国有土地房屋评估方法十篇

国有土地房屋评估方法篇1

2004年5月,某市人民政府根据城市规划,拆除了李某265平方米的房屋,并收回了其房屋占用的410平方米土地使用权,用于广场建设｡市政府根据现行房屋拆迁补偿规定,对李某给予了货币补偿｡但李某对此不满意,多次找市政府讨说法,要求市政府对其土地使用权给予补偿｡双方各执一词,协商未果,于是李某一纸诉状将市政府告上法院,要求法院判令市政府对其土地使用权依法给予补偿｡

法院受理该案后,审判人员有四种不同观点｡一种观点认为,根据国务院55号令《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条第二款的规定,市政府可以无偿收回李某的划拨土地使用权,用于公益事业建设｡第二种观点认为,根据国务院法制办《关于2001年11月1日以后实施的拆迁,货币补偿款中包括对土地使用权的补偿》的规定,直接判定市政府胜诉｡第三种观点认为,根据《立法法》的规定,《土地管理法》和《城市房地产管理法》的法律效力高于国务院《城市房屋拆迁条例》,因此,在涉及土地使用权补偿问题上应适用《土地管理法》､《城市房地产管理法》,而不应适用其他法律法规｡第四种观点认为,房地产既是房产和地产的统一体,也是财产权利和实体财产的混合体,因此,应在明确区分被拆迁人房地产中的房屋实体财产和土地使用权财产权利的前提下,才能明确房屋和土地使用权的补偿标准,才能分清被拆迁人应获得多少补偿｡在房地产市场价格偏高和土地使用权权益未知的情况下,以房地产市场价格为依据,评估确定被拆迁人的货币补偿金额值得探讨｡因为持第二种观点的审判人员占多数,所以本案以市政府的胜诉而告终,但被拆迁人李某对此审判结果仍存在疑问｡

本案虽以市政府胜诉而告终,但这一案件暴露出来的问题值得深思｡笔者认为,第一种观点以国务院55号令为依据,认为应判决被拆迁人败诉是不妥当的,这显然是适用法律不当｡因为国务院55号令第四十七条第二款同《土地管理法》第五十八条规定相抵触｡第二种观点直接适用国务院法制办文件,判令市政府胜诉是值得商榷的｡第三种观点适用《土地管理法》审理本案是恰当的,但忽视了拆迁补偿中的地价因素｡第四种观点则道出了房屋拆迁中土地产权评估补偿缺失的问题｡

现行房屋拆迁补偿评估制度的主要缺陷

法规政策相抵触和不衔接等问题,为拆迁双方留下纷争隐患｡众所周知,房地产是房产和地产的统一体,房产和地产密不可分｡拆迁人拆迁房屋不是为了拆迁而拆迁,而是要通过拆迁取得被拆迁人的土地使用权,再进行开发建设,从而实现土地效益的最大化｡房屋拆迁的结果之一,就是被拆迁人的土地使用权被收回｡因此,显化土地使用权的价值,对土地使用权进行补偿,对拆迁双方来说,都是非常重要的｡有关法律对此也有明确规定｡《城市房地产管理法》第十九条规定:“国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿｡”《土地管理法》第五十八条规定,“有下列情形之一的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权:(一)为公共利益需要使用土地的;(二)为实施城市规划进行旧城区改造,需要调整使用土地的……｡依照前款第(一)项､第(二)项的规定收回土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿｡”从上述规定可以看出,对房屋拆迁中的土地使用权给予适当补偿是恰当的｡但是,从《城市房屋拆迁条例》关于以房地产的市场评估价格确定货币补偿标准的规定可以看出,该规定没有体现对土地使用权进行补偿的问题｡这显然同《土地管理法》､《城市房地产管理法》的有关规定不衔接｡虽然国务院法制办文件明确规定,货币补偿中包括对土地使用权的补偿,但由于对被拆迁人补偿中没有显化对土地使用权补偿的价格,所以仍然难以使被拆迁人信服,从而引发拆迁双方很多矛盾｡

土地使用权取得方式不同,地上房屋补偿相同,“公平”背后是“不公平”｡房地产是实体财产和财产权利的结合体,房地产权利人拥有的房屋所有权是实体财产,其房屋占用范围内的土地使用权是财产权利｡由于我国实行的是土地公有制,并且实行土地所有权和使用权分离制度,因此,房地产权利人所拥有的土地使用权是由所有权派生出来的,土地使用权权益的大小,主要取决于土地使用权取得方式､土地使用权面积､土地使用年限､土地区位等因素｡在这些因素中,土地使用权的取得方式是决定因素｡按照房地产管理法律规定,以出让等有偿使用方式取得的土地使用权在合同约定的年期内,土地使用者享有完整的财产权益｡以划拨方式取得的土地使用权,土地使用者仅享有部分土地财产权益｡因此,如果被拆迁房屋的土地使用权不同,其补偿标准也应该不同｡问题是《城市房屋拆迁条例》规定,以房地产市场评估价格确定货币补偿的金额,这一规定实际上是以房地产的完全市场价值给予补偿,也就是说,是按出让方式取得的土地使用权的房地产价格来补偿｡这样,划拨土地上的房地产和出让土地上的房地产就将得到相同的补偿,结果是,划拨土地使用权房地产的被拆迁人就多得了一笔出让金或相当于出让金的补偿,而出让土地使用权房地产的被拆迁人理应多得补偿,反而却同划拨土地使用权的被拆迁户得到的补偿一样多,这显然有失公平,不符合民法的基本原则｡

地产价值没有显化,地价评估缺位｡房产和地产的地位和价值是不同的,地产在房地产中处于主导和基础的地位,而房产处于依附从属的地位,没有离开土地单独存在的房屋,但是存在没有建设房屋的土地｡地产价值是房地产价值的主体组成部分,被拆迁房屋的价值也是如此｡这两个部分的价值需要通过地价和房价的评估,才能得到准确的数据｡房地产市场价格就是房产价格和土地价格的结合体｡

《城市房地产管理法》确定了房地产价格定期公布制度､房地产价格评估制度和房地产成交价格申报制度｡其第三十三条第二款规定,“房地产价格评估应当遵循公正､公平､公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价､标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估｡”从上述法律规定可以看出,离开了地价和地价评估的房地产价格评估是不完整的,也是不真实的｡房屋拆迁的评估从本质上说,应属于房地产价格评估的范围,应当按照《城市房地产管理法》第三十三条第二款的规定,评估地价,显化地产｡但问题是,《城市房屋拆迁条例》和建设部《关于房屋拆迁估价的指导意见》,均对地价和地价评估只字未提,只是规定按照房地产市场评估确定货币补偿的金额｡同时,由于房地产市场评估技术规范不统一､内涵不明确等问题,该规定在实践中难以有效地实施｡另一方面,由于我国实行房地产评估资质分部门管理的办法,再加之房屋拆迁评估的管理属于房产或建设部门,大多数的房屋拆迁评估业务是由房产评估机构承担的,因此,房屋拆迁评估中的地价评估和地产的显化,也就无从谈起了｡事实上,土地使用面积､土地区位､土地使用年限､土地使用权取得方式及土地用途是影响被拆迁人补偿的重要因素,如果不对这些因素加以显化,不仅造成被拆迁人之间的不公平,也弱化了政府管理地价的职能｡

构建新型补偿评估制度

针对现行拆迁房屋补偿评估的缺陷,应依照《土地管理法》和《城市房地产管理法》进行完善,总的思路应是保障权益､明晰产权､健全规范､分别显化､兼顾公平､促进稳定｡

国有土地房屋评估方法篇2

《办法》明确，评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格，以及对相关评估结果进行复核评估和鉴定，适用该办法。

《办法》规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收入按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。

《办法》规定，被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。评估价值应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定。协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

国有土地房屋评估方法篇3

本刊记者／赵晓秋

2014年12月17日，浙江省宁波市迎来了一年中最冷的时节。站在如今已经成为宁波市轨道交通2号线启运路车站建设工地上，赵兰珍明白，经历了4年的风风雨雨后，他们似乎又回到了原点。

因为轨道工程拆迁，浙江省宁波市双申王服饰有限公司（以下简称双申王公司）位于宁波市海曙区启运路200号的两幢房屋分别被当地政府以违法建筑和先予执行的方式强制拆除，双申王公司至今没有拿到一分钱的补偿款。而与该公司同在一宗地上的另一家炊具公司早在4年前就拿到3.8亿元的补偿款。这种冰火两重天的遭遇让双申王公司难以接受。

4年来，作为双申王公司法定代表人的赵兰珍一直奔波于各部门求助和申告，并与当地政府打了三起行政诉讼官司。如今，外表文弱的赵兰珍成为当地政府眼里“难啃的骨头”。但她依然不知道公司的困局究竟怎样才能打破。

拆迁之殇

2002年4月，王维良、赵兰珍投资的浙江省宁波市海曙区维翔服饰有限公司（以下简称维翔公司）从土地二级市场通过出让的方式购得一块位于宁波市海曙区启运路200号、面积为2054.2平方米（即3.08亩）土地的使用权。这宗土地的性质为国有，使用年限至2052年。2002年6月6日，维翔公司领取了土地使用证。2006年6月9日，赵兰珍为法人代表，王维良为投资人，成立了双申王公司。2009年2月17日，启运路200号土地的使用权以出让的方式登记在双申王公司名下。

在启运路200号地块，双申王公司建了两幢房屋。其中，位于西侧的一幢房屋面积为1738.58平方米，于2009年1月4日办理了房屋产权证；位于东侧的一幢房屋面积为1412.25平方米，因当地规划部门土地红线划错的原因，未能办理房屋产权证。2010年，在双申王公司经营渐人佳境时，一场意想不到的变故不期而至。

2010年6月17日，宁波轨道交通2号线一期工程与6家银行签下130亿元的银团贷款合同，房屋拆迁全面启动。宁波轨道交通2号线为宁波市一条由西南至东北方向的基本骨干线，全长50公里，共设车站27座，全线依次贯穿宁波市的鄞州、海曙、江北、镇海4个行政区。

2010年12月，双申王公司所在地被列入宁波市建设轨道交通2号线工程拆迁范围。因与房屋征收部门宁波市海曙区人民政府房屋征收办公室就补偿问题存在差距，双申王公司一直没有搬离启运路200号。

2012年2月22日，双申王公司的一幢未能办理房屋产权证的三层房屋被宁波市海曙区城市管理行政执法局（以下简称海曙区城管局）以属违法建筑为由予以强制拆除。

2012年7月23日，宁波市海曙区人民政府作出《关于宁波市轨道交通2号线一期工程项目（启运路站）房屋征收的决定》，并于2012年7月23日予以公告。双申王公司剩下的一幢房屋被列入征收范围。

双申王公司与征收部门主要存在三个争议问题：一是补偿价格确定的原则问题，双申王公司认为应按市场价补偿自己的房屋，他们于2012年6月16日委托广东一家房地产评估公司对房屋进行评估，评估价为6593万余元，而征收部门按房屋成本的评估价为1149万余元，两者相差约5000万元；二是被征收房屋的用途问题，双申王公司认为其被征收房屋的部分房间一直用于商业，有营业执照，并已按照商业用途缴纳水费、电费、税费，理应按照商业用途补偿，按照工业用途补偿不合理；三是被强制拆除的房屋的合法性问题，双申王公司表示在建造房屋前已向规划部门申报选址意见书，其建设项目已获准立项审批，仅因为他们与邻地之间的规划红线问题造成批建滞后，不能认定为违法建筑而不予补偿。

