债券市场，丰富市场交易主体。目前，一些商业银行已经开展了中小金融机构买卖债券、办理债券结算的业务，但该项业务还未扩展到企业。应尽快通过开展债券结算业务，吸收企业等非金融机构加入银行间债券市场。

（二）增加债券交易品种

根据市场发展需要，有步骤地增加可供交易的债券品种。目前，发债主体只有财政部、国家开发银行和中国进出口银行，商业银行没有发债权，债券发行市场的广度显然不足。可考虑通过发行金融债券、住房抵押贷款债券、企业债券以及市政债券等，丰富债券品种和交易工具。

（三）建立统一的债券市场

银行间债券市场和交易所市场不联通主要表现在两个方面，一是市场参与者无法自由选择交易场所，自1997年商业银行退出交易所市场后，政策上还不允许商业银行到交易所买卖债券，而非金融机构投资者也无法参与银行间债券市场交易；二是在银行间债券市场发行的债券在中央国债登记结算公司托管，在交易所发行的债券在交易所的登记公司托管，除少数券种可以转托管到中央国债登记结算公司外，绝大部分债券不得相互转托管。

银行间市场和交易所市场的分割阻碍了中国债券市场的健康发展。应该尽快解决中国债券市场的分割问题，建立全国统一的债券市场。今年以来，中国人民银行在市场准入政策上已进行了调整，备案制实施5个月以来，已有近100家证券公司、财务公司等非银行金融机构办理了备案手续。因此，跨两个市场进行交易的参与者会逐渐增多，在一定程度上起到平衡两个市场价格和收益率的作用。另外，在适当时机，可尝试允许部分券种在两个市场进行转托管，从而为下一步两个市场之间债券的自由流动摸索经验。

统一的债券市场并不意味着交易方式、交易场所和托管系统的统一，交易方式和托管系统只是技术层面的问题。发达国家的债券市场也分场内市场和场外市场。统一的债券市场应是指交易主体可以在遵守规则的前提下，根据需要自由地选择交易场所和交易方式，资金可以自由地在不同的市场间流动。

（四）进一步加强债券托管体系建设

债券托管体系是债券市场风险防范的核心环节，有关监管部门特别加强了对于债券托管体系的建设和管理。交易所市场的交易、托管系统不断升级，其价格发现机制效率高，市场的流动性强。中央国债登记结算公司对中央债券簿记系统、债券发行系统、公开市场业务系统等计算机网络系统进行了升级改造，以适应市场不断发展的需要。目前，债券簿记系统以及债券交易系统都正在进行升级改造，债券簿记系统同中国人民银行支付系统的接口工作也正在紧张地进行当中，预计明年可实现债券交易的券款对付方式。今后，为了适应债券市场的发展，需要对债券的交易系统、托管系统不断地进行升级，加大资金投入，提高人员素质，完善债券托管结算体系，以加强市场防范风险的能力，提高市场运行效率。

（五）加强市场监管

二级市场篇4

一、统一思想认识，正确估价我市住房二级市场发展形势

住房二级市场，是以存量住宅或二手住宅为交易对象的市场。从欧美等发达国家的统计来看，一般市民一生中大约要换7—8次住房，而在成熟的房地产市场中，二手房交易额一般为新盘交易额的6—7倍。也就是说，存量房（二手房）交易量超过增量房（新建房）交易量，是一个城市房地产市场结构完善的主要标志。当然，我们的住房二级市场还处在发展初期，远远没有达到这个高度。近期以来，省委赵乐际书记对加强住房二级市场建设给予了高度的关注和重视，先后多次作出指示，要求进一步搞活我省的住房二级市场，把发展繁荣住房二级市场作为落实十七大精神的重要举措抓紧抓好。按照赵书记的指示精神，省政府近期以52号文件下发了《关于进一步加快发展住房二级市场的通知》，并召开了全省加快发展住房二级市场电视电话会议，对我们加快发展住房二级市场提出了新的要求。赵书记认为，我们西部工资水平低、百姓生活质量不高。在调研中，住房也是老百姓关注的一个焦点。从我们的实际来看，2001年市政府颁布了《市已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》，为启动住房二级市场提供了政策依据。全市住房二级市场从无到有，交易量逐年上升，城区从2001年的1.4万平方米增加到2010年的16.5万平方米。但相对于住房一级市场商品房的销售量而言，仍然显得规模偏小，比例偏低。2010年，城区新建商品房销售面积65万平方米，与存量住房交易量相比，二者比例为4:1。这就充分表明，我市的住房二级市场还处在一个正在起步、相对滞后的发展阶段。仔细分析当前全市住房二级市场发展中的制约因素，主要表现在四个方面：一是政策。突出表现在取得产权不足5年而上市交易的住房，要征收交易额5.5%营业税的规定，这就为实际取得产权超过5年但因未及时办理产权证的已购公有住房、经济适用住房上市增加了税费负担。二是已售住房办证率较低。据统计，目前全市公有住房确权办证率仅为93.5%，仍有部分大专院校、企事业单位和渭城区房改办未申请办理公有住房总证及房改房确权登记。究其原因，主要是一些单位房屋的建审手续不全，按照权属登记的有关规定，无法办理房产证；加之有些单位出于本位考虑，制定了一些限制上市交易的政策，或者是对职工住房的物业管理、采暖进行暗补，为上市交易设置了障碍。还有一些公有住房的销售面积与实际面积有一定差距，也给确权办证带来困难。同时，房地产开发项目已售住房办证率低的问题也要引起大家的高度重视。不少居民小区群众已经入住了好几年，但房产证却迟迟拿不到手，加之一些居民小区供暖、供气等配套设施不到位，房产主管部门又对此监督不力，群众反映十分强烈。三是信贷制约。目前商业银行对二手房购房抵押贷款政策不一，信心不足，审批程序复杂，业务开展还不到位，使不具备一次性付款能力的购房群众融资困难。住房公积金对购买二手房的贷款尚处于探索阶段，对购买二手房群众的融资支持仍显不足。四是服务体系不够完善。我市目前虽然建立了房地产超市，设立了住房二级市场交易平台，但未能有效整合信息交流、法律咨询、交易服务、信贷支持、确权登记等服务系统。同时房管部门对部分房产中介服务机构还缺乏行之有效的监督管理，也在一定程度上挫伤了购房群众的积极性。对于上述问题，省政府52号文件都提出了针对性的解决措施。各县市区、各部门、各单位要站在深入贯彻十七大精神、全面落实科学发展观、切实改善民生、促进社会和谐的战略高度，围绕贯彻52号文件，切实提高加快发展住房二级市场的责任感和使命感，统一思想认识，加大工作力度，着力推动全市住房二级市场健康发展。

二、突出工作重点，全面贯彻省政府52号文件精神

省政府出台的《关于进一步加快发展住房二级市场的通知》，为我们推进全市住房二级市场发展指明了方向，提供了政策依据。各级各有关部门要围绕贯彻落实52号文件精神，加快住房二级市场发展，促进已购公房上市交易量明显增加，优化房地产市场结构，尽快提高存量住房在房地产市场交易总量中的比重，力争2012年二手房交易量在2010年的基础上翻一番，到2010年再翻一番，在“十一五”期间使3万户群众通过二级市场改善住房条件。为此，要重点抓好以下五项工作：

一是继续推进公有住房出售。对符合出售条件的公有住房，无论现住户是否属于产权单位职工，产权单位都要严格按照房改政策办理出售手续；对不符合房改政策占有公有住房且确实有实际困难不能退出的，可根据清房政策按市场价对其销售并办理产权登记；对以房改标准价出售的公有住房，只要购买人申请过渡为全产权，原产权单位必须按照房改政策办理过渡手续和产权登记。对2005年以前集资建成的住房，原产权单位要按照政策规定在完善相关手续后，向原集资户办理转售和产权登记。

二是加快进行房屋权属登记。各级房产主管部门要针对不同历史时期、不同政策条件下、不同性质的房屋权属，制定分类指导的政策措施，加快办理房屋权属登记工作。对土地使用权明确，产权明晰的公有住房，经媒体公示无异议后，房屋权属登记机构予以办理产权登记手续；对权属有争议的公有住房，由目前房屋主管单位出具书面具结保证后，房屋权属机构应予以办理产权登记手续；对手续不全但已建成且入住而没有办理产权登记的房地产开发项目，开发企业必须到当地土地、规划、建设、房产、消防、人防等部门完善手续；对2011年底前未完善相关手续的开发企业，有关部门应采取必要措施，督促其尽快完善相关手续，同时以未能履行合同为内容记入企业信用档案，向社会公布，并视情节依法降低其资质等级，甚至吊销资质证书。今后，对违反合同规定，不能按时为住户办理房产证的房地产开发企业，要依法终止其经营开发资格。

三是进一步搞活住房二级市场。除国家政策另有规定外，任何单位不得对已购公有住房上市交易设置限制条件；对房改中购买公有住房未及时办理产权证的，职工个人产权取得时间按房改部门批准的售房之日确定；取得产权超过5年的已购公有住房，通过二级市场上市交易时，根据《国务院办公厅转发建设部等九部门〈关于调整住房供应结构，稳定住房价格的意见〉的通知》（[2010]37号）可免征相关税费；购买经济适用住房不满5年的，不得直接上市交易，购买人因各种原因确需转让的，由市政府按原购房价格进行回购并出售给符合条件的居民；对符合上市交易条件的经济适用住房，允许其上市交易，政府以交易额的1%收取土地出让金，购房人取得完全产权时间以交付使用之日算起。

四是大力推行住房物业管理社会化。实行住房物业管理社会化是促进住房二级市场进一步发展的重要条件。各县市区、各部门、各单位要打破区域界线，破除本位主义，大力推行住房物业服务社会化。国有企事业单位及政府各部门必须取消对职工在物业服务方面的各种暗补。要结合各自实际，合同约定服务内容、服务质量及收费标准，规范物业管理，维护居民合法权益。

五是积极开展住房二级市场信贷服务。各级住房公积金管理中心要制定和完善二手房公积金贷款管理办法，加强住房公积金贷款对购买二手房的支持。除评估之外，二手房公积金贷款费用不得超过新购商品房公积金贷款费用。各商业银行要积极开展住房二级市场信贷业务，增加与住房公积金贷款相配套的组合贷款投入，并积极开展二手房抵押贷款等住房金融业务，为发展住房二级市场搞好服务。

三、切实强化措施，确保发展住房二级市场工作全面铺开

加快发展住房二级市场，是市委、市政府贯彻党的十七大精神、促进和谐社会建设、改善民生的一项重要举措。各县市区、各部门、各单位一定要高度重视，强化措施，扎实推进，确保此项工作全面铺开，取得实效。

一要加强组织领导。为了尽快将这项工作全面推开，市上已经成立了专门的发展住房二级市场工作领导小组，由同志担任组长。各县市区、各部门也要尽快成立相应的领导机构，为此项工作提供坚强的组织保障。各单位主要领导要亲自过问，确保年内取得阶段性成果，切实把住房二级市场发展的目标任务落到实处。

二要搞好协调配合。加快发展住房二级市场工作纷繁复杂，涉及方方面面，市建设、规划、国土、房管等相关部门要从推动经济社会发展的大局出发，切实做到思想重视、组织落实、各尽其责、措施到位，任何单位和个人不得推诿扯皮，借故搪塞。这里强调一点：今天会后，各县市区政府、驻咸各单位、各房地产开发企业要按照市政府的统一部署，对制约住房二级市场的政策和历史遗留问题，认真进行清查清理，提出解决问题的意见和办法，于12月15日前上报市政府发展住房二级市场工作领导小组办公室。同时，在工作中各部门一定要注意把握政策，加快办证不是无原则办证，要把原则性和灵活性相结合，客观、务实地解决历史遗留问题，把这项关系民生的好事办好。

二级市场篇5

关键词：国债二级市场；货币政策；利率市场化

国债二级市场，又称国债流通市场或国债交易市场，是已发行但尚未到期的国债流通、转让的市场。它与国债一级市场相辅相成，对整个国债市场的正常运转有着重要意义。

一、当前国债二级市场功能的分析

（一）国债二级市场调节着社会资金的运行，使资本配置趋向合理

国债二级市场为一级市场发行的债券提供了流通、转让的渠道。微观上看，通过这个渠道，资金和现券在国债持有者和国债需求者之间相互流动，使国债交易双方的利益需求得到满足。在宏观上，国债二级市场上众多的个体行为形成了一定规模的资本流动，不但调节着社会资金在金融市场内的流量和流向，还调节着资金在社会资金蓄水池和金融市场之间的流动，最终促进资金这种社会稀缺资源在社会范围的配置趋向合理。

