物业部招商工作计划十篇

时间:2023-03-28 16:41:00

物业部招商工作计划

物业部招商工作计划篇1

一、 以xx项目建设为中心,切实完成营销任务

xx项目,是省、市重点工程。市委、市政府对其寄予了殷切的期望。由于项目所蕴含的社会效益和潜在的经济效益,我们必须把它建成,而不能搞砸;我们只能前进,而不能停滞甚或后退。因此,公司计划:

(一) 确保一季度xx工程全面开工,力争年内基本完成第一期建设任务。

1、土地征拆工作。

春节前后务必完成第一期工程的土地征拆工作。元月份完成征地摸底调查,二月份完成征地范围内的无证房屋的拆迁。三月份完成征地范围内有证房屋拆迁及国土储备中心土地和集体土地的征收工作。各部门关系的协调,以总经理室为主,顾问室配合,工程部具体操作。工程进入实施阶段后,工程部应抓紧第二期工程的土地征拆工作联系,适时调整主攻方向。

2、工程合同及开工。

元月份签订招投标合同,工程进入招投标阶段。二月份确定具有实力的施工企业并行签订施工合同;确定监理企业并行签订监理合同。三月份工程正式开工建设。另外,工程部应加强工程合同、各类资料的存档管理,分门别类、有档可查。建立一套完整的工程档案资料。

3、报建工作。

工程部应适时做到工程报建报批,跟进图纸设计。元月份完成方案图的设计;二月份完成扩初图的设计。在承办过程中,工程部应善于理顺与相关部门关系,不得因报建拖延而影响工程开工。

4、工程质量。

xx项目是省、市重点工程,也是xx品牌的形象工程。因而抓好工程质量尤为重要。工程部在协助工程监理公司工作的同时,应逐渐行成公司工程质量监督体系。以监理为主,以自我为辅,力争将xx项目建成为省优工程。

5、预决算工作。

工程部、财务部必须严格工程预算、决算工作的把关。严格执行约定的定额标准,不得擅自增加工程量和无据结算。不得超预算支付工程款。

(二) 切实完成年营销任务,力保工程进度不脱节

公司确定的二00六年医药商铺、产权式酒店、公寓式写字楼的销售年任务为1.5亿元。该任务的完成,直接关系到第一期工程任务的实现。故必须做好营销这篇大文章。

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1、实行置业任务分解,确保策划合同兑现。

2006年公司各类楼盘的销售任务是1.5亿元,其中一季度1500万元、二季度4500万元、三季度4500万元、四季度4500万元。按xx所签协议书,该任务的承载体为策划公司。经双方商议后,元月份应签订新的年度任务包干合同。为完成年度营销任务,我们建议:策划公司可实行置业任务分解,到人到片。而不是单纯依靠招商大厅或中心活动。可采取更为灵活的销售方式,全面完成年销任务,在根本上保证工程款的跟进。在营销形式上,应完善团购、中心活动推介、上门推介等方案,努力创造营销新模式,以形成自我营销特色。

2、合理运用广告形式,塑造品牌扩大营销

新的一年,公司在2005年的基础上,将进一步扩大广告投入。其目的一是塑造“xx”品牌,二是扩大楼盘营销。广告宣传、营销策划方面,xx应在广告类种、数据统计、效果评估、周期计划、设计新颖、版面创意、色调处理等方面下功夫,避免版面雷同、无效重复、设计呆板、缺乏创意等现象的产生。

3、努力培养营销队伍,逐步完善激励机制

策划公司的置业顾问以及公司营销部的营销人员,是一个有机的合作群体。新的一年,公司将充分运用此部分资源。策划公司首先应抓好营销人员基本知识培训工作,使营销人员成为一支能吃苦、有技巧、善推介的队伍。其次是逐步完善营销激励机制,在制度上确立营销奖励办法,具体的奖励方案由营销部负责起草。

4、拓宽融资渠道,挖掘社会潜能

拟采取银信融资、厂商融资、社会融资、国债融资、集团融资等方式,拓宽融资渠道。通过让股、扩股等办法扩大资金流,以保证xx项目建设资金的及时到位。

(三)全面启动招商程序,注重成效开展工作

招商工作是xx建成后运营的重要基础。该工作开展顺利与否,也直接影响公司的楼盘销售。因此,在新的一年,招商应有计划地、有针对性地、适时适量地开展工作。

1、结合医药市场现状,制订可行的招商政策

按照公司与策划公司所签合同规定,xx应于去年出台《招商计划书》及《招商手册》,但目前该工作已经滞后。公司要求,上述两书在一季度由策划公司编制出台。 为综合医药市场情况,拟由招商部负责另行起草《招商办法》要求招商部在元月份出初稿。

2、组建招商队伍,良性循环运作

从过去的一年招商工作得失分析,一个重要的原因是招商队伍的缺失,人员不足。新的一年,招商队伍在引入竞争机制的同时,将配备符合素质要求,敬业精神强、有开拓能力的人员,以期招商工作进入良性循环。

3、明确招商任务,打好运营基础

xx项目一期工程拟在今年底建成,明年元月将投入运营。因而,厂家、总经销商、总商的入驻则是运营的基础。我们不能等米下锅,而应军马未到,粮草先行。今年招商入驻生产企业、总经销商、总商、医药商业机构等任务为300家。由策划公司与招商部共同承担。

4、做好物流营运准备,合理有效适时投入

医药物流不同于传统医药商业,它要求医药物流企业不单在医药交易平台的搭建、运输配送能力的提高、医药物流体系的配置上有别于传统医药,更主要的是在信息功能的交换适时快捷方面完全实行电子化管理。因此,新的年度,公司将与市物流研究所进行合作,签订合作协议并按合同协议履行职责。为使公司营运走向市场化,公司拟成立物流部,拟制定xx医药物流系统的营运方案,确定设施、设备构成因素,运营流程、管理机制等。该工作在董事会的同意安排下进行。

二、 以品牌打造为长远目标,逐步完成两个建立

“xx”品牌的打造是公司的战略目标之一。现代品牌打造的成功必须依赖于企业的现代管理模式。新的一年,我们将在建立集团公司、建立现代企业管理体系上下功夫,逐步把公司建成为大型的民营企业集团。

1、注册成立企业集团,不断扩大公司规模

2006年,公司在能满足注册资金要求的前提下,将注册成立“xx集团公司”。同时,将独立注册或变更所辖子公司名称,即:xx有限公司(已成立)xx有限责任公司(待更名)xx物业管理有限公司(已成立)xx房地产开发有限公司(已成立)xx大酒店管理有限公司(待成立)xx集团及所辖子公司筹建人员(均为兼职)和分设机构情况如下:

① xx集团:xx、xx、xx、x、财务总监(待定)、xx集团公司设:办公室、人力资源部、财务部、企业管理部、企业策划部、工程部

②xx医药有限公司:xx、xx、xx

③xx医药物流中心:xx、xx、xx

④xx房地产开发有限公司:xx、xx、xx

⑤xx物业管理有限公司:xx、xx、xx

⑥xx大酒店管理有限公司:xx、xx、其他人员待定

公司的设想是在集团公司的统一领导下,各子公司实行独立核算,独立完成年利润指标及其它相关指标,在整体上提升集团的竞争力。

2、建立现代企业管理体系,推行工作标准到人到岗

现代企业的高效运行,均来自于企业的高效管理。新的一年,公司将根据国家有关规范、条例等,制定本公司工作标准,并到人到岗。各项工作按标准程序行事,减少人为指挥,逐步形成xx特色的企业管理体系。同时,根据不同的工作岗位,制定岗位职责和工作流程,强化企业管理意识,最大化地提高企业管理水平,向管理要效益。

三、以xx发展为历史契机,加快内部“三个调整”

xx的发展是历史的使命,也是市场的要求,我们应顺应这一时代的需要,不断完善自我,发展自我,调整机制,集聚“内功”,合理发挥员工动能,以使xx集团傲立于医药之林。

1、人员调整

人员调整工作已经铺开,公司遵循的原则是“人尽其才,才尽其用”。最大限度地发挥员工的创新能力,充分肯定员工的务实精神。

2、机构调整

机构调整目前主要指xx有限公司内部机构的调整。目前设立的部门是:总经理室、办公室、工程部、营销部、招商部、财务部,即“两室四部”。随着xx项目进入建设施工阶段,拟增设人力资源部、物流部、企业策划部等部门共同成为集团公司的基础。xx房地产、xx医药商业公司、xx物流中心、xx物业管理四个独立法人公司进入筹备期,明年正式独立营运。使公司内部机构成为功能要素齐全、分工合理的统一体。

3、例会制调整

2005年实行的例会制,对阶段性工作总结提高,对时段工作安排布置,起了良好的作用。新的一年,例会制在坚持的同时,作好以下调整:

一是例会时间。在每星期六的上午进行。

二是会议主持。每次例会除工作小结及工作布置外,确定一个工作主题,分别由分管该项工作的总经理、副总经理、总工程师主持。

三是建立例会工作布置检查制度,即前次会议布置的工作在规定完成的时段内,落实部门应汇报执行情况,以利总结经验,改进方法,完善提高。

四是以能动开发员工潜能为前提,不断充实企业发展基础

xx的企业精神“三生万物,以人为本;和合求实,科学求真”决定了xx品牌的打造,xx集团的建立,必须充实基础工作、充实各类人才、充实企业文化、充实综合素质。新的一年,公司将在“四个充实”上扎扎实实开展工作。

1、充实基础工作,改善经营环境

公司所指充实基础工作,主要是指各部门各岗位的工作要做到位,做得细微,做得符合工作标准。小事做细,细事做透。务实不求虚,务真不浮夸。规范行为,细致入微。通过做好基础工作,改善内部工作环境和外部经营环境。该工作的主要标准,由办公室制定的公司《工作手册》确定,要求员工对照严格执行。为对各部门基础工作开展的利弊得失实行有效监督,公司在新的年度由办公室承办编制《xx工作动态》,每半个月一期。

2、充实各类人才,改善员工结构

企业的竞争,归根结蒂是人才的竞争。我们应该充分认识到,目前公司员工岗位适合率与现代标准对照是有距离的。2006年,公司将根据企业的实际需求,制定各类人员的招聘条件,并设置招聘流程,有目的地吸纳愿意服务于xx的各类人才,并相应建立xx专业人才库,以满足xx集团公司各岗位的需要。

3、充实企业文化,改善人文精神

企业文化的厚实,同样是竞争力强的表现。新的一年,xx策划公司在进行营销策划的同时,对于xx文化的宣传等方面,亦应有新的举措。对外是xx品牌的需要,对内是建立和谐企业的特定要求。因此,xx文化的形成、升华、扬弃应围绕xx企业精神做文章,形成内涵丰富的xx企业文化。

4、充实综合素质,提高业务技能

物业部招商工作计划篇2

一、招商引资主要工作开展情况

(一)完善工作体制机制

一是健全工作机制。成立由团主要领导任组长,团场副职领导副组长,经发办牵头,有关部门为成员的招商引资工作领导小组,建立周调度、月总结和项目联络员制度,全面负责招商引资工作的推介、谋划、对接、审批和跟踪服务。

二是实施产业链招商。围绕团场农副产品优势资源,重点开展棉纺,农产品冷链、加工、储运等方面招商引资,以延伸产业链、提升附加值。

三是优化招商服务。认真落实兵师招商引资工作部署,坚持“招商引资是第一要事,用第一要事保障发展第一要务”的方针,秉承“营商环境是发展第一竞争力”的意识,不断优化投资环境,科学谋划项目,及时外出拜访企业,热情接待企业咨询回访,加快项目审批办结进度,有力推进项目落地落实,服务到一线、办公在现场,帮助企业解决好实际困难,让企业有更多归属感。

四是扩大招商渠道。利用大数据、网络、多媒体、视频推介等方式加大宣传力度,开发利用有效资源,推进“以企引资、以民引资、以商招商”,营造全团党员干部群众、各行各业参与招商,社会各界积极招商的社会氛围。

(二)抓好招商引资项目

一是抓好项目建设。在建项目4个,投资总额0.88亿元,形成实物量投资0.49亿元,其中已入库项目4个,投资额0.88亿元,形成实物量投资0.49亿元。入库项目中,新建项目1个,同比增加1个,投资额0.3亿元,形成实物量投资0.1亿元。

