高校物业管理范文10篇

高校物业管理范文篇1

关键词：高校;物业管理;新思路

1目前高校后勤物业管理的现状

经过近几年的发展，高校后勤物业管理社会化改革取得了一定的成绩。但随着高校办学规模的不断扩大以及学校发展对后勤服务需要的日益增强，服务市场不断扩充，高校后勤物业管理迎来了进一步的发展机遇。同时对服务质量的需求不断提高，也给后勤物业管理的发展带来了挑战。

目前各高校后勤物业管理主要还是由学校后勤集团组建的物业管理公司经营，人员由学校分流人员及聘用临时工组成。与此同时，社会很多专业物业管理企业开始注视并逐步渗透，把高校作为一个广阔而有潜力的市场进行开发，高校已成为物业管理企业展开激烈竞争的重要市场。这样，一方面学校从安排人员，减少成本等因素考虑，占据着高校物业管理的大部分市场，而另一方面，社会专业物业管理公司为了抢占市场，拼命想挤进来。

2高校物业发展中存在的主要问题

2.1难以与市场化、专业化、企业化经营的模式真正接轨

学校后勤集团组建的物业管理公司由于在用人机制、制度建设、经营管理等方面的不健全，难以真正达到专业化、企业化的要求。

2.2缺乏服务意识，服务水平低下

目前高校物业管理人员普遍还停留在值班员、保洁员的身份上，服务意识弱、水平低、办事效率差，缺乏统一的行之有效的管理。

2.3物业管理队伍知识老化，年龄老化问题严重

高校物业管理者中大部分是从学校各部门分流的人员，没有系统学习物业管理的专业知识，而大部分值班员、保洁员来自招聘的年龄偏大民工，本身素质较低，又没有经过系统的培训。这样必然造成管理上不去，服务不到位。

2.4高校物业公司盈利能力低，缺乏造血功能

大多数高校后勤物业管理费用还是靠学校拨款，物业管理公司盈利能力不足。原因在于：一方面是广大师生观念没有转变，没有从福利型服务观念转变成有偿服务的观念。另一方面则是由于物业管理公司服务水平差，达不到师生的要求。

以上几个方面相互影响，造成了目前高校虽然成立了物业管理公司，但离市场化、专业化、企业化的目标还相差太远。

3高校后勤物业管理的特点

高校后勤物业管理企业和社会品牌物业管理企业一样，都要追求管理的专业化、规范化和科学化，通过规范的市场运作，精心严密的管理，细致周到的服务不断去提升服务质量和管理水平，不断创立各自的品牌。但高校后勤物业也有别于社会其他类型物业的地方，一个显著的特点就是高校物业具有教育性和功能性相统一。高校后勤物业管理企业应该在推进和实施高校物业管理的过程中遵循教育性的特点，不断将物业服务的功能与学校教书育人的功能实现和谐的统一。另外象高校学生相对集中、流动性大、物业使用频率高等特点，在从事高校物业管理时应高度予以重视。4加强现阶段高校物业管理的思路

4.1引入竞争机制，促进高校物业管理公司发展

目前高校物业管理的水平与专业物业公司的水平还存在较大差别，而他们却占据着高校物业管理的绝大部分市场。为了促进高校物业管理水平的提高，学校后勤有必要有选择地放开部分市场，让社会上有实力的优秀专业物业管理公司参与到学校物业管理中来。通过竞争、对比来提高学校后勤物业管理公司的服务质量。使其尽快朝着专业化、规范化、科学化的道路上发展。竞争机制是市场化的一种重要手段，是企业改革发展的动力。在竞争面前，学校后勤物业管理公司才会有发展，不会在后勤社会化面前被淘汰。

4.2加强物业管理队伍建设，提高管理专业化水平

后勤物业管理公司由学校总务处转型而来，人员专业素质不高，缺乏专业的物业管理知识。因此要想提高高校物业管理公司的水平，一个重要的方面就是全面普及物业管理知识，采取送出去或引进来的方式，从上到下进行系统的培训。与此同时在选聘员工时严格把关，使员工朝着年轻化、知识化的方向发展。只有物业管理队伍素质得到全面提高，才能提高物业公司的服务水平，增强物业公司管理的专业化程度。

4.3健全各项管理制度，加快后勤物业管理的规范化

制度是管理的基础，是管理思想和服务意识的体现。学校物业管理公司首先应从内部管理上下功夫，建立健全各项规章制度，并狠抓制度的落实。在制度的执行上接受学校和广大师生的监督。多与师生交流沟通，争取他们的支持和配合。在日常的工作中注意收集各种反馈信息，不断完善管理制度，使后勤物业管理工作尽快实现规范化。

4.4加强高校物业管理公司的品牌建设，增强市场竞争力

随着高校物业管理公司的发展，在立足高校为师生服务的基础上，还有必要走出校园到社会上参与市场竞争。因此，高校物业管理公司必须加强自身品牌建设，形成自己的服务特色，用质量和信誉去赢得市场。反过来，高校物业管理公司参与市场竞争对自身的建设和发展有着极大的促进作用，有助于提高高校物业管理的服务质量，可以这么说，加快高校物业管理公司的品牌建设，积极地参与市场竞争，是高校物业下一步地发展方向。

4.5走市场化经营道路，提高盈利能力

在过去，高校后勤服务工作是单纯的行政福利型管理，所有费用由国家包下来，不重视成本，不讲经济效益。近几年来通过后勤改革，学校后勤逐步转向经营服务型和有偿服务型，开始讲成本，讲效益。但目前各高校物业公司的盈利能力还是不高，还需要学校不断输血才能维持其正常运转。要提高物业公司的盈利能力可从几个方面着手：

（1）提高服务质量是基础，只有服务质量上去了，有偿服务才会理直气壮。

（2）针对不同的服务对象，提供形式多样的特色服务。如在学生宿舍提供有偿洗衣、在教师住宅开展家政等特约服务。

（3）教师住宅区的有偿物业服务同市场接轨，提高收费标准。学校物业管理的特殊性主要体现在教学楼和学生宿舍的服务上，而教师住宅的物业管理要逐步同市场接轨，这样就能有效的改善学校的物业管理公司的盈利水平。

只有盈利能力上去了，高校物业管理公司才能真正成为“自主经营，自负盈亏，自我约束，自我发展”的企业法人。

5以人为本，共建和谐校园

物业管理公司管理的是物业，服务对象是人。物业管理的好坏，取决于服务对象的满意度。加强与服务对象的沟通，反馈服务质量的意见是提高物业管理水平的一种重要途径。高校物业管理有着有别于其他物业管理的特殊性，它承载着一定的教育功能。在高校物业管理中，让部分大学生参与到物业管理中来，一方面有助增强他们的社会实践经验。另一方面可以加强与服务对象——广大师生的沟通，提高物业服务的质量；另一方面，可以给贫困家庭的大学生提供一些打工的机会，给以他们关爱。让高校物业管理公司和广大师生一起共建一个和谐的校园。

高校物业管理范文篇2

关键词：高校物业管理；运行模式；发展模式；研究

随着近年我国房地产市场的迅猛增长，物业管理已然成为第三产业中一个相对独立且具有代表性的行业[1]。高校房产的产权人一般是学校，高校物业类型包括了校园住宅小区、教学科研区域、学生生活区等。高等院校物业管理，已由最初的房屋建筑及配套设备维护、校园安全、环境绿化、保洁及维护，延伸至师生生活区服务等不同层次和需求在内的综合服务[2]。高校物业管理呈现出新的特点，主要体现在逐步从学校后勤部门直接管理、自我监督的形式，向聘请专业化和社会化的物业公司负责学校物业的方式转变。随着高校科研以及教学需求的增加，新建教学科研楼宇及其附属设施设备呈现出规模大型化、设计智能化、结构复杂化的特点。为适应新特点，需在高校采用新的物业管理技术和方案来实现规范化、集约化及精细化的物业管理，从而有效延长楼宇及设施设备等固定资产的保值以及无形资产的增值。

