房地产税务管理范文

导语：如何才能写好一篇房地产税务管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：并购市场；房地产企业；税务风险；管理

一、并购市场概述

(一)特征分析

并购市场最明显的特征就是多种并购形式同时存在。其中，横向并购与纵向并购，甚至是多元并购和融资并购都是并存状态。而并购主体性质以及行业也具有明显的多元化特征。与此同时，民营企业与国有企业等多种类型企业，甚至是能源行业与高新技术等多种行业，都已经逐渐进入到并购发展阶段。其中，常见的并购方式就是现金收购股权、吸收合并以及资产置换等等，同时也可以将多种并购的方式结合来应用[1]。

(二)未来发展方向

第一，中国并购市场的规模将逐渐扩大，不管是在交易金额亦或是并购方面，实际发生的数量都有所增加。第二，以战略为基础的全球并购发展趋势明显。在全球一体化进程不断深入的背景下，价值链在企业运营环节中始终贯穿，其中，全球资金流与信息流等相互融合，实现了高度的整合以及重构。在这种情况下，国内资本市场与制造行业都实现了有机整合，一定程度上增加了人员与物质的往来。第三，并购的方式更加复杂。现阶段，中国并购市场中的并购方式已经由单一方式向着多种并购方式方向发展，一定程度上转变了原有的并购模式。

(三)并购市场发展的根本原因

第一，中国市场的开放性特征明显。自加入世界贸易组织以后，中国市场准入门槛也随之下降，更多跨国公司进入到中国的市场。与此同时，国有企业重组的速度加快。在这种情况下，并购市场发展的速度也随之提高，使得并购的数量和规模逐渐扩大[2]。第二，国企实现全面改革。国内大部分国有企业引入了私有资本，一定程度上提高了企业自身的竞争实力，所以更多民营企业通过市场经验以及机制来获得控制权利以及经济利益，使得国内企业并购的主动性随之增强，进一步推动了内资并购的全面发展。

二、房地产企业税务风险管理的具体要求

首先，空间全方位性的要求。房地产企业的税务风险管理空间范围涉及到了经营活动各方面，而且所有的生产与经营活动都应当开展税务风险管理。对于企业治理结构、制度建设以及财务管理的安排，一定要对税务风险管理给予综合考虑。与此同时，在对资源进行配置的过程中，同样需要考虑到人力、物力以及财力等多种资源，优先考虑企业自身的税务风险。其次，时间全过程性的要求。在企业生命周期中，必须要融入税务风险管理。其中，企业发展阶段不同，管理的重点也存在差异，所以，在开展税务管理工作的过程中一定要高度重视企业发展阶段的实际情况，进而合理地制定出工作的重点，与税收政策相互结合，对各种税务管理方案予以深入地研究，为企业的可持续发展提供高质量的服务[3]。最后，管理全员性的要求。在企业税务风险管理过程中，需要包含企业内部所有工作人员。其中，一定要保证企业内部全部工作人员都能够参与到税务风险管理工作中，而且税务风险管理同样关乎工作人员自身经济利益。

三、并购市场背景下应对房地产企业税务风险的有效途径

(一)提升税务管理流程的科学合理性

房地产企业在自身发展的过程中，应当将财务管理当中的税务风险管理内容合理地融入到发展战略当中，并且给予高度的重视。与此同时，应当不断加强会计基础工作管理的力度，对于会计要素确认进行严格地规范，同时还应当保证会计处理方法选择的合理性。基于此，应建立并健全企业税务风险预警体系，重视相同经济活动事项的开展，以保证这一经济活动事项的财务、税务以及会计实现协调地发展。

(二)注重税务工作的文档管理作用

首先，房地产企业应当重视发票管理工作的作用，安排专业人员负责，以保证及时核对采购的发票，同时及时核销销售的发票。其次，要加大税务文档管理力度，积极构建系统化的事务文档机制，实现书面资料向电子文档的有效转换，并且同其他税务电子文档进行统一地管理，科学合理地制定出书面资料借阅登记的机制[4]。

(三)全面培养涉税工作人员自身素养

在并购市场背景下，房地产企业一定要积极培养企业内部的涉税工作人员，将涉税事务作为出发点，对人才的引进与选拔等给予高度重视。除此之外，税务主管部门还应当为房地产企业提供具有针对性的税务指导，以保证房地产企业征税工作的顺利开展。四、结束语综上所述，基于并购市场的快速发展，房地产企业税务风险管理工作的开展也同样面临着严峻的挑战。为此，文章针对房地产企业税务风险管理工作进行了相关性的研究与探讨，通过采用合理的措施不断有效增强税务风险管理工作的效果，以保证房地产企业更好地在并购浪潮中取得理想的发展成绩。

参考文献：

[1]魏标文.并购市场背景下房地产企业税务风险管理[J].科技创业月刊，2016，29(10)：36-37.

[2]孙雪华.对房地产企业税务风险管理及控制的探讨[J].会计师，2014(19)：73-74.

[3]陈宗平.房地产企业税务风险及其管理措施探讨[J].行政事业资产与财务，2014(15)：47-48.

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关键词 营改增政策 房地产开发企业 财务管理 税务管理

在我国经济转型期间，营改增政策的提出，不仅优化了我国税收制度的结构，而且还有效地避免了重复征税现象的出现，对国民经济与社会之间的协调发展起到了很好的作用。在这大好前提下，房地产开发企业想要保证并提升企业财务管理的工作成效，财务管理人员就必须要紧抓营改增政策实施的契机，对其给企业财务与税务管理方面带来的影响进行全面分析，在提高其实施成效的基础上有效地促进房地产开发企业进行更好的转型升级。[1]

一、营改增政策的概况

营改增政策是我国税制改革的重要内容，其主要是将企业应该缴纳的营业税变更为增值税，而变更后的增值税不仅包含营业税，而且还包括有产品增值后产生的税款。我国自2012年开始试点以来，营改增政策的实施已经覆盖各行各业，主要包括交通运输业、现代服务业、铁路运输业、电信业、建筑业、金融环保业以及不动产业等。在营改增政策实施以前，我国房地产营业税的税率为5%，建筑行业营业税的税率为3%。而在营改增政策实施以后，根据财政部与国家税务局联合下发的《营业税改征增值税试点方案》中的相关规定要求，房地产和建筑行业的营业税税率要提升到11%，[2]这从根本上影响了建筑业与房地产业的经营和发展。其具体影响从以下两个方面进行分析，即对房地产开发企业财务管理和税务管理的影响。

二、营改增政策的实施对房地产开发企业财务管理的影响

在房地产开发企业的财务管理中，营改增政策的实施对其产生了诸多影响，主要表现在以下几个方面：

（一）对房地产开发企业负债表的影响

固定资产作为房地产开发企业经营发展过程中的重要组成部分，其一旦发生变动会直接影响到房地产开发企业的整体结构，从而影响到房地产开发企业的资产负债表的数据波动。从营改增政策实施以来，房地产开发企业固定资产的原值入账金额和累计折旧都相应地减少，而且房地产开发企业除去本身应缴纳的营业税之外，其期末余额也相应地降低。在这种情况下，营改增政策的实施会使得房地产开发企业的资产负债金额得到降低，而其内部的流动资产与负债的比重则会提升。同时，从长远发展来看，营改增政策的实施还推动了房地产开发企业自身的发展规模，对其发展制度的建设还能起到完善的作用。

（二）对房地产开发企业利润表的影响

从现阶段来看，营改增政策的实施对房地产开发企业利润表的影响主要包括长期影响和近期影响。从长期影响来看，营改增政策的实施不仅起到有效降低房地产开发企业的纳税成本和负担的作用，而且对房地产开发企业来说，为其进行资金积累奠定了良好的基础，让房地产开发企业能够有更多的资金投入到其他项目中，避免资金被套牢，起到扩展企业发展项目的作用。而从近期影响来看，营改增政策的实施免除了房地产开发企业的原值税金，而税金金额和企业成本也得到了有效降低，从另一个方面来看对房地产开发企业经济效益的增加还起到了一定的促进作用。[3]