（二）国债二级市场为广大投资者提供了风险较低、流动性较好的投资渠道

一般来说，证券投资者作为理性的经济人，他们进行证券投资并不是盲目行事，而是经过理性、审慎思考的；其主要目的是通过规避和化解投资风险，实现资产的保值、增值。国债的收益率较为稳定，且有国家信用作为后盾，因此国债投资具有低风险、高流动性的特点，而国债通常成为稳健型投资者青睐的投资工具。国债二级市场的存在为广大投资者创造了规范化的、方便快捷的国债交易场所；为其资金开辟了一个风险较低、流动性较好的投资渠道。

（三）国债二级市场的价格走势对金融市场具有示范作用

国债二级市场交易价格的形成主要取决于国债品种的收益率曲线（国债利率期限结构），而收益率曲线基本上反映了人们对未来市场利率走势的预测和判断。在利率市场化程度较高的前提下，这种市场利率的预期变化总是先于其实际变化，较早地作用于国债交易价格：同时由于国债交易额很大，所以较之其他证券类型，国债对于利率的敏感性更高，国债二级市场的价格发现功能也更强。在国际上发达的金融市场中，国债利率已成为公认的具有普遍参考价值的基准利率，国债二级市场交易价格的形成对于金融市场上其他金融产品价格的形成有明显的示范作用。在我国利率管制未完全放开的情况下，国债二级市场的价格走势对金融市场示范作用虽然还较弱，但已有所显现。因此，对我国国债二级市场功能的发掘必将推动我国金融市场的发展，也会推动我国利率市场化的进程。

（四）国债二级市场是中央银行进行公开市场业务操作的重要场所

从西方发达国家的实践来看，许多国家的中央银行主要依靠在国债二级市场上进行国债的买卖和回购来及时地调节货币的流量、流向，以控制货币供应量，实现其货币政策的目的。相比之下，我国国债二级市场仍欠发达，一定程度上制约了中央银行公开业务操作的规模和速度，随着我国国债二级市场的发展，这一职能将得到强化。

二、我国国债二级市场现存问题

（一）全国交易市场处于分割状态

我国国债交易市场历经演变与发展，已形成了以银行间国债交易市场为主导，上海、深圳两大交易所市场和凭证式国债买卖市场（银行柜台市场）并行的局面。三个市场基本上处于行政分割状态，不利于国债市场的发展，其负面效应是显而易见的。

第一，人为的分割直接导致国债筹资成本的上升。市场分割使得国债投资主体、国债资金和现券被限制在几个独立的区域中运行，不能自由流动，相互之间衔接不够；导致国债交易主体不能根据自身需要，自由选择参加哪个市场；同时又因为缺乏统一的国债托管结算系统，大大降低了国债二级市场的流动性，增加了国债筹资成本。

第二，阻碍了国债交易市场的均衡发展。银行间国债市场以商业银行、证券公司、基金管理公司、保险公司等金融机构为主要交易参与者，其雄厚的资金实力和强大的专业操作背景不言而喻，该市场已成为我国国债交易的主导市场。2001年，银行间国债市场的交易量达40941亿元，占国内国债交易量的9成以上。与之相比，交易所市场由于交易成本高等原因使交易规模受到限制；而以普通投资者为主体的柜台市场目前基本上只办理凭证式国债的买卖，记账式国债的柜台交易作为试点在北京、上海刚刚起步；三个市场的发展极不平衡。

第三，不利于中央银行宏观调控。央行的货币政策需要有效的传递渠道才能发挥作用。这种分割造成了时滞，使央行在二级市场通过公开市场业务操作传达出的货币政策信号不能一致地同时反映到几个市场，影响了公开市场业务作用的发挥，不利于央行利用国债二级市场进行宏观调控。

（二）我国国债二级市场价格形成机制有待完善

国债交易价格是在国债理论价格的基础上根据市场供求状况来确定的。影响国债供求关系的因素很多，涉及政治、经济、投机程度等各个方面。不同的国债二级市场，其国债理论价格的计算方法及影响国债供求关系变化的因素是不同的。因此，国债价格的形成机制也各不相同。

实践证明，国际国债市场经过长期的演变、发展，已形成了较为完善的价格机制。目前我国国债二级市场发展程度还不高，价格形成机制仍存在着缺陷：

一方面，由于缺乏长期固定的基准利率，我国国债的收益率是参照银行存款利率制定的，是银行利率的从属利率。在市场利率没有完全放开的情况下，一旦银行利率由于管制偏离了正常水平，必然会影响到国债收益率，从而影响国债市场价格，使其与现实供求状况产生差距。这可以从2002年上半年国债市场走势中得到例证，由于前期市场对2002年央行最近一次降息早有预期并开始炒作，国债收益率下降幅度甚至超过了利率下调的幅度，国债收益率曲线被严重扭曲，利率风险陡增，导致未来投资成本难以确定，不利于市场平稳运行。

另一方面，我国金融体系整体不发达，为方便计算，金融机构广泛采用单利利率，国债计价也不例外。这种计算方法在特定的情况下使用有其优越性，但是随着我国国债二级市场的发展和附息国债品种的推出，它将逐渐显露弊端，不利于对国债内在价值的价格发现。尤其在我国已加入wt0，各方面逐步与世界接轨的形势下，使用单利计算方法显然与国际金融市场通行的复利法是不相适应的，会减慢我国国债二级市场的发展速度。

（三）我国国债交易主体结构不合理

1.我国国债持有人结构单一

国债持有人结构就是国债的投资人结构，是最终持有国债的投资群体。在国债二级市场发达的国家，国债持有人主要是退休基金、养老基金、银行、保险公司、基金管理人、政府部门等机构投资者。机构投资者在国债持有者中的比例高达80%-90%；此外，也有少量的个人投资者。而在我国，一方面，国债个人持有者的比例明显过高，达到30%左右；另一方面，外国政府和机构鉴于规定还不能持有我国国内发行的国债。这些因素都使我国国债持有人结构较为单一，不利于国债交易主体的扩大。

2.可参与交易的主体结构不均衡

不同性质的投资者对投资工具的流动性要求也不同。一般来说，机构投资者对国债的流动性要求较高。在我国，绝大部分的国债交易量是由商业银行和非银行金融机构等机构投资者完成的。相比之下，占国债持有人比例60%左右的个人、企业、社保基金等投资者国债交易却不够踊跃。造成这种局面的原因是多方面的。一是个人、企业等更看重国债投资的安全性，而对流动性要求不高。二是社保基金还未人市，不能参加国债交易。三是计账式国债大多不面向全社会发行，在交易所挂牌交易的品种也很有限。四是对于大多数个人、企业来说，进行国债交易必须通过证券交易所系统，按照股票交易的程序进行，交纳一定的手续费，交易成本高。这些因素或多或少制约着更多的主体参与到国债交易中来，造成了目前我国国债交易主体分布不均衡。

（四）我国国债二级市场交易方式单一

常见的国债交易方式主要有现券交易、回购交易、期货交易和期权交易四种。我国国债流通市场是从1988年开始逐步建立起来的。90年代初，国债场内交易迅速发展。从1992年开始，国债衍生工具——期货交易、回购交易陆续推出，衍生工具的推出大大地提高了国债现券的流动性，活跃了市场气氛。但由于当时国债交易规模狭小，交易制度不够规范，投资者投机过度，主管部门监管不力等种种原因，市场长期以来潜伏的危机最终爆发。1994年下半年至1995年5月，上交所国债交易市场和一些场外回购市场出现了一系列严重扰乱市场秩序的违规事件，于是监管层不得不在5月宣告暂停国债期货交易试点并于同年8月关闭了所有场外国债回购市场。此后至今，我国国债二级市场只有现券买卖和场内回购两种交易方式。

不可否认，监管层的措施在当时对清理整顿国债交易市场、维护我国金融市场正常秩序起到了举足轻重的作用，是明智之举。但是随着形势的变化，我们会越来越认识到：一个完善的国债二级市场的最显著特点就是——高流动性。单一不变的交易方式、交易工具不适应“高流动性”的要求，减弱了国债二级市场及时化解价格风险的功能，不能满足投资者日益增长的投资需要。因此，在继续完善现券交易、场内回购的同时，我们也要加快研究新的适合我国国债二级市场发展的交易方式，以降低价格风险，提高市场流动性。

三、完善与发展我国国债二级市场的对策

（一）逐步建立起一个全国统一、多层次、多元化的国债交易市场

我国现存的三个国债交易市场是在特殊的历史条件下形成的，目前各自仍具有阶段性的历史功能，且发展极不平衡，短期内实现其完全统一是不现实的；人为的行政性合并也是不可取的。笔者认为，比较稳健的方法是：在统一全国国债托管和结算的基础上，依托原有试点继续推行国债柜台交易，增加交易所的国债品种，使更多主体参与到银行间国债交易市场中来，打通银行间国债交易市场和其他国债交易市场，推动银行间国债市场朝着公共市场的方向发展，最终使几个市场走向统一。

（二）推进利率市场化改革，完善国债交易价格形成机制

继续推进我国利率市场化改革，增加长期定息国债的发行，有效地在低利率时期锁定国债筹资成本，以奠定国债基准利率的地位；完善我国国债二级市场交易价格形成机制。

（三）优化交易主体结构，培育机构投资者

要优化我国国债交易主体的结构。在条件成熟时可以适当引进国外投资者参与到我国国债二级市场中来。打破中央银行不持有国债的传统观念，使其持有一定比例的国债，以更好地进行公开市场业务操作，控制货币投放量。2002年，银行柜台试点交易的开展得到了社会各界的极大认可，今后要继续推进商业银行柜台交易试点工作，以减轻银行间国债市场的债券持有压力，缓解银行储蓄存款居高不下的状况，拓宽群众投资渠道。

加强国债政策宣传，强化机构投资意识，大力培育机构投资者。进一步完善国债承销团制度。将完善国债一级交易商制度和建立国债一级自营商制度结合起来，充分发挥国债一级交易商的做市商作用，为机构投资者开辟良好的服务渠道；研究和培育专门的国债投资机构，如：国债投资基金等；尽快解决社保基金、房改基金的入市问题。

（四）完善市场制度建设，提高市场流动性

1.加快国债净价交易制度建设。2002年上半年我国交易所国债交易中已实现了净价交易，有效地降低了交易成本，提高了市场流动性。今后，这一制度要扩大推行。

2.完善国债回购市场。制定全国统一的国债回购管理办法，进一步明确国债回购交易的业务开展原则，建立场内国债回购交易集中审批制度，严格执行足额交易规定。继续加强对回购市场资金流量的监控。

3.适时开展其他交易形式。待到条件成熟时，制定国债期货交易法规，恢复国债期货交易，活跃国债交易市场。

（五）搞好货币市场与国债二级市场的配合

要改善商业银行与国债流通市场之间的关系。商业银行要充分利用国债流通市场进行合理的资产负债管理；对其人市交易要严格管理、强化监督，使其为稳定国债流通市场尽到责任，严禁其操纵市场、违规交易；同时，商业银行也要积极配合其他国债交易参与者，为其正常交易提供相应服务，做好货币市场与国债二级市场的配合。

（六）加强对我国国债二级市场的监管

第一，强化监管的法律手段，尽快制定、出台、完善有关法律、法规；对扰乱市场的违规行为要及早发现、及时处理、严惩不贷，有效保证国债交易市场的公开、公平、公正。第二，建立集中统一的监管体系，明确中国人民银行、财政部、证监会之间关于国债交易市场监管的职能分工，密切三者配合协作，共同为我国国债二级市场的完善与发展创造良好的环境。

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[5]杨大楷。国债市场体系[m].上海：上海财经大学出版社，2000.

[6]肖宇。中国国债市场：发展、比较与前瞻[m].北京：社会科学文献出版社，1999.

