房地产项目规划设计方案范文

导语：如何才能写好一篇房地产项目规划设计方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产项目；重点环节；开发管理。

对房地产产品进行精准的市场定位，实施合理优化的成本战略，能够有效提高房地产企业的市场核心竞争力。虽然不同的房地产企业具有不同的经营策略，但是想要实现企业的成熟与有效经营必须具备以下几点，即构建完善的市场调研机制、成本控制制度尤其是产品研发制度。下文就房地产项目开发管理重点环节进行了分析和探讨。

1.房地产项目开发的投资决策问题

房地产企业是否具有雄厚的实例，土地储备量的大小是非常重要的标准。项目土地的出售和购买一般均通过招投标的方式，因此，在拍卖出让项目土地之前，对于究竟以何种价格取得土地比较合适，企业应该实现做好详细的项目投资的可行性方案，该方案应该包含房地产项目基本情况、项目用地情况调查、项目开发建设进度、项目开发组织机构、项目项目运行费用等。当然，制定或者编制项目投资的可行性方案需要房地产开发企业积累丰富的相关的基础性资料，否则不能够保证计算的全面性与精确性。经验显示，土地拍卖是一个竞争异常激烈的过程，通常需要多次加价才可能中标，所以在深刻研究项目的主要状况以及预期成本之后，在土地拍卖过程中才能够做到胸有成竹。

2.优化设计产品方案

在房地产项目的设计方案期间，想要保证设计方案的高质量，首要条件便是对产品市场进行深入、全面的产品市场调查。产品市场调查直接影响到房地产项目开发的成败。做好设计期间的市场调研报告需要注意以下几个方面：

第一，项目地块的概况。主要是项目所在地区或者城市的主要区域的房地产项目开况，房地产项目所在地块的现状尤其是今后规划情况，房地产项目所在地块的土地出让情况、地产开发状况。

第二，土地属性问题。对土地的基本基标、周边情况以及本身的潜力进行深入的分析和探究。

第三，当前的市场供需状况。主要内容包括：房地产项目所在地块的周边市场分析（主要是市场的整体供应情况分析），房地产项目所在地块周边的典型个案供应分析，其他市场需要状况分析（例如建筑、景观以及户型等）。

第四，相同类型的经典项目调查与经典项目分析。主要内容包括：针对典型项目的个案进行深入的调查，分析该典型项目个案的典型优势，结合实际的区域特点对典型项目的用地规划进行细致分析。

第五，开发该类房地产项目的具体对策和建议。主要包括建筑类型的对策与建议、绿化景观的对策与建议、户型匹配的对策与建议以及针对以上的建议的完善与优化。

3.项目成本控制策略

3.1成本控制的原则

（1）科学合理性原则

房地产开发项目的开发具有投资大、周期长、影响因素多，风险性高等特点。尽管提前制定的投资目标不能够保证各项数据的真实性和准确性，但是项目投资估算是不可或缺的。在房地产项目开发实践过程中，通过不断地的修改与调整，概算、预算、决算以及承包合同价会逐渐清晰化、准确化。投资估算是规划设计和方案设计的重要“参照物”，扩大初步设计方案与实施方案的目标就会形成概算，工程投资的最终结果便是决算。估算、概算与决算都必须具有较高的科学性与合理性，否则将直接影响房地产项目的收益情况。

（2）以设计阶段为重点全过程成本控制原则

项目建设全过程都在不同程度地影响着成本费用，因而，项目开发成本控制必须贯穿于项目建设全过程的各环节。然而，经大量的测算分析，人们发现对项目成本影响最大的阶段，是项目设计前的各环节。在规划设计阶段，影响项目成本的可能性为75%-95%；在技术设计阶段，影响项目成本的可能性为35%-75%；在施工图设计阶段，影响项目成本的可能性为5%-35%；而在项目的施工阶段，通过技术经济措施节约成本的可能性只有5%-10%。显然，控制项目成本的关键环节在于项目施工前的投资决策和设计阶段。因而，项目投资控制，既要贯穿于项目开发建设的始终，又要把重点放在项目设计及设计前的前期策划阶段。

（3）成本的主动控制原则

房地产项目的开发以选择宗地为开始，因此，从该阶段开始便要主动出击，举例来说，主动要求设计部门编制规划设计方案，并对全案进行策划。由于设计部门最大的弱势便是“懂技术不懂经济”，因此建议由专家小组（主要由建筑师、经济师、策划师组成）对设计部门提出成本控制的要求与建议，此举能够有效在设计阶段进行成本控制，也是遵循成本控制主动化的典型体现。需要的注意的是，在工程方案的实施执行过程中，成本控制目标通常会偏离预定方向，此时要积极主动寻求控制方法和处理措施来纠正偏离方向。

3.2细化成本控制方案

房地产项目通常可以划分为四个阶段，即决策阶段、前期准备工作阶段、施工建设阶段和市场营销阶段。

（1）决策期间

投资决策分析分为两个部分：第一，市场分析。对产品供求状况、市场竞争环境、价格水平、目标市场等；第二，项目财务评估。依照前者分析的结果分析和对比项目的经营费用和收入。

（2）前期准备期间

该阶段主要包括以下几点：第一，分析拟开发项目用地的范围和特性，规划用途及获益能力大小；第二，获取土地的使用权；第三，征地、拆迁、安置、补偿；第四，规划设计及建设方案的制定；第五，项目报建；第六，市政设施建设的谈判与协议；第七，资金筹措（安排短期和长期信贷）；第八，对市场状况作进一步分析，初步确定目标市场或价格水平；第九，对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算；第十，选择确定承包商。认真落实以上各项工作的内容，有效地进行成本控制。

（3）施工期间

在此阶段，房地产开发企业的主要任务是如何使建筑工程成本支出不突破预算，解决施工中出现的争议，确保整个开发项目的工期、成本、质量和利润目标的实现。

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关键词：房地产项目设计管理设计研发部设计单位

Abstract: as everyone knows, the design work in the real estate project is mainly caused by the construction unit by inviting bidding selected design institute to complete the. Design Institute is in accordance with the construction unit design task book and power of attorney of project planning and design, complete the standard is to satisfy the requirements of the contract, and to meet the national standard and the request of the government at the same time. Design management is as real estate developer sown implementation of project investment in the development of targeted management activities. The only investment real estate developers is the fund, investment objective is to earn more profits. The project is a tool for making money, the operation of the project is because developers ever fount into money and energetic.

Keywords: real estate project design management and design R & D and design units

中图分类号：F293.33 文献标识码：A文章编号：

前言：房地产项目的设计管理工作决定着房地产项目的成败，设计管理的不合理会影响项目的整体进度，导致工程停滞，成本增加等损失。房地产行业是需要把社会各种资源合理整合到一起才能完成一个开发的项目，而其中的设计工作是自始至终贯穿下来的，这就要求房地产开发商在选择设计公司的时候要多方考量。下面谈谈本人对房地产项目开发过程中设计管理的看法。

1、房地产项目开发所需的社会资源及设计单位的选择

1.1 房地产行业是一个资源整合的行业，而在房地产开发的过程当中需要整合的企业主要包括负责市场调查的策划公司、地质勘察院、规划设计公司、建筑工程总承包公司、专项分包公司、园林市政工程施工单位等。

1.2 一个项目从前期策划、概念规划、总体规划到详细规划设计、单体设计、初步设计和施工图设计，有很多个阶段，每一个阶段对设计的要求是不一样的，因此作为房地产开发商要愿意出更高的成本来与一家有实力的高水平的设计单位合作。但是往往高水平的设计单位都有着丰富的相关项目的设计经验，所以就要考察项目总设计师是否配合房地产开发商，能否听从建设单位的指导和意见，从而能够顺利实现建设单位的设计目标和主要意图。

2、房地产项目的策划

2.1 一个房地产项目的完成通常需要经历三个阶段：一是前期的规划设计阶段、二是施工建设阶段、三是经营阶段。项目的策划和规划设计，需要经过全面、细致、深入的市场调查和分析研究。没有完善的调查资料，就无法了解房地产市场的现状以及产品的分布和竞争特点，也就无法进行项目的准确定位，规划设计也就无从谈起。因此一个成功的项目取决于周密的调查研究。房地产开发商需要委托一家专业的策划公司对当地的市场进行深入的调查研究并收集相关的基础资料，同时要求策划公司能及时捕捉市场的变化和发展趋势，并体现到项目的策划设计当中，在实际施工前做出及时有效的改变。