二是推进项目洽谈。上半年外出精准对接企业14家,洽谈项目13个,签约项目9个,计划总投资5.47亿元,涵盖工业、农业、农副产品加工等多个领域,其中亿元以上项目1个,主要是新建(轧花、种籽、肥料、蛋白加工车间)综合建设项目。截止本月,新签约已落地项目3个,形成实物量投资0.1亿元,项目履约率100%。当前重点跟进促签约项目3个,分别是投资1亿元农产品储运、保鲜、物流项目,0.6亿元的商业服务楼建设项目,投资0.2亿元的加油、加气综合服务站建设项目。

三是做好项目储备。今年以来深挖潜力,重点谋划招商引资项目13个,总投资7.65亿元,其中一产项目3个,投资额1.68亿元,占总量22.0%;二产项目7个,投资额4.77亿元,占总量62.4%;三产项目3个,投资额1.2亿元,占总量15.7%。针对本团经济特点,计划开展农业农机和农副产品加工产业链招商,将前往山东、浙江、广东等地区开展专题推介。

(三)加强招商队伍建设

一是制定《**2021年招商引资工作实施方案》,明确任务目标,划出专项经费,为招商活动及项目服务提供资金保障。

二是吸纳懂经济、会管理、善沟通、具有开拓意识的机关事业单位成员充实招商引资工作领导小组,形成优势互补、协调配合,具有较强凝聚力、战斗力的招商队伍。

三是建立项目联络人制度,对引进的每一个项目确定1名对接责任人。每周召开1次工作例会,研究新情况、解决新问题。

二、存在的主要问题

(一)招商方法和手段还不够,多以传统方式进行招商活动。招商信息多是领导、朋友介绍和客商找上门的,没有建立起有效的信息网。

(二)团场自主为项目配套能力不强,正常“七通一平”都缺乏资金满足项目需求。

(三)项目储备还不足,服务意识不强。今年多是新洽谈签约的项目,前期手续办理缓慢,而且只是给予项目单位进行指导,没有做到贴身服务、亲自为项目单位跑手续,造成项目一直未落地见效。

(四)部分企业有投资意愿,但资金未到位,项目一直未落地见效,导致今年不能按原计划完成任务。如:商服楼项目资金迟迟未到位,无法完成资产购置;物流园项目涉及原有项目手续不全,原有企业破产等因素推进缓慢。上述两个项目已从我团项目库中删除,但仍会继续跟踪项目,争取有新突破。饲料加工项目也是因为资金不到位,未取得土地使用权,造成项目停滞。

三、下一步工作计划

(一)坚持学习经济、产业优惠政策,增强招商引资小组成员的政策水平、业务素质和服务能力。

(二)充分发挥独特的区位优势,重点促进商贸仓储物流项目尽快落地见效。

物业部招商工作计划篇3

[关键词]石化企业 招标采购 生产保供

中图分类号:F426.72 文献标识码:A 文章编号:1009-914X(2017)13-0339-01

招标采购是采购方式的一种,它区别于其它采购方式的地方是招标采购受到法律的保护,尤其是在国家颁布了《招投标法》后,招标采购模式逐渐在各行各业的商务活动中确立了它的主体地位,作为连续性生产的石油石化企业也不例外,在实际采购操作过程中,招标采购同其它采购方式一样,都是一个商务的采购过程,需要在招标采购工作启动之前完成所有的技术交流。

石化企业作为长周期、连续生产运行的行业,对于生产保供过程中的需求物资的专业性,以及现场需求时间来说要求非常严格,作为石化企业的物资采购部门来说,在采购过程中既要符合招标采购的法定程序,又要满足石化企业连续生产运行的专业要求和时间需求,这就要求石化企业的物资采购部门在两方面之间做好平衡工作。在招标采购中要转变观念,做到以我为主,不等不靠,主动将采购工作重心前移,做好物资采购前期的准备工作,确保招标采购工作的顺利开展。

石化企业的物资采购部门在采购工作中,要摒弃陈旧的采购理念,不能等到采购计划下达到物资采购部门后,才认为可以启动采购程序,物资采购部门要识大体、顾大局,把保障企业的生产平稳运行放到工作第一位,和物资需求、计划审批等部门一起,把石化企业的生产平稳运行作为本部门工作的最终目标。

石化企业的物资采购部门是代表企业处理对外采购事宜的下属单位,采购部门在采购过程中发生采购行为所产生的法律效应,在法律上属于石化企业行为,一切法律后果仍需要石化企业承担。在对外采购工作中,物资采购部门要做好自我定位,在采购进程中要急企业所急,想企业所想,发挥好本部门在采购方面的专业优势,和石化企业各个专业部门之间密切配合,相互协作,共同完成好石化企业的物资采购工作。

国家在颁布《招投标法》后,在推动招标采购的过程中,对于石化行业的企业来说,在物资采购中受制约最大的还是采购与保供的矛盾处理问题。由于我国的市场化程度不高,企业的信用体系尚不完善,导致在招标采购中出现的问题较多,如:投标企业生产水平参差不齐;获取招标书后不能如约投标,导致流标的现象较多;未能按照合同履约后的惩治体系不强等,这些现象也都或多或少地影响着石化企业的物资保供工作。如何才能在招标采购过程中减少和杜绝异常现象的发生,保质保量的完成好石化企业的生产保供任务呢?我认为,石化企业的物资采购部门要做到提前介入,重点关注好采购立项、计划提报、市场调研、技术交流、合同签订等各个环节,扎扎实实地做好以下几方面工作:

1 采购立项阶段

采购立项在石化企业中,一般是企业启动一些重要物资采购活动的条件和依据,无论是项目建设还是检维修项目,在石化企业确立了项目后,使用部门首先要根据项目自身特点和要求确定需要的设备和材料等物资。在这个阶段,是企业物资采购部门提前介入的最好时机,物资采购部门可以根据本部门专业优势所获取的市场信息和商业资料,向使用部门提出有利于后期招标采购和市场谈判的合理建议,使用部门在完成符合项目需要的技术评估后,选择最有利于石化企业的采购立项。物资采购部门在同使用部门的接触中,可以充分了解项目所需要物资的第一手资料,为后期的物资采购工作奠定坚实的基础。

2 计划提报阶段

在确定了采购立项后,使用部门需要向石化企业有关部门提报物资需求计划,物资采购部门在这一阶段的工作就是做好协调配合工作,跟踪计划提报的进度,防止出现各种主观原因造成的计划审批迟滞,影响后期招标采购工作的正常开展,为招标采购工作预留出符合法律规定的时间。

3 市场调研阶段

在计划提报过程的同时,物资采购部门要做好市场调研工作,针对所提报计划的需求物资,了解市场供应厂家的地域分布情况、生产技术力量、工作量的饱和程度、商业信誉等等,并根据采购物资的特征和招投标法的规定,依法选择好招标采购方式。如果是普通物资的采购,要选择公开招标的采购方式,以利于充分的市场竞争,为石化企业获得最大的经济利益;对于招投标法中规定的符合邀请招标的特殊物资,需按照法律规定地程序审批后,选择邀请招标的采购方式,保证所采购物资的质量,达到保供降本的目的。

4 技术交流阶段

无论选择招标采购的哪一种方式,对使用部门提报的物资需求计划,都要做好招标前的技术准备或技术交流工作,确保参与投标的供应商对所投标物资技术要求的充分了解和认知,防止在进入投标进程中出现较大的技术偏离而影响评标结果,甚至发生流标或废标的现象。在这一阶段,对于技术复杂的物资,物资采购部门和使用部门密切配合,通过与供应商进行充分的技术交流,达成技术交流书面文件,保证招标采购的物资符合项目建设或检维修项目的技术要求和质量合格。

5 合同签订阶段

物业部招商工作计划篇4

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一、以__项目建设为中心,切实完成营销任务

__x项目,是省、市重点工程。市委、市政府对其寄予了殷切的期望。由于项目所蕴含的社会效益和潜在的经济效益,我们必须把它建成,而不能搞砸;我们只能前进,而不能停滞甚或后退。因此,公司计划:

(一)确保一季度三和工程全面开工,力争年内基本完成第一期建设任务

______x第一期工程占地面积为60亩,总投资1.6亿元,建筑面积12.6万平方米。建筑物为____商业广场裙楼、__大厦裙楼和一栋物流仓库。

1、土地征拆工作。春节前后务必完成第一期工程的土地征拆工作。元月份完成征地摸底调查,二月份完成征地范围内的无证房屋的拆迁。三月份完成征地范围内有证房屋拆迁及国土储备中心土地和集体土地的征收工作。各部门关系的协调,以总经理室为主,顾问室配合,工程部具体操作。工程进入实施阶段后,工程部应抓紧第二期工程的土地征拆工作联系,适时调整主攻方向。

2、工程合同及开工。元月份签订招投标合同,工程进入招投标阶段。二月份确定具有实力的施工企业并行签订施工合同;确定监理企业并行签订监理合同。三月份工程正式开工建设。另外,工程部应加强工程合同、各类资料的存档管理,分门别类、有档可查。建立一套完整的工程档案资料。

3、报建工作。工程部应适时做到工程报建报批,跟进图纸设计。元月份完成方案图的设计;二月份完成扩初图的设计。在承办过程中,工程部应善于理顺与相关部门关系,不得因报建拖延而影响工程开工。

4、工程质量。三和项目是省、市重点工程,也是__品牌的形象工程。因而抓好工程质量尤为重要。工程部在协助工程监理公司工作的同时,应逐渐行成公司工程质量监督体系。以监理为主,以自我为辅,力争将三和项目建成为省优工程。

5、预决算工作。工程部、财务部必须严格工程预算、决算工作的把关。严格执行约定的定额标准,不得擅自增加工程量和无据结算。不得超预算支付工程款。

(二)切实完成年营销任务,力保工程进度不脱节

公司确定的二0__年医药商铺、产权式酒店、公寓式写字楼的销售年任务为1.5亿元。该任务的完成,直接关系到第一期工程任务的实现。故必须做好营销这篇大文章。

1、实行置业任务分解,确保策划合同兑现

20__年,公司各类楼盘的销售任务是1.5亿元,其中一季度1500万元、二季度4500万元、三季度4500万元、四季度4500万元。按我____所签协议书,该任务的承载体为策划公司。经双方商议后,元月份应签订新的年度任务包干合同。

为完成年度营销任务,我们建议:策划公司可实行置业任务分解,到人到片。而不是单纯依靠招商大厅或中心活动。可采取更为灵活的销售方式,全面完成年销任务,在根本上保证工程款的跟进。在营销形式上,应完善团购、中心活动推介、上门推介等方案,努力创造营销新模式,以形成自我营销特色。

2、合理运用广告形式,塑造品牌扩大营销

新的一年,公司在20__年的基础上,将进一步扩大广告投入。其目的一是塑造“__”品牌,二是扩大楼盘营销。

广告宣传、营销策划方面,__

应在广告类种、数据统计、效果评估、周期计划、设计新颖、版面创意、色调处理等方面下功夫,避免版面雷同、无效重复、设计呆板、缺乏创意等现象的产生。

3、努力培养营销队伍,逐步完善激励机制

策划公司的置业顾问以及公司营销部的营销人员,是一个有机的合作群体。新的一年,公司将充分运用此部分资源。

策划公司首先应抓好营销人员基本知识培训工作,使营销人员成为一支能吃苦、有技巧、善推介的队伍。其次是逐步完善营销激励机制,在制度上确立营销奖励办法,具体的奖励方案由营销部负责起草。

4、拓宽融资渠道,挖掘社会潜能

拟采取银信融资、厂商融资、社会融资、国债融资、集团融资等方式,拓宽融资渠道。通过让股、扩股等办法扩大资金流,以保证__项目建设资金的及时到位。

(三)全面启动招商程序,注重成效开展工作

招商工作是____建成后运营的重要基础。该工作开展顺利与否,也直接影响公司的楼盘销售。因此,在新的一年,招商应有计划地、有针对性地、适时适量地开展工作。

1、结合医药市场现状,制订可行的招商政策

按照公司与策划公司所签合同规定,____x应于去年出台《招商计划书》及《招商手册》,但目前该工作已经滞后。公司要求,上述两书在一季度由策划公司编制出台。

为综合医药市场情况,拟由招商部负责另行起草《招商办法》要求招商部在元月份出初稿。

2、组建招商队伍,良性循环运作

从过去的一年招商工作得失分析,一个重要的原因是招商队伍的缺失,人员不足。新的一年,招商队伍在引入竞争机制的同时,将配备符合素质要求,敬业精神强、有开拓能力的人员,以期招商工作进入良性循环。

