景区推广策划方案十篇

景区推广策划方案篇1

为贯彻落实好《中华人民共和国城乡规划法》、市委、市政府《关于加强城乡规划工作的决定》和市政府《关于城乡规划分级决策与审批的规定》文件精神，进一步统筹城乡规划，协调空间布局，改善人居环境，保持地方特色、民族特色和传统特色，切实发挥城乡规划对城乡景观与环境建设的调控与引导作用，促进城乡建设整体规划上水平，建筑设计出精品，提升城乡文化品位，现就进一步提高城乡规划与建筑设计水平提出如下意见：

一、全面放开城乡规划与建筑设计市场，加强设计方案征集工作

全面开放规划设计和建筑设计市场，推行城乡规划与建筑设计多方案征集和优选工作。城乡规划行政主管部门要按照公开、公平、公正的原则，结合建设项目情况，广泛吸纳、邀请国内外高水平的设计单位，鼓励资质高、信誉好的设计单位参与我市城乡规划和建筑设计。城乡规划与建设行政主管部门，要依据有关法规制定配套的管理办法和运作程序，规范设计方案征集、评议、监督和协调工作。

为提高设计方案水平和质量，城乡总体规划、专项规划、重要区片详细规划的编制，要在符合资质要求的基础上，根据规划项目情况结合设计单位业绩综合比选确定规划编制单位，吸纳先进的规划理念和设计方法，做到高起点规划。重要地段成片开发项目的详细规划设计和单体（群体）建筑设计方案，公共建筑规模10000平方米以上或沿城市主要道路、重要景观节点、城市公共绿地、广场周边及对景观有特殊要求地段的建筑单体，一律采取广泛征集、专家评议的方式优选设计方案。一般地区的建设项目，也要通过多方案比选的方式确定设计方案。优选的规划和建筑设计方案要体现改善人居环境质量，完善配套公共设施，营造优美城市景观，本着“经济、实用、美观”和推广应用“新技术、新工艺、新材料”的原则，统筹兼顾社会、经济和环境综合效益，提高城乡景观品位与内涵，展现地方文化特色。

二、严格规划决策运行程序，提高城乡规划与建筑设计科学化水平

城乡规划与建筑方案设计的决策，实行“部门问策、专家议策、社会征策、规委决策、阳光亮策”的运行机制。通过建立部门协调联动、专家技术咨询论证、广泛征求社会意见的运行程序，确保城乡规划建设的全面性和科学性。设计方案的评议应在综合城乡规划管理要求、专家评议意见和建设单位意见的基础上确定推荐方案。

城乡规划的审议决策，按照规划事项实行由市规划委员会、市政府、市城乡规划行政主管部门分级审查决策工作制度。城乡规划审批与规划实施的管理，除需要上报国务院和省政府审批的城乡规划之外，按照法定要求及程序，实行市政府和市城乡规划行政主管部门两级审批工作制度。

强化市规划委员会审议决策程序。依据城市总体规划编制的控制性详细规划方案；规划道路红线40米以上的城市主要道路、市区河道景观控制规划方案和整治规划方案;规划道路红线40米以上的城市主要道路两侧各100米范围内，占地5公顷以上或单体建筑规模10000平方米以上、以及规划道路红线40米以上的主要道路交叉口周边的公建项目及城市重要地段修建性详细规划及建筑设计方案;占地10公顷以上的居住小区及重要工业项目修建性详细规划设计方案;古城区内，《历史文化名城保护规划》划定的7处建设控制地带以及东、西大街、城隍庙街、北大街等传统历史街区规划、建筑设计方案，在组织专家委员会评议后，需提交市规划委员会审议决策。

强化城乡规划公示制度。规划方案编制完成后，应结合项目情况采取适当方式进行公示，广泛征求专家和公众意见。审批后的规划成果，应予以公告。经规划许可的建设工程，要将规划许可内容和要求在现场进行公示。

三、强化城乡规划管理，确保规划和建筑设计严格落实

城乡规划行政主管部门在充分采纳专家评议推荐意见的基础上，要结合城乡规划管理相关要求，认真做好设计方案审查审定工作。为确保设计方案的深化落实，无论获选方案设计单位是本地，还是外埠的，单体或群体建筑施工图设计，原则上由获选方案设计单位负责。城乡规划和建设行政主管部门要切实做好设计方案征集与施工图设计合同审查等相关工作的衔接和协调。建设工程设计方案的总平面图和施工图设计，应严格按照经依法审定的修建性详细规划和建筑设计方案进行。对于建设单位或设计单位擅自变更已经审定的设计方案造成建设工程设计总平面图、施工图设计与审定方案不一致，违反有关要求，导致设计水平下降的，规划行政主管部门要责令改正，若拒不改正，且属于不具备建设工程规划许可条件的，将不予颁发建设工程规划许可证。对于不认真落实规划设计条件和有关规范要求，弄虚作假、违背职业道德进行设计的，应予以警告，问题严重的，有关部门要追究单位和设计人责任。

景区推广策划方案篇2

通过对润业苑项目的初步分析，我们感到这将是一个可塑性非常强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可体现出开发商的实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜。

我司经过长时间的市场调研，根据市场所反映出来的背景，结合自身所积累的经验，提出切合市场销售的建议供贵司参考。

如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将根据具体资料提供一套系统的极具可行性的营销策划报告，以飨贵司慧眼。

众成伟业房地产营销管理有限公司

目录

一、市场背景

二、项目分析

三、项目定位

四、客源定位

五、产品建议

六、推案策略

七、广告策略

八、销售执行

九、公司简介

十、合作模式

一、市场背景

济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：

(一）九九年之前，被动销售的暴利阶段：

客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。

开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。

项目特征：产品形式单一（多层为主），缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征（集中在千佛山周边）。

销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。

（二)XX年以后，振荡中走向规范的过渡阶段

客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。

开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市场。同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。

项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提升。

销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。

在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化：

1、客户需求的变化

ø能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。

ø对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。

ø能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。

2、市场环境的变化：

地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。

产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受。

其中：

小高层发展分三个阶段：

（1）以九九年开发的小高层社区泉景x四季花园为标志，小高层做为新的开发理念进入济南市场，并引入了南方先进的营销模式并进行包装策划，注重了前期宣传，引起巨大冲击，前期销售达到良好的效果。

（2）以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层的大规模开发为标志，小高层市场进入激烈竞争阶段，此时开发商追求高容积率、高利润率，导致小高层价位偏高，并且点式小高层的建筑弊端逐渐暴露，因此点式小高层呈现昙花一现的势态。

（3）市场以客源的选择为导向，再次转向社区化的板式小高层方向发展，并且日益呈现出规模化、品牌化的特征，此时的代表楼盘为历东花园、汇苑家园。

3、开发商的变化趋势

ø开发理念由传统的单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变，并逐步建立了品牌观念，具备了较强的竞争意识。

ø营销方面：竞争的激烈带动了销售手段的不断翻新，由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方式，到今天的炒理念、规模、品牌，并且营销已越来越成为一种全程性策划行为，必须注重前期准备工作，要熟悉当地情况并与之结合，了解客户心态。

二、项目分析

1、基本情况：

本案位于济南市解放路东首，西临济南市的cid（科技商务中心区）山大路，这是市政府的重点项目，它的兴起必定会辐射到周边，从而拉动区域经济的繁荣。东临高新技术产业开发区，众多知名国际国内大公司投资于此，本案正处于这两个发展区域的中间位置，交通方便，地段的升值潜力巨大。

2、区域消费能力分析：

经济水平：

整体消费群体主力仍为比较注重生活质量的中高阶层，社会层次也以机关工作人员为主。

随着周边生活设施的不断完善和齐全，该区域将集中成为高档楼盘的聚集之地。这也将打破原有的区域内消费群体和范围，成为跨区域消费的一块热土。

3、客源定位：

由于本案属中高档楼盘，受价格限制，客源面相对狭窄，根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析：

（一）本地客源：

此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，我司认为主要有以下类型：

私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。

政府官员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。

高级白领：此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关心。

年青成功人士：此部分人有着灵活的思考、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。这类客源主要选择小户型，但比例有限。

小结：本地客源大多为二次或三次置业，且以标准户型为主要需求。『 2

（二）外地客源

此类客源是本案完成整体销售并在更大范围内及更高层次上树立品牌之所必需，可分为以下类型

外地驻济企业高层管理人员：此类人群大多为外派人员，收入高、单身，注重生活的品味与个性的张扬，同时希望有一个温馨、私密的生活环境，对品牌、地段、交通、配套、娱乐较为注重。

外资企业驻济高层管理人士：加入wto后，外商投资将大大增加，外来管理人员增多，此类客源主要对配套、交通、物业管理、智能化较为注重，将成为本案后期客源开发的重点。

三、项目定位

本案位于济南市的，生活设施及市政配套完善，有良好的自然及人文环境，相对于其他竞争楼盘在未来市场竞争中占有其它楼盘难以比拟的优势，因此我司建议将本案定位于：会养人的房子——滋养城市贵族。

综上所述，在本案目标客源中，主要需求点有以下几方面：

1、地理位置优越。

2、交通动线充足。

3、市政与小区配套皆较为齐全。

4、社区规划合理。

5、智能化水平高。

6、有强大的升值潜力。

7、户型实用、舒适。

五、产品建议

由于本案不具备突出的规模优势，国此在配套上应做到“人无我有”人有我精”，依靠独特的内部设施进一步提升本案所处的层次，具体建议如下：

（一）社区配套设施

1、采暖：采用韩式地面供暖系统

理由：a无暖气片及其支管，增加使用面积，并且宜摆放家具。

b室温均衡、稳定，各房间温度可独立调节控制，具有

健身功能。

c辐射供暖，无空气对流，卫生、洁净。

d便于设落地窗。

2、门、窗：分户门配可视对讲防盗门，室内采用木质夹板门，客厅设落

地窗，其它房间配双层中空塑钢窗。

3、保安系统：全方位的防盗自动控制系统，红外线报警系统，设消防电

梯，公共场所安装自动感应装置，随时监测火情。

4、信息系统

有线电话：市区标准有线电视信号及卫星电视系统。

通讯设施：预留两部idd电话插口。

网络：宽带网入户，并预留管线。

5、厨房、浴室：墙身镶砌高级艺术瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，配备整

套高级厨具，纯净水入户。

6、卫生间：墙面镶砌普通瓷砖到顶，铺设防滑地板砖，设三盆。

（二）本案多层商业楼为沿街场所，建议楼顶建造能代表本案风格的造型，而非平顶。

（三）外立面材料及颜色

建议采用高级涂料，颜色采用三段式，底部部分用深棕色或赭石色，中部为米黄或中黄色，上部为淡黄或白色。

理由：a涂料易清洗，重新粉刷即可焕然一新，如发生墙体渗水易

查出，而用面砖则不易查出。

b棕色和赭石色最能体现本案的层次感与时代感，整体的暖色调搭配衬显出独特的阳光住宅的时代感觉。

（四）绿化布置：根据小区内的容积系数，此建议原则上小区整体走小而精的路线，通过精致的小景，烘托社区气氛。在绿化布置上要争取实现立体绿化；即草地、灌木、植株相互搭配，互相组合。以独具特色的园林风格增强小区内部的文化和环境韵味，提升小区形象。

（五）规划布局：要在充分满足园林绿化的同时，适当增加健身设施的建设，把健康主题引入小区，既是品牌提升的需要也是对业主负责的真实表现，这样很容易引起消费者的认可。

（六）户型设计：户型设计应考虑消费者的实际购买能力和生活习惯，面积应在100——180平方米之间，适当保留200——250平方的大户型，面积配比应掌握在市场消费的实际去化能力基础上。

（七）户型风格：落地窗设计，室室全明，要让客户真正感受到阳光的感觉。

六、推案策略

（一）售楼处选址：

我司建议售楼处向主干道附近迁移，在解放路附近建设、装饰带有楼盘特色和文化的豪华售楼处。

理由：

（1）该地段为济南主干道，人员层次较高，有较大的客源潜力。

（2）人员流动量大，易扩大知名度。

（3）交通动线发达，方便客户咨询。

缺点：投入费用高。

（二）推案操作阶段及操作目的

本案操作由期房开始，我司建议将本案操作分为三个阶段：

第一阶段：建立市场人气，引起市场冲击，营造楼盘品牌，回笼资金。

理由：

（1）本案为同期开发，需要较大的资金，前期的资金回笼对支持后期的开发意义极其重大。

（1）中、后期的销售成功主要依赖于前期建立的良好市场人气，由此而

形成的良性循环，因此，本案能否尽快去化，关键在于前期能否建

立市场人气，引起市场轰动。

在此阶段应注意前期的价格制定,要求与整体结合，为中、后期的操作做好铺垫。

理由：

价格是整个营销策略中极期重要的一部分，如整个阶段的价格衔接不好，将导致整个项目的失败（如大明翠庭因价格制定不合理而导致在市场上受挫。）

第二阶段：建立品牌，在立足于本地客源的基础上，拓展客源面，创造相

对较高的利润。

理由：

（1）第三阶段的销售主要依靠前两阶段建立的品牌支撑。

（2）在第二阶段，本案的知名度及品牌已建立，如能向更广的泛围内拓展客源，则将会为建立楼盘品牌公司形象以及创造利润创造更为有利条件。

第三阶段：获取最高利润，通过楼盘品牌将开发商形象提高至更高层次。

（三）价格策略

目前市场竞争激烈，操作周期不宜过长，不适宜作大范围的价格调整，因此，我司建议先期以较低价格入市，引起市场关注，建立人气，随工期进展进行微调，在出零、主体封顶、竣工三个阶段作大的提升，以拉动市场。

整体操作结束后，将均价控制在3500元/平方米，具体推案策略及各阶段的价格制定，待双方确定合作关系后报与贵司参考。

七、广告策略

（一）主诉求点：

突出社区无以伦比的内部优势，以“会生活的人选择会养人的房子”为主诉求点。

理由：本案的内部优势得天独厚，其他楼盘无法比拟，本案由期房开始销

售，如单纯宣传社区品质，存在可信度的问题，而自然环境的优势

及小高层的建筑形式显而易见，易被客户接受，产生共鸣，则引起市场冲击相对容易。

（二）各销售期诉求

1、引导期：可通过软广告、主题宣传活动等形式进行先期引导，主要介绍社区的地理优势及内部配套设施开发观念等。

2、开盘期：主打环境优势，结合灵活的付款方式及优惠措施吸引客户，建立人气。

3、正常销售期：进入正式销售期后，在主诉求点统一提领下，分期展现户型、配套设施、绿化、交通、文化、商业、景致等品质，使之成为一广告系列。

理由：

（1）可令社区整体优势全面展现。

（2）可保持每期推出广告的独立性，即宣传主题鲜明。可不断保持市场新鲜度，冲击力持久。

（三）广告媒体选择

1、电视——以形象广告为主，结合综艺性广告。

2、报纸——软广告与硬广告结合。前期通过软广告进行引导，正式销售期通过硬广告进行冲击

3、车体——主要选择能直达本案的以及经过重要公共场地等繁华地区的公交车。

4、电台——选择覆盖面广、收听率高的电台，如交通音乐之声。

5、三维动画——提前展现小区内部的景致和内部设施，便于树立消费者信心，运用高科技的宣传手段还进一步提高开发商的品牌力度。

八、操作执行安排

我司以多年的策划经验，总结出一套严谨的项目操作流程。完全建立在市场基础上的全程工作安排通过我司专业人士的运作，足以保证任何一个优秀的策划创意充分演绎。

（一）前期市调阶段（第一阶段）

第一阶段人员安排

1、市场研究分析

ø环境研究分析ø项目地段背景调研ø附近房地产调研ø市场消费倾向调研分析市调员1员，策划员1名市调员1员，策划员1名市调员2员，策划员1名市调员2员，策划员2名

2、市场调研成果总结专案组动脑会议后，市调负责人与专案主管共同编写市场总结

3、物业规划研判专案组动脑会议

4、营销方向与设想（开盘时间建议，售楼处及样板房搭建、布置建议）

5、策划报告纲要专案策划员执笔

此阶段的工作范围主要是对本案进行详尽的市场调研，并编写市调报告。在对本案的规划情况熟知后，结合前期的市场调研成果，召开动脑会议，初步确认本案的营销策划方向，并编写初步策划草案。在与发展商共