（三）对房地产开发企业现金流量表的影响

营改增政策的实施对房地产开发企业现金流量表的影响主要体现在三个方面：首先，营改增政策的实施使房地产开发企业的各项投资受到不同程度的影响。房地产开发企业为了得到更好、更全面的发展，承接多个工程项目，需要购置大量的施工装备设施，但是由于增值税的进项税额可以用于相抵，在一定程度就减少了房地产开发企业的现金流出情况。因此，在保证资金稳定的同时，可以让房地产开发企业有多余的资金用于投资其他项目。其次，营改增政策的实施使得房地产开发企业的现金活动受到了影响。在营改增政策实施之后，其中的增值税对于房地产开发企业的生产成本起到了有效降低的作用。最后，营改增政策的实施还使得房地产开发企业的筹资活动受到了影响。在如今的房地产行业，各个开发企业之间的竞争愈演愈烈，而为了更好、更多地占领房地产市场，企业就要不断地进行融资与筹资。营改增政策的实施让这种局面得到了很好的缓解，主要让房地产开发企业内部的现金流逐步壮大。但是，从长远发展来看，这种融资、筹资是具有阶段性的，具备很大风险隐患，反而会逐渐加重企业的负债金额。

三、营改增政策的实施对房地产开发企业税务管理的影响

在房地产开发企业的税务管理中，营改增政策的实施对其产生了很深的影响，主要从以下几个方面进行分析：

（一）对采购房地产建筑材料的影响

在房地产开发企业中，建筑材料的采购工作一直是重中之重。在采购房地产建筑材料时，不仅要注意采购的数量，而且还要着重注意质量，其中还包括一些大型的建筑材料，如钢筋，混凝土等，同时还有一些小型的建筑材料，如铁钉等。针对大型建筑材料的采购通常都是首选大店面，大店面可以根据自己的需求开具相关增值税的专用发票，若选择一些规模较小的店面进行采购，则无法开具出相关增值税的专用发票。因此，房地产开发企业在采购建筑原材料这一环节上就无法对税务的增值税情况实行进项扣除，从而增加了房地产开发企业的生产成本。[4]

另外，房地产开发企业在采购建筑原材料时，即使能够开具发票，但依照我国现有的税务法规定，建筑原材料的砂石、混凝土等也需要缴纳6%的增值税，而施工企业缴纳的施工成本税却比材料税要低上一个百分点，从这里也可以看出营改增政策的实施对房地产开发企业税务管理的影响。因此，企业想要更加适应营改增政策，就必须要不断地进行改革，对使用的物资材料进行相应的税收筹划。例如，可采用招标的方式来采购建筑原材料，在要求材料供应商提供专用发票的情况下再对建筑原材料的质量和价格提出自己具体的要求。

（二）对房地产建设人力成本的影响

房地产开发企业在进行房地产工程的建设时，离不开人力资源。现阶段，房地产企业的人力资源大多都是来源于农村的农民工，这些农民工在某种程度上解决了房地产企业人力资源稀缺的问题，而且也让房地产工程的成效获得了一定的保障。但这些农民工由于没有正规的劳务公司对其负责，其流动性也比较大，因此房地产开发企业在这方面也无法获取增值税发票。这样不仅使得房地产开发企业的税收支出得到了增加，而且也影响到房地产开发企业的生产成本。对此，可通过人力外包机构来获得人力资源，如人力劳务公司等，通过其出具相关专业发票来降低房地产开发企业的税收支出，从而降低企业生产成本。

（三）对房地产税务负担的影响

营改增政策的实施对房地产开发企业的税务负担情况也造成了影响，如上文所分析，在营改增政策实施以前，房地产与建筑业的营业税的税率为5%，而自从营改增政策实施之后，房地产与建筑业的营业税就提升到了11%。以某房地产公司为例进行分析，假设该房地产公司的年收入为1000万元，而生产成本为400万元，以增值税的税率11%和进项税率17%来计算，在营改增政策实施以前，1000万元乘以5%，计算出其营业税为50万元，而在营改增政策实施之后，最后计算出其增值税为40.97万元。从这里就可以看出，对于规模较小的房地产企业而言，营改增政策的实施显然是利大于弊的，但是对于年销售额超过500万元的房地产企业而言，只有进项金额大于营业收入额时，这项政策的实施才能起到降低企业税务负担的作用。对于房地产企业而言，由于其本身特殊的性质，在税务工作经常出现税上加税的情况，通过营改增政策的实施则有效避免了这种重复缴税的情况发生，在间接上也减少了房地产企业的税收负担，提升了企业的经济效益。

总之，营改增政策的实施，对于我国的房地产开发企业来说，不仅有利于企业税负的降低，而且在一定程度上还能优化企业的财务管理体系结构。在提升企业核心竞争力的同时，对于企业未来长期的发展具有非常好的促进意义。

四、结语

本文通过对营改增政策进行概况分析，探讨营改增政策的实施对房地产开发企业财务与税务管理的影响。对财务管理的影响主要体现在三个方面，即对企业负债表，利润表以及现金流量表造成影响。对税务管理方面造成的影响同样体现在三个方面，即对房地产建筑材料的采购，对房地产建设人力成本以及对房地产税务负担的影响。希望通过本文的分析与探讨可以让我国房地产开发企业对实施营改增政策所造成的影响有一个全面的了解，从而能够制定相应的对策措施。

（作者单位为成都地铁实业有限公司）

[作者简介：陈英（1978―），女，硕士，会计师，主要从事财务管理工作。]

参考文献

[1] 高涵.“营改增”对房地产开发企业影响分析[J].全国商情（经济理论研究）， 2015（21）：84-85.

[2] 陈素娣.“营改增”对房地产企业财务管理的影响分析[J].经营管理者，2016（09）： 62.

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【关键词】房地产业 税收制度 税收征管

国内在房地产业的税收征管上也做了很多相关性的研究，很多研究都是集中于对于房地产税收管理体系中实体法的分析上去进行的，而很少是与房地产税收征管方面的研究有关系的。邓子基（2007）指出，税收工作的主要内容是税收征管，要保证税收职能的发挥要靠税收征管，良好的税收征管能有力保障税制的贯彻实施，税收工作水平的高低要用税收征管来衡量。龚爱平、林芳华（2007）以房地产开发企业的视角上去分析，认为由于房地产开发企业的账簿设置和凭证不够规范、虚增成本、乱摊费用、收入核算不准确，从而加大了税收征管的难度。

一、我国房地产业税收征管中存在的问题

（一）税收制度层面的问题

我国房地产业税收的诸多问题根源于我国税收制度的不完善，这既包括税法层面的不完善，也包括税收部门日常执法的不严谨。

我国现行房地产税收制度“重流通，轻保有”。现行的房地产税制设计的主要税种集中在房地产的流通交易环节，而在房地产保有环节的相关税种非常少。现行中国房地产税制基本上是作用在销售环节上一旦租售，则数税并举造成房地产保有和使用环节税负畸轻而流转环节税负畸重。对房产而言保有环节的房产税对所有非营业用房一律免税失去了以财产税调节收入分配的作用。而在房地产流转环节，企业的实际平均税负达到40%以上，高于世界多数国家和地区的水平。

以费代税现象严重。房地产开发一个项目的运作需要经过若干个主管部门审批、把关。因此，以房地产为载体的行政收费也随之出现，各种收费不仅名目繁多，而且极不规范，税少费多现象比较突出。过多的行政收费项目削弱了税收的宏观调控功能降低了税收的严肃性，加重了房地产开发企业的负担，积压了企业的利润空间。

（二）税务管理当局层面的问题

相关政府部门协作力度不够。房地产业运行过程中需要多个部门的审批和许可，其中包含国土、建设、规划、房管等多个部门。然而，政府机构中还没有组建房产税收的互动平台，各相关政府部门各自为政，信息交流不畅，导致想要及时获取房地产业税源的准确信息非常有难度的。政府必须协调好这些部门的关系，从源头上加强合作，并且实现资源信息的共享，这样才能够使房地产税收透明化，才能够提高房地产税收征管的效率。

