商业地产十篇

商业地产篇1

    据东方早报报道，2005年，被人称之为商业地产年，许多业内人士认为商业地产将面临前所未有的大发展，而行业洗牌也将不可避免。中国商业地产联盟秘书长王永平就提醒商业地产开发商应注意风险，他预计今年会出现很多商业地产烂尾楼。

    随着国内各项商业地产调控政策逐步到位，特别是房地产信贷门槛的提高以及《城市商业网点规划条例》即将出台，都将在一定程度上限制商业地产的盲目开发。根据《条例》规定，今后1万平方米以上的商业地产设施项目必须进行听证，而建设1万平方米以上的商业网点，还必须到国务院有关部门进行听证。商业地产的门槛抬高后，将淘汰众多不具开发实力的小公司，而使大公司开发的集中度提高，投资开发的盲目状况将有所改善，将会出现一些无力继续开发的商业地产项目被大公司并购的现象。

    王永平先生说：“商业地产在2003、2004年的时候已经开发了很多项目。但是这些项目跟市场需求并不一致，市场的结构性矛盾很突出。出现了很多品牌商家找不到适合的商店，与此同时很多已经开发的商业项目则大量闲置。去年有数据统计，全国商业地产空置率为20%~25%，部分城市甚至更高，例如广东去年上半年空置率高达40%.而这种情况在2005年也不会有明显的改观。而这批不符合需求的项目的建造商，大多是2003、2004年的时候一大批盲目跟风的中小公司。而事实上，商业地产的门槛比住宅要高，住宅市场由于面对的是个人，因此客户定位比较容易分析，但是商业地产面对的是商家，全国各地的商家都有很大的不确定性。很多中小企业不了解，以为很容易，觉得马路对面的那个开发商建了一个楼就火了，也盲目盖一个。实际上情况不是这样，很多盖起来后招商却很困难。这些盲目建造的项目可能在2005年会出现很多商业的烂尾楼。”

    另外，投资渠道方面，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为中国商业房地产发展一个亟待解决的问题。由于国内并没有完全开放房地产金融市场，除银行信贷之外没有更多的金融工具，中外基金是否能进入，将对商业地产的开发产生很大的影响，这是2005年市场发展的不确定因素之一。

    中新网

商业地产篇2

[关键词]商业地产;实物期权;投资决策

传统商业地产投资决策方法,往往忽略企业潜在的投资机会可能带来的收益,以及开发企业管理者通过灵活把握各种投资机会所能给企业带来的增值,因此常常低估项目的价值。Hayes和Abernathy、Hayes和Garvin认为,传统的投资决策方法由于忽略了企业经营管理的战略因素,因此经常低估投资机会而导致短期决策行为,造成投资不足和竞争地位的实际下降。

当传统方法难以解决项目投资决策分析时,金融领域的一项重大研究成果——以Black和Scholes的经典论文为标志的期权定价理论启迪了项目投资决策新方法,他们通过构造期权的动态复制组合来对冲期权风险,并获得无风险收益,在无套利机会和无交易费用等假设下,经过严密的数学推导,得出了基于不付红利股票的任何期权价格必须满足的微分方程,并运用该方程,推导出股票的欧式看涨期权定价公式,即著名的Black-Scholes模型。同时,Cos、Ross和Rubinstein提出了标准的二叉树定价模型,使离散时间的期权定价问题得以简化,进一步发展和完善了期权定价理论。最先把期权定价理论引入项目投资领域的是StewartMyers教授,他于1977年首次提出金融期权思想及其定价理论与方法可用于项目投资的评估与决策,并称之为实物期权。

经营柔性和战略适应性是在不确定条件下进行投资决策分析的基本出发点,而这一点在传统投资决策方法中并没有体现出来,实物期权方法的使用,正好解决了企业的经营柔性和战略适应性所带来的价值估价问题。并且,实物期权方法不是简单地对传统现金流量折现方法进行否定,而是在保留其对资金时间价值分析这一特性的基础上对其局限性进行突破,两种方法相互补充。

因此,实物期权方法作为在不确定市场环境中辅助投资决策的方法,已成为房地产投资决策理论研究的前沿课题,将其与传统投资决策方法结合起来对项目进行决策分析,是一种科学、合理、主动、有效的方法。但是,将实物期权方法引入项目投资决策中,有着比较严格的条件限制,主要是指投资项目首先必须具有实物期权特性,其次企业应具备积极的管理、高素质的管理者以及完善的市场信息。本文通过对商业地产的实物期权特性进行分析,构建商业地产实物期权定价模型,并进行实证研究,为实物期权方法在商业地产投资决策中的应用奠定基础。

一、商业地产投资的实物期权特性分析

商业地产开发投资,可以分为两大阶段,即项目的开发建设阶段和项目的运营管理阶段。在开发建设阶段,包括可行性研究论证、获得土地使用权、项目招商、规划设计、工程建设及竣工验收。项目运营管理阶段是在项目竣工验收的基础上,对项目进行整体经营和管理,将开发产品市场化,获得企业利润的阶段。

在开发建设阶段,从实物期权的角度来看,土地使用费的投入,相当于一笔期权费用,在支付了这笔费用之后,商业地产投资开发商拥有在一定的期限内对土地进行开发、经营、变卖等权利,而后续的这些决策都存在很大的灵活性和不确定性,投资者可以根据来自市场、技术、管理、资金等多方面的风险评价,在国家规定的期间内,推迟开发投资。因此,投资中蕴涵推迟期权的价值。而在项目建设阶段,影响项目价值的主要因素是商业地产未来的租赁价格。由于项目的经营期限较长,在整个收益过程中存在高度的不确定性,包括经营管理层面的不确定性、经济的不确定性、城市规划的不确定性、宏观政策的不确定性等,因而很难准确对项目价值进行评估。而由于项目价值的不确定性和投资成本的不可逆性,使得投资者在进行项目的开发过程中,通常不是将资金一次性投入,而是采取分期开发的方式,在一期投资建设之后,根据市场情况决定下一期开发的投资情况,以此降低开发投资的风险。因此,在项目建设阶段,蕴涵扩张和收缩期权。在项目的运营管理阶段,当项目运营良好时,决策者能够获取一些新的投资机会或对项目进行扩张,以获取更大的收益。而当项目运营不佳时,决策者可以采取转换决策或放弃项目的方式,以减少风险。由此,在项目的运营阶段,存在增长期权、扩张期权、转换期权和放弃期权。

根据上面的分析可以知道,商业地产的实物期权可以看作是美式看涨期权,商业地产开发商作为期权的持有者,可以根据其在进行投资决策时所拥有的信息来决定是否进行开发建设,以及决定开发建设的时间和开发建设规模。

二、商业地产投资决策实物期权模型构建

从期权的角度分析商业地产项目的价值,通常包括2部分:净现值和期权价值。因此,要进行商业地产投资项目价值的计算,首先必须进行项目净现值的计算,在得到项目净现值数值之后,再对项目蕴涵的灵活性价值即实物期权价值进行计算,最后计算项目的总价值。如果项目的总价值大于零,则说明项目可行,可以对项目进行投资。而一旦出现负值,则不应进行项目投资。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第25条规定,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地的使用权。可见,开发企业在获得土地使用权后,拥有到期日为2年的推迟期权,开发企业可以到期执行期权,进行投资,也可以提前执行期权。

本文根据商业地产投资项目的实际情况,在对经典的B-S定价模型进行修正的基础上,来确定商业地产投资项目的推迟期权模型。为了使模型更接近实际和更具有适用性,本文在进行模型推导之前,做出的主要假设条件有:

1.商业地产的租赁价格呈对数正态分布;商业地产的出租率设为90%。

2.在期权有效期内,除价格变动而形成资本损益外,还包括因为土地闲置所产生的机会成本,即存在负的红利分配。假定红利分配δ是恒定的,等于土地闲置的机会成本。

3.投资者可按已知的、并在期权合约有效期内保持不变的无风险利率r不受限制地进行贷款。

4.用SW表示单位建筑面积的商业地产在出租率为90%的条件下,在土地使用年限内所带来的净收益现值,相当于推迟期权到期日的商业地产单位建筑面积的销售价格,其中S表示推迟期权到期日的单位建筑面积的商业地产年净租金水平。假设租赁价格以一固定百分比q逐年递增,其中q表示商业地产年净租金的增长率,t表示推迟期权的时间,T表示项目的寿命期,则:

5.考虑推迟期权阶段所要缴纳的土地闲置费用。假设在推迟期权到期日之前,土地每年的闲置费用为Fi,考虑项目的建设期,假设建设期为D年。

下面具体推导商业地产投资项目在推迟期权阶段的定价模型。假设项目价值的不确定性只受到租赁价格的影响,为了便于处理,这里我们用单位建筑面积的净租赁价格来代替净租赁收益,则相应的开发建设投资也是单位建筑面积的开发建设投资,得到的项目价值也是单位建筑面积含有期权的价值。然后,将这一结果乘以项目的开发建设面积,即得到项目的总价值。假设项目每单位建筑面积的开发建设投资为C,年租金为S,则项目每单位建筑面积当前实现的利润为:E[max(SW-C,0]