在房屋征收补偿价格依据和原则方面，据双申王公司提供的《宁波市轨道交通2号线一期工程项目（启运路站）房屋征收补偿方案》第6条规定：非住宅以货币补偿为主，货币补偿范围有四项，即房屋价值补偿、重大设施设备补偿、一次性经济补偿、提前搬迁奖励补偿。此次征收补偿方案确定的征收价补偿原则是：根据房地产市场价格，按照规定的房屋征收评估办法评估确定。如果被征收人选择货币补偿的，可以按被征收房屋的评估金额再增加一定比例的补偿资金，仓储用房、工业用房增加比例的标准为30%。

评估疑问

房屋评估问题是双申王公司一直未与海曙区政府达成补偿协议的关键因素。在一份委托方为宁波市海曙区房屋征收事务所、由宁波市甬海房地产估价有限公司出具的《宁波市双申王服饰有限公司所属房地产估价报告》对预估建筑物实物状况描述与分析内容为：钢混结构的五层楼房，建筑面积合计1738.58平方米，建成于2007年，估价时点为2012年7月23日；房屋所有权人为双申王公司，房权证甬海段字第2008090号，设计用途为工业，土地使用权证为甬国用(2009)第0100236号，使用类型为国有出让，终止日期为2052年1月11日，土地面积为2054.2平方米（折合3.08亩）；该评估报告最终作出的房屋征收评估价格为11492164元；报告采用的评估原则是“成本价”。

按照这份评估报告折算，双申王公司1738.58平方米建筑面积的房屋的单价为每平方米2092元：评估报告对双申王公司占用的土地未来40年补偿标准采用“基准地价修正法”结合“成本法”评估，基准地价为631元／平方米，修正后的土地均价为3485.54元／平方米；估价方法为“可采用市场法确定估价对象的比准价格，不适宜采用收益法，最终对工业用房部分采用成本法”。

对于征收房屋补偿估价原则究竟采用“成本法”还是“市场法”的问题，法律早有规定。《浙江省人民政府关于贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例的若干意见》特别强调：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日当地类似房地产的市场价格。”

《宁波市关于贯彻实施国有土地上房屋征收与补偿条例的若干意见（试行）》规定：“被征收房屋价值的补偿价格不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。房屋征收评估一般应采用市场比较法进行评估。采用市场比较法评估被征收房屋价格的，由房地产评估机构根据评估比准价格，结合该房屋具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、装修、容积率等因素评估确定。”

《国有土地上房屋征收评估办法》第11条规定：“被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估。”

双申王公司地处宁波市三类地段，地理位置优越，公共配套设施齐全，是宁波市较成熟的区域及重要的交通枢纽，其所在区域企业集聚效应较明显。

据搜房网数据监控中心统计，2012年5月，宁波市6个区的商品住宅成交均价为每平方米11530元，启运路这块黄金宝地周边商业用房的价格为每平方米2万～6万元，办公用房价格为每平方米0.8万～2万元。因此，用市场法与成本法两种不同的房屋征收补偿价格依据和原则，评估的补偿价格会有数倍差距。

此外，甬政发〔2011〕96号评估书认定双申王公司房屋为工业用途，但多年从事征收补偿案件的北京市世纪律师事务所律师张生贵认为，房产证载明为工业用房，但实际作为商业用房，被征收人如果能提供营业执照、纳税凭证，应当参考商业用房的标准补偿，这体现了现代物权关于私权利的保护。自《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后，被征收房屋的补偿标准一律以市场价为依据，不存在商业、工业、住宅等用途方面的差异化，只要评估时充分考虑市场这一因素即可。而在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施前，关于房屋用途的确定方法，《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》曾有原则规定，对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照的经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。国务院相关政策确定的原则按实际营业及是否有纳税凭据作为确定原则。

补偿差别

除了法律规定与现实结果不同的疑问外，让双申王公司更难理解的是，与其相邻的炊具公司在2011年被拆迁时，领取了3.8亿余元的补偿款，折合成其房屋建筑面积单价为每平方米22070.32元，土地均价为13613.64元。对于这家炊具公司的违章建筑，当地政府给予了装修费和一次性经济补偿费。

对于双申王“相邻房产适用不同赔偿标准”的疑问，宁波市海曙区拆迁事务所副主任施盛亚在接受采访时表示不存在“同地不同价”的情况。“当地只有一种补偿标准，至于补偿结果会有不同，那是因为每家房子面积、结构、建设标准、层数、层高不同以及土地面积和容积率不同造成的”，施盛亚表示，相关的两家公司没有任何可比性。

在一份由宁波市海曙区人民政府房屋征收办公室于2014年4月23日出具的《信访事项答复意见书》中对此问题的回复是，与双申王相邻的炊具公司是按照《宁波市城市房屋拆迁管理实施细则》等法律规定和文件进行货币补偿的，而双申王公司的房屋征收是在2012年房屋征收决定作出后，适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定补偿的。针对答复，双申王公司认为，征收补偿标准要高于之前的拆迁补偿标准，相关部门的答复只是转移问题。记者提出能否提供相关炊具公司的评估报告时，施盛亚以“评估资料已经进档。当年的审计部门已经对评估报告进行过跟踪审计”为由，婉拒了记者的要求。

对于宁波市轨道交通建设拆迁、评估、补偿情况和标准问题，记者在采访宁波市轨道交通工程建设指挥部动迁科时，其表示会尽快给记者答复。截至本刊发稿，对方仍未对上述问题进行答复。

面对相关信息的不公开，双申王公司对征收实施单位委托的评估报告提出强烈质疑，认为评估报告中的“土地评估、建筑物评估、装修评估”缺乏分析过程；各个数据没有出处，没有对取值比例及参数大小作出任何说明，这份评估报告的最大问题是缺少房地产估价技术报告，“这不符合房地产估价规范”。

行政诉讼

2013年1月6日，宁波市海曙区政府作出海征补[2013]第1号房屋征收补偿决定。在决定中有这样一段文字：“限被征收人双申王公司在收到决定书起10日内与宁波市海曙区人民政府房屋征收办公室办理房屋征收补偿安置和移交手续，并将海曙区启运路200号房屋腾空搬迁。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在本补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由本机关依法申请人民法院强制执行。”

因对决定中的补偿金额和评估结果不服，双申王公司于2013年3月29日向宁波市中级人民法院提起行政诉讼，要求撤销该房屋征收补偿决定。然而，让双申王公司想不到的是，2013年4月15日，宁波市海曙区政府以影响轨道交通建设为由向宁波市中级人民法院提出先予执行申请，要求强制腾空该房屋。4月27日，海曙区政府强行拆除了双申王公司的那幢有房产证的房屋；而此时，双申王公司还在为即将于第二天开庭审理的行政诉讼做诉前准备。至此，双申王公司被强制拆除所有房屋，没有拿到一分钱补偿款。

从宏观层面看，拆迁本身是一个破旧立新的过程，是城市新陈代谢的重要方式。它将加快促进城市化进程，提速城市的整体发展。从微观层面看，在拆迁过程中利益受到损失的往往是普通民众，房子是他们重要的生活、生产资源。因此，完善拆迁制度，保障老百姓的权益，让他们分享经济发展的成果，是拆迁工作的重中之重。

2014年8月29日，最高人民法院十大拆迁典型案例，涉及房屋征收的补偿价格确定、补偿方式选择、违法建筑强拆、“民告官”拆违不作为等多个方面。其中，多数行政行为被依法撤销或确认违法。这些典型案例的，对今后此类纠纷的审理具有一定指导作用，统一裁判尺度的同时，保障了民生权益。

看到国家保护民众权益的决心后，2014年3月13日，不甘心“未赔先拆”的双申王公司将海曙区城管局告上法庭。

双申王公司认为，无论是两次出乎意料的强制拆迁，还是后续两年的官司，一切事件的起因仿佛都与那幢被认定为违法建筑的房屋难脱干系。

据赵兰珍介绍，双申王公司取得启运路200号的土地后，发现土地证上记载的土地面积虽然正确，但红线范围小了400平方米。这400平方米的土地划给了与其相邻的那家炊具公司。发现问题后，双申王公司多次向有关部分反映问题，甚至提起了行政复议，但事情一直没有结论。所以，在起诉状中，双申王公司认为涉案的三层建筑是他们在合法取得国有土地使用权的土地上兴建的二期厂房，因有关政府部门错划土地红线以及涉案地块征收等因素，导致双申王公司补办产权手续受阻。政府的错误不应让企业承担，该三层建筑应当认定为合法建筑。此外，海曙区城管局强制拆去双申王公司合法建筑的行为程序违法，给双申王公司造成损失达39909125元。因此，请求法院判决海曙区城管局的行为违法，并赔偿39909125元的经济损失。

2014年12月19日，宁波市海曙区人民法院对这起行政诉讼作出一审判决。

法院认为，海曙区城管局在作出具体行政行为前，尽管已多次书面告知双申王公司限期自行办理并拆除涉案违法建筑，但被告的行为仍与《行政强制法》规定的相应程序不符。根据法律规定，海曙区城管局在作出被诉强制拆除行为前，应履行催告程序，并听取当事人的陈述和申辩以及公告。因此，法院认定海曙区城管局的强制拆除行为认定事实清楚，但程序违法，适用法律错误。但双申王公司要求行政赔偿的请求无事实和法律依据，法院不予支持。

国有土地房屋评估方法篇4

【关键词】国有土地；制度；房屋征收；保证

中图分类号：D922.33 文献标识码： A

自《房屋征收条例》出台和实施以来，我国在国有土地上房屋征收补偿方案方面存在的不足正在不断的体现出来，并因此而导致了大量征收纠纷的出现，在一定时间内已成为社会矛盾的热点，对于和谐社会的构建带来了极大的影响。因而为了确保《房屋征收条例》得到有效的实施，笔者结合自身工作实践，提出以下几点探究性的分析。

1.国有土地上房屋征收制度保证的根本前提

为了确保国有土地上房屋征收得到制度上的保障，就必须始终坚持民主决策的基本原则，切实加强对社会稳定风险评估，才能实现合法征收，也是房屋征收的根本前提。

1.1始终坚持民主决策的基本原则

民主决策是《房屋征收条例》中提出的国有土地上房屋征收原则。即在广泛听取民意的同时，还应征询房屋被征收人所提出的意见，尽可能地确保房屋征收行为的支持率得到有效的保障和提升。因此房屋征收决策的民主性、透明性、科学性。

1.2切实加强对社会稳定风险评估

任何工作的开展都具有一定的风险，而为了工作成效的提升，就必须加强对风险的评估，才能更好地采取有效的措施，尽可能地降低因风险而带来的损失。因此对于房屋征收工作的开展更应如此。所以为了确保房屋征收的合法性，得到被征收人的支持，就必须加强对其风险的评估。否则就会引发诸多导致社会和谐被破坏的现象发生。所以在做出征收决定，作为政府职能部门，必须组织专家加强对房屋证书开展而可能的导致社会稳定风险的评估，对存在的风险因素进行分析的同时提出相应的措施予以解决，当发现由于征收可能对社会稳定带来重大影响时，就必须否决征收决定，最大化的确保政府征收决定的科学合理性。与此同时，还应加强与人民群众的沟通，对民情民意有一个全面的掌握或了解，着力实现政府工作的社会化，广纳谏言，以最大化的确保房屋征收工作得到有效的制度保障[1]。

