房地产经济专业知识与实务范文
时间：2023-10-25 17:34:53
导语：如何才能写好一篇房地产经济专业知识与实务，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
关键词 房地产价格评估 实践教学 改革
中图分类号：G424 文献标识码：A
Practice Teaching of Real Estate Cost Appraisal Courses
JIANG Xiaozhong
（Fujian Agriculture and Forestry University， Fuzhou， Fujian 350002）
Abstract This paper studies the practice of real estate appraisal course teaching reform， proposed the building of a database of teaching， improve teaching methods， establish curriculum and guide students to practice platform application case simulation valuation practices and other specific measures. The effects on the practice of reform to deepen students' findings suggest that the theoretical knowledge of the course in practice teaching， train and improve practical skills.
Key words real estate cost appraisal； practice teaching； reform
0 前言
理论和实践的统一，是的一个最基本的原则。①房地产价格评估是一门应用型学科，是对房地产估价实务的理论总结和方法流程的概括，是基于实践基础上的理论知识体系。教学实践是在课程教学中，根据课程设置，安排学生进入社会，实际操作教学内容的过程。在课程教学中适当安排实践，有利于学生深入理解课堂理论知识，联系社会经济发展对本课程从业应用的要求。
构建实践平台，通过课程实践促进学生对课程知识体系的融会贯通，是本篇提及的房地产价格评估课程实践教学改革的核心。
1 房地产价格评估课程实践改革概述
1.1 房地产价格评估课程概述
房地产价格评估课程是福建农林大学资源环境学院国土资源系土地管理专业的专业学位课，3.0学分，50学时，开设于本专业三年级上学期。本门课程目的是传授学生不动产估价理论与方法并介绍实务知识，是一门技术应用性很强的课程。课程内容包括房地产价格内涵及基本分类，房地产与土地市场价格评估的基础理论和价格影响因素，各种估价方法（如成本法、市场比较法、收益法、假设开发法、路线价法等）的评估原理、价格内涵、计算方法、公式和步骤，以及评估报告撰写和评估实务的大致分类等。
1.2 房地产价格评估的社会性质
房地产价格评估是专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合客观分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定。②从理论意义而言，房地产具有价值量大和独一无二的特点，③前者使人们秉持谨慎的认知态度，后者导致人们面对千变万化的房地产的形态及价格内涵，难于准确认知特定房地产的价值。专业的房地产价格评估就成为揭示房地产价格的科学、客观、有效的方式。
在经济社会活动中，房地产价格评估是房地产中介服务的一个分支，是评估特定房地产的价格为相关经济事务提供参考依据或判定的标准，是房地产的各项经济活动必不可少的服务支撑，主要服务于房地产各项交易包括土地出让，房地产销售、转让、抵押、典当，房地产保险及损害赔偿，房地产税收，房地产征收及拆迁补偿，房地产纠纷及涉案，企业合资的清产核资、房地产行政管理等具体经济活动或事务。④
1.3 房地产价格评估课程实践改革的必要性
1.3.1 课程设置的要求
在土地管理专业的教学计划中，2010级以前房地产价格评估课程设置的实践教学是课程论文。由于课程论文偏重理论知识的分析和巩固，学生因缺乏实务经验而使论文写作只能东拼西凑，言之无物，既无法对课堂理论知识融会贯通，又无法有效将理论知识在实践应用中的表象和机理阐述清楚。2010级土地管理专业的教学计划将房地产价格评估课程论文更改为课程实习，希望通过实习增加学生实践经验。因此，建立良性高效的教学实践环节成为本轮教改的必然。
1.3.2 学科性质的要求
房地产价格评估是门应用性的学科。50学时内课程大量理论知识的传递，只能使学生了解估价理论框架及估价方法分析思路及基本运算。现实中房地产状况复杂多变，围绕房地产的经济活动千变万化，对从小到大局限在校园环境的学生而言，校园内获取的估价理论知识体系不足以支撑他们理解房地产在经济社会中的各种表象和机理，不足以应对复杂多元化的房地产价格评估实务。人的实践是主观见之于客观，又反过来验证主观接受的理论。因此，构建课程实践平台，促进学生应用所学知识，是学科性质的必然要求。
1.3.3 房地产价格评估知识体系应用的要求
房地产估价涉及多重知识体系的综合应用，包括房地产制度与政策、土地法学、地籍管理、房地产经济、测量、城市规划、建筑工程、工程造价、经济学、金融、证券、统计、财务管理、会计等知识。海量繁杂的知识体系的应用对仅仅接受两年专业知识教育的学生而言综合应用难度大，且在估价理论的介绍中无法体会众多知识体系应用的方式。只有通过估价实践教学，才能使学生理解诸多知识的应用之道。
1.3.4 拓展场所和视野，接触经济社会的要求
房地产价格评估是对经济生活中的房地产价格的判断。校园范围狭小，土地基本是划拨土地使用权性质，房地产产品用途及结构相对单一，商业房地产和住宅房地产交易资料少，信息获取困难，不利作为实践对象应用于课程实习中。因此，要通过教学实践改革，建立校外的教学实践平台，保证学生接触经济社会的具体事务，拓展视野。
实践是检验真理的唯一标准。⑤房地产价格评估的实践教学，必须推动学生融入社会，观察社会宏观经济、制度政策及房地产市场的动态，并结合专业知识，有效地理解估价实务的运作机理，达到课程教学的目的。
2 房地产价格评估课程的实践教学改革思路及具体措施
2.1 实践教学改革思路
针对房地产价格评估课程实践改革，主要思路是构建课程实践教学平台，创新教学方式和途径。一是课程教学中，建设教学素材资料库，丰富实践教学素材，拓宽教学方法，加强实践知识的解释或讨论；二是依托估价企业及相关行政部门，作为教学素材的来源和学生参与实践的场所；三是组成实践小组，提供案例并指导学生模拟房地产价格评估实务操作。
2.2 实践教学改革的具体措施
2.2.1 建设教学资料库，丰富教案，通过实际案例演示估价理论
笔者将通过网络平台积累的案例资料、自身参与估价项目的资料及从协作的估价机构中筛选的估价案例资料，组成教学资料库，并相应归类排序于教学讲稿中，作为课堂教学演示估价理论及方法应用，认识估价实践的基础平台。
2.2.2 改进课程教学方式，提高学生参与度
课程教学中，理论知识匹配实例，实时论证。重点在每种估价方法知识点介绍后，选用实际案例分解评估步骤和计算方法；对学生分组进行模拟估价课堂讨论；实现学生课前搜索准备资料，课中积极汇报及讨论，课后总结的参与模式。此外，安排估价从业人员至课堂，从实际经验出发介绍市场中估价结构、估价业务分类及实务工作的特点并答疑。
2.2.3 依托相关机构设立校外实践平台，参与估价实务
一是依托县级国土资源部门展开的县级土地价格评估平台，根据需要参与县级土地价格评估项目如县级城镇基准地价评估，教导学生资料搜集、市场调研和内业测算实务；二是依托房地产估价咨询企业的单宗房地产价格评估平台，由企业安排学生进行房地产估价案例资料整理归档，并跟随估价从业人员开展实务操作。通过沟通协调，初步定下4家估价机构和4家市县国土资源局作为学生实践的平台。
2.2.4 组建校内实践平台，提供模拟案例，演练估价全过程
以校内为大本营，以整个福州市为实践研究区，通过校内平台提供的福州市的案例，给定估价时点和待估对象价值定义，组织学生分组展开模拟估价。学生被划分为3～4人为实践小组，作业日期设定在课程最后10学时中，历时大约2周，第一周为作业流程拟定和资料搜集阶段，第二周为待估案例房地产价格测算和报告编制阶段。
2.2.5 教学实践改革进程的监控及调节
教学实践改革实施过程中，通过观察、实时访谈、问卷调查等方式，从学生、机构平台两方面及时追踪实践改革效果，适时调整实践操作中的细节问题。
3 房地产价格评估课程教学实践改革的效果分析
3.1 课程实践改革效果
3.1.1 学生实践效果
房地产价格评估课程教学实践改革面向福建农林大学资环学院土地管理专业2010级学生，总共106人。课程教学穿插实践知识的进程中，学生对知识的领会由浅到深，从课堂问答、小测、作业可知，基础理论的简单应用普遍合格；从估价案例的分解、分组讨论表现可知，对案例中估价知识点的应用及分析经历了基本无法应答、部分同学应答且一半正确率到三分之二同学能够在分组讨论中阐述案例分析思路和计算步骤，并能明确参数选取及应用的三个阶段；从模拟案例估价实践过程和提交的估价报告可知，各小组都能快速有效制定估价作业流程，协作完成估价资料收集到报告编写的工作，但在资料搜集途径、比较案例筛选及参数设定等方面受到经验的局限，一定程度上影响估价结果的科学性和客观性。
在课程教学及模拟案例估价实践收尾阶段，对学生发放调查问卷，共发放106份，收回103份，有效问卷89份。问卷设计为两个内容，一是学生课程实践体会调查；一是学生课程实践知识掌握情况调查。实践体会调查表明，在89份有效问卷中，97%的学生认为通过实践增强了对专业知识的理解，92%认为实践技能的培养得到加强，93%认为团队协作和沟通应对技能得到加强；57%的学生认为由于采用的数据资料和参数受到估价人员的主观意识影响，且估价人员的实践经验不足，估价结果与市场客观合理价格有些偏差，但差距不大；对课程实践的改善措施，74%的学生提出应增多课程实习机会，20%学生提出要加强指导教师的全程追踪；针对未来从业选择，由于土地管理专业就业偏重国土系统，仅有7%学生明确未来从事估价，20%的学生在无其它更优工作机会前提下从事估价。实践知识调查表明，学生实践中常用的方法依次是市场比较法（83%）、假设开发法（70%）、成本法（42%）和收益法（29%）；实务知识点的问题，79%以上学生回答正确。
3.1.2 协作单位实习效果反馈
