房地产金融战略范文

导语：如何才能写好一篇房地产金融战略，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公文云整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产；金融市场；改革发展；房地产金融体系

改革开放以来，使得我国房地产企业得到了飞速发展。房地产金融市场作为房地产市场的重要组成部分，不仅可以加快房地产企业的发展速度，同时也可以提高房地产企业的经济效益发展。但是，房地产企业在实际发展的过程中，由于受到房地产金融市场初期发展的影响，依然存在诸多问题未被解决。因此，本文对房地产金融市场的改革发展进行探讨，使其在房地产企业的发展中有重要意义。

一、房地产概述

（一）房地产概念

房地产的概念，指的是可以充分利用的土地以及土地上的所有建筑物。房地产的另一种含义，也可以理解为不动产，指的是自然特性或法律规定不可移动的土地。房地产业是一种开展金融业务、经营管理、售后服务等方面相结合的行业。因住宅业在房地产业中占较大比例，是房地产业的重要组成部分。房地产金融的概念，指的是房地产企业在开发、消费的过程中，通过货币流通的方式，对投入的资金进行筹集，以此来开展一系列的房地产金融业务。

（二）房地产产业的特征

房地产产业有众多特征，主要包括有：（1）不可移动性。由于房地产是不可移动的土地。所以，房地产业具备不可移动性的特点。（2）极高的价值性。与其他商品相比，房地产业的消费价格要高出数倍，久而久之具有极高的价值性。房地产业的这一特征，使得广大人民在购买住房期间，通常采用分期付款或按揭贷款等方式。与此同时，贷款业务活动的开展，形成全新的房地产金融市场。（3）具有良好的耐久性。土地作为地球上变化最小的物体，具有非常高的利用价值。只要房地产业不会受到人为因素、自然因素等方面的影响，其使用年限可以维持在数年之久。

二、房地产金融市场改革的重要性

房地产金融市场的迅速发展，对广大人民的生活及社会经济的发展有重要意义，其重要性主要体现在以下几个方面：第一，从根本上确保人民群众的生活质量。现今社会，在经济飞速发展的背景下，各行各业也得到了稳定发展。由于城市人口的数量不断上升，若缺少最基本的住行保障，势必会给国家及社会的发展带来一定的影响。房地产企业便可以很好地改善这一特点，是保证社会经济发展的基础。第二，带动其他企业的发展。众所周知，建筑、装修等行业的发展离不开房地产企业。只有房地产企业得到稳定发展后，才可以很好地解决其他行业在发展中遇到的资金问题，带动其他行业的未来发展。第三，为房地产企业的发展提供强有力的保障。由于房地产企业的建设规模不断扩大，在一定程度上消耗大量的人力、物力、财力等。房地产企业只有开展大量的房地产金融业务，不断扩增房地产金融市场，以此来提升投入资金的周转速度，促进自身的经济效益发展。由此可见，房地产金融对房地产企业及房地产金融市场的发展有重要意义。

三、房地产金融市场改革发展存在的问题

（一）未能创建健全的房地产金融体系

健全的房地产金融体系主要包括：专业性住房金融机构、住房融资等。但是，就当前我国房地产金融市场的发展而言，由于房地产金融体系的不健全，致使房地产金融市场的改革发展方式较为单一，房地产金融贷款的方式受到限制，直接影响着房地产企业的长远发展。不仅如此，由于未能创建健全的房地产金融体系，导致房地产金融融资业务的开展存在一定的风险。

（二）房地产金融市场的发展速度慢

由于房地产金融市场的改革发展正处于初期阶段，使得房地产金融市场的发展速度略慢。因我国只有少部分房地产企业具备一级房地产金融市场，其他房地产企业只依靠银行提供的巨额资金，加剧了房地产金融风险的存在。与此同时，由于二级房地产金融市场尚未建立，一旦房地产金融市场发生巨大改变，给房地产企业的发展带来一定的影响，限制着房地产金融市场的发展速度。

（三）存在一定的房地产金融风险

房地产企业在实际发展的过程中，存在一定的房地产金融风险，阻碍着房地产金融市场的改革发展。近年来，在经济迅速发展的背景下，使得我国房地产企业也得到了稳定发展。但是，房地产企业时常出现供给与需求不相符的现象，导致住房空置率逐渐呈现出上升的趋势，一旦房地产企业的未来发展发生变化，势必会造成房地产企业供需失衡的风险。不仅如此，由于开发商及住户的信用未能得到保障，同时也未能创建完善的个人信用体系，致使银行不能及时向其进行贷款，也未能对发放的贷款实施监控，在一定程度上加剧了房地产金融风险。

四、提高房地产金融市场改革发展的策略

（一）完善健全的房地产金融体系

现今社会，在国家及社会的大力支持下，为有效加快房地产金融市场的改革发展速度，应当完善健全的房地产金融体系，确保房地产企业在金融体系的作用下，积极开展各项房地产业务。比如，住房融资担保等。首先，房地产企业可以与各大银行进行合作，向广大人民推荐贷款的方式，从根本上提升广大人民的住房水平。其次，房地产企业可以创建适当的担保机构，或是在国家及社会的支持下成立住宅融资委员会，向住户宣传有关贷款方面的内容，使绝大多数的居民能够得到安全保障。最后，创建健全的房地产金融体系。房地产金融体系有众多种类，主要包括：专业性住房金融机构、保险机构等。只有不断完善房地产金融体系，才可以促进房地产企业的长远发展。

（二）加快房地产金融市场的发展速度

在20世纪70年代初期，一些发达国家抓住商机，大力开展房地产金融市场，发达国家不仅具备以融资市场为核心的一级房地产金融市场，同时还具备以证券市场为载体的二级房地产金融市场。因发达国家有完善的房地产金融市场，大幅度减低了金融风险的发生机率。换句话讲，房地产金融市场的改革发展，逐渐成为房地产企业迅速发展的重要途径。基于此，我国房地产企业也应与时俱进，加快房地产金融市场的发展速度，使我国房地产企业在竞争日益激烈的市场中能够占有一席之地。与此同时，还应降低房地产企业融资的相关条件，不断转变房地产企业融资的方式，在一定程度上，为房地产金融市场的改革奠定基础。

（三）积极防范房地产金融风险

积极防范房地产金融风险，主要从以下几个方面具体阐述：第一，房地产企业应重视金融的重要性，督促其他房地产员工加强防范风险的主观意识，不仅应开展大量的房地产金融业务，还应时刻预防潜在的金融风险，从根本上降低房地产金融风险的发生。第二，政府监管部门对房地产企业的改革发展提出有目的性的指导意见，并且针对房地产企业开展的房地产金融业务，制定正确的规范政策，促使房地产金融业务得到很好的保障。第三，政府监管部门加强对房地产企业的监管力度。督促房地产企业严格按照相关审批手续进行工作，严禁开展具有较高金融风险的贷款业务。不仅如此，若开发商及住户的行为举止较不规范，房地产企业有权利拒绝向其进行贷款，以此来起到防范房地产金融风险的作用。第四，加强贷款方面的管理。房地产企业可以对已经发放的贷款进行实时监控，避免出现工程停工、罢工等现象，阻碍着房地产企业的发展，同时为房地产金融市场的改革发展打下成功的基石。

结论

综上所述，房地产金融市场的改革发展，可以加快房地产企业的发展速度。本文对房地产概述进行分析，并且结合房地产金融的重要意义，从中可以发现房地产业有众多特征，这些特征成为房地产金融市场改革发展中必不可缺的一部分，为房地产企业的发展提供保障。但是，房地产金融市场在改革发展的过程中，存在一系列的问题。为使这一现象得到改善，本文提出几点提高房地产金融市场改革发展的策略：完善健全的房地产金融体系、积极防范房地产金融风险，为房地产企业的未来发展奠定坚实的基础。

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[4]成立,李琳.房地产金融市场的变化与发展趋势[J].城乡建设,2015,2(05)：70-72.

