物业部招商工作计划范文

2022-11-07 版权声明

物业部招商工作计划

物业部招商工作计划篇1

关键词:采购计划 石油物资 招标采购 地位及应用

一、概述

1.采购计划的涵义

采购计划是指企业管理人员在了解市场供求情况,认识企业生产经营活动过程中和掌握物料消耗规律的基础上对计划期内物料采购管理活动所做的预见性的安排和部署。它包括两方面的内容:一是采购计划的制定,二是采购定单的制定。

广义的采购计划是指为了保证供应各项生产经营活动的物料需要量而编制的各种采购计划的总称。 狭义的采购计划是指每个年度的采购计划,即对企业计划年度内生产经营活动所需采购的物料的数量和采购的时间等所做的安排和部署。

2.物资采购计划的分类

1)按计划期的长短分,可以把采购计划分为年度物料采购计划、季度物料采购计划、月度物料采购计划等。

2)按物料的使用方向分,可以把采购计划分为生产产品用物料采购计划、维修用物料采购计划、基本建设用物料采购计划、技术改造措施用物料采购计划、科研用物料采购计划、企业管理用物料采购计划。

3)按自然属性分类,可以把采购计划分为金属物料采购计划、机电产品物料采购计划、非金属物料采购计划等。

3.招标采购的涵义

招标采购是指采购方作为招标方,事先提出采购的条件和要求,多家企业参加投标,然后由采购方按照规定的程序和标准一次性的从中择优选择交易对象,并提出最有利条件的投标方签订协议等过程。整个过程要求公开、公正和择优。

二、采购计划在招标采购中的作用

1.采购计划的作用

在进采购前,编制合理有效的采购计划,可以有效地规避风险,减少损失,为企业组织采购提供了依据,有利于资源的合理配置,以取得最佳的经济效益。

2.采购计划的目的

企业的采购计划要发挥作用,可达到很多目的,一是预计采购物料所需的时间和数量,防止供应中断,影响产销活动;二是避免物料储存过多,积压资金以及占用存储空间;三是配合企业生产计划与资金调度;四是使采购部门事先准备,选择有利时机购入物料;五是确定物料耗用标准,以便管制物料采购数量与成本。

3.招标采购的优点

进行招标采购,有如下优点:一是公平。招标使对该招标项目感兴趣又符合投标条件的投标者都可以在公平竞争环境下,享有得标的权利与机会。二是价格合理。基于公开竞争,各投标者凭其实力争取合约,而不是由认为或特别限制规定售价,价格比较合理。而且各投标者自由竞争,招标者可以获得最具竞争力的价格。三是改进品质。各竞争投标的产品规格或施工方法不一,可以使招标者了解技术水平与发展趋势,促进其品质的提高。四是减少。各项资料公开,办理人员难以,更可以避免人情关系的影响,减少作业困扰。五是了解来源。通过招标方式可以获得更多投标者的报价,扩大供应来源。

4.采购计划在招标采购中的地位

凡事预则立。采购计划是采购部门进行物资采购的第一步,也是最关键的一步。根据需求计划、物资性能、用料时间等等信息可确定采购方式,即是公开招标、限制性招标抑或直接找以前的供货商直接供货。因此,无采购计划,就无从确定是否进行招标采购,即采购计划是采购的先决条件,起到举足轻重的首要地位。

三、采购计划在石油物资招标采购中的应用

石油企业属于采掘业,是物资消耗单位,进行物资采购用于打井、建井丛、建站、倒班点、作业区、办公消耗等方面。因此,在制定采购计划的时候,必须围绕生产建设任务,需做到不影响场站建设、生产操作、原油(天然气)外输等采、输、售各个重要环节。

1.制定采购计划的影响因素

以采气单位为例,采购计划的制定,要考虑以下几个因素:首先是业务部门的需求计划。采购部门属于支持部门,始终围绕生产建设这个中心工作。因此,只有业务部门有需求,报批了需求计划,才着手进行采购计划的编制。二是到货日期。需求计划中要求的到货日期,必须要重点关注,它是决定采购方式的重要条件之一。三是查看库存。虽然现代企业为了节约成本,一般都要求零库存,但采掘企业,为了不影响施工进度,一般会根据年计划,准备预算10%左右的物资。因此,需查看出入库记录,跟库管人员核对实际物资库存量。四是供货周期。根据需求计划,若是以前采购过的物资,可查看其供货周期。若是首次购买的,应咨询几家生产厂家或供货商供货周期一般情况是多少,并根据经验估算所需天数。五是大宗物资国际价格走势。从企业降本增效方面考虑,对大宗物资,还要关注国际价格走势,对于进口物资,还要考虑汇率影响。

2.招标采购方式的确定

我国政府采购方式一般分为公开招标、邀请招标、竞争性谈判、询价采购、单一来源采购等方式。作为国有企业,油田企业也遵循这些采购方式。充分考虑上述采购计划影响因素后,一旦确定为招标采购,采购部门将向招标部门提请申请,着手招标审批及准备工作。在招标模式的实施过程中,有三种情况需要注意,一是执行招标价模式,这种方式需要同时具备两个条件,一是从时间上来不及招标的物资;二是市场同类物资、产品、服务的行情基本平稳。具备这两个条件,本着节约采购费用的原则,可由上期第一中标人按招标价组织资源。三是对于招标人内部市场的供应商,可以采用年度招标的方式确定供货价格,当市场行情变化后,由招标人招标管理部门、物资采购部门、造价预算部门及用户单位等共同根据市场行情变化态势按比例集体确定采购价格。

3.采购计划的编制

编制单项物资采购计划相对简单些,只需要将本次采购货物的数量、技术规格、参数及要求、预算、采购方式、采购周期等内容列示清楚就行。若在ERP中进行,需提前申请物资编码等情况的出现。

在此以苏里格南作业分公司为例,重点描述年度采购计划的编制。苏南一般情况每年9月份联管会就会讨论通过第二年的框架计划和预算,来年大的工作任务和工作量已基本确立。因此,各个部门在年底就应确定了工作目标和任务,采购部门编制采购计划时,需各个部门通力配合,将公司所有部门的需求计划都要收集上,特别是需要物料较多的部门,如地面工程部门的井丛建设所需的管线、泵阀,或集气站建设中的甲方供料,钻井部门所需的油管杆等物资,所需量大且种类繁多。

