房地产金融市场风险十篇

房地产金融市场风险篇1

【关键词】次贷危机；房地产市场；金融风险；风险防范

1 美国次贷危机的影响

2001年9・11事件后，美国网络经济泡沫破灭，美国经济衰退，为了防止经济过度下滑，美联储实施了宽松的货币政策，并且到2003年6月连续13次降息，1%的低利率持续到2004年6月。低利率政策极大刺激了消费与投资，使得房地产市场迅速繁荣，房地产价格连续上升并出现泡沫。并且在美国政府的住房自有化政策的鼓励下，大量次级贷款人纷纷向银行申请贷款，但是当利率上升时，他们又无力还贷。面对高房价和利息的收入，商业银行更为了适应竞争，不断降低贷款标准，使得风险加大。为了分散风险，商业银行将其卖给投行，经过投资银行的包装，实现资产证券化，最后卖给投资者。在该过程中，评级机构的见利忘险和监管不力更加促成危机的爆发。美国国内的经常项目赤字，而东南亚等新兴国家的经常项目盈余所带来大量的美元的外汇储备，再加上石油输出国大量的美元储备，都通过购买美国债券，使得美元又回到了美国。这样就给美国金融机构提供了大量的流动性，面对有限的需求，金融机构加剧了竞争，不断降低贷款标准给信用级别较差的借款人，在出现利率上升和房价下跌时，导致违约率上升，爆发次贷危机。

2 中国房地产金融市场的风险

我国自1998年进行住房体系改革，取消福利分房以来，房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业。当然房地产业的迅猛发展离不开金融业的支持，经过多年的发展，基本形成了以银行信贷为主，同时包括股权、信托、债券等融资方式在内的房地产金融市场。房地产业的发展迅速，我们不得忽视其存在的风险。

2.1 高房价的市场风险

近年来，我国房地产价格上涨过快，并且还有继续上涨的势头。房价的过快上涨使得市场价格偏离实际价值，产生房地产泡沫。如果随着人民币升值预期等国内外因素导致房地产泡沫破灭，作为抵押品的房地产价值就会下降，造成银行信贷质量下降，给银行带来巨大损失，并且持续上涨的房价，会促使投机的产生并挤占人民消费支出，这些都不利于国民经济的发展。

2.2 央行不断加息，房地产业面临利率风险

面对充足的流动性和不断上涨的通胀压力，尽管加息的打击面广，但是央行还是在2011年里进行了两次加息，使得一年期贷款利息为6.31%。针对面前的CPI，还存在加息预期。虽然房产还贷有借款人收入作保障，但是个人按揭贷款利率上升，也会在一定程度上造成恶化信贷质量。

2.3 房地产开发商负债经营的财务风险

我国房地产开发商除自筹资金外，由于其他融资渠道不畅，其开发资金多来自银行贷款。随着我国准款准备金率不断上调，截止到2011年2月24日大型金融机构人民币存款准备金率已达19.5%，这就预示信贷额度会进一步收紧，这样就会使贷款门槛提高，一旦房地产商借不到钱，资金链条断裂，风险就会暴露。

2.4 银行职员道德风险和放贷的操作风险

银行职员的风险意识不强，为了完成放贷任务免于受罚，在审贷过程中流于形式，对存在疑点的资料不进行深入调查，审查不严谨。有些信贷人员甚至帮助不符合贷款条件的借款人虚构收入证明和抵押品证明来骗取银行的房贷资金。由于这些申请人不具有还款能力，会造成银行不良贷款率上升。

由于商业银行竞争激烈，为了抢占市场份额，一些商业银行降低审查标准，认为有房屋作抵押不用担心还款，但事实上房屋变现存在困难。特别是对于贷款人及其家属生活所必需的居住房屋，我国法律规定是不得拍卖的。因此住房抵押形同虚设，即便贷款人拒不还款，银行也不能将抵押房屋变现。

通过剖析美国次贷危机的成因，分析我国房地产金融市场存在的风险，我们可以看到我国房地产金融市场与美国次贷危机前有许多相似经济背景，如经济高速增长、房价虚高，逐步形成泡沫；居民购房热情高涨，个人按揭贷款增速加快；房地产业贷款占银行信贷比重加大，并且银行信贷标准下降；货币政策由松到紧，不断加息，造成还贷压力加大。

3 防范房地产金融风险的对策建议

美国次贷危机无疑对我国房地产金融市场的风险防范起到了启示作用，针对当前房地产市场所存在的潜在风险，应采取多种措施稳定房价，保持房地产市场健康发展，银行所面临的风险也要采取措施积极防御。根据美国次贷危机经验和我国国情，可以从以下几个方面来努力化解相关风险。

3.1 加快资产证券化的进程，拓展融资渠道，分散银行信贷风险

当前我国房地产企业融资渠道单一，资金多来源于银行贷款，这就使得银行直接或者间接承担着房地产市场的风险，一旦房市出现问题，银行的不良贷款会增加，影响到银行的经营。要改变这种局面，就要拓展融资渠道来分担银行体系风险。

虽然说，住房贷款证券化可以将银行风险通过资本市场分散到投资者身上，增加银行资产的流动性，但是从 2005年中国建设银行推出的个人住房抵押贷款证券化产品来看，由于市场规模小，无法满足市场需求，收效甚微，企业仍主要依赖银行贷款。为了抑制通货膨胀，央行近年来多次上调准备金率，使得银行面临资金短缺的危险。另一方面，尽管面对利润的诱惑，很多企业纷纷进入房地产市场，但是真正满足上市条件的企业并不多，在股市融资数量有限，因此加快资产证券化进程是必需的。针对目前我国银行在资产证券化过程中存在的问题，结合国情有步骤、有计划地推进，并且国家也要制定相关法律法规以利于证券化的实施，银行最终实现个人按揭贷款和房地产企业贷款都证券化。此外，发展房地产投资基金，引进外资等都可以达到拓展融资渠道，分散银行风险的目的。

3.2 完善个人和房地产企业的信用制度

由于信息不对称等原因的存在，商业银行不能够完全了解个人和企业的信用信息。虽然说我国自2006年已经开始运行全国信用信息基础数据库，里面也涵盖了大量的个人和企业的信贷信息，但是也存在不少问题，比如有关信用参数未纳入信用体系，信息透明化程度不高，资源分散而且缺乏共享机制等，这些都会给银行带来潜在风险。这就需要健全信用体系，通过完善信用体系，可以帮助信贷人员对申请人情况进行判断，有效防范道德风险，进而提高贷款质量。

3.3 银行提高风险防范能力，加强管理

房地产贷款以房屋作为抵押，商业银行一旦无法收回，就将房产拍卖，但这是消极的回避风险的方法。其实商业银行不能将事后补救作为防范风险措施，应当注重事前的审查，银行必须对借款人的财务状况、抵押品的现值、还款意愿等信息有着充分的了解，严格遵循银监会关于发放房地产信贷的标准，及时了解房地产市场的变化情况，保证对贷款投向作出及时调整。并且要定期对信贷人员进行培训以提高其风险意识和职业道德，也可以对其经手的贷款申请进行责任认定以控制信用风险。

房地产金融市场风险篇2

【关键词】房地产；市场泡沫；金融风险

前言：本文是在经过对国内外对房地产泡沫经济深入探究的情况下，将理论上的分析与实证上的结论紧密结合，充分运用宏观经济学原理以探究房地产泡沫与金融风险二者之间存在的相互关系，数据上以我国几年来房地产价格和银行供给的数据为主要依据，进一步对我国房地产价格与金融支持的关系进行了实证性研究，进而有针对性地提出减少金融风险的有效建议。

1.金融业与房地产业之间的唇齿关系

不可否认的是，房地产业与金融业之间一直都有着着一种相互依存的唇齿关系，二者共同发展，共同进步。并且这种联系一定是随着各自的发展而越来越紧密的。

1.1 我们往往看到的现实是，由于房地产的资金来源往往周转期十分长，且总是有垫付量非常大的特点。这就导致了信用经济的环境下，房地产所有的生产环节基本上都是利用金融杠杆来融资从而使整个流程顺利完成的。而我们大家都明白想要发行股票或债券的话，不仅仅需要十分良好的信誉，还更需要的是高超的金融技术。因此所引发的直接结果就是，像房地产业这样从生产流通甚至到消费所有的环节，都对金融如此的依赖的行业，是十分少见的。

1.2 另一方面，房地产资金流动的空间相对来说比较固定，加上其本身就具备的很强的自然增值性（因为房地产可以使用时间很长，基本上不会变质，且需要它的对象又太多了），导致了房地产业其本身就是一个相当有价值的被投资对象以及被抵押对象。金融机构的资金主要都是以贷款的形式输出。因此其若出于安全性的考虑，一定会乐于向以房地产业发放贷款的，这也是使得自己的货币资产以不动产的方式得以保值的好办法。

1.3 二者之间的唇齿关系也可以从房地产金融系统和金融市场的独立存在而体现出来。在当今世界许多国家都有大量的各种类型不同的房地产金融组织，都有住房合作社和房地产抵押协会，以及房地产抵押市场及不动产抵押市场，实际上这就是房地产金融市场，房地产抵押市场已成为资本市场的主要组成部分。

2.金融风险之所以存在的主要原因

2.1 由于经济周期本身就存有一定的风险。可以说房地产行业算得上是国民经济自己的“晴雨表”，国民经济的景气或者不景气都会直接或间接地对房地产行业带来相当的影响。从经济发展周期的理论来看，经济一直都是以周期循环来发展的。也就是房地产价格整体上一定是上升的，但若只在某一个周期内观察的话，其价格本身一定是或有所浮动的。所以在房地产业处于萎缩的低谷时期，产房地金融业当然会出现少获利甚至亏损的情况，这时风险就出现了。

2.2 当然不容忽视的原因是，我国的房地产行业一直以来对银行金融业过于依赖了。我国房地产投资肯定绝大多数还是依靠的银行贷款的。据不完全的统计，一个房地产的开发企业项目投入资金中就有超过20%―30%是来源于银行贷款的；这就导致了建筑公司经常要垫付总投资30%―40%的资金，当然这些钱大部分也是来源于银行的贷款；这些数字已经充分显示了房地产行业对金融业特别是银行的严重依赖程度。现实中，国家也是通过调节金融政策这一途径，以达到在宏观上调节房地产市场的目的的。

2.3 政策风险。正因为房地产业是国民经济的先头产业，经济发展过热，首先便表现为固定资产投资，尤其是房地产投资过旺，因此，房地产业成为国家宏观调控的重点。而每当国家实施宏观调控政策，一些房地产开发企业便被吊销资格或倒闭、破产，项目被停工或整顿，房地产业也就相应出现回落，连带受损，出现房地产金融风险。

3.如何防止房地产泡沫带来的金融风险

3.1 首先需要的就是做到高度重视房地产金融风险的危害性，要增强防意识。有关的房地产企业也要做到密切管制政府相关措施的最新动态，一定要把握房地产市场发展的规律，合理地调整各业务的经营方向与策略，最终达到完善自身业务的目的。此外还要认真地对开发项目进行可行性评估，要对市场的需求有着十分准确的认知。对有着不良的信誉记录、抗风险能力比较差的小型开发企业来说、自有资金明显不足的项目最好不要与之合作或介入。尽量既把握好的有前景的房地产项目，也要时刻注意严防房地产泡沫积聚所带来的潜在风险。最终建立起以房地产金融为目标的经营管理模式。有步骤地推进住房自身业务向多元化、标准化、优质化方向发展。

3.2 一定要打破单一的融资来源，争取广泛地拓展新的有利的融资渠道。目前我国房地产开发的资金来源绝大多数都是银行融资的方式，大力开拓间接融资的渠道已经成为了共识，最终还是要实现资金来源的多元化，以达到分散房地产信贷风险的目的。具体来看，可有以下操作：（1）大力推动房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，向社会大众筹集开发资金方式，以扩大融资渠道，培育和发展住房抵押二级市场。（2）建立房地产投资基金组织，吸收长期资金投资住宅产业，把原本是有钱人才可投资的房地产业变成大众化的投资工具。（3）引导国外资金进入房地产融资市场，加大力度引进外资来提高国内房地产的投资。（4）鼓励发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业。

3.3 控制好企业经营融资中贷款的比例，以调整和优化其自身的贷款结构。对于开发项目的投入资金总量、分期投入两、销售情况预测、潜在开发风险认真分析研究。积极拓展各种融资渠道和合作伙伴，降低自身的资金运作风险。同时，要进一步优化房地产贷款区域结构和客户结构，开发要重点投向经济发达、房地产市场管理规范的大中城市及部分县级市。在潜在客户的选择上要认真分析，充分利用市政建设等有利条件创造客户群；在开发策划期间就要对销售情况进行预测，对资金回收流量有一个比较准确的预测。

结语：

总之，政府在不断地调整房地产政策，借助房地产业来带动中国经济的发展。这必将给房地产企业带来一系列深远的影响，同时也推动了法制建设和政府决策体制产生质的飞跃。它体现了当代房产业先进生产力的发展要求，加快了中国的社会主义现代化建设的进程，提高了我国的综合国力；房产业和金融业的不断合作和共同发展代表着中国先进文化前进的方向，推动着中国社会主义政治文明的建设和社会主义文化的发展繁荣。

