资产管理方法范文

导语：如何才能写好一篇资产管理方法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。

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近年来，我国高校在招生规模方面是不断扩大的，与此同时，学校在资产建设方面的投入也是越来越大的，资产管理对学校发展的重要性日益突出。一是由于学校为了提高学校的设施配置，推动学校工作的顺利开展，而不断加大资产的采购规模；二是由于随着学校的扩招，学校开始通过提高自身的配置水平，增强学校对学生的吸引力。在这样的情况下，学校资产的构成日趋复杂，资产管理的数量和种类都在不断增多，这就引发了资产管理实践中的很多问题，具体如下：(一)缺乏先进的资产管理理念、管理手段相较于传统的资产结构，当今学校中的资产类型与数量都不可与以往相比。如在传统的资产管理中，资金以及硬件设施的管理属于其中的重点内容；而在最新形势下，将隐形资产的管理也置于其中，包括图书收益等等。这些学校具有的隐形资产，在计算收益时并未将其涵盖其中。此外，随着现代化教学手段的应用，教学设备的技术含量越来越高，这就要求能够实现对此类教学设备的科学化管理。(二)缺乏资产管理意识研究可得，当前在学校管理中更加注重教学，而对于学校管理则在思想上未能形成足够的重视。信息时代下，网络信息技术已被广泛运用到高校教学中。然而，院校将工作重点放在了资产引入等方面，而对于后续的资产管理则相对忽视，这就引发了资源配置的低效。不仅导致了资源的浪费，还对教学效果产生了消极影响。(三)管理人员素质有待提高高校的资产管理是具有更强的行政属性的，这就导致很多高校管理工作并不是由具有专业管理知识的人员负责的，而采取的是教师兼职或者临时聘用人员，故此，高校管理层的整体素质以及专业管理能力是存在相对不许的，更加难以有效处理日益复杂的资产项目。

二、新时期学校资产管理方法创新

(一)树立正确、积极的资产管理意识资产管理工作的高校进行，需要学校管理者形成一定的资产管理意识，这就要求学校管理者应该切实将资产管理纳入到学校规划之中，对资产管理情况进行定期的抽检、审核，以便于学校领导能够实现对资产情况的及时了解。此外，还应该将资产管理与学校的教育理念有效结合，通过合理的物质利益，激发管理人员的工作热情，进而推动校园资产管理工作更加高效的进行。故此，学校应当加快建设员工激励制度，确保通过积极的资产管理实现资产价值的最大体现。同时，确保相关管理机制能够得到有效的落实，推动资产管理工作的日益规范化发展。(二)构建完善的资产管理机制制度建设是实现高效资产管理的重要保障，也是资产效用得以充分发挥的重要保障。故此，应该加快建设健全、系统的资产管理制度，以使得资产管理工作能够做到有章可循，规范资产管理工作。同时，通过健全的管理制度，还能够进一步明确各相关责任主体的具体责任，确保资产的完整性，并且能够推动学校资产的更高效配置。应该从如下几点入手：其一，应当明确资产监督机制，设立专门的资产管理监督部门，同时，应该清楚的界定监督主体以及其具体职责。通过这种方式能够强化监督人员的责任意识，提高其思想重视程度，确保能够以更加认真、更加负责的态度参与到学校资产管理之中；其二，规范资产的购置、处理行为。设立严格的审批程序，从资产的购置、转让到报废等都需要经过认真的审批，以规范资产管理行为；其三，积极建设资产维护制度，注重资产的日常管理机制，以及资产性能的积极维护，确保能够有效延长资产的使用寿命，以及资产的高效使用；其四，应当加快完善高校报废资产处理机制，对于已经失去了使用价值的资产，应该及时的注册报销，并且严格按照国家的相关规定，进行报废资产的及时处理。同时，还应该严格按照国家的相关要求对报废资产进行审批，规范报废资产的处理流程。(三)创新核算机制学校应该不断创新其资产核算管理机制，具体可通过如下几点实现：其一，采用权责发生制，以往在高校资产核算中，都是采用的收付实现制，而这种核算制度是不能够对学校资产变化进行客观、真实的反映的，而通过权责发生制能够实现对该问题的较好解决，能够实现对资产从投入使用到报废处理整个阶段的准确核算，由此提高学校资产管理的精确性；其二，应该注重对投资成本的核算，学校应该重视成本核算工作，确保成本核算工作的精确核算，这就需要能够明确的界定资产购置行为与使用者利益两者之间的关联性，在进行成本及风险分摊时，按照发生机制分摊至具体的行为责任人，以此增强对资产的目标管理；其三，应该能够明确界定校企资产的利益关系，学校在将高校资产用于控股、投资时，需要对其进行合理的投资规划，确保能够实现资源的高效配置，推动资产收益的最大化。故此，学校对于与其有经济往来的企业之间的利益分配关系形成清楚的认识，最终推动实现学校资产的高效配置。(四)创新信息化资产管理体系，提高资产管理人员的综合素质伴随着信息技术的快速发展，学校应该将网络信息技术与学校资产管理系统充分的融合起来，利用网络管理技术，促进实现资产的专业化管理。资产的购置、处理等工作都可以通过资产管理系统实现，这就大大的提高了工作效率，同时也能够减少人为因素导致的操作失误。此外，网络技术还能够实现资产相关数据的即时处理与存储，方便进行账实审核，确保实物与账面相符。此外，还需要从制度建设方面不断完善，为资产管理工作提供制度保障，同时应该建立积极的人才培养机制，提高学校的人才队伍水平，以此促进学校管理水平的有效提升，推动资产管理工作的顺利实施。

参考文献：

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关键词：资产管理 基本概念 框架构建 管理方法

一、公路基础设施资产管理的基本概念

上个世纪70年代由澳大利亚公司提出了道路管理系统的雏形，其系统被定义为资产管理系统，在基础设施的管理历史上第一次雏形了资产的概念，并使之与管理联系在一起。从设施管理到资产管理可以说是一个跨越性改变，这经历了一个较长的时间。主要的动力是公路设施的大量建设，以及公众对公路基础设施的要求也不断提高，为了满足公众对服务的需求，并很好地实现交通部门的管理职能，资产管理的概念就此产生。其管理的目标集中在战略上而不是细化资产管理的模式，主要的目标是从宏观上将资产技术状况和使用情况纳入到管理中，从经济学的角度看是一种对经济效益追求的优化，同时改理念提出从系统的角度对资产进行寿命周期的成本与效益分析，以此为基础对资产实现综合性管理。同时资产的管理不仅仅是帮助决策，更是为系统用户和政府、管理者提供了一个交流的平台。让所有与公路基础设施管理相关的各方都可以直接参与管理。公路交通基础设施的资产管理通过综合利用交通工程，企业管理、计算机技术等，对其完成系统化科学化的管理与控制，利用改建、维护、更替等管理方式，达到为决策提供短期与长期管理规划的目标。

二、公路基础设施资产管理的总体框架

通常公路基础设施的资产管理框架如下图1，基本构成为网络级别和项目级别，两个层次之间相互独立也紧密关联，其中间环节集中在持续的维护与评估上，并利用数据库作为分析基础，以此为决策提供数据支持，同时两个层次都应将不易控制的外部因素考虑在内，如网络构建中的融资、预算、政策管理，项目建设中的标准规范与环境保护等等。

