房地产财务风险控制十篇

房地产财务风险控制篇1

关键词：房地产企业；财务风险；风险控制

中图分类号：F23

文献标识码：A

doi：10.19311/ki.1672.3198.2016.28.050

1 财务风险定义

财务风险是指公司财务结构不合理、融资不当使公司可能丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险。财务风险是企业在财务管理过程中必须面对的一个现实问题，财务风险是客观存在的，企业管理者对财务风险只有采取有效措施来降低风险，而不可能完全消除风险。财务风险的形式有：信用风险、资产结构风险、筹资组织风险、资金占用风险、投资风险等、分配资本风险、汇率风险等。

财务风险的定义有不同层次的划分，狭义的财务风险是指“公司财务结构的不合理、融资的不当使公司可能存在丧失偿还债务的能力而可能导致投资者预期收益下降。”这一层面的定义主要仅针对于企业的关于债务方面的风险，而广义上的财务风险是指“在企业日常的一系列生产经营活动中，由于内外部环境变化及其他各种不确定性或者不可控制性影响，在一定时期内企业取得的实际收益和预期要求的目标发生偏离，从而导致企业蒙受经济损失的可能性”。本文将以广义上的财务风险定义，简要地分析和探讨房地产企业的财务风险防范及控制。

财务风险种类主要有债务风险、融资与再融资风险、投资风险、经营风险、管理风险、利率风险、市场风险、政治风险等。财务风险的表现形式主要有获利能力低，经济效益差、资金不足缺乏债务偿还能力、债务结构不合理、经营能力不佳、成长能力弱，企业发展停滞不前。

2 房地产企业财务风险的具体表现

2.1 资金源层面的财务风险

2.1.1 债务风险

在我国现阶段房地产企业的经营模式中，自有资本所占比重通常较小，资金来源主要以负债为主，其中，向银行借贷资金成为房地产企业最主要的资本来源，是最重要的部分。大规模的负债，使资产负债率高居不下，加大了房地产企业因为无力偿还债务而面临危机的可能性，增加了企业经营和投资的压力，给企业带来相应风险。

2.1.2 融资风险与再融资风险

房地产企业的融资风险主要是当企业筹措资金时，筹资方案发生了变动而引起了收益变动的风险。再融资风险主要是由于两方面的原因，一方面是资本市场中金融产品种类或者条件发生变化带来的不确定因素，另一方面是由于企业自身资本结构不合理，筹资方案存在问题。房地产企业的资金需求量大，由于我国国家政策的限制，房地产上市限制大，大部分房地产企业难以通过上市筹集资金，加上目前我国金融市场还不成熟，使房地产企业的筹集资金大部分以银行贷款为主，其他的融资方式还没发展健全成熟地发展起来，近年来，由于政策倾向，银行缩小信贷额度，筹资难度也变大了。另外，如果企业在经济活动中，信用等级受损，会导致再融资风险加大。

2.2 营运管理的财务风险

2.2.1 投资风险

房地产行业的资金流周转期长、投资的成效比较慢。在开发项目的过程中，由于市场调研工作不到位，可行性分析出现失误，或者盲目追求高利润而技术不成熟的情况下，导致投资收益无法达到目标，而造成出现亏损或资金难以持续经营的风险。

2.2.2 经营风险

经营风险在这里主要是指资金能否回收的风险。主要是指由于经营方式不佳，房地产企业出现经营亏损，或者经营收益不能到达预期经营收益的目标水平，导致资金不足，甚至资金链断裂，从而难于持续经营的风险。另外，由于房地产行业的负债程度高，当债务到期而预期销售目标未能达到，或者债务到期集中而现有资金难以偿还，财务困难更为显著。

2.2.3 管理风险

管理风险，主要是关于在企业日常的经济活动中，由于不合理的财务管理制度，内部控制的体系不完善或者实际操作过程中的人为原因等，造成的财务管理的疏忽，导致资金使用不能得到合理管理，影响了企业效益和经济活动。房地产企业的经济行为中，往来密切的内外部利益相关人员杂多，涉及的资金量较大，因此企业面临的风险也较大。

2.3 外部客观环境层面的财务风险

2.3.1 利率风险

房地产企业有大规模的贷款负债，以银行借贷为主，银行贷款的利率受国家宏观调控的政策影响，会根据国家总体经济形势而调整，因此，利率的调整，将会影响房地产企业债务状况。当利率调整的走向不利于房地产企业时，利息费用增加，融资成本增加，使企业的债务压力增大。同时如果出现经营资本回收困难，企业面临的债务危机可能性也增大。

2.3.2 市场风险

由于市场上供求关系的变化、消费者偏好的变化等不确定因素，会给房地产企业带来不同程度的财务风险。

2.3.3 政治风险

调整经济波动不稳定的政策，为保障社会民生、提供保障性住房，经济适用房等政策，都会影响房地产企业的发展。国家政策的宏观调控，比如税收政策的调整，也会影响房地产的经济活动、债务状况以及经营销售，都将给企业带来风险，导致财务运营的困难。尤其在最近的几年里，房地产政策存在不稳定因素，抑制房价的政策，使房地产企业面临的政治环境变得越来越严峻，这都会给房地产企业带来相应的财务风险。

3 房地产企业财务风险的成因分析

3.1 资本结构不合理，过高负债率，融资渠道单一

因为房地产企业开发项目初期，资本需求量大，然后企业自有资金往往不足以承担，大举借债，成为主要地资金来源。在2013年，我国房地产上市企业大部分都负债率超过70%。然而由于上市条件限制，通常中小型房地产不能通过上市融资筹集资金。目前我国大多数房地产企业筹措资金是有的向银行借贷获得，有的甚至全部由借款组成，由此使得资产负债率（资产负债率=负债总额/资产总额*100%）计算公式可知，负债率越高，会给企业带来财务风险的压力也就越大。

房地产企业资本结构不合理，债务期限结构不合理，债务到期过于集中，当资金回收出现困难，应收账款难以兑现时，自有资金不足将导致无力偿还债务。另外，短期借债比重过高，增加了短期偿债的压力，加大房地产企业运营的财务风险，不利于企业稳健健康地发展。当出现资金短缺时，没有合理用科学方法从企业内部管理的漏洞中改善资金状况，而是一味地向银行或其他金融机构大量贷款，不利于企业的信用等级评定，更促使资本结构不合理，甚至导致恶性循环。

同时，现阶段我国债券融资市场的不完善，加上国家政策的导向，银行贷款更为容易，导致房地产企业的融资渠道单一。

3.2 财务管理的意识薄弱

在房地产这类注重高投资高收益的企业，过于盲目倾向于投资高回报项目，项目决策具有投机性，没有足够的早期调查，往往容易忽略早期财务预算和成本控制，在财务管理方面并没有得到应有的重视。在项目开始之前，没有做好细致完整的财务预算规划，收益回报率和资金运行的跟踪和控制。在项目开发过程中，劳动力、物资、技术等资源的不合理浪费。忽视了财务管理的重要性，并没有做好合理有效得财务规划，成本预算以及债务状况的合理分析，急于盲目大规模地投资生产，最后导致财务风险。

另外，由于不重视财务管理的高度，忽视对财务人员专业素质的要求控制，财务人员专业技能知识并不与公司运营需求相匹配，对于企业财务状况更是不能作及时有效的分析并提出合理防范措施，导致公司一旦财务困难，就难以规避风险，无法做到合理有效减少损失，企业也难以稳定长期地持续发展。

3.3 内部财务控制体制不健全，管理体系不完善

现阶段我国的房地产企业的内部控制能力不强。房地产项目开发要经历一个长时间段，资金周转期也不短，整个项目执行的周期较长，涉及的项目很多，经济利益相关者也涉及很多，在这过程中的内部控制难度大，财务管理难度也大。尤其在项目开发周期中，历时长，费用杂，人员多，难度大。

虽然目前已经开始重视成本管理，但是经验不足，难以建立有效合理的控制体系，无法做到对于各个部门，各个步骤有效的控制，对于最后财务决算与预期差异过大，也难以系统地查找原因。

3.4 宏观经济与政治环境的影响

近年来，随着房价高速上升，高投资高风险的房地产企业发展迅速，在高利润的诱导下，也吸引了很多新进入市场者。在房地产市场竞争激烈，房地产行业快速发展的同时，也滋生了各种不稳定的因素。市场上在投资项目时，很多企业出现了盲目的狂热，项目决策具有投机性。市场竞争压力大，以及消费者偏好的变动等不稳定的因素，也是房地产企业面临财务风险的原因。

同时，通货膨胀也让房地产企业成本的压力增加。而国家关于银行借贷额度的紧缩政策，给大量依赖与借款的房地产企业造成压力。国家抑制房价，保障社会民生，保障居民住房问题的相关政策，也使房地产企业的发展受到相应限制。