1高校物业管理运行现状及存在问题

物业管理在高校的特殊性体现在涉及多个行政部门，主要包括学校后勤处、固定资产处、校园基建处、保卫处、招标办、以及学校所处行政区域管理部门。由于不同部门对物业服务要求的关注点和侧重点不同，物业管理单位所提供的服务内容和标准的侧重点也就千差万别。现有高校物业管理做法不尽相同，但普遍可划分为高校物业服务中心或者后勤部门负责公共教室的物业和学生生活区管理工作，国资处负责具体二级学院和行政办公物业管理招标工作，后勤部门、教务处和学校所在行政区域共同对学校家属住宅区的物业管理负责[3]。从上述分析不难看出，在高校规模快速发展过程中，物业管理的发展是滞后于学校建设的。当前高校物业管理普遍存在管理观念理论落后、规模效应差、职责权限不明确等方面问题，具体表现在：①业主应有的权利和应履行的义务不明确，物业管理各方法律关系界定模糊，出现问题后无法追究相关责任；②物业管理招标不规范，物业服务价格不合理，具体表现在重复性收费或者同等服务价格不等，出现同工不同酬；③业主委员会的组成和业主大会的成立及运作缺乏活力和积极性，学校缺少鼓励和监督政策。尤其表现在校园住宅区，物业公司对应的是学校和业主两方，业主的权利不能充分发挥，且业主不能参与到物业管理之中。

2高校物业管理及运行模式分析

高校物业管理的体制不同于社会上的物业管理企业，其建立是从最初的学校直接管理模式上转化而来，而并非从最初就按照市场经济导向机制下的物业管理企业或公司运作。因此，高校后勤物业管理企业作为高校整体物业运行的服务核心和实体，首先应做到管理层人员的精和专，杜绝人浮于事和入大于出的现象，转变服务观念，提高工作效率。同时，要努力在经营机制上敢于创新，高等学校物业管理公司依然是企业化和专业化的物业公司。因此，在不损耗学校利益的同时，要最大限度地降低经营和管理成本，建立现代企业经营制度。当然，不同地区、不同高校物业管理具有本地区的特色，在经营和具体运作模式上不尽相同。要经过一定阶段的过渡和发展，才能逐步成熟为集集约化、规范化和专业化的现代化物业管理公司模式，具体表现为：

（1）要转变观念。依照现代企业市场经济发展规律，高校自有物业公司原则上虽属于高校下属组织，实际上已经是严格按照现代企业制度建立起来的自负盈亏的独立法人机构。另外，高校通过公开招标社会上专业物业管理参与高校物业管理，高校与物业管理公司是合同关系，彼此按照契约内容享受各自权利和履行相应义务，彼此不存在任何隶属关系。混合式新型物业管理模式由学校后勤部门、师生以及受委托方物业管理机构和物业公司负责、校方监督的管理机制两部分组成，此混合式新型矩阵式物业管理模式，能有效避免传统物业管理的缺点和不足，充分发挥物业管理公司的专长和学校师生的主人翁意识。

（2）物业管理要向市场化和专业化发展。现有高校物业管理模式中，片面强调高校行政机构和物业管理公司的实际组织管理，而对于物业管理服务的对象和主体——广大在校师生的诉求和参与有所忽略。新型高校物业管理模式中物业管理，涉及高校后勤行政机构、中标物业管理公司、学校师生等多方权利和利益，彼此之间可以有所反馈，并实现有效监督。此外，应鼓励具备物业管理资质的高校物业管理公司有所突破，扩大经营和服务范围，发挥自我优势同社会上其它物业管理公司开展业务竞争。特别是对于开设物业管理专业的高校来说，更是一个好的教学和实践机会。高校物业管理教学和项目的具体实施，涉及多个单位的利益，必须要学校出面协调相关部门单位积极参与配合，并且要有必要的约束监督以规范其行为，学校应出台相应的鼓励政策以确保其良性发展。同时，作为物业管理的直接受益者，高校的每一位师生需提高自我参与的主人翁意识，要明确高校物业管理实施必须要有师生代表来参与，积极反映合理化意见和诉求，并监督落实情况。教师要积极引导相关专业的学生参与到实际管理中来，通过理论教学、实践、再学习的良性循环，来使得高校物业管理和物业管理专业，走上不断进步快速发展的道路。

（3）高校物业管理要规范化。高校的物业管理企业，应根据国家政策法规的要求，及时到工商税务及行政管理部门登记、注册并接受审核，依法诚信经营。物业管理企业要建立健全管理规章制度，按行业工作标准和合同内容经营。同时，更要主动参与到校方和学校师生的互动中，做到及时反馈积极改变，发挥高校物业管理特点和自身特色，在确保企业的管理和服务质量的同时，积极推动行业的发展。

3结束语

高校物业管理是高校软实力的一种体现，关系到高校发展、师生学习以及生活的多个方面。创立或者引入专门的物业服务企业，为教学、科研提供安全可靠的物业保障。认真履行专业化的物业管理细则，要大力发展集约化、智能化、科技化的物业管理手段，同时，也要兼顾人性化，这是高校房产管理改革的发展方向和必经之路。

作者:孔婉琦 单位:河南牧业经济学院英才校区工程管理学院

参考文献：

[1]张作祥.物业管理概论[M].北京:清华大学出版社,2008.

高校物业管理范文篇3

1.特点。高校的非营利性决定了其物业管理与城市物业管理不同。首先，从管理范围上，涉及学生公寓、教师住宅等生活类的物业，又有教学科研楼、实验实训类物业，同时还有图书馆等文化健身类物业，更有食堂、校企等经营类物业。其次，从服务对象上，主要服务于广大师生，不像城市物管企业追求利益最大化为目标，高校物业管理是在追求经济效益的同时，更需兼顾到社会公益性，实现教育和保障的目标。最后，从经费来源上，主要依赖财政拨款，而城市物业管理一般按照物业管理条例规定及政府部门核定标准，根据当地实际情况，直接向业主收取服务费，所以高校物业管理在测量具体物管费时，与城市物业管理差异性较大。

2.重要性。高校物业管理是高校后勤服务工作中十分重要的内容，作为后勤管理的重要组成部分，无论是校园里的一花一草，还是房屋建筑等，几乎存在于校园的每个角落。尽管物业管理的效果很少被人重视，然而一旦有问题发生，很容易使师生不满意，甚至成为被投诉的对象。高校物业管理水平的高低，直接影响着广大师生的工作、学习和生活。因此，从某种意义上而言，高校物业管理水平的高低对高校可持续发展有着重要影响。

二、高校物业管理存在的问题

随着我国高校后勤改革的不断深化，高校物业管理也取得了一些进步，然而仍存在很多问题，具体表现在以下几方面：

1.缺乏服务意识。服务意识，即满足客户需求的一系列特征的特性总和的意识。高校后勤物业管理既然为广大师生提供工作及日常生活的基本保障，那么就必须牢固树立以人为本的理念。温总理曾在谈到政府服务职能时说过“管理就是服务，我们要把政府办成一个服务型政府，为市场主体服务、为社会服务、最终为人民服务”。温总理所提到的服务理念也同样适用于高校后勤物业管理。然而高校物业管理的人员绝大部分是从原来后勤部门的工勤人员转型而来的，其管理人员本身就缺乏服务意识，其思维模式依旧停留在原来的行政管理上，误认为物业管理是管理广大师生而非服务师生，从思想观念坐等师生要求服务，而非主动为师生提供服务。

2.人员素质参差不齐。高校的重心在教学科研上，对后勤管理往往不重视，疏忽对后勤管理人才的培养。如前所述，后勤从业人员大多是以前工勤人员转型而来，文化素质较低，专业技能不高，服务意识不强等，加之学校也不重视后勤物业管理人员的后续培训、进修等。受传统管理体制及待遇的影响，高校的物业管理队伍又很难实现人才的双向流动。校内优秀管理人员不愿去后勤，校外又很难直接招聘到优秀的管理人才。后勤物业管理队伍人员结构不合理，缺乏优秀的管理人才，无法形成优胜劣汰的竞争机制，高校物业管理人员素质的参差不齐，无法形成专业化的管理队伍，严重制约着后勤物业管理水平的提高。

3.经费投入不到位。高校物业管理由于涉及范围广，工作量大，因此需要投入大量的人、财、物。随着学校建设的发展，一些建筑及教学设施随着时间推移也在不断老化、损坏，无论从维修难度上还是维修工作量上，都要投入更多，这就使得物业管理成本更大。此外，随着经济发展，智能化的设备诸如自动消防、监控系统、物业管理信息系统等都需要逐渐配备和完善，物业管理经费的投入也需要不断加大。然而高校物业管理费经费来源大多数都是依赖上级行政拨款，资金来源的单一性使得物业管理经费投入出现严重不足，这种低投入势必造成低水平地运行和低水平的服务。