三、公路基础设施资产管理的方法分析

公路基础设施的资产管理，应将重点放在系统构建与方法选择上，建立适应项目的管理系统并采用针对性的寿命周期分析方法来提高管理效果才能保证管理目标的实现。

四、公路基础设施资产管理系统构建

作为公路基础设施资产管理的系统应将规划、设计、施工、维护、更新等作为管理系统的核心思路，并按照中体框架构建管理系统。其功能应将客户作为核心服务对象，明确任务并制定长期目标，利用友好界面提高其适应性。但是应当注意的是在建立管理系统的时候应对管理的机构、对象进行分析，选择使用自身的IMS才能起到应有的效果。IMS的目标存在差异，所以应分析管理的对象是那一个级别的公路，并结合当地政府、企业、设施情况等在大原则下建立相适应的IMS。同时在系统建设时注意其规划、设计、施工、维护等对项目寿命与周期成本的影响，如在项目规划阶段与总体成本相比占比较小，同样在施工阶段成本也仅仅是运营和维护费用的一小部分。但是在项目建设的初级阶段所作出的决策对今后的费用支出走向影响较大，所以规划阶段就应将合理化的费用支出作为资本控制的目标。

五、寿命周期成本控制

利用寿命周期作为成本管理的基础，就是分析整个项目使用寿命周期中的各个阶段的成本支出，以此来对经济性进行评价，包括了初期成本，运营费用（维护、修复、改建、复原、增铺）的成本分压和用户成本的折现值是多少，其目的是选择一个最为经济的方式，即周期寿命成本最低。以这个思路为核心，其方法采用的步骤如下：1）先设计选择多个合理的维护与保养方案，对每个方案的具体实施过程进行分析并对必须采用的修复与维护工程进行时间表分析；2）评估各种工程所需的成本，即将业主的直接成本和用户付的成本考虑在内，而用户成本则是因为工作面施工而导致的交通延误带来的损失。3）按照项目的现金流对各个不同的方案的寿命周期成本进行分析与计算，可以利用净现值法，这样可以直接看到差异。

在项目规划时采用寿命周期成本法进行分析，且配合一个合理寿命周期管理规划，使得各种维护活动有据可循。其管理计划包括：正确的使用施工指导；正常试用期的常规养护制度；突况的管理方案；设备和结构等维护规划；需求改变而进行的改建、修复、维护等工程的基本方式与工艺措施，包括因为不作为而产生的不良后果进行评估；运营的周期和寿命周期养护的费用应有合理的财务规划。

寿命周期分析中应突出的就是基础设施的服务寿命周期，即从施工完成到整个设施的某个部位出现损坏、性能下降、功能丧失等而导致其服务功能失效的时候，或者维护的费用已经超过出了从新修建的费用为止。服务寿命往往取决于工程设计、施工工艺、使用环境、维护措施、运营行为等，不同的基础设施所体现出的寿命周期是不同的，如高刚性和柔性的路面其寿命为15-30年，而粒料路服务时间在3-8年，且服务寿命与设计寿命要和经济寿命不同。在规划新项目、大修或者重建时，通常可以对关键部位进行寿命评估以此保证其寿命周期的准确选择。

参考文献：

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关键词：企业；计量资产管理；策略

中图分类号：TM73 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2013）20-0145-01

电能计量资产管理在电力企业中具有重要作用，电能计量的管理水平决定着电力企业管理的水平，更衡量着电力企业的资质、电力企业的信誉等决定性因素。电力计量是与用户零距离接触的窗口，所以重视提升计量资产管理也就是注重电力企业的管理。而提升电能计量器具资产管理水平的办法关键是要达到标准化、科学化、高智能化，而这三方面的要求要分别在企业的技术标准、企业的管理标准和企业的工作标准等方面予以展现，只有这三个标准达到了，企业的计量资产管理水平才能得到有效地提升。

1 电能计量资产管理的含义

国家电网公司随着我国电力的发展，不断提出新的改革，其中最为突出的是“三集五大”和“大营销”管理体系。“三集五大”的改革在推行的过程中不断深化，造成了较为深远的影响。而第二项措施“大营销”的管理体系就是以扁平化为特点，为营销管理塑造了以这一特点为核心的组织管理体系，从而使管理体系简单化，去掉了很多不必要的程序，使体系更为简洁、高效，使各个管理工作控制性增强，协调性也得到提升。而国家电网公司在新时期的发展中提出了四项主要工作要求：电力企业集团化运作、电力企业精益化发展、电力企业集约化发展、电力企业标准化建设，而企业的营销组织管理工作在这四项要求下，在营销组织和营销管理工作上更应该不断加强，努力达到“管理规范化、管理统一化、管理标准化、管理信息化的提升趋势。

1.1 电力企业专业管理的核心理念

电力企业在企业划分中属于资产较为密集的企业，电能计量器具泛指电能表、互感器等测量电能的设备，安装使用的区域广泛，资产数量庞大，在电力企业中至关重要。电能计量器具资产管理的传统方式为人工，显而易见的缺点是出错率高，数据更新不及时，以往对电能计量资产的管理都聚焦在，计量资产的出入库及仓储数据的台账的准确性，而忽视了计量资产其他环节。例如，涉及到计量资产的基础信息方面缺乏及时更新，安装现场的基础信息管理也存在很多漏洞，仅靠人工回填的安装地点，计量资产无法准确定位，在安装监管和准确率方面也无法得到有效地保证。企业的营销管理工作在“管理规范化、管理统一化、管理标准化、管理信息化”的大趋势下，电力企业的资产管理不应该独立区分开来，它应该与企业的发展目标相挂钩，与企业的营销管理目标相融合。计量资产管理应该被放置于更为重要的位置，提升到更高的层次。其中一些较为专业的管理理念就是将企业的计量资产的全生命周期管理与网络也就是移动互联网这个平合起来，还有物联网等网络平台也可以有效利用起来，也可以利用现今普遍使用的智能手机，建立app平台，对企业的计量资产管理进行全程跟踪，实时监控，对计量资产管理的信息进行全面而充分的掌握，这就弥补了传统计量资产管理的许多漏洞。

1.2 现今电力企业计量资产管理的状况

虽然在互联网科技发展迅猛的环境下，电力企业在计量资产管理方面仍然采用一些非常传统落后的管理方法，都以人工管理为主。在计量资产管理的人工办法中，其中效率最为低下的是一些电力企业甚至还在采用使用纸质卡片来进管理，这种方法差错率特别高，信息更新不及时。电能计量器具资产数量在经济飞速发展的社会大环境下逐年攀升，电能计量器具管理要求日益精细化，特别是智能电能表的推广普及，使得计量资产的工作量和难度都逐渐增大，给计量资产管理的工作加大了负担，同时提出了更高的管理要求。在计量资产管理中，工作人员的素质良莠不齐也是一个较为普遍的问题，资产管理人员是否能熟练操作相关管理系统也是评价资产管理水平高低的一个关键部分。电力企业在引进人才时应提高专业技术要求，在工作中定期对计量管理人员进行培训，不断提升其专业水平，而且应在工作中实施完善系统的考核制度，减少因人为失误造成的出错。

