房地产税务管理范文

时间:2023-04-13 08:16:36

导语:如何才能写好一篇房地产税务管理,这就需要搜集整理更多的资料和文献,欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文,供你借鉴。

房地产税务管理

篇1

20*年5月,国家税务总局提出了对房地产税收实施一体化管理,一年多来,我省各地认真落实“一体化”管理要求,结合本地实际,做了大量卓有成效的工作,房地产税收一体化管理工作取得了一定的进展。为了进一步做好我省房地产税收管理工作,提高房地产税收一体化管理水平,根据今年全国耕地占用税、契税征管暨房地产税收一体化管理工作会议精神,结合我省实际,现就进一步加强房地产税收一体化管理工作通知如下:

一、统一思想,明确目标,切实提高对房地产税收一体化管理工作的认识。房地产税收一体化管理是国家税务总局贯彻落实国家宏观调控政策需要,在广泛调查研究的基础上,根据税收征管的基本原理和实际情况,为加强房地产税收征收管理而实施的一项重要举措,是税收管理科学化、精细化的具体体现。各级财税征收机关要打破部门分割、税种分割、信息不沟通的管理状态,从房地产开发、交易到保有的全过程加强税源信息收集和分析工作,促进信息的共享和利用,提高工作效率,增加税收收入,降低纳税成本,方便纳税人。

二、全面落实契税直征,严格契税“先税后证”制度。各级财政征收机关要进一步落实契税直接征收工作,设立契税直征窗口,提高征管效率;同时要严格“先税后证”制度,逐步建立包括涉税资料的收集和共享、税源信息的传递和利用、计税依据的确定和认可、各方的权利和责任等内容的工作联系制度,把契税征管纳入房地产权属转移办理流程,实现信息的及时传递和共享,为实施房地产税收一体化管理奠定基础。

三、实现房地产交易环节税收的“一窗式”征收。在交易环节建立征收机制,通过一个窗口对各税种进行统管,是房地产税收一体化管理最基本的要求。各级财税征收机关要加强与房地产部门的联系,有条件的地方一定要在今年内由财政和地税部门在房地产交易部门共同设立征收窗口,实现房地产交易环节税收的“一窗式”征收。同时利用契税“先税后证”的特点,把房地产交易环节的信息储存起来,建立数据库,然后将信息向房地产开发、保有两个环节传递,进行税源监控;暂不具备共同设立窗口条件的,地税部门可委托财政部门代征税款,同时要明确一个部门负责储存、传递房地产交易环节税收信息,保证对房地产开发、保有两个环节的税源进行监控。

四、做好存量房交易价格的核定工作,统一房地产交易环节计税价格。存量房交易价格的认定是“一窗式”征收的关健环节,而大量占有信息是准确、高效地对存量房价格进行评估的前提。各级征收机关要加强与房地产部门的协调,共同建立统一的房地产交易计税价格核定机制,广泛收集信息,大量占有信息,采取多种途径、多种形式,准确、高效地对存量房交易价格进行评估,堵住纳税人瞒报、虚报成交价格偷逃税款的漏洞。

篇2

关键词:房地产企业 税务管理 避税措施 涉税管理

我国的经济高速发展带动了房地产业的成长,房地产业经过近二十几年的发展已经较为成熟,追逐暴利的时代已经过去了,为实现企业价值最大化,就必须不断提高企业经营管理水平,降低企业经营成本。有效的税务管理能够优化资源配置、降低税负、防范纳税风险,提高企业获利能力,提升企业的综合实力,从而推动企业的可持续发展。因此,加强房地产开发企业的税务管理工作尤其重要。

一、房地产企业税务管理的原理及现状

企业税务管理是企业在遵守国家税法,不损害国家利益的前提下,充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切优惠政策,达到少缴税款或递延缴纳税款,从而降低税收成本、实现税收成本最小化的经营管理活动,是一种合理、合法的纳税、节税行为。

从国税发[2003]83号、国税发[2006]31号到新企业所得税法实施后的国税发[2009]31号、国税函[2009]342号、国税函[2010]201号文件等所得税政策,以及1993开征、2006年从严征管的土地增值税政策,这一系列为房地产企业量体裁衣的政策,让诸多房地产企业“财富巨人,纳税侏儒”的“形象”成为历史。税收成本平均达房产销售收入的17%。税收成本成为房地产企业除土地成本、建安成本之外的第三大成本。有些地方房地产业的税收占到了地方财政收入的20%以上,个别地方达到40%。房地产业成为地方财政的重要支柱,多年来都被列为税收专项检查对象。

新国十条、限购、限贷、限外等一系列的调控施压,2012年3月住建部重申房地产调控绝不会松动,严控地方微调,房地产企业面临更严峻的考验。另外,很多老总对企业税收管理的重视程度不够,大多数企业都是由财务人员兼做办税人员。有的认为只要跟税务部门搞好关系,就能应付企业的税收问题。在一些大型企业,由于部门之间、岗位之间缺乏有效沟通,致使有些业务发生时,企业的税务人员并不知道,无法进行涉税分析与纳税管理,加之具体办理业务的人员对税收政策不一定能掌握到位,使应税事项不能及时有效地处置,给企业带来涉税风险。因此,进行有效的税务管理,合理控制税收成本,对降低企业运营成本尤其重要。

二、房地产企业常用的避税措施

房地产企业相对繁重的税负,促使房地产企业不断寻求避税措施,常用的避税措施是建立很多避税链公司,财务可能都在一个办公室,有的形成公司共聚一堂。利用关联企业转移利润。随着经济发展,房地产开发企业也在向集团化方向发展,有的房地产开发企业发展到一定程度后,利用建安公司、销售公司、物业公司等关联企业来转移利润,达到少缴企业所得税的目的,即利用自己的亲戚朋友注册成立一些相应的建筑安装公司、销售公司、物业管理公司,使其成为控股公司或全资公司,然后将开发商品房的建安工程交由关联的建筑公司承建;将房地产的销售业务分离出去,经营其房产开发企业的销售业务、广告业务等。这些关联企业通过订立各种假合同等手段,相互调控收入及利润,以达到少缴税款的目的。综合起来,就是以下几种方式:

(1)利用关联建筑公司多开发票,加大成本。同时资金回流,避免个人所得税。

(2)在国内设立咨询公司、设计公司、绿化公司多列费用。

(3)在国外设立设计公司加大成本,尤其是香港等地。

(4)设立关联的新办商业企业,运用甲方供材以加大成本。

(5)设立关联的装饰公司,销售精装修房的筹划。

(6)设立关联的公司,进行流程再造。

(7)设立销售公司,分解收入,降低增值率。

企业与关联方之间的业务往来,不符合独立原则而减少企业或者关联方应纳税所得额的,税务机关有权按照合理方法调整。税务机关可参照当地建设工程造价管理部门颂的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定开发成本的单位面积成本标准,并据以计算扣除。房地产企业应审核目前集团内关联交易定价政策、改善不合理的地方,并以此制定合理的收费,同时根据税务机关规定准备相关证明文件。

我们一定要注意逃税和税务筹划的界限问题,合理、合法的税务筹划和税务管理才是有效的。

三、房地产企业涉税管理

房地产企业的税务事项始终贯穿于土地取得、立项、建设、销售、出租、项目清算等各环节之中。房地产企业涉及的税费主要有十种:营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、契税、印花税、企业所得税、房产税、耕地占用税、城镇土地使用税。本文浅要地分析房地产企业的几项经营业务涉及税务处理。

(一)代收款项的税务处理

1、营业税

根据《营业税暂行条例及其实施细则》的规定,房地产企业转让土地使用权或者销售不动产,营业额为向购买方收取的全部价款和价外费用,包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、违约金、延期付款利息、罚息、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费,但不包括符合条件代为收取的政府性基金或行政事业性收费。准确区分代收代付费用是否纳税,可以从三个方面理解:

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关键词:企业管理;房地产行业;税收稽查;风险控制

房地产行业是国民经济支柱产业之一,也是国民经济的“晴雨表”,房地产业的兴旺和发展是国民经济持续增长的重要标志。当前,我国经济增速持续放缓,经济下行压力加大,为了缓解经济压力,很多地方政府部门鼓励稳定房地产业、积极创新,可持续发展。房地产企业如果无科学的企业管理,有效的控制经营风险,则会为企业经营发展埋下巨大隐患,同时严重时甚至会影响到国家经济的发展。用企业管理理论分析房地产税务风险管理,建立有效的控制模式便成为了房地产企业经营管理中的重点。

1 部分房地产企业税务风险控制模式

以现代企业的管理理论和科学的管理手段,完善有效的税务风险防控体系,良好的税收筹划环境,实现企业税收管理的重要内容,也是企业实现经济效益最大化的重要管理手段。

1.1 风控模式一

中粮地产(集团)股份有限公司被审计曝光后,建立健全有效的科学的风险管理体制和考核机制,把加强内控机制建设、规范经营、防范和化解金融风险放在各项工作的首位,以培养员工具有良好职业道德与专业素质及提高员工的风险防范意识作为基础,通过加强或完善内部稽核、培养教育、考核和激励机制等各项制度,全面完善公司内部控制制度。

1.2 风控模式二

保利房地产(集团)股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司,业务涵盖房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售以及商业会展、酒店经营等相关行业。国家一级房地产开发资质企业,由于加强企业风险管理,建立企业科学规范的风险管理体系,较好地把控房地产企业各类风险与关键控制点,2013年荣获上市公司综合实力第二名,风险控制第一名。

2 房地产企业税务风险管理

我国税收制度的完善和征管制度的改革对企业税收遵从的要求越来越高的环境下,专业科学的企业房地产税务风险控制模式非常重要。

根据《关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》(税总发〔2014〕31号),房地产业再次成为指令性检查项目,房地产业已连续13年被国家税务总局列为年度专项检查的行业。

房地产税务风险管理的不良表现:

2.1 内部控制缺失或风险管理不健全

房地产经营业务多样,经营活动复杂,一个项目的开发包括设计、建筑施工安装、加工业、建材商贸、房屋销售业、广告、物业管理等诸多部门,不仅使房地产企业的财务日常处理的工作量大、成本核算也容易混乱,管理难度大。