4 房地产企业财务风险的防范及控制措施

4.1 优化资本结构，控制负债率，融资渠道多元化

在现代企业，尤其是房地产企业这样资金密集型的企业，优化资本结构成为房地产企业及其关注和亟待解决的问题。

目前，房地产企业过于依赖于银行贷款，这就使企业受利率的变动的牵制越大。房地产企业应改变以往单一融资渠道的形式。近年来，金融市场在不断发展，其他金融衍生产品的类型和方式也不断增多，金融衍生工具也在不断创新中，为房地产企业提供了更多融资方式，降低财务风险的机会。降低企业资本结构中的负债比率，使负债率下降，有利于增加公司运营的稳定性。

4.2 建立合理规范的内控体系，提高财务管理能力

企业要想从各个环节逐一控制财务风险，那么合理有效地对各个部门，各个环节有步骤地进行控制，则是必不可少的。随着房地产企业的发展，企业管理者对于内部财务控制的重视程度也在增加，从无到有，再到规范合理的内控体系建立，房地产企业的管理层也在不断摸索经验，加强财务管理控制。从项目成本预算，各项执行费用支出，到应收账款的管理，资金往来各个环节逐一进行控制，有效管理。建立完善健全的体系，全面掌握各个部门，防止财务信息在决算环节出现问题而难以找到问题根源。加强每一部门，每一项目中对与资金往来密切的人员管理及控制，防止任何舞弊造成的财务危机。另外，加强对于应收账款回收的管理，使用自有资金，有利于增强企业自给能力，而不是一味依赖于外来借贷。

4.3 合理规划投资项目

目前，房地产企业竞争激烈，加上市场体制等诸多不健全和不稳定因素，导致部分房地产企业过于盲目地追求大项目，高收益项目，而忽视合理规划，缺少整体大局观念。企业应该在投资项目之前，对于项目进行细致的可行性分析，并根据自身实际发展状况，适度估算项目成本及收益，做出符合企业长期发展的投资决策。做好充足的早期市场调查，消费者偏好变动趋势，洞察市场动向，有利于有效减小市场风险。合理地规划投资项目，需要有市场整体的大局观，了解房地产行业的发展趋势，并能根据宏观变动，而做出适时的调整以应对。

4.4 加强规避财务风险的意识，提高财务人员的综合素质

由于房地产项目的重心在于项目开发，管理者容易将过多关注集中于项目工程的实施，然而对于财务管理的重视程度往往不够，财务风险危机的规避意识薄弱。近年来，一些房地产企业已经逐渐意识到应该注重财务管理，尤其意识到房地产企业的管理层重视财务管理的重要性，只有当管理层率先重视财务管理，才能从上而下培养企业的整体防范意识，渲染“谨慎做财务”的企业文化氛围。

另外，领导者重视财务风险问题，将有利于提高对于财务人员专业素质的要求。聘用并培训财务人员的专业素质以及职业素养。财务人员的专业素质和职业态度欠缺，不利于日常财务工作的准确度和效率，企业也难以及时觉察财务风险的潜在性并进行采取有效的规避措施。企业在加强领导层财务风险防范意识的同时，提高财务人员的专业素质和职业态度，使企业形成良好的文化氛围，有利于企业更加稳健持续地发展。

4.5 关注宏观经济和政治形势，建立风险预警机制

房地产行业的发展受到宏观经济环境和国家政治决策的影响，需要随时关注国外和国内行业信息，以及政策变动倾向，做好防范措施。房地产企业建立财务风险预警体系，收集汇总大量的国内外房地产行业适时信息，提出潜在财务危机的问题，引起企业重视，做出有效防范。另外，对实际运行状况进行监控，能够及时有效发现并确定财务风险，采取规避调整措施。对于规避风险的措施，进行监督审查，保证其有效执行。

参考文献

[1]田洁.大型房地产项目中的成本管理优化模型设计[J].工程经济，2015，（04）：60.62.

房地产财务风险控制篇2

关键词：房地产企业 财务风险 管理

在房地产企业财务活动的整个过程中，存在着各种各样的不确定性，同时也面临着不可避免的各种财务风险。财务风险的存在也增加了企业预期收益的不确定性。在目前的宏观调控大环境下，房地产企业竞争越来越烈，结合房地产的行业特征，有效预防和控制企业财务风险，对房地产企业的良性运营和可持续发展有着至关重要的意义。

一、房地产企业财务风险识别

（一）融资风险

房地产开发项目从最初的购买土地、桩基建设到主体封顶，以及配套设施和后期的物业维护等每一个开发阶段都需要投入大量资金，且开发周期一般较长，因而通常需要通过融资的方式来解决资金问题，并能够取得财务杠杆收益。在融资的过程中会因为融资方式及融资结构的不同，而存在一定的风险。在融资方式方面，如仅依赖于某一种融资方式，当该种融资方式失去作用时，就容易发生融资渠道受阻，影响企业资金的正常运作，给企业的经营带来较大的风险；在融资结构方面，对企业资金结构的安排、筹资方式的不同选择，由于融资产品的利率水平不同，而存在不同的融资成本及费用，如不进行合理的规划，则会有资金成本的浪费、甚至到期无法还本付息、资不抵债的风险。

（二）投资风险

由于影响投资效果的因素较多，房地产企业项目投资需要承受较大的风险，才能达到最终的预期收益。导致房地产企业投资收益低于预期投资报酬水平的主要原因有：一是内部的非系统性风险，主要是企业自身存在的风险，如缺乏有效的投资管理系统，在初期市场分析、技术可行性分析及项目投资回报分析上有误，并缺乏投资项目启动后全周期的投资效益监控；二是外部的系统性风险，主要是企业外部市场环境变化带来的投资收益的不确定性，包括国家的政策环境、宏观经济环境、以及房地产行业的周期性变化。

（三）资金运营风险

由于资金占用量大，需要房地产企业重视资金的运营管理，而现实中很多房地产企业对资金成本控制的意识薄弱，对资金的使用及管理并不科学，存在管理不当、权责不明、监督不力等问题，使得企业的资金使用效率低下，在企业资金管理上，由于内部管理者和财务人员对资金运营管理理念的缺失，导致资金使用计划编制不够详尽以及企业的执行不力，企业的资金计划编制不够严谨甚至流于形式，没有有效的监管和资金使用效益分析。企业的财务管理工作仍停留在简单的数据核算上，对实际资金需求估计的不准确，与资金使用部门没有有效的沟通，导致资金安排的不够合理，使企业面临潜在风险。

二、房地产企业财务管理风险的防范措施

（一）完善企业内部控制制度

一方面在各层级管理层之间合理的权责分配、形成有效的激励与约束机制，体现权利制衡关系，落实管理控制；另一方面在内部组织结构设置上，依据企业自身特点，合理、有效地设置管理部门和岗位，建立部门和岗位之间的牵制制度，明确责任，实行不相容职务相分离制度。 房地产企业对财务风险的内部控制制度，还应对现金流量管理密切关注。一方面企业需要根据项目的开发进度和全周期合理编制现金预算，并及时根据企业内外部各类不确定因素的变化作出适时必要的调整，保障企业现金流量的相对平衡；另一方面，需要加强对企业成本费用的管控，对项目开发建设的全过程都必须严格执行资金预算管理、认真监督执行情况，确保每个工作节点的完成质量， 有效控制资金收支，有效防范财务风险。

（二）实现财务管理的预算化

房地产企业的财务部门的主要任务就是对工程项目的预选以及对所需资本的准确预估，这是财务部门的基础，从整个工程需要使用的土地面积、土地成本以及资金的流转运行，经济效益的利润方免进行准确的财务预算分析，针对整个工程项目对资金的需求量做出一个准确的计划和预估，根据工程的需要以及轻重缓急制定一套合理的可行的计划，其中要包括工程的可行性研究，工程的资金使用规划以及所缺资金的借款的方面，根据这些方面的内容做好整体的预算，在执行财务预算的时候一定要秉着认真严谨的态度，以免在因为预算的不准确影响决策者在开发投资时的判断。使有限的资金可以得到充分的利用，防止出现资金因为管理上的事物而造成的失误性操作，有效的控制房地产企业的财务风险。

（三）建立完整的体系

目前，我国的房地产企业财务管理方面的制度体系还存在着不健全的情况，尤其是风险管理体系的不健全，严重的影响到房地产企业在开发时候决策者的判断。所以，建立一套完整的风险管理体系就显得尤为重要。房地产企业应该从企业的自身出发，在根本意识上重视风险管理体系在房地产企业财务管理中的作用，加强企业自身的内部风险自控，完善风险机构，加强企业内部的监督，提升审计水平。除此之外，企业在加强自身的同时要学会其他房地产企业在风险管理方面的管理水平，多多参考专家的建议和意见，用以创新自己内部的审计监督结构，提高审计的准确度，从而减低财务管理中可能出现的财务风险。