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关键词：房地产金融；房地产市场；正向影响

房地产业是指从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合产业，它属于第三产业。金融是指货币资金的融通，包括与货币流通和信用有关的一切经济活动。金融的基本职能是为经济的运行筹集资金和分配资金，它是通过金融市场或金融中介直接或间接地将资金从供给方转移给需求方。房地产业与金融业都属于第三产业，二者相互促进、共同发展，突出地表现在房地产业与商业银行、非银行金融机构以及资本市场之间的关系上。总的来说，房地产业的发展需要金融业的支持，房地产业的开发与经营、流通和消费都需要金融业的帮助，金融业的发展需要在房地产业开拓业务。要提高我国房地产金融业对房地产市场的正向影响效果，可以从以下方面着手：

一、加快房地产金融体制改革，建立统一开放的房地产金融体系

为适应社会主义市场经济条件下房地产金融业自身发展的需要，我国必须加快金融体制改革的步伐，根据国际金融业的发展趋势，调整经营管理理念和发展战略，进一步深化商业银行的产权制度改革，强化商业银行的内部管理，建立健全科学的决策机制、内部约束机制和激励机制。同时，打破价格双轨制，建立统一开放的房地产金融体系，消除资金流动的障碍，不断提高房地产金融体系的运转效率和房地产金融资源的运营质量。

二、维护房地产金融市场秩序

房地产出现问题的一个很重要的原因是房地产的效率不高，出现一些信息不对称和不充分的问题，如房地产垄断、逆向选择、道德风险等问题。公平与公正必须以市场效率为基础。不能否定房地产市场化改革，不能走改革的回头路。房价的高低是由市场客观规律决定的，要不断提高房地产的市场效率就要使房地产市场更加透明，克服信息不对称问题和垄断等问题，优化房地产资源的配置。

三、提高房地产金融机构抗风险能力

建立统一的房地产市场监管和调控体系是房地产市场和国民经济健康、平稳发展的重要保证。由于我国各地区经济发展不平衡、房地产市场的区域性以及消费差异等特点，可以根据需要建立多层次的房地产市场监管和调控指标体系。继续加强国内金融的监管，完善金融监管体制，改进金融监管方式，提高金融监管效能，维护房地产金融市场秩序，强化房地产金融机构的风险管理机制，建立对房地产投资――开发――流通――销售全过程金融资本化、专业化、动态风险管理体系，以实现房地产金融风险有效控制下的资本利润最大化。

四、确保房地产金融的安全

在支持房地产信贷发展，加大自主创新力度的同时，一定要强化监管，不断完善相关的金融法规。坚决执行一系列的监管政策，坚决打击各种假按揭、假担保和假抵押。只有房地产信贷台规了，才能保证房地产金融的健康发展。在当前扩大内需的同时，房地产业一些违规行为有所抬头，各有关部门要坚决进行查处。就金融安全来讲，应当推动房地产市场稳定健康发展，强化房地产市场和房地产金融市场的深度和广度，从战略高度规划房地产行业的发展空间和时间，实现房地产市场和房地产金融市场的市场秩序、监管秩序与法律秩序的有效均衡。在科学监管和法律的制度基础上，房地产和房地产金融的发展空间可以不断扩大，从而支持国民经济的可持续发展。

五、大力发展多元化房地产融资体系，分散和降低银行系统风险

要解决目前房地产金融市场资金来源结构单一，房地产开发企业融资和个人住房消费贷款过度依赖银行信贷的局面，建立多元化的房地产融资体系，通过多渠道融资方式来满足房地产开发对资金的需求，分散和降低银行系统风险。例如，大力发展房地产信托业务，开辟新的融资渠道；培育和完善房地产债券市场，作为解决当前房地产企业融资困境的重要途径之一，鼓励房地产公司发行融资期限较长、低于银行贷款利率的公司债券，吸收社会分散的剩余资金进入房地产业，在资本市场上直接融资：积极引导国外资金进入房地产融资市场，拓宽我国房地产融资渠道等。

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关键词：房地产金融；金融风险；商业银行。

房地产业是我国国民经济的重要支柱之一，在国家经济发展中发挥着举足轻重的作用。 次贷危机过后，我国房地产价格仍然持续走高，泡沫加剧，房地产金融风险不可小觑。 因此，研究我国房地产金融发展的趋势和主要特征，探索防范化解房地产金融风险的主要手段，不仅有利于房地产市场本身的健康发展，而求有利于整个国民经济的稳定和金融行业的稳健发展，具有重要的理论价值和现实意义。

一、房地产金融及其风险概述。

1.房地产金融及其风险。

房地产金融是指与房地产活动有关的一切金融活动。具体而言则应划分为以下形式， 如开发商所需资金的具体融资方式，包括房地产信贷融资、股票融资、债券融资和运用信托方式融资等，另外也包括居民个人住房贷款。房地产金融风险是指银行在为房地产企业进行资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料（即不确定）因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。 房地产金融风险不仅包括单项业务和单个金融机构面临的风险，也包括整个房地产金融体系的风险。房地产业作为一个高投入、高利润的企业，这就决定了它不可避免的同时具备高风险这一特性。金融业与房地产业相结合，出于逐利的本质，容易过度支持，引起信用膨胀问题，从而诱发危机。从目前来看，房地产金融风险主要由信用风险、流动性风险、资产负债结构风险等构成。

2.房地产金融风险的特点。

房地产金融风险既有一般性经济风险的共性，也有自己独具的个性因素，具体来说有以下几个特征：

第一，隐蔽性。在现有的房地产金融体系中，存在着严重的信息不对称性。身处资金链两端的投资方和融资方之间的信息沟通中存在着极大的障碍因素。 由于这种障碍的存在，使得金融机构很难对贷款人作详尽的了解和进行有效的监管，导致当中的风险长期隐蔽地进行积累，一旦到达了最终的临界值，损失将难以估量。

第二，传递性。在房地产金融市场中，存在着及其复杂的资金交易体系，随着资金的融通借贷，形成了巨大的债权债务网。任何一个小的金融机构问题的出现， 都将影响到整个金融体系的运行，最终可能诱发金融危机。

第三，周期性。 在房地产市场的运行中存在着一定的供给需求关系， 这种关系的变化直接影响到房地产金融市场的景气程度。 加上金融市场处于政府的货币政策下，随着政府调控政策的改变也作用于房地产金融市场，因而房地产金融市场便存在了一个周期性的波动规律。

二、我国房地产金融存在的主要风险。

自 1998 年以来，我国已建立起以银行信贷为主，债券、股权、信托等多种融资方式并存的房地产金融市场体系。但是在房地产金融快速发展，有力支持我国房地产发展的同时，也暴露出融资结构不合理，房地产金融产品创新缓慢，监管机制不合理，运作欠效率等问题，而这些问题的存在也造成和加剧了我国的房地产金融风险。

1.银行贷款是房地产资金的主要来源，且贷款规模持续扩大。

当前我国的资本市场仍然处于一种十分弱后的状态，房地产企业发展只能依赖银行体系的间接融资，从而使资金需求集中于银行体系，但我国现有的金融体制及信贷操作方式难以有效化解这种风险。 如图 1 所示，在 2001～2011 年这 10 多年中，我国房地产银行贷款处于持续增长的状态， 贷款金额从 2001 年的 1692.2亿元上升到了 2011 的 13056.8 亿元。 即使是在危机影响较重的2008～2011 这四年间，房地产企业银行贷款也处于快速上升的状态。

2.利用海外资本市场拓展房企发展资金。

由于次贷危机以来，我国实行的信贷紧缩政策及对企业上市要求的提高，导致我国房地产企业纷纷把眼光投向境外。 根据亿房网统计，从 2008 年 6 月到 2010 年，建业地产、恒大地产、龙湖地产、恒盛地产、融创中国、卓尔发展等在港成功上市，筹资巨大。在 2012 年年初，万科、金地等大型房企纷纷计划通过买壳去香港上市。2011 年在港上市房企资产总额均值为 547.79 亿元，同比增长 25.77%。而沪深上市房企资产总额均值为 167.53 亿元。房地产业务收入方面，2011 年在港上市房企收入均值 115.65 亿元，同比增长 32.89%；而沪深上市房企收入均值仅为 33.69 亿元，同比微涨 4.89%。 除万科、保利、金地、招商等一线房企外，大部分沪深上市企业盈利能力不敌在港上市企业。

3.房地产企业负债率将持续处于高位。

如上表我们可以清楚地看到表中房地产企业的负债率基本都高于 80%，而 ST 兴业则罕见的高达了 968.7%，处于严重资不抵债的情况。总的来说这是由于经济的不景气导致了我国房企的资金状况不容乐观。而从整个大的房地产市场来看（据图 2），我们可以了解到，随着房地产市场的不断发展，房地产企业的资本规模从 2001 年的 2.9 万亿元急剧上升到了 2011 年的 28.4 万亿元，同时随着资本的不断扩大，企业负债也相继增多，从 2001 年的 2.1 万亿元上升到了 2011 年的 21.4 万亿元。 而在此期间，房地产企业的资本负债率处于波动下降状态。但 2008 年金融危机之后，又重新开始上扬。 总的情况如图 3。 这意味着在未来相当一段时间内我国房地产负债率仍将处于一个高位。由于我国房地产企业的发展历史较短，大多尚处于资本的初步积累阶段，急于填充资金以扩大企业规模， 因而不可能在短期内降低房地产企业的负债率。

4.监管机制不合理。

与西方有关国家相比，我国的房地产金融市场还处于一个较原始的状态， 市场监管和调控工作还要在未来的实践中逐渐完善。 目前，我国的相关监管制度的建设相对于高速发展的房地产金融市场仍是相对滞后的。监管部门在进行监管时时常遇到各种因素的制约，从而导致其无法对我国房地产金融机构进行有效监督、统一管理。 此外我国金融业的国际化在进一步推动房地产金融高度发展的同时，也使监管机构更加难以对房地产市场进行监管和调控。