3、房地产项目开发的设计过程的控制和管理

3.1 在设计管理中，房地产开发商要从根本上了解设计的过程，从而能够控制并监督设计，最终达到项目的预期目标。然而设计院设计出来的方案须报政府部门审批通过后才可施工，这就要求设计人员对国家及地方的法律法规进行充分的了解，多借鉴同类项目的设计经验，以保证设计方案能在最短的时间内审批通过。而这一阶段所包括的内容主要有规划报审总图、市政设计方案、景观绿化初步设计、建筑单体初步设计等。

3.2 在设计方案审批通过后，接下来就是要制定工程施工的总体计划，也就是设计施工图。施工图设计主要包括市政道路施工图、景观园林施工图、建筑单体施工图。施工图应该囊括整个项目的范围，乃至各部位的节点、防水、防火等都应做好细致的说明。这就要求设计院的各专业的设计师在设计施工图的时候，要做好沟通和协调的工作，尽量将出现问题的几率降到最低，以免在施工过程中发现专业间的设计矛盾，从而影响施工进度。设计专业包括五个即建筑、结构、暖通、水、电等。

4、房地产公司设计研发部的工作内容和重要性

4.1 在一个房地产公司里面一般都会有设计研发部，该部门就是房地产公司里面的设计部门，主要工作包括设计单位的落实、设计任务书的拟定、设计合同的洽谈、设计招投标、设计的过程管理、图纸审核、设计交底以及与设计院的沟通联系等。同时负责产品设计过程的组织工作；负责产品设计的进度跟踪和设计质量的控制与审查；负责协调与设计单位之间的关系，及时将“设计变更通知单”发放给相关部门；负责设计研发资料库的建立和管理。研发部要把房地产公司的设计意图全面系统的贯彻给设计院，以保证设计工作能够顺利有序的进行。

4.2 在相关规划设计和施工图纸设计完成后，设计研发部要将相关的图纸资料提供给审计部门，审计部会根据所提供的图纸资料列出工程量清单，确定项目的投资预算。同时设计研发部要按照设计合同中的要求对图纸进行自审，并组织总经理、工程部、营销部、审计部等相关部门对方案进行评审，做出评审意见，设计研发部再将图纸的评审意见反馈给设计单位从而完善设计方案。而工程部也会组织设计单位、监理单位、施工单位进行图纸会审和交底，由监理公司和施工单位提出图纸中存在的问题，由设计研发部和设计单位对提出的问题予以回复。

4.3 实际施工过程中需要设计发生变更的，由相关部门填写申请单并转交设计研发部，设计研发部负责和设计单位联系，要求其进行更改，在得到设计单位的设计变更通知单后由设计研发部送工程部、审计部，再由工程部转发监理公司及施工单位。若是营销部发现设计图纸与将来经营销售有矛盾和冲突的时候，要与设计研发部联系，由设计研发部针对具体的问题与设计单位进行沟通协调，提出修改方案，反馈给营销部，经确认后将修改申请提交给设计研发部，由设计研发部和设计单位联系，设计单位进行更改，在得到设计变更通知单后由设计研发部送工程部、审计部，再由工程部转发监理公司及施工单位。

5、项目竣工验收时各单位的职责

项目竣工后的验收工作由建设单位组织，监理单位主持，施工单位重点汇报工程的基本情况，工程是否按照设计图纸、合同内容和有关标准、规范进行施工，工程质量是否达到国家验收规范以及自检自评情况。勘察单位和设计单位对设计变更作出说明，对本工程是否按照图纸要求以及设计变更要求进行施工，是否满足设计要求，对是否同意验收发表意见。监理单位主要汇报对工程整个施工过程的监理情况，重点是对材料、设备进行审查，各分项分部工程是否按照图纸和有关标准、规范进行施工，工程是否达到国家验收规范，是否同意验收并对工程质量评估发表意见。建设单位介绍业主对勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位等单位的监督管理情况，对工程实物的监督管理情况，就工程能否通过验收及工程质量评定发表意见。

6、结语

综上所述，房地产项目的设计管理工作是贯穿始终的，从开始的制定策划方案到制作设计任务书再到规划图纸和施工图纸的审核以及施工工程中出现重大问题作出的设计变更，都离不开房地产公司的设计研发部和设计单位对问题做出的及时准确的反馈，从而保证工程的施工工作能够顺利进行。因此，房地产项目的设计管理工作在房地产项目开发的过程当中是起着举足轻重的作用的。

参考文献

王剑芳.我国房地产开发企业的发展现状、存在的问题及对策研究[J]. 特区经济，2006

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关键字：建设项目、工程管理、成本控制，计算机、信息化

Abstract: With China's real estate market is constantly improving, the state macro-control efforts on the real estate market continued to increase competition in the real estate market is gradually turning into a competition of capital, technology and management, real estate project management into a refined management era. China's market economic system has gradually built up; it is also facing more intense competition in the market as construction enterprises, construction enterprises in the project construction process effective cost management.Key words: construction project; project management; cost control; computer; information technology

中图分类号：TL372+.3文献标识码：A 文章编号：

一、房地产开发中的建设项目管理

在房地产开发过程中，广义的项目管理是指包括“项目计划、项目评估、项目组织、项目建设、项目建成管理”等几个过程。“项目建设”做为广义地产开发项目中关健的一环，在整中项目开发中有其至关重要的地位。1、房地产项目的正确决策是控制工程造价的基础和先决条件

任何一个房地产项目的成功与否，取决于房地产项目的正确决策，正确的决策是规划、设计的依据，直接关系到房地产开发项目的工程造价和投资效果，正确的决策是控制工程造价的首先前提和先决条件，决策影响工程造价的主要因素有以下几个方面：

（1）房地产开发项目的用途，规模、档次、开发时机地点，配套等对控制工程造价的影响：

房地产项目的用途和规模的档次决定着工程造价的高低，必须选择最佳最优的用途，规模和档次，用途不合理，没有根据地块区域发展的要求去正确决策是对用地资源浪费，而规模过小又使资源得不到有效配置，规模过大又有可能超过市场需求，而房地产项目的档次高低与否又会使工程造价扩张，并会影响到房地产开发项目的社会效益，因此，合理地确定房地产项目用途、规模和档次是决策阶级控制工程造价的关键。

房地产项目开发时机和地点以及配套设施的考量，也会直接影响项目的工程造价，如建筑材料价格的升降，对建筑工程造价有直接影响。开发时机的确定。一方面要重点看房地产的开发形势，另一方面，建筑材料价格在府谷区时，旺旺会舍房地产开发项目带来直接效益，而配套设施对整个地步项目的总工程造价也有直接关连，而有时配套设施的价值往往带有不可估性，对配套设施的决策，比如绿化配套、小区道路配套，园林景点配套等，必须在符合整体规划设计要求基础上要做到适用、美观。控制工程造价。

（2）可行性研究使投资估算对项目工程造价的影响：

房地产项目的决策依据是可行性研究，投资估算是确实可行性研究阶段工程总投资的限额，可行性研究不仅要评估房地产项目是否可行、更重要的是对项目方案进行优化论证。而投资估算必须准确且能满足现新设计和控制概算的要求，初步设计概算必须控制在批准的可行性研究投资估算范围内：收目的概算规模不能突破可行性研究投资估算，因此，决策阶段的可行性研究，必须得证投资估算的准确性。

二、确定成本控制的原则是保证造价控制的根本 为确保项目成本目标的实现，应确定成本控制的原则。（1）全员成本控制原则。成本控制涉及到施工企业项目经理部的所有部门，班组和员 工的工作，也涉及到每一位员工的切身利益，因此要树立全员成本控制的观念。 （2）全过程成本控制原则。 （3）目标成本控制原则。把成本计划的任务、目标和措施等逐一分解，落实到各个职 能部门，施班组及个人，做到奖罚分明。 （4）动态控制原则。施工过程中收集成本发生的实际数据，不断地将成本计划目标与 实际发生值进行比较，找出干扰因素，分析成本偏差的原因，主动采取控制措施，保证成本 控制在目标范围内。 （5）节约原则。根据工程进度，严格按照材料消耗量定额控制材料的损耗，不能突破 ，对各种材料余料进行回收，尽可能使材料的损耗率降低到最低水平。