假设商业地产租赁价格遵循:dS=asSdt+σsSdz(2)

其中as表示租赁价格的瞬时漂移率,σs表示单位时间内租赁价格的波动率,dz为维纳过程增量,对式(2)进行积分,得到

式(13)就是计算商业地产项目每单位建筑面积含有推迟期权的项目价值。其中S0表示初始净租赁价格,V表示商业地产项目含有推迟期权的价值,C表示商业地产项目开发单位面积的付现成本(不包括土地费用和可行性研究费用)。为了便于模型的计算,本文考虑在计算C时先将所得税排除在外,则得到的包含期权价值在内的项目价值为税前的价值,属于开发企业利润。因此,对求得的项目价值乘以(1-所得税税率),得出完税之后的项目价值。设项目的开发面积为M,所得税税率为h,土地费用为A,可行性研究费用为J,V1表示项目推迟期权的价值,k表示项目现金流的折现率,则商业地产项目含有推迟期权的项目价值为:

则推迟期权的价值为:V1=NPVT-NPV(15)

以上偏微分方程模型是基于价格遵循几何布朗运动,且项目价值仅受租赁价格波动影响的假设基础上得到的。

三、模型的相关参数确定

本文采用的商业地产运营模式是出租模式。商业地产单位面积获得的净收益,是通过将项目寿命期内单位面积的净租金收益按照无风险利率折现到推迟期权的到期日现值,即SW。其中净租金收益是商业地产单位面积的毛收益扣除运营费用、修理费用、经营税金及附加、土地增值税后得到的。

C表示商业地产项目开发建设投资:具体包括前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费、财务费、销售费、开发期税费、其他费用和不可预见费,不包括土地费用和项目可行性研究费用。

S0表示初始租赁价格扣除商业地产单位面积的运营费用、修理费用、经营税金及附加和土地增值税后所得到的单位面积的净收益。其中初始租赁价格可以采用项目推迟期权初期的商业地产租赁市场同类物业的市场均价。r表示无风险利率,取5年期国债利率作为标准,土地的负的红利分配δ取无风险利率作为标准。q的取值,可以根据市场调查,结合项目的实际情况来进行确定。

最后是关于波动率参数的估计。由资产价格理论得知,房地产价格由房地产租金收益流的贴现值决定,房地产价格波动与房地产租金的波动幅度应该基本相似,两者呈正相关关系,如果两者发生背离或房地产价格的波动幅度大于房地产租金的波动幅度,就表明房地产市场价格出现了异常。因此,可以通过中房指数来求出项目价值的波动率。设项目波动率和项目产出物价格的波动率相等,即σ=σs,由此,商业地产租赁价格的波动率σ可以根据目前已有的价格指数,用数值方法求出,具体公式为:

其中n+1表示历史观察数据,Si表示在第i个时间间隔末的商业地产租赁价格指数,ui=1n(Si/Si-1),u是ui的平均值,t为时间跨度。

四、实证研究

1.样本选取

某市商业中心的步行街占地129亩,总建筑面积9.8万平方米,共计718个商业铺面,全长840米,预计总投资1.63亿元,项目分二期建设,其中第一期工程全长560米,宗地面积4.32万平方米,宗地价值3548.8万元,土地使用期限为2002年10月30日至2052年9月9日。该项目于2002年12月动工兴建,2004年3月全面竣工,并于5月1日开街试营业,该项目全部采用销售的方式,已建成面积为5.39万平方米。该步行街预计在2007年启动二期工程,目前相关事项还未进行。本论文的实证研究,拟采用该项目二期工程为研究对象,进行项目投资决策分析。

2.传统的项目投资决策分析

为了和前面的分析相对应,假设所有商铺只租不售,均通过租赁的方式来获取收益。

该项目从2007年初开始,开发期为2年,其中建设期1.5年,前期工程0.5年,计划2008年年末完工。预计本项目所需投资总额1.11亿元,其中包括土地费用4854.43万元、基础设施建设费(包括前期工程费)1000万元、商业用房建筑安装工程费2398.66万元、公共配套设施建设费32.5万元、管理费用248.57万元、财务费用441.12万元、销售费用1323.36万元、开发期的税费121.56万元、其他费用110.85万元、不可预见费554.27万元。假设项目当年的投资额发生在年初,项目2007年的投资比重为68.8%,2008年为31.2%。根据市场调查,结合本项目的实际情况,预计项目2009年的租赁价格为1.5元/天·平方米,以后每1年在上1年基数的基础上递增2%;出租率2009年-2012年为80%,从2013年开始为90%。运营费用包括:房产税、管理费用、修理费用、保险费等,其中房产税按年租金的12%计算,管理费按年租金的4%计算,维修费按建筑物重置价格的2%计算,保险费按建筑物重置价格的0.2%计算。项目的经营税金及附加采取的税率为5.5%,计税基础为出租收入,所得税的税率为33%,计税基础为项目每年产生的利润,为简化计算,土地增值税不计。土地使用年限为40年,预计商业地产项目在经营18年后的净转售收入为9000万元。

根据前面的分析,可以通过编制商业地产开发项目损益表,计算出商业地产项目在寿命期内各年的利润总额,从而可以计算出项目所要缴纳的所得税。最后根据上述数据,编制商业地产项目的全投资现金流量表,以此计算出项目的净现值。项目全投资现金流量表,详见表1。

考虑资金时间价值和投资者对风险的态度,风险调整贴现率取8%,从而可以得出该项目的NPV=2647万元,则该项目经济上可行,可进行投资。

3.基于实物期权方法的投资决策分析

下面运用实物期权法重新审视该项目。假设市场走势难以确定,可以延期投资,并以推迟2年为例进行分析。项目的开发期为2年,预计2009年开始施工,2010年末竣工并交付使用,项目从2011年开始获取收益,预计项目的租赁价格为1.6元/天·平方米,以后每1年在上1年基数的基础上递增2%;出租率为90%,每年的土地闲置费用为土地出让价的10%。

参照前面介绍的项目相关数据,开发商要想获得此推迟期权,首先必须获得土地的使用权,其中土地使用费用为4854.43万元。无风险利率采用2006年发行的凭证式(一期)国债5年期的票面年利率3.49%,考虑土地负的红利分配,设其等于无风险利率。项目的开发建设投资(不包含土地使用费用)预计在原来的基础上增加10%,即为4854.43+(11085.3-4854.43)×1.1=11708.4万元,项目的总投资为:11708.4+4854.43×(10%+10%)=12679.29万元。考虑商业地产项目推迟开发的全投资现金流量表,详见表2。考虑资金时间价值和投资者对风险的态度,风险调整贴现率取8%,可以得出NPV=1158万元。

租赁价格波动率,采用该市中房指数典型地产指数2005年8月至2006年1月的数据进行计算,得出租赁价格的波动率为0.23。

下面具体对项目的推迟期权进行计算。根据市场调查,目前,该市同类商业地产的租赁价格均价为1元/天·平方米,因此推迟期权初期的租赁价格取值为365元/年·平方米,即毛租金收益为365元/年·平方米。其中运营费用的计算依据是:管理费按年租金的4%计算,应交税金按年租金的12%计算,维修费按建筑物重置价格的2%计算,保险费按建筑物重置价格的0.2%计算,经营税金及附加按年租金的5.5%计算,则净租金收益为:365-365×(4%+12%+5.5%)-2431.16×1.1(2%+0.2%)=228元/年·平方米,商业地产项目开发单位面积的付现成本(不包括土地费用)为1509元/平方米,W=22.66。

则:

因此,考虑了推迟期权的项目总价值为4248万元,大于不延期开发的净现值2647万元。因此,可以得知,开发商在获得土地的使用权后,进行项目的招商活动,等待并观察市场,在推迟投资期限内,根据项目的招商来决定投资,能获取更好的经济效益。

4.实物期权价值的敏感性分析

这里主要分析项目投资费用、波动率和出租价格的变化对项目期权价值的影响。假设项目投资费用和出租价格的变化率分别为+5%、+10%、+15%、-5%、-10%。不确定性因素的变动对期权价值的影响情况,见表3。

假设出租价格波动率分别为0.1、0.2、0.3、0.4、0.5、0.6、0.7、0.8、0.9、1.0,分析波动率的变动对项目期权价值的影响,具体内容见表4。

通过以上的实证分析,可以得知,使用本文构建的模型计算结果和理论分析结果是一致的。一方面表现为考虑了项目期权价值在内的项目总价值大于传统的净现值评估价值;另一方面表现为看涨期权的价格与标的资产价格、波动率大小成正向变动,与项目投资费用成反向变动。