同就策划内容协商修正并确定之后，将进行第二阶段的工作内容。

（二）销售准备阶段（第二阶段）

第二阶段人员安排

1、营销策划报告的正式交稿主要内容的决定：ø目标市场定位ø销售策略制定ø推广措施及诉求重点ø广告目标与目的ø广告预算的编制ø平面制作物设计要求（楼书风格建议、dm及单页制作建议、海报建议、展板内容建议等）ø现场pop布置建议øsp活动建议ø媒体选择与安排进行专案组的动脑会议由本案的专案策划员执笔，广告策划辅助，完成报告。

2、我司与发展商会议（确定广告、市场推广费用及媒体计划、sp活动计划等内容）-----

3、广告计划及文案设计审核专案组动脑会议：广告企划、电脑设计人员、策划员、专案经理主控，发展商进行确认与把握。

4、印刷品样稿的审核与修正

5、现场pop布置具体内容：ø现场围墙装饰ø现场横幅和锦旗布置ø现场灯箱、指示牌ø展板、模型制作ø售楼处装修布置ø售楼处导引牌ø样板房装修布置我司与发展商共同制作、监督

6、市区内长效媒体安排

7、销售文件的准备专案策划

8、售讲资料编写

9、营业员培训与考核专案经理、专案策划员、广告企划等

10、楼盘报章广告审核与安排广告策划人员、专案主管

11、销售名片印刷广告企划专员监督广告公司完成

此阶段基本为策划报告内容的实施，我司将在此阶段，协助发展商进

行与广告公司的接洽、联络与监督，并及时与发展商沟通，协助发展商进行现场布置；进行业务员培训，及一切销售资料的准备与落实。

三、销售阶段（第三阶段）

第三阶段负责人员

1、实施广告计划在取得发展商的确认条件下，我司具体实施。

2、现场销售情况统计与监控专案经理、策划员

3、电话量、客户量、成交量统计与通报

4、价格反应与检讨

5、广告效果统计广告策划人员、策划员、专案经理

6、广告效果检讨

7、销售策略调整专案组动脑会议，并由策划员与广告策划人员实施

8、广告策略调整

9、销售形势分析与预测专案组会议

10、会议安排

ø每周例会专案经理通报销售情况，了解工程进度（与发展商），业务员反馈情况调查

景区推广策划方案篇3

我现在就要动身启程，因为无论白天黑夜，我都能听到湖水拍打堤岸的低沉声音；当我站在马路边或者灰色的人行道上，我听见它就在我的灵魂深处。

——威廉姆·巴特勒·济慈

Iwillleavenow,becauseIcanhearthelowvoicefromthelakewaterflappingthebankWhenIstandalongtheroadoronthegreypavement,Icanhearthatitismydeepheart.

——WilliamBartlerJice

——赛博地产顾问机构——

前言

第一章、市场分析

一、无锡别墅市场分析

二、竞争对手分析

第二章、SWOT分析

一、现状分析

二、SWOT分析

第三章、产品策略

一、产品定位及布局规划

二、独立别墅外立面风格建议

三、其他物业形式的建议

四、功能配套

五、环境建议

六、物业管理规划

第四章、目标客户群分析

第五章、营销策略

一、推广案名、Logo

二、项目核心价值体系的建立

三、主题定位、广告语、卖点提炼

四、推广策略

五、推广重点——让Townhouse迅速窜红市场

六、价格策略

七、现场销售策略

八、阶段性媒体计划及SP活动策略

第六章、营销管理

一、营销管理

二、人员配置及培训管理

前言

别墅物业曾经作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”。现在，无锡的国民收入已达到中等发达国家水平，城市白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么无锡楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提高生活品位”。

继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景的郊外将成为市民居住所关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年无锡楼市关注的热点之一。

对于无锡的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力——让产品更具个性，让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！

项目应该怎么规划？如何给该产品作准确的市场定位？她的主要客户群体特征又是怎样？做什么样的别墅产品在市场上才会受欢迎……这些都是本策划案所主要阐述的。

第一章、市场分析

一、无锡别墅市场分析

1、五里湖——将成为未来几年无锡别墅开发的焦点

无论在北京、深圳，还是距离无锡较近的上海、苏州，真正的顶级别墅都分布在风景秀丽的自然山水附近，如北京的香山周围数十平方公里内将建成上百万平方米的高档别墅区，有开发商说“要把这里变成京城的第二个富人聚居区。”在一马平川的上海，松江的佘山成为极为珍贵的自然资源，所以松江佘山板块别墅区成为上海别墅中的最高境界，在这里聚集了国内别墅最高境界的典范——紫园，以及佘山高尔夫别墅、佘山月湖别墅、佘山天邻别墅、佘山银湖别墅等众多经典别墅项目。苏州新推出的两座古典园林式私家庭院，每座价格在2500万元左右，也是开盘即被抢购。

别墅是一种诗意存在中的乡村，居住在其中的人们既要享受城市的便捷与舒适，又要有乡村的宁静安详，所以风景区就成为首选。从历史传统上看，别墅一般位于城市外面像一个卫星一样的位置上，使用者可以方便地到达，同时也可以方便地回到城市中去。别墅概念是和城市生活相对立、相均衡的，离开了城市这一概念，别墅也就无法理解了。

太湖是无锡这个著名的旅游城市最为秀美的景观之一，尤其是五里湖沿岸得天独厚的山水自然风貌，成为了别墅建造的上佳风水宝地，无锡真正意义上的别墅竞争的烽火将在这里燃起，所以近几年内，五里湖沿岸将成为无锡高档别墅的开发焦点。

2、近年来别墅市场开发的严重滞后，积聚了巨大的消费空间。

无锡的别墅物业，五年的时间，只有世纪湖滨太湖威尼斯花园和太湖世家三个像样的别墅项目上市，加起来也不到400套物业。这与无锡这个人均GDP在全国排名前列的中等发达城市来讲，别墅市场的开发无论在数量还是质量上都严重滞后。所以市场已经积聚了巨大的消费空间。从2003年房交会上，唯一参展的别墅项目——金色水岸超旺的人气和只挂了两幅效果图的项目——湖光山色展为前络绎不绝的询问者来看，无锡别墅物业的稀缺就可见一斑了。

3、无锡的别墅普遍缺乏个性，缺乏真正的顶级高尚别墅

无锡现有的别墅容积率相当高，高档别墅形象大打折扣。威尼斯花园为典型的古典欧式，但其中因为有部分高级公寓而使容积率较高，生活舒适度大大下降。真正的顶尖级别墅在无锡是难觅的，但是在未来的一两年之内，无锡将有大量的高品质别墅上马，有以水景见长，有以山景见长。

如何从这些项目中脱颖而出，树立自己独特的风格是本策划案的重点，要通过对项目主题和内涵的挖掘包装，在对市场精准分析的基础上，让本项目在无锡别墅物业中独树一帜。

4、别墅市场今明两年将风云突变，科学的营销企划显得尤为重要。

以往的无锡市场因为，别墅物业的稀缺，所以有像样的别墅，一般销售情况都较好，相对不需要强有力的推广活动。但是随着几个大规模的别墅用地推出，今明两年的别墅市场竞争将正式拉开帷幕，本项目要从中脱颖而出，应该重广告包装、重活动的渲染、重细节的创造、重口碑的传播。因此，科学的营销企划、富有创意的SP活动尤其重要。

二、竞争对手分析

太湖虹桥花园

太湖虹桥花园依托太湖花园度假村四星级酒店的成熟配套，有着相当的优势，但是规模不大，而且因为政府对于五里湖周边的规划有所变化，所以此项目正在调整之中因为量体小和部分内部消化的原因，估计此项目不会有太大的市场炒作，所以不会对本案构成严重的威胁。

太湖明珠苑项目（湖光山色）

与太湖虹桥花园仅几百米之隔，也处于旅游风景区，有着难得的太湖山水自然资源，而且迎合建筑风水上所谓的“左青龙，右白虎”。得天独厚的地理位置，决定了太湖明珠苑非凡的物业价值。现在本地块已经由有着商业大厦上市公司背景的民生房产以约110万元/亩的地价拿下，按照民生一贯的开发理念，肯定会造成高档的别墅区。2003年秋季房交会上，此项目已经亮相，案名为湖光山色，建筑风格是类似于佘山银湖别墅的美式别墅，原规划中的165幢也缩为94幢，是容积率下降了还是分期开发，还有待考证，作为本项目最为强劲的竞争对手，我们应继续密切地关注此项目的发展，包括台湾三福福祯的整体包装及销售策略。

宝界山庄

地处太湖花园度假村对面的原大浮种禽场地块，位于太湖风景区第一站，地块北面面湖，南面倚山，与其他项目比，地理位置不够优越，聚江公司以120万元/亩拍得，拟建造56幢独立别墅，整体规模较小，估计售价在10000元/㎡以上。该地块所拥有的自然山景是其他项目所无可匹敌的，聚江公司计划建造传统与现代相结合的类似于上海云顶别墅的风格，估计会利用项目的山体优势进行大量的半地下室设计，力求更多的可销售面积。

太湖威尼斯花园二期

金马地产把地块转让给了益都开发，地块与本案距离较远，从五里湖的地形来分析，属于二类区域，该项目的物业档次较高，充分做足了水文章，但其中不是纯粹的别墅区，估计还有部分高级公寓。该项目的设计风格仿照杭州著名的别墅项目——九溪玫瑰园，采用欧式的建筑，日式景观，若益都的项目已全部交给星观达阵的话，其以后的营销策略也应该密切关注。

蠡湖新城1号地块

2003年9月阳光集团以16.71亿拍得蠡湖新城1号地，如此高昂的价格和1.2的容积率，开发商一定会采用别墅、Townhouse、公寓相结合的建筑形式，结合蠡湖新城的规划方案，该地区的独栋别墅和Townhouse估计会采用现代式风格。有政府宣传作为其项目的有力支持，在社会上市民的关注度就胜人一筹，本地块也将是我们强劲的竞争对手。

太湖·金色水岸

地处马山太湖十里明珠堤两侧，有241套别墅，分三期开发，首推73户，其中独立别墅55幢，townhouse18户（双拼别墅，面积230㎡），是目前无锡最大的别墅群落。由于地处马山，离市区距离相对较远，有着明显的不足之处，定位在度假别墅。现在此项目一期以4000-6500元的市场价格已经销售一空，因为其定位与本项目有很大的差异性，故不会对本案造成太大的竞争压力。上海新联康的营销策略也没有很大的突破，作为2003年秋季房交会上唯一的参展的别墅项目，金色水岸却也赚足了人气。

马山檀溪村地块

本地块为供电局拍下，占地1200亩，现在正在拆迁阶段，一部分对供电局内部职工，一部分对外销售，销售价格会有较大优势，估计会在明年五、六月份上市。

巨大中高档楼盘对本案的冲击

以上的竞争对手都是别墅物业，但本案不是纯粹的别墅社区，还有相当的townhouse、叠加式别墅和电梯洋房，所以，整个无锡市场今明两年的中高档物业都将给本案带来巨大的市场冲击，如“财富广场”的住宅部分、金色维也纳的townhouse和叠加式别墅部分、构件厂地块很大量体的townhouse、阳光城市花园二期、金色江南二期、奥林花园二期和蠡湖新城内即将推出的其它地块，也会对本项目形成巨大的市场冲击，而现在无锡各大楼盘都越来越重视营销企划或全案的导入，所以各项目的动向都应该及时关注。

第二章、SWOT分析

一、现状分析

无锡有得天独厚的自然风光和丰富的人文资源，无锡近几年来在经济和城市建设上都取得了极大的发展。城市中心南移，市民广场、太湖大道等市政重点工程先后建成，随着政府“打太湖牌，唱运河歌，建山水城”理念的逐渐深入，五里湖将成为众多购房者关注的焦点。

本地块位于五里湖之畔，无论是到市区还是太湖风景区都非常便捷，西侧的蠡湖新城现在已经初绽芳容，而地块隔湖相望是规划中的蠡湖新城国际级演艺中心，所以本地块是建设高档住宅的理想用地。

二、项目SWOT分析

优势：

1、地理位置优势非常明显，三面环湖，拥有不可再生的自然资源，将成为无锡真正的滨湖高尚社区。

2、规模优势也很明显，今年上半年楼盘多为大盘，大盘也成为市民购房的一个重要筹码，本项目建筑面积22万多平米，也是市民心目中最理想的规模。

3、地块方正，规划设计可发挥空间较大。

4、亮丽的美湖路已成为一道风景，周边的绿化等都已初具规模。

5、市民对临湖而居的生活有种向往，五里湖整治、沿湖规划雏形已现，这种高品质生活可成为现实。

6、无锡楼市一路高走，拥有极庞大的购房人群，投资者也对楼市充满信心。

7、政府对蠡湖及湖滨的改造方案累计了一部分持币观望的购房者，本案优越的地理位置也会吸引这部分人群形成购买，即具备天时和地利。

8、苏锡路和美湖路交叉口，正在兴建的望湖楼商业中心将给社区购物带来很大的方便，易初莲花卖场等使周边的生活配套逐步完善。

9、规划中金城路将与长江路贯通，届时本物业与新区的距离大大缩短了，将能吸引新区很多白领及金领的目光。

劣势：

1、目前周边配套不够成熟，给生活带来诸多的不方便。（随着政府规划不断进展，配套会逐渐完善，小区商业部分和内部配套也会弥补这方面的不足）

2、目标客户都比较注重学区，但本社区没有很好的学校。（建议利用泰德学校超前而气派的硬件设施，联系名校进驻，变劣势为优势）

3、地块的保留建筑为94年建造的，无论是外观立面、整体布局，还是现在的居住人群素质，都影响社区的整体品质感。（可以在社区规划中分割成不同的组团，对其外立面与绿化景观作整体调整）

4、地块对岸的现状破旧不堪，成为目标客户的形成购买的障碍。（随着规划不断进展，政府重金打造的金色港湾将很快启动，这些都将得到彻底改善，销售说辞和销售道具中应充分体现这些规划的优势）

5、市民对本地块还比较生疏，要认识其价值，除靠政府规划宣传外，还需要较长时间的导入。（全面导入营销策略，新概念包装的渗透逐渐拉近与目标客户的心理离）

6、离市中心有一定距离，目前公交线路不多，住户必须有私家车，会缩小了目标客户的范围。（随着地块的逐步成熟这种现状会逐步改善，也可开通社区巴士，既服务于业主，又是楼盘的形象宣传）