案例:套管采购计划

物料编码:11003427478;物料描述:无缝套管,88.9*7.34mm N80 WSP-1T;单位:米;数量:156000;预算:**元;供货周期:3个月;到货地点:苏南库房;到货时间:2013.3.20;潜在服务商:无锡西姆莱斯特种钢管有限公司、江阴长江钢管有限公司、天津钢管集团、宝鸡石油光管厂;价格趋势:第五届中国钢铁贸易高峰论坛认为2013年中国钢材价格将在大幅震荡中前行。

编制采购计划时,还要特别注意甲方施工项目的建设进度、库房储存能力,服务商的物资生产周期、供货能力及信誉,还要预留强检物资的检验时间等方方面面的信息。因此,年度物资采购计划的大表中,列示栏目应包含序号、部门需求、物料编码、物资描述、数量、WBS元素、预算、到货时间、地点、采购方式、曾今供货商和期望生产商、价格走势及备注等。

4.物资招标采购

物资采购计划编制完毕,经过审核并下发后,其采购方式即已确定,预算金额超过50万元的物资都应进行招标采购。为了更好地采购到物美价廉的物资,采购部门应制定采购计划时间轴,细化每项采购时间及注意事项。根据到货时间和供货周期来编制招标计划,按部就班招标公告或邀请招标函、资质预选(公开招标)、发售招标文件、招标会议、评标、公示评标结果、发中标通知书、签订合同(苏南公司超过100万元美元经过联管会审批)、采购订单、供货、检验、验收、结算、出库(物资领用)、跟踪收集物料质量及售后信息。

案例:可调式阀门支架招标采购

进行招标采购,也是从采购计划开始,在计划中将每个时间节点列示出来,按计划分部进行,即可顺利完成招标工作。10月13日向招标办公室提交招标申请书,因为是通用物资,量不是特别大,未进行公开招标,而是采取邀请招标;10月14日-11月5日,编制邀请函、技术标文件、商务标文件、造价部门测算出蓝标价、印制招标文件、遴选国内知名生产商;11月6日,向河北沧州恒通管件制造有限公司等5家生产厂商发出邀请函,并开始售卖招标文件;11月24日,随机选取招标评委;11月25日,组织召开评标会;11月26日-11月28日,网上公示结果;11月29日,向第一名发出中标通知书。之后提交合同审批表,确定采购订单,组织供货。

四、结论

物资采购是保证石油企业生产及经营活动正常开展的一项必不可少的环节。物资招标采购,可降本增效,取得最佳的经济效益,而要进行招标采购的前提是要做好物资采购计划,充分考虑采购物资的属性、生产周期、潜在供货商等情况,超前谋划、早做部署,再按计划组织实施,从而有效配置资源,防范、规避风险,实现阳光采购。

物业部招商工作计划篇2

一、招商引资主要工作开展情况

(一)完善工作体制机制

一是健全工作机制。成立由团主要领导任组长,团场副职领导副组长,经发办牵头,有关部门为成员的招商引资工作领导小组,建立周调度、月总结和项目联络员制度,全面负责招商引资工作的推介、谋划、对接、审批和跟踪服务。

二是实施产业链招商。围绕团场农副产品优势资源,重点开展棉纺,农产品冷链、加工、储运等方面招商引资,以延伸产业链、提升附加值。

三是优化招商服务。认真落实兵师招商引资工作部署,坚持“招商引资是第一要事,用第一要事保障发展第一要务”的方针,秉承“营商环境是发展第一竞争力”的意识,不断优化投资环境,科学谋划项目,及时外出拜访企业,热情接待企业咨询回访,加快项目审批办结进度,有力推进项目落地落实,服务到一线、办公在现场,帮助企业解决好实际困难,让企业有更多归属感。

四是扩大招商渠道。利用大数据、网络、多媒体、视频推介等方式加大宣传力度,开发利用有效资源,推进“以企引资、以民引资、以商招商”,营造全团党员干部群众、各行各业参与招商,社会各界积极招商的社会氛围。

(二)抓好招商引资项目

一是抓好项目建设。在建项目4个,投资总额0.88亿元,形成实物量投资0.49亿元,其中已入库项目4个,投资额0.88亿元,形成实物量投资0.49亿元。入库项目中,新建项目1个,同比增加1个,投资额0.3亿元,形成实物量投资0.1亿元。

二是推进项目洽谈。上半年外出精准对接企业14家,洽谈项目13个,签约项目9个,计划总投资5.47亿元,涵盖工业、农业、农副产品加工等多个领域,其中亿元以上项目1个,主要是新建(轧花、种籽、肥料、蛋白加工车间)综合建设项目。截止本月,新签约已落地项目3个,形成实物量投资0.1亿元,项目履约率100%。当前重点跟进促签约项目3个,分别是投资1亿元农产品储运、保鲜、物流项目,0.6亿元的商业服务楼建设项目,投资0.2亿元的加油、加气综合服务站建设项目。

三是做好项目储备。今年以来深挖潜力,重点谋划招商引资项目13个,总投资7.65亿元,其中一产项目3个,投资额1.68亿元,占总量22.0%;二产项目7个,投资额4.77亿元,占总量62.4%;三产项目3个,投资额1.2亿元,占总量15.7%。针对本团经济特点,计划开展农业农机和农副产品加工产业链招商,将前往山东、浙江、广东等地区开展专题推介。