[7]曹福海。略论我国国债利率市场化[j].上海财税，1998，（5）。

二级市场篇6

关键词：土地二级市场；土地产权；交易

1.中国土地二级市场研究进展

我国对土地一级市场的运行机制、开发模式、资源配置、制度创新和宏观调控研究的较多，重点研究城市土地一级市场化对政府、企业及市场带来的经济利益。相反的，对土地二级市场的改革研究较少，在交易运行、规范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相对较少。目前土地二级市场交易信息的不畅，管理的多头性和交易非法性等问题凸显，土地使用权交易运行制度改革研究已成为新型地产法律制度研究的核心内容。我国已进入新的经济社会发展状态，许多一、二线城市土地供应面积纷纷出现锐减，城市地价和工业用地供应在部分城市也有所下降，已经缓慢进入一个扩张型到内涵型、粗放型到集约型的转变过程；有限的土地一级市场供应，对发展土地二级市场相对有利；多方面条件共同活跃了土地二级市场的交易。我国伴随着近几年产业结构的不断优化和升级，土地的使用权进入了经济市场，作为一种商品在土地市场上流通运转，使土地二级市场日渐活跃。在土地二级市场交易运行过程中，发现《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》和《国有建设用地使用权出让合同》等在抵押物和转让条件方面存在交易限制，不能进入土地二级市场交易。《土地管理法》中规定的可以依法转让的土地使用权，包括国有和集体两种建设用地使用权。在现实交易中，发现集体建设用地使用权交易的条件更为苛刻，交易流转非常困难；国有建设用地使用权的交易流传相对自由。《城市房地产管理法》中第50条规定，附属房地产开发建设的投资额必须达到25%才可以进行转让、出租、抵押。25%没有明确的规定标准和基数。《国有建设用地使用权出让合同》是根据相关法律制定，交易中也受到限制，所以给现实操作带来困难。

2.国外土地二级市场研究进展

2.1美国的研究进展

1785年的《土地法》和1787年的《西北条例》为美国土地产权制度奠定了土地产权自由买卖的制度性基础，同时建立了完整的产权市场，形成了商业公司、制造业和农场为主的具有生机和活力的市场主体。市场体系的建立标志着土地二级市场的形成，并发挥着土地资源配的功能，大大促进了美国西部经济的快速发展[1]。美国的土地制度实行的是私有制制度，土地使用权是有偿的，与中国公有制不同，土地使用权是有年限的，美国有偿取得后有终生的使用权，即土地的所有权。美国的土地是通过自由转让、出租和抵押来实现土地开发权交易，也就是土地二级市场交易。土地开发权交易是一种基于市场机制的土地政策，政府对开发权转移有相应规范，出租和抵押不需要进行任何行政性的干预。在土地资源配置方面，通过土地开发权转让交易，把转让价格作为资源配置手段，促进土地开发规划实施，实现土地资源合理配置[2]。关于土地二级市场，美国实行的是政府和土地开发两个部门达到双赢的目标。对于政府来说，土地开发权的转让不会因土地而对城市发展增加额外的成本和负担；对于土地开发者来说，尽管在土地开发权转让时价格增加，但也可以通过提高土地开发强度和建筑密度，增加经济效益的同时提高土地开发利润。因此，土地开发权转让交易制度受到了土地开发者与政府的主动推行。在美国，为达到交易机会的充分利用，土地开发权的转让者可以自主决定先储备再卖出还是直接出售，并可以多次交易，直到生态环境效果最佳和资源配置最优。以最低的社会成本来实现土地资源最优最高效的配置，从而实现土地利用效率最大化和环境控制的目标化。美国政府制定的这些土地政策，使美国政府的财政收入增加，促进了美国经济的快速发展。也使人民群众的利益在不同程度上得以体现。

2.2英国的研究进展

英国的土地市场发育比较完善和成熟，政府通过法律、经济政策等手段指导和干预，不存在土地使用权分配的“一级市场”，主要以“土地二级市场”自由交易为主，是通过不动产中介来协调买卖双方的价格使之促交成功。英国的土地交易形式主要有买卖（转让）、租赁、抵押等。英国确立建筑物和土地是一个不动产产权，除特殊情况外英国没有单纯而独立的土地交易。英国的不动产交易是在有买方和卖方各自律师的参与下成交，不动产的交易价格由当事者双方自由来认可决定，在交易阶段也都是以自由交易为主要原则[3]。英国土地产权转让：英国土地学者A.W.B.辛森的《土地法史》，对英国历史上关于不动产的转让作了详细规定和阐述[4]。在英国普通法框架下，土地产权以当事人签订的转让合同为基础，按自治原则处分私有财产。根据公示、公信原则，政府规定必须要进行登记，并将双方的主要信息记入登记簿，方为不动产转让。登记内容包括土地抵押权、地役权等权利负担的登记（未经登记的权利负担不能约束购买人）和不动产权登记。英国不动产的交易，律师受当事人委托可办理签署合同、调查土地权利、支付价款等一切事项，保证了产权交易的顺利进行，也不会产生一家卖两家的纠纷发生[5]。英国的土地产权租赁：与土地买卖相比，土地租赁相对更活跃，土地产权持有者经常将自己的土地出租，通过承租协议控制房地产开发活动，获取长期性的稳定收益。租赁到期后，还可以收回改作其他用途或再次出租。英国的土地产权租赁包括以下四种方式：土地所有者一次性收取租期内的全部租金；按年收取的变动租金；以年为单位收取的固定租金；第一、二种方式的混合制，部分地租提前收取，剩余的部分以年为单位收取，地租在租赁期内可变动。地租随土地产权市场的变化而变化，使土地所有者与承租者之间实行收入再分配制度[6]。英国的土地产权抵押：《安妮第二及第三法案》中提到，约克郡西部大多数的工厂主都是自由继承土地产权的权利人，以满足生产需要，他们可以利用自己的土地进行贷款，并登记公示。若是土地权利没有登记，其生产就会受到很大阻碍，很多工厂和家庭最终也会破产。英国的不动产交易抵押登记自1704年开始就以书面形式记录或公示进行登记[7]。1925年构成英国现代土地法基础的《财产法》进一步确定了抵押的土地产权，建立了较完善的土地市场交易管理体系。在英国，土地产权市场交易有保护土地所有者权益、降低交易成本、增加财政收入、提高市场效率和追求社会效益的特点[6]。英国的土地交易体系在一定程度上鼓励了土地的流动，进一步刺激对土地的投资，促使土地频繁的交易达到繁荣土地市场的效果[8]。因土地所有权制度，政府在交易过程所获得长期而稳定的土地增值收益，有利于政府进行公共基础建设并促进社会事业的发展。

2.3法国的研究进展

法国的土地市场主要体现在土地交易方面，包括农用地使用权的交易（主要指农用土地用益权）和土地所有权的交易。《法国民法典》是非常重要的一部法律，该法对财产及其占有人之间的关系做出了明确的规定。此法第516条规定：“财产分为动产和不动产。”517-526条规定：财产属于不动产，或依其性质，或依其用途，或依其权利的客体；土地及其地上建筑物为不动产[9]。第581条款规定，农用土地上可以设立用益权，并对“用益权标的物”的范围做了说明，主要指农用土地上的各种动产或不动产。在第595条款里就“用益权人”的权利也作了解释和说明，用益权人可以自己享有也可以向他人出租、出卖或无偿转让其权利。总之，通过《法国民法典》里能查到土地二级市场交易的相应规定，交易形式主要有出卖、出租、无偿转让和抵押等。在法国的土地二级市场交易中，中介组织是一个权威的机构，具有法定的优选购买权，能够提供关于土地使用权方面的真实而又全面的信息给交易双方，同时也提供法律援助和代为委托交易的特殊服务。中介组织还起到了对农业生产行驶保护、促进、结构优化的作用；农场在实施项目的过程中，也起到了保护和改善环境的作用；同时还为经营者提供农场经营方面的帮助，如农场的规模扩大和技术改进等；在公共基础设施的修建以及以公众利益之名对土地造成侵占时，中介组织可以对农场经营者给予保护；因以房地产投资或以经营为目的因地上建筑物导致土地的分割而进行的交易，中介组织会干预并进行阻止交易。土地二级市场法制建设在法国比较完善。《农业指导法》的相关规定具有独特特点，一是土地市场交易制度中实行一定程度上的土地集中政策，来提高土地利用效率和规模效益，防止因交易不当而对薄弱的土地所有者群体造成利益损失和侵害；二是拥有完善和权威的土地市场交易中介组织，一定程度上提高了土地交易效率，土地的效益得到了充分的发挥，产生极大的促进和完善的作用；三是限制土地分割转让，只能整体继承或者转让，不得分割；四是法国政府对农业用地的交易实行特殊的保护，农业用地转让后必须用于农业，不准不耕种或者耕种不力，也不准搞投资建筑。法国的土地二级市场交易具有完整的法规和政策体系，在保障当事人权利义务、降低交易成本和费用、促进交易制度发展等方面，都有成熟的理论和可借鉴的做法[10]。

二级市场篇7

我国住房二级市场上的租赁市场起源于双轨制下公房转租及公房使用权交易的逐渐发展。公房上市问题则源于以非市场价出售公房；以非市场价格购得的住房只能获得部分产权。这就是房改房部分产权的由来，也是目前公房上市所面临问题的由来。

住房制度改革选择的是存量住房与增量住房分别改革的方式，新建住宅采用新房新租、先售后租以及新建商品房市场所形成的增量市场价格的边际调节与示范效应，形成了一个与旧住房体制并存的市场型住房经济体制且日趋壮大。目前的问题是存量住房如何完全市场化以及存量与市场化了的增量的并轨。而放开和发展住房二级市场，恰能完成这个双重任务。

据抽样调查，已售公房有上市意愿的约占已售公房总量的1/3~1/2.住房二级市场目前存在的主要问题有：市场发育严重不均衡；法规政策不完善，市场准入规则模糊，上市要求过于严格；收益分配缺乏标准和公平，出现住房分配不公的显化和货币化；住房二级市场上的需求结构与供给结构不相匹配；等等。

理清住房二级市场的收益分配问题是规范和发展住房市场的关键之一。

本文对二级市场的收益分配问题进行理论分析，得出如下结论：

――如果承认房改前住房产权的初始安排及房改房出售后职工所享有的全部产权，那么已售房改房再出售的住房收益（不考虑地价）就应全归职工。

――公房使用权价格评估应采用收益还原法，房租和地租分开评估。

――如果承认既定的产权安排为政府的一种隐蔽性义务和居民的一种隐蔽性权利，那么，公房上市或使用权交易的土地收益就应归转让者所有。反推过来，职工住房福利的货币化中必须包括地租（价），亦即已购公房者应享有房产权和土地使用权

――对已售公房再转让的，应免征土地所有权价格；由于土地开发成本已计入房价中，亦不再考虑；但对转让时与购买时之间的土地增值，应比照土地增值税处理。

在上述分析和判断的基础上制定发展和规范住房二级市场的政策

一、住房二级市场诞生的历史背景及其诱因

1、住房二级市场的界定

从住房参与流通的时序结构来划分，住房市场可以分为一级市场和二级（次级）市场。香港分别称为一手市场和二手市场。一级市场指新建住房流量的权属首次让渡的市场，如新建商品住宅的买卖、租赁等。二级市场指存量住房的交易市场，即住房权属的转让或再转让的市场。在发展比较成熟、稳定的住房市场上，二级市场上的交易量是反映住房市场景气的重要指标。

有必要区分住房存量与流量两个基本概念。住房存量指某一特定时点上有形的住房实物资产的数量。因为有形的建筑物在其有效使用期内是相对固定的，故称为存量。短期内住房的存量供给是无价格弹性的。每一时期住房存量供给的新增加量称为住房流量（供给），亦即住房投资。住房存量变的变动就是住房净投资额。还有一个“流量概念”&#0；&#0；住房服务流量，即每一段时期内住房的所有特征所提供的无形的消费效用的总和。住房服务可以看成是从住房存量在其寿命期内源源不断“流”出来的，故称为流量。住房存量的供求构成住房买卖市场（含新建住房市场与旧有住房市场）；租赁市场上买卖的则是住房服务，其价格为租金。

目前，各地广泛存在一、二、三级房地产市场之分。一种分类法是：一级市场指增量房产的买卖与租赁，即新建商品房市场；二级市场指存量房屋的买卖和租赁；三级市场指房屋使用权的转租与转让（臧美华，1999）。显然，三级市场上的房屋亦属存量。上海、天津等地的划分是：一级市场指土地市场（国务院1992年11月4日颁发的《关于发展房地产业若干问题的通知》中即规定“一级市场即土地使用权出让”），二级市场指增量房地产市场，三级市场指存量房地产市场。本文则将住房市场分为一级市场（新增量市场）与二级市场（存量住房市场）。