7、区域内跨湖的水管会挡住部分视线，规划设计中也要为其让路。（景观设计中，因势造景，可以营造优美的水系）

机会：

1、政府总体规划中的地块周边基础设施将逐渐成熟，蠡湖新城同样提升了本地块所在的蠡溪板块的综合居住品质。今年10.1对市民开放的环湖路周边区域，其叹为观止的美让人对蠡湖的价值有了感性的认识，本地块所在的区域内，政府明年将重金打造的“金色港湾”将吸引众人的目光，市民对本项目会更有信心。

2、蠡湖新城一号地块的拍卖更帮助支撑起本案的价值定位。

威胁：

1、明年无锡整体房地产市场的上市量将持续放大，townhouse的上市量会迅速增长，本案目标客户为中高档收入人群，锁定此类人群的楼盘将陆续在今年下半年和明年强势推出，本案的公寓房与别墅将同样面对的非常激烈的市场竞争。

2、本案附近立项的楼盘拍卖的价格较低（四药厂地块和新联村地块），会拥有更大的价格优势,从而分流掉部分客户。（针对这些现状，首先本案在规划上要出奇制胜，在销售过程中导入强有力的营销策划也非常重要）

第三章、产品策略

小区就应该是一个社区、一个城市、一个全面照顾、全员呵护的生活空间。

一、产品定位及布局规划

根据地块特征及指标，结合本案目标客户的定位及喜好，以及本地块楼盘的综合定位等，在平面布局上一定要体现精品楼盘的气质和韵味，所以应充分考虑建筑的节奏感于韵律感。利用地块较方正的优势，形成一个围合式的布局，优美的立面天际线摒弃传统建筑高度一致或相差不远的特点，讲究建筑高度的变化等落差。在地块西南湖景最开阔处应该造独立别墅，依次向东排列可以双拼别墅、townhouse、叠加式别墅和高级公寓，使整个社区拥有优美的立面天际线。

本地块的总体规划原则是要通过道路使新建筑与保留建筑各自成区又相互联系，充分考虑到沿湖的景观与美湖路沿路的景观，形成高低错落的湖畔风景线，让建筑、景观与自然和谐共生。

本项目地分成三个部分：

第一部分位于美湖路北侧，独立成区，建议做成高层，成为一个高品质湖景住宅，每栋都可以欣赏太湖的风光，面湖一侧以大落地窗、大面宽拉近与湖景距离。

第二部分位于美湖路南侧的东半部这里可以排布双拼别墅、townhouse和叠加式别墅及高级电梯公寓，并与保留建筑形成整体。

第三部分由星级酒店和提供度假式服务的独立别墅。

美湖路南侧的有两个入口，一个是在社区中央的美湖路沿路，还有即在星级酒店广场和会所处入口。沿五里湖是退湖50米的绿化带，也是整个小区的公共部分。本社区的几个部分是相对分离，但又拥有许多共享的风景与配套，建议在沿湖适当堆坡造景，使独立别墅第一排沿湖，第二排因在坡上而也能领略到五里湖的秀丽水景。

二、独立别墅外立面风格建议

别墅物业在建筑造型上风格迥异，有充满地中海风情的西班牙建筑，此类风格多见外挑门亭、弧型长窗、圆柱塔楼等；有海岸风情的北欧式建筑，此类风格常见三角型屋檐、米字格墙面，别具一格；有造型简洁明快的德国式建筑，常见有大坡顶包裹、外挑柱廊；有古典现代完美融合的欧式城堡；也有内廊环绕、实用美观的欧美乡村型别墅；还有简约与皇家气息并存的英式、富有贵族气质的意大利式、浪漫端庄的法式、充满阳光的澳洲建筑，自然还有江南山水的中国庭园式建筑等等，建筑艺术风格越具独异性，其审美价值就越恒久。

对于开发商来说，开发获利是一方面，另一方面也有着一定的社会责任，应该更是城市新的生活方式的引导者，这才是开发商真正的贡献所在，也是能够迅速提升开发商品牌知名度的捷径，这就需要开发商的智慧、勇气和创新。如始终站在中国房地产风口浪尖的潘石屹的soho现代城、建外soho曾一度成为中国房地产的里程碑，其在海口开发的博鳌蓝色海岸的现代式风格一举成为别墅产品创新的旗帜！所以建议开发商在建筑风格上要有创新，将自然资源和建筑的灵性发挥到极致！

建筑风格建议：

根据以上别墅市场分析，本项目的SWOT分析，感觉本项目的优势和机会点非常清晰，处在政府规划的黄金地段，分析地块处于五里湖北岸，蠡湖新城隔路为邻，本楼盘的外立面风格建议以下两种：

1、美国乡村别墅

推荐原因：

无锡至今还没有这种风格的别墅项目（仅有湖光山色在规划中），美式别墅也是最经典的风格之一，其尖屋顶及充满乡村味和艺术感的石材墙若坐落在本项目地，定会成为五里湖边最让人惊叹的神来之笔。

可能发生的情况及解决方案：

虽然项目地的建筑形式有多种，但毕竟独立别墅所吸引的人群是有很大的雷同，而其他竞争对手有相当部分是纯粹的独立别墅项目，综合品位在本项目之上的。所以在主题定位上应该有很大的差异性。独特的SP促销手段也要让其脱颖而出。

2、现代欧式别墅

推荐原因：

现代欧式别墅这种风格已为大众所接受，许多人概念中豪宅的模板都是现代欧式的，所以这种风格在推广中没有什么市场风险。

可能发生的情况及解决方案：

与威尼斯二期等项目形成激烈的市场竞争，可以在产品的内部结构上有所创新，比如像上海的九溪十八岛一样，把中庭的结构放到户型中，使整个户型采光和通透性特别好，并可以设置地下室，增加功能区。另外在营销导入独特的USP，使本案在众多项目中独树一帜。

三、其他物业形式的建议

1.保留单位

项目地中的保留单位是本项目产品设计中的一个难点。保留单位建设初期是外销房，当时档次并不低，但是几年下来，数易其主，加之有一部分一直没有销售出去，由建筑工地上民工居住，所以整体档次不高。为避免保留单位影响本项目的整体品位，我们建议在整体规划设计上，考虑别墅及TOWNHOUSE的立面颜色、整体风格等，对保留单位进行一定的改造，保证整个社区格调的整体性，同时又要将保留单位与别墅及TOWNHOUSE适当分离，建议采用红外线报警系统进行隔断，别墅和TOWNHOUSE入口处采用电子卡入户方式，保留单位住户不能进入别墅区。对于几幢民工租住的部分，建议寻找其现在所有权人，协商进行收购，对立面、楼道、景观进行处理后可进入二手房市场进行销售。

2.双拼别墅、TOWNHOUSE及叠加式别墅

对于TOWNHOUSE我们建议采用化整为零，各个击破的方式。本项目中TOWNHOUSE、叠加式别墅及花园电梯洋房占的比重很大，而无锡的别墅市场至今还没有一个真正的TOWNHOUSE项目，这是我们的优势，同时也会成为我们销售的一个风险点，因此我们建议将这些建筑设计在外立面风格上建造成时尚简洁的现代式风格，规划和景观上设计为几个小型组团，结合本项目“水边的法尔内塞贵族生活”（见后），分别以意大利著名街区命名，同时在景观设计上、小品运用上与街区风格相吻合，这样每个小组团都各具特色。

户型建议：

别墅的户型设计和室内空间格局，理应更注重人与环境的沟通与交互作用，如日照采光、空气对流、起居室、客厅、餐厅、过廊等居室活动空间与私家花园、自然环境的视觉通透，融为一体（即以大面积的玻璃墙体为隔断与围护）。Townhouse和花园洋房的户型上做大面宽、小进深的设计，这样才能让本项目在产品上与其他项目有所区别，公寓房可以称为花园电梯洋房，每户都有精装修花园，而公寓房有电梯也凸现了社区的每一个业主都有着尊贵的身份。

面积控制：

独立别墅：350-500㎡，主力为400㎡左右

townhouse:联排：220-250㎡

叠加式：180-200㎡

公寓房：120-140㎡

四、功能配套

本项目具有自然资源优势，但是相对于市中心周围的配套则不略显不足，所以在功能配套上要充分利用自己具备的自然资源，做到人有我有，人无我也有，自然环境与物质环境和谐统一，才能吸引消费者的关注。

针对本项目多种不同的物业形式，功能配套在总体协调基础上，不同物业也应有其不同的配套。

总体配套：

游艇码头

高尔夫球推杆练习场

学校（建议在原泰德国际学校基础上进行改建，与名校联合办学）

五星级VIP会所

不同产品功能配套：

独立别墅：中央空调系统

私家游泳池

太阳能热水系统

中水处理系统（中水用于花园灌溉）版权所有

卫星电视接收系统

精装修花园

Townhouse：精装修花园

景区推广策划方案篇4

(一)项目地理位置及总价值

楼盘是地产公司即将推出的楼盘，位于，大道以北、东路以东、大道以西，路以南。年，公开投标价高达亿元人民币。

(二)楼盘自然景观介绍

(略)。

(三)楼盘设计师、建设团队介绍

(略)。

(四)楼盘经济指标(如下表所示)

楼盘经济指标一览表

经济指标 指标数据

总占地面积 万平方米

总建筑面积 万平方米

幼儿园 平方米

总户数 约户

户型 一室一厅一卫、两室一厅一卫、三室两厅一卫、三室两厅两卫，户型建筑面积～平方米

户型特点 板式结构建筑，采光、通风性能好，一梯两户，建筑密度小，无对视，私密性好

预计上市时间 年月～月

二、目标市场分析

(一)本地住宅市场状况分析

1.本地区楼盘销售状况分析(略)。

2.同定位楼盘特点分析(略)。

3.本地区楼盘售价分析(略)。

(二)楼盘SWOT分析

经过对本地区住宅市场及各大楼盘的调查，从优势、劣势、机会、威胁这四个角度总结楼盘，具体分析结果如下表所示。

项目SWOT分析表

优势(S) 劣势(W)

1.自然环境优势

2.中高档景观房产定位，紧邻学院，区块升值与发展潜力较大，交通便捷，居者既能享受景观又能随时步入都市，享受都市生活的便捷

3.本项目周边区域是本市规划的大学城，文化气息浓厚，此特点可作为本案一大卖点，良好的景观设置和深厚的文化内涵是本案两大重要优势

4.专业服务：由受过严格培训的置业顾问，为顾客提供挑楼、买楼到入住后的全程服务 1.本案所在地区离市区稍远

2.不同品位的建筑类型融合在一起，建筑形态稍显繁杂，在一定程度上影响到本案的形象推广

3.本案是招商引资项目，虽然开发商拥有雄厚的经济实力，但其知名度与信誉度有待提升，品牌的建立还需要一个逐渐被市场认同的过程

4.缺少商业配套设施

机会(O) 威胁(T)

1.市经济的持续增长促使人们的居住消费观念日渐形成;房地产市场也已发展至较成熟阶段，特别是本年度市房地产价格增势强劲，全年度房产价格增幅近%，预示着市的房地产市场进入一个快速增长的阶段

2.市正在进一步拓宽城市空间，经济发展和城区面积的扩大促进市正在向一个现代化的大城市方向发展，这对本案也是一个利好

3.市距著名旅游城市市仅1小时车程，处于该市1小时交通圈范围内，具有可挖掘的周边市场，可进一步扩大本项目广告宣传范围，广泛传播本项目形象

4.本项目在市属于大规模景观楼盘，秀美景致与规模优势相结合，成就了本项目在市楼盘项目的卓越品质，使本案有了塑造品牌的基础 1.与本案处于同一区位的有A、B、C三个竞争楼盘，其中A项目的建筑形态统一和谐，与本案众多建筑形态融合的特点形成鲜明对比，给本案造成了一定的竞争压力

2.本案周边的楼盘项目虽可促使该区域形成一种统一的居住氛围，但也容易分散一部分目标消费群，弱化本案的影响力度和推广力度

3.市人口有限，多年来房地产市场的蓬勃发展已消化了部分消费力，增大了本案的市场推广及销售风险

4.作为市郊区的楼盘，本案所处区块要形成一个成熟的住宅区还需要一段时间，消费者对该地块的认同也需要一段时间

(三)项目广告目标市场

根据本项目的特点及上表SWOT分析的结果，初步确定本项目的广告目标包括以下两大市场。

① 第一目标市场为市本地(包括城区和郊县城镇)。

② 第二目标市场为市周边地区(如市等具有潜在购买力的地区)。

(四)目标消费群定位

在市场定位与项目定位相结合的基础上，将目标消费群锁定为以下人群。

① 按购房动机划分为居住者、投资者。

② 按地理位置划分为下列两类人群：市本地人及在市工作的外地人;周边地区(如、、等地区)想将本项目作为第二居所的人士。

三、楼盘广告目标

(一)总体目标

根据本楼盘的营销宣传策略，通过切实、有效的广告安排，突出宣传重点，彰显楼盘特点，提高本项目的知名度与美誉度，支持本楼盘的销售工作。

(二)广告目标

① 树立楼盘整体形象，对市场客户及目标客户传播销售信息。

② 保证楼盘销售顺利进行，配合2009年全年的项目开发，并实现预期的销售目标。

③ 树立本企业形象及本案的楼盘形象;强化本楼盘的居住理念及推广主题。

四、本项目广告宣传策略

(一)广告诉求重点

结合本项目特点，在本项目的不同销售阶段，将精心宣传本项目的主题，着力形象介绍与展示，使其尽快被目标客户群所了解和接受。具体广告诉求重点包括以下六个方面的内容。

1.项目的整体优势

可着重突出中高档景观楼盘、本市规模较大的楼盘。

2.地貌布局

本项目遵循自然生态法则进行布局，小区地貌独具特色。

3.生态环境景观

独特的景观生态环境是本项目的一大亮点，在推广时应着重强调。

4.人文气息

毗邻学院，同时这一区域将逐渐发展成为市的文教区，是本省最具现代文明底蕴的城市板块，人文气息浓厚，为本项目营造了一种强烈的文化氛围。这是本项目最珍贵的诉求点，应着重突出。

5.居住理念

本项目所营造的是一种的居住理念，彰显人与自然和谐相融的都市人居住品质，倡导一种健康的生活方式也是本案的感性诉求点之一。

(二)广告表现

1.广告主题

围绕本项目这一居住理念，在本项目的不同营销阶段设置不同的推广主题。包括上述几大诉求点以及本项目销售进展情况。

2.广告主导概念

秀丽的自然风光条件与浓厚的人文气息完美结合。

3.电视广告画面创意

(1)开盘前期广告创意

① 宣传企业品牌诚信建家，恒心服务。

② 宣传楼盘品牌市顶级人文社区。

(2)实景拍摄

实景拍摄楼盘周边景色，合理安排平面构图，充分展现广告诉求重点。

在实施此方案时，由于楼盘正处于初步建设中，所以不能完美地实施。

(3)楼盘系列电视广告创意

体现楼盘的舒适、惬意、亲近自然与高贵品质。

4.报纸广告文案

体现本楼盘的居住理念。

5.刊登要素

各种媒体的广告中必须刊登的要素包括楼盘的投资商、开发商、销售、物业管理、地理位置图、售楼热线。

(三)广告媒介计划

电视、广播、报纸、户外和车体等广告的表现形式都将成为本项目可选择的广告宣传媒介，形成全方位的强大的推广媒介组合。在本项目销售的不同阶段，不同媒介的组合情况如下表所示。