五、结语

本文对商业地产投资特性进行分析,从中找出商业地产投资中所蕴涵的实物期权特性,并通过对B-S模型进行修正,提出商业地产推迟投资的实物期权模型,并对其进行实证,得出考虑了项目期权价值在内的项目总价值大于传统的净现值评估价值。因此,将实物期权运用于商业地产投资决策领域,是充分地考虑了开发商的决策灵活性,使项目投资决策更接近于项目实际情况,也将有助于提高投资决策的正确性。

参考文献:

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商业地产篇3

1、产权分散，资本市场参与度不高，未形成外部循环机制

我国商业地产的开发资金压力巨大，因此，商业地产在建成之后，大部分会进行出售。开发商以产权商铺的形式解决商业地产的投资资金问题。但是这种方式通过分散产权、资金迅速回笼的方式，使得商业地产开发商能够及时回款并获得大量利润，地产经营管理公司获得物业的运营权。但是这种模式造成商业地产产权分散，造成商业地产运营管理的科学性和整体效益难以实现，甚至影响商业物业的发展前景。我国没有发达的资本市场和健全的金融体系，导致资金的外部循环机制未形成，商业地产资产保值增值目标难以实现。我国行业地产在投融资管理中由于战略投资者的缺乏，造成商业地产开发商兼顾投资人的职能，造成资金运转的压力。而商业地产资产证券化等金融创新工具得不到有效的运用，企业在投资商业地产中直接融资的比例较低，严重影响商业地产运作效率的提升。

2、商业投资模式比较低端落后

商业地产开发商由于各自的资质和项目规模以及类型的差异，造成对资金的需求程度不同。商业地产的开发商应该充分地结合自身特点和项目情况进行科学的投融资。商业地产的投融资应该贯穿于企业开发、经营、管理的全程。但是目前我国商业地产在开发的过程中采用落后的资产运营模式，在商业地产竣工后通过出售等方式进行资金回笼，这种模式相对低端，造成商业地产开发的筹资困难，造成融资渠道的狭窄。商业地产投资模式的落后对商业地产资产运营和管理造成严重的后果，造成商业地产管理者的经营能力的下降和资产运营效率的低下。严重影响投资者和商铺散户的商业利益的实现。

3、开发商商业地产开发和资产管理经验的缺乏

商业地产的开发和经营模式不同于传统的房地产开发。我国许多房地产企业经过不断的发展，对地产开发已经积累相当经验，但是，许多开发商在进行商业地产的开发过程中，对商业地产资产管理和运营模式缺乏经验，导致商业地产的销售以及项目运营存在混乱。商业地产的开发缺乏具有商业地产开发和运营经验的专业人才，导致开发商对商业地产项目的资产管理缺乏专业的掌控能力，严重影响商业地产的运营效益。商业地产对商业规划、商业招商、商业运营等经验的不足，导致商业地产的资产运营和管理的效率低下，以及商业地产保值、增值目标存在困难。

4、商业地产的开发利润高于商业经营利润

商业地产的开发是一个高利润行业，根据相关统计数据显示，房地产行业的利润率达到了20%以上，许多地方的商业地产的利润甚至超过100%，商业地产的价格要远高于普通房地产行业的价格，因此，许多商业地产的开发商热衷于商业地产的开发。但是，由于商业地产的开发利润较高，造成许多开发商急于将商铺销售出去并利用资金进行下一个商业地产项目的开发，这造成商业地产开发商过分的重视商业地产的开发，而忽视了商业地产资产的管理和运营。商业地产开发成为开发商获取利润的主要来源，导致开发商重视地产开发的短线操作，而不重视资产的长期运营和管理。

二、加强商业地产资产管理的重要性

1、给商业地产资产管理带来租金收入

商业地产的租金范围的确立是商业地产资产管理的关键环节。通过运用科学的测算方法，确定商业资产的租金水平及其变动，通过加强对商业地产的资产管理，能够科学地掌握商业地产资产运营管理，获得租金收入。

2、能够促进商业地产的保值增值

商业地产通过有效的资产运营管理，其资产价值也会随着经营过程中的租金价格的变化产生变化。商业地产的资产价值的上升可以为地产开发商带来巨大的效益。有助于提高商业地产开发商的形象，改善商业地产开发商的融资能力，资产升值之后，开发商可以处置升值资产获得更好的经济收益。

3、促进商业地产整体效益的提升

商业地产的资产管理有效运行，能够促进商业地产租金的提升，实现资产的价值的升值，提高商业地产的人气、品牌效益，有助于带动商业地产配套项目的繁荣。如果商业地产开发同时进行房地产项目开发，商业地产资产的科学管理能够带动房地产价格的提升。通过商业地产和房地产项目的相互促进和带动，形成良性循环，促进商业地产开发和资产运营管理的整体效益实现。

三、加强商业地产资产管理的对策建议

1、改善商业地产的运作和管理

商业地产开发商应该转变商业地产的运作和管理模式，从传统的商业地产开发向商业地产投资的模式转变。改善商业地产的运作和管理，实现商业地产的资产管理效率的提升和商业地产的保值增值。首先，商业地产应该加强资产运作的计划性，通过科学的选址、充分的项目评估和市场、客群分析，充分了解商业地产开发的竞争环境等因素。其次，商业地产的运作应该具有综合性，完善商业地产开发的系统、配套功能。通过对商业资源的整合，完善商业地产的商业功能、娱乐功能、休闲功能、文化功能等，提高商业地产区域性竞争实力。再次，提高商业地产运营管理的统一性。商业地产的开发商应该加强同入驻店铺的协助，围绕统一主题开展商业地产经营管理工作，促进商业地产整体运营管理的协调性。只有通过对商业地产运作管理进行统一的设计规划，才能提升商业地产运营管理的专业性和协调性，实现商业物业的整体经营管理，促进商业地产的资产管理和资产升值目标的实现。

2、创新商业地产投融资机制

商业地产必须创新商业投融资机制，只有通过解决商业地产经营和开发过程中的资金问题，通过建立和完善健康合理的投融资机制，才能够有效地保证商业地产的开发和经营所需资金，提高对商业地产资产管理的效率。商业地产开发可以采取信托、商业物业证券化和海外基金等形式，创新融资渠道和融资方式，缓解商业地产开发商的资金压力。商业地产的投融资机制创新，应该借鉴发达国家先进经验，引进国内外的风险投资进入商业地产开发领域，从而实现我国商业地产的开发水平和整体实力的提升。保证商业地产的产权不被分割和转移，促进商业地产的统一经营管理，从而实现商业地产整体资产管理能力的提高，促进商业地产通过科学的资产管理，实现商业地产资产保值、增值。

3、大力开发混合型的商业地产

商业地产在开发的过程中，应该加大对商业地产功能的提升，促进混合型的商业地产的发展，保证商业地产的开发能够充分的满足市场需求。在商业地产的开发中，通过对不同的商业形态进行组合，实现商业地产开发集合商业、休闲、文化、娱乐、运动以及公共服务等设施于一体，促进商业地产的各个功能集合的整体效能的发挥。通过对商业进行科学的设计功能设施，实现科学的功能分区，通过对动态的商业娱乐设施和静态的居住、办公、酒店设施进行混合，实现动静分区，促进商业地产的开发形成完整的城市生活链，形成大型的商业综合体，有助于商业地产的资产整体效益的实现，保证商业地产资产的保值增值，促进商业地产资产管理效益的实现。

4、加强商业地产项目的后续运营

商业地产的经营管理对商业地产而言是命脉和根本。商业地产的开发要实现资产的保值增值，必须加强对商业地产项目的后续经营。商业地产与传统的房地产项目不同。商业地产是开发商、商业经营者和小业主三者利益的共同体。因此，加强商业地产项目的后续经营，能够促进商业地产的运营管理效率的提升。对商业地产而言，应该从招商管理、营销管理、物业管理和服务监督等四个方面加强对商业地产的运营管理。通过对商业地产统一协调的管理和运营，促进商业地产资产管理价值的实现，保证商业地产成功运作并持续保值增值，提升商业地产整体物业的形象水平，促进投资者和经营者的利益最大化。

四、总结

商业地产篇4

见到骏丰国际集团总经理衣振涛是在一个初春的上午。天气乍暖还寒，上海的房地产市场跟此时的天气似乎有些相似。衣振涛总经理是一个有着15年工作经历，拥有“高级工程师”和“注册房地产估价师”两项证书的职业经理人，他对房地产市场有着独到而深刻的认识。国家对房地产市场的调控还会持续下去吗?未来房地产市场会何去何从?房产投资还有没有机会?哪种物业潜力更大?……在这次愉快的交谈中，衣总把他的判断和个人观点向本刊记者一一道来。

上海的房价是正常的

近段时间关于房价是否会下跌的讨论突然又多了起来。尤其当房价经历了一个快速上涨阶段后，对于房价下跌的预期似乎比以往更加强烈。但是衣振涛给出的答案并没有“顺从民意”。