4.部门间缺乏沟通。高校物业管理是涵盖范到房屋建筑、安全保卫、环境卫生、设施维护等服务，而这些职能在很多高校都由多个部门一起承担，每个部门仅仅负责其中一两个服务项目，如保卫处负责安保工作，部门之间缺乏有效地沟通协作和资源整合，出现问题互相扯皮推诿，导致部分物业管理资源重复投资，浪费严重，在物业管理经费资金投入不足的情况下，降低服务成本，提高工作效率、提升经济效益将成为空谈。

三、提升高校物业管理水平的对策

1.牢固树立服务意识。要提高高校物业管理服务水平，必须转变后勤物业工作人员的管理思想，牢固树立服务意识。首先，后勤物业管理人员要有危机意识和竞争意识，要让服务的理念深入心中，为师生服务而非管理师生，并落实在行动中。其次，定期或不定期地开展一些爱岗敬业的主题教育活动，从而增强职工的责任感和责任意识。让后勤物业管理的员工从心底中认为，师生员工的满意，是实现自我价值的重要体现。最后，加大宣传力度，树立典型，发挥典范的带头作用。如通过宣传、教育、培养等多种方式，树立思想上和专业上都过硬的典型，树起群众拥护欢迎的旗帜，对大家起到教育作用从而全面带动大家的服务意识。

2.提升从业人员素质。提高高校物业管理队伍素质，对于全面提高高校物业管理水平意义重大。因此，应当从以下两方面方面着手：一从干部队伍上，应当建立一支高素质的管理干部队伍，上层决策领导者懂得经营，善于管理，并且有一定的专业知识和物业管理经验，最重要的是要有责任意识和事业心，这样才具备带好物业管理队伍的能力；另一方面，从物业管理员工上，多组织各种培训，全面提高从业人员素质。员工技术水平和服务水平的高低，对于高校物业管理的生存发展有着重要影响，对员工开展全方位的培训，针对在物业管理不同的岗位上进行不同的技能培训等。

3.拓宽经费渠道。物业管理的基础是资金来源，资金的缺乏是难以保障高校物业管理提供优质的服务。因此，按照市场经济的要求，后勤物业管理不能仅仅只依赖学校下拨的款项。应当采取多元化经营以拓宽经费来源，开展多层次的经营服务，增加物业管理收入。学校从甲方的角度对后勤物业管理的服务做出评价，物业管理公司可按照学校服务项目、标准的要求提供服务。学校物管公司应该坚持以服务为本，根据师生的不同消费层次和领域，千方百计地在多领域里提供有偿服务以弥补物管经费的不足。

高校物业管理范文篇4

关键词：高校物业管理社会化

一、当前我国高校物业管理的特点

从高校物业的使用类别看，高校物业可以分为：教学办公科研型楼栋物业、学生公寓物业、教职工住宅小区物业、文化体育类物业、服务接待类物业等，除教职工住宅小区物业外，其它物业产权基本上属于国家所有或极少数企业法人所有。高校物业的基本情况决定了高校物业的性质，与社会上一般物业管理相比有如下特点。

（一）高校物业管理在某种程度上具有政治任务

一般而言商住物业的管理主要是为住户创造安居乐业的生活环境，实现物业的保值和增值。高校物业管理的目标主要是为师生创造一个良好的教学环境，协助提升高校的对外形象。这样高校物业管理一定程度上就不完全遵循市场经济的效益原则，如学生吃及住的管理属于学生生活综合管理的范围，涉及社会安全稳定，其服务费用价格等有些由政府物价部门审批，不完全按照市场规律运行。校园治安维护、校园环境的综合管理涉及到校园的校风、学风等问题，是一个综合的社会稳定治理问题。

（二）高校物业管理具有育人功能

高校的活动主体是在校学生，校园环境的好坏，物业管理水平高低，承载着显性与隐性育人功能，大学阶段是大学生人生观、世界观、价值观形成发展的重要时期。以人为本的管理理念，有助于培养学生良好道德品质，通过校园干净、宽敞、明亮、整齐、优美的环境，容易使大学生形成乐观向上、豁达开朗的良好心理素质，培育丰富的美学价值和审美情趣。通过后勤物业人的热情主动、文明服务引发大学生对劳动的尊重和热爱，有助于培养他们热爱劳动的朴素感清。

（三）高校后勤物业管理以优质服务为最终目的

高校后勤社会化改革的最终目的是为高校的教学、科研和师生服务的，改革的目标是依据经济规律和教育规律运用新机制、新模式，加快后勒建设，提高后勤服务水平。服务决定市场，只有以优质服务，优良作风，优美环境让师生员工满意，才能占领市场，高校物业必须以优质的服务去做好各方面工作，取得师生员工的一致满意。

（四）高校物业服务费用标准具有不确定性

商住物业管理的资金来源包括管理服务费的收取、公共设施专用维护基金等，由小区的业主委员会与物业公司协商制定，资金的使用接受业主委员会、业主的监督；而高校物业管理服务费来源较为单一，与校方以合同契约形式确定资金数额和支付方式，完全市场化。全国高校后勤物业基本实现“拨改付”模式运作，对从事物业管理的后勤实体，其服务标准，支付费用标准具有较大的差异性，各个地区，各个学校因各自不同的情况，标准很难一致，大多采用“成本倒推法”，而不是“市场计费标准”，因而与社会平均的同等档次的物业服务费用标准也不一致，不具有可比性。

（五）高校物业管理大多采用内部甲乙方管理体制

商住小区有业主自治与专业化管理的共管模式、智能化管理模式等，而高校物业管理则是一种内部共管式的管理模式。具体而言甲方代表学校行使后勤管理的职能，乙方作为经济实体，按企业化运行，为学校提供后勤服务与保障。这种机制下，甲乙方仍为高校的职工，其物业管理的规范化、行业化、市场竞争等方面，必然呈现着不完全的市场竟争，甚至没有市场竞争。虽然有极少数高校把一部分物业对社会招标，但更多高校其校内物业市场仍然是给后勤实体经营。

（六）教职工住宅小区的物业管理未实行社会化方式运作

国务院已出台《物业管理条例》，各省市也出台了住宅小区实行社会化物业管理的措施和时间表，但推行起来实施进度不快，特别是高校教职工老住宅小区仍然是按过去的福利化服务模式运作。因原来学校教学科研等规划的不完整性，使这一区域较多与高校校园密切相连，基本上属于校园范围的一部分，因此其物业管理较难以按社会化方式运作，也会影响校园的综合管理及房屋产权的上市流转和教职工个人权益的保护。

二、高校物业管理发展趋势分析

高校的物业管理随着社会上物业管理的发展应运而生，但管理方式相对滞后，阻碍了高校物业管理职能的发挥，近几年，各高校进行了积极的探索和尝试，积累了宝贵的经验。随着高校后勤社会化改革的不断深入，高校物业管理作为城市物业管理的组成部分，其发展趋势也应该与社会物业管理同步。

（一）物业所有权与经营权分离

在多年的高校后勤社会化改革中，许多高校都做出过很多努力，但其成效并不高，其主要原因是所有者和经营管理者间的责、权、利不清，遇到问题和责任相互推委，而有利益时又相互争夺，解决这些问题的关键是实现高校物业的所有权与经营权的分离。首先，高校物业所有权与经营权的分离，可明晰产权关系，明确产权主体，是实现高校社会化改革的前提条件；其次，高校物业所有权与经营权的分离，可明确资产管理和经营责任。实现政企分开，是实现高校后勤社会化改革的保障。

（二）物业管理的市场化

高校物业管理要求物业管理企业建立自身完善的管理运行机制，脱离原来的行政管理模式，实行有偿服务，从职能型管理转到经营型管理，走市场化道路。根据高校物业服务项目，服务标准的要求，以及师生的消费层次，开展多元化、专业化、多层次的经营服务。高校物业管理企业只有按照企业化运转模式加强管理，才能保证高校物业管理水平的提高，从而为高校师生创造一个安全、舒适、文明、和谐的学习和生活环境。