(三)加强招商队伍建设

一是制定《**2021年招商引资工作实施方案》,明确任务目标,划出专项经费,为招商活动及项目服务提供资金保障。

二是吸纳懂经济、会管理、善沟通、具有开拓意识的机关事业单位成员充实招商引资工作领导小组,形成优势互补、协调配合,具有较强凝聚力、战斗力的招商队伍。

三是建立项目联络人制度,对引进的每一个项目确定1名对接责任人。每周召开1次工作例会,研究新情况、解决新问题。

二、存在的主要问题

(一)招商方法和手段还不够,多以传统方式进行招商活动。招商信息多是领导、朋友介绍和客商找上门的,没有建立起有效的信息网。

(二)团场自主为项目配套能力不强,正常“七通一平”都缺乏资金满足项目需求。

(三)项目储备还不足,服务意识不强。今年多是新洽谈签约的项目,前期手续办理缓慢,而且只是给予项目单位进行指导,没有做到贴身服务、亲自为项目单位跑手续,造成项目一直未落地见效。

(四)部分企业有投资意愿,但资金未到位,项目一直未落地见效,导致今年不能按原计划完成任务。如:商服楼项目资金迟迟未到位,无法完成资产购置;物流园项目涉及原有项目手续不全,原有企业破产等因素推进缓慢。上述两个项目已从我团项目库中删除,但仍会继续跟踪项目,争取有新突破。饲料加工项目也是因为资金不到位,未取得土地使用权,造成项目停滞。

三、下一步工作计划

(一)坚持学习经济、产业优惠政策,增强招商引资小组成员的政策水平、业务素质和服务能力。

(二)充分发挥独特的区位优势,重点促进商贸仓储物流项目尽快落地见效。

(三)加大力度盘活现有闲置资产,努力使物流园、老旧厂房、养殖厂等通过租买、土地招拍挂、农用地转用等方式用旧利新,安置投资企业。

物业部招商工作计划篇3

[关键词]石化企业 招标采购 生产保供

中图分类号:F426.72 文献标识码:A 文章编号:1009-914X(2017)13-0339-01

招标采购是采购方式的一种,它区别于其它采购方式的地方是招标采购受到法律的保护,尤其是在国家颁布了《招投标法》后,招标采购模式逐渐在各行各业的商务活动中确立了它的主体地位,作为连续性生产的石油石化企业也不例外,在实际采购操作过程中,招标采购同其它采购方式一样,都是一个商务的采购过程,需要在招标采购工作启动之前完成所有的技术交流。

石化企业作为长周期、连续生产运行的行业,对于生产保供过程中的需求物资的专业性,以及现场需求时间来说要求非常严格,作为石化企业的物资采购部门来说,在采购过程中既要符合招标采购的法定程序,又要满足石化企业连续生产运行的专业要求和时间需求,这就要求石化企业的物资采购部门在两方面之间做好平衡工作。在招标采购中要转变观念,做到以我为主,不等不靠,主动将采购工作重心前移,做好物资采购前期的准备工作,确保招标采购工作的顺利开展。

石化企业的物资采购部门在采购工作中,要摒弃陈旧的采购理念,不能等到采购计划下达到物资采购部门后,才认为可以启动采购程序,物资采购部门要识大体、顾大局,把保障企业的生产平稳运行放到工作第一位,和物资需求、计划审批等部门一起,把石化企业的生产平稳运行作为本部门工作的最终目标。

石化企业的物资采购部门是代表企业处理对外采购事宜的下属单位,采购部门在采购过程中发生采购行为所产生的法律效应,在法律上属于石化企业行为,一切法律后果仍需要石化企业承担。在对外采购工作中,物资采购部门要做好自我定位,在采购进程中要急企业所急,想企业所想,发挥好本部门在采购方面的专业优势,和石化企业各个专业部门之间密切配合,相互协作,共同完成好石化企业的物资采购工作。

国家在颁布《招投标法》后,在推动招标采购的过程中,对于石化行业的企业来说,在物资采购中受制约最大的还是采购与保供的矛盾处理问题。由于我国的市场化程度不高,企业的信用体系尚不完善,导致在招标采购中出现的问题较多,如:投标企业生产水平参差不齐;获取招标书后不能如约投标,导致流标的现象较多;未能按照合同履约后的惩治体系不强等,这些现象也都或多或少地影响着石化企业的物资保供工作。如何才能在招标采购过程中减少和杜绝异常现象的发生,保质保量的完成好石化企业的生产保供任务呢?我认为,石化企业的物资采购部门要做到提前介入,重点关注好采购立项、计划提报、市场调研、技术交流、合同签订等各个环节,扎扎实实地做好以下几方面工作:

1 采购立项阶段

采购立项在石化企业中,一般是企业启动一些重要物资采购活动的条件和依据,无论是项目建设还是检维修项目,在石化企业确立了项目后,使用部门首先要根据项目自身特点和要求确定需要的设备和材料等物资。在这个阶段,是企业物资采购部门提前介入的最好时机,物资采购部门可以根据本部门专业优势所获取的市场信息和商业资料,向使用部门提出有利于后期招标采购和市场谈判的合理建议,使用部门在完成符合项目需要的技术评估后,选择最有利于石化企业的采购立项。物资采购部门在同使用部门的接触中,可以充分了解项目所需要物资的第一手资料,为后期的物资采购工作奠定坚实的基础。

2 计划提报阶段

在确定了采购立项后,使用部门需要向石化企业有关部门提报物资需求计划,物资采购部门在这一阶段的工作就是做好协调配合工作,跟踪计划提报的进度,防止出现各种主观原因造成的计划审批迟滞,影响后期招标采购工作的正常开展,为招标采购工作预留出符合法律规定的时间。

3 市场调研阶段

在计划提报过程的同时,物资采购部门要做好市场调研工作,针对所提报计划的需求物资,了解市场供应厂家的地域分布情况、生产技术力量、工作量的饱和程度、商业信誉等等,并根据采购物资的特征和招投标法的规定,依法选择好招标采购方式。如果是普通物资的采购,要选择公开招标的采购方式,以利于充分的市场竞争,为石化企业获得最大的经济利益;对于招投标法中规定的符合邀请招标的特殊物资,需按照法律规定地程序审批后,选择邀请招标的采购方式,保证所采购物资的质量,达到保供降本的目的。