三、当前我国房地产金融风险产生的主要原因。

1.融资结构单一，金融风险集中于银行信贷。

根据我国房地产市场的运作和资金链情况，房地产商经营过程中的买地、开发、建设、出售中的任何一环无一不依靠银行资金的周转，银行资金贯穿整个过程。

以 2011 年为例，（详见图 4） 全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占了 15.2%，从表面上来看，房地产开发对银行系统的依赖似乎不大。而仔细分析我们可以得到另一个完全不同的观点，由于定金和预收款（属于其他资金）中有相当部分是以居民的个人住房贷款形式存在，加上施工企业利用银行贷款先行垫资部分及土地储备贷款（其他资金）等，因此保守估计开发商所需开发资金对银行系统的依赖度为 60%左右。过分单一的房地产贷款融资渠道导致银行从房地产供给和需求两方面参与了房地产开发的全过程，实际上直接或间接的承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。

2.住房金融产品稀缺，创新能力不足。

房地产金融基本是两块，一块是项目融资，第二个是住房金融，就是住房贷款这块。 住房金融工具的创新是房地产金融创新的重点。要求金融机构在金融实践中，不断开发住房金融新产品。

截止 2012 年，我国现存的住房金融业务主要有住房储蓄贷款、住房公积金贷款、按揭贷款和组合贷款四类。 但随着新住房制度的形成和人们消费观念、消费水平的变化，这些金融业务种类显然是不能满足市场需要，这就要求房地产金融机构及时研发出适合时代潮流的住房金融新产品。

3.房地产金融规制建设落后，监管乏力。

2013 年年初，房地产调控新国五条及其细则相继出台 ，试图以更坚决有力的调控措施彻底整顿房地产市场。但相较迅猛发展的房地产业，我国临时出台的政策措施只能解燃眉之急，而金融立法才是长治久安的治本之策。金融立法的目标就是要调整当前房地产发展中的混乱状态，提高房地产市场的公平度，保护优质资产企业，建立一种更加健康的社会主义市场经济。 由于我国的市场经济起步较晚，目前我国有关房地产金融的法律仍然处于一种相当欠缺的状态，首先我国与一级市场相关的法律法规仍然比较缺乏，如“公积金法”、“房地产抵押贷款法”、“房地产抵押贷款保险法”等。 而二级抵押贷款市场相关的法律法规还处于一种基本空白的状态。 此外现有的房地产金融法规不健全，影响房地产金融体系的发育成长和各项房地产金融业务的拓展，在法制上还未规定房地产金融组织的创立、规范房地产金融工具的发现和流通。 因而现行的法律也需要进一步修改，距成长为一个系统科学的体系还有很多路要走。

4.信息不对称问题突出，房地产金融市场信用风险高。

目前我国缺乏完善的社会信用体系，直接加剧了房地产金融风险的严重性，一般社会信用体系主要包括房地产企业信用系统和居民个人信用系统，但当前我国这二者的现状不容乐观。

①个人住房抵押贷款存在潜在风险。 按照世界银行的标准，国际上房价收入比约为 1 比 3 至 1 比 6，考察我国的房价收入比已经达到了 7.8 倍，而在北京、上海、广州等大城市甚至达到了 1比 15 这一惊人的比值。 这意味着生活在北上广地区的家庭要在停止一切消费的情况下， 至少需要积累 15 年才能买的起一套房子。 由此看出，我国房价已经在一定程度上超过了居民收入的承受范围，一旦经济和就业形势有所变动，借贷者可能面临违约的风险。 此外由于我国当前个人融资渠道不畅，也存在一些人借机套取银行贷款从事其他高风险行业的可能性。

②房地产企业信用风险。据明斯基“金融不稳定假说”对高风险的借贷企业的定义“他们借款用于投资期很长的项目，在较长的时间内他们都无法用投资的收益还本付息，而需要滚动融资用来支付本息”。对我国房地产企业而言，多采取了分阶段连续开发模式，即将上一阶段的销售资金作为下一阶段的启动资金，这就决定了我国房地产企业的高风险性。 此外假按揭问题也相当严重，由于企业申请开发贷款手续较为繁琐，加之利率高于个人住房贷款利率，所以很多开发商包括一些信誉较好的开发商为了解决资金周转问题都会操作假按揭，这样，贷款本身的风险加上管理上的道德风险，不良贷款的几率会更大。

四、我国房地产金融风险的防范。

1.合理化解商业银行风险过度集中问题。

①加快住房抵押贷款证券化。住房抵押贷款证券化是指金融机构把自己所持有的流动性差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。实践证明通过充分市场化证券的发行逐步形成房地产二级抵押市场是分散银行住房贷款风险的最有效地途径，并且可以搞活市场资金的融通，解决住房信贷资金来源与运用在期限上不匹配的矛盾。具体实施方案包括在央行监督下，选择合适的商业银行作为发起人，成立专门的抵押贷款证券化公司，探索适合我国国情的运作机制，在一些住房金融较为发达的城市，如北京、天津、上海等进行试点。

②扩大房地产融资渠道，规范房地产融资行为。第一，构建多元化的房地产金融机构体系。通过金融体制的改革让房地产投资信托资金、保险公司、储蓄机构、养老基金和外来投资者参与到房地产一级贷款金融市场。 第二，健全房地产金融资产的流动性的市场体系，发展房地产信托基金，改变当前过分依赖银行贷款的局面，形成以市场为主导、多渠道、多层次的房地产资金供应体系。

2.建立完善的住房金融产品创新体系。

启动以改善银行内部发展模式的改革，切实解决住房金融产品创新问题，形成有效的产品研发激励机制和建立专业的研发机构，有效区分不同收入、心理、年龄者的不同需求。 除了传统的四大融资方式，也应适时创新更切合实际的金融产品。 金融系统应为住房金融品种的增多，金融工具的创新和体系的不断完善而不懈努力， 着眼于现有的住房金融产品进行深度挖掘和实施创新，设计出有差异，服务于不同群体的住房金融产品供应体系。

3.完善房地产金融法制。

针对我国房地产金融法制落后的情况，首先，应该完善与住房贷款一级市场相关的法律法规。 其次，应尽快出台围绕二级抵押市场的法规和标准，并且在法律法规执行的过程中建立更新机制，根据市场经济中出现的新现象做出快速反应，在情况恶化前提前更新完善相关法律。 再次，修改现行法律以形成统一的法律体系，提高其针对性、实用性和可操作性。过程中应参考国际惯例和国际标准， 对造成金融风险和外部欺诈的责任人进行刑事处罚。 并通过立法逐步开放外资在指定范围内从事房地产金融业务。总的来说，是要通过立法建立以市场为主导，中央银行进行监督，法制部门进行规范，允许外资参与的金融法律体系。地方政府也可以结合本地房地产金融发展的具体情况，率先出台与本地区相适应的法律，推动房地产金融发展方式的战略性转型升级。

4.完善 房地产 金融 市 场 运 作 体 系 ，加 强信 用 建 设 ，提 高 防 范金融风险的能力。

①完善个人征信系统，提高房贷质量。在市场经济的大潮下，应逐步实现全方位多层次的商业银行资信统一管理体系，定期进行个人资信评级并实现沟通共享。个人资信评级的内容应包括对个人资产的原值、净值、收藏价值、获利价值、发展潜力以及个人信誉的评估。 之后我国商业银行进行信贷时，就可以改变银行信贷人员仅凭借款人身份证明、收入证明等较原始的材料进行信用征集的状况，凭借个人征信系统加强对信贷资金的管理。 对于出现不良的信用记录的借贷人，商业银行提高放贷条件，并对其今后的经济活动进行种种限制。

②加强对房地产企业信用风险防范，规范企业行为。第一，进行房地产企业资信评级。由专职的机构按照企业的有关方面包括企业素质、资金信用、经营管理、财务状况、经济效益与发展前景等进行分析，并以简单的资信等级来进行评价。第二，完善房地产市场监测体系和房地产信息披露制度。加强和完善房地产市场信息系统建设，特别是透明购房网的建设。 进一步完善房地产市场信息披露制度， 及时准确地向社会公布市场商品房预售信息、可售楼盘及房源、已售状况等信息，稳定市场预期，以防止房地产市场的结构性失衡。第三，适当时机取消商品房的预售制度。取消商品房预售制度，有利于进一步减轻银行自身所集中的风险，使房地产企业难以通过预售获取自身资金，虽然在短期内会造成房地产企业的阵痛，但这对于我国房地产金融市场长期稳定的发展还是有很大的好处。

③加强对商业银行的监管力度。建立对商业银行的全国性的监督分析机构，防止房地产价格的过快上涨导致过多银行信贷资金迁移到房地产市场， 从而减少对产业资本发展的支持力度；建立银行内部的独立监管制度， 着重对自身存在问题的深刻反思，有效防范金融风险。 在经济全球化的大背景下，在合适的时机实现金融监管的国际化水平。 参考文献：