参考文献

[1]尹中立 从次贷危机看美国楼市与中国楼市的关系[J].中国金融，2007（18）

[2]壮志 从美国次贷危机看我国商业银行房贷风险管理[J].经济纵横，2007（10）

[3]宋国学 王俊杰：城镇住房需求动力因素分析[J].商业时代，2009（27）

房地产金融市场风险篇3

关键词:房地产市场;房地产信贷;金融风险

中图分类号:F832.35 文献标识码:A 文章编号:1003-9031(2010)08-0031-04

DOI:10.3969/j.issn.1003-9031.2010.08.06

一、2009年以来江西省房地产市场运行情况

2009年以来,江西省房地产市场主要运行特点表现在投资增速逐月回升,供给面积低位增长,销售规模大幅上升,成交均价一路走高。2009年江西省房地产开发投资增速逐月回升,并呈快速增长态势。2009全年房地产开发投资634.52亿元,比上年增长15.9%,全年呈现逐月回升走势;2010年一季度,房地产开发投资延续回升势头,比上年同期增长22.4%,增幅上升21.6个百分点。

2009年,江西省商品房施工面积6755.60万平方米,比上年增长6.5%;商品房新开工面积完成2300.96万平方米,比上年下降9.0%。进入2010年,江西省商品房供应量大幅提高,一季度施工面积完成5072.58万平方米,比上年同期增长37.1%。新开工面积增速由负转正,一季度新开工面积完成604.37万平方米,比上年同期增长7.4%。

2009年,尤其是二季度开始,江西省房地产市场需求呈现出明显的反弹迹象,销售面积和销售额规模与增速均创历史新高。2009年全省商品房销售面积达到2280.91万平方米,比上年增长32.0%;商品房销售额602.80亿元,比上年增长63.4%。2010年一季度,商品房销售继续保持大幅增长趋势。商品房销售面积396.5万平方米,增长56.2%,同比提高59.7个百分点;销售额104.9亿元,增长79.9%,同比提高66.7个百分点。

在成交量不断放大的同时,房价也持续上涨,同比涨幅由负转正,环比连续增长。以江西省南昌市商品房成交均价为例,2009年一到四季度,南昌市区商品房均价一至四季度分别为4227元/平方米、4539元/平方米、5101元/平方米、5343元/平方米,同比于第三季度由负转正,为0.32%,四季度同比上涨6.40%;季度环比于第二季度由负转正,为7.38%;第三季度环比涨幅达到年内最高,达12.38%②。

二、影响房地产市场价格的长短期因素分析

影响房价的因素有很多,住房和城乡建设部政策研究中心副研究员周江(2010)认为按作用时间的长短可以归纳为长期因素和短期因素两大类[1]。

所谓长期因素是指在较长时间段作用于房价的因素;短期因素是指在短期(通常1―2年)内作用于房价的因素。周江认为长期因素包括城镇化、土地资源稀缺、国民经济增长和财富积累、居民消费和投资结构转变等。除此之外,笔者认为,1994年分税制改革后,地方政府出让土地以追求地方财政收入与地区经济增长的压力和激励也是导致我国房价上涨的重要长期因素之一。由于地方政府事权与财权不对等,而在现行税收体制下,由城市扩张、土地出让以及房地产开发带来的税收全部归地方所有,因此,城市扩张带来的房地产业发展成为地方财政预算内重要收入来源,也为地方投资和建设提供了资金来源,成为地区经济增长的重要动因。

除了以上影响房价的长期因素外,笔者认为,市场需求集中释放导致的房屋供给关系失调、适度宽松货币政策导致的市场需求流动性充裕等因素是影响2009年以来房价快速上涨的主要短期因素,具体分析如下。

(一)市场需求的集中释放导致成交均价一路走高

2009年,在宽松的货币政策、房贷利率7折优惠、大规模旧城拆迁等多重因素的刺激下,楼市快速回暖,前期被抑制的刚性需求开始集中释放,投资性需求同时也大幅增长。江西省商品房销售面积和销售额大幅上涨,规模与增速均创下历史新高。2009年,全省商品房销售面积达2280.91万平方米,比上年增长32.0%,全省商品房销售额602.80亿元,比上年增长63.4%。与此同时,同期市场新增供给与2008年相比还有所下降。2009年,全省商品房新开工面积完成2300.96万平方米,比上年下降9.0%,可售房源持续减少,导致房市成交均价一路走高。

(二)政策拉动效果显现导致楼市回升势头强劲

房地产业作为促进市场稳定并带动经济增长的重要杠杆,至2008年11月政府就采取了积极政策来促进市场需求,包括房贷利率下调、房贷利率折扣上浮、降低印花税以及其它房产交易税等等。从市场交易角度看,营业税和契税等税收减免造成交易成本大幅下降,刺激了市场需求,当然也为投机行为创造了条件。从开发商角度看,金融机构大量放贷使得开发商原本紧绷的资金链大大缓解,而降低资本金更是对开发商的大力支持,加上市场销售显著回升,开发商把握了市场主动权,毫无疑问会提高商品房销售价格。

(三)市场流动性充裕导致的投机性需求回升

金融危机爆发后,为应对金融危机,世界主要经济体普遍实行了宽松的货币政策。至2009年下半年开始,基于对世界各国向市场注入大量流动性引起严重的通货膨胀的担忧,加上国内外经济触底回升势头好于预期,市场主体对未来通货膨胀的预期不断增强,尤其是高收入阶层对其资产保值增值的需求不断增大。在世界宏观经济不景气、国内金融投资渠道有限的情况下,投资购房成为我国高收入者实现资产保值增值的首选方式,而这种投资性购房行为反过来又进一步加剧了住房供求矛盾,导致住房等资产价格的进一步上涨。

三、房地产市场发展与金融支持关系的实证分析

以往的研究发现,大多数资产价格波动都是和银行信贷紧密联系的,两者相互支撑,相互推动,呈螺旋式上升或下降,这是资产价格波动最重要的特征事实[2]。本文以2006年以来的季度和月度数据为例,考察房地产开发贷款和房地产开发投资、购房贷款和商品房销售额之间的关系,以期对房地产市场发展与金融支持之间的关系做进一步的验证。在以下分析中,FDCDK表示房地产开发贷款,FDCTZ表示房地产开发投资,GFDK表示购房贷款,XSE表示商品房销售额。

(一)指标相关性分析

首先,笔者对房地产开发贷款与房地产开发投资、购房贷款与商品房销售额季度数据之间的相关性进行分析,如表1、2所示。房地产开发贷款与当期房地产开发投资的相关性不强,甚至为负相关,但房地产开发贷款与滞后一期的房地产开发投资的相关系数则大幅上升至0.52,这说明房地产开发贷款增长对下一季的房地产开发投资有一定的促进作用,而购房贷款与当季商品房销售额的相关系数为0.61。由此可见,房地产开发与销售的上升基本上是与金融支持是相关的,其中用于房地产开发的信贷供给对下一季度的房地产开发投资有一定的促进作用。在同一时期,用于购房贷款的信贷供给与商品房销售之间存在正相关的即时影响。

(二)格兰杰(Granger)因果检验

为验证房地产开发贷款和房地产开发投资、购房贷款和商品房销售额之间是否存在因果检验,本文对2006年以来的FDCDK、FDCTZ、GFDK、XSE月度数据进行格兰杰因果检验。

1.数据平稳性检验。对四组时序数据使用单位根检验方法进行平稳性检验,结果如表3所示:

平稳性检验结果表示:FDCDK和FDCTZ数据序列在99%的置信水平平稳;GFDK数据序列在90%的置信水平平稳,XSE数据序列在99%的置信水平平稳。

2.格兰杰因果检验。为验证房地产开发贷款和房地产开发投资、购房贷款和商品房销售额之间的因果关系,我们对其进行格兰杰因果检验,结果如表4所示。

检验结果表示,房地产开发贷款和房地产开发投资、购房贷款和商品房销售额之间存在双向格兰杰因果关系。通过以上对房地产开发投资、商品房销售与金融支持的实证研究可看出,房地产开发投资、商品房销售额与房地产信贷供给具有相互促进、互为因果的密切关系,信贷供应的增加会推进房地产市场发展,从而成为促使房地产价格上涨的金融条件;反过来,房地产市场快速发展,房地产价格的上涨,使房地产市场投机因素增强,又推进金融资产的继续膨胀。

四、房地产金融风险分析

如前文分析,房地产市场的发展、房价的上涨与金融支持之间具有相互促进的关系,而这其中隐含的金融风险已经引起人们越来越多的重视。房地产业自身的特性及其与金融业的密切关系,使得房地产金融风险能够通过市场各方相互博弈而不断膨胀,进一步加深金融系统的脆弱性,可能导致房地产企业资金链条的断裂,危害银行资金安全,从而可能引发系统性金融风险。

(一)资金来源渠道单一导致房地产信贷风险过度集中

目前我国房地产开发融资渠道单一,股权融资有限,基本只有银行信贷一条路,开发信贷资金依赖银行,购房的消费信贷依赖银行,建筑企业垫付的工程资金还是依赖银行。在房地产市场资金链中,商业银行实际上直接或间接地参与了运行的全过程,是房地产市场各参与主体的主要资金提供者,承受伴随着各个环节的市场风险。据统计数据显示,2009年江西省房地产投资资金来源中,国内贷款和个人按揭贷款增速明显加快。全省房地产开发国内贷款增速29.2%,与去年同期增速相比提高了34.9个百分点;个人按揭贷款增速达75.6%,与去年同期增速相比提高了86.2个百分点。在现有的房地产金融体系中,商业银行与信用担保、信用保险、评估机构和房屋中介等的合作缺乏有效的社会监督和法律约束,使得房地产信贷的系统风险不能得到有效的分散,房地产融资风险过度集中于商业银行。

(二)房地产信贷和房地产价格的自我循环模式推动房地产金融风险的加速集聚

目前,房地产市场成为提升银行贷款质量、保证收益率、优化贷款结构的重要领域。比如,金融机构普遍认为面向个人的长期住房按揭贷款的违约风险较小,是银行乐意持有的一种优质资产形式。银行持有大量以房地产为抵押品的资产,房地产价格的上涨将扩大银行资本的规模,提高银行的资本充足率,改善资产质量和盈利状况。在这种情况下,银行愿意扩大对房地产业的信贷供给,这又进一步提高了房地产价格。这一过程循环往复,形成“房地产价格上涨-信贷投放-房地房价格加速上涨”的自我循环,使房地产价格日益偏离实际均衡水平,从而进一步导致房地产泡沫的膨胀,同时也导致房地产金融风险不断积累。一旦房地产价格下跌,便将直接降低银行拥有的房地产资产价值,使银行资产缩水,盈利下降,而泡沫如果破裂可能影响金融稳定。

(三)宏观调控政策收紧可能引起的房地产行业资金链紧张的风险

房地产行业属于典型的资金密集型产业,充足的资金保障是房地产市场生存发展的基础,而房地产资金相当一部分来源于银行信贷,这使得房地产行业对国家宏观调控政策有很强的敏感性。正如2008年国家实施从紧的货币政策时,银行严格对房地产企业信贷投放,一些资金实力相对较弱、对银行贷款依赖性较强、自身抗风险能力较差的房地产开发企业,由于银行信贷资金不能及时足额到位,资金链随时出现断裂可能,进而会引发银行信贷风险已经得到大家的共识。2009年,在全球经济形势不确定、我国经济好转基础不牢固的大背景下,房地产业作为支撑经济增长、带动市场活跃的重要产业对保增长、促民生具有重要意义。正是如此,在适度宽松货币政策影响下,2009年房地产市场出现购销两旺的局面。进入2010年,“扩内需、调结构、控通胀”成为货币政策宏观调控的主题。房地产价格上涨会影响市场通胀预期,并通过需求、成本乃至资源配置等多种渠道向其他价格体系传导;房地产价格过快上涨吸纳了过多的银行信贷资金,对实体经济产生“挤出效应”。可见,房地产价格的过快上涨和货币政策的方向是相悖的。毫无疑问,2010年货币政策的基调将延伸到房地产市场,目前,宏观调控政策已经对银行资金进入房地产市场给出了明确的抑制信号,房地产行业资金链紧张的风险值得引起关注。

五、政策建议

(一)建立多元化房地产金融体系

房地产业是一个资金密集型行业,它的持续发展需成熟的房地产金融市场作为支撑。要建立多元化的房地产金融体系,通过多渠道融资方式来满足房地产开发对资金的需求。一是发展市场化的直接融资。鼓励符合条件的大型房地产企业通过股权融资、公开上市的方式获得资金支持;培育和完善房地产债券市场,鼓励房地产公司发行融资期限较长、低于银行贷款利率的公司债券,吸收社会分散的剩余资金进入房地产业。二是通过多元化融资分散风险。让投资者直接承担产业风险的市场化融资,将集中在银行系统的风险分散给投资者共同承担。三是要大力发展房地产金融市场中介。与建立完整的房地产金融市场体系相对应,鼓励房地产信托、房地产基金等其他房地产金融机构的发展和完善,建立以住房抵押贷款保险为主的房地产保险体系。

(二)提高房地产信贷管理水平

商业银行应进一步加强房贷管理,促进合规经营。要强化风险意识和执行意识,严格按照国家宏观调控政策要求,不折不扣地抓好信贷管理制度的落实,进一步提高房地产信贷管理水平。一是要重视防范房地产信贷风险。对房地产开发贷款应择优支持信用评级高、资产负债合理的房地产开发企业,并确保开发贷款项目资本金及时足额到位;防范个人按揭贷款风险,严格执行二套房政策,对住房按揭贷款申请者的个人情况要严格审查。二是要加强内控机制建设。强化贷款管理制度,实行审贷分离,前中后台分离,建立健全具有独立性和权威性的内部稽核审计机构,充分发挥其再监督作用,有效地防范金融风险。三是要加强信贷风险量化模型研究。建立房地产市场风险预警机制,这对提前判断市场、分辨风险,从而减轻市场波动给自身带来的损失有重要意义。目前,信贷风险量化研究逐渐受到关注,房地产信贷风险的度量由传统的定性估量转为定量计量,对房地产信贷管理由粗放管理真正转化为精细管理,实现信贷风险的控制。

(三)调整房地产市场供需结构

从目前房地产市场发展趋势来看,供小于求的基本格局仍存在,要促进房地产市场健康持续发展,需要在土地供应制度、住房制度、房地产金融制度进行改革,需要财政、税收、货币政策多管齐下。对于货币政策而言,调控的重点是促进居民合理需求、调整住房供应结构、抑制价格过快上涨。一是要实行差别化的金融调控政策,鼓励合理住房消费。增强货币金融政策的针对性,科学区分自住型需求和投机性需求,并给予差别化的信贷支持,如对利率实行差异化定价,鼓励合理住房消费,满足居民自住和合理的改善型需求。二是要遏制投机性需求,抑制房地产等资产价格过快上涨。2009年房地产价格上涨有一部分反映了市场的自住性需求,但也有一部分是由于市场流动性充裕带动的投资和投机性需求,推动商品房价格的过快上涨。目前,货币政策要着重遏制投机性需求引发房价的过快上涨,对于投机性的购房需求,要减小信贷支持,提高首付款比例,提高贷款利率。三是要依靠信贷手段调整住房供应结构,加大保障性住房建设。供需不对等是当前房地产市场面临的主要矛盾,未来稳定房地产市场的首要是增加土地和房屋供给,尤其是普遍商品房的供给,建设保障性住房成为平抑城市房价上涨的重要手段。金融支持也要起到调整住房供应结构的导向作用,加大对中小套型与保障性住房的支持力度,并利用金融杠杆调动各类资金积极参与保障性住房建设。

参考文献:

[1]周江.危机冲击下我国房地产市场发展[J].中国金融,2010(1):21-24.