如果存量住房的产权是清晰的，其交易并无多大可讨论的价值，故私房交易不在本课题研究之中。本课题只研究以非市场价格（租金）获得的住房如何再进入市场，具体包括以非市场价格购买的公有住房（即按房改政策购买的住房，亦称为房改房）与非商品租金承租的公有住房的上市问题。前者属于住房买卖市场，后者属于租赁市场（住房服务市场）。

2、双轨制下公房转租及公房使用权市场的逐渐发展

公房的转租其实历来就有。在住房行政实物配给的计划经济体制下，低租金导致的住房短缺极易诱发黑市行为，不过当时个人承租的公有住房转租比例较小，主要是单位承租的公房，尤其是公有商业用房的高价转租。

房租改革开始后，公房转租的范围扩大到公有住宅。当时公房转租属违法行为，为各地房地产管理部门所重点打击、查处。但市场租金与政策性租金的可观差额的吸引力使公房转租屡禁不止，且数量越来越多，呈半公开化。

公房使用权的买卖则起源于实物换房。在八十年代末期，出于方便居民生活和工作的考虑，不少地方的房地产管理部门成立了换房站，举办换房大会。由于换房存在地段、环境、面积等差异，因此在实物换房的基础上发展为货币补偿的差价换房，此后一直存在。

1994年天津的一些换房市场已变相为公房使用权的买卖市场。天津市河西区房地产管理局下属的龙都房地产经营发展公司率先成为一个公房使用权有偿转让的中介者、经营者，当时引起业内人士的关注（陆岩，1996）。

在北京，公房使用权交易一直受到严厉禁止，如北京1987年《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》中明确规定“严禁出卖公房使用权”；1991年《北京市人民政府关于查处非法买卖公有房屋使用权的规定》一直执行到今。

在沈阳，80年代末就开始了群众自发、秘密的地下隐形出让房屋使用权活动。1991年沈阳市房屋租赁公司即开展了公房使用权有偿转让的试点。

上海市1996年率先推出了公有房屋置换的政策，展开了“差价换房”。1998年5月，上海市房屋土地管理局颁发了《上海市不可售公有住房差价交换试行办法》，允许住房承租人把不可售公有住房按市场交换价值转让使用权，或换购商品房，或互换使用。

1997年5月，武汉市了《直管公有住房使用权有偿转让管理实行规定》，在全国首次公开允许直管公房承租人将使用权转让。

目前，公有住房使用权的交易（出租、转让、交换）在全国许多城市兴起。

3、公有住房出售的价格序列及产权结构

（1）公有住房出售过程中的价格序列

1979年，国家城建总局从国家补助的住宅建设投资中，分别拨给陕西、广西一部分资金，在西安、南宁等市进行建房全价（土建成本价）出售给私人的试点，从而拉开了我国城镇住房制度改革的序幕。

1982年4月，国务院选定在常州、郑州、四平、沙市等四个城市进行“三三三制”出售公房，售价仍以土建成本价为准，政府、企业、个人各负担房价的1/3.1984底，城乡建设环境保护部把北京、天津、上海及全国23个省的82个城市作为补贴出售公房的第二批试点城市。

1988年提出了不发补贴、优惠出售公房的办法。优惠价以公房标准价即住宅建筑本体造价加征地拆迁补偿费为基础计价，扣除折旧、单位给职工发放的住房补贴及一次性付款优惠等。据笔者（1995）估算，一般来说，新建住宅的优惠价为其标准价的80%左右，旧有公房的优惠价为标准价的60~70%.从1994年起，出售现有公有住房价格从标准价过渡到成本价。标准价按负担价和抵交价之和测定。一套建筑面积为56M2的标准新房的负担价，1994年为所在市县双职工年平均工资的三倍；抵交价按双职工65年内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80%计算。

成本价包括征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金等7项因素。

从1998年下半年起，出售现有公有住房，原则上实行成本价，并与经济适用房相衔接。经济适用房按微利价向中低收入家庭出售，其价格在成本价的七项因素上再加3%以下的利润，建设用地实行行政划拨。安居工程房则以成本价销售。

集资建房、合作建房适用于经济适用房的规定，但目前许多单位集资、合作建房给予职工的优惠比较多，类似于优惠价。

公有住房出售价格的演变，反映了我国住房制度改革及存量住房市场化的渐进性。

（2）已售公有住房的产权约束

流行的观点是：无论是土建成本全价、三三三制价、补贴价、优惠价还是标准价、成本价、微利价出售公有住房，由于购房者享受了或多或少的公家的补贴或优惠待遇，因此与按市场价购房获得完全产权相比，用非市场价格购得的住房只能获得部分产权，即对其所购房拥有的产权作出一定限制。这就是房改房部分产权的由来，也是目前放开和发展住房二级市场所面临问题的由来。

对部分产权房的规定，最早见于国务院房改领导小组1992年1月1日《全面推进城镇住房制度改革的意见》。1994年7月18日《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》对部分产权再次作出了明确规定：

职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买权、租用权；原售房单位已撤消的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。

职工以成本价购买住房的，产权归个人所有，一般住用五年后可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。

不少地方明确规定了部分产权的比例，如北京市规定，职工按标准价或93年（含）以前按优惠价购买的住房，职工和原产权单位享有的产权比例分别为94%和6%.广州市则规定，以标准价购买的住房，职工和原产权单位的产权份额分别为80%和20%.应该说，国家政策对房改房上市早已作出了较为明确的规定。目前的问题并不在于应不应该放开住房二级市场，因为不放开关系到政府的声誉与政策的“动态一致性”问题。目前的问题在于如何具体操作。

二、开和发展住房二级市场的必要性和经济效应

1、放开和发展住房二级市场的必要性

（1）住房制度改革的连续性及住房市场化的整合从时间维度上看，房改方案虽多种多样，但一直是朝市场化方向逼近的。从房租改革来看，从最初的发放住房券实行“空转”、以息代租、提租补贴、小步提租不补到实行准成本租金、成本租金，市场化程度缓步前进。以房租占消费支出的比重来衡量的住房市场化程度1995年为20%，以住房价格市场化程度衡量的住房市场化程度1995年为33%（曹振良，傅十和，1998）。

从横向来看，住房制度改革选择的是存量住房与增量住房分别改革的方式，新建住宅采用新房新租、先售后租以及新建商品房市场所形成的增量市场价格的边际调节与示范效应，形成了一个与旧住房体制并存的市场型住房经济体制且日趋壮大。

目前的问题是存量住房如何完全市场化以及未完全市场化的存量与市场化了的增量的整合与并轨。很显然，放开和发展住房二级市场，允许已售公有住房和未出售公房使用权以市场价格交易恰好完成了这个双重任务，这正是改革的历史必然性。

（2）放开住房二级市场；

一种帕累托改进的住房市场化路径改革的方式不外乎两种：帕累托改进和非帕累托改进。前者因不损害任何人的既得利益，而又能增加某些人的利益，因而改革是摩擦最小的；后者因要损害某些人的利益，所以改革成本较大，但如果能用改革的收益对受损者进行适当补偿，也能缩小改革成本，逼近帕累托改进（樊纲，1990）。如果我们承认公有住房售前及售后的产权安排，那么，放开住房二级市场，允许已售公房再出售和公房使用权交易，这两种交易形式都是帕累托改进。

低租金制下公房使用权的凝固化、禁止流动是一种低度均衡，导致消费者效用损失和房产资源配置的效率损失（傅十和，1997）。公房使用权的交易能使交易各当事人均能受益：转让公房使用权者获得了住房福利货币化的现金收益；受让者通过支付使用权价格承租到了合适的公房；虽然受让者仍只向国家交纳低租金，但国家从交易中获得了税费；从事交易中介的企业获得了佣金，各方效用均有提高，是一种帕累托改进（傅十和，1997），亦即是一种利益最大化且改革成本最小的改革方式，一种最为顺利最为理想的改革进程（樊纲）。

2、放开和发展住房二级市场的经济效应

放开和发展住房二级市场的经济效应有：

（1）制度效应：住房二级市场的发展，保证了房地产制度改革的连续性，为存量房地产的市场化与增量市场找到了一个衔接点与整合点，加快了住房新体制的建立。

（2）消费效应：住房实物补贴的货币化会增加居民的消费选择空间，提高消费效应（傅十和，1997）。居民可以利用住房二级市场以旧换新、以小换大、以远换近，改善居住条件，促进人力资源的流动。

（3）资源配置效应：存量房产上市交易，能调剂余缺，引导房产资源在市场机制下的合理配置，实现存量公房的真正价值。二级市场上的抵押贷款扩张也为银行的大量存款找到了投资机会。

（4）刺激住房一级市场：已售公有住房上市后的购买者一般是无力购买新建商品房的人，而售旧房的居民利用销售收入、储蓄及抵押贷款可以购买商品房，如此推来，二级市场的发展不但不会吸走一级市场的购买力，相反，反而会吸纳、消化一级市场上的积压商品房。

（5）对经济增长的拉动效应：居民售旧后重购的住房其面积一般大于原旧房，因此新增住房需求量蔚为可观。据估算（谢家瑾，顾云昌等，1999），放开住房二级市场，全国城市和建制镇每年可增加住房需求量平均约2800万M2左右，对空置住房的消化吸纳及住房投资有很大的拉动作用。

（6）可以减轻地方政府负担，增加地方财政收入。政府在一级市场上的各种非住房工资补贴、优惠或免费可以通过二级市场回收。目前，不少地方政府对二级市场房地产交易征收下列税费：卖方缴纳5%的综合税率（含营业税、城市建设维护税、教育费附加、土地增殖税、个人所得税）、1%的土地收益金；买方缴纳2%~4%的契税、0.50/00的印花税、10/00~2%0的产权登记费；买卖双方各缴0.5%~1%的交易手续费，能增加政府财政收入。

三、我国住房二级市场发展的现状及主要问题

1、已售公房上市意愿

购买公有住房的人主要是为了自住，究竟有多少已售公有住房有上市意愿？下面的一组调查数据给出了一个粗略的估计。

北京市曾对怀柔县一个505户的居住小区进行的一次典型调查表明，已售公房的出租、出售市场容量约占已售公房总量的30%左右1.上海市1996年在长宁区、青浦县、南市区分别对4300、7700、4600多户已购公房户进行了问卷调查，结果表明：其中想通过已售公房上市来改善居住水平的分别占31.9%、33.1%、33.7%；在嘉定、虹口、徐汇、静安等区的调查结果也大体在1/3左右2.温州市房地产交易中心去年的抽样调查表明：40%的家庭表示只要房改房上市并脱手，将购买力100~120M2的新房。

一项对秦皇岛市1000份问卷调查的统计分析表明：对住房条件不满意的有41%；若允许公房上市将出售现有住房的有27.5%，待条件允许再售的有23.7%，即有出售现住房意愿的占51.2%.3由杭州市房改办牵头举行的“房改房上市意愿”市场调查表明：80%的人们对现有居住条件不满意；约56%的人表示，只要房改房可以上市并有合适的房子，他们将会在1~2年内通过卖旧房来买商品房，或出租旧房买新房。

可见，已售公房有上市意愿的约占已售公房总量的1/3~1/2.