2.2 税控风险管理手段相对薄弱,管理资源缺乏,管理环节滞后,实际纳税遵从度时有差异

国家税务总局稽查如隐瞒收入偷税、虚增供料偷税、虚列成本偷税、多列支出偷税、虚列成本偷税、多种手段偷税、虚假申报偷税、隐瞒二手房交易价格偷税等。

3 房地产开发企业税务风险控制模式的建立

企业日常的经营活动要及时、全面地了解有关税收法规,或对相关税收法规的精神准确把握,在主观上没有偷税的愿望,纳税时按照有关税收规定去做,避免事实上的偷税、逃税,从而被补税、罚款、加收滞纳金、刑罚处罚以及声誉损害等风险。房地产企业税务风险管理控制模式:制定税务风险控制方向、设置税务风险管理边界、组织税务风险控制活动、分配税务风险控制职责。使税务风险控制在有效的规范的房地产商业模式下。

3.1 外部风控模式的建立

国家税务总局对分管纳税人开展稽查管理,认为经常会出现很多问题。

3.1.1 房地产行业的收入虚假主要表现在销售价格收入偏低的问题

①未取得售房许可证收取定金,未按预收账款处理,隐瞒销售收入。

②关联交易销售款不结转或少结转收入。开具收款收据,隐匿收入。

③代建转开发,少申报收入,少缴税款。拆迁补偿收入不按规定确认收入。

④坐支售房款少计销售收入。税前超标准列支成本费用,减少应税所得额。

⑤银行按揭贷款资金不及时结转收入。委托销售房产不按规定确认收入。

⑥假承包经营少缴税。假联营将房地产对外投资入股分得利润逃税。

⑦工程尚未决算,长期挂在“应付账款”、“其他应付款”和“预收账款”等往来科目,不结转或延期结转应税销售额。

3.1.2 房地产行业的成本虚假主要表现为建筑成本偏高

①建安成本重复入账,甲供材重复进入开发成本。

②收入费用配比方面不合理,包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费等。

③以假发票虚列成本。

④多结转成本等。

3.1.3 房地产行业的费用虚假主要表现各项成本的分摊费用的问题

①工资、福利费、业务宣传费超标准列支费用。

②税法不允许列支的项目。

例如,某企业开发项目当年实现预售收入1000万元,预计计税毛利率20%,期间费用及可扣除税金150万元,当年缴纳企业所得税16.5万元;次年实现预售收入2000万元,预计计税毛利率15%,期间费用及可扣除税金200万元,当年缴纳企业所得税25万元。第三年项目竣工交付使用,实现销售收入3000万元,期间费用及可扣除税金为250万元,项目计税成本4200万元。

企业财务人员作账:项目竣工清算应补缴企业所得税258.5万元。

税务稽查:应纳所得税262.5万元。

3.2 内部风控模式的建立

3.2.1 一般房地产开发建设与经营的主要环节

3.2.2 涉及主要税种

分为土地取得、建筑安装和成品销售三个环节,牵涉到企业所得税、个人所得税、土地使用税、耕地占用税、土地增值税、房产税、契税、印花税等项税种。

3.2.3 房地产项目投入大工期长

有些项目由于工程款项拖欠、资金困难或者工程未结算等原因虽然已经完工,甚至已投入使用多年,但长期不进行工程结算,也不进行税款申报。

3.2.4 税务风险控制模式的建立

通过建立“基础管理信息+风险统计分析+纳税评估管理+应税稽查准备”税务风险控制模式,从信息管理到技术分析,精细化运营和精细化管理,实现科学规范有效的风险管控。第一道防控由业务运营和生产建设部门搭建,第二道防控由风险管理、合规管理、财务管理等部门搭建,第三道防控由稽核审计、统计部门搭建,第四道防线则由董事会和监事会搭建。

企业报表的基本信息来源以及账面数字的变动趋势,基础信息、涉税信息、财务信息 、运营信息,其相互关联性可以测定企业的经营效率和合理分布,有助于降低经营生产的风险。也是企业公司治理和风险控制的“目标责任书”。强化企业管理意识,特别要抓住关键的财务数据和相关指标,有针对性地研究企业公司税控管理和运营方略。

4 结束语

随着中央对房地产政策的严控和重视,加强对房地产业重点税源行业的税征收管理。房地产行业市场秩序的治理力度只增不减。本文运用有关企业管理中房地产开发税务风险控制政策内容为主线,探讨房地产企业税务稽查的重点及风险点。帮助企业建立完善房地产企业税务风险控制模式,使房地产企业税务风险管理及控制模式融入到企业各项业务的全过程中,让税务风险识别、税务风险评估、税务风险决策、税务风险监测、税务风险处置五个环节形成一个紧密的管理控制模式。

本文中所考虑的房地产企业税务风险管理及控制模式还比较简单,结合企业管理的新观念仍然有非常大的研究和探讨空间,本人今后也将不断开拓创新,为寻求一个解决房地产企业税务风险管理及控制模式的有效系统做出贡献。

参考文献:

[1]国家税务总局《纳税评估管理办法(试行)》的通知即国税发[2005]43号.

篇4

【关键词】 房地产企业税收筹划土地增值税所得税

一、纳税筹划及其内容

纳税筹划,是指通过对涉税业务进行策划,制作出一整套完整的纳税操作方案,从而达到节税的目的。任何纳税筹划行为产生的根本原因都是经济利益的驱动,即经济主体追求自身经济利益的最大化。纳税筹划的内容包括避税、节税、规避“税收陷阱”、转嫁筹划和实现零风险五个方面。

1、避税筹划。避税筹划是相对于逃税而言的一个概念,是指纳税人采用不违法的手段,利用税法中的漏洞、空白获取税收利益的筹划。因此避税筹划既不违法,也不合法,而是处在两者之间,是一种“非违法”的活动。对于这种筹划,理论界有一定争议,很多学者认为这是对国家法律的蔑视,应该一棍子打死。本文认为,这种筹划虽然违背了立法精神,但其获得成功的重要前提是纳税人对税收政策进行认真研究,并在法律条文形式上对法律予以认可,这与纳税人不尊重法律的偷税、逃税有着本质的区别。对于纳税人的这种筹划,税务机关不应该予以否定,更不应该认定为偷税、逃税并给予法律制裁。国家所能做的应该是不断地完善税收法律规范,填补空白,堵塞漏洞,避免类似的情况再次发生,也就是采取反避税措施加以控制。

2、节税。节税是指纳税人在不违背税法立法精神的前提下,利用税法中固有的起征点、免征额、减税、免税等一系列的优惠政策和税收惩罚等倾斜调控政策,通过对企业筹资、投资及经营等活动的巧妙安排,达到少缴国家税收的目的。这种筹划是纳税筹划的组成部分之一,理论界早已达成共识,国家也从各方面给予了扶持。

3、规避“税收陷阱”。规避“税收陷阱”是指纳税人在经营活动中,要注意不要陷入税收政策规定的一些被认为是“税收陷阱”的条款。如《增值税暂行条例》规定:兼营不同税率的货物或劳务,应分别核算,未分别核算的,从高适用增值税税率。如果人们对经营活动不进行事前的纳税筹划,就有可能掉进国家设置的“纳税陷阱”,从而增加企业的税收负担。

4、税收转嫁筹划。税收转嫁筹划是指纳税人为达到减轻自身的税收负担,通过对销售商品的价格进行调整,将税收负担转嫁给他人承担的经济活动。由于通过转嫁筹划能够实现降低自身税负的目标,因此人们也将其列入纳税筹划的范畴。

5、涉税零风险。涉税零风险是指纳税人生产经营账目清楚,纳税申报正确,税款交纳及时、足额,不出现任何税收违法乱纪行为,或风险极小,可忽略不计的一种状态。当谈及进行纳税筹划,一般人都认为是指企业或个人运用各种手段直接减轻自身税收负担的行为,其实这种认识是相当片面的。因为,纳税人除了减轻税收负担之外,还存在不会直接获得任何税收上的好处,但可以避免涉税损失的现象,这也相当于实现了一定的经济收益,这种状态就是涉税零风险。本文认为,实现涉税零风险也是纳税筹划的重要内容。

二、纳税筹划在房地产企业财务管理中的运用

1、选择合适的建房方式。大部分房地产企业倾向于自行建造并销售房地产,这种方式的纳税筹划空间较小,若用代建、合建等方式则筹划空间较大。首先,代建方式。这种方式是指房地产开发企业代客户进行房地产开发并向客户收取代建收入的行为。就房地产开发企业而言,虽然取得了一定的收入,但始终没有发生房地产权属的转移,其收入属于劳务报酬,为营业税的征税范围,不是土地增值税的征税范畴。房地产开发企业可以利用这种方式减轻税负,但前提是在开发之初就能确定最终用户,实行定向开发,从而避免开发后销售缴纳土地增值税。其次,合作建房方式。根据《营业税问题解答(一)的通知》的规定,“合作建房”是指一方提供土地使用权,另一方提供资金,双方合作建造房屋的行为。建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,再按规定征收土地增值税。此外,以土地入股合作建房或以无形资产、不动产投资入股的,参与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税;对股权转让也不征收营业税,企业可充分利用这些优惠政策,实现共赢。

2、进行借款利息的筹划,合理确定利息的扣除方式。根据《土地增值税暂行条例》的规定,如果能够按转让项目划分利息支出,并能提供金融机构证明的,可以据实扣除利息,但不能超过按同期商业银行规定贷款利率计算的利息。如果不能分清房地产项目的借款利息和其他生产经营的借款利息且不能提供金融机构证明的,则按土地成本和开发成本的两项之和的5%作为利息扣除的限额。因此在项目开工过程中,企业可以合理估计并比较“项目借款的实际利息支出”与“土地成本和开发成本的两项之和的5%”孰大,从而在项目筹建之初选择对企业最为有利的利息扣除方式。

3、充分考虑土地增值税的起征点的税收优惠。根据规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目20%的,按超率累进税率交土地增值税。由于土地增值税的税率较高,所以在项目销售时可以适当测算增值额的比例,充分考虑增值额增加所带来的收益与超过“20%”这一起征点所增加的税收负担这两者之间的关系,从而选择合理的售价。

4、房地产企业营业税的筹划。合理拆分业务,剥离价外费用。根据营业税税法的有关规定,营业税的应纳税收入为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。房地产企业在销售房产的过程中,往往同时要代收天然气初装费、有线电视初装费等各种费用。因此,房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项,均应并入房产销售收入,计算缴纳营业税,这就加大了房地产企业的税收负担。如果能将上述代收款项从房地产企业的计税收入中分离出去,就可以将原本不属于房地产企业收入的代收费用从其销售收入中分离出去,最终达到降低税负的目的。另外,房地产企业销售的商品房有精装修房和毛坯房两种,可以将精装修房的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同。在房屋销售的过程中,纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为,分别签订两份合同,向对方收取两份价款。在征税中分别按“销售不动产”交5%的营业税和“建筑业”交3%的营业税,可节约2%的营业税。