3、明确招商任务,打好运营基础

__项目一期工程拟在今年底建成,明年元月将投入运营。因而,厂家、总经销商、总商的入驻则是运营的基础。我们不能等米下锅,而应军马未到,粮草先行。今年招商入驻生产企业、总经销商、总商、医药商业机构等任务为300家。由策划公司与招商部共同承担。

4、做好物流营运准备,合理有效适时投入

医药物流不同于传统医药商业,它要求医药物流企业不单在医药交易平台的搭建、运输配送能力的提高、医药物流体系的配置上有别于传统医药,更主要的是在信息功能的交换适时快捷方面完全实行电子化管理。因此,新的年度,公司将与市物流研究所进行合作,签订合作协议并按合同协议履行职责。为使公司营运走向市场化,公司拟成立物流部,拟制定三和医药物流系统的营运方案,确定设施、设备构成因素,运营流程、管理机制等。该工作在董事会的同意安排下进行。

二、以品牌打造为长远目标,逐步完成两个建立

“__”品牌的打造是公司的战略目标之一。现代品牌打造的成功必须依赖于企业的现代管理模式。新的一年,我们将在建立集团公司、建立现代企业管理体系上下功夫,逐步把公司建成为大型的民营企业集团。

1、注册成立企业集团,不断扩大公司规模

20__年,公司在能满足注册资金要求的前提下,将注册成立“__集团公司”。同时,将独立注册或变更所辖子公司名称,即:

____________有限公司(已成立)

__________有限责任公司(待更名)

________x物业管理有限公司(已成立)

________房地产开发有限公司(已成立)

________大酒店管理有限公司(待成立)

____x集团及所辖子公司筹建人员(均为兼职)和分设机构情况如下:

①三和集团:____、__x、__x、____、财务总监(待定)、赵嘉琪

集团公司设:办公室、人力资源部、财务部、企业管理部、企业策划部、工程部

②____医药有限公司:__x、__x、__

③____医药物流中心:__x、__x、__x

④____房地产开发有限公司:__x、__x、____

⑤____物业管理有限公司:__x、__x、__

⑥__x大酒店管理有限公司:__x、__x、其他人员待定

公司的设想是在集团公司的统一领导下,各子公司实行独立核算,独立完成年利润指标及其它相关指标,在整体上提升集团的竞争力。

2、建立现代企业管理体系,推行工作标准到人到岗

现代企业的高效运行,均来自于企业的高效管理。新的一年,公司将根据国家有关规范、条例等,制定本公司工作标准,并到人到岗。各项工作按标准程序行事,减少人为指挥,逐步形成__x特色的企业管理体系。

同时,根据不同的工作岗位,制定岗位职责和工作流程,强化企业管理意识,最大化地提高企业管理水平,向管理要效益。

三、以__发展为历史契机,加快内部“三个调整”

__的发展是历史的使命,也是市场的要求,我们应顺应这一时代的需要,不断完善自我,发展自我,调整机制,集聚“内功”,合理发挥员工动能,以使__x集团傲立于医药之林。

1、人员调整

人员调整工作已经铺开,公司遵循的原则是“人尽其才,才尽其用”。最大限度地发挥员工的创新能力,充分肯定员工的务实精神。

2、机构调整

机构调整目前主要指______x有限公司内部机构的调整。目前设立的部门是:总经理室、办公室、工程部、营销部、招商部、财务部,即“两室四部”。随着__项目进入建设施工阶段,拟增设人力资源部、物流部、企业策划部等部门共同成为集团公司的基础。__房地产、__医药商业公司、__物流中心、__物业管理四个独立法人公司进入筹备期,明年正式独立营运。使公司内部机构成为功能要素齐全、分工合理的统一体。

3、例会制调整

20__年实行的例会制,对阶段性 工作总结提高,对时段工作安排布置,起了良好的作用。新的一年,例会制在坚持的同时,作好以下调整:

一是例会时间。在每星期六的上午进行。

二是会议主持。每次例会除工作小结及工作布置外,确定一个工作主题,分别由分管该项工作的总经理、副总经理、总工程师主持。

三是建立例会工作布置检查制度,即前次会议布置的工作在规定完成的时段内,落实部门应汇报执行情况,以利总结经验,改进方法,完善提高。

四、以能动开发员工潜能为前提,不断充实企业发展基础

三和的企业精神“三生万物,以人为本;和合求实,科学求真”决定了三和品牌的打造,三和集团的建立,必须充实基础工作、充实各类人才、充实企业文化、充实综合素质。新的一年,公司将在“四个充实”上扎扎实实开展工作。

1、充实基础工作,改善经营环境

公司所指充实基础工作,主要是指各部门各岗位的工作要做到位,做得细微,做得符合工作标准。小事做细,细事做透。务实不求虚,务真不浮夸。规范行为,细致入微。通过做好基础工作,改善内部工作环境和外部经营环境。该工作的主要标准,由办公室制定的公司《工作手册》确定,要求员工对照严格执行。为对各部门基础工作开展的利弊得失实行有效监督,公司在新的年度由办公室承办编制《三和工作动态》,每半个月一期。

2、充实各类人才,改善员工机构

企业的竞争,归根结蒂是人才的竞争。我们应该充分认识到,目前公司员工岗位适合率与现代标准对照是有距离的。20__年,公司将根据企业的实际需求,制定各类人员的招聘条件,并设置招聘流程,有目的地吸纳愿意服务于三和的各类人才,并相应建立三和专业人才库,以满足三和集团公司各岗位的需要。

3、充实企业文化,改善人文精神

企业文化的厚实,同样是竞争力强的表现。新的一年,天地纵横策划公司在进行营销策划的同时,对于x和文化的宣传等方面,亦应有新的举措。对外是三和品牌的需要,对内是建立和谐企业的特定要求。因此,三x文化的形成、升华、扬弃应围绕__企业精神做文章,形成内涵丰富的__企业文化。

4、充实综合素质,提高业务技能

__集团注册后,有着不同专业的子公司,也有不同的工作岗位。员工能否胜任工作,来源于个人的综合素质、业务技能的提高,亦与整体素质相关。新的年度,办公室应制定切实可行的员工培训计划,包括工程类、物流类、医药营销类、地产类、物业管理类、酒店宾馆类等,并逐季度予以实施,使员工符合企业的工作岗位要求。

五、以强化企业管理的手段,全面推行公司各项制度

现企业的一个重要特征,就是制度完善、齐全,执行有据,行之有效。企业靠制度管人,而不是“老板”管人。为使公司管理有序进行,员工自觉成为真正“三和人”,公司将推行绩效考核制、推行责任追溯制、推行末尾淘汰制、推行绩效工资制、推行各级责任制。通过“五个推行”,把员工锻造为符合企业要求的一流的群体。

1、推行绩效考核制,以日常工作为考核内容

绩效考核是国际流行的企业管理形式,公司要求每个员工坚持登记《绩效考核手册》,公司定期对员工考核手册进行检查。考核等级的评定,主要以如期如质完成本职工作,遵守纪律等为主要考核内容。方法为领导考核、交叉考核、员工考核等,以客观评定每个员工工作的优劣。员工《绩效考核手册》每月由办公室负责检查。

2、推行责任追溯制,以提高员工的荣誉感和责任心

责任追溯是落实岗位责任制的重要方法,也是对事故根源防漏堵缺的可行良策。公司将制定责任追溯制(包括奖励赔罚制度等)。强化措施,分明奖罚。即可以责任到人,又能避免无据推论、“钦定”责任,使员工树立荣誉感,增强责任心。

3、推行末尾淘汰制,以提高企业市场竞争力

企业的生存发展,除市场客观环境外,很大程度取决于员工的个人竞争力。只有把员工打造为特别能工作,特别富于创造力、特别富于团队精神的群体,才能在市场竞争中立于不败之地。因此,要符合这一要求,公司必然推行员工末尾淘汰制。其方法以考绩为依据,综合考评员工的工作能力、工作表现。按考评等级,实行末尾淘汰。

4、推行绩效工资制,充分保障员工权益

对绩优效高的员工给予增资励,对绩劣效低的员工给予降级,这是绩效工资制的核心要素。公司在新的年度将制定绩效工资标准,实行绩效工资制。通过绩效考评考核,对表现优良、工作成绩优异的员工进行增资;对表现平平、工作效能低下的员工给予降资甚至淘汰,以使企业永远充满活力。

5、推行各级责任制,有效实行分工合作

公司的战略目标之一是建立“三和集团”。这一既定目标客观上要求公司领导层、部门中层进行各级负责,且分工合作,以防止责任推诿,办事拖沓,效率低下的现象发生。

公司领导层分工:

董事长:__x。负责全面工作,主持融资、重大合作。分管三和房地产公司。

总经理:__x。主持公司日常工作,分管财务部、三和医药商业公司。

副总经理:__x。负责公司行政工作、物流策划,分管办公室、招商部、物业管理公司,负责策划公司的工作对接。

副总经理:__x。负责营销工作,分管营销部。负责营销广告,与策划公司、媒体单位的工作对接。

总工:__x。负责工程的实施全过程管理。分管工程部。负责与设计单位、施工单位、监理公司及相关部门的工作对接。

公司各中层负责人,按原定职责行使管理责任,新的岗位职责出台后,按新办法执行。

物业部招商工作计划篇5

【关键词】商业综合体;销售策划;招商策略;品牌;沟通

一、诺睿德国际商务广场项目简介

2013年诺睿德开发集团全资投入23.6亿元打造诺睿德国际商务广场,成为年度主打产品。项目位于长春市EBD商核――净月西部新城中心区域,新城大街与飞虹路交汇处,占地面积约8.46万平方米,是集团继环球贸易中心、明宇广场、凯旋国际公馆后的又一大型现代高端城市综合体力作。诺睿德国际商务广场以人文为项目规划核心出发点,以国际领先的城市规划形式――城市综合体,为净月商务区与净月高端住宅区的有机结合提供强有力的支持。项目集合5A级写字间、川渝美食风情步行街、高端配套住宅、小微企业孵化器、精品酒店五大业态,互为补充和配套。诺睿德国际商务广场聚合城市优质资源的同时,矢志将项目打造成真正的一站式生活城,满足现代都市人群对居住以及物质生活的高端需求。

二、开发商街类商业综合体项目的销售策划的四个阶段

持续、有计划的营销活动是商业经营管理战略的重要一部分。在具体经营实践中,商家应制订年月周的营销推广活动计划,并对活动开展的效果进行评估和总结,以使计划更好地执行和完善。

(一)第一个阶段是定位策略

一个项目要想引起关注和青睐,关键要占领市场的空白点。正如同人没有一模一样的人,项目也没有完全相同的项目。一个楼盘在很多地方是可以塑造的,比如外立面、景观、内部格局、功能设定、软性配套服务等都可以塑造,但塑造出来的形象必须是活生生的、符合市场需求的。所以要在踏踏实实的基础上针对客户群逐步完善这些可塑造的内容,不空口承诺,这样就能使产品真正具有市场魅力,而不是玩概念。

首先会考虑到综合体商城在本身区域的发展是怎样的情况,比方说在不同的城市综合体商城的发展会有快有慢,在上海、北京、广州、深圳跟在二三线的城市都会有区别,这样定位策略都会不一样。另外该项目在这个区域的竞争环境等等在定位之前都要做分析。看项目本身也要看交通覆盖的区域、人群是多少,消费力任何等。

做好SWOT分析,强项是什么、有什么弱点、有什么危机。这之后可以定义这个中心的目标消费群是什么,推广主题是什么。这是第一个阶段的销售策划。下面对诺睿德国际商务广场项目进行SWOT分析:

1、优势

本案商业定位有特色,休闲、餐饮、娱乐、生活配套功能更全面,可以经营

不同规模的经营业态,有较强的满足力。

2、交通优势

项目位于该项目位于新城大街以东,天富路(原飞虹路)以北,丁三街以东,丙六路以南,交通便利,车流人流量大。

3、物业管理优势

发展商自持有物业,标准化管理,高效统一经营、统一管理。同步世界先进

经营理念,展现新型商业气象。

4、发展优势

本项目位于长春市EBD商核――净月西部新城中心区域,这里集聚了人流优势、资源优势、商圈品牌优势。

5、弱势

处于非成熟商圈位置,停车场交通不便。本案商圈尚处于起步阶段,市场尚未成熟,必然面对激烈竞争。

6、经营优势

足够的广告预算支持广告及公关活动。政府政策的有利倾斜,今年开始该区域商业经济的大力发展计划。诺睿德国际商务广场项目商圈,消费需求量大。周边强大的中高档固定消费群体。可以充分利用项目周边的酒店经济、会展经济与商务经济的资源优势。