4 技术交流阶段

无论选择招标采购的哪一种方式,对使用部门提报的物资需求计划,都要做好招标前的技术准备或技术交流工作,确保参与投标的供应商对所投标物资技术要求的充分了解和认知,防止在进入投标进程中出现较大的技术偏离而影响评标结果,甚至发生流标或废标的现象。在这一阶段,对于技术复杂的物资,物资采购部门和使用部门密切配合,通过与供应商进行充分的技术交流,达成技术交流书面文件,保证招标采购的物资符合项目建设或检维修项目的技术要求和质量合格。

5 合同签订阶段

在完成招标及中标结果公示后,就进入了合同签订阶段,物资采购部门要按照《招投标法》规定的期限及时与中标供应商签订物资采购合同,这里强调的一点是双方前期签订的技术协议等文件要作为合同附件,同样具有法律效力。在签订合同后,物资采购部门就要及时对合同执行进行跟踪、催交催运,确保合同能够及时履行,以达到石化企业生产保供的要求。

物业部招商工作计划篇4

乙方(受托方):_________________________

经友好协商,甲乙双方就甲方的___________物业(以下简称“该物业”)委托乙方开展租赁事宜,达成如下合同条款:

一、委托事项

甲方委托乙方该物业的租赁、销售事宜,但不享有租赁服务权,甲方有权就该项目委托其它的租赁公司。

二、委托的物业情况

(一)该物业坐落位置:______________

(二)本合同所称“该物业”是指:__________________物业委托出租部分,建筑面积约为 _______ /平方米。

三、委托期限

(一)委托期限为自本合同生效之日起1 年(生效之日亦双方签署日期为准)。本合同期满时,任何一方如需要续约,可提前一个月以书面的形式向另一方提出,续约的期限及条件按实际情况由双方另行商定。

(二)在本合同有效期内,除非甲方或乙方违约,否则任何一方不得单方面终止本合同。如乙方工作需要,在甲方同的条件下,可以提交乙方履行合同所需的补充资料。

四、甲方的责任和义务

1.1甲方正式委托乙方全权____物业的招商和销售服务工作,并向乙方提供开展工作所需招商合同、销售合同、工期安排、物业交付标准等资料。

1.2自本合同签订之日起三日内,甲方需向乙方提供招商或者销售所需的一切相关证明材料。甲方需向乙方提供该项目合法性法律手续(包括但不限于证明文件),以及与本合同服务内容有关的项目背景资料,并保证一切文件资料的合法性和准确性。如因甲方所提交的前述资料存在虚假或其他违法情形的,乙方有权解除合同,并要求甲方承担因此给乙方造成的全部损失。

1.3甲方负责项目内部的改造工程等。

1.4甲方保证委托乙方招商、销售的物业需无抵押、冻结、经济纠纷等。

1.5甲方负责免费提供乙方工作人员为本项目开展招商和销售工作的办公场地及办公设备,包括:联络电话、员工工服、办公桌椅、电脑、计算器、复印机、打印机及办公类易耗品,并支付招商部和销售部的

水、电、物管及用于招商、销售用途的电话费用、网费等。

1.6甲方需派出专人配合调研、招商、销售工作,负责核查招商合同、销售合同、收款、协助办理合同签约、销售按揭等手续,并负责落实经营者、投资者的合理要求等工作。乙方人员离职一年内未经乙方同意甲方不得擅自录用。

1.7甲方有权定期检查乙方工作,但对乙方内部工作及分配不予干涉。

1.8甲方承担本项目的招商及销售推广费用,包括但不限于:媒体广告、报纸、电视、广播、印制宣传材料、招商书、销售书;现场招商部、销售部的建设、修改、包装与及质量提升;现场围挡或楼体户外广告媒体、招商、销售活动推广派发等费用,项目招商、销售推广方案及现场改良工程,由乙方及相关配合单位(广告公司、装修公司等)向甲方提报通过后实施。

1.9甲方有义务作好本合同的保密工作,以免对招商、销售造成不利影响。

1.10甲方执行乙方确认的项目推广计划,并负责提供广告公司的设计及制作、等费用。

1.11对于乙方人员就甲方非哈尔滨的商业项目进行商业顾问服务所产生的往返交通费用和人员食宿,均由甲方全部承担。

1.12 甲方提供乙方招商、销售人员工作餐(如有食堂乙方可承担伙食费)。

1.13 甲方随时提供调研、招商、销售工作中乙方用车。

1.14甲方负责安排财务工作人员统一收取项目全部租金和定金。

五、乙方的责任和义务

2.1乙方负责制定工作计划并按计划实施。

2.2乙方负责本项目商业部分的调研、招商、销售工作及实施。

2.3乙方负责工作人员的招聘、培训、指导、解聘,所有招商及销售人员均由乙方负责统一管理。本项目招商、销售人员工资、佣金、培训费用由乙方承担。

2.4乙方需按照合同约定时间完成招商、销售任务指标,严格执行招商租赁价格、销售价格及付款方式。

2.5乙方不得冒用甲方的名义进行本合同约定之外的业务。

2.6乙方需按照甲方认可宣传资料范围进行宣传。

2.7乙方应密切与广告公司合作,广告平面设计方案经甲方认可后实施投放。

2.8乙方有权根据市场需要在双方确定的租赁底价、销售底价上溢价招商和销售。

2.9乙方在宣传中有署名权。

2.10乙方于本合同签订后派驻招商及销售人员进驻案场开始工作,根据不同阶段的工作内容,总部派驻及本地招聘人数在8-10名。

六、招商租赁价格和销售价格的制定:

1、招商租金价格和销售价格由乙方提报并经甲方确定,乙方按照甲方确定好的价格进行招商和销售。乙方可根据实际招商情况向甲方提出合理化的建议。

2、本项目租金依据市场调研,甲乙双方最终签字确认为准,具体优惠政策及租金标准以合同的补充协议体现。后期乙方根据招商进度,乙方可适当调整租金标准,但调整的租金标准需经甲方认可。

3、本项目销售价格依据市场调研及乙方提报双方签字为准,执行中根据销售进度可适当调整售价标准,但调整的售价标准需甲乙双方共同参与制定并由乙方执行。

七、全案服务费用及支付方式

甲方商业项目前期调研、定位、规划对接、营销方案费用总金额为人民币¥万元整(大写人民币 元整),甲方分三次支付乙方,合同签订后3日内于 20xx 年 月 日前支付 ¥ 元整(人民币大写 整);