受学生毕业导师指导计划和协作单位需求所限，本轮教学实践改革期间进入位于福州市的三个估价机构参与实习的学生总数为11人，占学生总数的10%，实习期为2013年7月至9月。从实习环节追踪和实习单位反馈的意见表明，学生们能积极主动参与房地产价格评估工作实务中，主要工作经验从估价机构案例报告的整理开始，到逐渐自主处理简单的小宗房地产抵押贷款评估项目，进一步跟随估价师参与大宗房地产估价案例资料的外业调查。实习过程中，学生们有一定理论和实践基础，能快速领会实习单位从业人员的指导，但受经验限制，初期工作完成速度和质量较差，后期基本能独立熟练完成小宗房地产抵押贷款评估项目，对估价流程和估价中实务注意事项达到基本熟悉。
3.2 实践效果分析
从前节实践效果可知，通过本轮课程教学实践改革，达到四重效果：
其一，教学实践改革改变了课程内容过于注重书本知识的现状，加强课程内容与学生生活以及现代社会的联系，有效促进学生对估价理论及实务操作知识的掌握。
其二，教学实践改革中，改变学生惯于接受学习、死记硬背的现状，倡导学生主动参与、乐于探究、勤于动手。学生们能积极参与课堂讨论和实践探索，能主动、流畅地在老师、同学、从业指导者之间对专业知识及技能的交流，也培养了在案例估价实践中作为调查者学习与社会人士的交际才能，还在实践中各自履行分配任务同时互助协作，培育了团队精神。
其三，教学实践改革构建了教学实践的基础平台，形成教学资料库的知识平台和校内外的实践平台。丰富的教学实证资料，使学生在课堂学习中直观了解估价实务操作，为后期实践奠定稳定的基础；良好沟通的实践平台，则促使学生实际接触估价实务，有效将理论知识应用于实践中，提高实践技能。
其四，为学生未来就业奠定良好基础。目前，国家对专业人员的管理逐渐从专业技术职称、职务的管理，转向对专业技术资格的管理。⑥参与从业资格考试合格并注册是从事房地产价格评估的必备条件。教学实践改革加深了学生的理论知识和实践经验，为学生未来参加房地产估价师、土地评估师从业资格考试，从事估价行业奠定良好基础。
3.3 实践改革实施中存在的问题和对策
3.3.1 课程设置与学生实习时间有一定时差
按教学计划，房地产价格评估课程设于土地管理专业学生三年级第一学期，而学生规定的毕业实习时间从三年级结束后的暑假开始。两者的时差，造成实习学生需要花一段时间复习巩固估价知识和已有实践经验，以致实习初期工作效率较低。
对此，应在学生实习前组织岗前培训，做好前期准备。
3.3.2 暂时缺少大型项目供足够数量学生参与实践
本轮课程实践时间前，福建省的城镇基准地价修编工作（2011年）刚刚落下帷幕，以致课程教学中，无法利用基准地价评估项目推动土管专业10级学生大量参与实践。估价机构则受限于其本身规模和需求，可安置的实习学生数额较少。
对此，一方面可再寻求更多估价机构的协作，另一方面则增多不同类型估价案例模拟实践，达到学生充分实践的目的。
3.3.3 估价涉及面广及实务的复杂性影响学生实践知识的掌握
如前2.3节所述，房地产价格评估要大范围的知识的共同应用。对土地管理专业三年级学生而言，知识体系尚处于构架阶段，学习侧重点也偏向管理学科，他们在实践中对综合知识的应用相对生涩；而实务操作的复杂性又进一步加大实践的难度，使学生无法充分收集资料和准确计算分析。
对此，应根据资料库，编制房地产估价案例实务手册，发放学生学习并归纳总结案例中知识体系应用的情况。
4 结论和讨论
总之，通过房地产价格评估课程的实践教学改革，拓展教学途径和丰富教学手段，使学生能够依托房地产价格评估课程的实践平台，积极参与到房地产价格评估实践中，加强对本门课程的实务技能培养，也为未来就业发展方向有了进一步的思考和准备。
当然，房地产价格评估课程的教学改革尚处于起步阶段。未来教改计划中，还要继续增加与协作机构的平台建设，并充分利用网络组成教学平台，一方面加强与学生的沟通，另一方面引导学生利用网络实现专业知识和技能的培养。
本篇论文属于福建农林大学教学改革立项项目
注释
①⑤.选集（第5卷）[M].人民出版社，1977：297.
② 国家质量标准监督局，中华人民共和国建设部.中华人民共和国国家标准房地产估价规范[S].中国建筑工业出版社，2006：1.
③ 中国房地产估价师与房地产经纪人学会.房地产估价理论与方法[M].中国建筑工业出版社，2009：11.
篇2
中级专业技术资格考试分《经济基础知识》与《专业知识与实务》两个科目，其中《专业知识和实务》科目分为工商管理、农业、商业、财政税收、金融、保险、运输、人力资源管理、邮电、房地产、旅游、建筑12个专业，其中运输分为水路、公路、铁路、民航4个子专业；
经济师考试也称作经济专业技术资格考试，经济师是我国职称之一，要取得经济师职称，需要参加经济专业技术资格考试，经济专业技术资格实行全国统一考试制度，由全国统一组织、统一大纲、统一试题、统一评分标准，参加经济专业中级资格考试并成绩合格者，获得中级专业
（来源：文章屋网 ）
篇3
[关键词] 房地产估价师 执业风险 识别 防范
房地产估价活动和其他经济活动一样具有风险性，但其特殊性在于房地产估价的活动主体是房地产估价师，房地产估价师执业风险是房地产估价活动中的主要风险。我国房地产估价虽然起步较晚，但发展迅速，至2006年，全国有近4000家房地产估价机构，3万余人注册房地产估价师，估价从业人员约10万人。如何正确认识、控制、管理与防范估价师执业风险， 是提高房地产估价师执业水平和社会公信力、加快房地产估价机构健康发展的重要手段。
一、房地产估价师执业风险的内涵
风险，也即是结果的不确定性,以及由此带来的损失的可能性。房地产估价师运用自己的专业知识对一宗房地产进行价格评估，以确定其在特定估价目的下的公允价值。但是，由于存在很多制约因素，可能会导致评估结果失实。这种房地产估价师在执业过程中因故意或者过失引起的评估结论失实而形成的事故或事故隐患就称为房地产估价师的执业风险。
二、房地产估价师执业风险的识别
房地产估价师执业风险产生的原因主要有两个:其一，风险来自于房地产估价师内部。由于估价师职业道德水平和技术水平不高,以及估价机构在估价风险管理上的不完善导致估价结果与房地产真实价值出现偏差;其二，执业房地产估价师自身以外的原因，如估价技术方法的不确定性或是评估活动涉及各方可能对估价结果产生或高或低的影响。
1.职业道德风险
估价职业道德是指在估价领域中，因估价活动引起的道德现象以及由此归纳起来的道德理论总称。在估价实务中，由于估价人员责任心不够，未对法律、政策等问题进行严谨地考虑，或是没有认真地对估价对象进行实地查勘，导致估价结果失实。其次，某些估价机构或估价人员为了谋求不正当利益，不遵守独立、客观、公正原则，恶意高估或低评估价对象价值，提供虚假失实的估价报告。再次，某些估价人员和估价机构没有正确认识自己的专业能力，承担无力承担的评估项目，导致评估价值出现较大偏差。再就是有些估价人员和估计机构允许他人使用自己的名义出具估价报告，必将承担由此带来的风险。
2.技术风险
产生技术风险的原因主要有两个:一是估价人员技术水平不足带来的风险;二是目前技术方法存在的不足带来的风险。
(1)估价方法选用不恰当。基本的估价方法有市场法、成本法和收益法，在估价实务中要根据估价目的、估价对象的特点来选用具体的估价方法。如果估价方法选用不当就可能导致估价结果出现偏差。还有，估价规范中要求对一宗房地产的评估宜选用两种估价方法，但是笔者认为，在估价实务中也应该灵活处理。诸如某些房地产无市场依据或市场依据不充分而只适宜采用成本法估价时，如果生硬地采用其他方法来估价，很可能对估价结果带来较大偏差，在这种情况下，笔者认为可以只选择成本法进行估价，同时，在估价报告中说明只选择一种估价方法的原因。
(2)估价过程中参数或实例选择不当。在房地产估价师使用估价方法进行价格测算时，必然会选取很多参数。有些参数没有统一的标准可供参考，如收益法中的资本化率，当估价师技术水平不高或经验不足时，对参数的选择不当或有错误，最后的估价结果将会出现较大的偏差。再者，使用市场法的前提是拥有大量房地产交易实例资料，而且可比实例必须与估价对象房地产条件相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可以修正为正常价格。但在实际操作中，有些估价师将不符合要求的实例强行进行修正，或是在缺乏有效可比实例的情况下，杜撰虚构可比实例，这就导致估价结果缺乏客观性，出现较大偏差。
(3)估价报告本身不完善。估价师基本都会按照《房地产估价规范》中估价报告的格式完成估价报告，但是有些估价师由于经验不足或作业时间仓促，在报告中可能出现某些内容陈述不够或不准确。比如，估价师声明中缺少公示性陈述或陈述不足，在房地产估价报告中未向估价报告使用者进行报告使用提示或未对估价对象的变现能力进行分析或分析错误等这些不完善的地方会导致报告使用人未能恰当或是错误地使用报告，有可能导致出现一些经济纠纷或法律纠纷。
(4)估价方法本身存在不确定因素。我国房地产估价起步较晚，估价理论和方法源自西方房地产估价理论 ，而这些方法在我国运用或多或少会存在一些不确定因素。比如，收益法中资本化率或报酬率需要估价师慎重确定，但这些参数的确定没有统一的标准可供参考，可能会出现“差之毫厘，失之千里”的情况。还有，收益法中收益期限的确定没有统一的规定或利用公式计算，而要估价师在估价对象自然寿命、法律规定、合同约定等基础上，结合房地产剩余经济寿命来确定，就可能存在不确定的因素而影响最终的估价结果。再比如，对土地价值进行评估时，用基准地价进行修正是一种较常采用的方法。但目前很多城市的地价出现大幅上涨而基准地价却多年未进行更新，如果强行用基准地价进行修正，必然会出现调幅大于30％的情况。因此估价师根本无法参照现有基准地价进行修正。
3.政策和经济风险
我国常常会采用一些宏观调控手段对某些行业进行调控，房地产行业也不例外。政策的变化，包括税收政策、金融政策等必然会对房地产价格产生较大影响，而这些影响是估价师无法预测的。再有，如果经济形势发生巨大变动，可能导致估价结果与市场价格出现较大偏差，这种风险也是估价师无法预测的。
三、房地产估价师执业风险的防范
房地产估价师执业中存在的风险如未能进行有效的防范，就可能使估价机构和估价师出现信誉危机，失去客户，付出处理索赔或诉讼的代价，严重者甚至有可能承担刑事责任。笔者认为要有效防范这些风险，应从以下几个方面入手:
1.加强房地产估价师诚信体系的建设
房地产估价师职业道德水平的提高固然要靠估价师自身的努力和培养，树立对社会公众负责意识和执业风险意识。还有一个很重要的方面就是实行行业内监督。实现这一目的的有效途径就是建立和完善房地产估价师诚信体系。各地房地产评估主管部门掌握了所有房地产估价机构和估价人员的资料，将这些信息通过计算机进行管理，对房地产估价师和估价机构进行动态监管，定期对估价师在执业中的不良行为进行披露，并且严惩缺乏职业道德、违反评估准则的估价师。同时，对估价师的良好行为也进行公示，提高其社会地位和公信力，最终达到扬善惩恶，净化队伍，提高行业内职业道德水平。
2.成立行业内信息资源共享库