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【关键词】房地产企业融资渠道

一、目前房地产业融资问题现状

1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。

2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。

但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。

二、造成房地产业融资问题的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。

2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。

3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。

4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。

5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。

6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。

上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

三、加强房地产企业融资管理的主要途径

1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。

（1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。

（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。

（3）加快完善房地产金融立法，推动房地产金融健康发展。房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规，如《产业基金法》及涉及全社会的信用立法等。房地产金融的创新离不开法律的保障，特别是在证券市场乃至整个金融市场、房地产市场发育并不成熟的情况下，房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。2、积极寻求海外资金，建立多元化产权投资模式。对于国内经济持续较快增长的良好预期和人民币升值等利好因素，促使海外资本积极在中国市场寻找房地产投资项目。但是目前国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，因此与海外资本的联合就成为国内房地产企业融资的一条良好渠道。同时这也是国内房地产开发企业与专业机构合作，提升自身开发品质的机会。

以笔者所在的上海永业（集团）有限公司为例，在公司成立的十几年中，就成功的与新加坡的亮阁集团、DBS发展银行、香港菱电等企业合作，共同投资了6个较大规模的房地产项目，比如位于淮海中路的上海广场项目，位于上海新天地附近的丽景苑高级服务式公寓项目等。在几年前公司开始将融资对象转向海外投资机构，2003年7月，公司与摩根士丹利投资基金建立了共同投资中国房地产市场的战略联盟，紧邻新天地的锦麟天地雅苑成为双方合作的第一个项目，该项目已全部售馨，外方取得了良好的投资回报，目前由我集团控股，并与摩根士丹利、雷曼兄弟这两家国际知名的投资基金联合开发的永业公寓二期项目也在9月份正式开盘，该项目目前的平均售价达到22000元/平方米，且目前销售状况良好，也会为海外基金在中国的投资带来满意的投资回报，目前集团已累计吸收外资达100亿人民币，开发土地近100万平方米，应该说通过与国际金融资本的合作，为集团开拓了一条新的融资渠道，同时也不断的壮大了公司的自身实力。

如何获得国外资本的认同呢？以笔者单位的经验：首先要作到诚实守信，外方作为跨地域的经营者，最看重的也是合作方是否诚实守信，往往在我们与外方洽谈合作事项之前，外方已经通过各种渠道了解我们企业的信用情况，而在合同履行的过程中我们也始终奉行诚实守信的原则，“言必行，行必果”，这样才能获得合作方的信任，才能与合作方建立长期的合作伙伴关系。其次在处理问题时要奉行合作双方利益最大化的原则，即双赢的原则。在与外方的合作过程中要作到不卑不亢，有礼有节的与外方和谐共处，在维护中方利益的同时也要合理的维护外方的利益，使外方在中国境内的投资利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高资金利用率。如何加快开发建设过程中的资金周转，较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，笔者认为企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，从根本上降低融资需求。

（1）加快资金流转。针对许多房地产企业资金流转不是很畅通的问题，笔者认为首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个细节。以笔者所在的公司为例，以往在商品房贷款资金回笼环节中，由于整个流程需要经过客户提供资料、银行预审、公证处公证、房地产交易中心办理预售合同登记、银行信贷部审批、放贷等多个环节。而各个部门之间缺乏联系，互相推诿从而造成占售房款绝大比例的贷款资金不能及时回笼，公司财务部在发现问题后立即明确了各个环节的重要时间节点，并指派专人负责，大大加快了贷款资金的回笼速度。

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【关键词】房地产企业 融资渠道 

 

一、目前房地产业融资问题现状 

 

1、融资压力大。房地产业项目投资大，周期长，风险高，融资压力大，不容易实现供求平衡。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：央行121文件，利率上涨，国六条国八条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策更加重了房地产企业的融资压力。 

2、融资渠道单一。我国房地产企业内部融资主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款。预收的购房定金或购房款不仅可以筹集到必要的建设资金，而且可以将部分市场风险转移给购房者。但是房地产企业单纯依靠内部融资是不能满足全部资金需求的，更多的资金需要通过外部融资获得。主要渠道有发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等。 

但目前融资渠道单一，主要是银行贷款。据统计，全国房地产开发资金中银行对开发商发放的贷款占23.86%，企业自筹占28.69%，定金及预收款占38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。因此，房地产开发资金约有60%来源银行贷款，房地产开发资金对银行的依赖程度较大。 

 

二、造成房地产业融资问题的主要原因 

 

1、土地取得成本提高。土地招挂拍的市场化运作大大增加了房地产企业拿地的成本，占用了企业更多的资金，同时也使得原先能够通过土地的增值获取超额利润的房地产企业利润变薄，资金的自我积累能力下降。 

2、房地产业可能进入调整期。任何产业的发展都不可能是直线上升发展的，相关数据表明，我国房地产业发展波动周期一般为4-5年，与国民经济发展基本吻合。中国房地产市场从2000年以来已经持续五年快速增长，未来几年会不会进入一个实质性的调整期？一旦进入调整期，产品销售速度必然明显下降，资金回笼周期延长，所有房地产企业的资金链都会面临着巨大的压力。 

3、海外企业竞争加剧。近几年海外房地产企业开始大举进入中国市场，他们有着数十年的行业经验、成熟的项目运作模式以及雄厚的资金实力。在未来以资金实力作为核心竞争能力的房地产行业，中国企业必须保证资金的供给，提高资金利用效率，趁目前大部分外资更多着眼于成熟项目的投资时机，快速壮大自身实力。 

4、不重视自身资金的积累。作为一大投资热点，中国房地产业在持续走高，中国房地产企业面临着前所未有的机遇和挑战。海外资本、民间资本的大量涌入以及国外、港台地产商的强势进入，加快了中国房地产业的发展进程，同时加剧了行业竞争。有些房地产企业在前几年一味依赖贷款盲目投资开发，不重视自身资金的积累和竞争力的增强，以至资金来源渠道较为单一。 

5、房地产金融市场不发达。房地产金融市场不完善，住宅金融不配套，房地产信托、住房金融债券、住房抵押贷款证券化等新的金融产品的推出，虽然都对整个房地产金融市场的发展作出有益的探索，但由于宏观政策的调控，和银行信贷对房地产业的紧缩，使得目前房地产业所需的资金不足，资金筹措渠道不畅，资金整体运行质量不高。 

6、法律法规不健全。相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系,缺乏相互一致性与协调性,操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。 

上述1、2、3直接加剧了房地产企业的融资压力，而4、5、6使得我国房地产业严重依赖间接融资尤其是银行贷款。比如信托融资相对银行贷款受政策限制少、灵活、创新空间大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，难于流通。再比如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式,房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。 

 

三、加强房地产企业融资管理的主要途径 

 

1、完善房地产业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道。笔者认为当前完善房地产金融市场的总体思路，应该是以金融体制改革为契机，以国际惯例为参照，结合我国现有的房地产金融业务的实际情况，突破重点，带动其他，分步到位，完善体系。所谓突破重点，指在结构体系上着重培育房地产信托业务和住宅抵押证券化业务等新型的金融业务，并以它们的发展推动其他市场的形成。同时在房地产金融政策方面则重在解禁，给房地产业制造一个宽松的金融环境，在房地产业金融管理方面，则要强调金融立法、经济杠杆和监管措施的协调配合，根据这一思路，目前应着手作好以下几项工作。 （1）根据房地产业的实际需要和房地产金融市场的实际承载能力，积极推进房地产抵押贷款的证券化和房地产信托等金融工具的发展，激励金融产品创新，降低房地产企业的融资成本，提高了融资市场的效率。 

（2）适当引进国外先进的金融工具和操作手段，同时以发行B股、H股或外汇债券的形式，扩大在国际市场的资金筹措面，加速房地产金融的国际化进程。 

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地产市场发展变局

10月29日，在和讯网主办的“第三届地产金融创新峰会”中，国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松预测，在接下来的几个季度，中国经济会经历一个宏观数据向好，而微观数据可能依旧难见明显改善的时期。经济增长速度有所好转并趋于稳定，而企业盈利能力在未来几个季度并不能实现明显的恢复。

经济环境的不稳定性决定了房地产行业发展趋势的不明朗。万博兄弟资产管理公司董事长、万博经济研究院院长滕泰通基于“房价五因素模型”，预测房地产市场明年将有所下滑，该模型纳入居民收入、城市化移民、房地产金融、房地产配置和土地供给稀缺程度五个因素为主要考量指标。分析发现，中国的房地产金融并未充分发展，没有次贷和按揭贷款，没有实现房地产证券化，没有担保债务凭证、贷款违约保险等产品，消费者将房地产投资视为资产配置的主要渠道，土地供给相对稀缺，总体衡量模型对中国房地产行业坚定看涨。然而面对新的市场环境，纵然居民收入因素和城市化与移民因素没有发生变化，政府限购政策带来了根本上的限制；在房地产金融因素方面，限贷政策限制了消费者和房地产商；面对政府针对住房的强有力调控，资产配置因素可能是一个可变的、中性的，甚至投机的因素。

华远地产董事长任志强表示，房地产行业的走势由供求决定，今年房地产投资预计零增长或负增长，新开工面积、土地购买面积相比去年均出现下降趋势；而需求中，新建商品房成交量增加，价格止跌企稳。限购政策的执行，导致投资活动减弱、土地交易下降，意味着之后限购城市房价的增长将会最快，供求关系将更严重地恶化。