本案销售各阶段媒介组合情况表

销售阶段 各种媒介组合情况

引导期 首期推向市场，广告以运用一些新闻报道、大型户外媒介和售楼处的全面启用为主，结合项目奠基这一市场机会点

公开期 楼盘正式推向市场，广告媒介的安排转向以报刊媒介为主，同时可配合一定的促销活动

强销期 各种媒介攻势互相配合，全面展开，宣传重点围绕销售进展情况展开

在客户对本案了解的基础上，强化本案影响力，促使销售量迅速提升

持续期 广告媒介的投放减少，销售方面的广告宣传主要依靠前期余下的户外媒体和印刷媒体维持

(四)广告分期计划

本案广告将依据市场销售情况及销售周期采取分阶段的广告活动，使广告受众全面透彻地了解本案相关信息，同时可节省一定的广告费用。鉴于本案大型景观住宅的定位，本年度广告分期建议如下表所示。

楼盘广告分期计划表

阶段 期限 媒介运用 广告主题

导入期 3月中旬至7月中旬 置业顾问选拔大赛 在《日报》、电视台上刊播楼盘的置业顾问招聘选拔大赛广告 1.预告开盘日期

2.本案总体规划优势

3.重点主推本案形象和感性概念诉求，强调本楼盘的整体品牌形象和企业形象

户外大型广告牌 设置在市区主干道上，引导型广告，建议尺寸在20m10m

现场看板 在工地搭设大型看板，营造现场气势及销售气氛

墙体广告 在工地现场设置，推广楼盘和企业形象，吸引周围群众注意，依据现场实际情况进行尺寸设置

报纸广告 在《日报》上软新闻方式为主的广告，使受众基本知晓或了解本案，开工奠基建议以整版平面报纸广告的形式实施

灯箱广告 在环城北路的主干道两旁，每50m设置一对路牌，共80对

道旗广告 沿市主干道布置

售楼中心广告 售楼处及样板房设计布置完成，营销道具准备完毕

公开期(导入期后1周左右) 7月底～10月中旬 报纸广告 主要以《日报》为主，时间配合项目的开发进程来实施 各个主题以系列方式连续展开

1.开盘信息，楼盘形象宣传

2.本项目的规模优势

3.本项目优越的自然环境景观及浓郁的学区文化氛围

4.本项目配套优势

夹报 每个月一次，以夹报形式推广，加深受众印象

电视媒体 市电视台专题报道，开盘电视新闻，另开盘时向各大媒体开盘信息，配合公关活动进行楼盘强势宣传，强化楼盘形象

公关活动 在开盘当日可举办开盘庆典仪式

强销期 10月底～春节前后 报纸广告 整合公开期的报纸媒介投放策略，《晚报》与《报》配合进行，每月投放两次 1.本案价格优势

2.本案热销进展情况

3.与公开期相似的规划优势、环境景观优势、配套优势等

广播 在主要广播媒体，选择早晨及晚上八点左右

电视媒体 市电视台专题报道

海报 定点定区域发送关于楼盘信息的海报，对诉求对象做密集轰炸，扩大影响面

活动 举办促销活动，加强本案影响力;同时还可参加房交会

持续期 11月中旬 报纸广告 每半月投放一次广告 销售单位信息、价格优势、热销情况

电视媒体 电视台专题报道

景区推广策划方案篇5

**住宅房产策划流程

一、初步接洽阶段

1、首次与开发商沟通，展示公司价值，明确合作意向。项目资料前期收集。

负责部门：业务部、策划部

报告名称：《***项目立案报告》

中心内容：

项目所在城市——房产市场现状初步调研

总人口，城市人口，城市发展方向，房产供应量，销售状况，价格水平，主力户型，建筑风格，付款方式，重点项目

项目基础资料

a、项目名称，开发商，投资商，建筑设计商，园林设计商，营销策划商，建筑商，物业管理商，总占地面积，总建筑面积，总栋数，总套数，住宅建筑面积，商业建筑面积，配套设施面积，开发周期，容积率，绿化率，停车位

b、项目地段，街区功能，自然景观，政治历史文化人文要素，周边主要建筑物，学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套，水、电、气、暖、排污等市政配套，中长期规划

c、建筑形态，建筑立面，建筑风格，建筑选材，楼间距

d、房源表，价格表，销控表，付款方案，优惠方案，置业计划书，配套费用，税费

e、主力户型，户型配比，户型功能划分，户型特色，样板间，畅销户型，滞销户型

f、建筑工期，内部认购时间，开盘时间，销售走势，月度销售额

g、园林设计方案，园林造价

h、内部配套，物业服务内容，收费标准

i、前期推广方案，推广主题，广告，印刷品，公关促销活动，楼盘包装vi，售楼部功能布局

k、总规划图、建筑平面布局图、鸟瞰图、单体立面图、园林效果图、户型图、装修效果图、logo

开发商访谈

开发商业绩，项目简介，规划要点，开发成本，预期利润，预期价格，销售周期，项目定位，项目优劣势，目标客户，消费理念，购买理由，销售障碍，竞争对手，合作方式，预期付费

动力公司简介，服务内容，标准合同，竞争对手情况

2、项目评审，营销思路，初步定位，规划设计建设性意见

负责部门：策划部

报告名称：《项目营销思路建设性意见》

中心内容：

评估项目立案的可能性。

项目资源条件整合及判断，优势、难点、突破口、可行性。

形成初步营销思路和项目关键操作点。

针对项目提出建设性意见。（定位、规划布局、立面、园林、户型及配比、价格。）

拟订合同草案。

3、正式洽谈合同合作意向签定。

负责部门：业务部。收取费用。

4、组建项目专案组，设立驻外办，制定工作计划进度表。

负责部门：业务部、策划部

二、前期策划阶段

1、全面市场调研

负责部门：策划部、驻外办

a、宏观社会经济环境调研（城市总规、地理指标、人口指标、经济指标、城市发展变迁及趋势、城市历史与文化、政策金融环境）

b、房地产市场调研（房地产发展史、近两年年度开发量、近两年年度销售量、政府土地出让计划、价格走势、开发热点地区、开发成本）

c、房地产项目调研（见附件1）

d、房地产需求调研（购买欲望、户型、价格、地段、配套、项目知名度、项目美誉度、本项目认知。见附件1）

e、合作项目的补充调研。

f、媒体环境调研（媒体价格、媒体效果评估）

2、形成市场调研报告

负责部门：策划部、驻外办

a、城市宏观环境综述

b、房地产市场环境综述

c、各项目市场调研资料及简评

d、房产开发总量分析

e、房产消费总量分析（集团购买与个体购买的比例，异地置业的比例）

f、消费者分析

g、畅销楼盘分析

h、滞销楼盘分析

3、项目概况

负责部门：策划部、驻外办

a、项目名称，开发商，投资商，建筑设计商，园林设计商，营销策划商，建筑商，物业管理商，总占地面积，总建筑面积，总栋数，总套数，住宅建筑面积，商业建筑面积，配套设施面积，开发周期，容积率，绿化率，停车位

b、项目地段，街区功能，政治历史文化人文要素，自然景观，环境污染源，周边主要建筑物

c、学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套，水、电、气、暖、排污等市政配套，中长期规划

4、项目地块内在条件整合及价值分析

负责部门：策划部

a、项目土地性质分析

地理位置，地质地貌状况，土地面积及红线图，土地规划使用性质，七通一平现状，综合分析

b、项目用地周边环境分析

项目地段，街区功能，政治历史文化人文要素，自然景观，环境污染源，周边主要建筑物

c、项目用地周边配套分析

学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套，水、电、气、暖、排污等市政配套，中长期规划

d、swot分析

s优势因素，w劣势因素，o机会因素，t威胁因素

5、项目初步市场定位

负 责部门：策划部

a、类比竞争楼盘分析（地段、产品结构、建筑面积、容积率、绿化率、主力户型及配比、价格、配套、园林、物业、工程状况、销售状况、主力客户群、推广主题、品牌形象）

b、项目初步市场定位（规划布局、建筑风格、产品结构、物业档次、生活主张、容积率、容积率、绿化率、主力户型及配比、价格区间）

c、投入产出经济指标模拟（成本模拟、收入模拟、利润模拟、关键赢利点、风险评估）

d、针对性市场调研报告（客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意找市场依据）

6、项目市场定位

负责部门：策划部

a、竞争策略定位

b、客户群定位

c、产品定位

d、价格定位

e、户型定位

f、品牌定位

g、社区文化定位

h、物业管理定位

i、小区配套定位

j、规划、建筑风格、园林定位

7、项目总体规划

负责部门：设计院

a、开发商初步规划和设想

b、总体平面规划及说明

c、功能分区说明

d、道路系统布局

e、绿化系统布局

f、园林规划设计

g、公建与配套系统

h、建筑立面色彩与风格

i、主力户型及配比

j、分期开发思路及工期

8、经济可行性分析报告

负责部门：策划部

综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）；收益率与销售价格分析

9、初步营销框架

负责部门：策划部、设计部

报告名称：《***项目初步营销策划》

中心内容：确定案名、推广主题、销售周期、营销阶段划分。

10、规划园林设计方案跟踪

负责部门：策划部

11、项目视觉识别系统核心

负责部门：策划部、设计部

a、名称（项目名、道路名、建筑名，组团名）

b、标志

c、标准色

d、标准字体

e、推广主题词

三、营销策划阶段

负责部门：策划部、设计部、销售部

报告名称：《***项目营销策划案》

1、卖点整合

a、生活概念、客户群

b、规划、园林

c、地段、户型、价格、内部配套、物业

d、项目地段，街区功能，自然景观，政治历史文化人文要素，周边主要建筑物，学校、医院、商业、娱乐、交通等周边配套，水、电、气、暖、排污等市政配套，中长期规划

e、建筑形态，建筑立面，建筑风格，建筑选材，楼间距

2、项目研讨会（主题、价值提升、广告创意、借鉴案例、销售）

3、营销推广阶段划分及实施要点

4、销售计划及实施要点（销售额、阶段销售房源、销售控制、价格调整、重要时间点）

5、广告策略（推广主题、阶段广告表现内容、创意表现）

6、系列广告创作（报纸、电视、广播、短信、户外、印刷品）

7、促销策略

8、公关策略

9、媒体策略

10、推广预算

11、营销推广计划

四、项目vi延展及运用

1、工地环境包装视觉

建筑物主体

工地围墙

主路网及参观路线

环境绿化

2、营销中心包装设计

营销中心室内外展示设计

营销中心功能分区提示

营销中心大门横眉设计

营销中心形象墙设计

台面设计

展板设计

营销中心导视牌

销售人员服装设计提示

销售用品系列设计

示范单位导视牌

示范单位样板房说明牌

3、公司及物业管理系统包装设计

办公功能导视系统设计

物业管理导视系统设计

五、销售组织

负责部门：销售部

第一部分、销售组织与培训

1、销售人员的招聘与培训

2、销售组织架构

3、销售场地及道具准备

第二部分、人员岗位职责

第三部分、销售政策与考评

第四部分、业务管理体系

第五部分、《现场管理制度》

第一部分：总则

第二部分：服饰规范

第三部分：考勤制度

第四部分：卫生制度

第五部分：现场制度

第六部分：电话规定

第七部分：接待与解说制度

第八部分：物品摆放制度

第九部分：会议制度

第十部分：薪酬制度

第十一部分：外出拜访制度

景区推广策划方案篇6

通过切实、有效的广告安排，合理安排广告频率和费用，突出重点彰显楼盘特点，提高本案的知名度与美誉度，支持本项目的销售工作。1、树立楼盘销售形象，对市场客户及潜在客户传播销售信息；

2、保证楼盘销售顺利进行；配合20__年全年度的项目开发，并实现预期的销售目标；

3、树立开发商海杰德房产的企业形象及S项目的楼牌形象；强化本案“聆天籁之音，闻学院书香”的居住理念及推广主题。

第二部分产品特点及目标市场分析

一、项目SWOT分析：

1、优势

A、本案定位为中高档景观房产，紧邻林学院，区块升值潜力与发展潜力较大；交通迅捷，独具珍稀的景观生态优势，天际线优美。居者既能享受山水又能随时步入都市，享受都市生活的便捷，这在一定程度上为本案的推广起到了促进作用。

B、本案周边区域将是L市未来的大型学区，文化氛围浓厚，人文气息可以说是本案较大的卖点之一，良好的景观设置和深厚的文化内涵是将来商品房住宅的两大重要优势，本案正是拥有了这两点。

2、不利方面

A、本案所处区在当地人看来离市区稍远。

B、虽然重新规划后的建筑单体及户型已得到有效改善，但项目的总体规划基本没有改变，项目内不同品位的建筑类型融合在一起，建筑形态仍显得繁杂，在一定程度上会影响到本案形象推广的统一性。

C、本案是L市房地产业招商引资引进的第一具有外资背景的房产项目，虽然开发商拥有雄厚的经济实力，但品牌的建立还需要一个逐渐被市场认同的过程，同时发展商的知名度与信誉度都还有待加强。这一问题在推广过程中，应该引起充分重视，合理引导并加以解决。

3、市场机会点：

A、近年来，L市经济的持续增长将促使消费形态发生变化，恩格尔系数有望在今后进一步降低，人们的居住消费观念也日渐形成；L市的房地产市场经过一段时间的发展，已经进入了一个较为成熟的阶段，特别是20__年L市的房地产价格增势强劲，全年度房产价格增幅近40，预示着L市的房地产市场进入一个快速增长的阶段；同时消费群体在市场的引导下已经成熟，这为本案创造了一个有利的推广时机。

B、L市距杭州仅一小时车程，处于杭州市“一小时交通圈”内，具有可挖掘的周边市场，可进一步扩大本案推广外延，广泛传播本案形象。

C、L市正在进一步拓宽城市空间，经济发展和城区面积的扩大促进L市正在往一个现代“大L市”的方向发展，这对本案是一个利好。

D、本案在L市属于大规模景观楼盘，具有不可多得的秀美景致与规模优势，成就了本案在L市独一无二的卓越品质，使本案具有了塑造品牌的优秀基础。

4、市场威胁点：

A、本案对面有“__2050”等其他竞争楼盘，与本案处于同一区位；且“__2050”建筑形态统一和谐，与本案众多建筑形态融合的特点形成鲜明的对比，给本案构成了一定的竞争压力。

B、除此之外，本案周边也有一些楼盘，这些楼盘虽然可以促使该区域形成一种统一的居住氛围，但也容易分散一部分目标消费群，弱化本案的影响力度和推广力度。

C、L市城市不大，人口有限，且多年来L市房地产市场的蓬勃发展已经消化了部分消费力，增大了本案的市场推广及销售风险。在推广过程中，应当充分挖掘本案的潜在市场，小步快走，充分利用现在L市良好的市场机会，加快本案的开发进程，尽可能规避市场风险。

D、作为L市郊区的楼盘，本案所处区块要形成一个成熟的住宅区块还需要一定的时间，消费者对该地块也需要有一个认同的过程。

二、广告目标市场

经过严谨的市场调研与分析，本案目标市场可包括：

第一目标市场：L市本地（包括L市城区和L市郊县城镇）

第二目标市场：L市周边地区（如杭州市等具有潜在购买力的地区）。

三、目标消费群定

第三部分广告推广计划

一、广告诉求重点

在本案的不同销售阶段，要精心推广本案主题的轮流展示，保持本案诉求点的常新常亮，通过形象的着力介绍，让本案尽快为目标客户群所了解和接受。

1、项目的整体优势：本案为中高档景观楼盘，总占地面积176.8亩，在L市本地属于一个规模较大的楼盘，在推广方面具有一定的吸引力，可以着重突出。

2、地貌布局：·S项目遵循自然生态法则进行布局，根据地块南高北低的走势，竖向排布，小区地貌独具特色，天际轮廓线错落有致，这是本案的一大特点。

3、生态环境景观：独特的景观生态环境是本案的一大亮点，在推广时应着重强调。因为象本案这样既具有珍稀的自然景观同时又适合居住的区块，即使是在生态资源丰富的L市也是不可多得的，这也是极利于本案推广的一大方面，因此，建议在推广期内在此方面大做文章。