2.国有土地上房屋征收制度保证的主要措施

2.1人性化的征收国有土地上的房屋

目前，人性化已成为政府部门为人民群众服务水平高低的重要指标，因此在国有土地上征收房屋时，除了要严格按照《房屋征收条例》第十七条之相关规定的基础上，还应确保征收过程的人性化，基于此，笔者提出以下几点人性化的征收措施。一是从提高征收补偿灵活性入手，既能选择采取货币的方式对被征收人进行补偿，同时也能采用房屋产权置换的方式进行补偿，所以作为政府部门，还应为此提供置换产权的房屋，同时还应房屋产权置换过程中，新旧房屋之间的差价，若征收房屋的价值低于所置换房屋的价值，则应要求被征收人向政府补差价，反之，则应由政府向被征收人补差价，并尽可能确保所提供的房屋与被征收房屋的地段相同或相近，总之，必须征得被征收人的同意。二是结合实际采取针对性的补偿方式，例如被征收人由于房屋被征收而搬迁时所产生的搬迁费应有征收部门进行支付，对于置换房屋产权的被征收人，在置换之前，被征收人由于房屋被征收而临时安置时所产生的搬迁费应有征收部门进行支付，或为其提供周转房，以此最大化的确保被征收人因为房屋征收导致的利益损失降低最低甚至不损失，体现补偿方式的多元化；三是对于生活条件上存在困难的被征收人而言，若其与住房保障条件相符，在享受上述个性化服务的同时，还应将其优先享受住房保障，在促进其居住条件改善的同时进一步彰显房屋征收的人性化[2]。

2.2市场杠杆下评估和确定补偿价值

随着市场经济时代的到来和不断的发展，我国很多行业的发展得益于市场的杠杆作用和调节作用。因而在对国有土地上的房屋进行征收时，必须严格按照《房屋征收条例》中的第十九条之规定的相关内容对被征收房屋的补偿价值进行确定，最大化的避免出现只补房而不补地的传统货币补偿中的不足，通过市场的杠杆作用对房屋的价值完全体现出来。与此同时，在通过市场确定房屋的补偿价值时，还应严格按照《房屋征收条例》中有关被征收房屋价值评估之相关规定进行科学的评估，若被征收人对评估价值不认可，则可向评估机构申请进行复核评估，若对复核结果仍不认可，则可以向评估专业委员会对其进行鉴定，并由所在地的县一级的住建部门制定相应的评估办法，同时还应向社会广泛的公开征求意见，最大化的确保房屋的补偿价值得到科学的确定，确保房屋被征收人能在同等区位中以市场价够得类似住房，保证房屋被征收人的合法权益。

2.3实行补偿决定与强制搬迁相分离

政府作为征收房屋的主体，因此在严格按照《房屋征收条例》的相关规定下，有权作出被征收房屋的补偿决定，若房屋被征收人没有在规定期限内提请复议或行政诉讼时，那么该补偿决定的法律效率就会生效，但是房屋被征收对象拒绝执行时，人民政府可以向人民法院申请对不成决定强制性的执行。但为了保护房屋被征收人合法的权益，应严格按照《房屋征收条例》中提出的实行补偿决定与强制搬迁相分离的规定，人民政府在向法院申请强制执行时应接受司法的审查，若审查后发现补偿决定的程序违法和法律缺乏适用性以及根据错误等，即使房屋被征收人没有提请复议和行政诉讼时，同样应补偿决定撤销，利用司法审查对错误的补偿决定进行完善和改进。

2.4被征收人行政诉讼权利得到保障

《房屋征收条例》对征收决定法定条件、作出决定的程序等均作了详细的规定，如果对不符合规定条件的项目，政府作出征收决定，或者作出的征收决定程序违法，或者征收决定损害了被征收人的合法利益，作为被征收人可以依法提起行政诉讼，要求法院对征收决议予以撤销。如果政府不能提供充足的证据和法律依据来支持作出的征收决定，法院就会作出撤销征收决定的判决。此外被征收人最关心的就是补偿安置结果，征收决定作出之后，就需要与被征收人就补偿安置问题进行协商，经过协商达成一致意见时，应及时签订补偿安置协议，并全面履行。若无法达成协议，在征收决定规定期限后由政府作出补偿决定[3]。

3.结语

综上所述，《房屋征收条例》为国有土地上房屋征收提供了良好的制度保证。因而为确保房屋被征收人的合法权益得到有效的保护，就应以合法征收为前提，在坚持民主决策的基本原则的基础上，切实加强对社会稳定风险评估，人性化的征收国有土地上的房屋，利用市场杠杆下评估和确定补偿价值，实行补偿决定与强制搬迁相分离，保障被征收人行政诉讼权利，最大化的实现房屋征部门收与被征收人的双赢。

【参考文献】

[1]吴海洋.浅析国有土地上房屋征收与补偿工作[J].现代交际，2013，12:16.

国有土地房屋评估方法篇5

[论文关键词]农村房屋；抵押；法定租赁权；法律思考

一般认为，农村房屋，是指在农村集体经济组织所有的土地上建造的属于农民个人所有的自住房。房屋，作为不动产，由权利人依法享有占有、使用、收益、处分的权利。城市房屋抵押早已开始，而农村房屋基于其特殊性，法律上规定宅基地使用权不能抵押。随着农村经济的快速发展，农村房屋抵押贷款将得以建立和完善。

一、农村房屋抵押困境分析

（一）法律障碍

农民将自己的房屋抵押，一般是为了筹集资金，向银行等金融机构贷款，银行等金融机构为了降低其贷款风险，通常要求农民提供担保。当农民不能偿还贷款时，银行等金融机构就会行使其抵押权，然而法律规定农村房屋下的宅基地使用权不能与农村房屋一并抵押，这样就存在我国农村房屋抵押贷款法律规定与现实需要存在冲突。

我国宪法明确规定，集体土地属于集体所有，农民对自己房屋下的宅基地只有使用权，而没有处分权。我国《物权法》第184条第2款规定“下列财产不得抵押：耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外”。《物权法》明确规定宅基地等集体所有的土地使用权不能抵押。因此，农民用农村房屋抵押融资受到限制。

我国《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。我国实行农村村民“一户一宅”原则，即一户只能拥有一处宅基地，国家为了保障农民基本生存权利做到“居者有其屋”，政策上不支持农民住宅用于抵押融资。

我国《担保法》第37条规定，农村耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得用于抵押。同样，农民因房屋下的宅基地不能抵押融资。

以上四部法律都明确规定了农村宅基地使用权不能抵押，现实当中，农村房屋抵押，通常认为是农村房屋作为抵押物，但其抵押的价值应包含房屋和房屋下的宅基地，而宅基地使用权是不能抵押的，因而推定农村房屋也不能抵押。

（二）农村房屋抵押登记障碍

一方面，由于我国农村人口多、面积大、范围广，登记工作难度大等原因，我国目前尚未对农村的房屋进行全面确权，绝大多数农村房屋没有房屋产权证，当房屋进行抵押时，抵押登记当然也就没有办法办理。另一方面，根据《房屋登记办法》第 87 条规定：“申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定的除外，房屋登记机关应当不予办理。”国土资源部在 2004 年11 月2日也印发《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发〔2004〕234 号）特别强调“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”因此，农村房屋的所有权转移登记仅限于集体经济组织内部的成员之间，而农村的需求又是有限的，这极大地限制了农民向银行等金融机构抵押贷款。

（三）农村房屋价值评估障碍

农村村民一旦无法偿还债款，抵押权人就会实现其抵押权。在抵押权人实现抵押权时，将如何认定农村房屋的价值呢？实际上，农村房屋的价值相比城市房屋难以确定其价值。农村房屋的建设与城市房屋的开发建造有很大的不同，农村房屋的价值评估缺乏统一可操作的标准，建房材料、成本质量差异很大，此外，农村房屋的价值评估机构大多来自城市，他们并不了解农村的相关情况，实地价值评估带来困难，而且农村房屋处在农村地区，这些都会影响农房本身的价值。除了物理上的原因外，现行法律对农户流转的限制，很难评估出相对公允的价值，使得抵押双方满意。

二、农村房屋抵押的必要性与可行性之考察

对于我国农村房屋是否可以抵押，人们有不同的观点。一种观点认为，根据“房地一体”原则，宅基地使用权不能转让，农村房屋也不能抵押，否则，违背了“房地一体”的原则；另一种观点主张“宅基地使用权不得单独转让、抵押，建造在宅基地上的住房转让、抵押的，宅基地使用权一并转让、抵押。”此观点认为，农村房屋可以抵押，并与宅基地一并抵押。第三种观点则认为，可以借鉴日本民法的作法，即引入宅基地使用权租赁制度，农村房屋的受让人可基于债权性质的宅基地使用权租赁权取得房屋的所有权。笔者认为，农村房屋抵押是市场经济的发展的必然要求，农村房屋抵押有其存在的必要性和可行性。

（一）农村房屋抵押之必要性考察

1.保障广大农民的财产权

根据《中华人民共和国宪法》第 13 条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”农村房屋做为农民的一项私有财产，可以行使占有、使用、收益和处分的所有权能，即农民可以自由支配自己的房产。农村房屋抵押，有利于保障农民的财产权。

2.盘活农村静态的资产

虽然，法律并没有规定农村房屋不能抵押，但是受限于“房随地走，地随房走”的原则，农村房屋无法像城市房屋那样在市场进行自由流转，也不具备融资担保功能，这样一来，农村房屋这一资产不能流转，变成了“死产”。农村房屋抵押可以将静态的资产转化为活的资本，让农村房屋成为农村发展的生产要素，激活农村经济。

3.城乡一体化的发展要求

随着城市化战略的逐步实施，在基础设施比较完备，经济比较发达的地区，城镇与农村已经没有明显的界限，而农民房屋不能自由买卖，把已完成城镇一体化的状态，人为的割裂成城镇和农村。因此，从城乡一体化的角度出发，开展农村房屋抵押融资，使得农村房屋能够向城市房屋一样自由抵押处分符合城乡统筹的政策，对打破城乡隔绝、地域界限和身份限制，有利于建立全国统一、公平竞争和城乡和谐的大金融市场。

（二）农村房屋抵押之可行性考察

1.法律可行性之考察

首先，我国《宪法》第13条规定国家依照法律规定保护公民的私有财产权。国家以根本大法的形式确定了公民合法的财产权。而公民的私有财产权应包括占有、使用、收益和处分的权利，因此，农民用自己所有的农村房屋设定抵押权，是依法处分自己的财产，符合国家根本大法的规定。

其次，我国《民法通则》第75条第1款规定公民的个人财产中包括公民的合法的房屋。我国《民法通则》规定国家保护公民的合法财产权，我国法律允许城市房产可以用于抵押融资，根据法律之平等原则，农村集体土地上的房屋也应该和城市国有土地上的房屋一样可以用于抵押融资，体现法律的公平与正义。

再次，我国《担保法》第37条对不得抵押的财产中，主要是指宅基地的使用权不得抵押，并没有将农村房屋列为不得抵押的对象。另外，《担保法》第34条第1款规定可以作为抵押物的是“抵押人所有的房屋和其他地上定着物”。担保法没有对抵押房屋规定必须是国有土地上的房屋或集体土地上的房屋做区分，从严格意义上看，集体土地上的农村房屋是可以用于抵押的。