三、结束语

总之，房地产企业必须重视面临的财务管理风险，加强企业决策者及财务相关人员的财务风险意识和综合素质，加强内部控制，对各项已经存在的或者潜在的财务风险进行主动识别、积极应对，建立风险辨识机制及规避机制，通过全周期的内部控制及预算跟踪，增强企业的财务实力，实现企业可持续健康发展。

参考文献：

房地产财务风险控制篇3

随着社会经济发展，财务管理风险已经成为我国房地产企业需要迫切解决的首要问题。我国房地产经济较西方发达国家起步较晚，发展规模小，没有规范的管理措施。同时，我国房地产企业长期受到政府宏观调控和世界经济变动的影响，房地产企业时刻承担着巨大的财务风险。面对激烈的市场竞争，房地产企业的生存与发展面临着很多现实问题，该如何解决这些问题，完善企业的财务管理，降低企业经营风险，提高企业自身风险防范能力是当下房地产企业亟待解决的问题。

一、房地产企业财务风险管理的重要性

财务风险主要指的是公司财务会计结构不合理，企业融资不当致使公司可能丧失债务偿还能力而导致企业投资收益下降的风险。狭义上来说，财务风险主要指的是利用财务的杠杆给企业带来可能破产的风险，或者普通收益产生大幅变动的风险。从广义上来说，财务风险主要指的是企业在融资、投资及资金运作过程中受到各种因素影响，威胁到企业的生存和发展。重视财务管理，提高对财务风险管理的认识，对财务管理重新定位，形成与企业经营相适应的运行机制，才能提高房地产企业风险防范能力。

二、房地产企业财务风险的主要原因

1.缺乏合理的预算管理

房地产企业属于典型的资金密集型产业，其建设投资规模大，开发周期长，资金占用时间长，而且任何一个房地产开发项目的调整能力都很差，而且有些房地产企业认为只要工程可以取得土地的使用权，就可以准备下一步的施工计划，再投入资金，按照工期交付工程投入使用，就可以获得经济效益。但是，如果房地产企业在最初的时候没有做好财务预算管理，没有考虑到土地开发成本、资金运作、经济收益及其他方面的财务预算，企业就无法确定目标利润，更谈不上成本和其他预算指标的落实，这就可能导致企业在项目建设过程中盲目投资，财务工作只停留在单一的会计核算工作上，疏忽了成本控制，这很可能增加企业的投资成本，影响经济效益。

2.成本控制不严格

房地产企业的财务工作非常复杂，成本控制就是其中难以掌控的一项。成本主要包括征地拆迁费用；前期工程费用；基础设施费用等。项目完工的时候需要对成本费用进行分配、整理、再分配、再整理直至最终计入收益对象，这一连串的工作需要具体问题具体分析。而有些房地产企业过于重视企业的工程进度，忽略了成本控制，在成本核算问题上一带而过，是企业的财务人员成简单的记账人员，致使整个企业的成本管理无从下手，影响企业的经济效益。

3.缺乏现金管理

房地产企业开发经营过程具有长期性，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，资金的周转期较长，周转率偏低，项目变现能力差，因此，需要加强对现金流量的管理。据调查，我国的房地产企业，特别是大型房地产企业大都由国有资本控制或者本身就是国有企业转化而来，国有企业所具有的诸如效率较低、管理水平欠缺、内部激励与约束机制不健全等缺陷时有体现。企业与内部各部门之间及企业与上级企业之间，在资现金流量管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成现金使用效率低下，现金的安全性、完整性往往无法得到保证。

三、房地产财务风险控制措施

1.提高财务风险管理意识

要想提高房地产企业财务管理水平，提高企业的风险防范能力，首先要提高企业决策者的财务水平，重点是要提高对财务风险管理的意识。企业决策者通过学习要掌握三种基本财务报表，资产负债表、损益表和现金流量表，只有了解财务工作，才能做出科学的决策，从根源上降低企业风险。其次，房地产企业要坚持以人为本，既要积极引进财务管理人才，又要对人才进行培训，提高人才的综合素质。此外，房地产企业还需要根据现代企业制度对财务管理提出科学、客观的要求，改变传统销售理念。

2.优化企业资本结构，降低筹资风险

如果企业负债经营可以为企业带来杠杆效益，短期内可以增加企业的经济效益，但这并不意味着企业的负债比例越高越好，随着企业负债金额的上升，企业的财务风险也会随之增加。企业贷款就会有利息支出，负债越高，银行利息也就越高。但是，面对不同的资产结构，财务风险也不一样，就房地产企业来说，可以利用良好的信用和土地进行银行抵押贷款来增加资金的来源，充分发挥财务杠杆的作用，通过杠杆效益来低效财务风险给企业带来的负面影响。另外，如果企业能够将负债风险控制在企业的承受能力之内，通过合理安排产权资本及债务资本的比例关系，便可寻求最佳资本结构，由此便可以将企业的财务风险降到最低。

3.实现财务管理预算化

房地产企业财务部门需要以项目预算和资本预算为基础，从土地的成本、资金的运作、经济效益的回报项目作财务预算分析，对整个项目的资金使用作全盘计划，分清资金使用的轻重缓急，制定可行性研究计划、规划设计和借款计划，等内容进行的整体预算，认真执行财务预算，以提高项目开发投资决策时的准确性，要加强管理，坚持考核、定期检查、严格考核，对经济行为进行定量约束，发挥预算监督的财务预警作用。防止资金管理上盲目进行运作，控制房地产企业的财务风险。

房地产财务风险控制篇4

土地浪费风险。近年来城市规划的盲目扩大，房地产行业也在土地方面采取“粗犷式”开发，导致土地利用率与经济收益率不成比例，重复开发，随意建设的现象都严重影响了土地利用。有些企业为了追求更大的经济利益，寻找法律空档，过分征地，囤地等行为，不仅对于行业来说是浪费，对于国家资源来说也是浪费。工程项目管理缺失带来的风险。现阶段房地产企业对于房地产工程的建设，往往缺少对于工程项目的管理与监督，简单的投资和工程设计之后，交付给施工企业执行，使得工程项目管理出现了断层，对工程的质量控制不严格，导致工程质量低于预期，造成后期维修及改造成本的增加，最终影响到企业的收益。另外，工程管理的缺失，会影响工程进度，造成延期预售及交房，使得企业的资金回笼变慢，增大了企业的资金压力和资金成本。因此，工程项目管理是整个房地产项目成功与否的基础与关键。通货膨胀与市场因素带来的风险。通货膨胀会导致市场中贷款利率的改变，利率的增加就代表着企业投资缩水，无法完成预期收益，整个房地产项目也将面临无利可图或是亏损的危机。所以，房地产建设之前，房地产项目的市场定位分析往往要考虑到市场信贷的因素，要考虑到项目的市场前景，价格的确定要与市场的供需关系相适应，该类风险往往体现在银行对于项目评估阶段，很容易受到市场经济泡沫的影响，导致项目收益缩水。

二、房地产行业财务风险控制

加强房地产企业建设投资的控制与管理。房地产项目的投资一般分为建设投资和销售投资，对于成本的控制与管理要做到：第一、强化统筹，准确化成本核算，确保投资的最大收益；第二、加强工程施工的管理，确保资金到位，保证工程质量和工期，减少不必要的成本支出；第三、及时了解市场信息，及时调整企业经营策略，防止市场变动对发展的冲击。在项目管理方面，要从实际收益目标出发，采用系统和理论的方法对项目进行决策和计划。健全企业财务管理体制，严格规范财务行为。房地产企业需要通过财务管理人员的研究，针对性地根据房地产企业的财务支出特点和管理重点，积极探索适合企业特点，适合市场特点的财务管理体制，并且要保证能够及时地更新和优化管理体制，使得企业财务管理工作平稳安全的进行。管理部门要发挥监督职能，积极监督企业的财务行为，为其制定相关的规范化规定，对于不明财务问题及时查清并消除影响。加强成本管理，降低消耗提高效益。为了获得利润企业就必须进行投入。而成本则是企业最根本、最直接的投入，成本是决定企业利润的重要因素。企业要生存和发展，获得最大利润，就必须全员参与成本管理。加强房地产项目成本管理，严格控制成本，努力降低成本，才能在激列的市场竞争中，取得竞争优势，处于不败之地。因此，房地产开发企业既要重视成本管理，又要切实搞好成本管理。积极创新高效财务管理方法，提高财务控制能力。首先，房地产企业的财务管理可以应用网络信息化管理系统，使财务数据具有实时性和统一性，提高企业的财务管理效率和财务控制能力。其次，需要管理人员积极探索适合企业发展的财务管理方法，通过工作经验总结出不断完善的财务管理体系，不断强化财务的管理职能。强化企业财务管理人员的专业素质。财务管理作为企业核心竞争力所在，就必然需要高质量的管理部门和管理人员，为了提高企业的财务管理能力，就必须要求管理工作人员的高管理水平。企业可以在聘用和设立管理部门时，选择具有专业知识的员工，并且在后续的工作中，根据企业的发展水平，积极组织管理人员的学习深造工作，及时考核工作人员的技术水平，确保管理部门一直处于高水平管理状态，才能保证企业财务管理稳定发展。