“我认为房价不会下跌。”这种判断与他的经历有关，他说：“我从1993年进入楼市，亲历了两次宏观调控。第一次调控的确对楼市造成巨大打压，房价下跌了，但是所产生的后果也非常严重。房地产市场从此跌入低谷，在长达七八年的时间内一蹶不振。”

有了前车之鉴，从2005年开始的楼市新一轮宏观调控，在衣振涛看来，政府的做法已谨慎许多。作为一个开发商，他对于宏观调控的理解是要保证房地产市场稳健发展，而不是通过调控来让房价回落。他说： “我相信政府对楼市调控的初衷是为了让市场健康发展，而不是搞垮它。”

他分析认为，目前政府的调控能力已经大大提高，这在针对楼市调控上便有体现。首先是在楼市还没有出现严重问题之前就开始调控，同时在调控方式上逐步推进，多点出击，巧用“组合拳”，轻重缓急拿捏得比较到位。

而就目前的情形来分析，不管在长三角、珠三角还是环渤海都市圈，都可以见到打折促销的情形，专家认为这是宏观调控发生了实际作用的结果，再联想到此前风行的“拐点论”，以及楼市重新陷入观望的局面，这是不是意味着楼市真的要“反转”了呢?衣振涛对此持否定态度。他表示，就上海而言，参与打折的楼盘并不多见，即使是打折，幅度也不大，因此并不意味着房价下跌了。“那些参与打折促销的楼盘价格并未真正下调，而只是在现有的基础上给予很小幅度的让利，这与房价下跌不能划上等号。就目前的上海房价来说，没有什么泡沫，上海要成为国际金融中心，现在的房价是正常的。”他说。

近期市场行情难以回暖

有观点认为：虽然楼市还没打破观望态势，但已悄然显露松动迹象。据沪上专业机构统计，三月份上海至少新开楼盘30个，均分布在中环以外，有将近一半的项目未采取打折促销方式；而在二手房市场，成交量回升，要求看房的人群明显增多。这是回暖的迹象吗?

衣振涛对此持谨慎态度。他认为目前房地产市场的走势还不明朗。他说：“国家会不会出台更加严厉的调控政策，现在还无法做出预判。”只有等到7、8月份才会有更为明确的结果。

虽然眼下房地产市场已经步入盘整期，房价不再像去年夏天那般快速上涨，衣振涛认为国家并不会放松对房地产市场的调控。他说： “房价上涨速度不能太快，否则会产生泡沫，这对整个市场的发展是不妙的。”但是目前我国房地产市场处于发展初级阶段，刚性需求很大，在这种情形下，他认为国家对楼市的调控还将持续，并根据具体情况有针对性地进行“治疗”。

至于未来国家还会出台哪些政策，衣振涛没有给出明确的说法。但他认为国家会在针对中低收入人群保障制度建设方面加大力度。他表示，只有把政府与房地产开发企业的职责分清之后，市场才能更为合理地发展。房产开发企业的职责是开发适销对路的产品。满足市场需求，而政府的职责则是加大住房保障的力度，解决贫困人群的住房问题。

地铁商业地产潜力无限

房地产市场还有投资机会吗?面对众多投资者关心的问题，衣振涛表示，房地产市场仍有投资机会，不过不是住宅，而是商业和办公物业。

“地铁上盖商业和办公物业在未来更是具有无穷的发展潜力”，他举例说，在人民广场附近，单价在40000元／平方米左右的办公楼项目很多，而单价超过这个水平的住宅项目也并不少见。按照国际惯例，区域内办公楼项目的价格应该是住宅项目的1.5倍左右，“这种价格倒挂的现象意味着写字楼项目还有不小的投资潜力”。事实上上海的写字楼，尤其是内环内5A级写字楼，市场上供求矛盾突出，供应量明显不足。

在衣振涛看来，就目前经济形势，房地产市场在很长一段时间内仍会保持稳步上升趋势，物业价值也会稳步走高。考虑到已有部分物业的价值透支，他认为并非所有商业地产都有投资价值。在他心中，目前最具投资潜力的是地铁上盖的商业和办公楼。

衣振涛表示，地铁商业地产的价值尚未被充分发掘出来。他说：“与香港、东京等其他大城市相比，上海的地铁商业还处于初级阶段，地铁的价值并没有被充分利用起来。”他曾经考察过香港的朗豪坊，这是一个位于九龙旺角老区的商业项目。该项目3年前投资额达100亿港元，但目前价值已达250亿港元。

在分析朗豪坊缘何有如此强劲的表现时，衣振涛表示充分利用地铁的价值是其中一个重要原因。虽地处老旧的九龙旺角区，地段价值比不上传统的商业旺地铜锣湾，但朗豪坊却非常巧妙地利用了地铁所带来的海量人流。“地铁站的设计非常巧妙，它能把所有地铁人流都汇集到朗豪坊商场办公、酒店中来，峰值能够达到40万人／天。”

考虑到顶级商区写字楼租金价格的日益上扬，拥有低成本+快交通+高人流的其他区域写字楼迎来发展良机。衣振涛表示，位于内环线以内，近地铁站且周边配套较为成熟的商业、办公项目，是最值得关注的。

衣振涛同时表示，投资商业地产也有风险，他建议投资者规避品质不高地段不佳的项目，品质与投资回报总是成正比，品质的缺失势必影响出租、出售和升值潜力。

品质优先和追求卓越

整个访谈中，衣振涛反复强调品质，他是一个追求内涵与品质的人，金玉其外、“文墨”其中是他对整个团队和开发作品的追求，骏丰国际财富广场正是这种挑剔的审美的整合。骏丰国际广场是集餐饮、休闲、购物、娱乐为一体的商业、5A甲级写字楼综合体。作为未来骏丰国际集团总部，衣振涛倾注了更多的心血与智慧。“单设计草图就改了几十遍”，“具体到每一个玻璃的分割，每一块石头的大小都是反复研究过的”。在这种苛刻的要求中，记者有理由相信，这座地铁上盖的物业荣耀献世，将成为引领区域尊荣的扛鼎之作。

骏丰国际广场由骏丰国际集团全新打造，聘请国际知名美国HLW公司倾力设计，10米奢华大堂，开阔办公空间，内观大气、外部恢宏。项目位于大连路、四平路交界，领衔北外滩商务财富，瞬间接驳外滩、陆家嘴金融区，周边高校林立，学府气息浓郁，更有18万平方米和平公园透窗可见，绿色氧吧、触手而及。轨道交通8号线和10号线换乘点设在项目内，独具捷运商务黄金价值、私享两线交汇旺流入脉。配备5A智能化设置，新风技术、中央空调，可开启玻璃幕墙，更多阳光、更多鲜风，200多个停车位，七部豪华高速电梯、二部观光电梯，全面打造智能、绿色环境，拒绝停车难，确保商务活动畅通无忧、步步领先。

采访中，衣振涛特别强调节能、环保，他介绍说，低能耗、无污染是他所开发项目的选材要点，每样用材必须严格把关。

谈到骏丰财富广场的招商情况，衣振涛介绍目前预定和预招商情况都十分喜人，有意租赁商铺的客户已达1:3，其中不乏世界知名品牌，如百思买、必胜客等。为了保证商铺品质与持续升值，骏丰财富国际广场还将由专业公司负责商铺日后的运营与管理

商业地产篇5

误区一：忽略供求关系，用住宅发展轨迹看商业

当前，三、四线城市由于显性竞品少，先行者在市场不成熟阶段的高额开发回报以及地方政府税务、地价等各方面支持，都吸引了一大批开发商纷纷“上山下乡”。某西南县级市市区人口27万，现有3万平方米以上的购物中心已达3个，体量约15万平方米，包含有超市、百货等业态；在售城市综合体2个，总体量52万平方米，规划有星级酒店、甲级写字楼、SOHO、影院、大型超市，并且规划在3至5年，总投资近200亿元，完成30个棚户区改造。首批第一轮启动的7个棚户区改造项目预计总投资约人民币90亿元。所谓的棚户区改造多以商业综合体为“引擎”，呈遍地开花状。

另一县级市，市区人口21万，2012年GDP100亿多点。在同样手段打造的过程中，在售商业综合体3座，总体量约12万平方米，目前人人乐、华润万家、家乐福、多家院线已签约，且未来3年待建商业综合体已知名字的有5座以上，与其他未露出水面的综合体面积加起来，约有50多万平方米。而这些商业综合体扎堆的地方，却在2010年之前，连5000平方米的超市都置换了几次。