2、住房二级市场上的交易形式

除了已售公房的再出售、出租、抵押等交易形式外，住房二级市场上的交易形式还有多种：

（1）“贴价换房”，指已购公房住户与开发商之间“已旧换新、差价补贴”。居民以旧有公房向开发商换取新建商品房，并支付差价；开发商回收旧房以安排拆迁户、再出售或委托房管部门经营。如常州、姜堰市等。

（2）公房使用权置换。居民将自己承租的未（不可）出售公房按协定的价格可以以下列形式进行交易：

A与其它出租的公有住房相互交换使用，支付差价，即所谓“差价换房”。

B将公房使用权作价换购商品房、私有住房、平价房、安居房等；

C将公房使用权转让给房地产开发公司、房屋置换公司或居民，获得相应补偿费。

后两种方式中，受让方继续按现行租金政策与公房产权单位建立租赁关系。

公房使用权交易主导了天津住房二级市场，在上海亦颇为流行。

（3）购买、上市并步走。如青岛市去年年底规定，居民承租尚未购买的公房，如果找到了买主或换房者，可将购买该住房与上市出售或交换并步走，价格商议，且增值收益归己。

灵活多样的交易形式活跃了二级市场，也反映了群众的创造性。

3、我国住房二级市场交易规模

从1996年开始，全国有35个大中城市开始了住房二级市场试点工作；从1997年开始，这些城市已基本放开了二级市场，一些城市如上海、天津，住房二级市场已初具规模，但与香港二级市场高达85%的转手率相比，大陆的住房二级市场尚处于起步阶段，且存在严重的区域不平衡。以下一组数据反映了一些城市活跃的住房二级市场。

上海住房二级市场是全国最活跃的，下表列出了上海近年来住房二级市场交易兴旺的有关数据。

1998年全上海市差价换房总成交户数为5029户，总成交面积16.63万平方米，其中转让4388户，面积14万平方米，金额2.97亿元；交换641户，面积2.63万平方米。

天津市1996~1998年全市累积办理直管公房置换34455户，建筑面积约115.2万平方米；其中交旧房购新房5433户，占16%；以小调大21821户，占63%6.江苏省房改办自97年6月起在南通、江阴、常熟三市进行已购公房上市交易试点以来，三市共成交了3252套，出售已购公房后又再购新房的有3049套，南通市每户新购住房面积平均增加了32平方米，江阴为38平方米，常熟为53平方米。

武汉市房地产交易互换中心从96年初开始试点，到97年10月共办理直管公房使用权有偿转让3423户。

4、各地发展住房二级市场的政策

目前，北京市的已售公房上市方案仍在讨论中，但全国许多城市已经出台了各自的政策和规定。

（1）关于入市时间限制。上海、温州、唐山、牡丹江等市允许房改房出售后即可上市；深圳规定部分产权房须住满一年后才可入市；广东规定以标准价购买的公房须住用五年，以成本价购买的住房须住用一年才可上市。

（2）上市准备工作。秦皇岛、厦门、广西的大部分城市已全面展开了职工住房普查；郑州、南京也建立了职工已购公房查询系统，为二级市场的开放做好了基础性工作。

（3）税费与收益分配。大多数城市采用了优惠的税率与费率来刺激二级市场。如天津自98年起将房改房上市交易税费由13.3%降至5%.上海对已售公房再出售征收5%的综合税率及1%的土地收益金，售后6个月内再购住房的，对售房收入中用于新购房款的部分减免综合税率；不可售公房交换使用，对取得收入的一方征收5%的综合税率；换购商品房、私房的，先对转让收入征收5%的综合税率，以后6个月内再购房的则退还所征税。福建的税制与上海市相似。柳州仅对卖方按成交价征收0.5%的土地收益金和3.5%的综合税率；售房后6个月内再购新房的，如果购房价格高于售房收入的，退还所缴综合税。启东市的做法则比较特殊，公房上市税费与私房交易一样对待，单轨制运行，税率虽高，但人们仍可以接受，操作起来也比较方便，且便于监察、财政部门监督（王鸣，俞茂昌，1999）。

（4）二级市场上的抵押贷款。一些城市为二级市场推出了购房抵押贷款，如农业银行天津分行今年推出了二手楼按揭贷款，贷款年限为8年以内，最长不超过10年。建行福建省分行今年4月推出了二级市场住房贷款，贷款最高额可为二手房评估价或成交价的6成，最长期限20年。杭州给二手房予以公积金贷款，最高限额和新建商品房一样为15万元，最长期限20年；二手房公积金贷款额最高不超过二手房转让评估价的50%，组合贷款不超过70%.最近北京农行也推出了期限可达15年、贷款额可达评估价的七成的二手房按揭。

（5）二级企业上的抵押贷款担保。上海长宁区建立了置业服务公司，提供按揭担保，10万元以下仅收700的担保费。成都市担保公司是市房地产交易中心的下属机构，从98年10月底正式运作到今年元月底，共承办了156户个人住房置业贷款担保业务，担保金额达1300多万元。江苏省广厦居民住宅贷款担保有限公司也于今年年初成立。

（6）二级市场上的中介服务。二级市场发展较快的地方，中介服务也较完善。天津至98年底，共有房地产中介企业341家，房地产经纪人1622人。上海房屋置换股份有限公司在全市拥有108家连锁店，提供登记上网、勘察估价、置换、租赁、收购等业务；上海房屋租赁业网络搭载在“上房置换网”上，已于今年4月启动；长宁区还成立了收购公司，让居民可以先获得售房款再买房。

各地丰富的探索方案为规范和发展住房二级市场制定有关政策提供了重要的参考。

5、我国住房二级市场目前存在的主要问题

我国住房二级市场目前存在的主要问题有：

（1）住房二级市场发育具有严重的区域非均衡性。一部分地区已购公房上市和交易都很活跃，一部分地区住房上市比较活跃，但交易清淡，还有部分地区公房上市和交易均不活跃。

上海住房二级市场无论是房改房上市还是公房使用权交易，都很活跃。

天津公房使用权交易一枝独秀，房改房上市反应并不积极。

北京目前尚未出台关于二级市场的政策规定。

浙江省房改房上市办法公布后，各市县反应冷淡，很少动作。

成都二级市场也很清淡。在去年9月由政府部门出面举办的“98秋季商品房暨政策性住房上市交易会”上，二手房出售不过30套，约3000平方米，仅占整个交易会成交额的1%.今年初，重庆公房上市更为冷淡。

以公房上市交易置换为主的98青岛商品房展销会为期三天，咨询的市民达14万多人次，但实际登记交易的还不到2000户，看者多，买者少。

福州自去年开放二级市场以来，实际成交仅17户，与该市已购公房的8.6万户相比，太微不足道了。

武汉今年三月举办了“已购公房上市交易大会”，但成交量仅是个数。广州2月1日出台已购公有住房上市规定以来，成交亦是寥寥。

成交不旺的原因主要有：实物分房的末班车促进了住房建设，挤占了市场容量；居民购房主要是为了自住，要卖旧买新可能还需要一段时间等待人口结构的变化及人员的流动；旧公房的市场价格相对于居民的收入来说仍然太高；对房改房上市的规则理解不够；商品房不理想；单位阻力大，一些单位以住房控制职工，阻止公房上市，一些单位仍在水电、物业管理等方面给予补贴。

（2）已售公房产权发证工作有问题，阻碍房改房入市。

居民只有取得了合法的房产所有权证和土地使用权证后，才能进行房地产交易。但目前许多地方公有住房出售以后，买房者迟迟拿不到产权证。如武汉市，许多产权单位收了职工的钱后，迟迟不办证，目前已购公房50多万套，但住房证、土地证办结率仅为1/3.9又如成都市，1996年开始出售全产权房，迄今已办理所有权证20余万份，但相当部分被职工所在单位扣留，尤其在科研单位更为严重，因为单位担心人才流失。这也是成都市住房二级市场迟迟未能启动的主要原因之一。10广东一些单位则规定职工未在单位服务一定年限（10、15、20或25年），就拿不到产权证，不能上市交易。

（3）二级市场相关的法规政策还不完善，市场准入规则模糊，上市要求过于严格。

不少地方尚未出台二级市场的相关法规与政策（如北京），有的城市目前还是禁止中介机构经营、受理公有房屋的使用权买卖的中介服务（如无锡）。

部分产权房相当于职工与单位共有，但各自精确的比例到底是多少，还很模糊，致使一些地方因担心收益分配不公而迟迟不能出台政策。在转售已购公房之前须购买剩余产权及补交土地使用权出让金，在未得收益之前就必须先付一大笔钱；原产权单位施加的约束及上市时间限制等，这些都妨碍了入市的积极性。有的城市规定一定级别以上的干部住房暂时不准上市。

（4）住房二级市场上的中介服务、金融服务发展滞后。

由于二级市场运作尚处在摸索之中，相对于一级市场来说，经纪服务、估价服务、咨询服务、银行信贷、按揭担保等市场服务明显落后，甚至空缺。不少经纪企业规模小，操作落后，信息网络贫乏，市场透明度不高，欺骗行为、暴利现象时有所见。由于缺乏对已售公房产权及公房使用权交易性质的清楚认识，导致二级市场上的估价方法不当，很粗略。合格的估价机构太少，满足不了市场需求。如天津市98年底共批准26家房地产评估机构，其中18家为临时机构；该年共评估房地产926件，但该年私房交易量为5065件。12绝大多数住房抵押贷款仍集中在一级市场上。

（5）收益分配缺乏标准和公平，出现了住房分配不公的显化和货币化。

首先，对出售已售公房、转让公房使用权的收益中的哪一部分进行分配，按什么比例分配在理论和实践上均存在争议，尤其忽视了对土地收益的评估、分割。由于缺乏一个完整的职工住房数据库，使得一些用不当或非法手段多占住房的人大发横财。不少地方片面追求活跃市场，忽视了社会公平，税费减免特别优惠。另一些城市则因担心国有资产流失，使不公平合法化、货币化，而采取了严格的收益分配办法，或者不敢及时出台有关政策。

（6）住房二级市场上的需求结构与供给结构不相匹配。

已售公有住房大多面积较小，房型设计欠合理，设施老化严重，物业管理落后。想出售已购公房的人大多数是为了改善居住条件。但如果买不到合适的新房，卖旧就受到抑制。而新建商品住宅的高价使工薪阶层难以承受。因此二级市场的启动有赖于一级市场的调整，尤其是经济适用住房的发展。另外，货币化分房方案实施的程度决定了二级市场上的有效需求，如果未分到公有住房的职工不能获得足够的补偿，是无法以市场价购买旧有公房的。

四、对住房二级市场有关问题的理论分析

1、公有住房产权边界及住房福利的货币化

追溯公有住房投资来源，公有住房的产权包括了国家产权、职工产权和企业产权（曹振良，1996）。职工产权是由国家和企业对职工工资中住房消费含量的扣除形成的，由此导致了计划经济体制下的低工资与低房租制，国家和企业必须以远低于影子租金的政策性低房租来保障职工的住房消费权益。职工低价承租公房的权利可视为一种计划权利，相应的，表现为国家和企业的一种计划义务（盛洪，1991）。

如果把公有住房初始投资看成是一个股份组合，那么公有住房的产权结构可以视为一种股权结构，公房使用权转让收益应按这个股份比例来分配。这个精确的股份比例究竟是多少？这是另外一个课题的研究内容。据1996年一项由北京市房改办、人大投资系、北京房地产研究会共同对公有住房产权界定与相关政策进行专题调研的结果显示：公有住房产权中1/3归职工，2/3归国家和企业，这个结论是否具有普遍性，尚待验证。

从公有住房出售的价格构成中，可以反推出国有住房产权的界定。无论以何种价格购买公有住房，国家均从基准价格中扣除了工龄折扣（相当于买房前未含足的住房消费含量的一次性补偿；如果买房后不再补发住房补贴，则还包括了未来年限部分住房消费含量的提前一次性补偿）即住房福利（暗贴）的货币化、现住房折扣、一次性付款优惠等（后两者类似于商业促销上的折扣优惠），职工向原产权单位交纳的购房款应相当于职工买回了住房中的国有产权及企业产权份额，从这个角度看，无论职工以何种价格购买到了公有住房，均应视为职工取得了住房的完全产权（全部住房资产价值份额）。这种计划权利和计划义务的产权化与货币化及其交易，就是一种市场化过程（盛洪，1991）。但公有住房出售时未考虑到地价，这个问题将在后文中讨论。之所以会出现不同的公房出售价格，主要是住房价格和职工收入在不断变化。优惠价与当时居民收入的比例应该大体上近似与现在成本价与职工收入的比例。显然，如果我们承认房改前住房产权的初始安排及房改房出售后职工所享有的全部产权，那么已售房改房再出售的住房收益（不考虑地价）就应全归职工。一个例证是：在启东市，房改房上市征求原产权单位意见时，没有一个单位提出要与职工分享售房收入，他们普遍认为，当初房改售房是从优惠中还了一笔历史帐（一次性住房工资补偿）（王鸣，俞茂昌）。

>同样，公房使用权的买卖也是住房福利产权化和货币化的一种方式。低价承租公房者获得了隐蔽性的实物福利，相当于市场租金与政策性低租金的差额，这差额的资本化现值就是公房使用权买卖的价格，即住房暗贴的显化（傅十和，1997）。

住房福利的货币化，其所需货币来源于住房二级市场上的购买者和置换受让者，他们的货币选票则来源于货币化分房方案实施过程中所发放的住房补贴，即未分到公有住房或标准不够的职工所应获得的住房补偿。因此，住房二级市场的启动和发展有赖于住房福利货币化的进程。