（三）物业管理社会化

高校物业管理作为城市物业管理的重要组成部分，高校物业管理企业要想获得更大的发展，必须扩大规模，逐步走向社会。首先要稳固自身发展的基础——高校，学校市场是高校后勤企业的生存之本，只有切实保障学校教学、科研的顺利进行，为师生员工提供优质、优价和良好的服务，才能扩大规模，谋求更大的发展。开拓市场时要充分利用高校优势，利用国家给予的优惠政策，抓住时机，大胆走向社会参与社区物业管理，努力壮大实力，为自己争取和创造更大的生存发展空间。高校物业管理企业社会化过程中必须实施品牌战略，注意培养自身的核心竞争力。[论\文\网LunWenNet\Com]

（四）物业管理的专业化

社会大分工中剥离出来的物业管理是一项专业化极强的行业，高校物业管理所涉及的内容较为广泛，有许多项目专业性很强。高校作为先进生产力代表和高科技爆发的集中地，其办公教学用房内的各种设备、设施日益先进，这些设备和设施维修难度大，需要专业的管理维护人员和必要的工具设备。因此，要想做好高校物业管理，提高物业管理的服务水平就必须引进一批专业化物业管理企业招收一批专业人员进行物业管理，物业管理的专业化也是高校物业管理发展的一个趋势。

（五）物业管理的规范化

首先作为高校的物业管理企业要依法经营，要遵守国家相关政策法规，在工商管理部门正式登记注册，接受审核；其次高校物业管理要建立一套完整的科学规范的管理制度、工作标准和服务程序，以确保企业的管理和服务质量。各项服务是否制度化是管理水平高低的体现；再其次高校物业管理要主动接受学校相关部门包括纪检、审计、财务部门的监督，接受全校师生的监督；最后高校物业管理主管部门应尽快同国务院颁布的《物业管理条例》接轨，制定具体的适合高校自身物业管理发展的《高校物业管理办法》，使高校物业管理有法可依，有章可循。

参考文献：

[1]候光明，冯序鹏.中国高校后勤改革与发展论丛[M].北京：北京大学出版社，2002年版.

高校物业管理范文篇5

目前高校物业管理基本上还是沿袭计划经济时期的行政管理体制，管理模式仍旧是低效福利型的，这种管理模式无论是在管理技术还是在服务质量和人员素质上都存在着诸多问题，物业管理在服务意识和经营观念上没有做到真正意义上的社会化，致使高校物业管理在一定程度上滞后于社会化物业管理，影响了高校物业管理的发展，同时也影响了高校各项事业的发展。高校物业管理实行的是象征性的有偿服务，管理实体与高校签订相关物业管理协议，但是这种管理往往是在学校的行政指令下进行，缺乏科学依据和市场标准，协议相当不稳定。尤其在服务费用和服务内容等方面往往不按行业要求和标准办事，只追求社会效益，不讲经济效益，市场经营意识淡漠。由于学校属于事业单位，物业管理费用很紧张，于是将物业管理成本一再压低，使高校物业管理陷入了低效率、低水平的亏损经营，很难向企业化、市场化的方向良性发展。由于各高校的发展历史和现状不同，物业管理的情况不一。但总体来说，各高校物业管理是伴随着本校的发展而发展。从管理模式上，基本上经历了由过去单一的、与原学校一体的行政管理和后勤保障到目前的相对初分专业、初成体系的物业管理;从服务方式上，由过去一般基本的生活保障变为多形式、多层次服务;从管理水平上由过去的传统房屋管理和后勤服务到目前初具现代物业管理稚形的管理。相对专业化的管理模式初步形成。

二、高校物业管理工作的特性

与一般物业管理相比高校物业管理具有很多特殊性。随着物业管理行业的发展和高校后勤社会化改革的驱动，高校物业管理成为高校后勤的一种新模式。近几年我国高校的快速发展，使高校物业管理得到了进步的发展、巩固和完善，受到社会的高度重视。深刻认识和分析高校物业管理的特殊属性，明确这一工作的着力点，对于搞好高校物业管理工作有着十分重要的意义。

（1）教育属性。高校物业管理作为高校工作的一部分，必须以教学为中心，围绕教学和育人开展工作，一切作为都要与高校教育、教学、科研的整体目标相适应，并负有“管理育人、服务育人”的责任和义务，成为高校培养人才的有机组成部分。高校物业不同于其他物业的这一特性，决定了高校物业管理在做好物业服务的同时，还要注重营造育人氛围等软环境建设高校物业管理所承担的校园环境建设是校园文化建设的物质载体，它与校园文化建设是密不可分的，它既受校园文化建设的影响，同时又反过来影响校园文化建设。

（2）知识多科性。高校物业管理工作需要有广泛的知识技能作为基础。在社会科学领域涉及到管理学、会计学、教育学、心理学、社会学、法学等，在自然科学领域涉及到的学科则更为广泛。在工作中知识多科性又表现在专业技术种类繁多，每个人都有一种或多种专业技能。这就要求管理人员必须有广泛的知识和多种专业的常识，进行科学管理，使各项工作逐步实现标准化、规范化、制度化，用现代化的管理手段和方法不断提高科学管理水平

（3）服务对象的特定性。社会物业服务的对象是社会各行各业不同职业的人，而高校是一个高层次、高学历的教育机构，物业服务的对象是以广大教师和学生为主的知识群体，也是社会上的一个特殊群体。他们对物业管理企业的形象、服务人员的素质和服务内容都有较高要求，服务和管理更需要精心和讲究方式，秩序维持和学生安全显得特别重要。

（4）群众性。高校物业管理的大量工作与群众有着密切的关系，是为广大群众服务的，与群众的切身利益有密切的关系。同时，它必须时时接受群众的监督和检验。这就要求后勤管理工作必须考虑周全，精心安排，稍有疏漏，就会影响其他工作的正常开展和师生的工作、学习的情绪。

三、高校物业管理质量提升的思考

（1）建立高校物业管理新体系，要从本地区的物业管理的实际情况出发，按照社会主义市场经济和经济规律的要求，结合高校物业管理自身的特点、任务和要求，积极探索和建立一个能使房屋保值和增值，设备设施正常使用，不断提高居民的生活质量，提升居住环境、人文环境和生态环境，从而达到社会效益,环境效益和经济效益三者统一的物业管理体系。这种新体系要把属地管理和行业管理有机地结合起来，把业主自治管理和物业公司专业化管理有机地结合起来，这样既能体现物业管理企业的自主经营和规范运作，又能体现房地产主管部门和行业的监督指导，推进高校物业管理社会化、企业化、专业化和标准化。

（2）加强员工技术培训。高素质人才不仅是实现物业管理规范化的要求，也是实现物业管理现代化的基本条件。目前各高校的物业管理大多数是以原后勤职工为主体，这部分人员物业管理的专业知识、专业技能相对缺乏。保洁、绿化、维修、保安等工种均有较强的技术性，每天又直接面对师生，这些员工素质的好坏、业务能力的高低，直接影响到物业管理的质量，直接导致师生的满意度，直接影响各高校的发展和办学水平。部分物业管理人员不仅需要具备专业技术知识,还要具备计算机应用、经营学、心理学等多方面素质,员工的培训极为必要。

（3）提升专业化管理和服务的水平。由于高校物业管理所涉及的内容较为广泛，专业性强。需要对高校物业管理队伍按照国家规定的物业管理标准，紧密结合高校的实际，加强专业建设。为保证管理水平，还可适当引进一些社会上如保安、绿化等专业化管理企业到校区管理，尤其是对那些正处在发展过程中的高校物业管理来说更适宜，这也是高校物业管理发展的一个趋势。校外物业管理公司的介入、不仅为高校带来规范化、标准化、科学化的物业管理，也引入了现代化的经营理念，使高校物业管理行业充满生机和活力。

（4）理顺物业管理中的各种关系。物业管理是一种服务性行业，涉及到各种行业、各种部门，要结合物业管理的任务和特点，正确处理好物业管理与行政管理的关系、依法管理与自主管理的关系、自治管理与专业管理的关系、市场经济规律与教育规律之间的关系、经济效益与社会效益之间的关系、眼前利益与长远利益之间的关系。促进物业管理有效、健康的发展。