正所谓“上将伐谋”，招商当然不能脱离市场现状。商家选择过多，就意味着主动权已经从开发商转向商家，庙堂谋败的前提下，招商团队难免泥菩萨过江。

误区二：不顾硬伤，以住养商模式

目前绝大多数开发商所采用的“以住养商”模式中，第一层含义是住宅领域赚取的资金，成为商业地产的敲门砖；第二，利用现有项目里的住宅销售，开发后期商业；第三，以原有住宅开发团队为主，嫁接到商业地产开发，强调团队的再学习能力。绝大部分在商业地产的开发理念，依然是照搬住宅开发模式，追求“短、平、快”。大多数商业采取散售模式，以至于在商业地产开发的一开始，就是“竭泽而渔”。而商业地产的本质是商业经营，而非地产开发。商业经营资金回流周期长、速度慢，需要很长一段时间的培养才能取得高额利润。与此同时，主力店和次主力店在供求失衡，获得话语权的当下，早已对多产权物业深恶痛绝，甚至提出物业必须持有，而开发商却原则上要求销售为主，被动持有，招商团队被夹在中间，左右为难，难度之大，可想而知。

误区三：无视消费水平，定位过于高端

目前几乎所有的地级市商业综合体，同质化严重，绝大多数定位中高端，而忽略城市级别差异带来的产业差异、人口总量差异、经济水平、收入、消费能力等区别，盲目走高端。导致主力店和次主力店在选址中，就人口或GDP基础指标不符合要求而败走麦城。比如主力店超市常要求在1～3管理范围内，常住人口在10万左右，而区区一个地级市市区所有人口也就不过几十万。根本不符合商家基本选址指标，仅凭招商团队的“关系”是无济于事的。

误区四：轻视地段，不顾市场培育期

地段包括了较完善的交通、教育、医疗配套。地段是商业历史积累、业态发展、经营水平、建筑形态、历史文化、消费习惯、人流集聚等悉数构成，并支撑起来的综合概念，而不是一个所谓的5万～10万平方米的综合体就能改变的，尤其是地级市的综合体，更准确地讲是商业“集合体”。想要改变原有城市的商业格局，再造一个城市副中心，只会是痴人说梦。是不是好地段，最终是商家说了算。因为商家对于市场经营远比半路出家的住宅开发商专业，而且商家对地段的认识往往是经过流血流汗花钱买来的教训。

商业地产篇6

关键词：商业地产商业协调发展

随着消费结构的快速升级和城市化进程的加快推进，我国商业地产建设发展很快。商业的发展、交通格局的变化、私家车的普及、住宅的郊区化等城市发展的结果促进了商业业态的转化，也为商业地产发展提供了基础和需求。如何营造与商业的协调发展的商业地产，成为日益关注的问题。

商业地产的产生与发展

商业地产的产生与发展是城市化的必然结果

随着城市化进程加快，以城建市、以市兴城、城市一体、协调发展成为城市发展的主题。商业繁荣是众多大中型城市所选择的发展目标之一。许多城市旧城改造工作紧锣密鼓，购物广场和商业步行街的兴建如火如荼，大型住宅区加紧建设，这都对商业地产产生了大量的需求。与此同时，居民消费能力也不断增长，消费水平大幅度提高，需求多元化趋势明显，这为商业地产的发展带来了良好的机遇，也为商业地产发展提供了广阔的空间。

同时，随着我国零售业的完全开放，许多国际零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨头为抢滩中国市场，纷纷在国内大中城市建立连锁店，沃尔玛、家乐福、麦德龙等国外品牌竞相在中国选址开店，加大了对商业物业的需求。同时国内大型零售企业为保住其市场份额也纷纷加紧扩张，在兴建大卖场的同时，连锁店也呈遍地开花之势，构成了对商业物业需求的另一主力。此外，很多中小投资者也纷纷看好商业市场的投资潜力，成为商铺的强有力的购买者。激烈竞争，改变着大中城市原有的商业布局，形成了对商业物业的巨大需求。

商业地产与城市发展互相促进、互为制约

商业地产是一个高投资、高回报、高风险的行业，从其投资周期和使用周期看，对城市的发展乃至整个社会经济发展都具有深远的影响。商业地产是城市商业重要的商务环境，其质量、数量、分布、使用效率影响城市的商业功能的充分发挥，其相对价格高低决定城市的商业成本，直接影响商业企业的收益，影响城市创造能力和竞争力。因此，商业地产对城市发展来说是一把双刃剑，它可以促进商业的发展，也可能会阻碍商业的发展。

随着城市的发展，商业地产应运而生，而城市的不断发展也对商业地产提出了更高的要求。作为城市商业的运营商，商业地产应该是一个与城市、与商业协调发展的和谐商业地产。

商业地产的和谐发展模式

与商业发展速度相适应

商业的发展引导着消费的时尚和潮流。商业地产在发展的过程中要看到商业的这种特点，从前瞻性和开放性角度出发,做到适度超前，而不能不顾城市发展的实力和市场的承受能力盲目开发、过度开发。与此同时，商业地产的发展速度也要与支撑商业地产需求的几个重要指标—GDP、社会消费品零售总额、人均可支配收入、人均商业面积等指标的增幅相吻合。

注重发展的可持续性

首先，商业地产的发展要与商业业态的变更相适应。从西方商业业态的发展规律看，商业业态的变更是与一个国家或地区的GDP密切相关的。当一个国家或地区的人均GDP处于1100美元以下时，商业处于与农业经济相匹配的原始状态；当人均GDP处于1100—2000美元时，商业业态将出现升级，百货商场、商业街、批发市场等将取代农业时代下的庙会、集贸市场；当人均GDP达到2000—4400美元时，商业形态将出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生，如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等；当人均GDP达到4400美元以上时，超越商业范畴的广义商业如ShoppingMall、旅游地产、物流等综合商业形态开始出现。这就要求在项目建设的初期就要结合当地的实际情况，选择与商业业态相适应的商业地产。

其次，商业地产作为跨行业的领域，有自身的发展规律。按国际惯例，商业地产的发展需要2—3年甚至更长的培育期，为统一经营和管理，国外企业一般对商业物业拥有95%的持有率，只租不售是商业地产的主流经营模式。另一方面由于商业业态存在多样性，不同业态在选址和物业结构等方面的要求各不相同，所以一般采取先招商，再根据商家对物业结构的不同要求进行建设，即“订单式开发”。这就要求开发商在建设初期，不仅要注重商业地产项目本身的持续发展，更要注意商业地产项目开发与外部资源利用之间的关系，尽可能减少资源的浪费，以满足社会可持续发展的需要。

在商业地产的开发中，开发商、投资者、经营者、物业管理者形成一个环状结构，其多方利益是密切相关的。开发商只有从为商业经营服务角度出发，兼顾自身开发利益的同时，考虑到整个环路的其他利益者，才能维持整个环路的发展。

保证生态的平衡性

商业地产的生态平衡主要指商业地产的发展要与周围环境保证和谐一致。主要表现在以下几个方面：商业地产的总量一定要与市场需求相符，商业地产的发展不能脱离当地市场的实际情况；大中小商业的结构比例要达到合理的配备，且在业态上要形成互补；商业地产的布局一定要符合城市规划和商业网点的规划；大型商业设施的建设要以人为本，与周围环境、交通相协调，保持商业与地产的生态平衡。

我国商业地产发展的现状及原因分析

脱离了商业发展的速度

近几年，我国商业地产进入了快速发展时期。据国家统计局统计，近五年来全国商业地产投资平均每年增长28.9%，新开工面积年均增长28.4%。其中今年上半年，全国商业营业用房投资778亿元，增长23.8%。而与此形成对比的是，支撑商业地产需求的几个重要指标——近5年社会消费品零售总额平均增速为11.6%，人均可支配收入的平均增速为8.6%，这些指标均低于商业地产的增速。

究其原因，一是商业地产的价格较高，宏观调控后，部分开发商从投机住房转向商业地产，一些原本从事商业地产的企业也加大了投资规模。二是地方政府为追求短期效益，注重形象工程不顾本地市场和消费需求，盲目加快对商业地产的发展。从某种程度上讲，我国商业地产的发展不是过热，而是发展速度过快，脱离了商业发展的需要。据商务部统计，个别城市人均商业网点面积已经达到了2-3平方米，是发达国家的两倍，却仍在兴建大型商业设施。

违背了商业地产发展的客观规律

国内商业地产刚刚兴起，开发商普遍缺乏经验，往往是先建设后招商，许多商业项目在选址、内部结构、动线规划、仓储设施等方面无法满足商业经营的要求，形成大量无效供给，成为城市商业地产中的烂尾楼。

现阶段我国很多开发商主要依靠短期银行贷款、施工队垫款等渠道筹集资金，迫于还款期限压力，开发商往往通过分割销售快速回笼资金，这同时也转嫁了投资风险。但分割销售后又因缺乏统一管理，出现经营困境。