(二)第二个阶段是项目定位和品牌建立

这一阶段要为项目做一个很好的命名,同时配合业态规划的定位和品牌识别、视觉效果等推广活动把新的购物概念带给消费者,同时在消费者心目中奠定品牌的核心价值、立意点。另外有很好的口号把品牌的DNA带给消费者,另外也会做一些定位陈述,店招及室内设计。综合体商城的成功首先要有很好的品牌建立,特别是在招商期中这是吸引租户、给租户信心很重要的环节。诺睿德国际商务广场的项目定位和品牌建立如下:

1、风格特色

以休闲、娱乐、餐饮、品味生活的概念体现出时尚主题,项目立面炫彩为外观的装修品位体现诺睿德国际商务广场的硬件---精神品位,从而打造出净月西部新城中心区域全新的消费风格、意境!因此更加重视经营业态的组合搭配及商业推广策划。

2、品牌特点

鉴于本商圈潜在消费层面广,本次招商对象应具备一定的品牌知名度。利用系统的商业地产品牌传播策略,打造成汇聚本市娱乐生活、餐饮人生的大舞台。以服务品牌化,个性化模式为先导,以迅速的宣传手段传播在殿定本商圈内的行业标志与先驱的形象地位。

所有的商家品牌及业态组合,必须体现出都市消费群体对时尚生活的渴望与高雅,更要突出立体的组合和品牌的比例。

(三)第三个阶段是开业推广期

包括开业前后不同阶段的推广,也包括针对不同目标群所设计的广告。比如综合体商城的定位是家庭消费、年轻男女消费还是高端人群消费的,都要根据这些来设计不同的推广手段。同时要针对开业主题活动来进行设计。

另外还有一系列的开业推广活动、策略销售、促销活动等等,所有这些创新性的手段都是为了综合体商城造势引发公关和媒体关注。

从传统的价格战到文化营销为主线,这是国内价格战以后人们的普遍共识,由于现代MALL购物中心的定位与传统超市和百货的单一业态相比,休闲娱乐、健康养生占有相当比例,因此也不适合单纯采用价格促销手段。诺睿德国际商务广场MALL购物中心,餐饮娱乐休闲面积较大,自身有大型广场,可以分别开展儿童娱乐表演活动和化艺术表演节目,丰富人们的业余生活,提高城市居民的生活质量。诺睿德国际商务广场的社区文化部可以制定全年的文化、体育、艺术表演活动方案,并征求消费者意见,让动感之城充满欢乐与温馨,将商业文化与特区移民文化、海洋文化相结合,反映特区文化特点,不仅满足本市居民需要,而且让来商业广场旅游的外地顾客得到美好的精神享受。

(四)第四个阶段是未来商业运营管理

并不是说推广使命已经完成了,在这个阶段反而要有系统地进行中期、短期的营销计划,思考如何很好地管理综合体商城的品牌,把一些新的品牌营销给消费者,让消费者继续保持对这个综合体商城的喜爱度。

(五)城市综合体运营管理大部分是以促销和文化创意活动为主,日常主要是租赁管理,管理体系相对简单。综合体商城一般都会缺乏成熟的商户资源,往往有部分自营面积,整个管理体系是物业租赁+经营。

(六)例如万达购物广场早期的运营管理模式主要以物业出租和物业管理为主,在运营管理方面也是比较薄弱,万达购物广场开业后重点加强了运营管理、建筑设计和信息管理系统,同时注重业态搭配和零售行业基本管理知识培训。

在营运管理方面,万达购物广场重视以商业营运为中心,注重支持次主力店,建立了以商业营运为中心的管理架构和业务流程,将招商、营运、信息化管理、营销推广、物业管理融合在一起。

可以自信的讲,将百货店的经验和综合体商城的特色结合起来,摸索到了综合体商城的一条运营成功道路。这在诺瑞德国际商务广场的销售策划中是极其宝贵的经验。

三、商业综合体招商中的常见误区

(一)盲目定位,不切合实际

为了在销售推广中宣传项目的价值,开发商往往对项目的定位人为拔高,即导致商铺的价格定得比较高,而理智的做法是根据周围的消费群体以及居民的收入来决定如何定位,定位过高或过低都会和周围的消费环境不协调,定位过低会损害开发商的利益,而定位过高,则会造成商家今后的经营成本过高,不敢问津。

(二)缺乏整体招商规划

商业项目的招商必须是符合项目定位的,而不是简单地以“满租”为原则。在项目开始招商前必须明确招商目标,包括招商业态的组合、主力店、品牌店等等;形成清晰的招商规划指导招商工作的进行,而不至于只要想进来经营就直接“招”进来,形成一个“大杂烩”。

(三)单纯依靠广告招商

招商针对的是特定的经营者,而单纯广告是具有普遍性的没有特定的针对性。很多开发商认为广告是唯一的手段,只有通过广告才能完成项目的招商。招商的关键是沟通,是不能坐在家里守株待兔的。把广告作为招商的唯一手段,导致接触招商的客户面少,自然招商就成问题了。

(四)过分强调市场环境的影响

现在竞争是比较激烈的,很多地产开发商在感慨市场是越来越难做了,于是在招商的时候就出现了一种情况,就是招商人员过分强调受市场环境的影响,不能正确地分析自己的优势和劣势从而制定有效的招商策略。竞争激烈确实是目前整个行业的行情,但是从另一方面看,越来越难做也表明着机遇越来越多。

(五)缺乏持续经营的商业管理观念

很多开发商认为客户进来了就万事大吉了,这是一个很大的误区。其实客户进来只是商场开始的第一步,如何持续的经营商场才是最为关键的问题。开发商招来了客户,还要注意协助客户经营,客户生存得越久,商场就越旺,以后招商就越容易,升值也就越快,不然客户做了一段后纷纷流失,再招商就非常的困难了。

四、开发商街类商业综合体项目的招商策略

(一)发商街类商业综合体项目的招商的总体策略

1、不求全面开花,只求重点突破

任何资源都是稀缺的、有限的,招商不可能对所有的商家进行优惠,故选取几种影响力强、实力雄厚的一家或几家重点商家进行条件上的优惠,促使其快速进入,以影响其它品牌、实力、知名度不及重点商家的一般商户的进入,这样可以用较小的代价换回整体的收益,所以突破重点商家是整个招商的重点、也是难点,重点商家突破后一般商家也即跟随进入,在重点商家上损失的收益会在众多的一般商家那里补回。重点商家的进驻同时使观望的一般商家不再迷茫,信心十足的进入。

2、不求最高点,只求制高点

诺睿德国际商务广场是净月西部新城区最精致的商业广场,这里的商家业态众多、配套较齐、服务最优、管理最好、效益最强,我们的目标是做到在净月西部新城区“惊艳”,商业街区综合业态最多的商业形态。只要占领商业业态中的制高点,领先竞争对手一步,而不是很多,是以特色吸引、特色组合,而不是价格见长、档次见长。商业街内消费顾客主体是个人行为。如定位过于超前或过高,而不被顾客和商家接受,付出更大代价,项目投入期过长,牺牲更多资源却很难获得正常的效益。

3、不求一步到位,只求小步快走

诺睿德国际商务广场是按照现在净月西部新城区的市场去定位,以求能够保证顺利开业,随着商圈的旺点变更,新商圈的形成都会影响到商场定位,所以本项目是在动态变化中,根据现有市场状况经济发展情况及现有人口数来定位,我们不能也不可能直接把项目定位到一个饱和状态,要不断去修正战略,慢慢做到兴旺发展该商圈。

4、“返租式经营”策略

近年来,“返租式经营”一直是商业地产开发盛行的模式。其实返租回报其实并不复杂,简单地说,就是开发商向购买商铺的小业主承诺,在一定期限内,由开发商以固定的回报率包租。按现时大多数商家的做法,期限一般定为三至五年甚至更长,回报率通常按预期租金反向推算。售铺时,按比例将楼价提高一定成数。开发商迅速回笼资金(当然这样要求购买者主要是投资客,而非经营者),然后再逐年返还给小业主租金。如果开发商能顺利地将铺位租出去,可以获得更高的溢价,亦可以在租赁市场不景气的时候用提高的溢价部分作平衡。由于这种方式迎合了部分小业主的投资心理,使投资者对目前尚不十分成熟商业市场有足够的投资信心,所以,如果开发商看好项目市场前景,可以用此销售策略在整个销售期内不断推高商铺价位。

(二)商业综合体项目招商的总体思路

1、第一步:招商与住宅紧密粘合

商业地产首先是商业,然后才是地产;商业综合体的开发难度大,开发风险要比单一住宅项目大很多,建议在运作本项目时与国际知名商业招商运营公司合作,通过与这些专业、知名的招商公司合作,完成签约一、二个主力店并同时进行炒作与形象推广积聚人气,促进招商,因为主力店是一个城市商业综合体的“定海神针”,其影响之大可想而知。知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使一个城市综合体的后期经营更加稳定,且有利于项目的可持续发展,知名的主力店群的入驻能够吸引投资客和去化住宅部分的销售,住宅的正式销售与主力店群的招商应该同步进行。因为住宅相对来说容易回现,且能够积聚人气;而主力店群的招商对于人气的提升及项目整体氛围的拔高很有益处,尤其是对后期的写字楼销售及商业本身的销售起到承上启下的作用。

2、第二步:推广写字楼与酒店

在完成第一步后,项目的市场影响力应该初步具备,此时推出写字楼较为适合,因为写字楼的购买客户比较在乎周边的成熟度情况;写字楼的推广建议租售结合,先期可以推出部分优惠单元吸引一些品牌企业进来,以“羊群效应”带动其他企业的跟进。酒店的招商可以与写字楼同步,因为这两类业态之间有互补性。

3、第三步:商业放在最后推

商业的成功与否关键取决于招商及商业氛围的形成。因而商业应该在其他物业都取得较好业绩,项目知名度达到一定高度的情况下顺势推出。高端城市综合体项目需要在前期健全项目体系,住宅、写字楼、商业、酒店的业态互补,并在内部所产生的化学反应对项目整体价值提升的影响能够使城市综合体的所产生的巨大能量,使得能均匀去化,提升宗地价值完善功能。

4、确定项目的招商工作程序

(1)全国招商工作程序

此程序在招商工作时间排序上定为第一程序,第二招商工作程序也可同时启动,该程序兼顾向国内知名商家宣传介绍诺睿德国际商务广场的特色吸引力。利用全国有影响力的专业媒介行业信息,并有隆重招商宣传作用。该工作程序能为以下招商工作程序顺利开展做好前期铺垫作用。

(2)长春本市招商工作程序

此程序在招商工作时间排序上定为第二程序,也是正式开始进入实质性招商阶段,利用省、市有影响的媒介行业信息,并有隆重招商的宣传作用。有效利用现有资源的同时,策略地吸纳更多适合本项目需求的候选商家。在住宅售房部旁边建立招商办公室,在招商工作里也是重要和关键的招商工作程序,本地商家黄金比例数量份额应占招商总量的大半数,在保证合适特色商家数量的同时,招商人员应兼顾开发引导的功能,有计划有步骤地对适合预选商家选定,对理想商家洽谈。

策划工作,应以主力店超市的强势入住本商务广场,为诺睿德国际商务广场带来全新的理念,全新的内涵,制造轰动性前奏和神秘氛围,为下一环节的实质工作做好铺垫。

(三)选择合理的招商时机

1、商业地产招商与销售

对于商业地产来说,销售在先还是招商在先,并不仅与运作顺序有关,它甚至决定了项目的生死。项目产权发售之际,也应该是主力招商完成之时。

2、商业地产招商与整个项目建设

由于商业地产的招商时间相对较长的特点,一般来说,招商要分主力店群和中小店群二个招商阶段。而确定这二个招商阶段与整个项目建设的时间关系至关重要。

(1)主力店招商时间的确定

由于主力店群决定项目产品的形式,在产品形成之前,发展商需确定主力店群,并按其要求设计、建造相适应的产品――商业设施;所以主力店群的招商集中在项目业态组合之后、规划之前。