三、总结

房地产财务风险控制篇5

一、房地产行业的财务风险的成因研究

（一）举债方式的不合理，造成企业资产结构的失衡

房地产在进行项目投资过程中，资金是投资过程中重要的保障，一些地产行业往往会通过与各大银行或者金融机构进行举债来不断满足自身的资金需求。但是，对于部分企业的举债来说，具有极大地不合理性、盲目性。与此同时，也没有对自身的偿债水平进行深入的分析，负债压力如果过于沉重，就会进一步加剧企业的偿债压力，这也是造成企业资产结构失衡的重要影响因素。

在房地产行业处于惨淡的情况下，财务杠杆的不良效应非常明显。而财务杠杆系数是判断财务杠杆效应的重要指标。在特定的条件之下，企业的负债情况、财务杠杆系数以及财务杠杆效应等三者之间是成正比例的关系，进而会造成企业财务风险的发生。

（二）成本费用的控制力度不够深入

一些房地产企业对于成本核算与控制的理解存在着较大的误区，普遍认为是财务部门分内的事情，进而加重了财务部门的工作量，难以正常的进行成本资料的收集、整理工作，而且其他各个部门也无法充分地认识到成本管理的重要性，从而引发企业的财务风险。

例如：某个房地产企业尚未能建立专门的成本管理部门，企业的领导也缺少着高度的重视。在某市繁华地段的项目建设中，过于注重外墙装饰的华丽与豪华，浪费了大量的成本费用，而且实用性也严重缺失，造成了企业财务风险的发生。

（三）企业内部财务控制机制较不完善、健全

目前，我国房地产企业的内控水平普遍较低，房地产项目的开发是一个较为漫长的阶段，项目执行周期和资金周转期比较长，具有较多的限制性因素。进而加剧了内部控制和财务管理工作的难度性。此外，在成本管理的建设中，由于欠缺着较为成熟的管理经验，尚未形成统一全面的控制体系，进而无法对各个部门进行有效地管控，最终导致财务决算与预期差距过于悬殊，无形之中就会产生一定的财

务风险。

二、加强控制和防范财务风险的优化策略

（一）确保企业资本结构的合理性，控制好企业资本负债率

企业在投资的过程中必须要筹集足够的资金，而企业的筹资是处于高风险、高收益的局面。要想有效防范企?I财务风险的发生，就必须要确保投资决策的正确性、合理性。因此，企业要从自身发展的实际情况出发，制定科学合理的战略目标，对企业内部、外部环境进行深入的剖析，要研讨投资的可行性因素和风险性因素，杜绝盲目随意地投资。

同时，要将负责比例控制在合理地范围之内，在举债之前，要充分考虑自身的债务风险承受水平，而且要将权益成本和负债水平控制在合理地范围之中，长期负债和短期负债要保持相互协调与平衡。房地产的眼光要长远化，切忌鼠目寸光，不能只顾眼前小利，避免企业财务风险

的发生。

（二）建立健全企业内部控制体系，提升财务管理水平

房地产行业在控制和防范财务风险过程中，要对企业内部的各个部门、人员要进行全方位、多角度领域地控制。企业领导要始终保持着高度的重视程度，增强自身的管理经验，不断建立健全科学、完善的内部控制体系，并且加大财务管理的控制力度。

同时，在项目成本预算中，要加强应收账款的管理，强化自有资金的使用力度，要尽可能地减轻对外来贷款的依赖程度，企业自身要做到“自给自足”；对于资金的来往情况要进行深入的排查与管控，要最大程度地避免徇私舞弊、贪赃枉法现象。

（三）制定房地产行业的风险预警评估机制

风险预警机制是房地产行业防范财务风险的重要手段，房地产企业要在建立内控制度的前提下，制度风险预警机制，以便于对财务风险进行预测，避免财务风险的扩散和蔓延。企业风险预警机制要包括风险基本信息系统、风险预测分析系统以及风险处理系统等方面。

其中，风险基本信息系统是风险预警机制重要的前提条件在，主要负责财务信息的收集、整理等工作；其次，风险预测分析系统是风险预警机制中的关键所在，主要对财务风险进行识别、判断以及监测等，并且要设置层级预警线，层级预警线越明显，财务风险性因素就越明显；最后，风险处理系统要深入结合财务风险发生的性质、成因、类型等方面，制定相应的防范措施，做到具体问题具体分析，从而将企业的财务风险控制在最低程度。

三、结束语

房地产财务风险控制篇6

【关键词】 财务风险;房地产企业;财务风险管理

房地产企业作为特殊的投资主体,投入的资金和资源的价值大,周期长,受区域经济范围的影响,变现能力低,很容易导致经营成果与财务目标、预计收益的偏离。目前房地产行业经营发展状况表明,房地产行业在快速发展的同时,一些经营风险正逐步显现。

一、房地产企业财务风险的主要表现

由于房地产商品受自然、社会、经济、政治、心理等因素的影响,房地产企业不得不面临一系列风险,这些风险贯穿于房地产开发、经营和管理之中。而企业特有的投资大、回收期较长、变现能力低的特点决定了其具有较大的财务风险。

(一)资产负债率大导致风险较大

房地产企业前期往往是负债开发,并且投资大。企业的资金来源有自有资金、预收房屋款、银行借款,其中自有资本金较少,主要是依靠银行借款。据《2008年中国房地产上市公司测评报告》显示,房地产企业资产负债率偏高,有的甚至达到75%,超过警戒线60%,如果企业达不到预期的收益则面临巨大的偿还债务的风险。报告显示,由于大型房地产上市公司在2007年普遍采取了较为积极的土地储备战略,平均存货增长率高达64%,速动比率全都小于1。其中万科、保利、金地、招商四大房地产上市公司的速动比率在0.7以下,招商0.37。

(二)通货膨胀风险

当通货膨胀大幅度上升时,会引起各种建筑材料成本上升,以及管理费用和劳动力成本的上升,增加房地产商品的开发成本。

(三)利率变动风险

利率变动对负债经营的房地产企业影响非常大,银行贷款利率提高,导致企业负债成本增加,预期收益相应减少。同时,投资者的购买欲降低,整个房地产市场一方面成本增加,另一方面需求降低,无疑给房地产企业带来损失。

(四)再筹资风险

有些企业由于资产负债率过高,企业对债权人的保证程度降低,企业从货币市场筹资的难度加大。因此企业主要依靠银行借款,而银行采取一些列的通货紧缩货币政策,使企业筹资难度加大。一些较小的企业或者集团子公司甚至主要从母公司借款,受母公司财务效益影响,一旦母公司资金供应不足,子公司面临筹不到资金的风险。

(五)税率变动风险

房地产企业涉及营业税、城建税、教育费附加、印花税、车船使用税、房产税、土地使用税、企业所得税、土地增值税、契税、个人所得税等,在投资、开发、经营过程中税率的提高,将导致企业成本费用增加,预期收益减少。

(六)投资收回风险

受政治、经济等因素影响,有些企业的一些房地产商品被闲置,房地产的买卖或者租赁合同被终止,而此时,企业的资金已经投入,短时间内很难变现。有时由于不确定事件发生或者双方合同执行出现问题,导致客户不按时交清剩余的房款,投资不能预期收回。

二、房地产企业财务风险的成因

(一)宏观因素分析

房地产企业比较容易受国家和地区经济情况的影响,很难预测未来的走势,另外企业本身也存在一些缺陷,如变现能力低,周期长等,具体表现在以下几个方面。

1.市场不成熟

我国房地产业是个新兴产业,起步晚,对它的发展规律、经营管理的实践理论研究还不够成熟,在房地产投资的运作上还存在一定的盲目性。一些房地产企业将闲置的资金全部投在诸如商品房等某一种形式的房地产上,投资模式单一。

2.政府政策影响

为了适应经济形势,政府多次出台相应政策,进一步严格房地产开发贷款条件,房地产企业从银行获得资金的难度进一步增大。银行多次加息也将影响房地产的投资速度,削弱企业的盈利能力。