第二笔费用于 20xx 年 月 日前支付 万元(人民币大写 万元整);此阶段完成撰写并提交《项目调研定位报告初稿》(PDF格式)一份、提交《营销方案报告初稿》一份(PDF格式)、完成规划设计对接、审图、修改服务。

第三笔费用于提交《项目定位报告终稿》、《营销方案报告》3日内支付 万元整(人民币大写 万元整)。

八、招商、销售佣金和溢价佣金及支付方式:

1、 招商期间甲方每月支付乙方服务月费___万元整。招商佣金为成功招商客户第一年年租金之___天的租金标准作为乙方佣金。

2、销售期间甲方每月支付乙方服务月费__万元整。销售佣金的计提标准:按合同销售总额的 ___%计提,甲方以实际销售铺位金额按规定比例向乙方支付销售佣金。

4、支付方式:

月费支付:招商与销售服务月费甲方于每月5日前支付乙方;佣金支付:乙方每月26日进行招商佣金、销售佣金和溢价部分的统计工作,确认无误后交予甲方,甲方于收到统计清单后3日内进行核实,核实无误后签字确认,并于每月第5日前支付该笔费用。若甲方在收到乙方提交的统计清单后3日内未签字确认,也未提出书面异议,将视同甲方已经审核无误,与签字确认具有相同效力,不得因此而影响该笔费用的按时支付。

九、免责条款

物业部招商工作计划篇5

【关键词】商业综合体;销售策划;招商策略;品牌;沟通

一、诺睿德国际商务广场项目简介

2013年诺睿德开发集团全资投入23.6亿元打造诺睿德国际商务广场,成为年度主打产品。项目位于长春市EBD商核――净月西部新城中心区域,新城大街与飞虹路交汇处,占地面积约8.46万平方米,是集团继环球贸易中心、明宇广场、凯旋国际公馆后的又一大型现代高端城市综合体力作。诺睿德国际商务广场以人文为项目规划核心出发点,以国际领先的城市规划形式――城市综合体,为净月商务区与净月高端住宅区的有机结合提供强有力的支持。项目集合5A级写字间、川渝美食风情步行街、高端配套住宅、小微企业孵化器、精品酒店五大业态,互为补充和配套。诺睿德国际商务广场聚合城市优质资源的同时,矢志将项目打造成真正的一站式生活城,满足现代都市人群对居住以及物质生活的高端需求。

二、开发商街类商业综合体项目的销售策划的四个阶段

持续、有计划的营销活动是商业经营管理战略的重要一部分。在具体经营实践中,商家应制订年月周的营销推广活动计划,并对活动开展的效果进行评估和总结,以使计划更好地执行和完善。

(一)第一个阶段是定位策略

一个项目要想引起关注和青睐,关键要占领市场的空白点。正如同人没有一模一样的人,项目也没有完全相同的项目。一个楼盘在很多地方是可以塑造的,比如外立面、景观、内部格局、功能设定、软性配套服务等都可以塑造,但塑造出来的形象必须是活生生的、符合市场需求的。所以要在踏踏实实的基础上针对客户群逐步完善这些可塑造的内容,不空口承诺,这样就能使产品真正具有市场魅力,而不是玩概念。

首先会考虑到综合体商城在本身区域的发展是怎样的情况,比方说在不同的城市综合体商城的发展会有快有慢,在上海、北京、广州、深圳跟在二三线的城市都会有区别,这样定位策略都会不一样。另外该项目在这个区域的竞争环境等等在定位之前都要做分析。看项目本身也要看交通覆盖的区域、人群是多少,消费力任何等。

做好SWOT分析,强项是什么、有什么弱点、有什么危机。这之后可以定义这个中心的目标消费群是什么,推广主题是什么。这是第一个阶段的销售策划。下面对诺睿德国际商务广场项目进行SWOT分析:

1、优势

本案商业定位有特色,休闲、餐饮、娱乐、生活配套功能更全面,可以经营

不同规模的经营业态,有较强的满足力。

2、交通优势

项目位于该项目位于新城大街以东,天富路(原飞虹路)以北,丁三街以东,丙六路以南,交通便利,车流人流量大。

3、物业管理优势

发展商自持有物业,标准化管理,高效统一经营、统一管理。同步世界先进

经营理念,展现新型商业气象。

4、发展优势

本项目位于长春市EBD商核――净月西部新城中心区域,这里集聚了人流优势、资源优势、商圈品牌优势。

5、弱势

处于非成熟商圈位置,停车场交通不便。本案商圈尚处于起步阶段,市场尚未成熟,必然面对激烈竞争。

6、经营优势

足够的广告预算支持广告及公关活动。政府政策的有利倾斜,今年开始该区域商业经济的大力发展计划。诺睿德国际商务广场项目商圈,消费需求量大。周边强大的中高档固定消费群体。可以充分利用项目周边的酒店经济、会展经济与商务经济的资源优势。

(二)第二个阶段是项目定位和品牌建立

这一阶段要为项目做一个很好的命名,同时配合业态规划的定位和品牌识别、视觉效果等推广活动把新的购物概念带给消费者,同时在消费者心目中奠定品牌的核心价值、立意点。另外有很好的口号把品牌的DNA带给消费者,另外也会做一些定位陈述,店招及室内设计。综合体商城的成功首先要有很好的品牌建立,特别是在招商期中这是吸引租户、给租户信心很重要的环节。诺睿德国际商务广场的项目定位和品牌建立如下:

1、风格特色

以休闲、娱乐、餐饮、品味生活的概念体现出时尚主题,项目立面炫彩为外观的装修品位体现诺睿德国际商务广场的硬件---精神品位,从而打造出净月西部新城中心区域全新的消费风格、意境!因此更加重视经营业态的组合搭配及商业推广策划。