四、结语

高校物业管理范文篇6

随着高校教职工住房制度改革的不断深入，全国各高校公有住房出售工作的全面推进，高校住房的权属发生了根本的变化，形成了公房私有化、产权多元化的格局。这项工作在很大程度上缓解了高校教职工住房难的问题，但同时也给高校住宅管理带来了新的问题。建立符合高校教职工住房管理特点的、规范的、专业的物业管理机制，为全校教职工创造文明、安全、舒适、和谐的生活和工作环境，为学校的稳定和建设发展提供强有力的后勤保障，是高校住宅管理未来模式的必然选择。

2.高校教职工住宅管理存在的问题

2.1房屋产权日益多元化，住户成分日趋复杂。自从高校全面推行公有住房的出售工作后，产权发生了转移，打破了住宅区内自管公房产权单一的格局，公有房与私有房产权交叉；原来教职工的离职退休或去世等各种原因，使私有房产产权再次发生了转移；再加上许多高校教职工的住房可以自行向社会公开出售，私有房屋产权日益多元化，住户成分日趋复杂，使得教职工住宅区原有的管理模式与业主身份不确定性的现状非常不适应，随之在住房管理体制方面暴露的弊端越来越突出。

2.2房屋结构老化，维修问题突出。目前我国各高校特别是校史悠久的老牌大学，其住宅都是在几十年甚至上百年的发展过程中逐步建成并投入使用的，随着时间的推移，尤其是上世纪六七十年代设计建造的住宅楼，其规划设计已不能适应现代社会人们居住和生活的需要：线路、管道老化现象严重；房屋质量参差不齐；配套设施不齐全；住宅区绿化杂乱不堪；维修问题相当突出。

2.3资金来源有限，维修经费短缺。高校物业管理不同于社会上商业性住宅小区的物业管理公司，它是以给教职工提供优质服务为目的，不是以盈利为目的，所以其收费标准远低于同等商业性社会住宅小区的收费标准，甚至不收费。长期以来，高校房屋维修资金来源单一，经费紧张，其主要是来源于学校少量的房屋租金及学校行政拨款。由于住宅的维修工作量大，单凭有限的租金已不能满足需要，为此学校每年要投入大量的资金。此外，随着外住户的比例逐年增加，这部分人事实上也占用了学校对住宅区的投入资金，使得学校物业经费收入产出严重失衡，学校负担越来越重。

2.4教职工接受管理的意识薄弱、观念滞后。与普通社会商品房的物业管理相比，高校传统的物业管理一般由高校内部的后勤等相关部门实施。尤其在实行高校后勤改革以前，高校住宅区各项服务都是学校大包大揽，包括共同部位的维修，环境基础设施建设，卫生保洁，绿化管护，消防安全及门卫管理，甚至包括住户室内维修等都是由学校支付。随着住宅区的产权多元化，行政管理部门面对不同利益主体要采取不同的管理制度，管理力度有限。如购买房改房的少数住户不考虑楼房的结构及校园的整体规划，随意私搭乱建、乱堆乱放、房前房后圈占绿地，私自开荒种地，无视学校的管理规定。租住公房的教职工，认为自己出了租金，即使是一个水龙头坏了，也认为应该学校给予更换。学校住宅区如果引进物业管理方案，物业管理由无偿的服务变为有偿服务，这又将直接触及居住者的利益：收费高低，服务好坏，甚至经常会有教职工因为住房方面出现一点小摩擦如脏水乱倒、垃圾袋乱扔之类的小事，闹到工会甚至学校领导处。

学校相关领导为了教职工的安定，要花很多时间处理这些事情。总之，随着近年来公有住房的出售，住房货币化工作的推进，住房私有化已成定局，售后的住房、产权人可以依法交易，学校无权制约，传统的行政手段，低租金、福利型、封闭式的管理模式已不能适应新形势的发展。从当前高校实际看，高校住宅是城市住房的组成部分，按照《城市新建成住宅小区管理办法》的相关规定，按照物业管理体制的要求进行管理，不仅符合国家住房体制改革的发展和要求，而且有利于高校住房体制改革的深入。总之，随着住房制度改革的深化和人民生活水平的提高，旧的管理体制、管理内容、管理机构已不合时宜，新型的高校住宅物业管理机制是摆脱当前高校住宅管理困境的必有之选。

3.建立高校住宅物业管理机制应注意的几个问题

3.1目前，高校教职工住宅售后的物业管理市场还处在培育、发展阶段，管理法规、手段、制度、机制，服务水准、从业人员素质与教职工对管理服务水准日益提高的需要不相适应，与社会上的一些先进成熟的物业公司相比差距很大。

3.2高校教职工的思想观念还不能完全适应现代化住宅区物业管理的要求，计划经济体制下的福利型、行政性管理思想观念影响很深。主要表现在：一是学校部分领导及相关部门对住宅物业管理在城市建设和学校发展中的地位作用认识不足；二是教职工从原来的由学校维修变成自行承担维修费、管理费，短时间内在思想观念上不能完全接受。

3.3高校教职工住宅部分建筑年代较长，建设质量较差，造成物业管理的先天不足，主要表现在：一是施工质量差，未按标准质量施工，造成屋面、外墙渗漏水等。二是市政配套设施不完善。三是住宅区内附属设施不配套。

3.4高校物业管理市场发展较慢，尚未形成完善的管理制度。目前，大部分高校还未进行全面的物业管理，仍然处于一般性房屋修缮养护的管理水平，尚未真正达到多层次、全方位、综合性管理水平。

4.建立科学的高校住宅物业管理模式的几点做法

4.1更新观念，提高教职工对物业的思想认识。新的房产制度的实施，使教职工成为产权人，从根本上改变了一直延续的租贷关系，无论是房产产权人还是物业管理人员，都需树立一种全新的物业观念，这是做好物业管理的先导。把长期实行的福利型服务转变为有偿服务，把学校的行政管理转变为社会化、企业化的管理，这必定会对广大住户和物业管理人员的心理上、思想上产生巨大的冲击。怎样使广大教职工及物业管理人员能了解、理解，并支持这种新体制，减少新体制实施过程中的各种冲突和矛盾？这就需要学校各级领导及有关部门，一方面广泛宣传国家对物业管理的相关政策，说明物业管理的体制改革的重要性、必要性及现实意义，并做好重点人员的观念转变工作。另一方面认识到物业管理的完全社会化是一个渐进过程，由学校财政拨款到全额收费服务制，需要一个过渡期，在物业管理改革的初期，更需要学校各方面，特别是财政方面的大力支持，以保障物业管理社会化的平稳过渡。

4.2确立以“服务为宗旨，经营为手段”的物业管理指导思想。确立以“服务为宗旨，经营为手段”的物业管理指导思想，引入物业管理公司。物业管理是一种将管理、服务、经营融为一体，以管理为中心，以服务为重点，以经营为手段，以效益为目的的专业化管理，对房屋及配套设施、环境秩序、治安秩序、绿化、道路、场地等实行全方位的统一管理。以“服务为宗旨”就是在物业管理过程中以为教职工服务第一，住户至上作为物业管理的信条。以“经营为首要手段”就是在物业管理中实行有偿服务，明码实价，公开收费标准，同时也可开展多种经营，如餐饮、商服等项目。

4.3建立高校业主委员会。业主委员会是在物业管理领域，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，高校教职工住宅区成立的业主委员会具有双重身份，既是教职工又是小区住户。高校业主委员是在学校的领导下，由业主代表大会选举产生，房产管理部门参与的组织机构，代表住宅区全体住户的根本利益，与物业管理公司共同建设小区。在成立业主委员会时应注意以下几个方面的问题。

4.3.1明确物业管理过程中业主委员会的职责。业主委员会代表业主负责与物业公司订立、变更或解除物业管理合同；负责制订小区日常维修方案；审核物业管理公司提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算等；监督物业管理公司的管理过程。

4.3.2业主委员会的工作需业主支持。高校业主委员会委员一般都是教职工，没有任何私心地担负着居住区业主共有财产保值、增值的责任。虽然是同事做委员，但对业主委员会的付出和工作业绩，应当给予一定的补偿。委员们在处理事务时，总会有不尽如人意的地方，业主不能随便责备求全，这也是对业主委员会工作价值的肯定和尊重。因此，业主要尊重业主委员会的决定，顾全大局。同时也需要一个制度保证业主委员会成员的权益，保证业主委员会工作积极性的可持续发展。