三、合理的设计是控制房地产项目工程造价的关键

1、设计是房地产建设项目进行全面规划和具体安排实施意图的过程。是房地产项目处理技术与经济的关键，设计是否合理是控制工程造价的关键，在具体的工程设计中，包括规划总体设计，评规划设计，以及施工图设计，及配套工程和景观设计，做一名工程造价审计和编审人员必须要站在公司经济的高度对前期项目的各类设计要提前介入，对有可能影响工程造价的重点关键环节要提出自己的控制意见，设计上的优劣与否，会影响整个房地产项目是否经济，因此，在满足项目的使用功能及销售前提下，尽可能地进行方案比较和优化设计，选用适度超前，经济合理，安全可靠，满足市场需求的设计思想，和取价值工程理论优化设计方案，尽可能地在满足功能及市场要求的前提下降低工程造价。

2、在工程设计中尽可能采取成熟的建筑技术和建筑材料，对新技术新材料的运用一段都会导致工程成本的上涨。

3、对附属配套及景观工程设计中，一定要进行方优化，不仅要求考虑功能要求的需要，同时也要考虑合理的投资主次度，因为这方面对房地产项目的工程造价的影响是很大的。

四、项目实施施工阶段是工程造价控制的重要环节

房地产项目有了正确的决策及优化的设计方案，那项目的施工阶段是工程造价控制的重点内容。一般建设项目的施工费用占整个工程的造价的60%~70%左右。在施工阶段对房地产项目的工程造价的控制重点在以下几个方面：

1、加强合同管理，规范招投标活动，在项目的施工阶段对房地产项目的工程造价管理的控制重点放在招投标活动与施工合同条款的确实上。在招投标中，作为工程造价人员必须要先期做好准备。确定在合理的施工期限内可能出现的价格波动因素，明确双方应承担的价格风险范围，在合同条款约定上一定要谨慎细致。积极推动了工程量清单计价，减少施工合同纠纷。

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[关键词]：房地产 造价 成本 控制

近年来，随着房地产开发商的竞争越来越激烈，房地产项目只有控制好造价、管理好成本才能确保企业的长期稳定发展。因此，房地产企业要清晰认识到造价控制与成本管理的重要性，以市场经济下社会的需求为导向，对造价控制与成本管理的方式进行改革创新。

一、我国房地产项目造价控制与成本管理的现状

1.缺乏正确的认识

就我国的房地产现状来看，很少企业能够做到全员、全要素、全过程和全方位的造价控制与成本管理。这是由于房地产企业对项目的造价控制与成本管理没有一个正确的认识，一些企业把设计阶段作为造价控制与成本管理的重点，认为其他阶段对其的影响不大；还有一些企业材料和设备是造价控制与成本管理的主要内容。目前，我国大多数的房地产项目在项目竣工的时候才会进行成本费用的核算，这对房地产项目的动态开发过程来说是不合理的，不能够真实的反应开发项目的成本，使得成本与收益过于模糊化，这种现象是由于企业忽略造价控制与成本管理的时效性而造成的。

2.控制内容过于片面化

目前，大多数的房地产企业把项目的造价控制与成本管理看做单项成本费用的控制，如设备费用、土地成本费用、规划设计费用等，不能够全面的看待造价控制与成本管理的过程，使得企业不能够及时发现选址、规划设计等过程中的问题。这样就会导致企业把成本管理看做单纯的成本控制，只能在事后发现问题并想办法解决问题，不能将问题防范于未然。

3.缺乏系统的造价控制与成本管理的方法

现阶段，我国房地产项目造价控制与成本管理的主要依据是财务部门的决算报告，这种相对滞后的方式使造价控制与成本管理不能够充分发挥作用，同时也使房地产项目现阶段的造价控制与成本管理不能满足现代房地产企业管理的要求。事前预测和过程控制方式是现阶段我国房地产项目比较缺乏的，这就容易导致造价控制与成本管理过程中的问题不能被及时发展并解决，因此，我们应该建立系统全面的造价控制与成本管理方法，保证房地产企业的长期稳定发展[1]。

二、房地产项目造价控制与成本管理的方法探析

房地产企业工程造价控制的内容包括项目决策、设计、招标、实施、竣工五个过程中一系列的计价、定价的活动，而每个阶段的造价内容都是不相同的，因而相应的管理方式和控制方式也不尽相同。

1.决策阶段的造价控制与成本管理

房地产项目的灵魂和主旨即为项目的决策阶段，其直接影响着工程竣工后的经济效益，因此，决策阶段的造价控制与成本管理是最先要考虑的内容。而投资估算是决策阶段的关键内容，能够预测到房地产项目的经济效益。在完成可靠性研究报告的审批工作之后，投资估算成为设计任务书中的主要投资经济指标，直接控制了初步设计的概算，并影响到了项目资金准备的过程。因此，投资估算应该实事求是的反应出设计的内容，而设计人员必须全面体现自己的设计意图，即工程规模、功能要求和项目需求等方面的内容都要考虑到。施工技术要进行全面的比较，不仅在技术上要可行，而且在经济上要合理[2]。因此，决策阶段的造价控制与成本管理要从优化设计方案出发，对设计的整个过程进行控制，对各项成本指标进行考核，为设计人员和决策领导者提供理论依据。

2.设计阶段的造价控制与成本管理

据调查，房地产项目经济效益的80%受前期策划和设计阶段的影响，其中，结构成本占建筑成本的40%-60%，而结构成本是以前期策划和设计为依据的。设计阶段的成本以千万元计算，扩初设计阶段的成本以百万元计算，而施工设计阶段的成本是以十万元计算的。但是，不论在哪个设计环节，设计师多画一笔或少画一笔会直接导致企业增加或者减少几十万、几百万甚至是几千万。因此，设计阶段的费用尽量不要压缩，切实做好设计的优化过程。设计方案的评选过程中要求设计单位全面详尽的提供方案设计的概算以及概算控制方案等内容，有机的将技术指标和经济指标结合起来，对项目的整个过程做到全面的考量，切实做好设计阶段的造价控制与成本管理。

3.招标阶段的造价控制与成本管理

编制标底是招标阶段的关键环节，房地产企业工程投资是标底的制作基准。标底的编制必须要以市场的实际变化情况为依据，坚持客观公正的原则，以编制出高质量的标底，并使其控制在合理造价的下限范围内。招标文件要严密，招标过程要公平合理，施工单位的选择要慎重合理[3]。施工单位的选择要以项目规模、投资额、技术特点和要求等内容为依据，并要依据国家相关规定，采取不同的招标方式，如相对结构较为复杂的工程应选择技术、资金、施工力量雄厚的施工单位。

4.实施阶段的造价控制与成本管理

在项目实施的过程中，要加强对设计变更的控制，以确保签证的质量。为了提高工程签证的客观性和准确性，第一，要注重工程签证的时效性；第二，要客观准确的描述工程签证，即使隐蔽签证也要有图纸为依据，要求图纸上要标明被隐蔽的部位、项目、工艺和完成情况，而现场签证必须有原始数据，这些数据包括：时间、地点、事由和几何尺寸。要以合同为依据及时处理工程签证，审核过程要以国家相关规定为依据，不得随便改变。

5.竣工阶段的造价控制与成本管理

竣工阶段的决算环节是为了促进施工单位强化管理理念、完善管理制度、改革管理方式，这样才能使房地产项目的建设投资具有经济性、效率性和效果性。审计人员要依据国家相关规定办事，从根本上为决算环节把好关。这就要求他们在工作过程中要深入到施工现场，全面把握工程变更内容的具体做法，对工程变更、工程量的增减比较熟悉，为做好决算工作奠定扎实的基础。同时要建立完善的审计制度，只有这样才能保证竣工决算工作的真实性和严肃性。

综上所述，房地产项目的造价控制与成本管理是是存在于项目的整个过程中的，任何阶段都不可缺失。只有对房地产项目的全过程进行造价控制与成本管理，才能实现房地产企业的预期投资目标，并确保企业获取最佳的经济效益和社会效益。

参考文献：

[1] 杨小萍.浅谈房地产企业成本管理存在的问题与对策[J].经济研究导刊，2013，（12）：82-83.