3.风险意识淡薄

有些企业领导只追求投资项目带来的巨大的盈利空间,没有意识到真正的风险。在制度上,缺少一套完整的内控制度来规避风险,不能从制度的层面严格控制风险。会计人员的风险意识淡薄主要表现在对于应收款项记录简单,缺少对其进行测试、分析和实施必要的措施保证款项收回。

4.房地产企业会计体系还不完善

房地产业作为一个新兴产业,其会计核算与一般的加工企业有些不同。目前,会计科目的设置、核算方法、指标评价等还没有形成完整的会计核算体系,有些房地产企业完全按照加工企业的核算办法,导致财务结果缺乏可比性。

(二)微观因素分析

1.缺乏财务预算和财务管理意识

在经营期间,有些企业对当期的经营状况仅仅停留在会计核算,缺少事后财务分析;即使进行了财务分析,但是不能充分利用分析结果对下期进行预算与指导,没有较好的发挥财务管理的作用。有些企业没有独立的会计部门,外聘会计对公司业务流程不太熟悉,不能对成本做到很好的日常控制。

2.盲目举债,资本结构不当

对项目的资金运作缺少全盘考虑和长期规划,当资金运转困难时,不是从公司内部挖掘资金潜力,利用自己积累的资金和设法追回外欠的债款,而是千方百计的借款,并且借款渠道单一,负债成本较大。

3.成本费用控制不严

有些企业对成本管理过于简单,仅仅把开发项目的成本管理当成是单项成本的控制工作,如对征地补偿费、设计费、临时设施费等的控制,通常每审核拨付一笔款项将其全部一次性计入成本中,对于后期财务成本费用分析不利,不能对每一项具体的费用分别控制。还表现在仓库等其他部门与财务部门脱节,对材料管理不利,报账不及时,致使财务部门不能收集第一线成本资料,导致财务预算与成本管理偏差大,资金管理跟不上。

三、房地产企业财务风险控制措施

(一)树立风险意识,建立短期财务风险预警机制

1.注重现金流量表的作用

现金净流量的多少是企业财务风险大小的晴雨表。通过现金流量表,会计报表的使用者可了解企业的支付能力、经营能力、投资能力及筹资能力,这样投资决策才可能避免风险;而企业的经营者通过现金流量表可了解因筹集资金给财务成果带来的不确定性和资金供需市场、宏观环境的变化。所以企业应积极发挥现金流量表的作用。

2.加强建筑材料成本管理

材料成本占开发成本的60%以上,做好材料成本管理对企业盈利有着举足轻重的作用。企业首先应正确选择材料核算方法,然后建立健全材料成本管理制度和标准。通过建立原材料采购成本考核机制,监督采购部门降低采购成本,在核算过程中加强材料成本的核算和控制,做好入库、出库管理。

3.加强应收账款管理

积极有效的应收账款管理将有利于企业加快资金周转,提高资金使用效率,也有利于经营风险的防范,维护投资者利益。因此,企业应采用科学严谨的管理手段,制定并落实一套完整而系统的应收账款管理制度,制定合理的信用政策,对应收账款进行账龄分析,建立坏账准备金制度,准确核算企业的资金。

4.加强存货管理

商品房作为企业特殊的存货,金额大,占用投资成本比例大。如果商品房卖不出去,投资就收不回来,因此,企业应采取措施降低商品房的空置率,减少资金占用,加速资金周转,提高资金利用率,缩短投资回收期。

(二)建立长期预警机制,寻求最佳资本结构

企业负债经营会给企业带来杠杆效益,但是负债比重越大,财务杠杆效应越强,投资者可能会由于借款而蒙受重大的损失;当借款到期而市场不旺时,企业可能不得不低价出售房屋或由于债务大导致利息负担过重,财务风险加大。因此,企业应该密切关注银行利率变化,合理安排产权结构与债务结构,寻求最佳资本结构组合。

(三)合理选择投资组合模式

房地产企业属于资金密集型行业,一些重大项目可能涉及几个亿资金。再加上企业受自然、政治、技术、社会等因素影响大,各个部门应该积极配合,紧跟国家形势、政策,投资每个项目前进行严密的市场调研,做好项目的风险分析与可行性分析,合理运用一些投资组合理论,将企业面临的风险因素进行时间和空间的分离,合理进行投资组合。

(四)编制资金筹集方案

一个好的资金筹集方案是成功筹集资金的第一步。在筹集资金时,必须充分重视房地产企业投资大,投资回收期长,而短期负责的还款期短的特点,建立多元化筹资渠道。必须把握好资金筹集的时间、数量、成本各个方面,编制一个切实可行的资金筹集方案,避免过渡的财务风险。

此外,企业应注重现金管理,首先制定合理的现金使用计划,保持现金收支平衡,保证日常经营现金的需要。其次,避免盲目投资,准确计算货币的时间价值,盘活闲置的现金。

(五)定期进行审计

内部审计应重点审查企业的预决算、投资合理情况,预算变更情况,各种财务活动、财务管理情况,各项资金及物资、人力、技术使用情况,发现、揭露并禁止企业的违法违规行为及企业财务工作和各部门经营工作中的舞弊行为,发现并改进工作中的不正确、不科学、不利于企业发展的经营管理现象,促进企业管理水平和经营效益的提高,促进企业内部经营管理等方面有序进行。

(六)做好预算的编制工作

企业在预算期内,要做好现金预算、项目预算、财务预算、筹资预算。根据企业的财务状况、资金来源与资金运用以及国家的相关财税规定,测算企业各年的资金盈余和短缺情况和供选择的资金筹集方案,制定借款计划和偿还计划。在经营期内,要不断对预算进行调整,以适应不断变化的环境,包括对预算实施计划的调整、期限的调整、措施调整、结构调整等;还有经营目标、投资筹资目标的调整。

【参考文献】

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[3] 孙宁.房地产开发中的风险因素分析[D].西安理工大学,2002.

[4] 邓春华.财务会计风险防范.[M].北京:中国财政经济出版社,2001.

房地产财务风险控制篇7

    论文摘要：房地产是我国80年代中期后发展最为迅速的行业之一，然而其企业资产负债率也远远高于其它行业，财务风险也高于其他行业。为此，深入分析和研究当前我国房地产企业的财务现状及其所存在的风险，做好财务风险的防范与控制，有助于帮助我国房地产企业更快更好的发展，也有利于我国国民经济再上新的台阶。

众所周知，房地产企业是一个较为特殊的行业，与其它施工企业或建设单位有着质的区别，是集房地产的开发建设、经营销售、配套管理及服务为一体的行业，具有生产周期长、投资额度大、市场风险大、政策调控风险大的独特特点，资本密集性程度较高。虽然目前大多数房地产企业已由单一的项目公司向集团化运作模式转变，整体抗风险能力有所增强，但由于房地产行业所具有的独特特点，其面临的财务风险仍是值得关注与重视的一个关键点。为此，本文将结合自身的工作实践，对我国房地产财务风险的防范与控制提出几点个人的建议。

1 财务风险定义

财务风险是指企业在各项财务活动中由于各种难以预料和无法控制的因素，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果与预期的经营目标发生偏差，从而形成的使企业蒙受经济损失或更大收益的可能性。房地产企业财务风险主要表现于筹资风险、投资风险、经营风险。

2 房地产财务风险防范与控制措施

2.1 充分市场调研，在投资风险决策过程中保持稳健性原则，以有效防范和控制投资风险

提高管理者的投资风险管理意识，在投资决策中要在收益和风险中，保持谨慎原则，尽可能降低投资风险，以此来提高企业的财务风险的防范与控制能力，确保企业的可持续发展。对于许多破产后企业来说，有相当一部分企业是由于管理者没有充分调研市场，或在项目投资决策中稳健性原则保持不够，过于乐观，以至于当项目与预期出现一定偏差时，企业资金就处于紧缺状态，财务风险也紧随发生。为此，本文认为，由于房地产行业投资金额较大，回收周期较长，资金投入后调整难度较大的特点，房地产企业投资决策前，必须充分了解城市规划信息、周边土地供应及使用情况、周边房地产开发供应情况及市场需求信息，同时在投资决策中需要克服盲目乐观主义，尽可能降低投资风险，要在收益、风险之间进行权衡，寻求最佳组合。

2.2 做好筹资风险的防范与控制工作

企业筹资风险的产生一般由内因及外因导致的。内因有很多种，可能是不当筹资方式，或是企业盲目投资，使企业负债规模过大，也有可能是企业的负债结构不合理等；外因则更多，或因市场行情的不确定因素；或是金融市场的利率、汇率等 发生变动等，都将导致企业的利润下降，而这些因素对于资金需求庞大的房地产企业来讲，其财务风险所受到的影响则更是不言而喻。为此，本文认为，房地产企业可以通过以下几个途径来防范与控制筹资风险的产生：