2、品牌特点

鉴于本商圈潜在消费层面广,本次招商对象应具备一定的品牌知名度。利用系统的商业地产品牌传播策略,打造成汇聚本市娱乐生活、餐饮人生的大舞台。以服务品牌化,个性化模式为先导,以迅速的宣传手段传播在殿定本商圈内的行业标志与先驱的形象地位。

所有的商家品牌及业态组合,必须体现出都市消费群体对时尚生活的渴望与高雅,更要突出立体的组合和品牌的比例。

(三)第三个阶段是开业推广期

包括开业前后不同阶段的推广,也包括针对不同目标群所设计的广告。比如综合体商城的定位是家庭消费、年轻男女消费还是高端人群消费的,都要根据这些来设计不同的推广手段。同时要针对开业主题活动来进行设计。

另外还有一系列的开业推广活动、策略销售、促销活动等等,所有这些创新性的手段都是为了综合体商城造势引发公关和媒体关注。

从传统的价格战到文化营销为主线,这是国内价格战以后人们的普遍共识,由于现代MALL购物中心的定位与传统超市和百货的单一业态相比,休闲娱乐、健康养生占有相当比例,因此也不适合单纯采用价格促销手段。诺睿德国际商务广场MALL购物中心,餐饮娱乐休闲面积较大,自身有大型广场,可以分别开展儿童娱乐表演活动和化艺术表演节目,丰富人们的业余生活,提高城市居民的生活质量。诺睿德国际商务广场的社区文化部可以制定全年的文化、体育、艺术表演活动方案,并征求消费者意见,让动感之城充满欢乐与温馨,将商业文化与特区移民文化、海洋文化相结合,反映特区文化特点,不仅满足本市居民需要,而且让来商业广场旅游的外地顾客得到美好的精神享受。

(四)第四个阶段是未来商业运营管理

并不是说推广使命已经完成了,在这个阶段反而要有系统地进行中期、短期的营销计划,思考如何很好地管理综合体商城的品牌,把一些新的品牌营销给消费者,让消费者继续保持对这个综合体商城的喜爱度。

(五)城市综合体运营管理大部分是以促销和文化创意活动为主,日常主要是租赁管理,管理体系相对简单。综合体商城一般都会缺乏成熟的商户资源,往往有部分自营面积,整个管理体系是物业租赁+经营。

(六)例如万达购物广场早期的运营管理模式主要以物业出租和物业管理为主,在运营管理方面也是比较薄弱,万达购物广场开业后重点加强了运营管理、建筑设计和信息管理系统,同时注重业态搭配和零售行业基本管理知识培训。

在营运管理方面,万达购物广场重视以商业营运为中心,注重支持次主力店,建立了以商业营运为中心的管理架构和业务流程,将招商、营运、信息化管理、营销推广、物业管理融合在一起。

可以自信的讲,将百货店的经验和综合体商城的特色结合起来,摸索到了综合体商城的一条运营成功道路。这在诺瑞德国际商务广场的销售策划中是极其宝贵的经验。

三、商业综合体招商中的常见误区

(一)盲目定位,不切合实际

为了在销售推广中宣传项目的价值,开发商往往对项目的定位人为拔高,即导致商铺的价格定得比较高,而理智的做法是根据周围的消费群体以及居民的收入来决定如何定位,定位过高或过低都会和周围的消费环境不协调,定位过低会损害开发商的利益,而定位过高,则会造成商家今后的经营成本过高,不敢问津。

(二)缺乏整体招商规划

商业项目的招商必须是符合项目定位的,而不是简单地以“满租”为原则。在项目开始招商前必须明确招商目标,包括招商业态的组合、主力店、品牌店等等;形成清晰的招商规划指导招商工作的进行,而不至于只要想进来经营就直接“招”进来,形成一个“大杂烩”。

(三)单纯依靠广告招商

招商针对的是特定的经营者,而单纯广告是具有普遍性的没有特定的针对性。很多开发商认为广告是唯一的手段,只有通过广告才能完成项目的招商。招商的关键是沟通,是不能坐在家里守株待兔的。把广告作为招商的唯一手段,导致接触招商的客户面少,自然招商就成问题了。

(四)过分强调市场环境的影响

现在竞争是比较激烈的,很多地产开发商在感慨市场是越来越难做了,于是在招商的时候就出现了一种情况,就是招商人员过分强调受市场环境的影响,不能正确地分析自己的优势和劣势从而制定有效的招商策略。竞争激烈确实是目前整个行业的行情,但是从另一方面看,越来越难做也表明着机遇越来越多。

(五)缺乏持续经营的商业管理观念

很多开发商认为客户进来了就万事大吉了,这是一个很大的误区。其实客户进来只是商场开始的第一步,如何持续的经营商场才是最为关键的问题。开发商招来了客户,还要注意协助客户经营,客户生存得越久,商场就越旺,以后招商就越容易,升值也就越快,不然客户做了一段后纷纷流失,再招商就非常的困难了。

四、开发商街类商业综合体项目的招商策略

(一)发商街类商业综合体项目的招商的总体策略

1、不求全面开花,只求重点突破

任何资源都是稀缺的、有限的,招商不可能对所有的商家进行优惠,故选取几种影响力强、实力雄厚的一家或几家重点商家进行条件上的优惠,促使其快速进入,以影响其它品牌、实力、知名度不及重点商家的一般商户的进入,这样可以用较小的代价换回整体的收益,所以突破重点商家是整个招商的重点、也是难点,重点商家突破后一般商家也即跟随进入,在重点商家上损失的收益会在众多的一般商家那里补回。重点商家的进驻同时使观望的一般商家不再迷茫,信心十足的进入。

2、不求最高点,只求制高点

诺睿德国际商务广场是净月西部新城区最精致的商业广场,这里的商家业态众多、配套较齐、服务最优、管理最好、效益最强,我们的目标是做到在净月西部新城区“惊艳”,商业街区综合业态最多的商业形态。只要占领商业业态中的制高点,领先竞争对手一步,而不是很多,是以特色吸引、特色组合,而不是价格见长、档次见长。商业街内消费顾客主体是个人行为。如定位过于超前或过高,而不被顾客和商家接受,付出更大代价,项目投入期过长,牺牲更多资源却很难获得正常的效益。