5、迟延纳税的筹划。企业可以通过推迟完工时间的方式来推延纳税时间,缓解企业的资金压力,考虑上货币时间价值,这其实也达到了税收筹划的效果。根据国税发[2009]31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的规定,房地产开发企业的经营业务如符合以下三个条件之一的则视同已完工:开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;开发产品已开始投入使用;开发产品已取得了初始产权证明。已完工的开发产品不能按照计税毛利率的方式来交企业所得税,而必须按预售或者实际销售收入扣除成本费用来计算企业所得税。如上述三个条件一个都不满足者,可按计税毛利率的方式来预缴企业所得税。由于国税发[2009]31号里规定的计税毛利率较低,扣除完营业税及附加后基本没有所得可预缴所得税。所以企业应注意文件规定的完工条件,尽量拖延完工时间,达到合法延迟纳税的目的。

6、变房地产销售为投资。按照现行税法规定,以不动产投资入股,参与接受投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为,不缴营业税。而且自2003年1月1日起,对于以不动产投资入股后转让股权的行为,也不再缴纳营业税,这种规定为房地产企业开展税收筹划提供了空间。如果房地产的购买方是具备一定条件的企业或公司,则可以考虑采用先以不动产投资入股,再向购买方转让股权的房地产销售方式。例如:甲房地产开发企业,2007年商品房销售收入为2亿元,按税法规定计算的可扣除项目金额为1.6亿元,如果直接出售需要缴纳土地增值税1200万元,缴纳营业税1000万元,城市维护建设税和教育费附加100万元。而如果甲企业与购买方乙企业达成协议,甲企业先以该房产向乙企业进行股权投资,稍后再以2亿元的价格向乙企业转让该股权,则可以合法地免除1000万元的营业税和100万元的城市维护建设税与教育费附加。同时,为了调动购买方乙企业参与筹划的积极性,甲企业可以作出一些让步,给予乙企业一定的利益补偿,但是其数额应以甲企业节约的税款1100万元为限。

7、房地产企业纳税筹划应遵循成本收益原则。房地产企业进行税收筹划是为了获得整体经济利益,而不是某一环节的税收利益,各税种之间是相互联系、相互依存的,某一税种的应纳税额减少可能导致其他税种税额的增加。因此企业在进行税收筹划时要进行成本收益分析,以判断经济上是否可行。以房地产企业增值税筹划为例,合理合法地控制、降低增值率对房地产企业具有重要的意义。从计税原理上讲,控制、降低增值率有三个办法:降低产品售价、增加可扣除项目与合并核算低增值率业务,同时这些做法会造成收入减少或者其他成本、税负的上升,企业应着眼于总体税后净收益最大化,对筹划方案进行综合考量。红星房地产开发公司开发一批普通住宅,销售价格共计3100万元,按税法规定计算的可扣除项目金额为2500万元。该企业应缴纳土地增值税计算如下:增值额=3100-2500=600万元,增值率=600/2500=24%,取第一档税率30%,应纳土地增值税额=600*30%=180万元;如果该公司降低商品房售价,按3000万元的价格销售这批商品房,其他条件不变,则纳税情况为:增值额=3000-2500=500万元,增值率=500/2500=20%,此时企业免征土地增值税,与筹划前相比,企业收入减少100万元,应纳税额减少180万元,所得税前实际收益反而增加80万元,税收筹划的效果显著。假定其他条件不变,商品房价格仍为3100万元,红星房地产开发公司增加商品房内部设施,使其可扣除项目增加为2600万元,则应纳土地增值税情况为:增值额=3100-2600=500万元,增值率=500/2600=19.23%,由于增值率小于20%,此时企业免征土地增值税,与筹划前相比,企业不仅提高了房屋质量,还减少了净支出,获得了净利益的增加。这种筹划使商品房买卖双方均受益。在增加可扣除项目时,应注意税法对可扣除项目的具体规定。税法规定,开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付金额和房地产开发成本总和的10%,而各省市在10%内确定了不同的比例,纳税人要注意把握。

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关键词:“营改增”;税务风险;影响因素

一、基本理论

(一)“营改增”的基本理论

2011年,经国务院批准,财政部、国家税务总局联合下发营业税改增值税试点方案。目前,“营改增”在我国全面推进,并在我国落实中,财政部门及税务部门颁布了有关政策法规,对改革行业及计税方法进行了明确规定,同时还对税种税率进行计算。

(二)房地产企业税务风险基本理论

(1)房地产企业税务风险定义。房地产企业税务风险隶属于风险范围内,税务风险实际上就是税务责任所具有的随机性,在企业所作出的涉税行为内,没有按照税法规章制度,可能遭受到的利益损失。(2)如何降低房地产企业税务风险。“营改增”税收政策在落实前后,房地产企业需要面对税务风险。“营改增”在房地产企业内开展,必然对房地产企业运营管理活动造成影响,不断是“营改增”税收政策所起到的何种影响,都会产生不同程度税务风险,进而对房地产企业价值最大化目标造成影响。所以,房地产企业对税务风险进行管理,提升对税务风险防范意识。

(三)将税务风险管理归纳到公司治理层面上

调整企业治理结构,提高税务风险管理能力构建专门税务风险管理机构,可以有效对“营改增”之后房地产所应对的税务风险进行管理。房地产企业决策在制定中,必须从企业战略层面进行研究,充分认识到税务风险管理在房地产企业发展建设内重要性,将税务风险管理归纳到企业战略层面内,设置税务风险专门管理机构,承担起对税务风险管理制度监督职责。按照我国房地产企业原有部门结构,笔者认为房地产企业在董事会下面应该设置税务风险管理机构,主要承担税务风险监督管理职责。

(四)完善税务风险管理人员结构

(1)税务风险管理委员会内人员构成。房地产企业税务风险管理委员会内人员主要由两部分构成,分别为企业内部税务风险管理工作人员及社会内专家。首先,税务风险管理委员会和审计委员会相似,全部隶属于董事会直接管理,对经理层决策制定起到监督作用。因此,税务风险管理委员会内成员必须包含企业董事会成员,并且其中具有“营改增”税务方面专业管理人员;其次,为了能够对税务风险管理规章制度进行完善,提升税务风险管理质量,房地产企业税务风险管理委员会需要积极了解企业运营实际情况,听取不同人员意见。所以,房地产企业税务风险管理委员会在具有企业内部税务管理人员情况下,还可以向社会内聘请专业税务风险管理人员。(2)税务筹划科人员。税务筹划科是税务风险管理落实主要机构,需要对企业涉税事项进行全面管理,进而税务筹划科工作人员必须了解税法内容,进而才能够开展日常管理工作。首先,房地产企业税务筹划科需要具有掌握税务有关知识的管理人员,改名管理人员还需要对税务风险管理工作有着一定了解,直接由房地产企业税务风险管理委员会进行统一管理;其次,房地产企业可以借助人员培训或者是外聘等方式,提升自身复合型人才数量,分配到税务筹划科不同税务岗位上面,从源头对房地产企业所存在的税务风险进行管理。

(五)明确税务风险管理岗位职责

房地产企业为了能够保证税务风险管理工作顺利开展,提升税务风险管理质量,就必须对税务风险管理不同工作岗位职责进行明确。(1)税务风险管理委员会职责。税务风险管理委员会作为房地产企业税务风险整体管理部门,必须从企业战略层面上,对房地产企业税务风险进行管理,提升房地产企业经济效益。首先,税务风险管理委员会需要参与到企业决策制定上面,为房地产企业管理活动运营提供税务风险管理数据,帮助房地产企业获取更高价值;其次,房地产税务风险管理委员会需要对税务风险管理制度进行制定及完善,定期对有关管理人员进行培训,构建完善税务风险管理制度,自动对房地产企业税务方面所存在的风险进行识别及评估,进而采取针对性解决措施。(2)税务筹划科岗位职责。税务筹划科岗位工作人员需要提升对税务风险管理工作重视程度,积极参与熬税务风险管理制度编制内,并且向税务风险管理委员会递交有关运营情况及处理结果,为税务风险管理委员会提供有关数据依据,同时对税务风险管理委员会进行监督管理。明确税务筹划科不同工作岗位职责,从源头对税务风险进行防范管理,增加税务筹划科与不同部门之间的关联,听取房地产企业内其他部门的意见。

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房地产行业作为国民经济的支柱产业之一,它具有广泛的产业关联性,可以带动多个产业部门的发展。但是,由于房地产行业经营的特殊性和会计核算的复杂性,加上房地产税收涉及的税种多,征管的难度大,税源控管存在较多漏洞,以致房地产行业税收流失问题较为严重,成为税收征管工作的难点。目前,在房地产行业税收征管工作中,主要存在以下问题:

(一)社会纳税意识不够,偷税现象比较严重。

由于房地产企业纳税人普遍的纳税意识淡漠,法制观念不强,财务管理混乱,一味地追求利益的最大化,导致偷逃税现象较为严重。首先是财务人员素质较低,对房地产开发企业会计制度、核算办法不熟悉、不了解,乱用会计科目、随意结转成本费用情况普遍;其次是有意隐瞒利润逃避税收,不记或少记收入,虚列成本费用;其三是财务制度形同虚设,设置“帐外帐”,开具虚假发票、白条现象比比皆是;其四是房地产代收款项不按规定申报纳税,如物业费、收视费、绿化费等。其五,房地产企业在项目开发前期投入资金大,经营周期长,其收益主要集中在房产开发的中后期。房地产企业从自身利益出发,对收取的预收款和银行按揭款不进行纳税申报或少申报,长期将这样的收入挂往来帐,把挤占税款后的资金用于滚动开发经营中或弥补注册资金的不足,这样以来,一部分税款就由占转偷,变成了无声消失。