(2)中小店群招商时间的确定

中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大,因而中小店群的招商可在主力店群确定之后才正式进行,当然项目建设期间可进行各类中小店的招商咨询登记工作。所以中小店群的招商则分散于整个项目的建设期间。

(3)制定招商工作进程

(1)第一阶段:(筹备预备期)

①诺睿德国际商务广场项目总体经营计划预案拟定,招商工作原则方案制定;

②制定业态定位标准;

③拟定初步各业态布局方案;

④拟定与商家合作方式及条件标准。

(2)第二阶段:(初选储备供应商期)

①进入全国招商工作程序;

②进入本市招商工作程序,组织实施初选商家资源储备;

③诺睿德国际商务广场项目招商团队组建,培养团队协调性磨合;

④招商团队针对当地商业市场环境、商品经营状况及供应商资源普查备案;深入准确地对当地市场各商品类的分析汇总,编制各业态经营指导方案;

⑤针对本市,将长春市场开发、寻找下级地区的商家资源普查备案;并协调协助开发工作。

⑥本地招商工作程序开展,组织实施初选供应商资源储备;

⑦制定完备的商家储备品牌资讯,对适合的预选商家资源评定分类。

(3)第三阶段:(审定确认供应商期)

①确定正式的各业态定位标准和布局执行方案以及招商合作方式、合作条件标准等公司经营原则方案;

②确定各业态最终执行的经营工作方案,重点标志性经营商家认定,以及针对性特殊招商方案的制定及实施;

③辅商家洽谈合作条件,结果对比择优;

④评审确认合格商家,签订意向合作协议,收取合作预约订金。

(4)第四阶段:(合同申报签订期)

根据各项诺睿德国际商务广场项目筹备工作完成进度情况,对已经完成的筹备工作进行科学客观的评审和合理微调,确保开业正常可行之后,与商家签订正式合作协议书。

(5)第五阶段:(商户入场装修期)

①店铺设计基本标准设定,规定贯彻;

②与商家协调装修规范,符合双方装修规定要求;

③办理相关入场装修手续,进场实施装修店铺;

④做到及时合理,人员积极跟进,协调配合各管理环节,控制按规划方案实施,高效圆满完成阶段工作目标。

(6)第六阶段:(招商持续期)

本阶段大部分商户已经落定,同时将完成一部分商家的后续进场,如该部分商家在开场前未能及时完成装修,则将由商业管理公司监督;根据实际的招商情况,确定部分物业的流向;举行开场庆典活动的准备。

(四)做好前期规划,建立完善的商业服务体系

商业综合体的招商必须以准确的项目定位和规划为基础。项目规划应包括主题定位、商业建筑物情景营造(外部环境艺术处理、内部气氛艺术塑造、环境艺术特色设计)、商业业态组合布局、主力店、品牌店、特色商铺区域设计等,并形成清晰的招商规划系统。大多商业地产运营商很难做到招商“一步到位”,原因就是前期商业地产开发商规划不到位。

另外完善的商业服务体系能够更有利于吸引大的商家和客户群体的入驻,完善的商业服务体系包括以下内容:

1、大客户服务

大客户占有50%以上的销售额,因此,大客户管理与服务应该成立专门的部门进行管理。

将传统商场总服务台在MALL中定位为客户服务中心,下面设有大客户小组,重点跟踪服务大客户,同时与营销部配合,推出有针对性大客户促销活动。大客户档案管理系统隶属公司CRM系统,单独建立科目,大客户档案重点管理,作为个性化文化促销服务的依据。

2、客户投诉处理流程

由营运部门通知招商部门,招商部门按照上门种类负责协调供应商服务水平投诉由楼层经理负责处理,严重投诉上报公司总经理。

涉及客户向新闻部门投诉由营销部门主管副总经理负责。

3、商业物业管理服务

经营期间的物业管理工作,主要包括五个方面:承租商的优化管理、促销推广活动、服务管理。日常物业管理包括装修、清洁、消毒、保安、设备维护以及商业知识服务。现代购物中心对物业管理提出了特殊要求:

(1)高标准卫生管理

对现代购物中心要进行高标准卫生管理,公共设施要进行严格的消毒处理,公共电话等一切人接触的地方要采取灭菌处理措施。

(2)绿色装修的统一管理

对整个商场的整体装修以及商户的局部装修实行统一的绿色装修管理,首先公布装修整体规划方案,重点提供服务,举办绿色装修讲座,宣传绿色装修知识,为商户提供便捷,从整体上把握装修风格,确保格调高雅。修工作还需要由物业管理公司和运营部门进行协调,减少对其他营业区域的干扰,确保正常营业。

(3)高标准管理各个停车场

鉴于新的物业管理条例对车辆丢失作出规定,物业管理公司责任重大,要确保正中商业广场各个停车场车辆不丢失,需要采用先进的电脑管理系统和录像系统对车辆实施严格的管理。

(四)成功招商的关键在于成功的沟通

商业地产开发与住宅地产开发最大的区别在于服务对象不同:住宅开发主要面对终端用户群体;而商业地产开发面对的不仅是商铺投资者、主要的是个人和机构经营者,最重要的是关系商业地产项目持续经营的数以万计的消费者。运营商与招商针对的是特定的经营者,换位思维、良好沟通成为招商的关键。商业地产项目的招商不应是单纯租赁的交易关系,而是需要从经营者的角度为出发点,从商业规划、经营管理等诸多方面给予经营者信心。

(五)合理把握赢利模式

选择商业地产赢利模式需要把握以下几个方面的问题:

一是把握好项目的市场背景,认真做好市场调查,进行准确的市场定位,不要同质化,不要跟风,也不要想当然。许多烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的,主要还是开发商或合作伙伴对项目的市场研究不够,市场定位不准。

二是要考虑自己的投资实力,根据实力决定到底是卖,还是租,还是采用其他方式,自己实力达不到的赢利模式是无法驾驭的。

三是有无运作商业地产的人才团队,如果自己没有现代商业地产的理念,缺乏商业地产的操盘经验,而是用住宅开发的习惯性思维搞商业地产,不仅赚不到钱,甚至会把老本都赔了。

四是投资回报的期望值要设定好,是只赚开发投资的钱,还是把经营管理的钱一起赚,是赚最大化利润,还是赚平均利润,是赚短期利润还是谋求长远利润,据此设定科学合理的赢利模式。

结语

总之,商业综合体项目的招商必须以准确的项目定位和规划为基础。项目销售策划应包括主题定位、商业建筑物情景营造、商业业态组合布局、主力店、品牌店、特色商铺区域计划等,并形成清晰的招商规划系统;在建筑规划设计上,满足商家要求,与商家充分沟通,满足商家对建筑的种种特殊要求,比如层高、承重、出入口、机电等硬件配置,可以借鉴万达的“商业订单模式”,这样可以降低项目的开发和招商风险。

参考文献:

[1]陈建,周明华,魏建萍.浅论城市商业综合体设计发展及其要点探究[J].科技创新与应用,2013.17.

[2]周刚华,钱放,王卉.城市社区商业综合体开发和运营的影响因素研究[J].中国房地产,2012.22.

物业部招商工作计划篇6

2019年是微山项目公司继托管四季青老市场、实现新市场开业运营后,扶商稳商、规范管理、提升运营能力的关键之年,是公司团队不断磨合、努力拼搏、积极进取的一年,也是公司面对新变化、开拓新思路、探索新路子的一年。在总公司的坚强领导下,在董事会的正确指导下,我带领微山项目团队紧紧围绕2019年度各项目标任务,按照“促进新老市场共同发展繁荣”的总体思路,新、老市场两手抓,重点围绕新市场运营管理与招商销售、老市场升级改造与二次招商、项目二期建设与电商产业园打造等工作,团结带领全体员工,求真务实,干事创业。根据总公司2019年度考核要求,我代表微山项目经营团队、结合个人述职,就2019年度主要财务指标完成情况、工作实绩及完成重点工作和2019年度工作计划向总公司汇报一下。

一、2019年度主要财务指标完成情况

截至2019年11月30日,微山项目公司财报实现营业收入5411.32万元,利润总额559.14万元,归母利润约421.93万元,资产总额27640.52万元,负债17669.14万元,资产负债率63.92%,管理费用270.87万元,销售费用331.22万元,财务费用0.54万元,费用率11.14%。

预估至2019年12月31日,微山项目公司2019年预计实现营业收入11311.46万元,利润总额1679.5万元,归母利润约1267.35万元,资产总额20255.29万元,负债10283.91万元,资产负债率50.77%,管理费用297.57万元,销售费用391.89万元,财务费用0.34万元,费用率约6.1%。

二、2019年工作实绩及主要工作开展情况

(一)积极落实总公司管理转型战略,强化规范管理

1.积极落实总公司“遵循标准、流程管理、严控风险、集体决策”的管理转型战略,根据总公司“管控一体化”各项部署要求,以关键事项上报指引为纲、以总公司规章制度为遵循,强化股东会、董事会、总经理等议事规则的执行效力,坚持工作例会制度和月工作汇报制度,严格遵守“三重一大”事项报告制度,凡涉及年度工作计划与目标、年度财务预算、大额资金使用、工程招投标、重大变更、大额采购、重大经营决策、重大人事任免等事项,按照要求及时向股东会、向董事会报告。

2.加强制度机制建设,强化内部规范管理和绩效考核。根据全面从严治党的新形势,2019年公司修订完善了考勤休假、合同、费用报销、差旅及业务招待等方面的管理制度,同时建立健全公司绩效考核体系,首次采取签订目标责任状的形式与各职能部门分解工作目标,突出责任传导抓落实,突出考核问责抓落实。在选人用人上,进一步创新机制,在市场管理部经理岗位的任命上,公司首次采用了公开竞聘形式选拔人才,并以此为契机建立了科学规范的干部选拔聘用制度。

(二)新市场一期报建手续完善、二期开工建设与老市场升级改造齐抓并举

1.完善一期西区报批报建手续,化解潜在风险。项目一期建设用地约110亩,一期东区于2014年取得了土地,由于微山县土地指标一直吃紧,一期西区7#、8#、15#在2014年未同期获取土地,因此采取了超常规方式,先建设,后完善手续,无证建设给项目带来了风险,也为一期西区物业的招商销售带来了不利影响。经多方协调政府及相关部门,一期西区48亩土地终于在2019年初落实。春节以来,公司加快推进报建手续办理工作,两个月内相继完成了土地证、用地规划、工程规划、施工许可等报建手续的办理,于6月中旬取得商品房预售许可证,一期西区正式具备预售条件。至此,一期西区报批报建圆满完成,化解了项目无证建设的潜在风险,同时招商销售回笼资金也缓解了项目资金压力。

2.筹划项目二期规划建设,配套一期市场功能升级。根据2017年新网工程专项资金的使用要求,经过多番调研论证和测算,决定启动二期冷库、加工中心(9-3#、11#)及物流中心(9-4#、4-5#)建设,倒排了工期。经过紧张筹备,冷库、加工中心(9-3#、11#)于8月底正式开工建设,现全部工程量已完成85%,2019年底前可全部完工。9-4#、4-5#物流中心完成了规划调整、报批、图纸设计、招投标等工作,工程规划及施工许可证也已取得,计划于2019年3月开工建设。

3.根据招商工作进度推进四季青老市场北区升级改造。四季青老农贸市场升级改造分南、中、北三区分步实施,根据招商工作进度,2019上半年完成了北区中部标准化农超的建设,另在北区打造微山最大的新能源电动车交易市场,改造工程于2019年7月正式启动,于2019年10底全部完工。中区古玩一条街的工程改造方向正在根据招商蓄水情况及客户需求调研论证中。

(三)建立良好公共关系机制,优化企业发展环境

1.构建良性互动的政企关系。2019年来,微山公司经营团队本着“真真正正做市场”的宗旨,实施“扶商稳商”举措,并借助总社协会资源和中国农批数据信息平台,进行微山湖优选线上平台的开发,发挥与中国渔业协会及其水产商贸分会的战略合作关系,推动产销对接,推广微山湖特色渔湖产品和微山湖品牌。同时坚持与主要领导及相关部门常态化地沟通市场发展思路,提报了关于请求出台《促进微山县农村电子商务发展暨中国供销微山湖电子商务产业园扶持办法》的报告,得到了县委县政府主要领导的肯定和支持,批示商务局、财政局等部门加快研究制定实施意见,基本确立了我公司在引领地方农渔产品流通及农村电商发展中的主体地位,加大了对微山项目的重视与支持力度。