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关键词：房地产质量问题管理措施

随着我国经济的快速增长，房地产行业日渐成为国民经济的重要部门，为我国的现代化和城市化提供巨大动力。然而随着房地产行业的开发，工程质量问题也逐渐成为人们关心的话题，豆腐渣问题工程越来越凸显的房地产工程质量问题成为房产行业无可回避的问题。而房地产工程质量管理也成为房地产工程管理的重要任务之一，它贯穿于建设项目决策阶段和实施阶段的全过程，一个房地产项 目质量管理的成功与否，直接关系着项目建设的成败，要提高房地产项目的质量，就必须狠抓房地产项目各个阶段的质量管理。

一、目前房地产工程质量存在的问题

房地产项目的全过程主要包括四个阶段：从项目构思到批准立项定义为项 目构思、目标设计、可行性研究阶段；从批准立项到开始施工定义为设计、计划招标、施工准备阶段；从开始施工到交付使用定义为实施阶段(预售活动)；从交付使用到责任结束定义为竣工验收和交付使用阶段 (物业管理)，各个阶段在实 施的过程中都存在一系列问题。

1、工程项目构思目标设计、可行性研究阶段存在的主要问题

这一阶段是影响整个工程质量的关键段。在这一阶段中，项目构思目标设计阶段的质量要求和标准往往没有符合业主的意图，并与投资目标相背离，直接影响到项目的决策质量和设计质量。项目建议书、可行性研究报告、初步设计文件等，没有严格按照国家规定标准、方针、政策进行编制，而且有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准，使得现在相当数量的咨询公司给业主提定性分析报告而很少进行定量分析(包括财务分析)，分析后没有结论，往往要业主根据只有定性思路去作判断、去决策。

2、工程设计、规划阶段存在的主要问题

现今的工程项目的初步设计过程中普遍存在各专业设计质量低、设计深度不够的现象，导致各专业施工过程中遇到相互妨碍无法施工的现象；施工图设计是对质量标准的进一步细化，是具体施工过程的指导文件，施工图设计深度没有很好地执行工程建设标准强制性条文，而且在这一阶段一些工程没有勘察报告就 进行施工图设计。导致规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，变更图纸多于施工图纸的怪现象。另外在设计规划阶段，目前，我国的建设监理主要是对项目施工阶段的监理，设计监理做的比较少，这一问题已严重影响了项目的产品质量。

3、工程实施阶段存在的主要问题

该阶段主要包括施工招标及施工建设，我国曾出现过许多豆腐渣工程，主要原因应归于此阶段。主要有四个问题，其一，招标投标活动没有严格按国家有关规定进行，有些业主对设计单位和人员的选择不是很严格，暗箱操作，甚至贪图一时的方便和省钱而将工程委托给不合格的设计单位。其二，建设投入品选择不合格。建筑材料、装饰材料、半成品、预制品及其他一切构建，把关检验不严格，不合格品投入使用，另外施工的机械设备、工具也没有根据不同工艺特点和技术要求进行选择，管理使用和保养。其三，监理工程师的选择没有进行严格审查，导致不符合要求和不合格的监理单位进行项目监理，监理人员素质低，监理工作不到位、不规范，因而在监督管理过程中不能及时发现问题，留下隐患。其四，竣工验收和交付使用阶段存在的主要问题。在项目最后阶段，质量管理工作主要是质量验收、项目后评估和物业管理。项目经理在正式竣工验收之前，没有进行项目的预验收，在实际工作中各单位竣工验收工作没有根据合同和设计图纸的要求，使房地产项目投产延迟，影响了投资效益的发挥。且项目后评估阶段没有邀请设计、监理、施工等单位召开专家总结会，对项目质量管理过程进行分析、找出差距，判明原因，总结经验教训，编写后评价报告，而且没有项目后评价结果的反馈。另外还存在物业管理中客户服务管理缺乏专业性，客服人员缺乏房地产的专业知识和从业背景，客户服务流于形式，客户投诉的管理没有一套成熟的程序和制度，客服人员对小业主的投诉没有认真对待，服务态度差等问题。

二、房地产工程质量管理的有效措施

1、项目构思目标设计、可行性研究阶段的质量控制

提高可行性研究深度以及投资决策的准确性与科学性,注重可行性研究中多方案的论证,注重考察可行性研究报告是否符合项目建议书或业主的要求。进行可行性研究报告的审查,应借鉴发达国家的专家审查制度,由政府依法委托与工程建设无经济利益关系的有关专家组成论证委员会,专家委员会直接对国家负责,对于不合理的方案专家委员会可以行使否决权。

2、设计、规划阶段的质量控制

①在选择规划设计单位过程中应该严格把关,业主可通常组织一个多人评选委员会,由该委员会进行适当的调查研究和面试,负责向业主推荐设计单位,在几家设计单位都拿出不同方案后,由建设方组织相关专家讨论会,评选出最优的规划设计方案。

②严格按照工程建设标准进行设计,树立“严格没计质量管理”的思想。建议建立设计经理质量责任制, 负责设计间的协调工作,对施工图设计进行跟踪质量检查和评审,确保设计图纸能按工程建设标准强制性条文进行设计, 满足工程实体质量要求和合同规定的质量要求。

③效仿国外加强对项目设计方案本身质量的监督, 建设单位应从设计阶段起委托监理单位介入设计质量监督。在设计监理中,监理单位要加强对设计方案和图纸的审核、监督, 重点审核设计方案能否满足业主的功能和使用价值要求, 以实现业主的投资意图。

3、实施阶段的质量控制

① 招标投标活动必须严格按国家有关规定进行, 聘请专业工程咨询公司完成设计招标文件的编写,咨询公司根据业主的要求和意图,按照专业规范要求编写设计招标文件, 明确设计项目的技术标准和详细要求, 并协助业主组织具体的招标工作。在招标方法的选择上可以效仿国外招标时采用的最低价中标法。

②严格控制投入品的质量,对投入品的订货、采购、检查、验收、取样、试验均应进行全面控制, 从组织货源, 优选供货厂家,直到使用认证,做到层层把关。

③在落实人员岗位质量责任制的基础上, 加强对施工人员的动态管理, 把握人员进场的考核, 监督与评定等, 施工单位所有人员都必须统一思想,提高认识,严格执行各项标准。

4、竣工验收和交付使用阶段的质量控制

项目收尾阶段是项目生命周期的最后阶段, 其主要是确认项目实施的结果是否达到了预期的要求,实现项口的移交与清算。该阶段实现质量控制的重要手段就是质量检收, 依据质量计划中的要求, 遵循国家颁发的有关工程项目质量检验评定标准和验收标准及时地对项目的质量进行质量认可评定和办理验收交接手续, 并对不合格项目提出处理办法, 以保证项目产品符合设计质量要求。项目后评价是对建设完成后的项目的实际效果与预期目标的信息追踪和信息反馈,是实现项目运行管理科学化的手段, 建议在每个项目结束前都要做一个项目的总结。

三、结束语

综上所述，为了保证房地产项目的质量，不仅要在施工方面下功夫，更要防范于未然在施工过程中加强质量的控制管理。

参考文献：

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【关键词】房地产开发；经济效应；成本分析

社会主义市场经济兴兴向荣的发展，投资环境的转变与改善，房地产行业得到了长足的发展与进步。房地产投资商为了获取利益而把资金、设备、人力、物力、技术等生产要素投入到房地产行业。投资的行为是市场经济发展的基础。投资行为包括投资主体、客体、投资目标和方式。

经济效应指的是投资行为发生后产生的收益和投资行为所消耗的成本之比。所消耗的资源包括物质资源和人力资源，我们称之为“投入”，生产经营所得的物质资源和经济利益为“产出”。投入/产出=经济效应。

一、投资经济效应的基本原则

任何投资行为的最终目的都是为投资者带来丰厚的经济利益，这是项目投资的前提，所以首先要遵循以经济效应为主的原则，同时兼顾社会应。同时，直接获得的利益固然重要，同时也要看重隐形的经济效应，例如：通过投资给企业塑造了良好的形象，提高了企业的知名度，改善了公司的工作氛围等隐性投资。由于房地产投资一般投资建设周期长，所以，同时要考虑资金时间价值。