(二)政策宣传力度不够,政策执行不能到位。

目前,在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节分别征收营业税及城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等税种。由于涉及的税种较多,其中“耕地占用税”和“契税”今年年初才交由地税部门征收,其相关的税收政策都在不断的修订完善中。因此,相对于房地产方面的税收政策不能及时、全面的送到纳税人手中,使一些纳税人无法对房地产相关税收政策有所认识。但由于房地产企业绝大多数是私营企业,这些企业的负责人往往是只将帐记在心中,根本不注重财务管理,更别谈了解相关的税收政策。如房地产企业从商品房的预售到办理房产证的过程中,由于一些销售行为的不确定因素,如应付款中的押金、定金、预收帐款中的预收款何时确认或转作收入核算认识不一。同时,房地产公司不积极配合也增加了征收难度,导致房地产企业相关税收政策执行不到位。

(三)税收征管力度不够,征管漏洞较为明显。

由于房地产行业的会计核算复杂,涉及税种相对较多,使得征管难度加大,再加上税务部门征管手段的落后,房地产行业税收基础管理工作不扎实,使得房地产行业的税收征管存在较多的缺失。主要原因:一是税务人员管理的不衔接。如房地产企业在开发前期主要涉及施工企业的建安营业税,开发中期主要涉及到销售不动产的营业税,而在开发中后期涉及企业所得税。在通常的税收日常管理中,税务人员偏重于营业税的征管,而忽视了对企业所得税的管理。二是部分税种征管不够。房地产开发项目多,时间长,现行的房地产企业会计核算制度与税收法规存在较大的差异,特别是对收入与成本的认定上分歧较大。三是行业税收管理措施不到位。如目前对企业所得税的征管,有核定征收、查帐征收,还有以工程为单位,待工程完工后进行结算征收等,而土地增值税则由于提供税款不多,计算程序复杂,以及预征政策落实问题,使得征管上存在较大的漏洞。四是发票控管力度不强。主要表现在:其一,施工企业结算不开具建安发票,无法确定工程成本。其二,房地产公司不开具销售不动产发票,在企业隐瞒有关情况时,难以确认收入,从而影响税款征收。其三,房地产公司与施工企业大量使用白条结算,混淆纳税义务时间,少申报收入。

(四)税收违法打击不够,稽查工作力度不到位。

房地产企业领取发票后,大肆开具“鸳鸯票”,恶意偷逃国家税收。发票管理的缺位,税务部门对发票违章行为的处罚不力,极大地影响了房地产及相关税收的管理。很多时候,税务部门只注重了当期征收,不注重回头检查,也不重视税源普查和重点税源的稽查工作,给那些少缴、不缴、甚至偷逃税款的人有机可乘,造成税源的白白流失。另外,对偷逃税的处罚不严,虽然刑法、税收征管法对偷逃税行为列有明文处罚的规定,但在实际工作中,税务部门往往以补代罚,以罚代刑,使偷逃税的人总存有侥幸的心理。如契税是一次性的行为税,涉及的纳税人面宽且复杂,事后监督检查,追缴税款相当困难。目前,产权交易双方或者中介机构采取瞒报成交价,订立假合同等手段降低计税依据以达到少缴税款的目的,由于税法对这类偷逃税行为没有相应的处罚条款,加上查处不严,致使开发商、中介机构以及产权承受人肆无忌惮地弄虚作假,偷逃国家税款。

(五)部门配合缺乏合力,激励制约手段欠缺。

税务部门在具体进行房地产税收征管过程中,一些基础信息房管、土地等部门,但由于彼此不属于同一领导部门,以及没有一个具体的法律或规章来约束相关部门对房地产业的协税护税行为,致使部门之间协调配合乏力。税务部门对房地产业税收的征管工作,普遍需要依靠相关部门的协助配合,才能掌握房地产企业的税源资料,但在实际工作中,出于种种原因很难形成部门合力,由于涉及的部门较多,其各自又有各自的管理程序,目前相互之间的合作只处于相互约定和协商的状态,遇到问题不能及时解决,必须召开部门间的协调会议才可解决,缺乏相应的激励制约手段,未能实现信息共享,难以实现房地产行业税源的源泉控制。

(六)税收费用负担过重,影响房地产业健康发展。

一方面费大于税现象极为严重,房地产开发企业所要缴纳的各种费用近30项(不包括取得土地价款和施工成本),内资房地产开发企业费用支出高达投资额的25%左右(不含税收支出),外商投资房地产开发企业的费用约占投资额的20%,高额的费用支出明显加重了房地产行业的整体负担水平,扰乱了正常的生产经营秩序,又大大弱化了税收的调控能力。另一方面,现行的房地产开发企业的税收种类繁杂、结构松散、税负偏高且存在重复课税问题,这些因素都从一定程度上影响了房地产行业的健康发展。

二、对房地产行业税收实施一体化管理的建议

针对房地产行业税收征管工作中存在的问题,为了提高房地产税收管理的科学化、精细化水平,进一步发挥税收的调控职能,促进房地产业的健康发展,有必要在现行管理体制下落实各项管理要求的同时,通过整合现有征管资源,实现信息共享,加强部门协调配合,搞好各征管环节连接,进一步加强房地产税收管理,实施一体化管理。

(一)强化税收政策宣传,营造浓厚的纳税氛围。

要采取多种形式加大房地产行业税收管理过程中的相关政策的宣传力度,采取送政策上门、纳税辅导上门、组织培训等方式理顺、沟通征纳关系。譬如利用强大的新闻媒体网络开辟房地产行业税收专栏,建立相关网站,启动相关税收政策语音热线、广播,印制宣传手册,举办相关政策培训班等,有针对、有重点地进行宣传,增强房地产企业的纳税意识,营造房地产行业税收良好的征收环境。

(二)革新税收征管措施,推进税收精细化管理。

具体来讲,从以下几个方面来入手:一是加强日常税收辅导。针对当前房地产行业纳税人普遍存在的纳税意识不高的现状,税务人员要经常深入房地产企业做好纳税辅导工作。如帮助企业理解认识国家有关房地产业的税收政策;帮助企业建立完整的财务核算体系;帮助企业审查其实现收入是否结转以及纳税申报是否正确等。二是完善“以票控税、栋号管理”办法,把房地产开发过程中涉及的耕地占用税、契税、建安和房地产营业税、土地增值税、印花税、企业所得税等全部纳入税源监控,对房产开发项目实行“栋号管理”,按施工栋号或商品房销售的栋号登记台帐,一栋一档,全面掌握每一栋号的成本、核算和销售情况,实施税源监控。三是加强发票管理工作,把房地产企业向用户收取订金、预售房款的票据全部纳入地税发票管理,定期检查房地产企业发票使用情况,核对发票的金额是否与房屋实际销售的价格一致,对违规操作填开的发票,严格进行处罚。四是加大税收检查力度,打击房地产业涉税违法行为。要切实推行税收管理员制度,要强化其管理职责,及时掌握纳税人在开发经营、财务核算以及纳税等方面存在的问题,根据情节、性质及时处理或移送稽查部门处理,及时有效地打击税收违法行为,提高稽查选案的准确性,加大对偷逃税等违法行为的处罚力度。

(三)加强联合控管力度,建立健全协税护税网络。

房地产行业的税收管理需要多方面的支持,因此税务机关要建立健全协税护税的控管网络,严密监控房地产行业税收的税源动态。

首先,加强与土地管理、房产管理等部门的联系,建立信息共享传递制度。把握土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易五个关键环节,全面掌握房地产开发企业的涉税资料,建立房地产税收电子档案,实行全程动态跟踪管理,及时发现新情况、新问题。如征收契税的税务部门或岗位要将土地使用权承受方及其承受土地使用权的交易信息,及时传递给管理房地产开发环节有关税收的税务部门或岗位;要将房地产转让方及其房地产交易信息,及时传递给管理房地产转让环节有关税收的税务部门或岗位;征收契税的财政部门要将获取的房地产交易信息集中传递给税务机关,税务机关再分解传递给有关税种的主管部门或岗位。同时,各税种主管税务机关或部门也要将实施有关税收管理过程中获取的房地产权属转移信息,及时传递给契税征收机关。

其次,以契税征管为契机,全面掌握税源信息。实施一体化管理,主要是以契税征管为把手,严格执行“先税后证”的有关规定,以证控税,堵塞漏洞,把住税源控管的关键环节,再通过征收机关间的配合,准确、快捷传递信息,实现信息的互通共享。凡不持税务部门监制发票和税票,房产、土地部门不予产权证照,从制度上堵塞税收流失的漏洞。税务机关要充分利用契税征管中获取的信息,明确责任人,跟踪掌握有关房地产税收的税源情况,对有关税收实施有效管理,提高税收的管理质量和效率。

第三,要利用现有的设备和资源,以当前契税征管中积累的信息为基础,对从房地产管理部门以及纳税申报过程中取得的信息进行整合归集,以县(市、区)为单位建立房地产税源信息数据库,通过信息比对堵塞税收漏洞。譬如,通过跟踪了解掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售、收款方式、收款时间等情况,利用契税征管中获取的房地产开发商销售商品房的信息,对房地产开发企业缴税情况,进行纳税评估,发现问题,及时采取有效措施解决,加强房地产开发企业有关税收的税收管理。又如,利用契税征管中获取的房地产交易信息,掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息,将转让方名称、识别号码,转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析。发现漏缴税款的,及时进行追缴,切实加强在房地产二级交易市场转让房地产的有关税收的管理。

(四)简化办税工作程序,提高征收工作效率。

税务部门应根据实际情况,采取有效措施,简化办税程序,优化纳税服务,方便纳税人缴纳税款。首先,要本着“就近”和“方便纳税人”的原则,采取与土地、房管、银行等联合办公的方式,真正方便纳税人,降低纳税人的税外成本负担。其次,全面推行“一窗式”管理。对转让或承受房地产应缴纳的税收,如营业税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税等,凡可在一个窗口一并征收的,可在交易双方办理产权过户或缴纳契税时一并征收。另外,为了方便纳税人,及时掌握二手房交易价格情况,可在契税征收场所或房地产权属登记场所代开财产转让销售发票。有条件的地方,争取在办理房地产权属登记的场所开设房地产税收征收窗口,争取将金融机构引入征收场所,以节省纳税人的纳税时间和纳税成本,努力提高办税质量和效率,树立起良好的税务执法形象。

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关键词:房地产税;税收征管;信息共享

中图分类号:F812.422 文献标识码:A 文章编号:1005-0892(2006)05-0027-04

房地产业作为国民经济支柱产业,对中国经济增长发挥着重要的作用。房地产税制是国家以法律形式对房地产业进行宏观调控的重要手段。建立和完善房地产税收体制,规范房地产税收征管工作,不仅是稳定财政收入的必然要求,更是巩固和发展宏观调控成果,保持国民经济平稳较快发展的重要条件。