目前的房地产估价机构多为单一经营，很少有机构兼营建筑工程造价、房地产经纪等多方面的业务，因此在获取与估价相关的信息、技术资料这方面存在一定难度。各个估价机构为了获取房地产交易实例信息、建筑物重置价格信息等做了大量重复工作。在存在较大难度时，甚至出现编造虚构实例的情况，风险也就应允而生。如果能够成立信息资源共享库，实现交易实例的公开查询，各种与估价相关的信息资料共享，不但可以提高提高行业的工作效率，减少重复工作量，还可以最大限度地避免弄虚作假，从而防范由此产生的执业风险。
进入信息资源共享库的资料应该进行严密细致的甄选，使其具有可比性和适用性。当然，这是一项具有持续性和技术型的工作，需要大量估价机构以及专业人士的参与才能得以实现。笔者认为，这项工作应该由各地房地产估价师协会牵头，众多估价机构积极参与，提供大量真实、有效的交易实例，由估价师协会请有关专业人士对这些交易实例进行筛选评判，按照房地产类型、交易类型、交易日期、地段等进行归纳，构建“信息共享数据库”以供估价师查询。当然，这个共享库虽不以盈利为目的，但应该是有偿使用的，收取的费用主要用于维持资源共享库的健康、良性发展。但对于那些积极主动向资源共享库提供信息的估价机构可以对等地享用部分资源，以激发估价机构在建设资源共享库上的积极性。我国房地产估价师协会还应该定期或不定期在资源库内估价师执业所需的常用参数，供估价师执业时作为测算依据。通过搭建这样的平台，可以实现“多赢”，使估价机构和估价人员在“公开、公平、公正”的基础上开展工作，杜绝虚假案例估价的现象发生，有效防范由此带来的风险。
3.加强房地产估价机构的内部质量管理
如果在房地产估价全过程中采取一系列检验、核查等措施或方法，可以保证估价结果的真实、可靠、估价报告的科学规范。这就需要估价机构制定一套全面质量管理规程，促使机构全体人员遵照执行，以保证估价机构的质量和信誉。这项工作应该是一项全过程、全员管理工作，包括业务及客户的甄选、评估业务合同的签订、评估计划的拟定和批准、评估过程的指导、监督和复核、评估报告的审核这些环节都应制定相应的质量控制规程，并保证得以实施，以期最大限度地减少估价风险的发生。
4.加强房地产估价师的继续教育和考核
通过对房地产估价师实施继续教育，可以提高估价师职业道德水平和估价技术水平。在一些房地产估价比较发达的国家和地区的房地产估价行业管理组织非常重视房地产估价师的后续教育和考核工作。我国也要求房地产估价师接受一定时间的继续教育并通过考核才能继续执业。
在房地产估价师的继续教育中应重视职业道德教育和专业知识技能教育。通过继续教育加强估价人员敬业精神、勤业精神、责任意识、风险意识的培养和教育，不断提高估价人员的职业道德素质。其次，通过定期组织房地产估价相关专业知识的培训教育，讲授最新的估价方法和理论、学习最新的法律法规，组织估价人员座谈会，充分交流估价经验，以提高全行业的执业技术水平，这对于降低由房地产估价人员带来的风险具有极其重要的意义。
5.建立房地产估价专家审查制度
评估项目面积较大或是评估金额较大的项目出现估价风险的可能性要大得多。因为这些项目一旦被恶意高估或低估，或是因为估价人员技术水平或责任心不够出现估价结果的较大偏差，引发索赔或是诉讼风险的可能性非常大。因此，笔者认为，房地产估价行业管理部门可以出台一个专家审查制度，组织一批来自于估价机构、研究机构、行业协会、政府部门等具有高超专业技术、良好执业操守并具有一定执业年限的专业人士组成专家委员会，并制定一个评估项目面积额度和评估价值额度，凡是在此额度以上的估价报告均由专家委员会进行审查，通过审查的报告才能使用。从源头控制标的额很大的估价报告的质量，起到防患于未然，最大限度化解风险的作用。这个专家委员会还应该起到技术支持和鉴定作用。对需要评估咨询的政府部门或估价机构给予技术支持。此专家委员会还应作为房地产估价师法律责任界定的权威机构，其出具的鉴定报告应作为司法鉴定报告成为庭审的有力证据。
6.建立房地产估价师执业保险制度
在西方发达国家，进行执业责任保险是一项用于转移估价风险的保护措施。房地产估价师投保执业责任险，既能有效保障委托方的利益，也能帮助化解房地产估价师执业风险。根据保险协议，在保险合同有效期内，参保的房地产估价师或估价机构在为委托人提供评估咨询服务的过程中，由于过失造成委托人经济损失，应由被保险人房地产估价师或估价机构承担的经济赔偿责任，由保险公司负责赔偿。虽然保险不能免除可能受到的法律诉讼，但能防止或减少诉讼失败时估价机构发生的财务损失。我国注册房地产估价师超过3万人,房地产估价从业人员约10万人，这样庞大的估价师队伍对于保险公司而言是一个具有极大潜力的市场。建立并实施房地产估价师执业保险制度，将有利于合理防范执业风险，有利于加快估价机构的发展，有利于提高社会公信力，扩大行业积极影响。
参考文献：
[1]房地产估价规范:中华人民共和国国家标准,GB/T50291－1999
[2]房地产抵押估价指导意见:建住房[2003]234号,2003年12月1日
[3]张泽颖傅鸿源:关于房地产估价师责任风险的思考.重庆工学院学报,2005.2
[4]李勇程翔:房地产估价机构的执业风险与防范.中国房地产估价学术研讨会论文集,中国建筑工业出版社.2003
篇4
关键词最小税收负担合法内部筹划
纳税筹划是纳税人在财务管理中对税收负担策划行为，即纳税人在法律许可的范围内，通过对经营活动主要环节的精心谋划和安排，以充分利用税法提供的优惠政策，从而为所有者获得最小合理纳税的一种理财行为。近年来，房地产企业迅猛发展，已成为我国国民经济的重要支柱产业之一，也是国税和地税的纳税大户之一。一家房地产开发企业开发一个项目收入规模相当大，要上缴的各种税金少则上千万元多则上亿元，房地产开发企业纳税筹划运用虽然处于尝试阶段，但是作为纳税人的一种理财行为，有必要对企业的税收成本作出计划和按排。
纳税筹划应紧密结合企业自身情况并严格依法进行，做到"合法、合理、全面、具体"，遵循综合原则、经济原则、事前筹划原则、整体原则、具体情况具体分析原则。由于企业情况各异，应注意法律问题。
房地产开发企业纳税筹划可以通过税务筹划顾问、注册税务师、注册会计师、税务律师、企业内部专业人员来开展，视企业具体情况而定。
房地产开发企业纳税筹划的实践，应始终围绕如何实现成本最小化进行，下面从房地产开发企业内部专业人员的角度来探讨在具体实践中应注意的几个方面：
1精通业务，对税法及其相关法规合理而有效的理解、掌握和运用是纳税筹划的前提和基础
首先，精通房地产开发业务要求以正确的理论作指导，更要求具备法律、税收、会计、财务、金融等方面的专业知识，尤其要熟悉税法、会计法、公司法、经济合同法、证券法等有关法律规定，还应了解房地产开发公司经营、投资、营销、会计处理、纳税历史等业务发生的每个环节，具有统筹谋划的能力。另一方面，税法本身存在纳税筹划的可能。因为税法是人制定出来的，不仅受到"知识有限"和"理性有限"的局限，而且还要受当时经济发展状况和其他社会现实的制约，不可能一步到位，完全成熟。
例如：某房地产开发企业开发过程中拆借资金，在融资时支付利息，这是房地产开发企业的业务流程。根据我国现行税法规定，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本；又规定，纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本金50%的，超过其注册资本50%，超过部分的利息不得在税前扣除。2004年初公司进行了税收筹划，决定向集团公司借款1000万元，年利率11.16%（税务局规定税前列支的税率），期限3年。3年后企业将减少的应纳税所得额为：1000×11.16%×3=334.8万元，税收负担减轻：334.8×33%=110.48万元。
其次，房地产开发企业主要涉及营业税、个人所得税、印花税、土地增值税、企业所得税、城建税、教育费附加、契税等，掌握每个税种税法的内容，了解地方是否有优惠政策。比如，我国地方上对外商投资的房地产开发企业有许多优惠政策、税率的差别，中外合资的房地产开发企业可以免交城建税、教育费附加，企业所得税预征率比内资企业低5%等，如果企业的高级管理人员在公司组建时能事先进行税收筹划，在组建条件许可的情况下，就可以大大地降低企业的税收负担。可见税收筹划需要有超前的预见性。
再次，税筹划方案的选择注意可行性，不能不考虑成本。比如，某一房地产开发企业欲建立自已的建筑公司、装饰公司以及物业管理公司，但组建公司往往需要大量的人力、物力、财力，有时会出现某一方面节税了，其他相关的成本增大了，所以只有当税收筹划方案的所得大于支出时，税筹划方案才有用。
2规范管理、会计业务记录合法性是税收筹划的保障
俗话说："管理出效益"，反之，管理不善会使企业增加税收负担。例如：某一家新成立的房地产开发商企业销售委托1家专业的房产销售公司经销，销售公司在销售时以1000元1张发行了若干张VIP贵宾卡,并承诺执卡人购房可在房款中抵1万元购房款，结果30万元1套的房子,实际只收29.1万元，与客户签约的销售合同中约定：房款总价为30万元，首付款为总房款的30%，销售人员给客户计算的首付款金额为8万元。用VIP贵宾卡抵房款首付款1万元没有在合同中约定。税法规定：如果销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，可按折扣后的销售额计算收入；如果将折扣额另开发票，则不得从销售额中减除折扣的金额。计算企业所得税时，折扣额也不得在企业所得税前扣除。由于销售公司管理不规范和缺乏税收筹划意识，使房地产开发企业多交了营业税：（300000-291000）×0.05=450元、多交企业所得税：（300000-291000）×0.33=2970元、多交印花税：（300000-291000）×0.0003=2.7元、多交土地增值税：（300000-291000）×0.01=90元、多交四税合计3512.7元。
纳税筹划的日常运用应注意会计业务记录的合法性。例如：某一房地产开发公司2004年中从集团公司租用了两辆轿车，并列支了这两辆轿车的年检费、汽油费、过桥过路费等，为了获得合法凭证减少涉税风险，公司与集团公司签定租车协议，取得了税务发票，公司合理规避了税，所有者对税收筹划更加重视了。
3纳税筹划事后应进行绩效评价
年末终了，房地产开发企业委托会计师事务所对上一年的年报进行审计，此时对上一年度的涉税筹划的效果进行1次评价，通过与审计结果进行分析对比，无疑是一次检查企业会计核算质量的最好机会，同时可以弥补原先税收内部筹划方案的不足。
俗话说"亡羊补牢，犹未晚矣"，在所得税汇算清缴、纳税评估、税务稽查中被税务机关查到的企业，要重视税务筹划的事后评价，总结经验，吸取教训，重视事前税务筹划活动的开展，防患于未然。
综上所述，随着社会的发展进步，法治会越来越健全，执法的力度也会越来越加强，迫切需要房地产开发企业自身练好内功，树立纳税筹划的意识，一方面为企业提高经济效益，另一方面会促进税务机关相应地完善税制、堵塞税收法律、法规中的漏洞，能促使税务工作和税收筹划都步入一个良性发展的轨道。
参考文献
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关键词：高等职业院校 房地长经营与评估 课程体系研究