一是优化企业资本结构、改变融资模式。房地产企业需结合企业自身的实际情况，科学合理安排企业的资本负债，做到债务适度，并合理安排长短期资金。在国家现有宏观经济政策调控情况下，需将单纯依赖银行开发贷款的筹资模式，向以银行开发贷款为主，信托融资、股权债权定向私募、销售融资、资产证券化等融资方式多元化组合的方式转变，以确保项目资金充裕，不至于出现资金链断裂。

二是建立滚动预算机制，尤其加强现金流量的预算编制和管理，对企业财务进行预警分析。企业能否维持下去，并不完全取决于是否盈利，而取决于是否有各种现金用于支出。因此准确的现金流量预算，可以为企业提供预警信号，揭示企业现金余缺，使管理者能够及早采取措施，应对可能发生的风险。尤其是房地产行业，资金需求量大，现金流量预算的准确编制更为重要。为能准确编制现金流量预算，房地产企业应根据项目开发及销售计划，采用稳健性原则，将各部门具体目标进行汇总，将未来预期收益、销售收现、项目付现支出、投资计划及融资计划量化表达，建立企业全面预算机制，预测未来现金收支状况，并以月、季、半年及1年为周期，进行滚动预算编制，及时反映项目现金流量的变动状况。并在执行过程中，严格按照现金流量预算把关，出现重大变化时，应及时调整，进行收支平衡。

2.3 加大经营管理力度，避免财务风险潜藏在于企业内部

一是加强与完善企业内部控制制度。企业的内部控制管理与其经营活动是密不可分的。企业的内部控制管理主要包括办公人员的职权与职责、各项业务的操作流程、各项业务的分析与评估、内部管理体制制度的制定与实施等。对于房地产企业而言，每一项经济业务活动要有两个或以上的具有互相制约关系的控制环节，在资产处置、资金调度、销售结算、提供担保和对外投资等方面，明确决策人员和执行人员及会计人员、经办人员与保管人员之间的职责权限和工作程序。因此，加强与完善企业内部控制制度，使企业的内部控制制度更加规范与科学，将有利于对企业财务可能存在的风险进行有效的防范与控制，降低经营风险。

二是加强与完善企业的成本管理，建立目标成本体系。成本管理是企业管理运营过程中的关键部分，它关系到企业的盈利与收益，一旦企业失去盈利与收益时，企业很有可能面临着亏损和破产，这对于房地产企业更是如此，它的影响远在于其它几个方面。当前，我国的房地产的发展正处于如日中天的时候，竞争也异常激烈，如何在激烈的竞争中取得竞争优势，加强成本管理，将是非常重要的一环。笔者认为，成本管理贯穿于项目投资决策、项目建设整个过程之中，企业应根据目前市场成本状态，合理预计未来成本走势，合理预测编制项目目标成本，并在开发建设过程中根据材料、人工价格变化等因素，适时修正目标成本，用以指导项目决策。

三是建立项目动态投资测算模型，及时反映项目预期收益变化状况，为管理决策提供支撑依据。本文认为，充分利用信息化技术，根据项目开发进度及动态成本更新数据，结合项目销售预测，按季滚动编制项目收益及现金流量预测，及时反映企业成本、销售价格对企业收益影响，并及时反映项目资金余缺，为决策提供更为科学、有效的数据和资料，也有利于对项目实施进行很好的监控与分析，给企业的财务风险再加上一道保险。

3 结语：

综上所述，房地产企业的财务风险与其它行业相比，其所潜在的风险要远远高于其它行业，更需要企业管理者严谨甚微，提高企业的财务风险管理意识，认真对待每一项目，对项目进行全过程进行动态投资测算分析，加强企业的投资风险、经营风险及筹资风险的管理，防范与控制企业财务风险的产生与发展，确保企业的健康、稳健发展。

参考文献：

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[2]袁斌. 新形势下我国房地产财务管理现状及对策分析[j]. 现代商贸工业.2010，23.

[3]钱剑. 我国房地产企业财务管理存在的问题与完善对策[j].中国总会计师.2010，02.

房地产财务风险控制篇8

摘要：财务风险客观存在于房地产企业财务管理工作的各个环节，是现代房地产企业面对市场竞争的必然产物。阐述了房地产企业财务风险的含义和基本特征，分析了财务风险的成因，提出了应培养全员风险管理意、建规立章、分析财务管理外部、完善财务预警系统等房地产企业财务风险的控制策略。

关键词：房地产企业；财务风险；风险控制

“企业的发展与风险并存”。现代财务的风险观，要求房地产企业不断调整自身的经营战略，在全面认识和把握风险的前提下，预防和避免各种不应有的损失，使企业在竞争中不断发展与壮大。由于房地产企业所处的宏观环境的变动性及企业自身活动的复杂性、多变性和人们对未来认识和控制的局限性，财务风险客观存在于房地产企业财务管理工作的各个环节，是现代房地产企业面对市场竞争的必然产物，如何控制风险，用何种策略对风险进行识别衡量、分析和控制，成为房地产企业管理理论和实践工作中急需解决的课题。

1房地产企业财务风险的含义

房地产企业的财务风险从资金活动的内容来看，主要有筹资风险、投资风险、经营风险、存货管理风险、流动性风险。理论界对财务风险的涵义持两种观点：第一，财务风险是由于各种不确定因素的影响，使房地产企业财务收益与预期收益发生偏离的可能性，房地产企业财务活动的组织和管理过程中某一方面和某个环节的问题，都可能促使这种风险加剧；第二，财务风险是房地产企业用货币资金偿还到期债务的不确定性，也称融资风险或筹资风险。

财务风险，从狭义上看，是指由于利用财务杠杆给房地产企业带来的破产风险或普通股收益发生大幅度变动的风险。从广义上看，是指房地产企业在筹资、投资、资金营运及利润分配等财务活动中因各种原因而导致的对房地产企业的存在、盈利及发展等方面的重大影响。在市场经济环境中，财务风险是客观存在的，要完全消除风险及其影响是不现实的。

2房地产企业财务风险的基本特征

（1）客观存在性。即财务风险不以人的意志为转移而客观存在。

（2）不确定性。不确定性是房地产企业财务风险的基本特性。即财务风险虽然可以事前加以估计和控制，但由于影响财务活动结果的各种因素不断发生变化，因此事前不能准确地确定财务风险的大小。

（3）分散转移性。财务风险的这一特征使风险组合、远期外汇交易、货币和利率互换等多种财务工具在财务风险管理中进行运用，使财务风险管理成为可能。虽然财务风险是不可避免的，但可以通过防范和控制来分散转移财务风险。在财务风险发生之前或发生过程中，通过选择合适的风险管理技术，采取专门的方法和手段，可以分散和转移财务风险，避免或减少风险损失。

（4）预测决策性：房地产企业经营是持续进行的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行估计，在事前对损失进行预测，从而做出投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。

（5）收益共存性。即风险与收益并存且成正比关系，一般来说，财务活动的风险越大，房地产企业要求的收益也就越高。

（6）激励性。即财务风险的客观存在会促使房地产企业采取措施防范财务风险，加强财务管理，提高经济效益。

3房地产企业财务风险的成因

房地产企业财务风险产生的原因很多，既有房地产企业外部的原因，也有房地产企业自身的原因。房地产企业产生财务风险的一般原因有以下几点：

3．1外部性财务风险

外部性财务风险是房地产企业外部环境给房地产企业财务带来的风险，这类风险一般是房地产企业较难预料和控制的，并往往通过影响房地产企业内部性风险因素而发生作用，是一种间接性财务风险，具体包括自然风险、社会风险、经济风险和政治风险等。

3．2房地产企业财务管理人员对财务风险的特性认识不足

财务风险是客观存在的，只要有财务活动，就必然存在着财务风险。然而在现实工作中，许多房地产企业的财务管理人员缺乏风险意识。风险意识的淡薄是财务风险产生的重要原因之一。对财务决策缺乏科学性导致决策失误。财务决策失误是产生财务风险的又一主要原因。避免财务决策失误的前提是财务决策的科学化。目前，许多房地产企业的财务决策都存在经验决策及主观决策现象，一言堂的工作作风在房地产企业的管理中仍然普遍存在。由此导致的决策失误经常发生，从而产生财务风险。

3．3房地产企业内部关系没有理顺

房地产企业与内部各部门之间及房地产企业与上级房地产企业之间，在资金管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理不力的现象，造成资金使用效率低下，资金流失严重，资金的安全性、完整性无法得到保证。这主要存在于一些上市公司的财务关系中，很多集团公司母公司与子公司的财务关系十分混乱，资金使用没有有效的监督与控制。