4.4协调好业主委员会与物业管理公司间的关系。高校业主委员会委员一般是义务兼职的，同时又要在单位正常上班，没有多少时间投入到物业管理过程当中。业主委员会制定好各项管理制度后，由物业公司去执行，业主委员会的很多权力都可以由物业公司代替行使。业主委员会只需提出工作要求，并进行定期检查，以监督物业公司的工作。教职工是高校业主委员会的主要组成，他们的文化素质较高，对物业管理的要求也比较高，这就给物业管理带来一定的难度。一方面，教职工住宅群体具有较高的文化素质和思想觉悟，参与物业管理的意识较强。在目前高校教职工住宅大都形成相对独立的居住小区的情况下，为保证高校教职工住宅区不受太多社会因素的干扰，创造一个安静、卫生、舒适的生活环境，物业公司必须建立健全物业管理的服务范围，为职工提供多样化和全方位的服务。另一方面，考虑到物业公司需要赢利以维持自身生存和发展的需要，物业公司可与教职工协商，拿出有根有据的方案，业主委员会参与讨论、共同制定合理的物业收费标准。要搞好教职工住宅新区的物业化管理，在住房建设之初就在售房合同中订立入住后进行物业管理的条款。同时实现已有高校家属区向物业管理的转轨，如将不利于划出教学区的住房改造为青年教师公寓，对现有的教职工住房逐步实行物业收费管理，等等。总之，物业公司和业主委员会应该在以小区居民的共同利益为宗旨的前提下进行相关工作。

高校物业管理范文篇7

1.市场化。高等院校物业管理市场化即是物业管理要遵守市场经济发展的原则去进行运转，从行政组织角度而言，物业管理不只是实行上级领导部门的一系列行政指令，而需要积极自主的根据学校的转变实行对应改正和调整。比如，可建立相关管理组织，在原则上认可有偿经营。根据我国企业投资体制变革所提出的：谁进行投资，谁就决策，谁获取利益，谁就承担各种风险的原则，物管企业应通过对消费的内容、标准和对象的了解，展开多元性、多层次的管理经营理念。高等院校物业管理运行体系的逐渐健全创建在管理形式的变革上，就是以往的职能管理形式转向经营型管理形式，走市场化发展道路，这是高等院校物业发展的必要形式。3.专业化。高等院校物业管理专业化发展趋势，即指高校物业管理需要具有完整的组织体系、强大的管理团队以及必须的基础设施，其相关组织机构需要各尽其职、分工协作，高质量、高效率完成学校所的各种物业管理工作。由于高等院校物业管理内容非常广泛，比如教学区、教职工住宅区设施水暖电与公用设施、保洁、维修、治安、管理等多项服务，虽然管理难度并不是很大，但是所有工作均十分重要，尤其是这些工作中专业性较强的管理工作，如若想做到两全其美，十分不容易。当前我国诸多高等院校的物业管理部门大部分均创建了对应的保洁、消防、治安等队伍，渐渐组建成具备专业性的团队，然而和学校的迅速发展依旧存有很大差距，故此高校管理专业技术能力与技术水平有待提升。2.社会化。高等院校物业管理社会化发展趋势，强调学校内部的物业管理需要由社会与学校一同担负，学校和社会相互服务、相互取长补短，并且在管理过程中实行专业分工和协作等。高等院校物业管理作为学校后勤的关键部分，要适应学校的迅速发展与进步，需要遵循三方面原则实行变革：第一，抓牢学校这一发展市场，要将学校作为高等院校物业管理工作的生命之源；第二，增强内部变革，在为教育及科研提供优秀工作氛围的同时，为教职工提供良好服务；第三，在站稳学校市场与学校相关领导支持的基础上，实行走出去的战略，将高等院校物业管理自身具有的优势逐渐扩充到社会物业管理工作中，持续壮大自身，提升自己的社会地位。或是引进社会资金，实行自身变革与创新，真正实现校企双赢。高等院校物业管理是伴随中国物业管理的不断发展而逐渐发展起来的，是高等院校后勤保障的重要工作，是其建设、发展与进步的一项关键内容。然而，当前高等院校物业管理工作存有规范性较低、专业化不足的问题，如何实行科学、规范建设，全面提升管理能力及服务水平则成为目前高等院校物业管理亟需解决的问题。

二、高校物业管理面临的现状

1.观念转变未能到位。物业管理因起步十分缓慢且较晚，加之是由后勤转型而形成的，故而，在管理体系、管理形式与管理进程中存有诸多问题。首先，高等院校物管企业相关管理工作人员自身的管理理念没有转变到位。因高等院校物业管理基本均是由以往的后勤转型过而形成的，大部分管理工作人员仍然停滞在以往的行政管理上，未能真正了解与认识物业管理，并且服务第一、用户至上的理念十分薄弱，为高校教师与学生服务错认为是在管理师生，进而对高等院校物业管理的进步与发展产生直接影响。其次，师生对物业管理存有一定认识误区。第一，教职工未能是有物业管理中的有偿服务。高等院校的教职工始终无偿的获得学校后勤服务保障，因对物业管理缺少认识与了解，故而在思想理念上无法适应物业管理中花钱买服务的当代市场消费观，极容易对物业管理提出过多且过分的要求，期待花费最少的钱，做最多、最好的服务。第二，高等院校内人和人相互之间十分熟悉，校领导和教师与学生之间存在师生之情、同窗之情。故此，如若哪一位业主心中出现不顺，就会去找校领导谈一谈，收取费用的多少，服务的优劣，均会直接反映到校领导人员的工作案头，会对决策者的密度，会对决策人的力度与信心形成直接不利影响。2.员工专业技术水平需要提高。物业管理中维修、消防、保洁、治安等多项工作皆具备极强的技术性，一些物业管理工作人员不但应具有相关专业技术知识，还应具有心理学、计算机运用、经营学等多种综合素养。3.经费不足，投入不够。首先，因高等院校的物业使用率较高，所以维护难度极大，并且工作量巨大，需要投入更多的人力与物力。其次，办学高等院校物业创建趋向于智能性的提升，对物业的利用及管理服务亦提出更高层次的要求。高技术、高科技的设施，包含自动消防、安防装备设施、集中管理监控系统以及物业管理信息体系等多方面逐渐配置完善，专业化、科技化工具设施不可或缺。但是现如今各大高等院校的物业管理使用经费主要依靠学校相关行政资金拨款与极少的物业收费作为来源，因为管理经费源头单一，故而往往导致物业管理资金不足。加上学校住宅区修缮工作量巨大，因此仅仅凭借极少的经费根本无法满足现实需求。再其次，长时间以来高等院校为解决一些贫困学生的学习与生活保障，普遍采用勤工俭学的方式，由学生们来担负诸多学校内部后勤服务工作，由此导致管理松懈、服务成效低、质量差等多种问题。当前大部分高等院校均设置专业的物业管理部门，而且基本均创建了下属的治安、保洁、消防以治安等团队，初步组建专业化的团队，然而这部分队伍中有一些工作人员来源于以往的后勤服务部门，另一些来源于高等院校附属企业，虽然具有一些工作经验，但是服务能力与专业技能水平较低，大部分缺少相关专业知识与综合培训，故此无法确保服务成效和服务质量。加上长久以来，高等院校后勤工作人员服务意识较薄弱，故而和住宅小区及其他物业相比较，其具备的专业技术能力、市场理念与企业经营观念均亟需提升。

三、提升高校物业管理社会化的对策

高校物业管理范文篇8

就目前物业管理状况而言，高校是物业管理行业的一片净土。高校图书馆的物业管理更是这片净土中的一块处女地。那里没有业主"论坛"、那里没有业主委员会的"硝烟"。开拓高校物业管理市场，是我们物业公司发展又一新的契机。

高校是一个高层次、高学历的上层建筑，每年都有几十万学子怀着对未来的憧憬踏入这扇大门。他们来自五湖四海，随着我国经济的发展，高校为迎接他们，每年都在不断创造良好的环境，让学子们的入驻环境得到改善。我们了解到：近年来高校图书馆的改扩建，职工公寓的新建，学生宿舍的改善、翻新，学生食堂、教工食堂的改造都给我们物业公司带来了商机。原来老气化的物业管理模式已不适应新一代学生的需求。而温馨的服务，科学的管理是探索高校物业管理的新途径。