一、确定高等职业院校的培养目标
随着我国房地产行业的快速发展，高等职业院校房地产经营与估价专业也越来越受广大考生的关注，科学合理的房地产经营与估价的专业课程体系的设计就显得越来越重要。它是职业院校培养学生组织教学的依据。对高等职业院校来说其重点就是培养学生的职业能力，它是学生在今后的房地产相关岗位中的职业化和专业化的基本保证。培养以就业为导向的高端技能型的房地产专业人员是目前该课程体系设计的主要目标，不仅与我国的市场需求相联系，还与房地产岗位的需求紧密结合。
高职院校担负着高端技能型的专业人才的培养，房地产行业急需要各高职院校为他们提供适应经济和社会发展的技能型人才，他们不仅要对房地产相关的法律法规熟悉，还要对房地产经纪、房地产价格评估和开发等有一个系统的掌握，同时要具有制定房地产营销策略、从事房地产开发报建等高素质的综合型人才。
二、构建与行动领域相对应的、工学结合一体化的课程体系
通过对房地产行业发展趋势的研究以及房地产行业所需人才的要求的调查我们了解到：要构建与行动领域相对应的、工学结合一体化的课程体系，首先，学校就要积极的与房地产行业合作，根据房地产行业对该领域人才的需要来设计开发课程，并以房地产行业的职业资格标准为依据，从房地产行业自身分析，对职业岗位的职责进行确定；然后在对确定完成任务所应该掌握的技术和知识进行系统的归纳，最后再以科学的分析方法和教学来实现由房地产领域到学习课程的转化，进而构建与行动领域相对应的、工学结合一体化的课程体系，这样会使得课程体系更加贴近房地产领域，符合房地产行业的职业需求。在工作和行动形结合的情况下，开展以房地产企业工作为基础的房地产经营与估价专业的教学内容，并将学习的内容与目标，通过教学方式进行转换，形成以主题为主导的学习课程，营造相应的学习情境，以保证学习课程的系统化、科学化、具体化和实践化。具体步骤如下：
（一）对房地产领域的职业岗位进行分析，确定工作任务
首先要做的就是对房地产企业进行深入调研，可以通过调查问卷，座谈会和研讨会等方式来实现。调研的主要内容主要包括房地产企业的目前现状以及未来的发展趋势，对行业相关人才的需求状况，工作任务和所需要的职业资格证书等，进而确定培养目标。然后再对毕业生在房地产行业所面向的主要岗位进行明确，并通过在房地产企业的实际操作来加强学生的实践能力。
（二）明确与课程相关联的行动领域，以此为依据确定课程学习领域，并制定相应的课程体系
与房地产岗位相对应的行动领域的确定必须要以岗位所要完成的任务为基础。再对完成该任务所需要的能力和专业知识进行整体的分析和总结。例如，房地产经纪人的工作任务是房地产销售与产权登记代办，相应的需要具备的职业能力就包括房地产销售的运作、谈判和签约能力，以及房地产产权登记操作能力；房地产策划人的工作任务是房地产开发前期策划、销售策划以及经营策划，应具备的职业能力主要包括房地产市场调查与分析能力、建设用地评价与获取方法能力，销售广告策划、价格策划与售后策划能力以及招商策划、物业管理策划能力等；而房地产评估师的工作任务是对土地和房地产进行估价，所以，他们应该具备的能力就包括现场勘查、土地市场背景分析、资料收集估价报告的能力等。
（三）构建实践技能教学体系
实践教学的主要目的是为了培养学生的实践操作能力，也是实现高等职业院校房地产经营与估价专业课程体系的培养目标的重要环节。所以要加强学生对房地产行业的了解，例如学生对房地产物业管理行业的了解等。并适时在校外开展实践教学，对课程中的模拟案例进行实训操作，组织学生到房地产企业进行见习岗位实习等社会实践。
三、课程体系实现的保证
与行动领域相对应的、工学结合一体化的课程体系的构建不仅需要有丰富的教学理论作为基础，还要有实际条件来为教学课程的开展提供条件。
首先，房地产经营与估价专业课程体系不仅要为学生提供关于房地产相关的法律法规教学，同时对房地产行业经济、价格评估等基本知识，还要为学生提供其他房地产行业相关的知识教学，例如房地产营销，房地产开发等。
此外，为了实现课程体系中的实践教学，学校还要与房地产企业相联系，为学生提供了见习岗位实习，提高了他们的实际操作能力，学校好设置了各种实践教学环节，主要包括实训和考核，为了让学生及时了解房地产行业的发展，对当地房地产市场的资料、建材搅合、政策法规和楼盘的价格等都进行了详细的总结，并使得学生能够从这些资料中分析房地产的未来走势。
总之，为了保证工学结合一体化的课程体系的实现，不仅要为其提供理论保证，还要求与房地产实际发展状况相对应的实践保证，只有这样，才能够从根本上提高学生的专业理论和操作能力，为房地产行业培养出高端技能型专业人才。
参考文献：
[1]张玉阳.高职房地产经营与估价专业课程体系研究.重庆教育学院学报，2012
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关键词：高职教育；房地产经营与估价专业；工作过程；职业能力；课程体系
中图分类号：G718 文献标识码：A 文章编号：1672-5727（2013）12-0046-03
20世纪90年代以来，随着我国住房制度改革深化和房地产市场的建立，房地产行业发展迅速，对房地产专业型、技能型人才的需求量较大。目前，房地产从业人员的职业技能素质良莠不齐。在当前全球经济低迷、国家经济转型和政策调控的宏观背景下，中国房地产行业面临着产业结构调整和升级的重任，而人才因素已经成为制约各房地产企业能否顺利完成调整升级，并持续保持健康快速发展的关键因素。与房地产行业快速发展态势相比，高职院校房地产专业人才培养建设相对落后，出现了房地产业红红火火，但高职院校房地产专业发展却“惨淡经营”，两者反差强烈。究其原因，主要是高职院校一直沿用本科院校学科本位课程体系，过分强调系统性、完整和独立性，造成课程内容不符合技能型人才知识结构的要求，培养出来的学生实践能力不强、职业能力和职业素质不突出，难以适应沿海发达地区房地产企业对房地产高技能人才职业能力和职业素质的要求。学生就业主要面临如下矛盾：一方面，高职房地产专业学生就业范围窄、专业对口率不高；另一方面，房地产企业高技能、高素质人才极其匮乏。因此，以房地产工作过程为导向，以学生职业能力为本位，与企业共同研究各职业岗位群的工作过程和典型工作任务及其职业能力的要求，来构建房地产经营与估价专业课程体系是行业发展和学科发展的现实需要。
课程体系构建是人才培养的关键。基于以上考虑，本研究在对珠三角地区房地产行业和企业职业岗位，以及人才需求调研的基础上，对相关岗位的工作任务和职业能力要求进行了深入分析，最后基于职业行动领域开发了以工作过程为导向、职业能力为本位的学习领域课程体系。
房地产经营与估价职业岗位分析和职业能力分析
（一）职业岗位群分析
课程内容的选取和课程体系的设计，应首先建立在社会和企业需求调研的基础上。对行业发展和企业需求调查显示，目前市场上房地产企业可以提供给高职房地产经营与估价专业的职业岗位群大致可分为四大类：（1）营销策划类：销售人员、策划助理、策划专员、市场调查专员等岗位；（2）评估咨询类：估价员、估价助理、行政文员、市场业务员等岗位；（3）经纪类：二手房经纪、产权登记过户员、按揭专员、投资咨询师等岗位；（4）物业服务类：物业管理员、客户服务代表等岗位。
由于房地产经营与估价专业涉及面广，就单个高职院校而言，很难全面涵盖该行业的专业知识内容，现实的做法是根据所在地方的社会需求及学院自身优势，选择其中一些方向进行重点培养。广州番禺职业技术学院地处珠三角发达地区和穗港澳经济区的心脏地带，该区房地产业起步早、发展成熟，成为广州地区房地产开发最活跃的区域之一。随着广州“南拓”步伐的不断加快，整个番禺地区的房地产业仍旧保持着快速增长的发展态势。课题组通过对我校房地产经营与估价专业近五届毕业生的就业跟踪调查，发现大约60%的毕业生进入房地产开发企业或房地产中介企业，从事销售、策划或者估价方面的工作，这与珠江三角洲地区房地产业发展蓬勃，以及房地产交易十分活跃密不可分。再考虑到我校该专业发展的基础及师资资源优势，房地产经营与估价专业主要着重于营销策划类、评估咨询类两大职业岗位群人才的培养。
（二）岗位职业能力分析
房地产经营与估价专业的岗位职业能力如下页表1所示。
基于工作过程导向和能力本位的高职
房地产经营与估价专业课程体系开发
（一）工作过程分析，提炼出岗位具体工作任务
房地产销售岗位的工作过程可以归纳为四个阶段，即接受委托（包括业务接洽、签订合同等）、销售准备（包括资料准备、楼市采盘等）、销售实施（包括客户接待、楼盘介绍、实地看房、洽谈与促交、签订购房合同等）和售后服务管理（包括客户跟踪、协助交房、权证办理等）。这四个阶段的过程主要集中在销售实施阶段。将房地产销售工作过程进行详细分析，归纳总结为工作任务，提炼出典型工作任务如表2所示。
房地产策划咨询岗位的工作过程同样可以归纳为四个阶段，即接受委托（包括业务接洽、签订合同等）、策划准备（包括团队组建、资料收集等）、策划运作（包括主题策划、市场策划、投资策划、产品策划、销售策划、广告策划、形象策划）和策划方案执行监测。这四个阶段的主要过程集中在策划运作阶段。将房地产策划工作过程进行详细分析，归纳总结工作任务，提炼出典型工作任务如表2所示。
房地产估价岗位的工作过程同样可以归纳为五个阶段，即受理业务（包括接受委托、业务洽谈等）、现场查勘（包括拍照、记录、搜集资料等）、实施评估（包括测算价格、撰写初评报告）、审核沟通（包括送估价师审核、与委托方沟通评估结果等）和考核归档（出具报告、资料归档等）。这五个阶段的主要过程集中在现场查勘和实施评估阶段。将房地产估价工作过程进行详细分析，归纳总结工作任务，提炼典型工作任务如表2所示。
考虑到销售岗位和策划岗位的工作任务有许多相互渗透之处，我们决定将销售岗位和策划岗位合并为营销策划类专业方向。由于工作性质和工作任务的独立性，估价专业单独成为房地产评估类专业方向。
（二）转换职业行动领域为学习领域
根据德国各州文教部长联席会议的定义，所谓“学习领域”，是指一个由学习目标描述的主题学习单元。我们根据房地产估价职业情境和销售情况，策划职业情境中的工作过程分别确定两个专业方向的多项典型工作任务（职业行动领域），分别对其进行“通用化”处理使之成为具有普适性的课程。在学习领域，按照从简单到复杂和知识技能的内在逻辑联系进行序化，形成专业课程方向的模块体系，具体如图1所示。当然除了专门化方向的职业专门技术能力模块课程之外，专业学习领域，课程体系还设置有一系列通用能力课程，具体包括房地产经济学、房地产法规、房地产开发经营与管理、城市规划原理、建筑工程识图与AutoCAD、建筑材料与建筑装饰装修、房屋建筑构造等课程。
基于工作过程导向的课程教学实施
（一）以学生为中心，运用多元化的教学方法实施教学
高职房地产类专业相关工作过程的课程教学，对教师的专业素质和教学能力提出了非常高的要求。一方面，要求专业教师不仅要具备较高的业务水平，还要拥有一定的企业工作经验，要熟悉房地产行业相对完整的工作流程和工作要点，并且能够进行示范教学；另一方面，要求教师彻底改变传统教学的方法，实施以学生为中心、以能力素质为本位、以引导为途径、以多元考核为手段的教学理念和方法，真正实现以学生为主体的教育方式。以学生为中心的具体教学方法主要有如下几种。