对于第四季度的可能发生的变化，任志强概况为四点：一是资金状况会发生变化，自有资金的增长比例提高；二是国内贷款数字迅速增长，但这个上涨中包含了用于保障性住房的投资，如果扣除保障性住房，纯商品房投资仍然表现出下降趋势；三是定金和预收款明显增长，但第四季度也可能出现下滑。

任志强称，在货币政策方面，两次下调房地产准备金率、两次降息、供应贷款额度增加以及M2总量的迅速增长，对房地产市场存在利好影响，市场活跃度明显增强，若明年货币政策依然保持稳定，房地产市场很有可能继续增长。

去粗存精，去短取长

面对变局可能带来的问题，首创集团董事长刘晓光提出，中国房地产市场需采取“去粗存精，去短取长”的发展战略，具体说来即实现模式、金融和服务的三大创新。所谓“去粗存精”，即要摒弃粗放型企业发展的模式，去除和压缩投机式的发展空间，使房地产市场真正地保留精华，以更加精耕细作的态度，让卓越的企业、模式、产品和服务发扬光大，形成一个共生共融的发展轨迹。“去短取长”，即要去除短期经营和短期套利，回归行业发展的本质和正确轨迹，将地产真正发展成为有长久持续性的行业。落实战略的过程中，三大创新缺一不可。

首先，模式创新是根本。当前的市场环境下，企业迫在眉睫需要解决的问题是寻找新的、真正的企业发展生命力，不断的调控下，可开发土地资源逐渐稀缺，地产企业的核心竞争力在未来可能发生变革，如何找到关键因素至关重要。另一方面，资源分配严重失衡，也无法最大化的满足企业发展的需要。任何单一的竞争要素和资源都可能会衰竭，而模式创新可以为企业提供源源不断的动力。从企业自身角度来讲，模式创新作为一个战略重点，通过对业务模式、资本模式、产品模式、管理模式等方面的创新实现资源的优化整合，对城市发展而言，地产企业的模式创新也将极大的挖掘城市的发展潜力。

其次，金融创新是主干，承担给地产行业输送血液的责任，关系到企业的长远和未来。中国房地产业金融业发展迅速，大大推动了房地产业的发展，但同时存在很大问题，主要由于融资手段的单一，房地产金融运作效率也很低，资金投向结构不合理等。国内房地产开发投资资金，70%以上来自银行贷款，而在国则有银行贷款、公司上市、抵押、发行债券、房地产基金、房地产信托等多重金融手段，因此建立一个手段多样结构合理的房地产金融体系有着举足重轻的作用。企业创新时，一是对已有资本市场载体进行完善和规范，另外，实现融资手段的创新，谋求以商业银行为主导、多种融资渠道结合的多样化融资模式，加快金融方面的综合系统的建立。当然，建立完善的法律机制、加强房地产金融市场化的建设也是值得关注的领域。

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关键词：房地产证券化；国际金融；信用工具

中图分类号：F832 文献标识码：A 文章编号：1674-1723（2013）03-0098-02

房地产证券化自20世纪80年代在西方国家迅速发展，并成为房地产投资融资的主要信用工具，是金融银行业实践结构变化和新的国际金融工具创新的主要内容之一。随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立与发展，房地产证券化市场已有一定程度的发展。但是我国目前对于房地产证券化还处于研讨和摸索阶段，房地产证券化的发展还存在很多问题和局限。深化金融体制改革创新，建立开放统一的房地产金融体系，为房地产资产证券化创造了一定的环境，同时可以探索出一条适合中国特色的房地产证券化之路。

一、为房地产资产证券化创造良好的环境

改革开放以来，我国的金融市场从形式上看已经建立了比较完善的金融体系，但是资产证券化是以流动性来实现收益和分散风险的，一定规模的债券市场是资产证券化顺利实现的基础。而我国各种金融机构的组织和功能离市场经济要求还有一定距离，资本市场发育不良，行政干预金融市场的情形大量存在。因此需要加快金融改革进程，尽快建立符合现代市场经济发展需要的金融体制，让市场机制充分发挥对金融市场的基础性的调节作用。结合当前市场化取向的利率机制改革和优化企业资本结构对企业债券市场发展的要求，大力发展我国的债券市场，从而形成一定的市场规模，是实现资产证券化的必要基础。只有打破价格双轨制，开发利率，建立统一的房地产金融体系，消除资金流动的障碍，推进深层次的以产权改革为核心的体制改革，才能加快金融体制的改革步伐，进一步深化商业银行的产权制度改革，有效地转变国有银行的经营机制，从根本上提高我国商业银行的真正竞争力。同时，强化我国商业银行的内部管理机制，建立健全科学的决策机制、内部约束机制和激励机制，是提高房地产金融体系运转效率的有效途径。最后，借鉴国际金融业的发展经验，调整经营管理理念和发展战略，加快中国房地产金融创新，提高房地产金融资源的运营质量和效率。需要引起重视的是由于投资者对于市场信息披露不真实或者不完全而对证券的价值产生质疑，削弱了投资者的投资热情。所以，只有加快发展债券二级市场的速度，扩大市场规模，制定完备的机制和措施来保证信息披露的真实性、有效性和完整性，才能更好地进行住房抵押贷款证券化。

二、加强金融监管，规范市场主体行为，完善房地产资产证券化的法律法规

资产证券化交易中的真实出售、破产隔离等重要核心环节都需要法律的有力支持。这不仅要求制定《住宅法》、《住房抵押贷款法》、《住房抵押贷款担保与保险法》、《房地产抵押法》、《强制搬迁法》等与住房抵押贷款初级市场相关的法律法规，保障贷款机构利益。而且要求那些监管机构如人民银行、证监会、银监会等要对相关法律法规以及资本市场的运作进行监督和管理，以促进资产证券化在我国的健康发展。

目前的法律法规丞待解决的主要有：资产出售的会计处理问题、资产转移的税收问题以及在抵押贷款发放和证券化过程中的征收的各种费用问题。美国的“次贷危机”警示我们，出于追逐利益的需要，虽然存在着较为完善的金融监管法规体制，发达国家的金融机构也经常是倾向于创造出新的规避管制的金融产品，忽视监管规则和风险因素，在促进金融市场繁荣的同时也增加了自身所存在的风险。当经济情况出现恶化的时候，积累的风险就会随之暴露，进而引使危机变得不可避免。为了避免危机发生，我们必须要遵照市场经济发展的客观规律，借鉴国外成熟市场房地产金融法律法规，根据国家宏观经济发展目标和房地产业发展的需要，完善房地产金融法规，尽快构建和完善房地产金融市场的法律法规体系，规范市场主体的行为，制定和完善包括房地产抵押贷款、住房储蓄、住房公积金、住房金融市场的运作管理等法律法规，为房地产市场发展提供法律保障。

三、积极培育投资主体，提高地产金融资源的利用效率，提供多种住房抵押贷款证券产品

房地产业是一个需要成熟的房地产金融市场作为支撑的资金密集型行业。因为投资者的风险承受能力和风险偏好的不同，各银行可以根据购房者年龄、收入、家庭状况、地区分布，以市场需求为主导，在贷款的期限、类型.利率等方面作出调整，丰富贷款品种，扩大市场规模，创造出期限不一、利率不同、还款方式多元化的产品，增加可证券化的住房抵押贷款资产。

建立一些多元化的房地产金融体系，是解决目前房地产金融市场资金来源结构单一，改变房地产开发企业融资和个人住房消费贷款过度依赖银行信贷的局面的关键所在。这就需要通过多渠道融资方式来满足房地产开发对资金的需求。第一，通过房地产股票、债券的发行和流通等证券融资的各种方式，降低房地产企业融资成本，改善资本结构。第二，大力发展房地产信托业务，开辟新的融资渠道。信托具有财产隔离的独特制度优势、避税等功能，并且募集方便，可提供房地产开发投资到流通消费的全程金融服务。为了促进我国信托业的健康发展、房地产融资市场的提升，提高信托计划的安全性，实现信托融资的创新，必须建立完善的风险保障措施，采用财产质押和信用担保双重保证，同时通过银监会加大对信托融资的监管力度，逐步规范信托投资市场。第三，应当依靠培育和完善房地产债券市场来解决房地产企业融资困境的，特别是要大力支持房地产公司发行融资期限较长并且低于银行贷款利率的公司债券，吸收社会分散的剩余资金进人房地产业，从而在资本市场上直接进行融资。第四，推行融资租赁，建立和完善抵押贷款管理公司。第五，积极引导国外资金进入房地产融资市场，拓宽房地产融资渠道。近年来，虽然房地产业的外资引进速度加快，但利用外资占房地产开发投资总额的比例是非常小的。增加国外资金的引进，使我国房地产金融市场发展走向国际化，有利于引进先进的运作和管理方法，进而提高投资的效率。第六，积极培育房地产金融二级市场，尤其是在积极推动住房贷款证券化方面，通过房地产金融市场上的投资者对证券化金融资产进行自主交易，把集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散开来。