[2]周京奎.1998―2005年我国资产价格波动机制研究[J].上海经济研究,2006(4):21-29.

房地产金融市场风险篇4

论文摘要：文章认为目前中国房地产金融存在的问题可以归结为制度缺陷，这种缺陷主要集中表现在单一的资金供给渠道、不完备的房地产金融体系、低下的资金融通效率和高度集中的系统风险，这些问题可以通过引入房地产信托基金，运用市场信用机制，培育和完善房地产金融品种和体系来加以解决。

剖析中国房地产金融存在的问题并提出解决方案，是深刻认识中国房地产市场症结，确立中国房地产的未来发展方向的关键。而房地产投资信托基金(real estateinvestment trusts，reeits)作为从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的投资信托公司．实际上是由专业人员管理的房地产类集合资金投资计划(coll~tive investmentscheme)。其作为房地产金融体系中的市场(直接)信用，对于健全我国房地产金融体系，解决房地产业和房地产金融的问题，有着极其重要的作用。

一、中国房地产金融存在的主要问题

1．单一银行体系支撑着中国整个房地产金融。一直以来，中国房地产业一直面临资金短缺问题。从房地产开发方面的资金需求现状来看，中国房地产开发企业除了自有资金外，主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。目前，来源于银行的资金往往占到房地产资金的70％以上，有些企业甚至达到90％。

2003年我国房地产开发企业资金来源的统计结果显示我国房地产开发企业的资金来源有18％来自于自有资金，2％来自于其它渠道，剩下的80％(包括土地储备贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款、消费者按揭贷款和建筑企业贷款等)都来自于银行贷款。而这只是中国房地产企业的平均估计，很多中小房地产企业运作的自有资金往往占到总资金需求的10％，甚至5％。这种单一的房地产资金供给是中国房地产金融的特点，也是中国房地产金融问题的集中体现，无论是效率问题．还是风险问题其根源往往与这一特点密切相关。单一的银行体系支撑着整个房地产金融，进而支撑着中国房地产的整个产业体系，中国银行业的负载实在太大，结果使金融政策只能在勉强支撑和减负之间摇摆，政策的收紧往往给房地产金融和房地产市场带来强烈的硬冲击，形成“一收就死，一放就乱”的局面。同时，资金供给的单一性也是房地产金融不完备性的最显著表现特征。

单一银行体系的根源来自于中国房地产金融本身，同时也是中国金融制度在房地产金融领域的具体表现，因此，中国房地产金融资金来源单一性问题要在中国金融制度改革进程的大背景上考虑，也要在充分认识中国房地产金融不完备性的基础上，结合房地产金融本身的特征积极解决。

2．完备的房地产金融体系尚未形成。

(1)完备的房地产金融体系的主要特点。完备的房地产金融应该是包括银行间接金融和市场信用在内的一级市场和以证券化为主要手段的二级市场。银行提供房地产开发贷款、房地产消费按揭贷款等间接融资，具有房地产投资商特征的基金(主要为房地产投资基金)供市场信用，这些构成了一级房地产金融市场；信贷证券化，尤其是按揭贷款证券化．不断把银行信用转化为市场信用，构成了二级房地产金融市场。两个市场共同作用，形成了完备的金融资源配置体系和系统风险分散体系。综观世界各国房地产金融体系可以看出，美国的房地产金融体系可以作为完备的房地产金融体系的典范。在美国，这个一级市场是由包括房地产投资信托基金、寿险公司、储蓄机构、养老基金投资管理机构、商业银行和部分外来投资者等多重机构共同支撑。通过证券化建立起来的二级市场，在增加房地产金融的市场流动性的同时，实际上把房地产金融体系的资金供给转嫁到整个市场这种房地产金融的“脱媒”促进了房地产金融的信用市场化．加速了间接金融向直接金融的转化，其结果是，房地产金融的资金来源更加多元化和社会化，更加顺畅地把资金剩余向需求转化；相应地，房地产金融的系统性风险将有效地从单一的银行体系中分离出来，更有效地避免了系统风险在银行体系中的聚集。

(2)中国房地产金融的不完备性及其核心问题。与成熟的房地产金融市场相比，中国房地产金融体系存在着极大的不完备性。就房地产金融一级市场而言，中国只有银行体系支撑着整个房地产行业的金融需求，而资本市场和直接信用的相对落后，使其几乎无法为房地产发展提供必要的金融支持，仅有的几家房地产上市公司可以获得非常有限的市场金融支持。另外，房地产二级市场只能说尚在酝酿中，按揭证券化似乎还需一段时间方能走到前台，发挥市场信用的作用。中国房地产金融的一级市场是残缺的，是缺乏信用的一级市场．而二级市场尚不存在，因此，中国房地产金融是不完备的。

不难看出，中国房地产金融不完备性的核心问题是市场信用的缺乏，而发展市场信用只是丰富房地产金融一级市场内涵的手段，也是创立房地产金融二级市场的前提：事实上，二级市场本身更多的是房地产间接金融的直接化和市场化。要完成这种房地产金融体系的重塑，借鉴具有70多年政府主动推动和市场发展的美国房地产金融是必要的。根据美国的经验，其核心手段是房地产信托和证券化。

目前，我国房贷证券化仅仅是呼之欲出，与其相关的法规和政策尚未出台：房贷证券化是间接实现资金来源市场化和多元化的手段，对于加强房贷资金的流动，培育我国专业的房地产投资商，完备我国房地产金融体系有着重要作用，其影响是长期性的。相比之下，房地产投资信托基金同时活跃于两级市场的特点显示，它对中国房地产金融一级市场主体的多元化和二级市场的形成的作用更为直接和明显。

(3)中国房地产金融的资金融通效率低下。金融体系的核心作用是将融资需求和投资需求进行有效匹配，最大限度地将金融资源从过剩方向需求方融通。目前，中国金融资源的融通循环一定程度上是不通畅的，出现了金融资源错配的现象，或者说金融资源的融通循环中出现恶劣梗塞。一方面，由于中国金融体制本身的非市场化特征，金融资源并非完全按照市场化的风险收益对称性原则进行效率配置，造成银行的资源有很大部分流向了那些规模小、风险大的房地产企业。银行对所有制所形成的偏见、计划体制遗留下来的信用软约束倾向、相关人员的道德风险共同作用，使得金融资源的很大部分流向了那些自享受收益，由银行承担风险的房地产企业，风险和收益失衡，金融资源在房地产行业的配置效率受损。另一方面，中国房地产行业高速发展，其收益性应该为资金剩余者提供分享增长的机会，而大量的存款滞留于银行的账面上获得很低的收益，无法通过有效的市场渠道直进入房地产行业，分享行业发展机会。然而，如果从更为宏观的角度来看，这些金融资源的所有者恰恰是房地产金融系统风险的最终承担者。因此，中国金融资源的提供者不但无法获得行业增长的收益，而且最终承担了行业本身的风险以及中国金融体制存在的固有的道德风险和体制风险。

以上分析表明，尽管融通效率低下的原因有更为宏观的经济金融体制背景，但如果能从房地产金融本身特征出发，减轻房地产金融对银行体系的依赖性，发展市场信用．即为有效金融资源需求提供金融资源供给，叉为投资者提供了分享房地产行业增长收益的机会，同时将大大推进中国整个金融体制的改革进程，提升中国金融资源的配置效率、

(4)中国房地产金融蕴含着较高的系统性风险。构成中国银行业危机隐患的巨额不良资产，很大程度上是90年代房地产泡沫所遗留下来的，取终聚集于银行体系，面对入世后新一轮房地产行业的高速发展，银行仍将面临相同的问题．面临承载行业发展所不得不积累的风险。这种趋势已经从银行的资产组合的变化中逐步显现出来：因此，必须在理解系统风险和金融危机动因的基础上，对房地产金融体系进行制度创新，找到化解风险积累的制度安排

二、发展房地产信托投资基金有利于解决我国现有的房地产金融问题

1．有助于促进市场信用的发展、信托制度的表外安排使得其具有直接融通金融资源的能力．充分体现了市场信用的特征。与其它金融制度安排相比．更具全能性的特征，主要表现在它可以很好地嫁接资本市场、货币市场和实业投资，能有效地将金融资源在不同的市场中进行配置。

目前．我国信托业才真正开始起步，这种极强的制度优势尚未能发挥出来房地产投资信托基金(reh’s)是被成熟的房地产市场检验过的市场信用机制．也是信托介入房地产金融市场的主要方式。房地产投资信托基金在我国的引入，必将最大限度地发挥出信托的制度优势，解决我国房地产业资金来源的单一问题。

2．有助于提高我国房地产金融的融通效率。毫无疑问，房地产信托基金的引入将为我国房地产提供了一个崭新的融通机制，事实上，自“一法两规”颁布以后，信托的房地产融通功能已经通过各种指定性的房地产信托计划的形式体现出来：但是，目前推出的房地投资信托计划仅仅是单一的融通手段．无法成规模化和长期化，因此也无法成为房地产金融市场的重要组成部分

只有从单个房地产信托计划过渡到房地产投资信托基金，利用信托基金在募集、管和退出上的规模性和系统性，房地产投资信托基金才能作为我国房地产业制度创新和金机构创新的产物，集政府、银行、企业和投资方面要求和利益于一体，真正实现信托融的长期化和规模化。

房地产投资信托基金的发展，将一定程度疏通我国房地产资金循环的梗阻，避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬击，减缓某些特定目的政策对整个市场的整体；中击力度；同时为那些有意分享房地产行业增长的投资者提供投资机会，在一定程度上缓解我国金融体系的错配矛盾。

从这个意义上讲．房地产投资信托基金的收入．将会系统改变目前金融资源供给的单一性问题，改变房地产金融市场的供给格局，真正提升我国房地产金融的融通效率。

3、有助于提高我国房地产金融体制的备性。房地产投资信托基金具有金融机构的特征，通过金融平台募集社会自由资金，直接把市场资金融通到房地产行业，对以银行为主的间接金融形成了极大的补充。

信托对完备房地产金融体系促进作用主要表现在：第一，信托进入房地产金融领域，其以房地产信托投资基金方式介入房地产场．不但参与一级房地产金融市场的金融资源供给，也参与二级市场的投资，有助于房地产金融市场的完备性的提升。第二，证券化是创立房地产金融二级市场的核心手段，而证券化所要求的“破产隔离”的结构安排也离不开信托这一载体．

4．有助于降低我国房地产金融的系统风险。房地产投资信托基金在我国的引入和发展，不仅可以增加我国金融体系的完备性，提高金融体系的效率，而且有助于金融系统风险的分散，降低危机产生的概率，提高房地产金融的安全。

明斯基(h 1an p．minsky)的金融体的脆弱性假说和外来冲击性理论，分别解释金融危机的内因和外因内因在于金融体本身的抗风险能力，而抗风险能力的提高，很大程度上取决于金融体系对风险累积的分散能力。从金融体系本身的角度看，金融危机的爆发源自金融风险的增加、累积、局部超过限度，最后传染至整个体系，因此，金融体系对风险累积的疏通、分散安排。虽然不能完全消除金融危机，确可延缓或避免金融危机的爆发。

具有间接金融特征的银行信用和市场信用对于风险的分担方式是不同的。银行对风险进行跨时分担比较有效，容易把风险在未来和现在之间进行分配；市场信用跨空间(erc；一sectiona1)风险分担能力比较强．可以在不同主体之间进行分摊。跨时风险分配意味着，银行承担的风险主要是信用风险，拥有的资产的交易性较差，同期调整的难度较大，只能在未来和现在之间进行分配，无法在当期解决风险积累问题，结果是在某一时期的风险一旦超过了警戒线，金融危机就会爆发。

市场对风险的跨空间分散是指可以在不同的主体之间进行风险分配，风险分配的扁平化功能比较明显，可以有效地解决当期的风险累积。因此，从房地产金融风险的角度来看，通过引入房地产信托发展市场信用，不仅为房地产金融获得更为有效的资金供给途径．也将大大提高房地产金融当期的系统风险化解能力。