“项目引导、任务驱动”的教学方法 “项目引导、任务驱动”的教学方法就是将所要学习的新知识，隐含在典型的工作项目和学习型工作任务之中，学生在教师帮助下对多项工作项目、工作任务进行分析和讨论，大体明确基本的工作思路，然后由教师“引导”和“驱动”学生由易到难、循序渐进地完成一系列“项目任务”，引导学生积极主动运用学习资源，进行自主探索，并且做到互动协作。在完成“项目任务”的同时，培养学生独立探索、勇于进取的自学能力和分析问题、解决问题的能力，进而激发他们的求知欲望和创新潜能。以我校房地产专业教学团队开发精品课程《房地产项目策划》为例，课程以房地产策划人员的岗位为中心，按照实际工作过程，整合序化教学内容，设计教学环节。将房地产策划工作任务分为10个项目，并确定23个学习型工作任务，重点突出策划人员的工作。任务教学活动的安排如下页表3所示。
团队合作法 良好的合作意识和团队精神，是现代人应具备的基本素质，同样也是每个用人单位选择人才最重要的衡量标准之一。而传统的教学方法与考核办法往往是针对学生个人进行的，缺乏对学生竞争意识与团队合作的训练和考核。团队合作教学法是贯穿整个课程教学过程的，因为任何一个学习型工作项目的完成，往往是一个团队合作的成果。以工作过程导向课程《房地产项目策划》为例，课程一共设计了12个实训项目。因此，学生会有多次团队合作的机会。比如市场定位策划这一实训项目，在项目洽谈阶段，先由策划团队负责人（学生组长扮演）跟开发商（教师扮演）进行沟通，了解客户对产品的策划要求和策划目标。在策划研讨阶段，团队每一工作成员（学生小组成员扮演）通过开会进行头脑风暴，来确定整体的策划思路。在市场调研收集资料阶段，每名工作人员都有明确的工作任务。例如：有的负责问卷设计工作，有的负责现场查勘收集项目信息，有的负责资料的整理工作等。在方案撰写阶段，大家又分工负责撰写其中的某一模块，最终由策划团队负责人将各位同事的文案进行汇总和完善，最后将策划方案提交给开发商。教师对各策划团队的方案进行可行性和科学性评价，并决定是否采纳这一方案。这样做的目的是让学生在学习的同时，提前得到岗位工作经验，使学生的沟通能力、表达能力等得到综合锻炼。
角色扮演法 角色扮演法是房地产专业教学的创新方法之一，它以职业技能培养为目标，以互动教学、仿真模拟为特点，可以极大地调动学生学习的积极性和创造性。具体组织过程如下：由教师给出一定的仿真情境和提出要解决的问题，要求学生以小组团队合作完成。各小组成员分别从所扮演角色出发，运用所学专业知识和技能，独立分析与解决所面临的问题。图2是工作过程导向课程《房地产项目策划》中的角色扮演教学环节。
（二）课程考核方案
课程考核方案是教学实施的重要内容之一，它在课程教学实施过程中对学生的学习过程起着重要的导向性和激励性作用。工作过程导向和能力本位的课程考核，必须改革传统的以结果性评价为主的单一手段，而应重视过程性评价和结果性评价相结合的多元化评价手段。以本院房地产专业教学团队开发的网络课程《房地产销售实务》为例，课程考核包括“技能考核、基础知识考核、职业素养考核”三个方面，分值比例分别为50%、30%、20%（见表4）。（1）技能考核是课程考核的核心内容，包括过程考核、结果性考核。过程考核是阶段性学习成果的考核，它是对学生完成各个工作项目的学习态度、团队协作、完成效果等方面进行考核。根据各项目地位和作用的不同，分别设置不同的权重值，将各项目成绩累加起来得到过程考核的总成绩。结果性考核是对学期末综合实训项目——房地产项目销售策划方案的质量和成果完成过程的汇报答辩情况进行考核。（2）基础知识考核和职业素养考核的具体考核内容及分值详见表4。
参考文献：
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关键词：房地产开发企业核心竞争力要素
企业的核心竞争力是指一种基于战略性资源的、由企业长期积累而形成的知识和技能的动态组织管理体系，通过适应于环境变动的不断创新和有效整合活动，进而延伸至企业产品和服务领域，使企业不断获取持续竞争优势的能力。这一能力体系是由相互联系、相互作用的许多要素结合而成的具有特定功能的统一体。能力体系组成要素与关系的集合最终决定了这一能力的结构与功能。外部环境影响因素与企业内部要素特征的特殊性决定核心能力体系结构差异性。
房地产开发企业在其生产过程、产品和市场特征上，有其不同于其他行业的特殊之处。从产品特征看，表现为位置的固定性、耐用性、异质性、高价值性、供给有限性、投资与消费的双重性、实体构成的二元性等；从市场特征看，房地产市场具有区域性、供给与调节的滞后性、垄断竞争性、投机性、交易形式多样性、交易复杂性、受金融市场的强烈影响性、政府干预性等特点。由此，就房地产开发企业而言，其核心竞争力的要素构成除了具备其他行业企业所具有的共性之外，还具有不同于其他企业的特殊性要求。
基于核心竞争力的房地产开发企业特征
（一）房地产开发企业具有虚拟企业性质
从房地产开发企业的价值链出发，我们习惯上将房地产开发活动细分为：设想的提出；可行性研究；细节设计；合同与建筑施工；市场营销；市场化管理六个环节。在整个业务流程之中，房地产企业几乎将“提出设想”之外的全部环节都外包给专业化的公司进行生产和经营，将可行性研究外包给专业的咨询公司完成，将细节设计外包给专业的设计公司完成，将建筑施工外包给专业建筑公司完成，将销售外包给专业销售公司，最后将物业交由专业物业管理公司，而开发企业自身只是在各个环节之中起到协调与资源整合运用的作用。在这一过程中，房地产开发企业将各专业资源“虚拟”进自身内部，共同完成开发任务。从这一意义上看，房地产企业具有较为典型的虚拟经营性。可见，房地产开发企业的关键业务环节是项目产品策划、资本运作和不同专业知识的“对接”。在这一过程之中，资源整合能力尤为重要。
（二）房地产开发企业规模经济的特殊性
房地产开发企业的虚拟经营特性，使其成为一个资源整合者，其固定成本的投入相对很少，使得生产规模扩大所带来的成本分摊效应变得十分有限。就房地产开发企业本身来说，由于房地产产品的区域性所导致的市场容量有限，加之土地供给的有限性，房地产也一般不会有大规模连续性生产，这些因素导致了房地产开发企业的规模效应并不明显。然而，房地产开发企业的规模经济效益不明显，并不表示房地产开发企业不具有规模经济，其中尤为重要的一点就是具有较大规模的企业在管理上可能会形成规模经济效应，能够有相对合理与完备的人才结构体系。另外，规模较大的企业往往具有较强的开发实力，大规模开发会给企业带来生产成本、材料采购成本和广告成本的节约。由此可见，实现一定的规模化经营有助于提高房地产开发企业的竞争优势。
（三）我国房地产业的垄断竞争与进入壁垒
房地产由于其位置的区域性和不可移动性，使房地产市场呈现显著的区域性特征，这使得房地产产品被打上了深深的区域文化烙印。除去区位差别之外，房地产产品同时也具有质量、品种、服务和品牌差异，这些均使得房地产产品具有不同于一般工业产品的特殊性，产品差异化特征非常显著。这一特征造成房地产市场竞争性有限，是事实上的区域性垄断竞争。
房地产业又是一个资本密集型行业，巨大的项目开发投入在理论上具有行业资本进入壁垒。然而，就我国现阶段的实际情况而言，房地产开发企业在市场竞争结构中相对于建筑商的强势地位，加之政府的扶持，使其具有较强的市场力量，造成我国房地产行业的资本规模壁垒并不显著，但是可以预见，伴随国家政策的进一步完备和市场的进一步完善，天平正逐渐转向消费者一方，资本规模壁垒将逐渐得到加强。事实上，现阶段我国房地产行业的进入壁垒主要体现为政府的土地出让制度和区域内开发商的阻止进入。
（四）房地产开发企业与金融业的互益
对于任何企业来说，资金都很重要。但这一点对于资本密集型的房地产开发企业来说尤为重要。投资所需的巨额资金是带动、同时也是制约房地产企业业务发展的极其重要的因素。这使得房地产的开发与经营离不开金融业的支持，对于房地产的流通与消费，由于其支出数额大，同样也需要金融业的帮助。除融资之外，运用多种金融工具，通过信托、保险等业务，同样会对房地产商品的流通与消费产生积极的影响。反之，金融业的发展也需要房地产业开拓业务。金融政策与金融市场对房地产企业的影响深远。
（五）房地产开发企业的知识密集性
通过价值链与供应链的分析，房地产开发企业具有虚拟企业的特征，其核心业务是根据城市规划要求及开发项目本身的特点，进行决策、计划、组织、领导、控制和协调。其涉及知识范围广泛，从社会、经济、相关政策、法律法规到土地利用、城市规划、市场调查分析、地质勘测、房屋建筑、资本运营、金融统计、信息处理、组织管理等。这与建筑企业等劳动密集型企业比较而言，房地产开发企业具有相当程度的知识密集型企业特点。
（六）房地产产品的信息不对称与企业品牌
尼而森、达比和长尼把产品从质量的角度划分为三类：搜寻品（Searchgoods）、经验品（Experiencegoods）和信任品(Credencegoods)。搜寻品的质量情况可以在购买之前通过搜寻获得，经验品的质量情况只有在购买之后的消费中获得，而信任品的质量即使在之后的消费中也难以获得。由于房地产产品的质量构成因素较一般商品复杂，有些因素在消费一段时间之后才可以了解，而有的因素即使在消费很长一段时间之后也难以把握（如建筑物的隐蔽工程），因此，房地产产品介于经验品与信任品之间。这种信息不对称对于生产高质量产品的房地产开发企业和消费者来说均是不利的，甚至会导致消费者的逆向选择。而品牌作为一种信息传递的手段，在此便显得尤为重要。品牌投入的沉没成本会使得具有高质量开发产品的房地产开发企业具有相对持久的竞争优势，而对以信息不对称谋取不正当利益的开发商来说，最终结果将是在供求双方的重复博弈中失去市场。
房地产开发企业的核心竞争力要素
房地产开发企业的核心竞争力将最终表现为出色的资源整合能力、市场把握能力、客户价值创造能力、创新能力及其企业品牌价值。
（一）战略资源要素
作为三大资源的土地、资金、人才是房地产开发企业的生存和发展的前提，同时也是企业实力的体现。土地资产的稀缺性、增值性、可持续性使其成为房地产开发企业之间竞争的主要对象。资金规模的大小将决定开发商的开发规模，并在一定程度上影响其获取高质量土地资源的能力和抗风险能力。而战略性人才要素则包括高素质的企业家人才要素和知识型员工要素。高素质的企业家队伍是房地产开发企业持续发展的主导因素，而知识型人力资源要素则是企业财富之源。
（二）企业知识要素