3．4资本结构有待改善

根据资产负债表可以把财务状况分为三种类型：一类是流动资产的购置主体由流动负债筹集，辅以长期负债筹集，固定资产由长期自有资金和大部分长期负债筹集，也就是流动负债全部用来筹集流动资产，自有资本全部用来筹措固定资产，还是正常的资本结构型。二类是资产负债表中累计，表明一部分自有资本被亏损吃掉，从而总资本中自有资本比重下降，说明出现财务危机。三类是亏损侵蚀了全部自有资本，而且也吃掉了负债一部分，这种情况属于资不抵债，必须采取措施。

4房地产企业财务风险的控制策略

4．1培养全员风险管理意识

领导要具有风险意识和强烈的责任感，采用科学的财务决策方法。为防范财务风险，房地产企业应理顺内部各种财务关系，明确各部门在房地产企业财务管理中所具有的权利和应承担的责任，真正做到权责分明。强化财务管理人员风险意识，使其认识到房地产企业财务活动的复杂性和重要性，调动其参与房地产企业财务管理的积极性，加强对财务风险的防范。

为控制财务风险，房地产企业应把化解风险当作首要责任和目标。以风险管理为导向的财务风险控制系统，从工作环节上，把重心放在事前防范。房地产企业防范和控制风险的能力越强，赢利能力就越强，因此，控制财务风险是房地产企业永远的主题。

4．2建规立章

房地产企业通过规范内部制度，完善法人治理结构，设计合理的激励和约束机制，将风险机制引入房地产企业内部，使管理者、职工、房地产企业共同承担风险责任，实行岗位风险责任管理，做到责、权、利三位一体，提高房地产企业全体员工的风险意识，促使财务管理人员将风险防范贯穿于财务管理工作的始终，以控制和防范财务风险。

4．3分析财务管理外部环境，完善财务预警系统

为控制财务风险，房地产企业应认真分析研究财务管理的外部环境，逐渐掌握其变化规律，制定多种应变措施，根据对财务管理外部环境变化的预测，调整财务管理政策和改变管理方法，提高房地产企业对财务管理环境变化的应变能力，尽量减少外部因素对财务管理的影响。对财务管理外部环境进行分析研究，还可以进一步完善财务预警系统。财务预警系统的功能有：信息收集、预知危机、控制危机。

4．4以财务分析指标体系为指导，建立长效的财务预警系统

建立长效财务预警系统，其中获利能力、偿债能力、经济效率、发展潜力等指标最具有代表性。适当搭配房地产企业的短期负债与长期负债的比例，控制财务风险。引发财务风险的另一原因是房地产企业的短期负债与长期负债的搭配比例不当，对于这一问题的解决方法，主要是根据房地产企业的现金流，并结合房地产企业的行业特点、经营规模，利率结构等因素来制定合适的长短期负债比率。

4．5引进科学的风险管理程序

财务风险管理是一个有机过程，通常包括：一是识别和评估风险。对房地产企业财务可能遭受的风险进行事前预测和全面估计，认清房地产企业所处的环境，剖析财务系统中的不利因素，划分出财务风险的强度和可能的损失程度。二是预防和控制风险。在风险识别、评估和分析的基础上，确定应付风险的方案和措施，制定房地产企业财务战略和计划，优化财务决策和控制方法，健全财务信息的控制系统等。三是风险的损失处理。通过事先防护性安排，对发生的风险损失迅速作出积极有效的反应，以最少的损失和最快的途径排除风险，确保财务机制的正常运行。财务风险管理是现代房地产企业财务管理的重要内容，也是整个房地产企业管理的重要组成部分。只有房地产企业全员、全方位重视财务风险管理，才能使财务管理有序、有效进行，保证房地产企业持续、稳定发展，有利于房地产企业基于风险管理的企业价值最大化的实现。

4．6利用信息手段支持有效的财务管理

用信息化进行采购管理，利用合同控制降低产品成本，保证产品质量，从而提高产品竞争力，防范经营风险。用信息化进行生产管理，以销定产，按市场供应，按订单生产，克服传统方式的缺点，变房地产企业推动为市场用户的拉动。用信息化进行库存管理，可以加快房地产企业流动资金自转，减少库存积存，防范库存管理不善而带来的财务风险，通过信息技术手段，动态地掌握分析房地产企业和市场的平衡点，减少库存积压。

4．7大胆而谨慎地利用衍生金融工具规避风险

以期货、期权、互换为风险管理手段的衍生金融工具本身就有规避功能，利用外汇、利率、股票期货能达到套期保值的作用，回避市场的价格风险。但由于期权、期货具有高杠杆率会使其本身风险程度加大，因此房地产企业在运用衍生金融工具规避风险时应特别谨慎。房地产企业财务风险的防范是对风险进行动态的控制，风险与收益同在，敢于冒风险的房地产企业充分利用有利时机，往往从高风险中获取高收益。房地产企业高管人员应充分识别和控制财务风险，把风险管理定位到房地产企业管理的重中之重，把握多变的市场机遇，发挥财务风险管理的职能，避免财务危机，保证房地产企业获得稳定、长期的经济效益。

参考文献

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房地产财务风险控制篇9

房地产行业要在激烈的市场竞争中始终立于不败之地，就必须要正确地控制和防范财务风险，增强规避财务风险的能力和水平，不断提升企业的经济效益和社会效益。本文主要针对房地产行业如何控制和防范财务风险展开深入的研究与分析，并提出几点针对性的优化策略，以供相关人士的参考。

关键词：

房地产行业；防范；财务风险；优化策略；研究

目前，控制和防范财务风险是房地产行业建设中的重中之重，占据着重要的行业地位，已经得到了房地产内部的高度重视与认可。房地产行业在生存发展过程中，财务风险是重要的限制性因素，严重影响着房地产企业的正常运转。房地产行业控制和防范财务风险的建设工作任重而道远，要制定出切实可行的防范策略，避免财务风险的拓展和蔓延，要为房地产行业的发展建设提供强大的生命力。

一、房地产行业的财务风险的成因研究

(一)举债方式的不合理，造成企业资产结构的失衡

房地产在进行项目投资过程中，资金是投资过程中重要的保障，一些地产行业往往会通过与各大银行或者金融机构进行举债来不断满足自身的资金需求。但是，对于部分企业的举债来说，具有极大地不合理性、盲目性。与此同时，也没有对自身的偿债水平进行深入的分析，负债压力如果过于沉重，就会进一步加剧企业的偿债压力，这也是造成企业资产结构失衡的重要影响因素。在房地产行业处于惨淡的情况下，财务杠杆的不良效应非常明显。而财务杠杆系数是判断财务杠杆效应的重要指标。在特定的条件之下，企业的负债情况、财务杠杆系数以及财务杠杆效应等三者之间是成正比例的关系，进而会造成企业财务风险的发生。

(二)成本费用的控制力度不够深入

一些房地产企业对于成本核算与控制的理解存在着较大的误区，普遍认为是财务部门分内的事情，进而加重了财务部门的工作量，难以正常的进行成本资料的收集、整理工作，而且其他各个部门也无法充分地认识到成本管理的重要性，从而引发企业的财务风险。例如：某个房地产企业尚未能建立专门的成本管理部门，企业的领导也缺少着高度的重视。在某市繁华地段的项目建设中，过于注重外墙装饰的华丽与豪华，浪费了大量的成本费用，而且实用性也严重缺失，造成了企业财务风险的发生。

(三)企业内部财务控制机制较不完善、健全

目前，我国房地产企业的内控水平普遍较低，房地产项目的开发是一个较为漫长的阶段，项目执行周期和资金周转期比较长，具有较多的限制性因素。进而加剧了内部控制和财务管理工作的难度性。此外，在成本管理的建设中，由于欠缺着较为成熟的管理经验，尚未形成统一全面的控制体系，进而无法对各个部门进行有效地管控，最终导致财务决算与预期差距过于悬殊，无形之中就会产生一定的财务风险。

二、加强控制和防范财务风险的优化策略

(一)确保企业资本结构的合理性，控制好企业资本负债率

企业在投资的过程中必须要筹集足够的资金，而企业的筹资是处于高风险、高收益的局面。要想有效防范企业财务风险的发生，就必须要确保投资决策的正确性、合理性。因此，企业要从自身发展的实际情况出发，制定科学合理的战略目标，对企业内部、外部环境进行深入的剖析，要研讨投资的可行性因素和风险性因素，杜绝盲目随意地投资。同时，要将负责比例控制在合理地范围之内，在举债之前，要充分考虑自身的债务风险承受水平，而且要将权益成本和负债水平控制在合理地范围之中，长期负债和短期负债要保持相互协调与平衡。房地产的眼光要长远化，切忌鼠目寸光，不能只顾眼前小利，避免企业财务风险的发生。