3、不求一步到位,只求小步快走

诺睿德国际商务广场是按照现在净月西部新城区的市场去定位,以求能够保证顺利开业,随着商圈的旺点变更,新商圈的形成都会影响到商场定位,所以本项目是在动态变化中,根据现有市场状况经济发展情况及现有人口数来定位,我们不能也不可能直接把项目定位到一个饱和状态,要不断去修正战略,慢慢做到兴旺发展该商圈。

4、“返租式经营”策略

近年来,“返租式经营”一直是商业地产开发盛行的模式。其实返租回报其实并不复杂,简单地说,就是开发商向购买商铺的小业主承诺,在一定期限内,由开发商以固定的回报率包租。按现时大多数商家的做法,期限一般定为三至五年甚至更长,回报率通常按预期租金反向推算。售铺时,按比例将楼价提高一定成数。开发商迅速回笼资金(当然这样要求购买者主要是投资客,而非经营者),然后再逐年返还给小业主租金。如果开发商能顺利地将铺位租出去,可以获得更高的溢价,亦可以在租赁市场不景气的时候用提高的溢价部分作平衡。由于这种方式迎合了部分小业主的投资心理,使投资者对目前尚不十分成熟商业市场有足够的投资信心,所以,如果开发商看好项目市场前景,可以用此销售策略在整个销售期内不断推高商铺价位。

(二)商业综合体项目招商的总体思路

1、第一步:招商与住宅紧密粘合

商业地产首先是商业,然后才是地产;商业综合体的开发难度大,开发风险要比单一住宅项目大很多,建议在运作本项目时与国际知名商业招商运营公司合作,通过与这些专业、知名的招商公司合作,完成签约一、二个主力店并同时进行炒作与形象推广积聚人气,促进招商,因为主力店是一个城市商业综合体的“定海神针”,其影响之大可想而知。知名度较高、有良好业绩记录的主力店可使一个城市综合体的后期经营更加稳定,且有利于项目的可持续发展,知名的主力店群的入驻能够吸引投资客和去化住宅部分的销售,住宅的正式销售与主力店群的招商应该同步进行。因为住宅相对来说容易回现,且能够积聚人气;而主力店群的招商对于人气的提升及项目整体氛围的拔高很有益处,尤其是对后期的写字楼销售及商业本身的销售起到承上启下的作用。

2、第二步:推广写字楼与酒店

在完成第一步后,项目的市场影响力应该初步具备,此时推出写字楼较为适合,因为写字楼的购买客户比较在乎周边的成熟度情况;写字楼的推广建议租售结合,先期可以推出部分优惠单元吸引一些品牌企业进来,以“羊群效应”带动其他企业的跟进。酒店的招商可以与写字楼同步,因为这两类业态之间有互补性。

3、第三步:商业放在最后推

商业的成功与否关键取决于招商及商业氛围的形成。因而商业应该在其他物业都取得较好业绩,项目知名度达到一定高度的情况下顺势推出。高端城市综合体项目需要在前期健全项目体系,住宅、写字楼、商业、酒店的业态互补,并在内部所产生的化学反应对项目整体价值提升的影响能够使城市综合体的所产生的巨大能量,使得能均匀去化,提升宗地价值完善功能。

4、确定项目的招商工作程序

(1)全国招商工作程序

此程序在招商工作时间排序上定为第一程序,第二招商工作程序也可同时启动,该程序兼顾向国内知名商家宣传介绍诺睿德国际商务广场的特色吸引力。利用全国有影响力的专业媒介行业信息,并有隆重招商宣传作用。该工作程序能为以下招商工作程序顺利开展做好前期铺垫作用。

(2)长春本市招商工作程序

此程序在招商工作时间排序上定为第二程序,也是正式开始进入实质性招商阶段,利用省、市有影响的媒介行业信息,并有隆重招商的宣传作用。有效利用现有资源的同时,策略地吸纳更多适合本项目需求的候选商家。在住宅售房部旁边建立招商办公室,在招商工作里也是重要和关键的招商工作程序,本地商家黄金比例数量份额应占招商总量的大半数,在保证合适特色商家数量的同时,招商人员应兼顾开发引导的功能,有计划有步骤地对适合预选商家选定,对理想商家洽谈。

策划工作,应以主力店超市的强势入住本商务广场,为诺睿德国际商务广场带来全新的理念,全新的内涵,制造轰动性前奏和神秘氛围,为下一环节的实质工作做好铺垫。

(三)选择合理的招商时机

1、商业地产招商与销售

对于商业地产来说,销售在先还是招商在先,并不仅与运作顺序有关,它甚至决定了项目的生死。项目产权发售之际,也应该是主力招商完成之时。

2、商业地产招商与整个项目建设

由于商业地产的招商时间相对较长的特点,一般来说,招商要分主力店群和中小店群二个招商阶段。而确定这二个招商阶段与整个项目建设的时间关系至关重要。

(1)主力店招商时间的确定

由于主力店群决定项目产品的形式,在产品形成之前,发展商需确定主力店群,并按其要求设计、建造相适应的产品――商业设施;所以主力店群的招商集中在项目业态组合之后、规划之前。

(2)中小店群招商时间的确定

中小店群则对形成后的商业设施改造要求不大,因而中小店群的招商可在主力店群确定之后才正式进行,当然项目建设期间可进行各类中小店的招商咨询登记工作。所以中小店群的招商则分散于整个项目的建设期间。

(3)制定招商工作进程

(1)第一阶段:(筹备预备期)

①诺睿德国际商务广场项目总体经营计划预案拟定,招商工作原则方案制定;

②制定业态定位标准;

③拟定初步各业态布局方案;

④拟定与商家合作方式及条件标准。

(2)第二阶段:(初选储备供应商期)

①进入全国招商工作程序;

②进入本市招商工作程序,组织实施初选商家资源储备;

③诺睿德国际商务广场项目招商团队组建,培养团队协调性磨合;