二、影响经济效应的几点因素

（一）地点条件的限制

房地产项目位置的好坏直接影响物业有效需求的不同，不同位置要求的物业类型的不同。

当房地产项目项目位置确定后，我们要按照城市发展的总体规划和具体要求，有关部门统筹该项目的土地利用、建筑容积率、绿化率、建筑高度和间距，这些限制条件都影响到该土地到底能建什么类型的物业、数量的多少、建筑的样型高度等。这对物业产出的数量有着至关重要的作用，同时对物业价格有着重大影响。

（二）规划方案和设计方案的实施

根据选定的选址场地的基础，开发商的具体设计要求，结合客观的气象、水文地理条件和环境影响，以及政府具体规划和法律法规的限制条件，科学合理的规划项目中建筑物的位置、道路的开凿、绿地的覆盖等。这具有极强的政策性、目的性和技术性。建筑的规划设计要结合具体的功能，以经济、舒适、美观、安全为原则，注重自身特点的发展。现代社会，人们对居住环境的要求越来越高，人们购置物业时想的更多的是家居环境带来的安全舒适绿色环保。注重居民消费诉求，对于需求数量、需求价格水平有着较大影响。

（三）地产周边配套设施和居住环境的影响

居住环境主要是：该地区的经济发展水平、交通发展水平、环境状况、自然人文设施。配套设施是指：水、电、通讯、煤气天然气管道、暖网的配套设施和相关的教育、医疗设施和方便居民生活生产的购物地段。类型的不同，其相关的物业要求也就不同，商业服务为目的的比较重视该地区的经济发展程度和交通便捷程度，这有利于商业服务的集体效应和购物的便利程度。而已住宅为目的的物业建筑群更重视交通，人文、医疗、当地基础设施的建立。

（四）施工水平和开发商的信誉

房地产项目，的施工水平体现的是开发商的信誉。施工水平高、口碑好的房地产开放商更受消费者欢迎，带来的经济效应更好。而相反，施工水平不高，房产质量不好，开发商形象不好，就很难有消费者亲睐，销售困难，导致有效需求数量价格无法保证。

（五）建筑施工标准的拟定

明确的定位是房地产开发的重要环节，不同档次的物业要设置不同的建筑标准。高档物业应该采用智能化更高的标准建立，如高级住宅、别墅和写字楼等。随着信息化技术的逐步提高，高度智能化更受到人们的喜爱和追捧。配套的电子监控、防盗设计、车位系统、电子LED系统等。

（六）给力的宣传活动

在房地产开发的伊始和建设过程中，媒体的广告宣传和活动，可以极大的提高房地产项目的认知度，为企业树立良好正面的形象，提高了物业的知名度，有着更好的市场前景。

三、提高房地产开发投资经济效应的具体策略

在前期研究过项目开发的可行性后，慎重的决策、确定开发项目，理性的选择建设位置，这是提高房地产开发投资相应的先决条件。

（一）建立并完善设计方案的招标竞标机制，择优选择

为了保证建筑设计规划的质量，提高安全性和经济性，择优选择是一个优秀的决绝办法。开展招标竞标活动，虽然需要花费一定的实践、人力物力财力，但是，所取得的后果却是难以估量的，同时也为企业形象的确立提供了有利支持。开发商可以博采众长，综合各个设计方案的优点、取精华去糟粕，融合成适合的设计方案，通过公开招标的方式选择设计和施工队伍。它有利于提升设计单位的经济责任感，节约了工程设计中的成本和提高了工程设计的质量，加快了工程设计的进度。

（二）授权委托相关部门对建设项目实行严格的检查制度

1、在设计阶段，相关监理单位要和业主积极沟通协调，具体的工作内容为：提出明确设计任务计划，评选优秀设计方案；协助各单位部门签署合同并委任实施；严格审核工程概预算。

2、在施工招标时期，工作主要内容为：准备招标原文件和副本，协助招标过程，提出决标意见；帮助甲乙双方签订工程合同。

3、在工程施工时的主要任务为：协助甲乙双方编写工作报告；审查施工设计方案、施工进度，并给出具体的整改意见；检查工程质量，对已经完成的项目验收；审核工程结算；处理其他工地问题。

4、在项目保修阶段明确问题责任，督导保修。

（三）优化结构，提高土地使用率，降低运营成本

1、尽量通过协调出让土地的方式来获取土地资源，在城市规划拟改造的地段、工企较少的地段其转让费用一般相对较低

2、对于城内环境污染企业的搬迁地段，业主可以在外购置相同地段并给与一定经济补偿，把无偿划拨的土地通过经济运作的方式购得，节约了土地购买成本。

3、和原有土地使用权单位合作开发，通过补交部分地款变相得到土地使用权，使得开发商、原土地所有单位均能获得较大利益。

参考文献：

[1]王亚洲 房地产开发投资经济效益的探析 [N] 经济技术协作信息 2004（6）

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关键词：房地产企业成本控制 动态管理全面质量管理

一、当前我国房地产工程项目成本控制存在的主要问题

对于我国多数房地产企业而言，特别是中小规模的房地产企业，在工程项目成本控制中普遍存在如下主要问题：其一，忽视工程建设项目前期工作阶段的企业项目管理和造价控制，忽视工程项目成本控制的全过程控制；其二，忽视工程项目成本控制的动态控制。多数房地产企业普遍将企业项目管理和工程造价控制的主要精力至于施工阶段的成本管理与控制，导致成本控制源头性、全过程、动态性的缺位。

二、国外房地产工程项目成本控制对我国的借鉴

随着全球信息化和国际建筑业的发展，发达国家的房地产工程项目成本控制已在科学化、规范化、程序化的轨道上运行，美、英、日、德等发达国家的先进做法已经发展成国际惯例。除此之外，我国房地产业的龙头企业万科，其在房地产工程项目成本控制的成功做法也为我国众多房地产企业提供了学习的范本。

1、日本房地产工程项目成本控制之分析

在众多发达国家的先进做法中，日本的成功经验和做法对我国当前房地产企业在工程项目成本控制方面有着极强的借鉴意义。

日本的房地产工程项目成本控制实行全过程管理模式，即自调查阶段开始，后续的计划阶段、设计阶段、施工阶段、监理检查阶段、竣工阶段直至保修阶段均实行严格的控制管理，实现了工程项目控制的源头性和全过程性。同时，日本相关管理部门在制订出日本建筑工程分部分项定额、编制了工程费用估算手册的基础之上，还根据市场价格波动变化进行定期修改，实现了工程管理成本控制的动态管理。从对项目成本的管理方式看，日本的房地产工程项目成本控制均处于有序的市场运行环境之中，在价格的确定和管理上以市场和社会认同为取向，政府的宏观调控、先进的计价依据、计价方法、发达的咨询业、多渠道的信息等利好，使得房地产企业项目管理的成本控制实现了系统化、规范化、标准化的管理，最大程度地实现了项目管理的经济性和高效性。

2、万科关于房地产工程项目成本控制之分析

沪深两市地产板块最新数据显示，截至2011年4月25日，在136家房地产上市公司中，有55家了一季度业绩报告，其中，万科A、招商地产、保利地产三家龙头企业期内实现营业收入144亿元，实现净利润24.68亿元，约占季报房地产企业当期营业总收入的40%和净利润的50%，强者恒强；同时信息还显示，部分中小企业则因资金吃紧面临困境。在相同发展背景下，这种冰火两重天的局势表明，以万科为首的龙头企业，在工程项目成本控制方面必有着其独到的创新之举。

（1）导入“战略供应商概念”，建立集团统一的采购模式

万科具体做法：2001年将集团采购划为四个层次，推出实行集团内部“统一采购”模式，实施统一管控；建立电子商务平台，实现了“统一采购”的信息化和透明化；引入“战略供应商”概念，引入“战略供应商”概念，通过网上招标，与战略供应商签署战略合作协议书，按照协议直接在上网进行采购，这种利用电子商务平台，通过批量、规模采购，造价成本得到优势控制。