最后，我国《土地管理法》第62条的规定，农村村民如果出租出售宅基地上所建住宅后，不能再申请宅基地的。由此可见，村民出租、出售房屋，法律并无禁止性规定，既然可以农村房屋可以出租、出售，根据法无禁止者皆可为的原则，那么宅基地上的农村房屋也可以用于抵押。

从上述五部法律可见，我国农村房屋抵押是有其法律的可行性的。根据私法原则之“法无禁止者皆可为”，既然我国法律并没有明确进行农村房屋抵押，并且以上法律在一定程度上认可农民对自己的房屋进行处分，因此，我们对农村房屋抵押的行为也当然认定其为有效的。

2.理论可行性之考察

法定租赁权法理依据是指因房屋在自然属性上与土地的不可分离，但土地和房屋分别属于不动产，为不同的权利主体所有，可以单独作为交易的标的，因此当不同的或同一所有权人将土地或房屋同时或先后转让给不同的人所有，则推断为土地受让人默许房屋受让人继续使用土地，但房屋所有权人必须向土地所有权人支付相应的对价，其法律性质为租赁，且租赁的期限不受法律关于一般租赁合同租期之限制。

法定租赁权的性质是债权而非物权。正如学者指出的，在法定租赁权的制度框架下，农村房屋的买受人在取得房屋所有权的同时，对于房屋的宅基地并非取得作为物权的村民的“宅基地使用权”，而是取得作为债权的“宅基地租赁权”。基于该债权性质的租赁权，房屋买受人可以占有并使用宅基地，达到对宅基地用益的目的，这一结果并非出于农村房屋买卖双方的自由意志，而是出于法律的直接规定，同时，租赁的标的物是宅基地而不是宅基地所有权。

按照法定租赁权理论，对于农村房屋的受让人，就不会有身份的限制，即包括本集体的成员，其他农村集体的成员和城市居民，都完全可以作为受让人取得农村房屋的所有权，同时与该房屋宅基地所有权人的集体之间产生法定租赁权关系。在我国法律规定的集体土地使用范围内，用支付租金的方式解决集体土地问题是符合法律规定的，并且农村集体经济组织也可通过积累资金来解决农村集体经济组织内村民的福利和社会保障问题。

三、建立和完善农村房屋抵押制度的建议

（一）加快推进农村房屋产权登记工作

根据物权法的基本原理，不动产物权的公示方式登记，未经登记或不生效力或不对抗第三人。因此，房屋产权证是开展农村房屋抵押融资的前提条件，农民要想抵押贷款，就必须办理抵押登记，否则不能进行抵押。因此，应大力推进对农村房屋产权登记工作，号召广大农民积极进行房屋登记，对符合农村房屋登记条件的房屋，应当给予登记和发证。农村房屋所有权人的权利得到明确后，有利于农村房屋抵押，从而降低了金融机构抵押贷款的风险，保障了交易双方的合法权益。

（二）建立健全农村房屋价值评估体系

从目前市场交易的情况来看，绝大部分的评估机构都来自城市，专门的农村评估机构很少，难以适应市场经济发展的需要。此外，城市房屋的评估机构适用的标准是否适用于农村值得人们的怀疑。因此，在现行的评估体系下，建立适合农村房屋的评估体系，合理评价农村房屋的价值，是非常重要和必要的。当然，并不是说完全地否定城市房屋评估体系，在建立农村房屋价值评估体系中，城市房屋的价值评估体系对农村房屋价值的评估仍然具有借鉴意义。

因此，政府应倡导成立农村房屋评估中介机构或设立相应部门，并制定和公布本区域内的农村房屋的最低保护价，发挥政府的经济调节功能，为农村房屋的价值评估提供依据和指导。在农村建立房屋价值评估体系的基础上，金融机构可委托评估中介机构对农村房屋价值进行评估，农村房屋的所有权人也可以申请进行房屋价值评估，评估机构出具的评估报告将为金融机构对农村房屋抵押融资时的价值提供参考。

（三）建立健全社会保障服务体系

进行农村房屋抵押贷款，最大和最现实的问题是，农村房屋变现后，农民的居住问题。法律规定宅基地使用权不能流转，一个很重要的原因是为了保障农民的日常生活保障。如果农民将房屋进行抵押贷款，无法还贷时，农民将会失去房屋，一无所有，这将极大地影响农民的生存问题。因此，建立健全的社会保障体系，将有效地避免了这类问题的发生，解决了农民的后顾之忧，农民可以安心地将自己的房屋用于抵押，这将有利于推动农村房屋抵押的进行，发展农村经济。

（四）完善配套法律法规

在与国家法律、法规不冲突的原则下，制定规范性地方法规与政策，协调相关部门，行使地方立法权，制定适合当地农村房屋抵押的特色政策，这将有利于推动中国法律制度的建设与完善。在一部分地区实行试点，对农村房屋抵押贷款问题进行立法实践，将是立法的有益探索。

因此，通过完善法律规范，对农房抵押贷款的相关法律问题加以规范，将有利于推动农村房屋抵押的顺利进行。例如2009年，成都市政府下发了《关于成都市农村产权抵押融资总体方案及相关管理办法的通知》，以及《成都市农村土地承包经营权抵押融资管理办法（试行）》、《成都市农村房屋抵押融资管理办法（试行）》、《成都市集体建设用地使用权抵押融资管理办法（试行）》等三个具体操作文件，为农村房屋产权直接向金融机构质押、抵押融资提供了法规保障。

国有土地房屋评估方法篇6

一、城市房屋征收应保护的公民权

国有土地房屋征收或拆迁，是一项极其复杂的系统工程，它意味着城市建设的立、改、废，是指根据城镇建设规划和国家专项工程的建设计划以及当地政府的用地文件，拆除建设用地范围内的房屋及其他设施的行为。就征收或拆迁行为而言，如果基于公共利益的需要，则属于行政征收行为，其一方当事人是行政主体（一般是县级政府）为征收人，而另一方是与行政主体相对的被征收人；［2］如果基于非公共利益需要，则属于民事行为，取得房屋拆迁许可证的建设单位为“拆迁人”，被拆迁房屋的所有人是“被拆迁人”。［3］，城市房屋征收或拆迁必然涉及政府、房地产开发商（拆迁人）、被征收人或被拆迁人三方的利益，而在利益的三者中，“被征收人或被拆迁人”总是处于社会弱势，其权利和利益最需要保护。因此，从法律的视角而言，在城市房屋征收或拆迁过程中，应当保护被征收人或被拆迁人的下列实体性和程序性权利。

1．公民的基本人身权

公民的基本人身权是宪法赋予公民的最基本的权利。无论是城市一次建设需要进行房屋征收或拆迁，还是城市二次建设需要房屋征收或拆迁，都必须维护公民不可剥夺的权利———公民的人身权。而当下许多地方的政府和拆迁人以暴力或武力方式从事征收或拆迁活动，对被征收人或被拆迁人采取殴打、威胁或强迫等违法行为侵犯公民的基本人身权利，不仅违背我国以人为本，构建和谐社会的大政方针，而且与我国宪法所规定的公民人身权利受国家法律保护的基本法治理念相悖。因此，依法维护被征收人或被拆迁人的合法权益，做到文明征收或拆迁，依法征收或被拆迁，保护被征收人或被拆迁人的人身权，这不仅是权利至上法治理念的体现，而且是构建社会主义和谐社会之基本诉求。

2．财产权

依照我国《宪法》和《物权法》之相关规定，公民合法的私有财产不受侵犯，未经所有权人许可，不受任何权力以及任何形式的侵害。［4］而在我国国有土地房屋征收或拆迁过程中，一些地方政府或部门因公共利益或非公共利益之需要对城市房屋进行征收或拆迁时，严重侵犯公民的财产权，主要表现在：首先，政府或拆迁人在征收或拆迁过程中，不遵循“拆迁只能使人民越富，而不是使人民越穷”的基本治理理念，只按照事先的预定标准进行补偿，未对被拆迁居民是否能够再次购置新房进行考虑，致使很多居民在短时间内难以正常生产生活，其权益受到严重损害，使政府建设城市、改造城市规划的良好愿望大打折扣。其次，在现实社会生活中，引发被征收人或被拆迁人和政府或拆迁人冲突的主要因素是被征收人或被拆迁人的财产权未受到应有的保护。一般而言，被拆迁人往往认为拆迁人赔偿得不够。而导致这种问题的根源往往是缺乏科学的评估方式和合理的赔偿标准。公民财产权应当受到实体性法律保护和程序性法律保护。财产权作为宪法所规定的基本权利，其限制和剥夺必须要有一个正当程序，如果政府为了公众利益的目的对它进行限制和剥夺，必须按照正当法律程序，这是法治理论的公理。如果征收是为了商业目的，那么就必须遵循民事商品交易的民事合同之自愿有偿原则。基于此，2011年1月21日国务院通过并实施了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，试图对房屋征收行为进行实体法与程序法上的规范，使被征收人或被拆迁人的权利受到法律保护。不过，新《征收与补偿条例》虽然对被征收人或被拆迁人财产权的保护有所增强，但由于其规定的概括性和一般性，在实践中被征收人或被拆迁人的权利受到实质性保护也有一定难度。

3．劳动保障权

依照我国宪法之规定，劳动是我国公民一项基本权利和义务。国家不仅应当为劳动者提供劳动和就业的机会，而且应当保障公民劳动权利的最终实现。然而在我国国有土地房屋征收或拆迁过程中，个别政府强令被拆迁人的家属停止现有的本质工作，去劝说被拆迁人配合政府征收或拆迁。若劝说不顺利，或被征收人或被拆迁人不同意搬迁，那么他们的家属将会连带地遭受处罚，甚至开除公职。这种行为严重地损害了公民的劳动保障权。

4．知情权

知情权严格地说是一项程序性权利。一般而言，知情权就是指政府在房屋征收或拆迁前的法定期限内必须公开张贴房屋拆迁公告，公告必须写明具体的征收或拆迁补偿金额，补偿依据，价格评估的过程等等。如果没有对被征收人或被拆迁人公示，致使当事人不知情，等同于剥夺了当事人的程序性权利———知情权。新《征收与补偿条例》把房屋征收或拆迁行为纳入司法审查之中，但由于目前缺乏统一而具体的司法审查标准，致使司法审查难以正常进行。

二、被征收人权利保护之规范缺失

中国城市化进程中引起了许多社会冲突和矛盾。其冲突之根源在于：城市化进程与公民权利之保护成为社会矛盾中的两极，政府权力之合法运用与公民权利之正当保护之间的规范缺失。2011年的《国有土地上房屋征收和补偿条例》与2001年的《城市房屋拆迁管理条例》相较确实取得了重大的进步，其突出特点在于：一是，确定了公平补偿、决策民主、程序正当和结果公开等基本原则。［5］二是，界定了公共利益的范围。首先，运用肯定列举方式列举了公共利益之范围，即国防和外交的需要，由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要，由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要，由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要，由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。其次，运用概括方式规定了法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。［6］三是，确定政府是征收补偿主体，房屋征收应先补偿后搬迁，禁止采取暴力威胁迫使搬迁。“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”［7］同时规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。［8］四是，确立听证制度和征求意见制度。在旧城改造中不满征收补偿方案的，政府应组织听证会并修改方案。因旧城区改造需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。［9］五是，确定了房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，并规定了房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。［10］六是，明确征收补偿标准，征收私宅应优先保障住房。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。［11］七是，补偿应足额到位专款专用。即作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用；对被征收人给予的补偿，除了包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，因征收房屋造成的停产停业损失的补偿外，市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励；如向法院申请强制执行，强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积等材料。在补偿方式上，条例明确规定“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换”。［12］此外，《征收与补偿条例》取消行政机关行政强制执行权，由行政机关申请人民法院实施司法强制执行；［13］建立了房屋征收或拆迁之司法审查制度；［14］建立健全法律责任制度［15］等等。然而，由于我国法律制定之理想价值与法律实施之实际状态存在差异，《征收与补偿条例》仍然存在一系列规范缺失：