2 电力企业专业管理的策略

当今经济的迅猛发展对电力企业计量资产管理水平提出了更高的要求，对企业计量资产管理工作人员的管理素质也更加重视。在现代企业计量资产管理的实际出发，提出以全寿命为特点的管理周期策略以及以技术标准化、智能化为核心的管理要求，旨在适应现今经济大发展下的电力企业计量资产管理。

①全生命管理周期策略。电力企业计量资产管理的范围非常广泛，其中涵盖：智能电能表、集中器、终端、互感器等等。企业计量资产管理可以依托GPRS技术而得到有效的提升。通过GPRS的定位技术制定对企业计量资产管理的全周期管理系统，可以从根本上提取准确的基础数据，从而提高计量资产管理的资产需求、资金管理、概预算编制、供货管理、运行维护、安装信息确认等各方面的准确度，以实时更新的可视定位为核心的资产管理，达到“中心是实时信息，主线是可视操作，保障为制度流程、手段为技术提升的管理策略，也就是全生命为特点的管理周期策略。

②技术标准化和技术智能化。计量资产管理水平向着技术标准化和技术智能化两个方面靠拢，其关键就是以科学技术为核心，以人工手段为辅助。将技术改造的力度不断提高，同时淘汰掉较为落后与时代不符的辅助工具；提高计量的准确度，使计量数据更为精确，这就需要企业加大计量监督的力度，在实际工作中落实到位，确保计量数据层层有记录，时时有监控。同时在计量资产选型定表的时候，分析要具有综合性、全面性，从大局把握，杜绝刚安装不久的电能计量器具因产品需更新换代而被换下，造成资源浪费。

③管理标准化。管理标准化首先应做到依法办事，依法办事是电力企业进行计量资产管理的根本出发点。电力企业在计量资产管理中应该以现行法律为依据，用涉及到企业管理以及计量资产管理的法律来保证计量资产管理的合法性和有效性。这也是计量资产管理标准化的前提。其次是要建立以领导来进行直接有效管理的组织形式，加大领导对计量资产管理的重视力度。其次针对计量资产管理的每一个环节都建立标准化的计量管理制度和管理要求，其中对计量器具也应该建立一套相应的标准，由此来保证计量数据的准确无误。最后，企业计量资产管理部门应该采取责任到人制度，同时确保企业的各个部门都能加以配合，共同做到计量资产管理的规范、标准、合理、有效。

3 结 语

从对传统电力企业计量资产管理到对当今电力企业计量资产管理状况的详细分析，指出了计量企业资产管理水平低下的原因以及在现阶段的突出缺点。技术不发达、企业管理薄弱、没有形成一整套的计量资产管理标准是造成其管理水平低下的主要原因。在当今经济迅猛发展，对电力企业计量资产管理水平要求越来越高的状况下，电力企业应注重提高其计量资产管理水平，以新兴的全生命管理周期策略为方案，以科学技术为依托，以标准化生产为原则，不断提高企业的计量资产管理水平，为企业打造出一支杰出、高效的管理队伍，以符合新时期下的新要求。

参考文献：

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关键词：生产性资产投资 货币的时间价值 净现值方法

中图分类号：F830.59文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）25-0100-03

一、货币的时间价值

货币的时间价值是指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值。在商品经济中，货币的现在价值与未来价值是不一样的，或者说其经济效用不同。即使不存在通货膨胀，现在的1元钱也比一年后的1元钱经济价值大一些。将现在的1元钱存入银行，若存款利率为10%，一年后可得1.1元。这1元钱经过一年时间的投资增加了0.1元，这就是货币的时间价值。

表1文中用到的符号及其含义

（一）复利终值和现值

1.复利终值。复利是相对于单利来说的计算利息的一种方法，按照这种方法，每经过一个计息期，要将所生利息加入本金再计算利息，逐期滚算，俗称利滚利。s=p・（1+i）n

2.复利现值。指未来一定时间的特定资金按复利计算的现在价值，或者说是为取得将来一定本利和现在所需要的本金。p=s・（1+i）-n

（二）普通年金终值和现值

年金是指等额、定期的系列收支。分期定额偿还贷款（比如按揭贷款）、每年相同的销售收入都属于年金的收付形式。普通年金是年金的一种形式，又称后付年金，是指各期期末收付的年金。普通年金的收付形式见下图。横线代表时间的延续，用数字标出各期的顺序号；竖线的位置标示支付的时刻，竖线下端数字A表示支付的金额。

0 1 2 3…… n

A A A A

1.普通年金终值。普通年金终值是指最后一次支付时的本利和，它是每次支付的复利终值之和。计算复利年金终值的一般公式为：

s=A+A（1+i）+A（1+i）2+…+A（1+i）n-1（1）

等式两边同乘以（1+i）得：

s（1+i）=A（1+i）+A（1+i）2+...+A（1+i）n（2）

（2）式减去（1）式并化简整理得：s=A■（3）

（3）式中的■是普通年金为1元、利率为i、经过n期的年金终值，记作（s/A，i，n）。

2.普通年金现值。普通年金现值是指为在每期期末取得相等金额的款项，现在需要投入的金额。计算复利年金现值的一般公式为：

p=A（1+i）-1+A（1+i）-2+...A（1+i）-n（4）

（4）式两边同乘以（1+i）得：

p（1+i）=A+A（1+i）-1+...+A（1+i）- （n-1 ）（5）

（5）式减去（4）式并化简整理得：p=A■（6）

（6）式中的■是普通年金为1元、利率为i、经过n期的年金现值，记作（p/A，i，n）。

二、生产性资产投资

投资按其对象可以划分为生产性资产投资和金融性资产投资。金融资产的典型表现形式是所有权凭证，例如股票和债券。正因为如此，金融资产也称为“证券”。证券投资人提供的资金交给企业后，企业再投资于生产性资产。证券投资是一种间接投资，投资人把现金交给别人支配并换取某种所有权凭证，他们已经失去了对资产的实际控制权。

生产性资产是指企业生产经营活动所需要的资产，例如机器设备、存货等。这些资产是企业进行生产经营活动的基础条件。企业利用这些资产可以增加价值，为股东创造财富。生产资产投资是一种直接投资，这种投资在企业内部进行，投资后企业并没有失去对资产的控制权，投资行为并不改变资金的控制权归属，只是指定了企业资金的特定用途。

生产性资产又进一步分为营运资产和资本资产。资本资产是指企业的长期资产，资本资产的投资对企业的影响涉及时间长，又称为长期投资。营运资产是指企业的流动资产，流动资产投资对企业的影响涉及时间段，又称为短期投资。