忽视了可持续发展性

空置面积的增加造成了社会资源浪费；上半年，全国商业营业用房空置面积增长21%。空置商业营业用房沉淀了大量的资金，并浪费了土地资源。大型商业设施过于集中，同质化明显，竞争加剧。网点过分集中，导致商业企业间的超度竞争，企业整体效益下降，特别是小规模商业企业倒闭增多，影响了经济运行的质量。潜伏着金融风险。据金融部门统计，个人购买商业用房贷款余额是商业用房开发贷款余额的3倍以上，全国用于个人购买商业用房贷款额不低于1500亿元。而个人还贷主要依靠出租商铺的租金或开发商承诺的投资回报，从目前商业地产的经营状况看，这部分贷款的风险较大。以上几种因素，会造成投资者对商业地产领域造成发展的悲观预期，不利于商业地产的可持续发展。

发展和谐的商业地产策略

开发商调整定位

开发商在整个项目的发展过程中，是主要经营者。这就要求开发商要尽快放弃惯有的思维模式，实现从地产开发商到商业地产经营者角色的转变，从战略角度对组织机构作相应的调整，确立以商业经营、客户服务为重点的机构形式，改变过去先建设后招商、卖完房子走人、追求短期利益的做法。开发商在其开发初期一定要明确项目建成后由谁来经营（Who）、经营什么（What）以及怎么经营（How），即2W1H原则，这样才有利于统一管理、稳定经营。同时，要加强投资论证，从城市规划、经济发展、商业环境、消费习惯、人口结构、交通组合等诸多方面进行分析研究，充分考虑商业地产特有的规律，确保投资规模的科学化和专业化。

寻求最佳经营模式

不同的商业业态对商业地产的要求也不相同，仓储商店注重层高、建材超市要求承重、百货商场注重外在形象，只有与商业功能结合起来，体现商业业态和商业形态的特征，商业地产才能具有强大的生命力。在项目开发初期，尤其是大型商业项目的开发，要通过研究零售、餐饮、休闲、娱乐、专卖等各种业态来确定比例关系和业态组合，设计最佳的业态结构。另外，从国外商业地产的发展看，只租不售和订单式地产是商业地产经营的主流模式，应不断探索适合我国国情的科学发展模式。

建筑规划以商业经营、消费习惯为本

商业地产应以商业经营为主，充分体现经营概念和特色，实现聚集人流的功能。由于项目所在的城市发展水平不同，地方文化具有差异，这就要求规划设计部门应在最大限度上满足各方面的需要，特别要注意研究当地消费者的消费习惯和消费心理，使建筑风格符合消费者的审美观，为消费者营造健康、舒适的休闲的购物空间。目前，强调体验式消费为主，表现为商业街区形式的“第四代商业模式”已引起了业内的关注，成为“新商业运动”的主导模式。

强化开发商的商业经营能力

由于国内商业地产仍然处于发展的初级阶段，产权、经营权、管理权的分离不可避免的造成各主力店与产权商铺都把各自的利益放在首位。这就要求开发商要具有创新头脑，树立以“投资者、经营者、消费者”为导向的服务意识，在充分了解商业结构中各种业态的基础上统筹兼顾，协调管理。同时，专业的商业管理团队的作用日益重要，要加大力度培养商业地产领域里的管理团队。这支管理团队既要包括物业管理方面的人员，又要包括商户管理方面的人员以及营销方面的人员，既要包括不同业态的商业专家，又要包括不同专业的设计专家，在专业协同下，使项目各个环节有效的串联、衔接与配合，这样才能发挥出各种资源应有的价值。现阶段迫切需要行业协会发挥组织协调作用，建立商业地产行业分析师、职业经理人等行业标准，加快行业人才的培养。

商业地产篇7

    关键词:商业地产 商业 协调发展

    随着消费结构的快速升级和城市化进程的加快推进,我国商业地产建设发展很快。商业的发展、交通格局的变化、私家车的普及、住宅的郊区化等城市发展的结果促进了商业业态的转化,也为商业地产发展提供了基础和需求。如何营造与商业的协调发展的商业地产,成为日益关注的问题。

    商业地产的产生与发展

    商业地产的产生与发展是城市化的必然结果

    随着城市化进程加快,以城建市、以市兴城、城市一体、协调发展成为城市发展的主题。商业繁荣是众多大中型城市所选择的发展目标之一。许多城市旧城改造工作紧锣密鼓,购物广场和商业步行街的兴建如火如荼,大型住宅区加紧建设,这都对商业地产产生了大量的需求。与此同时,居民消费能力也不断增长,消费水平大幅度提高,需求多元化趋势明显,这为商业地产的发展带来了良好的机遇,也为商业地产发展提供了广阔的空间。

    同时,随着我国零售业的完全开放,许多国际零售、娱乐、家居、餐饮业的商业巨头为抢滩中国市场,纷纷在国内大中城市建立连锁店,沃尔玛、家乐福、麦德龙等国外品牌竞相在中国选址开店,加大了对商业物业的需求。同时国内大型零售企业为保住其市场份额也纷纷加紧扩张,在兴建大卖场的同时,连锁店也呈遍地开花之势,构成了对商业物业需求的另一主力。此外,很多中小投资者也纷纷看好商业市场的投资潜力,成为商铺的强有力的购买者。三股势力激烈竞争,改变着大中城市原有的商业布局,形成了对商业物业的巨大需求。

    商业地产与城市发展互相促进、互为制约

    商业地产是一个高投资、高回报、高风险的行业,从其投资周期和使用周期看,对城市的发展乃至整个社会经济发展都具有深远的影响。商业地产是城市商业重要的商务环境,其质量、数量、分布、使用效率影响城市的商业功能的充分发挥,其相对价格高低决定城市的商业成本,直接影响商业企业的收益,影响城市创造能力和竞争力。因此,商业地产对城市发展来说是一把双刃剑,它可以促进商业的发展,也可能会阻碍商业的发展。

    随着城市的发展,商业地产应运而生,而城市的不断发展也对商业地产提出了更高的要求。作为城市商业的运营商,商业地产应该是一个与城市、与商业协调发展的和谐商业地产。

    商业地产的和谐发展模式

    与商业发展速度相适应

    商业的发展引导着消费的时尚和潮流。商业地产在发展的过程中要看到商业的这种特点,从前瞻性和开放性角度出发,做到适度超前,而不能不顾城市发展的实力和市场的承受能力盲目开发、过度开发。与此同时,商业地产的发展速度也要与支撑商业地产需求的几个重要指标—GDP、社会消费品零售总额、人均可支配收入、人均商业面积等指标的增幅相吻合。

    注重发展的可持续性

    首先,商业地产的发展要与商业业态的变更相适应。从西方商业业态的发展规律看,商业业态的变更是与一个国家或地区的GDP密切相关的。当一个国家或地区的人均GDP处于1100美元以下时,商业处于与农业经济相匹配的原始状态;当人均GDP处于1100—2000美元时,商业业态将出现升级,百货商场、商业街、批发市场等将取代农业时代下的庙会、集贸市场;当人均GDP达到2000—4400美元时,商业形态将出现质的飞跃,多样化、规模化的现代商业应运而生,如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等;当人均GDP达到4400美元以上时,超越商业范畴的广义商业如Shopping Mall、旅游地产、物流等综合商业形态开始出现。这就要求在项目建设的初期就要结合当地的实际情况,选择与商业业态相适应的商业地产。

    其次,商业地产作为跨行业的领域,有自身的发展规律。按国际惯例,商业地产的发展需要2—3年甚至更长的培育期,为统一经营和管理,国外企业一般对商业物业拥有95%的持有率,只租不售是商业地产的主流经营模式。另一方面由于商业业态存在多样性,不同业态在选址和物业结构等方面的要求各不相同,所以一般采取先招商,再根据商家对物业结构的不同要求进行建设,即“订单式开发”。这就要求开发商在建设初期,不仅要注重商业地产项目本身的持续发展,更要注意商业地产项目开发与外部资源利用之间的关系,尽可能减少资源的浪费,以满足社会可持续发展的需要。

    在商业地产的开发中,开发商、投资者、经营者、物业管理者形成一个环状结构,其多方利益是密切相关的。开发商只有从为商业经营服务角度出发,兼顾自身开发利益的同时,考虑到整个环路的其他利益者,才能维持整个环路的发展。

    保证生态的平衡性

    商业地产的生态平衡主要指商业地产的发展要与周围环境保证和谐一致。主要表现在以下几个方面:商业地产的总量一定要与市场需求相符,商业地产的发展不能脱离当地市场的实际情况;大中小商业的结构比例要达到合理的配备,且在业态上要形成互补;商业地产的布局一定要符合城市规划和商业网点的规划;大型商业设施的建设要以人为本,与周围环境、交通相协调,保持商业与地产的生态平衡。

    我国商业地产发展的现状及原因分析

    脱离了商业发展的速度

    近几年,我国商业地产进入了快速发展时期。据国家统计局统计,近五年来全国商业地产投资平均每年增长28.9%,新开工面积年均增长28.4%。其中今年上半年,全国商业营业用房投资778亿元,增长23.8%。而与此形成对比的是,支撑商业地产需求的几个重要指标——近5年社会消费品零售总额平均增速为11.6%,人均可支配收入的平均增速为8.6%,这些指标均低于商业地产的增速。