1．公共利益与非公共利益界定模糊。按照《征收与补偿条例》规定，所谓公共利益主要是指保障国家安全、促进国民经济和社会发展等，并用列举方式具体列举了五个方面为公共利益范围，并概括规定了法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。从上述规定中不难看出，公共利益范围仍然不明确：一是，规定过于概括而不具有操作性，为各种“渗水的公共利益”大开方便之门，使虚假的公共利益合法化和正当化；二是，形式上的公共利益为权力滥用提供了合法路径，因为公共利益是国有土地房屋征收或拆迁最好的借口，权力行使者总是借公共利益之名求私人或部门利益之实；三是，概括规定为执法机关提供了法外实施法律之途径，许多执法机关以概括规定为幌子，使法律、行政法规的实施流于形式，从而使法律和行政法规自然地失去法律效力。

2．政府行使权力之理念缺失，对城市房屋征收或拆迁之相关法律、法规的法治精神和原则存在认识上的误区。根据《征收与补偿条例》第13条之规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。市、县级人民政府及房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。诠释上述规定，至少确立了以下基本制度：房屋征收公告制度和当事人诉权保护制度。但是由于一些地方政府不能正确诠释法律之精神，在房屋征收过程中总是先拆迁后公告，严重违反法定程序；更有甚者，在他们看来，城市土地是国家所有，政府可以在不通过有关法律程序的情况下对土地随意调配，这就严重地违反了《条例》和有关法律的规定，使一些不法分子有机可趁。

3．国有土地房屋征收实行法律分类调整，相关法律、法规的规定不完善。按照《征收与补偿条例》规定，因公共利益需要的征收行为适用此条例；而因非公共利益需要则只能适用《中华人民共和国物权法》和《城市房地产管理法》。由于法律适用之差异，必然导致利益得失之差距。以《征收与补偿条例》第4条为例：市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。［16］由于房屋征收部门在立法上采用了一个不明确、含糊的概念，就使得征收或拆迁中关于谁是征收或拆迁主体变得模糊，致使征收主体的共同密谋者即使严重侵犯公民的合法权利以难以受到法律的有效制裁。

4．政府补偿标准不统一，且地区差异明显。近些年来，由于征收或拆迁而导致的政府补偿不均或不合理时有增多，因补偿不合理而导致征收人或拆迁人与被征收人或被拆迁者之间的纠纷不断。究其原因在于：一是，补偿原则不明确。当政府对房屋进行征收或拆迁后，究竟应该进行哪种补偿，是完全补偿，合理补偿还是公正补偿，其立法不明确。二是，补偿范围过窄。由于征收或拆迁所引起的连带利益损害均未列入补偿范围。三是，补偿标准不统一，且地区差异较大。补偿标准不仅受房屋区位、用途和地区的影响，而且严重受到地区差异的影响，而这些差异究竟应该如何认定，法律没有规定统一的标准。

5．在城市房屋征收或拆迁中，评估机构不中立，参照的评估标准不统一，致使评估结果有失公正。根据《征收与补偿条例》之规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。由于我国的房地产评估机构大多是由政府职能部门演化而来，同时，房地产开发商是房屋评估机构的主要评估业务来源，评估机构能够在与其相应的房屋评估背后获取一些利益，所以房地产开发商与评估机构之间有着千丝万缕的关系，房地产评估机构往往会偏向拆迁人（房地产开发商），使其在房屋拆迁评估中难以保持中立。加之参照的评估标准又不统一，评估版本也由各省级人民政府自行确定，评估结果就不免有失公正。

三、被征收人权利保护之法律路径

《国有土地上房屋征收与拆迁条例》在一定程度上是调整与规范国有土地房屋征收与补偿行为的一部具有进步意义的法规。但由于在有效保护公民权利方面受立法局限和社会语境的限制仍然存在一些局限性。基于此，提出下列法律解决路径：

1．尽快通过并实施《〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉实施细则》（审议稿），使《国有土地上房屋征收与补偿条例》更具有执行性和操作性。《征收与补偿条例》作为一部行政法规，具有法律规范的一般性和概括性特征，仍然存在诸多漏洞和重大问题，使其有效性和可执行性受到严重限制。为了进一步完善、明确、规范相关内容，使《征收与补偿条例》能够有效地实施和执行，必须由国务院法制办制定相关实施细则。2011年1月21日国务院法制办已经拟订了《〈国有土地上房屋征收和补偿条例〉实施细则》（审议稿），并提交国务院常务会议审议。正在审议的《实施细则》的主要特点在于，使《条例》更加明晰化和细化，更具有可执行性和操作性。如在区分用地途径方面，《实施细则》明确规定：为了明确区分新征收条例第八条“公共利益的需要”与“非公共利益的需要”用地的情形，应当以所列六项情形房屋征收拆迁后土地使用权的取得方式予以认定。凡以国家划拨用地方式取得土地使用权的建设项目属“公共利益需要”的情形；凡以招标、拍卖等公开竟价方式购买取得土地使用权的建设项目属“非公共利益需要”的情形。［17］在对被征收房屋价值的补偿方面，《实施细则》明确规定：实施不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房的市场平均价格，按以下三种情形及标准。（1）低档被征收房屋包括棚户区平房、4层以下住宅楼等价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房市场平均价格的2倍；（2）中档被征收房屋包括4层以上住宅楼、厂房、经营性用房等价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房市场平均价格的1.5倍；（3）高档被征收房屋包括别墅、高档住宅楼价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商业商品房的市场平均价格等。［18］显然《实施细则》使许多重大问题得以具体化，更具有执行性和操作性，便于征收人或拆迁人依法行使权力或权利和被征收人或被拆迁人人依法保护权利。

2．尽快完善国有土地房屋征收或拆迁各相关立法，妥善处理效益与公平之间的关系，在房屋征收或拆迁中做到公正、公开。城市房屋征收或拆迁在主体上涉及到县级人民政府、拆迁人（房地产商）和被征收人或被拆迁人，从法规规定来看，县级政府只是因公共利益需要而成为征收主体，而因非公共利益征收表面上看不涉及县级政府，而实际上由于我国土地是国家所有，县级政府则作为当地国有土地的管理者，往往代表国家向受让人出让国有土地使用权，他是国有土地使用权的“分配者”，自然地会成为城市房屋拆迁的主体之一，加上当地政府在履行其裁决职能后，往往会从法律上取代拆迁人与被拆迁人“对簿公堂”，从幕后走上前台，把被拆迁人与拆迁人的冲突转化为被拆迁人与当地政府之间的冲突，使当地政府作为城市房屋拆迁一方主体的地位显现出来。然而在城市房屋拆迁中各方的利益是不一致的，特别是拆迁人与被拆迁人的利益是对立的。拆迁人的动机和目的是追求利益最大化，以最少的投入获得最大的效益；被拆迁人的动机和目的在于根据自己的家庭情况，在服从国家、社会公共利益的前提下，依法保护自己的合法权益，并尽自己最大可能争取更多的拆迁补偿款；而县级政府在城市房屋拆迁中的动机和目的是追求政绩的最大化。这三者有着千丝万缕的联系。当县级政府凭借其合法的行政权力，借助开放商的房屋开发拆迁，从中获得财政收入时，而开发商也从中谋取利润，只有普通公民才是真正的弱势群体，其权利最容易受到侵犯。因此在房屋征收或拆迁中兼顾公平就显得尤为重要。

3．切实有效地保障被征收人或拆迁户的居住权及其他相关权利。根据《中华人民共和国物权法》之相关规定：征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。［19］由此，被征收人或拆迁人的居住是首要保障，应该严格按照相关法律“规定”执行，并在此基础之上再进行货币赔偿。同时安置房也要尽可能得安排在被拆迁人原居住地附近，尽可能地不打乱被拆迁人的日常作息，保证被拆迁人的工作、就医以及子女上学问题等等，简言之，就是要保障被拆迁人的利益最大化。而针对货币安置情形，政府应当按照拆迁补偿最低标准对被拆迁人予以补偿，若是再政府进行货币安置后，仍无法解决住房的，政府应当提供相应的廉租房，以保证公民的居住。

国有土地房屋评估方法篇7

第一条为了加强对本市房地产交易市场的管理，维护房地产经营活动的正常秩序，促进房地产业的发展，根据国家有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本暂行办法。

第二条本办法所称房地产交易是指在行政划拨的国有土地上各类房屋的转让、租赁、抵押、调换的经济活动。

凡在本市市区城镇范围内行政划拔的国有土地上各类房屋的转让、租赁、抵押和调换的交易活动，除法律、法规另有规定外，均适用本办法。需要有偿转让、租赁、抵押行政划拨的国有土地的，以及以行政划拨的土地使用权作为股份入股经营的,应向市土地管理局提出申请，补办出让手续，补交出让金。以出让方式取得土地使用权的土地转让、租赁、抵押以及连带房屋转移的行为，不适用本办法。

第三条*市房地产管理局是本市房地产交易市场的主管机关，依法对房地产交易市场进行营理。*市土地管理局依法对本市房地产市场中有关土地管理进行监督检查。*市房地产管理局按季将本市房地产市场交易情况抄送市土地管理局备案。因房屋所有权依法转移而引起土地使用权转移的，由土地管理部门依法办理相应的土地使用权转移、变更手续。

第四条房地产市场主管机关的职责是：

(一)贯彻房地产市场管理的有关法律、法规、规章和政策。

(二)对从事房产交易中介服务的单位和个人进行资质审查。

(三)监督、检查房产经营活动，查处经营活动中的非法行为。

第五条房产经营活动，应进入房地产市场进行,并遵守法律、法规和本办法的规定。任何单位和个人在房产经营活动中，不得损害国家利益和社会公共利益。

第六条商品房屋开发建设部门预售、出售在行政划拨土地上建造的商品房活动，按商品房管理办法实施管理，商品房出售后所有人或使用人的交易活动，适用本办法。

第二章房产评估和价格管理

第七条本办法所称房产评估是指房产评估机构对各类房屋根据其结构、等级、适用程度、地段差异以及市场供求等因素，对其价值所作出的认定。

第八条凡从事房产评估业务的单位必须经市房地产管理局进行资格审定。从事房产评估业务的个人，须具有相应的专业知识，经市房地产管理局考核合格，取得评估员资格证书后，方能从事房产评估业务。

第九条进入房地产市场的房屋，必须经过房产评估，确定其评估价格。未经评估的房产，不得进行转让、租赁、抵押和调换。房产评估机构可按有关规定收取评估费。具体标准由市房地产管理局会同市物价局制定。

第十条单位自管房、私房的转让价格，由转让双方参考其评估价格自行协商确定。

第十一条房管部门直管房、单位自管房和私房，作为住宅出租，其租金标准按物价部门会同房管部门规定的租金标准执行，免缴房产交易调节基金；作为非住宅出租，其租金由租赁双方协商确定，并按本办法的规定缴纳房产交易调节基金。