房地产业税收征管配套制度不完善。我国还没有建立统一完整的房地产登记系统和房地产价值评估体系。我国计算房地产税收，一般也不是以房地产评估价值作为计税依据，而是以房地产的账面价值和原值计税。在房地产价值变动频繁、幅度较大的市场经济中，税务管理部门亟需建立可靠的房地产价值评估体系。与此同时，在房地产流通阶段和保有阶段，涉及到的多项权属交易、变更登记等操作，只有建立在一个完善的房地产登记制度，才能消除房地产不做登记而随意交易和出租的严重现象，杜绝辅税收流失。 受制于我国还没有建立一套有效的纳税评估体系，这两套系统迟迟不能付诸实践之中，税收征管效率大打折扣。

二、完善房地产业税收征管的措施和建议

（一）完善相关税收政策

我们要针对房地产税收政策的一些缺陷，加大改进力度，力求每项政策科学、合理、可操作性强，不留漏洞。

进一步完善我国房地产税制结构。改变现有“重流转，轻保有”的状况，在税制设计上，要坚定“重保有、轻流转”的原则；在税种设置上，坚持“宽税基、少税种、低税率”的基本原则，尽量在房地产税收方面建立科学合理的制度，好整体提升房地产税收征收管理的水平和质量。

逐步消除以费代税现象。要尽快规范房地产开发过程中所涉及的收费项目，降低收费的额度。把这些收费项目归并到同一个部门管理，纳入政府的预算管理。这样既简化房地产管理程序又有利于减少房地产审批过程中产生的权力寻租现象，对防止腐败的产生也有重要意义。

（二）税务管理当局层面的优化

完善房地产业税收一体化管理。房地产税收涉及多个部门的系统工程，牵涉的部门广、落实的困难多、协调的难度大，仅靠地税部门的努力是很难达到预期效果的。首先，各级地方税务、财政部门应与房地产管理部门建立紧密的工作联系，充分利用房地产交易与权属登记信息，建立、健全房地产税收税源登记档案和税源数据库；定期将税源数据库的信息与房地产税收征管信息进行比对，查找漏征税款，建立催缴制度，及时查补税款。其次，政府要加强考核检查，加大对协税护税的奖励力度。同时要完善管理制度，在原来“先税后证、以证控税”的基础上，强化“以票管税”，凭房地产开发涉税事项转办单、分户销售不动产发票、房屋销售办证明细表办理权证手续。

完善房地产税收征管配套制度。首先，强化房地产产权登记制度。完备的房地产产权登记制度是房地产税收顺利实施的重要保障。发达国家大都具有十分完善的房地产产权登记制度并辅之以高效的信息管理手段这样就能避免房地产私下交易，打击房地产市场的违法交易行为。其次，完善房地产价格评估制度，建立房地产评税机构。一方面，要加强对房地产价格评估理论和方法的研究，逐步形成一套符合我国国情的房地产估价理论、方法体系，为房地产税收计征提供科学的依据；另一方面，要在税务部门内部建立评税机构和专职评税人员，加大房地产税收征管的力度。

参考文献：

[1]邓子基.建立和健全我国地方税系研究[J].福建论坛人文社会科学版，2007，（1）.

[2]杨继瑞.房产税征管系统完善与现实把握：源自偷沪试点[J].财政金融，2011，（3）.

[3]崔志坤. 中国开征物业税（房地产税）的路径选择[J].财政研究， 2010，（12）.

[4]杨华勇.“一体化”后的房地产税收现状[J].宏观经济，2009.

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关健词：房地产税收改革建议

Abstrict:Realestatereformistheprocessofrelatedeveryonemutuallyfightfortheirownbenefits.Thistextpassesestablishmentmodelcombineastoit''''scarryonanalysistherealestatetaxsystem''''sreformwantssomeproblemsfornoticingcurrently,forexampletheworthvaluationofhousepropertyandcontrolthecostofcollectstaxetc.,andputforwardsomesuggestions.

Keyword:Realestatetaxreformsuggestion

自国家实行土i地有偿出让、转让制度以来，房地产市场发展非常迅猛，私人拥有房地产的数量不断上升，全国房地产开发投资增长强劲，2000－2003年间房地产开发投资年均增速20%以上，远远超过同期GDP的增长速度。2004年全国房地产完成投资13158亿元，占当年GDP的9.64%，而与此相关的房地产税收虽然绝对量增长较快，始终维持在4.4%左右，与房地产业发展不成比例，说明我国现行房地产税制存在许多不合理的方面。

中国房地产业的迅速发展使房地产税收日益受到重视，国内目前对房地产税讨论激烈，然而改革房地产税收制度，特别是建立适应社会主义市场经济要求的新型不动产税，是一项十分复杂艰巨的任务，牵涉到亿万群众，涉及各方面利益的调整，从博弈论的角度出发房地产税制改革是参与各方利益的博弈过程，房地产改革能否达到预期效果，取决于双方的力量对比和策略选择。

一、模型分析

博弈论基本假定人是有理性的，从理性经济人前提出发，各博弈参与方都会考虑自身的目标和利益。从自身利益最大化角度做出选择。从利益相关度出发，房地产税制改革博弈的参与人包括：政府、房地产开发商、消费者。政府出于发展经济的目的，针对房地产市场发展现状，积级推动房地产税制改革，通过税收调节，对纳税人的利益进行合理分配，对稳定市场物价，防范房地产开发潜存的泡沫风险，促进房地产市场健康发展；改革整顿房地产行业市场，抑制过高房价，减轻了居民的购房负担，所以他们是改革的最大受益者和和宏观调控的决策者；从短期来看，房地产税制改革以及各配套措施的实施抑制房产开发商操纵、炒作价格，压缩了他们的利润空间，因此房地产纳税人是改革的利益受损者。政府处于强势地位，他对纳税人的不合作行为可以施以惩罚，督促他们进行合作。消费者作为房价的承受方没有太大的发言权，但他们人数众多，当房价超过一定程度就会产生消费者逆向选择，如个人集资买地合伙建房，或放弃购买意愿，使开发的房地产束之高阁，长期闲置，造成资源浪费。

（一）模型假设

政府出于经济长远发展的目的推行房地产税制改革，抑制房价的过度攀升，缓解购房负担，为了简化分析，我们假设政府与消费者为改革博弈中的推动方，推动方的策略是检查或不检查，而检查会促使纳税人依法纳税，但也会产生检查成本，博弈的接受方则根据时局相机选择纳税或不纳税策略。

如果推动方采取检查策略。在改革初期，开发商依法纳税，政府财政收入增加，同时房地产税收作为一种良税发挥其作用，推动房地产行业乃至整个国民经济的发展，同时消费者走出购房困境，有利于整个社会稳定。假设此时推动方收益为R，检查成本为C，且R＞C；政府对纳税人进行征税，使其利润减少，若其采取纳税的策略，其福利损失为T；若其采取不纳税的策略，隐匿收入，逃避纳税，当这种行为被税务机关发现，将对其进行罚款，金额为F，则开发商福利损失为T+F；通过对接受方进行惩罚可以弥补推动方部分损失，弥补的这部分损失为M，想当然M＞T。

如果推动方采取不检查策略，当接受方选择纳税时，其福利损失为T，推动方的收益为R，检查成本为0；当接受方选择不纳税时，其福利损失为0。

（二）博弈分析

在完全信息条件下，博弈双方知道对方面临的选择以及相应的收益，并根据对方的策略作出最优的选择。这意味着博弈双方都可能以一定的概率选择策略，实现自身利益最大化，这唯一的概率组合即混合博弈的纳什均衡解。

现设推动方选择检查的概率为p1，则其选择不检查的概率为1-p1，接受方选择纳税的概率为p2，其选择不纳税的概率为1-p2，双方的期望收益分别为E1，E2，则：

二、结论及建议

如前分析，房地产税制改革的过程是一个改革的推动方和接受方竞合博弈的过程，要想使改革达到最佳效果，控制政府部门在检查中所耗用的财力、物力、人力，同时对违反新税制的行为处以严厉惩罚。近年来学术界对房地产税改革的争论如火如荼，全体改革的实施还必须做好有关基础准备工作，搞好各项配套改革措施，尤其要注意以下几个问题：