一、我国现行房地产税制概况

(一)我国现行房地产税收体系

我国现行房地产税收体系按征税环节分类,可以分为在房地产流通阶段征税和在房地产保有阶段征税两种。

1.房地产流通阶段(转让、典卖)的税制构成

(二)我国房地产税的地位

房地产行业在国民经济中占有重要的地位,加强房地产行业的宏观调控是国民经济宏观调控的重要组成部分。因此,房地产税收不仅是维护国家税收和稳定财政收入的必然要求,还是保证房地产业健康发展、促进资源合理利用和保护公平竞争的重要宏观调控手段。

以城镇土地使用税、房产税、耕地占用税、契税和土地增值税为例进行分析,可以发现,房地产税收已是地方财政决算收入的重要组成部分,且其所占比重在逐年增长,到2004年,更是占到了地方财政决算收入的10%多。

房地产税税收收入除了年度间自然变化外,还与其具有的宏观调控功能有关。现以地方财政收入为基准,比较各年度城镇土地使用税、房产税、耕地占用税、契税和土地增值税的增长幅度。

通过对地方财政决算收入的年增长率和相关的房地产税税收收入年增长率的比较,可以发现,在2000-2004年间,地方财政决算收入以16.37%均速平稳增长。在2000、2002、2003和2004年,相关的房地产税收收入总体上以30%的速度增长,明显高于地方财政决算收入15%的增速。但2001年例外,该年地方财政决算收入的增长速度是22%,而相关税收总体增幅仅为11%,这与当时为了鼓励房地产市场的发展,政府通过税收杠杆进行宏观调控,致使各项税收收入增幅非常小有关。而2002年,这种局面有所改变,相关税收收入大幅度增长,这正是政府通过税收杠杆规范房地产市场的结果。由此可见,房地产税收政策在宏观调控中发挥着重要作用。

二、我国房地产税收征管中存在的问题

随着我国房地产业的快速发展,房地产税收收入大幅增长,已成为我国财政收入的重要来源。但是房地产税收涉及的税种多,税源散、纳税人广泛,在税收征管工作中还存在以下问题:

(一)纳税意识淡薄

我国房地产税收涉及的税种多,税目复杂,并且随着房地产业的迅猛发展,作为宏观调控手段的税收政策也在不断变化,而相应的税法法律制度和政策宣传力度不够,纳税人的纳税意识也比较淡薄。例如,《中华人民共和国房产税暂行条例》规定,房屋出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为12%。但在实际中,出租房屋取得收入的纳税义务人,普遍存在不知道要纳税、交哪些税、如何交税,或是知道要交税却虚报租金收入、拖延、逃避纳税义务等现象。据有关资料显示,目前我国城镇每年新增人口955万,新增269万对新婚夫妇,有相当一部分不具备即时购买房屋能力,需要先租赁房屋居住;另有数以千万计的流动人口需要在城市租房居住。但是,到房产部门进行住房租赁登记的不足30%,即70%以上的住房租赁成为“地下交易”,逃避管理,大量偷逃税。

(二)房地产估价制度不健全

在房地产税计税依据中,经常会涉及到土地、房屋的市场价格和评估价格。如《中华人民共和国契税暂行条例》第四条规定:“契税的计税依据:国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格;土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;土地使用权交换、房屋交换,为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定。”《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第九条规定:“纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收:隐瞒、虚报房地产成交价格的;提供扣除项目金额不实的;转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。”此类规定要求建立完善的房地产估价制度,辅助税收征管工作的开展。

但目前,作为税收辅助制度的房地产估价制度尚未完善。房地产评估人才缺乏,评估人员整体素质不高,评估失实和随意性较大已是不争的事实。而由征收机关参照市场价格核定成交价格或按照评估价格计算征收的规定,赋予征收人员很大的自由裁量权。在实际征收工作中,这种自由裁量权给税收征管工作带来诸多不便,征收人员往往不能很好地把握,导致税基侵蚀,税收流失,甚至孳生腐败和犯罪。

(三)房地产登记制度不完善

房地产登记制度具有权利确认、公示和管理功能,而房地产税是在房地产流通阶段和保有阶段征收的,涉及到多项权属转移、变更登记。如果拥有完善的登记制度,不但可以实现信息共享,加强税源管理,还可以“先完税,后办理权属登记”方式保证税收征管的执行力。而目前,由于房地产登记制度不完善,导致税收流失现象严重。房地产私下交易和出租而没有登记的现象相当普遍,极大影响了税收征管的力度。

(四)普通住宅标准界定不清

2005年5月27日,国家税务总局、财政部、建设部颁布了《关于加强房地产税收管理的通知》,规定:2005年6月1日后,个人将购买不足2年的住房对外销售的,应全额征收营业税;个人将购买超过2年(含2年)的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售,凡符合规定条件的,免征营业税;个人将购买超过2年(含2年)的住房对外销售不能提供属于普通住房的证明材料或经审核不符合规定条件的,一律按非普通住房的有关营业税政策征收营业税。在契税及土地增值税的征收工作中,也涉及到普通住宅的界定问题。由此可见,普通住宅界定问题对房地产税收征管工作有重要影响。

由于各地经济发展水平存在巨大差异,同一地区不同消费层次的居民对住房需求千差万别,普通住宅的标准也各不相同,特别是随着生活水平的提高,商品房中大面积、错层结构、复式结构房的出现,使普通住宅的标准更难界定,进而影响到房地产税的征管工作。

三、规范我国房地产税收征管的对策

(一)加强对房地产税收法律和政策的宣传

房地产税收具有税种多、纳税人广泛、纳税意识淡薄的突出特点。税收征管机关应针对以上特点,加强房地产税法宣传,做到税收宣传经常化、制度化,并围绕不同时期的税收工作重点,有针对性地开展宣传,培养和提高公民的税收法制观念,增强依法诚信纳税意识。

在税法宣传中,应以宣传房地产税收法律法规和政策为重点,并采取多种形式开展纳税咨询服务,有侧重地开展与个人纳税有关的税法宣传,灵活开展多项活动。如送税法进机关、企业、社区,召开税企座谈会,组织税法专题讲座和辅导培训,制作税法知识FLASH、公益广告牌等。增强纳税人依法自觉申报纳税意识,为房地产税收征管营造良好的依法纳税环境。

(二)提高税务人员素质

税务人员是税收征管的主体,其素质的高低,直接影响着执法公正性和执法效率的提高。因此,在规范税收征管工作中,应加强队伍建设,下大力气培养和建立一支忠于职守、廉洁奉公和能征善战的税务干部队伍。

在提高税务人员素质上,首先是加强邓小平理论和“三个代表”重要思想等政治理论学习,用正确的政治理论指导税收工作。二是强化税务职业道德教育,热爱税收,忠诚税收,牢固树立为社会主义税收事业奋斗终身的理想信念,坚持全心全意为纳税人服务,依法治税,文明征收,廉洁奉公。三是大力开展专业知识的培训教育和更新教育。专业知识应包括税收、企业财务会计、计算机、现行税收政策法规及其他法律经济知识。主要可采用集中培训和自学相结合的方式,鼓励自学,同时配套相应的激励机制,迅速提高税务人员的专业技能和执法能力。四是在大力开展专业知识教育的同时,注重实际操作能力的培养,即把所学知识技术能熟练应用到税收征管工作中,从而提高工作效率和工作质量,为纳税人提供高效优质的服务。五是改革相对僵化的用人机制,建立相应的竞争和激励机制,有效选用懂业务、善执法、反应迅速的干部进入关键岗位。着力营造不讲亲疏、不论年龄、不讲资历、重视形象、讲究能力的税务队伍建设的新环境。通过造就一支充满活力、效率和积极性的高素质的专业化的税务人员队伍,不断提高税收征管体系的运转效率。

(三)健全房地产评估制度

在房地产税收征管中,经常需要核定不动产的市场价格或评估价格,由于目前房地产评估制度不健全,大大削弱了房地产税实施的有效性。例美国的房地产税之所以成效显著,很大程度上得益于其健全的房地产评估制度。因此,加强房地产税收征管,不仅要完善房地产税的自身立法,还要尽快完善符合我国国情的房地产评估制度。

对于房地产评估制度,可以成立以税务部门为主、相关政府部门和评估专家组成的评估审理委员会,制定评税原则、内容、方法和程序,开发计算机评税系统,收集房地产评估资料,并进行评税实验,逐步培养和建立起一个能够独立工作的政府评估机构。同时,强化房地产产权登记制度,建立以计算机技术为依托的房地产登记、评估、税收征管的信息资料库,加强信息的有效管理和使用,增强房地产税收课征的有效性和严肃性。

(四)加强部门合作,实现房地产税收一体化

在房地产税收征管工作中,各级地方税务、财政部门应以存量房交易环节所涉及的税收征管工作为切入点,主动与当地的房地产管理部门取得联系,建立有效的协作机制,加强信息沟通,整合征管资源,优化纳税服务。

首先,各级地方税务、财政部门应与房地产管理部门建立紧密的工作联系,充分利用房地产交易与权属登记信息,建立、健全房地产税收税源登记档案和税源数据库,并根据变化情况及时更新税源登记档案和税源数据库的信息;定期将税源数据库的信息与房地产税收征管信息进行比对,查找漏征税款,建立催缴制度,及时查补税款。

其次,各级地方税务、财政部门在房地产税收征管工作中,如发现纳税人未进行权属登记的,应及时将有关信息告知当地房地产管理部门,以便房地产管理部门加强房地产权属管理。

再次,各级地方税务、财政部门和房地产管理部门应积极协商,创造条件,在房地产交易和权属登记等场所,设立房地产税收征收窗口,方便纳税人。对存量房交易环节所涉及的税收要贯彻实行“一窗式”征收模式,做到各税统管,简化手续,方便纳税入。避免交易后由纳税人单独到税务机关自行申报缴纳某一单一税种税款的做法。

最后,各级地方税务、财政部门要加强经常性的协调和沟通,统一对房地产交易价格的认定,保持相关税种计税依据或计税价格的一致性;严格界定享受优惠政策普通住房的具体标准,明确税收优惠政策的适用范围。

(五)认真做好税收分析工作

税务部门应严格执行《国家税务总局关于加强房地产税收分析工作的通知》,对营业税、所得税、城镇土地使用税、土地增值税、房产税和契税等税种的征管情况作出详细统计和分析。