    究其原因,一是商业地产的价格较高,宏观调控后,部分开发商从投机住房转向商业地产,一些原本从事商业地产的企业也加大了投资规模。二是地方政府为追求短期效益,注重形象工程不顾本地市场和消费需求,盲目加快对商业地产的发展。从某种程度上讲,我国商业地产的发展不是过热,而是发展速度过快,脱离了商业发展的需要。据商务部统计,个别城市人均商业网点面积已经达到了2-3平方米,是发达国家的两倍,却仍在兴建大型商业设施。

    违背了商业地产发展的客观规律

    国内商业地产刚刚兴起,开发商普遍缺乏经验,往往是先建设后招商,许多商业项目在选址、内部结构、动线规划、仓储设施等方面无法满足商业经营的要求,形成大量无效供给,成为城市商业地产中的烂尾楼。

    现阶段我国很多开发商主要依靠短期银行贷款、施工队垫款等渠道筹集资金,迫于还款期限压力,开发商往往通过分割销售快速回笼资金,这同时也转嫁了投资风险。但分割销售后又因缺乏统一管理,出现经营困境。

    忽视了可持续发展性

    空置面积的增加造成了社会资源浪费;上半年,全国商业营业用房空置面积增长21%。空置商业营业用房沉淀了大量的资金,并浪费了土地资源。大型商业设施过于集中,同质化明显,竞争加剧。网点过分集中,导致商业企业间的超度竞争,企业整体效益下降,特别是小规模商业企业倒闭增多,影响了经济运行的质量。潜伏着金融风险。据金融部门统计,个人购买商业用房贷款余额是商业用房开发贷款余额的3倍以上,全国用于个人购买商业用房贷款额不低于1500亿元。而个人还贷主要依靠出租商铺的租金或开发商承诺的投资回报,从目前商业地产的经营状况看,这部分贷款的风险较大。以上几种因素,会造成投资者对商业地产领域造成发展的悲观预期,不利于商业地产的可持续发展。

    发展和谐的商业地产策略

    开发商调整定位

    开发商在整个项目的发展过程中,是主要经营者。这就要求开发商要尽快放弃惯有的思维模式,实现从地产开发商到商业地产经营者角色的转变,从战略角度对组织机构作相应的调整,确立以商业经营、客户服务为重点的机构形式,改变过去先建设后招商、卖完房子走人、追求短期利益的做法。开发商在其开发初期一定要明确项目建成后由谁来经营(Who)、经营什么(What)以及怎么经营(How),即2W1H原则,这样才有利于统一管理、稳定经营。同时,要加强投资论证,从城市规划、经济发展、商业环境、消费习惯、人口结构、交通组合等诸多方面进行分析研究,充分考虑商业地产特有的规律,确保投资规模的科学化和专业化。

    寻求最佳经营模式

    不同的商业业态对商业地产的要求也不相同,仓储商店注重层高、建材超市要求承重、百货商场注重外在形象,只有与商业功能结合起来,体现商业业态和商业形态的特征,商业地产才能具有强大的生命力。在项目开发初期,尤其是大型商业项目的开发,要通过研究零售、餐饮、休闲、娱乐、专卖等各种业态来确定比例关系和业态组合,设计最佳的业态结构。另外,从国外商业地产的发展看,只租不售和订单式地产是商业地产经营的主流模式,应不断探索适合我国国情的科学发展模式。

    建筑规划以商业经营、消费习惯为本

    商业地产应以商业经营为主,充分体现经营概念和特色,实现聚集人流的功能。由于项目所在的城市发展水平不同,地方文化具有差异,这就要求规划设计部门应在最大限度上满足各方面的需要,特别要注意研究当地消费者的消费习惯和消费心理,使建筑风格符合消费者的审美观,为消费者营造健康、舒适的休闲的购物空间。目前,强调体验式消费为主,表现为商业街区形式的“第四代商业模式”已引起了业内的关注,成为“新商业运动”的主导模式。

    强化开发商的商业经营能力

    由于国内商业地产仍然处于发展的初级阶段,产权、经营权、管理权的分离不可避免的造成各主力店与产权商铺都把各自的利益放在首位。这就要求开发商要具有创新头脑,树立以“投资者、经营者、消费者”为导向的服务意识,在充分了解商业结构中各种业态的基础上统筹兼顾,协调管理。同时,专业的商业管理团队的作用日益重要,要加大力度培养商业地产领域里的管理团队。这支管理团队既要包括物业管理方面的人员,又要包括商户管理方面的人员以及营销方面的人员,既要包括不同业态的商业专家,又要包括不同专业的设计专家,在专业协同下,使项目各个环节有效的串联、衔接与配合,这样才能发挥出各种资源应有的价值。现阶段迫切需要行业协会发挥组织协调作用,建立商业地产行业分析师、职业经理人等行业标准,加快行业人才的培养。

商业地产篇8

我们长期以来把商业地产与住宅地产混为一谈，统称为房地产，一说房地产过热就将商业地产也无端殃及，导致了金融政策、财政政策等对商业地产的抑制。现行的政策把商业地产与住宅地产不加区别地看待，甚至视作风险性更高的地产产品，完全抹杀了商业地产的产业内涵与城市价值，抹杀了商业地产的根本属性。

在现行金融政策下，投资住宅的回报率高，投资杠杆效应明显。以商品住宅、写字楼、商业三个房地产不同类型的产品为例，由于金融按揭政策的差异，首付、按揭成数、贷款期限、利率水平、优惠幅度相差悬殊，住宅首套首付为20％，且有8折左右的利率优惠，贷款期限长达20年，有的银行甚至可达25年或30年；购买写字楼则没有那么幸运，首付需要40％，没有利率优惠，贷款期限为10年；购买商业则更为苛刻，首付需要50％，贷款期限10年，利率不仅没有优惠，还要上浮10％。由此测算出三者的投资比例大约是1：2.47：4，各产品投资杠杆的较大差异，导致大量民间投资自然集中流入住宅，导致住宅产品价格攀升。

同时在土地增值税(没有像住宅地产有20％的抵扣税项)、房产税(住宅不征收)、契税(商业地产比住宅高)等方面，与住宅相比，商业地产都是受到严重抑制的。

因此，要鼓励商业地产的发展，必须从认识上、管理上及政策上做出重大调整，为此笔者建议：

第一，要把住宅地产和商业地产完全分开，要站在促进国家经济结构调整和产业升级的高度，站在改变城市土地财政、培育优质税源的高度，站在增加就业以及提升城市价值的高度来认识商业地产。要确立商业地产的主管部门及配合部门，使商业地产的发展和管理成为政府的主要职责。

第二，积极扶持商业地产的发展，要在土地出让、城市与区域规划等环节研究出台相关政策，鼓励商业地产开发与产业的结合，尤其重点鼓励商业地产开发与国家鼓励和重点扶持的产业的结合，如文化创意产业、养老产业和旅游产业的结合。要提高城市核心区域的商用土地的使用效率，重点研究单位土地的投资强度指标、单位土地的GDP指标、单位土地的税收指标，将这些指标作为商业地产出让和规划的重要指导性指标。

第三，建议允许商业银行根据商业地产的产业状况与运营状况评估风险，为持有经营商业地产的开发商设计并提供长期贷款；同时允许商业银行可以根据风险状况灵活降低商业地产的按揭成数，延长按揭年限，使更多长期性的资本向商业地产流动；加快推出信托投资基金(REITs)等投资产品，吸收更多的民间资本投向具有稳定收益的商业地产，减缓对住宅的需求压力，减缓贫富差距的扩大趋势。

商业地产篇9

中国内地的商业地产最早可以追溯到上个世纪末，从1996年开始，为了改造旧城，彻底整顿遍地小商贩，露天市场管理混乱的现象，北京市政府大力整顿商业物业，数量众多的住宅底商和临时建筑被勒令关闭、拆除，由此造成商业供应量锐减，由于消费市场的强劲增长，商业地产开始产生巨大的商业需求。至2000年前后，商业地产在北京、上海、广州等几个经济高度发达的地区快速发展，并快速蔓延到全国，具有商业地产开发经验的香港开发商，开始试水内地市场，他们将综合体项目概念引入内地。至2003年，商业地产的投资增长率达到了一个顶峰，各国零售业巨头抢滩内地市场，跨国零售企业对大型主力店的需求明显增加。

至2004年，全国商业地产投资总额达到1723亿元，比2003年增长32.35％，新竣工商业营业用房面积增幅16.16％。2005年，“国八条”首次从国家层面提出要稳定房价，但商业地产却呈现出更快的发展势头，仅2005年1月至5月份全国商业地产项目开工面积达1.34亿平方米，投资同比增长38.7％。2006年，“国十五条”首次提出“双竞双限”出让土地，“住宅禁商”等规定催热写字楼市场，商业地产投资增长率基本维持在一个比较稳定的水平，政府首次以立法的形式明确了对外资进入的准则。2007年，由于奥运会的临近，酒店业开发成为当时的开发热点，商业营业用房的投资额增长率又出现大幅度增长趋势。