1、建立公告、公示制度

上述博弈分析的前提是市场信息透明，而事实房地产从开发、流通各环节都存在信息不对称的问题。比如，政府部门对开发商的利润和开发商手中的土地储备量究竟有多少并不清楚，因此，政府部门应当从消除信息不对称的角度对房地产管理体制进行制度性改革，减少房地产行业私人信息拥有量，增加房地产开发建设的信息透明度，建立一个集土地供应信息、住宅开发信息、市场交易信息、政府政策信息等信息为一体的信息平台，并定期向社会公告、公示，以引导房地产市场持续、稳定发展。

2、建立完善的价格评估制度

房地产征税的基础是对不动产价值的评估。如果采用单个不动产评估的程序和方法，成本将很高昂，而且耗费时间，我们可以借鉴美国的整体评估（massappraisal）方法，这是运用经济计量模型和计算机系统进行评估的一套办法，要求有完整的土地和建筑物资料并且计算机数字化，而且要求有训练有素的专业人员，我国这方面的条件还不具备，这也是房地产税制改革滞后的原因之一。

3、控制税收征管成本

房地产的征税包括评估与征管，针对征管工作，美国各级政府征税不是由税务人员上门征收，而是由纳税人通过银行系统将支票直接寄到税务部门。目前我国已经广泛实行银行存款实名制，银行也已经实现全国联网，可以提供高效的个人支票服务，提高税务部门征税效率，降低税收征管成本。

4、征收房地产税要遵循“纳税受益”原则

房地受益论是指税收收入主要为纳税人服务，地方政府通过房地产税收收入提供地方公共产品和服务供给，使纳税人直接体会纳税受益，降低纳税人对交纳房地产税的抵触，有利于改革的顺利实施。

参考资料：

1.易加元税费改革中竞合博弈分析及其治理税务研究2006.3

2.丁成日改革和发展中国房地产税：理论问题与现实挑战财政与税务20063

3.王诚尧房地产税收要进行区别征税的重大制度改革财政与税务20063

4.郭松山黄绍华我国现行房地产税制的博弈分析税务研究20055

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一、关于房地产税收一体化征收窗口(以下简称征收窗口)的设立

各地方税务分局分别设立房地产税收一体化管理征收窗口。市区(含大凌河街道)征收窗口设在市地方税务局申报大厅。

二、关于房地产税收一体化税款的入库级次

(一)市本级

1、土地使用权出让、转让税款。

2、房屋所有者或承受者一方为市属以上单位的，进行房屋所有权转移时产生的税款。

3、市区征收窗口所征收的所有房地产税收一体化税款。大凌河街道办事处的该部分税收收入由市财政部门确定数额给予返还。

(二)乡镇级

房屋所有者或承受者双方均为所辖区域内个人或乡镇以下单位的，进行房屋所有权转移时产生的税款。

三、享受税收优惠政策的普通住房与非普通住房的划分标准

我市享受税收优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于同级土地上住房平均交易价格1.2倍以下(__市行政区域内住房平均交易价格为2200元／平方米)。不能同时满足以上条件的住宅为非普通住房。

四、关于土地、房屋权属变更的税收管理程序

(一)纳税申报

转让或承受土地、房屋权属的纳税人，在办理权属转移变更前，按照纳税申报的有关规定，向征收窗口提供有关纳税申报资料，征收窗口应向纳税人公示需提供的有关资料。

(二)纳税审核

1、征收窗口根据纳税人提供的纳税资料，确定应缴纳税种、适用税率、应征税额，经复核无误后，告知纳税人应交纳的税种及税额。对纳税人提供的计税价格、计税标准明显偏低的，征收窗口有权核定税额或指定具有资质的评估机构进行评估。

2、符合税收减免政策及不征税范围的房地产交易，征收窗口按照相关税收政策规定办理减免税手续或不征税手续。

(三)税款征收

纳税人依法缴纳税款时，征收窗口开具完税凭证和不动产销售专用发票，并按有关规定对已征税款分属地和级次入库。

(四)办理变更手续

纳税人凭契税完税凭证或契税减免手续(不征契税手续)和不动产销售专用发票到市国土资源、房产管理部门办理权属变更手续。

五、加强信息传递工作

市地方税务、财政、国土资源、房产管理部门根据房地产税收有关法律、法规和政策规定，建立和完善信息共享、情况通报制度。

1、市国土资源部门对以新办征用或出让、转让方式取得土地的和变更土地登记的，在办理用地手续的次月初5个工作日内向市地方税务局提供上月土地审批情况和相关资料。

2、对单位和个人将购买住房对外销售的，市房地产管理部门应在办理房屋权属登记的次月初5个工作日内，向市地方税务局提供上月权属登记的房屋坐落、产权人，房屋面积、成交价格等信息。

3、市地方税务部门从市国土资源、房产管理部门获得的土地、房产交易登记资料，只能用于征税之目的，并有责任予以保密。

六、加强部门配合及分工协作

1、市地方税务、财政、国土资源、房产管理等部门共同研究强化税收征管的办法和措施，通过多种形式沟通情况和信息，加强有关部门间的协作配合。

2、市国土资源局在办理土地使用权权属变更时，对没有出具缴纳契税、耕地占用税、土地增值税(或减免税)凭证的，不予发放土地使用权证。办理土地权属变更后，应将完税(或减免税)凭证或复印件和权属资料一并归档备查。

3、市房地产管理部门在办理房地产权属变更时，对没有出具契税完税(或减免税)凭证和转让销售不动产专用发票的，不予办理权属变更手续。

4、对于市国土资源部门、房地产管理部门配合税收管理增加的支出，市财政将给予必要的经费支持。

市地方税务局

市财政局

市城乡建设管理局

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一、关于房地产税收一体化征收窗口的设立

各地方税务分局分别设立房地产税收一体化管理征收窗口(以下简称征收窗口)。市区（含大凌河街道）征收窗口设立在市地税局征收科申报大厅。

二、征收窗口的具体工作职责

(一)受理房地产税收的纳税申报

(二)审核确认房地产交易过程中应缴纳的地方各税

(三)税款征收、解缴

(四)开具销售发票

(五)负责收集传递房地产税收各税种有关纳税信息

(六)建立纳税人档案，保存征管资料

三、实行房地产税收先税后证的管理办法

我市房地产一体化税收的征收管理采取与房产、土地部门联合控管、“先税后证”的征管方式。即房地产权属承受者必须先到税务机关缴纳相关各税后，凭契税完税凭证取得销售不动产发票，房产、土地部门凭房地产权属承受者出具的契税完税证和销售不动产发票办理房屋、土地证照。

征收窗口与土地、房产管理部门计算机连网、沟通信息，每月获取我市土地出让、转让、出租、划拨、拍卖以及房屋权属变更情况等信息，坚决避免房地产权属转移过程中相关税收的流失。

四、规范征管程序

(一)纳税申报

转让或承受土地、房屋权属的纳税人，在办理权属转移变更前，按照纳税申报的有关规定，向征收窗口提供有关纳税申报资料，征收窗口应向纳税人公示需提供的有关资料。

(二)纳税审核、认定

征收窗口根据纳税人提供的纳税资料，确定应缴纳税种、适用税率、应征税额，经复核无误后，告知纳税人应交纳的税种及税额

1、房地产交易价格的审核认定。对纳税人提供的计税价格、计税标准明显偏低的，征收窗口有权核定税额或指定具有资质的评估机构进行评估。

2、对个人转让房产征收营业税及附加的认定。20__年6月1日后，对个人购买的非普通住房超过2年对外销售的，按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。

3、对享受税收优惠政策的普通住房标准的认定。根据《凌海市地方税务局、凌海市财政局、凌海市城乡建设管理局、凌海市国土资源局关于凌海市房地产税收一体化管理的若干意见》中的规定，我市享受税收优惠政策的普通住房应同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下、实际成交价格低于2640元/平方米以下。

4、对个人购买住房的时间的确定。个人转让住房的购房时间，可按房屋产权证、契税完税证明或税务部门监制的销售不动产发票上注明的时间孰先原则确定。

5、个人所得税应纳税所得额的确定。

6、税收减免的审核。

对个人将购买超过2年的普通住房销售免征营业税的情况进行审核、对个人承受的普通住房实行优惠政策的情况进行审核。

审核认定环节应由纳税人填写认定表经征收窗口的审核人员审核认定签字后办理免税、纳税手续：

个人将购买超过2年的普通住房进行转让的，填写《个人转让普通住房免税认定表》，申请并办理免税手续。个人销售购买超过2年的非普通住房，填写《个人转让非普通住房差额纳税认定表》，申请并办理差额纳税手续。