三、政策建议

1鼓励现有的房地产投资信托向专业化发展。目前我国由信托公司推出的房地产信托计划由于受到每个信托计划合同数不能超过200份(含200份)的限制．单笔合同金额较高，风险集中，信托整体规模不能够实现大的突破，难以实现房地产多项目的分散投资。因此，我国有必要建立完善的监管体制和法律制度支持房地产信托的发展，经过试点发行，采取向全社会公开发行股票或收益凭证．成立房地产投资信托基金．进而使房地产投资信托的股份可在证券交易所进行交易，或采取场外直接交易方式，使其具有较高的流通性，发展成合法、流通性强、具有一定专业化优势的房地产投资主体

同时鼓励房地产投资基金通过集中专业管理和组合化投资组合，聘请专业性顾问公司和经理人来负责公司的日常事务与投资运作，并实行系统投资策略，选择不同地区和不同类型的房地产项目及业务，从而有效降低投资风险，取得较高投资回报。

房地产金融市场风险篇5

关键词：房地产投资 风险 信贷 防范

金融业是国民经济中一个十分重要的行业，通过它的融资和支持功能，一直产生着加速各行各业和国民经济发展的巨大作用。房地产业目前是我国国民经济中的一个重要的支柱产业。它的发展，对于发展经济和提高生活，拉动相关行业发展，扩大内需，促进国民经济的发展，都产生着极为重要的作用。房地产业是资金密集型的产业，房地产的发展离不开金融业的支持和投入，而房地产业存在着资金需求量大和自我积累有限的局限性，给金融投资带来巨大风险，因此如何规避金融风险，积极促进房地产业持续健康地向前发展将是我国当前十分重要的任务。

房地产投资现状及存在的问题

中国房地产业经过十多年的发展已逐步走向理性，但是房地产投资的收益与风险并存。在房地产投资过程中，政治环境风险、经济体制改革风险、产业政策风险、房地产制度变革风险、金融政策变化风险、环保政策变化风险和法律风险等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。

房地产业的发展需要金融业的支持。房地产开发投资数额巨大。投资回收周期较长。占用的资金及支付的利息多，企业的自我积累根本不可能保证连续投入资金的需要，如果没有金融支持，企业就会发生资金周转困难甚至发生财务危机。房地产个人住房消费也需要金融业的大力支持。国际上房价收入比约为三比一至六比一，而我国这个比率要更高一些，平均大约为八比一至十二比一，个别城市有的甚至更高。这意味着，我国城市一个家庭要在禁绝一切消费的情况下，积累至少8-12年才能买得起一套住房。但是借助于住房消费信贷，家庭的积累过程就会大大缩短，住房消费可以提前实现。对于房地产企业来说，这无异于缩短了销售时间加快了资金周转，减少了资金占用和利息支付，从而增加了利润。

房地产信贷是金融业的一项重要内容。房地产金融一般可分为开发信贷和消费信贷，据世界各国统计，住房金融有两个“三七开”之说，一个“三七开”是国内各项贷款中大约有30%是给房地产业，另一个“三七开”是房地产业贷款中的70%是贷给个人买房的，另外30%是贷给开发商。中国房地产金融从无到有，从小到大，发展十分迅速，而且发展空间非常大。

统计数据显示，房地产开发和个人住房消费信贷增长逐年上升。1998年房地产开发贷款余额为2028.92万元，2003年扩大到6657.35亿元，是1998年的3.2倍。同时，个人住房消费信贷也快速增长。2003年与1998年相比，个人住房消费贷款增加了11353.58亿元，增长了26.64倍。尽管如此，目前我国的房地产金融市场发展还很不充分，存在着明显的滞后和不均衡现象。主要表现为：

房地产融资渠道单一，房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。中国房协副会长顾云昌把房地产与银行业过去5年紧密合作的时光比作“蜜月”，他说：“我们和银行之间的这种蜜月太舒服了，所以没有想到第三者或其他更多渠道，银行业也乐意为我们服务，但银行确实也因此承担了巨大风险。”据估算，80％左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接来自商业银行信贷。在目前的房地产市场资金链中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。有关方面资料表明，四大国有商业银行剥离的1.4万亿不良资产30%是与房地产相关。

房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融体系。缺乏多层次的房地产金融市场机构体系，缺乏多元化、规范化的房地产金融市场体系，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系，没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。据央行研究局的报告，2002年房地产上市公司的股权融资占全部房地产企业的资金来源不足0.5%；房地产债券融资所占房地产开发企业的资金来源中的比重也由1999年的0.21%，下降到2002年的不足0.01%；近年来，房地产资金信托较为活跃，据不完全统计，2003年上半年推出的房地产资金信托计划也不过20亿元，微乎其微。房地产信托起源于美国20世纪60年代，经历了迅速发展、衰落、复苏、稳定发展的过程，现在美国大约有300个房地产投资信托，他们的总资产超过3000亿美元，大约2/3在部级的股票交易所上市，已成为美国房地产证券化的主要形式。由于其在产权、资本、经营上具有的优势，其发展已为世人所瞩目，英国、日本等发达国家也纷纷效仿。

对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善。目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言还是相当滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。

房地产金融市场风险篇6

关键词：房地产业金融 金融风险 防范对策

近年来我国房地产业发展势头良好，但由于房地产业本身具有投资规模大、周期长、具有不可移动性等特点，不可避免的要承担着风险。加强对房地产金融风险的管理研究，提高房地产金融风险意识，对于促进房地产业及房地产金融业具有重要的指导意义。

一、房地产金融风险概述

房地产金融风险是指银行为房地产业提供资金服务过程中，由于各种不确定因素的影响导致银行的实际收益不能达到预期目标，从而蒙受经济损失的可能性。房地产是资金密集型产业，它的飞速发展需要大量的资金作支持，银行业又是提供信贷资金的重要行业，房地产业的飞速发展很大程度上增加了银行业的信贷业务量，为我国金融业的蓬勃发展提供了内在驱动力。房地产业具有明显的高投入、高风险、周期长、不可移动等特点，在金融业介入房地产业后，房地产金融体系面临的风险更为复杂。主要包括政策风险、资产结构风险、利率风险、通货膨胀风险、流动性风险等特点。

二、房地产金融风险分析

（一）房地产市场混乱，金融机构风险意识淡薄

由于长期以来我国土地资源都实行协议出让的制度，这就很容易导致房地产管理人员与地产商勾结行为的发生，滋生腐败。我国信用体系尚不健全，贷款期限较长等都会引发信用违约风险，严重影响了房地产业的健康发展及金融秩序的稳定。由于房地产业缺乏行之有效的融资监管手段和措施，加之商业银行的内部治理机制尚不健全，一些金融机构缺乏风险意识，容易被当前的利益所迷惑，不能客观评估、权衡风险与利益的关系，容易导致房地产信贷规模的非理性扩张。

（二）国家宏观调控不到位，没有健全的法律法规

政府缺乏连续性的调控来应对房地产金融风险，通常情况下，只是在发生金融风险时才采取措施进行调控，房地产金融风险的实时监控体系有待建立与完善。宏观调控没有做到位，导致金融机构受到房地产风险的波及，对金融行业产生严重危害。与此同时，没有专门的较为完善的房地产金融风险法律法规，对房地产金融风险进行监督与管理。

（三）房地产市场缺乏合理的融资机构，金融风险过分集中在银行

近年来，房地产业在我国发展迅速，房地市场炙手可热，很多企业在其高利润的利益驱使下加入房地产市场。但实际上真正符合上市融资标准的企业数量很少，多数企业存在资金不足的现象，至少半数以上的企业是通过银行贷款进行融资。银行信贷成为房地产资金供给的主要渠道甚至是唯一渠道，房地产金融风险过度集中在银行，缺乏合理的融资机构。显然，房地产市场一旦发生金融风险，就会使银行出现逾期贷款或呆滞资金的危机。

三、房地产金融风险防范对策研究

（一）加强对房地产金融市场的宏观调控，建立健全的房地产金融法律体系

政府要加强宏观调控力度，加强对房地产市场的监督管理，保证市场秩序的稳定。确保房地产金融机构公平地参与到市场竞争中来。建立风险预警体系，以对房地产金融进行实时调控。完善信息披露制度，确保第一时间解决出现的问题，将其消灭在萌芽状态中。防止经济泡沫的产生，确保房地产金融市场的健康发展。建立健全的房地产金融法律体系，结合国内外房地产金融市场实际状况，确定房地产金融的法律地位，制定相应的法律法规，为房地产业融资及个人信贷创造良好的法治环境，促进我国房地产金融市场的良性发展。

（二）商业银行要加强自身管理，提高风险意识

要严格遵守相关法律法规，加强对银行内部体制的科学管理，避免受利益驱使给不符合规定的地产企业发放贷款造成经济损失。要提高对房地产市场的预测分析能力，及时制定出适应产业发展的政策方案，提高自身抗风险能力。要提高风险意识，信贷从业人员要以良好的职业操守投入到业务活动中，做好贷前的审核及贷后管理工作。要对借款人的背景资料、信用状况以及还款能力进行严格审查，综合评估项目的抗风险能力及实施的可行性。发放贷款后，要做好跟踪调查工作，及时掌握项目实施的动态，避免由于挪用资金对项目的正常运转造成的影响。

（三）构建多元化融资体系，拓宽房地产业融资渠道

房地产具有高投入、高风险、周期长等特点，其资金密度大，融资手段的选取与融资成本有着密切的关系。当前，我国房地产企业主要通过银行贷款进行融资，融资渠道较为单一。因此要构建多元化的融资体系，打破当前房地产业企业过分依赖银行贷款的局面，要充分发挥市场经济资源优化配置的优势，以分散降低风险。要拓宽房地产业融资渠道，发展房地产信托等多种融资模式，如通过贷款证券化可以将原来由银行单独承担的风险分散给投资者，提高资金的流动性，从根本上防范银行的风险，使房地产业更好地促使国民经济的发展。

近年来，房地产业已逐渐发展成为国民经济支柱产业之一，如果不能防范和控制房地产金融风险将会对整个金融体系造成巨大的经济损失。商业银行要提高自身风险意识，加强自身管理，政府也要加强宏观调控，不断健全房地产法律法规体系，拓宽融资渠道，最大限度的减低房地产金融风险，使之更好的促进国民经济的发展。

房地产金融市场风险篇7

一、中国房地产金融市场风险的分析

尽管我国房地产市场发展时间不长，不过却是高潮迭起。特别是2003年以来，由本币升值等多种原因引发的新一轮房地产价格上涨风潮中，各地地王频频登场，各个城市房价频创新高。尽管2005年6月政府开始进行房地产调控，但是房地产价格仍是一路高歌。随着2007年房地产调控政策及其执行力的增强，2008年出现了以“有价无市”为特征的房地产市场的“回落”，但是，2007年中期美国次贷危机演化为席卷全球的2008年金融危机。2009年初，政府为了应对金融危机，针对房地产业出台了一系列具有明显刺激力度的组合政策，包括税收优惠、信贷支持、资本金调整等政策。2009年下半年房价和成交量双双创出历史新高，各地新地王不断涌现，天量信贷数据不断刷新，风险已在房地产市场上不断聚集。从2009年年末至2010年1月，为了控制风险和扼制不断上升的房价，政府在保障合理需求的基础上，相应出台组合调控政策①。我国房地产市场发展过程中呈现的问题背后是房地产金融市场的风险，所以分析中国的房地产市场关键在于分析其背后的房地产金融市场特别是隐藏的风险。房地产金融，是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称［1］。我国的房地产金融市场经过30年特别是近10多年的发展，取得了明显的成效，不过，从整体上看我国房地产金融市场尚处在初级阶段，市场化水平仍比较低，存在着市场结构不完善、融资渠道单一、抵御风险能力差、发展相对滞后等问题。因此，无论房地产发展在高涨期还是在低潮期，银行承担巨大借贷风险的特征都没有改变过。

下面从一组信贷数据来展开对问题的讨论。从表1可以看出，自1998年我国住房商品化改革以来，我国的房地产贷款余额(由个人住房抵押贷款余额和房地产开发贷款余额两部分组成)从1998年的3106亿元上升到2008年的52800亿元，10年增长了近17倍，年均复合增长率为32.75%，远超同期金融机构贷款余额总量年均13.37%的增速，同时房地产贷款余额占金融机构放贷总量的比例也由1998年的3.59%上升到2008年的17.4%。这组飞速增长的信贷数据一方面说明了我国房地产行业所取得的显著成就，另一方面也从侧面显示了我国金融系统孕育的风险正在不断加大，这更应引起我们的重视。为了深入地分析和研究，将问题进行分解，也就是从个人住房融资和房地产开发融资两个角度来展开讨论，认真分析中国的房地产金融市场存在的风险及问题。首先，从个人住房融资这个角度来分析房地产金融市场的风险。我国居民的个人住房融资资金来源包括政策性的住房公积金和商业性的住房抵押贷款，其中住房抵押贷款是主要来源，而商业银行是发放贷款的主要机构。个人住房抵押贷款因有房屋作为抵押品而且能长时间提供稳定的还款额，一直被业内视为优质资产，各个银行对这块业务都具有很强的放贷冲动。但事实上，它仍然是一种隐含着巨大风险的投资项目，因为它面临着利率、信用等几大风险。