4、配套：本案具有大型现代化购物商厦，大型景观休闲广场等完备的生活配套；与此同时，本案的智能化系统在L市本地也将是比较先进。因此，项目成熟的配套亦可作为本案的诉求点之一突出。

5、人文氛围：本案近临中国最大的林学院之一——浙江林学院，同时这一区域将逐渐发展成为L市的文教区，是L市最具现代文明底蕴的城市板块，人文气息十分浓厚，为本项目营造了一种强烈的文化氛围，在L市的众多楼盘中尚数少见，这是本案最为珍贵的诉求点，应着重突出。

6、居住理念：本案所营造的不仅是秀美的居住环境与浓厚的文化氛围，更是一种天人合一的居住理念，人与自然和谐相融是都市人居品质的极致彰显，倡导一种健康的生活方式亦是本案的感性诉求点之一。

二、广告表现

1、广告主题

围绕“闻学院书香，聆天籁之音”这一主题，在本案的不同营销阶段设置不同的推广主题。包括上述几大诉求点以及本案销售进展情况。

2、广告主导概念

优越的自然风光条件与林学院人文气息的完美结合。

3、广告表现原则

A、诉求单纯形象力突出

产品品牌与产品本身的形象应以较显著的表述，忌空洞、陈式化的描述，文字感性而具说服力。

B、风格统一化

从传播的媒介上整体考虑统一风格，包括选用的图片、图形、字体、色彩、编排样式。

C、系列化

在项目整个营销过程中，根据项目的开发阶段，按推广的节 奏，分为几个推广单元，形成单元系列，以加强每个阶段的推广与诉求重点，同时将本案各方面的优势点分章节进行有侧重地展示，让人们能强烈、全面地认识、认同本案独具的优势与品位。

D、广告诱导重点

在楼盘的实质功能介绍外，应着重分阶段提示“某项目”针对各个目标消费群对自身价值的定位，界定自身的价值、生活阶层、生活品味等一系列针对个性的诉求，以提供充分的心理暗示，贴近目标消费群的心理期待，诱导其采取最终的购买行为。

三、广告媒体计划

1、媒体分类：

A、报纸：报纸流通性大，时效性强，阅读群体广泛且具有相当的说服力；以软广告形式进行的新闻炒作和以硬广告形式出现的集约型（即系列）广告，都可以在报纸媒体上发表，从而达到广泛推广目的。但因其保存时间短、质量不高，对于本案形象的宣传和推广在一定程度上缺少稳定性与统一性。同时现在L市的地方报纸已经取消，全部统一成《杭州日报》，虽然这样一来提升了报纸的印刷质量，但同时也大大增加了报纸广告的投入成本，再加上本案执行的是“少而精”的广告策略，因此，报纸广告在本案的市场推广中不做最主要的传播媒体来选择，一般是在楼盘开发的关键节点时间才采用报纸广告。

B、广播：广播受众面积广泛，制作简单，投入成本低，但广播信息不易保留，传播的信息量也不可能很大，且吸引力不如电视和报纸，在L市，建议视具体情况选择广播的推广方式。

C、电视：电视观赏性强，视听冲击力大，具有强大的影响力，传播信息广泛，是最易吸引受众的推广方式。不足之处在于费用较高，目标受众的可选择性较弱。

D、网络：网络覆盖面广，成本较低，制作精美。现在互联网已经普及，建议可采用网络的形式作为重要的辅助工具。

E、户外广告：户外广告传播面广，费用较低，持久性强，且具有较大影响力，因此，本项目的市场推广，户外广告将是最重要的传播形式。

2．媒体组合与配合

当地的房地产广告媒体还是比较发达的，电视、广播、报纸、户外和车体等广告的表现形式都将成为本案可选择的宣传推广媒体，成为“·S项目”全方面推广的一个强大媒体组合。

在媒体配合方面，我们需要动静结合，相辅相成。充分利用灯箱、大型户外广告牌、道旗、车体和销售部等固定式广告宣传媒体，有机结合电视、广播、报纸等节奏式的广告宣传媒体，从而达到优势互补的效果，有力地提升项目的知名度和美誉度，提高目标消费群的关注率，实现销售目标，为项目后继开发奠定良好的品牌基础。&ltR>各阶段媒体配合如下：

1、引导期：首期推向市场，广告运用为一些新闻报道、大型户外媒体和售楼部的全面启用为主，结合项目奠基为市场机会点。

2、公开期：楼盘正式推向市场，广告媒体的安排转向以报刊媒体为主，同时可配合一定的促销活动。

3、强销期：楼盘销售进入强销阶段，各种媒体攻势互相配合，全面展开，推广重点围绕销售进展情况展开。在客户对本案了解的基础上，强化本案影响力，促使销售迅速扩大。

4、持续期：各类广告媒体的投放减少，销售上的广告宣传主要依靠前期剩余的户外媒体和印刷媒体来维持。

四、广告分期

本年度广告排期以多梯队、多层次开展推广活动，即依据市场销售情况及销售周期采取各阶段不同的广告活动，既可以使受众掌握的信息更为全面透彻，亦能节省一定广告费用。鉴于本案大型景观住宅的定位，在本年度内建议广告分期由导入期至持续期。

如下表所示：

阶段日期媒介运用广告主题其它活动

导入期3月中旬∣7月中旬①户外大型广告牌：设置于L市市区主干道上，此处交通流量大，大型户外看板的设置是大区域明显的引导广告。建议尺寸在20米×10米。②现场看板：在工地搭设大型看板。营造现场气势及销售气氛。同时也是作为项目的标志性建筑表征着项目的客观存在。③墙体广告：在工地现场设置墙体广告，推广楼盘和企业形象，吸引周围群众注意，依据现场实际情况进行尺寸设置。④报纸广告：在《杭州日报》上广告，广告形式以软新闻方式为主，使受众对本案有一个基本的概括了解，开工奠基建议以整版平面报纸广告的形式实施。⑤灯厢广告：在环城北路的主干道两旁，每50米设置一对路牌。共38对。⑥道旗制作：沿L市市主干道布置道旗，强化企业形象及楼盘形象的宣传。⑦接待中心：售楼处及样板房设计布置完成，营销道具（包括看房车，售楼处横幅、售楼处广告牌、楼书的印制、内部展板及挂旗）的准备完毕。

预告开盘日期。本案的总体规划优势。着力介绍本案形象，塑造本案品牌及企业品牌形象，使消费者对本案有一个整体的把握与了解。重点是感性的概念性的诉求，强调的是楼盘整体的品牌形象和企业形象。

公开期（导入期后1周左右）7月底∣10月中旬①报纸广告：主要以《杭州日报》为主。时间配合项目的开发进程来实施。②夹报：每个月一次，以夹报形式进行推广，加深受众印象。③电视媒体：L市电视台专题报道，开盘电视新闻。各个主题以系统方式连续展开：①开盘信息，楼盘形象宣传②本案的规模优势③本案优越的自然环境景观及浓郁的学区文化氛围④本案配套优势公关活动：在开盘当日可举办开盘庆典仪式。向各大媒体开盘信息，配合公关活动进行楼盘强势宣传，在各大媒体上软新闻，强化楼盘形象。

强销期（公开期后一周左右）10月底∣春节前后①报纸广告：整合公开期报纸媒介投放策略，《L市晚报》与杭州市《都市快报》配合进行。每月二次投放报纸广告。时间仍以每周三、四为主。②广播：在杭州及L市主要广播媒体上投放广告，时间段选择在早晨及晚上八点左右，因为此时段听众较多，传播面可以加强。③电视媒体：L市电视台专题报道④海报：定点定区域发送关于楼盘信息的海报，对诉求对象做密集轰炸，扩大影响面。①本案价格优势②本案热销进展情况③与公开期相一致的规划优势、环境景观优势、配套优势等。①可举办促销活动，加强本案影响力。②房交会

持续期11月中旬∣①报纸广告：在报纸媒体上每半月投放一次广告。②电视媒体：L市电视台专题报道①本案销售单位信息②本案价格优势③本案热销情况

第三部分广告费用的预算

整个项目开发和市场推广的总费用，根据我们本项目的广告策略，应该控制在总的销售额的1。5左右比较合适。如果房地产市场发生较长时间持续的低迷状态，则本案总的广告预算将作相应的追加调整。

以下是部分常规媒体的估算费用，有部分的媒体费用，因甲方与相关媒体的谈判结果不同而有相应的出入。

广告类别媒介细分广告次数广告费用总计

媒体广告户外广告牌20米×10米×2块15万/年/块30万元

灯厢广告38对4000元/对1520__元

道旗20__0元

《杭州日报》（4次整版、4次半版）共8次16万/整版90万

《都市快报》（4次整版、4次半版）共8次16万/整版90万

夹报3次20__0元/次60000元

海报

广播媒体待定

营销配合销售道具楼书、看房车约50万元

现场看板制作

现场墙体喷绘

售楼部租金及装潢开盘庆典、房交会

网站虚拟主机的租金及域名注册和运作的事宜20__0元/年

机动费用100万元

由于目标买家对于本案的广告推广有着直接的指导意义，因此，目标消费群的挖掘是在市场定位与项目定位相结合的基础上来进行的，并以此作为制定本年度广告推广策略的根本依据。

1、按购房动机：A、居住者；B、投资者

2、按地理位置：

景区推广策划方案篇7

关键词：房地产房地产营销营销策划

Abstract

Recentyears,theimpetusofrealestatedevelopmentinourcountryhasbecomemoreandmoreswiftandviolent.Thecompetitionofrealestatealsohasbecomemuchintense.Inordertomakestheownenterprisehasapositioninthemarket,makesprofitandtheenterprisewillgostepfurtherdevelopment,theproprietorsofrealestatebeginrealizingthatthetacticsofmarketingisveryimportantincompetition.Thispaperbeginsfromtheideaofrealestatemarketing,comesuptothetacticsofthemarketingimplementationcontent,furtherelaboratedmarketingoftherealestateprojectimplementationwhichexistsquestion、countermeasureanddevelopment,andmaketheunionconcreteprojectcaseapplication.

Keywords:realestatemarketingofrealestatetacticsofmarketing

引言

改革开放二十多年来，我国的住房改革一直在不断地深入，房地产市场得以逐步发展壮大起来，2006年，我国经济承接着2005年的稳健发展轨迹，继续演绎高增长态势。因此，作为国民经济支柱产业的房地产业也顺势而动，在拉动经济增长中依旧扮演着重要的角色。然而随着房地产市场的迅猛发展，房地产行业的竞争也日趋激烈。房地产营销作为房地产开发中的一个重要环节和手段，也越来越受到开发商们的重视。

在现代市场经济条件下，那些能够在竞争中取胜的房地产开发商，就是因为了解市场，了解目标群体的需求后，按照市场需求开发房地产项目，从而最终获取利润或占领市场，并促进了企业的不断发展。但目前许多开发商还都缺乏以顾客为导向的理念，推向市场的住宅并不符合市场所需。市场营销策划是连接市场需要和项目开发建设的中间环节，是开发商将潜在的市场机会转化为现实市场机会，从而实现企业自我发展的有效手段。故而可以说，房地产营销策划是关系房地产开发经营成败的关键。

1房地产营销策划

1.1房地产营销策划内涵

房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期，每一个过程与环节都很重要。一个楼盘想要搞得成功，必须具备全局性的营销观念，进行所谓“整体营销”、“全程营销”[1]。因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析，还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计，处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。

虽然目前房地产行业发展势头迅猛，但其中许多经营理念却跟不上行业发展的速度，显得相对滞后。一些地产开发商，盲目跟风，开发建设出来的住宅商品根本就不符合市场需要，导致大量房屋闲置。例如前些年刮起的“别墅”热潮[2]。所以一个房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中生存下去，就必须对市场进行深入地研究分析，“按需生产”，故而房地产营销策划就显得尤为重要了。

1.2房地产营销策划特点

1.2.1“以人为本”

房地产开发企业面临的首要问题是使开发的房地产商品适应顾客的需要，从而促进销售，增加利润，加快资金周转。因此，房地产开发一定是首先强调“以人为本”的营销策划。中国自古的儒家仁爱思想和西方的人本主义思潮为房地产营销的人性理念提供了坚实的文化基础。企业的一切经营活动，都必须围绕消费者的愿望、需求和价值观念来展开，这是房地产营销策划的根本所在。

1.2.2地产营销策划是各种理念的复合

理念是营销策划的灵魂，当代房地产营销策划的主导理念一般包括[3]：

生态理念。近代以来，地球环境污染加重，客观上要求房地产开发必须树立起可持续发展生态理念，这不仅仅为目前的人类提供了更加适宜的生存空间，也为我们后代的发展铺平了道路。

智能理念。人类科技水平的迅速发展使房地产开发逐渐从传统的砖瓦营造习惯转向各种新兴材料的应用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供给了人们更加多的服务[4]。

投资理念。投资不动产愈来愈成为更多人选择的投资保值手段。

1.2.3策略和手段是营销策划的生命

楼盘最终需要通过市场的反应去实现自身的价值，由此，营销策划中所采用的合理策略、手段则成了“检验真理”的试金石。通过各种营销策略，如产品策略、定价策略、促销策略、渠道策略等的组合，再依靠营销手段使其具体化，那么最终产生的结果也将会是令人满意的[5]。

1.3房地产营销策划作用

1.3.1准确决策

房地产营销策划可以作为房地产企业的参谋，使企业及企业家的决策更为准确，以尽量避免项目在运作中出现的偏差。

1.3.2增强竞争力

房地产策划能使房地产开发项目增强竞争能力，使其稳操胜券，立于不败之地。在当前房地产业竞争十分激烈的情况下，房地产策划更能发挥它的特长，增强项目的竞争能力，赢得主动地位。

1.3.3增强创新能力

房地产策划能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力。策划人就是遵循科学的策划程序，帮助房地产开发企业管理创新，从寻求房地产开发项目的问题入手，探索解决管理问题的有效途径。

1.3.4有效整合资源

房地产策划能有效地整合房地产项目资源，使之形成优势。房地产策划参与到概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等各种资源中去，理清它们的关系，分析他们的功能，帮助它们团结一起，围绕中心，形成共同的目标。此外，房地产策划还有预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用[6]。

2房地产营销策划内容

2.1市场分析

2.1.1市场供给调查分析

针对某一时期该区域市场供给状况的调查主要包括：市场上已有的在售住房、同期将要建设的项目以及它们的区位、结构、面积、售价、付款方式；同等级房地产企业的数量、实力和市场占有率；同等级房地产企业广告诉求重点、营销策略、服务以及效果；同等房地产企业、同等项目销售情况和空置情况。

2.1.2市场需求调查分析

首先要调查消费需求的满足状况，即市场的实际需求状况。包括某一时期该城市现有家庭中有多少家庭住房已经得到满足。其次，这些有需求欲望的家庭结构和规模怎么样，他们需要什么结构和面积的住房。再次，他们的收入水平、受教育状况以及会购买、能够买什么样的住宅，愿意以什么价格购买。最后，这些潜在的客户集中分布状况，他们在租售、消费信贷等方面的消费心理和消费方式如何。