7、对纳税事项审核认定的时间规定，审核认定由征收窗口具体负责，无法当时确认的事项请示各相关科室，时间不能超过三个工作日。办理减免审批手续的时间不能超过十个工作日。

(三)税款征收解缴

房地产一体化税收由征收窗口统一征收，并由窗口分级次入库。

1、市本级

(1)土地使用权出让、转让税款；

(2)房屋所有者或承受者一方为市属以上单位的，进行房屋所有权转移时产生的税款。

(3)市区征收窗口所征收的所有房地产税收一体化税款。大凌河街道办事处的该部分税收收入由市财政部门确定数额给予返还。

2、乡镇级

房屋所有者或承受者双方均为所辖区域内个人或乡镇以下单位的，进行房屋所有权转移时产生的税款。

五、销售不动产（转移无形资产）发票的管理。

各征收窗口在受理房地产权属转移申报时，应要求纳税人报送原购房屋的销售不动产发票，受理后将复印件做为申报资料存档。对于未报送销售不动产发票的纳税人，应要求其补报，否则不予受理。

凡是房地产权属转移需开具的发票，全部由征收窗口管理。

（一）存量房屋权属转移需开具的发票由征收窗口统一填开。

（二）增量房屋的销售不动产发票由征收窗口实行限量发放。房屋开发单位从征收窗口领取发票时，需由税收管理员签字，经征收单位领导审核，报主管局长批准。房屋开发单位应将发票的领取、使用、结存情况分别报送税收管理员与征收窗口。税收管理员及征收窗口应及时对发票的开具及申报纳税情况进行审核、比对，对欠缴房地产相关各税的纳税人，征收窗口可停止供应发票。

六、建立和完善 档案管理制度

各征收窗口要进一步完善房地产税收的档案管理制度，负责及时整理、收集房地产税收相关信息，实行规范化和档案化管理，为纳税户建立档案，一户一档。并每月将土地、房产的交易、纳税的相关信息传递给市局的有关部门。

七、加强对地产税收一体化管理工作的领导

为了保证房地产税收一体化管理工作的顺利实施，我局成立地产税收一体化管理工作领导小组，负责指导房地产税收一体化管理工作。领导小组下设办公室，

办公地点：农税科。

组长：

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我国实施分税制以来，中央政府的收入集中程度越来越高，地方税收收入在地方财政收入、全部税收收入中的比重呈下降趋势。“十二五”规划的税制改革对增值税课税范围的扩容会影响到营业税税源，进而影响地方财政收入。在现行地方税收体系中，房地产税收收入占地方税收收入的比重较低，地方财政对土地出让金的依赖程度较高，土地资源稀缺性决定了土地收益的可持续性较差。因此，完善房地产税收体系，稳定地方税收收入，对于地方税制建设有着重要意义。

一、我国现行房地产税收存在的主要问题

(一)税种设置不完整且现有税种分布不科学

目前,我国的税制结构体系中涉及到房地产行业的税种有耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地增值税、企业所得税、契税、个人所得税和房地产税。其中，房地产开发建设环节的税种包括耕地占用税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加；交易环节的税种主要包括营业税、土地增值税、契税、印花税；企业所得税、个人所得税主要是对交易基础上的收益征税。对持有环节征收的唯一税种是房地产税，但是对个人住房免于征收，2011年2月开始在上海、重庆试点征收房地产税。可见，我国现有的房地产税收体系中多数税种集中在房地产开发建设环节和交易环节征收，在房地产保有环节税种较少，尚无在房地产继承环节征收的税种。与同属于发展中国家的印度相比，我国的房地产税收体系还不够完善。印度政府十分注重通过强化农地课税制度实施对农地合理利用的调控，房地产税收在印度的税收体系中并不占重要地位，但是目前印度的房地产税主要涉及房地产保有税（富裕税、土地及建筑物价值税、地价税）、房地产所得税（公司所得税、个人所得税、农地收益税、土地及建筑物租金税、土地增值税）及房地产取得税（遗产税与赠与税），课税环节相对完整。我国现有的房地产税收体系中，多数税种集中在房地产开发建设环节和交易环节征收，在房地产保有和受益环节征税不足。

(二)房地产税收的收入功能不强

我国现行的税收体系中主要针对房地产课征的税收有房地产税、契税、土地增值税和土地使用税，其他税种属于一般税，课税范围涉及房地产行业。由于对自用经营房产征税以房产原值为基础，与市场价格脱节，而且对住房长期免税，导致房地产税在组织收入和调控房价方面的作用均受到影响；契税只在交易环节征收，由承受人支付，导致其在组织收入方面的作用不够持续；土地增值税是专门为调控房地产开发和交易征收的税种，但是由于计算相对复杂和管理不到位，很多地方的房地产开发企业都存在不同程度的欠税情况。因此，房地产税收对地方收入的实现和房价调控的作用都不够理想。从收入结构来看，2005至2008年房地产税收入占地方税收收入的比重分别为3.43%、3.38%、2.99%、2.93%；城镇土地使用税收入占地方税收收入的比重分别为1.08%、1.16%、2.0%、3.51%；契税收入占地方税收收入的比重分别为5.78%、5.7%、6.27%、5.62%；土地增值税收入占地方税收收入的比重分别为1.1%、1.52%、2.09%、2.31%。相比发达国家，我国房地产主要税种的税收收入占地方税收收入比重较低。国际上大部分发达国家都对土地和建筑物一并征收房地产税，如美国、加拿大、英国等。以英国为例，房地产税是唯一可以由地方议会决定征收的税种，占英国地方税收收入的比例达90%以上，占地方财政收入的比例也在60%左右，是其地方财政收入的第一来源。这些税收收入主要用于社区教育、医疗等各方面的建设。房地产税也是美国大部分的地方政府最重要的税收来源。

(三)我国现有房地产税收的调控作用较弱

首先，遗产税与赠与税长期缺位，导致房产的继承者（或受赠者）不需要承担任何税收负担或者承担少量税收负担就能取得大量财富，加剧了社会财富分配的不公。其次，房地产税对住房长期免税的政策使得住房所有者在持有房产期间基本不纳税，这就在一定程度上增加了商品住房的投资属性，增加了市场需求。从理论上讲，市场供求决定价格，在房地产市场供求相对平衡或者供不应求的状态下，开发环节和交易环节的税负会较容易地随房价或租金转嫁给购房者或租房者，从而推动房价的上涨。

(四)税收管理不到位

一个国家税收管理的水平一定程度上决定着税收职能的实现程度。在税制建设比较完善的情况下，税收管理越有效，税收环境就越公平，纳税人依法纳税的意识就越强。但是我国目前对房地产税收的管理还存在一定的问题。一是有些税种的实际征收率较低。如《房地产税条例》规定，对房产出租收入要征收房地产税，但是由于税务机关对于住房出租信息收集存在一定难度，在实践中实际征收率很低；土地增值税亦然，虽然国家税务总局多次发文要求地方税务机构清理土地增值税，但是由于受计算复杂等原因的影响，很多地方的土地增值税征收率也较低。二是已经形成的税收中还存在很多欠税。如河北省地税局公布的欠税公告显示，截至2009年7月30日，河北省存在欠税税额195250751.9元；欠税涉及的主要税种包括营业税、房地产税、城镇土地使用税、城建税、印花税、土地增值税等；欠税纳税人共计28户，其中房地产开发企业（建筑）12户，约占欠税纳税人总数的43%。欠税不仅会影响地方财政收入的实现，同时也会消弱税收对房地产市场的调节作用。