为探索我们走进了高校，为探索我们访问了教师、学生，你们需要我们提供什么服务？我们能为你们提供些什么服务？我们应该怎样服务？怎样管理？所有的问号让我们确立了高校经营的理念：服务质量是我们的生命线，科学创新的管理是我们的头脑线，学生教师的认同是我们的感情线。根据这个经营理念我们制定了高校物业管理的经营方针与策略和管理模式。我们用这些经营理念、方针与模式终于叩开了高校大门，我们拥有上海复旦大学教师公寓楼、复旦大学理科图书馆和文科图书馆的物业管理权总计3万平方米。这些物业与常规的物业在管理上有以下几个不同：

1.服务对象不同：过去我们服务对象是社会各行各业，不同职业的人，而现在服务对象是老师、是学生，单纯知识型。

2.管理的环境不同：商住环境与图书馆环境不同，人流量大，给保洁与安保增加了工作量。

3.管理的模式不同：商住式小区是封闭式管理，而图书馆是开放式的管理。

4.管理重点不同：商住小区的管理重点是设施设备的维护与保养及大楼安全，而图书馆则是以消防安全为重点。

根据这些不同，我们对员工进行了专题培训。首先，从礼貌用语开始：“您好！”、“请出示学生证！”、“谢谢！”规范礼貌用语，增加亲和力，让学生与老师认同我们。其次，是做好保洁工作，让老师学生们每天有一个干干净净的学习与工作环境。再从加强夜间闭馆后的消防安全检查入手，注意对书库的保卫和保洁。书库中的有些书籍属绝版，这是部级的珍贵文献，是业主关心的重点，在操作上用精确的工作流程来加以规范与约束，也是我们在日常培训中三令五申的重要课题。

经过努力，我们所管理的物业协助复旦大学通过了国家教委“211工程”的验收，并得到了部级领导、市领导参观检查工作时的好评。很多学生在校内比较了不同物业公司管理的场所后，公开在网上向校方表扬了我们的物业公司，夸奖我们管理的规范和服务的亲切。

高校物业管理范文篇9

关键词：高校物业管理社会化

一、当前我国高校物业管理的特点

从高校物业的使用类别看，高校物业可以分为：教学办公科研型楼栋物业、学生公寓物业、教职工住宅小区物业、文化体育类物业、服务接待类物业等，除教职工住宅小区物业外，其它物业产权基本上属于国家所有或极少数企业法人所有。高校物业的基本情况决定了高校物业的性质，与社会上一般物业管理相比有如下特点。

（一）高校物业管理在某种程度上具有政治任务

一般而言商住物业的管理主要是为住户创造安居乐业的生活环境，实现物业的保值和增值。高校物业管理的目标主要是为师生创造一个良好的教学环境，协助提升高校的对外形象。这样高校物业管理一定程度上就不完全遵循市场经济的效益原则，如学生吃及住的管理属于学生生活综合管理的范围，涉及社会安全稳定，其服务费用价格等有些由政府物价部门审批，不完全按照市场规律运行。校园治安维护、校园环境的综合管理涉及到校园的校风、学风等问题，是一个综合的社会稳定治理问题。

（二）高校物业管理具有育人功能

高校的活动主体是在校学生，校园环境的好坏，物业管理水平高低，承载着显性与隐性育人功能，大学阶段是大学生人生观、世界观、价值观形成发展的重要时期。以人为本的管理理念，有助于培养学生良好道德品质，通过校园干净、宽敞、明亮、整齐、优美的环境，容易使大学生形成乐观向上、豁达开朗的良好心理素质，培育丰富的美学价值和审美情趣。通过后勤物业人的热情主动、文明服务引发大学生对劳动的尊重和热爱，有助于培养他们热爱劳动的朴素感清。

（三）高校后勤物业管理以优质服务为最终目的

高校后勤社会化改革的最终目的是为高校的教学、科研和师生服务的，改革的目标是依据经济规律和教育规律运用新机制、新模式，加快后勒建设，提高后勤服务水平。服务决定市场，只有以优质服务，优良作风，优美环境让师生员工满意，才能占领市场，高校物业必须以优质的服务去做好各方面工作，取得师生员工的一致满意。

（四）高校物业服务费用标准具有不确定性

商住物业管理的资金来源包括管理服务费的收取、公共设施专用维护基金等，由小区的业主委员会与物业公司协商制定，资金的使用接受业主委员会、业主的监督；而高校物业管理服务费来源较为单一，与校方以合同契约形式确定资金数额和支付方式，完全市场化。全国高校后勤物业基本实现“拨改付”模式运作，对从事物业管理的后勤实体，其服务标准，支付费用标准具有较大的差异性，各个地区，各个学校因各自不同的情况，标准很难一致，大多采用“成本倒推法”，而不是“市场计费标准”，因而与社会平均的同等档次的物业服务费用标准也不一致，不具有可比性。

（五）高校物业管理大多采用内部甲乙方管理体制

商住小区有业主自治与专业化管理的共管模式、智能化管理模式等，而高校物业管理则是一种内部共管式的管理模式。具体而言甲方代表学校行使后勤管理的职能，乙方作为经济实体，按企业化运行，为学校提供后勤服务与保障。这种机制下，甲乙方仍为高校的职工，其物业管理的规范化、行业化、市场竞争等方面，必然呈现着不完全的市场竟争，甚至没有市场竞争。虽然有极少数高校把一部分物业对社会招标，但更多高校其校内物业市场仍然是给后勤实体经营。

（六）教职工住宅小区的物业管理未实行社会化方式运作

国务院已出台《物业管理条例》，各省市也出台了住宅小区实行社会化物业管理的措施和时间表，但推行起来实施进度不快，特别是高校教职工老住宅小区仍然是按过去的福利化服务模式运作。因原来学校教学科研等规划的不完整性，使这一区域较多与高校校园密切相连，基本上属于校园范围的一部分，因此其物业管理较难以按社会化方式运作，也会影响校园的综合管理及房屋产权的上市流转和教职工个人权益的保护。

二、高校物业管理发展趋势分析

高校的物业管理随着社会上物业管理的发展应运而生，但管理方式相对滞后，阻碍了高校物业管理职能的发挥，近几年，各高校进行了积极的探索和尝试，积累了宝贵的经验。随着高校后勤社会化改革的不断深入，高校物业管理作为城市物业管理的组成部分，其发展趋势也应该与社会物业管理同步。

（一）物业所有权与经营权分离

在多年的高校后勤社会化改革中，许多高校都做出过很多努力，但其成效并不高，其主要原因是所有者和经营管理者间的责、权、利不清，遇到问题和责任相互推委，而有利益时又相互争夺，解决这些问题的关键是实现高校物业的所有权与经营权的分离。首先，高校物业所有权与经营权的分离，可明晰产权关系，明确产权主体，是实现高校社会化改革的前提条件；其次，高校物业所有权与经营权的分离，可明确资产管理和经营责任。实现政企分开，是实现高校后勤社会化改革的保障。

（二）物业管理的市场化

高校物业管理要求物业管理企业建立自身完善的管理运行机制，脱离原来的行政管理模式，实行有偿服务，从职能型管理转到经营型管理，走市场化道路。根据高校物业服务项目，服务标准的要求，以及师生的消费层次，开展多元化、专业化、多层次的经营服务。高校物业管理企业只有按照企业化运转模式加强管理，才能保证高校物业管理水平的提高，从而为高校师生创造一个安全、舒适、文明、和谐的学习和生活环境。

（三）物业管理社会化

高校物业管理作为城市物业管理的重要组成部分，高校物业管理企业要想获得更大的发展，必须扩大规模，逐步走向社会。首先要稳固自身发展的基础——高校，学校市场是高校后勤企业的生存之本，只有切实保障学校教学、科研的顺利进行，为师生员工提供优质、优价和良好的服务，才能扩大规模，谋求更大的发展。开拓市场时要充分利用高校优势，利用国家给予的优惠政策，抓住时机，大胆走向社会参与社区物业管理，努力壮大实力，为自己争取和创造更大的生存发展空间。高校物业管理企业社会化过程中必须实施品牌战略，注意培养自身的核心竞争力。