四、逐步建立规范的中介服务机构，加强专业人才的培养

目前虽然从大体来说投资银行业和会计业的行为较为规范，基本能够满足资产证券化的要求，但是资产评估业和资信评级业仍然存在较大差距。一项较为复杂的资产证券化交易往往会涉及到很多家中介服务机构，其中投资银行、会计事务所、资产评估机构和资信评级机构都是所有资产证券化交易都必须涉及到的，也是最重要的中介机构，必须应当规范我国的资产评估业和资信评级业的发展。目前我国资产评估业存在着很多问题：资产评估管理尺度不一，评估机构又过多过乱，评估管理行业不正当竞争现象严重；评估业务重复收费，都加大了企业正常经营成本等。中国资产证券化要想实现又好又快的发展，就必须对资产评估业严加规范。作为我国新兴行业，资信评级存在一些问题：资信评级机构信誉及其独立性差、投资者对资信评级机构认识不足。这些问题不仅导致现有的评级机构做出的评级结果在投资者心目中影响力小，而且也使得资信评级无法充分发挥，大大降低资产证券化的实际作用。建立一个以评估基本准则为纲、若干应用准则为目的的资产评估标准体系的同时，借鉴国外资信评级业的发展现状，走“少而精”的发展模式，着重培养几家在国内有权威、在国际有影响的资信评级机构，是我国面对当前资产评估新形势的最佳办法。我国现行教育模式培养出的人才。基础薄弱，专业口径狭窄，又受人才流动机制的限制，导致我国现有金融人才无论是数量还是质量上都难以满足房地产证券化的要求。房地产证券化是一项集技术性、专业性和综合性于一体的新型融资方式。它涉及包括金融、证券、法律、信托、地产、保险等很多专业领域，需要一大批既有理论基础知识，又有实践操作经验的复合型人才。建立一支既精通金融业务.又了解房地产市场.熟悉业务运作的专门管理人才队伍是当务之急。

在担保机构上，应当成立政府抵押贷款担保机构，在一级抵押市场上为住房抵押贷款提供担保，充当无条件偿还贷款的保证者和保险者，在二级抵押市场上对住房抵押贷款组合进行强化担保，以提升住房抵押贷款证券的信用等级，解决投资者的“后顾之忧”。受到不断变化的经济大环境、信息源、自身的知识结构、判断能力等因素的制约，投资者对证券化资产的各方面信息不尽了解，此时信用评级机构所出具的资信评级会很大程度上影响投资者的决策。从美国“次贷危机”中，我们看到尽管有着国际知名评级机构对住房抵押贷款债券进行评级，但由于其评估缺乏客观性，其应有的指导作用并没有得到发挥。所以，在这个意义上可以说建立一个独立、客观的信用评级体系是资产证券化的成败关键。由于我国的信用评级还处在初步阶段，建议国内评级机构和国际著名评级机构加强合作，学习先进的信用评级技术，借鉴国外的丰富经验，提高我国评级水平，引导投资者开展业务。证券化业务中，金融电子化可以帮助处理大量的材料和数据，加强相关人员电子技术的应用可以大大促进住房抵押证券化的发展。设立专门的教育模式，采用多种渠道，针对性的培养有关人才，对人才进行定期培训，资产证券化发展较成熟的国家有关方面的操作程序和法规建立，建立一支能够把我国基本国情和先进金融知识相结合专业化队伍，并对相关证书实行严格的年审制度，来满足证券化的实践需要。

参考文献

[1] 殷有祥.当前住房金融存在的问题及对策[J].银行与企业，2007.

[2] 冯科.从美国次级债危机反思中国房地产金融风险[J].南方金融，2007，（9）：18.

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1.1内部融资的方式

房地产企业利用本身自有资金对项目开发予以支持，或采取扩大自有资金基础的方式实现资金的融通。房地产企业内部融资的方式包括股票和债券变现获得现金、预收购房定金或购房款、抵押等等。

1.2外部融资的方式

1.2.1上市融资

在资本市场的不断发展完善的过程中，房地产企业通过发行股票进行上市融资的方式已成为重要的融资渠道之一。公开上市可以有效降低企业融资成本，化解金融风险，改善企业资本结构。

1.2.2发行债券

债券是一种表明债权债务关系的金融工具，债券体现了发行人有在约定的期限内归还本金和利息的义务。发行债券可以吸收社会闲散资金，为房地产开发带来长期大规模的资金。

1.2.3利用外资

房地产企业利用外资的方式也可以分为两种：国外直接投资及国外间接投资。直接投资一般都是以成立合资或者合作公司的方式来体现的。而间接投资就是指虽然利用外资对公司进行投资扩充，但绝不影响企业的控制权、自主权和所有权。

1.2.4合作开发

房地产开发企业通常会寻求一家甚至多家实力雄厚的企业，通过与其合作开发房地产项目的方式，将在融资过程的产生的筹资负担进行分散和转移的较可行的办法。

1.2.5银行贷款

银行贷款可以分为信用贷款和房地产抵押贷款。办理信用贷款无须房地产企业以其所开发的房地产进行抵押，而是完全依赖开发商的业绩、业务及信用记录，同时需要房地产企业以自身的信用担保或者以其他抵押物作抵押。而房地产抵押贷款包括房屋开发抵押贷款和土地开发抵押贷款。由于采取这种方式可以大大降低银行贷款的风险，在房地产信贷中居于主导地位。

1.2.6房地产信托投资基金（REITS）

房地产投资信托基金（REAl ESTATE INVESTMENT TRUSTS，简写为REITS），是一种由专门投资机构进行投资经营管理，以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，并将综合投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金制度。REITS实际上是一种采取商业或者公司信托形式，集聚多家企业的资金，收购并持有房地产权证或者为房地产进行融资，这种购买相应地为房地产企业融资提供了便利的渠道（见图1）。

2.房地产企业融资存在的问题

我国房地产调控政策下，房地产的交易量明显减少，一些房地产企业采用降低开发速度，提高资金的利用率，但是仍然不能有效解决资金链紧张的问题。房地产企融资难的原因及具体问题有多种。

2.1融资结构失衡，融资渠道狭隘

我国的房地产资金主要由自筹资金、购房者购房款、国内贷款、利用外资和其他资金来源等构成。银行一直是房地产企业的主要资金提供者，房地产投资中就有百分之六七十的资金直接或间接地来源于银行贷款。但随着近年来房地产泡沫的加剧，银行业提高贷款利率，缩小贷款范围，使得贷款难度增大。总体而言，房地产企业资金渠道狭隘。

房地产行业属于资金密集型行业，具有投资规模大，开发周期长的特点，这必然要求房地产业需要大量的资金支持才能更好的运转下去。目前我国金融创新少，融资方式有限，加上房地产融资资金主要来源于银行贷款，而银行现有的几种贷款方式的期限都比较短，这就与房地产开发周期长这一特点相矛盾，所以筹集到足够的资金将十分困难。

2.2各种融资方式的局限性

银行提高了对房地产企业的贷款条件，对开发企业的自有资金以及项目开发程度的要求较高，大部分的房地产企业因为无法达到规定的贷款要求而不能获得贷款。企业债券多用于新建项目，期限多为3-15年，利息高于同比银行利率，房地产企业的一般项目发行的可能性较小。而信托融资虽然具有灵活、受限制少、创新空间大的优点，但信托产品目前尚缺失一个完善的二级市场，在市场上运行具有较大困难。此外，由于国内产业基金缺少完善的法律制度的依存，暂时不允许存在，养老、保险基金又无法直接涉足房地产行业，基金目前在资本市场表现也很难有所作为。

2.3相关法律法规不完善

目前，有关房地产金融等方面的国家、地方性的相关法律、法规政策不完善，政策法规仍缺乏相互一致性与协调性，而无法形成一套科学有效的体系，导致实际操作相当困难，直接导致了房地产企业融资无法正常开展，融资渠道单一。此外，受我国金融政策环境的影响，房地产金融创新较少。从房地产投资基金目前运行的形式来看，我国多采用合作式、公司式及信托式三种形式。然而，自20世纪末房地产投资基金开始在我国出现以来，直到现在我国还没有出台产业基金法，一直处于陆陆续续停顿的状态，多数基金公司都不以基金的形式进行，而是依据《公司法》的规定采用投资公司运作模式。

2.4宏观调控政策限制

2011年以来房地产业受宏观调控政策的影响非常明显。国务院办公厅出台“关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知”[〔2011〕1号]（“新国八条”），对房地产市场采取限购、限贷等调控政策，拉开了严厉调控房价的序幕。随后，国家有关部门相继出台了“加快保障性住房建设、公布房价调控目标、实行商品房销售明码标价”等一系出台，对房地产市场采取限购、限贷等调控政策，拉开了严厉调控房价的序幕。随后，国家有关部门相继出台了“加快保障性住房建设、公布房价调控目标、实行商品房销售明码标价”等一系列配套措施，调控政策不断细化。在全面收缩房地产金融政策的背景下，房地产企业的资金来源发生了明显变化。例如2011年，浙江省房地产企业资金来源累计6029.6亿元，同比增长10.6%，低于全国同比增长14.1%的速度。同年浙江省个人按揭贷款额为635.9亿元，同比下降35.2%，远大于全国整体下降9.2%的幅度。