2.建立良好的税企、银企关系。2019年,财务部进一步加强了与税务部门的联络沟通,充分利用好国家在农批市场行业的税收优惠政策,完成了微山项目2019年期间城镇土地使用税、房产税减免的申报备案,较以往年度节约税金约21万元;在银企关系方面,引进微山农村商业银行智慧型网点在市场落地,并签订了长期战略合作协议,为商户提供经营性周转信用贷款、消费贷、商铺按揭贷款等多样化的金融服务;在合作银行中国农业银行微山支行、微山农村商业银行的支持下, 2019年商铺按揭贷款回笼率达95%以上。

(四)以市场运营促进招商营销

1.招商营销情况。微山项目2#、3#、5#、10#、13#楼可销售面积共计46634㎡,房源 477套,2019年实现销售39套,销售合同额1377.9万元,回笼资金1324.95万元,现已累计销售303套,销售面积28725.85㎡,合同总额12590.91万元,销售回款总额12461.38万元,去化率约64%;7#、8#、15#楼房源219套,可售面积13215.6㎡,2019年实现销售销售162套,销售面积9550.25㎡,合同总额4583.82万元,回笼资金2813.23万元(以往年度以入驻金形式收取1514.44万元),去化率约74%。

2.市场运营情况。一是交房工作有序进行。2019年,在物业公司全体员工共同努力下,完成商铺规范交付使用619套,交房率约89%,且业主满意度较高。二是举办主题节日活动确保市场持续兴旺。市场正式开业运营一年,基本形成了常态化的四大主题节日:微山县新春年货节、微山湖小龙虾美食节、全民抢菜节、微山湖大闸蟹文化节。2019年举办的新春年货节是市场开业后的第一次年货盛会,公司高度重视,制定了年货会方案、分工细则、临时用电安全、参展须知、巡视记录、摊位位置安排等各项细案,为市民提供一站式采购年货的新体验,年货会盛况空前、车水马龙、买卖兴旺,提升了市场知名度,稳定了商户,巩固了搬迁成果。2019年6月,公司积极承办了首届微山湖小龙虾美食节,得到了政府、企业、媒体等社会各界的广泛关注,进一步增强了地方政府依托中国农批微山市场打造微山湖品牌的信心和决心。三是以争创荣誉促市场规范管理提升。2019年微山项目公司以争创星级规范市场为目标,向行业标杆看齐,取长补短,规范管理,推动市场深化提质强能,先后获得济宁市农业产业化重点龙头企业称号,顺利通过省级规范化市场验收,成功申报农业农村部定点市场,在市场荣誉争创上取得丰硕成果。四是合理借用外力探索微山湖特色产品营销新模式。2019年公司进一步加强了与地方成熟电商运营企业的联合合作,提出了“中国供销微山湖农副产品全国营销中心”项目构想,充分利用自身在争取政策、资金扶持方面的资源,借助地方电商运营企业技术、团队方面的优势,强长板、补短板,探索微山湖农副产品营销的新模式。目前与本土企业——济宁淘湖网技术有限公司的合作框架已敲定,合作内容范围及工作开展思路已明确,“中国供销微山湖农副产品全国营销中心”计划于2019年底落成,进入实质性运作阶段,为探索微山湖农副产品营销新模式、整合资源推进项目二期电商产业园打造做有效铺垫。

3.四季青老市场招商情况。四季青商贸新城在招商和改造思路上分南、北、中三个区域分步实施,南区建设微山湖特色文化美食街区,商户入驻率达95%以上,已于2019年2月全面开业;北区建设成为微山最大的新能源电动车交易市场,目前招商率约70%,众商家正在紧张入驻装修筹备营业;在中区,打造微山首个专业古玩城和百货日用广场,招商引进古玩字画、玉石根雕、文玩杂项、文化用品、服装鞋帽、窗帘布艺、床上用品、针织、小商品等业态,2019年11月举办了微山湖古玩城启动仪式暨2019微山秋季文化交流会,标志着中区招商盛大启动。

(五)保时保质完成2017年新网工程专项资金使用

微山项目公司取得2017年新网工程专项资金5400万元,在总公司及相关部门指导下,微山项目公司按照专项资金管理办法和规范使用要求,严格提供招投标文件、合同、发票、内部审批单、记账凭证等9类资金使用申请手续,每周上报专项资金项目工作进度及专项资金使用计划,于2019年10月提前完成了2017年新网工程专项资金的安全、合理、有效使用,并按照要求制定完善了2017年新网工程专项资金绩效评价指标体系。

(六)企业党建取得新成绩

1.成立党支部,加强党组织建设。为贯彻落实《关于加强项目公司党建工作的通知》(中国农批支部字{2019}11号)文件精神,进一步加强微山项目公司党的领导和党建工作,把党要管党、全面从严治党在项目公司落到实处,在对公司党员信息摸排的基础上,经请示中国农批总公司党支部及公司属地党组织——夏镇街道党工委,组织召开了微山公司第一次党员大会,成立了党支部,健全了党的基层组织建设。

2.扎实推进党风廉政建设。积极落实总公司关于反腐倡廉建设的有关会议和文件要求,从明确工作岗位、梳理工作职责、排查廉政风险入手,落实“一岗双责”,与公司中层以上干部签订《廉洁从业承诺书》,对相关中层以上管理干部廉洁从业情况、特别是对部门第一负责人进行廉洁从业责任考核与追究,部门第一负责人廉洁从业作为一票否决项纳入其责任部门及个人年度考核,直接与其个人及责任部门全体人员绩效挂钩。

三、2020年工作计划安排

2020年是微山公司改变单纯依靠产权物业销售的收入模式,拓展农产品购销、精深加工、仓储、物流配送、电子商务等经营业务的关键实践之年,也是公司实施产业链长效发展战略,真正通过经营市场、向市场运营要效益的开局之年。2020年公司工作的总体思路为:新市场方面,工作重心由物业销售转入招商运营,通过租赁、合营、自营等方式,开展加工、仓储、物流配送、电子商务等经营业务,盘活存量物业,做优增量物业,以业养业,产生自身造血功能,多渠道、多路径提升公司盈利水平;老市场方面,加大招商力度,实现整体招商率达80%、老市场托管收入300万元以上。

2020年主要财务预算指标暂定为:营业收入636.92万元,销售费用210万元,管理费用300万元,利润总额31万元。

对照上述总体思路和主要目标,重点做好以下七方面工作:

(一)工程建设方面。一是在新市场农商物流园,严格根据新网工程专项资金的使用要求,按照既定工期推进二期冷库、加工中心和物流配送中心建设,冷库、加工中心2020年3月前交付使用,物流配送中心2020年12月前交付使用。二是四季青老市场升级改造方面,根据招商规划及业态需求,推进完成中区物业的改造工程。

(二)招商方面。一是在农商物流园方面,加大存量物业和新增物业的招商力度,特别对于仓储、加工新建物业,招商先行,深入挖掘农商物流园内部客户资源,积极拓展市场外部客户,争取实现出租率85%以上。二是四季青老市场方面,北区新能源电动车市场剩余房源全部招商完成,准确定位中区招商业态,重新调整招商策略,力破中区招商困局,力争中区招商率完成70%。

(三)市场运营方面。一是在农商物流园,通过举办年货会、微山湖大闸蟹文化节或小龙虾美食节等主题活动,持续聚拢人气,稳定商户,做旺市场;加快“微山湖农副产品全国营销中心”进入实质运作和工作开展,2020年实现1000万元目标销售额;协调政府推动电商产业园扶持政策落地,整合县域内物流、电商资源,为二期招商做好铺垫。二是四季青老市场升级改造方面,北、中区的整体招租率达70%以上,整体租金收取率达95%以上,同时做好中区、北区的开业活动。

(四)积极申报2020年新网工程专项资金,充分发挥资金使用效益。对照2019年新网工程专项资金申请要求提前做好申报准备工作,为项目二期建设、中国供销微山湖电子商务产业园打造争取资金支持。

(五)加强人才队伍建设,快建立完善人才评价、选拔、培养和激励机制,努力打造一支结构合理、业务精通、务实高效,能适应形势和胜任本职工作的员工队伍。

(六)抓好2020年预算编制和执行,维护好税企、银企关系,做好资金筹措、税收筹划和成本费用控制。

(七)着力加强和改进党建工作。一是严格“三会一课”制度、专题学习制度。二是严格落实管党治党责任,强化党建工作责任制,落实好党支部书记党建工作第一责任和班子其他成员“一岗双责”。三是加强党风廉政建设,认真做好领导干部廉洁风险排查防控,不断深化反腐倡廉教育,强化干部廉洁从业意识。

物业部招商工作计划篇7

一、主要指标完成情况

(一)已签约项目情况:经过前期工作努力,共计签约项目31项,签约金额40.1078亿元,1060万美元。

(二)落地项目及到位资金:截至目前,已落地项目7项,其中通过县区考核部门认定项目5项,到位省外资金1.0437亿元,完成全年引进内资任务的29.82%,已报送市考核办认定。

二、工作措施

(一)统一思想,提高认识,进一步认清做好招商引资工作的重要性和紧迫性

2月6日,*市农业局召集局机关全体干部职工、局属各单位主要领导召开2009年招商引资工作动员大会,传达《全市*年工作目标奖惩兑现2009年工作目标责任状暨工业突破园区建设招商引资动员大会》精神,安排部署2009年招商引资工作。会议邀请市考核办副主任、市投资促进局副局长张宗能同志到会指导工作。会上,局长孟少波同志结合全市农业农村工作实际,就如何做好2009年招商引资工作,进行了全面的安排部署和动员;同时局长与各分管领导、各分管领导与各处室、单位负责人签订了招商引资责任状,把招商任务层层落实到每一个处室、单位和个人,形成“人人有任务、个个有责任”,齐抓共管的良好态势。

(二)制定招商引资工作方案及百日竞赛活动计划

为认真做好2009年招商引资工作,做到早计划、早安排,在总结*年经验的基础上,制定了2009年工作方案及百日竞赛活动计划。按照市工业突破园区建设招商引资工作指挥部印发的《*市招商引资百日竞赛活动实施方案》的要求,全局统一思想、提高认识,精心组织、加快行动,迅速开展竞赛活动。要求各责任单位领导高度重视,按照百日竞赛活动的要求,早计划、早安排,及时上报招商引资项目签约及落地情况,并对照全年的招商引资任务,树立比、学、赶、帮、超的竞争意识,在全局上下形成投身招商、关心招商、支持招商、扩大招商的浓厚氛围。

(三)做好招商项目整理和储备

按照省、市有关部门的要求,认真编写《2009*市生物产业重点招商项目册》。通过广泛征集,共收到各有关单位和部门报送招商引资项目36项,经我局组织省、市生物产业各方面的专家进行咨询论证并完善修改,初步确定招商引资项目20项,涉及生物产业基地及公共平台建设、生物医药、生物化工、畜牧业、农副产品加工等方面,总投资规模为45.775亿元。

(四)积极加强对外招商工作

1.加大国外招商引资力度。4月22日,由市长张祖林带队,局长孟少波及相关工作人员陪同前往参加了“韩国•高阳花卉国际博览会”。在“中国*•韩国高阳招商引资推介会”上,局长孟少波同志代表*市政府向与会领导、来宾、企业介绍了*市情、农业产业化招商引资优惠政策,并进行了项目推介。此次国际花卉节*市共组织农业产业化招商项目22个,项目总投资约57.24亿元,涉及农业园区建设、农产品物流交易市场建设、优势特色产业基地建设、农产品加工等内容。出席本次推介会的嘉宾还有高阳市市长及46家韩国企业代表。

2.市领导带队到*开展招商引资活动。5月26日-28日,由*市人大张显忠副主任、*市政府李喜副市长、*市政协傅汝林副主席、常敏副主席带队,组织*招商分局等相关部门和部分县市区领导到*开展招商引资活动。

(1)5月26日,由*市人民政府主办,**招商分局承办的“2009年*(*)招商引资推介会”在*成功举办。推介会由*市农业局局长、**招商分局政委郭焕波同志主持,*招商分局局长陈博同志做了*招商引资项目推介。四川省招商局党委副书记黄建军、*市人大常委会郭来宝副秘书长、政协李荣副秘书长、*相关部门的领导及来自*企业、*四川商会、四川(*)籍在*投资发展企业、*(*)籍在*投资发展企业及*本土企业共200多家参加会议,会议规模达260多人。会上共签订招商引资项目12项,协议投资金额达22.56亿元。