2.2项目自身分析

项目自身在分析外部环境的同时，必须分析其内部环境，即分析自身的能力和限制，找出所特有的优势和存在的劣势。所以应使用一些方法对项目自身情况进行分析，例如SWOT方法，它能把内、外部环境有机结合起来，使我们能调整策略，谋求更好发展，又因为是经过认真地分析得出结论，所以也能够提高决策的质量[7]。

2.3目标市场的确定

不同消费者的需求和偏好有很大差异。依据不同的区域特点，针对目标客源的特定需求，制定合理的市场定位，就能取得良好的销售业绩。选择了项目的目标市场也就确定了目标客户群，此时在对目标客户群进行深入分析是为了项目推广能够更加准确有效。这里的分析结果将决定整个项目的营销策划，包括媒体的选择、组合，宣传主题、力度，诉求方式和其它辅助手段，同时，人群定位的结果也将影响价格定位和付款方式。搞好人群定位，主要考虑如下问题：目标客源的经济背景分析和目标客源的文化背景分析。

2.4项目定位

项目定位是在目标客源建立的基础上，为最大限度的满足客户的需求而对项目的整体把握。它是围绕目标市场将项目的功能、形象作特别的有针对性的规定。例如，“海逸长洲”的目标客户是上层富裕家庭，它的项目定位是度假、休闲场所，身份地位的象征。“远洋新天地”的目标客户是白领人士，它的项目定位是文化丰富的和谐生活。

2.5项目推广

2.5.1项目推广过程

房地产的营销过程共可分为四个阶段：预热期、强销期、持销期、尾盘期，所以项目推广过程也应该相应的分为四个阶段，一个项目取得成功的前提条件就是针对各个阶段销售任务的不同来制定不同的推广计划，所谓“量体裁衣”[8]。例如：在预热期，可以以突出项目的物业主题为主，展示楼盘的基本情况。

2.5.2项目推广方式

项目的推广实施是整个推广过程中的关键，是将推广计划具体落实的过程。从目前国内的实际情况来看，房地产项目推广以广告推广为主，广告效果的好坏直接影响到整个推广过程的成败。除此之外，活动推广和品牌推广也占据着重要的地位。活动推广可以借由一些活动来吸引公众关心，来提升形象、促进销售的目的。而在房地产市场竞争日益激烈的今天，品牌的树立就越发显得尤为重要了，品牌推广越来越成为决胜的关键。

3房地产营销策划存在的误区、对策及发展方向

3.1房地产营销策划存在的误区

3.1.1房地产公司在营销策划中的误区

（1）只以销售结果作为成败关键

房地产营销策划的成败单纯以销售结果来作为评价指标，不注重真正的全程营销过程，主要以广告投入为主。就拿天津来说，天津的房地产市场这几年是很火的，房价一涨再涨，由均价3500元/平米左右一路飚升到5000多元/平米。但随着房价的不断急速攀升，市场销售开始减缓。于是，各家房地产公司都在报纸上刊登半版或者整版广告。而有些同时有两三个楼盘在售的房地产公司还在同一时间在同一份报纸的不同版面上对各个楼盘项目分别做广告。一时间，房产广告铺天盖地席卷而来，然而最终，这些费用还是得由消费者来承担。

（2）营销策划重心在营销而非策划

房地产公司只注意对楼盘项目销售的经营，而忽视了对产品的开发，就如同手机市场一样。中国的手机生产商购买到漂亮的手机设计，然后稍作变化就推向市场。其直接后果就是知名度远高于美誉度，知晓度远高于认知度，忠诚度低而且品牌联想模糊零碎。房地产广告看得多了，房地产公司任何人都能说出几个，但深入程度仅仅局限于楼盘名称。德式设计、美国小镇、江南水乡、欧式风格，一味追逐市场流行，而抛弃了真正的文化根基。

3.1.2策划人对自身工作的认识误区

（1）策划人的专业性不强

现在很多房地产公司及策划公司都在不断地招聘房地产营销策划人员，但真正满足需要的人却很少。房地产业在近几年来飞速发展，由于它在地域发展的不均衡和自身的周期性，使得现阶段鲜有专业的从业人员，很多都是看着市场前景较好而从其他行业转行过来的。由于缺少相关的专业知识，而对房地产业没有一个整体的认识，有的只是一些其他行业的营销操作经验，不能正确认识到房地产营销策划的重要性和其深层次的涵义与特殊要求。

（2）策划人过于注重甲方、乙方的概念

就现在看来，房地产营销策划更多的模式还是由房地产公司外聘策划公司来对其进行操作，因而，策划人往往把房地产公司摆在甲方的位置，把自己作为乙方，没有有效的建立起一种平等的合作关系，没有一种对于房地产营销策划的使命感与责任感。其实很多房地产公司也只是在看到这个行业的巨大利润后由其他行业转调资金而建立起来，根本不具有任何的专业性。策划公司由于是专业从事这方面的工作，因而对市场具有更多的敏感性，在很多方面认识更深刻，经验更丰富。可是却在很多时候，在很多事情上不坚持原则，并且主动性不强。

3.1.3政府认识中存在的误区

（1）政府没有意识到房地产营销策划重要意义

房地产营销策划应该是一个全民参与的过程。这关系到一个城市的现在和未来，也关系到在城市中生存的每一个人的现在和未来。这是一个要将宏观和微观结合考虑的问题，涉及到城市的整体形象、可持续发展与城市文化。

政府没有对其进行很好的指导与规范。由于认识方面的缺失，政府对房地产的整体发展没有一个很好的长期规划，过于注重短期的经济效益，不能有一个准确地定位。这将严重阻碍城市的发展，阻碍经典城市和百年住宅的形成。

（2）政府对于其专业人才的培养还没有引起足够的重视

在各高校中，房地产专业设置很少，相比其他专业来说与实际需求人才是严重失衡的，而房地产营销策划就更加只是这个专业中的一门并不专业的课程。很多房地产专业有的还只是一种笼统的营销策划课程，没有注意两者之间所存在的根本区别。以至于，当前市场上专业人才严重缺乏，很多人只是冲着收入高而来得。其严重结果可想而知。

3.2应对房地产营销策划问题的对策

3.2.1摆正思路并认清房地产营销策划的正确概念

整体的营销策划不仅仅是房地产商或策划人的工作，我们必须突破传统意义的房地产营销策划的概念。营销推广在浅层次来说是一种先进的消费理念的引导，深层次来说是企业文化与核心理念的推广，是一种强势文化的自我表达。策划应该是一种建立在整体规划之上的全面的执行，既包括准确的规划也包括严格的执行。我们必须要颠覆传统的房地产营销策划的理念，营销策划必须符合城市可持续发展的要求，从城市的整体营销入手，以铸造经典城市为目的，建造与城市文化相融合的住宅，并注重环境与公共设施。构筑城市的个性并坚持它，需要大家共同的努力。

3.2.2政府正确调控及把握正确方向

政府的政策方向决定城市经营和房地产开发的方向。政府可以利用行政垄断权的优势，通过城市规划对城市功能进行空间调整和迁移，使老市区和新开发区通过地价差，都获得更新与发展的资金保障。政府也可在开发商的开发中进行指令性的规定，如：在全部规划中规定10%——20%的规划比例是属于普通收入阶层能够消费得起的住宅，其他的方面由开发商自己掌控。这样，开发商既能放手尝试新的观念或形式，底层市民的利益也有了一定的保障。

3.2.3房地产商的先进开发理念

房产商应有一种前瞻性的眼光，房地产业即将从新洗牌，产品品质将代表一切。天津的水晶城是一个很好的正面例子。水晶城的设计思想体现在各个细节的处理上。水晶城有着丰富的植被和人文资源，原址是天津玻璃厂，几百棵大树、古老的厂房、巨大的吊装车间以及原有的调运铁轨、烟囱等遗留物，做为开发商施展“手脚”的障碍，通常都被无情的铲去。而万科对于该地块的开发则是立足于延续历史的角度，保持原有建筑的历史风貌，并使其巧妙的融入现在的建筑中，比如600棵大树形成的旧厂区林荫路和花园，在新的规划中被保留下来；吊装车间被赋予现代材料和形式，激活成为晶莹剔透的社区会所；老的铁路和水塔则渗透在景观的规划中，成为标志性的要素[9]。

3.2.4策划人的责任感

策划人，作为一个策划人的意义，需要每一个策划人不断地思考。思考的过程也是实践的过程,虽然存在着不小的阻力，但要战胜它并且坚持下去。政府导向不一定支持，房地产开发商不一定理解，公众的眼睛在广告舆论的狂轰烂炸下不一定明亮，但我们的脑子应该清醒，这是一份重要的工作。经验、技巧、手段、关系统统都不重要，重要的是责任感。有责任感就有思考，有思考就有希望。

3.3房地产营销策划发展方向

3.3.1品牌观念与效益观念转变

房地产的策划观念从产品品牌观念向企业品牌的观念转变；从追求社会效益和经济效益观念向生态效益和可持续发展的观念转变。现在，一些房地产开发项目策划已初步表现出以上观念的转变，如天津的"水晶城"项目的策划已在观念转变中大做文章。该楼盘在名称上着重体现企业品牌的声誉，在观念上着重表达"历史的庆典"的主题概念，追求生态住区可持续发展的至高境界。实现这一理念，不是策划人的刻意做作，而是人们对住区观念要求变化、创新的必然结果。

3.3.2房地产的策划组织方向转变

房地产的策划组织从"自由策划人"走向群体组织；从群体组织走向专业分工、相互协作的轨道。由于房地产策划最早是由"自由策划人"实践、探索而逐渐发展起来的，至今还有不少"自由策划人"。随着房地产策划业的深入发展，策划人必然走向规范的组织化道路。这是因为房地产业的发展，项目开发涉及到人文、经济、管理、建筑、IT业、生态与环境等多个方面，各方面需要互相协作。再有，策划人要使策划的项目成功，必须充分利用与策划有关的信息，但策划者个人无法收集、分析、整理、归纳大量的动态信息，进而作出正确的判断和决策。

3.3.3房地产的策划方法转变

房地产的策划方法从侧重项目概念转到项目概念与项目细节并重的方法上。项目策划概念是当前房地产策划方法上的主要特征，它强调某个概念的创意而使楼盘热销。随着消费者消费出发点的改变，消费者买房不只是买"概念房"，还要买"精品房"。因而，楼盘的细节、细部的完美和舒适将进一步引起购买者的重视。

3.3.4房地产的策划理论转变

房地产的策划理论由单薄、零散的思想、理念逐步形成全面、科学的理论体系。几年来，房地产策划经过优秀策划人的辛勤努力，策划思想不断丰富，策划理论研究日益深入，这些实践积累起来的真知灼见是房地产策划理论不可多得的财富。经过策划人不懈地实践、积累和探索，全面、科学的房地产策划理论必然会呈现在人们面前。

3.3.5房地产的策划信息转变

房地产的策划信息从人脑搜集转移到人机结合；在信息的分析上，从定性分析转移到定性定量相结合。现代计算机业、互联网业的发展，使人们利用计算机和互联网进行房地产信息的搜集、分析、加工、整理乃至运用成为可能。从发展观点看，处理信息时定性与定量相结合，互为补充、互为促进，才能使信息处理达到科学化，才能准确地反映市场动态情况。如果这样，房地产策划水平就会产生新的提高，新的飞跃[10]。

4房地产营销策划在“海韵家园”项目中的应用

海韵家园项目位于河北区吕纬路与三马路交界，中山路商圈与北站商圈的交接地，闹中取静，是即将形成的“第三金街”的核心区域。总建筑面积为80000平方米。北起五马路，毗邻新开河；南至三马路，与中山路咫尺相望；东临调纬路，临近规划中的地铁三号线；西侧到吕纬路。在社区规划上采用板式小高层与四层半花园洋房相结合的建筑形式，35%的超强主题绿化在河北区尚属首举。豪华业主会所：一层游泳馆，二层乒乓球馆将生活品质极尽凸现出来。同时有良好的教育氛围：二中、铁一中、十四中、五十七中、外国语附属中学、育婴里小学、昆实小学等多所名校皆在左右。并且世纪联华超市、乐购超市、第四中心医院、254医院、工商银行、农业银行、建设银行，生活配套设施一应俱全，行止皆宜。

4.1市场分析

4.1.1市场供给调查分析

2005年天津市房地产市场保持了持续、快速、健康发展的势头，房地产投资、施工形势持续良好，增幅提高，与国民经济发展保持了较合理的比例关系；目前，全市的商品房市场销售活跃，各项交易记录全面创新；空置房面积开始下降，市场供求结构进一步优化。进入2006年后，市场供销两旺，依旧呈现出活跃的态势，并表现出强劲的增长势头。

笔者选取本案周边五个项目进行对比分析：

项目名称

建筑面积（M2）

均价（M2）

总价范围（万元）

春和景明

30万

4600

35-62

风和日丽

9万

4700

34-62

百合春天

22万

4600

32-60

阳光星期八

46万

5000

30-75

爱家星河国际

14万

5500

50-77

与本案进行比较的项目中，经过一定的市场运作周期，春和景明、风和日丽、百合春天、阳光星期八等项目都已经开盘；海河新天地项目价格远高于本案，与本案产品可比性较低；同时区域内暂时无新项目进入；春和景明、风和日丽、百合春天、阳光星期八处于销售旺期，但由于项目在所处位置比较来看：百合春天、阳光星期八与本案相对较远，所以开盘阶段周边市场竞争主要来自于这春和景明、风和日丽和爱家星河国际这三个项目，但在项目运作阶段、定位、产品等综合因素的影响下，本案周边区域市场存留着比较大的市场空白空间。

项目名称

面积指标（平米）

主要面积配比

两室

三室

两室

三室

春和景明

73-93

100-130

42%

40%

风和日丽

90-102

120-130

47%

33%

百合春天

90-100

120-130

47%

30%

阳光星期八

96-110

125-150

56%

30%

爱家星河国际

92-108

115-140

37%

63%

进行比较的项目户型以75-110平米两室与100-150平米三室为主，还有一部分60-70平米左右的一室，户型面积指标普遍小于全市水平，户型设计上少有创新，主要以平层为主要房型，错层、跃层形式只在部分项目中有所体现。

项目名称

环境特点

配套特征

春和景明

无显著特征

楼宇对讲

风和日丽

文化主题景观

楼宇对讲

百合春天

无显著特征

会所、社区智能化水平较高

阳光星期八

水景式设计

会所、社区智能化水平较高

爱家星河国际

中心主题景观

酒店式管理

进行比较的项目配套设施没有过于显著的特征，区别不大。客户的需求不仅在项目本身上，而且对小区的环境和配套要求都比较高。会所式的管理是未来需求的热点。开发商应该有区别于其他项目的设施，以吸引目标客户群体的目光。4.1.2市场需求调查分析

2006年房地产市场将继续保持健康稳定发展。据预测，全市商品房需求量将达到1280万平方米左右，二手房需求量接近1000万平方米，分别比2005年增长23％和17％。新婚家庭购房需求280万平方米左右；拆迁安置型需求380万平方米；随着滨海新区纳入国家发展战略，外地居民购房预计比2005年增加10％以上；居民生活水平提高拉动改善型住房需求比2005年增长15％以上。近年来天津经济增长在不断加快，经济实力显著增强，这使得房地产市场需求旺盛。并且随着宏观调控取得初步成效，房价趋稳，去年以来积累的部分购房需求将在今年释放[11]。