信用风险是指借款人无力按时偿还抵押贷款所造成的违约风险。若这种情况发生在经济萧条的时候，大规模的违约及抵押品的大幅贬值将使贷款银行蒙受巨大的损失。2007年建设银行出具的报告显示，我国即将进入房贷违约的高峰期。2006年底工、中、建三大银行的房贷违约率已达到了1.6%，而银行业内公认的标准线为1%，这意味着违约风险已开始显现。利率风险是指利率波动而导致的风险。利率风险是一种系统性的风险，利率的不断上升将引发提前支付风险和信用风险及其他风险的不断上升。美国次贷危机爆发的一个重要原因就是美联储从2004年开始的连续17次的加息，联邦基准利率从1%提升到5.25%，导致还款者的还贷压力不断加大，从而引发了一系列危机的爆发。除了上述提到的风险外，现阶段还应该注意到商业银行普遍产生的流动性风险。发达国家的经验表明，个人住房贷款由于其短存长贷的特性，当其占银行资产总量的比重接近18%—20%时，商业银行整体流动性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题，从而带来流动性风险。我国虽还未达到这一比例，但银行的流动性问题已开始显现。同时，存款准备金率的不断上调使这一问题更为突出。

在国外，上调准备金率一向被认为是比较严厉的紧缩货币政策，一般情况下不轻易动用。当准备金率到达某一个临界点，整个金融系统的流动性风险将会充分暴露。而我国处于一级抵押贷款市场的商业银行不可能通过大规模的住房抵押贷款证券化来化解银行体系内的流动性风险。由此可见，由于我国的贷款机构单一且缺乏有效的二级市场，我国住房抵押贷款形成的各种风险都聚集于银行体系内，在没有建立起有效的二级抵押贷款市场以前，这些风险都是系统性的不可分散的风险，而利率和存款准备金率的不断上调又加剧了风险暴露的可能性，这种情况将是十分危险的。其次，再从房地产开发融资这一角度来分析房地产金融市场的风险。我国的房地产开发资金来源主要包括国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资、房地产企业自筹资金和其他资金(其他资金由定金及预收款和个人按揭贷款组成)。从表2可以看出，其他资金、自筹资金和国内贷款为前三大资金来源，基本占房地产开发资金来源总额的90%以上，而国家预算内资金、债券和利用外资的比例很小。

2006年，前三大资金来源总计26485.77亿元，占当年房地产开发资金总额的98.53%，利用外资比例只有1.46%，而债券融资的比例则更小。从表2中可以看出，国内贷款占总资金来源的比例从1999年的23.17%下降到2008年的19.20%。这显示国内贷款在房地产开发资金来源中的占比在不断下降，但并不能说明房地产开发企业整体上利用银行资金的比例在下降。由于其他资金和自筹资金中有很大比例来自银行对个人的按揭贷款，所以加上这部分银行资金，实际房地产开发中使用银行贷款的比重约在50%以上［2］，如果把其他的各种渠道来自银行的资金都计算进去的话，据不完全统计显示这一比例则将达到75%以上。由此可见，房地产开发利用银行资金的比例实际是在不断上升，只是渠道更为间接化和隐蔽化。上述数据表明，我国房地产开发融资的渠道十分狭窄，直接融资、债券和利用外资规模在整个融资规模中占比很小，加之我国又缺乏私募股权基金、房地产投资信托基金等创新融资渠道。实际上商业银行是我国房地产开发融资市场的最大的资金供给方并占有绝对的主导优势，而房地产开发企业则是全部的资金需求方。

不管是对商业银行还是房地产开发企业来说，这种市场结构本身就蕴含着极大的风险。对于房地产开发商而言，过分依赖银行信贷资金将面临很大的政策风险。当国家实施宽松的货币政策时，地产商较容易获得信贷资金而得以迅速扩张，一旦国家实施紧缩的货币政策，地产商则将随时面临资金链断裂的危险［3］。2008年下半年房地产业的基本态势恰好是上述情形的集中体现。对于商业银行而言，大量的资金囤积于房地产市场将面临非常大的市场风险。房地产行业属于典型的周期性行业，银行把自身捆绑在房地产市场上将使银行系统容易受到房地产市场波动的牵连，一旦市场波动出现，银行系统就面临着数以亿计的坏账损失和无法估量的市场风险。上述状况既不利于金融系统的稳定和风险控制，也不利于房地产行业的健康发展，而且还加剧了国民经济的波动。所以，当务之急是要找到有效控制和分散风险的方法。

二、房地产证券化的一般机制

房地产证券化是房地产融资手段的创新，是将房地产投资直接转变成有价证券形式，实质上是不同投资者获得房地产投资收益的一种权利分配。房地产抵押信贷证券化，可以解决房地产资金短存长贷、来源分散与使用集中等矛盾，可拓宽房地产资金渠道。在这方面，美国等国家所实行的住房抵押贷款证券化制度值得我们借鉴和研究［4］。尽管2007年美国次贷危机而引发的世界金融危机至今尚未结束，但是不能因此而影响人们对房地产抵押信贷证券化的基本判断和客观评价。因此，有必要对房地产抵押信贷证券化的机制进行全面的了解。

1968年美国政府国民抵押协会首次发行抵押贷款支持证券(Mortgage-BackedSecurities，MBS)，标志着资产证券化的问世，随后的30年间，MBS发展迅猛。1990年，MBS占住房抵押贷款余额的39.9%，到2000年则上升到55.7%，住房抵押贷款证券已经成为美国资本市场上仅次于国债的第二大债券。同时，自1960年美国国会颁布《房地产投资信托法案》以来，房地产投资信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，REITs)也得到高速发展。据统计，20世纪90年代出现了超过300家的REITs，到2002年底，大约有180家REITs在美国各大证券交易所进行交易，总资产超过了3000亿美元。不可否认，美国房地产资产证券化的成功实施推动了美国房地产市场和资本市场的快速发展，继而推动了美国国民经济近几十年的高速发展。美国的房地产金融市场主要由抵押贷款市场、房地产担保和保险市场及房地产信托市场三大部分组成。抵押贷款市场可以分为一级抵押市场和二级抵押市场。一级抵押市场是指发放房屋抵押贷款的市场;二级抵押市场是买卖抵押贷款以及发行和交易MBS(房屋抵押贷款支持证券)的市场。

在美国，一级抵押贷款市场上的贷款机构主要包括储蓄贷款协会(SavingandLoanAssociations)、商业银行(CommercialBanks)、互助储蓄银行(Mutu-alSavingBanks)、人寿保险公司(LifeInsuranceCom-panies)、抵押贷款银行这五类金融机构［5］，其发放量占到整个市场份额的95%以上。其他的发放机构还包括养老基金、房地产投资信托、联邦政府相关机构①等［5］(见图1)。二级抵押贷款市场是实现抵押贷款证券化并发行抵押支持证券的市场，其顺利运转需要有一整套完善的机制和众多的参与者，包括特殊机构，投资者(包括个人投资者及对冲基金、养老基金等机构投资者)以及信用增级与评级机构、承销证券的投资银行、会计师事务所和律师事务所等一系列的中介服务机构(见图2)［6］。图2中，特殊机构是为进行证券化交易而专门设置的机构，是二级抵押贷款市场运行的核心。特殊机构包括政府国民贷款协会(GinnieMae，吉利美)、美国联邦国民抵押贷款协会(FannieMae，房利美)以及美国联邦住房抵押贷款公司(FreddieMac房迪美)。这些机构通过发行房屋抵押贷款支持证券(MBS)来获得资金;然后再用这些资金去购买抵押贷款;来源于抵押贷款的现金流被用于支付抵押贷款支持证券的利息［7］。此外，这些机构还为衍生证券提供担保，提高信用评级。一级和二级抵押市场是抵押贷款市场两个组成部分，两者存在着密切的关系，相互影响、相互制约。

个人住房贷款规模的不断扩大促进了一级抵押贷款市场的形成，而一级抵押贷款市场的发展又为抵押贷款证券化的实行提供了基础。由于住房抵押贷款业务短存长贷的特性，当抵押贷款业务量达到银行资产总量的一定比例时(经验值为20%)，银行的流动性风险就会突现，甚至可能引发挤兑风潮，这时客观上就要求必须通过发展二级抵押贷款市场来为一级抵押贷款市场解决流动性风险。可以说，二级抵押市场是一级抵押市场发展到一定阶段的必然产物。同时，二级抵押市场的发展又会反过来促进或制约一级抵押市场。若二级抵押贷款市场健康运行，则能有效利用资本市场的强大功能为一级抵押市场提供源源不断的流动性，不断扩大商业银行、贷款机构的抵押贷款规模，促进房地产市场发展;若二级抵押市场脱离一级抵押市场实体价值畸形发展，则会使基础资产出现泡沫，放大和传导一级抵押市场的风险，等风险积聚到一定程度就会演变为危机。由此可见，二级抵押贷款市场的发展又是一把“双刃剑”，若处理不当，则对一级抵押贷款市场的伤害也是巨大的。

房地产担保和保险市场是为抵押贷款购房履约提供担保和保险的市场。在美国，每个借款人都要签署住房抵押违约保险，即当投保人无力还贷时，保险公司代其向银行清偿剩余债务，同时行使追偿权，从抵押物中得到补偿或向投保人追回赔款。实际上，房地产担保和保险市场是为一级和二级抵押贷款市场提供强大信用支持的市场，它有效地降低了信用风险，增加了市场的运行效率，保证了市场的顺利运转。在一级抵押市场中，它充当了贷款人和贷款机构的中介，增加了贷款人的信用;在二级抵押市场中，它为MBS提供信用担保和信用增级，有效降低了信用风险及发行成本，促进了衍生证券的交易和流通。一级抵押市场的担保机构包括联邦住房管理局、退伍军人管理局、乡村住房服务局、抵押保险公司;二级抵押市场的担保机构包括吉利美、房迪美、房利美三家特殊机构和其他一些私人担保机构。这一整套的机构设置基本上构成了美国的房地产担保和保险市场。

为刺激房地产市场，满足小额投资者投资房地产的需求，1960年美国国会根据《房地产投资信托法案》的规定按一定的法人组织形式组建了房地产投资信托基金。房地产投资信托基金(REITs)是房地产投资权益证券化的主要形式，是一种集合不特定的投资者将资金集中起来，建立某种专门进行房地产投资管理的基金或机构，进行房地产的投资和经营管理，并共同分享房地产投资收益的一种信托方式［8］。房地产信托投资基金在本质上是现代信托关系，是经济形态发展到较高阶段的产物。美国的REITs根据其资金投向的不同分为三大类:第一类为权益型，靠直接投资房地产获得收入，其收入不仅来源于租金，还来源于房地产的增值收入;第二类为抵押型，主要业务为发放房地产抵押贷款和购买房地产抵押贷款支持证券;第三类为混合型，综合采取权益型REITs和抵押型REITs的投资策略，即在从事抵押贷款服务的同时，自身也投资或经营物业。REITs因具有吸引力较大的红利收益和较为稳定的收入流，大大提高了房地产的流动性，为公众提供了参与房地产权益投资的机会。一方面，它吸引了不同偏好的投资人①进行投资，从而能够较快地筹集到民间闲散资金;另一方面，又使众多投资者以购买REITs收益凭证的方式参与投资，进而分享美国宏观经济增长带来的收益。因此，REITs在20世纪90年展迅速，数量和市场价值增长非常显著。当然，政府扶持与干预对抵押市场构架、运作机制和服务的确立均产生了决定性的影响，是美国抵押市场发展的制度基础。

三、房地产证券化实际运行的缺陷与教训

通过上面分析可以发现，美国房地产金融市场的顺利运行主要依赖于其相对完善的信用体系。从借款人到贷款机构再到投资者这一运行路径中，每一个环节都需要信用体系的支撑，借款人和贷款机构之间需要有个人信用及担保体系的支撑，贷款机构和特殊机构之间需要有国家信用的支撑，特殊机构与投资者之间需要有信用评级及增级体系的支撑，担保公司、保险公司、信用评级公司及信用增级公司等机构则构成了信用体系的主体。同时，美国政府为了维持该信用体系还颁布了一系列的法律条文以约束市场主体。但是，2007年中期爆发的美国次级抵押贷款危机似乎一下改变了我们之前所有的判断，人们开始质疑房地产金融市场的有效性，即金融市场是否能有效地分散风险和控制风险而不是使风险扩散化和扩大化。如果对这一问题不能做出客观、全面的回答，将失去我国房地产金融创新的直接依据。为此，笔者从美国抵押贷款证券化运行机制的缺陷来分析次贷危机爆发的主要原因。

美国次级抵押贷款危机源于美国为刺激房地产市场繁荣发展大肆地进行信贷扩张并引入了大批的次级信用者，当利率升高且房价开始下跌之后，借款人丧失还款能力，导致违约和丧失抵押品赎回权的比率剧增，次贷危机开始显现。而资产证券化则进一步将危机由抵押贷款市场传递到证券市场，又通过证券市场将危机传递到其他国家。下面我们先来讨论美国抵押贷款证券化的运行机制。如图3所示，由抵押贷款机构接受借款人的贷款申请给借款人提供住房贷款，借款人按合约分期付款。这一阶段的运行由FHA、VA、RHS等担保机构进行信用担保。抵押贷款机构为提高资金的周转率和化解流动性风险将抵押贷款出售给联邦政府设立的特殊机构以增加流动性和资本充足率。这一阶段的运行由国家信用进行担保。特殊机构将这些抵押贷款重新组合及配置现金流量并通过信用增级打包成抵押贷款支持证券(MBS)，信用评级机构则对其进行信用评级，然后出售给投资银行以换取资金，投资银行再将这些MBS证券通过金融工程进一步打包组合，创造出新的衍生证券担保债务凭证(CDO)，这些CDO再通过评级机构信用评级后出售给保险基金、对冲基金等机构投资者以获取资金［9］。