(2)市领导带队登门走访企业。5月26日-28日,李喜副市长带领*市代表团一行分别拜会了全国政协常委、四川通威集团董事局主席、通威股份有限公司董事长刘汉元先生。实地走访和考察了郫县安德镇川菜产业园、棒棒娃食品有限公司、京韩四季食品有限公司、凌花村、榕珍菌业、田园时代、*市现代农业发展投资有限公司、希望食品有限公司、得益绿色食品有限公司、柳江万亩蔬菜产业园等企业。代表团所到之处受到了热情的欢迎,纷纷表示将组团赴昆考察,寻求商机。此次招商活动向*社会各界宣传和推介*,为企业家提供了信息交流平台,增进了我市与*商界的关系,为各位企业家、科研单位进一步了解*,早日到我市投资兴业打下了良好的基础。

3.借助生物产业发展大会,搭建招商引资平台。6月4日-6日,*省首届生物产业大会在昆召开,这是我省首次高规格、大规模的生物产业发展盛会。在6日专场签约仪式上,我市共签约项目27项,协议投资总额72.8642亿元,其中省外资金64.0407亿元。其中我局组织签约项目9项,签约省外投资金额25.1397亿元,分别占全市签约项目和省外投资金额的33.33%和39.25%。

(五)积极做好跟踪服务,促进项目落地。

1.局党委专门建立了办公会议督查机制,对重大项目进展情况进行跟踪落实。对*推介会、生物产业大会及前期签约项目进行分析、研究,对需推进的31个项目确定责任领导和责任人,对项目进行跟踪服务,确保项目尽快落地。

2.积极开展*年招商引资项目“回头看”及落地项目跟进服务工作。在大力加强2009年招商引资工作的同时,还积极对*年招商引资工作进行了全面的自检自查,对签约*年的“*招商引资(济南)推介会”和“第四届*国际农业博览会”签约项目和落地项目进行认真梳理、回访。截至2009年4月,我局*年签约的46个项目中已开工项目39项,开工率为84.8%,完成投资4.7498亿元,占协议总投资的53.6%;对*花卉产业园区建设、蚕桑基地及丝绸厂建设、*市兽药GSP市场建设和晋宁奶粉厂建设等部分接转项目派专人进行跟踪服务,努力促进二期项目的落地。

三、存在的困难及需要帮助协调落地的项目

(一)存在的困难

目前招商引资工作中存在的主要问题还是项目落地困难。其中“园中药材交易市场搬迁”和“*中企名特优农产品交易市场”等项目是我局重点招商引资项目,我局陪同企业就项目用地进行了多次选址,但因与土地规划不相符而无法落实。

(二)需要帮助协调落地的项目

1.“园中药材交易市场搬迁”项目。*宏灿商贸有限公司是我局重点招商引资企业,已先后投资建成了*市园中药材交易市场、六甲恒盛物流城等市场。其中*市园中药材交易市场是*省唯一经国家医药管理局等有关部门批准成立的全国*家大型中药材专业市场之一,经营的中药材品种4000多种,年交易额近20亿元,该市场交易的中药材占全省中药材供给总量的80%以上,是我省中药材流通中心。经多年的经营发展,规模逐渐壮大,原有场地已不能满足市场发展需要;加之二环路的改造,已不能满足中药材的加工销售环境要求,整体搬迁已迫在眉睫。公司计划投资10亿元人民币着力打造集现货交易、仓储、信息物流和初加工为一体的西南地区最大的综合性药材交易市场。目前需要协调落实项目用地。

2.“*中企名特优农产品交易市场”由*中企肉类联合加工有限公司投资建设,计划投资7.65亿元新建集名特优新农产品展馆、交易市场、仓储物流、冷库、信息服务等综合配套设施为一体的大型综合农产品交易市场。该项目也需要协调落实项目用地。

四、下一步工作措施和意见

1、增强招商意识。继续深入开展以招商引资为主的学习和动员活动,以畜牧局、市场信息处、蔬菜花卉处、种植业处等专业部门及处室为主、全局人人参与招商为辅,以农业重点产业招商为主,其他产业为辅的思路,全力开展招商引资工作。打造人人是招商形象,个个是投资环境的招商氛围。

2、进一步做好我局招商引资宣传工作。利用各种展会、推介会等平台,把我市资源优势、政策优势以及招商引资重点项目向投资者进行广泛宣传,吸引客商到昆投资。

3、做好项目包装工作,把招商引资与中央、省、市扩大内需的重点农业项目相结合。在认真分析,吃准、吃透国家、省扩大内需的宏观政策和产业政策的基础上,结合我市农业产业化特点包装重点招商引资项目,提高项目包装水平。同时继续加大争取国家、省级项目资金的力度,多与国家、省协调项目,为落地投资企业争取政策和资金扶持,为企业我在昆发展创造尽可能多的优惠条件。

物业部招商工作计划篇8

由于中小商业地产难以招入如意的主力店,导致招商和铺位发售困难,使开发商处于十分被动的局面,我们从事地产商业招商策划多年,原谈些看法与业内人士商榷。

主力店招商为什么总是失败?

1.未进行项目定位

开发商在未进行商业业态和功能定位情况下,便直接委托设计部门进行设计,结果发现:有意来的零售商或其他服务商发现其设施不合要求,而设施符合要求的都无意来。设施不合要求则需要改造,改造就得投入资金,致使租金成为谈判瓶颈。

2.项目未能准确定位

开发商对项目所在区域诸如地理位置、交通条件、城市人口、经济状况、生活习惯、消费需求、商圈竞争等因素缺乏研究,不了解商业企业的生存和发展条件,也不了解各类零售商或服务提供商拓展新店均有自己的发展战略和游戏规则,更不了解市场是细分的,凭感觉确定项目开发形态或错位经营,由于项目业态处于不适合生存或再发展的商圈,即使项目设施符合其要求,也难有主力店愿意进驻。

3.项目未能及时招商

多数商业地产是商住合一项目,以先住宅后商业的顺序销售,但一些开发商在住宅销售的同时,商业招商工作未能同步进行,结果住宅售完招商工作尚未进行后刚开始,延缓了整个项目运营。

4.缺乏目标客户源

没有专业商业公司,缺乏商业信息网络,招商就没有方向和目标,更没有重点招商目标,结果是花费极大人力、物力、财力,即使多次反复的沟通,最终还是不如意,项目招商始终抓不住重点,商业物业兴起,使零售商或服务商有了更多的选择机会,这使招商难度更大。

5.租金及其年递增率制定不合理

开发商往往以期望的投资回报率来倒算租金,而不是以商圈内租金水平为参考;同时开发商并未考虑主力店的知名度和可能贡献程度,没有意识到主力店对整体项目生存发展所起的作用,如可带来大量的顾客群,增加人气;可使中小店的租金水平相应提高;可促进物业的销售等。导致双方难以达成一致。

6.不了解商业运作方式

开发商与零售商或其他服务商接触后,准备大量的投资分析资料,试图使该零售商将物业买下,孰不知零售商主要目的是经营好商店,获取商业利润,并非通过购置物业获取其在若干年后增值部分的收益。因为,市场发生变化,导致零售店无法生存时,零售商多数采取撤走的办法,以避免更大的损失,若自置物业则要死撑下去,而物业能否升值尚未知。

7.开发商不愿意承担招商费用

商业策划人才的缺乏,导致许多开发商、商以住宅开发、销售模式开发或销售商业地产项目,当需要招商时,双方对招商机构组成、招商费用陷入无休止的争论。

招商步骤和技巧:

第一步:重视主力店市场定位和业态定位等设计前的商业策划,并将其作为招商工作的指导性文件;掌握正确的招商程序,并在规划设计前完成主力店租赁工作,具体的程序如下:

商圈分析市场定位业态定位主力店租赁规划设计建造……

主力店部分可在项目的条件下按主力店的要求进行设计。

第二步:按拟定的市场定位和业态定位确定初步主力店条件。通过相关网站、展览会、各地商会、招商局、研讨会等各种渠道接触、了解符合条件的零售商或其他服务商,并掌握其拓新店的计划,最后再确定主力店目标名单,并将其设立成三层目标群。将不同业态要分开。

物业部招商工作计划篇9

文章标题:购物中心招商会策划草案

招商会策划方案

TO:总经理室

FROM:企划部

DATE:20xx/7/4

**新时代购物中心招商会策划草案

**新时代购物中心举行此次招商会,主要是针对各地客商和当地各大媒体,目的是信息扩大知名度与影响力,吸引客商前来**新时代购物中心投资经营,这是真正全面招商工作的开始,具有重要的意义。以下是本次招商会的企划方案。

主题:**新时代购物中心招商会

时间:7月27日(星期五)下午[暂定]

地点:**开元大酒店

具体内容:

1、详细介绍**经济发展优势、以及十字马路商圈的发展潜力。

2、正式**新时代购物中心的招商信息。

3、进行现场对话(牵线搭桥、沟通洽谈)

4、展示**新时代购物中心的美好形象,扩大影响力。

参加人员:

A、**市及椒江区的相关领导(**市副市长1名、椒江区政府领导1名、工商1名、税务1名等)。

B、各地品牌厂商代表

C、**各大媒体代表

D、**新时代购物中心有限公司的领导及相关工作人员

预计人数:400人左右

目的:招商信息,全面启动招商工作;

树立**新时代购物中心形象,引起社会各界的关注。

主要流程:

1、12:00-12:30中餐时间

2、12:30-13:00商场工作人员就位

3、13:00-13:30商场工作人员会前准备(礼仪小姐到位)

4、13:30-14:30宾客签到、登记并赠送礼品(宾客凭请柬签字领

取礼品)相关人员引导带入

5、14:30-14:35主持人林雅致开幕词,并宣布招商会开始

(介绍与会人员及会议安排)。

6、14:35-14:45**新时代购物中心董事长邹建庆先生致欢迎词

以及就公司背景做简要介绍

7、14:45-15:00政府领导发表讲话。

8、15:00-15:25**新时代购物中心总经理沈威先生介绍**

商业发展状况以及公司定位

9、15:25-15:40**新时代购物中心执行总经理杜黎明先生就本

商场的楼层规划做简要介绍。

10、15:40-15:55上海其美设计有限公司设计师就本商场的整体设

计及布局做介绍

11、15:55-16:00品牌厂商代表发言

12、16:00-16:15现场座谈(客商、媒体与商场就商场有关问题进

行对话

13、16:15-16:20现场签约(准备8个品牌)

14、16:30-17:00商场实地参观

15、17:30-18:30晚宴

邀请媒体:

****电视台****报纸****电台

预计8—10个记者

媒体推广:

A、报纸:7月25日**日报1/3版封底彩色

7月26日**商报1/2版封底彩色

B、电台:7月15—8月13日音乐频道100.1每天10次,每次20秒一个月

具体广告内容:

**新时代购物中心为您准点报时

女声:高标准的精品百货名店即将登陆**了

男声:即日起,新时代购物中心招商工作已经全面拉开帷幕

女声:核心黄金地段、台湾名师设计、世界名品汇聚、专业团队管理

合声:招商热线:88226666

C、喷绘:商场正南面巨大喷绘一张

D、路牌广告:十字马路黄金转角处广告位半年时间

礼仪接待:

邀请礼仪小姐6位,电梯口、贵宾接待处、主席台

会场氛围布置:

1、会场外(酒店门口)

A、充气拱门1个

B、条幅1条

2、导示牌

A、门口

B、电梯口及拐角处

C、会场门口

3、来宾接待处:接待处小背景布置

4、会议主场:

A、主席台背景

B、主席台上方的条幅

C、主持人站台的鲜花

D、领导ID牌

会场指定:

指定酒店:开元大酒店

会议室费用:4360元(含酒店门口长24米 条幅)

其他附带项目

1、住宿:25个房间*240=8400.00

5个普通单间240元/间1200.00

(所有房间不安排早点,按照实际入住结算)

2、用餐(20日中晚餐):

1)中餐:40人*30=1200.00

2)晚宴:大厅6桌*800.00=4800.00

包厢2桌*1000=20xx.00

备3桌*800=2400

其他酒水等:1200.00

(按照实际桌数结算)