4.2海韵家园项目SWOT分析

4.2.1优势

本项目是由隶属于河北区人民政府，被建设部批准为房地产开发资质一级企业，年投资能力超亿元的河北区房地产开发集团开发，具有很高的品牌公信力。这是一个位于水畔、能独享静谧水岸名流生活，使业主在工作的繁忙之余依旧能够享受闲适生活的8万平方米的低密度高品质的舒适社区。小区采用智能化的物业管理，由拥有高素质专业人员的物业公司为业主提供专业的服务，保证业主的品质生活。周边配套设施完善已形成居住气候，医院、银行、超市遍布周围，使日常生活安然无忧，方便快捷。并且周边有第二中学、铁一中、第十四中学、第五十七中学、外国语附属中学、育婴里小学、昆实小学多所，有着良好的教育氛围的学校，为孩子进入理想的学校提供了保证。

4.2.2劣势

近邻的北站立交桥日车流量很大、存在着噪音污染也会给业主的出行带来不方便；北站地区规划参差不齐，片区形象较为老化，多为老式住宅，新建项目较少，缺乏有特色的地标式建筑；到目前为止已经有两年半的建设时间，相较于其他同规模的项目建设周期较长，并且处于中环的地理位置相对于内环以内的项目优势稍逊一筹。

4.2.3机会

在日益繁忙的现代社会，便利的交通条件越来越成为购房者购房是考虑的关键因素，临近规划中的地铁三号线——中山路站，为业主每日繁忙的工作学习提供了便捷的出行方式。在项目周围以文化，宗教，旅游为依托的大悲院商圈；有历史上遗留下来的意式建筑，形成具有浓郁意大利风情的意式风情区，有“纯奥味”建筑风格，用途是商务办公的奥式商务区；还有海河的改造，提供了优美的环境，能够吸引很多人的关注。河北区发挥北站的地域优势，打造北站商圈，再造中山路商业街商贸优势，并结合新开河沿岸的综合开发，使之形成商贸氛围，与在海河的综合开发中已经基本成型的海河北岸商业带相呼应。所以随着北站商圈的兴起,天津“第三金街”的规划建设能为本项目提供了人流保障，故而周边市场有很大的上升空间。

4.2.4威胁

项目周边竞争对手较多，像春和景明、风和日丽、爱家星河国际都是本案有利的竞争对手，由于有众多的本地和外来地产商开发了大量的项目，所以整体市场上的竞争是比较激烈的；周边整体形象较为陈旧，多为砖式结构的老式住宅；人文环境相对于河西、南开区稍差；在区域发展上河北区与市内其它几个区相比较，其发展速度一直处于比较缓慢的局面，有待于进一步的提升。

4.3海韵家园项目目标市场分析

主客户群：周边企业的白领阶层，区域内的本地居民，与区域内有姻亲及其他关系，在区域内工作的公务员。

次客户群：在河北区做生意的个体工商户，周边工作或居住的部分客户，购买用于投资的目标客户。

目标客户主要需求集中在面积为100—120平米的两室，100—120平米的小三室，120—150平米的大三室，150-200平米的跃层。大部分客户选择面积为120平米左右的平层，为比较单一的人口构成，属于在工作和个人方面上较为稳定。选择120平米以上面积房型的客户多为住房改善，他们有住房，并不单单要求住宅的面积还要求居住环境和居住质量，所以对价格上并不是很限制。他们在年龄上为中青年成熟的人群（30-45岁左右），在事业和家庭上有了一定的基础。年龄、事业的成熟是选择住房面积和地点的一个分差；100—120平米面积上选择120平米的客户较多；120—150平方米面积上选择130平方米的客户较多，150—200平方米面积上选择170平方米的客户较多。

4.4海韵家园项目定位

4.4.1定位依据

随着城市的快速发展，直接导致了城区土地价格的不断急速攀升，使得开发成本与市场消化能力的矛盾日益突出，另外由于中心城区内可以被开发利用的土地越来越少，为了降低开发成本更多的开发商选择了城市边缘的土地。中心城区的地价要偏高于边缘地区，虽然本项目位于中心城区，但是相较于和平、南开、河西的地价要稍低，有利于开发商的成本控制。海韵家园位于天津市的北站地区，是现今天津市市内已少有的可开发利用的区域，本项目有着同春和景明、爱家星河国际、万春美钻时代、海河新天地等项目的地位，优于海河新天地、春和景明、万春美钻时代的交通条件。作为北站地区的优势项目，其综合优势将在进入开盘销售后进一步彰显出来。

4.4.2海韵家园项目定位原则

挖掘市场空白点，力求在规划设计、建筑形式、产品设计、园林风格等方面有所突破、有所创新；严格保证项目建筑质量，打造良好品牌口碑；避免同类竞争项目之间的产品同质化，追求项目个性，以增强产品的市场竞争力；细致分析市场的需求特点，分析市场供应，确定自身产品的设计方向和消费群体。

4.4.3定位方向

项目定位：CLD北岸风情典范社区

主题定位：独享尊崇，私有首府

价格定位：板式小高层：均价5500-5600元/平米左右

四层半花园洋房：均价5800-6000元/平米左右

产品设计：主打房型为三室和跃层

园林风格：庄园式园林绿化，城中的绿色洋房

项目总建筑面积：8万平方米

为了避免同类项目的竞争，海韵家园从建筑结构、环境绿化、安全防护、社区氛围、会所等多个方面入手，在严格控制成本的前提下，丰富产品的内容，彰显自身项目特点，区别于其他项目更加具有竞争力。

4.5海韵家园项目推广过程

由于海韵家园项目目前尚没有开盘公开发售，所以本文只涉及推广过程中的前两个阶段。

4.5.1老客户转化期

本项目经过了一年左右的不确定因素，虽然淘汰了一大批客户，但是也继续积累下来部分客户。现在项目重新开盘，应该积极把一直关注本项目的客户转化成最终购买者。

时间阶段:9月10日——9月25日

主要营销手段：

（1）通知老客户即日起15日内到售楼处现场购认购卡——A卡（对持卡客户能够给予适当优惠。）

（2）确定客户意向，签订意向书，通知客户一周内可以选房。

时间阶段:9月25日——10月15日

主要营销手段：

（1）A卡的客户分批次前来现场选房。

（2）对新增客户开始进行发号——B卡，客户在购买B卡后就可以开始选房，在意向书上进行登记，从而转化为持卡客户，从而实现了足够数量的新增客户，以实现开盘当月的回款目标，强化市场关注程度并进一步积累新增客户。

4.5.2客户新增期

在转化老客户的同时，也应该吸引更多的潜在客户对本项目的兴趣，通过一些活动来进一步加强客户的信心。

时间阶段:10月15日——11月6日

主要营销手段：

（1）强化项目优势，增强客户信心，并对已购卡的客户通过产品说明会的方式进行宣传巩固。

（2）以价格的浮动促进客户转化，可以提前进行合同的签订。

4.5.3开盘强销期

项目正式开盘后，在前在客户中的知名度也急剧攀升，越来越多的客户会对项目有更多的关注和兴趣。此时是项目销售的重要时期，应把握住时机促成案子的最终成交。

时间阶段:11月6日——12月30日

主要营销手段:

（1）11月6日正式开盘，再次拉升价格，促进快速成交。

（2）通过销量控制强力推荐高层产品，积累购买高层客户，并通过拉升多层产品的价格，以体现高层的价格优势，以此来积累和转化购买的高层客户。

（3）通过各种销售政策以及适当的促销政策，来促进销售业绩。

4.6海韵家园项目推广方式

4房地产营销策划在“海韵家园”项目中的应用

海韵家园项目位于河北区吕纬路与三马路交界，中山路商圈与北站商圈的交接地，闹中取静，是即将形成的“第三金街”的核心区域。总建筑面积为80000平方米。北起五马路，毗邻新开河；南至三马路，与中山路咫尺相望；东临调纬路，临近规划中的地铁三号线；西侧到吕纬路。在社区规划上采用板式小高层与四层半花园洋房相结合的建筑形式，35%的超强主题绿化在河北区尚属首举。豪华业主会所：一层游泳馆，二层乒乓球馆将生活品质极尽凸现出来。同时有良好的教育氛围：二中、铁一中、十四中、五十七中、外国语附属中学、育婴里小学、昆实小学等多所名校皆在左右。并且世纪联华超市、乐购超市、第四中心医院、254医院、工商银行、农业银行、建设银行，生活配套设施一应俱全，行止皆宜。

4.1市场分析

4.1.1市场供给调查分析

2005年天津市房地产市场保持了持续、快速、健康发展的势头，房地产投资、施工形势持续良好，增幅提高，与国民经济发展保持了较合理的比例关系；目前，全市的商品房市场销售活跃，各项交易记录全面创新；空置房面积开始下降，市场供求结构进一步优化。进入2006年后，市场供销两旺，依旧呈现出活跃的态势，并表现出强劲的增长势头。

与本案进行比较的项目中，经过一定的市场运作周期，春和景明、风和日丽、百合春天、阳光星期八等项目都已经开盘；海河新天地项目价格远高于本案，与本案产品可比性较低；同时区域内暂时无新项目进入；春和景明、风和日丽、百合春天、阳光星期八处于销售旺期，但由于项目在所处位置比较来看：百合春天、阳光星期八与本案相对较远，所以开盘阶段周边市场竞争主要来自于这春和景明、风和日丽和爱家星河国际这三个项目，但在项目运作阶段、定位、产品等综合因素的影响下，本案周边区域市场存留着比较大的市场空白空间。

项目名称

进行比较的项目户型以75-110平米两室与100-150平米三室为主，还有一部分60-70平米左右的一室，户型面积指标普遍小于全市水平，户型设计上少有创新，主要以平层为主要房型，错层、跃层形式只在部分项目中有所体现。

进行比较的项目配套设施没有过于显著的特征，区别不大。客户的需求不仅在项目本身上，而且对小区的环境和配套要求都比较高。会所式的管理是未来需求的热点。开发商应该有区别于其他项目的设施，以吸引目标客户群体的目光。4.1.2市场需求调查分析

2006年房地产市场将继续保持健康稳定发展。据预测，全市商品房需求量将达到1280万平方米左右，二手房需求量接近1000万平方米，分别比2005年增长23％和17％。新婚家庭购房需求280万平方米左右；拆迁安置型需求380万平方米；随着滨海新区纳入国家发展战略，外地居民购房预计比2005年增加10％以上；居民生活水平提高拉动改善型住房需求比2005年增长15％以上。近年来天津经济增长在不断加快，经济实力显著增强，这使得房地产市场需求旺盛。并且随着宏观调控取得初步成效，房价趋稳，去年以来积累的部分购房需求将在今年释放[11]。

4.2海韵家园项目SWOT分析

4.2.1优势

本项目是由隶属于河北区人民政府，被建设部批准为房地产开发资质一级企业，年投资能力超亿元的河北区房地产开发集团开发，具有很高的品牌公信力。这是一个位于水畔、能独享静谧水岸名流生活，使业主在工作的繁忙之余依旧能够享受闲适生活的8万平方米的低密度高品质的舒适社区。小区采用智能化的物业管理，由拥有高素质专业人员的物业公司为业主提供专业的服务，保证业主的品质生活。周边配套设施完善已形成居住气候，医院、银行、超市遍布周围，使日常生活安然无忧，方便快捷。并且周边有第二中学、铁一中、第十四中学、第五十七中学、外国语附属中学、育婴里小学、昆实小学多所，有着良好的教育氛围的学校，为孩子进入理想的学校提供了保证。

4.2.2劣势

近邻的北站立交桥日车流量很大、存在着噪音污染也会给业主的出行带来不方便；北站地区规划参差不齐，片区形象较为老化，多为老式住宅，新建项目较少，缺乏有特色的地标式建筑；到目前为止已经有两年半的建设时间，相较于其他同规模的项目建设周期较长，并且处于中环的地理位置相对于内环以内的项目优势稍逊一筹。

4.2.3机会

在日益繁忙的现代社会，便利的交通条件越来越成为购房者购房是考虑的关键因素，临近规划中的地铁三号线——中山路站，为业主每日繁忙的工作学习提供了便捷的出行方式。在项目周围以文化，宗教，旅游为依托的大悲院商圈；有历史上遗留下来的意式建筑，形成具有浓郁意大利风情的意式风情区，有“纯奥味”建筑风格，用途是商务办公的奥式商务区；还有海河的改造，提供了优美的环境，能够吸引很多人的关注。河北区发挥北站的地域优势，打造北站商圈，再造中山路商业街商贸优势，并结合新开河沿岸的综合开发，使之形成商贸氛围，与在海河的综合开发中已经基本成型的海河北岸商业带相呼应。所以随着北站商圈的兴起,天津“第三金街”的规划建设能为本项目提供了人流保障，故而周边市场有很大的上升空间。

4.2.4威胁

项目周边竞争对手较多，像春和景明、风和日丽、爱家星河国际都是本案有利的竞争对手，由于有众多的本地和外来地产商开发了大量的项目，所以整体市场上的竞争是比较激烈的；周边整体形象较为陈旧，多为砖式结构的老式住宅；人文环境相对于河西、南开区稍差；在区域发展上河北区与市内其它几个区相比较，其发展速度一直处于比较缓慢的局面，有待于进一步的提升。

4.3海韵家园项目目标市场分析

主客户群：周边企业的白领阶层，区域内的本地居民，与区域内有姻亲及其他关系，在区域内工作的公务员。

次客户群：在河北区做生意的个体工商户，周边工作或居住的部分客户，购买用于投资的目标客户。

目标客户主要需求集中在面积为100—120平米的两室，100—120平米的小三室，120—150平米的大三室，150-200平米的跃层。大部分客户选择面积为120平米左右的平层，为比较单一的人口构成，属于在工作和个人方面上较为稳定。选择120平米以上面积房型的客户多为住房改善，他们有住房，并不单单要求住宅的面积还要求居住环境和居住质量，所以对价格上并不是很限制。他们在年龄上为中青年成熟的人群（30-45岁左右），在事业和家庭上有了一定的基础。年龄、事业的成熟是选择住房面积和地点的一个分差；100—120平米面积上选择120平米的客户较多；120—150平方米面积上选择130平方米的客户较多，150—200平方米面积上选择170平方米的客户较多。

4.4海韵家园项目定位

4.4.1定位依据

随着城市的快速发展，直接导致了城区土地价格的不断急速攀升，使得开发成本与市场消化能力的矛盾日益突出，另外由于中心城区内可以被开发利用的土地越来越少，为了降低开发成本更多的开发商选择了城市边缘的土地。中心城区的地价要偏高于边缘地区，虽然本项目位于中心城区，但是相较于和平、南开、河西的地价要稍低，有利于开发商的成本控制。海韵家园位于天津市的北站地区，是现今天津市市内已少有的可开发利用的区域，本项目有着同春和景明、爱家星河国际、万春美钻时代、海河新天地等项目的地位，优于海河新天地、春和景明、万春美钻时代的交通条件。作为北站地区的优势项目，其综合优势将在进入开盘销售后进一步彰显出来。

4.4.2海韵家园项目定位原则

挖掘市场空白点，力求在规划设计、建筑形式、产品设计、园林风格等方面有所突破、有所创新；严格保证项目建筑质量，打造良好品牌口碑；避免同类竞争项目之间的产品同质化，追求项目个性，以增强产品的市场竞争力；细致分析市场的需求特点，分析市场供应，确定自身产品的设计方向和消费群体。