二、进一步完善房地产税收体系的政策建议

纵观国际上实行分税制较为成功的国家，一般是将财产税作为地方税收的主体税，而以房地产（不动产）为课税对象又是财产税的主要特征。我国实行分税制以来，比较重视中央税和共享税改革，地方税制建设相对滞后。到目前为止，地方税的主体税种尚不明确，从收入构成来看，营业税占比较大，但是营业税并不是完整的地方税税种。随着“十二五”税制改革规划的实施，营业税的范围会由于增值税的扩围而减少，影响地方政府收入。在现有地方税税制框架下，能够提供稳定收入的税源当属房地产行业。因此，笔者认为，应稳定并逐步减轻房地产流通环节的税收负担，完善持有环节和收益分配环节税收，特别是房地产税、个人所得税、遗产税与赠与税，使其逐步完善并成为地方税的主要收入来源。

(一)改革营业税

营业税属于流转税税种，是间接税。目前，营业税在房地产领域课税涉及三个税目：转让土地使用权、建筑业、销售不动产。应将目前开发商建造房产销售分别按建筑业和不动产销售计征营业税改为按照不动产销售征税，因为建筑业的收益也包含在房产价格内，合并征税简便易行，还可以减少房地产开发和流通环节税负，有利于房地产市场健康发展。

(二)进一步完善房地产税

上海、重庆已试点将住房纳入房地产税征税范围。此项改革一方面可以增加地方政府的财政收入；另一方面，在房地产市场供求平衡状态下会增加住房持有者的成本，从而抑制投机者持有住房的数量，抑制投资性需求，改变需求结构，促进房地产市场健康发展。但是只对新购住房征收房地产税缺乏公平性，使其调控作用大打折扣。因此，扩大房地产税征税范围需要对征税制度进行科学的设计，主要包括税率的适用、计税依据的确定方法、对生活居住必须的住房给予的优惠政策以及明确税款用途等。改革后的房地产税制度要简便易行。从税率设计来看，因为房地产税的征收以房价为基础，故采用比例税率形式不变，但是税率档次不宜过多。以上海、重庆试点为例，上海试点税率设计为0.4%、0.6%的差别税率；重庆试点税率为0.5%、1%、1.2%三档税率。如果多城市试点，可能会出现更多差别税率。因此，在房地产税试点的基础上应尽快统一税率，鉴于房地产税属于地方税，立法时可考虑设计有幅度的比例税率。长期来看，房地产税的征收应该以房产的评估价为基础。由于目前房地产税的征收以房产购置价格为基础，市场经济条件下房产的价格又在不断变化，因此以购置价格为基础征收房地产税与市场价格脱节，缺乏公平性。以评估价为计税基础可以保持税收与房价的联系，对纳税人比较公平。房地产税将住房纳入征税范围应以增加投资（投机）性住房的持有成本和不增加低收入阶层的负担为基础。因此，可以考虑按人均住房面积或套数设计免征额，个人持有的超过免征额的房产按规定征税，这样既不会增加中低收入群体的住房税收负担，还能在一定程度上抑制投资（投机）行为，从而达到缩小贫富差距的目的。另外，房地产税改革过程中要加强税务征收机关与房产管理部门间的信息交流，及时实现信息共享。这样，才能保证房地产税的征收效果。

(三)积极推进个人所得税改革

在房地产流通环节对转让土地、房屋的个人取得的收益计征个人所得税，税负不易转嫁，由售房者负担。因此，增加个人所得税能够在一定程度上抑制房地产投机行为。鉴于个人所得税有其特有的收入调节功能，而我国居民收入差距有不断扩大的趋势，对个人所得税进一步改革也是迫在眉睫。因此，增加房地产转让过程中的个人所得税负应与个人所得税制改革相结合，主要是对个人所得税的征收模式、计税基础和税率进行调整。从征收模式来看，综合征收或混合征收比分项征收更有利于体现纳税能力；从税率设计来看，累进税率比比例税率更能缩小贫富差距。房地产交易个人所得税要与个人所得税税种改革同步，如果个人所得税改为综合征收模式，则住房转让所得与其他收入一起按照累进税率计征；如果个人所得税改为分项综合的混合征税模式，则住房转让所得应并入综合部分累进征收，或者作为独立一项累进征收。

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房地产税作为有着悠久历史的税种，其在筹集财政收入和调解社会贫富差距方面有着巨大的影响作用。现今世界各国基本都建立的房地产税收体系，英国作为社会不平等、收入差距大的国家，通过90年代进一步进行房地产税改革，有效地解决了贫富分化大的情况，并保证了财政收入稳步增长。其完善的房地产税收体系对我国的房地产税改革有着一定的借鉴意义。本文通过对其房地产税制改革的本届、税制设计、实施效果，对我国房地产税改革提出一些启示。

关键词:

住宅税;营业性房地产税;英国;启示

自2005年，我国主要大中城市的房地产价格快速上涨成为全社会所关注的焦点。十年期间，我国的房价走势呈直线上升的趋势。面临着长期攀高的房价，对人民大众的生活负担愈来愈重。因此，无论是从经济发展的角度还是民生的角度上讲，房地产问题都是政府决策层和学术派着重进行探讨的问题。英国是全球最早完成现代化和工业化的国家，做为资本主义发达国家，社会上的贫富差距巨大、财富分配不均的现象始终存在着。其健全和完善的税收体制也有效地调价了贫富差距和财富分配。尤其是英国在征收房地产税方面，曾有效解决收入分配不均衡的问题，同时稳定经济增长。因此，英国在房地产税制方面有着一套完整、健全的体系。对于同样存在着贫富差距越来越大的情况下，我国借鉴英国房地产税制度及其改革是十分必要的。

一、英国房地产税的功能定位

(一)英国房地产税的特点1．重存轻流。在英国的房地产税征收体系中，十分重视对房地产保有税类的征收，包括房屋税和营业税，两项税收之和在地方财政总收入中所占比重达到30%以上，是最大的收入项目。但对房地产取得税类所征收的税收仅占其1%－2%。重视房地产保有环节的税收，轻视取得环节，有利于房地产的流动，避免业主因空置房产而低效利用。英国的房地产交易一般每季都超过40万宗，每年汇总的交易高达200多万起。2．地方财政收入的主要来源。英国的房屋税是完全由地方政府进行征收，以英格兰地区为例，房屋税在地方本级收入中的比重高达45%左右，在地方财政总收入的比重也在15%左右。地方政府通过房屋税筹集充足的财政收入，以此用于地方基础设施建设和教育事业等。营业税在中央政府向地方转移支付资金中的比重高达25%左右，占地方财政收入的15%－20%。因此表明营业税在地方财政收入体系中的地位也十分重要。3．完善的房地产税法体系及健全的评估制度。英国政府十分房地产的税收立法工作。英国议会先后多次通过不动产税改方案，所涉及到关于不动产的法律有《城乡规划法》和《土地赔偿法》等。据统计，英国国内税收局下属的房地产价值评估机构每年所汇总起来的房地产交易信息达到200万起，从而形成了完善的英国各地区的房地产估价系统。4．遵循市场经济原则和低税原则。英国房地产税制效率原则有利于实现居民的分配效应，利于其房地产税效率的有效资源配置，以达到其房地产市场合理发展的作用。同时，英国的房地产税制改革过程中，充分考虑到社会公平问题，在税制上贯彻实施了低税、减税、免税的原则，贯彻房地产中性的原则，极大程度上保证税收公平性。

(二)英国房地产税功能定位完善、高效的房地产税收制度，不仅可以增加国家的财政收入，积累资金用于城市建设，而且可以调整土地资源的配置，调节社会贫富差距。1．筹集地方财政收入的功能。英国在房地产税收体系中，主要设计了两个房地产税种，分别是住宅税和营业性房地产税。住宅税的收入是全部由地方政府进行征收，并将所得收入列入地方财政收入体系中，营业性房地产税则是上缴至中央政府，由中央政府按照一定比例拨付至地方政府。英格兰地区从2008年至2013年地方财政收入基本处于稳定水平。英国各等级住宅税的纳税额每年都会进行调整，自1993年设计住宅税到现在的情况看，住宅税呈稳步增长的趋势，使得地方政府有更充足的资金为居民提供优质的服务。营业性房地产税虽然在相邻年份有小幅波动，但整体呈增长趋势。就2013年英格兰地区财政收入构成来看从图中可以看出，议会税占英格兰地区财政收入的17%，转移支付的营业性房地产税占15%，构成了整体财政收入的三分之一多。由此可知，房地产税为地方财政收入的筹集所带来的贡献。2．调节社会贫富差距的功能。英国在住宅税税率设计上就体现了其调节社会贫富的本质。对于住宅，英国根据房产价值共设计了八个级别，规定40000磅以下的房产，只征收级别D的6/9，再高的级别按比例叠加。同时，英国政府还实施了详实的减免政策，体现了对小商业经营、低收入者、伤残人和未成年人的照顾，通过税收减免优惠对低收入者的收入支持，体现公平原则。①