米切尔·波兰尼（MichaelPolanyi，1966）首次将知识区分为显性知识和隐性知识，显性知识是经抽象后储存于客观世界之中的知识，在无知识主体（携带者）的参与之下，也能被理解和共享。而隐性知识则无法被明确表达出来，体现为企业员工的技术专长、创造性解决问题的能力、管理层的领导能力和洞察能力、管理技巧、团队精神等等，在无知识主体参与之下难以被理解和共享，这种知识难以模仿，难以复制，甚至难以用语言来表述。对于企业而言，企业知识依存于企业的人力资本、结构性资本和关系资本之中，具有路径依赖性、互补性和隐含性。由此，企业知识的累积是一个长期的集体性学习过程。同时，企业现在和未来的选择往往取决于企业现有的知识存量，这使得企业所积累的互补性知识不仅具有专用性，而且具有整体性和模糊性，难以被模仿，就房地产开发企业的知识密集性而言，其技术知识能否被很好的得以发挥，在很大程度上取决于开发企业所具有的制度性知识和管理性知识与其特定的技术性知识的匹配程度。简而言之，即制度与技术的匹配程度。
（三）组织学习要素
德鲁克认为，“创新是一种赋予资源以新的创造财富能力的行为”。波特指出，“公司通过认知或发现行业中更好的竞争新方法，并将其付诸实践来形成竞争优势，从而最终演变为创新”。可见，创新能力是核心竞争力的重要体现之一，而实现组织创新能力（技术创新、组织创新、管理创新）的有效途径，则是通过组织学习。组织学习是指组织通过不断创造、积累和利用知识资源，努力改变或重新设计自身以适应不断变化的内外环境，从而保持可持续竞争优势的过程（陈国权，2002）。组织学习理论主要涉及两方面内容，一是如何分享、使用和储存现有知识；二是如何创造新知识，即广义的知识创新。在此基础之上，该组织提供了五种组织学习类型：边干边学、科学学习、搜索学习、边使用边学习和知识外溢学习。
（四）企业文化要素
部分专家将企业文化视作企业核心竞争力的三驾马车（战略，人才，文化）之一。作为一种共同的价值观和行为准则，文化一方面减少了交易费用，提高了企业的专业化市场效率，又改善了组织成员的个体偏好函数，使员工倾向于企业的共同目标，在“共同愿景”之下，组织学习将从“适应型学习”向“创造型学习”转化，对于房地产开发企业来说，企业文化仍然是推动学习和创新的重要力量。
（五）整合集成要素
房地产企业的战略资源的整合能力可细分为组合、协调、判断与决策能力。而企业则应通过有形资源和无形资源两方面的持续积累来获得能力的增强。高素质的企业家队伍的创造性思维是形成整合集成效益的关键因素之一，通过创造性融合，实现最适宜要素的配置组合，从而形成优势互补，达成一种更为合理的结构形式，实现能力的放大效应，从而形成竞争优势。值得关注的一点，全球化和信息化使得企业越来越依靠与其内部资源相互补充的外部关系网络生存和成长，形成所谓的“网络经济”，企业需要通过合作来赢得竞争。房地产开发企业的虚拟经营要求其在传统整合方式下，更有效的使用信息技术手段来加强其资源整合能力，快速融入网络经济之中。
参考文献：
1.李政.企业成长的机理分析[M].北京:经济科学出版社，2005
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0 引言
高等职业教育归根结底是对受教者职业能力的教育，这种职业能力包含工作需要的基本能力、专业能力和关键能力[1]。在“中国制造2025”、双创和“一带一路 ”等重大国家战略的推动下，高等职业教育将提供技术技能人才支撑，政府和社会各界对高等职业教育的发展越来越重视。按照国务院要求，2020年我国将形成具有中国特色、世界水平的现代职业教育体系，高等职业教育规模占高等教育一半以上，引导一批普通本科高校向应用技术类型高校转型。由于职业教育专业针对性强、符合市场需求，高职大专院校的初次就业率甚至超过众多“211”本科。专业课程教学是高等职业教育教学的重要组成部分，是培养学生职业能力、职业素质和职业忠诚度的重要一环，对学生职业能力的塑造具有重要的意义。
1 职业能力对于高职院校学生的重要意义
1.1 是职业教育区别于普通高等教育的优势
人社部最新数据显示，2016年高校毕业生是765万人，比去年增加16万人，而且中职毕业生和初高中毕业以后不再继续升学的学生大约也是这个数量。青年的就业群体加在一起大约有1500万左右，就业形势非常艰巨。就我国目前的经济形势而言，已经历农业经济时代，在工业经济时展至知识经济时代的过渡期。在这个过渡期，最稀缺的是技能型人才和能将知识发生转化率的人才，而现在培养的大学生基本都是复合型人才。大学生“就业难”和企业“招工难”是现代教育体制下面临的现实问题，这与普通高等教育重理论轻实践的教育教学观念是息息相关的。与之相比，职业教育的目的是培养应用人才以及具有一定文化水平和专业知识技能的劳动者，与普通教育和成人教育相比较，职业教育侧重于职业能力的培养，能够满足企业对高技能型、应用型人才的需求，在社会上受到了越来越广泛的关注。
1.2 是职业教育取得社会认同的基本要求
?业能力是衡量职业教育好坏的依据，而职业能力的强弱不仅取决于教育内部的自我评价，更重要的是取决于社会的集体认知，尤其是学生家长及用人单位的认知。当学生家长切实看到子女在职场中的表现和获得的认可时，从中获得更多的成就时，职业教育的质量才会被更多的人发现和认可。当企业等用人单位发现所用工人的劳动效率高并且具有更高的提升及发展的潜力时，职业教育的吸引力自然会提升。
1.3 是高职毕业生快速适应职业及谋求职业发展的基础
职业能力赋予受教育者立身之本，毕业生进入企业工作，除了要能够快速进入工作角色，独立完成岗位上的工作任务之外，还要学会与领导、同事密切沟通配合，共同完成任务。工作之余，还要在工作中不断地总结，制定更长远的职业发展规划，谋求更高的职业发展空间；这些职业能力恰恰就是职业教育重点培养的专业能力、一般能力和关键能力。
2 如何在房地产营销课程教学中提升学生的职业能力
房地产营销操作实务课程是房地产经营与估价专业的专业主干课程之一，课程设置旨在为房地产企业和项目培养营销策划岗位专业技术人才。本门课程内容分为洽谈委托业务、策划人员市场调查、房地产项目市场定位、房地产项目营销策略四大模块。
2.1 通过案例教学法提升学生对职业的认识
专业教师结合在房地产企业任职近3年的工作经验，将在工作中实际操作过的营销案例引入到本课程教学的各个环节中。例如，在委托洽谈业务模块，教师结合曾合作过的知名营销公司世联地产，讲述了营销公司的组织架构、策划岗位主要工作内容，以及世联地产和新城首府项目签订的合同范本；在策划人员市场调查、项目定位模块，结合工作案例-新城悠活城、新城兴业路项目拿地时的调查报告和定位报告，进行了模块内容的拓展讲解；在房地产项目营销策略模块，结合曾参与过的新城香溢澜桥、香悦半岛等众多项目的营销策划案例，对房地产包装、广告、活动等内容进行了深入的讲解。通过教学实践发现，这些理论与实践相结合的案例教学法，不仅提高了学生的课堂兴趣，还提升了学生对房地产营销策划岗位工作的认识。
2.2 通过项目教学法提升学生的职业技能
本课程的内容安排：成立房地产营销公司，寻找项目，对拟的项目进行调查、定位、策划是一个完整的项目操作过程。本课程从本地国土资源局网站上寻找一个最近新交易的具有代表性的商住地块，模拟其成为一个拟的房地产开发项目，让学生根据公司提报需要的内容对地块展开实地调查（包含区域经济环境调查、区域房地产市场调查、区域消费者调查等内容），根据调查结果进行项目的SWOT分析，然后进行项目的客户、产品和形象定位，最后对已定位完成的项目撰写策略报告（含推广时点、价格策划、广告策划、主要活动策略等）。这个模拟真实项目的教学过程，将全课程中的理论教学点以项目实践的形式重现，真正做到了让学生边学边做，理论学习与社会实践融为一体，大大提升了学生的职业技能。
2.3 通过任务驱动法培养学生的职业素养
项目教学以提交策略报告和现场汇报为成果，计入期末总成绩。在完成形式上采用学生分组完成，每个小组相当于一家房地产营销公司，公司内部根据需要设置组织架构，每个组员对应于公司相应岗位上的一名职员，有各自的工作职能分工，在项目完成的过程中采用“总经理”协调制。在任务的驱动下，组员之间分工协作、相互配合，共同完成策略报告内容，每个组员的工作成果都将直接影响报告的质量。为了形成任务驱动法的竞争机制，在汇报时采用小组集体汇报的形式，在评分时采用小组自评、小组互评和教师评价相结合的评价模式，这种培养方式不仅有效规避了个别同学浑水摸鱼的现象，更能培养学生的竞争意识和团队协作能力。
2.4 通过“走出去、请进来”扩大学生的职业视野
教学研究及实践表明，房地产营销教学采取“走出去，请进来”的措施不仅能极大地激发了学生的热情，而且通过实践分析和研讨，还可以培养学生有效的思维方式，提高学生从事房地产营销的职业判断力和房地产实务的操作能力[2]。本门课程在教学中也引入了“走出去、请进来”的教学方式。“走出去”是在进行房地产项目策划模块的教学前，教师带领学生参观了在售的房地产项目，通过项目人员的介绍和现场的观察记录，并让学生了解项目的定位、包装和策划内容，在策划模块的教学中，让同学分享他们“走出去”收集到的信息，丰富课堂教学内容的同时，也提高了学生的学习积极性；“请进来”就是聘请多年从事房地产营销的的专家，走进课堂与学生进行交流，针对企业用人、个人成长经验和工作知识传递三个角度来进行交流，交流中，同学不仅了解了企业的用人岗位和用人要求，也为自己的职业生涯规划明确了方向，还能在专业的操盘案例中汲取经验。通过这几年的教学实践可以看出，不管是“走出去”，还是“请进来”，都丰富了教学内容，扩大了学生的职业视野。
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关键词：公允价值 投资性房地产 投资决策
On the fair value of the investment decision for investors impact analysis
FengRuTing south China normal university；
Abstract： with the development of capital market， fair value in our country gradually warmed up. Usually， fair value accounting information to make more relevance， more accord with useful view of making accounting objectives， the investment decision-making influence can not be ignored. This article mainly discuss the fair value to investors the influence of investment decision-making mechanism， the advantages and disadvantages of the investment decision of investors are analyzed， and some play fair value investment decision to investors the positive function of some Suggestions.