4.4.3定位方向

项目定位：CLD北岸风情典范社区

主题定位：独享尊崇，私有首府

价格定位：板式小高层：均价5500-5600元/平米左右

四层半花园洋房：均价5800-6000元/平米左右

产品设计：主打房型为三室和跃层

园林风格：庄园式园林绿化，城中的绿色洋房

项目总建筑面积：8万平方米

为了避免同类项目的竞争，海韵家园从建筑结构、环境绿化、安全防护、社区氛围、会所等多个方面入手，在严格控制成本的前提下，丰富产品的内容，彰显自身项目特点，区别于其他项目更加具有竞争力。

4.5海韵家园项目推广过程

由于海韵家园项目目前尚没有开盘公开发售，所以本文只涉及推广过程中的前两个阶段。

4.5.1老客户转化期

本项目经过了一年左右的不确定因素，虽然淘汰了一大批客户，但是也继续积累下来部分客户。现在项目重新开盘，应该积极把一直关注本项目的客户转化成最终购买者。

时间阶段:9月10日——9月25日

主要营销手段：

（1）通知老客户即日起15日内到售楼处现场购认购卡——A卡（对持卡客户能够给予适当优惠。）

（2）确定客户意向，签订意向书，通知客户一周内可以选房。

时间阶段:9月25日——10月15日

主要营销手段：

（1）A卡的客户分批次前来现场选房。

（2）对新增客户开始进行发号——B卡，客户在购买B卡后就可以开始选房，在意向书上进行登记，从而转化为持卡客户，从而实现了足够数量的新增客户，以实现开盘当月的回款目标，强化市场关注程度并进一步积累新增客户。

4.5.2客户新增期

在转化老客户的同时，也应该吸引更多的潜在客户对本项目的兴趣，通过一些活动来进一步加强客户的信心。

时间阶段:10月15日——11月6日

主要营销手段：

（1）强化项目优势，增强客户信心，并对已购卡的客户通过产品说明会的方式进行宣传巩固。

（2）以价格的浮动促进客户转化，可以提前进行合同的签订。

4.5.3开盘强销期

项目正式开盘后，在前在客户中的知名度也急剧攀升，越来越多的客户会对项目有更多的关注和兴趣。此时是项目销售的重要时期，应把握住时机促成案子的最终成交。

时间阶段:11月6日——12月30日

主要营销手段:

（1）11月6日正式开盘，再次拉升价格，促进快速成交。

（2）通过销量控制强力推荐高层产品，积累购买高层客户，并通过拉升多层产品的价格，以体现高层的价格优势，以此来积累和转化购买的高层客户。

景区推广策划方案篇8

一年来，我在潮河湾景区管委会工作，主抓潮河湾景区运营管理及营销策划，同时任镇东村第一书记（市选），协管镇组委办党组织关系。在领导的支持指导和同事的帮忙下，我从基础做起，慢慢完善自我，比较圆满地完成了自己所承担的工作任务，现将任职以来工作状况总结如下：

一、工作积极主动，成果显著

从刚入职到今年的7月份，我在潮河湾景区管委会工作。景区的工作是没有休息没有周末的，在这期间我跟随景区管委会领导做好景区日常事务的同时，又承担了其他任务。

（1）参与景区活动策划

景区每年的节庆很多，我参与了2017年十一潮河湾景区首届葵花节活动，邀请了高林生等歌手，万人共赏向日葵，整个活动热闹非凡。策划并组织了2018年度春节潮河湾景区“梦幻灯光节”活动，负责从活动策划到活动开展的事项，落实售票、安保等问题，保证活动的顺利开展，整个活动期间人流如潮，反响热烈。另外，为增加景区游客量，与友好旅行社签约5万人次游客量，同时与其他旅行社也签署合作协议。

（2）做好景区运营管理

潮河湾景区每天的政务接待很多，我负责安排入园、车船、餐饮等工作，为政务接待做好保障。同时，我跟进管理景区智能化系统，包括景区监控、安保巡更、车辆车载定位、景区无线覆盖及语音播报系统。另外，我还负责景区的票务系统，包括售票、检票等票务工作。最为重要的是，对接景区团队及散客接待。最后一点，与上级旅游部门（旅游局和旅游指挥部）做好对接及信上报。

（3）策划主题活动及对外宣传

我运营景区公众号，定期对外推送景区公众号文案。对景区门票、宣传物料方面，我全面负责从设计到印制环节。同时做好对旅行社宣传推广及景区对外推介活动。

（4）完成组织任务及党委事务

今年7月份以来，参与乡镇创建卫生乡镇的任务，每天现场督察，晚上负责活动通报，为把杨集创建为文明卫生城市而努力。

同时，在今年2月份，我被选为市选第一书记，任职杨集镇镇东村。在任职期间，与村里三大员密切配合，掌握村集体经济状况，谋求产业发展思路，转变经济创收模式。

二、学习态度端正，收货颇丰

（1）学习景区建设专业知识

潮河湾景区是旅游景区，从景区的开发建设到运营管理，再到活动策划，涉及的因素众多，需要的知识也更广阔。

为了能做做好景区建设，自己更需要加强学习，不断提高自身综合素质。为此，我学习景区建设的园林知识、建筑知识，游乐场的运营知识，景区的营销策划方法手段等等。在这样不间断的学习中，武装自己的头脑，为景区建设出谋划策。

（2）筑牢坚实思想政治基础

用心参加镇党委、政府组织的各项学习活动，坚持参与镇周一、三、五的早会，并透过新闻、报纸、网络及时了解党和国家的各项政策法规，进一步提高了自己的理论水平与政治素质，保证了自己在思想上和党的一致性，时刻以党的纪律严格要求自己，强化自身廉洁自律的自觉性。

三、时刻审查自身，精益求精

景区推广策划方案篇9

一、指导思想

按照“政府主导，部门配合，群众参与，属地管理”的原则，把非徽派建筑整治工作与控违拆违相结合、与新农村建设相结合、与新亮点打造相结合、与重要节点整治开发相结合、与绿色质量提升相结合、与文明创建相结合，标本兼治，综合整治，优化环境，提升形象。自2012年起用2年的时间，对县域范围内主要旅游公路、高速公路沿线300米可视范围内、主要景区景点和古村落及周边区域内的非徽派建筑进行整治，努力形成村镇环境与青山绿水相协调，具有徽派建筑特点的“一路山水一路景”的旅游城市环境。

二、目标任务

自2012年起至2013年底，用2年时间，全面完成县域范围内主要旅游公路、高速公路沿线两侧300米范围内、主要景区景点和古村落及周边区域内的890幢非徽派建筑、违章违法建筑和“脏、乱、差”环境的全方位整治，2014年对前两年整治效果进行“回头看”，提质提升整治效果，确保全县重点村镇的环境风貌不留死角。

（一）2012年非徽派建筑整治任务（共计377幢）。

1．宏村镇完成镇域范围内宏儒公路沿线、S218公路沿线龙江村及卢村景区共125幢非徽派建筑整治工作。

2．西递镇完成镇域范围内石小线西递村、叶村、石印村、源川村共112幢非徽派建筑整治工作。

3．镇完成镇域范围内S218公路石山段、五里段共92幢非徽派建筑整治工作。

4．镇完成镇域范围S218公路沿线至县城段48幢非徽派建筑整治工作。

（二）2013年非徽派建筑整治任务（共计513幢）。

1．镇完成镇域范围内横岗村、S218线石村段、马道村、县城横岗转盘—关麓公路沿线两侧、石油公司至屏山段、关麓、南屏景区276幢非徽派建筑整治。

2．宏村镇完成镇域范围内县城—屏山公路沿线两侧、屏山景区71幢非徽派建筑整治。

3．镇完成镇域范围内慈张线界首段、镇区段、楠玛段、高速公路沿线166幢非徽派建筑整治工作。

三、工作步骤

（一）调查摸底阶段（2011年12月15日—2012年1月22日）。

按属地管理原则，有关乡镇负责对行政区域范围内主要旅游公路、高速公路沿线，主要景区景点和古村落及周边区域内的非徽派建筑进行摸排、调查。调查的主要内容包括辖区内需整治的非徽派建筑幢数、每幢非徽派建筑的结构形式、产权类别、建筑面积、层数等情况，对每幢非徽派建筑都做到登记成册，并附现状照片。

（二）宣传发动阶段（2012年1月29日—2月28日）。

广泛宣传重点村镇环境风貌整治工作的必要性和重要意义。

1．召开动员大会，部署全县重点村镇环境风貌整治工作，县政府与各乡镇签订非徽派建筑整治工作目标责任书。

2．充分利用各种媒体宣传重点村镇环境风貌整治工作内容和相关政策、措施，提高广大人民群众理解、支持、参与非徽派建筑整治的意识，在全县范围内营造良好的工作氛围。

（三）组织施工阶段（2012年2月28日—2013年12月30日）

1．有关乡镇人民政府作为实施主体，根据调查摸底情况，制定整治实施计划；聘请有资质的单位编制非徽派建筑改造实施方案，设计施工图，报县重点村镇环境风貌整治工作领导组审查同意（2012年3月15日完成）；组织施工力量按施工图对非徽派建筑进行整治，并按照“一村一档、一户一档”的要求，建立档案。

2．县直有关部门要切实履行职责，加强施工安全和质量监管。

（四）组织验收阶段（每年12月份）

有关乡镇年度目标任务完成情况由县重点村镇环境风貌整治工作领导组办公室负责牵头组织对重点村镇环境风貌整治工程进行验收。

四、工作重点

重点村镇环境风貌整治工作涉及面广、工作量大、任务艰巨，是一项系统工程，要突出重点，以点带面，有序推进。

1．强力推进控违拆违工作。广泛宣传国家和省市有关政策法规，使广大群众知法守法；建立违法建设监控举报巡查制度，一旦发现违法建设，所在乡镇必须立即查处；以乡镇为实施主体，对近年来发生的违法建设进行全面摸排摸底，对已建或在建的违反土地政策或严重影响规划的建筑要坚决予以拆除；防止一边改徽，一边建违；同时，避免违法建设通过改徽合法化；制定控违拆违措施，明确控违责任，将控违拆违工作列入对乡镇考核内容，实施主要领导负责制。

2．强力推进改徽建徽工作。把建徽作为重点，凡是新建建筑，包括拆旧建新，必须按徽派风格来建。主要交通干线、旅游公路两侧100米内原则上不再新批单体建房。凡审批后建成不是徽派的，追究审批责任。

组织乡镇政府在充分调查摸底的基础上，按照“一幢一案”的要求明确改徽实施措施，并逐村逐镇制定改徽总体设计方案，报领导组审批后实施。总体上要达到以下效果：

视线100米以外的建筑，以调整色彩、改造平屋顶为主，不做过大的改造，构筑远观和谐风貌。

视线100米以内的建筑，整体风貌要符合徽派建筑形态、体量、色彩等要求，其中临路的建筑要有马头墙、坡屋顶或批檐等徽派建筑的细部表现及围墙、庭院、环境绿化美化的要求，形成近观鲜明特色。

景区景点及周边建筑，按照徽派建筑形态、体量、色彩、材质及细部等要求，努力做到修旧如旧、原汁原味，展现个体徽派特征。

3．整治周边环境。对一些破旧的围墙、猪栏、厕所、杂物间以及环境不协调的屋顶水箱、电视天线、广告牌等有碍观瞻的建筑物、构筑物予以拆除或移位，确实不能拆除或移位的，要用连线成片的绿化、徽派围墙或景观展示宣传牌等进行遮挡；大力开展农村清洁工程，对成堆成片垃圾、乱排污水和乱堆乱放等进行整治，彻底改变“脏乱差”的现象；要加强对村庄空闲地、边角地的绿化美化，力争整治一片，美化一片。

五、保障措施

（一）加强组织领导，落实工作责任。成立由县政府主要领导担任组长、分管领导任副组长、县直有关单位和相关乡镇人民政府主要负责人为成员的全县重点村镇环境风貌整治工作领导组，负责组织和协调全县的非徽派建筑整治工作，下设办公室，抽调专人集中办公。各乡镇人民政府要成立相应的组织机构，指导开展整治工作。乡镇是实施主体，乡镇党政一把手和村“两委”主要负责人为直接责任人，把重点村镇风貌整治工作摆上重要议事日程，全面、严格落实属地管理责任、实施推进责任、部门职能责任、协调配合责任、安全质量责任、群众工作责任和业（户）主责任，精心组织，扎实推进，务求实效。

1．县直成员单位职责。

（1）县委组织部：负责抽调精干人员,成立县重点村镇环境风貌整治工作办公室集中办公。

（2）县委宣传部：负责媒体宣传，大力宣扬好的单位、好经验、好做法和先进事迹，营造良好的社会氛围。

（3）县文明办：负责指导、协调、统筹文明创建和环境整治工作。

（4）县发改委：负责项目总体策划、包装和向上争取资金工作。

（5）县财政局：负责筹集、整合、调拨整改资金，确保整治工作顺利开展。

（6）县遗产办：负责领导办公室日常工作，组织成员单位落实领导组布置的各项任务；拟定实施意见和制定分类整治技术指导意见；指导乡镇编制村镇建设规划；配合有关部门建立健全规划建设管理机构，理顺和规范建设和土地管理机制，结合“百村千幢”古民居保护利用工程，做好古村落、文物建筑的维护和周边环境的整治。

（7）县住建委：负责指导非徽派建筑改徽施工图设计；组织编制和推广新徽派建筑图集；加强施工现场安全管理；加强新农村建设的引导管理，积极争取村庄整治和危房改造、清洁工程资金支持。

（8）县公安局：负责依法维护现场秩序，保障拆违工作正常开展。

（9）县国土局：负责指导农村宅基地管理、村镇土地开发复垦整理、地质灾害防治工作。

（10）县环保局：负责做好整治范围内的生态文明村镇创建和环境监管工作，积极争取农村环境保护连片整治资金支持。

（11）县城市执法管理局：负责拟定控违拆违公告；指导乡镇日常拆违工作，确保拆违工作依法有序进行。

（12）县旅委：负责督促、指导景区景点管理、经营部门开展非徽整治工作。

（13）县交通运输局：负责公路沿线交通基础设施建设。

（14）县农业委：根据整治工作要求，做好整治范围内的新农村建设示范村的有关工作，积极争取上级资金支持。

（15）县林业局：结合绿色质量提升行动，做好整治范围内重点村镇的绿化美化。

（16）县水利局：负责指导整治范围内重点村镇所在河域的河道整治。

（17）县招商局：负责编制招商项目，积极推进招商引资工作。

（18）县委督查室、县政府督办室、县监察局：负责对整治工作开展情况及时督查、督办。

2．乡镇人民政府职责。乡镇政府是本行政区域内重点村镇环境风貌整治工作的责任主体，实行镇长负责制，负责组织实施本行政区域内的重点村镇环境风貌整治项目。

3．村、组职责。积极做好群众的思想工作，主动配合整治非徽派建筑，解决施工进程中的矛盾和纠纷。

（二）广泛宣传发动，营造浓厚氛围。采取多种形式、运用各种媒体，广泛宣传重点村镇环境风貌整治工作的重大意义、目标要求及政策措施，做到家喻户晓、深入人心。充分调动广大干部群众参与整治工作的主动性和积极性，自觉做到个人利益服从整体利益，眼前利益服从长远利益，为整治工作顺利推进营造良好的氛围。

（三）加强统筹整合，强化资金保障。

各乡镇人民政府、各成员单位要积极向上争取政策性补助资金，全力支持整治工作。县人民政府采取以奖代补的形式配套整改资金；景区景点经营单位对景区内的非徽派建筑整治给予资金补助支持；坚持“谁所有、谁整改”的原则，由户主自行筹措部分资金。确保重点村镇风貌整治成效。

景区推广策划方案篇10

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