二、英国房地产税制度对我国的启示

(一)将房地产税收归于地方政府财政收入，确立“明税、少费”的原则与英国相比，我国现行的房产税制度确实存在不合理的情况。在房产税改革试点的上海和重庆两地，房产税收入在两地的财政收入所占比例很小，据财政部公布的“2014年上半年税收收入情况分析”显示，今年上半年房产税完成959．01亿元，城镇土地使用税完成1061．71亿元，两者加起来只占上半年税收收入的3%。

(二)向“重存轻留”方向进行转变我国目前的房产税制度是着重房地产的转让环节，轻视保有环节。这样的税制设计思路，使得企业仅支付少量资金就可以获取土地，获取后，因保有环节征税力度轻，使得企业不需要再缴纳税金，长期的无偿占有导致严重的浪费土地，最终阻碍了房地产市场的合理发展。

(三)将“公平”放在房地产税制改革的首位我国在1978年至今三十多年的改革开放中，社会公平成为影响社会经济发展的重要因素。贫富差距、地区差距、城乡差距都已达到或超过国际警戒线。②

(四)建立和完善房地产登记和评估制度我国在逐步建立起房地产登记制度的同时，也要着手完善评估体系。建立并完善估价人员考试注册制度、估价机构的注册管理制度和估价执业管理制度。同时要积极引入第三方机构，由社会民间中介组织承担，即节省了时间成本和经济成本，又有利于征税过程中的开放、透明。

参考文献:

［1］郭驰．《英国地方税收管理的启示》［J］．各国税收纵横．2006－06

［2］樊华、叶艳妹．《英国房地产税制简介》［J］．海外税务，2005年第八期

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2006年5月，建设部等9部委联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，提出了包括税收政策在内的几项具体措施。根据上述文件精神，许多地方组建了房地产一体化办证中心，实行税务、国土、房管、工商等单位合署办公，为房地产税收一体化管理创造了条件，但这只是一个良好的开端，后面还有许多工作要做。地税部门要采取多种形式加大房地产行业税收政策的宣传力度，采取送政策上门、纳税辅导上门、组织培训等方式理顺、沟通征纳关系。利用新闻媒体开辟房地产行业税收专栏，建立相关网站，印制宣传手册，举办相关政策培训班等，有针对、有重点地进行宣传，增强房地产企业的纳税意识，营造良好的征收环境。

针对当前房地产行业纳税人普遍存在纳税意识不强的现状，税务人员要经常深入企业做好纳税辅导工作。要完善“以票控税”，把房地产开发过程中涉及的耕地占用税、契税、营业税、土地增值税、印花税、企业所得税等全部纳入税源监控，把房地产企业向用户收取订金、预售房款的票据全部纳入地税发票管理，定期检查发票使用情况，核对发票的金额是否与房屋实际销售一致，对违规操作填开的发票，严格进行处罚。与此同时，加大税收检查力度，打击涉税违法行为。要切实推行税收管理员制度，强化其管理职责，及时掌握纳税人在开发经营、财务核算以及纳税等方面存在的问题，根据情节、性质及时处理或移送稽查部门，有效地打击税收违法行为。

房地产行业的税收管理需要多方面的支持，地税机关要建立健全控管网络，严密监控房地产行业的税源动态。要加强与土地管理、房产管理等部门的联系，建立信息共享传递制度。把握土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易五个关键环节，全面掌握房地产开发企业的涉税资料，建立电子档案，实行全程动态跟踪管理，及时发现新情况、新问题。要将房地产转让方及其房地产交易信息，及时传递给管理房地产转让的税务部门或岗位；征收契税的财政部门要将获取的房地产交易信息集中传递给税务机关，税务机关再分解传递给有关税种的主管部门或岗位。同时，各税种主管税务机关或部门也要将有关税收管理过程中获取的房地产权属转移信息，及时传递给契税征收机关。

在具体操作中，可以以契税征管为契机，严格执行“先税后证”的有关规定，以证控税，堵塞漏洞，把住税源控管的关键环节，再通过征收机关间的配合，准确、快捷传递信息，实现信息的互通共享。凡不持税务部门的发票和税票，房产、土地部门不予办理产权证照，从制度上堵塞税收流失的漏洞。税务机关要充分利用契税征管中获取的信息，明确责任人，跟踪掌握有关房地产税收的税源情况，对有关税收实施有效管理，提高税收的管理质量和效率。

地税机关要利用契税征管中积累的信息，从房地产管理部门和纳税申报过程中取得的信息进行整合归集，以县（市、区）为单位建立房地产税源信息数据库，通过信息比对堵塞税收漏洞。通过跟踪了解掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售、收款方式、收款时间等情况，利用契税征管中获取的房地产开发商销售商品房的信息，对房地产开发企业缴税情况进行纳税评估，发现问题，及时采取有效措施。并利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场的有关税源信息，与有关纳税申报资料进行比对分析，发现漏缴税款的，及时进行追缴，切实加强房地产二级交易市场的税收管理。

地税部门应根据实际情况，简化办税程序，优化纳税服务，方便纳税人缴纳税款。要本着“就近”和“方便纳税人”的原则，不断扩大合署办公的部门单位，真正方便纳税人，降低纳税人的税外成本负担。其次，全面推行“一窗式”管理服务。对转让或承受房地产应缴纳的税收，如营业税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税等，凡可在一个窗口一并征收的，可在交易双方办理产权过户或缴纳契税时一并征收。另外，可在契税征收场所或房地产权属登记场所代开财产转让销售发票。有条件的地方，争取在办理房地产权属登记的场所开设房地产税收征收窗口，争取将金融机构引入征收场所，以节省纳税人的办税时间和纳税成本，努力提高办税质量和效率。

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一、房地产税税基评估的程序选择

（一）对评税机构设置的选择

在已实行税基评估制度的国家和地区中，有些国家和地区的评税主体为代表征税方的评估主体（政府或准政府机构性质的评估机构和人员）和代表纳税方的评估主体（往往是民间性质的社会中介评估机构或人员）共同来承担。但也有一些国家和地区，其税基评估机构主体是单一的。这种单一评估主体的确定有两种方法，一种是由非税务部门的政府或准政府性质的评估机构和人员来承担的，另一种是由民间性质的社会中介评估机构和人员来承担。这种单一税基评估主体往往会产生一些问题，其中最主要的问题就是由代表单方利益的评估机构作为税基评估主体时，其对税基的评估结果可能有失客观、公正和公平。

我国有不少专家建议由税务部门作为税基评估的行为主体。但是，假如由税务部门来负责整个辖区内的房产价值评估，必然要新增大量人员，这与我国政府机关人事制度改革目标不符，更重要的是，税务部门并非是对房产价值进行评估的专业机构，由它来评估不仅缺乏说服力，还将大大增加征税成本。

因此，在建立我国税基评估制度时，对评估机构的选择可以按下列顺序进行：（1）选择分别代表征、纳税双方的机构或人员作为评估主体，改变以往一直由征税部门单方面作为评估主体的状况。这一选择既能保证税基评估结果的公正性和公平性，又能保证征、纳税双方的合法权益。（2）假如我国税基评估还不能实行分别由代表征、纳税双方的两个以上的评估主体来承担时，则可以选择民间的社会中介评估机构作为评估主体，这样既可以发挥现有的社会中介评估行业的作用，又可以在一定程度上减轻政府部门的财政负担。当然，需要先对中介机构和人员进行税法及税基评估相关专业知识的培训。（3）如果我国税基评估只能由政府或准政府的机构作为评估主体，那么，为保证税基评估结果的公正性和公平性，税基评估的行为主体应由税务部门以外的政府部门来承担。在国外，由政府单方承担税基评估工作的，其评估主体也大多不是直接进行征税的部门。