（2）重视规划设计、施工图等全过程阶段的成本控制

万科具体做法为，成立万创设计研究中心，从项目的初步规划、工艺改进、材料把关、样板间装修装饰等多方面进行管理。在万科，房地产项目总体规划设计方案应首先上报集团领导牵头组织的“规划设计方案听证会”审查，通过审查方可依程序进入下一设计阶段；在施工图完成后，组织由设计、工程、成本人员和监理人员组成联合小组进行会审，主要是对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性等指标和方面提出明确的书面审查意见，根据审查意见，设计单位再进行二次修正。

三、我国房地产企业做好工程项目成本控制的建议

综上，当前我国房地产企业应从以下方面进行改革和工作改进，完善工程项目成本控制。

1、实施全面控制管理

改变现有工程项目成本控制中，过度重视施工环节成本控制的片面性，变项目成本控制各阶段“分而治之”的做法为全过程、全员的全面成本控制模式。

传统的成本控制观念主要是对房地产项目建设施工阶段的建安成本进行控制，在现代房地产项目开发中，规划对项目的成本控制、利润获取起决定作用，规划设计是事前控制成本的关键环节，所以要抓好源头，加强对工程企业项目管理的投资决策和设计环节的控制。

2、实现动态控制管理

一般而言，房地产项目的成本控制除包括决策阶段的估概算等静态控制外，还包括设计、施工等实施阶段的动态控制与管理，工程项目的成本控制是一个动态的过程。建议借鉴日本的做法，优化和完善现行计价依据、计价方法、信息渠道等重要方面的建设，实行工程项目的限额设计，控制投资规模，综合评价项目投资的规模与产生的社会、经济效益等指标。

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关键字：房地产；项目管理；关键环节

中图分类号：F293文献标识码： A

一、房地产项目管理的重要性

房地产项目管理是项目建设中的重要组成部分，在项目施工过程中，只要做好房地产管理作业，才能使工程到达预期作用，使工程的利益到达最大化。优质高效的管理，可以延伸建筑的使用寿命，可以进步建筑的质量，可以使开发商获取最大的利益。我国有很多建筑因为没有进行科学的管理，致使工程项目呈现返工乃至抛弃的状况。所以说，为了使确保工程质量和工程收益，就要做好项目管理中各个环节的作业。

二、房地产项目管理中存在的问题

1.决策阶段存在问题。房地产业的发展与社会形式发展具有一定的关系，为了加强对房地产业决策阶段的管理，必须加强对前期市场的研究。在项目实际管理中，由于受多种条件的制约，对可行性研究报告研究不彻底、不完善，使项目的规划设计不能按原来制定的计划执行，使计划目标与实际目标产生重大的差异，最终导致房地产项目管理不能得到有效控制。在实际应用中，由于开发商领导层对市场信息了解不详细，导致决策错误，浪费了良好的时机，决策不正确肯定对项目产品的制定不合理、不系统、不完善。决策正确与否对一个项目产生直接影响，在房地产项目的建设过程中通常会出现原则性、功能性的错误，当房地产急需建设或工程出现异常不能正常进行时，再加上对市场定位前期资料的收集不完善，使产品研究方面的资源匮乏，常常造成决策阶段定位不准确，影响工程项目的正常进行。房地产企业前期通过对市场的调查，对项目产品的的技术问和工程建设项目管理产生直接影响，项目决策阶段的问题在项目实施过程中对管理产生很大的制约，特别是房地产的户型是否符合现代人们的需求观念，按照传统的思想观念已不能适应现代人们对房地产建筑产品的需求，需要创新理念，创新设计新成果。在实际应用中，通常由于管理不善，导致房地产施工成本增加，效益损失，生产效率降低，给企业造成负面影响。

2.设计图纸提供不及时。设计图纸是施工的依据，在图纸设计过程中，由于受到各种条件制约，设计深度不够，且不细致，不规范，最终导致项目决策阶段的问题拖到项目实施阶段。本来是设计人员的事情开发商过多的进行干预，造成设计图纸技术文件不能跟施工同步，出现更多的设计变更。在开发商项目规划和建筑方案设计阶段，开发商领导过度的进行参与，使房地产的设计规划偏离设计意图，且规划设计不完整、不详细，从整体上来说，设计成果不系统、不协调、设计人员的设计意念完全由开发商进行确定，设计人员的创新意识及设计理念不能得到有效的发挥，使得设计的产品功能性、系统性和效果性与实际不吻合，影响房地产项目在实际中的管理。在设计阶段，虽然开发商领导明白设计的重要性，但是由于自身的水平与能力有限，不能制定切实有效的实施方案，仅凭开发商领导的感觉为依据进行规划、设计，从而给房地产的项目管理带来一定的难度，例如在进行某小区的建设过程中，开发商领导强行将一些设计项目加上去，使设计图纸与实际施工不一致，在一定程度，大量的设计变更对工程项目的正常开展带来严重影响，设计变更的增多，牵涉到工程的签证也就越多，因此给房地产工程的质量、进度、投资控制目标管理带来一定的难度。通过对项目设计资源的有效整合，可确保项目设计文件的质量、供应时间、工程内容接口等，从而增加项目管理人员难度。随着人们生活水平的提高，景观绿化是人们生活环境中必不可少的组成部分。开发商在房地产建设过程中，由于缺乏设计资源，使景观绿化设计工作滞后，使景观绿化与整个小区的建设不协调，失去景观绿化的意义，经常改变设计方案，在一定程度上制约着项目的建设。在房地产建设中，因对交付的内容不明确、建筑细部设计跟建设过程不同步，常常造成后期装修质量不能满足设计要求。

3.收尾阶段混乱，增加房地产项目管理困难。通过对大量的房地产项目的调查发现，在建设实施的后期阶段，总承包方与施工单位之间在处理一些问题上常常出现矛盾，对房地产项目的后期管理造成一定的困难。高层建筑或大型小区的实施过程中，由于施工单位较多，需要进行交叉作业，且各施工单位之间进场、退场的时间不一致，建设方除了与单位工程的施工单位签订总承包合同外，其他专业工程的施工单位也直接与建设方签订施工合同。工程前期主要是项目总承包企业进行一些基础临建作业，此时进行房地产项目管理较为简单，随着工程项目的逐渐推进，工程施工难度逐渐增加，所需解决的问题越来越多，对房地产项目的管理的难度相应的增大，尤其是各施工作业之间的相互配合。而在实际施工过程中，由于工程招标时对施工内容要求较粗，签订合同时施工单位对合同没有细致的认真，导致在实施过程中产生管理上的困难，给工程项目的施工质量、安全、进度造成一定的影响。总承包单位对建设方直接分包的项目不承担相应的责任，当建设方直接分包的单位有问题时直接跟建设方进行沟通，监理单位进行管理也存在一些困难，往往建设方成了总承包单位，建设方的管理人员对现场进行总管理。当对工程项目进行验收时出现问题时，双方进行相互推诿，给工程项目的收尾造成管理的影响。总体上说，开发商没有建立健全工程收尾阶段的管理制度，仍坚持工程项目管理部门进行管理，给工程收尾阶段留下很多问题。

4.开发商与供应单位之间缺乏诚信，影响房地产项目管理。开发商是房地产建设的组织者，对房地产整个建设过程进行控制。对于房地产项目管理人员来说，控制材料的供应是确保工程质量、进度的重要保证，工程实施所需的建筑材料、设备，在房地产实施阶段必须制定完善的供应计划，满足现场实际生产需要，另外由于开发商对招标工作不重视，对工程项目发包的内容和接口要点不了解，再者招标工作组织不力，工程建设所需的资源积累不足，最终导致供料供应不上。在实际中有的开发商认为自己是买家，对材料供应方提出不合理的要求，给供应单位留下不好的印象，在开发商急需时，估计发难，等工程项目结算后，故意拖延工程款，诚信缺失，双方之间的不能有效的沟通，影响项目的正常进度。开发商既要通过交往实现供需双方的平等、诚信关系，又要建立供应单位资源库，以便在工程项目建设需要时满足建设需要。