2、公房使用权交易的性质及估价办法

本文一直沿用了实践操作中“公房使用权交易”这一概念，实际上，与土地使用权可以有偿出让、转让不同，公房使用权的交易实质上是公房租赁权的交易，只有先取得租赁权，才能享有使用权，公房使用权价格的实质是获得低价承租公房的权利的价格（傅十和，1997；徐大章，1997）。在现实生活中，公房使用权的买卖表现为房租证的买卖就是例证。因为公房使用权交易的受让者支付使用权价格后，继续与原产权单位保持租赁关系，交纳政策性低租金，显然，公房使用权价格的存在只是因为市场租金与政策租金存在一个差额。如果公房租金达到市场租金水平，公房使用权转让中的受让者除了向国家交纳市场租金外，难道还会愿意向转让者支付一个使用权的价格吗？亦即当公房租金市场化了以后，公房使用权价格就变成零了，显然这是个悖论。因此公房使用权交易实质上是低价承租公房的权利的让渡。后文仍沿用公房使用权交易这一习惯说法。

了解了公房使用权交易的性质，就可以找出合适的估价办法。公房使用权价格就是取得公房使用权后所预期净收益的现值。净收益即公房市场租金与政策租金的差额。简而言之，公房使用权价格是公房市场租金与政策租金的差额在公房承租期内的贴现值之和，用公式表示为：

其中，P：单位面积公房使用权价格

MRi：第i年单位面积公房的年影子租金（市场租金）

SRi：第i年单位面积公房的年政策租金

ri：第i年的贴现率

n：公房承租年限

以上方法实际上是收益还原法。显然，只要政策租金与市场租金仍有差额，公房使用权就有价格；一旦公房租金完全市场化，公房使用权价格就为零。因此，公房使用权价格随租金改革幅度而降低。

天津市房地产管理局提出的的成本估价法（徐大章，高翔，1999；李新年，杨士凤，1999）亦颇有新意。他们认为公房使用权价格就等于公有住房的现在市场价减去公有住房当时的实际售价，亦即公房使用权价格就是原公有住房产权中职工产权的货币化。公有住房的现价用同类商品住宅的平均价格作参照。这种方法的缺陷是：（1）未考虑地价的影响，如果商品房价格中未包含地价，那么用1%~5%的地理位置、环境地段调节系数是远不够的，因为大部分已售旧公房处在市中心或交通要道；如果商品房价格中已包含地价，则再用调节系数则是重复。（2）将住房职工产权概念视为一个静态概念，事实上，随着货币分房方案的推行，职工工资中住房含量逐渐提高，从而公有住房中职工产权份额逐渐减少。设想明天公房租金一步到位完全市场化，则明天公房使用权价格为零！据他们的实证分析，用成本法评估的公房使用权置换价格，基本上是同类商品住宅平均价格的65%~75%，意即公有住房中职工产权的份额为2/3以上，这与前面提到的1/3不尽一致，因此，其可靠性有待进一步验证。

故此，笔者主张采用收益还原法，房租和地租分开评估，市场租金以同类或同一供需圈内的私房租金或商品房租金作参考，或按租金的六项（不含地租）因素测算；还原利率采用出租住房的投资收益率，政策租金由政府所规定的租金改革日程决定。这种方法能充分反映租金改革路径给使用权价格带来的影响，故比较准确、公平。对于公房使用权交易比较活跃的地区，也可采用市场比较法。至于地租地价如何处理，下文再讨论。

3、住宅用地定价理论的重新思考

古典经济学家认为，作为天赋资源的土地，其报酬是一种经济盈余，即土地租金是土地产出总收益扣除非土地要素报酬后的剩余。土地租金的资本化即为地价。把该思想运用到住宅用地来看，住宅用地地租应是居民收入扣除非土地服务消费后的剩余。居民收入高低决定了住宅用地地租地价的高低。

我国的公有住房、安居房、经济适用房均采用划拨土地使用权。按《城市房地产管理法》的规定：土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿安置费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者的行为，除另有规定外，没有使用期限的限制。可见，划拨土地使用权可以无偿，也可以仅交纳补偿安置等费用。划拨土地使用权转让时，受让方应补交土地使用权出让金，或由转让方将土地收益上缴国家。划拨土地使用权上的房屋出租营利时，应将租金中所含土地收益上缴国家。

依上述规定，目前出台的一些公房上市办法规定（即使成本价购房也）必须补交土地出让金或土地收益给国家。这在法规政策上是一致的，、但存在以下问题需重新探讨：

（1）成本价及经济适用房售价均包含了建设用地的征地和拆迁补偿安置费。划拨土地使用权不必交纳征地费。征地费实质上是土地所有权价格，不应由建设单位或购房者承受，应由国家承受（傅十和，1994）。这需在法律上进一步澄清。

在现实生活中，划拨土地使用权上的建设单位实际上交纳了许多类似于地租（地价）的费用，如市政公共设施等大配套工程、住宅区内的市政公用设施及非经营性公建配套、货币还迁时的拆迁补偿费等，因此，非市场价住房重新上市时，在补交土地使用权出让金时，至少要考虑实际上有偿使用的程度（田耀东，1998）。

（2）实际出售出租的公有住房基本上没有包括地价（地租），这是否意味着居民免费享用土地使用权是一种国家给予的福利，或是由于居民收入无法承受地价（地租）而给予的隐蔽性补贴？因为如果居民不参与住房二级市场的话，他就能永久地无偿享受土地使用权。如果我们承认这种既定的产权安排为政府的一种隐蔽性义务和居民的一种隐蔽性权利，即职工事实上享有土地使用权，亦即地价只不过抵交了政府所欠（罗演广，1999），那么，公房上市或使用权交易的土地收益就应归转让者所有。

（3）既然规定公房上市必须补交土地出让金或土地收益，亦即受让者必须支付地租地价。这就说明受让者有支付地租地价的能力，而这种支付能力来自于货币化分房后的工资中的住房消费含量的增加。这就说明了国家已经考虑到了职工收入中的住房消费含量必须足以支付房地产租金或价格。反推过来，职工住房福利的货币化中必须包括地租（价），亦即已购公房者应享有房产权和土地使用权。

即使我们承认了已购公房者享有完整的房地产权，也并不意味者其转让收益全归转让者。我们可以将土地价格分为三部分：

A（纯粹）土地所有权价格，即由绝对地租所资本化而形成的地价。在土地私有制下，最劣等土地也必须交纳地租，即绝对地租，它代表了土地所有权经济上的实现。既然城市土地公有，那么，每个人都应享有一定的无偿使用权（戴晓华，1999）。笔者认为，每个人应享有的这种不可剥夺的居住于土地上的权利应是指免交纯粹土地使用权价格。实际上，我国农村住房私有制的发展主要是因为宅基地基本上是无偿使用的。

B土地开发投资：与住宅建设直接相关的土地开发投资包括拆迁补偿费、三（七）通一平等费用，这应该由住房购买者或租赁者支付。事实上，这部分土地开发投资在实践中都已计入住宅造价中去了。

C由社会投资引起的土地增值即级差地租。社会投资引起的外部性或溢出效应，会使不同区位的土地优越度得到不同程度的改善，从而引起地租地价上涨，这部分增值应由土地使用者与社会分享，即根据土地增值税来处理。

根据上述理论，笔者认为，对已售公房再转让的，应免征土地所有权价格；由于土地开发成本已计入房价中，亦不再考虑；但对转让时与购买时之间的土地增值，应比照土地增值税处理。

由于我国的土地增殖税仅对房地产转让征收，未对房地产租赁征收，但可以比照土地增值税率对地租的增值部分征收土地收益金。

上述理论也可以用来对今年来讨论热烈的土地年租制进行一下评述。将土地使用权出让金一次支付改为在出让期内交纳相应的年租金，可以解决土地使用者的“流动性约束”问题，不失为一种可行的办法，实践操作也证明有效。但对经济适用住宅用地采用年租制则需谨慎，经济适用住宅用地采用划拨制，如果年租的现值和等于土地使用权出让金，那么购房者负担反而加重了。应当考虑的对策是：对划拨土地使用权定期课征土地保有增值税。我国尚无对房地产保有征增值税的规定，应加紧制定。

4、住房二级市场上的公平与效率

住房二级市场上的公平与效率问题主要体现在转让收益的分配问题与刺激二级市场发展的替代关系中。目前大多数地方的转让收益分配向转让方倾斜，意在刺激市场。但也有的地方并不给予税费优惠照样也能搞活二级市场，可见，税费优惠并不是刺激二级市场的唯一办法。

另一个焦点问题是低价、非法多占公有住房的人通过二级市场大发横财。这是个法制或廉政建设问题，依法查处即可，硬性规定某些级别的干部住房不准上市反而不公平。

受让方的公平问题取决于货币化分房方案实施的进展。如果给未分到公有住房的新老职工给予应有的足够的住房（存量或增量）补贴，则住房福利补偿就会趋于平等。考虑到货币分房方案无法在所有地方（企业）一步到位实施，应该允许已售公有住房以非市场价（如优惠价、成本价、微利价）转让给原产权单位、房地产管理部门或未获得足够住房补贴的新老职工；转让者再购新房时，超标准面积以市场价计，这样亦能调剂余缺，改善资源配置。

提高市场运行效率的另一种方法是降低市场交易费用。住房市场上的交易费用非常巨大，信息搜寻成本、查勘估价、法律服务、谈判签约、申请按揭、寻找物业管理等，不但每一种活动都需付出货币成本，每种活动本身也存在效率问题。据估计，即使在美国，与住房买卖相关的交易费用达住房价格的8%~10%.因此，完善二级市场上的中介服务（如经纪服务、估价服务、法律服务按揭服务）与政府管理服务（信息、政策公布、产权缮证服务等）是刺激二级市场发展的重要措施。

五、结论：发展和规范我国住房二级市场(第9页)的几点建议

1、市场准入规则建设

（1）凡已取得合法的房地产产权证书的已售公有住房，不应作上市时间限制。

（2）建立已售公房及公房使用权上市交易申请审核制度。凡以市场价出售所购公房后，不准再购买非市场价房。

（3）已购公房返售给原产权单位或其他符合条件的中低收入者时，可以按房改政策价交易，并可继续申请购买享受政府优惠政策的住房，但超标部分应按市场价。

（4）以低于成本价购买的公房上市时，应补交购房时成本价与原价的差价额及差价利息，但可以允许公房出售后再补交。

2、政府可采取的措施

（1）尽快确认已购公房居民的房屋权属及产权份额，及时发放产权证件。

（2）在货币化分房和住房二级市场放开之前，各地要进行住房普查，建立城镇职工住房档案或居民住房数据库。建立各级房地产交易中心及相应的信息网络，及时反映、公布土地、各类房屋的上市量、成交量、价格走势等。

（3）税费优惠。政府可以根据财力及二级市场发展情况实行不同程度的税费优惠。税制设计要旨在鼓励卖旧买新改善自己居住条件的交易。可采用退税制以鼓励住房消费，即对售房收益征收较高的综合税率，在六个月或一年内再购房的，如果再购房款大于原售房款，所征综合税率全额退还；如果再购房款小于原售房款，所征综合税率按再购房款占售房款的比例退还。

（4）降低一级市场上的商品住宅价格，大力扶持经济适用住房建设，通过刺激一级市场上的需求来刺激二级市

（5）大力发展二级市场上的中介服务，培训房地产评估、经纪、法律服务等专业人才，并建立相应的行业协会。

3、发展二级市场上的住房消费信贷。

比照一级市场按揭，发展住房二级市场上的组合贷款；成立住房收购公司，为居民售旧买新提供便利；成立住房担保公司，该公司可以储备部分廉租房，以周转违约贷款者。

4、估价方法的改进

公房使用权价格宜采用收益还原法或市场案例比较法，将房租与地租分开评估；利用重置成本法时需重新测算职工住房产权份额以确定公房使用权价格占成本价的比例。已售公房转让时，房产与地产应分开估价，可采用任何适用于私房或商品房的办法估价。

5、增值收益处理

对原购房合同中规定的收益分配比例应予以承认与执行。扣除应缴的与交易有关的税费外的房产收益（房价与房租）应全归转让者所有；对地价（地租）的增值额（转让时的地价（地租）与购进时的地价（租）之差）比照土地增值税条例课征土地增值税。1