三、使用净现值对投资项目评价的基本原理和方法

净现值法是一种考虑货币时间价值的分析评价方法，这种方法使用净现值作为评价方案优劣的指标。所谓净现值，是指特定方案未来现金流入的现值与现金流出的现值之间的差额。按照这种方法，所有未来现金流入和流出都要按预定折现率折算为他们的现值，然后再计算它们的差额。如净现值为正数，即折现后现金流入大于折现后现金流出，该投资项目的报酬率大于预定的折现率。如净现值为零，即折现后现金流入等于折现后现金流出，该投资项目的报酬率相当于预定的折现率。如净现值为负数，即折现后现金流入小于折现后现金流出，该投资项目的报酬率小于预定的折现率。

计算净现值的公式：净现值=■■-■■

四、算例分析

某人拟开设一个彩扩店，通过调查研究提出以下方案：（1）设备投资：冲扩设备购买价20万元，预计可使用5年，报废时无残值收入；按税法要求该设备折旧年限为4年，使用直线法折旧，残值率为10%；计划在2011年7月1日购进并立即投入使用。（2）门店装修：装修费用预计4万元，在装修完工的2011年7月1日支付。预计在2.5年后还要进行一次同样的装修。（3）收入和成本预计：预计2011年7月1日开业，前6个月每月扣除营业税后收入3万元，以后每月4万元；耗用相纸和冲扩液等成本为收入的60%；人工费、水电费和房租等费用每月0.8万元（不含设备折旧和装修费摊销）。（4）营运资本：开业时垫付2万元。（5）所得税率为25%。（6）业主要求的投资报酬率最低为10%。用净现值法评价该项目经济上是否可行。

以2011年7月1日为起点进行分析：

（1）投资总现值：200 000+40 000+40 000÷（1+10%）2.5+

20 000=29 159

（2）项目的营业现金流量（见表2）：（3）净现值：69 500×（p/s，10%，1）+87 250×（p/A，10%，3）×（p/s，10%，1）+101 000×（p/s，10%，5）-291 519=69 500×0.909+87 250×2.487×0.909+101 000×0.621-291 519=

31 622.09

净现值大于零，项目可行。

五、结论与建议

在生产性资产投资项目管理分析活动中，应该关注项目的时间价值和净现值。时间价值是指货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值，净现值法是一种考虑货币时间价值对生产性资产投资进行分析和评价的方法。净现值是指特定方案未来现金流入的现值与现金流出的现值之间的差额，如净现值为正数，即折现后现金流入大于折现后现金流出，该投资项目的报酬率大于预定的折现率，那么该投资项目从经济收益角度考虑是可行的，可以考虑实施该项目；如净现值为负数，即折现后现金流入小于折现后现金流出，该投资项目的报酬率小于预定的折现率，那么该投资项目从经济收益角度考虑是不可行的，若没有其他特殊原因，则应该考虑放弃该项目。

参考文献：

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关键词：房地产；开发项目；投资收益；管理

中图分类号：F416 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-0398-01

房地产开发项目具有投资大、周期长、工序复杂、资金周转慢、风险大等特点，这些特点就决定了房地产开发项目首先是投资不容有失，一旦投资失败，损失动辄几千万甚至上亿，而且开发项目一般都是一次性的。因此必须在房地产开发项目投资前和投资后进行项目收益管理。本文根据自己的经验和体会，要做好房地产项目投资收益管理，应从下四个方面进行。

一、构建适合企业的投资收益测算模型

建立投资收益模型，其目的在于保持项目的收益对比；为项目实施目标和实施效果的评价建立标尺；规范投资收益测算、提高工作效率。投资收益测算模型可以分为销售型、持有型和混合型。

中铁二局集团房地产开发有限公司主要是承担旧城、小区开发及土地整理等业务，属于销售型物业投资收益模型。对于销售型物业的经济评价指标很多。归结起来，其核心指标关注两个，静态指标为销售利润率，动态指标为内部收益率。要得出上述指标，将形成项目利润表、现金流量表、资金计划表三张主表以及项目核心关键节点表、销售回款进度表、投资估算及投资进度表、成本分配表等若干辅表。另外，为提高投资测算效率，对项目规划指标，应作列表反映，为相关测算提供基础信息。

二、构建项日收益评价体系

项目从征地到建设验收完成都需要项目收益的评价，尤其征地这个环节的项目收益评价最为重要，这个环节用到的评价方法是定量。项目投资收益测量计算的时候，每一个物业都有一些核心经济指标与辅助经济指标，它们用来检测项目是否给企业带来收益。

企业建设成立前会对所有指标设置基准值，企业分析所有指标对于企业的重要性，然后设置每一个指标在整体评价中的相对重要程度之后，会和基准值进行对比，然后依据相关规则，对所有指标打分，从而建设成立项目收益评价体系。

三、项日收益管理要贯穿于项日几个重要阶段

3.1 征地阶段投资收益管理

征地阶段非常重要，关系到项目收益的整个过程。征地阶段投资收益管理，一般情况下要和项目可行性一起研究。因为可行陛与收益管理是相辅相成的，项目收益测量计算得到的数据，是可行性研究需要的对象。而可行性研究的对象，是项目收益测量计算的依据。征地阶段的投资收益管理，需要很多方面共同努力，下面介绍一些相关的内容。

（1）全面理解目标项目的规划条件和设计要求。限高、容积率、覆盖率这三个指标是重点要注意的地方。这三个指标之间既互相联系又互相限制约束。

（2）认识和价格相关的信息。①明确实际交易的价格；②了解价格计算口径；③了解房屋自身配套设置的情况；④了解项目内外所有配置。

注重隐型成本。①开发土地内房屋拆迁需要的成本；②项目建设范围周边环境治理和市政设施建设需要的成本；③地下车库，地下室等建筑需要的成本。

做好风险分析，确定获取项目底价。投资收益管理工作的进行，需要对一些因素进行分析，比如，非土地成本变化、土地拍卖价格变化、销售单价变化等，这些因素都比较敏感，变化频率很快。对这些因素进行分析，得出项目收益和这些因素变化之间的联系，根据它们之间的联系对项目竞买底价进行分析。

3.2 策划阶段投资收益管理

策划阶段是对征地阶段的补充和加深，是对项目的产品、项目、客户进行详细的定位。这一阶段重要作用是对预备方案进行筛选，然后确实最合理的设计方案。项目策划阶段是征地阶段的深化，征地阶段因为某些原因没有确定工作方案，在项目策划阶段会对其进行确定，因为它会对项目收益的方案提供详细的数据，确保决策准确。

此外，还有项目的配套设备的标准，也会在这个阶段确定。在确定的过程中，要结合项目成本效益原则、销售定价、竞争项目实际情况、市场需求，得出可以准确测算项目投资的项目配套设备。

3.3 方案阶段投资收益管理

方案阶段重心是在符合规划指标要求的基础上，依据项目策划确定的方案，尽最大努力增加项目收益。在这个阶段，是对项目规划中的投资收益更深的测算。

3.4 定价阶段投资收益管理

项目进行过程中，项目成本也在不断变化，项目收益也开始明确。现在大多数房地产企业定价的时候运用的方法是竞争导向法与需求导向法，但是项目进行是分批进行定价的，所以仍然需要强制性跟踪收益，依据成本导向推算出开盘时候的价格。这个阶段要注意某种情况下项目收益的情况。