三、解决房地产项目管理中的问题对策

1.加强对房地产前期管理。房地产前期管理是做好实施阶段管理的重要基础工作，在此基础上进行房地产项目的可行性研究是进行工程项目设计的龙头，通过不断的研究和细化，才能保证工程项目的设计质量，房地产项目管理才能得到有效控制。设计图纸是施工的重要依据，必须根据设计合理的配置人力、物力、财力，并在决策阶段不断的完善决策程序，提高决策水平和效率，使前期管理更加标准化。

2.重视项目整体开发及资源整合。对于房地产项目来说，收尾阶段是管理的最后一个阶段，是综合考察建设过程的重要环节，必须把过程资料及其他资料收集齐全，并建立完整档案台帐，分类归档，加强对工程收尾阶段的项目管理及项目的交付及移交工作。在房地产项目管理过程中必须以诚信为根本，把供需双方视作双赢的合作伙伴，并在实施过程中通过比较，分析、研究、纠偏、评估等建立适合自身需要的资源，通过规范化、科学化管理以加强对资源的整合。

3.工程进度动态管理控制

在施工进行前，应当编写施工的整体进度方案。在施工的全部实施前，建筑施工单位必须进行全部的项目评价，并拟定合理的、可行的、科学的工程进度方案。在拟定进度方案的时分一定将资本与进度相结合，而不是固化的几个时间节点。这就需求管理人员在充分了解图纸的基础上，再依据工期方案、施工工种的技术区别、设备资料储运、劳动力组织等条件编制施工进度方案，并且在编制后寻求土建、安装等首要施工单位的定见，终究达到一致。在实践管理操控中，把进度方案作为操控总控文件，来辅导工料机的分配；同样，在工料机的分配出现问题时，也及时反映到工程进度方案中去，从整体进度方案的视点做相应调理。

4.加强房地产开发项目的成本控制

房地产开发项目的成本控制直接关系到开发商的获利程度，因此在相应的项目开发设计过程中应十分注意项目管理的成本控制贯彻设计的始终。从整个系统的开发成本控制和严格的监控，以采取合理的措施来降低成本。在房地产的项目开发设计之时，选择较好的建筑设计公司，保证建筑的设计质量之时也能满足人们日渐提升的居住要求。特别要注意项目的成本控制和监督，在项目实施过程中，尽量减少不必要的开支，降低生产成本，使企业利润最大化，但也能满足消费者的需求。

四、结束语

综上所述，房地产项目管理对项目的建设过程具有十分重要的作用，针对项目管理中存在的问题必须进行认真分析、纠偏、采取有效的处理措施，使项目管理得到有效控制，提高管理人员的管理水平，增加企业的竞争力。

参考文献：

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【关键词】房地产项目；工程造价；全过程控制

1前言

房地产项目工程造价指的是房地产开发商为所开发的项目所需要的全部工程费用。而企业开发项目所得到的利润主要来自最早房屋销售价格的增长，以及逐步扩展到物业管理所创造的经济效益。由此看来，只有在房地产开发项目中有效的控制住工程造价，才能使企业在激烈的竞争环境中取得满意的经济效益。但是，在实际的房地产开发过程中，对于工程造价的控制还没得到企业的足够重视，很多开发商只看重资金运作的投资回报，企业对工程造价的控制较落后，缺乏有效性。所以，做好房地产企业工程造价的控制工作非常重要，从经济的角度看保证了房地产能够获得最大的经济利润，下面就对房地产项目工程造价全过程控制加以论述。

2房地产项目工程造价控制存在的问题

2.1开发商对工程项目设计不够重视

经过多年房地产的发展，很多房地产的开发企业都对工程设计不够重视，例如：有些开发商完全不按照国家颁布的标准支付工程设计的费用，把工程设计费用降的很低，同时把工程设计的周期压缩的更短，使得最终设计的工程图纸质量不高，设计人员只按照自己的思路来设计，频繁变更设计方案，以上这些都给房地产项目工程造价带来较大的困难。

2.2招标方式不够合理，造价计算不科学

房地产企业通常情况下会选择邀请招标的方式进行招标工作，使得竞争力不够充足。有的房地产企业为了赶工程期，抢工程进度，企业通常选择费率招标的方式选择施工单位，误以为控制了工程的住费率就会使工程总价得到控制。有些房地产采用“议标”方式，这种方式缺点比较明显，例如：投标人在第一次报价时故意把价格抬高，存在水分较大，留出一定空间进行周旋谈判。另一个方面就是工程项目决策的失误，在企业工程项目投资前，市场调研不足，对市场的定位不够准确，把开发的建设地点选择的不够合理以及投资的设计方案不够合理等等。这些都有可能导致烂尾楼的出现，同时变相的提高了房地产项目工程造价。

2.3缺乏合同管理意识

开发企业和施工企业在合同执行时，还会遇到很多分歧的问题，例如：工程所用的材料可能出现涨价的情况，施工单位由于意见有分歧不愿再进行施工等。在现实生活中，很多开发商和施工商签订的合同文本没有借鉴标准的合同文本，造成合同有些条款不够严谨、全面，使得工程造价费用支取时存在很大的争议空间。施工方在开始施工时就找各种理由来进一步增加工程造价的成本。

3房地产项目工程造价控制措施

3.1设计阶段工程造价控制

（1）在设计招标进程中，建设单位要对投标方案进行评估比较，合理、科学的加以选择。首先要满足工程设计的要求以及国家规定的现行房地产设计标准的基础上，同时再把设计的经济性也作为评估的标准。参加评标的专家不仅要有建筑、结构的，还要有经济类的专家参与，这样可以多提出一些比较经济而且安全可行的方案。中标后，建设单位要对设计方案、工程造价控制以及工程管理和销售部门共同对中标方案提出各自的优化意见，使得设计方案更合理和经济。从而有效的控制工程造价。

（2）根据现代市场需求，规划设计和销售人员要合理的调整房屋的房型、面积和标准，运用价值工程理论使企业获得经济价值的最大化和成本的最低化。在房屋的房型方面可以保持房屋的主要功能，减少次要功能，从而降低工程的造价。

（3）在对房屋进行图纸设计时，认真实施工程造价控制措施，虽然已经有了工程造价控制的主动权，企业的监督部门还要对设计质量的评定进行监督，快速将设计工作纳入到工程监理工作中，提高设计单位的经济意识，这样更有利于进行造价控制工作。

3.2施工阶段工程造价控制

（1）技术措施控制。技术措施不仅仅可以解决施工方在施工成本管理上的技术问题，而且对施工成本管理偏差纠正也起到重要的作用。对于技术纠偏，首先要提出很多的施工技术方案，其次，对多个设计方案还要加以技术经济分析。

（2）把施工组织设计作为指导施工的文件，在满足设计要求的同时要严格执行施工组织设计规定，这样才能保证工程顺利的实施，提高工程的质量，最重要的是可以有效控制工程造价。

（3）施工管理部门要制定出资金使用的计划，对施工成本管理目标加以确定。减少施工设计变更，特殊情况必须进行修改的，应该减少变更费用。工程师要合理、科学的安排施工，加强技术创新，按照实际情况进行工程审核，反应真实工程造价。对工程支付的费用要按照合同进行支付。随时关注国家工程造价调价的动态。

3.3竣工结算阶段造价控制

（1）工程造价管理的一个重要环节就是确定合理的工程造价，按照合同约定，以工程造价管理为依据，按照竣工图结合现场签证、设计变更、隐蔽签证进行审核计算。审核时，要认真核对每一项的工程，根据实际情况，实事求是。预算人员要掌握工程量的计算规则、工程造价计算程序，从而提高工程造价计算的准确度。

（2）随时安排预算人员到施工场地了解情况，掌握工程造价的发展动态，对使用的材料进行市场调查，了解价格，确保工程造价计算的准确性。竣工结算是工程造价的最后一关，但是，在工程竣工结算中还存在很多洽商漏洞，例如：有些洽商没有施工；有些进行了洽商但是在施工时没有进行核减；有些洽商的施工量要远大于实际施工量。所以，在进行工程竣工结算时，要去现场进行核对，核算工程量，为了保证结算质量，还要认真实行工程结算复审制度以及尾款签订协议。