6、截断福利分房体制，实行货币化分房

对停止住房实物分配后的新参加工作者，直接将住房消费含量纳入货币工资中，对原来未承租到公有住房或住房面积标准不足的老职工，可以一次性补足以前未享受到的住房补贴，此后与新职工同样对待，只有这样，才能保证未享受到住房实物补贴的职工也能公平地获得补偿，并形成住房一、二级市场上的有效需求。实行货币化分房的关键问题是住房补贴资金的来源，此课题不在本文研究范围内，不过，目前有些城市如贵阳等地的货币化分房方案已进入操作阶段，可资借鉴。

鉴于中低收入者占中国居民很大比重15，借鉴西方国家的经验，可以考虑实行住房福利的社会化，即少用企业补贴与折扣，多用政府贴息、减免税费与地价等方式来增加居民的住房有效需求，减少职工对企业的依赖与住房产权的模糊度。

7、旧有公房的物业管理

将旧有公房由原产权单位组织的分散化的物业管理委托或设立专门的物业管理公司来承担，原产权单位给予职工的各种生活设施开支补贴（如水、电、煤气等费用）可以货币形式纳入工资，以减少职工对单位的依附度。

注释：

1.吴军，《北京为已售公房上市准备了什么？》，《北京房地产》1998年第6期

2.陈涧波，《进行已售公房上市试点，放开搞活存量住房市场》，《中国房地产》1998年第11期

3.张帆等，《关于秦皇岛市住房二级市场建设的思考》，《城市开发》，1999年第4期

4.李国文，《漫谈杭州市八届房交会的两个热点》，《中国房地产》，1999年第4期

5.《房地产报》1999年3月2日

6.《房地产报》1999年3月16日

7.《中国房地产报》1999年1月1日

8.《中国房地产报》1999年7月7日

9.《房地产报》1999年5月25日

10.房地产报》1999年6月15日

11.《中国房地产报》1999年1月1日

12.天津市房地产产权市场管理处，《天津市房地产市场综述1998》

13.最近，财政部、国家税务总局颁发了《关于调整房地产市场若干税收政策》，通知从1999年8月1日起，对住房二级市场税费大幅减免，如对个人购买并居住超过一年的普通住宅，出售时免征营业税，暂免征土地增值税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税等。

14.1999年7月20日，财政部、国土资源部、建设部颁发了《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》，规定出售方应缴纳不低于住房坐落位置的标定地价10%的土地出让金；职工个人上市出售已购公有住房取得的价款，扣除住房面积标准的经济适用住房价款和原支付超过住房面积标准的房价款以及有关税费后的净收益，按规定缴纳所得收益，其中，住房面积标准内的净收益按超额累进比例或一定比例缴纳，超过住房面积标准的净收益全额缴纳。

15.1998年7月召开的城镇住房制度改革和住房建设工作会议上明确提出，国家将根据城镇居民不同的收入，建立不同的住房供应体系，市场价的商品房约占10%，经济适用房约占70%，廉租房占20%.

参考文献：

1.曹振良，1996，《国有企业住房制度改革与产权边界》，《中国房地产》1996年第6期

2.曹振良，傅十和，1998，《中国房地产市场化测度》，《中国房地产》1998年第7期

3.戴晓华，1999，《居住用地：每个人都应享有一定的无偿使用权》，《中国房地产报》1999.1.1

4.樊纲，1990，《论改革过程》，《中国的过渡经济学》（论文集），盛洪主编，1994年，上海三联书店，上海人民出版社

5.傅十和，1994，《地产经营管理模式探讨》，《当代房地产》，1994年第4~5期

6.傅十和，1995，《试论部分产权房及其继承》，《当代房地产》，1995年第3~4期

7.傅十和，1997，《论公房使用权的买卖与住房福利的货币化》，《当代房地产》1997年第2期

8.李新年，杨士凤，1999，《规范房地产使用权价格评估，搞活房地产二、三级市场》，中国房地产及住宅研究会专题研讨会交流材料，打印稿

9.陆岩（刘玉录），1996，《来自公房使用权买卖市场的报告：天津龙都公司公房调剂业务述评》，《住宅与房地产》，1996年第4期

10.罗演广，1999，《已售公房上市补地价等问题之探讨》，《中外房地产导报》，1999年第6期

11.盛洪，1991，《寻求改革的稳定形式》，《经济研究》，1991年第1期

12.田耀东，1998，《理顺划拨地的经济关系》，《中外房地产导报》，1998年第22期

13.徐大章，1997，《繁荣住宅市场，发展住宅租赁权交易》，《中国房地产》，1997年第4期

14.徐大章，高翔，1999，《试论公有住房使用权上市交易价格的评估方法》，《中国房地产》，1999年第6、7期

15.王鸣，俞茂昌，1999，《完善已售公房的再交易市场是加快住房商品化的重要途径》，《中国房地产》，1999年第5期

二级市场篇8

一、资本利得税对比现行税制的优越性分析

当我我国证券市场的交易成本主要由两部分组成：一是固定的、双向征收的3.5‰佣金成本；二是固定的、双向征收的2‰的证券交易印花税。于是，在此种体系下，一笔交易的完成所需费用为5.5‰；与国际上佣金制度和税收政策的变革趋势相比较，我国证券市场交易成本明显偏高。分析现行税制的特点，我们发现主要存在以下几个问题：首先，过高的交易成本损害了投资者对我国证券市场的信心，而如我们所知，证券市场是虚拟资本市场，维护投资者的信心和利益对于这个市场的稳定发展至关重要。其次，高交易成本不利于竞争机制的培育；固定的高佣金制度实际上是对目前尚相当落后的证券行业的保护，不利于我国证券业的行业重组和业务创新，难以实现优胜劣汰。第三，高交易成本阻滞了社会资源的有效配置，加大了我国经济结构调整的成本和难度；这不仅削弱了上市公司的竞争力，影响了现有企业的低成本重组，而且加速了我国资本的外逃。第四，现行税制对交易活动本身征税，而不论该笔交易的盈亏，这种“一刀切”的做法常常会起到拉大目前市场上已经十分悬殊的贫富差距的作用，有悖于税收理论中的量能原则和公平原则。

与现行税制相比较，资本利得税的优越性是比较明显的。

所谓资本利得税，简单而言就是对投资者证券买卖所获取的价差收益（资本利得）征税。在西方发达国家的证券市场中，一般不征收或征收极低的印花税，代之以对资本利得征税。在这样的税收体系下，一般能起到“多获利者多交税”的效果，对资本市场的贫富两极分化能起到一定的自发抑制作用。不仅如此，当市场活跃时，由于获利者的绝对数量和获利程度都大大提高，税收收入将随之有一个较大的增幅，从而对正日渐升温的市场起到持续自发“抽血”的作用，有利于市场理性的维持和千衡发展的实现；当市场低迷时，获利者给予数量（通常会）下降，但由于做空机制的存在，市场上仍不乏投机获利者，此时对资本利得进行征税，在客观上起到了抑制空方投机获利空间、减轻（甚至免除）多方税收负担的作用，有利于市场走出低迷、重新振作。简言之，资本利得税体系及其内在的自发调节市场起落的机制有利于市场的稳健发展；当然，西方发达国家证券市场也是经常起伏动荡着的，那是因为决定市场升降趋势的因素为数甚多，而税收对市场的自发调节作用也有其客观上的局限性。另外，资本利得税制度下“多获利者多交税”的具体实施效果比之印花税也更好地体现了税收征管的量能原则和公平原则。

在我国，以资本利得税代替印花税作为资本市场的主体税种，还具有特别的意义。

如我们所知，我国股票一、二级市场在实际上是相互割裂的，二者存在相当大的价格差；并且一级市场资本利得收益具有明显的短期性和单纯性特点，因此单对一级市场的资本利得征税，不但在现实上是完全可行的，而且对解决目前市场中存在的一系列重大问题将有十分重大的意义。如果按20%的比例税率计算，只要新股上市后涨幅在50%以上，则征收资本利得税所得就会超过按10%筹资额减持国有股的所得。因此，其现实意义是非常明显的：通过对一级市场征收资本利得税所获取的新增收益补充社保基金，就可顺势降低国有股减持售价，从而为有关利益方在定价问题上达成共识创造关键性的条件。其合理性体现在如下两个方面：其一，一、二级市场的割裂主要体现在二级市场价格水平远高于一级市场，由此造成绝大多数新股上市都有相当可观的涨幅，一些析股的涨幅甚至超过100%，一级市场普遍存在的这种超额收益与其所对应的风险是极不相称的，也是非市场化取向的。从公平税赋的角度看，应该对一级市场存在的这种低风险高收益征收资本利得税，这有助于维护投资者财富增量的公平性和合理性；其二，在很大程度上是国有股暂不流通导致了两个市场的割裂，那么对于由此在一级市场产生的超额收益，理应通过征收资本利得税的形式来“弥补”国有股暂不流通的“损失”。在一级市场引入资本利得税不仅是解开国有股流通难题的钥匙，而且它将对整个资本市场的规范发展产生积极的影响。首先，它实际上降低了一级市场的收益水平，对于申购成本很低的普通投资者来说，征税以后仍然能够保证获得较好的投资收益；但对于申购成本较高的融资申购来说，征税将可能使其面临亏损；因此，征税将遏制融资申购行为，提高申购中签率，从而保护一级市场投资者的利益。其次，根据所得税制的超额累进原则，对于涨幅过大（往往是小盘股）的还可以在20%的基础上实行加成征收，由此可以打击“恶炒”小盘股的行为，加强价值型投资的市场主导地位。再次，它可以促进新股发行市场化的改革，为一、二级市场的接轨创造条件，最后，先行在一级市场试点资本利得税可以为我国全面推行资本利得税政策积累经验；毕竟，如赫如玉先生指出的，一般来说新兴证券市场征收印花税，成熟的市场则以所得税为资本市场主体税种；免征印花税、改征资本利得税随着各国证券市场的日渐成熟日益发展，将成为全球证券交易税制演变的长期趋势；从我国证券市场的长远发展来看，以资本利得税代替证券交易印花税，也是大势所趋。

二、我国二级市场推行资本利得税的可行性分析

尽管单就理论分析，以资本利得税替代印花税作为我国证券市场（二级市场）的主体税种具有必然性，但就目前客观情况看，笔者认为立即推行这一税收体系的替代时机尚未成熟。过去数年中，证券市场对开征资本利得税时有议论，但最后都未能实施，2001年11月间，为扭转股市连续数月的低迷态势，财政部还调低了证券交易印花税税率，而资本利得税的推行则仍被排除在政府的决策选择之外，足见政府对开征此税的谨慎。就客观情况看，目前在二级市场推行这一税种存在如下困难；

1.技术方面的困难，也即“利润确定”的困难性。是按当笔交易课征或是按当月累计交易所得课征？如果出现当期亏损是否可以抵扣？又如何进行抵扣？如此等等，都需要有具体的规定。同时，开征此税需要有先进的税务电子化系统和科学的稽查技术，才能对利润进行及时准确的确定，而目前我国显然还不完全具备这样的科学技术条件。

2.就监管方面要求看，显然对利得征税有其合理性，但因为利得税远较交易印花税复杂，核算利得困难而且操作可行性差，因此推行开来会对证券市场产生不利影响；从世界范围来看，凡是征收交易所得税的国家，均对交易的损失补偿作了相应的规定，使得交易所得税是在净所得的基础上进行征收，而这一环节的完善不但需要技术上的配套，同时还需要监管体系的更加完善，以防止投资者通过资产的转移以规避交易所得税。从目前的情况来看，我国的监管机构要想做到这一步，短期内是有一定难度的。

3.开征资本利得税必须充分估计到其对证券市场的冲击力。我国曾于1994年底盛传将开征证券交易税和股票转让所得税，引起轩然大波，股指巨幅震荡。而同期台湾证券市场也因拟开征资本利得税而造成股指大幅滑落，以至于台湾证券管理当局不得不宣布无限期搁置对资本利得税的课征。因此在国内设立资本利得税应持相当谨慎的态度，特别是在目前印花税率本已较高的情况下，设立该税种可能会使投资者产生增税的印象，从而引发市场大幅振荡。

二级市场篇9

    一、中国债券二级市场的基本情况

    (一)二级市场交易的基本模式

    目前中国债券二级市场交易有三种基本模式:一是银行间债券市场交易;二是交易所市场交易;三是商业银行柜台交易。这三种模式的交易方式不同,服务的对象也有所区别。

    银行间债券市场,是机构投资者进行大宗批发交易的场外市场,大部分记账式国债和全部政策性银行债券均在银行间债券市场发行交易。场外交易的特点是以询价的方式进行,自主谈判,逐笔成交。银行间债券市场债券交易是依托中央国债登记结算有限责任公司(以下简称“中央国债登记结算公司”)的债券簿记系统和全国银行间同业拆借中心的债券交易系统进行的,也就是说通过全国银行间同业拆借中心的交易系统提供报价信息、办理债券交易,通过中央国债登记结算公司办理债券的登记托管和结算。