Keywords： the fair value of the investment real estate investment decision
一、引言
目前，对于公允价值的定义，IASB定义为：在公平交易中，熟悉情况的当事人自愿据以进行资产交换或者负债清偿的金额。随着市场经济地位的确立、国内金融领域的不断改革创新，传统的历史成本计量已经不能满足资本市场发展和投资者投资决策的信息需求。
2007年报持有公允价值变动损益的公司占A股上市公司总数的21.86%， 2008年增加到25.27%（徐经长、曾雪云，2010）。从数据中可以看出，运用公允价值计量的公司越来越多，公允价值损益的影响越来越广泛。损益正是影响公司财务报表的重要因素，影响着投资者的投资决策。因此，探讨公允价值对投资者投资决策的影响是有必要的。文章从公允价值与投资者的关系出发，探讨公允价值对投资者投资决策的影响机制，并以近年来活跃的投资性房地产为例说明该机制，然后分析公允价值对投资者投资决策的利弊影响，提出相关改善建议。
二、公允价值对投资者投资决策的影响机制
（一）公允价值影响投资者投资决策的一般原理
不同的会计计量属性对交易或者事项处理要求不同，随之，就产生一系列的影响。无论选择何种计量属性，都不能忽略广大投资者的利益，完全游离决策有用观这一会计目标。下面，笔者将探讨公允价值如何影响投资者投资决策：
从图1可以看出，一般来说，公允价值变动数额计入当期损益，而当期损益变动会影响当期利润。根据每股收益=归属于普通股股东的当期净利润÷当期发行在外普通股的加权平均数，利润的变动会影响每股收益，当期利润与每股收益两者正方向变动。
市盈率是指每股市价与每股收益的比值，市盈率（静态市盈率）=普通股每股市场价格÷普通股每股收益。市盈率是很具参考价值的股市指标，容易理解且数据容易获得，是人们普遍关注的指标，对投资者投资决策产生重要影响。在普通股每股市价确定的情况下，当每股收益上升，市盈率下降，当每股收益下降，市盈率上升。一般来说，市盈率越低，投资回收期越短，公司越具有投资价值，市盈率越高，投资回收期越长，公司投资价值越低。市盈率与每股收益成反比，每股收益与利润成正比，即市盈率与利润成反比。
（二）公允价值对投资者投资决策的影响机制——以投资性房地产为例
近年来，土地价格、房屋租赁价格、商品房价格增长较快，房地产市场活跃。据资料表示，中国证监会会计部完成的《2009年上市公司执行企业会计准则监管报告》显示，2009年，有727家上市公司有投资性房地产。其中26家上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产。期末账面价值为366.03亿元，占投资性房地产总额的22.91%。尽管公允价值运用尚不十分普遍，但是随着资本市场的发展，公允价值在投资性房地产的应用将越来越成熟，越来越受到重视。下面，笔者将以投资性房地产为例说明上述机制的运行。
在其他条件不变情况下，投资性房地产不同交易或者事项对市盈率影响
注：“——”代表不变，“↗”代表上升或者增加，“”代表下降或者减少。
从表1可以知道，在初始计量中，无论是自建的还是外购获得投资性房地产，借记“投资性房地产-成本”，贷记“银行存款”等科目，此时，不涉及损益类科目，市盈率不受影响，对投资者影响不大。
在后续计量中，以公允价值计量的投资性房地产不用计提折旧或者摊销，此时，对利润无影响。而在资产负债表日，需要比较投资性房地产的公允价值和账面余额的差额，把差额计入“公允价值变动损益”科目。当公允价值高于其账面余额时，利润会增加，每股收益上升，市盈率下降，吸引投资者；相反，每股收益下降，市盈率上升，难以吸引投资者。
在转换的过程中，投资性房地产转为自用房地产或者存货时，以转换日的公允价值作为自用房地产或者存货的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。当该项资产公允价值高于原账面价值时，利润增加，每股收益上升，市盈率下降，吸引投资者，反之亦然。
当自用房地产或者存货转为投资性房地产时，应当按该项资产在转换日的公允价值入账，借记“投资性房地产-成本”、“存货跌价准备”等科目，贷记“开发产品”等科目，同时，公允价值小于账面价值的差额计入当期损益。此时，利润减少，市盈率上升，难以吸引投资者投资决策；相反，公允价值大于账面价值的差额计入“资本公积-其他资本公积”，不涉及损益类科目。
在处置投资性房地产时，按实际收到的金额确认其他业务收入，按投资性房地产的账面余额确认其他业务成本，若存在公允价值变动或者转换日计入资本公积金额的，要结转。对利润的影响，主要看投资性房地产账面余额与出售时的公允价值的大小。若投资性房地产账面余额小于出售价格，则利润增加，市盈率下降，吸引投资者；反之，市盈率上升。
三、公允价值对投资者投资决策的利弊分析
从辩证的角度看，事物具有两面性。公允价值对投资者投资决策的影响也不例外，既有利也有弊。当某项资产或者负债数额比较大的时候，该影响就会被放大，更要格外关注。以下是公允价值对投资者投资决策利弊分析：
（一）积极作用
1.更全面反映企业的收益，有利于投资者做出科学的投资决策
采用历史成本法计量，会计收益只有在交易或者事项实现之时才会确认。而公允价值计量既要计量资产和负债在资产负债表中的公允价值， 也要计量公允价值变动所造成的损益。即使交易或者事项没实现，某项资产或者负债的公允价值变动也对会计信息产生影响。这样能更合理、真实地反映企业的当期的财务状况、经营成果、现金流量、所有者权益，让投资者获取更全面的信息。 提高会计信息的相关性，及时满足投资者投资决策的信息需求
某项资产或者负债的价格不是一成不变的，在不同的时间，不同的经济条件下，有不同的价格。如果采用历史成本计量，在账面上反映的价格并不能跟上瞬间变化的市场价格，特别是价格波动较大的资产或者负债，如房地产价格等，历史成本滞后性强。公允价值可以动态地反映资产或者负债的变动情况，及时地披露相关的信息，紧跟市场步伐，提高了财务报表的相关性，为投资者预测和决策提供更有价值的信息，有利于投资者作出科学的决策。
（二）消极作用
企业使用公允价值计量能使会计信息更具全面性、及时性，有利于提高决策的科学性。然而，公允价值计量也会产生一定的负面效应，误导投资者投资决策。
1.公允价值确定难免主观性
我国的资本市场不是十分发达，很多时候，公允价值的计量需要使用估值技术，而估值技术是需要很强的专业知识和经验，虽然有相关的法规准则规范会计实务，但是在很多方面难以完全避免主观判断。在价格的估算上，恰好因为这些可选择性的主观判断给了相关人员“主观”主观估算公允价值的机会进行盈余管理。
在时点的选择上，也具有很大主观性。不同的时点，市场上某项资产或者负债的公允价值是不一样的。不同的时候作出不同的处理，对会计信息有不同的影响。特别是存在关联方交易时，利用公允价值人为操纵利润的可能性就更大了。因为人为有目的性地利用公允价值，可能会导致会计信息失真，误导投资者投资决策。 冲突的存在，导致公允价值被利用，歪曲财务信息
由于所有权与经营权的分离，股东与管理者之间存在冲突。利润和管理者的业绩、薪酬等个人利益挂钩。利润越高，代表管理者业绩越好，管理者的薪酬也会越高。据研究结果表明，公允价值收益对公司高管薪酬的影响显着为正，并且激励作用显着大于其它盈余项目，而公允价值损失对高管薪酬都无显着影响，助长管理层的私利动机和投机行为（徐经长、曾雪云，2010）。由于人的自利性，管理者常常会忽视投资者的利益，不惜粉饰报表，甚至造假。再者，股东与管理层之间存在信息不对称，股东几乎不参与公司的具体运营。在信息不对称的情况下，管理层就有机会利用公允价值歪曲财务信息，使得投资者就难以了解公司的真实情况，判断会计信息的真实性，据以对管理者业绩作出合理、客观的评价，做出科学的投资决策。 公允价值容易波动，导致股价不稳定
某项资产或者负债的公允价值具有一定的波动性，该波动性会在一定程度影响股价。欧洲中央银行在2004 年一份有关公允价值会计和金融稳定性的研究报告中指出，公允价值的广泛应用会增加银行财务报表项目的波动性，甚至降低它们应对不利冲击的能力。
据实证分析结果显示，公允价值变动与上证指数有一定的正相关关系。很大程度上，公允价值变动数额总计为正数时，上证指数为正；公允价值变动数额总计为负数时，上证指数为负。股价会因为公允价值的波动而波动，左右投资者投资决策。
四、发挥公允价值对投资者投资决策积极作用的政策建议
公允价值在我国的采用对投资者投资决策既有利也有弊。随着公允价值的广泛应用，公允价值对投资者的影响也将越来越广泛。如何趋利避害，发挥公允价值的积极作用显得尤为重要。对此，笔者有以下建议：
（一）发挥市场“无形的手”在资本市场中作用
考虑到我国资本市场还不是十分发达，需要必要的国家调控。但是过多的干预，将不利于资本市场的发展，难以形成成熟活跃的资本市场，不利于获取客观的公允价值。活跃成熟的资本市场，给公允价值的估值提供了有力的依据，有利于减少公允价值确定的主观选择性，提供相对客观的公允价值，为投资者提供更客观的会计信息。
（二）完善会计准则的相关细则，加强指导作用
由于公允价值在我国的运用并不是十分成熟，相关的准则也还没完善，不是十分具体，对公允价值的确定缺乏相关细则的指导。不同的行业，不同的地区，不同的交易情况，公允价值的确定有不同的结果，有关部门应该根据具体的情况完善相关的细则，提高公允价值确定的可操作性。
（三）加强信息披露，实行全方位的监督
某项资产或者负债的公允价值时刻在变化，对会计信息、股票市场造成一定的不稳定性。为了减少股价的波动性对投资者投资决策的影响，应该在符合成本效益的原则下，缩短信息披露的周期，增加披露的频率，让投资者能时刻关注会计信息的变化，对有关信息有一个持续的、整体的把握。