在上述机制中，若借款人都具有优级信用，各个机构各尽其职，信用体系完善，金融法律与监管体系健全，每一个环节都顺利运行，这将是一个良性的可持续的运行机制，抵押贷款所带来的各种风险将在各个环节加以分解且每个参与机构都能够分享到优质抵押贷款带来的稳定的现金流量。同时，这个良性运行机制又能反过来促进房地产市场的健康发展进而促进整个国民经济的健康发展。2000年之前的美国就使用并维护着这一良性的资产证券化机制。这就是为什么美国能在过去几十年从房地产市场发展中充分获益并享受经济高速增长的一个重要原因。这也证明了在构建一个良性运行机制的前提下，资产证券化能有效分散风险并促进经济增长这一命题。不过，当抵押贷款证券化的运行机制中借款人不再是优级信用，抵押贷款证券化便向着相反的方向运行，其负效应得以强化。首先，次贷市场的道德风险在次级贷款利益链条上扩散。贷款机构认为资产证券化转移了自身的风险，进而放松了审贷标准;投资银行、评级机构等证券中介机构为了赢得业务获得利润，降低了自身的执业标准，向市场兜售不合格的证券化产品;养老基金、保险基金等机构投资者认为有对冲基金来承担风险，进而弱化了对所投资产品的风险溢价要求，而对冲基金非但没有发挥承担风险、分散风险的作用，反而利用市场约束的弱化放大杠杆经营，加剧整个市场的道德风险。其次，次贷产品设计存在严重缺陷且过度衍生。在经济向好、住房需求强劲、房地产价格持续上涨的背景下，美国政府给市场提供了充足的流动性以及利率和风险溢价均较低的宽松政策。贷款发放机构在充足的资金基础上，忽视了次级贷款产品风险的防范和控制，采取了激进的信贷策略，提供多种潜在风险巨大或结构复杂的次贷产品。加上次贷产品的过度衍生和杠杆作用的广泛使用，加大了次级贷款产品市场的波动性，并使风险成倍放大。再次，政府监管不力导致次贷风险膨胀并积累。在金融创新不断加速的背景下，监管机构出现了监管不严格和主观判断失误的问题，没有充分认识到新的复杂环境中不断积累起来的高风险，仍主要关注资本充足率问题，而对流动性风险等市场风险重视不够。此外，由于次贷产品经过证券化过程所衍生的各类证券或产品大多通过场外交易转手，大大提高了监管的难度，造成了实际上难以监管的局面［10］。

可见，当市场存在以上问题时，抵押贷款证券化的运行就存在不稳定性。风险聚集到一定程度，加上外部因素的刺激，运行机制中最关键的一环(稳定的现金流)就会断裂，风险就会沿价值链进行传导放大，危机的爆发也就不可避免。诱发风险的外部因素主要是利率的上调和房价的下跌。次级房贷自2002年开始的迅猛增长主要源于“9•11”之后美国的低利率政策，随着美国经济的复苏，美联储自2004年6月开始结束了低利率政策，先后17次加息，2004年到2006年两年间，将美国联邦基金利率从1%上调到5.25%。不断升高的利率导致还贷成本激增，部分借款人的还款压力迅速增大，甚至丧失还款能力，违约现象出现并不断加剧，次级贷款的信用风险被诱发。同时，住房抵押贷款利率的上升还抑制了住房市场的新增需求，使美国房地产市场的价格失去了上涨的动力，房地产价格持续下跌又进一步推动了次级贷款信用风险的发生。

上述分析表明，在抵押贷款证券化的过程中，利益链条上的各主体并不是在充分防范信用风险的基础上获得收益，而是企图把风险转移给其他环节来获得酬金。结果，风险分散变成风险防范缺失，出现了危机沿着利益链条节节扩散的态势。其实，自由市场经济自身的弱点和缺陷是本次金融危机爆发的本质原因。自从进入工业化时代以来，世界经济是呈波浪式发展，每隔一段时间就会出现比较大的危机。虽然每一次经济大规模波动的原因不尽相同，但是在经济发展的不均衡性和市场经济的盲目扩张性两个方面却是共同的。四、我国房地产金融创新的路径选择在房地产金融市场的支持下，过去30年特别是最近10多年，我国的房地产业飞速发展。然而，房地产金融创新是一个长期而复杂的过程，我国尚处在金融创新的探索阶段。MBS和REITs作为资产证券化的主要方面在我国虽都已进入实践试点阶段，但相应的机构设置、制度安排、法律建设等方面都需要不断完善。我国房地产金融体系无论是在市场结构、组织构架、机构设置方面，还是在信用体系、法律体系方面都很不完善。同时，我国在资产证券化方面缺乏相关经验和参考，更增加了操作的难度。我国房地产金融创新还要走很长的路，特别是当现阶段我国房地产金融市场风险不断加大以及市场的不完善对我国房地产业乃至国民经济的发展形成的阻碍愈发加大时，这一任务就显得更为迫切。

美国的房地产资产证券化历程实际上从正反两方面都给中国的房地产金融创新提供了很好的借鉴和启示。我们应该正确认识美国的资产证券化，在肯定资产证券化对分散金融风险、促进经济发展的基础上，充分吸取美国次贷危机的教训，在房地产金融创新问题上不但要注重市场结构、组织架构、机构设置等硬件方面的建设，更应该注重市场主体责任意识、信用体系、金融法律和监管体系等软件方面的建设。鉴于我国房地产金融市场的现状，借鉴美国资产证券化的正反两方面的经验和教训，现阶段我国房地产金融市场建设总体上应遵循“长短结合，疏堵并举”的原则。短期有“堵”有“疏”，即在支持居民自住型和改善型住房消费的基础上，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度;长期以“疏”为主，即发展和完善我国房地产金融市场，以金融创新手段来分散和化解风险，重点发展房地产抵押信贷证券化和房地产投资基金，逐步推进房地产证券化的全面发展［11］;同时，“疏”和“堵”的政策要配合使用，以达到更好的政策效果。

从短期政策的角度看，首先，加大差别化信贷政策执行力度，鼓励自住和改善型消费，抑制投资投机性购房，抑制部分城市房价过快上涨的势头。有必要对政策进行细化和调整，保持对自住型购房者温和政策，加大对投资型特别是投机型购房行为的政策控制，特别要加强政策执行过程的控制。其次，加强对个人抵押贷款资质审核，从源头控制风险。具体应对贷款人的偿债能力、信用记录、收入的真实性和贷款用途的真实性加强调查，以确保每笔贷款的质量和用途。商业银行内部必须在制度上建立一套比较完善的控制方法和运行机制，通过规范化、程序化的操作和流程，健全法律保障体系，增加贷款安全系数，有效监控风险。再次，加强对房地产开发贷款的审核，防止开发商向银行转嫁风险。由于房地产行业容易出现泡沫，因此，监管部门还应建立房地产金融预警和监控体系，贷款前加强对开发商贷款资质的调查，严防“三假”①问题，从源头严控风险;贷款后加强对资金用途和房地产开发项目的监控，保证资金的安全性。

从长期政策的角度看，房地产金融创新特别是住房抵押贷款证券化和房地产投资信托基金(RE-ITs)是我国房地产金融发展的必然。目前，我国的房地产金融创新处于初级阶段，住房抵押贷款支持证券(MBS)和房地产投资信托基金(REITs)都只处于小规模的试点阶段，还存在许多的瓶颈和障碍。因此，长期来说我们还必须持续推动房地产金融创新，加强以下五个方面的建设。

一是建立多层次、多结构的住房市场。一个优化的住房市场应该是新建房与存量房，出售房与租赁房，商品房与政策性住房多样化统一，且能满足不同层次人群合理住房需要的市场。“居者有其屋”并不意味着人人都要买房，否则，势必把次级信用者引入住房按揭市场，这样就从源头上增加了房地产金融市场的风险。

二是加强贷款前审查，提高金融监管水平。次贷危机爆发的主要原因在于从源头上引入了次级信用贷款者，导致不稳定的现金流量，因此我国商业银行在发放贷款前要认真审核借款人的还款能力，对不同信用等级的借款者实行严格区分。这些工作要由商业银行自己做，不要盲目委托其他的机构，防止道德风险的发生。

三是逐步推进房地产抵押贷款证券化建设，化解银行体系内的风险。住房抵押贷款支持证券(MBS)作为投资手段可以活跃和刺激金融市场，作为融资手段又可以推动房地产业的发展，对于我国房地产业乃至整个国民经济都具有非常积极的意义。在逐步推进与资产证券化相适应的市场结构、组织架构和机构设置等硬件方面建设的同时，应该把更多的精力集中在市场主体责任意识、信用体系、金融法律和监管体系等软件方面的建设，完善以《资产证券化法》为主体的宏观法律环境［12］，从而构建一个真正完善的能有效抵御和化解风险的市场体系。

房地产金融市场风险篇8

关键词：房地产 金融风险 原因 问题 对策

随着社会经济的快速发展和人们生活水平的提高，以及国家相关政策的推动，我国的房地产业呈现快速发展的态势。房地产市场的大发展，对于提高人们的生活质量，拉动社会经济的发展就有重要的作用。但是在房地产繁荣的背后，存在着房地产投资过大，土地供应紧张，房地产交易市场结构不合理，房地产的价格持续上涨等情况，加大了房地产的金融风险。

一、房地产金融风险的概述

（一）房地产金融风险的概念

房地产金融风险主要是指金融业机构在管理房地产金融业务的过程中，因为对房地产的相关现象的认识存在漏洞以及信息的缺失而出项决策失误、管理不当等情况，致使经济收益、公司信誉以及公司资产等收到损失 [1]。

（二）房地产金融风险的分类

本文指例举了房地产金融风险中的几项风险

1、信用风险

房地产金融的信用风险是指房地产开发商在销售商品房的过程中，出现资金紧张、经营不善、经济效益负增长甚至导致企业的破产等情况而无法偿还银行欠款，或者是借款的住宅消费者由于各种原因致使收入减少等问题而无力偿还。

2、流动风险

在房地产中的金融风险主要表现在资产结构中的中长期贷款比例较高，拥有的现金不能支撑提款的需要，暂时也没有资金融入的手段和渠道，导致资金流动困难。开发商大多使用房产作为抵押物向银行借款，借款人无法偿还时，银行有权对房产经过处理变卖后取得偿还，但是如果房产一时间卖不掉，而银行缺少现金应付提款需求，也形成流动风险。

3、利率风险

如果银行出现了贷款利率下降或者存款利率上升，但是利率的差值缩小，都会引发经济效益的风险。

二、我国主要房地产金融风险

（一）房地产投资增速较快，空置面积总量较大

尽管我国的房地产金融近年来发展迅速，重要性增强，但是与之相对应的管理和研究一直相对匮乏。近年来我国房地产业出现了投资需求过大，房价急剧上升的现象，并且在国民经济市场中引发了连锁反应，导致了钢材、木材等行业的快速发展以及水电等资源的紧张。尽管我国家相关部门采取了措施，以抑制房地产的过热的发展，但是并没有取得预期的效果，建成的住房面积远远的大于销售的住房，造成多数房产空置的现象，并且空置的面积还在不断的增加。

（二）不合理的因素导致了房地产价格的过快上涨

近年来房产的价格逐渐增长，这其中除了价值规律的作用以外，还有其他一些不合理的虚增因素在“作祟”，这些因素主要包含了不规范的使用土地，划拨出让方的土地等行为普遍。在房地产行业不断繁荣的今天，很多的人看到了房地产行业所带来的巨大的经济效益，而纷纷投入房地产领域，导致一些实力低的房地产开发公司通过违规操作而大肆的全占土地，在经过倒卖变相的提高地价以获取高额的差价，肆意的炒房活动愈演愈烈以及个别的房地产开发商巧妙的利用市场上的虚假信息，制造假象、引导消费者的购买欲望，使商品房价格出现不合理的上涨。

（三）我国宏观调控力度较低，相关的法律法规不健全

现阶段，以房地产开发、营建、竣工、出售等过程相关的金融业务存在较大的风险，尽管在金融风险刚刚抬头时，国家就采取了一系列的宏观调控的手段抑制金融风险，但是国家一些部门过低的估计了房地产金融风险的“潜能”，调控力度较小，、连续性较差。近几年甚至是房地产金融风险较大，已经影响到国民经济发展的情况下，国家才采取相应的宏观调控的措施，没有随时进行房地产金融风险的监控。此外，针对我国房地产金融风险的相关法律法规相对匮乏，没有设立专门的房地产金融风险管理法律，从而无法规范房地产行业参与者的行为。

三、房地产金融防范措施

（一）积极引导房地产金融机构的有序竞争

国家相关部门要建立健全房地产金融政策和规定，规范房地产市场参与者的行为，开展积极有序的市场竞争。由中央银行审查具备资格的金融机构才允许经营，并且中央银行对金融机构实施严格的监督，阻止其不正当的竞争行为和非法的垄断行为。对于经过审查不具备经营资格或者常出现严重违规的金融机构不能在从事金融业务，防止其扰乱房地产市场。此外就我国现阶段房地产开发而言，对外汇的需求量并不大，所以银行不要为放低才开发多借外债。

（二）完善房地产金融体系，建立风险防范机制和风险预警系统

我国在房地产金融领域中，对金融风险的预防工作尚不完善，没有一套完整的保证体系用于金融风险的预防。所以建立健全房地产金融市场的法律法规体系、监督管理体系、资金信用体系、风险防范体系等用于保证房地产市场稳定快速发展是当务之急。与此同时，还要建立房地产金融等闲的防范机制，构件风险识别、防范与控制评估的预警系统[2]。

（三）加强国家的宏观调控手段

国家政府部门应该加强是对房地产市场的统计工作，完善房地产市场信息系统，建立房地产市场金融等闲预警体系。通过对房地产发展的相关数据信息进行采集、分析、发送等，保证政府部门对房地产市场的经营情况全面掌握，对其加强管理监督，促使房地产行业的理性投资和消费。