在税收分析工作中,不仅要统计分析各税种征收总额、按不同税目细分的税收额,还应统计相关房地产指标。例如在统计营业税征管情况时,应分别统计以下指标:新建商品房竣工面积、销售面积、销售金额、已征税销售面积和销售金额及实际征收的营业税;个人将购买不足两年的住房对外销售的面积及征收的营业税,个人将购买超过两年的普通住房、非普通住房对外销售的面积及征收的营业税;房屋租赁面积、租金及征收的营业税。通过此类分析,既为税务部门进行下一轮征管工作提供指导,也为相关部门及时研究房地产市场变化情况及税收政策调整对房地产市场和财政收入产生的影响提供数据和资料。

(六)加大房地产税收稽查力度,建立独立的税务审计部门

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【关键词】房地产企业;土地增值税;核算管理

一、房地产企业土地增值税核算管理的意义

房地产企业土地增值税是该产业独有的税务种类,对房地产企业土地增值税核算进行合理的制度化管理,可以尽力让房地产企业的利益最大化,但纳税成本却最小化,这不仅仅可以推动房地产企业的管理水平,更可以推动整个房地产产业的发展,使其更能适应当前激烈的市场竞争。同时,税务机构也可以提高其工作效率,更好地为国家服务。

二、房地产土地增值税管理研究

土地增值税极容易被制度和国家宏观政策影响,为此相关单位机构做出了一系列要求,比如要求房地产企业明确房地产开发前征税范围,对项目建设费用支出作出明确的规划管理等,以此为房地产土地增值税管理的有效进行打好基础。

而房地产土地增值税管理在房地产建设各个环节中对于征范围及项目有不同的规定。比如建设之前对土地使用权和房产产权均不会征收税务,建设进程中不符合规定的环节及项目也不能逃避税收,在建设后期,更是要对相关项目进行针对性管理等,这一系列的明文规定都是为了房地产企业土地增值税核算的有效管理,为了房地产行业的健康发展。这些管理办法尽管带来了一定的好处,但也存在着不少弊端。

三、房地产企业土地增值税核算管理中的问题

1.成本支出不明确

税务相关机构在征收税务的时候不按实际情况进行,对应该要扣除的项目不予以扣除,要扣除的项目扣除的又太多。同时有些房地产企业核算过程中时常有作假行为,夸大或缩减项目建设成本支出的情况时有发生,不仅给税务机构的工作带来不便,一经查出更加给企业自身带来麻烦。所以,建立一套明确的核算管理制度来提高土地增值税核算管理水平及解决成本支出费用的问题是非常有必要的。

2.房地产企业收入不均一

国家相关条例明确指出房地产评估价格应该高于转让房地产的成交价格,但这却引发了计税价格偏低的问题,也对房地产企业的收入问题造成了影响。同时,税务机关在建筑物销售价格的问题中,征税时不按实际征收,也造成了计税价格偏低的问题。同时,各企业通过网络签订销售合同,这在无形中也为土地增值税核算管理带来了不便,所以应该要采取措施对其进行管理。

四、房地产企业土地增值税清算的核算管理改善建议

1.明确房地产企业土地增值税清算条件

国家相关条例指出,房地产企业工程已完成以及未完成却被转让出去的工程,其法定纳税人应该将土地增值税清算清楚,已完成或已转让的项目,相关税务人员可以按规定进行税务缴收。同时税务机关应该严格按照规章制度办事,符合条件的房地产项目一定要按时按量征收税务,税务机关与房地产企业要及时沟通,及时传达相关信息,提高税务清算效率。

2.明确房地产企业土地增值税征收项目

房地产企业应该对企业本身需要扣除的税收项目作出统一管理,明确的规定出应该扣除税收的项目,并且附上相关的审核证明。同时,相关检查机构应该严格检查房地产企业所出示的文件证明,避免违规扣除项目的税收情况对国家总体的税收情况造成影响。有些房地产企业会通过各种途径逃税漏税,这就更加需要税务人员明确自己的职能,明确土地增值税征收项目及其规定,准确有效地做好税收工作。

3.严格管理税务发票

部分房地产企业在各环节的项目建设实施中,会为了谋取一些不合法利益,利用一些手段开出一些假发票,所以税务人员应该更加重视这一方面,在房地产企业支付各项工程款时,税务人员要严格检查发票的真假,以防房地产企业作假;另一方面,税务机构可以在工程建设前期对相关项目的发票作出前期规划,方便及时做出调整和处理。

4.合理定价

房地产企业在销售阶段要建立出一套合理的价格系统,各企业要根据实际情况确定出要增加税收的的项目以及可以被国家优惠政策照顾的项目,合理缴纳税费,合理进行定价。在销售过程,企业可以根据实际销售情况对价格适时合理地进行调整,在满足国家土地增值税清算管理的同时提高自身的销售利益。

5.完善房地产企业土地增值税核算管理制度

完善房地产企业土地增值税核算管理制度,提高房地产企业土地增值税核算管理水平,需要房地产企业和税务机构两面的共同努力:

第一,房地产企业首先要有属于自己的一套完整的管理体系,对土地增值税核算的计算方法,要有自己的符合情况的一套算法,对不同的项目要有不同的处理方式,但同时要做到统筹兼顾,各项目结合起来,提高企业核算效益。

第二,税务机构对不同的税收项目要区别开来,按实际情况对税收项目做出处理,不仅在工程建设中要对房地产企业进行监督,工程完工后也要进行复查,避免有所遗漏。

五、结语

综上所述,房地产企业土地增值税清算的核算管理水平的提高是非常有必要的。如今的房地产企业,在土地增值税清算的核算过程中,在很多方面都存在这不按规定程序运行的问题。所以,税务机构要重视到这一点,并且要想出解决办法来改善当前的局面。只有建立出完善的土地增值税清算的核算管理制度,才能推动房地产企业健康向前发展。

参考文献:

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自1999年住房政策改革以来,特别是最近几年,我国商品房市场得到迅猛的发展,房地产税收增长迅速,成为地方税收的重要组成部分,更是地方政府收入的源泉之一。与此同时,基于房地产开发行业的特殊性、复杂性,给税收征管带来巨大挑战和困难,加大了税收征管难度。因此,在新的经济环境和税收形势下,如何加强房地产行业税收征收管理已经成为税务部门亟待解决的问题。

关键词:

税收;房地产税;征收

1房地产行业开发经营的特点

(1)房地产开发企业的建设周期一般较长、投资项目大多有规模巨大的特点,另外也有资金投入数额巨大且回收期长等行业特点。

(2)当前房地产企业多采用分期分项目分批次、滚动式的方式开发,并且跨城市、跨地区经营成为常态、开发形式各异等,这都是房地产行业成本核算复杂的主要原因。

(3)企业房地产开发业务包括土地的交易、土地平整,房屋的建造、销售以及持有出租等多个开发销售的环节,因而房地产开发企业涉及的税收环节也较多、涉及的税种繁多复杂,包括增值税、企业所得税、土地增值税、房产税、印花税等若干个税种。

(4)房地产开发企业在经营中面临着较高的风险。房地产业是一项较高风险的产业,其开发的产品单位价值高,负债经营程度也高,同时作为国民经济的风向标,房地产行业受国家经济政策的影响较大,面对的不确定因素较多,譬如市场因素、政策因素等都会对房地产业造成较大冲击和影响,决策稍有不慎,就会造成开发产品滞销,商品积压,导致资金周转不灵,甚至资金链断裂,令企业陷入困境。

2房地产开发企业税收征管存在问题

2.1内部原因

(1)部分税务人员在对房地产开发经营企业的征管不够重视、经验不足,专业水平和能力有待提高,譬如税务部门缺乏建造师、评估师等专业人才等。房地产行业所涉及到的税收问题相当复杂,专业性强,对税务部门的管理人员的税务专业水平和综合素质的要求都很高。而在实际的税收管理工作中,特别是基层税务人员接触较少,有的在管理上简直就是感到力不从心。

(2)税收征管精细化程度不高,税务部门内部大多没有对房地产开发经营企业的开发项目进行项目登记、备案管理,也没有建立独立的台账。对房地产开发经营企业的建筑安装业务、销售不动产业务都没有在税务部门专门开发的“两业”系统进行详细登记,没有充分利用好“两业”系统,对企业的开发、销售的情况未能及时掌握,未能做到有效监控。

(3)征管部门对房地产开发企业的日常管理手段单一,纳税信息掌握不对称,信息受限,造成税收征管不到位,特别是在核查过程中缺乏有效的手段,更是容易造成部分证据无法取得或者是虽然可以获取到有关凭证资料,但却需要花费过多的精力和时间,整体上影响了税务核查工作效果和最终成绩。

(4)税务管理工作主要是一种事后管理的工作,相对地说,管理工作的开展比较滞后,税务部门未能在房地产公司开发项目立项之初即时介入,这方面的不足对税务部门工作人员在对建筑施工成本的核查方面带来了较大难度。

2.2外部原因

2.2.1房地产企业对税收政策掌握不到位,纳税意识不强,财务核算不健全,税款容易流失

部分房地产行业财务核算不够准确,财务制度不够健全,财会人员配备不足且素质普遍不高,企业法人税法意识淡薄。比如未及时结转销售收入、将已实现的销售收入长期挂“预收帐款”等科目的情况,影响到企业所得税的正确计缴;或者在业务往来上做手脚,采取通过关联企业转移收入、多开成本费用发票等方式,造成少列收入多列成本费用的状况,造成税款的流失等等。

2.2.2目前在建筑安装环节虚列工程成本依然是房地产开发企业偷逃税的主要手段

房地产开发企业的建筑工程,往往存在着前期工程施工总量被后来的施工所覆盖、隐蔽的特点,但另一方面,税务部门工作人员反而因专业方向的差异,对建筑施工业务不太熟悉,这样,税务部门这一软肋往往就会被房地产开发商所利用,他们会为了增大税前扣除,而在建安环节虚列工程成本,从而降低利润额,以达到少缴不缴税款的目的。

2.2.3房地产中介机构自律不够,税务征管难度加大

现阶段,对房地产中介机构的行业监管仍不够到位,并且由于税收法律法规等制度也有待进一步完善,以及在各种利益引诱下,少数房地产中介机构为房地产企业伪造虚假的房地产项目结算审核书据提供各种便利,以上种种的因素都给税务部门的税收管理带来了更加大的难度。