2008年，受次贷危机的冲击，商业地产投资在稳定中开始减缓，其开发、招商、经营面临巨大的困境，酒店入住率下降，写字楼租金持续下跌，空置率居高不下。

总体来讲，2010年以前的商业地产，相较于同期“炙手可热”的住宅市场来说，“低调”很多，没有过于明显的大起大落，可谓不愠不火。但是，到了2010年，情况发生了明显的改变。

二、异军突起――新政背景下商业地产开始“走俏”

2010年，对于房地产行业的发展来说是历经风雨、坎坷前行的一年。在经过金融危机的洗礼后，出于对整个经济格局、产业升级、民生等重大议题的考虑，政府开始加大对房地产的调控，一系列力度空前的调控手段接踵而至，剑指高烧不退的房地产市场。在重重房地产调控之下，住宅市场受到重挫，一线城市成交量大跌，市场观望情绪严重，资本市场投资信心不足。然而，不管是“国十条”、“国五条”，还是“限购令”，抑或试点征收房产税，对商业地产冲击都较为有限。此时的商业地产呈现欣欣向荣之势。也正如此，业界开始重新审视商业地产，不约而同把目光聚集与此。有两大趋势值得我们关注和研究。

1.众多房企集体转型

比较典型的例子是万科。在2010年10月，多年来一度坚持专注于住宅地产的万科，开始转战商业地产，提出“商住二八”的新战略。2010年，万科在商业地产领域投资近200亿元，商业储地占总储地的39％，在未来三年内预建220万平方米的商业地产。又如中粮地产，计划投资700亿元在全国再建20多个“大悦城”，将大力加速其商业地产在全国的布局。2010年10月28日，龙湖地产宣布到2014年，其在国内运营的商业项目将超过30个，所贡献利润将占公司利润总额的15％～20％。万达集团也披露2011年将在全国开业17个“万达广场”。继保利、远洋等房企宣布进入商业地产领域后，万通地产、五矿集团等房企也启动了商业地产战略，而富力等素有商业地产开发传统的企业也加快了商业地产布局。

随着行业结构的调整，商业地产的重要性正在日益凸显，众多房企的集体转型，预示着商业地产正在成为房企持续发展的必然选择。这主要是由房地产发展趋势决定的。住宅市场“野蛮生长”的时代己然成为过去时，住宅市场早晚会出现边际效应最小的时候，因此，转型商业地产成为企业自身长期均衡可持续发展的必然选择。同时，这也顺应了国家十二五规划、产业升级、消费升级以及中国城镇化进程演进的大势。

2.各路资本逐鹿中原

信托青睐商业地产。据不完全统计，截至2010年12月底，全国共发行了1970款信托产品，其中500款产品投向了房地产领域，在数量上占整体的25％。不过在资金规模上，总共1908亿元的信托资金中，投向房地产的资金是1047亿元，占到了总数的54.87％。但2010年，监管层出台了一系列监管信托业的政策，从降低信托杠杆率到叫停银信合作产品，再到限制房地产信托，旨在避免信托产品过多集中于住宅市场而增加风险。国内房地产市场的泡沫主要集中在住宅领域，而之前较少受到关注的商业地产遂受到信托资金的青睐，有可能成为信托公司在房地产领域新的机遇和盈利增长点。目前一些信托公司已经开始针对商业地产领域发展房地产信托投资基金业务。

保资“开闸”商业地产。2010年9月，保监会的《保险资金运用管理暂行办法》(下称《暂行办法》)正式打通了保险资金进入不动产投资和股权投资的两大渠道，《暂行办法》规定保险资金只限用于商业地产项目，其出台短短几个月，到12月初，各大保险公司到中国保监会报批的重大不动产投资项目已经超过110单，而在这110单项目的背后是近5000亿元的可投险资。保险业内部己然展开了一场争夺商业地产的大战，保险巨头很有可能成为房地产行业的“大户”。未来将有超过7000亿元的保险资金可以用于投资商业地产。随着保险资金的大量注入，商业地产持续升温势不可挡，未来商业地产的价格必定一路上涨。

外资“抢滩’商业地产。外资近来在商业地产领域也动作频频。2010年的大宗物业交易市场，外资机构扮演了相当重要的角色。由于房地产政策方面多有调控，买卖双方处于价格僵持期，以致2010年大宗物业交易市场没有上年活跃。有关数据显示，2010年上海大宗物业交易总额达202.6亿元，与2009年投资总额255.7亿元相比，同比降低21％。从成交物业类型来看，2009年写字楼异军突起，占比68％。而2010年呈现出住宅和服务式公寓、写字楼物业和商铺成交三分天下的局面。其中外资机构表现活跃，从上年14％的占比上升至57％。这主要得益于人民币升值和商业项目投资收益回报的稳定性，包括摩根斯丹利、高盛、麦格理、瑞银、美林等国际投资机构和投资资金也纷纷加快了进入商业地产领域的步伐。

以上可以看出，各路资金齐聚一堂，纷纷看好商业地产。这同时也说明了一个事实，由于目前国内除楼市和股市之外，其他的投资渠道依然相对匮乏，在投资住宅受限后，同样具备不动产保值功能、却不受调控政策“重点关照”的商业地产就成为了这些资金的最佳去处。

三、肩负使命――房地产调控的另一种解读

当前我国房地产市场的问题主要集中在住宅地产方面。由于诸多复杂的制度性因素和结构性因素的影响，部分城市商品住宅供求矛盾非常突出，大量产业资本和民间资本涌入住宅地产，导致部分中心城市住宅价格上涨过快，这不仅对居民的住房问题构成严重影响，也对中国经济结构的调整和产业升级非常不利。与此形成对照的是，商业地产却处于一种相对冷却的状态，在北京、上海等一线城市甚至出现“商住倒挂”现象，这与商业地产土地及产品内在价值严重不符，影响了商业地产功能的发挥，对城市发展、产业结构调整和升级、扩大就业及增加城市税收都构成了负面影响。

商业地产篇10

经济资源是指商业地产进行经济管理策略、进行经济管理工作中，利用商业地产潜在的或者已有的资源，包括固定资产、固定的地产投资商的经济来源以及银行存款等。经济资源的丰富，可以为商业地产在市场竞争中带来优势。但是现阶段仍有一些商业地产对于经济管理资源的利用并不是很充分，在投资时过于盲目，严重制约了商业地产经济的发展，这些经济资源和市场环境难以匹配会对商业地产的生产和经营造成了巨大的影响[2]。4.商业地产的经济管理队伍建设有待加强经济管理是商业地产发展中最为重要的系统部门，因此加强财务人员的专业水平，有着非常重要的实际意义。若是商业地产中的财务部门人员能力和素质等综合水平达不到一定的标准，就会为商业地产的经济管理带来极其不好的影响。

二、探寻商业地产经济管理的相关出路

1.建立健全的商业地产经济管理制度

经济管理制度的建立对于商业地产来说是至关重要的。一旦商业地产经济管理制度上存在缺陷，就会对整个地产商产生重要的影响。因此，在商务地产管理中建立健全的经济管理制度，将商业地产中的资金监督、财务活动分析、经济管理、地产开发利润分配等方面进行研究，根据自身地产的性质，建立一套有效的健全的商业地产经济管理制度，并要确保经济制度的有效落实，加强行政部门的执行力。

2.加强对商业地产的经济进行管理

提高商业地产的经济管理水平，首先要做好地产内部的资金配置工作，确保实现商务地产对经济的统一管理和调配，尽量做到以最少的投资获取最高的利润，保证资金的合理使用，其次，商务地产要加强商务地产结构的调整，寻求并开拓低成本的筹资渠道，提高固定资产的使用率，减少闲置资金。最后，对于商务地产的经济流通要进行严格的把控，防止商务地产经济中出现坏账的情况。

3.加强商业地产的经济管理队伍建设

想要加强商业地产的经济管理队伍建设，首先要着重加强企业经济管理人员的考核，加强对经济管理队伍的监控，防止在商业地产内部出现用人唯亲的现象，防止腐败现场的产生。其次，要加强商业地产经济管理队伍的培训，严格把握经济管理人员入职时的审核，商业地产还要提供经济管理人员进的培训的机会，保证财务管理人员具备任职资格。

4.在商业地产经济管理中国家要充分的发挥宏观调控作用

现代社会中国家发挥调控作用对于商业地产来说是至关重要的。房地产想要合理的发展，离不开国家的宏观调控，房地产通过配合国家的相关政策展开经济活动，以便于促进房地产企业的可持续发展。

5.在商业地产经济管理中树立正确的经济管理理念