第十二条市房地产管理局可会同市物价局根据市场交易情况不定期公布房产交易价格情况，指导房地产市。

第十三条房产交易活动应按以下规定缴纳房产交易调节基金：转让房屋的调节基金，按实际转让价格(实际转让价格低于评估转让价格的按评估转让价格)的20％缴纳；租赁房屋的调节基金，按实际租赁价格(实际租赁价格低于评估租赁价格的按评估租赁价格)的20％缴纳；抵押房屋，以抵押物清偿债务的，按转让房屋处理。房产交易调节基金由转让方、出租方缴纳。

第十四条房产交易调节基金统一由市房地产管理局代收，全额上缴市财政，专款专户存储，专项用于城市建设，并受市财政、审计部门的监督。

第十五条房地产交易双方应如实申报交易价格，不得瞒价。对低于房产评估价格20％以上转让的房屋，除按评估价格征收调节基金外，房地产市场管理部门有优先购买权。

第十六条享受国家优惠政策购买的房屋在出售或出租时，其出售价格或租金以及增值费、调节基金的征收办法，另行制定。

第三章房地产转让管理

第十七条房地产转让是指房屋所有权人将房屋所有权通过买卖、赠与、交换等方式连同土地使用权进行转移的行为。

第十八条房地产转让应贯彻公平合理、协商一致、等价有偿的原则，并签订书面协议。

第十九条单位自管房的转让，须凭上级主管部门批准文件；享受国家、单位补贴购买或建造的私房，需要转让时，按国家有关规定办理。房屋所有人转让共有房屋，须提供共有人同意的证明书，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人转让租赁期未满或未定租赁期的房屋，须提前三个月通知承租人，租赁关系由有关各方协商解决，在同等条件下，承租人有优先购买权。

第二十条房产拍卖，必须委托*市房产拍卖专业机构进行。

第二十一条个人在城镇购买房屋必须符合国家和省、市有关规定。单位因特殊需要必须购买私有房屋和外省、市在本市设立机构需要购买房屋的，必须持有关证件，经市房地产管理局批准。

第二十二条房屋因转让发生产权转移时，该房屋占用的土地使用权随房屋产权一并转移；同一房屋产权分割转让的，各房屋所有人占有相应比例的土地使用权，但同一幢房屋所占用的土地使用权整体不可分割。

第二十三条下列房地产不准转让：

(一)无合法产权证件的；

(二)产权尚有争议的；

(三)房地产债务未结清的；

(四)其他依法限制权属转移的。

第二十四条依法转让的房地产，受让人应向市房地产交易管理所办理立契过户手续，缴纳有关税费，向市房地产管理局申领房屋所有权证，并凭房屋所有权证到市土地管理局相应办理土地使用权变更登记手续。

第四章房屋租赁管理

第二十五条房屋租赁，是指房屋所有人作为出租人将其房屋使用权租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付约定租金的行为。

第二十六条出租房屋，包括以房产入股联营、合营、承包经营等形式发生的房屋租赁，租赁双方应签订书面协议，并向市房地产管理局申请办理租赁手续，经审查批准后，领取《房屋租赁许可证》，按规定缴纳有关税费，租赁关系方为有效。以土地使用权入股经营的，应按土地管理规定首先向市土地管理局办理有关手续。承租非住宅用房从事经营活动的，工商行政管理部门核发营业执照时应查验承租人的《房屋租赁许可证》。

第二十七条出租的房屋必须结构牢固，房况良好，安全可靠，符合使用条件。危险房屋严禁出租。

第二十八条房屋租赁应订立租赁契约。租赁契约须载明租赁期限、租金标准以及租赁双方的权利和义务。非住宅租赁契约须经房地产管理机关审核并办理登记手续。

第二十九条机关、团体、部队、企事业单位不得租用或变相租用私有房屋。因特殊需要必须租用的，须经市房地产管理局批准。

第三十条承租人应按期缴纳租金，并按契约规定用途使用房屋。如改变用途、改建、扩建及改造设备时，双方应提前商定，并按有关规定修改契约内容。租赁期满时,承租人应当将房屋退还出租人，需续租的应重新签订租赁契约。同等条件下，原承租人有优先租用权。实行土地使用权有偿有限期出让的房屋租赁期限，最长不超过该房屋使用范围内土地使用权年限。

第三十一条外来从事劳务或经商活动的暂住人员租用房屋，必须持有原居住地区的户口证明、居民身份证及有关证件，办理租赁手续。

第三十二条承租人有下列情形之一的，出租人有权单方终止租赁合同：

(一)承租人擅自将承租的房屋转租、转让、转借或改变用途的；

(二)承租人利用承租的房屋进行非法活动、损害公共利益的；

(三)承租人无正当理由累计六个月不缴租金或闲置房屋达三个月以上的；

(四)承租人损坏房屋结构和设备而又不维修、不赔偿的；

(五)房屋发生重大损坏，经*市危险房屋鉴定所鉴定为危险房屋不能继续使用的。

第三十三条房屋租赁，出租方应按租金额的4％向市房地产管理局缴纳租赁管理费。

第五章房屋抵押管理

第三十四条房屋抵押是指房屋所有人以该房屋作为债务偿还担保，设定抵押权，将房屋抵押给债权人的行为。

第三十五条房屋抵押当事人必须是法人或具有完全民事行为能力的自然人。房屋抵押活动必须遵循自愿、公平、诚实、信用的原则，不得违反国家有关法律、法规。

第三十六条下列房屋不得抵押：

(一)无合法所有人，尚未确权或产权有纠纷的；

(二)代管房产代管人无法定所有人签署委托书的；

(三)党政机关、军队、大专院校自管的；

(四)宗教寺庙、古建筑、影剧院、医院等公益设施的;

(五)限制抵押的(确定为拆迁区域的房屋，违章建筑、临时建筑的房屋，拖欠税金、债务尚未清偿的房屋，被司法、政法机关扣押、诉讼保全、查封的房屋)；

(六)房地产管理部门认为不宜抵押的。

第三十七条房屋抵押担保债务的范围为主债务本身和因主债而产生的孽息以及不按时清偿债务给债权人造成的损失。抵押房屋必须由抵押人向中国境内注册的保险公司投保，抵押权人为该保险的第一受益人。

第三十八条同一处房屋设定若干抵押权的，其抵押价额之和不得超过该处房屋的总值。清偿次序按批准先后确定，同时批准的，按各方债务额比例清偿。

第三十九条单位自管房屋抵押时，应经上级主管部门批准。个人或多人共有的房屋在进行抵押时，除出具房屋所有权证、共有权保持证、土地使用权证外，须经共有人同意，并出具书面协议，共负抵押连带责任。

第四十条抵押当事人申请办理抵押房屋前，应向房产评估机构申请评估。

未经房产评估机构评估定价的房屋，不得作为抵押物。

抵押双方应签订抵押契约。抵押契约签订后，当事人应在十五天内向当地房地产管理机关和土地管理机关办理他项权利登记，并将抵押权利情况载入抵押人的房屋所有权证和土地使用权证。

第四十一条房屋抵押期满，债务清偿完毕，抵押契约即告终结。双方应在十五日内到原办理部门办理抵押注销手续。

第四十二条抵押人到期不能清偿债务，抵押房屋连同土地使用权由债权人委托*市房产拍卖专业机构和土地使用权拍卖专业机构联合进行拍卖，拍卖所得价款，其中土地使用权部分全额上缴市级财政，其余价款扣除应缴纳的房产交易调节基金外，按顺序清偿债务。按照土地使用权有偿出让进行拍卖的，所得价款应当首先补缴土地使用权出让金后，再按顺序清偿债务。

第六章房屋调换管理

第四十三条房屋调换，是指房屋使用者之间就房屋使用权进行调换的行为。

第四十四条房管部门直管房屋、单位自管房屋、私有房屋之间使用权允许调换。

第四十五条房管部门直管房屋和单位自管房屋、私有房屋使用权调换，双方当事人应征得房屋所有权人同意，并达成书面协议，共同到调房管理部门办理手续。

第四十六条房屋使用权调换，因房屋结构、面积、地段等方面有明显差异的，实行差价调换。

第四十七条直管房屋使用权调换由房地产管理部门对其房屋使用价值进行评估，并据此收取差价费。

第四十八条差价费由房地产管理部门收取，用于调房管理的日常开支。

第七章房产交易中介服务管理

第四十九条市、区房地产管理部门可以根据需要设立固定的房产交易场所。其主要任务是：

(一)组织引导房产经营单位和个人进场经营；

(二)为房产经营者提供洽谈协商、中介服务、交流信息、展示行情等各种服务；

(三)开展房产买卖、租赁、调换的委托业务；

(四)开展房产吞吐、抵押等经营业务。经营房产交易场所的单位，必须经市房地产管理局进行资质审查，并向工商行政管理部门办理有关手续。

第五十条兴办房产交易中介服务机构，应向房地产市场管理部门递交书面申请、组织章程和有关证件，经批准后，向工商行政管理机关申请登记，核发营业执照后，方可营业。

第五十一条从事中介服务的房产经纪人，应持所在地户籍证明和有关证件，向房地产市场管理部门提出书面申请，经资质审查合格批准后，向工商行政管理机关申请登记。房产经纪人，从事中介服务可按规定收取劳务费。未经房地产市场管理部门批准，任何单位和个人不得从事房产交易中介服务。

第八章罚则

第五十二条违反本办法规定，谎报房屋转让、租赁价格的，由市房地产管理局处以二万元以下的罚款。

第五十三条未经批准擅自从事房产交易中介服务的单位和个人，由市房地产管理局处以二万元以下的罚款。

第五十四条当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚通知之日起十五日内，向作出处罚决定的机关的上一级机关申请复议；对复议决定不服的，可以在接到复议决定书之日起十五日内，向人民法院；当事人也可以直接向人民法院。

国有土地房屋评估方法篇8

【关键词】征地；拆迁；补偿标准；费用

征地拆迁工作是公路项目建设工作的重要组成部分，征地拆迁工作进行的顺利与否直接影响了整个建设项目的工程进度。国家对土地资源严格管理，强调“合理利用土地，保护被征地农民合法权益”。近年来国家土地政策的不断调整，公路建设征地拆迁工作中也遇到了许多的新问题。征地问题解决的好坏不仅影响到公路建设的公益利益，也影响被征地农民的个人利益，解决征地问题已经日益引起各级政府、建设单位的高度重视。如何在遵守国家的法律法规的前提下，科学灵活解决征地问题成为公路建设、管理部门非常关心的议题。

一、征地补偿工作中容易出现的问题的原因分析及相关建议

（一）征地补偿工作出现的问题。

公路建设征地过程中可能会出现同一地区不同公路建设项目或者同一条公路项目由于实施阶段不同被征地农民所得补偿费用不一致的情况，引起被征地农民出现不满情绪，影响征地进程。有以下几种原因：

1. 不同时间段，产值不相同。根据《中华人民共和国土地管理法》、《吉林省土地管理条例》等法律法规的规定，征地的补偿费用按该块耕地的前三年平均产值为基数乘以相应地类补偿倍数为标准。征地的时间段不同，前三年平均产值就可能不相同，即使在补偿倍数统一的前提下，补偿费用也不一致。

2. 近几年补偿倍数逐渐提高。国家的土地政策不断调整，更多的强调对被征地农民的保护问题，加大了保障力度，土地补偿费用和安置补助费的倍数不断提高，至今两费补偿倍数已达到法定上限。政策的调整及建设项目所在地的客观环境造成在不同的时间段上不同项目或同一项目分段开工的被征地者得到补偿不一致的情况。