四、总结

房地产金融风险的出现和预防措施是随着我国国民经济的发展而不断变化的，所以房地产金融市场要与时俱进，适应社会经济的发展，加强宏观调控对房地产市场的监管和调控，切实的促进我国房地产也持续、健康发展。、

参考文献：

[1]曹振良.房地产经济学通论[M].北京.北京大学出版社，2005

房地产金融市场风险篇9

非常高兴参加江西省土地学会和金融学会组织的“江西省首届房地产与金融支持高层论坛”。我想就“中国房地产金融及政策取向”谈一谈我个人的看法。我的演讲分三个部分：第一部分简要介绍一下当前我国房地产金融市场的现状，分析我国房地产金融市场存在的问题；第二部分围绕如何为房地产业发展提供金融支持，分析发展我国房地产金融的思路、方法和途径；第三部分谈一谈有关房地产金融市场的监管和调控问题。一、当前我国房地产金融现状的回顾和分析

（一）近年来我国房地产金融发展迅速

改革开放以来，随着国家住房制度的改革和房地产市场的不断发展，我国房地产金融从无到有，从小到大，得到了非常快速的发展。特别是1998年以来，金融对房地产业的支持，由过去单纯的企业开发贷款支持转变为对投资和销售两个方面支持。目前，我国房地产金融的发展主要有以下特点：

一是对房地产开发和个人住房消费的信贷增长逐年上升。1998年房地产开发贷款余额为2028.92亿元，20__年扩大到6657.35亿元，是1998年的3.2倍。同时，个人住房消费信贷也快速增长。20__年与1998年相比，个人住房消费贷款增加了11353.58亿元，增长了26.64倍。在个人消费贷款中，个人住房贷款的占比高达75－97。

二是房地产开发贷款的增速明显高于同期整个金融机构贷款的增长速度。1998年至20__年，金融机构全部人民币贷款年均增长14.62，而房地产开发贷款年均增长29.43，全部房地产贷款（包括个人住房贷款）年均增长44.35。由此可见，房地产贷款的年均增长速度大大超过同期其它贷款。

三是房地产信托融资发展较快，成为近期最为活跃的房地产融资方式。我国信托业经过清理整顿后，再次步入了快速发展的轨道，尤其引人注目的是房地产信托业务的蓬勃发展。20__年底，投向房地产业的信托财产共计24.08亿元，占全部信托财产总额的2.82，比年初增加12.61亿元，增幅109.93。20__年房地产信托继续以较高的速度增长，全国房地产信托项目筹集资金超过50亿元，比20__年翻了一番还多。

四是长期低利率政策促进了资金密集型的房地产业快速发展。自1996年以来，我国连续8次降息，银行贷款利率已处于历史最低水平。目前，金融机构一年期法定贷款利率为5.31，而住房贷款利率按法定贷款利率（不含浮动）减档执行。低利率政策不仅减轻了房地产开发企业的利息负担，相应地提高了利润，而且还增强了居民的购房能力，推动了房地产需求的增长。经回归分析，利率每下降1个百分点，同期国房景气指数上升0.5个百分点。

（二）我国房地产金融市场还很不完善

我们必须看到，和发达国家相比，我国的房地产金融市场还很不完善，房地产金融产品很少，主要依靠银行贷款，房地产融资相对困难。在发达国家成熟的房地产金融市场上，除了传统的信贷方式外，各种房地产金融中介机构为房地产企业提供了种类繁多的融资产品，例如，发行上市、项目融资、企业债券、股权融资、产业基金、房地产信托等。此外，成熟的房地产金融市场还存在发达的证券化二级市场，这不仅大大增强了房地产资产的流动性，为提供融资的金融机构分散和管理风险提供了有效的手段，而且也为市场投资者提供了多元化的金融产品，使房地产投资具有稳定的资金来源。此外，成熟市场经济国家经过长期的实践，已经形成了比较完善的房地产金融市场体系，通常包括完整的房地产金融市场结构、功能和监督管理框架。相比而言，我国的房地产金融市场发展还很不充分，存在着明显的滞后和不均衡现象。主要表现为：

一是房地产融资渠道单一，风险集中。第一，银行信贷构成了房地产融资的主要方式。根据统计估算，80左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。

第二，房地产投资的市场风险和融资信用风险高度集中于商业银行。在我国目前的房地产市场资金链中，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动资金贷款和土地储备贷款等各种信贷方式，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。

第三，部分商业银行和其他金融机构存在经营行为不理性和不规范问题。由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，在经营业务时容易产生急功近利、放松信贷条件的倾向。例如，在发放房地产贷款过程中，为了竞争客户，有的商业银行降低客户资质等级评定的门坎，将审查手续简化，将审查速度加快。再如，有的商业银行对政府担保项目盲目乐观，而忽视了这些项目所具有的风险性。同时，我国个人住房消费信贷的潜在违约风险不可小视。我国的个人住房信贷业务是最近三年才发展起来的，基数较小且发展较快，加之个人住房贷款期限很长，一些问题容易被掩盖和忽视。再者，我国个人征信系统尚未建立，商业银行难以对借款人的资信状况和还款行为进行充分严格的调查和监控。

二是房地产金融市场结构单一，没有形成完整的房地产金融市场体系。这主要表现在以下几个方面：第一，缺乏多层次的房地产金融市场机构体系。我国目前的房地产金融市场主要还是由商业银行和部分信托投资公司组成，一些专业化的房地产抵押贷款机构和投资机构、担保机构和保险机构还没有出现。在发达国家成熟的房地产金融市场上，这些机构往往是最重要的房地产金融经营和管理机构。

第二，缺乏多元化、规范化的房地产金融产品体系。一方面，我国目前房地产业的有价证券发行还非常有限。近两年来，虽然房地产企业通过上市融资的规模不断扩大，截至20__年底，70多家房地产上市公司总市值约1500亿元，但房地产企业的债券发行量却很小，债券融资比例日益下降。另一方面，房地产信托虽然比较活跃，但规模较小，而且先天不足。总体上看，目前房地产信托功能较为单一，主要是提供“过桥贷款”，向尚未达到商业银行贷款条件的房地产项目提供前期信托资金，但不具有组合投资和期限转换的功能。另外，房地产产业基金、抵押贷款证券化等其他房地产金融产品，目前尚处于讨论或者试点阶段，还远远没有成熟。

第三，缺乏独立、有效的房地产金融市场中介服务体系。目前，我国房地产金融市场的中介服务体系还没有建立起来。例如，资产评估、信用评估、风险评估、金融担保、法律咨询等专业化中介服务机构发展还比较薄弱，而且这些专业化服务机构性质不明确、隶属关系复杂，其市场化运行和管理体制尚未完全确立。更重要的是，房地产金融市场缺乏良好的信用环境，企业的信用意识淡薄。这些都不利于房地产金融市场的健康 发展。

第四，没有形成完备的房地产金融一级市场，尚未建立房地产金融二级市场。在一级市场（即按揭贷款市场）上，提供抵押贷款的金融机构基本上是商业银行，难以形成多元化、竞争性的市场结构。由于房地产抵押贷款期限长，需要建立一个二级市场(即住房抵押债权转让市场)来提高其流动性，但我国目前缺乏抵押贷款的二级市场经营机构，至今仍然没有建立房地产金融二级市场。由于抵押贷款证券化水平较低，资产流动性较差，使得金融机构无法进行有效的风险管理。而且也正是因为没有一个协调完整的房地产一、二级市场体系，即使是现在比较热门的房地产信托，也无法实现其期限转换和风险管理的市场功能。

三是对房地产金融市场的监管和调控机制还很不完善。总体上说，房地产金融市场在我国还是一个新兴的市场，对市场和机构的监管和调控还需要在实践中进一步探索和总结。目前，我国房地产金融市场的法规建设相对于房地产市场发展而言是相当滞后的，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。在金融分业监管体制下，监管部门受制于各种因素而无法进行有效监督、统一管理。当然，房地产市场的迅猛发展以及金融业的对外开放，促进了房地产金融市场的快速发展，也在客观上使得对房地产金融市场的监管和调控难度加大。

二、加快发展和完善房地产金融市场，为房地产业发展提供金融支持

（一）鼓励房地产融资产品创新，积极拓展房地产企业融资渠道

从国际上看，金融创新为房地产金融市场带来了越来越多的金融产品，包括各种房地产股权、债券、基金、信托证券、抵押贷款可转换证券等。因此，除了进一步完善传统的银行信贷渠道外，我国应大力发展多元化的房地产融资产品和融资渠道。

首先，要鼓励符合条件的房地产企业通过股票市场融资。通过股票市场筹集资金，不仅是房地产企业的重要融资渠道之一，也是提升企业品牌和知名度的良好途径。例如李嘉诚的长江实业，从1972年上市时的一个多亿到20__年时已经达到1300多亿的净资产，成为国际性的房地产企业。但考虑到我国的实际情况和《证券法》的相关规定，目前我国应鼓励真正有实力、守规矩的开发商通过上市融资。此外，针对目前我国房地产开发商数量多、规模小的现状，可以鼓励满足条件的中小房地产企业通过二板市场上市融资。

其次，要培育和完善房地产债券市场。现有的《公司法》对发行债券主体要求严格，只有股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司才有发行资格，而且对企业资产负债率、资本金和担保条件等都有严格限制。此外，我国债券市场规模较小，利率风险较大。因此，要研究房地产企业发行公司债券的资格条件、风险管理等相关问题，积极探索房地产企业发行债券的有效方式和合理途径。值得注意的是，近年来，一些房地产企业以所开发项目为依托，成功发行了资产负债表外的房地产项目债券。作为债券市场的一种创新形式，表外房地产项目（以房地产项目的名义发行债券，不纳入企业资产负债表）与表内企业债券（以企业名义发行债券，纳入企业资产负债表）有较大区别，风险不同，会计处理也不同。因此，在相关法律规定上，也应该做出明确的区别。

第三，要将房地产资金信托转变为真正意义上的房地产信托。目前许多房地产信托基本上是参照银行贷款的有关条款来执行，在很大程度上是银行贷款的变种，而信托公司在委托贷款方面的监控、管理、经营能力和经验可能不如商业银行，因而很难起到有效的风险分散和风险管理作用。因此，在加强对房地产信托监管的同时，要通过完善房地产金融市场，规范和发展信托融资方式，使之为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供全面的金融服务。

第四，要积极推进房地产金融创新，开发其他各种具备条件的房地产金融产品。当前，尤其要尽快研究发展房地产贷款证券化金融产品的有效方式。目前我国有关住房贷款证券化的讨论主要以建设银行的表内证券化和国家开发银行的表外证券化为代表。是在房地产金融机构内部实现资产证券化，还是在外部成立专门的运作机构？这可以根据我国的国情作进一步的探讨，但应该积极尝试，不能总是停留在理论争论上。

（二）加快完善房地产金融一级市场，稳步推进房地产金融二级市场发展

第一，要形成有规模、多元化、竞争性的房地产金融一级市场。一方面，有一定规模的一级市场，不仅能为房地产市场的发展提供充足的资金来源，而且也可以为建立和发展二级金融市场奠定基础。美国的住房抵押贷款证券化产生于20世纪70年代，而商业房地产抵押贷款证券化市场始于90年代早期。但早在20世纪70年代初期，在开展住房抵押贷款证券化以前，美国住房抵押贷款一级市场已达到相当的规模，余额已接近3000亿美元。另一方面，多元化的一级市场机构有利于形成竞争性的资金供给格局，提高资源配置的效率。美国的房地产金融一级市场，主要由储蓄贷款协会、商业银行、互助储蓄银行、人寿保险公司、房地产信托投资基金等构成。因此，在我国目前的情况下，有必要研究如何引入新的金融机构、扩大资金来源、拓展房地产金融一级市场的有效途径、时机和方法。

第二，推行住房抵押贷款证券化，建设房地产金融二级市场。住房款抵押贷款证券化，就是将金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券（主要是以抵押贷款作为担保的债券），并通过二级市场进行交易，转卖给市场投资者，以达到融通资金和把抵押贷款风险分散给众多市场投资者的目的。二级市场的运作不仅使得一级市场有了稳定的资金来源，而且极大地增强了住房抵押贷款的安全性和流动性，有效地实现了风险分散和风险管理的目标，同时也为证券市场提供了一种具有较高信誉的中长期投资工具。在美国，经过美国联邦金融中介机构担保过的房地产抵押贷款证券化金融产品，具有类似于政府债券的信誉。而且，由于二级市场产品相对于政府债券具有更高的收益率，因此受到了保险、养老基金等中长期投资者的欢迎。

（三）大力发展房地产金融市场中介，完善房地产金融市场机构体系

与建立完整的房地产金融市场体系相对应，要建立多层次的房地产金融机构体系。商业性房地产金融机构体系包括房地产抵押贷款、住房按揭贷款、房地产金融担保、房地产信托、房地产租赁、房地产保险等各种房地产金融机构。一是要积极研究其他金融机构（如保险公司、投资基金等）进入房地产市场的可行性。二是要鼓励房地产信托、房地产基金等其他房地产金融机构的发展和完善。三是要建立二级市场经营管理机构体系，积极培育和发展房地产贷款证券化的经营机构、担保机构。四是要建立以住房抵押贷款保险为主的房地产金融保险体系。除现有少量的房屋财产保险、房地产责任保险、房地产人身保险外，尤其要发展住房抵押贷款保险和房产质量保险。