3.5 结案阶段投资收益管理

这个阶段中心工作是对整个项目进行总结，得出经验和教训，对整个项目收益进行最后的评价估量，方便后面的工作扬长补短，最大限度的增加项目收益。进展报告与好的经验都是在这个阶段完成的，进展报告与好的经验的制作过程中要认真的对每一个数据进行统计，并且把每一个数据表明出处，然后计算收益，分析收益降低的原因。同时，还要调查客户的满意程度。为后面的工作打下良好的基础。

四、建设成立投资收益管理的组织机制

项目投资收益管理是一个复杂的工作，有很多阶段组成，这些阶段的工作，需要很多部门完成。所以，收益管理要想做好必须建设成立投资收益管理组织机制。这个机制的总体架构，就是打破部门分割办限，建立以项目收益管理专员为中心，统一管理、分头负责的组织机制。

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关键词：资产模式;中学资产;管理措施;方法探究

1学校资产的内容

学校的资产是学校教职工和学生赖以生存的生活条件，一般情况下分为固定资产和不固定资产，而固定资产都是指使用期限超过一年并且价值在100元以上，包括房屋及建筑物的分类，以及办公用品和办公用品房屋等一些附属的设施设备。还包括教育教学所专用的一些设备仪器，例如：投影仪、电脑、印刷设备、教学工具、图书等。还包括一些例如：教师门窗、办公桌、黑板、电风扇等室内设施。除了一些固定的设施资源以外，学校都会要有一部分的财产账本，但学校的财产属于国有财产，我们不能将它据为己有，校产的进出都要有明确的账目登记，都要纳入到会计的日常管理工作中去。关于教育经费，随着现阶段民办学校的竞争，公立学校的招生困难的现状来看，更加要注重资金的合理利用，节流开源，尽可能的节约成本，确保科学合理的财务管理工作。

2中小学的资产管理目前存在的问题

第一，对于资产的登记不够明确，会出现很多环节的遗漏问题，监管措施做得不够到位，对于财务管理的账目不能合理合法的进行，对于资产一些人擅自利用或者外借给了他人，这种情况在现实生活中还是频频发生的。缺乏专门设置的管理机构，管理的效率也比较低，多数中小学校在国有资产管理过程中以分管归口管理模式为主。比如总务处对房屋及构筑物等进行管理；教务处对图书杂志进行管理。这些部门由不同人管理使管理和实际发生一些脱节，各职能部门和各资金占有使用部门相分离，这样就很难摸清学校的实际固定资产数额，发生账实不符现象。第二，管理的制度并不完善，当前国家越来越重视对于基础教育的建设，所以在资金拨款上都会有相应的扶持，可是虽然现金和实际物品已经投入，可是缺少了相关的管理人员办理的手续，这样就会让会计人员无法准确地熟悉国有资产的数额，更就别说如何能够精确地算出相应的资产了。第三，相关的管理人员素质并不高，学校领导会认为对于管理这些资产并不是一项技术性很强的工作，所以在招聘用人的时候会显得较为随意，要求也不高，可想而知领导的不重视，会造成最后配置的人员素质达不到要求，不能够真正地胜任这份工作，最终会直接地影响他们的工作效率。

3中小学资产管理的对策

第一，要对资产进行数量上的盘点，明确具体的数额和数据，并进行详细的盘查和记录，对于购进的物品要进行验收和登记，录入相关的资产账目。第二，对资产管理要有相应的规章制度，学校资产不能归个人所有，要由学校财务进行统一的管理，对于进出账登记，纳入会计的账目管理，对于调入和购入的资产运费不能查明原价的，可以估算入账等相关的管理措施，还要加强库房的管理，办理好各项的领用手续，经常盘点仓库数额，减少遗漏遗失，做到账实相符。对于发现损坏的物品要做到及时处理。学校要做到相应的推广和宣传力度，要使全体员工都有保护学校资产的意识，可以开展多种形式的主体会议，充分地强化资产管理的重要性，在校的所有师生和员工都要尽职尽责，爱护公共财务。第三，提高相关的管理人员的素质，当今是科技时代，很多的登记操作都是通过电脑来进行，熟练的掌握计算机知识已经成为管理人员必备的基本技能，尤其是对财务的管理，更是提出了对于道德法制和技能的要求，因此学校要建立完善的监管制度来有效地保证管理人员，以防止数据的丢失和遗漏。加强对于管理人员的培训工作，不仅要掌握计算机知识还要掌握相关的财务知识和管理知识，有效地控制经济活动信息化的流通，保证财务数据的真实性。中小学教育是我国基础教育的核心环节，只有保障好学校的资产管理才能够保障学校基础教育的有效发展。第四，增强学校资产的使用效率，强化学校的固定资产在使用中的循环模式，在资产处置中要保证公开公正，严格按照相关的部门规章制度进行审批手续。学校的资产不得出租和外借，如果有必要的外借，应该得到相关主管部门的审核认可，如果学校中存在闲置资产，可通过出租、出借的管理方式，为学校提供其他业务收入，并且保证资源的有效使用和及时共享。

综上所述，新形势下对于学校资产的管理需要有效地进行，才能促进学校基础设施的建设，从而营造一个良好的生活环境，让师生工作能够更顺利地展开。新形势下需要借助各方的力量，摒弃传统的资产管理观念，积极地寻求新的模式开发新的资源，构建完善的资产管理制度，加强各部门和相关人员的道德法律意识，发挥各个部门的职能作用，才能真正地将学校的资产管理工作做到完备。

参考文献：

[1]吴文瑜.关于中小学校固定资产管理的思考[J].行政事业资产与财务,2010,(11).

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一、工作目标

在巩固和发展前一阶段“治乱”工作成果的基础上，集中力量“治散”。完善矿产资源总体规划，加快矿产资源整合，力争三年左右时间，使全市普通建筑石料、砖瓦粘土矿山数减少三分之一，全市矿山总数不超过450座，使矿山企业“多、小、散”的局面得到明显改变，矿山开局趋于合理，矿山企业结构不断优化，矿产资源开发利用水平明显提高，矿山安全生产条件和矿区及主干道两侧、旅游风景区周边生态环境得到明显改善。

二、主要措施

（一）进一步巩固整治成果。对前期“治乱”工作进行“回头看”，进一步巩固整治成果，彻底改善矿山开采、加工、运输环境。按照“关、停、并、转”的要求，对巢庐路、巢无路、合裕路、合巢芜高速公路等主干道两侧可视范围内和风景名胜区周边的矿山一律予以关闭；对可视范围内的破碎机一律拆除或搬迁，新设加工区域破碎机械一律安装除尘设施，否则，环保部门依法查处，国土、公安、工商、安监等部门暂扣直至吊销相关证照，供电部门不予供电；加强源头管理，深入开展“治超”活动，严禁运输矿石的“黑头车”、“超载车”上主干道，所有上主干道和穿过城区的矿石运输车辆，必须加盖雨布，杜绝抛洒滴漏现象。