2.2.4税收征收管理外部环境有待改善,协税护税机制有待进一步完善

房地产开发经营涉及多个部门,比如国土、房管、建设等多个职能部门,由于协税护税机制还不够完善,造成了部门配合不力的情况,部门间涉税信息不能共享,取证困难等,职能部门协作配合不尽如人意,就会更增加税收征管难度。

3加强房地产税收征管的几点建议

3.1开展形式多样的税法宣传,使纳税人自觉纳税的意识以及对税收法律法规的遵从度得到不断提高

要结合实际加强税法宣传,通过上街摆摊、发放宣传材料、宣传手册,在新闻媒介、税局公开网站上增设税收政策宣传专栏,或在QQ、微信等电子媒介上宣传以及举办税收培训班等各种各样的形式,及时、迅速地将国家房地产政策以及税收政策的变化、调整等告知企业,传送、告知每一个企业法人、财务核算人员、办税人员等,确保其吃准吃透政策,增强其依法纳税意识,使其知法守法,促使其自觉遵章依法纳税。

3.2加强对税务人员和企业账务人员专业知识培训,加强日常管理

一要加强税务人员的各类税收业务知识和法律法规知识培训,使每个税务人员不但精通专业知识,还要具有较高的法律素质,提高依法行政的意识和能力。另外除加强对税收的专业知识的学习外,更要增加不同行业的专业知识的培训和学习,特别是要注重与房地产开发企业业务相关的工程造价、评估等专业知识的涉猎,以满足税务核查的需要;二要调配各税务部门的业务能手不定期对房地产企业的法人和财务人员等进行纳税辅导,提高他们的财务核算水平和对税法认知度,减少房地产行业企业的纳税风险。

3.3对房地产开发产品实行项目化管理,提高税收征收管理水平

鉴于同一房地产企业一般都有多个开发项目,其所发生的工程成本、财务费用等支出都很难划分清楚,通常有成本费用的结转与登录的主营收入不匹配的情况,另外多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积等情况也普遍存在。基于以上的不良状况,应加强对房地产行业的管理,对对房地产行业税收的管理可采取项目化管理的方法,按国税发[2009]31号第二十六条的计税成本对象的确定原则来归集成本费用,建立健全的项目台账,比如包括项目建筑面积、商品房销售面积、可售面积、主营业务收入、主营业务成本以及费用分摊等,充分利用好“两业”系统资源,完整登记相关信息,构建全程跟踪的管理体系。

3.4强化重点税种管理,堵塞税收漏洞

强化企业所得税、增值税以及土地增值税等重点税种的管理。一是关注收入结转的及时性和成本结转的配比性等,并对几大税种的计税依据进行横向对比分析,以保证各项税收及时足额入库。二是对不同地域、不同规模的房地产开发项目分别设置企业所得税最低预警率,对税负低于最低预警率的企业要及时介入,进行纳税评估,分析原因。三是在土地增值税征管方面除了要随同流转税(增值税)预征外,对已办理竣工结算的房地产开发项目应严格审查土地转让成本及费用,及时进行土地增值税清算。四是要加强存量房出租增值税的监控。

3.5紧密关注房地产企业的关联行业,实现税收征收管理的无缝对接

本地区的房地产开发企业很多是集团公司或家族企业,同时经营着建筑安装、装修和房地产开发等多元化业务。部分房地产开发企业往往利用关联企业或者与施工企业的供需关系或者关联关系,虚列工程成本或转移营业利润,进而达到偷逃税款的目的。因此,必须强化对施工企业的税收管理,完善关联行业和关联企业的管理,从而提高房地产开发行业的税收管理水平。同时,依托计算机技术,搞好纳税评估。根据区域内房地产及关联行业纳税情况的相关历史数据,开展关联行业税负率、成本利润率、销售收入利润率、企业所得税负担率等指标的分析,按期进行纳税评估,对房地产开发经营实施有效控管。

3.6加强部门配合,齐抓共管促税收

一是积极协调相关部门,搭建信息交流平台。与财政、税务、国土、城建、金融、房产管理等部门形成合力,实现资料、信息共享,扩充、建设好协税护税网络,以促进房地产市场的健康发展。

3.7强化以票控税,实施精细化管理

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一、房地产企业偷逃税现象严重

自国家实行土地有偿出让、转让制度以来,房地产市场发展迅猛,私人拥有房地产的数量不断上升,全国房地产开发投资增长强劲。然而与迅猛发展的房地产业相比,我国房地产税收收入的增长却十分有限。据统计,1998~2003年,我国房地产开发经营总收入和财政收入总额的年平均增幅分别为25%和17%,而与此密切相关的房地产税收虽然绝对量增长也较快,但税收额占整个财政收入的比重始终维持在4.4%左右,增长非常有限,这与近年来整个国民经济持续稳定增长,房地产业迅速崛起壮大不协调(详见《我国现行房地产税制的博弈分析》,载于《税务研究》2005年第5期)。再从国家税务总局公布的“2006年度中国企业所得税纳税百强排行榜”看,竟然没有一家房地产企业入围。由此可见房地产行业发展与税收增长是严重失衡的。

房地产企业存在大量的偷逃税收问题。例如2003年南京市在房地产业税收专项检查中发现,被查的88户房地产企业有87户存在问题;偷逃税的房产企业竟然达九成以上。而且,令当地税务部门不解的是,多数开发企业向税务机关申报的是“微利”或者“亏损”。同样在2003年,北京市地方税务局对北京市房地产行业进行了专项检查,检查发现被查的58家企业中,96%存在问题。“这早就是一个公开的秘密!”杭州市某房地产企业副总不以为然表示,“你让房产企业都拍拍胸口扪心自问,谁没有偷过税!”由于房地产企业存在严重偷逃税款问题,国家税务总局下发的国税发[2005]12号文件,将房地产行业连续5年定为全国税收专项检查的重点,这说明房地产行业偷逃税问题的严重性。

二、房地产企业偷逃税的主要手段

通过近年来对房地产企业税收专项检查和涉税案件的审理,我们发现目前房地产开发企业偷逃税手段繁多,形式多样,常见的大致可归纳为以下几种。

(一)将合法收入转移或不记营业收入偷逃税款

一是房地产开发企业通过与其他单位合作建房等方式,以房换地,不记收入偷逃税款。部分房地产开发企业由于自身资金不足和征地的需要,抑或是拥有土地一方的利益需要,房地产企业与外单位签订联合建房协议后,用所建房屋换取土地,而所换价值不按规定确认销售收入,不按规定申报纳税。

二是房地产企业以商品房或门面房冲抵工程款不记收入偷逃税款。房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业,开发前期资金投入大,资金短缺严重,而建筑安装工程在承接建安工程时,为了顺利拿到所招投标项目,经常出现与房地产开发企业协议首先带资入场的现象。房子建成后,房地产企业就以相应等值的商品房或门面房冲抵建安工程款,以此抵免营业额,偷逃营业税、企业所得税。

三是房地产企业通过代收各种“初装费”及基金不记收入偷逃税款。按现行房地产开发企业运作方式来看,房地产开发企业在收取售房款之外,还收取部分代收代付或代垫款顶:如有线电视的初装费、网络宽带初装费、电话电缆初装费、煤气管安装费、房屋交易费、办证费、房屋维修基金、水电增容费等等各种费用。现行营业税政策规定,营业税的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用,包括代收、代垫款项。而房地产开发企业以企业实际没有取得代收代垫款项收入为由不进行纳税申报。

(二)通过土地评估增值虚增开发成本偷逃税款

按照建设部门的有关规定,房地产开发企业的资质规定了注册资本越多、开发规模越大,则资质等级越高。目前房地产企业有相当一部分是民营企业性质的有限责任公司,这些企业在初建时其注册资本不大。为了提高资质,这些规模较小的房地产开发企业利用购进的土地经初步“三通一平”开发后,进行虚假土地评估,虚增土地成本,一方面增大注册资本,提高资质,另一方面虚增土地成本直接记入开发成本,减少企业所得税税基。还有些房地产开发企业则与建筑安装企业相互勾结做假,虚增成本,多计成本偷逃税款。现行建筑安装企业的建安,主要实行由税务征收部门或管理部门的办法,只要缴纳营业税及附加,在开票“窗口”或征收部门都能开到,少数地方把建安营业税及附加作为“引税”的重要渠道,这就为房地产开发企业偷逃企业所得税提供了可乘之机。房地产开发商用支付3.3%营业税及附加的代价,就可以轻松的偷逃33%的企业所得税。

(三)采取“真借款、假按揭”偷逃税款

随着银行经营方式多元化的发展,金融按揭贷款购房方式作为一项新兴实用的服务项目,成为房地产销售业务中的主要方式。有的房地产企业为缓解资金压力,采取假按揭的方式,通过收集个人身份证、户口簿搞假销售,或窜通购房者,虚抬房价搞假按揭,骗取银行贷款来弥补资金缺口,在账目处理上不记销售收入,而是作为长期借款记账,偷逃国家税款。

(四)利用建安公司、销售公司等关联企业进行偷逃税款

随着经济发展,房地产开发企业也在向集团化方向发展,即房地产开发企业发展到一定程度后,利用自己的亲戚朋友注册成立了一些相应的建筑安装公司、销售公司、物业管理公司,使其成为控股公司或全资公司,然后将开发商品房的建安工程交由关联的建筑公司承建;将房地产的销售业务分离出去,经营其房产开发企业的销售业务、广告业务等;物业公司则代收房产开发公司一切价外费用,如代垫代付维修基金等费用。这些关联企业通过订立各种假合同等手段,相互调控收入及利润,以达到偷逃税款的目的。

(五)人为造成账务核算混乱进行偷逃税款

其手段主要有以下几种:

一是不结转收入,不核算成本。房地产开发资金使用成本较高,应缴纳税款金额较大,部分房地产企业为节省财务费用,主观上存在拖延缴纳税款的故意。从近两年对庐阳区所辖房地产开发企业的调查、评估情况看,普遍存在预收款不结转收入申报纳税的情况,其中合肥祥源房地产开发有限公司涉及到的企业所得税税额达670万元。

二是不按财务制度和税法规定确认收入的实现和开发成本的结转,而是根据企业的经营、融资的需要随意确认收入和结转成本。国税发[2006]31号文件明确了完工产品的三个条件,新的文件有效地遏制了企业故意延迟结转收入的现象。