3. 不同地类，不同区域补偿标准不一致。公路工程为带状建筑，而非块状建筑，一条公路建设项目可能经过不同地带类型，不同气候地区，不同县乡即为不同条件。对于不同地类按法律、法规规定的补偿倍数不相同，不同区域的同类土地，气候、温差甚至同一地块的阴坡、阳坡的土地产值也都不一样，这些因素都在影响着被征地者所得到的补偿费用。

4. 法律、法规尚有不健全方面。《中华人民共和国土地管理法》、《吉林省土地管理条例》所规定标准过于宽泛，补偿倍数10-30倍，也可超30倍，不易具体操作。集体所有土地补偿费分配比例09年以前没有明确规定，这些政策原因都导致被征地农民所得补偿不一致。近年来征地的政策法规也有一定的调整和进步，一些征地政策也逐渐更加贴近群众，具有可操作性，如： 2010年后吉林省各地市陆续公布各地统一年产值标准，一定程度上弥补了法规方面的空白，对征地工作具有重要作用。

5. 个别地方政府及具体负责征地拆迁工作的部门存在操作流程不规范，对国家及省里土地政策理解不充分，掌握不全面而引起的补偿标准不一致的情况。目前在建高速公路征地拆迁费用基本采用包干使用（结余归己，超支不补）的原则由各地方政府负责征地拆迁工作的具体操作和相关事宜。

（二）对于以上问题，结合我省高速公路建设实际情况，提出以下建议：

1、明确征地补偿标准

在实际征地过程中，市场影响粮食价格、国家给农民直补、专补以及调查价与实际存在差距等因素，都影响项目立项、征地包干、实际支付农民过程中征地补偿费用计算准确性。

2009《吉林省人民政府关于各市（州）征地统一年产值标准和区片综合地价有关问题的通知》（吉交函【2009】184号）文件要求省内各地区区域内产值标准及区片综合地价。我省各地市已于2010-2012年陆续出台相应政策，但是根据国家每2-3年调整一次的政策要求，目前征地年产值标准已进入调整通道，建议全省各地方政府尽快出台相应产值标准、倍数及区片综合地价，指导征地工作。

2、明确征地时段

为避免抢栽种、抢建构筑物的现象，保证工程建设资金有效性，建议将征地审批后的征地公告前移至征地审批前，并参照《吉林省土地管理条例》规定： “土地征用前，市（州）、县（市）人民政府应当向被征地单位发出拟征地通知书。拟征地通知书送达后，拟征用土地上新栽种的农作物、树木和新建的设施，不予补偿；没有按期征地给被征用土地的所有者或者使用者造成损失的，市（州）、县（市）人民政府应当予以补偿”，指导工程征地。

3、加强监督管理宣传力度

在上述各项标准统一落实之后，严格按照标准规定，协调配合地方政府做好征地拆迁各项具体工作。并在征地拆迁工作之前将国家和省里的各项土地政策及各地区不同地类土地的不同产值予以事先公示，充分做好征地补偿费用计算标准的宣传、普及工作，让被征地农民由不了解到充分了解再到积极配合，使征地拆迁工作更加公平、公正、公开透明，减少被征地者盲目攀比，协调难度大，落实时间长的问题。

二、农村房屋拆迁补偿问题及建议

农村房屋拆迁工作与城市房屋拆迁既有联系又有巨大的区别，因此在拆迁工作中完全套用城市房屋拆迁的方法既会增加拆迁工作的难度，也不能够更好的保护被拆迁农民的利益。一般拆迁农村房屋有两种补偿形式：（1）按房屋区域位置、新旧程度及附近房屋成交价格委托具有资质的评估机构进行评估后给予相应补偿；（2）由政府统一筹建安置房，有条件的附近安排宅基地等进行合理安排安置。

（一） 对于根据评估价格给予补偿的问题及建议

国有土地房屋评估方法篇9

【关键词】房产税；中美比较

房产税的功能主要包括稳定房价、优化资源配置、增加地方财政收入。不同国家开征房产税的背景不同，房产税的开征目的会不同，并且在不同的经济背景下房产税发挥的作用也会不一样。我国的房产税出台的背景是高房价盛行下，国家在启动货币、财政政策甚至严格的限购令后，房价仍然难以逃出越调越高的怪圈。于是，税收作为一种房地产调控手段被赋予了调节日渐扩大的社会收入分配差距的期望。

一、我国与美国在房产税法律制度上的差异

本义将从纳税人、征税对象、征税依据、税率、评估制度等税制要素方面来分析我国与美国在房产税法律制度上的差异。

（一）纳税人

在美国，房产税的纳税人为房地产的所有人，拥有房地产的自然人或者法人，包括住宅所有者、住宅出租者，但不包括住宅承租者。中国房产税纳税人是城市、县城、建制镇和工矿区范围内的经营性房屋产权所有人或使用人。

（二）征税对象

从世界范围看，各国房产税的课税对象主要有两种。一类是对土地及房屋同时征收。此类类下边还有两种，一种是土地和房屋统一征收，美国就属于这种，一种是土地和房屋分别征收，日本和匈牙利就是这种。另一类是仅对土地或房屋征收，典型的例子就是澳大利亚的一些州，采用土地税，仅对土地征税，这样的作用是可以提高土地的利用效率，鼓励土地的开发和房屋建设。

我国房产税的征税对象主要是营利性住宅。

（三）计税依据

美国，房产税的计税依据是房产的评估价值，并且房产的计税价值评估与房产税收的征管过程是分开的。我国房产税的计税依据是：对经营性房屋，以房产的讣税余值作为计税依据。依照税法规定按房产原值一次减除10%-30%的损耗价值以后的余额来计税，而对于出租的房屋，则以租金收入作为计税依据。

（四）税率

美国房产税的税率实行区域差别性税率形式，并且地方政府根据各级预算每年的需要确定，而预算应征收的房产税与房屋计税价值总额每年都住变化，因此房产税税率每年、每个地区都有所不同。目前，美国大部分地区房产税的税率稳定在0.8%-3%之间，多数地区采用1.5%左右的税率水平。

中国房产税的税率为两种，一种是按房产原值一次减除10%-30%后的余值计征适用的税率为1.2%，另一种按房产出租的租金收入计征适用的税率为12%。其实现行的一刀切的税率设计已经不能满足房地产市场的发展，税负也是不合理的。

（五）评估制度

美国房产的评估工作，由州政府负责制定标准、质量控制、评估师培训，实际的评估与征管任务则由各地政府承担。住机构的设置上，大多数州房产税管理部门都是独立于其他政府部门的，从而保证房产税评估的客观公正。评估师可以通过公开选拔或任命的形式产生，属于公务员系统，其评估结果只能应用于房产税领域。

由于中国房产税一直以房产余值或租金收入作为计税依据，因此关于房产的评估工作住征管制度中很少提及。《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定房产税税基评估工作在市政府统一领导下，由市地税、财政、住房保障房屋管理、规划国土资源等部门共同组织实施。现行评估机构的设置综合了上述四种类型中的两种。

二、美国房产税制对我国房产税制改革可以借鉴的地方

（一）房产税配套评估机构

仔细考察各国房产税评估机构的设置，可以分为四种模式：第一种是由第三方机构负责评估，如加拿大；第二种是税收部门的下设部门负责财产税评估，如英国、德国、新加坡；第三种是税收部门以外的政府部门负责评估，如印度尼西亚、澳大利亚；第四种是是没有特定的部门负责评估，而是由地方政府议会或由公民选举评估师，负责辖区财产税的评估，如，美国的一些州和南非。

从完善我国房地产市场的长远发展看，要建立起与房地产市场发展相适应的评估机构。从长期看，建议建立一种独立于政府部门和纳税人的第三方机构来承担评估工作，通过公开招投标方式利用社会评估资源，组建非营利性评估机构，实施房产价值的评估行为。要想建立起一个完善的第三方评估机构，国家方面的工作：1、人才储备。逐步推行房地产估价人员资格认证制度，以保证招聘的评估人员是具备土地管理、资产定价和税收征管综合知识的高素质人才。2、理论依据。要有一套适合我国房产业发展的估价理论、方法体系，为房产税收计征提供科学的依据。3、规章建设。加强行业规章建设，可借鉴美国经验，完善评估行业的收费制度；明确行规，明确法则，促使行业人员自觉遵守职业道德规范；实行评估报告复审制度，以提高房产评估报告的质量与水平，提高评估行业的自律水平。4、确立评估协会独立地位。确定房地产估价师协会的实质性独立地位，充分发挥各地土地学会、房地产协会的作用，由其负责房地产专业估价人员的培训与房地产估价师的考核工作。这样可以建立起独立于政府部门和纳税人的评估机构。

（二）房产税的定位

美国房产税功能为财政型，其目的是保证地方政府的财政收入，保证公共服务设施的建设财力来源充足。从其开征目的分析，美国房产税的开征与规范房地产市场没有直接的联系，更不是稳定、打压房价的手段，相反美国开征房产税会推动本地区房屋价值的增长，进一步推动本地区房价的上升。地区房产税征收的越多，基础设施建设就会越完善，比如便利的交通、较高的绿化率、繁华的商业圈以及和谐安定的社会氛围，这些会吸收更多的纳税人在该地区购置房产，进而推动了本地区房价的上升。

中国的房产税改革的目的之一是稳定房产价格，将房产税的功能定位为调控型。房产税改革的目的是提高房屋保有环节的税收负担，降低购房者购买房产的热度。2011年初，上海、重庆两直辖市相继实施各自的房产税改革试点方案，此方案的出台立即引起社会各界的广泛关注。但是结果是抑制房价的作用不明显。开征房产税的最初意图是抑制房价。但从税负转嫁的角度看，房产税最终会从房产持有人转嫁给房产的购买人，区别只是房屋持有人提前垫支了房产税，这样做就会使租房市场的价格猛涨。事实上，从今年年初至今，上海房租均涨价21.88%。导致房租支出就占很多流动人口收入的50%以上，房租上涨幅度大大高于工资上涨的脚步。

（三）计税依据和税率

房产税的计税依据以房产的评估值为准比较科学。房产价格是随着市场供求关系的变化而变化的，以原值减除一定比例后的余值作为计税依据，自然存在税负不公的问题。评估值反映的是市场价格变化的情况，反映了经济社会发展情况。但从目前我国的评估市场来看，资产评估的法律还不够完善，暂时还难以实行。我国房产的数量多、规模大，而评估机构和评估人员不足，住短期内不可能满足对全部应税房产的评估需要。为此，可先统一计税依据，改从租计征与从价计征为统一的从价计征，取消从租计征，以平衡税负。从价计征既可按征税年度前3年房屋市价的平均值也可继续以房产原值扣除一定比例（如10%-30%）后的余值为计税依据。

关于税率问题，根据目前的房地产税收制度的规定，以房屋余值计算缴纳的，按1.2%税率征收，以房产租金收入计算缴纳的，按12%税率征收，税收负担过重。因此，我们要改革房产税税率，适当降低税负。可以借鉴美国的区域差别性税率形式，不同省份、地区有不同的税率。根据地方政府本地区房屋的评估价值，来换算当年的房产税税率，相应的每年都要有变化。