（二）编制矿产资源规划。按照省国土资源厅的统一部署，由市国土资源局牵头组织编制第二轮矿产资源总体规划。规划修编主要把握以下几点：一是进一步强调资源的合理开发与深度加工，限制砖瓦用粘土和普通建设用砂石的开采总量；二是具体划定并扩大现有的禁采区范围；三是加大废弃矿山生态恢复治理。四是明确现有矿山数逐年减少的目标，全市矿山总数不超过450座，并将整合、关闭任务，分解到各县区。

（三）优化矿业权布局。一是对一矿多宕口、大矿小开、矿山布点过密、生产规模过小和个体矿山集中区以及矿区范围平面或立体交叉重叠的地区进行整合，重点整合露天开采的普通建筑石料和砖瓦粘土矿山。二是按照“禁采区关闭、限采区收缩、开采区集聚”的原则，采取市场化运作方式，关小并大，实行“统一开采、集中加工、分散经营”的模式。对拒绝整合和未达到《安徽省24个矿种小型矿山最低开采规模标准》规定的10万吨以下矿山一律予以关闭。三是对条件成熟的矿区，由政府统一收购，重新划定范围进行出让，用出让所得的矿业权价款对小矿合理补偿后全部退出。

（四）严格矿业权管理和审批。一是严格新设矿业权市场准入，加强矿产资源开采资质管理，整顿期间，不得新设采矿权。确需设立的，必须报市政府批准，并实行公开有偿出让，坚决制止以招商引资为由，干扰矿业权招标、拍卖和挂牌工作。二是严格现有矿业权管理。矿山企业办理采矿权延续、变更，必须符合矿产资源总体规划，补充、完善相关手续，并严格按照省国土资源厅皖国土资〔*〕27号文件规定的出让基准价执行。三是对不属于撤出和关闭的现有普通建筑用砂、石、粘土矿采矿权到期后，原核定矿区范围内资源量采完的，不再办理延续、变更手续；对要求扩大矿区范围的，严格按照省国土资源厅皖国土资函〔*〕1048号《关于小型以下矿山申请扩大矿区范围有关问题的通知》要求执行。

三、实施步骤

大体分四个阶段进行。

（一）调查摸底。各县区对所有矿山作进一步梳理，认真摸底排查，填报《各县区在册矿山调查明细表》（附表一），对每一在册矿山提出保留、整合或关闭的初步意见，汇总填报《各县区年度矿山关闭、整合计划表》（附表二）和《各县区矿产资源整合规划时间表》（附表三），于11月底前报市整顿和规范矿产资源开发秩序领导组审定后，按审定意见由各县区组织实施。

（二）制订方案。各县区政府依据市整顿和规范矿产资源开发秩序领导组审定的矿产资源整合规划时间表，组织编制矿区整合实施方案，报市整顿和规范矿产资源开发秩序领导组批准后实施。整合方案应包括整合矿区矿产资源概况、已有矿业权设置情况、整合后拟设置矿业权方案、整合工作进度及保障措施等内容。

（三）开展整合。按照批准的矿区整合方案，确定整合主体，分年度组织实施。明确拟设置采矿权的矿区范围，重新编制矿产资源开发利用方案和安全、环境评价等资料，换发采矿许可证等相关证照，并严格要求按整合的矿山生产技术方案组织生产。

（四）组织验收。各县区政府于2009年10月底组织有关部门对本行政区域内整合工作进行自查，并向市整顿和规范矿产资源开发秩序领导组提交自查报告。市整顿和规范矿产资源开发秩序领导组对全市整合工作进行检查验收，并向市政府和省整规办报告。

四、几点要求

（一）加强领导，精心组织。矿产资源开发秩序整治工作政策性强、涉及面广、矛盾突出。各级政府对本行政区资源整合和矿山生态恢复工作负总责，并逐级签订责任书。各地要结合本地实际，制定切实可行的实施方案，突出重点，狠抓落实，确保整合工作取得实效。

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从整体上来说，此阶段为参与投资项目建设的准备阶段。而且，要结合市场实际发展需求与发展前景，确定建设规模，认真做好施工方案的可行性探究等工作。想要做好此项工作，我们需要投入大量人力资源、物力资源以及时间。与此同时，还应对建设产品技术来源、市场容量、发展前景、效益等进行客观的分析与评价，从而保证投资估算涉及面都考虑在内。除此之外，在建设阶段，对影响建设投资的因素影响予以全面考虑，真正发挥出投资估算控制投资的作用。

二、设计阶段

1.认真落实设计招投标制度。建设单位在委托设计时应大力引进竞争机制，以达到控制成本的目的。首先要通过设计招标来选择设计单位。必要时组织设计方案竞选，从中选择能保证设计质量的设计单位；在设计时，可以根据情况实行分阶段招标或委托。

2.加强技术沟通、实行限额设计。设计单位在工程设计中，要推行限额设计。凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算。要通过技术与经济相结合的数据说话。在设计时应充分考虑施工的可能性和经济性，要和技术水平和管理水平相适应；要特别注意选用建筑材料或设备的经济性，尽量不用那些技术不过关、质量无保证、采购困难、运费昂贵、施工复杂或依赖进口的材料和设备；要尽量搞标准化和系列化的设计；各专业设计要遵循建筑模数，建筑标准，按设计规范、技术规定等进行设计。

3.合同约束。对于每一项合同条款来说，都必须保证内容的严谨和完善。不能只是简单的套用设计合同格式。结合作者以往设计经验分析，对于石油化工建设设计合同来说，还需附带一“管道单线图”，这样可更好的满足项目招投标的需求；另外，在经济方面，可增加设计变更额度限制条款。当设计变更费用施工合同价的8%时，要从扣除一部分质保金。

三、招投标阶段

1.对施工企业的资质进行严格审查，而且还可以到施工场地进行实地考察。避免施工水平差、信誉度不高的施工企业混在招投标企业的行列当中。

2.低价中标要合理。对房屋建设的业主来说，关于“低价的合理性”要做到心中有数，这样减少投标企业通过恶意降低成本而中标的情况出现。此外，业务应随时对建设与安装成本进行有效掌控。

3.严把施工合同的签订。建设单位签订承包合同是关键，要把主要内容在合同中予以明确。要根据建筑市场行情、建筑业的一般惯例和有关规范就施工中可能产生职责不清、影响造价、延误工期等印度进行事先约定，经法律形式确定下来，确保双方的按约履行。

四、施工阶段

业主在加强施工现场管理方面应认真做好下列几点工作：

1.帮助施工管理者与技术人员树立“经济”思想观，定期组织他们参加技能与职业道德素质教育，使他们养成良好的办事作风。在配合监理机构做好工程施工监督工作的同时，也应对节约投资的必要性引起足够的重视。

2.减少设计变更的出现。在工程施工阶段，受各种因素的影响，很容易出现设计变更的问题。例如：设计不合理、实际施工和发包图不统一的现象以及材料规格不满足设计要求等。那么怎样才能做到减少设计变更问题的出现呢，我们必须要做好以下几点工作：第一，不能借设计变更而不断扩大建设的规模，完善建设内容第二，对出现的设计变更要积极去处理，如果在变更设计中导致费用增加或降低，都需要由设计代表、业主、监理师等共同签字后才能生效；第三，在条件允许的情况下，业主可安排专业造价管理者在施工现场进行指导，以便于对工程造价的情况进行掌握和控制。