④招商团队针对当地商业市场环境、商品经营状况及供应商资源普查备案;深入准确地对当地市场各商品类的分析汇总,编制各业态经营指导方案;

⑤针对本市,将长春市场开发、寻找下级地区的商家资源普查备案;并协调协助开发工作。

⑥本地招商工作程序开展,组织实施初选供应商资源储备;

⑦制定完备的商家储备品牌资讯,对适合的预选商家资源评定分类。

(3)第三阶段:(审定确认供应商期)

①确定正式的各业态定位标准和布局执行方案以及招商合作方式、合作条件标准等公司经营原则方案;

②确定各业态最终执行的经营工作方案,重点标志性经营商家认定,以及针对性特殊招商方案的制定及实施;

③辅商家洽谈合作条件,结果对比择优;

④评审确认合格商家,签订意向合作协议,收取合作预约订金。

(4)第四阶段:(合同申报签订期)

根据各项诺睿德国际商务广场项目筹备工作完成进度情况,对已经完成的筹备工作进行科学客观的评审和合理微调,确保开业正常可行之后,与商家签订正式合作协议书。

(5)第五阶段:(商户入场装修期)

①店铺设计基本标准设定,规定贯彻;

②与商家协调装修规范,符合双方装修规定要求;

③办理相关入场装修手续,进场实施装修店铺;

④做到及时合理,人员积极跟进,协调配合各管理环节,控制按规划方案实施,高效圆满完成阶段工作目标。

(6)第六阶段:(招商持续期)

本阶段大部分商户已经落定,同时将完成一部分商家的后续进场,如该部分商家在开场前未能及时完成装修,则将由商业管理公司监督;根据实际的招商情况,确定部分物业的流向;举行开场庆典活动的准备。

(四)做好前期规划,建立完善的商业服务体系

商业综合体的招商必须以准确的项目定位和规划为基础。项目规划应包括主题定位、商业建筑物情景营造(外部环境艺术处理、内部气氛艺术塑造、环境艺术特色设计)、商业业态组合布局、主力店、品牌店、特色商铺区域设计等,并形成清晰的招商规划系统。大多商业地产运营商很难做到招商“一步到位”,原因就是前期商业地产开发商规划不到位。

另外完善的商业服务体系能够更有利于吸引大的商家和客户群体的入驻,完善的商业服务体系包括以下内容:

1、大客户服务

大客户占有50%以上的销售额,因此,大客户管理与服务应该成立专门的部门进行管理。

将传统商场总服务台在MALL中定位为客户服务中心,下面设有大客户小组,重点跟踪服务大客户,同时与营销部配合,推出有针对性大客户促销活动。大客户档案管理系统隶属公司CRM系统,单独建立科目,大客户档案重点管理,作为个性化文化促销服务的依据。

2、客户投诉处理流程

由营运部门通知招商部门,招商部门按照上门种类负责协调供应商服务水平投诉由楼层经理负责处理,严重投诉上报公司总经理。

涉及客户向新闻部门投诉由营销部门主管副总经理负责。

3、商业物业管理服务

经营期间的物业管理工作,主要包括五个方面:承租商的优化管理、促销推广活动、服务管理。日常物业管理包括装修、清洁、消毒、保安、设备维护以及商业知识服务。现代购物中心对物业管理提出了特殊要求:

(1)高标准卫生管理

对现代购物中心要进行高标准卫生管理,公共设施要进行严格的消毒处理,公共电话等一切人接触的地方要采取灭菌处理措施。

(2)绿色装修的统一管理

对整个商场的整体装修以及商户的局部装修实行统一的绿色装修管理,首先公布装修整体规划方案,重点提供服务,举办绿色装修讲座,宣传绿色装修知识,为商户提供便捷,从整体上把握装修风格,确保格调高雅。修工作还需要由物业管理公司和运营部门进行协调,减少对其他营业区域的干扰,确保正常营业。

(3)高标准管理各个停车场

鉴于新的物业管理条例对车辆丢失作出规定,物业管理公司责任重大,要确保正中商业广场各个停车场车辆不丢失,需要采用先进的电脑管理系统和录像系统对车辆实施严格的管理。

(四)成功招商的关键在于成功的沟通

商业地产开发与住宅地产开发最大的区别在于服务对象不同:住宅开发主要面对终端用户群体;而商业地产开发面对的不仅是商铺投资者、主要的是个人和机构经营者,最重要的是关系商业地产项目持续经营的数以万计的消费者。运营商与招商针对的是特定的经营者,换位思维、良好沟通成为招商的关键。商业地产项目的招商不应是单纯租赁的交易关系,而是需要从经营者的角度为出发点,从商业规划、经营管理等诸多方面给予经营者信心。

(五)合理把握赢利模式

选择商业地产赢利模式需要把握以下几个方面的问题:

一是把握好项目的市场背景,认真做好市场调查,进行准确的市场定位,不要同质化,不要跟风,也不要想当然。许多烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的,主要还是开发商或合作伙伴对项目的市场研究不够,市场定位不准。

二是要考虑自己的投资实力,根据实力决定到底是卖,还是租,还是采用其他方式,自己实力达不到的赢利模式是无法驾驭的。

三是有无运作商业地产的人才团队,如果自己没有现代商业地产的理念,缺乏商业地产的操盘经验,而是用住宅开发的习惯性思维搞商业地产,不仅赚不到钱,甚至会把老本都赔了。

四是投资回报的期望值要设定好,是只赚开发投资的钱,还是把经营管理的钱一起赚,是赚最大化利润,还是赚平均利润,是赚短期利润还是谋求长远利润,据此设定科学合理的赢利模式。

结语

总之,商业综合体项目的招商必须以准确的项目定位和规划为基础。项目销售策划应包括主题定位、商业建筑物情景营造、商业业态组合布局、主力店、品牌店、特色商铺区域计划等,并形成清晰的招商规划系统;在建筑规划设计上,满足商家要求,与商家充分沟通,满足商家对建筑的种种特殊要求,比如层高、承重、出入口、机电等硬件配置,可以借鉴万达的“商业订单模式”,这样可以降低项目的开发和招商风险。

参考文献:

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