3.解决房地产融资问题的对策

3.1增强房地产企业实力，提高自有资金比重

资本权益结构为1/3自有资金，1/3预售资金，1/3银行贷款的比例是较为合理安全的。通过积累自有资金和持有项目流入的现金来累积增加自有资本，从而可以改变长期过度依赖银行贷款的情况。房地产企业可以通过以下两种方式增加自有资本：一是吸收投资，增加企业股本，另一种是通过对利润进行分配增加利润，从而增加企业的自有资本。前一种方式一般发生在企业刚成立或者由于企业发展战略需要进行的增资扩股时，具有快速、凝聚的特点。后一种方式又包括增加投资收益、增加营业利润、调整利润分配方式三种形式，具有长期、稳定增长的特点与优势。

3.2加强房地产企业内部管理，提高企业信用

房地产企业要积极建立健全企业财务制度，以国内外先进房地产企业制度为蓝本量身订做适合企业本身发展的制度，改变以往不规范的财务制度，提供真实、准确的财务信息，需要对外公开财务报表，如实反映企业的经营状况，提高信息可信度和透明性。加强财务管理人员队伍建设、聘用，培养专业管理人员，充实管理部门。建立健全各项规章制度，强化内部管理，创新管理观念。定时做好企业融资匹配分析。根据宏观调控和企业资金的实际情况，及时做好企业融资方式选择以及融资能力分析，为企业负责人进行融资决策提供支持依据。

信用是市场经济的重要基础，稳固的信用基础是企业得以快速、健康发展的动力所在，社会信用环境的好坏越来越制约房地产企业的发展，特别关系到企业进行融资。房地产企业应努力增强信用意识、自觉还贷意识，加强与银行等金融机构间的信息交流，及时偿还企业贷款，从而提高自身的信用等级，有效的实现融资的目的。

3.3逐步建立多元化的融资渠道

我国房地产企业融资来源大部分为银行借款，或同业拆借，但随着政府部门加强对银行放款管理控制，企业获得银行贷款的压力加大，房地产企业想单纯依靠银行贷款来融得资金已不可能。为顺利实现企业融资，获得开发所需资金，房地产企业需要根据企业自身发展状况、融资政策、项目未来回款等一系列情况来确定企业的负债资金金额、来源等情况，同时在此基础上提出多种融资方案，进行融资方式的整合。

传统的融资方式包括预售房款、银行贷款、合作开发、债券融资、股票融资等，创新融资方式包括通过吸引股权投资扩充自有资金、房地产信托计划融资、吸引海外投资、担保公司、房地产资产证券化等方式。除了进一步完善传统的融资方式外，我国应大力发展多元化的房地产企业融资渠道，探索建立组合式融资模式，即将各种融资方式在房地产企业发展的不同时期、不同条件下进行有效合理的组合，使其不但能够满足房地产企业发展，又能在最大程度上降低企业的资金成本。

3.4加快完善房地产金融立法

市场经济是法制经济，为实现经济的可持续发展，必须要以完善的法律规章制度为依托。房地产金融立法的缺失也是房地产企业融资难的一个重要诱因，在我国现有相关法律法规不健全的情况下，加大对金融立法的修整完善具有现实意义。

一是对《商业银行法》、《民法》、《公司法》、《合同法》、《建筑法》、《反不正当竞争法》等一系列相关的法律法规进行完善，相应地在法律条例中增加房地产金融条款的比例，同时对照房地产金融的新形势对已存在的相关条文进行更正修缮，使之符合房地产企业的新情况，可以为房地产企业的融资行为提供安全合理的法律环境；二是建立健全房地产金融的法律法规，如制定《房地产基金投资管理法》、《房地产企业信贷管理法》、《房地产信托法》等法律，严格规定房地产企业在融资过程中的权利与义务，使企业和个人严格按照法律法规的要求对房地产融资行为进行规范，可以有效保证融资的顺利有序进行，缓解现阶段我国房地产市场低迷的局面。

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(一)过度依赖银行贷款

增加了资金风险近些年来，国家重视房地产融资渠道问题，出台了一些具有针对性的宏观政策，有效缓解了房地产企业融资难的现象，但以银行贷款为主的融资方式没有得到大幅改善，房地产企业生产、经营、销售的过程仍然离不开银行贷款，银行贷款占据企业资金总量的一半以上，而房地产企业资产负债率高达七成以上，这种局面对企业而言，使资金实力弱的企业进军房地产市场，不利于整个行业的发展；对银行而言，固定的利率与房地产行业高风险不匹配，实质上承接了房地产企业风险，容易给金融市场造成冲击，影响金融市场的稳定。还有，房地产企业通过预售房款和信托融资的的渠道还没有得到充分发挥，特别是应进一步扩大信托融资量，其实，上市融资的债务负担相比其他方式轻，但具有上市实力的房地产企业非常少，有些只能依靠“后门上市”的方式融资，这也需要大量的资金，对大多数企业而言并不现实。

(二)政府宏观调控政策

增加了房地产企业融资难度房地产企业资金密集型的特点要求通过各种渠道筹集资金，筹集资金渠道应呈现出多样化，除银行贷款、预售及定价自筹款以外，产业基金、房地产信托基金以及股权融资、债权融资等都应成为融资渠道，但是，鉴于融资的过程也是资源重置的过程，国家对资金密集型的房地产行业出台的宏观政策较为谨慎，特别针对海外资金进入我国房地产行业进行了严格的限制，限制了海外资金比例，严格了审批和监督，使海外资金进入我国房地产行业的难度增加，同时也增加了我国房地产企业融资的难度。目前，我国房地产金融市场发展的限制因素较多，发展水平不高，多种多样的融资方式在房地产行业难以实现，这是当前也是今后一个时期限制房地产行业融资的一个难题。(三)房地产行业对资金的长时间需求与融资方式的短期供应产生矛盾，导致行业恶性循环目前，我国房地产金融市场开发的信托资金、期货等融资方式还不够成熟，大多数房地产企业的主要融资渠道是银行贷款，银行提供的贷款期限一般在5年以内，大多数3年左右，而房地产行业生产产品周期长，每个环节都要大量的资金支持，有些房地产企业就是因为生产过程中面临资金压力而被迫破产倒闭。因此，房地产开发企业为了缩短施工周期，往往加快进度，导致房产质量无法保障，损害消费者和社会的利益，为了预防金融风险发生，国家会采取更加严厉的金融政策，导致房地产企业融资渠道更加狭窄，融资难度不断加大，形成了恶性循环，房地产行业在艰难的环境下谋生。

二、我国房地产行业强化筹融资管理的对策建议

针对本文中提出的房地产行业筹融资存在的主要问题，究其存在问题的主要原因，在于目前我国房地产金融市场还不够发达、为房地产企业量身定做的金融创新缺乏，导致房地产融资渠道狭窄，同时，法律法规制度建设的滞后在一定程度上阻碍了房地产金融市场的健康发展。解决存在的问题，缓解筹融资压力，我国房地产企业在政策范围内，可采取下面几项措施。

(一)拓宽融资渠道

降低对银行贷款的过渡依赖党的十八届三中全会对金融市场进行了全面改革，戴在金融市场的紧箍咒进一步放松，金融市场将更加活跃。房地产行业应充分利用这次历史机遇，探索新的融资渠道，比如，有实力的企业探索发行长期的债券，进一步扩大期货融资在融资总量占的比例。要积极克服银行贷款周期短和房地产生产周期长不协调的问题，从银行争取长期的按揭贷款，避免因生产过程中的资金流动问题导致风险。同时，民间拥有大量的限制资金，随着金融市场政策变得宽松，民间融资将是具有强劲生命力和活力的新的融资渠道，房地产行业应密切关注动向，抓住机会，拓宽融资渠道。

(二)合理控制资金结构

避免因财务杠杆产生财务风险房地产密集型行业的特点导致企业资金负债率居高不下，甚至高达八成以上，尽管较高的资金负债率对企业盈利能力产生正作用，但是，一旦出现风险，其结果也是企业本身难以承受的。因此，企业应进一步强化资金管理，并预测未来一段时间内短期资金和长期资金的需求量，短期资金可适当加强运作，进行科学的理财计划，长期资金可适当延长上家付款期限，使资金调度有方。

(三)合理制定公司发展策略

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[关键词] 房地产企业;融资状况;分析与思考

[中图分类号] F230 [文献标识码] B

一、引言

2014年，我国国内GDP增长速度创下了1991年以来的新低，房地产行业也背负着沉重的经济负担。2014年11月21日央行降息后，虽然给一线城市的房产销售带来了回暖，但是占比80%以上的二三线城市依然处于疲弱状态。有专家指出：2015年正是我国人口结构拐点，中长期刚需人口逐渐下降，房地产行业面临着高库存以及人口结构的双重压力，虽然央行2月4日晚央行意外降准，房地产销售将在短期内有所好转，但是从长远角度来看，房地产行业较难再扮演持续扩张需求的角色。加上PPI负增长至今已经持续34个月，跌幅还在不断的扩大，在杠杆以及去产能的过程中，相关制造企业的资本开支动力也是相当微弱的。在这种经济状况下，房地产企业要谋得生存与发展，必须拥有强大的、多元化的融资结构。否则，一旦房地产企业无法正常运作，将会影响到整个经济链条造成金融风险，同时会给投资者以及购房者带来巨大的经济损失。