三、几点启示

目前为止，世界上绝大多数国家已经开征不同形式的房产税。从分析国外与我国的房产税收制度，可以得出一下几点启示。

第一、房产税的立法权和征管权的集中与分散与本国的政治制度、财政体系和经济发展情况是有一定的关系的。我国房产税改革前的税权归属类型属于绝对集权型。税收的立法权是绝对归属于中央的，执行权下放到地方级次。上海和重庆房产税改革体现了税收立法权的下放，由改革前的绝对集权向相对分散型转变。希望我国的房产税改革，可以继续打破以往的那种绝对集权型，使地方政府可以根据本地区的经济发展情况，制定征税对象、税率、计税依据、减免优惠等。但房产税的基本法律制度和主要税收法规仍然有中央政府来制定，地方政府在基本税收法律的约束下，拥有有限的立法权，可以根据地方的具体情况制定财产税和相关的行政法规、实施细则。

第二、房产税评估与征管机构要分开设置，以保证评估的公正。房产税的特殊性，税基的评估需要很多的数据以及专业的评估师队伍，因此，各国通常会成立专门的评估部门负责定期对辖区房地产价值进行评估。而通过政府招标采购的方将评估工作交给专业的评估公司，对于正住实行房产改革初期的我国来讲也是很好的选择。

第三，税收征管要符合公平原则。地方上要对本市居民和非本市居民新购的房产征税实行一视同仁的政策，要改变以户籍作为房产税征收标准而形成的有悖于税收公平原则的情况。

并且尽量通过不同的形式对低收入群体进行税收优惠，包括税收减免、免征额、税基增长上限等方式。房产税应该坚持只调节高端，决不能覆盖低收入群体，税收优惠会减轻低收入群体的税收负担。

参考文献

[1]陈曦吴宇晖：《房产税改革的中美比较及其法律启示》，《求索》，2012年第1期。

[2]满燕云：《借鉴国际经验完善我国房产税制》，《涉外税务》，2011年第5期。

[3]娄文龙：《我国房地产市场中的政府规制及其改进对策》，《求索》，2011年9期。

国有土地房屋评估方法篇10

关键词：城市房屋拆迁；利益；倾向

On the interest of the parties in urban house demolition

Tao Ren

(College of economics Huazhong Normal University， Wuhan 430079)

Abstract: This paper analyzes the root-causes of the phenomena that residents’ interest is damaged in the course of Chinese urban house demolition， and gives some countermeasures to settle this problem.

Key words: urban house demolition; interest; tendency

随着我国城市化进程日益加快，房屋拆迁已成为城市建设和发展的重要活动，而由此也引发了大量商业纠纷和社会冲突。一方面，被拆迁人出于种种考虑不愿意搬迁，或者要求获得更为合理的补偿；另一方面，政府则要求按照自己的蓝图建设更为美好的城市。从而，整个城市房屋拆迁过程演化成被拆迁人和城市政府、开发商的一种博弈行为，都希望从中获得尽可能多的利益，从而使其偏好获得最大的满足，。

一、 目前城市房屋拆迁中的利益倾向

1、拆迁补偿评估方法不利于被拆迁人

按照《城市房屋拆迁管理条例》规定，被拆迁房屋价格评估的具体办法由省、自治区和直辖市人民政府制定。在具体实施过程中，目前通行的城市房屋拆迁评估办法是：房屋重置价加上区位基准价格，即房屋的建筑成本加上土地的基准价格（基准地价）。

从被拆迁房屋价格评估的内容来看，其方法为重置成本法，被拆迁人最后得到的补偿价格是重置成本价。但是，被拆迁人为了寻找新的住房，必须利用这笔补偿款在商品房市场上按照现行市价购买新的住房，这既包括房屋的建筑成本和土地与配套设施分摊的成本，也包括房地产开发商的利润和各种税费。在房地产市场上，对于同一标的物，现行市价法评估价格将远大于重置成本法评估的价格。因此，按照现行的评估方法，被拆迁人的利益必然受到损害。

2、拆迁补偿评估机构的选择不利于被拆迁人

目前，在城市房屋拆迁过程中，房屋评估机构通常由拆迁人指定。这些评估机构因与委托人存在着利益关系，在缺乏严密的市场监督的情况下，很难保证其在房屋估价中的中立性和公正性。评估机构为了迎合拆迁人的要求，故意压低被拆迁人房屋的评估价格，损害被拆迁人的利益。对具有公益性质的道路、管道等项目的拆迁，因政府相关部门不恰当的行政干预，往往不按照房屋实际价值进行评估，出具的评估报告带有浓厚的行政干预行为色彩，与法律规定不符。

3、强制拆迁时有发生

_______________________

*作者简介：陶韧（1980—），湖北武汉人，华中师范大学经济学院2003级硕士研究生。

众所周知近年来，由于我国家法律法规的不完善，政府在城市建设特别是大量的商业征用地审批、实施拆迁作业中大包大揽，有的地方为了顺利拆迁甚至动用警力，强制执行。由此引起的政府与拆迁人的矛盾可以说已经成为带有普遍性的社会问题，比较典型的就是湖南嘉禾县商贸城建设拆迁。

二、目前城市房屋拆迁中利益倾向的根源分析

1、在相关法规中被拆迁人处于弱势地位

拆迁人与被拆迁人在拆迁过程中应该是平等的民事主体，法律在对双方权利、义务的设

定以及违法行为的制裁应具有平等性，但实际上却不是这样。

根据《条例》第16条“拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。”

仔细分析，此条例很大的一个缺陷就是规定强制拆迁合法化，在法院未作出裁决之前，可以依法先行剥夺被拆迁人的房屋使用权和所有权。它首先给被拆迁人定下的基调就是不论怎么折腾，房子肯定是要拆的，被拆迁人所能够做的就是努力的获得更多的补偿；在房子拆迁与否这个对于被拆迁人来说意义重大的问题上，被拆迁人是没有发言权的，先不说被拆迁人的权益是否受到了侵害，一开始他们的权益肯定是没有受到保障。即使是被拆迁人为了维护自己的权益，向房屋拆迁管理部门、人民法院提出申请或诉讼，在制度不健全、受到政府有关部门或当事人强势干预的情况下，政府的房屋拆迁管理部门和人民法院是否能够进行客观公正的判断也存在问题。

根据《条例》第24条“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”问题的焦点在于“市场评估价格”，房地产市场评估方法有很多种，目前各地方通常采用的是重置法（其不合理性前文已有论述）。其实，无论采取何种市场评估方法，其得出来的价格都不会是市场价值。从相关经济学知识知道，市场价值的形成需要相应的市场前提：买方和卖方均完全出于自愿；具有适当的期间完成交易，而不是急于出售或急于购买。在房屋拆迁过程中，由于被拆迁人一般为非自愿，而且拆迁还受到一定期限的限制，这与一般意义上的买卖交易存在着本质上的不同。虽然拆迁人会对被拆迁人给予补偿，但在被拆迁人失去了“坚持不拆迁”的交易底线的时候，交易心理上已完全处于劣势，所能得到的补偿完全掌控在拆迁人手中，无论是质与量都没办法和市场价格相提并论。

2、城市政府在拆迁过程中的“双重角色”互相支撑

根据目前的宪法，城市土地都属于国家所有，从技术角度考虑，实际上是由城市政府代行这种所有者权利。因此，政府在出于公共利益需要而征收土地的时候，实际上扮演着两个角色：一方面，政府是土地所有权之人，而该土地上的居住者，仅仅拥有使用权；另一方面，政府又是公共利益的代表者。

这两个角色合二为一，互相支撑。政府作为公共利益的代表者，为了政府认定的公共利益而决定拆迁，同时政府又是土地所有权之者，那么，政府自然可以想什么时候拆迁就什么时候拆迁，想什么时候收回居民的土地就可以什么时候收回，因为土地本来就是政府所有的。另一方面，政府又是公共利益的代表者，作为土地临时使用者的被拆迁人，你如果不从政府所拥有的处于拆迁范围的国有土地上搬走，不仅侵犯了政府作为国有土地所有权人的权利，而且也损害了公共利益；而政府所拥有的强制力，为了捍卫国家对于土地的所有权，更为了公共利益，当然可以在必要的时候使用强制手段。如此，土地权利与政府的权力结合在一起，使得拆迁户从一开始就处于绝对弱势地位。

正是这种制度“短路”，导致地方政府有能力、也有意志不顾拆迁户的意愿而进行拆迁，尽管已引起民众不满，却仍旧以为自己的行为是完全正当的。要解决这一问题，首先应当区分政府在城市房屋拆迁过程中的两个角色：作为国有土地所有权者的角色，与公共利益代表者的角色。地方政府当然代表、并应当追求城市的公共利益，但是，城市国有土地的所有权，究竟由谁代表、如何行使，却似乎值得反思。至少目前由城市政府来代表，存在严重利益冲突。

三、解决问题的建议

1、完善《条例》

法律的基本原则应该是保护弱者，而不是维护强者的利益。保护私有财产、保护人权的条款已经写入了《中华人民共和国宪法》，《条例》却是更多的考虑拆迁实施方便，而忽略了对被拆迁人的利益的保护。一方面要改变房屋价格评估机构委托方式，评估机构应该由被拆迁人委托；另一方面，要改变房屋价格评估方法，采用市场比较法进行评估。同时，要明确对违规拆迁和强制拆迁的处罚措施。

2、政府退出开发性和商业性的拆迁

对于开发性和商业性房屋拆迁，政府完全可以不参与、不介入，由开发商与被拆迁人协商拆迁相关事宜，按照市场化模式操作，自行拆迁或委托具有房屋拆迁资格的单位拆迁。这样，政府能够从大量具体的拆迁事务中解脱出来，对整个房屋拆迁过程进行有效的监督和管理，做好专职“裁判”员角色，这对于进一步转变政府职能和维护政府形象来说，也具有重要的意义。

3、政府对公益性拆迁实行“恩恤津贴”制度

城市政府因为公共利益即全体城市市民的利益而进行拆迁，这原本是没有问题的。但对于被拆迁人来说，却要因为公共利益的改善而独自承受相应的利益损失（精神损失是肯定的，物质损失前文已有论述），则显得有些不公平。在我国实行计划经济时期，政府强调公共利益优先于个体利益。如今，虽然国家经济体制正在向市场经济迈进，但是，“公共利益优先”的理念对中国社会的影响仍然非常深刻。可以说，民众对公共利益存在一种天然的敬畏心理。而某些城市政府正是利用公众对政府的信任和敬畏，动辄以公共利益为由对城市房屋进行拆迁，却拖欠提供补偿或补偿过低，以牺牲被拆迁人的利益为代价来推动城市的发发展，由此导致公共利益泛化。

为了正确处理政府与被拆迁人的财产关系，以及防止公权侵犯个体利益，除了按照《条例》对被拆迁人进行补偿外，政府还应该对被拆迁人实行恩恤津贴，即政府额外对被拆迁人进行一定的补贴，在一定程度上也是表现政府在组织公益性拆迁时对于扰民的“歉疚”。补贴办法可以按户补贴，户补贴数额=户常住人口*当地3年人平均生活费用。如此，一方面加大政府组织公益性拆迁的补偿压力，使其作出决策时候参与更多的理性，更好的促进土地集约利用；另一方面也可以使被拆迁者获得更大的满足，感受到政府的关怀，在保持社会稳定的同时，使得建设项目能够顺利的进行。

参 考 文 献：

[1]叶剑平.房地产估价[M].北京：中国人民大学出版社，2002.

[2]高富平，黄武双.房地产法新论[M].北京：中国法制出版社，2002.