(二)建立健全企业内部控制体系，提升财务管理水平

房地产行业在控制和防范财务风险过程中，要对企业内部的各个部门、人员要进行全方位、多角度领域地控制。企业领导要始终保持着高度的重视程度，增强自身的管理经验，不断建立健全科学、完善的内部控制体系，并且加大财务管理的控制力度。同时，在项目成本预算中，要加强应收账款的管理，强化自有资金的使用力度，要尽可能地减轻对外来贷款的依赖程度，企业自身要做到“自给自足”；对于资金的来往情况要进行深入的排查与管控，要最大程度地避免、贪赃枉法现象。

(三)制定房地产行业的风险预警评估机制

风险预警机制是房地产行业防范财务风险的重要手段，房地产企业要在建立内控制度的前提下，制度风险预警机制，以便于对财务风险进行预测，避免财务风险的扩散和蔓延。企业风险预警机制要包括风险基本信息系统、风险预测分析系统以及风险处理系统等方面。其中，风险基本信息系统是风险预警机制重要的前提条件在，主要负责财务信息的收集、整理等工作；其次，风险预测分析系统是风险预警机制中的关键所在，主要对财务风险进行识别、判断以及监测等，并且要设置层级预警线，层级预警线越明显，财务风险性因素就越明显；最后，风险处理系统要深入结合财务风险发生的性质、成因、类型等方面，制定相应的防范措施，做到具体问题具体分析，从而将企业的财务风险控制在最低程度。

三、结束语

综上所述，加强房地产行业财务风险的控制和防范工作势在必行，可以提升企业的市场竞争力与影响力，并且在激烈的市场占一席之地。在房地产控制和防范财务风险过程中，是机遇与挑战并存的局面，我们要积极抓住机遇、勇敢地迎接挑战。提升防范财务风险能力，建立健全科学完善的内控制度，进一步强化企业的财务管理和成本管理，避免企业财务风险的发生。同时，财务管理人员要提升自身的专业水平与防范风险的水平，要做好成本控制管理工作，不断降低企业的成本费用，要将财务风险造成的经济损失降到最低，从而为房地产行业提供更为广阔的发展空间。

参考文献：

[1]张利霞.我国房地产企业财务风险控制研究[J].中国乡镇企业会计，2016，(08)：119-120.

房地产财务风险控制篇10

关键词：房地产企业；财务风险；管理

一、房地产企业财务风险的成因分析

（一）外部原因

1、国家的法律、政策环境

房地产行业受国家相关房地产政策、金融政策等因素影响比较大，这些政策的变动会给房地产企业带来巨大冲击，从而使其遭受财务风险上的威胁，如土地的取得、融资、资金的回收等。

本文对2010-2014年有关房地产调控的重要政策进行大概梳理，见表：

2010.01 2010年1月10日，国务院出台“国十一条”，严格管理二套房贷款，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。

2010.04 2010年4月17日，新国十条出台，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。

2011.01 2011年1月26日，《国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》公布，即“新国八条”，同时国务院向各地分派房价调控督查组。

2012.02 2012年02月15日，国土资源部《关于做好房地产用地管理和调控重点工作的通知》

2013.02 2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。会议不仅再次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，还在继2011年之后再次提出要求各地公布年度房价控制目标。

2014.09 2014年9月30日，央行出台房贷新政，主要内容包括：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，贷款购买第二套住房时，可按照首套房贷政策执行。

2010年的调控政策被号称是史上最严的房地产调控政策，成为国内房地产市场“名副其实”进入调控的开始。为了调控前些年过热的房地产市场，政府从多方面措施入手，通过调节首付比例、利率、提高税费征收等措施抑制市场购房需求，尤其重点遏制投资型和投机型需求为主要重点，同时调整住房供应结构。而随着房地产企业的逐渐萧条，2014年开始，国家开始进行松绑的调控政策，刺激大量需求入市，尤其是改善型需求。新政出台后，全国各地楼市皆迎来成交高峰。可见国家的相关政策对房地产企业有很大影响。

2、市场供求关系

供需结构失衡仍是房地产市场的主要矛盾。目前中国房地产的住房供求关系的确进入一个新的阶段，从过去总体偏紧、到目前总体偏松，部分地区比较过剩，供求关系的变化对房地产企业的活跃程度起到了重要影响。

（二）内部原因

1、资本结构不当，资产负债率偏高

房地产是资本密集型产业，投资额大，随着开发规模的大型化、高技术化，投资额越来越大，投资风险也就更大。因此房地产投资对融资有着较高要求，必须保证资金链的连续性。除了银行信贷外，房地产行业的开发资金很大一部分来自外部借贷或不规范的融资行为，以至于房地产企业的贷款率持续走高。在巨大的利益驱动下，房地产企业大肆举债经营，造成公司负债规模巨大，相应的利息支出也十分惊人。一旦收益降低，企业极易失去偿还能力甚至破产。

2、忽略资金的日常管理工作

我国很多房地产企业内部管理者和财务人员普遍缺乏现代企业财务风险管理观念，往往只重视楼盘项目的销售而忽视了对于资金的管理。很多企业的财务管理工作都只停留在简单核算上，根本没有对资金使用和成本管理等问题进行严格的管控，这也在很大程度上加剧了企业的成本压力，使房地产开发企业面临巨大的潜在风险。

3、财务风险预警体系及防范措施不健全

在我国房地产行业中还没有健全的财务风险预警体系及防范措施，财务风险预警系统还未可以对企业的经营财务情况进行实时监控，对立刻发出警告信息、提醒相关人员立即采取风险防范措施的作用不明显，不能使风险的最后结果降低转并变成企业收益。

二、房地产企业财务风险管理防范策略

（一） 提高财务管理人员的管理素质和风险管理意识

房地产企业的财务人员要牢固树立风险意识，除了严格执行国家颁布的企业会计准则外，还要在工作上不断增加管理素质，摒除以往财务人员就是管好钱，用好钱的陈旧观念，提高财务风险管理水平。在此基础上，财务人员还要帮助提高决策者的财务管理素质，要使决策者通过企业的财务报表，更加理性、客观地为企业投资作出更科学的决策，最大限度地降低财务风险。企业还要不定期地对财务人员进行培训，提高其综合素质，改变过去重视楼盘销售轻视财务管理的陈旧管理方式。

（二） 优化资本结构，降低筹资风险

一定程度的负债经营会给企业带来杠杆效益，但并不是意味负债比例越高越好，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，可以利用本身的良好信用以及土地抵押进行银行贷款以增加资金来源，充分发挥财务杠杆的作用，利用杠杆效益抵消财务风险带来的消极影响；另一方而应把债务风险控制在集团可以接受的范围内。通过合理安排产权资本和债资本的比例关系，寻求最佳的资本结构，将则务风险降到最低。

（三） 搞好资金管理，加强生成核算

注重现金管理，制定合理的现金使用计划，保持现金收支平衡，并保证企业日益经营对现金的需要。加强投资项目的风险分析和可行性研究，确保所投资金的安全、高效，避免项目投资的盲目性。另外要加强成本核算，在保证开发产品质量的前提下，对整个项目的成本核算作全盘计划。同时加强应收账款的管理，减少企业坏账损失风险，并且要控制好现有资金，逐步降低商品房空置率，减少资金占用量，加速资金的周转，提高资金利用率，使开发企业尽快步入资金良性循环的轨道。

（四） 健全财务风险预警体系，完善财务风险防范措施

建立有效的财务预警系统，对企业的生产经营活动进行跟踪、记录，考核实际情况与目标、预算之间的差异，分析存在偏差的原因。在可能危害企业财务状况的关键因素出现时，财务预警系统能预先发出警告，提醒经营者及早做出准备或采取对策，避免潜在的风险演变成现实的损失、起到未雨绸缪、防患于未然的作用。根据房地产企业的特点，财务负责人应及时组织财务人员对财务报表、项目可行性等进行分析，定期分析和评价企业中存在的财务风险，提出完善财务风险管理体系的建议。

参考文献

[1] 祁庆虹.浅析房地产企业财务风险的特点与防范[J]. 行政事业资产与财务， 2014 （21）.

[2]杜俊娟.我国房地产企业财务风险的预警与防范[[J].会计之友.201 3（10）.

[3] 马永红.关于房地产企业财务风险分析及防范措施的研究[J]. 中国总会计师， 2011 （7）

[4]郭秀君，马广奇.房地产企业财务风险及防范策略研究[J].中国市场，2014（24）.