会议组织机构及工作分工

组长:姜波小组长3人

内外协调组:人事经理李微梢

业务接待组:业务副总金华伟

后勤保障组:企划经理姜波

1、内外协调组

组长:李微梢

成员:待定

A、主席台领导的安排

B、市政府、区政府以及相关领导的邀请及接待(发放邀请函等)

C、车辆、食宿的安排

D、内外的协调工作

E、其他需要协调的工作

2、业务接待组

组长:金华伟

成员:待定

A、各大厂商的邀请及接待

B、现场组织厂商沟通洽谈

C、现场组织签约

D、引领厂商实地参观

E、厂商发言稿的准备

F、其他相关工作

3、后勤保障组

组长:姜波

成员:待定

由企划部牵头

A、安排主持人1名

B、酒店门口悬挂条幅,酒店门口安放气拱门

C、各个要口放置指示牌以及主席台的布置

D、来宾接待处的布置

E、会议现场的装饰(背景及主席台)

F、礼品的采购、发放及登记

G、媒体的邀请及接待

H、现场摄影及相关资料收集

I、周边的宣传及推广

J、请柬、工作证、报纸、布幔、喷绘、路牌广告、会场背景等设计

K、演讲稿及新闻稿的准备

L、场地的联系及落实

M、礼仪公司的联系和落实

N、答记者问题的准备

礼物确定:

价值:80元左右

数量:400份

费用预算:

1、请柬费用:

2、贵宾礼品:

3、报纸投放:

4、电台投放:

5、路牌广告投放:

6、开元酒店费用:

7、记者稿费:

8、礼仪公司:

9、其他杂费:

费用总预算:略

工作要求

本次会议是**新时代购物中心首次举办的一次影响大、涉面广的正式招商会议,组织工作如何,会议效果的好坏,将直接影响我们企业的形象和招商。因此,我们一定要严肃认真、严密组织、精心策划、精密安排,具体要求如下:

A、各部门要按照方案的分工做出详细的具体安排,工作分工负责,责任落实

到人。

B、各部门分工不分家,要顾全大局、求合作,相互配合,密切协调。

C、提高个人素质,注重企业和个人形象,一言一行都要以公司的利益为重。

D、作风踏实、办公严谨,言行自律,举止大方。

E、本策划方案要求全体员工严守保密制度。

其他辅助项目:

1、派给宾客的“会议流程”单

2、各责任小组名单

3、会场宾客就坐示意图

物业部招商工作计划篇10

施工企业的物资成本占工程项目成本的比重较大,约为总成本的50%-60%。因此,物资成本管理是施工企业管理的关键环节,它直接关系到工程项目和施工企业的经济效益。而物资成本中的采购成本是成本管理关键中的关键,采购成本的高低是决定企业利润高低和市场竞争力的重要因素。目前,在物资供应管理上,多数施工企业各层次均设置物资管理部门承担施工材料的采购供应任务,使得采购权不断分散,造成采购批量小、价格高,人为加大了工程成本,影响企业效益。而物资集中采购就是把原来分散、自由的物资采购状态集中起来统一由一个采购组织(部门)进行采购的行为。集中采购制度是从分散制向集中采购制变化,是从自由采购方式向招标采购方式的过渡。与分散采购相比,集中采购存在很多的优势。

一、物资集中采购的优势

集中采购不同于买方或卖方所主导的交易,其管理和运作不受任何采购商或供应商的影响和操控。交易具有独立性,只是依赖这种独立性才能确保交易和相关业务信息的高度保密,避免强势买卖方对采购的操纵、通过信息的不平等获取所造成的不公现象。施工企业应该集中采购的模式,主要有以下几方面的优势:

1、集中采购有利于实现批量优势,降低采购成本

集中批量采购符合市场经济发展的需要,具备分散采购无法比拟的优势。集中批量采购有利于发挥规模优势和比较优势,可以实行大范围的招标采购,有利于促进企业的经营管理从粗放型向集约型转变。施工企业实行集中采购,可以将集团公司、各子(分)公司、工程指挥部以及项目经理部分散的物资需求进行汇总,形成集中、稳定、批量的物资需求,有利于取得较大折扣的价格优势,降低采购成本。

2、集中采购有利于发挥信息优势

信息是施工企业经营决策和经营的重要依据,施工企业的物资采购管理部门容易及时获得相关信息,对项目的经济效益至关重要。而分散采购过程中,由于施工地点分散,采购人员日常接触面的局限性,导致无法及时收集、整理、分析相关的专业信息,作出科学合理的决策,从而影响经济效益。

3、集中采购有利于建立与供应商的长期战略合作关系

集中采购部门由于在采购管理领域具有专业优势,可以建立完善的供应商网络,形成丰富的供应商资源。施工企业实行集中采购模式,可以通过专业化采购部门建立科学、合理、完善的供应商评价与选择机制,进而可以与少数资质高、实力强、规模大的供应商建立长期战略合作关系,既可以增加价格折扣,降低采购成本,也可以保证物资质量,减少由于供应商数量过多造成的管理混乱和质量隐患。

4、集中采购有利于加强监督,减少腐败

采购环节往往是企业经营管理中的嘴薄弱的一环,最容易滋生腐败:、弄虚作假、舍贱求贵、以次充好、收受回扣等等。通过内部集中采购部门,可以按照合同实行独立的采购业务,并接受多方利益前肢体的监督,各方相互制约,可以最大限度避免自行采购所造成的监督失位局面。

二、当前开展集中采购的难点

尽管实行集中采购具有明显的优势,但是当前施工企业在推行过程中仍存在一些难点,主要表现在五个方面。

1、制度执行不得力。

健全的制度是预防各类违规行为或腐败现象发生的“天然屏障”,集中采购工作能否规范运行并为企业节约成本,关键是要建立健全并认真落实各项制度。①是个别下属单位不执行企业规定,把属于集中采购范围的项目自行采购,采取先采购后上报甚至采购后以各种理由和借口绕开集中采购组织(部门)。②是不执行招标采购的工作要求,实际采购行为未能按照制度要求规范进行,难以形成有效制约。③是有的下属单位受利益驱动,在集中采购确定供应商后,重新组织其他供应单位完成供应计划,从而导致法律纠纷。

2、采购需求管理问题

施工企业的工程项目遍布全国各地,这几年推行海外发展战略,很多施工企业在国外承揽了较多工程,由于地域的扩大,项目管理的难度也较大,受人才素质、资源市场以及工程项目特点的影响,精准的物资需求计划提报存在问题。①部分应急物资得不到及时响应。当项目施工紧急情况,需要立即购置一些应急物资时,因集中采购程序需要层层上报审批,无法在第一时间响应需求。尽管部分物资采用了框架招标方式,但由于某种原因环节、手续较多,仍难以满足应急需求。②规模效益问题。集中采购基本是定期(按月或按季)进行集中招标采购,有部分物资因需求比较集中,能形成较大的数量,在招标过程中能够达到规模效益。但有部分物资因需求量小,各单位需求计划上报不及时,汇总后数量不大,难以显现集中采购的规模效益。相反,某些物资的价格比各单位分散采购价格还高。③采购计划管理问题。有些单位在采购计划管理上不够科学,对物资采购的时间把握不好。本来可以提前正常采购的,却在采购时变成了应急采购。

3、操作程序不规范

物资集中采购是一项系统性的工作,最终的采购信息是施工企业各专业部门人员、数据、信息的集成,规范化是集中采购的前提。①是集中采购工作计划编制粗糙,采购计划的审批、质量条款的制定以及招标文件的编制等方面出现重大的漏洞,影响集中采购工作计划。②是公开招标、邀请招标的投标单位数量不足,难以形成竞争,公开招标、邀请招标过程简单。③是集中采购的工作人员违反工作纪律,泄露标的,损害企业和其他投标人的利益。

4、监督管理不到位

物资集中采购违规操作的现象仍然不同程度存在,招投标监督工作也不很到位,无形中弱化了招投标制度设计本身所期望的质量和效果。①是民主监督渠道不够畅通,对采购过程和重要环节监督渠道单一,没有起到充分的监督作用。②是集中采购部门与财务部门、纪检监察部门、内部审计部门等相关单位缺乏有效沟通机制,没有发挥协调配合的监督合力。③是集中采购监督机制不够完善,对内审、纪检等监督检查职责作了相关规定,但这仅仅是原则性规定,检查的方法方式不明确,可操作性不强。

5、人才队伍建设问题

物资采购人员作为生产辅助人员,在施工企业中的地位居于次要,因而无法吸引人才,增强活力,使得既懂信息技术又懂物资采购,既懂经济金融又懂法律法规的人才严重缺少。由于物资采购人员缺乏系统、专业、相关的培训,在采购管理中往往凭借的是经验判断而不是科学理念。有的施工企业物资采购人才知识结构老化,难以接受现代化管理理念与手段,有的连电脑都不会使用,更不会利用其他现代信息手段获得有用信息。

三、施工企业物资集中采购的措施和建议

1、健全制度体系,保证集中采购工作规范运行。①是对已有制度进行梳理。施工企业要根据国家有关法规,结合本单位实际,修订完善采购管理实施细则、管理办法和操作规程,提高现有制度的规范性和可操作性。制度健全后,才能以制度来管理行为,也才能切实有效防范各类风险和违规事件的发生。②是完善组织架构。使参与采购活动的工作人员之间既相互协作,又相互制约,分解权力,从源头上切断商业贿赂的产生。③是严格执行集中采购物资范围、供应商后续管理等规定,明确具体处罚措施。④是对采购文件的编制内容进行统一规范,做到采购计划、招标文件、评标报告、采购合同书等采购文件格式统一、内容全面,达到以规范促效益的管理目标。

2、规范集中采购工作程序。建立科学、规范、具体、严谨的操作规程是集中采购的核心。①是物资需求计划要相对集中,施工企业应根据采购人员的配备、施工项目的分布等情况,对相同的采购物资应集中在一次进行统筹安排,集中采购片区可按施工项目区域化进行划分,集中采购时间可按年(或半年、季、月)进行,避免重复安排相同物资的采购而降低工作效率、降低规模采购的效益。②是招标文件的制作要规范,招标文件应当明确招标程序、招标内容、合同草案的条款以及评定成交的标准等事项。③是建立供应商信息库,定期合格供应商目录。④是采购结束后,及时按档案管理规定,对招标文件、投标书、中标通知书、定标文件、合同等资料整理归档。

3、加强监督管理,堵塞商业贿赂的产生渠道。集中采购工作时一项涉钱管物的重要工作,规范这项工作,必须建立集中采购长效监督制约机制,形成一整套科学有效的监督制约机制。监督制约机制主要包括施工企业内部监督和社会外部监督。内部监督首先是建立和完善采购工作的考评制度,在企业内部定期集中采购成果公示。其次是加强监督检查,内审部门对集中采购工作事中事后可以开展专项审计,纪检部门要加强对集中采购的全程监督,可以开展效能监察,重视采购中投诉反映的问题。外部监督主要是向社会公开集中采购信息,充分利用网络、报刊等形式,不断拓展集中采购的民主监督渠道和范围,广泛接受社会和员工的监督。通过内外部监督,将商业贿赂等腐败问题消除在萌芽状态,使集中采购成为真正的“阳光工程”,彻底杜绝暗箱操作和腐败现象的发生。

4、提高集中采购人员队伍素质。集中采购工作与一般的采购不同,政策和专业性都很强,参加采购人员既要熟悉相关法律、法规、操作规程,还要具备一定的专业知识。采购小组成员首先要具备过硬的政治思想素质,要加强对集中采购人员的正面教育,引导采购人员牢固树立正确的世界观、人生观和价值观,筑牢思想防线。其次要有较强的专业技能,集中采购人员知识面要光,对各项采购内容要有基本的专业知识。要定期对集采人员进行必要的培训和考核,加强采购人员的理论水平、专业知识和业务技能,鼓励集中采购从业人员参加诸如招标师等专业性考试,从而更好地完成集中采购工作。

5、建立集中采购的信息管理系统。现在国内外物资供应市场的价格和供需状况瞬息万变,依靠传统的管理方式已远远不能适应,因此,施工企业必须建立先进的计算机管理网络。通过这个平台,便于对分布在各地的工程项目材料供应情况进行管理,便于及时准确的了解国内外的物资供应市场的现状与发展趋势,便于物资集中采购组织(部门)在物资采购前后的及时决策和防范风险。

参考文献:

1、陈利民.采购管理实务.北京:机械工业出版社,2012

2、赵道致.采购和供应管理.北京:清华大学出版社,2009