    交易所市场,是各类投资人包括机构和个人进行债券买卖的场所。交易所市场是场内市场,投资人将买卖需求输入交易所的电子系统,由电子系统集中撮合完成交易。

    商业银行柜台交易,是商业银行通过其营业网点,按照其挂出的债券买入价和卖出价,与投资人进行债券买卖,并为投资人办理债券的托管和结算。经过两年多的准备工作,从今年6月份开始,柜台交易业务已在工农中建的部分分行进行试点。

    根据国际经验,债券交易主要通过场外进行,场外交易的债券及其衍生工具数量也往往数倍于交易所中的交易。在我国,1993年至1997年6月间的国债交易主要在交易所进行。1997年6月经国务院批准,银行间债券市场成立。目前形成了交易所交易、场外交易和商业银行柜台交易三种方式并存的格局。从债券的发行量和交易量来看,银行间债券市场已成为我国债券市场的主体部分。

    (二)二级市场交易品种及交易增长情况

    银行间债券市场债券交易主要为现券买卖和回购两种。银行间债券市场正处于发展阶段,债券交易的品种设计选择了最简单的产品,尚未开展债券期货、远期等衍生产品。

    银行间债券市场债券交易的券种目前主要为国债和政策性金融债券。交易所市场交易的券种为国债和企业债券。近年来,在银行间债券市场可交易的债券逐年增加。2002年8月末,在中央国债登记结算公司托管的债券为22462亿元,其中国债为13115亿元,政策性金融债券为8926亿元。在交易所托管的债券约为1800亿元。

    银行间债券市场交易量逐年上升。市场成立前两年现券交易很少,1999年现券交易仅为37亿元,2001年现券交易增加到840亿元。2002年以来,随着中国人民银行各项措施出台实施,银行间债券市场现券交易出现了大幅度增长。截至2002年7月末,现券交易为2977亿元,同比多增2747亿元,增长了近11倍。

    2000年银行间债券市场的回购交易超过了交易所市场的回购交易,特别是2001年以来,银行间市场的回购交易量成倍增长,2001年银行间回购交易为40133亿元,是交易所市场的2.6倍,2002年1至7月,银行间债券市场回购交易为55925亿元,是交易所市场的4.7倍。从两个市场的交易情况看,交易所市场的现券交易比银行间市场活跃,现券交易量一直大于银行间市场现券交易量,但银行间市场的回购交易已大大超过交易所市场。

    (三)债券的交易、托管和清算制度

    债券产品由于种类不同,定价较为复杂,因此传统的债券交易大多采用电话询价的方式进行。从欧美发达的债券市场发展趋势来看,随着电子技术的发展以及市场透明度的不断提高,通过电子系统进行交易的方式越来越受到投资者的青睐。

    根据银行间债券市场债券交易的有关规定,银行间债券市场的债券交易是借助全国银行间同业拆借中心的交易系统和中央国债登记结算公司的簿记系统完成的。全国银行间同业拆借中心利用覆盖全国的数据网络为债券交易提供电子平台,投资者在该平台达成交易后,再通过中央国债登记结算公司办理债券结算。中央国债登记结算公司为债券的登记托管机构,债券交易的债券结算通过中央国债登记结算公司的簿记系统进行;债券交易的资金结算以转帐方式进行,商业银行通过其准备金账户和中国人民银行资金划拨清算系统进行,商业银行与其他参与者、其他参与者之间债券交易的资金结算途径由双方自行商定。债券交易的结算方式包括券款对付、见款付券、见券付款三种。具体方式由交易双方协商选择。

    (四)债券市场的参与者

    自银行间债券市场成立以来,中国人民银行一直积极采取措施,努力扩大市场参与者。

    银行间债券市场建立初期,仅有16家商业银行总行成员。由于交易成员有限,因而交易不活跃。根据各类金融机构的需求,中国人民银行陆续批准了各类金融机构加入市场。2002年4月,为了继续扩大银行间债券市场参与者,促进债券市场发展,中国人民银行调整银行间市场准入制度。从4月15日起,凡符合条件的各类金融机构只要持有效证件到全国银行间同业拆借中心和中央国债登记结算公司开户,并在规定时间向中国人民银行备案,即可从事债券交易。银行间债券市场准入制度的改革,将减少审批环节,提高效率,进一步扩大债券市场参与者。

    截至2002年8月末,在银行间市场进行债券交易业务的金融机构已达817家,其中包括商业银行及其授权分行,经营人民币业务的外资银行、财务公司、租赁公司、中外资保险公司、证券公司、证券投资基金和农村信用社联社。从机构种类上看,已包括各种类型的金融机构;绝大部分金融机构已成为债券市场参与者。

    市场参与者的类型丰富多样,具有不同的资产负债结构,对经济、利率、通货膨胀的预期不同,都会促进二级市场流动性提高。目前银行间市场参与者还仅限于各类金融机构,今后,应创造条件吸纳非金融机构包括大型企业、各类社会基金参与银行间债券市场。银行间市场将成为金融机构以及非金融机构进行大宗债券批发交易的场外市场,市场参与者的范围覆盖到境内的所有机构投资人。

    二、中国人民银行在提高债券市场流动性方面所做的工作

    近几年银行间债券市场回购交易量增长较快,同回购相比,现券交易不甚活跃,债券的流动性较差。衡量债券市场流动性的标准是,当投资者买卖大量债券时,能够在较短时间成交,同时不引起价格的大幅度波动。因此,无论是银行间债券市场还是交易所市场都不具备较好的流动性。中国债券市场缺乏流动性的主要原因是:第一,债券供给不足,目前发债主体主要为国债和政策性金融债券。第二,债券期限结构不合理,发行的债券大多在5年期以上,1年以下的短期债券非常少。第三,长期以来,商业银行资产以贷款为主,资产结构很不合理,随着债券市场的发展,商业银行正处于资产结构的调整阶段,对债券的需求量较大。第四,尽管近年来债券市场参与主体的种类不断丰富,但从本质上讲都是国有单位,存在相同的价值取向,对债券投资的需求比较集中。债券市场流动性不足,提高了筹资者的成本,不利于债券市场的完善和发展。

    为了提高债券市场的流动性,近来,中国人民银行积极采取措施,扩大市场参与主体,提高市场透明度,通过结算业务和双边报价等方式,积极推动债券市场发展。

    (一)开展债券结算业务,帮助中小金融机构进行债券交易

    由于银行间市场采用交易对手逐笔谈判、成交的方式,因此信息对交易双方至关重要。随着大量中小金融机构加入银行间债券市场,如何提高市场透明度,帮助中小金融机构及时了解市场信息是非常重要的。另外,中小金融机构顺利进行债券交易,需要在专业人员配备以及设备配置方面达到一定水准。为了解决中小金融机构缺少专业人员和专业知识、缺乏信息等问题,降低其交易成本,提高盈利水平,从1998年起,中国人民银行就在部分地区进行试点工作,由一些规模较大、经营状况好的商业银行中小金融机构进行债券交易。2000年为了进一步推动结算业务,规范业务行为,中国人民银行下发了《关于开办债券结算业务有关问题的通知》(银发[2002]325号)。目前,已有近30家的商业银行开展了中小金融机构进行债券结算业务,商业银行在帮助中小金融机构进行债券交易、提供交易信息等方面发挥了较好的作用,中小金融机构在债券市场的活跃程度明显提高。2000年末,中小金融机构回购交易量占全部交易量的比重为9.27%;2001年末,这一比重增长为10.02%,到2002年8月末已增长为14.04%.

    (二)调整银行间债券市场的准入制度,将银行间债券市场的准入由审批制改为备案制

    为了进一步扩大银行间债券市场参与者,促进银行间债券市场发展,简化行政审批程序,2002年4月3日,中国人民银行2002年第5号公告,规定金融机构进入全国银行间债券市场实行准入备案制,即金融机构向全国银行间同业拆借中心提交有关材料办理联网手续,同时向中央国债登记结算公司提供有关材料开立债券托管后,即成为全国银行间债券市场的市场参与者,所办手续完毕后三个工作日内向中国人民银行备案。配合准入备案制的实施,中国人民银行组织全国银行间同业拆借中心和中央国债登记结算公司制定了相关配套文件,重新修订了《债券托管账户开销户规程》和《全国银行间同业拆借中心债券交易联网管理办法(暂行)》。按照中国人民银行2002年第5号公告精神,分级落实备案管理。

    (三)批准9家双边报价商,开展双边报价业务

    为了进一步提高债券市场的流动性,今年6月份中国人民银行批准了工农中建等9家商业银行成为债券双边报价商。双边报价商可以自主选择报价的券种,在交易时间内连续地报出这些券种的买卖双边价格。其他市场参与者如果认为报价商的报价合适,可以即时点击成交。这样,提高了交易效率,节约了交易成本。

二级市场篇10

深有同感，必须承认在许多二、三级市场由于强势品牌价格透明、利润薄弱、渠道混乱、竞争恶性等因素，造成了分销商们为了生存，作起挂羊头卖狗肉的事情，搞的强势品牌的业务叫苦连天，换人不断，也是无可奈何。是什么成就了如此怪异的区域市场呢？

一、谁来保证本土经销商的生存余地

在品牌意适越来越浓的今天，人们对品牌的认可程度绝对是有目共睹的，不管是家电也好服装也好，快速消费品行业也罢，几乎均是如此，人们的腰包一天比一天鼓，对价格的敏感度也是一天比一天下降了。但是为什么这些低价的产品能够打开通路呢？系住分销商的心呢？在三、四级市场、甚至某些二级市场，消费者还是听信于导购和老板的推销的，他们讲什么好就是什么好，买东西是冲着商场而来的，出了偏差也往往找商场算帐。因而，许多商场在利润的驱使下，会主推一些利润空间大的品牌产品。老板们明白弱势品牌质量并非差，强势品牌的质量未必好到哪里，只不过自己会麻烦点。若承接下弱势品牌的售后工作，售后业务也是一笔可观收入，因为这些品牌在管理方面，制度不甚强势品牌完美，有空隙可钻。

二、是谁削弱了本土经销商的利润

超级连锁的“跑马圈地”疯狂扩张，所到之处虽然不是所向披靡，但也打倒一大片。据了解，在南京，市区国美、苏宁、永乐、五星已经扎根，南通所辖的六个县、市，其中有五个已经拥有了两个连锁店面，而且今年连锁开店步伐还会加快。连锁所到之处，原本在本地操作比较好的一些大品牌又不得不进，而二、三线品牌面对连锁的高额台阶，只有“望店兴叹”另谋出路。当地的经销商一般情况下不忍退出奋战了多年的老本行，为了更好的活着，一般都会选择一个自己独家经营的品牌，而强势品牌的遍地开花，也大大打击原来的经销商的信心大受打击。连锁品牌众多，主推方向又不是很强，品牌亩产量也不是太高，这样就加剧了一些强势品牌销量在当地的下滑。

三、是谁破坏了二三级市场的渠道规则

对于经济相对落后的省份，连锁开店速度虽慢、数量虽少，但这些可怕“连锁”真是别具一格创新路，诞生了“会员制经营模式”。增添了给三、四级经销商窜货的机会，同时也打击了强势品牌产品的商们，给渠道造成了巨大的伤害。据了解，在JX省，连锁开店不比其他发达省份。但是，国美、苏宁推出会员制经营模式——凡是一次性购买价值超过10000元，送29寸彩电一台，所以导致了大量的三、四级经销商去国美购买。也许大部分厂家在给国美供货的时候，本着“取之于民，用之于民”，“听之任之”想法，管束也不是太严格。即使在国美的价格进行了某些包装，但是在国美推出这样会员制以后，同样的产品在享受了国美29寸彩电之后，三、四级经销商们发现价格比从商那里进货更便宜、更划算。这种模式，给窜货提供了丰厚的土壤。间接地，商的利益受到了巨大挑战，出货量较以前大大降低。品牌们在三、四级市场的销量也大幅下滑，因为商和原本的经销商们信心大受打击。

四、是谁才能从根本上破招呢