三是利用行业特点,人为调整成本。房地产开发公司往往利用房地产项目开发时间长的特点,将几个开发项目不易区分的成本混在一起,设置一个“共同费用”账户,不按照权责发生制原则和配比原则结转经营成本,根据收入情况利用“共同费用”账户随意调整成本,形成“明亏暗盈”,达到偷逃税款的目的。

(六)通过“预提费用”虚增成本偷逃税款

根据预提费用年末不得留有余额的规定及权责发生制原则,对开发建设周期比较长的房地产开发的预提费用,应按照税法有关规定,区别不同情况进行处理。但许多房地产公司“预提费用”账户中提取的费用年终存在大量结余。此类房地产开发公司主要采取两种方式虚增成本:一是按照规定的最高限额计列各项费用,而不是按照实际支付金额计列相关费用;二是继续提取国家已取消的收费,形成应付而付不出的各项费用长期挂账,通过“预提费用”等往来账户记入开发成本,从而达到不缴或者少缴企业所得税的目的。

(七)利用内外资企业税收政策的不同少交税款

由于我国房地产税制采取了“内外有别,两套税制并存”的政策,主要表现在:对内资房地产企业开征企业所得税,而对涉外房地产企业开征外商投资企业和外国企业所得税,且税率不同;对内资企业开征房产税和土地使用税,而对涉外企业则只开征城市房地产税,并且仅对房产征税,对地产不征税;对内资房地产企业开征城市维护建设税和教育费附加,而对外资房地产企业则不征收此项税费;对内资企业征收耕地占用税,而对外资企业不征收。此外,我国还对外资企业实行了全面的所得税优惠政策,使得外资房地产企业的税收负担过轻。所有这些都加剧了内外资企业之间的不平等竞争。一些内资企业为了钻政策的空子,达到少交税的目的,将公司注册为外资企业。这种“假外资真内资”的现象并不少见。

三、房地产企业偷逃税收的原因分析

房地产业是现行税制下缴纳地方税种最多的行业,涉及税(费)种类多达十几个,其中偷逃税比例较高的税种都集中在营业税、企业所得税、土地增值税、土地使用税、房产税等税种上。究其根源主要有以下几方面原因:

(一)我国现行房地产税收政策繁杂,给纳税人自行申报纳税带来难度,同时也为房地产开发企业偷逃税提供了可能。房地产市场的税制结构不合理。在房地产业目前的链条中,从土地使用权的取得到房地产的开发、转让、持有等诸环节涉及的税种有12个。由于涉及的税种多,且各税种的征收环节和计税依据各不相同,这些繁杂的税种和计算过程有点让内行记不住,外行看不懂,造成征管难度大,税源控管存在较多的漏洞,税收流失比较严重。首先,房地产市场的税费多,负担重,使企业税负重,增加了建房成本,让部分房地产企业偷起税来“理直气壮”。其次,房地产开发阶段税费少、税负轻,而流通环节税费多、税负重,这种税制结构更进一步鼓励了房地产企业投机,致使逃税现象严重。此外,内外有别的两套税制,导致房地产市场上的不公平竞争,也使得内、外资房产企业的偷税手段更复杂、更隐蔽。

(二)房地产开发企业具有较复杂的社会背景,成为房地产开发企业偷逃税收的有利条件和逃避打击的保护伞。目前房地产开发企业大致可分为两类,一类是职能部门下设的“三产”或“集体”企业,利用部门优势从事房地产业开发;另一类是一部分下海经商的能人和部分具有一定社会背景和社会活动能力的人,组建了有限责任公司(有的实际就是一个人的股份,实为个体老板),他们与政府及相关职能部门有着千丝万缕的联系,或具有很强的活动能力,才能在项目立项、融资、开发、销售等多环节中闯关成功。因此,为了追求高额利润,抓住行业经营的特殊性,他们利用其自身影响力和拥有的各种社会资源干扰和影响着房地产税收的征管,抓住税收监管的空档和漏洞以及对偷逃税的处罚不力等因素,采取各种复杂隐秘的手段,千方百计偷逃国家税收。同时,由于房地产企业不仅能给地方政府带来滚滚的财源,而且能为地方政府树立良好的社会形象,在短期利益驱动下,地方政府或多或少地对房地产企业进行干预,无形中为房地产企业偷逃税款充当了“保护伞”。如有的地方政府为加快城市建设,减轻财政支出压力,在招标的房地产开发项目中附加配套开发建设项目,并越权做出税收减免承诺,要求税务部门提供税收优惠,或擅自扩大税收优惠政策享受的范围,严重损害了税法的权威性和严肃性。

(三)房地产开发的环节过多、时间过长,为房地产开发企业偷逃税提供了可能。从房地产开发企业业务流程看,一个合法的房地产开发企业,要经历土地使用许可证的申请、房地产开发项目立项和投资计划审批、规划和施工许可申请,而在办理这些申请和许可期间,已经发生了部分开发成本及费用,但这些成本费用的支付都是在税务管理和纳税申报事项前发生的。税务部门在房地产开发企业开发产品事后才能介入管理,因而不能有效监控、准确掌握房地产开发企业在房地产开发过程中形成的成本费用信息。加上目前现行税收政策规定土地增值税的计税依据是土地增值额,企业所得税的计税依据为应纳税所得额,而房地产开发企业利用其产品开发周期较长或先后滚动开发的行业特性,不按财务制度和税法规定进行正确的财务核算和纳税申报,使得房地产行业成了偷逃税的重灾区。

(四)税务机关对房地产企业涉税违法行为打击力度不够,监管不力,客观上为房地产业偷逃税款提供了机会。首先,税务机关与其他行政管理部门之间的房地产开发项目信息交流较少,自身也不具备收集相关信息的手段,无法在房地产开发过程中有效地参与管理和监控,客观上给了房地产业纳税人偷逃税款的机会。其次,税务部门的税收检查一般是以年度为单位,但房地产企业大部分都是跨年度、跨地域滚动开发,流动性比较大,很容易造成亏损的假象。不少开发商往往是一个楼盘还没有卖完,没有等到结算,就用卖房款去开发另一个楼盘,尽管一个一个楼盘销售了,但是账面上却一直是亏损的。还有的开发商拿到一个项目成立一个公司,等这个项目完成后立即注销旧公司成立新公司,利用“注旧办新”的方式偷逃税款。再次,税务人员在查处涉税案件过程中受到各种因素干扰,以补代罚、以罚代刑,导致行政处罚力度低。偷逃税成本低廉是造成该行业纳税人屡查屡犯,屡教不改的重要原因。

四、防范和治理房地产企业偷逃税的对策

为加大对房地产开发企业的税收征管和检查力度,国家税务总局近年来连续出台相关政策,如国税发[2003]83号《关于房地产开发企业所得税问题的通知》、国税发[2004]100号《关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》、国税发[2005]82号《关于进一步加强房地产税收管理的通知》和国税发[2006]31号文件。这些文件明确规定加强房地产开发企业的税收征管。各级地税稽查部门也加紧了对房地产企业的专项检查,但要根本上解决房地产行业偷逃税问题,除加强税收征管,加大查处力度外,关键是要加快税制改革,建立比较公正、合理、科学的房地产业税制。

(一)全面构建实施房地产税收一体化征管体系,实现房地产行业各税种的系统控管,从征管环节防止房地产业税收流失

从房地产企业偷逃税款的手段和原因来看,纳税人偷逃税款发生在房地产开发的每一个环节。因此,要遏制房地产企业偷逃税行为,需要税务部门对房地产开发各环节进行跟踪,强化对房地产业的全程监控。由于涉及的税种多,税收征管难度大,税源控管存在较多的漏洞,税收流失比较严重。但是,房地产税收诸税种征管所依据的基础信息大致相同,通过实施房地产税收一体化征管体系,可以强化房地产税收诸税种的税源控管,从而减少税收流失,使房地产税收管理的科学化、精细化提高到有效的水平。强化房地产税收一体化管理,重点应采取以下五个方面的措施:

一是税务部门要与计划管理、土地管理、城市规划、房产管理等行政部门建立信息传递制度,掌握房地产开发企业的涉税资料和相关信息,并建立档案,全程跟踪,努力获取企业建筑成本等信息。为了增强纳税人信息的真实性,税务人员在取得纳税人税务登记资料后,应到现场进行实地调查及到相关部门核实情况。税务人员只有通过实地调查和核实,才能杜绝超范围享受税收优惠的现象发生。

二是统一执行房地产交易企业所得税和土地增值税的预缴制度,对所有的房地产交易收入在缴纳营业税时,一律先预征企业所得税和土地增值税,直至项目销售完毕进行结算后再对其进行清算,多退少补。

三是改进税收征管手段,提高管理效率。加大对房地产开发工程的成本审核和票据的审核管理力度,提高建安企业的工程成本真实性和准确性,尽量防止房地产企业利用假合同、假信息虚增成本,以达到偷逃税款的目的。对各房地产开发小区的房地产销售实行定向式税收管理,即每个住宅小区的商品房在收到预收款申报纳税时,税票、必须注明是哪个小区、哪一幢、哪一套房,同时设立台账,进行跟踪管理。

四是加强对房地产企业销售环节的监控。加快开发使用房地产交易管理信息系统,把房地产交易过户税收的受理、审核、审批、查询以及纳税通知书、完税证明书的打印等工作内容纳入信息化管理范围,实现全程网上办公和实时监控、查询,提高房地产交易税收审核的工作效率。

(二)强化对房地产行业的稽查,加大对房地产业偷逃税的惩处力度

建立房地产行业良好的纳税秩序,税务部门除了加强对房地产开发各环节的监控外,还应采取针对性的措施,加大对房地产行业偷逃税款行为的查处力度,以对偷逃税的纳税人起到一种威慑作用。一是加强对房地产行业的选案工作,提高选案的准确性。稽查部门通过对征管部门和房地产审核小组提供资料的分析,有选择性的对房地产企业进行重点稽查。二是努力提高税务稽查人员的素质,加强对税务人员职业道德教育和业务培训,增强道德修养,提高查账能力,并建立有效的监督机制,对稽查案件的质量实行定期检查,严格落实执法目标责任制,规范办案人员依法检查、依法处理。三是加大对房地产涉税案件的处罚力度。要敢于破除“人情税”、“关系税”,依照《征管法》的有关规定,对查处的偷税款及罚款,采取强制措施,依法坚决催缴入库;对大案要案,按照法律程序移送司法机关并对偷税者予以重罚,对法人代表和财务人员追究法律责任,让其再不敢有半点偷税逃税之心。