（四）物业管理的专业化

社会大分工中剥离出来的物业管理是一项专业化极强的行业，高校物业管理所涉及的内容较为广泛，有许多项目专业性很强。高校作为先进生产力代表和高科技爆发的集中地，其办公教学用房内的各种设备、设施日益先进，这些设备和设施维修难度大，需要专业的管理维护人员和必要的工具设备。因此，要想做好高校物业管理，提高物业管理的服务水平就必须引进一批专业化物业管理企业招收一批专业人员进行物业管理，物业管理的专业化也是高校物业管理发展的一个趋势。

（五）物业管理的规范化

首先作为高校的物业管理企业要依法经营，要遵守国家相关政策法规，在工商管理部门正式登记注册，接受审核；其次高校物业管理要建立一套完整的科学规范的管理制度、工作标准和服务程序，以确保企业的管理和服务质量。各项服务是否制度化是管理水平高低的体现；再其次高校物业管理要主动接受学校相关部门包括纪检、审计、财务部门的监督，接受全校师生的监督；最后高校物业管理主管部门应尽快同国务院颁布的《物业管理条例》接轨，制定具体的适合高校自身物业管理发展的《高校物业管理办法》，使高校物业管理有法可依，有章可循。

参考文献：

[1]候光明，冯序鹏.中国高校后勤改革与发展论丛[M].北京：北京大学出版社，2002年版.

[2]冷寿中.论构建新型高校后勤保障体系[J].中国院校后勤研究，2003(2).

高校物业管理范文篇10

关键词：高校物业管理；现状；对策

一、高校物业管理现状分析

（1）服务理念比较滞后。在当前的高校物业管理中，不少物业管理人员都来自于原来的后勤部门。他们一般注重于行政管理工作，而对物业管理方面的市场知识了解得较少，而且，他们也缺乏市场运营经验。由于重视物业管理效益，而轻视服务、管理，从而影响了高校物业管理的市场化、社会化。出现上述情况，与物业管理人员的专业素质较差有很大关系。由于物业管理人员年龄结构老化，而且文化水平较低，因而他们不会注重改善服务质量，这就制约了高校物业管理的发展。（2）服务价格体系有待健全。第一，从物业收费的价格来看，当前的物业收费标准不是很科学。高校一般采用行政手段来规定服务价格，但在物业管理运行的过程中，物业管理实体为了提高自身的经济利益，往往要求学校提高服务价格。由于没有统一的价格标准，高校确定服务价格的依据就不充分，其制定的收费标准也就不太科学。第二，物业管理实体与高校对制定服务价格的依据有不同的看法。由于物业管理尚未从高校完全剥离出来，因此，物业管理实体往往不会履行物业管理资产的保值增值义务。第三，高校师生的服务意识有待转变。不少师生认为物业管理就是为大家服务的，不应当收取过高的服务费用，这使得服务价格的上升空间很小。（3）管理体制有待完善。就当前高校的物业管理情况来看，其管理体制仍带有很大的行政性质。这一方面与高校的历史背景、身份地位有很大的关系，但另一方面也表明高校与物业尚未完全分离。在这种管理体制下，物业管理部门的职工招聘、薪资待遇等仍由高校统一管辖，由于不能实现市场化运营，因而阻碍了物业管理服务效果的改善。虽然有的高校已经采取外包的形式，但是在人员管理上不能做到有效约束，校企双方沟通上容易出现羁绊。（4）预期效果不理想。目前，不少物业管理实体的营利能力比较低，效果并不理想。高校的物业管理费用，绝大部分都来自于高校的行政拨款，资金来源稳定，但是投入效果并不令人满意。在校方自主管理的方式下，归口部门并未整齐划一，比如由后勤部门、保卫部门、宿舍管理部门分别负责绿化保洁、校园治安、公寓管理等，而且，一线人员大多为临时工，专业性欠缺并且责任心不足。而在委托给第三方物业管理公司管理的方式下，往往出现第三方追求经济利益而忽视了服务质量，这在很大程度上会破坏学校的整体形象并制约高校教育教学工作的发展。

二、高校物业管理的对策探讨

（1）积极转变服务理念。为了转变服务理念，首先，高校领导应认识到物业管理的重要性。物业管理作为高校的一个有机组成部分，其管理效果的直接影响到校园的学习环境、居住环境。良好的校园环境，显然有益于师生在校园内开展各种学习活动，改善高校的学习氛围。当高校领导认识到物业管理与高校教育的紧密联系之后，必然会注重物业管理质量的提高。其次，培训当前的物业管理员工。通过给员工讲解基本的物业管理知识，使员工对物业管理的现状有较为清晰的认识。在认识水平得到提高之后，他们就会自觉地改善服务效果。与此同时，高校还应加强物业管理专业知识的培训工作。特别是要明确不同工作岗位的基本职责，使员工在恪尽职守的同时，能与其他员工有效配合，提高服务质量。最后，积极引进较为专业的物业管理员工。在物业管理员工年龄结构老化的情况下，大多数员工的服务理念很难转变。因此，补充新的物业管理员工就是非常必要的。在进行完该项步骤之后，为了切实地提高物业管理质量，高校也可以对其进行适当的培训，使物业管理队伍更加专业化，确保服务理念能适应当前的社会需求。（2）健全服务价格体系。针对收费标准不统一的问题，高校应加强与物业实体的沟通交流，积极探索解决该问题的途径。从发展的眼光来看，物业管理最终是朝着市场化方向发展的，因此，高校应尽量少采用行政手段规定服务价格的方法。这要求高校不仅需要考虑到自身的利益，同时也能兼顾物业实体的经济利益。为了较好地解决这个问题，高校可以引入竞争机制，让多家物业公司参与竞争。这能在一定程度上，使物业管理服务价格处于相对科学的水平。不仅如此，在竞争机制的引导下，物业实体或物业公司与高校对制定服务价格的依据的看法也会日趋统一。因为竞争机制的引入，就意味着物业管理朝市场化方向又迈进了一步。在此前提条件下，物业公司也会认真履行自己的义务，从而推进了服务价格体系的完善。除此之外，高校可以加大宣传力度，使高校师生转变对物业管理服务的认识。物业管理服务价格的制定，直接影响到师生的经济利益，但在市场经济体制下，适当提升服务价格也是应该的。高校师生认识到市场经济体制的运行特点之后，就会减少因服务价格上升而产生的抵触情绪。（3）完善服务管理体制。物业管理服务管理体制应朝着市场化、社会化、专业化的方向发展，为了有效地达到这个目标，可以采取如下几种方式。第一，改革原有的运行管理机制。物业管理社会化是大势所趋。高校要将物业管理外包给第三方企业来统一集中管理。第二，要加强内部管理，制定一套符合自身实际情况的管理制度。虽说将该业务外包出去，但校方仍承担监督管理的责任。校方要制定统一的管理制度和工作标准，目的是促使物业管理朝着规范化、专业化的方向发展，同时保证服务质量。同时，物业公司可以根据以往物业管理上的经验，再结合高校的现实情况，制定出基本的工作标准和服务流程，并通过引进人员或培训的方式提高从业人员的职业道德水准和执业技能水平。第三，加强对服务质量的监督管理。通过定期的考核、评估，了解员工的工作态度、服务效果，以及高校师生的满意度。针对其中的问题，物业公司应积极吸取员工的合理化建议，并采取相应的解决措施，使服务管理体制日臻完善。（4）增强盈利能力。当物业管理从高校剥离出来之后，物业公司就必须注意提高自身的盈利能力。首先，应保证服务质量。在此前提下，高校师生对物业管理服务比较满意，物业公司自然就有提升盈利的空间。其次，拓宽资金来源。物业公司可以在高校政策许可的范围内，开展多种服务活动，如维修、托管等。开展这些服务活动，应做到既不影响正常的物业管理服务，同时也能提高物业公司的经济效益。最后，适当提高收费标准。考虑到高校师生群体的特殊性，物业公司所制定的收费标准应保持在合理的范围。这不仅需要考虑到师生的经济利益，同时也要兼顾物业公司的经济效益，使物业公司增加营利能力，同时提高高校物业管理水平。

作者:刘淑君 单位:安阳工学院

参考文献