（二）房地产税税基评估周期

以市场价值作为基础，对房地产按评估值进行征税，必须要考虑到市场价值变动的影响。因此，房地产计税依据的评估应定期进行。评估周期的长短主要受三方面因素影响：一是经济发展和其他因素（通货膨胀或环境改善带来的房地产增值等）；二是受制于重新进行评估的成本；三是房地产计税依据类型和是否具备现代化的计算机系统及合格的评估人员也在一定程度上影响评估周期。从实行财产税的国家来看，法国最近一次的财产税税基评估发生在1970年，从20世纪80年代开始每年对应税财产值作指数化调整；美国的一些地方每年或每两年进行一次财产税税基的重新评估：在丹麦，1982～1998年之间每个不评估的年份实行指数调整，从1998年开始决定每年都进行全面的重新评估；德国采用的计税依据是土地与地上建筑物价值，由于其经济发展较为稳定，市场价值变化不明显，其课税评估周期为6年，而事实执行的评估周期在6年以上。

我国在房地产税立法时，应在税法中明确规定税基评估的周期。就我国目前的情况而言，经济仍处于转型和上升期，经济波动在不同年份间表现得较为明显，房地产市场价值受经济发展及通货膨胀因素影响较大，评估周期不宜定得过长。同时，我国不同地区之间社会及经济发展不平衡，地区差异明显，评估周期不宜采取一刀切的办法，建议可由国家确定一个浮动期间，如在3～5年之间，由各省根据实际情况具体确定。这样，既可保证计税价格相对稳定，又能体现经济发展、环境改善等因素所带来的市场价值变化，保证财政收入目标的实现。

（三）申诉安排

房地产计税依据的评估量大面广，且其中涉及的因素及技术问题较为复杂。纳税人对评估值产生异议在所难免。因此，相关的法律法规应作出安排，以保证纳税人对评估结果申诉的权利。首先，在组织上。各地应设立独立于评估部门的专门的复核委员会，并组成评估专家团，在组织上保持独立性和权威性；复核委员会的主要任务是处理纳税人的申诉，以确保税负的公平和一致性；其次，要保证纳税人的知情权，税务机关对房地产计税依据进行评估后，应将初评的结果及房地产的有关资料在正式征收之前公布在有关的媒体或网站上，并给予一定的申诉期。在申诉期内，如果业主对计税价格持有异议，可以向评估机构申诉，若对申诉结果仍不满意的，业主可以向当地复核委员会申请复核，复核委员会应尽快将结果书面通知业主和相关评估机构，最终的计税价格应更加客观公正。

二、房地产税税基评估方法和技术

在房产价值评估中，不同的评估方式、参数选择和评估人员评出的房地产价值往往千差万别。如果这个问题解决不了，不仅会导致估值的混乱，导致房地产税不稳定和评估效率的低下，更重要的是，会导致权力寻租。要避免这些弊端，就必须确定一个便于操作的、明确的能被广泛认可的评估标准，这一标准既包括评估方法的选择、各类参数指标的选择，也包括调整、修正的幅度等等，以最大限度地确保评估标准的刚性而减少评估人员可以自由发挥的空间。

（一）基本评估方法

房地产税合理、准确的计税依据应是土地使用权和房产所有权的市场价值，计税的市场价值是通过评估得出的，但评估值的表现有多种形式。不同的评估方法将得出不同结果。常用的方法有市场比较法、收益还原法、重置成本法。从房地产评估实践来看，即使是同一房地产，采用这三种方法评估所得的结果有时也相差较大。一般而言（不考虑农用地），成本法的评估结果低于收益法的评估结果，而市场比较法的评估结果介于成本法和收益法之间。这是因为：成本法是从供给角度出发，收益法是从需求角度出发，而市场比较法则是从供求均衡角度出发的，供求双方达成交易的条件是使房地产使用带来的收益要大于或至少等于房地产的成本，其超额部分将由供求双方分享。此外，三种评估方法在具体应用过程中也受到一些条件的限制，存在不足之处。

采用市场比较法，需要有充足的房地产交易的完善交易资料，不适用于较少在市场上交易的应税房地产。如在一些房地产市场尚不成熟的地区，就很难采用这种方法进行估价。收益还原法的基本思想虽简单明了，但是在计算中确定适当的利率和预测房地产未来纯收益并不容易。对于没有收益的房地产或者收益无法预测的房地产，无法采用收益法实施评估，而且未来收益的估算也受到企业经营管理水平的影响。在实际操作中，还原利率的确定随意性大，往往对评估结果产生较大影响。从理论上讲。只要是可以估算其成本的房地产，都可以采用成本估价法。但是，现实生活中房地产的价格取决于其效用，而不是所花费的成本；房地产成本的增加并不一定能增加其价值，投入成本不多也不一定说明其价值不高。另外，采用成本法进行估价比较费时费力。难度最大的是折旧的计算，尤其是对陈旧的房地产，往往以估价人员的主观判断为依据，同样会影响估价的准确性。

国际上以市场价值为房地产税计税依据的国家通常是区分不同情况，如数据资料情况、市场状况、待评估房地产特点等，同时采用多种方法。具体而言，对于交易经常发生且有完善交易资料的房地产类型应优先采用市场比较法，如商品房、商业铺面等：对于一些很少发生转让而用于营利目的的房地产可采用收益还原法，如经济落后的地区，房地产市场发育不完全，缺少可比较的交易资料，可选择收益还原法；而对于一些特殊的房地产，既无法获得可比较的交易资料又无法通过使用者的角度确认其收益的，可采用成本重置法。

（二）税基评估技术——批量评估

同其他目的的评估不同，为得出房地产税的税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集；另外其他评估行为中往往对特定房地产进行个别评估，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。为保证房地产税的行政效率，需要将其征管成本中的评估成本有效控制在一定的范围之内。控制评估成本的目的通过运用批量评估实现。

在对不动产征收财产税的国家中，税基的批量评估已被广泛应用。批量评估的过程包括两个步骤：（1）对辖区内所有不动产进行基础数据的采集，数据采集渠道应着重从以下方面考虑：建立财产登记制度，通过要求纳税人定期或不定期地向税务机关申报，逐步掌握全市纳税人的房地产税源数据；建立与统计部门、房土管理部门等相关政府部门的数据资源共享机制，获取房地产交易数据、成本数据、收益数据等市场数据；与房地产中介公司合作，获取房地产市场数据。内容包括不动产位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、年代、材料、质量等，大量不动产的基本信息经过整理，储存在特定的数据库中，这样的数据库一般被称为财政房地产簿。（2）估价，首先要进行市场分析。市场分析的目的是要确定位置、土地面积、建筑物面积和质量，以及其他种种因素对不动产市场价值的影响。分析的结果是将上述各因素和市场价值的关系通过估价模型的方式表现出来。估价模型可能是数学型，也可能是列示各种类型的土地和房产的单位面积价值的图表。一旦估价模型建立，就可以将待估不动产基本信息逐个输入，得出评估值。值得注意的是，对上述批量评估得出的评估值，评估人员需要进行适当检查以确定其是否符合市场价值，对具有明显特性（特殊位置、特殊用途等）的不动产更需要仔细地复查。

当今各国的税基批量评估是同计算机技术紧密结合的，两者的结合产生了计算机辅助批量评估技术（cama，computer－aided mass assessment）。应用这一技术，需要将相关市场交易信息储存在计算机的数据库中，由计算机利用回归技术进行市场分析，构造估价模型，在待估不动产的基本信息输入后，计算机就可以输出其评估值了。在我国改革房地产税收制度的进程中，必须考虑循序渐进地开发cama.综合国外房地产税发达国家开发cama的经验做法，无论何种cama系统，其主要构成大致都是：数据管理子系统、市场数据分析子系统、评估子系统、评估结果管理子系统。数据管理子系统实现税源数据采集、数据转换和数据存储；市场数据分析子系统实现市场数据采集、市场数据分析、市场数据报告；评估子系统实现评估数学模型建立、数学模型校准和价值评估；评估结果管理子系统实现评估结果输出、评估结果上诉管理和评估结果统计报表。