此外，尽管在客观方面的准则已经尽可能地规范人们的行为，减少主观随意性，但是很多时候，把有关的准则制定得完美是不可能的。书面的制度条例难免存在一定的滞后性和漏洞。为了防止人们利用漏洞，全方位的监督是必须的。政府相关部门、会计协会、审计协会、会计师事务所中介机构、学者专家等各方面的有效监督，将更好地防范公允价值的运用。
（四）提高相关人员的专业素质和职业道德
在公允价值估价技术使用过程中，涉及极强的专业知识和职业判断，必须提高专业人员的专业素质，提高估价的可操作性和可靠性。此外，职业道德更重要。若专业人员以及管理层诚实守信的防火墙坚不可破，自律性强，从根本上就没有利用公允价值人为造假的动机，造假行为就不会发生。如果相关人员的自律性差，职业道德不过关，危害将随着他的能力的提升而提升。因此，加强专业人员以及管理层的职业道德教育十分必要。
五、结语
公允价值在我国的运用是与国际接轨的需要，也是我国资本市场发展的需要。公允价值正确和准确的运用将大大地提高会计信息的相关性，更符合决策有用观，有利于投资者作出科学的决策。公允价值在我国运用还不算成熟，有一定的负面影响。我们应该从各方面入手，借鉴国外先进经验，逐步规范其应用，逐步完善。科学地运用公允价值需要社会各方的长期努力。
参考文献：
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摘 要 本文从成本核算的内容入手，阐述了成本核算步骤及难点，分析了成本核算中存在的问题并提出了相应的解决措施。
关键词 房地产企业 成本核算 成本对象 成本分摊
国家“十二五”规划中指出“积极稳妥推进城镇化”的战略目标，房地产行业作为城镇化的先导性基础产业在城镇化进程中扮演着极其重要的角色，其发展前景也受到业界越来越多的关注。在此背景下，房地产行业会计核算的规范性也显得越来越重要。房地产行业的会计核算具有特殊性，《会计准则》的相关条款对其具体实务操作的指导缺乏针对性，而财政部1993年颁布的《房地产开发企业会计制度》已不再适应现阶段房地产开发企业业务发展的需求，从而使会计工作者在实务工作中存在很多困惑和操作上的随意性。鉴于此，本文拟就房地产会计核算中关键的成本核算问题进行探讨。
一、房地产企业成本核算内容
房地产企业成本核算是对开发过程中发生的费用按一定的对象进行归集和分配，采用适当的方法计算出成本计算对象的总成本和单位成本的过程。成本内容分为：
（一）土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
（二）前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
（三）建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
（四）基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
（五）公共配套设施费。指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
二、房地产企业成本核算步骤和难点
（一）房地产企业成本核算步骤
成本核算的具体步骤依次为：（1）根据企业自身的业务特点，按照成本核算内容设置成本核算会计科目及科目级次；（2）根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象；（3）按照会计科目核算和归集开发成本及费用；（4）按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准并进行分配；（5）编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本及单方成本；（6）正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本；（7）最后在充分了解项目经济技术指标的基础上正确划分可售面积、不可售面积，正确结转完工开发产品的销售成本。
（二）房地产企业成本核算的难点
成本核算过程中的难点在于成本对象的确定以及成本费用如何在各成本对象间进行分配。科学合理的确定成本对象是成本核算的起点，而正确的分配成本费用是成本核算的精髓，也是关键所在。确定成本分配方法和标准时要综合考虑工程技术、税收相关规定及会计核算原则等多方面的要求和关联性。科学的分配一方面能使会计核算更精准，各项利润指标更真实；另一方面也为项目终了的土地增值税清算工作提供便捷，避免各物业类型成本平均化造成的税负不合理状况。
三、房地产企业成本核算存在的问题
房地产成本核算体系庞大、核算周期长、子目多等特性决定了会计核算人员必须具备较高的专业素质和较强的职业判断能力，能在复杂多变的业务中保持清晰的账务处理思路。笔者认为，房地产业成本核算中存在的问题主要有以下几方面：
（一）成本对象确定的随意性
成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目，成本对象的确定在房地产成本核算中起着关键的作用。成本对象的确定原则有可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。在实务操作中，大多房地产项目建账时没有充分考虑成本对象问题，仅仅是将各成本明细讲行简单笼统的归集，项目竣工销售结转时，再按单一的可否销售原则将总成本按建筑面积分摊为单方成本进行销售成本的结转。对于分期开发的房地产企业则是在项目建设初期采用单一的分类归集原则，即将同一地块上一期开发的开发产品作为一个成本对象进行成本费用的归集。此操作虽简便易行，却丧失合理性，结果导致不同物业类型开发产品的成本均衡化，土地增值率差异巨大。鉴于此，部分开发企业在最终单方成本确定时又进行人为处理，将总成本在住宅与商业部分进行调剂，以解决前述不合理状况。以上操作缺乏科学依据，随意性强。
（二）成本费用的归集不全面
房地产成本核算涉及面广，可变因素多，部分支出在成本预算初期无法准确估算，具有不可预见性。另外，有些行业押金如人防异地费押金、墙改基金等由行业主管部门执行征收，可否收回也具有不确定性。而会计核算人员由于专业知识的局限性，容易忽略此部分成本，造成成本费用归集不全面。
（三）成本分摊方法不规范
企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。直接成本应直接计入各成本对象，而共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，有的甚至要进行二次分摊。成本分摊方法也复杂多样化，具体分摊方法有占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法，不同成本项目所采取的分摊方法也有所区别。而实务操作中，会计核算人员往往将成本费用采用单一的分摊方法进行分配，如所有的成本费用均按建筑面积法在各成本对象间进行分配，缺乏合理性。
四、加强房地产企业成本核算的措施
（一）合理确定成本对象
目前开发产品很少是单功能的开发产品，多是多物业形态的综合性开发产品。由于不同形态的开发产品其建造成本也有较大的差别，同时，不同功能的开发产品其商业价值也大不相同，在销售价格上存在较大差异。若不按功能区分成本对象，而是笼统的作为一个成本对象进行开发成本核算，不仅不能真实反映各物业形态开发产品的盈利情况，而且在后期土地增值税清算时也会出现各类开发产品土地增值率相差甚远，税负失衡的状况。因此实务中按功能区分成本对象是比较科学和常见的一种处理方式。例如一栋商业综合体，可以按其功能区分为地下非人防、商铺裙楼、地上塔楼等成本对象进行开发成本的核算。又如一期开发的新型住宅小区，可按其功能区分为住宅、商铺、架空层、地下非人防等成本对象进行开发成本的核算；若有盈利性的公共配套设施用房如幼儿园，也应单独作为一个成本对象进行开发成本的核算。
（二）准确归集开发成本和费用
成本对象确定后，按成本项目和成本对象进行开发成本费用的归集也至关重要。成本费用归集时要区分直接成本和间接成本。直接成本是能直接计入某一成本对象的费用；间接成本是不能直接计入某一成本对象，需在几个成本对象间进行分摊的费用。例如一栋商业楼中，商铺彩钢雨蓬属直接成本可以直接计入成本对象是“商铺”的成本项目中去；而开发间接费属于间接成本需要在各成本对象间进行分摊。实务中，对于不能直接计入各成本对象的成本项目建议增设“待分摊成本”这个过渡用成本对象，用于归集需二次分摊的成本费用。此外，由于房地产企业开发周期长、项目决算滞后的特点，部分成本费用在开发产品竣工销售时还未确定，针对此特性建议增设成本二级明细科目――“成本预提项”用于核算不可预见费。
（三）科学分摊成本费用
如何将开发成本在综合性开发产品的各物业形态间进行合理分摊是最能体现核算人员会计专业水平的关键所在。在这里，笔者就各成本项目的分摊方法做简要分折。
1.土地成本
分期开发项目先按各期的占地面积法将土地成本分配到各期；再将分配到各期的土地成本在各成本核算对象间分配。如有小区道路、中心广场等公用场所，则应在房屋、道路、中心广场中先按占地面积进行一次分配；然后将分配到小区内道路、中心广场等公用场所占地面积的土地成本，按房屋等成本核算对象的占地面积进行二次分配。若开发产品是一栋商业综合体，其成本对象间则需再按建筑面积法进行分配。
2.前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、配套设施费
能够分清成本核算对象的，可直接计入成本核算对象的相应成本项目；应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用，可按用建筑面积法进行分配。
3.开发间接费
开发间接费中的借款费用（即资本化利息）应按预算造价法进行分配，分配比例为某成本对象完成投资额占项目完成抽资总额的比率；其他开发间接费则按建筑面积法进行分配。
参考文献：