（四）积极培育专业化中介服务机构，建立房地产金融市场的支持服务体系

随着社会主义市场经济的建立和完善，社会分工将日趋细化，而金融机构要在复杂变化的市场环境中求得生存和发展并能够赢得主动，离不开一套完善、高效的支持系统。当前，亟待解决的是信息支持系统，因为面对如此复杂多变的市场，企图靠一家或几家房地产金融机构完全依靠自身的努力，去收集和分析其贷款决策所需要的全部信息，在客观上是不可能做到的，就成本而言也是十分不经济的。因此，有关各方要积极主动地营造一个良好的政策和法律环境，培育和发展独立公正、规范运作、能够适应现代金融运行要求的专业化市场中介服务机构体系。

具体而言，一是要通过市场机制培育和发展一批有相当专业素质和职业操守的中介服务机构，如信用评级、资产和项目评估、房地产和专业化工程项目咨询等。二是政府有关部门也要根据市场发展的要求 ，建立和完善有关的咨询、评估和服务机构，在有关信息的采集、处理和等方面为市场提供专业、快捷、有效的公共服务。只有充分发挥、积极利用这些专业机构在市场信息挖掘和市场约束机制建设中的独立性和专业化优势，才能有效地提高房地产金融机构自身在从事房地产金融业务经营中的风险分析和控制能力。三是要加快建立房地产和房地产金融的信息网络系统，推进交易、清算、管理和监控的电子化进程。

三、加强政策调控和引导，完善立法，促进房地产金融市场的健康、有序发展

（一）加强房地产金融市场监管，规范房地产企业融资行为

在继续支持房地产业发展的同时，加大房地产信贷监管。借鉴八十年代初我国信贷较高地集中于加工工业（如冰箱、彩电、洗衣机等），以及九十年代初集中于房地产（如海南和北海的房地产泡沫）所产生的大量不良贷款等历史教训，应密切关注房地产信贷集中度问题，及时引导各商业银行拓展其他信贷业务。同时要继续加强房地产信贷管理，严肃查处房地产信贷中的违规问题，加强房地产信贷风险的管理和防范。

（二）要制定相应的政策，为房地产金融发展创造良好的外部环境

首先，监管机构要适应市场发展的需要，积极探索合理有效的监管方式。其次，要调整房地产贷款结构，完善房地产金融市场运行机制，形成多元化、多层次、竞争性的房地产金融市场体系。再次，要逐步建立并不断完善房地产金融市场的公共服务体系。要加快建设个人征信管理体系。尽快建立和完善房地产市场风险预警预报体系、房地产统计指标体系和信息披露制度。

（三）建立政策性房地产金融机构，引导房地产金融市场发育

我国房地产金融二级市场尚未建立，商业银行房地产抵押贷款的流动性风险较大。因此应借鉴国外经验，结合自身实践，建立房地产政策性金融机构。目前条件下，可考虑设立专门的政策性房地产金融机构，负责有关房地产金融方面一些具体规范的制定，为中低收入阶层提供按揭担保。

（四）要尽快构建和完善房地产金融市场的法律法规体系，为市场发展提供法律保障

目前，我国有关房地产金融的法律法规还很不健全。主要表现在：一是立法层次不高，《中国人民银行法》和《商业银行法》等法律有关房地产金融的配套法规不完备，目前尚以一些行政规章作为补充，法律效力低。二是相关的法律法规比较分散，系统性差。三是一些法律法规已经不符合当前我国房地产金融发展的现实条件，需要进行调整和修订。四是部分法律条款内容抽象，缺乏可操作性。因此，应加快推进房地产金融市场法律法规的制定和完善。首先要加强对国外成熟市场房地产金融法律法规的研究和借鉴。其次要加快对现有的房地产金融法律法规进行全面的清理，按照市场发展的实际情况和现实要求对有关法律进行修改和补充。三是对于具备条件，或者市场发展活跃、要求迫切的房地产金融产品的相关法律规范应尽早出台。例如，有关产业基金的法律法规应尽快出台，为房地产基金提供法律依据。

（五）密切关注房地产资产价格，防范房地产金融风险

国际经验表明，现代市场经济中，房地产资产价格和金融资产质量、金融市场稳定密切相关。房地产市场的不稳定可能直接导致房地产金融市场震荡，酿成金融风险，危及宏观经济稳定。因此，中央银行有必要密切关注房地产资产价格，通过货币政策、信贷政策等手段，调控房地产金融市场，防范和化解房地产金融风险。

房地产金融市场风险篇10

关键词：金融风险；特点；防范措施

0 引言

伴随我国国民经济的迅速发展，居民的生活水平正在逐步提高，城镇居民对住房的需求也日趋增长，另外住房消费受到国家出台一系列鼓励政策的影响，在我国国民经济发展中使得房地产业逐步成为支柱产业，在带动相关产业和自身不断发展的整体经济中处于先导性与基础性的地位。毋庸置疑，房地产业属于劳动密集型与资金密集型产业，具有商品价值大、投资周期长与投资规模大的特点。要想发展房地产业就需要投入大量的资金，这就需要金融部门的大力支持，因此这就决定了房地产业高度依赖金融，特别是银行等金融机构的信贷，在房地产业的快速发展中房地产金融起到了不可小觑的保障作用。

1 我国房地产金融具有的特点

1.1 我国房地产金融起步晚，但发展快

就我国房地产融资的发展历程而言，从上世纪九十年代末以后房地产才算真正进入融资阶段，伴随实施个人住房商品化以及个人购房按揭制度，房地产市场涌入了大量的购房者，仅仅过了几年，我国在房地产开发以及个人购房方面的信贷余额大幅增长。

1.2 我国房地产金融的融资渠道单一

就我国房地产市场的具体运行和资金链而言，银行房地产信贷是构成房地产金融最主要的部分，银行信贷几乎贯穿于房地产业整个运行过程，在我国房地产市场中银行信贷是资金的主要提供者。然而我国房地产金融中的其他融资渠道还处在起步阶段，例如住房资产证券化、房地产债券及信托等融资方式，它们占了很小的贷款比例，都可以忽略不计。

1.3 我国房地产金融的融资比例高

我国房地产金融另外一个明显的特点就是融资比例高。大部分房地产企业在进行融资时都离不开市场、资源、资金这三者间的资本运作，是以银行信贷为主，建立具有阶段性的融资策略，以低成本进行融资实现高额利润回报。前些年我国房地产企业在开发房地产过程中自有资金持有量都比较低，在项目总投资中自有资金所占的比例一般都要低于30%，甚至有些企业只有20%左右，而剩余部分的资金需求主要是通过银行信贷等融资渠道来实现的。

2 我国房地产金融存在的风险

2.1 房地产金融存在的信用风险

房地产金融存在的信用风险指的是因房地产企业或者购房消费者没有能力偿还或不愿意偿还，而造成不能按时收回或者是无法收回房地产贷款本息的风险。房地产企业缺乏稳定的收入来源，无法保障企业的偿还能力；银行存在贷款决策与信用评级方法的问题会面临着信用风险，造成这一问题也许是在贷款前审查评估借款人资信时出现误差所致，当然也有可能是在发放贷款后有些情况发生了变化，导致房地产金融出现信用风险，主要表现是房地产企业在销售商品房时出现滞销现象导致资金周转不灵，或者是因经营不善而造成的严重亏损，甚至是关门歇业而无力偿还，还有借款的购房消费者存在失业、意外支出增加、收入减少、死亡等方面的原因而造成没有能力偿还。

2.2 房地产金融存在的市场风险

近些年我国房地产业蓬勃发展，房地产市场吸引了大量外资，这些资金一旦撤出，必然会给经济发展造成危害。所以短期持有是外资的主要目的，我国房地产市场如果出现问题，市场反映出的越来越有限的人民币升值空间，外资就会出现大量兑换人民币，并且撤出我国市场的情况，所以我国商业银行最终将承担这笔风险。虽然当前我国对外资还没有完全开放，但国际热钱已经通过各种渠道进入，存在一定的风险隐患。除此之外，近些年我国房地产出现了房价过快上涨、契税收入缓慢增加及房屋存在大量空置等不正常现象，造成了房价长期背离均衡价格，房地产业呈现出泡沫化的经济现象。还有房地产开发商囤积大量土地及逐渐增高的商品房空置率等情况导致了大量社会资源被严重浪费，潜在着许多社会风险，种种原因使得房地产金融安全遭受严重威胁。

2.3 房地产金融存在的操作风险

银行员工缺乏风险意识，为了避免受罚完成既定的放贷任务，在审核贷款中注重形式，不深入调查存在疑问的相关资料，缺乏严格的审查。甚至有的信贷员对那些不满足贷款条件要求的借款人给予帮助，虚构抵押品与收入证明等，以便套取银行的房贷资金。正因为这些借款人不具备充足的还款能力，所以导致银行不良贷款率攀升。因商业银行之间为了争夺市场份额，竞争日益激烈，有些商业银行就会将审查标准降低，认为只要用房屋来抵押就不用担心还款问题了，但是在实际操作中存在房屋变现难的问题。尤其是针对贷款人家庭的生活唯一住房，我国相关法律规定严令禁止拍卖。所以住房抵押就流于形式，即使贷款人拒绝偿还房贷，银行也无法将抵押的房屋进行变现。通过对美国次贷危机的具体原因进行剖析，进而对我国的房地产金融所具有的风险进行分析，不难看出与美国次贷危机相比我国房地产金融与其存在不少相似之处，例如房价虚高、高速增长的经济，逐渐形成泡沫化；购房热潮居高不下，个人按揭贷款大幅增长；在银行信贷中房地产贷款比重增大，并且银行逐渐下调信贷标准；货币政策渐渐收紧，导致企业还贷的压力加大。

3 我国加强房地产金融风险的防范措施

3.1 对房地产金融风险的危害加以重视，提高防范意识

针对房地产市场银行需要密切关注其发展动态，对市场加强调研与分析，掌握房地产市场具体走向与发展规律，根据实际需要对房地产金融业务适当调整经营方向和策略，推动房地产金融业务的持续稳定发展，需要对房地产贷款严格控制市场准入条件；对抵抗风险能力较弱、已有不良记录的中小型房地产企业，以及自有资金存在严重不足的相关项目不得介入，不但需要做到支持那些有潜力的优质的个人购房和房地产项目开发，还要防范由于泡沫化的房地产而聚集的潜在风险，以促进房地产金融发展为目标逐步建立其有效的经营管理模式，从降低风险、规范操作、保障运行角度出发，使房地产金融扩大业务范畴，循序渐进的将房地产金融业务推向优质化、标准化、多元化的发展方向，采取适当的措施对当前存在的房地产过热予以降温，需要认真努力切实贯彻房地产金融的相关规定与政策，从强化房地产信贷管理着手，切实提高改善服务，尽快将房地产信贷业务引入良性的运行轨道上。

3.2 房地产业需要拓展融资渠道

房地产业具有风险大、资金密集度高及开发时间长的投资特点，其融资成本将直接受到投资方式优劣的影响。目前推动房地产融资发展，扭转房地产业对银行信贷过度依赖局面的重要形式，就是加强培育融资机制，对房地产业进一步拓宽融资渠道，并且以此充分规避化解风险。这就要求房地产业打破金融垄断的市场形式，注重金融创新，并且充分发挥市场的资源优化配置，科学合理的分散风险。进一步扩大银行的信贷规模，使现有的资产负债劣势结构得到改善，运用投资证券化把风险推向市场，实现由直接金融代替间接金融的转变，这样也能使得房地产的资金结构更加趋向多样化，积极推动房地产金融市场向健康稳定的方向发展。

3.3 加强管理，提高银行防范风险的能力

商业银行以房屋作为抵押的房地产贷款，一旦无法收回贷款本息就会拍卖房产，但是这是一种消极回避风险的做法。实际上商业银行采取积极的风险防范措施不是进行事后补救，应该重视的是事前审查，银行必须充分了解借款人的还款意愿、财务状况以及抵押物的现值等信息，在发放房地产信贷时要严格遵循银监会的相关标准，及时掌握房地产市场具体变化动态，对贷款投向要保证能够及时做出调整。与此同时，要对信贷员开展定期或不定期的培训工作，这样既能提高他们的职业道德水平和风险意识，又能对其办理的贷款申请进行有效的责任认定，以便更好的控制信用风险。

3.4 引导金融机构的良性竞争

政府有关部门需要对房地产金融的相关法规制度进行完善，使其行为得到规范，促进行业的良性竞争。对于商业性的相关房地产金融业务允许多家竞争，只要是经央行审查并具有资格的相关金融机构都可以经营，接受央行的严格监督，严令禁止不正当竞争与非法垄断的行为。对于那些没有资格或者是曾经有严重违规的相关金融机构无限期禁止经营房地产金融业务，避免造成消极的外部效应。在我国已经被批准允许经营人民币业务的中外合资银行与外资银行，可以在规定的范围内运行它们经营房地产金融业务，但是一定要控制住规模。主要原因是房地产业是个创汇能力弱的内向型产业，外资在回收贷款本息时需要将人民币换成外汇才能拿回去，它们一旦发放过多的贷款，势必会造成我国外汇失衡。由于房地产业所需的外汇量并不大，所以房地产开发不宜多举外债。针对政策性的相关房地产金融业务，各地方政府部门应该选择适当的银行来办理。这样就能方便政府有效监管，在政策上容易保持统一性。政府强制征收上来的住房公积金，必须加强管理确保其安全性。办理这方面业务的银行，应当向政府承担确保安全回收与按规定使用的责任，并且接受必要的政府补贴，有利于预定政策目标的实现。

4 结论

综上所述，我国要想加强房地产金融风险的防范工作，就需要积极采取对房地产金融风险的危害加以重视，提高防范意识、房地产业需要拓展融资渠道、加强管理，提高银行防范风险的能力、引导金融机构的良性竞争等措施，只有这样才能使房地产金融满足房地产业发展的需要，从而为我国房地产业提供更好的服务。

参考文献

[1] 王希迎 《房地产企业融资新解》[M] 中国经济出版社 2005