二、当下房地产企业融资状况分析

（一）缺乏多元化的融资渠道

较为单一的融资渠道影响着当下房地产企业资金链条的稳定性以及循环性。2015年2月4日晚央行意外降准，将金融机构人民币存款准备金率下调了0.5个百分点，缓解了银行资金流动性的压力，促进了货币的信贷增长。由于民间借贷的融资方式成本高、可靠性低，温州“跑路”事件巨大的负面影响以及国家相关规范文件的下发等原因，导致该融资方式的可行性大大降低。众所周知，房地产业的飞速发展离不开银行信贷的支持，加上近十几年央行几次降准降息，大多数房地产企业主要依靠银行信贷来进行融资。然而，对银行贷款的过度依赖导致房地产企业处于高负债率的运营当中，巨大的资金风险给房地产业、金融业以及投资者的资金带来了很大的安全隐患。

（二）融资结构协调性较低

据国家统计局的相关数据显示：2014年我国房地产开发投资达到9万亿元，同比增长10.5%。可见，房地产项目的资金占用量是巨大的。同时，房地产项目的开发周期较长，一般需要三到五年的时间，资金的回收期也较长。因此，合理的融资结构对于房地产企业的发展来说至关重要。目前，虽然很多房地产企业在逐渐探索新的融资渠道，但是各种融资方式之间的协调性较低。一些房地产企业在没有经过系统的分析论证的情况下对融资结构进行分配，在各种融资方式之间进行融资任务的分配。此外，在融资比例中，中短期资金所占比例往往多于长期资金，很容易造成企业资金链条的断裂，降低抵御风险的能力。

（三）融资风险防范体系不完善

房地产企业占用资金量大、周期长，且各种新型融资渠道正在不断的尝试中，存在着较高的融资风险。2014年房地产基金逐渐进入人们的视野，房地产企业也开始通过互联网推出各种金融产品来拓展融资渠道，这必将进一步扩大房地产融资的风险。国外一些发达国家的金融体系较为完善，房地产行业发展的时间较长，形成了稳定的、开放的房地产资本市场。较之国内来说，他们的房地产融资风险防范体系较为完善。由于我国资本市场的发展还处于初步发展阶段，我国目前除了像万科、合生、保利等这些大型房地产企业外，中小型房地产企业的融资风险体系都还存在很多问题。有些房地产企业甚至没有建立融资风险防范体系;有的房地产企业虽然引入了先进的融资风险防范体系，但是在执行力度上还有所欠缺;有的房地产企业只关注融资后的风险，忽略了融资前风险和融资中风险等。

（四）融资外部环境有待健全

房地产行业本身就是一个特殊的行业，受到国家相关政策的规制;金融市场更是国家严格管制的对象，因此房地产金融所处的外部环境较为复杂。虽然我国央行几次降准降息，但是我国房地产金融市场依旧存在着资金供求失衡的现象，加上市场也存在各种信息的不对称，导致房地产企业处于相当紧张的外部融资环境中。一方面是由于监管机构限制过多而导致的金融市场创新不足，不够开放;另一方面也受到了国家相关房地产政策的影响等。此外，由于一些新型融资模式的引入，国家相关法律法规的还不健全，缺乏较为全面、明晰的保护、约束与规制制度，不利于房地产企业的融资。

三、加强房地产企业融资能力的思考

（一）探索多元化的融资方式

从传统意义上来讲，房地产企业的融资方式主要包括银行信贷、预收房款、股权融资、债券融资以及建设方垫资等方式。随着金融市场的发展与完善，诸如房地产信托、房地产证券化、联合开发、开发商贴息贷款、售后回买及回租、融资租赁、海外融资、私募股权融资、夹层融资、项目融资等融资方式逐渐被一些大型房地产企业所吸收并合理运用，带动了整个房地产行业融资方式的大转变。以万科为例，1984年到2008年主要以传统的融资模式为主，即银行信贷与股权融资相融合的方式;2009年到2014年逐渐采用更加具有灵活性的、多元化的新型融资模式。2010年，万科约以22亿元的价格收购了20余家房地产企业，通过合作的方式成功实现融资;2011年，万科通过房地产信托的方式发行8款产品，融资规模约为49亿元;2014年仅前两个月，万科通过海外融资的方式进一步扩大企业的发展规模，融资规模达到812亿元。从这些数据可以看出，多元化的融资渠道给万科带来了稳定的资金链条，为万科的发展提供了坚实的资金基础，也大大的降低了企业的融资风险。房地产企业应当首先不断加强自身综合实力的提高，提升企业的综合实力，为多元化融资提供良好的内部环境。在此基础上，勿将鸡蛋放在同一个篮子里，不断学习先进的融资模式和融资理念，尝试运用多元化的融资渠道来平衡企业的资金状况。

（二）构建合理的融资结构

首先，房地产企业要不断提升自己的综合实力。融资结构能够科学调整的前提是企业具有较强的综合实力，通过自身的力量打开融资渠道的大门，进而使得各方的资金能够不断地流入企业。一方面，房地产企业要科学的转变战略导向，改变以往的机会导向，以市场、企业自身资源以及客户服务等作为企业发展的战略导向。另一方面，房地产企业要更加专注于企业的品牌建设、资本运营以及健全的企业内部现代化管理等，摒弃以往“做房产就是做项目”的思想。在此基础上，做大、做强、做优。其次，房地产企业要合理的协调各融资方式之间的融资比例。一方面，通过合理的论证分析，尽量降低银行信贷融资比例，扩大直接融资以及非信贷融资的比例。以保利地产为例，该房地产企业不断探索融资结构的协调性，在一次一次的财务分析、经济分析等分析的基础上，不断对融资结构进行调整。主要通过分析企业的盈利状况、资产状况、负债状况、现金流量状况、财务杠杆效应、偿债能力、运营能力、盈利能力、成长能力等，对每一期融资比例进行调整。在调整过程中，尤其注意行业并购、信托融资、私募股权等非信贷方式以及直接融资方式，平衡企业的财务杠杆，增强其风险抵御能力。另一方面，要调整短期资金、中期资金以及长期资金之间的比例。正如上文所述，房地产企业所需资金大多为长期资金，这就需要企业不断开拓海外融资以及资本证券化融资方式，尽可能拥有较多长期融资资金。

（三）建立完善的融资风险防范体系

从宏观角度来讲，房地产企业融资风险防范体系的建立实际上与多元化融资渠道的探索、融资结构的合理化、企业自身能力的提高都有着密不可分的关系，它们之间相辅相成。从微观角度来讲，房地产企业可以建立三维的风险防范体系。以国外某房地产公司为例，该公司的风险防范体系在横向上按照公司采用的不同的融资方式进行构建，纵向上按照融资前、融资中、融资后予以划分，在三维方向上则按照各项风险防范指标进行构建。通过构建这样一个三维的模型，将各种不同融资方式的比例按照坐标的长度来表示，并且将其对应的三个阶段的不同风险予以标注，针对性的制定各项风险指标。房地产企业可以借助该典型案例来构建全面、系统、有针对性的融资风险防范体系。尤其要注意的是，房地产企业一定要重视融资前和融资中的风险防范，建立风险预警机制，将国家政策、企业的各项财务指标等考虑在内，通过详细的分析与应对，将融资风险控制在可容忍范围之内。

（四）不断完善融资外部环境

首先，政府可以通过加强各种融资方式所涉及到的中介机构来为房地产企业创造健康的融资环境。美国通过建立中介机构的信用记录档案、定期公布的方式来保证中介机构的诚信经营。我国中介机构的信用体系正在逐渐建立过程中，政府相关部门应当加强对证券机构、信托机构等各种中介机构的监管，避免这些机构利用政策的漏洞或者法律制度上的漏洞危害房地产金融市场的健康、安全。其次，政府要给房地产企业给予适当的支持。美国政府会作为担保机构为房地产企业的融资提供担保，也会为房地产企业提供优惠的税收政策。最后，政府要加快构建和完善相关房地产金融的立法。一方面要对现有的法律法规予以完善，使其适应房地产融资方式的应用和发展;另一方面要紧跟各种新型融资方式的脚步，尽快出台和完善有关房地产证券化、信托的法律法规建设。

四、结论

房地产投资的抑制以及央行的降息降准使得房地产企业处于矛盾的状态，政府要努力为房地产金融市场创造良好的外部环境，房地产企业也需要不断探索新的融资渠道、形成合理的融资结构、构建融资风险防范体系以提升房地产企业的融资能力，为房地产企业的生存和发展提供稳定的资金链条。

[参 考 文 献]