4结束语

目前，我国的房地产企业竞争比较激烈，房地产项目开发的目的是为获得更大的经济效益，所以，企业也在不断加强对经济活动的重视和监控。实现房地产投资效益的一个重要途径就是有效控制工程造价，保障企业的开发效益。但是，在实际的房地产开发过程中，工程造价的控制还没得到企业的足够重视，很多开发商只看重资金运作的投资回报，企业对工程造价的控制较落后，缺乏有效性。所以，房地产开发商要运用科学的技术手段和法律手段解决工程建设中存在的多种实际问题，事实证明，在其他条件一定的环境下，有效的控制工程造价、降低工程成本，是房地产企业获得最大经济效益的有效措施。把房地产工程造价控制和管理贯穿于工程建设的全过程。把房地产的设计阶段的控制作为重点，各阶段的工程造价控制能否做到最好，对企业的经济效益和社会效益有着重要意义。所以，做好房地产企业工程造价的控制工作非常重要，从经济的角度看，保证了房地产能够获得最大的经济效益。

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关键词：房地产；设计阶段；成本控制；措施

中图分类号：S611 文献标识码：A 文章编号：

面对房地产市场激烈的竞争，只有降低或保证成本的目标控制才能使企业处于市场竞争优势。设计阶段的成本控制是建安工程费控制的关键，优秀的设计是项目获利最基本的保障。设计采取何种结构形式、布局，选用何种材料等与项目成本有着直接的关系。精明的开发商经常会按建筑、结构、机电、园林及精装等专业分别委托实力较强的设计单位进行设计，有时建筑中外立面特别委托有名气的设计单位，在做正式施工图之前还会请本单位专业技术人员，甚至请一些专家对建筑设计方案、结构形式、地基处理方法等进行会审，反复论证，以求最优方案。因为科学合理的设计不仅能较好地满足用户的使用要求，能比较容易销售出去，同时在满足建筑物本身结构、抗震等要求的基础上还能大大降低工程造价。所以设计阶段成本控制提升房地产企业核心竞争力的重要手段。

一、房地产项目开发设计对成本影响的因素分析

在房地产项目开发设计阶段对项目成本有影响的主要因素是建筑风格、总体布局、平面形状、层数、层高、建筑面积、建筑结构以及建筑材料等方面。科学合理的总体布局，可节约建设用地，减少项目工程量；简洁对称的平面形状可降低建筑物平面周长与建筑面积比，从而降低工程造价；层数的增加无疑会引起项目总造价的增加，但却会使得单位面积造价下降，但下降速度会减缓直至停止反至上升，在不考虑土地费的情况下，如多层建筑最为经济合理的层数应当控制在5-6层，当结构层数超过7层，增加的电梯、结构为了抗风抗震而作出的改变、增加的地面辅助设施等等，所有这些都冲抵单位面积造价下降的趋势；在建筑面积不变的情况下，建筑层高的增加，意味着工程量的增加，而这会引起单位建筑面积造价的增加；增加建筑面积，相应的建筑物外墙围护结构的长度也要增加，但面积是平方级增加，这样，维护结构长度与面积比率降低了，从而降低了单位造价；建筑结构由基础、柱、墙体、梁、楼板、屋面板等部分组成的起骨架支撑作用的体系，结构设计是否合理会影响到材料的选用以及使用材料的数量，而这些恰恰是项目成本控制中必须要考虑的因素；而建筑材料费占总成本的60%-70%左右，因此，材料选用是否经济合理，对成本控制起着十分关键的作用。所有的这些因素都是设计阶段要加以控制的因素。

二、设计阶段成本控制措施

1、切实落实设计监理制度。目前，我国工程建设监理主要停留在施工阶段，而设计阶段的监理进展比较缓慢。国内外的监理实践证明，监理如在设计阶段就介入，对整个项目投资效益的影响极其重大，实行设计监理，可以避免设计过程中可能出现的缺陷和失误，提高工程设计质量，有效控制工程造价。因此，开发企业应通过招标形式选择一家资质水平高、信誉好、责任心强的设计监理单位，加强对设计工作的外部监控，保证设计的高质量，控制好工程造价成本。

2、 深入市场调查。设计人员要深入市场，初步确定各种建筑材料的品种、材质、规格和价格。然后通过市场比较和了解，按照房地产企业的相关制度，和相关项目人员一起合作选择入围材料品牌和价格，保证每种设备材料都物美价廉，另外，设计人员还要深入了解各种材料的性能、材质和指标等特性，了解各种材料应用实例状况，使选用的材料达到最佳的性价比，达到成本控制的目的。

3、优化设计方案

在规划设计阶段，开发商可以采用设计招标办法，在项目成本和设计方案相结合的条件下，选择优秀的方案设计和建筑设计单位，使项目不仅建筑造型美观，而且造价合理。对于优秀方案的比较，可以采用成本—效益分析方法，在满足工程—结构及使用功能的前提下，依据开发商可行性研究报告的经济指标（要充分用足当地规划部门制定的土地使用性质、容积率、总建筑面积、建筑高度、退界、日照间距、户型比例等参数）选择设计方案，结合开发商对项目的开发理念，最后修改并确定设计方案。在单体详细设计阶段，结合目前房地产市场在一定时期内的实际需要，向设计单位提倡在技术经济分析中大力开展价值工程方法的应用， 通过功能细化，把多余的功能去掉，对造价高的功能实施重点控制，从而最终降低工程造价，加强设计出图前的审核管理工作，将工程变更的发生尽量控制在施工之前，设计阶段的缺漏或不完善不可避免会存在，如在设计出图前加以克服，花费的代价可能最小，效果最好。

4、推行限额设计

限额设计是按照批准的可行性研究报告及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计概算控制技术设计和施工图设计，同时各专业在保证满足业主方所要求的使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制不合理变更，保证不突破总投资额。由此可以看出限额设计有两层含义：从经济上讲， 在不降低使用效能的前提下推行限额设计，将工程造价严格控制在对建设项目的投资限额内，这就要求变设计过程中的以量定价为以价定量，对限额设计进行层层分解，纵向到底，横向到边。从纵向限额设计来说，在编底制可行性研究报告阶段，根据总体造价控制目标层层分解，将责任进一步落实到项目法人的各职能部门，各职能部门各专业直接和设计院各对口专业对接， 在保证使用功能的前提下，根据限定的额度进行方案设计和筛选，并且严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更。经批准的可行性研究报告和投资估算就是限额设计最根本的基础，它是设计方案选择和进行初步设计的造价控制目标，经批准的初步设计总概算要实事求是， 要按照控制目标客观的反应设计的思想和意图，既要防止超出控制目标，又要防止人为压价，出现“钓鱼”工程，在此基础上进一步完成施工图检验。从横向设计来说，就是要将上一阶段设计审定的投资额和工程量，按照各个专业进行分配，先分解到项目各专业，然后再分解到各单位工程和分部工程，再根据工程设计的实际情况进行细分。在设计的过程中，设计人员可以通过对设计规范等理论的深入分析及灵活应用来确保各项限额指标的有效落实。以占整个建筑成本比例1/4的钢筋工程为例，其含钢量指标的控制是六个指标中最关键的一项。

5、严格控制设计变更

在完成施工图审查后的现场配合中, 虽然施工中出现的突况很多, 但是要严格控制设计变更, 建立严格的设计变更审批审核制度,以保证投资限额不轻易突破。建立奖惩考核激励机制, 在设计合同上增加设计变更及修改的费用额度限制条款, 如因设计失误引起的设计变更费超出施工合同价的某一比例(如3%, 应根据项目具体情况事先设定)时, 则扣罚一定比例的设计费(设计质保金)。采取一定的约束力是对设计规范、设计标准、工程量与概预算指标等各方面综合控制的一种举措。同时, 设计人员派驻施工现场的制度, 视现场情况不断进行设计优化, 施工单位施工工艺的不断优化, 都会压缩节省工程成本。

总之，成本控制贯穿于工程建设的全过程。在房地产开发项目设计阶段——“软”环节,弹性空间较大不易控制和把握,相应的如果开发商能够做出正确的选择,那么对于项目的成本节约来说是最可能的也是最大的。但施工阶段和竣工结算阶段——“硬”环节也需要严格把关。一个优秀的工程设计是有效控制工程造价的前提和关键，只要我们本着精益求精的态度,科学的方法,一定可以把工程造价的成本控制在较低的水平上,提高设计阶段的质量, 达到较好的成本控制果。

参考文献：

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