3.加强施工现场签证管理。在工程建设阶段，现场签证是一经常性的工作。但是，当前因大多数工程因现场签证严肃性不强，从而对工程施工阶段带来大量的麻烦，以至于给业主造成巨大的损失。所以，加强房产施工现场的签证管理，要求技术人员要和管理者积极配合。与此同时，还要注意好以下几点工作：

（1）在签证时，应达到量化的要求，而且保证签证单上每个字都十分的清晰。

（2）保证现场签证内容要合实际情况相统一。

（3）现场签证内容不应超出实际应签证的范围。

4.认真做好材料与设备的采购工作。预算人员要广泛掌握建材行情。严格按有关规定做好材料限价工作，合理控制价差水平。对施工单位自行采购的材料，属于指定价范围的，只监督质量，不干预订货。属于指导价范围的，应实行“适当参与（不包办代替），推荐厂家（不指定厂家），监督质量（采购质量的主要责任者是施工单位）及合理限价（不是不顾产品质量的片面压价）”的原则，设备采购实行招投标，确保质优价廉。

五、竣工结算阶段

凡结算工程必须按设计图纸及合同规定完成，必须要有竣工验收单。如有甩项应在验收单中注明，结算中予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减账的清理。重点做好材料价差及竣工调价的审定工作。审核时应与原招标文件对照，凡原标底内已含项目不能重复出现。要严格按合同及有关协议的规定，合理确定技术措施费、提前奖和优质奖等相关费用，认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算质量。

总体来说，在房地产开发阶段，对于工程造价的管控实际为一个动态过程。而且要求将功成造价管理贯穿在工程项目建设的全过程当中。

参考文献：

[1]《建设工程投资控制》 知识产权出版社，中国建设监理监理协会编写

[2]《建设项目全过程造价管理理论与方法》，天津人民出版社， 戚安邦，孙贤伟著

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【关键词】新会计制度 高校资产管理 方式 对策

国家于2012年制定出台了关于《国家教育改革与发展中长期规划纲要》，在纲要制定之初，曾向社会广泛征求意见，包括发展思路、发展战略、高等教育发展机制、发展条件等，并重点提出了如何“完善教育投入保障机制”这一重要的课题。深入推动中国教育事业的发展，加大高等教育投资力度，提高基础设施使用效率，需要财政的科学化管理。新会计制度下对教育投入的产出信息与教育绩效评价机制与体系构建等均提出了更高的要求。强化高校资产管理是有效促进预算机制改革的重要前提和途径，是部门预算有效执行的基础，也是推动高校会计制度实现深入有效改革的保证。

一、高校资产管理对与推动高校会计

制度改革的重要性分析强化高校资产管理，一方面是对国有资产的充分保证，同时也是有效提高公共资源的利用率与效益的重要途径。随着新会计制度的发展与建立，以及高等教育的深入快速发展，高校资产无论从结构上还是从数量以及渠道来源上，都呈现出多元化的发展模式。高校资产是保证高校实现自身可持续发展与进步的重要物质基础，是高校稳定前进的重要前提，也是高校的客观外在主体表现。从客观发展的世界角度分析，任何事物的发展与其规律，均是从客观事物本身相对立的他物的角度出发看问题的，是一种相对客观、真实的问题分析方法，因此只有从高等教育自身发展的实际状况出发，才能有针对性的、客观真实的提出适合高校发展的财政方案，进而找出合适的、可操作性的方案，来推动高校自身的长足发展。

二、新会计制度下高校资产管理存在的问题及原因

（一）新会计制度下高校资产管理存在的问题

新会计制度下，高校资产的形成与传统会计制度下高校资产组成来源相似，均是由国家财政预算进行统一分配，按照公共财政管理的基本要求进行细分。资产管理的主要目标在于推动资产达到高效、合理、借阅的使用，但现阶段，在高校资产管理过程中还存在一些问题与盲区，具体表现如下：第一，资产购置环节控制机制不全面，缺乏有效的控制策略。第二，高校资产管理在使用环节上缺乏必要的共享与协调机制。第三，在资产的配置环节缺乏必要的统筹管理与激活机制。

（二）新会计制度下高校资产管理存在问题的原因分析

通过对上述问题进行分析可以发现，这些问题可以简单的概括为四个方面，即重视投入而轻视管理、账务不实家底不清、制度缺位、缺乏定额限制与管理。 分析这些问题的原因，主要表现如下 ：

第一，高校资产管理过程中有些部门只重视经费的投入与资产绝对量的增加，而忽视了对资产的充分管理，因此存在重复购置、盲目购进等现象，最终导致资产闲置。

第二，财务部门很可能没有建立规范系统的固定资产明细账，而是每年只对经费的收支进行统计与管理，但并不清楚资产总量，同时物质管理部门也不清楚资产的价值以及实物的分布等状况。

第三，高校资产管理过程中，事业会计与基建会计体制相分离，部门之间缺乏沟通，资产管理机制与会计管理制度无法有效衔接，且监督管理与制约的力度不够，导致大量帐外资产的出现。另外资产内部管理也缺乏完善的管理机制，体制存在不健全的现象，导致很多基础设施设备被长期无偿占用。

第四，国有资产的使用缺乏定额限制与管理，导致资源的浪费量较大，且内部控制制度不规范，导致国有资产的流失。

三、强化高校资产管理方式改进的对策

通过上述高校资产管理过程中存在的问题与盲区进行分析可以发现，正是这些问题的存在导致高校在市场经济机制下承担了过多的风险，因此有效纠正这些问题是充分推动高校新会计制度建立，并实现高效资产管理科学发展的重要基础。要强化高校资产管理，首先需要构建资产配置管理体系，强调资产预算执行与处置管理的一致性，促进资产报告分析与预算报告分析的结合。另外，还需要充分重视预算管理控制模式的转化，重视资产使用绩效，完善预算编制基本内容，建立有效的资产配置机制，以拓展财务报告的基本内容。具体分析高校资产管理方式改进的对策，主要包括以下几点：

第一，不断改革适应高校资产会计核算的制度，增强高校对资产的管理能力。加强高校资产管理，适应事业单位向市场化方向转型的发展目标，积极推动事业单位资产会计机制与制度的改革，已经成为现阶段加强资产管理的重要内容。因此首先应适当提高资产单位价值标准，对一些低值易消耗的产品要进行核算与管理，在当期支出中列出，不再对其进行固定资产的管理，还需要按照物价水平及物价上涨水平来规定固定资产的单位价值标准。其次将基础建设会计核算并入到事业单位会计核算体系中，高校作为事业单位，其固定资产除外购形成之外，还经常包括利用财政基本建设拨款以及单位自筹资金等形式进行基础建设，因此对基础建设工程形成的成本支出也应作为单位的资金支出进行一定的会计处理，并将其展现在会计报表中。

第二，不断提高高校资产管理规范性认识，强化集体参与意识。高校资产是国家资产的重要组成部分，是学校科研及教学事业发展的重要物质保障，因此学校应当加强对国有资产的科学管理，增强国有资产的管理意识，强化集体参与管理，使大家明白人人都有责任对学校的财产进行管理，以形成统一的认识与思想，保障高校资产管理工作的顺利开展。

第三，不断规范高校资产管理程序，强化管理制度建设。为了最大限度的发挥高校资产效益，高校需要建立一套规范的、科学的、系统的、有针对性的管理程序，一方面贯彻执行国家关于国有资产的相关法律规范，同时制定出可操作性的高校内部管理体系。包括对国有资产的购置与验收、使用与维护、转让与报损、统计与监督、考核与奖惩等制度。

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关键词：房地产；人力资源；成本管理

随着社会经济的发展，人力资源管理在企业发展中具有越来越重要的地位，而房地产开发企业的快速发展，也促使越来越多的房地产企业开始重视房地产开发企业人力资源管理成本。

一、房地产企业人力资源管理成本存在的问题

由于人力资源管理部门成立的时间比较短，企业建立人力资源管理体系的还需要一个较长的过程，因此在很多方面仍然存在问题：第一，部分房地产开发企业的人力资源管理仍然处于基础阶段，企业对人力资源工作的投入相对不足，而且主要以事务性工作为主，要把企业人力资源做到人力资源方法论和专业工具的有效结合还有很长的路要走。第二，企业尚未确认人力资源管理所处的战略地位，大型房地产集团的控股子公司之间的人力资源管理关系定位不明晰，导致人力资源战略制定不明确、对下级公司缺乏监督、与员工之间缺乏必要沟通，最终影响与其他经营管理者之间的相互合作。第三，部分企业的管理部门对人力资源管理缺乏认识或者认识存在有偏差，在员工的薪酬设计、绩效考核、福利管理和劳动关系方面还有许多地方需要完善。另外，很多职能部门认为对企业人力资源的管理是人力资源部门的事情，与自己并没有太大关系，这种心态导致了人力资源管理工作无法形成统一性的系统结构。第四，房地产企业往往注意注重用人而忽视对职工的教育。近几年房地产行业市场的竞争越来越激烈，房地产市场不断膨胀导致对人才的需求越来越高，业内企业之间出现相互抢夺优秀人才的现象。对于开发商来说，他们主要从事的是房地产项目的开发和运作，运作的周期一般3是-5年，这种项目的特点是见效快，但是与此相比培养一个人才的成本要高出许多，因此企业往往不愿意对员工进行培养，对企业的员工来说，他们只能通过不断的跳槽来提高自己的薪酬、职位以及其他方面的待遇，对房地产开发企业来说，他们宁愿付高新给那些工作经验较长、经验丰富的应聘者，也不愿意花费成本自己培养这种人才，这是典型的拿来主义，很容易导致企业的短期行为，在一定程度上也增加了企业的管理成本，不利于企业长期可持续性的发展壮大。

二、有效控制房地产开发企业的人力资源管理成本

企业对于硬件设施的占有只能作为企业存在和发展的条件，与之对应的，企业要实现科学化、现代化的人力资源管理，才能实现持续发展、创新与再发展。企业要对人力资源管理成本进行科学的、现代化的管理。企业要贯彻以人为本的成本控制思想，将员工的积极性和创造性充分调动起来，从单纯的降低成本转变为对人和人的行为的全面管理。对人力资源管理成本的控制包括以下四个方面：

（一）降低人力资源的取得成本

取得成本主要指企业为了获取专业型人才而发生的一系列支出和费用，包括招聘、选拔、录用和安置成本。企业首先应该制定科学的人力资源规划，明确招聘的目的，规划好每个阶段企业人力资源的需求情况，保证招聘工作的顺利进行，在招聘的过程中，企业不应该为了一味的降低成本而忽视对员工的要求，企业应该站在未来发展的角度上为企业做好资源储备。其次企业要选择合适的招聘队伍，他们不仅是招聘者，还是管理者。招聘人员要熟悉公司业务并且具有独特的眼光，能够为企业选择合适的人才，降低选拔成本。

（二）降低人力资源的开发成本

开发成本是指企业为了开发员工的潜能对员工进行相关培训所需要的费用。企业对员工的培训不仅能够提高员工的技能，还可以让新员工尽快熟悉企业的环境，进入工作状态。良好的培训机会和大量的培训机会对员工有很多吸引力，他们会认为这样的企业具有良好的发展空间。企业要充分利用培训这一手段，吸引各类专业人才，还可以通过培训让增加员工的归属感，提高员工对企业的忠诚度。企业可以逐步建立科学完善的培训体系，提高培训的质量和专业针对性，使受训者能够学到他们需要的知识和能力。大多数企业还没有充分认识到让员工参加培训的重要性，只是把员工当作被动的接受者，在不了解员工需求的情况下安排的培训是没有意义的，这也在一定程度上增加了企业的管理成本。因此企业要充分了解员工的需求，听取来自基层的意见，在此基础上做出培训安排，使员工了解培训的内容和目的，避免重复和多余的培训，从而降低培训成本。

（三）降低人力资源的使用成本

企业的实践经验证明，随着人们的物质生活和精神生活不断丰富，企业不能随意减少成本的支出，不然会降低员工的积极性，从而影响生产效率。企业人力资源的使用成本主要围绕员工激励产生，根据美国哈佛大学教授威廉·詹姆士的研究，如果企业缺乏科学有效的激励机制，员工的潜能只能发挥20%-30%，当企业建立科学有效的激励机制时，员工可以把另外70%-80%的潜能也发挥出来。因此企业应该考虑建立起有效的激励机制，首先要建立科学的绩效考评制度，为企业决策提供一个客观公正的标准。其次企业要采取多样化的激励方式，根据员工的不同层次，采取薪酬激励、事业激励、环境激励、荣誉激励等一种或集中方式进行激励，充分调动人才的积极性、主动性和创新性。

（四）降低人力资源的离职成本

企业内部一定的员工流动有利于促进员工之间的竞争，提高整个企业的效率，但是频繁的或者不必要的员工流动会给企业的正常运转带来不利影响，例如商业机密的泄漏，客户关系的破坏等，使企业面临人力资源损失。因此企业要加强人才梯队建设，对于关键性的岗位或者技术性岗位，在人力资源规划中要实现预定几个合适的接班人，对其进行培养，当处在这些岗位上的人离职或者晋升后，可以从预定人员中挑选一个作为接班人，避免企业出现管理脱节，有效降低企业的离职成本。

三、总结

各个企业越来越重视人力成本管理，制定一套科学合理的人力成本管理体系，其给房地产行业带来的价值也就更多。因此，作为房地产企业，为了加强人力成本管理，应该根据实际发生的管理人力成本的相关额度，适当地对企业各项管理人力成本进行科学核算和如实报告，形成一套系统的人力成本管理体系，并据此结合各种人力成本分析方法，对房地产行业经营期间发生的各种费用进行分析和预测，找出并分析问题，最后找到解决问题的对策。

参考文献：

[1]杨爱梅，秦笑笑，姜浩.浅析企业人力资源成本的控制[J].中国商贸.2009（07）